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MOETHUS - CONDOMNIO HABITACIONAL (FUTILA)

Estudo de viabilidade econmica e financeira

Crowe Horwath Angola 2013

VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

CONTEDO
SUMRIO EXECUTIVO 3
APRESENTAO 5
Apresentao do investidor 5
Actividade a desenvolver 5
Principais objectivos a atingir 5
Localizao 5

CARACTERIZAO DO PROJECTO 6
Apresentao do projecto 6
Apresentao do investimento 7

MERCADO 8
Angola 8
Cabinda 11

ESTRATGIA 13
Matriz SWOT 13
Oportunidade de investimento 14

ESTUDO FINANCEIRO 15
Investimento 16
Previso das receitas 20
Fornecimentos e servios externos 22
Custos com o pessoal 23
Impostos 23
Operaes de financiamento 25
Fundo de maneio 26
Demonstraes financeiras 26
Anlise de viabilidade 29
Indicadores econmicos 30

CENRIOS 35
Anlise dos cash-flows 36
ANEXOS - Cenrio (1) 37
ANEXOS - Cenrio (2) 41

CONCLUSES 45

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


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SUMRIO EXECUTIVO
O presente projecto visa a construo, numa
zona perifrica do centro da cidade de
Cabinda e junto praia, na zona do Futila, de
um ncleo habitacional de qualidade superior
composto por 24 moradias geminadas, um
bloco de 20 apartamentos, 4 espaos
comerciais, entre outras infraestruturas.
Situado numa zona nobre sob o ponto de
vista paisagstico, com um enquadramento
equilibrado entre espaos verdes e o mar, este
condomnio pretende oferecer aos residentes
um conceito habitacional inovador, com
decorao moderna e proporcionando um
estilo de vida requintado. Preservando e
requalificando todo o espao envolvente, este
projecto acrescentar tambm uma
considervel mais-valia sob o ponto de vista
ambiental, numa zona privilegiada mas ainda
entregue a um certo abandono que potencia a
sua degradao progressiva.
Embora a venda de algumas unidades possa
ser considerada, preferencialmente, o
objectivo deste projecto ser o arrendamento.
Se por um lado o arrendamento confere ao
projecto uma rentabilidade bastante
considervel, preservando a propriedade do
empreendimento, por outro, os seus
potenciais utilizadores sero quadros mdios e
superiores de companhias petrolferas
sediadas em Cabinda, cuja poltica de
alojamento destes colaboradores muito
raramente passa pela aquisio dos imveis,
optando quase exclusivamente pelo
arrendamento.

Atentando a esta realidade e tendo em


considerao a reduzida oferta de habitao
de qualidade na cidade de Cabinda, este
complexo ter, seguramente, uma taxa de
ocupao plena ou muito prximo da
ocupao plena, logo aps a sua concluso,
potenciando uma rentabilidade bastante
atractiva do projecto e um prazo de
recuperao do investimento relativamente
curto.
O projecto assenta numa poltica de valores
consubstanciada numa actuao com sentido
tico, responsvel e ntegro, mantendo a
orientao permanente para o mercado e para
as polticas de caracter ambiental associadas,
com cultura empresarial assente em princpios
de equidade e iseno, com conduta
socialmente responsvel e criao de relaes
duradouras com os seus parceiros.
O projecto tem, ainda, como objectivo o
desenvolvimento do negcio e da sua
capacidade para gerar mais riqueza e valor
acrescentado, sempre num quadro de
responsabilidade social, preocupao hoje
fundamental na actuao de qualquer
empresa no mercado.
Assim, a conjugao da sua atractividade e da
latente garantia de ocupao plena das
unidades que compem o complexo,
acrescentadas posterior anlise econmica,
de rentabilidade e financeira, potenciam este
projecto como sendo de viabilidade garantida.

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APRESENTAO
Apresentao do investidor
O condomnio habitacional MOETHUS um
projecto detido pela sociedade imobiliria
EKOFICA, sedeada em Angola, composta por
2 scios particulares e pela empresa Renova
Solutions) e por um investidor privado.
A Renova Solutions surge da fuso de duas
empresas que j tem vindo a participar em
projectos no pas desde 2005. Com uma
experincia de mais de 20 anos nos servios
que disponibiliza (arquitectura, engenharia,
gesto e fiscalizao de empreendimentos)
conta com uma equipa de 20 colaboradores,
permitindo um elevado know-how e
disponibilizando aos seus clientes solues
inovadoras e sustentveis.
Possu uma forte componente
empreendedora, progressista, atravs de
inmeras parcerias com outras empresas e
universidades. Para alm da presena
nacional, encontra-se tambm no mercado
portugus e colombiano.

Actividade a desenvolver
A principal actividade a desenvolver consiste
na implementao de um condomnio
habitacional em Cabinda, para arrendamento
e/ou venda, com 24 moradias geminadas, um
bloco de 20 apartamentos e quatro espaos
comerciais.

Principais objectivos a atingir


O municipio de Cabinda, semelhana dos
demais ao nvel da Provncia, de entre os
vrios problemas, passa por um desafio de
diversificao dos sectores econmico e
social. A actividade petrolifera tem atrado
actividades de explorao de gs e novas
perspectivas de dinamizao da economia
local. Deste modo, os fluxos migratrios em
Cabinda esto a aumentar a procura de
habitao, comrcio, servios sociais bsicos
e de infra-estruturas urbanas.
Assim, o principal objectivo a atingir com a
realizao deste projecto a criao de um
ncleo habitacional de qualidade, para
arrendamento (preferencialmente), numa zona
em franca expanso e com excelentes
acessibilidades. Este projecto prope ainda
uma interveno de interesse pblico,
salvaguardando um ambiente requalificado,
valorizando o interesse paisagstico envolvente
em troca do abandono e degradao
progressiva dos terrenos nesta zona.
Por outro lado, dada a escasss de habitao,
nomeadamente para o segmento de luxo, um
objecto a mdio prazo poder passar por
aumentar a oferta de ncleos habitacionais na
zona, tendo em considerao a crescente
procura por habitao na periferia de Cabinda.

Localizao
Este empreendimento ser construdo no
Futila, uma localizao privilegiada, numa zona
de vegetao luxuriante, beira de uma praia
de amenas brisas e mar tranquilo, associada a
acessos modernos e a uma arquitectura de
grande qualidade.

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CARACTERIZAO DO
PROJECTO
Apresentao do projecto

No que respeita a infra-estruturas urbansticas,


importa realar a existncia de rede pblica de
abastecimento de gua, drenagem de guas
residuais, rede de eletricidade, rede telefnica
e rede de televiso.

A propriedade situa-se numa zona perifrica


do centro de Cabinda, no Futila, que tem sido
objecto de algumas transformaes
urbansticas, nomeadamente ncleos
residenciais em condomnios fechados e
loteamentos industriais.
Para a elaborao deste projecto foram tidas
em considerao as directivas do plano de
desenvolvimento para a referida zona, bem
como o enquadramento legal especfico a
operaes de loteamento. Foram tambm
preocupaes dominantes deste estudo a
criao de amplas zonas verdes para
utilizao pblica e zonas de lazer com
equipamento adequado e diversificado.
O condomnio ser implementado num terreno
de 7.200 m2, sobre o qual a MOETHUS detm
o direito de superfcie, e inclui:
24 moradias geminadas do tipo T3 (rs-docho mais 2 pisos) com uma rea de 195
m2 (sala de jantar, cozinha, hall, casa de
banho auxiliar, 2 suites e uma suite master
com terrao e jacuzzi);
20 apartamentos, 8 de tipologia T2 e 12 do
tipo T1 com uma rea de 70 m2 e de 56
m2, repectivamente (sala comum, cozinha,
hall, casa de banho e suite);
4 espaos comerciais, no rs-do-cho do
prdio, de 91 m2 cada.

A rea total de construo ascende a 7467 m2


e abrange as moradias, os apartamentos, os
espaos comerciais, as zonas sociais, o
edifcio administrativo e tcnico e a zona de
segurana. No espao envolvente encontramse 4110 m2 de rea total livre que inclui zonas
verdes, passeios, decks, piscina e praia.

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Apresentao do investimento
A operao de investimento, que se resume
construo de toda a infra-estrutura, ascende
a 16,2 milhes de USD e dever ser repartido
por um perodo de dois anos (10 milhes no
primeiro ano e cerca de 6 milhes no
segundo), conforme se pode constatar na
anlise financeira do projecto.
Imagem exemplo: Sala - Moradia

A maioria do investimento relativa ao custo


da empreitada, podendo desagregar-se da
seguinte forma:
Construo de 24 moradias: 54%;
Prdio de 20 apartamentos: 13%;
Espaos comerciais: 3%;
Edifcio administrativo: 5%;
Zonas sociais: 3%;
Outras infra-estruturas: 22%.

Imagem exemplo: Quarto - Moradia

O restante investimento compreende os


montantes a suportar com estudos e
projectos, preparao do terreno, fiscalizao
da obra e aquisio de equipamento tcnico,
de transporte e administrativo.

Imagem exemplo: Sala - Apartamento

Imagem exemplo: Quarto - Apartamento

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MERCADO
Angola
Angola , de facto, um mercado que oferece
actualmente inmeras oportunidades,
ocupando mesmo para muitas empresas
internacionais um lugar de destaque. Detm
um elevado potencial de crescimento e
encontra-se num perodo favorvel da sua
economia. Aps ter registado um crescimento
lento, sob o efeito das crises petrolfera e
financeira, recuperou fortemente. O
crescimento econmico dever atingir 7% em
2013 e 6,2% em 2014 1, impulsionado pela
expanso do sector petrolfero e do gs e por
um programa de despesas pblicas destinado
a encorajar a diversificao econmica.
O Governo implementou reformas ambiciosas
com vista a melhorar a governao, mas o
ambiente de negcios permanece difcil
devido falta de instituies e de infraestruturas suficientes. No entanto, a criao
do Fundo Soberano (SWF) 2 ajudar a proteger
a economia dos riscos inerentes volatilidade
dos preos do petrleo.
O pas tem realizado progressos significativos
em diversos indicadores do desenvolvimento
humano, incluindo a pobreza, a sade e a
educao, mas ainda regista um baixo ndice
de Desenvolvimento Humano (IDH), situandose no 148 lugar entre 187 pases analisados
e continua a fornecer apenas uma rede
rudimentar de segurana social, sob a forma
de subsdios a combustveis.

Crescimento real do PIB (%)


2010

2011

2012e

2013p

2014p

0%

2%

4%

6%

8%

Crescimento real do PIB - Angola (%)


Crescimento real do PIB - frica Austral (%)
Crescimento real do PIB - frica (%)

Fonte: African Economic Outlook 2013 - OECD

Evoluo e crescimento
Muito do crescimento do pas registado na
ltima dcada pode ser atribudo directamente
explorao de recursos naturais. O petrleo
ainda representa quase 80% da receita
pblica, bem como 90% das exportaes e
47% do PIB do pas 3. Isso faz com que a
economia seja fortemente dependente das
receitas petrolferas e vulnervel a choques
resultantes dos preos do petrleo, recurso
que proveniente, na sua maioria, da
Provncia de Cabinda.

