REPUBLICA DEMOKRATICA DE TIMOR-LESTE UNDANG-UNDANG NO…TAHUN 2004 Tentang PERTANAHAN

Pembukaan • Bahwa hak milik atas tanah, hak guna bangunan, hak guna usaha, hak pakai dan hak sewa merupakan hak fundamental setiap warga negara RDTL yang harus dijamin secara hukum oleh negara dalam undang-undang. • Bahwa Kepemilikan tanah merupakan hak asasi setiap warga negara RDTL dalam rangka mewujudkan kesejahteraan, kemakmuran rakyat, dan memberikan kepastian hukum tentang kepemilikan tanah, maka diperlukan legitimasi hukum dalam bentuk sertifikat tanah. • Bahwa warga negara Timor Leste secara historis dan turun temurun memiliki tanah yang merupakan tempat untuk hidup dan mengembangkan berbagai aktivitas, perlu dijamin untuk mencegah kemungkinan konflik-konflik sosial antara sesama warga negara maupun konflik antara warga negara dengan pemerintah, maka hal ini dipandang perlu diatur dalam undang undang ini, sebagaimana diamanatkan dalam Konstitusi RDTL. Pasal 141 Konstitusi RDTL menentukank kepemilikan, penggunaan dan pembangunan tanah sebagai salah satu unsur dari penghasilan ekonomi, akan diatur dengan undang-undang.

A Universidade de São Francisco é um parceiro do Programa de Acesso a Justiça em Timor-Leste da Fundação da Ásia Rua Jacinto Cândido, Audian, Dili, Timor-Leste. Tel.: 670 390 331 7138 Facsímile: 670 390 324 245

BAB I Ketentuan Umum Pasal 1 Dalam ketentuan ini yang dimaksud dengan: (1) Sertifikat Tanah adalah bukti kepemilikan hak atas tanah oleh seseorang dan/atau badan hukum yang dikeluarkan oleh Departemen Kehakiman. (2) Kepemilikan tanah adalah bukti-bukti yang dimiliki seseorang atau badan hukum mengenai kepemilikannya atas sebidang atau sejumlah bidang tanah. (3) Hak atas tanah adalah hak seseorang dan/atau hak suatu badan hukum, atas tanah yang meliputi hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, hak guna usaha dan hak sewa. (4) Hak Milik adalah hak setiap orang atau badan hukum untuk memiliki tanah yang dibuktikan dengan bukti-bukti otentik. (5) Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. (6) Hak Guna Usaha merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu 25 tahun (7) Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan hak dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, atau tanah milik orang lain, yang memberi hak dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat berwenang memberikannya atau dalam perjanjian atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian penolakan tanah,segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang ini (8) Hak Sewa adalah hak seseorang untuk menyewa tanah orang lain dan atau badan hukum maupun tanah milik negara. (9) Hak Ulayat merupakan hak masyarakat adat yang kepemilikannya secara bersama. (10) Land & Property adalah instansi pemerintah yang bernaung dibawah Departemen Kehakiman yang bertugas melakukan kegiatan-kegiatan pengurusan tanah berdasarkan hukum yang berlaku (11) Departemen Kehakiman adalah instansi pemerintah yang menurut undang undang ini berwenang mengeluarkan sertifikat dan kebijakan-kebijakan yang berkaitan dengan urusan pertanahan menurut undang-undang ini maupun peraturan perundang-undangan lain yang terkait. Pasal 2 Asas-asas: a. Kepastian Hukum b. Keadilan B A B II JENIS-JENIS HAK ATAS TANAH Pasal 3 a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai e. Hak Sewa f. Hak Membuka Tanah

