Disciplina: evaluarea ntreprinderii.

Profesoar: bncil
Evaluarea financiar a nteprinderii=cartea= editat n 2005.

Tema 1: coninutul economic al evalurii ntreprinderii

1.
2.
3.
4.

necesitatea i coninutul evalurii ntreprinderii

tipuri de evaluri i de valori a ntreprinderii.
factorii de influen a valorii ntreprinderii
principiile de baz n evaluarea ntreprinderii.

Cauzele estimrii valorii ntrerinderii;

1. vinzarea cumpararea ntreprinderilor, sau a unor pri din acestea.
2. fuziunea sau contopirea ntreprinderilor. Fuziunea are lor atunci cnd practic
ntreprinderea este insolvabil.fuziunea este o odalitatea de reorganizare.
3. divizarea sau separarea ntreprinderilor. Cnd se mparte patrimoniul ntreprinderii, efect
al lichidrii ntreprinderii, cnd este nevoie de a separa ntreprinderea mama de
ntreprinderea fiic.
4. lichidarea ntreprinderii. ntreprinderile se lichideaz conform legii insolvabilitii.
5. emisiunea de aciuni i cotarea la burs. n acest cazvaloare ntreprinderii se exprimprin
valoarea pachetului de aciuni deinute de ntreprindere.
6. restituirea patrimoniului/proprietii.se face nscopuri judiciare. Cind priprietatea nu a
fost mprit corect.
Evaluarea poate aprea n mai multe cazuri ca:
-n scopuri de arend
-n scopuri speciale, in scopul limitii de creditare, verificrii garaniilor pentru credit i a
redresrii ntreprinderilor.
-n scopuri de asigurare cnd e necesar de a stabili primele de asigurare
-n scopuri de investire
Beneficiari ai evalurii: proprietarii ntreprinderr, investitorii, angajaii,bncile, companiile de
asigurri, motenitorii, fondurile sau instituiile financiare, administraia ntreprinderii, furnizorii
i statul.
ntreprinderea reprezint un bun negociabil din punct de vedere al evalurii care poate fi
tranzacionat de la vnztor la cumprtori.
A evalua o ntreprindere nseamna a estima n expresie bneasca valoare exprimat prin preul
probabil al tranzaciei, lund n considerare proprietile sale ca marf, adic utilitatea i
cheltuielile ce in de ea.
Valoarea ntreprinderii este o calitate convenional a acesteia ce i este atribuit ca urmare a
estimrilor efectuate n cadrul procesului de evaluare. Valoarea ntreprinderii sau a oricrui alt
bun este fondat prin noinea de schimb, preul fiind punctul de echilibru n care vnztorul i
cumprtorul accept tranzacia. Valoare ntreprinderii poate fi apreciat diferit de cumprtor i
vnztor.
Valoare se estimeaz n procesul evalurii iar preul este suma de bani pe care cumprtorul o
pltete vnztorului n schimbul unei uniti de bun economic.
DE CE SE VINDE NTREPRINDEREA???Opiunea vnztorului este:
-scderea nivelului afacerii
-nevoia urgent de lichiditi
-consideraii strategice
-degradarea conjuncturii economice
-modificarea tipului de proprietate

-cauzele naturale
DE CE SE CUMPR NTREPRINDEREA?????Opiunea cumprtorului:
-dorina de ai consolida poziia pe pia
-dorina de a iniia o afacere noua
-rentabilitatea sporit a afacerii (rentabilitatea prezent sau ateptat)
Evaluarea apare din noiunea de valoare.
Elementele ce intervin n evaluarea financiar a ntreprinderii:
-patrimoniul pe care l deine
-profitul pe care l genereaz
-cursul de pia a titlurilor financiare pe care le deine ntreprinderea
=2=
Criterii de identificare a evalurii:
1.n dependen de obiectul evalurii
-evaluri de bunuri
-evaluri de active nemateriale (intangibile)
-evaluri de active economice
-evaluri de ntreprinderi ca complexe patrimoniale
2.n funcie de beneficiarii evalurii:
-evaluri pentru proprietarii afacerii n vederea vnzrii acesteia
-evaluri pentru instituiile publice n vederea impozitrii
-evaluri pentru instituiile financiar-bancare n vederea garantrii mprumuturilor
-evaluri pentru instanele judectoreti legate de mrimea, micarea sau lichidarea patrimoniului
ntreprinderii
-evaluri pentru persoane fizice (motenitori, salariai)
3.n funcie de metoda utilizat pentru evaluare
-evaluri patrimoniale
-evaluri bazate pe actualizarea veniturilor (venit din dividende)
-evaluri bazate pe actualizarea cash flowrilor (venit din investiii)
-evaluri mixte
4.n funcie de scop
-evaluri economice ce urmresc stabilirea valorii de pia a ntreprinderii
-evaluri administrative ce urmresc stabilirea masei impozabile
5.n funcie de caracterul desfurrii
-evaluri benevole iniiate din iniiativa proprietarului
-evaluri obligatorii, n caz de privatizar, sechestru, transmitere de proprietate
n dependen de scopul evalurii la momentul definirii misiunii de evaluare se stabilete de
evaluator tipul de valoare ce trebuie estimat. De cele mai multe ori n procesul de evaluare se
estimeaz valoarea de pia.
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii
ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, intr-o tranzacie liber
dup un marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr
constrngere.
Se mai pot estima i valoare de nlocuire ce reprezint suma costurilor totale pentru procurarea
sau producerea din nou a proprietii respective calculate n baza preurilor de pia la momentul
evalurii.
Din punct de vedere financiar, evaluare ntreprinderii poate fi privit ca un proces de estimare
i atribuire unei valori ntreprinderii la un moment dat de timp n ntregime sau parial n scopul
determinrii capacitii ntreprinderii de a genera fluxuri financiare la dispoziia proprietarilor,
avndu-se n vedere c ntreprinderea este un bun care are capacitatea de a crea alte bunuri.

