PARKMANAGEMENT

Tien vragen en antwoorden over parkmanagement
een praktische handreiking

Waarom deze brochure?
Op veel plaatsen in Nederland werken individuele ondernemers, ondernemersorganisaties en gemeenten aan het opzetten van parkmanagement. Zij zien parkmanagement als een bruikbaar instrument om op een zakelijke manier met elkaar aan kwaliteitszorg van de bedrijfsomgeving te doen. Dit geldt voor zowel bestaande als nieuwe bedrijventerreinen en kantorenlocaties. De Kamer van Koophandel Amsterdam deelt deze mening. Tegelijkertijd constateren wij dat er veel onduidelijkheid rond het fenomeen parkmanagement bestaat. Ook is er nog weinig ervaring mee opgedaan. Tegen die achtergrond hebben wij deze brochure geschreven. Doel is een praktische handreiking te doen aan ondernemers en bestuursleden van ondernemersverenigingen die met parkmanagement aan de slag willen. In deze brochure belichten wij aan de hand van tien vragen en antwoorden de belangrijkste aspecten van parkmanagement. Daarnaast hebben wij een aantal nuttige publicaties en (internet)adressen voor u op een rij gezet. Wij hopen dat u na het lezen van deze handreiking een beeld heeft van wat parkmanagement voor uw bedrijventerrein kan betekenen. U kunt natuurlijk altijd contact opnemen met één van onze beleidsadviseurs of één van onze regionale partners om verder van gedachten te wisselen over dit onderwerp. Achterin vindt u de adressen. Amsterdam, april 2003 Colofon
Kamer van Koophandel Amsterdam Postbus 2852 1000 CW Amsterdam April 2003 Fotografie: Ko de Cruijf Fotografie cover: Capital Photos Meer informatie: Afdeling Beleidsadvisering en Regiostimulering Telefoonnummer: (020) 531 46 34 of (020) 531 46 36 E-mail: ba@amsterdam.kvk.nl Dit rapport is ook te downloaden via: www.amsterdam.kvk.nl/beleid

Inhoud
1. Wat is de zin van parkmanagement? 2. Wat is parkmanagement eigenlijk? 3. Wanneer is parkmanagement zinvol? 4. Zitten er ook nadelen aan voor het bedrijfsleven? 5. Hoe pak ik het aan? 6. Welke organisatievormen zijn mogelijk? 7. Wie draait voor de kosten op? 8. Welke problemen kan ik verwachten? 9. Welke (succes)voorbeelden zijn er? 10. Waar kan ik terecht voor vragen en ondersteuning? 1 2 3 4 5 7 8 9 10 10

1. Wat is de zin van parkmanagement?
Elke ondernemer wil dat zijn bedrijfspand er goed uitziet. Hetzelfde wil hij voor de omgeving waarin zijn bedrijf is gevestigd. Het eerste heeft hij zelf in de hand, voor het tweede heeft hij anderen nodig. En anderen hem. En dus is het logisch om samen, dat wil zeggen gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren, aan de kwaliteit van het bedrijventerrein te werken. Op dat moment is sprake van parkmanagement. Alle betrokken partijen hebben belang bij het opzetten van parkmanagement. Goed opgezet parkmanagement zorgt er onder meer voor dat: • het voor bedrijven en de daar werkzame mensen aantrekkelijk is om gevestigd/werkzaam te zijn op dat bedrijventerrein; • er voor de eigenaren een positieve invloed uitgaat op (het behoud van) de waarde van hun onroerend goed; • het vestigingsklimaat zich positief ontwikkelt, wat goed is voor de lokale economie en werkgelegenheid; • het milieu verbetert (bijvoorbeeld door afval-, water- en vervoermanagement); • het ruimtegebruik op het bedrijventerrein geoptimaliseerd wordt; • er financiële voordelen voor de gevestigde bedrijven te halen zijn door het gezamenlijk uitvoeren van taken (en eventueel ook door collectieve inkoop).

