PANDUAN ANALISIS INVESTASI

Aurino Djamaris
Analisis investasi ini disusun hanya aspek keuangan saja. Agar dapat melakukan
analisis investasi maka yang harus dihitung terlebih adalah kebutuhan investasi dan
kelayakannya.
1. Menghitung kebutuhan investasi
Sebagai langkah awal melakukan analisis investasi terlebih dahulu harus
mengumpulkan informasi dan data yang dibutuhkan dalam proyek atau usaha
yang akan dilaksanakan. Informasi itu terdiri dari kebutuhan Modal Investasi dan
Modal kerja
a. Modal Investasi
1. Tanah
2. Bangunan
3. Mesin
4. Perlengkapan kantor
5. Kendaraan
6. Lainnya (pengurusan legalitas)
b. Modal kerja
1. Biaya bahan baku
2. Bahan pembantu
3. Upah tenaga kerja langsung
4. Gaji pegawai
5. Biaya umum (bukan penyusutan)
6. Biaya penjualan
7. Biaya umum
8. Penyusutan aktiva tetap
Yang selanjutnya klasifikasi modal kerja akan dibedakan menjadi biaya tetap
dan biaya variabel. Biaya tetap adalah biaya yang besarnya tidak dipengaruhi
oleh banyaknya atau volume produksi seperti antara lain :
a.
b.
c.
d.
e.

Biaya tenaga kerja tidak langsung (pegawai dikantor).

Bunga bank.
Biaya asuransi.
Dana depresiasi atau penyusutan.
Dan lain-lain.

Sedangkan biaya variabel adalah biaya yang besarnya sangat tergantung pada
banyaknya jumlah produksi barang unit. Seperti antara lain :
a. Bahan baku dan bahan pembantu.
b. Upah tenaga kerja langsung.

Aurino Djamaris

9/21/2007 8:23 AM

c. Dan biaya-biaya lain sesuai dengan rencana produksi.

Untuk mengetahui besarnya kebutuhan modal di atas maka perlu disusun alur
proses produksi yang menggambarkan secara teknis kegiatan-kegiatan dalam
pembuatan barang. Sehingga akan diketahui kebutuhan kapasitas mesin per
satuan waktu yang diperlukan. Seperti jumlah unit per tahun (unit per jam).
Kebutuhan jumlah tenaga kerja langsung, bahan baku dan lainnya yang diukur
dalam satuan moneter (rupiah).
2. Menghitung kelayakah investasi
Dengan memperhatikan tingkat suku bunga yang berlaku dan proyeksi harga
dan volume penjualan produk yang dihasilkan. Kelayakan investasi dapat
dihitung dengan berbagai pendekatan.
a. Pay Back Period dan Break event point (BEP) adalah untuk menghitung
tingkat total revenue sama degnan total cost (TR =TC).Tingkat BEP dapat
dilihat dari segi jumlah produksi, lamanya waktu pengembalian biaya dan
jumlah biaya yang dikeluarkan. Pada dasarnya BEP untuk mengetahui
berapa lama investasi dapat kembali atau sering sebut dengan Pay Back
period.
b. Net Present Value (NPV) adalah perhitungan kriteria investasi yang berasal
dari net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity
cost of capital (SOCC) sebagai discount factor (df) rumus untuk menghitung
NPV sebagai berikut :
n

NPV =
NB1
i =1 (1+i)n

Atau

NPV =

i=1

Bi^ - Ci^ =

NB i^

i=1

Di mana :
NB = Net Benefit = Benefit Cost
C = Biaya investasi + Biaya operasi
B^ = Biaya yang telah di discount
C^ = Cost yang telah di discount
i = discount factor
n = tahun (waktu)
Apabila perhitungan NPV lebih besar dari nol maka proyek tersebut dapat
dikatakan feasible atau dapat dilaksanakan. Apabila ada dua pilahan proyek
maka yang lebih besar NPV-nya yang dipilih.
c. Internal Rate of Return (IRR)

Aurino Djamaris

9/21/2007 8:23 AM

Perhitungan kriteria IRR adalah suatu tingkat discount rate yang

menghasilkan NPV sama dengan 0. Dengan demikian apabila hasil
perhitungan IRR lebih besar dari Social Opportunity Cost of Capital (SOCC)
dikatakan proyek tersebut feasible atau dapat dijalankan, bila sama dengan
SOCC berarti pulang pokok dan dibawah SOCC proyek tidak feasible.
Untuk menentukan nilai IRR harus dihitung NPV1 dan NPV2 dengan cobacoba (atau dengan cara interpolasi). Apabila nilai NPV 1 telah menunjukan
angka positif maka discount factor yang kedua harus lebih besar dari SOCC
dan sebaliknya apabila NPV1 menunjukan angka negatif discount factor
kedua harus di bawah SOCC atau discount factor.
Apabila terdapat beberapa proyek yang harus dipilih, maka yang memiliki
IRR yang besar yang harus dipilih.
IRR= i +