Fonte: Economist Intelligence Unit


Em 2008 foi estabelecida uma comisso especial no sentido de criar as bases para um novo Fundo Soberano de
Riqueza a fim de promover o crescimento, a prosperidade e o desenvolvimento socioeconmico em Angola. Em 2011, o
Fundo foi legalmente ratificado e oficialmente estabelecido como o Fundo Soberano de Angola em 2012. O valor do fundo
ascende a 5 mil milhes de USD.
3 Fonte: African Economic Outlook 2013 - OECD
2

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Neste momento, outras regies, para alm de


Luanda, comeam a desenvolver-se como o
caso de Cabinda, Benguela, Lobito e
Huambo. Neste contexto, o mercado cada
vez mais atractivo, perante a expectativa do
alargamento da implementao de projectos
em novos territrios.
O sector petrolfero manter-se-
preponderante e o investimento pblico ser
retomado, ao nvel central e ao nvel provincial,
gerando necessidades propcias construo
de habitao.
Tambm os projectos de iniciativa privada que
se perspectivam nas reas da sade e da
educao, geradas por investidores externos
ou internos, so muito promissores.
Actualmente, como alguns indicadores 4 o
demonstram, Angola um dos pases da
frica Austral com maior potencial de
desenvolvimento e, aliando a actual
estabilidade na conjuntura poltico-social,
tambm um pas mais atractivo ao
investimento privado, tanto estrangeiro como
nacional.
O risco do pas tem conhecido uma evoluo
favorvel, estando agora no nvel B da tabela
das agncias de notao internacionais.
Apesar do crescimento econmico notvel da
economia angolana observado nos ltimos

anos, verificou-se uma quebra desse


crescimento em 2008, justificado, por um
lado, pela prpria conjuntura internacional de
crise, e por outro, pelo menor impulso do
investimento pblico verificado nos ltimos
anos.
O ano de 2011 marca um ponto de viragem
nesta tendncia, impulsionando a economia
angolana para um ciclo de crescimento,
esperando-se a afirmao desta tendncia
nos prximos anos. As perspectivas de
evoluo do PIB, em termos reais, so
bastante favorveis.
Segundo a Economist Intelligence Unit, o ritmo
de crescimento econmico dever intensificarse para valores em torno dos 6% e 7% nos
anos de 2011 a 2013, fruto sobretudo do
desempenho do sector petrolfero e tambm
da expanso do sector agrcola, da indstria
transformadora e da construo, bem como
do relanamento do investimento pblico
estruturante e na dinamizao do investimento
privado.
A inflao, que havia apresentado um
comportamento desfavorvel entre 2008 e
2011, tendo atingido 14,5% em 2010, a partir
de 2012 apresentar taxas mais moderadas,
em virtude de medidas de poltica cambial e
de poltica monetria, no sentido de maior

Fonte: PLMJ - International Legal Network

INDICADORES
Angola

UNIDADE

2012
Estimativa

2013
Previso

2014
Previso

PIB a preos de mercado


PIB a preos de mercado
PIB per capita
Crescimento real do PIB
Consumo privado
Consumo pblico
Taxa de inflao (mdia)
Saldo da balana corrente
Saldo da balana corrente
Dvida Pblica
Dvida Externa
Taxa de Juro Activa (mdia)

109 AOA
109 AOA
USD
%
Var. %
Var. %
%
106 AOA
% do PIB
% do PIB
% do PIB
%

11801
123,4
6120
8,0
5,5
7,5
11,3
20199
16,4
16,9
16,1
16,6

13841
145,0
7000
7,0
5,5
6,0
9,6
17292
11,9
15,7
13,7
14,5

16042
170,1
7990
6,2
6,3
7,0
8,5
19168
11,3
13,5
11,8
14,0

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conteno do crdito e da liquidez.


Perspectiva-se que em 2013 a inflao desa
abaixo da taxa psicolgica dos 10%. Esta
evoluo no poder deixar de ter um impacto
positivo no mercado, que se deve preparar
antecipadamente para este desafio.
Perspectivas econmicas
Para 2013 e seguintes, as instituies
internacionais 5 prevm um forte crescimento
da economia, e as equipas de analistas
perspectivam um crescimento real do Produto
Interno Bruto, para os prximos anos, em
torno dos 6 a 9 por cento.
As previses so suportadas pelas
perspectivas favorveis de alguns dos
principais parceiros comerciais (China frente)
que compensa a instabilidade que continua a
verificar-se na Europa.
Espera-se tambm a manuteno em alta dos
preos do petrleo, ainda mais reforada pelo
agravamento da tenso no Norte de frica,
Mdio Oriente, regio que engloba alguns dos
grandes produtores. Instabilidade nessas
zonas far subir o preo do crude, o que
favorece significativamente Angola.

Oportunidades
Apesar do processo de paz ter criado as
condies bsicas para a normalizao da
actividade econmica no pas (possibilitando a
mobilidade interna, fomentando a actividade
comercial e o investimento), a carncia de
infra-estruturas fsicas e de recursos humanos
continuam a condicionar a evoluo da
economia do pas.
Perante este quadro, e dando continuidade ao
trabalho que vem sendo desenvolvido, o
principal desafio para o Governo Angolano
consiste no relanamento dos sectores fora
do mbito da indstria petrolfera e
diamantfera, de forma a aumentar a oferta
interna e a diversificar as exportaes, criando
emprego e diminuindo a pobreza.
Foram ainda aprovados vrios programas que
abrangem diversas reas de actividade como
a agricultura e o desenvolvimento rural, a
habitao social, a recuperao urbana, as
infra-estruturas e a indstria transformadora.

Os recursos naturais de que dispe, os


elevados ndices de crescimento anual, a
necessidade de quadros tcnicos superiores e
de empresas com valor acrescentado para o
desenvolvimento da economia local, colocam
o pas na linha da frente na internacionalizao
de empresas europeias.

O FMI rev em alta o crescimento em 2013 para 5.5%. Na base deste crescimento est o sector petrolfero onde se
prev que a produo atinja os 1,8 milhes de barris por dia, ou seja, mais 200 mil barris que no ano anterior. No que diz
respeito ao PIB no petrolfero, espera-se uma continuidade dos sectores da construo, da energia e transportes como
principais motores de crescimento.

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Cabinda
Cabinda, cidade capital da Provincia com o
mesmo nome, uma cidade do litoral e est
localizada na costa do Oceano Atlntico, na
frica Central. Faz fronteira a norte com o
municpio de Cacongo, a leste e sul com a
Repblica Democrtica do Congo e a oeste
com o Oceano Atlntico.
Caracterizao demogrfica
Dados de 20106 apontam para o municpio de
cabinda uma estimativa de 532.322
habitantes 7, onde 96% esto localizados na
capital, 2,4% no Tando-Zinze e 1,6% no
Malembo, e uma densidade populacional de
223,86 hab./ Km2. A concentrao no
municpio sede deve-se sobretudo maior
facilidade na obteno de emprego, ao
acesso ao ensino superior e concentrao
dos servios bsicos, financeiros e sociais
como escolas, hospitais, bancos, notariado,
entre outros.
A populao de Cabinda apresenta um
quadro ainda critico em relao aos grupos
potencialmente vulnerveis. Cerca de 50% da
populao so mulheres, 45% tm idade
inferior ou igual a 20 anos e 2% so pessoas
com idade superior a 60 anos.
Caracterizao econmica
At ao fim da era colonial, Cabinda produzia
contingentes importantes de madeira e caf, e
mais reduzidos de cacau e leo de palma.
Houve inclusive um incio de turismo no litoral.
Em consequncia dos conflitos verificados
desde 1974, estas actividades econmicas
tm vindo a reduzir-se a muito pouco.

A agricultura voltou a ser, no essencial, de


subsistncia. Ultimamente anunciam-se
veleidades de uma retoma no domnio da
indstria madeireira.
Em contrapartida, a extraco de petrleo
floresce. Em 2010 o crude extrado em
Cabinda representava cerca de 70% do crude
exportado por Angola. Deste modo, o mineral
de maior importncia na economia da
Provncia e do Pas continua a ser o petrleo.
A jazida de Cabinda situa-se na plataforma
continental e est divida em trs zonas. As
reservas esto calculadas para 30 anos 8.
Cabinda detm a totalidade das reservas
petrolferas, um potencial em recursos
minerais diversificados (argila, ferro, calcrio,
fosfato, entre outros) e agricultura. No que se
refere aos recursos para materiais de
construo, destacam-se as argilas e os
dolomites. As argilas so extradas para a
produo de tijolos em Malembo, na regio do
rio Chalau, e para a indstria de cermica em
Sassa Zau e Tando-Zinze. Por outro lado, os
dolomites so utilizados para a produo de
cimento em Tando-Zinze e Zenze, tendo neste
ltimo um contedo de 20%. Existem ainda
reservas de ferro, ligamentos de cobre ou
cobre sulfrico (jazidas de Pedreiro, Matuba,
Subantando). Em Subantando o contedo de
ferro de 39%. Suspeita-se da existncia de
ouro apesar de no ter sido feito qualquer
prospeco deste recurso.
No que respeita ao sector secundrio, importa
salientar que a maioria da actividade industrial
neste municpio se resume transformao de
madeira e panificao. Podemos ainda
destacar as serrelharias, moagens de farinha e
mandioca, pequenas confeces (vesturio) e
fbricas de tinta. Neste domnio registamos o

Fonte: Perfil do Municpio de Cabinda, 2011 - Administrao Municipal de Cabinda.


Comparativamente ao ano de 2007, notou-se um aumento extraordinrio do nmero da populao que passou de
160.428 para 532.322 habitantes em 2013.
8 Fonte: Plano de Desenvolvimento Integrado - Municpio de Cabinda, 2009-2012
7

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surgimento de mais unidades industriais de


panificao, de tintas, carpintarias e produo
de materiais de construo. Relativamente aos
grandes projectos industriais, destacam-se o
Complexo Pau Rosa (serragem de madeira) o
Plo de Ftila e a Cermica de Sassa-Zau.
Sector imobilirio
Ao longo dos ltimos dez anos, impossvel
dissociar a evoluo sentida na Provncia do
crescimento verificado nos sectores da
construo e do imobilirio.
Firmando-se como pilares para a criao de
riqueza e de emprego, so tambm
impulsionadores da melhoria da qualidade vida
das populaes, atravs das grandes-obras
pblicas ao nvel das infra-estruturas e pela
modernizao da oferta imobiliria.
Entre 2002 e 2012 tambm se registaram
grandes mudanas neste mercado, que
passou de uma fase embrionria, em que a
construo de infra-estruturas bsicas era
imperativa, para uma nova era, de maior
maturidade, marcada por uma maior
preocupao com o planeamento e tendo em
conta a sustentabilidade e o ambiente.

Respondendo aos desafios impostos por esta


evoluo, o sector da construo e do
imobilirio est cada vez mais
profissionalizado e sofisticado, por forma a dar
resposta aos desafios que lhes so colocados.
No entanto, e tendo em considerao o
crescente investimento privado em vrios
sectores econmicos, os fluxos migratrios
em Cabinda tm gerado necessidades
propcias construo de habitao,
nomeadamente nas zonas perifricas, dada a
baixa oferta do sector imobilrio.
A procura de habitao, principalmente no
segmento mdio-alto, um fenmeno
relativamente recente, tendo em conta o
crescente investimento empresarial em
Cabinda que, por sua vez, tem determinado
um aumento substancial do nmero de
quadros tcnicos superiores e de direo a
residir na Provncia.

Hoje, Cabinda continua empenhada no seu


desenvolvimento, atravs do melhoramento e
reconstruo das suas infra-estruturas, mas a
estratgia municipal contempla um maior
envolvimento e participao dos agentes e
investidores privados neste processo.

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ESTRATGIA
Matriz SWOT
Oportunidades
Perodo de grande crescimento da
economia angolana, nomeadamente nas
Porvncias de Cabinda, Lobito, Benguela e
Huambo;
Melhoria das condies de vida da
populao angolana associadas a um
desejo cada vez maior em termos de
consumo;
Abundncia de recursos naturais, na
perspectiva de explorao das jazidas de
Cabinda;
Surgimento de novas unidades industriais
de panificao, de tintas, carpintarias e
produo de materiais de construo;

Ameaas
Conjuntura econmica e financeira mundial
instvel;
Risco poltico e social;
Economia fortemente dependente das
receitas do petrleo e vulnervel a choques
resultantes dos preos nos mercados
internacionais;
Entrada de novos concorrentes que
procuram investimentos no sector
imobilirio;
Expectveis dificuldades burocrticas no
processo de instalao.
Pontos Fortes
Ncleo habitacional de luxo que valoriza o
interesse paisagstico envolvente em troca
do abandono e degradao progressiva
dos terrenos da zona;

Novos projectos industriais, destacando-se


o Complexo Pau Rosa (serragem de
madeira), o Plo de Desenvolvimento
Industrial do Futila e a Cermica de SassaZau.

Design moderno e apelativo das


habitaes;

Projecto para o Porto de guas profundas


e da rede nacional de cabotagem, como
infra-estruturas fundamentais para o
desenvolvimento de Cabinda e de outras
provncias do norte de Angola.

4110 m2 de rea total livre que inclui zonas


verdes, passeios, decks, piscina e praia;

Melhorias constantes das infra-estruturas


rodovirias e das comunicaes;
Escasss de habitao, nomeadamente
para o segmento de luxo, tanto no centro
de Cabinda como na periferia.