Elke ondernemer wil dat zijn bedrijfspand en de omgeving er goed uitzien

Parkmanagement draagt bij aan kwaliteitsbehoud van bedrijventerreinen

1

2. Wat is parkmanagement eigenlijk?
Parkmanagement is het door ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente gezamenlijk ondernemen van activiteiten om de kwaliteit en uitstraling van een bedrijventerrein te behouden en/of te verbeteren. Het kan dan gaan om allerlei zaken: van onderzoek tot beheer, van herontwikkeling tot herbestrating, van gezamenlijke kinderopvang tot bewegwijzering. In alle gevallen zijn de activiteiten erop gericht om meerwaarde te bieden aan de op het terrein gevestigde bedrijven. Parkmanagement kan de volgende activiteiten omvatten: • onderhoud van gebouwen, groen, infrastructuur en openbare ruimte; • parkeerbeheer en bewegwijzering; • gezamenlijk inkopen van energie, water en telefonie; • promotie en acquisitie; • gezamenlijk aanvragen van subsidies en vergunningen; • onderhouden van contacten met en het stimuleren van samenwerking tussen gebruikers, eigenaren en overheid; • diverse diensten zoals terrein- en gebouwbeveiliging, afvalinzameling, schoonmaak, kinderopvang, verhuur van sportaccommodaties en vergaderruimte.
Zonder goede organisatie wordt het terrein een rommeltje

Parkmanagementorganisatie (pmo) als uitvoerder en ‘wegnemer van kopzorg’
Het is vaak nuttig om het parkmanagement over te dragen aan een gezamenlijk aangestelde parkmanager of een parkmanagementorganisatie (pmo). Deze organisatie wordt zo uitvoerder-regisseur van (een deel van) de gezamenlijke opgave. Dat wil zeggen dat de pmo bepaalde beheersactiviteiten uit handen van de deelnemende partijen neemt, activiteiten uitbesteedt, zaken uitdenkt en op poten zet, coördineert, bemiddelt bij conflicten, etc. Hiermee vervult de pmo een uitermate nuttige smeeroliefunctie.
Op veel plekken worden bedrijventerreinen gerevitaliseerd

3. Wanneer is parkmanagement zinvol?
Parkmanagement is altijd zinvol op een bedrijven- of kantorenterrein van enige omvang. De kans van slagen is het grootst: • bij de realisatie van een nieuw bedrijven- of kantorenterrein. Op dat moment kunnen de gemeente en de ontwikkelaar tot een aanpak komen, waarbij parkmanagement onderdeel wordt van de opzet van het terrein en van de gronduitgiftevoorwaarden; • bij herstructurering van een bestaand terrein. Als ondernemers en gemeente samen inzien dat de kwaliteit van het bedrijventerrein sterk is achteruitgegaan, ligt er een kans - en een noodzaak - om met elkaar te investeren in de kwaliteit van het terrein en om vervolgens ook die kwaliteit te behouden.
“De eerste initiatieven voor parkmanagement lopen hier goed. Behalve dat er wordt gewerkt aan onderhoud en beveiliging, zie je dat door parkmanagement ondernemers meer met elkaar in gesprek raken en veel regelmatiger contact met de gemeente hebben dan voorheen.” Dick Hulsebosch, secretaris Industrie Kring Haarlem.

2

3

4. Zitten er ook nadelen aan voor het bedrijfsleven?
In het begin kost het van de grond tillen van parkmanagement veel tijd en energie voor de ondernemer. Dit geldt in het bijzonder voor degene die namens de ondernemers een ‘trekkende rol’ vervult. Er moet veel worden uitgezocht en uitgedacht, partijen moeten bij elkaar gebracht worden, er moet draagvlak worden gezocht en er moet met elkaar worden vergaderd. Als iedereen het vervolgens eens is, moet een en ander in een (ondernemings)plan, contracten, (financiële) organisatie en dergelijke worden vastgelegd.