=3=
Val rmasa= val de nlocuire uzura
Val impozabil reprezint val bunurilor ce e reglementat de legislaia fiscal n vigoare.
Valoare de lichidare reprezint valoare bunului economic sau val ntreprinderii n cazul n care
aceasta i nceteaz activitatea.
Valoarea bursier valoarea aciunilor i obligaiunilor de pe piaa financiar.
Valoarea de asigurare - valoarea acceptat de asigurator n cadrul companiei de asigurare.
Scopurile evalurii pentru o ntreprindere ca persoan juridic:
-n cazul asigurrii securitii economice
-elaborarea planului de dezvoltare a ntreprinderii
-emiterea aciunilor
-determinarea eficienei managementului
Pentru proprietari:
-determinarea cilor de administrare a proprietii
-elaborarea planurilor de fuziune sau scindare n procesul de restructurare
-argumentarea preului de vnzare/cumprarea a ntreprinderii
-stabilirii mrimii ncasrilor n cazul lichidrii planificate a ntreprinderii
Pentru organizaiile de creditare:
-verificarea posibilitilor financiare ale ntreprinderii
-determinarea mrimii mprumutului
-determinarea mrimii gajului/garaniilor
Pentru companiile de asigurri:
-stabilirea primei de asigurare
-determinarea sumei de asigurare
Pentru investitori:
-verificarea oportunitii investirii capitalului
-determinarea preului probabil al ntreprinderii
-determinarea mrimii veniturilor viitoare (rentabilitatea sperat pentru investitor)
Pentru stat:
-pregtirea ntreprinderii pentru privatizare
-determinarea bazai impozabile pentru diverse tipuri de impozite
-stabilirea ncasrilor din lichidarea forat prin procedura de faliment
-evaluarea n scopuri judiciare
Factorii ce influeneaz valoare ntreprinderii:
1.Factori externi au caracter general i se clasific n:
1.1.factori economici reflect starea economic general a rii, la acetea se refer cererea i
oferta la bunurile economice tranzacionate. Cerera e influenat de gradul de ocupare a
populaiei, mrimea salariilor i veniturile populaiei, preferinele populaiei, nivelul inflaiei,
disponibilitatea mijloacelor creditare, mrimea ratei dobnzii i mrimea costurilor de tranzacie
a bunurilor. Oferta de bunuri economice este influenat de cantitatea bunurilor economice libere
expuse la vinzare pe un anumit segment al pieii, cheltuielile suportate de pregtirea terenurilor
pentru construirea obiectelor noi i executarea lucrrilor de construcii i montare, cheltuielile
pentru ntreinerea bunurilor economice i plata serviciilor, impozitele pe bunuri impobiliare i
impozitul funciar, cheltuielile pentru reparaia i reconstrucia ntreprinderilor, modificri ale
tehnologiilor de fabricaie ce au un impact direct asupra costurilor de tranzacionare a bunurilor
pe pia, preurile de vnzare.
1.2.factori juridici, administrativi i politici la care se refer politica statului orientat spre
stimularea folosirii pmntului i valorificarea terenurilor, politica statului privind stimularea
investitorilor autohtoni i strini att n sectorul real al economiei naionale ct i cel social,

asigurarea condiiilor necesare de dezvoltare a ntreprinderilor prin intermediul administraiei

publice locale, promovarea politicii fiscale, monetare i de credit n vederea susinerii sectorului
real al economiei naionale.
1.3.factori sociali sau de preferine a cumprtorilor la care se refer prestigiul n anumite
perioade de timp a unor activiti din sectorul real al economiei naionale i acordarea anumitor
servicii n anumite sectoare i n anumite localiti, compoziia populaiei pe grupe de vrste,
raportul dintre diferite pturi ale societii, atitudinea fa de dreptul de proprietate.
1.4.factori naturali i de mediu printre care este clima regiunii, nivelul apelor subterane, zonele
de inundaii i cele cu alunecri de teren, prezena n localitate a reelelor electrice de tensiune
nalt, a ntreprinderilor de producere a substanelor chimice, a staiilor de purificare.
2.Factori interni snt elementele ce caracterizeaz ntreprinderea ca un bun economic fiind
estimai n procesul de evaluare.
2.1.amplasarea ntreprinderii pe teritoriul localitii respective
2.2.distana fa de centrul localitii
2.3.distana fa de amplasarea staiilor transportului public
2.4.caracteristicile fizice ale ntreprinderii (calitatea materialelor construciilor)
2.5.caracteristicile economice ale ntreprinderii (starea economic i financiar)
=4=
Evaluarea ntreprinderii trebuie realizat n baza unor principii astfel nct evaluarea s fie
corect. Principiile evalurii ntreprinderii rezid din principiile generale ale evalurii bunurilor
stipulate n standartele internaionale de evaluare dar i n Legea cu privire la activitatea de
evaluare a RM.