Quatro espaos comerciais;


Parque de estacionamento com 675 m2;

Existncia de rede pblica de


abastecimento de gua, drenagem de
guas residuais, rede de eletricidade, rede
telefnica e rede de televiso;
Proximidade com as principais instalaes
petrolferas, nomeadamente com a
CHEVRON (aproximadamente 1 km);
Preos de arrendamento e venda bastante
competitivos, comparativamente actual
oferta (para o mesmo segmento), e um
elevado grau de qualidade percebida;
Segurana 24 horas com sistema de
video-vigilncia implementado.

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Pontos Fracos
Elevado nvel de endividamento inicial;
Distncia relativamente ao centro de
Cabinda (aproximadamente 15 km);
Estrutura logstica e operacional.

Oportunidade de investimento
A proximidade do ncleo habitacional com as
empresas petrolferas em Cabinda,
nomeadamente a CHEVRON (1km) e o
surgimento de novos projectos de grande
dimenso como o Complexo Pau Rosa, o
Plo de Desenvolvimento Industrial do Futila, a
Cermica de Sassa-Zau, o Porto de guas
profundas, entre outros, torna este projecto
bastante atractivo.
O sector imobilirio de segmento mdio-alto
encontra-se, num curto-prazo, em profundo
crescimento, na medida em que no existe
uma oferta suficiente para habitao de
quadros superiores de grandes corporaes.
Em muitos casos, grandes companhias (como
o caso das petrolferas) ocupam
condomnios completos para alojar o seu
pessoal qualificado, pelo que um pr-acordo
com uma dessas entidades seria importante
para a sustentabilidade do negcio.

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


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ESTUDO FINANCEIRO
O estudo que se segue pretende demonstrar
as projeces econmicas e financeiras para
os cinco primeiros anos do projecto. Dada a
complexidade tcnica e operacional que
caracteriza este tipo de construo, o incio de
actividade previsto Janeiro de 2016.
Os dados apresentados tm como principal
finalidade a avaliao da empresa e do seu
desempenho e encontram-se baseados em
pressupostos credveis e cautelosos no que
concerne s estratgias de investimento, s
opes de financiamento e s actividades de
natureza operacional.
Pretende-se, desta forma, avaliar a viabilidade
do ponto de vista econmico e financeiro,
assegurando o cumprimento dos seguintes
objectivos:
Realizao dos investimentos em infraestrutura necessrios;
Reembolso do financiamento obtido em
prazos economicamente viveis;
Assegurar um equilbrio financeiro e
econmico que mantenha a viabilidade de
explorao no futuro;
Proporcionar uma adequada rendibilidade
de capitais investidos.

Para alm do estudo para os pressupostos


enunciados, que consideramos ser um cenrio
realista, foi ainda projectado um cenrio
pessimista e outro optimista. Os dois ltimos
cenrios encontram-se no final do estudo de
viabilidade.
O cenrio realista conta com um mix de
proveitos entre o arrendamento e a operao
de venda, enquanto que no cenrio pessimista
no se consideraram quaisquer alienaes
nos anos de avaliao do projecto. Por outro
lado, o cenrio optimista comporta a venda de
todo o patrimnio, de forma faseada, at ao
ano de 2020.
O mtodo utilizado para a aviao do projecto
tem por base os cash-flows descontados, em
que o valor dos investimentos e dos fluxos de
caixa actuais e futuros so convertidos para
um valor presente.
importante realar que os mapas
apresentados seguidamente resultam de
previses e estimativas, tendo em conta os
pressupostos adoptados. Porm, existem
riscos que ultrapassam essas premissas,
nomeadamente no que diz respeito
componente de mercado.
Todas as projeces foram feitas na moeda
nacional (AOA), a preos correntes, e
convertidos para USD.

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Investimento
O investimento total neste projecto
ascende a 16.231.282 USD e est
repartido em dois anos (9.837.617 USD no
primeiro ano e 6.393.6659 no segundo).
Este valor contempla a construo de 24
moradias, 20 apartamentos, 4
estabelecimentos comerciais, o edifcio
administrativo, as zonas sociais, as zonas
livres e os equipamentos necessrios ao
desenvolvimento do negcio.
Os activos no correntes dividem-se em
activos fixos tangveis (bens necessrios ao
desenvolvimento da actividade) e
propriedades de investimento (os imveis a
rentabilizar).
Do total a investir, 12,5 milhes
correspondem ao contrato de empreitada,
com excepo da construo do edifcio
tcnico e administrativo que, em caso de
venda das propriedades, ficar como
propriedade da EKOFICA.
Os trabalhos de preparao do terreno,
gesto da empreitada, fiscalizao da obra
e os estudos necessrios para este
projecto totalizam 1,2 milhes de USD. Por
outro lado, os equipamentos bsicos, de
transporte e administrativos ascendem a
1,5 milhes de USD.
Tendo em conta a avaliao realizada por
um especialista no que concerne ao
projecto de loteamento urbano e ao
projecto de arquitectura, o prazo de
construo do empreendimento de 18
meses (aproximadamente).

Todos os activos, com excepo do


terreno, foram depreciados s taxas legais
em vigor de acordo com a Portaria 755/72.
Os valores que constam do mapa seguinte
resultam de pedidos de preos e facturas
pro-forma, solicitados a fornecedores de
investimentos, nomeadamente o valor da
empreitada para a construo do
empreendimento.
Tendo em conta que este projecto d
preferncia ao arrendamento, os imveis
encontram-se reconhecidos como
propriedades de investimento, estando
previstas baixas vendas de imveis no
perodo em anlise.
O custo da construo foi apurado com
base no preo do m2 para cada tipo de
estrutura.
O valor do terreno no ser inicialmente
suportado pela empresa uma vez que
pertence a um dos scios do projecto.
Est considerado como dvida de longo
prazo e ser objecto de futuro encontro de
contas.
Os edifcios contemplam as especificaes
tcnicas e operacionais decorrentes de um
empreendimento desta natureza.
Tendo em conta a depreciao real do
equipamento de transporte, no foi
considerado o reinvestimento de acordo
com a sua vida til fiscal.
No montante de despesas de instalao
encontram-se os custos com o estudo de
viabilidade econmica e com os
licenciamentos da obra.

Valor que j inclui 973.755 USD relativamente ao terreno.

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Mapa de activos fixos e depreciaes (2014-2017 e 2018-2020):

ACTIVOS FIXOS

Preo

Terrenos e outros recursos naturais


Terreno 216 m2

29160

V. til

Taxa

2014

2015

2016

2017

50

2%

12900

12900

12900

12900

31750
17400
7500

31750
17400
7500

56650

56650

12833

12833

12833

12833

29160
Edifcios e outras construes
Edifcio administrativo

645000
645000

Equipamento bsico
2x Gerador 750 kva
Furo p/ captao de gua
Depsitos (gua, gasleo, ...)

317500
174000
75000

10
10
10

10%
10%
10%

0
0
0

0
0
0

566500
Equipamento de carga e transporte
Veculo de servio

38500

33%

38500
Equipamento administrativo
Mobilirio de escritrio
Equipamento informtico
Equipamento de video-vigilncia
Outros equipamentos

12360
12680
3100
32250
60390

10
5
5
10

10%
20%
20%
10%

0
0
0
0

0
0
0
0

1236
2536
620
3225
7617

1236
2536
620
3225
7617

90000

90000

62514
62514

62514
62514

62514
62514

0
0

62514

62514

152514

90000

1339550
Activos intangveis
Despesas de instalao

187542
187542

33%

1527092

ACTIVOS FIXOS

2018

2019

2020

Am. Acum.

Terrenos e outros recursos naturais


Terreno 216 m2

Valor Lq.

29160
29160

Edifcios e outras construes


Edifcio administrativo
Equipamento bsico
2x Gerador 750 kva
Furo p/ captao de gua
Depsitos (gua, gasleo, ...)
Equipamento de carga e transporte
Veculo de servio
Equipamento administrativo
Mobilirio de escritrio
Equipamento informtico
Equipamento de video-vigilncia
Outros equipamentos

Activos intangveis
Despesas de instalao

12900

12900

12900

64500

580500

12900

12900

12900

64500

580500

31750
17400
7500

31750
17400
7500

31750
17400
7500

158750
87000
37500

158750
87000
37500

56650

56650

56650

283250

283250

12833

38500

12833

38500

1236
2536
620
3225
7617

1236
2536
620
3225
7617

1236
2536
620
3225
7617

6180
12680
3100
16125
38085

6180
0
0
16125
22305

90000

77167

77167

424335

915215

0
0

0
0

0
0

187542
187542

0
0

90000

77167

77167

611877

915215

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Custos com a empreitada:

EMPREITADA
Moradias
Apartamentos T2
Apartamentos T1
Espaos comerciais
Zonas sociais
Portaria e segurana
Piscina (incluindo equipamento)
Decks
Zonas verdes
Passeios
Vias
Outras infra-estruturas
OUTROS
Terreno
Ensoleiramento e bases (moradias)
Ensoleiramento e bases (prdio)
Preparao do terreno
Fiscalizao da obra
Projecto de arquitectura
Estudo de impacto ambiental
Outros estudos tcnicos

m2 Custo/m2
4442
560
672
364
400
15
175
333
786
896
674
1904

1600
1400
1400
1000
1000
1000
1650
450
300
350
1500
500

6997
1490
395

135

rea total para venda (m2)


Custo total (m2)
EDIFCIO ADMINISTRATIVO
Construo p/ empreitada
Terreno
Ensoleiramento e bases

Total
7107200
784000
940800
364000
400000
15000
288750
149850
235800
313600
1011000
952000

53,8%
5,9%
7,1%
2,8%
3,0%
0,1%
2,2%
1,1%
1,8%
2,4%
7,7%
7,2%
12562000
944595
0
0
75000
264140
330175
198105
330175

0,6%
2,0%
2,5%
1,5%
2,5%
2142190
14704190
6276
2343

645
216
216

1000
135
0

645000 4,9%
29160
0
674160

Valor total de construo


Valor total do terreno
Estudos e outros trabalhos

13207000
973755
1197595

TOTAL DA OBRA

15378350

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Propriedades de investimento (valor contabilstico dos imveis para arrendamento):

PROP. DE INVESTIMENTO
Propriedades de investimento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Depreciaes do exerccio
Propriedades vendidas (antes arrendadas)
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Dep. acum. (eliminao na venda)
Depreciaes acumuladas
Valor lquido (contabilstico)

2016

2017

2018

2019

2020

10051143
1148033
1443241
639618

9137403
984028
1312037
426412

8223663
820023
1180834
426412

7309922
656019
1049630
426412

6396182
492014
918426
426412

13282035
265641

11859880
265641

10650932
237198

9441983
213019

8233034
188840

913740
164005
131204
213206

913740
164005
131204
213206

913740
164005
131204
0

913740
164005
131204
0

913740
164005
131204
0

1422155
0
265641

1422155
56886
474395

1208949
72537
639056

1208949
96716
755359

1208949
120895
823303

13016395

11385485

10011876

8686624

7409731

Pagamentos do investimento:

PAGAMENTOS - ACTIVOS
Empreitada - PI
Construo e materiais
Terreno
Ensoleiramento e bases (moradias)
Ensoleiramento e bases (prdio)
Preparao do terreno
Fiscalizao da obra
Projecto de arquitectura
Estudo de impacto ambiental
Outros estudos tcnicos
Edifcio administrativo
Construo p/ empreitada
Terreno
Ensoleiramento e bases

Total

2014

2015

12562000
944595
0
0
75000
264140
330175
198105
330175

8165300
0
0
75000
132070
330175
198105
330175

4396700
132070
-

14704190

9230825

4528770

645000
29160
0

419250
0

225750
-

674160

419250

225750

Restantes activos:
Equipamento bsico
Equipamento de carga e transporte
Equipamento administrativo

566500
38500
60390

566500
38500
60390

Activos intangveis

665390
187542

0
187542

665390
-

16231282
973755

9837617
973755

5419910
973755

Total de pagamentos
Em dvida (terreno)

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Montante de depreciaes anuais dos activos fixos:

DEPRECIAES EXERCCIO
Propriedades de investimento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Activos fixos tangveis
Edifcios e outras construes
Equipamento bsico
Equipamento de carga e
transporte
Equipamento administrativo
Activos intangveis
Despesas de instalao

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0
0
0

0
0
0
0

201023
22961
28865
12792

201023
22961
28865
12792

182748
19681
26241
8528

164473
16400
23617
8528

146198
13120
20993
8528

265641

265641

237198

213019

188840

0
0

0
0

12900
56650

12900
56650

12900
56650

12900
56650

12900
56650

12833

12833

12833

7617

7617

7617

7617

7617

90000

90000

90000

77167

77167

62514
62514

62514
62514

62514
62514

0
0

0
0

0
0

0
0

62514

62514

418155

355641

327198

290186

266007

Previso das receitas


As receitas previstas para os primeiros
cinco anos de actividade foram calculadas
tendo em conta o valor dos arrendamentos
e das vendas de propriedades.
Por prudncia, foi projectada uma taxa de
ocupao de 80% para o primeiro ano,
90% para o segundo e terceiro e 100%
para os seguintes.
A mensalidade de arrendamento inclui
gastos com electricidade, gua, gs,
combustvel e a gesto do condomnio.