5. Hoe pak ik het aan?
Er bestaat geen simpele overall-aanpak. In het algemeen moeten de volgende stappen worden genomen:

fase 1. initiatief

onderdelen/activiteiten • bewustwording en inventarisatie behoeften en verwachtingen • analyse van problematiek en opstellen plan van aanpak • doelen, activiteiten, uitgangspunten (waaronder vereiste kwaliteit) • financiën, organisatie

wie • gemeente en ondernemersorganisatie (oo) samen • bureau in opdracht van/begeleid door gemeente en oo • gemeente en oo, evt. ondersteund door extern bureau • extern bureau, evt. parkmanagementorganisatie (pmo) in opdracht van/begeleid door gemeente en oo • idem • idem • idem

2. uitwerking in masterplan

Een goede beveiliging is er niet in één dag

Tijdsbeslag
Ervaringen leren dat tussen het eerste initiatief en het daadwerkelijk van start gaan met parkmanagement al snel 3 tot 6 maanden zit. De trekkers moeten er in deze periode rekening mee houden dat ze hiermee zo’n anderhalve dag in de week kwijt zijn. De op het terrein gevestigde ondernemers zijn gemiddeld een dagdeel (middag/avond) in de maand bezig om bijgepraat te worden, mee te denken en hun wensen en ideeën in te brengen. Ook een nadeel kan zijn dat één of meerdere ondernemers een deel van hun eigen vrijheid en speelruimte moeten opgeven. Bij parkmanagement worden collectieve afspraken gemaakt. De meerwaarde daarvan kan alleen worden bereikt als iedereen meedoet. Voor een individuele partij kan dit wel eens ongunstig uitpakken. In die gevallen moet met elkaar worden gekeken naar mogelijkheden om dat individuele nadeel te beperken en moet besproken worden of er wellicht compensatie op zijn plaats is. Niet zozeer een nadeel, maar wel iets om rekening mee te houden is dat parkmanagement in de beginfase geld kost. Deze investering zal zich later moeten terugbetalen in de vorm van een hogere omgevingskwaliteit tegen een lagere inspanning en tegen lagere kosten.
“Bij parkmanagement is de beginfase cruciaal. Onze ervaring leert dat je, vooral bij bestaande bedrijventerreinen, moet beginnen met iets waaraan gemeenschappelijk behoefte is. Vaak is dat beveiliging. Door dit als bedrijven gezamenlijk op te pakken, via bijvoorbeeld de lokale bedrijvenvereniging, is direct voordeel te behalen, waarmee ook snel het benodigde commitment voor parkmanagement kan worden verkregen.” Maaike Kamps, beleidsadviseur Ondernemersvereniging Regio Amsterdam (ORAM).
• ruimtelijke/stedenbouwkundige aspecten • bemensing en behuizing • vastlegging in contracten 3. beheer 4. evaluatie

• (optimalisatie van) beheer en exploitatie • parkmanagementorganisatie • beoordeling werkwijze/resultaten pmo • bijsturing • ‘aandeelhoudersvergadering’ • idem

“Als alle mooie plannen in de initiatieffase blijven steken, moet je je afvragen of het probleem wel groot genoeg is.” Stef Pessels, parkmanager Sloterdijk in Amsterdam.

Ondernemers en gemeentelijke projectleiders die ervaring hebben met het van de grond tillen van parkmanagement geven de volgende tips: • begin klein en simpel met iets concreets (beveiliging bijvoorbeeld); • overorganiseer niet; • inventariseer de behoeften en verwachtingen en stel indien nodig verwachtingen bij; • accepteer tegenslag, het zal niet allemaal van een leien dakje gaan; • realiseer een adequate parkmanagementorganisatie (pmo) die over de juiste middelen beschikt; • zorg er ook tijdens de rit voor dat de meerwaarde duidelijk is, dat de kosten en baten in verhouding zijn en dat de pmo ‘in beeld blijft’;