Principii generale
I.Atitudinea
utilizatorului

II.Relaiile ntre
prile componente a
bunului evaluat

III.Principiul de
reflectare a atitudinii
pieii

IV.Principiul
schimbrii
conjuncturii afacerii

V.Principiul celei
mai bune i eficiente
utilizri

Principii specifice
-p.utilitii
-p.substituiei
-p.de anticipare

-p.productivitii
reziduale
-p.veniturilor
-p.proporionalitii
-p.mrimii economice
-p.divizrii economice

-p.cererii i oferte
-p.conformitii
-p.schimbrii
-p.concurenei

-p.schimbrii
-p.divizrii
-p.stabilitii economice
i politice

-p.utilizrii
-p.contribuiei
-p.echilibrului

Tema2:Organizarea activitii de evaluare a ntreprinderii.

1.Dezvoltarea activitii de evaluare pe plan naional
2.Standartele activitii de evaluare
3.Metodele de analiz a pieii imobiliare
4.Coninutul procesului de evaluare a ntreprinderii.
Ce este codul funciar???
=3=
Piaa mobiliar este o complexitate de mecanisme cu instrumente specifice prin intermediul
crora se transmit drepturile de proprietate i interesele legate de ea de la un proprietar la altul,
sunt stabilite preurile i delimitate spaiile de utilizare a terenurilor tranzacionate.

Piaa de capital cuprinde acele mecanisme, instrumente, proceduri care faciliteaz transferurile
de economii (capitaluri) n schimbul titlurilor financiare de la economisitori la antreprenori i
investitori care atest dreptul de crean asupra acestor economii.
Piaa imobiliar din RM este delimitat n 5 segmente specifice:
1.piaa bunurilor imobiliare locative
2.piaa bunurilor imobiliare comerciale ce presupune oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru
activitatea comercial, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante, alte spaii
comerciale
3.piaa imobiliar industrial ce include uniti de producere din diferite ramuri ale economiei
naionale, inclusiv i n calitate de complexe patrimoniale cu cldiri de producie, administrative,
auxiliare, utilaje i maini
4.piaa loturilor de pmnt cu diverse terenuri
5.piaa bunurilor imobiliare specializate ca autogrile, teatre, sli de concerte.
Tema 3: Diagnosticul economico financiar- parte component a procesului de evaluare a
ntreprinderii.
1.Necesitatea, coninutul i rolul diagnosticului ntreprinderii n procesul de evaluare.
2.Tipologia informaiilor i sursele de informaii necesare diagnosticului.
3.Metodele i instrumentele analizei diagnostic la ntreprindere.
Diagnosticul economico financiar reprezint o parte component a managementului financiar al
ntreprinderii care contribuie la fixarea i realizarea obiectivelor activitii. Totodat, diagnosticul
contribuie la stabilirea coerenei ntre deciziile adoptate la diferite nivele ale gestiunii
ntreprinderii i poate fi considerat ca etap premergtoare pentru stabilirea dezvoltrii strategice
a ntreprinderii.
Rolul diagnosticului n evaluarea ntreprinderii este:
-de a orienta evaluatorul n stabilirea ipotezelor de evaluare;
-de a alege metodele de evaluare i asigurare a coerenei acestora cu rezultatele analizei
diagnostic;
-de anticipare a viitorului ntreprinderii;
-de depistare a factorilor de risc i a falimentului ntreprinderii.
Totodat, diagnosticul piermite managerilor formularea unor concluzii privitor la dinamica i
perspectivele ntreprinderii din punct de vedere a valorii ei i cutarea unui avantaj concurenial
prin comparaii interne i externe.
Diagnosticul are drept scop:
-nelegerea factorilor economici care influeneaz sectorul de activitate a ntreprinderii
-cunoaterea regulilor concureniale ale sectorului dat
-determinarea activitii viitoare a ntreprinderii n baza rezultatelor diagnosticului.
Prin diagnosticul ntreprinderii n vederea evalurii se urmrete cunoaterea tuturor laturilor
(funciilor activitii acesteia) respectiv: 5 funcii.
ETAPELE 6 etape.
Dup efectuarea diagnosticului trebuie s rspundem la urmtoarele ntrebari:
Care este statutul juridic al ntreprinderii?
Care sunt rezultatele economico financiare a ntreprinderii?
Care este poziia pe pia a ntreprinderii?
Care este starea tehnic a mijloacelor fixe ce le deine ntreprinderea?
Care sunt performanele i obiectivele ntreprinderii?
Care este nivelul dorit al performanelor ntreprinderii?
Corectitudinea doptrii deciziilor ntreprinderii.