NPV1
( NPV1 NPV2 )

. ( i2 i1 )

Dimana : i1 = tingkat discount rate yang menghasilakan NPV1

I2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2
Berikut ini contoh kasus tentang industri pengolahan hasil pertanian
misalnya (dodol, terigu, dan lain-lain).
Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan, untuk mendirikan industri tersebut
membutuhkan investasi Rp. 35 juta yang dialokasikan selama 2 tahun yaitu
untuk membangun industri. Pada tahun persiapan Rp. 20 juta dan tahun
pertama Rp 15 juta. Kegiatan pabrik mulai berjalan setelah 2 tahun dari
pembangunan konstruksi. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan setelah
dilakukan rekapitulasi pada tahun ke 2 sebesar Rp. 5 juta pertahun dan tahun
berikutnya ada pada tabel perhitungan. Benefit kegiatan industri ini adalah
jumlah produksi dari hasil pengolahan hasil pertanian. Kegiatan produksi mulai
pada tahun ke 2 dengan jumlah penghasilan sebesar Rp. 10 juta dan untuk
tahun selanjutnya lihat pada tabel perhitungan.
Perhitungan NPV

Form Persiapan Perhitungan NPV (Rp. 000)

Thn

Investasi

Biaya
Operasi

0
1
2
3

20,000
15,000
-

5,000
6,000

Aurino Djamaris

Total
Cost

20,000
15,000
5,000
6,000

Benefit

Net
Benefit

D.F 18%

10,000
12,000

(20,000)
(15,000)
5,000
6,000

1.0000
0.8475
0.7182
0.6086

Present
Value

(20,000)
(12,712)
3,591
3,652

9/21/2007 8:23 AM

4
5
6
7
8
9
10

6,000
7,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000

6,000
7,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000

14,000
17,000
21,000
25,000
30,000
36,000
43,000

8,000
10,000
14,000
17,000
21,000
26,000
32,000

0.5158
0.4371
0.3704
0.3139
0.2660
0.2255
0.1911

4,126
4,371
5,186
5,337
5,587
5,862
6,114

Net Present Value

11,113.74

Perhitungan IRR

Table menentukan NPV1 dan NPV2

Thn

Net
Benefit

D.F 18%

Present
Value1

(20,000)

1.0000

(20,000)

1.0000

(20,000)

(15,000)

0.8475

(12,712)

0.8065

(12,097)

5,000

0.7182

3,591

0.6504

3,252

6,000

0.6086

3,652

0.5245

3,147

8,000

0.5158

4,126

0.4230

3,384

10,000

0.4371

4,371

0.3411

3,411

14,000

0.3704

5,186

0.2751

3,851

17,000

0.3139

5,337

0.2218

3,771

21,000

0.2660

5,587

0.1789

3,757

26,000

0.2255

5,862

0.1443

3,751

10

32,000

0.1911

6,114

0.1164

3,723

NPV

D.F 24 %

11,113.74

Present
Value2

(48.94)

Dengan memasukan ke dalam rumus di atas akan diperoleh

IRR = 18 % +

11.114

x ( 24%-18%)

(11.114 + 48,94)
IRR = 23,97 %

Aurino Djamaris

9/21/2007 8:23 AM

3. Form kebutuhan investasi

Untuk mempermudah mengumpulkan informasi kebutuhan investasi, dapat diisi
form tentang kebutuhan investasi yang meliputi :
a. Modal Investasi
1. Tanah
2. Bangunan
3. Mesin
4. Perlengkapan kantor
5. Kendaraan
6. Lainnya (pengurusan legalitas)
b. Modal kerja
1. Biaya bahan baku
2. Bahan pembantu
3. Upah tenaga kerja langsung
4. Gaji pegawai
5. Biaya umum (bukan penyusutan)
6. Biaya penjualan
7. Biaya umum
8. Penyusutan aktiva tetap
c. Proses biaya produksi dan volume penjualan serta harja jual per unit.
d. Proyeksi laba rugi
e. Aliran arus kas untuk perhitungan IRR

Aurino Djamaris

9/21/2007 8:23 AM