O preo ao m2 para arrendamento e para


venda foi de 80 USD e 5.000 USD,
respectivamente. Estes preos so
ligeiramente inferiores aos valores
actualmente praticados em Cabinda.
Considerou-se, ao longo do projecto, o
pagamento adiantado de um ano de
arrendamento, por cada perodo
econmico.

No foram considerados aumentos no


preo do arrendamento nem na venda
uma vez que a durao mdia prevista dos
contratos superior ao intervalo de tempo
analisado no projecto.

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Mix de proveitos:

RECEITAS
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial

Qtd.

rea (m2)

P. Venda/m2

P. Arrend./m2

P. Venda

P. Arrendam.

24
8
12
4

195
70
56
91

5000
5000
5000
5000

80
80
80
80

975000
350000
280000
455000

15600
5600
4480
7280

2016

2017

2018

2019

2020

22
7
11
3
80%

20
6
10
2
90%

18
5
9
2
90%

16
4
8
2
100%

14
3
7
2
100%

2
1
1
1

2
1
1
1

2
1
1
0

2
1
1
0

2
1
1
0

2016

2017

2018

2019

2020

3294720
376320
473088
209664
4353792

3369600
362880
483840
157248
4373568

3032640
302400
435456
157248
3927744

2995200
268800
430080
174720
3868800

2620800
201600
376320
174720
3373440

1950000
350000
280000
455000
36600
3071600

1950000
350000
280000
455000
73200
3108200

1950000
350000
280000
0
105000
2685000

1950000
350000
280000
0
136800
2716800

1950000
350000
280000
0
168600
2748600

7425392

7481768

6612744

6585600

6122040

MIX - PROVEITOS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Ocupao mdia (%)
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial

Receitas brutas anuais e recebimentos:

RECEITAS BRUTAS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Condomnio - Gesto

RECEBIMENTOS
Prestao de servios
Adiantamentos
Gesto do condomnio
Venda de fraces
Entradas (10%)
Reforos (70%)
Escritura (20%)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

4353792

4373568
38430

3927744
76860

3868800
110250

3373440
143640

3373440
177030

4353792

4411998

4004604

3979050

3517080

3550470

0
0
0
0

303500
2124500
0
2428000

303500
2124500
607000
3035000

258000
1806000
607000
2671000

258000
1806000
516000
2580000

258000
1806000
516000
2580000

0
0
516000
516000

6781792

7446998

6675604

6559050

6097080

4066470

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Fornecimentos e servios externos


A tabela seguinte apresenta os valores
anuais dos gastos com fornecimentos e
servios externos.

O valor de electricidade foi projectado com


base num valor de consumo mdio familiar
(25$/ms).

Esto incorporados os consumos de


combustvel para os geradores e para os
veculos de transporte e servio. Para os
geradores, foi estimado um consumo de
640 litros por dia (8 horas), em 91 dias por
ano.

As comisses representam 3% do valor da


venda de imveis do ano corrente.

Importa realar que os valores de


conservao e reparao tm por base os
contratos de assistncia para manuteno
dos elevadores, da piscina e do furo de
captao de gua.

FORN. SERVIOS EXTERNOS


Electricidade
Combustveis e outros fludos
Conservao e reparao
Comisses a intermedirios
Assistncia tcnica
Formao
Material de proteco e segurana
Ferramentas de desgaste rpido
Material de escritrio
Comunicao
Publicidade e propaganda
Deslocaes e estadas
Despesas de representao
Servios de contabilidade
Limpeza, higiene e conforto
Seguros
Outros servios

O valor que consta na rubrica de


publicidade e propaganda reflete a
necessidade de um significativo
investimento em comunicao e
marketing.
Com base no risco associado ao negcio,
o montante de seguros contempla um
prmio de risco de 3% do total de activos
coberto.

2016

2017

2018

2019

2020

15300
18480
17000
91050
3600
5000
1800
7200
3600
4200
75000
2500
15400
12600
1080
446254
7201

15606
18850
17680
91050
3672
5200
1827
7308
3654
4263
18750
2750
16940
12852
1102
403589
6251

15918
19227
18387
77400
3745
5408
1854
7418
3709
4327
9375
3025
18634
13109
1124
367321
5700

16236
19611
19123
77400
3820
5624
1882
7529
3764
4392
4688
3328
20497
13371
1146
331052
5335

16561
20003
19888
77400
3897
5849
1910
7642
3821
4458
2344
3660
22547
13639
1169
294784
4996

727264

631343

575680

538799

504567

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Custos com o pessoal


O mapa seguinte apresenta os custos com
o pessoal para os primeiros cinco anos de
actividade. Foi considerado um aumento
anual de 3% nos vencimentos brutos para
todos os trabalhadores.

CUSTOS COM SALRIOS

O pessoal afecto segurana trabalha em


turnos de dois (durante o dia) e de um
(durante a noite), mantendo desta forma o
condomnio vigiado 24h por dia.

Salrio Bruto

2016

2017

2018

2019

2020

1
1
1
2
2
4

Director-geral
Tcnico administrativo e financeiro
Tcnico de manuteno
Encarregado de logstica
Tcnico de limpeza
Segurana

2500
1500
700
650
500
550

30000
18000
8400
15600
12000
26400

30900
18540
8652
16068
12360
27192

31827
19096
8912
16550
12731
28008

32782
19669
9179
17047
13113
28848

33765
20259
9454
17558
13506
29713

11
11

Subsdios de transporte
Subsdio de frias e 13 ms

150
9200

110400
18150
9200

113712
18695
9476

117123
19255
9760

120637
19833
10053

124256
20428
10355

8%

137750
8832

141883
9097

146139
9370

150523
9651

155039
9940

146582

150979

155509

160174

164979

Encargos com a Segurana Social

Impostos
Os mapas seguintes refletem os impostos
estimados para a Contribuio Industrial,
Imposto Predial, Imposto de Consumo e
Imposto de Selo.
Apresentam-se igualmente as
contribuies para a Segurana Social por
conta da empresa e por conta do
trabalhador, assim como as retenes na
fonte ao abrigo do Cdigo do IRT.

Taxas de imposto:
Imposto Industrial: 35%;
Imposto predial: 15% (60% x 25%);
Imposto de Selo: 1%;
Contribuies para a Segurana Social por
conta do trabalhador: 3%;
Taxa mdia de IRT: 11,45%.

A actividade de arrendamento est sujeita


apenas a Imposto Predial (no incide
Imposto Industrial).

IMPOSTOS - Resumo
Imposto Industrial
Imposto Predial
Imposto de Consumo
Imposto de Selo
Segurana Social

2016

2017

2018

2019

2020

0
653069
1830
980
8832

0
656035
3660
1287
9097

0
589162
5250
1547
9370

0
580320
6840
1823
9651

0
506016
8430
2081
9940

664711

670079

605329

598634

526467

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Impostos apurados:

IMPOSTO INDUSTRIAL
RAI - Resultados
RAI - Corrigido
Reporte (prejuzos)
Lucro tributvel
Imposto estimado
Imposto a pagar

IMPOSTO PREDIAL
Rendas anuais
Imposto predial

IMPOSTO DE CONSUMO
Gesto de condomnios

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

-1720038
-1720038
0
-1720038
0

-2116403
-2116403
-1720038
-3836441
0

2384836
-1968956
-3836441
-5805398
0

3011650
-1361918
-5805398
-7167316
0

2895461
-1032283
-7167316
-8199599
0

3348078
-520722
-8199599
-8720322
0

3352260
-21180
-8720322
-8741501
0

2016

2017

2018

2019

2020

4353792

4373568

3927744

3868800

3373440

653069

656035

589162

580320

506016

2016

2017

2018

2019

2020

36600

73200

105000

136800

168600

Imposto liquidado

1830

3660

5250

6840

8430

IMPOSTO DE SELO

2016

2017

2018

2019

2020

36600
366
4353792
604
10000
10

73200
732
4373568
555
0
0

105000
1050
3927744
497
0
0

136800
1368
3868800
455
0
0

168600
1686
3373440
395
0
0

980

1287

1547

1823

2081

2016

2017

2018

2019

2020

137750
27350
110400

141883
28171
113712

146139
29016
117123

150523
29886
120637

155039
30783
124256

8832
3312

9097
3411

9370
3514

9651
3619

9940
3728

2016

2017

2018

2019

2020

110400

113712

117123

120637

124256

12641

13020

13411

13813

14227

Recebimentos - Condomnio
I.S. - Recebimentos
Contratos de arrendamento
I.S. - Contratos
Entradas no capital social
I.S. - Capital realizado
Imposto apurado

SEGURANA SOCIAL
Custos com o pessoal
Rendimentos no sujeitos
Sujeito a S. Social
SS - Entidade Patronal
SS - Trabalhador

IRT - DEPENDENTES
Rendimentos sujeitos
Imposto retido

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Operaes de financiamento
O investimento ser financiado na sua
maioria por um emprstimo bancrio. O
mapa seguinte sintetiza o plano da dvida
para um financiamento de 14,25 milhes
de dlares, dividido em dois perodos,
montante considerado suficiente para
iniciar este projecto.

As condies do financiamento abrangem


uma taxa efectiva anual de 14,41%, um
perodo de carncia de capital de um ano
e uma maturidade da dvida de 8 anos. Os
encargos so calculados com base num
regime de juros simples.
A conta corrente caucionada renovada
semestralmente. A taxa de juro efectiva
de 17,23%.

Existe ainda a possibilidade de utilizao


de um conta corrente caucionada para
eventuais rupturas de tesouraria.
Os fundos retidos ao nvel da tesouraria
pretendem garantir o futuro reinvestimento
em activos fixos.

FINANCIAMENTO INICIAL

Os excedentes de tesouraria, quando


existem, so aplicados taxa lquida de de
3,75%.

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Capital inicial em dvida


Reforos/ amortizaes
Amortizao de capital

11500000
0
0

11500000
2750000
2035714

12214286
0
2035714

10178571
0
2035714

8142857
0
2035714

6107143
0
2035714

4071429
0
2035714

Juros suportados
Capital em dvida final

1657524
11500000

2053889
12214286

1760476
10178571

1467064
8142857

1173651
6107143

880238
4071429

586825
2035714

Dvida de c/ prazo
Dvida de m.l./ prazo

2035714
9464286

2035714
10178571

2035714
8142857

2035714
6107143

2035714
4071429

2035714
2035714

2035714
0

Out-flows de financiamento

1657524

4089603

3796191

3502778

3209365

2915952

2622540

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Montante a aplicar
Resgate
Acumulado da aplicao

0
0
0

0
0
0

2350000
0
2350000

1850000
0
4200000

2250000
0
6450000

2250000
0
8700000

600000
0
9300000

Juros recebidos

88125

157500

241875

326250

348750

APLICAO TESOURARIA

WACC

2016

2017

2018

2019

2020

-0,09
5,00%

0,09
5,00%

0,25
5,00%

0,42
5,00%

0,63
5,00%

Componente de capitais alheios


Rcio C.A./A.T.
Taxa de remunerao dos C.A.

1,09
11,20%

0,91
11,20%

0,75
11,20%

0,58
11,20%

0,37
11,20%

WACC

11,74%

10,62%

9,62%

8,57%

7,27%

Componente de capitais prprios


Rcio C.P./A.T.
Taxa de remunerao dos C.P.

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Fundo de maneio
As necessidades de financiamento ao nvel
do ciclo de explorao foram apuradas
com base nos seguintes prazos mdios de
funcionamento: pagamento a fornecedores
de FSE a 15 dias e ao Estado a 40 dias.
Saldo de fornecedores c/c e clientes c/c
apresentam saldos nulos.