OBIECTIVELE:
1.identificarea problemelor existente n activitatea ntreprinderii i a cauzelor acestora
2.identificarea posibilitilor de cretere a eficienei ntreprinderii, profitabilitii i posibilitilor
de reducere a costurilor
3.evaluarea strategiilor i politicilor de dezvoltare de cretere sau restrngere a activitii
ntreprinderii i a impactului acestora asupra valorii ei
4.identificarea avantajelor competitive ale ntreprinderii i a posibilitii maximizrii lor n
mediul concurenial.
=2=
Tipuri de informaii:
Dup modul de provenien: info intern i extern
Dup modul de exprimare:info scrise, audiovizuale, electronice
Dup direcie vehiculrii: ascendente, descendente
Dup gradul de prelucrare: info primare, intermediare, finale
Dup utilitate: info de previziune, de planificare operativ, de control, de evaluare, de execuie
Dup stabilitatea n timp: info convenional constante, info variabile
Dup modul de reflectare a activitii: info fizice i valorice
Din punct de vedere funcional: info pentru planificare, efective, normative
Dup natura informaiilor: tiinifice, tehnologice, economico-financiare, comerciale
Dup legalitatea lor: info legale i ilegale
Sursele de informaii interne: documentele financiare, interviurile cu persoanele cheie din
ntreprinderile pe fiecare funciune a acesteia, chestionare i tabele ntocmite de personalul
ntreprinderii dup iniiativa evaluatorului, rapoartele consiliului de administrare, rapoaretele
AGA, a comisiei de cenzori, constatrile diverselor organe de control, bugetele de venituri i
cheltuieli, planul de afaceri.
Sursele de informaii externe: BNM, presa obinuit i de specialitate, instit naional de statistic,
ministerele de resor, camera naional de imobil, agenia de stat relaii funciare i cadastru, piaa
de capital, inicatorii macroeconomici, indicatorii sectoriali,info privind evoluie i tendinele
pieii financiare, sursele electronice.
Caracteristicile informaiilor:Actualitate, corectitudine, relevan, accesibilitate.
=3=
GRUPAREA INDICATORILOR
METODELE ANALIZEI DIAGNOSTICULUI
TEMA 4: Tipurile de diagnostic
1.Diagnosticul global (de sistem) a ntreprinderii
2.Diagnosticul funcional (de subsistem) a ntreprinderii.
2.1.Diagnosticul juridic
2.2.Diagnosticul tehnic
2.3.Diagnosticul resusrselor umane
2.4.Diagnosticul comercial
2.5.Diagnosticul financiar.
=1=
Etapele diagnosticului global:
1.Identificarea disfuncionalitilor ce stau la baza activitii generale a ntreprinderii
2.Stabilirea msurilor necesare pentru nlturarea disfuncionalitilor.
3.Adoptarea deciziilor necesare i elaborarea msurilor pentru redresarea situaiei.

n cadrul primei etape se analizeaz i se scot n eviden factorii i cauzele care afecteaz
activitatea general a ntreprinderii, totodat se identific riscurile la care este supus
ntreprinderea.
n cadrul celei de a 2 etap, administraia ntreprinderii elaboreaz strategii i msuri pentru a
preveni aciunile negative ale factorilor interni i externi.
n a 3 etap, se adopt decizii privind punerea n aplicare a msurilor i strategiilor privind
ameliorarea situaiei ntreprinderilor i se urmrete transpunerea lor n practic pentru fiecare
domeniu al activitii ntreprinderii.
Pentru nfptuirea diagnosticului global se iau n considerare urmtoarele criterii:
-funciile ntreprinderii n corelare cu atributele conducerii ntreprinderii
-definirea ntreprinderii innd cont de structura ei, acest criteriu se bazeaz pe 5 elemente:
resurse, relaii, activiti, rezultate i eficien
-criteriul 5M care presupune: Men-personalul; Money-potenialul financiar; Marchandis cantitatea, calitatea, evaluarea stocurilor de produs; Materials-evaluarea cantitativ i calitativ a
mijloacelor fixe; Market-poziia pe pia, destinaia produselor i serviciilor.
=2=
Se utilizeaz n vederea corectitudinii valorii estimrii ntreprinderii i evidenierii parametrilor
de baz ce influeneaz valoarea ntreprinderii, n vederea preveziunii veniturilor ntreprinderii
pe tipuri de activiti.
Este necesar de a diagnostica fiecare activitate sau funcie desfurat de ntreprinder. dD aici
rezid necesitatea diagnosticului funcional.
Diagnosticul funcional urmrete analiza principalelor funcii a ntreprinderii pe domeniile
activitii desfurate de aceasta, pentru a scoate n eviden performanele i deficienele
existente la un moment dat.
OBIECTIVELE:
1.Modul n care sunt ndeplinite diverse activiti
2.Nivelul de organizare a compartimentelor ntreprinderii care au responsabilitatea ndeplinirii
activitii respective
3.Modul n care sunt aplicate metodele i tehnicile de organizare i conducere potrivit cerinelor
fiecrui subsistem.
TIPURILE DE DIAGNOSTIC
Rmf= valoarea produciei/nr de utilaje
Gr de utilizarea a caitalului de producie= producia obinuta/cap de producie *100%
Clasificarea furnizorilor dupa diferite categorii:
1. dup dependena fa de anumii furizori
2. dup structura bligaiilor fa de furnizori
3. dup rotaia datoriilor creditoare
indicatori de structur
active nete= AT-DT 50%
VP tot= VPactive-VPdat
Rp.p= (AML+SMM)/TA
Rata stocurilor de marfuri i materiale= SMM/TA
Rsmm= SMM/TAC
Ratl= ATL/TA
Rdb=DB/TAC
Rata de recuperare a activelor= VV/TA
Indicatori de gestiune
Nr.ac=VV/AC
Vrac= (Vd AC/VV)*360

Pentru analiza patrimoniului ntreprinderii utilizm indicatori dinamici, structurali i indicatori

