PERCEPATAN PENGADAAN TANAH

BAGI PEMBANGUNAN UNTUK
KEPENTINGAN UMUM
Oleh:
Yusuf Susilo
1
A. PENDAHULUAN
Pembangunan infrastruktur, seperti jalan tol, pembangkit tenaga listrik,
pelabuhan sangat penting perannya dalam menunjang perekonomian bangsa.
Ketersediaan infrastruktur mampu memberikan dampak berganda (multiplier
effect) bagi perekonomian nasional. Kendala untuk pembangunan infrastruktur
adalah masalah pengadaan tanah.
Masalah pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
antara lain disebabkan :
1. Kurang adanya pendekatan yang baik dari pelaksana dengan masyarakat
berakibat dukungan terhadap pengadaan tanah untuk kepentingan umum tidak
optimal.
2. Pelaksanaan musyaarah dengan menggunakan dasar penilaian harga dari
appraisal dimulai dengan harga yang rendah, berakibat berlarut!larutnya
pelaksanaan pengadaan tanah.
1
Kepala "ub #irektorat Pengaturan Pengadaan $anah %P& '(.
1
). $erhambatnya perolehan tanah dan pembangunan fisik yang disebabkan
ketidaksepakatan harga, menyebabkan terkatung!katungnya proyek dan
berakibat in efisiensi, karena harga tanah, biaya konstruksi naik.
*. $erjadinya peralihan tanah yang terkena pembangunan untuk kepentingan
umum kepada pihak lain, menyebabkan permintaan ganti rugi tanah
meningkat.
+. Kurangnya pemahaman se,ara menyeluruh dan terperin,i tentang proses
pengadaan tanah serta koordinasi antara Panitia Pengadaan $anah (P2$), $im
Pengadaan $anah ((nstansi Pemerintah yang memerlukan tanah), otoritas
keuangan-pembiayaan dan %adan .saha termasuk masyarakat menyebabkan
pelaksanaan pengadaan tanah tidak lan,ar.
/. Kurang tersedianya dana untuk pengadaan tanah yang memadai.
%. LANDASAN KEBIAKAN PENGATURAN PENGADAAN TANAH
Pengaturan pengadaan tanah adalah bagian dari kebijakan Pertanahan.
Kebijakan pertanahan di (ndonesia menga,u pada penguasaan dan pemanfaatan
sumber daya alam sebagaimana ter,antum dalam pasal )) ayat ()) ..# '( tahun
10*+: %umi, 1ir dan Kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh
&egara dan dipergunakan untuk sebesar!besar kemakmuran rakyat.
.ntuk merealisasikan harapan masyarakat tersebut, maka dilakukan
pembangunan berbagai bidang termasuk pembangunan infrastruktur dengan
melibatkan seluruh masyarakat.
2
#alam .. &omor 12 $ahun 2332 tentang 'en,ana Pembangunan 4angka
Panjang ('P4P) 233+!232+, arah pembangunan jangka panjang antara lain
disebutkan untuk meujudkan pembangunan yang lebih merata dan berkeadilan,
menerapkan sistem pengelolaan pertanahan yang efisien, efektif serta
melaksanakan penegakan hukum terhadap hak!hak atas tanah dengan
menerapkan prinsip keadilan, transparansi dan demokrasi.
5ak menguasai &egara atas tanah dalam pasal )) ayat ()) ..# '( $ahun 10*+
tersebut ditegaskan lebih lanjut dalam pasal 2 ayat (2) .. &omor + $ahun 10/3,
5ak menguasai dari negara memberi eenang untuk :
1. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut 6
2. Menentukan dan mengatur hubungan!hubungan hukum antara orang!orang
dengan bumi, air dan ruang angkasa 6
). Menentukan dan mengatur hubungan!hubungan hukum antara orang!orang
dan perbuatan!perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
7eenang yang bersumber pada hak menguasai negara tersebut, digunakan
untuk men,apai sebesar!besar kemakmuran rakyat.