FUNDO DE MANEIO

Estes prazos refletem um desinvestimento


constante em fundo de maneio, tal como
se observa no mapa seguinte. A empresa
recebe, sobre a forma de adiantamentos,
os valores das rendas do ano seguinte.
prtica normal neste tipo de segmento e
uma forma de garantir os contratos de
habitao.

2015

2016

2017

2018

2019

2020

-6781792
0

-6801568
0

-5991744
0

-5932800
0

-5437440
0

-3373440
0

-6781792

-6801568

-5991744

-5932800

-5437440

-3373440

0
0

74593
39088

75234
35422

68192
33418

67514
32196

59663
31090

Fundo de Maneio Necessrio

0
-6781792

113681
-6915249

110656
-6102400

101610
-6034410

99710
-5537150

90753
-3464193

Investimento em FMN

-6781792

-6915249

812849

67989

497261

2072957

Necessidades Cclicas
Sm Clientes (adiantamentos)
Sm EOEP
Recursos Cclicos
Sm EOEP
Sm ODC

Demonstraes financeiras
Tendo por base a projeco das receitas e
dos custos associados a esta actividade,
assim como os restantes mapas de auxlio
informao financeira, apresentam-se, de
seguida, as seguintes demonstraes
financeiras previsionais:
Demonstrao dos Resultados;
Balano Analtico e Funcional;
Oramento de Tesouraria.

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Demonstrao previsional dos resultados e da tesouraria (2014-2020):


2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0
0

0
0
0

4353792
36600
4390392

4373568
73200
4446768

3927744
105000
4032744

3868800
136800
4005600

3373440
168600
3542040

0
0
0
0
0

0
0
0
0
0

727264
146582
654049
1612845
4475342

631343
150979
657322
1669731
4676855

575680
155509
590709
1443588
4154434

538799
160174
582143
1467767
4192251

504567
164979
508097
1491946
3856342

62514
-62514

62514
-62514

418155
4057187

355641
4321213

327198
3827236

290186
3902066

266007
3590336

Juros e rendimentos similares obtidos


Juros e gastos similares suportados
Resultado antes de impostos

0
1657524
-1720038

0
2053889
-2116403

88125
1760476
2384836

157500
1467064
3011650

241875
1173651
2895461

326250
880238
3348078

348750
586825
3352260

Imposto sobre o rendimento do perodo


Resultado lquido do perodo

-1720038

-2116403

2384836

3011650

2895461

3348078

3352260

DEMONSTRAO DOS RESULTADOS

Prestao de servios
Arrendamento
Administrao de condomnio

Fornecimentos e servios externos


Gastos com o pessoal
Outros gastos operacionais
Outros proveitos no operacionais
Result. antes de depreca. / EBITDA
Depreciaes e amortizaes
Resultado operacional / EBIT

ORAMENTO DE TESOURARIA

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0

4353792
0

4373568
38430

3927744
76860

3868800
110250

3373440
143640

3373440
177030

4353792

4411998

4004604

3979050

3517080

3550470

0
0
0

0
0
0

0
0
0

29888
9200
74593

25946
9476
75234

23658
9760
68192

22142
10053
67514

0
0
0

0
0
0

697377
112597
606070

605398
115975
611276

552022
119454
554061

516657
123038
548552

483832
126729
484760

0
RECEBIMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Emprstimos
11500000
Venda de fraces
0
Resgate de aplicaes financeiras
0
Receitas financeiras
0

1416045

1446330

1336193

1289857

1195030

2750000
2428000
0
0

0
3035000
0
88125

0
2671000
0
157500

0
2580000
0
241875

0
2580000
0
326250

0
516000
0
348750

11500000

5178000

3123125

2828500

2821875

2906250

864750

9837617
0
0
1657524
0

5419910
0
2035714
2053889
0

0
2350000
2035714
1760476
0

0
1850000
2035714
1467064
0

0
2250000
2035714
1173651
0

0
2250000
2035714
880238
0

0
600000
2035714
586825
0

11495141

9509513

6146191

5352778

5459365

5165952

3222540

0
4859
4859
10000

4353792
-4331513
22279
14859

2995953
-3023066
-27112
37137

2558274
-2524278
33996
10025

2642857
-2637490
5367
44021

2227223
-2259702
-32479
49388

2355440
-2357790
-2350
16909

14859

37137

10025

44021

49388

16909

14559

RECEBIMENTOS DE EXPLORAO
de arrendamentos
de gesto de condomnios
PAGAMENTOS DE EXPLORAO
do ano anterior
Fornecimentos e servios externos
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
do ano
Fornecimentos e servios externos
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)

PAGAMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Investimentos
Transferncia p/ aplic. de tesouraria
Reembolso de emprstimos
Custos fin. de financiamento
Imposto industrial

TESOURARIA DE EXPLORAO
TESOURARIA EXTRA-EXPLORAO
TESOURARIA GLOBAL
DISPONVEL INICIAL
SALDO ACUMULADO

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Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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Balano Analtico e Funcional (2014-2020):

BALANO ANALTICO

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

448410
125028
10175420

1339550
62514
14704190

1249550
0
13016395

1159549
0
11385485

1069549
0
10011876

992382
0
8686624

915215
0
7409731

10748858

16106254

14265944

12545035

11081425

9679006

8324946

0
14859
14859

0
37137
37137

0
2360025
2360025

0
4244021
4244021

0
6499388
6499388

0
8716909
8716909

0
9314559
9314559

Total do Activo

10763717

16143391

16625969

16789056

17580813

18395915

17639505

CAPITAL PRPRIO
Capital realizado
Reservas legais
Resultados transitados
Resultado lquido do perodo

10000
0
0
-1720038

10000
0
-1720038
-2116403

10000
0
-3836441
2384836

10000
2000
-1453606
3011650

10000
2000
1558044
2895461

10000
2000
4453505
3348078

10000
2000
7801582
3352260

Total do Capital Prprio

-1710038

-3826441

-1441606

1570044

4465505

7813582

11165843

9464286
973755

10178571
973755

8142857
973755

6107143
973755

4071429
973755

2035714
973755

0
973755

10438041

11152326

9116612

7080898

5045184

3009469

973755

0
0
2035714
0

6781792
0
2035714
0

6801568
74593
2035714
39088

5991744
75234
2035714
35422

5932800
68192
2035714
33418

5437440
67514
2035714
32196

3373440
59663
2035714
31090

2035714
12473755

8817506
19969833

8950963
18067575

8138114
15219012

8070125
13115308

7572864
10582333

5499907
6473662

10763717

16143391

16625969

16789056

17580813

18395915

17639505

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

10748858
0
14859

16106254
0
37137

14265944
0
2360025

12545035
0
4244021

11081425
0
6499388

9679006
0
8716909

8324946
0
9314559

10763717

16143391

16625969

16789056

17580813

18395915

17639505

8728002
0
2035714
10763717

7325885
6781792
2035714
16143391

7675006
6915249
2035714
16625969

8650942
6102400
2035714
16789056

9510688
6034410
2035714
17580813

10823052
5537150
2035714
18395915

12139598
3464193
2035714
17639505

-2020856
0
-2020856

-8780369
-6781792
-1998577

-6590938
-6915249
324311

-3894093
-6102400
2208307

-1570737
-6034410
4463674

1144045
-5537150
6681195

3814652
-3464193
7278845

ACTIVO NO CORRENTE
Activos fixos tangveis
Activos intangveis
Propriedades de investimento
ACTIVO CORRENTE
Estado e outros entes pblicos
Caixa e depsitos bancrios

PASSIVO NO CORRENTE
Financiamentos obtidos
Scios
PASSIVO CORRENTE
Adiantamentos de clientes
Estado e outros entes pblicos
Financiamentos obtidos
Outras contas a pagar
Total do Passivo
Total do C. Prprio e Passivo

BALANO FUNCIONAL
APLICAES
Aplicaes fixas
Necessidades cclicas
Tesouraria activa
RECURSOS
Recursos estveis
Recursos cclicos
Tesouraria passiva

Fundo de maneio lquido


Nec. de fundo de maneio
Tesouraria lquida

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Anlise de viabilidade
A avaliao do investimento tem por
base o modelo Discounted Cash-Flows.

A Taxa Interna de Rendibilidade


associada de 29,26% e o ndice de
rentabilidade ascende a 161%.

Com base nos mapas financeiros


anteriores, apresenta-se, de seguida, um
resumo da viabilidade do projecto, assim
como alguns indicadores de liquidez,
solvabilidade, risco e rendibilidade
previstos para este projecto.

O perodo de recuperao do
investimento de, aproximadamente, 5
anos e 8 meses, includos os 2 anos de
arranque.
Para a actualizao dos cash-flows foi
utilizada a taxa de 18,45%, que incorpora
uma inflao anual de 8%, um prmio de
risco de 7% e uma remunerao dos
accionistas de 2,5%.

Conforme demonstra o mapa seguinte, o


projecto apresenta um Valor Actual
Lquido positivo e bastante significativo,
dado o horizonte temporal em anlise.
Depois de suportado o montante de
investimento em capital fixo, este
projecto consegue gerar uma riqueza que
ascende a 3.311.225 USD.

MAPA DE CASH-FLOWS
RECURSOS
Meios Libertos do Projecto
Valor Residual do Capital Fixo
Valor Residual do FMN
NECESSIDADES
Investimento em Capital Fixo
Investimento em FMN

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

-1657524
0
0

-2053889
0
0

2802991
0
0

3367291
0
0

3222659
0
0

3638263
0
0

3618267
8324946
-3464193

-2053889

2802991

3367291

3222659

3638263

8479020

5419910
-6781792
-1361882

0
-6915249
-6915249

0
812849
812849

0
67989
67989

0
497261
497261

0
2072957
2072957

-9837617
-692007
9718239
-9837617
-584224
6926675
-9837617 -10421840 -3495166

2554442
1537099
-1958067

3154669
1602611
-355455

3141002
1347135
991680

6406063
2319545
3311225

9837617
0
9837617

CASH-FLOWS
Cash-flows descontados
Cash-flows desc. acumulados
Payback 5,6 anos (incl. 2 de arranque)

RESUMO

TIR - Taxa interna de rendibilidade

VAL - Valor actual lquido

29,26%

IRP - ndice de Rentabilidade do projecto

161%

Taxa de desconto dos cash-flows

3311225
18,45%

Cash-flows
15000000
7500000
0
-7500000
-15000000
2014
CF

2015

2016

CF Descontados

2017

2018

2019

2020

CF Acumulados

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Indicadores econmicos

Indicadores de liquidez, solvabilidade, risco e rendibilidade:

LIQUIDEZ

2016

2017

2018

2019

2020

Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
Prazo de segurana de liquidez
No-credit interval

26%
26%

52%
52%

81%
81%

115%
115%

169%
169%

26%
-2020856
4
-483

52%
-1998577
9
-2226

81%
324311
652
-1820

115%
2208307
1209
-1109

169%
4463674
2014
-487

Observaes: Os indicadores de liquidez demonstram a capacidade da empresa em solver os seus compromissos de curto prazo com
activos de igual prazo. A evoluo dos rcios bastante positiva mas deve ser analisada juntamente com o ciclo de funcionamento, tendo
em ateno os prazos de liquidez dos activos e de exigibilidade dos passivos.

SOLVABILIDADE

2016

2017

2018

2019

2020

Solvabilidade total
Autonomia financeira
Cobertura dos VIL por Cap. Perm.
Cobertura dos VIL por Cap. Prprios

-8%
-9%
54%
-10%

10%
9%
69%
13%

34%
25%
86%
40%

74%
42%
112%
81%

172%
63%
146%
134%

Observaes: Os indicadores de solvabilidade demonstram a capacidade da empresa em solver os seus compromissos de longo prazo
com recursos de igual prazo. Verifica-se uma evoluo positiva em ambos os indicadores. De salientar que a autonomia financeira reflete
em 2020 uma capacidade de financiamento de 63% dos activos totais com recurso a capitais prprios. Por outro lado, no final dos cinco
anos de actividade, o valor do Capital Prprio representa 172% do valor dos seus capitais alheios. No que respeita ao financiamento dos
activos (valores do imobilizado lquido) verifica-se, em 2020, uma capacidade de cobertura superior a 130% tanto com recurso a capitais
prprios como com capitais permanentes.