4

5

6. Welke organisatievormen zijn mogelijk?
• maak goede afspraken over de verdeling tussen wat collectief is en wat de verantwoordelijkheid van individuele bedrijven of de gemeente is; • creëer breed draagvlak bij ondernemers en binnen de gemeentelijke organisatie; • zorg voor een stevige vertrouwensbasis; • maak een heldere verdeling van taken en verantwoordelijkheden; • wees klantgericht, heb oog voor belangen.
“Ik ben wel twintig keer bij hem binnengelopen, ‘m op zijn gemoed ingepraat, een schuldgevoel bezorgd en uiteindelijk toen ie ontzettend genoeg van mij had, heb ik ‘m tijdens een kop koffie over de streep getrokken.” Herman Gerrits, oud-bestuurslid Bedrijvengemeenschap Heemskerk, over het betrekken van een collega-ondernemer bij de revitalisering van de Houtwegen.

De organisatievormen waarin parkmanagement wordt gegoten, zijn zeer verschillend. De uiteindelijke keuze voor activiteiten, organisatie, juridische structuur en dergelijke hangt af van de situatie. Wat is de problematiek, over wat voor terrein en welke typen ondernemingen gaat het, welke ambities en wensen hebben de betrokkenen?

Voorbeelden van juridische vormen van parkmanagement
vorm vereniging situatie • sterke betrokkenheid individuele bedrijven noodzakelijk kenmerken • leden bepalen en betalen, lidmaatschap en afname van basispakket via contracten verplicht • meer bedrijfsmatige opzet, leden bepalen en betalen, lidmaatschap niet verplicht, ook niet-leden kunnen diensten afnemen • bestuur bepaalt beleid, samenstelling bestuur statutair geregeld, geen winstoogmerk, verplichte bijdrage en afname diensten via contracten geregeld • commercieel van opzet, eventuele verplichte bijdrage en afname van diensten via contracten geregeld

coöperatieve vereniging

• zelf beheertaken oppakken, deelname alle bedrijven staat niet op voorhand vast

stichting

• vooral uitbesteding van beheertaken, sterke betrokkenheid bedrijven niet per se nodig

besloten vennootschap

• vooral beheer openbare ruimte, sterke betrokkenheid bedrijven niet per se nodig

Bron: Ministerie van EZ

Kinderopvang kan onderdeel zijn van parkmanagement

6

7

7. Wie draait voor de kosten op?
De kosten van parkmanagement moeten worden verdeeld, als het even kan naar rato van het profijt dat partijen ervan hebben. De gemeente blijft verantwoordelijk voor haar publieke taak, te weten het ‘reguliere’ onderhoud van de infrastructuur en de openbare ruimte. Ook moet de gemeente een deel van de parkmanagementkosten dragen. Parkmanagement is echter een coproductie, waarvan het bedrijfsleven ook de vruchten plukt. En dus is het logisch dat de ondernemers een deel van de kosten voor hun rekening nemen. Naast de reguliere beheers- en onderhoudskosten zijn er drie groepen van kosten voor het bedrijfsleven, waarvan de hoogte afhangt van de individuele behoeften van het gekozen parkmanagementmodel: • kosten van extra behoeften: kosten van extra behoeften en eisen bovenop de basiskwaliteit van de voorzieningen en het beheer. De kosten hiervan worden verrekend via een periodieke contributie; • kosten van facultatieve diensten: zoals bijvoorbeeld kinderopvang, gebouwbeveiliging en dergelijke. Deze kosten worden aan de afnemer van de diensten in rekening gebracht; • organisatiekosten: dit zijn de niet aan specifieke diensten toe te rekenen kosten die de pmo moet maken om haar taken te kunnen vervullen, zoals personeelskosten, kantoorhuur, briefpapier, postzegels en dergelijke. Verdeling taken en (budgettaire) verantwoordelijkheden helder houden
In het structureel overdragen van overheidstaken en budgetten aan de pmo schuilt het grote gevaar dat publieke taken op een gegeven moment als private taken worden beschouwd en ‘weg worden bezuinigd’. Een tijdelijke/periodieke overdracht van budget en/of taken is dan beter.