5ubungan antara manusia dengan tanah di rumuskan dalam pasal 1 ayat (2)
.. &omor + $ahun 10/3, seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dalam ilayah 'epublik (ndonesia
sebagai karunia $uhan 8ang Maha 9sa adalah bumi, air dan ruang angkasa
bangsa (ndonesia dan merupakan kekayaan nasional.
)
5ukum pertanahan (ndonesia dimungkinkan para arga negara (ndonesia
masing!masing menguasai bagian!bagian tanah tersebut se,ara indi:idual, dengan
hak atas tanah yang bersifat pribadi sekaligus yang mengandung unsur
kebersamaaan. .nsur kebersamaan tersebut dirumuskan dalam pasal / .ndang!
.ndang Pokok 1graria (..P1) yang menyatakan semua hak atas tanah
mempunyai fungsi sosial. Prinsip fungsi sosial hak atas tanah tersebut
memperhatikan se,ara seimbang antara kepentingan!kepentingan perseorangan
dan kepentingan masyarakat.
Prinsip!prinsip dalam .. &omor + $ahun 10/3 (..P1) tersebut menjadi
dasar bagi penyusunan hukum Pertanahan (ndonesia. 5ukum pertanahan
(ndonesia mengenai hal pengadaan tanah diatur dalam Perpres &omor )/ $ahun
233+ 4o Perpres &omor /+ $ahun 233/ dan Peraturan Kepala %P& '( &omor )
$ahun 2332, yang prinsip pengaturannya sebagai berikut :
a. 5ak!hak dasar masyarakat atas tanah terlindungi6
b. Pembangunan untuk kepentingan umum dipastikan tersedia tanahnya
,. Men,egah spekulasi tanah
C. PERCEPATAN PELAKSANAAN PENGADAAN TANAH
1. Pe!"uluh#! $ Ko!sul%#si Pu&li'
Penyuluhan dilakukan melalui konsultasi publik yang merupakan
komunikasi dua arah. Panitia Pengadaan $anah (P2$) bersama (nstansi
Pemerintah yang memerlukan tanah melakukan konsultasi publik dengan
masyarakat mengenai ren,ana, manfaat dan tujuan pembangunan, tata ,ara
pengadaan tanah, bentuk dan penilaian ganti rugi termasuk alternatif pemukiman
*
kembali, pelaksanaan pemberian ganti rugi, pengajuan keberatan. Konsultasi
publik perlu dilakukan se,ara intensif, agar masyarakat memperoleh informasi
yang benar mengenai segala aspek pengadaan tanah temasuk penilaian ganti rugi,
agar masyarakat tidak terpengaruh oleh pihak!pihak yang tidak bertanggung
jaab seperti mempro:okasi masyarakat untuk meminta ganti rugi yang sangat
tinggi. Perlu dilakukan pendekatan yang baik dengan masyarakat, untuk
memperoleh dukungan sekaligus mendorong peran serta masyarakat dalam
kelan,aran pengadaan tanah.
2. Mus"#(#)#h
Penetapan ganti rugi melalui mekanisme musyaarah, sesuai Peraturan
Presiden &omor )/ $ahun 233+ 4o. Peraturan Presiden &omor /+ $ahun 233/ dan
Peraturan Kepala %P& '( &omor ) $ahun 2332. $ujuan musyaarah adalah
untuk men,apai kesepakatan. Kesepakatan para pihak berlaku sebagai .. bagi
yang membuatnya (Ps 1)23 4o. Ps 1)); K.5 Perdata).
#asar perhitungan ganti rugi yang dipergunakan dalam musyaarah adalah hasil
Penilaian <embaga - $im Penilai 5arga $anah. Penentuan besarnya ganti rugi
adalah kesepakatan pihak pemilik tanah dengan (nstansi Pemerintah yang
memerlukan tanah. 5asil kesepakatan pemilik tanah dengan (nstansi Pemerintah
yang memerlukan tanah tersebut, oleh Panitia Pengadaan $anah (P2$)
Kabupaten-Kota sesuai tugasnya dituangkan se,ara administratif dalam %erita
1,ara hasil pelaksanaan musyaarah. "elanjutnya ditetapkan bentuk dan-atau
+
besarnya ganti rugi, yang oleh (nstansi yang memerlukan tanah dipergunakan
sebagai dasar pembayaran ganti rugi kepada pemilik.