RISCO E RENDIBILIDADE
Endividamento
Perodo de recuperaro da dvida (anos)
Peso do endividamento de m/l prazo
Custo mdio dos capitais alheios
Cobertura dos enc. financeiros por RO
ROA - Retorno do Investimento
Rendibilidade de explorao
Margem operacional bruta
Efeito dos custos fixos
Rotao das Vendas
Rendibilidade dos CP (dep. de impostos)

2016

2017

2018

2019

2020

109%
4,10
50%
10%
230%

91%
3,63
47%
10%
295%

75%
3,16
38%
9%
326%

58%
2,24
28%
8%
443%

37%
1,69
15%
9%
612%

14%
24%
101%
92%
26%

18%
26%
102%
97%
26%

16%
22%
103%
95%
23%

18%
21%
104%
97%
22%

19%
20%
105%
101%
20%

-165%

192%

65%

43%

30%

Observaes: No que que respeita estrutura operacional, verifica-se um nvel de rentabilidade de explorao pouco voltil, com valores
entre os 20% e os 26%. Por outro lado, a evoluo da rentabilidade dos Capitais Prprios apresenta apenas valores razoveis nos ltimos
anos. Nos primeiros anos de actividade os baixos resultados lquidos confrontam-se com nveis de capitais prprios negativos, comeando
verdadeiramente a estabilizar a partir do ano de 2019. Na interpretao destes indicadores deve ser tomado em considerao que se trata
de um projecto em fase de arranque.

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Pontos crticos, alavancagem e excedentes financeiros:

PONTO CRTICO
Ponto crtico econmico de explorao
Ponto crtico econmico total
Ponto crtico financeiro
Vendas

2016

2017

2018

2019

2020

1946050
3706527
3288372

1795286
3262349
2906708

1649096
2822747
2495549

1571301
2451540
2161354

1443650
2030476
1764469

4390392

4446768

4032744

4005600

3542040

Observaes: Os pontos crticos demonstram o nvel de vendas para o qual os resultados so nulos. O ponto critico econmico de
explorao abrange apenas a cobertura de custos fixos. O ponto crtico econmico total comporta a cobertura de custos fixos e de
encargos financeiros. O ponto crtico financeiro comporta a cobertura de todos os custos, de natureza operacional e financeira, mas no
considera os gastos no desembolsveis (amortizaes, provises e ajustamentos). Como se pode verificar, todos se encontram bastante
abaixo do volume de vendas, o que garante uma considervel margem de segurana no negcio, tanto operacional como global.

ALAVANCAGEM

2016

2017

2018

2019

2020

Grau de alavancagem operacional


Grau de alavancagem financeiro
Grau de alavancagem combinado

1,08
1,70

1,03
1,43

1,05
1,32

1,03
1,17

0,99
1,07

1,84

1,48

1,39

1,20

1,06

Observaes: Os graus de alavancagem medem os vrios nvel de risco da empresa, no que respeita parte operacional, financeira e
combinada (global). Os indicadores apresentam valores significativamente baixos e com tendncia decrescente, simbolizando igualmente
um baixo risco econmico e financeiro. A ttulo de exemplo, o grau de alavancagem operacional o indicador perfeito para medir o
impacto de variaes nos resultados operacionais, a partir de variaes do volume de negcios. O risco operacional deve-se sobretudo
estrutura de custos fixos da empresa.

MEIOS LIBERTOS
Meios liberto brutos de explorao
Meios libertos lquidos totais
Despesas operacionais dirias

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

4475342

4676855

4154434

4192251

3856342

-1657524
0

-2053889
0

2802991
4186

3367291
3944

3222659
3622

3638263
3510

3618267
3226

Observaes: Os meios libertos brutos de explorao representam os excedentes financeiros gerados pela actividade operacional, tendo
apenas em considerao gastos desembolsveis e os proveitos embolsveis. J os meios libertos lquidos totais representam os
excedentes financeiros gerados por toda a actividade da empresa, operacional e financeira.

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Resumo dos indicadores econmicos e financeiros:

INDICADORES - RESUMO

2016

2017

2018

2019

2020

26%
26%
26%
-2020856
4
-483

52%
52%
52%
-1998577
9
-2226

81%
81%
81%
324311
652
-1820

115%
115%
115%
2208307
1209
-1109

169%
169%
169%
4463674
2014
-487

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

-8%
-9%
54%
-10%

10%
9%
69%
13%

34%
25%
86%
40%

74%
42%
112%
81%

172%
63%
146%
134%

109%
4,10
50%
10%
230%
14%
24%
101%
92%
26%
-165%

91%
3,63
47%
10%
295%
18%
26%
102%
97%
26%
192%

75%
3,16
38%
9%
326%
16%
22%
103%
95%
23%
65%

58%
2,24
28%
8%
443%
18%
21%
104%
97%
22%
43%

37%
1,69
15%
9%
612%
19%
20%
105%
101%
20%
30%

1946050
3706527
3288372
4390392

1795286
3262349
2906708
4446768

1649096
2822747
2495549
4032744

1571301
2451540
2161354
4005600

1443650
2030476
1764469
3542040

ALAVANCAGEM
Grau de alavancagem operacional
Grau de alavancagem financeiro
Grau de alavancagem combinado

1,08
1,70
1,84

1,03
1,43
1,48

1,05
1,32
1,39

1,03
1,17
1,20

0,99
1,07
1,06

MEIOS LIBERTOS
Meios liberto brutos de explorao
Meios libertos lquidos totais
Despesas operacionais dirias

4475342
2802991
4186

4676855
3367291
3944

4154434
3222659
3622

4192251
3638263
3510

3856342
3618267
3226

LIQUIDEZ
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
Prazo de segurana de liquidez
No-credit interval
CICLO DE EXPLORAO
Prazo mdio de recebimentos
Prazo mdio de pagamentos a fornec.
Prazo mdio de pagamentos de FSE
Prazo mdio de pagamentos ao EOEP
Prazo mdio de stokagem MP
Prazo mdio de stokagem PA
SOLVABILIDADE
Solvabilidade total
Autonomia financeira
Cobertura dos VIL por Cap. Perm.
Cobertura dos VIL por Cap. Prprios
RISCO E RENDIBILIDADE
Endividamento
Perodo de recuperaro da dvida (anos)
Peso do endividamento de m/l prazo
Custo mdio dos capitais alheios
Cobertura dos enc. financeiros por RO
ROA - Retorno do Investimento
Rendibilidade de explorao
Margem operacional bruta
Efeito dos custos fixos
Rotao das Vendas
Rendibilidade dos CP (dep. de impostos)
PONTO CRTICO
Ponto crtico econmico de explorao
Ponto crtico econmico total
Ponto crtico financeiro
Vendas

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Liquidez

Rendibilidade

200%

200%
100%

133%

0%
67%

-100%

0%

-200%
2016

2017

2018

2019

2020

2016

Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata

2017

2018

2019

2020

Rendibilidade de explorao
Rendibilidade dos CP (dep. de impostos)
ROA - Retorno do Investimento

Solvabilidade

Risco / Alavancagem

200%

190%

133%
67%

95%

0%
-67%

0%
2016

2017

2018

2019

2020

2016

2017

Solvabilidade total
Autonomia financeira
Endividamento

2018

2019

2020

Grau de alavancagem operacional


Grau de alavancagem financeiro
Grau de alavancagem combinado

Estrutura Operacional

Ponto Crtico

110%

5000000

83%

3750000

55%

2500000

28%

1250000

0%

2016

2017

2018

2019

Margem operacional bruta


Efeito dos custos fixos
Rotao das Vendas

2020

2016

2017

2018

2019

2020

Ponto crtico econmico de explorao


Ponto crtico econmico total
Ponto crtico financeiro
Vendas

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Meios libertos

Receitas operacionais / EBIT

5000000

5000000

2500000

3333333

1666667
0

-2500000

-1666667

-5000000

2014

2015

2016

2017

2018

Meios liberto brutos de explorao


Meios libertos lquidos totais
Despesas operacionais dirias

2019

2020

2014

2015

2016

2017

Receias operacionais

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2018

2019

2020

EBIT

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CENRIOS
As projeces financeiras que constam no
captulo anterior derivam de pressupostos
razoveis e realistas mas em tudo dependem
do comportamento do mercado imobilirio.
Neste contexto, apresentamos de seguida
dois cenrios economicamente possveis, um
mais favorvel e outro menos favorvel de
forma a testar a sensibilidade do projecto s
alteraes do sector.

Cada uma das avaliaes assenta em


pressupostos diferentes do projecto original,
apenas no que diz respeito composio dos
proveitos. Por outro lado, cada um dos
cenrios sofreu ajustamentos nas operaes
de financiamento, tendo em conta que cada
um gera necessidades financeiras distintas.
Apresenta-se seguidamente o resumo da
avaliao para cada uma das previses. Em
anexo, encontram-se as suas demonstraes
financeiras e o resumo dos indicadores
financeiros para cada um dos cenrios.

O projecto avaliado anteriormente comporta


com um mix de proveitos proveniente tanto da
actividade de arrendamento como da
alienao das propriedades. Desta forma,
foram testados os seguintes cenrios, no que
diz respeito avaliao do investimento, para
os mesmos prazos de maturidade:
Cenrio 1 - Comporta apenas a
modalidade de arrendamento ao longo dos
sete anos de projecto, contando com um
prazo de investimento de 2 anos;
Cenrio 2 - Comporta a modalidade de
arrendamento ao longo dos sete anos de
projecto e, ao mesmo tempo, a venda
faseada de todas as propriedades.

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Anlise dos cash-flows

Cenrio 1 - Avaliao dos cash-flows


MAPA DE CASH-FLOWS
RECURSOS
Meios Libertos do Projecto
Valor Residual do Capital Fixo
Valor Residual do FMN
NECESSIDADES
Investimento em Capital Fixo
Investimento em FMN
CASH-FLOWS
Cash-flows descontados
Cash-flows desc. acumulados

2014

2015

2016

2017

2018

-1657524
0
0

-2450254
0
0

1062996
0
0

1880916
0
0

2271928
0
0

3181157
3590499
0 14148986
0 -6163072

-2450254

1062996

1880916

2271928

3181157 11576413

5419910
-4819968
599942

0
-5541567
-5541567

0
-8092
-8092

0
-602649
-602649

-9837617 -3050196
6604563
-9837617 -2575113
4707402
-9837617 -12412730 -7705328

1889007
1136683
-6568645

2874577
1460321
-5108324

9837617
0
9837617

2019

0
-10276
-10276

IRP - ndice de Rentabilidade do projecto

0
-489
-489

3191433 11576903
1368765
4191833
-3739559
452274

Payback 6,9 anos (incl. 2 de arranque)


TIR - Taxa interna de rendibilidade

2020

RESUMO
19,59%
108%

VAL - Valor actual lquido

452274

Taxa de desconto dos cash-flows

18,45%

Cenrio 2 - Avaliao dos cash-flows:


MAPA DE CASH-FLOWS
RECURSOS
Meios Libertos do Projecto
Valor Residual do Capital Fixo
Valor Residual do FMN
NECESSIDADES
Investimento em Capital Fixo
Investimento em FMN
CASH-FLOWS
Cash-flows descontados
Cash-flows desc. acumulados

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

-1657524
0
0

-1648149
0
0

6179953
0
0

4406035
0
0

3725156
0
0

3062897
0
0

2167147
915215
-29134

-1648149

6179953

4406035

3725156

3062897

3053228

9837617
5419910
0 -11151456
9837617 -5731546

0
-7528804
-7528804

0
1213839
1213839

0
1116426
1116426

0
1303702
1303702

0
3865702
3865702

4083397 13708757
3447388
9770916
-6390229
3380687

3192196
1920858
5301545

2608729
1325267
6626813

1759194
754496
7381308

-812474
-294186
7087123

-9837617
-9837617
-9837617

Payback 2,7 anos (incl. 2 de arranque)


TIR - Taxa interna de rendibilidade
IRP - ndice de Rentabilidade do projecto

RESUMO
54,60%
231%

VAL - Valor actual lquido


Taxa de desconto dos cash-flows

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7087123
18,45%

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

ANEXOS - Cenrio (1)

Cenrio 1 - Proveitos e recebimentos:


RECEITAS
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial

Qtd.

rea (m2)