2

g. Hak Hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dalam undang-undang. BAB III Syarat- Syarat Hak Atas Tanah Pasal 4 Syarat-syarat memperoleh hak milik atas tanah: (a) Hanya warga negara Timor Leste yang mempunyai hak milik (b)Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (c) Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan Pasal 5 Hak milik dinyatakan hilang apabila: a. Pencabutan berdasarkan undang-undang b. Penyerahan secara sukarela oleh pemiliknya c. Ditelantarkan d. Tanahnya musnah Pasal 6 (1)Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak den teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan jaman. (2)Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain Pasal 7 (1) Hak Guna Usaha diberikan untuk paling lama 25 tahun (2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun (3) Yang dapat mempunyai hak guna usaha ialah setiap warga negara, warga negara asing dan atau perusahaan-perusahaan asing dan perusahaanperusahaan swasta nasional. Pasal 8 (1)Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (5) pasal 1 undang-undang ini dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. (2)Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (3)Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah: (a) Warga negara Timor Leste (b) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Timor Leste dan berkedudukan di Timor Leste Pasal 9 (1)Hak Pakai dapat diberikan: (a) Selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu (b)Dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun

3

(2) Yang dapat mempunyai hak pakai ialah: (a) Warga negara Timor Leste (b)Orang asing yang berkedudukan di Timor Leste (c) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Timor Leste dan berkedudukan di Timor Leste (d)Badan hukum asing yang memenuhi persyaratan menurut peraturan perundang-undangan RDTL (3) Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan Pasal 10 Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah: (a) Warga negara Timor Leste (b)Orang asing yang berkedudukan di Timor Leste (c) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Timor Leste dan berkedudukan di Timor Leste (d)Badan hukum asing yang memenuhi persyaratan menurut peraturan perundang-undangan RDTL Pasal 11 Pengakuan terhadap hak ulayat masyarakat adat dilakukan berdasarkan sertifikat sesuai peraturan perundang-undangan. pemerintah

Pasal 12 Untuk melegitimasi hak ulayat masyarakat adat, masyarakat adat dapat mengajukan permohonan sertifikat atas nama kepala adat dan atau individu yang ditunjuk untuk itu. BAB IV Wewenang Menteri Kahakiman Pasal 13 Departemen Kehakiman merupakan badan pemerintahan yang berwewenang mengeluarkan sertifikat hak milik atas tanah bagi warga negara yang membutuhkan Pasal 14 Menteri kehakiman berwewenang menetapkan kebijakan nasional tentang kepemilikan dan penguasaan hak atas tanah. Pasal 15 Kebijakan Nasional meliputi: a. Penataan wilayah pertanahan RDTL; b. Perencanaan pendaftaran tanah; c. Pensertifikatan tanah.

4

Pasal 16 Dalam menjalankan wewenangnya, menteri koordinasi dengan land and properti nasional.

kehakiman

wajib

melakukan

Pasal 17 Departemen kehakiman dalam menjalankan pengawasannya, melakukan kerja sama dengan Land and properti nasional. Pasal 18 Pengawasan dilakukan terhadap kinerja Land & Property distrik dalam menjalankan tugas pelayanan kepada warga negara dan penerimaan dana dari biaya pendaftaran dan penerbitan sertifikat. Pasal 19 Dalam rangka pelaksanaan fungsi pengawasan, Menteri Kehakiman dan Direktur Land and Property Nasional dapat membentuk suatu komisi pengawasan. Pasal 20 Tugas Komisi Pengawasan adalah mengawasi kegiatan Land & Property Distrik agar tidak sewenang-wenang ataupun melakukan korupsi, kolusi dan nepotisme. Pasal 21 Keanggotaan komisi pengawasan terdiri dari 5 anggota yang direkrut dari DepartemenKehakiman, Land and Property Nasional dan Land and Property Distrik. Pasal 22 Teknis penentuan keanggotaan komisi pengawasan dilakukan Menteri Kehakiman bersama Direktur Land and Property Nasional. Pasal 23 Temuan-temuan dari komisi pengawasan dalam bentuk tindakan sewenangwenang maupun korupsi, kolusi dan nepotisme oleh pejabat pada Departemen Kehakiman, Land & Property Nasional dan Distrik dapat dikenakan sanksi administrasi maupun sanksi pidana. BAB V Fungsi, Tugas dan Wewenang Director Land and Property Nacional Pasal 24 Director Land and Property Nacional memiliki fungsi dan atau tugas,melaksanakan kebijakan Menteri Kehakiman dalam hal pendaftaran, pemetaan dan pensertifikatan hak atas tanah

5

Pasal 25 Direktur Land & Property Nasional dalam menjalankan tugasnya berwenang mengeluarkan keputusan-keputusan tentang pendaftaran, pemetaan dan pensertifikatan hak atas tanah.