=anti 'ugi adalah Penggantian terhadap kerugian baik bersifat fisik dan-atau non
fisik sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah, bangunan,
tanaman, dan-atau benda!benda lain yang berkaitan dengan tanah yang dapat
memberikan kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial
ekonomi sebelum terkena pengadaan tanah.
2
>leh karena itu hasil penilai appraisal adalah merupakan hak masyarakat yang
terkena pengadaan tanah yang harus diberikan se,ara optimal, sebagai
pengejaantahan dan penghormatan terhadap hak!hak dasar masyarakat
berdasarkan prinsip keadilan yang merupakan esensi dari fungsi sosial hak atas
tanah yaitu adanya kesimbangan antara kepentingan perorangan dan kepentingan
masyarakat.
)
"ebagaimana prinsip keadilan sosial sesuai falsafah Pan,asila, semua
arga negara (ndonesia mempunyai hak yang sama dan keajiban yang sama
dihadapan hukum.
*
1tau dengan kata lain satu sisi terdapat penghormatan
terhadap hak!hak atas tanah, namun pada sisi lain pemegang hak atas tanah juga
mempunyai keajiban moral untuk menghormati hak!hak masyarakat lainnya dan
ikut memberikan kontribusi bagi kepentingan bersama.
+
Pelaksanaan musyaarah ini merupakan faktor yang sangat menentukan
kelan,aran pengadaan tanah. >leh karena itu diperlukan kemampuan, kreatifitas
maupun ketelatenan para pelaksana pengadaan tanah.
2
<ihat pasal 1 angka 11 Perpres &omor )/ $ahun 233+ tentang Pengadaan tanah bagi pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan umum.
)
<ihat pasal / .. &omor + $ahun 10/3.
*
Mo,htar Kusumaatmadja dan %. 1rif "idharta, Pengantar (lmu 5ukum , 1lumni, %dg, 2333, 5lm +2!+).
+
9ri, '. ?laeys, $akings 'egulation and &atural Property 'ights, ;; ?ornell <. 'e:1+*0, 233), 5lm 2!+.
/
3. Ke%i*#'se+#'#%#! ,e!-e!#i &es#)!"# -#!%i )u-i
Pengalaman empiris dilapangan menunjukkan baha dengan kebersamaan,
ketelatenan dan upaya maksimal tersebut, kegiatan pengadaan tanah akan ter,apai
sasarannya dan tidak perlu melalui upaya penitipan ganti rugi ke Pengadilan. (tu
yang diharapkan.
&amun demikian, dalam pelaksanaan pengadaan tanah kadang!kadang terdapat
kondisi!kondisi hal mana harus di tempuh melalui penitipan ganti rugi ke
Pengadilan yang dalam pelaksanaannya perlu kehati!hatian, ke,ermatan, dan
berkoordinasi dengan (nstansi yang terkait.
"esuai prinsip dasar pengadaan tanah, baha pengadaan tanah oleh Pemerintah
untuk kepentingan umum dipastikan tersedia tanahnya. Ketidaksepakatan harga
hendaknya tidak boleh menjadi kendala pelaksanaan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
"ebagai pemegang hak menguasai tanah, &egara dalam rangka meujudkan tanah
untuk kemakmuran rakyat berenang mengatur peruntukan, penggunaan tanah,
hubungan!hubungan hukum antara orang!orang dengan tanah dan hubungan!
hubungan hukum dengan antara orang!orang dengan perbuatan!perbuatan hukum
mengenai tanah, termasuk tanah yang dipergunakan bagi pembangunan untuk
kepentingan umum.
Peraturan perundang!undang pengadaan tanah mengatur terhadap tidak adanya
kesepakatan besarnya ganti rugi diselesaikan melalui penitipan ganti rugi di
Pengadilan &egeri.