P. Venda/m2

P. Arrend./m2

P. Venda

P. Arrendam.

24
8
12
4

195
70
56
91

5000
5000
5000
5000

80
80
80
80

975000
350000
280000
455000

15600
5600
4480
7280

2016

2017

2018

2019

2020

24
8
12
4
80%

24
8
12
4
90%

24
8
12
4
90%

24
8
12
4
100%

24
8
12
4
100%

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

2016

2017

2018

2019

2020

3594240
430080
516096
279552
4819968

4043520
483840
580608
314496
5422464

4043520
483840
580608
314496
5422464

4492800
537600
645120
349440
6024960

4492800
537600
645120
349440
6024960

0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0

0
0
0
0
0
0

4819968

5422464

5422464

6024960

6024960

MIX - PROVEITOS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Ocupao mdia (%)
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial

RECEITAS BRUTAS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Condomnio - Gesto

RECEBIMENTOS
Prestao de servios
Adiantamentos
Gesto do condomnio
Venda de fraces
Entradas (10%)
Reforos (70%)
Escritura (20%)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

4819968

5422464
0

5422464
0

6024960
0

6024960
0

6024960
0

4819968

5422464

5422464

6024960

6024960

6024960

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

0
0
0
0

4819968

5422464

5422464

6024960

6024960

6024960

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

Cenrio 1 - Demonstraes financeiras:


DEMONSTRAO DOS RESULTADOS

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0

0
0

4819968
0

5422464
0

5422464
0

6024960
0

6024960
0

4819968

5422464

5422464

6024960

6024960

Fornecimentos e servios externos


Gastos com o pessoal
Outros gastos operacionais
Outros proveitos no operacionais

0
0
0
0

0
0
0
0

678395
146582
723678
0

625565
150979
814066
0

620320
155509
814066
0

620070
160174
904465
0

622469
164979
904465
0

Result. antes de depreciaes / EBITDA

3271313

3831853

3832569

4340251

4333046

Prestao de servios
Arrendamento
Administrao de condomnio

Depreciaes e amortizaes
Resultado operacional / EBIT
Juros e rendimentos similares obtidos
Juros e gastos similares suportados
Resultado antes de impostos

62514

62514

446598

384084

384084

371251

371251

-62514

-62514

2824715

3447769

3448484

3969000

3961795

0
1657524

0
2450254

0
2208317

0
1950937

9375
1570015

30000
1189094

65625
808172

-1720038

-2512767

616398

1496831

1887844

2809907

3219249

Imposto sobre o rendimento do perodo

-1720038

-2512767

616398

1496831

1887844

2809907

3219249

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

448410
125028
10175420

1339550
62514
14704190

1249550
0
14410106

1159549
0
14116022

1069549
0
13821939

992382
0
13527855

915215
0
13233771

10748858

16106254

15659656

15275572

14891488

14520237

14148986

0
14859
14859

0
36092
36092

0
34972
34972

0
31122
31122

0
262842
262842

0
811418
811418

0
1759550
1759550

Total do Activo

10763717

16142346

15694628

15306694

15154330

15331655

15908536

CAPITAL PRPRIO
Capital realizado
Reservas legais
Resultados transitados
Resultado lquido do perodo

10000
0
0
-1720038

10000
0
-1720038
-2512767

10000
0
-4232806
616398

10000
2000
-3618408
1496831

10000
2000
-2121577
1887844

10000
2000
-233732
2809907

10000
2000
2576174
3219249

Total do Capital Prprio

-1710038

-4222806

-3606408

-2109577

-221732

2588174

5807423

9071429
973755

12035714
973755

10142857
973755

8250000
973755

5607143
973755

2964286
973755

321429
973755

10045184

13009469

11116612

9223755

6580898

3938041

1295184

0
0
2428571
0

4819968
0
2535714
0

5422464
82023
2642857
37079

5422464
92010
2642857
35184

6024960
92094
2642857
35253

6024960
102087
2642857
35535

6024960
102176
2642857
35936

2428571
12473755

7355682
20365152

8184424
19301036

8192516
17416271

8795164
15376062

8805440
12743481

8805929
10101113

10763717

16142346

15694628

15306694

15154330

15331655

15908536

Resultado lquido do perodo

BALANO ANALTICO
ACTIVO NO CORRENTE
Activos fixos tangveis
Activos intangveis
Propriedades de investimento
ACTIVO CORRENTE
Estado e outros entes pblicos
Caixa e depsitos bancrios

PASSIVO NO CORRENTE
Financiamentos obtidos
Scios
PASSIVO CORRENTE
Adiantamentos de clientes
Estado e outros entes pblicos
Financiamentos obtidos
Outras contas a pagar
Total do Passivo
Total do C. Prprio e Passivo

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Estudo de viabilidade econmica e financeira. Elaborado por Crowe Horwath Angola 2013

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VERSO DRAFT - LTIMA REVISO 27/11/2013

BALANO FUNCIONAL
APLICAES
Aplicaes fixas
Necessidades cclicas
Tesouraria activa
RECURSOS
Recursos estveis
Recursos cclicos
Tesouraria passiva

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

10748858
0
14859

16106254
0
36092

15659656
0
34972

15275572
0
31122

14891488
0
262842

14520237
0
811418

14148986
0
1759550

10763717

16142346

15694628

15306694

15154330

15331655

15908536

8335145
0
2428571
10763717

8786663
4819968
2535714
16142346

7510204
5541567
2642857
15694628

7114178
5549659
2642857
15306694

6359165
6152307
2642857
15154330

6526215
6162583
2642857
15331655

7102606
6163072
2642857
15908536

-2413713
0
-2413713

-7319591
-4819968
-2499623

-8149452
-5541567
-2607885

-8161393
-5549659
-2611735

-8532322
-6152307
-2380015

-7994022
-6162583
-1831439

-7046380
-6163072
-883308

Fundo de maneio lquido


Nec. de fundo de maneio
Tesouraria lquida

ORAMENTO DE TESOURARIA

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0

4819968
0

5422464
0

5422464
0

6024960
0

6024960
0

6024960
0

4819968

5422464

5422464

6024960

6024960

6024960

0
0
0

0
0
0

0
0
0

27879
9200
82023

25708
9476
92010

25493
9760
92094

25482
10053
102087

0
0
0

0
0
0

650516
112597
666439

599857
115975
747584

594827
119454
748266

594588
123038
829461

596889
126729
830184

0
RECEBIMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Emprstimos
11500000
Venda de fraces
0
Resgate de aplicaes financeiras
0
Receitas financeiras
0

1429553

1582519

1589743

1674433

1691425

5500000
0
0
0

750000
0
0
0

750000
0
0
0

0
0
0
9375

0
0
0
30000

0
0
0
65625

11500000

5500000

750000

750000

9375

30000

65625

9837617
0
0
1657524
0

5419910
0
2428571
2450254
0

0
0
2535714
2208317
0

0
0
2642857
1950937
0

0
250000
2642857
1570015
0

0
550000
2642857
1189094
0

0
950000
2642857
808172
0

11495141

10298735

4744031

4593794

4462873

4381951

4401029

0
4859
4859
10000

4819968
-4798735
21233
14859

3992911
-3994031
-1120
36092

3839945
-3843794
-3850
34972

4435217
-4453498
-18280
31122

4350527
-4351951
-1424
12842

4333535
-4335404
-1869
11418

14859

36092

34972

31122

12842

11418

9550

RECEBIMENTOS DE EXPLORAO
de arrendamentos
de gesto de condomnios
PAGAMENTOS DE EXPLORAO
do ano anterior
Fornecimentos e servios externos
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
do ano
Fornecimentos e servios externos
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)

PAGAMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Investimentos
Transferncia p/ aplic. de tesouraria
Reembolso de emprstimos
Custos fin. de financiamento
Imposto industrial

TESOURARIA DE EXPLORAO
TESOURARIA EXTRA-EXPLORAO
TESOURARIA GLOBAL
DISPONVEL INICIAL
SALDO ACUMULADO

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Cenrio 1 - Indicadores econmicos e financeiros:

INDICADORES - RESUMO

2016

2017

2018

2019

2020

0%
0%
0%
-2413713
4
-569

0%
0%
0%
-2499623
8
-1680

3%
3%
3%
-2607885
8
-1871

9%
9%
9%
-2611735
7
-1768

20%
20%
20%
-2380015
57
-1841

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

SOLVABILIDADE
Solvabilidade total
Autonomia financeira
Cobertura dos VIL por Cap. Perm.
Cobertura dos VIL por Cap. Prprios

-19%
-23%
48%
-23%

-12%
-14%
47%
-14%

-1%
-1%
43%
-1%

20%
17%
45%
18%

57%
37%
50%
41%

RISCO E RENDIBILIDADE
Endividamento
Perodo de recuperaro da dvida (anos)
Peso do endividamento de m/l prazo
Custo mdio dos capitais alheios
Cobertura dos enc. financeiros por RO
ROA - Retorno do Investimento
Rendibilidade de explorao
Margem operacional bruta
Efeito dos custos fixos
Rotao das Vendas
Rendibilidade dos CP (dep. de impostos)

123%
10,82
58%
11%
128%
4%
18%
100%
59%
31%
-17%

114%
7,75
53%
11%
177%
10%
23%
100%
64%
35%
-71%

101%
5,63
43%
10%
220%
12%
23%
100%
64%
36%
-851%

83%
3,42
31%
9%
334%
18%
26%
100%
66%
39%
109%

63%
2,30
13%
8%
490%
20%
25%
100%
66%
38%
55%

1995253
4203570
3756972
4819968

1974695
3925633
3541548
5422464

1973980
3543995
3159911
5422464

2055960
3245053
2873803
6024960

2063165
2871336
2500086
6024960

ALAVANCAGEM
Grau de alavancagem operacional
Grau de alavancagem financeiro
Grau de alavancagem combinado

1,71
4,58
7,82

1,57
2,30
3,62

1,57
1,83
2,87

1,52
1,41
2,14

1,52
1,23
1,87

MEIOS LIBERTOS
Meios liberto brutos de explorao
Meios libertos lquidos totais
Despesas operacionais dirias

3271313
1062996
4243

3831853
1880916
4358

3832569
2271928
4356

4340251
3181157
4616

4333046
3590499
4635

LIQUIDEZ
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
Prazo de segurana de liquidez
No-credit interval
CICLO DE EXPLORAO
Prazo mdio de recebimentos
Prazo mdio de pagamentos a fornec.
Prazo mdio de pagamentos de FSE
Prazo mdio de pagamentos ao EOEP
Prazo mdio de stokagem MP
Prazo mdio de stokagem PA

PONTO CRTICO
Ponto crtico econmico de explorao
Ponto crtico econmico total
Ponto crtico financeiro
Vendas

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ANEXOS - Cenrio (2)

Cenrio 2 - Proveitos e recebimentos:


RECEITAS
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial

Qtd.

rea (m2)

P. Venda/m2

P. Arrend./m2

P. Venda

P. Arrendam.

24
8
12
4

195
70
56
91

5000
5000
5000
5000

80
80
80
80

975000
350000
280000
455000

15600
5600
4480
7280

2016

2017

2018

2019

2020

16
6
9
3
80%

12
4
6
2
90%

8
2
4
1
90%

4
1
2
0
100%

0
0
0
0
100%

8
2
3
1

4
2
3
1

4
2
2
1

4
1
2
1

4
1
2
0

2016

2017

2018

2019

2020

2396160
322560
387072
209664
3315456

2021760
241920
290304
157248
2711232

1347840
120960
193536
78624
1740960

748800
67200
107520
0
923520

0
0
0
0
0

7800000
700000
840000
455000
112800
9907800

3900000
700000
840000
455000
187200
6082200

3900000
700000
560000
455000
255600
5870600

3900000
350000
560000
455000
317400
5582400

3900000
350000
560000
0
374400
5184400

13223256

8793432

7611560

6505920

5184400

MIX - PROVEITOS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Ocupao mdia (%)
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial

RECEITAS BRUTAS
Arrendamento
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Venda
Moradia
Apartamento T2
Apartamento T1
Loja/ espao comercial
Condomnio - Gesto

RECEBIMENTOS
Prestao de servios
Adiantamentos
Gesto do condomnio
Venda de fraces
Entradas (10%)
Reforos (70%)
Escritura (20%)

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

3315456

2711232
118440

1740960
196560

923520
268380

0
333270

0
393120

3315456

2829672

1937520

1191900

333270

393120

0
0
0
0

979500
6856500
0
7836000

589500
4126500
1959000
6675000

561500
3930500
1179000
5671000

526500
3685500
1123000
5335000

481000
3367000
1053000
4901000

0
0
962000
962000

11151456

9504672

7608520

6526900

5234270

1355120

Projecto Moethus - Condomnio Habitacional


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Cenrio 2 - Demonstraes financeiras:

