Mercado inmobiliario en el Per:

En las periferias de Lima y de

provincias estn las
oportunidades
30 JUNIO 2014

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Andrs Zubiate, gerente general de Arteco Per, explica por qu

gestar los futuros centros poblados es la apuesta pendiente de las
inmobiliarias: Hay que pensar out of the box. Donde hay mucha gente
con empleo hay oportunidades de desarrollo.

El futuro del desarrollo

inmobiliario est en las periferias, segn Arteco Per (Foto: Andina).

POR MARA JOS MEZA CUADRA

30 Junio 2014

Arteco Per es una empresa relativamente joven

Tenemos seis aos operando aqu. Empezamos en el 2008. La

duea de Arteco Per era una inmobiliaria chilena que se llamaba

Artec Inmobiliaria, la cual ya no opera en Chile. La propiedad de

Arteco Per es de dos socios: Inmobiliaria Costanera una
empresa vinculada a la familia Swett de Chile y el otro 50% est
controlado por exejecutivos de Tecsa, una constructora chilena
muy grande que se vendi hace tres aos aproximadamente.
Entonces el accionariado es 100% chileno.
Arteco se arm con el objetivo de desarrollar proyectos [del
programa] MiVivienda. Tenemos terminados y entregados cinco
proyectos, seis proyectos ms que estn en venta y por iniciar
construccin, o en nuestro backlog. Tenemos cerca de mil
departamentos en venta y tenemos backlog por mil ms. En
nmeros el ao pasado vendimos US$27 millones, con un crecimiento
del 22% respecto al 2012, a pesar de que el mercado cay. Este ao
nuestro plan de ventas es crecer 15%, y crecer 30% el prximo
ao.
Cules sern sus prximos proyectos?

En Carabayllo tenemos un terreno de cuatro hectreas,

dondedesarrollaremos un poco menos de mil departamentos.
Tenemos uno en La Campia, en Chorrillos, que son 150
departamentos. Y tenemos otro terreno en Trujillo.
En Trujillo tenemos dos proyectos. Uno que se est vendiendo y
que pronto empezar a construirse, y un terreno que hemos
comprado en enero. ste debera estar saliendo a la venta dentro de
cuatro o cinco meses con doscientos departamentos ms.
Cunto han invertido en estos ltimos terrenos?

En los ltimos 12 meses hemos invertido US$9 millones en cuatro

terrenos.
En qu zonas de Lima se enfocar?

Se tiene que salir de Lima Moderna para hacer un

departamento que se venda dentro [del programa]

MiVivienda, que cuesta alrededor de US$50,000 o US$60,000. En la

avenida Brasil, en Jess Mara, ahora el terreno cuesta US$3,000 el
m2 . Es imposible.
Nos ha ido muy bien en La Campia [en Chorrillos]. Hemos
evaluado varias oportunidades de negocio por Villa El
Salvador, hacia el cono sur. El cono oeste tiene bastante suelo,
pero tiene muchos problemas de infraestructura. Lo mismo pasa con
el cono norte. Los Olivos suena muy bonito, pero el suelo es
muy caro. Entonces terminas por Carabayllo o ms al norte, donde
tambin hay problemas importantes de infraestructura.
Bsicamente de agua?

Agua y desage. Es un tema importante y preocupante. En el caso

de Carabayllo, por ejemplo, Sedapal ya ha dicho que no
tendr cmo abastecer o cmo satisfacer las necesidades de
agua y desage durante seis aos. Todo el mundo cree que
Carabayllo es el gran centro de crecimiento, habra que preguntar a
Sedapal qu opina. Entonces, si se mezcla el problema de los
precios altos de los terrenos con el filtro de qu zonas pueden
abastecerse bien con agua, desage y luz, es muy poco lo que
queda. sa es una de las principales razones por las cuales la
demanda [por vivienda] sigue alta.
Entonces cul es la estrategia?