/
/
<ihat Pasal )2 Peraturan K%P& '( &o.) $ahun 2332.
2
#isamping itu penitipan ganti rugi antara lain juga dilakukan terhadap yang
memperoleh ganti rugi tidak diketahui keberadaannya, sedang menjadi obyek
perkara di Pengadilan, masih dipersengketakan kepemilikannya.
2
4. Me!.e-#h s+e'ul#si
"alah satu prinsip pengadaan tanah adalah men,egah adanya spekulasi.
$indakan spekulasi sangat merugikan baik bagi Pemilik maupun (nstansi
Pemerintah yang memerlukan tanah. Perbuatan spekulasi yang memandang tanah
lebih pada nilai ekonomisnya saja bertentangan dengan konsep hubungan antara
manusia dengan tanah yang di rumuskan dalam pasal 1 ayat (2) .. &omor +
$ahun 10/3, baha tanah di seluruh ilayah '( sebagai karunia $uhan 8M9
kepada seluruh bangsa (ndonesia dan merupakan kekayaan nasional. #engan
demikian selain memiliki nilai fisik, tanah juga mempunyai nilai kerohanian.
;
>leh karena itu peraturan pengadaan tanah mengatur pihak ketiga yang
bermaksud untuk memperoleh tanah di lokasi yang di tetapkan sebagai lokasi
pembangunan untuk kepentingan umum, ajib memperoleh i@in tertulis dari
%upati-7alikota atau =ubernur untuk ilayah #K( 4akarta, ke,uali perolehan
tanahnya karena pearisan, putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan
hukum tetap atau karena perintah ...
0
"elanjutnya dalam rangka melindungi kepentingan para pemilik, seorang
penerima kuasa hanya dapat menerima kuasa dari 1 (satu) pemilik dalam rangka
musyaarah ganti rugi.
13
2
<ihat Pasal *;, Peraturan K%P& '( &o.) $ahun 2332
;
Maria ".7. "umardjono, Kebijakan Pertanahan, antara 'egulasi dan (mplementasi, Penerbit Kompas, 4kt,
233+, 5lm.*1!*2.
0
<ihat Pasal 0 dan 13 Peraturan K%P& '( &o.) $ahun 2332
13
<ihat Pasal )) ayat (*), Peraturan K%P& '( &o.) $ahun 2332.
;
5. Koo)*i!#si +el#'s#!##! +e!-#*##! %#!#h
Modal utama koordinasi yang baik adalah pemahaman se,ara menyeluruh
dan terperin,i tentang proses pengadaan tanah. Peraturan pengadaan tanah adalah
merupakan suatu bagian dari sistem hukum pertanahan. >leh karena itu
pemahaman terhadap ketentuan pengadaan tanah men,akup pula ketentuan
hukum pertanahan se,ara keseluruhan.
11

Pemahaman terhadap ketentuan pengadaan tanah baik oleh Panitia Pengadaan
$anah (P2$), $im Pengadaan $anah ($P$), >toritas keuangan-pembiayaan, %adan
.saha, maupun pemilik sangat penting dalam meujudkan persamaan persepsi
bagi pelaksanaan di lapangan.
#i,iptakan koordinasi yang baik se,ara internal dalam Panitia Pengadaan $anah
(P2$) dengan $im Pengadaan $anah ($P$), maupun %adan .saha sesuai
kompetensinya.
Perlu dikembangkan semangat kebersamaan oleh para pelaksana pengadaan tanah
untuk men,ari solusi terhadap penyelesaian permasalahan yang ada, berkoordinasi
dengan (nstansi yang berenang, baik (nstansi terkait maupun Penegak hukum.
Pengalaman keberhasilan pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan jalan
tol selama ini, antara lain berkat peran aktif dan kreatif dari P$. 4asa Marga
(Persero) $bk. bersama anak perusahaan melalui koordinasi dan fasilitasi bersama
P2$, $P$, (nstansi terkait maupun masyarakat.