de gestiune a ctivelor, care permit de a determina tendinele de dezvoltare a patrimoniului
ntreprinderii i eficiena utilizrii acestuia.
Rata de ndatorare global= datorii totale/capital permanent
Rata ndatorrii latermen= DTL/CAPITAL PROPRIU
Rata autonomiei financiare la termen=capital permenen/capital propriu
Rata autonomiei financiare globale= capital propriu/total pasiv.
Rata de acoperire a dobnzilor= profit brut/cheltueli privind dobnzile
Indicatorii capacitii de finanare
Abordri metodologice n evaluare.
Tema:Metodele de evaluare.Metode de evaluare bazate pe active.
1.Metoda activului net corectat
2.Metoda costurilor
3.Metoda valorii de lichidare
Abordarea evalurii vizeaz modalitile de estimare i judecare a valorii definite de evaluator n
cadrul metodelor de evaluare.
Metodele de evaluare reprezint complexitatea de metodologii utilizate n cadrul fiecrei abirdri
a evalurii.
Procedeele de evaluare reprezint tehnici specifice aplicate n cadrul fiecrei metode de evaluare.
Abordarea bazat pe active se bazeaz pe evaluarea individual a elementelor de activ a
ntreprinderii finanate de capitalurile ce urmeaz a fi tranzacionate n momentul evalurii. O
astfel de abordare presupune ncetarea activitii ntreprinderii ce urmeaz s fie dezmembrat,
reorganizat sau transmis altui proprietar. Aceast abordare rezid din principiul substituiei
conform cruia un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire a tuturor pr ilor sale
componente. Aplicarea unei astfel de abordri implic avantaje i dezavantaje.
AVANTAJE:
1. Abordarea bazat pe active este credibil i se utilizeaz de cele mai multe ori n instane,
partajare (mprire), fuziune, lichidare.
2. Abordarea aceasta este relevant n evaluarea valorilor mobiliare i altor plasamente pe
termen scurt
3. Se utilizeaz n operaiuni de vnzare cumprare de active i alte bunuri.
DEZAVANTAJE:
1. Necesit un volum mare de lucru pentru inventarieea i reevaluarea activelor
ntreprinderii
2. Are o arie restrns de aplicare pentru activele nemateriale
3. Adesea aceast abordare trebuie completat cu alte abordri pentru a estima mai corect
valoarea.
Abordarea pe baz de venit presupune evaluarea capitalurilor ntreprinderii n dinamic, adic
a fluxurilor financiare care reprezint veniturile viitoare a ntreprinderii. Aceasta se axeaz pe
principiul anticiprii (preveziune) potrivit cruia valoarea ntreprinderii rezult din veniturile
viitoare care urmeaz a fi generate de ntreprindere. Reeind din acestea, aceast abordare
presupune parcurgea unor etape:
1. Estimarea veniturilor viitoare profituri, dividende etc.
2. Stabilirea ratei de actualizare a CF
3. Stabilirea ratei de capitalizare (a profiturilor sau dividendelor)

AVANTAJELE:
1. Este aplicabil pe pieele financiare pentru a estima preul aciunilor n vederea adoptrii
deciziilor de investire/dezinvestire.
2. Din punct de vedere a teoriei i practicii evalurii, aceast abordare se consider cea mai
corect pentru estimarea valorii ntreprinderii.
DEZAVANTAJE:
1. Aceast abordare nu este aplicabil pentru ntreprinderile n dificultate economic
2. Nu poate fi aplicat dac se folosesc rate de actualizare necorespunztoare, deoarece ar
conduce la mrimi eronate a veniturilor viitoare.
Abordarea prin comparaie se bazeaz pe informaii privind vnzrile de bunuri sau
ntreprinderi similare pe pia i pe utilizarea multiplicatorilor valorici. Aceast abordare se
axeaz pe principiul substituiei, conform cruia un cumprtor informat nu ar plti pentru un
bun mai mult dect suma cu care ar achiziiona un bun comparabil cu aceeai utilitate. n esen,
abordarea respectiv const n aprecierea gradului de similaritate/difereniere a obiectului
evalurii n procesul de tranzacie a ntreprinderilor similare anterioare. O aplicare mai larg a
acestei abordrii i revine tranzacionrii activelor materiale, a terenurilor, a valorilor mobiliare.
Utilizarea metodelor din cadrul acestei abordri necesit baze de date pentru mai multe obiecte
tranzacionate i a obiectului supus evalurii n vederea determinrii criteriilor de comparabilitate
a ntreprinderilor.
AVANTAJE:
1. Este uor de aplicat i piermite o bun estimare a valorii de pia.
2. Are o larg aplicabilitate pentru evaluarea bunurilor, terenurilor, activelor.
DEZAVANTAJE:
1. Necesit un volum mare de informaii din domeniul respectiv
2. Este limitat n aplicare cnd pieele de tranzacionare au o arie restrns.
Fiecare abordare n evaluare implic o serie de metode, aplicarea crora depinde de scopul
evalurii, de cerinele pieii i de reglementrilr legale pe plan naional i internaional.
Metodele de evaluare incluse n abordrile de evaluare sunt:
SCHEMA DE PE FOI
Metoda activilui net corectat
Aceast metod are mai mult un aspect contabil. Este descris n SIGN 6. Aceast medot ne
permite s determinv valoarea real a activului pn n momentul n care se decide i va
continua sau nu ntreprinderea activitatea. Cu ct mai corect va fi estimav activul ntreprinderii pe
att mai bine se va vedea ct de viabil este ntreprinderea. Se aplic pentru activele productive n
primul rnd. n procesul corectrii activului bilanier n scopul evalurii de cele mai multe ori se
elimin activele nemateriale. Activele nemateriale se consider non-valori.
Activul net corectat poate fi determinat prin parcurgearea etapelor:
1.Obinerea bilanului contabil la data evalurii.
2.Verificarea existenei elementelor patrimoniale i datoriilor nregistrate n bilanul
contabil.
3. Corectarea i evaluarea activelor i datoriilor.
4. Evaluarea activelor i datoriilor nenregistrate n bilan depistate la data evalurii.
5. Elaborarea bilanului contabil corectat i determinarea activului net corectat dup
cum urmeaz. ANC=(ACTIV TOTAL + SUMA CORECIILOR ACTIVELOR)(DATORII TOTALE+SUMA CORECIILOR DATORIILOR)= ATC-DTC
=PATRIMONIUL NET CORECTAT