8. Welke problemen kan ik verwachten?
Het opzetten van parkmanagement is geen eenvoudige klus die even tussendoor kan worden gedaan. Er moet een vertrouwensrelatie worden gebouwd tussen de betrokkenen, oplossingen worden gezocht voor belangentegenstellingen, middelen worden gevonden en ondernemers of bestuurders moeten overtuigd worden om maar een paar van de te nemen hobbels te noemen.
“De overheid heeft vaak een ander doel dan de bedrijven met herstructurering, zoals ruimte-intensivering. Maar wil je het laten werken, dan moet het vanuit de ondernemer komen. Je moet zeker niet proberen er iets door te drukken.” Paul van Dam, voormalig vice-voorzitter van ondernemersvereniging Belangenvereniging Industriegebied Achtersluispolder over de herstructureringsplannen van de Achtersluispolder in Zaanstad.

Subsidies soms mogelijk
De rijks- en provinciale overheid vinden zaken als duurzame bedrijventerreinen, zuinig energiegebruik, intensief ruimtegebruik en vestigingskwaliteit belangrijk. Daarom stellen ze subsidies beschikbaar om investeringen te stimuleren die bijdragen aan doelstellingen op deze terreinen. Soms gaat dat via een ‘tender’ (inschrijving, waarbij degenen die het best aan de criteria voldoen de subsidie krijgen), soms via een ‘reguliere’ procedure. De procedures zijn vaak tijdrovend, ingewikkeld en de criteria veelal streng. Welke mogelijkheden kansrijk zijn, zal per geval moeten worden bekeken. Het is dan zinvol de hulp in te roepen van een bureau of instantie die thuis is op subsidiegebied.

Veel voorkomende hobbels zijn: • gebrek aan organiserend vermogen aan ondernemerszijde en/of aan overheidszijde; • onvoldoende expertise bij gemeente en ondernemers voor de complexe materie; • eigenaren en gebruikers zijn vaak niet dezelfde en hebben andere belangen; • ‘free riders’ (ondernemers die wel profiteren, maar niet willen meebetalen); • onbekendheid met mogelijke aanvullende financiële bronnen; • gebrek aan financieel commitment bij ondernemers; • een gemeente die parkmanagement ziet als bezuiniging op het beheersbudget; • lage prioriteit bij lokale bestuurders.
“Het is zaak zeker ook de vastgoedeigenaren aan te spreken, omdat zij evenzeer profiteren van de parkmanagementinspanningen.” KvK-beleidsadviseur Janita Tiesinga over een herstructureringsproject in Uithoorn.

De parkmanager is geen belangenbehartiger, maar regisseur en uitvoerder
Ondernemers hebben zich in veel gevallen per bedrijventerrein georganiseerd. Hierdoor kan de neiging ontstaan het uitvoerende parkmanagement bij de ondernemersvereniging onder te brengen. Er zit een gevaar in deze oplossing. De kerntaak van de parkmanager is geen belangenbehartiging, maar de kwaliteitszorg van het bedrijventerrein. Tegelijkertijd is de kerntaak van een ondernemersvereniging juist wel belangenbehartiging. En dit kan met elkaar botsen. Om de verhoudingen zuiver te houden, moeten ondernemersvereniging en gemeente zelf hun belangen blijven behartigen. De pmo kan tegenstrijdigheden in belangen signaleren en trachten daar een oplossing voor te vinden, maar kiest geen partij.

Het is belangrijk de verdeling van taken en rollen helder te houden. Zo moeten belangenbehartiging en parkmanagement niet door elkaar gaan lopen.