11
5elmi 5ussain, 1kta Pengambilan $anah 10/3, suatu huraian dan kritikan, .ni:ersiti Kebangsaan Malaysia,
1000.
0
Pengadaan tanah merupakan tugas kolektif, yang terdiri dari komponen!
komponen yang terkait satu dengan yang lain sesuai kompetensinya, sehingga
fungsi koordinasi menjadi dominan dalam mengintegrasikan berbagai peran
pelaksanaan pengadaan tanah untuk men,apai keberhasilan pelaksanaan tugas
tersebut.
6. Pe!"e*i##! *#!# Pe!-#*##! T#!#h "#!- ,e,#*#i
"etelah dilakukan tahapan!tahapan kegiatan pengadaan tanah mulai
konsultasi publik, in:entarisasi, penilaian ganti rugi, musyaarah, maka
ditindaklanjuti dengan pembayaran ganti rugi. Per,epatan-kelan,aran pengadaan
tanah sangat dipengaruhi oleh tersedianya dana untuk ganti rugi yang memadai
serta regulasi pen,airan ganti rugi sesuai dengan kebutuhan di lapangan.
D. PENUTUP
Keberhasilan pelaksanaan pengadaan tanah terutama ditentukan koordinasi
yang baik para pelaksana, dukungan- peran serta masyarakat, serta pelaksanaan
musyaarah yang berkualitas dan efektif.
$erhadap permasalahan yang dihadapi diselesaikan dengan semangat
kebersamaan untuk men,ari solusi oleh para pelaksana berkoordinasi dengan
(nstansi berenang.
Peran aktif dan kreatif dalam menunjang per,epatan pengadaan tanah oleh P2$,
$P$, >toritas keuangan-pembiayaan, %adan .saha, (nstansi terkait dan
masyarakat, kiranya terus ditingkatkan, sehingga segera terealisasi program
13
pembangunan infrastruktur, agar mampu memberikan dampak berganda
(multiplier effect) pada tingkat perekonomian dan kesejahteraan rakyat.
DA/TAR PUSTAKA
A. BUKU
11
9ri, '. ?laeys, $akings, 'egulations and &atural Property 'ight, ;; ?ornell <. 'e:
1+*0, 233), 5lm. 2!+.
5elmi 5ussain, 1kta Pengambilan $anah 10/3, "uatu 5uraian dan Kritikan,
.ni:ersiti Kebangsaan Malaysia, 1000.
Maria "7. "umardjono, Kebijakan Pertanahan, 1ntara 'egulasi dan (mplementasi,
Penerbit Kompas, 4akarta, 233+, 5lm.*1!*2.
Mo,htar Kusumaatmadja, %. 1rif "idharta, Pengantar (lmu 5ukum. %andung:
1lumni, 2333.
"ubekti, Kitab .ndang!.ndang 5ukum Perdata. 4akarta: Pradnya Paramita, 10;0.
B. PERATURAN PERUNDANG0UNDANGAN
.ndang!.ndang #asar '( $ahun 10*+ 1mandemen (A
.ndang!.ndang &omor + $ahun 10/3 tentang Peraturan #asar Pokok!Pokok 1graria
.ndang!.ndang &omor 12 $ahun 2332 tentang 'en,ana Pembangunan 4angka
Panjang 233+ B 232+
Peraturan Presiden &omor )/ $ahun 233+ tentang Pengadaan $anah %agi
Pelaksanaan Pembangunan .ntuk Kepentingan .mum
Peraturan Presiden &o. /+ $ahun 233/ tentang perubahan atas Peraturan Presiden &o.
)/ $ahun 233+ tentang Pengadaan $anah %agi Pelaksanaan Pembangunan .ntuk
Kepentingan .mum
Peraturan K%P& '( &o. ) $ahun 2332 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Presiden &o. )/ $ahun 233+ tentang Pengadaan $anah %agi Pelaksanaan
Pembangunan .ntuk Kepentingan .mum "ebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Presiden &o. /+ $ahun 233/
12