Se pot evalua nu numai activele materiale dar i cele nemateriale sau achizi ionate n leasing.
Totodat se fac corecii i asupra elementelor din pasivul bilanului contabil.
mprumuturile pe termen lung i mediu se estimeaz la valoarea lor contabil calculat la o rat
de actualizare egal cu diferena dintre dobnda la contractare i dobnda zilei.
Privind celelalte pasive: fondurile de rezerv pentru riscuri i cheltuieli se scad din pasiv dac se
vor utiliza n mod cert, iar rezervele vor fi luate n calcul la valoarea actual dup ce sunt reduse
cu mrimea impozitului pe venit viitor.
Dificultile metodei ANC sunt redate de costurile sporite deoarece necesit cheltuieli pentru
fiecare categorie de active.
Metoda costurilor.
Costul reprezint suma cheltuielilor bneti necesare pentru crearea unui bun economic, fiind
determinate de produsul ntre numrul totatl de active a ntreprinderii i preul lor pentru o
anumit perioad de timp.Aceast evaluare se face pentru fiecare element de activ din
ntreprindere prin luarea n considerare a valorilor curente i se aplic n cazurile:
-cnd se evaluiaz construciile nefinisate
-cnd se cere reevaluarea mijloacelor fixe a ntreprinderii
-n cazul argumentrii construciei unei noi cldiri sau edificiu
-pentru determinarea celei mai bune i eficiente utilizri a activelor ntreprinderii
-pentru evaluarea cldirilor i construciilor cu destinaie special
-evaluarea pentru asigurare
Aplicarea limitat a metodei costurilor se explic prin faptul c pentru cldirile cu o vrst mai
mare de 10 ani, metoda nu va oferi rezultate exacte deoarece este dificil de a determina
deprecierea construciei i cea mai bun utilizare a ei. Metoda costurilor se bazeaz pe estimarea
fie a valorii de nlocuire sau a valorii de reconstituire.
Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea costurilor exprimate n preuri curente pentru a
construi un obiect cu utilitate achivalent cu cea a obiectului evaluat folosind materiale moderne
de construcie, tehnologii i proiecte noi.
Valoarea de reconstituire reprezint totalitatea costurilor exprimate n preuri curente pentru a
construi o copie exact a construciei evaluate folosind aceleai materiale de construcie,
tehnologii i lucrri.
ETAPELE APLICRII METODEI COSTURILOR:
1.Determinarea valorii terenului pe care este amplasat ntreprinderea sau edificiul
acesteia.
2.Determinarea valorii construciei noi
3.Estimarea deprecierii (fizic, funcional i economic)
4.Estimarea valorii cldirii sau construciei innd cont de depreciere acumulat
5.Estimarea valorii de pia a ntreprinderii sau activelor acesteia prin nsumarea valorii
terenului cu valoarea construciei.
VP a ntr=VP a teren+(VP a construciei-Deprecierea acumulat)
Deprecierea acumulat=Deprec fizic+Depr funcional sau moral+Deprec economic
VP a constructiei=Cost construct+Cost indirecet+Venit investitionale VP-val de pia
n evaluare este metoda normativ de calcul a deprecierii, metoda valoric i metoda vrstei
efective.
Metoda normativ solicit evaluatorului estimarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice e elementelor constructive de baz a activelor.
Uz fiz a constr=Uz pu fiecare element*(100/greut specifica a elementului)
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive, evaluatorul poate folosi aa
numitele norme de evaluare (Norme de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor republicii
sovietice socialiste moldoveneti n scopul asigurrii de stat ediia 1982 aprobate prin hotrrea
sovietului de minitri a RSSMoldoveneti din 29 martie 1982 nr 119).

Starea elementelor constructive a cldirilor se poate clasifica n urmtoarele categorii:

1.dup starea lor bun, destul de satisfctoare, satisfctoare, nesatisfctoare, foarte rea.
Denumirea
elementelor
constructive

Starea elementelor

Greutatea
specific (%)

Uzura
elementului
n %

Procentul
de uzur
din cldire

A
1.Fundament
2.Pereii de baz
3.Perei despritori
4.Planeu
5.Pardoseal
6.Ferestre duble
7.Ui
8.Acoperi
9.Instalaii electrice
TOTAL