DEMONSTRAO DOS RESULTADOS

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0

0
0

3315456
112800

2711232
187200

1740960
255600

923520
317400

0
374400

3428256

2898432

1996560

1240920

374400

Fornecimentos e servios externos


Gastos com o pessoal
Outros gastos operacionais
Outros proveitos no operacionais

0
0
0
0

0
0
0
0

836113
146582
498929
5205212

581415
150979
408905
3243185

487964
155509
263920
3141763

402355
160174
141809
2995269

322675
164979
3744
2781497

Result. antes de depreciaes / EBITDA

7151844

5000317

4230931

3531851

2664498

Prestao de servios
Arrendamento
Administrao de condomnio

Depreciaes e amortizaes
Resultado operacional / EBIT
Juros e rendimentos similares obtidos
Juros e gastos similares suportados
Resultado antes de impostos

62514

62514

354802

292288

237042

171587

122245

-62514

-62514

6797042

4708029

3993888

3360264

2542253

0
1657524

9375
1657524

133125
1105016

217500
552508

435000
-0

590625
-0

603750
-0

-1720038

-1710663

5825150

4373020

4428888

3950889

3146003

Imposto sobre o rendimento do perodo

259273

940775

1059579

1101101

-1720038

-1710663

5825150

4113747

3488113

2891310

2044902

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

448410
125028
10175420

1339550
62514
14704190

1249550
0
9912114

1159549
0
7058011

1069549
0
4437732

992382
0
2073581

915215
0
-0

10748858

16106254

11161664

8217561

5507281

3065963

915215

0
14859
14859

0
264922
264922

0
3578677
3578677

0
5848628
5848628

0
11612096
11612096

0
15759826
15759826

0
16131296
16131296

Total do Activo

10763717

16371176

14740341

14066189

17119377

18825789

17046511

CAPITAL PRPRIO
Capital realizado
Reservas legais
Resultados transitados
Resultado lquido do perodo

10000
0
0
-1720038

10000
0
-1720038
-1710663

10000
0
-3430702
5825150

10000
2000
2392449
4113747

10000
2000
6506196
3488113

10000
2000
9994309
2891310

10000
2000
12885619
2044902

Total do Capital Prprio

-1710038

-3420702

2404449

6518196

10006309

12897619

14942521

7666667
973755

3833333
973755

-0
973755

-0
973755

-0
973755

-0
973755

-0
973755

8640422

4807088

973755

973755

973755

973755

973755

0
0
3833333
0

11151456
0
3833333
0

7427232
58011
3833333
43561

6232960
307908
0
33370

5135520
973980
0
29814

3848000
1079827
0
26588

0
1106620
0
23615

3833333
12473755

14984789
19791878

11362138
12335893

6574238
7547993

6139313
7113068

4954415
5928170

1130235
2103990

10763717

16371176

14740341

14066189

17119377

18825789

17046511

Resultado lquido do perodo

BALANO ANALTICO
ACTIVO NO CORRENTE
Activos fixos tangveis
Activos intangveis
Propriedades de investimento
ACTIVO CORRENTE
Estado e outros entes pblicos
Caixa e depsitos bancrios

PASSIVO NO CORRENTE
Financiamentos obtidos
Scios
PASSIVO CORRENTE
Adiantamentos de clientes
Estado e outros entes pblicos
Financiamentos obtidos
Outras contas a pagar
Total do Passivo
Total do C. Prprio e Passivo

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BALANO FUNCIONAL
APLICAES
Aplicaes fixas
Necessidades cclicas
Tesouraria activa
RECURSOS
Recursos estveis
Recursos cclicos
Tesouraria passiva

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

10748858
0
14859

16106254
0
264922

11161664
0
3578677

8217561
0
5848628

5507281
0
11612096

3065963
0
15759826

915215
0
16131296

10763717

16371176

14740341

14066189

17119377

18825789

17046511

6930383
0
3833333
10763717

1386387
11151456
3833333
16371176

3378204
7528804
3833333
14740341

7491951
6574238
0
14066189

10980064
6139313
0
17119377

13871374
4954415
0
18825789

15916276
1130235
0
17046511

-3818475 -14719867
0 -11151456
-3818475
-3568411

-7783460
-7528804
-254656

-725610
-6574238
5848628

5472783
-6139313
11612096

10805411
-4954415
15759826

15001061
-1130235
16131296

Fundo de maneio lquido


Nec. de fundo de maneio
Tesouraria lquida

ORAMENTO DE TESOURARIA

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

0
0

3315456
0

2711232
118440

1740960
196560

923520
268380

0
333270

0
393120

3315456

2829672

1937520

1191900

333270

393120

0
0
0

0
0
0

0
0
0

34361
9200
58011

23894
9476
48635

20053
9760
33205

16535
10053
20248

0
0
0

0
0
0

801752
112597
471342

557522
115975
395159

467910
119454
269789

385820
123038
164514

309415
126729
44841

0
RECEBIMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Emprstimos
11500000
Venda de fraces
0
Resgate de aplicaes financeiras
0
Receitas financeiras
0

1385692

1170228

939158

736391

527821

0
7836000
0
9375

0
6675000
0
133125

0
5671000
0
217500

0
5335000
0
435000

0
4901000
0
590625

0
962000
0
603750

11500000

7845375

6808125

5888500

5770000

5491625

1565750

9837617
0
0
1657524
0

5419910
250000
3833333
1657524
0

0
3300000
3833333
1105016
0

0
2250000
3833333
552508
0

0
5800000
0
-0
259273

0
4150000
0
-0
940775

0
350000
0
-0
1059579

11495141

11160768

8238350

6635841

6059273

5090775

1409579

0
4859
4859
10000

3315456
-3315393
63
14859

1443980
-1430225
13755
14922

767292
-747341
19951
28677

252742
-289273
-36532
48628

-403121
400850
-2271
12096

-134701
156171
21470
9826

14859

14922

28677

48628

12096

9826

31296

RECEBIMENTOS DE EXPLORAO
de arrendamentos
de gesto de condomnios
PAGAMENTOS DE EXPLORAO
do ano anterior
Fornecimentos e servios externos
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)
do ano
Fornecimentos e servios externos
Pessoal
EOEP (IRT+SS+IC+IS)

PAGAMENTOS EXTRA-EXPLORAO
Investimentos
Transferncia p/ aplic. de tesouraria
Reembolso de emprstimos
Custos fin. de financiamento
Imposto industrial

TESOURARIA DE EXPLORAO
TESOURARIA EXTRA-EXPLORAO
TESOURARIA GLOBAL
DISPONVEL INICIAL
SALDO ACUMULADO

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Cenrio 2 - Indicadores econmicos e financeiros:


INDICADORES - RESUMO

2016

2017

2018

2019

2020

31%
31%
31%
-3818475
4
-941

89%
89%
89%
-3568411
85
-4708

189%
189%
189%
-254656
1440
-3131

318%
318%
318%
5848628
3031
-376

1427%
1427%
1427%
11612096
8625
4065

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

15
40
60
15

19%
16%
30%
22%

86%
46%
91%
79%

141%
58%
199%
182%

218%
69%
452%
421%

710%
88%
1739%
1633%

84%
1,86
8%
9%
615%
40%
46%
103%
198%
23%
242%

54%
1,74
13%
7%
852%
29%
33%
107%
162%
21%
63%

42%
1,03
14%
20%
23%
115%
200%
12%
35%

31%
16%
15%
18%
134%
271%
7%
22%

12%
46%
12%
15%
679%
2%
14%

1836427
2941443
2586640
3428256

1433588
1986097
1693808
2898432

1144434
1144434
907392
1996560

875925
875925
704338
1240920

613644
613644
491399
374400

ALAVANCAGEM
Grau de alavancagem operacional
Grau de alavancagem financeiro
Grau de alavancagem combinado

0,50
1,17
0,59

0,62
1,08
0,66

0,50
0,90
0,45

0,37
0,85
0,31

0,15
0,81
0,12

MEIOS LIBERTOS
Meios liberto brutos de explorao
Meios libertos lquidos totais
Despesas operacionais dirias

7151844
6179953
4059

5000317
4406035
3127

4230931
3725156
2486

3531851
3062897
1930

2664498
2167147
1346

LIQUIDEZ
Liquidez geral
Liquidez reduzida
Liquidez imediata
Tesouraria lquida
Prazo de segurana de liquidez
No-credit interval
CICLO DE EXPLORAO
Prazo mdio de recebimentos
Prazo mdio de pagamentos a fornec.
Prazo mdio de pagamentos de FSE
Prazo mdio de pagamentos ao EOEP
Prazo mdio de stokagem MP
Prazo mdio de stokagem PA
SOLVABILIDADE
Solvabilidade total
Autonomia financeira
Cobertura dos VIL por Cap. Perm.
Cobertura dos VIL por Cap. Prprios
RISCO E RENDIBILIDADE
Endividamento
Perodo de recuperaro da dvida (anos)
Peso do endividamento de m/l prazo
Custo mdio dos capitais alheios
Cobertura dos enc. financeiros por RO
ROA - Retorno do Investimento
Rendibilidade de explorao
Margem operacional bruta
Efeito dos custos fixos
Rotao das Vendas
Rendibilidade dos CP (dep. de impostos)
PONTO CRTICO
Ponto crtico econmico de explorao
Ponto crtico econmico total
Ponto crtico financeiro
Vendas

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CONCLUSES
Este projecto tem como objectivo o
desenvolvimento do negcio do sector
imobilirio e demonstra capacidade para gerar
mais riqueza e valor acrescentado, num
quadro de responsabilidade social,
preocupao hoje fundamental na actuao
de qualquer empresa no mercado.
A conjugao da sua atractividade e a garantia
de ocupao plena das unidades que
compem o complexo, acrescentadas
anlise econmica anteriormente apresentada,
potenciam este projecto como sendo de
viabilidade garantida e de elevado potencial de
gerao de cash-flows.
Se por um lado o arrendamento confere ao
projecto uma rentabilidade bastante
considervel, preservando a propriedade do
empreendimento, por outro, os seus
potenciais utilizadores sero quadros mdios e
superiores de companhias petrolferas
sediadas em Cabinda, cuja poltica de
alojamento destes colaboradores muito
raramente passa pela aquisio dos imveis,
optando quase exclusivamente pelo
arrendamento.
Neste sentido, o projecto base assenta numa
perspectiva de longo prazo onde a
manuteno dos activos garante, por um lado,
a gerao contnua de receitas e, por outro, a
preservao dos activos e sua valorizao
econmica.

O projecto apresenta ainda viabilidade


econmica (embora reduzida) para um cenrio
menos favorvel, no caso de no existir
alienao de quaisquer imveis no perodo
2016-2020. Noutra perspectiva, a venda
integral, de forma faseada, das vivendas,
apartamentos e espaos comerciais apresenta
um valor actual lquido significativamente
elevado mas compromete os anos seguintes
em termos de rentabilizao do investimento.
Desta forma, conforme verificamos nas
previses anteriores, a melhor estratgia
passa por uma combinao dos proveitos
aliando o arrendamento com a possibilidade
de alienao de imveis.
Atentando a esta realidade e tendo em
considerao a reduzida oferta de habitao
de qualidade na cidade de Cabinda, este
complexo ter uma rentabilidade bastante
atractiva do projecto e um prazo de
recuperao do investimento relativamente
curto.
A reduzida oferta do sector imobilirio
associada ao crescimento e desenvolvimento
da economia local representam, actualmente,
uma excelente oportunidade de investimento.
Em concluso, o projecto em anlise vivel e
uma boa opo para o investidor, para
empresa, para a regio e para a economia
nacional.

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firma procura ser um lder no mercado em que opera, com vasto conhecimento das leis e dos costumes locais, de forma a
garantir o empreendedorismo dos seus clientes e a sua capacidade de se expandir para novos mercados. Actualmente,
existem mais de 170 firmas associadas e mais de 650 escritrios, um nmero que tem tendncia a aumentar em funo
da elevada taxa de crescimento que a network detm. A Crowe Horwath ocupa o 9 lugar no ranking internacional, uma
posio que advm do grau de exigncia e de especializao alcanados. Consulte o website www.crowehorwath.com
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