Estamos trabajando en proyectos de mediano y largo plazo, lo que

significa salir un poco ms de Lima. Hay muchos desarrolladores
que estn por el valle de Lurn, o en el norte. Huaral y
Barranca tienen mucho potencial, pero a mediano
plazo. Muchos de los desarrolladores inmobiliarios estn pensando
en lo que viene en cinco aos, porque hoy el mercado claramente se
ha desacelerado. El negocio sigue siendo bueno, pero estbamos
mal acostumbrados a proyectos que se vendan antes de
terminar de construir o que se desarrollaban con muy poco capital
de inversin. Eso ya cambi.

Hay que buscar zonas que hoy no tienen desarrollo

inmobiliario, sino ya llegaste tarde. Vas a cualquier sitio donde ya
hay un proyecto y ya el terreno no baja de US$100, US$200 o US$300
el m2 .Lo que hay que hacer es ir a sitios por oportunidades de
no menos de 10 o 15 ha, pensando en que el desarrollo que se
tiene que hacer no es slo para vender viviendas, sino tambin para
servicios completos: educacin, comercio, entretenimiento, etc.
Bsicamente eso significa que se estn empezando a gestar los
futuros centros poblados o pequeas ciudades. Para hacer eso, tienes
que salir,tienes que irte a la periferia de Lima y a la periferia
de las provincias.
Lo que exige ms capital

Correcto, porque adems es de largo plazo.

Estamos evaluando varias alternativas. Una es con inversin
directa de los socios, pero hay algo que est boyante ahorita: la
participacin de fondos de inversin en el negocio
inmobiliario.Muchos fondos de inversin del extranjero estn
viniendo para invertir porque todava las rentabilidades que
se obtienen son ms altas que las que hay en otros pases. Un
fondo de inversin que opera en Japn tiene expectativas de
rentabilidad de 2% o 3%.
Ustedes trabajan con alguno?

No, todava evaluamos varias oportunidades con fondos de

inversin.
Ms all de Trujillo dnde estn buscando terrenos?

Estamos haciendo algunas evaluaciones por el sur y en el centro.

Hace un par de aos hablar de un centro comercial en Huancayo
habra dado a pensar que uno est loco. Hay que pensar un
poco out of the box [de manera convencional]. Donde hay

mucha gente con empleo, hay oportunidades de desarrollo

inmobiliario. As de simple.
Adems de viviendas, qu otros planes tienen?

Nosotros queremos seguir creciendo, y para eso es importante

multiplicar nuestra presencia en plazas, y estamos lanzando dos
iniciativas para ampliar un poco nuestro mercado objetivo. Qu
significa eso? Puedo comentar ahora que estamos por concretar el
desarrollo de un proyecto comercial, de oficinas. Vemos una
oportunidad importante en el tema comercial, pero no de la oficina
como se le conoce aqu en Lima. Nosotros creemos que existe una
oportunidad importante en lo que podramos llamar una
oficina MiVivienda. Para profesionales independientes y pequeas
empresas, vemos una oportunidad importante ah, y no
necesariamente en Lima.
Por qu las inmobiliarias no han desarrollado estos proyectos?

Sucede que ac en Lima es muy difcil hacerlo por el precio del suelo.
Hoy, lamentablemente, la incidencia en la estructura de costos
de un proyecto del costo del terreno se ha
duplicadoprcticamente. Antes haba una regla de oro que te deca
que en un proyecto inmobiliario el terreno no poda costar ms de
15% de toda la inversin. Hoy no baja de 20% o 25%, y en un
proyecto de oficinas puede ser ms todava. Entonces en Lima
es muy difcil hacer esto. Yo siempre pregunto: existe en el mercado
oficinas en un edificio con estacionamiento, ascensores y seguridad,
que se pueda comprar o alquilar en US$15 el m2? La respuesta es no,
y creo que debera haberla.
Cul es su meta para los prximos aos?

Nuestro plan es llegar al 2015 con una facturacin de US$50

millones. Para ello nuestro plan de inversin, que comenz en el
2008, es de US$71 millones.