1
bun
bun
bun
bun
bun
bun
Destul de satisfctoare
satisfctor
bun

2
12
34
5
7
9
7
7
15
1
97

3
5
5
5
5
10
10
15
30
5

4=2*3/100
0,6
1,7
0,25
0,35
0,9
0,7
1,05
4,5
0,05
10,1

Deprecierea total=10,1*(100/97)=10,4%
Metoda valorii de lichidare
Val de lichidare se bazeaz pe principiul utilitii activului.
Modalit de estimare a valorii de lichidare a ntreprinderii
n scopul redresrii activitii ntreprinderii, valoarea de lichidare se va determina astfel: val de
lichidare la termen * (1+i)n Capitalul investit
Cnd ntreprinderea este neredresabil se ia n considerare valoarea activului net necorectat: val
de lichidare=val activ net corectat-costurile de lichidare-impoz i taxe
Valoarea de lichidare corectat=activ net corectat+diferenele de corecii pozitive-diferenele de
corecii negative-cost de lichid-impozite
Specificul evaluarii
Evaluarea mainilor i utilajelor. Aici se ine cont de vrsta mainilor i utilajelor, instalaiilor i
evoluia indicilor preurilor.
Elementele necesare pentru estimarea valorii lor snt:
1.valoarea de cumprare
2.anul cumprrii
3.durata de utilizare total
4.durata de utilizare rezidual
5.indicele preurilor
6.costul de substituie
Val rmas=val de cumprare*(durata rmas/durata util)
Val de reproducie=val de cumprare*(1+M/100%)*Dur ramas/durata util
M-factorul de majorare a costurilor intervenit ntre anul de cumprare i anul de evaluare
Activele nemateriale. Dac ele au valoare neesenial, atunci ele nu se includ n valoarea total a
ntreprinderii ci se scad. Activele nemateriale nu au valoare economic.
Evaluarea terenurilor se face prin metoda comparaiei i prin metoda veniturilor.
Evaluarea activelor curente snt evaluate din punct de vedere cantitaiv i valoric. De ex stocurile
de mrfuri i materiale se evaluiaz la cursul zilei sau media cursurilor zilnice din ultima
perioad i la preul de aprovizionare unitar sau mediu ponderat pe categorii de furnizori.

Stocurile de produse finite se evaluiaz la costul de producie iar produsele finite vndute i
nencasate se evaluiaz la preul de vnzare diminuat, din care se scad costurile ce urmeaz a se
mai face la recuperarea creanelor.
Evaluarea creanelor presupune analiza detaliat a clienilor ntreprinderii sub aspectul vechimii
creanelor i efectuarea coreciilor asupra acestora, astfel creanele cu vechime mai mare de 1 an
i cu probabilitatea de nencasare se consider nerecuperabile i se evaluiaz la valoarea zero.
Creanele ncasabile cu o vechime mai mare de 6 luni se evaluiaz la o valoare redus de la 25
pn la 50% n funcie de riscul de nencasare i de rata dobnzii la creditul comercial sau bancar.
mprumuturile pe termen lung i nete se estimeaz la valoarea contabil actualizat calculat la o
rat de actualizare egal cu diferena dintre dobnda la contractare i dobnda zilei.
Capitalul propriu nu se evaluiaz.
Tema:Metode de evaluare bazate pe venit
1.Metoda actualizrii fluxurilor de numerar.
2.Metodavalorii reziduale
3.Metoda capitalizrii profitului.
=1=
Metoda actualizrii fluxurilor de numerar piermite estimarea valorii de pia a ntreprinderii i
cea de investiie. Aceast met se utilizeaz n cazul evalurii ntreprinderilor n funciune care
presupun activitatea continu. Se utilizeaz n cazul ntreprinderilor tinere pentru c necesit o
perioad de previziune mai ndelungata de la 5 la 10 ani. Se axeaz pe tehnica valorii prezente a
banilor. Prin aceast metod valoarea ntreprinderii poate fi estimat cu o precizie nalt. Drept
baz pu utilizarea metodei servesc fluxurile de numerar obinute de ntreprindere la sfritul
anului de gestiune reflectate n anexa 4 a raportului financiar.
Fluxul de numerar disponibil pentru ntreprindere n cadrul acestei metode se estimeaz astfel:
Profit net
+Amortizarea activelor nemateriale
-Modificarea stocurilor, creanelor, investiiilor
+Modificarea DTS
=Flux net de mijloace bneti din Activ. Operaionale
+
+ncasri din vnzarea activelor materiale
-Cheltuieli din capital
=Flux net din mijloace bneti din activitatea investiional
+
+Intrri de credite i mprumuturi
-Rambursri din credite i mprumuturi
-Dividende pltite
+Creterea de capital
=Flux net din mijloace bneti din activitatea finaciar
n cadrul acestei metode se utilizeaz un ir de indicatori pentru a determina fluxul net de
mijloace bneti. Aceti indicatori se calculeaz n preuri curente lundu-se n considerare rata
inflaiei.
Aceast metod permite estimarea valorii de pia a ntreprinderii att pentru proprietari ct i
pentru investitori.

Aceast metod presupune parcurgea etapelor:

-selectarea tipului fluxului de numerar
-stabilirea duratei de preveziune a fluxurilor
-previziunea propriu zis a fluxurilor de numerar. n baza previziunii fluxului de numerar se afl
aa indicatori ca venitul din vnzri, rezultatele activitii operaionale, investiionale, financiare,
profitul net
-selecatrea ratei de actualizare, rata de actualizare este format din 3 componente: 1. Rata real
de baz fr risc sau rata dobnzii fr risc, 2. Rata anual previzionat a inflaiei, 3. Prima de
risc. Rata de actualizare poate fi exprimat prin costul mediu ponderat al capitalului care de fapt
este costul capitalului total al ntreprinderii.
Metoda valorii reziduale
Se utilizeaz n cazul cnd este necesar de a determina valoarea rezidual sau rmas a investiei
sau a ntreprinderii la sfritul perioadei de previziune. Valoarea rezidual se mai numete
valoarea terminal, se refer la evaluarea activelor materiale, la estimarea valorii titlurilor
financiare utiliznduse de cele mai multe ori modelul Gordon.
VR=CFNP+1/i-g
i-rata de actualizare
g- rata de cretere a fluxurilor anuale pozitive
p- CF din ultimul an de previziune
Metoda capitalizrii veniturilor
aceast metod este o form simplificat a primei metode, fiind cunoscut cu denumirea metod
a valorii de rentabilitate. Prin aceast metod pot fi capitalizate: dividendelor, CF. n cadrul
acestei metode poate fi utilizat o perioa de previziune de pn la 3 ani, poate fi efectuat la
moment. V= PN/C c- coeficient de capitalizare
pentru CF V=CFI/C
Aceast metod este uor de aplicat, reflect situaia real pe pia la un moment dat de timp.
Aceast metod necesit cunoaterea situaiei de pe piaa capitalurilor.
Metoda capitalizrii profitului.
VP=PN/C; VV/C; D/C
VP= suma(CN/C)
La aceast metod nu se cere termen de previziune. Aceast metod se utilizeaz atunci cnd
exist suficiente date pentru a face evaluarea i cnd ntreprinderea are posibilit i de activitate
n viitor. Aceast metod ine cont de poziionarea ntreprinderii pe piaa financiar dac vrem s
capitalizm divedendele. Pentru utilizarea acestei metode trebuie de fcut analiza profitului pe o
perioad 3-5 ani. Drep baz valoric pot servi: profitul net, profitul pn la impozitare, suma
dividendelor de plat, suma CF care sunt la dispoziia proprietarilor. Nu se utilizeaz n cazul
ntreprinderilor n dificultate economic.

Tema: Metodele comparative(abordarea prin comparaie)

1. metoda vnzrilor comparabile
2. metoda pieei de capital
3. metoda coeficienilor ramurali
=1=
Metoda vnzrilor comparabile
Pentru a aplica aceast metod este necesar:
1. de a defini criteriile de selectare a activelor comparabile sau a bunurilor tranzacionate
2. stabilirea bazei de comparaie
3. este necesar de a cerceta piaa de tranzacionare a bunurilor
4. veridicitatea informaiei
5. reconcilierea rezultatelor evalurii obinute n urma analizei comparative ntr-o singur
valoare
Elementele de comparaie :
drepturile de proprietate transmise
condiiile de finanare
condiiile de vnzare
condiiile pieei
amplasarea
caracteristicile fizice ale ntreprinderii evaluate
caracteristicile economice
direcia de utilizare
componentele nonimobiliarea ale valorii
Metoda se bazeaz pe principiul substituiei conform cruia un cumprtor important nu ar plti
pentru un bun mai mult dect suma cu care ar achiziiona un bun comparabil cu aceiai utilitate n
funcie de rentabilitate i risc. Acest metod este bazat pe ipoteza c valoarea de pia a unui
bun este legat direct de preurile tranzaciilor comparabile ale proprietilor competitive, este
legat de disponibilitatea de nlocuire cu bunuri cu aceiai utilitate i atractivitate.
=2=
Metoda pieei de capital
Aceast metod se utilizeaz n cazul ntreprinderilor cotate pe piaa fincanciar, adic a
societilor pe aciuni deschise.
Elementele de comparaie la aceast metod se refer la comparaia multilicatorilor valorici,
printre astfel de multiplicatori pot fi:
indicatorul de capitalizare pe pia
PER=preul aciunii/profitul net pe aciune
PER=preul pe aciune/profitul perioadei de gestiune pn la impozitare
valoarea de pia a ntreprinderii ctre CF nedisponibl VP/CF
preul aciunii ctre venituldin vnzri Pa/VV
raportul dintre valoarea de pia a capitalului investit ctre total activ
valoarea de pia a capitalului propriu ctre total activ
Selectarea acestor multiplicatori depinde de tipul ntreprinderii evaluate i scopul evalurii.
Metoda aceasta permite de a estima valoarea de pia sau valoarea de lichidare a aciunilor n
pocesul tranzacionrii lor pe piaa financiar
=3=
Metoda coeficienilor ramurali
Problem.

De estimat valoarea de pia a cldirii administrative a ntreprinderii X n scopul tranzac ionrii

acesteia, suprafaa cldirii=24506 metri patrai, nlimea=3,5 metri. Costul unui metru cub al
cldirii administrative era de 24,5 ruble sovietice n anul drii n exploatare. Coeficienii de
conversie a rublei sovietice sunt: C1=1,21(coeficientrul de trecele la preurile din anul 1984);
C2=1,54(1991) C3=9998(coeficientul creterii valorii lucrrilor de construcii cu nivelul anului
1991) C4= 1,2(coeficientul de corecie a TVA) C5=1000(2011). Cldirea a fost renovat.
Coeficienii de conversie pentru teren, C1-0,3 coef pentru intravilan in chisinau; C2-9264,96
coef terenurilor excluse din categoria terenurilor cu destinaie agricol.
Uzura fizic a cldirii=8,85 %, rentabilitatea ateptat de investitor=13%. De determina valoarea
de pia prin metoda cheltuelilor?
metoda cheltuelilor presupune determinarea
1. valoarea de pia a construciei considerate ca nou
2. determinarea deprecierii
3. determinarea valorii de pia a terenului
VP= valoarea terenului+valoarea construciei-deprecierea
Determinm valoarea de restabilire a cldirii, trebuie s actualizm valoarea unui metru cub a
cldirii
Valoarea actualizat 1 metru cub a cldirii= 1 metru cub*C1*C2*C3*C4/C5=
24,5*1,21*1,54*9998*1,2/1000= 547,73 lei
Determinm valoarea de reconstituire a cldirii= volumul cldirii*costul1 metru cub=
(suprafaa*nlime)*costul 1metru cub= (24506 metri patrai
* 3,5 metri)*547,73=
46979349,83
Determinm valoare de reconstituire ateptat de investitor= 46979349,83*0,13=
6107315,478(venitul actualizat al ivestitorului)