6

Pasal 26 Direktur Land & Property Nasional berwenang mengeluarkan keputusankeputusan yang berkaitan dengan teknis penyelenggaraan pendaftaran pemetaan dan pensertifikatan sebagaiman diatur dalam pasal 14. Pasal 27 Director Land and Property Nacional, berwenang mengeluarkan Rekomendasi dalam hal penggunaan tanah milik negara untuk kepentingan suatu pengembangan usaha Pasal 28 Rekomendasi sebagaimana disebutkan dalam pasal 27 dikeluarkan oleh Direktur Land & Property Nasional dalam hal penggunaan tanah milik negara untuk kepentingan usaha yang dilakukan oleh perurusahaan-perusahaan asing. Pasal 29 (1) Rekomendasi tersebut baru dikeluarkan setelah permohonan diajukan oleh warga negara asing dan atau perusahaan-perusahaan asing. (2) Rekomendasi tersebut diberikan tanpa biaya. BAB VI Fungsi Dan Tugas Director Land And Property Distrik Pasal 30 Director Land and Property Distrik memiliki fungsi dan tugas melakukan pendaftaran hak atas tanah di wilayah kerjanya Pasal 31 Direktur Land & Property Distrik juga berwenang secara delegatif melakukan pendaftaran hak atas tanah di wilayah kerjanya BAB VII Pendaftaran Tanah oleh Negara Pasal 32 (1)Untuk menjamin kepastian hukum dalam kepemilikan dan penggunaan hak atas tanah, pemerintah mengadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Timor Leste yang dibentuk untuk itu. (2)Pendaftaran tanah yang dimaksud dalam pasal 31 meliputi a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah; b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat bukti yang sah.

7

Pasal 33 Setiap warga negara dan badan hukum dapat mengajukan permohonan pendaftaran hak milik atas tanah. Pasal 34 Setiap warga negara asing dan badan hukum asing dapat mengajukan permintaan pendaftaran hak-hak tanah sebagaimana disebut dalam pasal 3 undang-undang ini kecuali hak milik. Pasal 35 Pengajuan permintaan pendaftaran hak atas tanah sebagaimana disebut dalam pasal 33 dapat diajukan kepada Direktorat Tanah dan Bangunan. BAB VIII Keuangan Pasal 36 Keuangan yang diperoleh dari biaya administrasi pendaftaran tanah dan biaya sertifikat diatur Menteri Kehakiman dengan Direktur Land & Property Nasional berdasarkan keputusan bersama. Pasal 37 Besarnya biaya administrasi pendaftaran tanah dan biaya pensertifikatan sebagaimana pasal 31, 32 dan 36 undang-undang ini dilakukan oleh Menteri Kehakiman dengan Direktur Land & Property berdasarkan keputusan bersama Pasal 38 Keuangan yang diperoleh dari biaya administrasi pendaftaran tanah dan pensertifikatan dilakukan melalui lembaga keuangan yang akan ditetapkan oleh Menteri Kehakiman dengan Direktur Land & Property berdasarkan keputusan bersama. Pasal 39 Direktur Land & Property Distrik setelah menerima delegasi wewenang dari Menteri Kehakiman dan Direktur Land & Property Nasional dapat menjalankan tugas pendaftaran dan pengukuran tanah. Pasal 40 Biaya administrasi pendaftaran tanah dan pensertifikatan dilakukan di Kantor Land & Property Distrik berdasarkan keputusan bersama Menteri Kehakiman dengan Direktur Land & Property Nasional. Pasal 41 Pertangggungjawaban sirkulasi keuangan negara yang diperoleh melalui pendaftaran tanah dan pensertifikatan tanah, dilakukan Departemen Kehakiman pada setiap 6 bulan yang dilaporkan kepada Perdana Menteri dan diumumkan kepada publik. Pasal 42 Pengumuman Pertangggungjawaban sirkulasi keuangan negara yang diperoleh melalui pendaftaran tanah dan pensertifikatan tanah kepada publik, dilakukan melalui pengumuman dan media massa.

8

BAB IX Larangan Kepada Pejabat Pertanahan Pasal 43 Pejabat Departemen Kehakiman, Land and Property Nasional dan Distrik dilarang: a. Menerima sumbangan berupa uang dan atau materi dari pemohon pendaftaran dan pensertifikatan tanah dengan maksud mempermudah proses pelayanan. ditentukan. b. Membantu menyelesaikan permohonan pendaftaran dan pensertifikatan tanah tanpa melalui prosedur yang ditentukan karena alasan keluarga dan atau teman. c. Dilarang menyalahgunakan keuangan negara yang diperoleh melalui biaya administrasi pendaftaran dan pensertifikatan tanah sebagaimana diatur dalam pasal 36,37,38 undang-undang ini. BAB X Sanksi Pasal 44 Pejabat pada Departemen Kehakiman, Land and Property Nasional dan Distrik yang melanggar pasal 36, 37, 38, 39, 41, 42 dikenakan sanksi hukum berupa : a. Sanksi administrasi b. Sanksi Perdata c. Sanksi Pidana Pasal 45 Pengenaan sanksi Administrasi kepada pejabat yang terkait dalam bidang pertanahan sebagaimana diatur dalam pasal 44 berupa: a. Teguran lisan b. Teguran tertulis c. Penurunan pangkat tertentu dan atau tidak menerima gaji selama 1(satu) tahun. d. Pemecatan. Pasal 46 Pengaturan mengenai sanksi administrasi sebagaimana diatur dalam pasal 44 dan 45, diatur lebih lanjut dalam peraturan pemerintah dan atau peraturan Menteri Kehakiman bersama Land and Property Nasional. Pasal 47 Jumlah uang yang terkumpul dari sanksi administrasi dalam bentuk tidak menerima selama 1(satu) tahun sebagiamana diatur dalam pasal 45 huruf c dimasukan ke kas negara melalui Bank yang ditentukan Menteri Kehakiman dan Direktur Land and Property Nacional sebagaimana diatur dalam pasal 38 undangundang ini. Pasal 48

9

Pengenaan sanksi hukum perdata kepada pejabat Departemen Kehakiman, Land and Property Nasional dan Distrik yang merugikan negara karena tindakantindakan perdata dalam kaitannya dengan proses pendaftaran dan pensertifikatan tanah dapat dikenakan sanksi hukum perdata dalam bentuk denda dan atau uang paksa. Pasal 49 Pengaturan lebih lanjut sanksi hukum perdata sebagaimana disebutkan dalam pasal 49 ditetapkan Menteri Kehakiman bersama Land & Property Nasional berdasartkan keputusan bersama. Pasal 50 Pengenaan sanksi hukum pidana kepada pejabat Departemen Kehakiman, Land and Property Nasional dan Distrik yang merugikan negara karena tindakan korupsi, kolusi dan nepotisme dalam kaitannya dengan proses pendaftaran dan pensertifikatan tanah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. BAB XI Ketentuan Peralihan Pasal 51 Dengan berlakunya undang-undang ini, maka semua peraturan perundangundangan lain dalam bidang pertanahan sebelumnya dinyatakan tidak berlaku. BAB XII Penutup Pasal 52 Undang-Undang ini mulai berlaku sejak tanggal diundangkan. Diundangkan di Dili, pada 4 Septemper 2004 Pemerintah Republik Demokratik Timor Leste Presiden Parlamen Nasional Francisco Guterres “Lu Olo” Diumumkan di Dili, pada … September 2004 Presiden RDTL Jose Alexandre “Kay Rala Xanana Gusmão”

10