8

9

9. Welke (succes)voorbeelden zijn er?
Parkmanagement staat in Nederland nog in de kinderschoenen, zodat we nog niet kunnen vaststellen of het écht succesvol is. Daarvoor is nog enige tijd nodig. Op diverse plekken in ons land wordt wel gewerkt aan het opzetten van parkmanagement of is het recent in werking gezet. De vooruitzichten en ervaringen zijn tot nog toe vaak positief, zij het dat soms behoorlijke hobbels genomen moeten worden. In de hele Amsterdamse regio wordt parkmanagement ingezet als middel om met elkaar tot goed kwaliteitsbeheer van nieuwe en bestaande bedrijventerreinen te komen: van de Trompet in Heemskerk tot de Weeren in Zwanenburg, van Teleport in Amsterdam tot Beukenhorst in Hoofddorp en van de Waarderpolder in Haarlem tot de Westzanerpolder in Zaanstad. De beleidsadviseurs van de Kamer van Koophandel en hun collega’s van VNO-NCW west en MKB-Randstad Noord kunnen u van de laatste stand van zaken op de verschillende terreinen op de hoogte brengen. Enkele internetsites www.bedrijventerreinen.ez.nl www.duurzamebedrijventerreinen.nl www.businessparkmanagement.com

Organisaties
VNO-NCW west Tel. (070) 413 58 58, www.vno-ncwwest.nl MKB-Randstad Noord Tel. (020) 448 67 20, www.mkb.nl ORAM, Ondernemersvereniging Regio Amsterdam Op de website van de ORAM vindt u informatie over het opzetten van parkmanagement. Tel. (020) 622 21 11, www.oram.nl Kamer van Koophandel Amsterdam Tel. (020) 531 46 34 of (020) 531 46 36, www.amsterdam.kvk.nl Provincie Noord-Holland Tel. (023) 514 30 00, www.noord-holland.nl Gemeenten Bij de afdeling Economische Zaken van uw gemeente kunt terecht met allerlei vragen over parkmanagement. Stichting Nederlands Register van Parkmanagers (NRP) Personen die te boek willen staan als parkmanager kunnen zich in het register van de Stichting Nederlands Register van Parkmanagers (NRP) laten inschrijven. Gemeenten, ondernemersorganisaties en anderen kunnen het register benutten om te toetsen of ze een kwalitatief goede parkmanager aanstellen. Tel. (010) 275 79 78, e-mail: rotterdam@sels.nl. Overige organisaties Senter en Novem zijn organisaties die voor de rijksoverheid een aantal relevante subsidieregelingen uitvoeren. • Novem Utrecht, tel. (030) 239 34 93, www.novem.nl • Senter Den Haag, tel. (070) 361 03 10, www.senter.nl

10. Waar kan ik terecht voor vragen en ondersteuning?
Er is een scala aan nieuwsbrieven, internetsites, handleidingen, nota’s en dergelijke die direct over parkmanagement gaan of over zaken die parkmanagement raken, zoals duurzame bedrijventerreinen en herstructurering van bedrijventerreinen. Dit scala is zo groot dat slechts een kleine greep daaruit is gedaan.

Publicaties
De handreiking Parkmanagement; kwaliteit wint terrein van het Ministerie van Economische Zaken bevat tips, achtergronden, een stappenplan en een aantal voorbeelden. Het is te verkrijgen via: • telefoon: 0800-6463951 • e-mail: ezinfo@postbus51.nl • internetsite: www.ez.nl (onder ‘publicaties’) Het Ministerie van EZ geeft ook een elektronische nieuwsbrief uit en verstrekt informatie over cursussen en congressen. Zie hiervoor: www.bedrijventerreinen.ez.nl. Een meer wetenschappelijk getinte publicatie over herstructurering is Veroudering van bedrijventerreinen; een structuur voor herstructurering van het Centraal Planbureau. Te verkrijgen via www.cpb.nl/nl/pub

10

11

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful