HUKUM AGRARIA

MAGISTER HUKUM KENOTARIATAN

T.A. 2012 2013

Dr. jur. Any Andjarwati, S.H., M.jur

SISTEM PEMBELAJARAN
Notaris Hukum Agraria
Pembelajaran Hukum Agraria untuk Notariat pada dasarnya
membahas tentang ruang lingkup
umi
ir
uang-

Angkasa serta Kekayaan alam yang ada didalamnya,

a.l. pertanahan, pengelolaan sumber daya air, kehutanan,

pertambangan, pertanian (tanaman dan hewan), pengelolaan
sumber daya energi elektromagnetik/ spektrum frekuensi
radio dan orbit satelit), yang berkaitan dengan kedudukan
dan tugas pokok Notaris.

Notaris Hukum Agraria

Pekerjaan pokok Notaris
1.
2.
3.

Membuat akta-akta (akta notaris) mengenai perbuatan dan kejadian yang dipersyaratkan
oleh hukum. pelanggaran ancaman batal
Membuat akta notaris tentang perjanjian, sebagai alat bukti yang kuat, yang dalam lalu
lintas hukum ada kecenderungan untuk menuangkan segala sesuatunya dalam akta-notaris.
mencegah salah paham dan terjadi sengketa
Penasihat bagi orang yang menghadapi soal hukum. Aktivitas notaris di luar tugas formal
a.l.memberi advis dalam hal mengadakan segala rupaperjanjian, a.l. perjanjian
kawin,pembagian harta warisan kepada para waris, hal-hal yang meliputi pengurusan dari
harta kekayaan,mis. dalamj ual beli tanah,mengadakan penyelidikan apakah sipenjual berhak
atas tanah itu atau apakah tanah itu tidak dibebani hak tanggungan. untuk client aman,
terjamin di bidang hukum.; jasa penasihat hukum perpajakan,dimana waris diwajibkan
membayar pajak suksesi (pajak warisan). = notaris membantu terwujudnya kepastian hukum,
karena paham hukum (hukum barat, hukum adat, hukum tata negara dan hukum pidana) dan
hubungan dengan masyarakat, khususnya dalam bidang finansial.
Akta notaris (berkaitan dengan keagrariaan), sebagai alat pembuktian yang mutlak dan
mengikat,, yang disebut didalamnya pada pokoknya dianggap benar ; Alat bukti yang
sempurna sehingga tidak perlu lagi dibuktikan dengan pembuktian lain selama
ketidakbenarannya tidak dapat dibuktikan.
Hukum Agraria untuk Notariat pada dasarnya mengatur kekuatan pembuktian dari akta
Notaris, yang berkaitan dengan hukum keagrariaan

KEWENANGAN DAN LARANGAN NOTARIS

(UU no 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris)
Kewenangan Notaris (Pasal 15), a.l.:
1.Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan
ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang
dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin
kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan
kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan
atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undangundang.
2.memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
3.membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan; atau
4.membuat akta risalah lelang.
Larangan (Pasal 17), a.l.:
Notaris dilarang: menjalankan jabatan di luar wilayah jabatannya
Adakah

Notaris PPAT
PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat
umum Negara yang diberi kewenangan dalam membuat
akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun.
Perbuatan hukum tertentu tersebut a.l : Jual beli, tukar
menukar, hibah, pemasukan ke dalam perusahaan
(inbreng), pembagian hak bersama, pembuatan Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT), Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), dll.
PPAT adalah orang yang menguasai hukum pertanahan.

MAGISTER HUKUM KENOTARIATAN

MATERI PEMBELAJARAN
HUKUM AGRARIA
1.

Pendahuluan: Perkenalan dan Orientasi, Notaris Hukum Agraria, Pengertian Hukum Agraria; Ruang

2.

Hukum Agraria Indonesia:

3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Lingkup Hukum Agraria; Ranah Hukum Agraria

a. Tinjauan Historis: Hukum Agraria Sebelum Masa Penjajahan; Hukum Agraria Masa Penjajahan
(Agrarische Wet dan Peraturan Pelaksanaannya); Hukum Agraria Masa Kemerdekaan sebelum
UUPA (Masa Penyesuaian)
b. Hukum Agraria Nasional (UUPA): Latar Belakang dan Tujuan UUPA, Peranan Hukum Adat dalam
Hukum Agraria NAsional, Asas-Asas Hukum Agraria Nasional
Hierarkhie Hak Penguasaan Agraria: Pengertian Hak Penguasaan Agraria; Macam-macam Hak
Penguasaan Atas SDAgr (Hak Bangsa, Hak Menguasai Negara; Hak Ulayat; Hak Perorangan bidang SDAgr.

Landreform terkait dengan PPAT

Pembaharuan Agraria/ Agrarian Reform TAP MPR IX/MPR/2001: Latar Belakang Kondisi
Penguasaan Agraria (SDA); Tujuan Pembaharuan Agraria; Prinsip-prinsip Pembaharuan Agraria
Penatagunaan Tanah: Penataan Ruang dan Pengadaan Tanah
Landasan Hukum pokok, Tujuan dan Struktur Sektor-Sektor Hukum Agraria: Hukum
Pertanian, Hukum Kehutanan, Hukum Pertambangan, Hukum Sumber Daya Air, Hukum
Spektrum Frekuensi, dll.
Presentasi Diskusi
Presentasi - Diskusi

Catatan: ada mata kuliah Pengurusan Hak Atas Tanah (materi Hak-Hak Atas Tanah dan
Pendaftaran Tanah)

Lieteratur
Pokok
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah,
Jambatan
Boedi Harsono, Sejarah Hukum Agraria Indonesia, Jambatan
Referensi lain
Iman Soetiknjo,Politik Agraria Hubungan Manusia Dengan Tanah Yang Berdasarkan
Pancasila, Nasional,Gadjah Mada University Press, Yogyakarta, cetakan terbaru
Eddy Ruchiyat, Politik Pertanahan: Sebelum dan Sesuadah Berlakunya UUPA, Alumni,
cetakan terbaru
Muhammad Bakri, Hak Menguasai Tanah oleh Negara (Paradigma Baru untuk Reformasi
Agraria), Citra Media, cet.1, Yogyakarta, 2007
Literatur Hukum Pertambangan
Literatur Hukum Kehutanan
Literatur Hukum Pengelolaan Sumber daya Air
Literatur Sektor-sektor Agraria lainnya
Peraturan perundangan-terkait
Dll.

PENGERTIAN HUKUM AGRARIA

Pengertian Agraria
bhs. Latin
ager
= ladang; sebidang tanah; pedusunan
agrarius
= dari atau mengenai perladangan;
mengenai
persawahan, pertanian
lex agraria = UU pertanian atau UU agraria.
Hukum Barat
agrarian law
= terkait dg tanah pertanian/ tanah
pedesaan agrarian land law
UUPA B A R A K
bumi, air ruang angksa, dan kekayaan
alam
yang terkandung di dalamnya
Hukum Agraria Kelompok berbagai bidang hukum, yang masing-masing
mengatur hak-hak dan kewajiban penguasaan atas sumber
daya
agraria/ sumber daya alam tertentu yang tercakup dalam pengertian agraria
tsb.
Hukum agraria dalam arti sempit: Hukum Pertanahan; arti luas: BARAK
Setiap negara mempunyai hukum agrarianya sendiri-sendiri, karena
a.l. dipengaruhi oleh politik, sosial, budaya, ekonomi.

ARTI AGRARIA MENURUT HUKUM AGRARIA NASIONAL (UUPA)

B AR AK

BUMI meliputi 1. permukaan bumi (yang disebut tanah: permukaan bumi yang ada di daratan
dan permukaan bumi yang berada di bawah air, termasuk air laut), 2. tubuh bumi di bawahnya
serta yang berada di bawah air (Ps 1 ayat 4 jo Ps 4 ayat 1 UUPA).
AIR meliputi perairan pedalaman maupun laut wilayah Indonesia.

RUANG ANGKASA: Pasal 48 UUPA menyatakan bahwa : Hak guna ruang angkasa memberi
wewenang untuk mempergunakan tenaga dan unsur-unsur dalam ruang angkasa guna usahausaha memelihara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air, serta kekayaan alam yang
terkandung didalamnya dan hal-hal lainnya yang bersangkutan dengan itu; Hak guna ruang
angkasa diatur dengan Peraturan Pemerintah; Outer Space Treaty of 1967 disahkan dengan
UU no 16 tahun2002 (UU Ruang Udara dan Ruang Angkasa);,The Moon Treaty of 1979

KEKAYAAN ALAM YANG TERKANDUNG DIDALAMNYA (dalam bumi, yang bisa berwujud
bahan galian padat, cair ataupun gas; di dalam air, berupa ikan dan lain-lain kekayaan alam yang
berada di perairan pedalaman, laut wilayah mapun Zona Ekonomi Eksklusif Indonesia; di dalam
udara/ ruang angkasa a,l. energi, kemampuan untuk melakukan kerja yang dapat berupa panas,
cahaya, mekanika, kimia, dan elektromagnetika. Energi adalah kemampuan untuk melakukan
kerja yang berupa panas, cahaya,mekanika, kimia, dan elektromagnetika. Sumber daya energi
adalah sumber daya alam yang dapat dimanfaatkan, baik sebagai sumber energi maupun
sebagai energi - pasal 1 no 1 dan no 3 UU no 30 tahun 2007 tentang Energi)

RUANG LINGKUP HUKUM AGRARIA

Hukum Agraria merupakan kelompok berbagai bidang hukum - sistem- sistem
penguasaan atas sumber daya alam atau sumber daya agraria tertentu,
a.l.

Hukum Pertanahan Sistem Hukum Pertanahan (mengatur penguasaan

tanah)
Hukum Air Sistem Hukum Penguasaan Air
Hukum Pertambangan Sistem Hukum Pertambangan (mengatur
penguasaan bahan-bahan galian/tambang )
Hukum Kehutanan Sistem Hukum Kehutanan (mengatur penguasaan
sumber daya hutan);
Hukum Pertanian Sistem Hukum Pertanian (mengatur pengusahaan
tanah - lahan subur secara ekonomis berkelanjutan,untuk produksi hewan
dan tumbuhan)
Hukum Spektrum Frekuensi dan Orbit Satelit (energi elektromagnetik
media transmisi) Sistem Hukum Spektrum Frekuensi Pengelolaan
Ruang Udara (UU Telekomunikasi, PP Spektrum frekuensi dn Orbit
satelit,RUU tentang Pengelolaan Ruang Udara)

Ranah atau Aspek Hukum Agraria

Ranah Hukum Publik
Negara sebagai Badan Penguasa: legislatif (pembuatan
peraturan perundang-undangan di bidang agraria); eksekutif/
administratif (pelaksana UU, Hukum Agraria Administratif, yaitu

ketentuan-ketentuan Hukum Agraria yang beraspek yuridis administratif);

judikatif ( hakim menemukan hukumnya).

Ranah Hukum Perdata

Mengatur hak-hak penguasaan atas SDA, yang subjeknya

perorangan, badan hukum perdata, serta badan-badan pemerintah yang
menguasai SDA untuk pendayagunaannya atau memenuhi kebutuhan
dan/atau pelaksanaan tugasnya masing-masing. Hukum Agraria Perdata.
Contoh: Perjanjian peralihan tanah: a. jual beli (jual lepas); perjanjian bagi hasil, perjanjian gadai, perjanjian kredit
dengan hak tanggungan tanah, dll.; Pewarisan.
Perjanjian kredit dengan hak tanggungan, yang memberikan kewenangan kepada kreditor untuk menjual
lelang tanah tertentu yang dijadikan agunan, jika dalam hubungan utang-piutang tertentu debitor wanprestasi.
Kreditor berwenang untuk mengambil seluruh atau sebagian hasil pelelangan tersebut guna melunasi piutangnya,
dengan hak mendahulu dibandingkan dengan kreditror-kreditor lain= hak jaminan atas tanah /zekerheidsrechten
(Boedi Harsono, 1999).

PERKEMBANGAN HUKUM AGRARIA

A.
B.
C.

Masa Sebelum Penjajahan

Masa Penjajahan
Masa Kemerdekaan Sebelum Berlakunya UUPA
a. Usaha-Usaha Penyesuaian
b. Sejarah/Proses penyusunan UUPA
D. Masa Hukum Agraria Nasional
E. Masa Reforma Agraria

PERKEMBANGAN HUKUM AGRARIA

TINJAUAN HISTORIS
SEBELUM MASA PENJAJAHAN
Berlaku HUKUM ADAT

Pada masa sebelum penjajahan,kedatangan VOC tahun

1602, Hukum agraria Indonesia yang berlaku yaitu
Hukum Adat.
VOC dan/atau Hindia Belanda memulai penguasaannya di
Bumi Nusantantara dengan melalui perjanjian-perjanjian,
yaitu Lange Verklaring (perjanjian panjang) atau Kurze
Verklaring (perjanjian pendek)

Hukum Pertanahan Adat

Hukum Pertanahan Adat, yang ruang lingkupnya meliputi permukaan bumi yang disebut tanah, lingkungan
seisinya (Soesangobeng, 2003), termasuk mengenai penguasaan dan penggunaan sumber-sumber
daya agraria yang lainnya, seperti ikan, hutan, dan bahan tambang.

Sifat hukum pertanahan adat :

tidak tertulis;
bersifat plural, dalam arti norma-norma hukum berbeda-beda menurut lingkungan
masyarakat hukum adatnya. Van Vollenhoven menggolongkan menjadi 19
lingkungan hukum adat (adatrechtskringen) di Nusantara.
berkonsepsi komunal magis religius;
sifat feodal (juga sistem kerajaan pribumi yang juga ada pada waktu itu).
Hak-hak keagrariaan digolongkan 2 kelompok: hak yang bersifat komunal (hak
ulayat) dan hak perorangan.
Hak Ulayat merupakan hak bersama dari masyarakat hukum adat terhadap
tanah dan lingkungan seisinya, yang kewenangan pelaksanaannya berada pada
pimpinan masyarakat hukum adat yang bersangkutan, bisa berupa ketua suku,
atau pimpinan masyarakat hukum adat yang diangkat dengan kewenangan
khusus di bidang keagrariaan.

Sifat Hukum Pertanahan Adat

Hak-hak perorangan:

hak memungut hasil hutan,

hak menangkap ikan,
hak membuka hutan hak milik atas tanah.
Hubungan dengan hak ulayat, semakin kuat hak perorangan,
semakin lemah hak ulayat, dan sebaliknya
asas pemisahan horizontal, yaitu pemisahan antara hak atas
tanah dengan hak atas bangunan atau tanaman yang tumbuh
di atas tanah., kecuali rumah permanen, pohon-pohon
ditanam sedemikian dekatnya sehingga tidak memungkinkan
bagi tumbuhnya pohon-pohon/tanaman lain, jadi hak atas
tanah mengikuti hak atas tumbuh-tumbuhan berumur panjang
di atasnya (berlaku asas vertikal/ asas perlekatan) - (Ter
Haar, 1962: 141-142).

Sifat Pertanahan Hukum Adat

Dalam praktek (Seminar Hukum Adat dan Pembangunan Hukum

Nasional, Yogyakarta, 1975, sbgmana dikutip oleh Boedi Harsono, 1999:
254) sering digunakan vertikal/asas perlekatan, dengan syarat:
a. bangunan dan tanaman tersebut secara fisik merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang bersangkutan, artinya bangunan yang berfondasi
dan tanaman merupakan tanaman keras;
b. bangunan dan tanaman tsb. milik-nya pemilik tanah;
c. maksud demikian secara tegas disebutkan dalam akta yang
membuktikan dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan.

Tinjauan Historis
Masa Penjajahan

VOC 1602

Organisasi Hindia Belanda

Cultur Stelstel - Sistem Monopoli Negara sebelum keluarnya Agrarisch Wet 1870

Agrarische Wet 1870. Wet

diundangkan dalam S. 1870-55, terdiri atas 5 ayat, yang ditambahkan pada psl 62
Regerings Reglement 1854, sehingga psl 62 RR yang tadinya terdiri atas 3 ayat,
menjadi 8 ayat (Catatan: Psl 62 RR kemudian pada tahun 1925 jadi psl 51 Indische
Staatsregeling);

Tujuan Agrarische Wet 1870:

Untuk membuka kemungkinan dan memberikan jaminan hukum kepada para pengusaha
swasta agar dapat berkembang di Hindia Belanda.

Agrarisch Besluit (S. 1870-118)

Salah satu aturan pelaksanaan Agrarische Wet 1970 adalah Agrarische

Besluit 1870, yang pasal 1-nya berisi tentang

Domein Verklaring/ Pernyataan Domein/Pernyataan Pemilikan

Isi Domein Verklaring:
Dengan tidak mengurangi berlakunya ketentuan Psl 2 dan 3 AW, tetap
dipertahankan asas bahwa semua tanah yg pihak lain tidak dapat
membuktikan sbg hak eigendom-nya, adalah domein (milik) negara.
Fungsi Domein Verklaring :
Sebagai landasan hk bg Pem yg mewakili negara sbg pemilik tanah, utk
memberikan tanah dengan hak-hak barat yg diatur dalam KUHPerd, spt
erfpacht, hak opstal dll;
- Sbg dasar pembuktian pemilikan. (Jika orang atau BH berperkara
dengan negara mengenai soal pemilikan tanah, dialah yg membuktikan
bahwa tanah sengketa tsb. adalah miliknya).

Tafsiran tentang Domein Verklaring

Domein Verklaring di tafsiran yang sangat luas oleh pemerintah kolonial,
sehingga praktis semua tanah rakyat diklaim sebagai tanah (domein)
negara.

Ada tiga tafsiran mengenai tanah-tanah yg tercakup dalam Domein

Verklaring (Domein Negara):
1. tanah domein negara adalah tanah yang bukan tanah hak eigendom
(sepertidiatur dalam Ps 570 BW);
2. tanah domein negara adalah yang bukan tanah hak eigendom, hak
agrarisch eigendom dan bukan pula tanah milik rakyat yang telah
lepas dari yurisdiksi hak ulayat;
3. tanah domein negara adalah yang bukan tanah hak eigendom, hak
agrarisch eigendom dan bukan pula tanah milik rakyat, baik yg sudah
maupun yang belum bebas dari jurisdiksi hak ulayat.

Tafsiran sempit digunakan oleh mereka yg bertujuan utk mewujudkan perlindungan bg hak-hak rakyat pribumi
sbgmana diperintahkan oleh ayat 4 dan 5 dari pasal 51 IS (atau Ps 2 dan 3 AW);

ISI Politik Hukum Agraria dalam Agrarische Wet

Gub. Jenderal tidak boleh menjual tanah, kecuali tanah yg tidak luas untuk perluasan kota, desa,
pembangunan usaha kerajinan;
Dapat mencabut dengan g.r. yang layak tanah rakyat pribumi hanya untuk kepentingan umum.
Gub. Jenderal dapat menyewakan tanah menurut ketentuan ordonansi, kecuali tanah-tanah milik
adat, juga tanah tempat penggembalaan umum;
Pemerintah berdasarkan ordonansi, dapat memberikan hak erfpacht, jangka waktu maksimum
75 tahun;
Pemberian tanah kepada pengusaha besar tidak boleh melanggar hak-hak rakyat pribumi;

Tanah hak milik adat, atas permintaan pemiliknya dapat diberikan hak eigendom,
dengan pembatasan-pembatasan dan persyaratan-persyaratan tertentu yg
dicantumkan dalam surat eigendom-nya, yakni mengenai kewajiban-kewajibannya
terhadap Negara dan desa ybs, Persewaan tanah oleh pribumi kepada non-pribumi
dilakukan menurut ketentuan ordonansi

cttn: Ringkasasan isi untuk tanah rakyat pribumi/milik adat: dapat dicabut dan g.r.
hanya untuk kepentingan umum; tidak dapat disewakan oleh Gub.jen, dan
persewaan oleh pribumi diatur dengan ordonansi; hak-hak rakyat pribumi harus
dihormati, atas permintaan pemiliknya dapat diberikan hak eigendom, dg syaratsyarat dan pembatasn-pembatasan tentang kewajiban kepada Negara dan desa ybs,
kewenangan-nya utk menjualnya kepada non pribumi;

PENGUSAHA SWASTA
Pengusaha swasta dapat mempunyai Hak Erfpacht
dari Pemerintah dan/ atau Hak Sewa tanah milik
rakyat dan Pemerintah
Hak Erfpacht yaitu:
hak kebendaan yg memberikan kewenangan paling luas kepada
pemegang haknya untuk menikmati sepenuhnya kegunaan
tanah kepunyaan pihak lain
tanah luas untuk perkebunan besar,
Dari tanah domein negara/tanah milik negara, disini negara tidak
bertindak sebagai penguasa,tapi sebagai pemilik perdata.
jangka waktu sampai 75 th.
dapat menggunakan semua kewenangan yang terkandung
dalam hak eigendom atas tanah.

Lanjutan Hak

Erfpach

dapat dibebani hipotik (ps 720 dan 721 BW).

pemberian berdasarkan ordonansi, sehingga lahir berbagai
ordonansi tentang pemberian hak erfpacht, baik yg berlaku di
Jawa-Madura, maupun di luar Jawa Madura. Catatan: sebelum
adanya ordonansi ttg hak erfpacht di luar Jawa-Madura,
perolehan tanah bagi perusahaan kebun besar tidak dengan hak
erfpacht, tetapi dengan hak konsesi (hak yg diberikan oleh
Pemerintah Swapraja untuk keperluan perusahaan kebun besar,
dan didaftar di kantor Residen);

Hak Sewa
Pengusaha Swasta dapat mempunyai Hak Sewa dari tanah milik rakyat
dan/ atau Pemerintah (terutama pengusaha gula dan tembakau).
Persewaan tanah rakyat oleh perusahaan kebun besar diatur dengan
ordonansi,

Grondhuurordonantie (S. 1918-88), yg berlaku di

Jawa Madura, kecuali Surakarta dan Yogyakarta;
Vorstenlands Grondhuur Reglement (S. 1918-20)
yg berlaku di daerah swapraja Surakarta dan
Yogyakarta.

HAK ATAS TANAH MASA HINDIA BELANDA

HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT KUH PERDATA a.l. :
a.
Hak Eigendom,
b.
Erfacht,
c.
Opstal
di daftar pada Kantor Pendaftaran Tanah menurut
Overschrivingordonnatie atau Ordonansi Balik Nama (S.1834-27),
HAK-HAK ATAS TANAH DILUAR BUKU II KUHPERDATA a.l.
a.
Hak Concessie atau hak sewa
b.
Hak Agrarisch Eigendom (mirip Hak Eigendom, konversi tanahtanah yang tunduk kepada hak adat (S. 1873-38).

Hak eigendom
Hak eigendom yaitu:
Hak Eigendom adalah hak untuk dengan bebas
mempergunakan (menikmati) suatu benda sepenuhpenuhnya dan untuk menguasai seluas-luasnya asal
tidak bertentangan dengan undang-undang atau
peraturan-peraturan umum yang ditetapkan oleh instansi
(kekuasaan) yang berhak menetapkannya, serta tidak
mengganggu hak-hak orang lain , semua itu kecuali
pencabutan eigendom (onteigening) untuk kepentingan
umum dengan pembayaran yang layak menurut
peraturan-peraturan umum (pasal 570 BW)
Kewenangan hak eigendom: menggunakan atau
menikmati benda itu dengan batas dan sepenuhpenuhnya; Menguasai benda itu dengan seluas-luasnya

Hak Erfpacht
Hak erfpacht adalah hak untuk menimati
sepenuhnya (volle genot hebben) kegunaan
sebidang tanah milik orang lain dengan
kewajiban untuk membayar setiap tahun
sejumlah uang atau hasil bumi (jaarlikse pacht)
kepada pemilik tanah sebagai pengakuan atas
hak eigendom dari pemilik itu (pasal 720 BW)
Hak Opstal adalah suatu hak kebendaan (zakelijk
recht) untuk mempunyai rumah-rumah,
bangunan-bangunan dan tanaman di atas tanah
milik orang lain (pasal 711 BW)

Hukum Agraria
Masa Kemerdekaan
Usaha-Usaha Penyesuaian
Berlandaskan pasal II Peralihan UUD 45, Segala badan negara dan peraturan
yang ada masih langsung berlaku, selama belum diadakan yang yang baru
menurut Undang Undang dasar ini
tetap diberlakukan hukum agraria kolonial, disertai disertai upayaupaya penyesuaian
Upaya-upaya Penyesuaian :
a. Kebijakan, kebijaksanaan dan tafsir baru, sesuai dengan Pancasila dan Ps 33 UUD
45, Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh
negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat
b. Penghapusan lembaga-lembaga kolonial atau feodal, dan mengubah atau
melengkapi aturan-aturan yang lama, yaitu:
1) Penghapusan desa perdikan dengan UU No. 13 th 1946
(desa pardikan: ciri-ciri/hak-hak istimewa, a.l. bebas pajak, bebas pengabdian
pada raja (herendienst), pewarisan jabatan kepala desa dari pendiri desa,
tanahnya luas, rakyat hanya sebagai penggarap). Desa perdikan di Banyumas,
Madiun dan Kediri.

Lanjutan Penghapusan lembaga-lembaga kolonial atau feodal

2) Penghapusan hak-hak konversi dengan UU 13/1948 jo UU 5/1950.

Tanah konversi waktu tetap (utk tanaman panjang) kembali kepada
negara. Tanah konversi waktu pendek kembali kepada desa.
-- Tanah konversi: tanah hukum adat hak milik pribadi dan/ tanah
ulayat dikonversi menjadi Agrarisch Eigendomsrecht, orang yang
berhak memakai Hak kommunal (ulayat) mempunyai bagian dg erfelijk
individueel bezit (KB 11 April 1985 no 22, diperbaiki S. 1931 no 168, 3)
3) Penghapusan tanah partikelir (tanah Eigendom yang terdapat hakhak pertuanan di atasnya) dengan UU No.1/1958, PP No. 18/1958
kepada bekas pemilik diberi ganti kerugian. Tanah eigendom yang
luasnya lebih dari 10 bau menurut UU itu juga dinyatakan hapus, dan
tanahnya jatuh pada Negara

Hukum Agraria
Masa Kemerdekaan
Usaha-Usaha Penyesuaian
c. Perubahan

peraturan persewaan tanah rakyat dengan UU Dar. No.

6/1951, disahkan menjadi UU No. 6/1952).

Mengubah dan menambah beberapa pasal dari Grondhuur Ordonantie, S.
1918-88; dan VGR, S.1918-20, berisi persewaan tanah perkebunan yang
ditunjuk oleh Menteri Pertanian hanya diperbolehkan paling lama satu tahun
atau satu tahun tanaman (mis. tebu 16 bulan), dengan jumlah sewa yang
ditetapkan oleh Mendagri.

d. Pengawasan pemindahan hak

- UU Dar. 1/1952, ditetapkan jadi UU 24/1954): setiap perbuatan
pemindahan hak atas tanah dan barang-barang tetap lainnya
yang taat kepada hk Eropa, hanya dapat dilakukan setelah
mendapat izin dari Menteri Kehakiman, ancaman batal demi hukum.
Cttn: latar belakang untuk pencegahan atau mengurangi tanah-tanah Eropah (berserta
bangunan-bangunan di atasnya) beralih kepada orang-orang dan badan-badan hukum asing.

Hukum Agraria
Masa Kemerdekaan
Usaha-Usaha Penyesuaian
- UU 28/1956, 1. PP 61/1957: pengawasan pemindahan hak yang
khusus untuk tanah-tanah perkebunan hak erfpacht, eigendom dll. hak
kebendaan. 2. PP 35/1956, diubah jadi PP 21/1959: untuk tanah
perkebunan konsesi, - Setiap perbuatan pemindahan hak dan setiap
serah-pakai untuk lebih dari satu tahun mengenai tanah-tanah hak erfpacht,
hak eigendom dan hak-hak kebendaan lainnya atas tanah utk
perkebunan,tanah-tanah hak konsesi utk perkebunan dari bangsa Belanda,
b. asing, badan hukum, yang hanya dapat dilakukan dengan izin Menteri
yang terkait.
Tujuan untuk pemegang hak dapat mengusahakan tanah perkebunan dengan baik dan tanah
tidak dijadikan objek spekulasi.

e. Peraturan dan tindakan mengenai tanah perkebunan

UU No.29/1956: memberi wewenang kepada Menteri Pertanian dan Menteri
Agraria utk mengambil tindakan yang perlu agar tanah-tanah perkebunan
yg mempunyai fungsi yg sangat penting dalam perekonomian negara
diusahakan dengan baik.

Hukum Agraria
Masa Kemerdekaan
Usaha-Usaha Penyesuaian
f. Peraturan mengenai canon dan cijns
UU No. 78/1957 jo PP 54/1958, menaikkan jumlah canon dan cijns dan setiap 5
tahun ditinjau kembali.
Canon: uang wajib bayar setiap tahun oleh pemegang hak erfpacht kepada negara;
Cijns: uang wajib bayar setiap tahun oleh pemegang hak konsesi perkebunan besar
kepada negara. Sebelumnya canon dan cijns hanya sbg tanda pengakuan terhadap
pemegang hak, sehingga jumlahnya kecil.
g. Nasionalisasi Perusahaan-perusahaan Milik Belanda
UU no. 86/1958 , Artinya menjadi milik penuh dan bebas Negara RI, termasuk hakhak atas tanah kepunyaan perusahaan yang dinasionalisasi hapus karena hukum
dan tanahnya menjadi tanah negara.
Cttn: Benda-Benda Tetap Milik Perseorangan WN Belanda tidak terkena UU No. 86 Tahun 1958,
tetapi UU No. 3 Prp 1960: semua benda tetap milik perseorangan WNB yang tidak terkena UU
86/ 1958, yang pemiliknya telah meninggalkan wilayah RI sejak mulai berlakunya peraturan ini
dikuasai oleh pemerintah c.q. Menmud. Agraria. Untuk pengurusannya dibentuk Panitia
Pelaksanaan Penguasaan Benda Tetap Milik Perseorangan Warga Negara Belanda (P3MB).
Barangsiapa yang berkeinginan membeli benda-benda tetap milik perseorangan warga Negara
Belanda yang telah dikuasai oleh pemerintah harus mengajukan permohonan kepada Menteri
Muda Agraria melalui panitia.

Hukum Agraria
Masa Kemerdekaan
Usaha-Usaha Penyesuaian
h. Pengadaan Peraturan tentang Larangan Okupasi ilegal
a.l. UU No. 51/Prp/1960: pemakaian tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah
adalah perbuatan yang dilarang dan diancam dengan hukuman pidana kurungan dan atau
denda.
i. Perjanjian bagi hasil
UU No. 2 thn 1960 ttg Bagi Hasil (sebelumnya diatur hk adat berdasar asas kekeluargaan
dan gotong royong)
Tujuan UUBH:
- pembagian hasil yang lebih adil;
- kedudukan hukum penggarap yang lebih terjamin;
- hak masing-masing pihak jelas.
Catatan: Inpres No. 13 th 1980: agar perjanjian bagi hasil disesuaikan dengan perkembangan
masyarakat dan teknologi serta sarana produksi.
Catatan: sesudah berlakunya UUPA untuk Tanah-Tanah Milik Badan Hukum yang ditinggal
Direksi
BerdasarPeraturan Presidium Kabinet Dwikora RI No. 5/Prk/1965: semua rumah dan tanah
bangunan kepunyaan badan-badan hukum yang direksi/pengurusnya sudah meninggalkan
Indonesia dan menurut kenyataannya tidak lagi menyelenggarakan ketatalaksanaan dan
usahanya, dinyatakan jatuh kepada negara dan dikuasai oleh Pemerintah RI.

Responsi 1
1. Sebagai calon Notaris, apa saja yang harus
Saudara/i ketahui tentang Hukum Agraria,yang
berkaitan dengan masa Hindia Belanda ?
Sebutkan apa saja dan argumentasinya,
uraikan dan jelaskan pengertiannya masingmasing
2. Sebagai calon Notaris, apa saja yang harus
Saudara ketahui tentang Hukum Agraria, yang
berkaitan dengan masa Penyesuaian (masa
kemerdekaan sebelum UUPA) ? Sebutkan apa
saja dan alasannya, uraikan.

Hukum Agraria Nasional

(UUPA)
UU no 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Mencabut:
Agrarische Wet 1870 (S 1870 55)
Domeinverklaring (pasal 1 AB 1870 - 118)
Allgemene Domeinverklaring (S. 1875-119a)
Domeinverklaring untuk Sumatera (ps 1 S 1974 -94f)
Domeinverklaring untuk residentie Zuider en Oosterafdeling van Borneo (ps 1 S.
1888 58)
KB 16 April 1872, dan peraturan pelaksanaannya
Bk II KUHPerdata Indonesia, sepanjang mengenai bumi, air, kekayaan alam yang
terkandung didalamnya, kec. Hypotheek.
Cttn: Hypotheek tidak berlaku lagi dg berlakunya UU no 4 tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

Latar Belakang dan Tujuan UUPA

Latar belakang:
1.
2.

Hukum peninggalan HB tersusun berdasarkan tujuan dan sendi-sendi

pemerintah jajahan
Bersifat dualistis (hukum tanah adat dan hukum tanah barat) 1. HAT
Adat tidak tertulis; 2. HAT BArat: a). di daerah Gubernemen (Jawa, Bali,
Madura), hak tanah yang disertai hak dan kekuasaan kenegaraan,
berupa tanah partikelir ; hak tanah yang tidak disertai kekuasaan

kenegaraan, semata-mata bersifat hak kebendaan (zakelijk

rechten), seperti hak eigendom, erfpacht, dan opstal ; hak tanah
yang bersifat hak perorangan (persoonlijke rechten) ; b). di
daerah-daerah swapraja di luar Jawa.
3.

Tidak menjamin kepastian hukum bagi rakyat asli, karena

a) tiadanya perangkat hukum tertulis, lengkap, jelas,

dilaksanakan
secara konsisten;
b) tiadanya penyelenggaraan pendaftaran tanah yg efektif.

TUJUAN HUKUM AGRARIA NASIONAL

TUJUAN HUKUM AGRARIA NASIONAL
Penjelasan Umum I UUPA:
(1)

(2)
(3)

Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang

merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan
keadilan bagi Negara dan rakyat, terutama rakyat tani, dalam rangka
masyarakat adil dan makmur;
Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhaan
hukum pertanahan;
Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai
hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.

Peranan Hukum Adat Dalam Hukum Agraria Nasional

Hukum Agraria Nasional (HAN) adalah atau didasarkan atas hukum
adat.
HAN didasarkan atas hukum adat (Penjelasan Umum UUPA): hukum adat
berfungsi sebagai sumber utama pembangunan hukum tanah nasional,
diambil dari hukum adat dan dijadikan dasar konsepsi, asas-asas, dan
lembaga-lembaga hukum dari hukum adat yang berkaitan dengan tanah.
HAN ialah hukum adat (pasal 5): hukum adat sebagai pelengkap, apabila
hukum tanah yang tertulis belum lengkap atau belum ada, maka yang
berlaku norma-norma hukum adat tentang tanah, untuk mencegah
terjadinya kekosongan hukum, dengan syarat tidak bertentangan dengan:

kepentingan nasional dan negara

sosialisme Indonesia
peraturan UUPA
peraturan perundangan lainnya.

HIERARKHIE PERATURAN PERUNDANGAN

PERATURAN TERTULIS
Pasal 7 UU No. 10/2004 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan:

UUD 1945
Undang Undang (UU) Peraturan Pemerintah Pengganti UU (Perpu)
Peraturan Pemerintah (PP)
Peraturan Presiden (Perpres)
Peraturan Daerah (Perda), termasuk Qanun di Nanggroe Aceh Darussalam,
Perdasus dan Perdasi di Provinsi
Jenis Peraturan Perundang-undangan selain diatas yaitu: peraturan yang telah ada
sebelumnya seperti Ketetapan MPR dan Keputusan Presiden yang dikategorikan
dalam peraturan yang bersifat beschikking (penetapan). Peraturan dan atau
Keputusan Menteri atau Kepala Lembaga Pemerintahan lainnya tetap memiliki
kekuatan hukum mengikat sepanjang melaksanakan Peraturan Perundang-undangan
yang lebih tinggi atau dalam konteks pelaksanaan kewenangan sebagai Pejabat
Negara.
- UU 10/2004 diganti dengan UU no 12 tahun 2011 (ada penambahan Tap MPR
dibawah UUD)

SUMBER HUKUM TIDAK TERTULIS:

1.
2.
3.

Norma-norma hukum adat yang sudah disaneer (atau dibersihkan)

menurut ketentuan Ps 5, 56 dan 58 UUPA
Hukum kebiasaan baru, termasuk jurisprudensi dan praktek administrasi
Perjanjian yang diadakan oleh para pihak

ASAS-ASAS HUKUM AGRARIA NASIONAL

Asas kebangsaan (kenasionalan)

Asas hak menguasai negara
Asas pengakuan hak ulayat
Asas fungsi sosial
Asas Pengutamaan Warga negara Indonesia
Asas persamaan hak laki-laki dan perempuan
Asas perlindungan bagi golongan ekonomi lemah
Asas land reform
Asas penggunaan sumber daya agraria secara
terencana.

ASAS KEBANGSAAN
Pasal 1 ayat (1), (2) dan (3) UUPA:
"Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah-air dari seluruh
rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia"
Pasal 1 ayat 2 UUPA:
"Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam
yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia
sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang
angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional".
semacam hubungan hak ulayat yang diangkat pada tingkatan yang
paling atas, yaitu pada tingkatan yang mengenai seluruh wilayah
Negara.

ASAS HAK MENGUASAI NEGARA

pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar
pasal 2 ayat 1 UUPA:
"Bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung
didalamnya, pada tingkatan yang tertinggi dikuasai oleh Negara".
Pasal 2 ayat 2 UUPA:
Hak menguasai negara, yang memberi wewenang kepada Negara, sebagai
organisasi kekuasaan dari Bangsa Indonesia, pada tingkatan tertinggi
1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan
dan pemeliharaannya.
2. menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian
dari) bumi, air dan ruang angkasa itu.
3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukkum antara orangorang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan
ruang angkasa.
HAk Menguasai Negara atas BARAK, yang sudah dihaki oleh seseorang
maupun yang tidak

ASAS HAK MENGUASAI NEGARA

pasal 2 ayat 4 UUPA
Negara dapat memberikan kepada seseorang atau badan-hukum
dengan sesuatu hak atas tanah menurut peruntukan dan
keperluannya, mis. hak milik, hak-guna-usaha, hak guna-bangunan
atau hak pakai atau memberikannya dalam pengelolaan kepada
sesuatu Badan Penguasa (Departemen, Jawatan atau Daerah
Swatantra) untuk dipergunakan bagi pelaksanaan tugasnya masingmasing

Kekuasaan Negara atas tanah-tanah sedikit atau banyak dibatasi oleh

hak ulayat dari kesatuan-kesatuan masyarakat hukum, sepanjang
menurut kenyataannya itu masih ada. (pasal 3 UUPA, tercermin
dalam asas Pengakuan Hak Ulayat)

ASAS PENGAKUAN HAK ULAYAT

Pasal 3 UUPA:
"Pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masya-rakatmasyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih
ada, harus sedemikian rupa hingga sesuai dengan kepentingan
nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta
tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturanperaturan lain yang lebih tinggi".
Catatan:
belum pernah hak ulayat diakui secara resmi didalam UndangUndang; hanya diatur dalam PMA no 5 tahun 1999 tentang
menurut kenyataannya, jika akan ada pemberian sesuatu hak atas
tanah (mis. hak guna-usaha), masyarakat hukum adat ybs.
sebelumnya akan didengar pendapatanya dan akan diberi
"recognitie. Tidak dibenarkan, jika masyarakat hukum tersebut
menghalang-halangi pemberian hak guna-usaha itu, sedangkan
pemberian hak tersebut didaerah itu sungguh perlu untuk
kepentingan yang lebih luas.

ASAS FUNGSI SOSIAL

hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dapat
dibenarkan, bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak
dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya, apalagi kalau
hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus
disesuaikan dengan keadaannya dan sifat daripada haknya, hingga
bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya
maupun bermanfaat bagi masyarakat dan Negara. tanah harus
dipelihara baik-baik, agar bertambah kesuburannya serta dicegah
kerusakannya oleh setiap orang, badan-hukum atau instansi yang
mempunyai suatu hubungan hukum dengan tanah itu, yang
pelaksanaannya diperhatikan kepentingan fihak yang ekonomis lemah
(pasal 15 UUPA).
Kepentingan masyarakat dan kepentingan perseorangan haruslah saling
mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapailah tujuan pokok :
kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya (pasal 2
ayat 3).
manifestasi dari asas komunal dalam hukum adat ini bertjuan untuk
menempatkan keseimbangan antara kepentingan pribadi pemilik tanah dan
kepentingan masyarakat secara umum.

ASAS PENGUTAMAAN WNI

Pasal 9, Pasal 21 dan Pasal 26 ayat (2) UUPA
hanya WNI saja yang dapat mempunyai hak milik atas
tanah, tidak dapat dipunyai orang asing dan pemindahan
hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat 2).
Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak
pakai yang luasnya terbatas.
Pada dasarnya, badan-badan hukum tidak dapat
mempunyai hak milik (pasal 21 ayat 2), karena itu cukup
dengan hak-hak lainnya, dengan jaminan-jaminan yang
cukup bagi keperluan-keperluannya yang khusus (hak
guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai menurut
pasal 28, 35 dan 41). Hal ini berkaitan dengan
ketentuan batas maksimum luas tanah pemilikan tanah
dengan hak milik (pasal 17).

ASAS PERSAMAAN HAK LAKI-LAKI DAN

PEREMPUAN

Pasal 9 ayat (2) UUPA :

"Tiap-tiap warganegara Indonesia baik lakilaki maupun wanita mempunyai
kesempatan yang sama untuk
memperoleh sesuatu hak atas tanah serta
untuk mendapat manfaat dan hasilnya,
baik bagi diri sendiri maupun
keluarganya".

ASAS PERLINDUNGAN
GOLONGAN EKONOMI LEMAH

Pasal 11 ayat (1): bermaksud mencegah terjadinya penguasaan atas

kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas dalam bidangbidang usaha agraria hal mana bertentangan dengan azas keadilan sosial
yang berperikemanusiaan;
Pasal 12 ayat 1: segala usaha bersama dalam lapangan agraria harus
didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepen-tingan nasional
Pasal 13 ayat (2): Pemerintah berkewajiban mencegah adanya organisasi
dan usaha-usaha perseorangan dalam lapangan agraria yang bersifat
monopoli swasta;
Pasal 13 ayat (3): larangan monopoli di bid. Keagrariaan oleh swasta juga
Pemerintah, supaya tidak merugikan rakyat banyak. USaha Pemerintah
bersifat monopoli hanya dapat diselenggarakan dengan undang- undang.
pasal 26 ayat 1 ditentukan, bahwa : "Jual beli, penukaran, penghibahan,
pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan
untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan Peraturan
Pemerintah".
UUPA mengatur prinsip affirmative action, intinya menghendak perlakuan
berbeda (diskriminatif) dalam rangka memberikan perlindungan bagi golongan
penduduk yang lemah secara ekonomi dan sosial.

ASAS LANDREFORM
Pasal 7 : asas pemilikan dan penguasaan tanah
yang melampaui batas tidak diperkenankan;
Pasal 10 ayat (1): asas mengerjakan atau
mengusahakan tanah secara aktif dengan
mencegah cara-cara pemerasan. larangan
abentee.
Pasal 17: asas batas maksimum dan minimum
pemilikan dan/ atau penguasaan luas tanah

Asas Penggunaan Sumber Daya Agraria

Secara Berencana
Pasal 14 dan pasal 15 UUPA
Pasal 14 ayat 1UUPA: Pemerintah berkewajiban membuat suatu Rencana
Umum mengenai persediaan, peruntukan dan penggunaan BARAK.
a.l. untuk keperluan perkembangan industri, transmigrasi dan pertambangan.
Pasal 14 ayat 2 UUPA, berdasarkan Perencanaan Umum, pemerintah daerah
mengatur persediaan, peruntukan dan penggunaan BARA untuk daeranya.
sesuai dengan keadaan daerahnya masing-masing.
Pasal 15, memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta
mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum
atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu, dengan
memperhatikan pihak yang ekonomi lemah.

HAK-HAK PENGUASAAN ATAS SUMBER

DAYA AGRARIA
Pengertian Hak Penguasaan atas Sumber Daya Agraria:
Rangkaian kewenangan, kewajiban dan/atau larangan bagi pemegang haknya
untuk berbuat sesuatu mengenai sumber daya agraria yang dihaki.
Kewenangan masing-masing jenis hak menguasai dari B A R A K
sifat Hak menguasai dari Negara semata-mata hukum publik (semata-mata
beraspek publik, yakni semata-mata kewenangan mengatur), sebagaimana
dirumuskan dalam Pasal 2.
Negara sebagai Penyelenggara Negara memerlukan tanah untuk
melaksanakan tugasnya, tanah ybs akan diberikan kepadanya selaku
Badan Penguasa, melalui Lembaga Pemerintah yang berwenang, seperti
dengan Hak Pakai, tetapi sebagai badan hukum, seperti perorangan dan
badan-badan hukum perdata yang diberi dan menjadi pemegang hak atas
tanah.

HAK-HAK PENGUASAAN ATAS SUMBER

DAYA AGRARIA
Penguasaan dan Menguasai bisa mengandung aspek publik dan/atau
perdata.
Aspek publik: berisi kewenangan mengatur dan tugas/ kewajiban untuk
mengelola, mengatur dan memimpin penguasaan, pemeliharaan,
peruntukan dan penggunaan sumber daya agraria,
Aspek perdata: menunjuk pada unsur kepunyaan (bisa menguasai tanah tsb.,
secara fisik dan bisa melakukan perbuatan-perbuatan hukum perdata,a.l.
menjual, membeli, meyewakan);
penguasaan atau menguasai: secara yuridis dan/ atau secara secara fisik.
Penguasaan yuridis (dilandasi hak, dilindungi oleh hukum):
Umumnya kewenangan menguasai secara fisik, tetapi bisa berada pada pihak
lain (secara sah misal.perjanjian sewa menyewa, tidak sah: okupasi atau secara
liar).
penguasaan juridis yang tidak memberikan kewenangan untuk menguasai tanah
secara fisik, a.l. hak tanggungan.

Sistematika Hak Penguasaan

atas Keagrariaan
Dua kategori:
1.
Sistematika Penguasaan Atas Ke-Agrariaan Menurut Hukum Adat
2.
Sistematika Penguasaan Atas Ke-Agrariaan Menurut hukum
nasional

1.
2.

3.

SISTEMATIKA PENGUASAAN ATAS KEAGRARIAAN

BERDASAR HUKUM ADAT
Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat: hak penguasaan yang
tertinggi, beraspek hukum keperdataan (privat) dan publik.
Hak Kepala Adat dan para Tetua Adat: bersumber pd hak ulayat dan
beraspek publik; berisi kewenangan utk mengatur penguasaan dan
penggunaan tanah hak ulayat baik oleh anggota masyarakat hk adat
maupun oleh org luar.
Hak-hak individual Hak-hak atas tanah, yg secara langsung atau
tidak langsung bersumber pd hak ulayat dan beraspek hukum
keperdataan (privat).

Sistematika Hak Penguasaan atas

Keagrariaan
BERDASAR HUKUM AGRARIA NASIONAL
1. Hak Bangsa (pasal 1UUPA)
2. Hak Menguasai Dari Negara (Ps. 2 UUPA)):
3. Hak Ulayat Masyarakat hukum Adat (Ps. 3
UUPA)
4. Hak-hak individual (pasal 4 jo 16 UUPA)

Hak Bangsa
Pengertian:

hak penguasaan tertinggi; hak penguasaan atas BARAK, secara

langsung ataupun tidak langsung, bersumber padanya.
Mengandung unsur kepunyaan (aspek perdata) dan unsur untuk
mengatur dan memimpin penguasaan dan penggunaan tugas
kewenangan BARAK bersama yg dipunyai (aspek publik)
Pemegang haknya adalah seluruh rakyata Indonesia yg bersatu sbg
bgs Indonesia, dan BARAK meliputi seluruh BARAK di dlm wilayah
Indon.(cttn: UU no 43 th 2008 tentang Wilayah Negara)
Hubungan hukum bersifat abadi, dlm arti hak bgs ada selama rakyat
Indononesia yang bersatu sbg bgs tetap ada, dan selama BARAK
Indon. masih ada pula.
Hak bangsa dalam aspek publiknya, pelaksanaannya dilimpahkan kepada Negara berupa Hak Menguasai Negara.

Hak Menguasai Negara

Ps. 2 UUPA:
Bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam ( BARAK) yang terkandung di
dalamnya, pd tingkatan tertinggi dikuasai oleh negara
Wewenang HMN: mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeliharaan BARA; Menentukan dan
mengatur hubungan-hubungan hk antara org-org dgn BARA; Menentukan
dan mengatur hubungan-hubungan hk antara org-org dan perbuatanperbuatan-perbuatan hk yg mengenai BARA.
Penggunaan Wewenang utk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat
HMN tsb, dlm pelaksanaannya dpt dikuasakan kpd daerah-daerah
swatantra dan MHA sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dgn kepent.
nasional, menurut ketentuan PP.
Negara bukanlah pemilik seperti pd masa kolonial (melalui asas domein
verklaring)
Tugas/kewenangan tsb. di atas adalah tugas/kewenangan Pem. Pusat;
pelaksanaanya dpt didelegasikan kpd pem. daearah dlm kerangka
medebewind; subjek HMN adalah Negara RI sbg organisasi kekuasaan
seluruh rakyat Indonesia.

Hak Menguasai Negara

HMN meliputi semua tanah dlm wilayah RI, baik tanah yg belum
dilekati sesuatu hak atas tanah maupun yg belum.
HMN meliputi dua kategori:
1). Tanah yg dikuasai langsung oleh negara (tanah negara),
yakni tanah yg belum dilekati oleh hak atas tanah, dan juga yang
didapat dari:
tanah-tanah yang diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya;
tanah-tanah hak yang berakhir jangka waktunya dan tidak
diperpanjang lagi;
tanah-tanah yang pemegang haknya meninggal dunia tanpa ahli
waris;
tanah-tanah yang ditelantarkan; dan
tanah-tanah yang diambil untuk kepentingan umum
2). Tanah yg tidak langsung dikuasai oleh negara yakni tanah-tanah
yg sudah dilekati hak atas tanah (sering pula disebut tanah hak)

Hak Ulayat
Masyarakat Hukum Adat
PENGERTIAN:

PMA 5/1999 ttg Pedoman Penyelesaian Masalah Hak Ulayat Masyarakat

Hk Adat, hak ulayat adl.:
kewenangan yg menurut hk adat dipunyai oleh masyarakat hukum adat tertentu
atas wilayah tertentu yg merupakan lingkungan hidup para warganya, utk
mengambil manfaat dari sumber daya alam, termasuk tanah, dalam wilayah
tersebut, bagi kelangsungan hidup dan kehidupannya, yg timbul dari hubungan
secara lahiriah dan batiniah turun temurun dan tidak terputus antara masyarakat
hukum adat tersebut dgn wilayah ybs.

Depdagri-FH UGM, 1978:

Hak ulayat adalah hak yg melekat sbg kompetensi khas pd masyarakat hk adat,
berupa wewenang/kekuasaan mengurus dan mengatur tanah seisinya, dgn
daya laku ke dlm maupun ke luar.

Hak ulayat meliputi semua sumber daya alam, termasuk tanah, yg ada dlm
lingkungan wilayah masyarakat hk yg bersangkutan, baik yg sudah dihaki
oleh seseorg maupun yg belum. Di beberapa masyarakat hk adat, seperti di
Maluku, hak ulayat itu meliputi wilayah perairan/lautan juga.

Isi kewenangan hak ulayat

1. Mengatur dan menyelenggarakan penggunaan
tanah (untuk permukiman, bercocok tanam,
dan lain-lain), persediaan (pembuatan
permukiman/persawahan baru dan lain-lain),
dan pemeliharaan tanah;
2. Mengatur dan menentukan hubungan hukum
antara orang dengan tanah (memberikan hak
tertentu pada subyek tertentu);
3. Mengatur dan menetapkan hubungan hukum
antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan
hukum yang berkenaan dengan tanah (jual
beli, warisan, dan lain-lain).

Hak Ulayat dlm Per-UU-an

Nasional
1) UUD 45:
Psl 18 B (amandemen yang kedua) ditentukan
bahwa: Negara mengakui dan menghormati
kesatuan-kesatuan masyarakat hukum adat
beserta hak-hak tradisionalnya (termasuk hak
ulayat; Raf) sepanjang masih hidup dan sesuai
dgn perkembangan masyarakat dan prinsip
Negara Kesatuan RI, yg diatur dalam undangundang.

Hak Ulayat dlm Per-UU-an

Nasional
2) UUPA
a) Ps. 3: hak ulayat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, diakui, namun
pelaksanaannya hrs (1) sesuai dgn kepent. nasional dan Negara, (2) berdsrkan atas
persatuan bgs (3) tidak boleh bertentangan dgn UU dan prt lain yg lebih tinggi.
Jadi, pengaturan dalam Pasal 3 UUPA itu berkaitan dengan dua hal: eksistensi
(adanya pengakuan kalau benar-benar masih ada atau masih eksis) dan
pelaksanaannya (hrs mengikuti 3 syarat di atas)
Dalam praktek, rumusan di atas sering menimbulkan masalah, karena tidak jelas:
apa kriteria eksistensinya, dan tentang apa yang dimaksud dengan kepentingan
nasional/Negara.
b) Ps. 2 (4): hak menguasai dr negara, pelaksanaannya dpt dikuasakan kpd daerahdaerah swatantra dan masyarakat hk adat, sekedar diperlukan dan tidak
bertentangan dgn kepent. nasional
c) Penjelasan Umum II (3): dlm hal tanah ulayat diambil, misalnya utk diberikan kpd
pihak lain berupa HGU, masyakat hk adat ybs akan didengar pendapatnya, dan akan
diberi recognitie.
Penjelasan Bab VI UUPA disebutkan bahwa terdpt kl 250 Zelfbestuurende
landschappen dan Volksgemeen-schappen, seperti Desa di Jawa dan Bali, Ngarai di
Minangkabau, Dusun dan Marga di Palembang etc.

Hak Ulayat dlm Per-UU-an

Nasional
3) Perpres no 36 tahun 2005 (mencabut Keppres 55/1993) ttg
Pengadaan Tanah bg Pelaks. Pemb. Utk Kepent. Umum, Ps. 14:
tanah ulayat yg diambil diberi ganti kerugian berupa fasilitas umum
atau bentuk lain yg bermanfaat bg masyarakat setempat.
4) UU No. 39/1999 ttg HAM, Ps 6:
Dlm rangka penegakan HAM, perbedaan dan kebutuhan dlm
masyarakat hk adat hrs diperhatikan dan dilindungi oleh hk,
masyarakat dan Pemerintah.
Identitas budaya masyakat hk adat, termasuk hak atas tanah ulayat
dilindungi , selaras dgn perkembangan zaman. (oleh
Penjelasannya ditambah: sepanjang tidak bertentangan dgn
asas-asas negara hk yg berintikan keadilan dan kesejahteraan
rakyat).

Hak Ulayat dlm Per-UU-an

Nasional
5) UU No. 41/1999 ttg Kehutanan
Pasal 1, mendefinisikan hutan ulayat adalah hutan negara; Pengingkaran pengakuan
hak ulayat
Ps. 5 membagi hutan berdasarkan statusnya yaitu (1) hutan negara dan (2) hutan hak.
Hutan adat atau hutan ulayat dimasukkan ke dlm kategori hutan negara, .sbg
konsekuensi adanya hak menguasai oleh negara sbg organisasi kekuasaan seluruh
rakyat pd tingkatan yg tertinggi, dan prinsip negara kesatuan RI.
UU 5/1967 (Undang-Undang Pokok Kehutanan : hutan adat/hutan ulayat masuk
dalam hutan negara.
Ps. 17 UU 5/1967: hak masyarakat hukum adat utk mendptkan manfaat dr hutan,
sepanjang menurut kenyataannya masih ada, tidak boleh mengganggu tercapainya
tujuan-tujuan yg dimaksud dlm UU ini.
Ps 6 PP 21/1970ttg Hak Pengusahaan Hutan diganti PP Nomor 6 Tahun 1999 tentang
Pengusahaan Hutan dan Pemungutan Hasil Hutan pada hutan produksi. : hak-hak masyarakat hukum
adat, pelaksanaannya perlu ditertibkan, sehingga tidak mengganggu pelaksanaan
pengusahaan hutan. pelaksanaan hak rakyat utk memungut hasil hutan dibekukan

Hak-Hak Individual
Hak-hak individual: semuanya beraspek perdata

Hak atas Tanah (Ps. 4)

Sifat Primer (HAT yang diberikan oleh/ didapat
langsung dari Negara) : HM, HGU, HGB dan Hak
Pakai yg diberikan oleh Negara
Sifat Sekunder (HAT yg diberikan oleh pemilik
tanah ): HGB dan HP, Hak Gadai, Hak Usaha Bagi
Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa dan lain-lainnya.
Wakaf (Ps. 49)
Hak jaminan atas tanah (Ps. 23, 33, 39, 51 UUPA
dan UU 4/1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah

DASAR HUKUM AGRARIA SDA

UUD 1945
UUPA
UU NO 30 TAHUN 2007 TENTANG ENERGI
UU NO 26 TAHUN 2007 TENTANG PENATAAN
RUANG
UU NO 27 TAHUN 2007 TENTANG KAWASAN
PESISIR
DLL.

sektor-sektor
Hukum Pertambangan
Pasal 33 UUD 1945
UU no 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria
UU no 30 tahun 2007 tentang Energi
UU 11 tahun 1967 tentang UU no 11 tahun 1967 tentang Ketentuan-Ketentuan Pokok Pertambangan,
dicabut dengan UU no 4 tahun 2009 tentang Pertambangan Mineral dan Batubara; UU no 22/ 2001 tentang
Minyak dan Gas Bumi
Perpu no 1 tahun 2004 tentang Perubahan atas UU 41/1997, ditetapkan menjadi UU dg UU no 19 tahun 2004
PP no 59 tahun 2007 tentang Kegiatan Usaha Panas Bumi
Perpres 5 tahun 2006 tentang Kebijakan Energi Nasional
PP No. 23 Tahun 2010, tentang Pelaksanaan Kegiatan Usaha Pertambangan Mineral dan Batubara (sistem
pelelangan !)
PP No. 22 Tahun 2010 tentang Wilayah Pertambangan.
PP No. 55 Tahun 2010 tentang Pembinaan dan Pengawasan Penyelenggaraan Pengelolaan Usaha
Pertambangan Mineral dan Batubara (sistem konsep Kontrak/ perjanjian digantikan dengan sistem IUP !)
PP No. 78 Tahun 2010 tentang Reklamasi dan Pascatambang.
PP 38 tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintah, Provinsi, Kabupaten atau Kota
Dll.

Asas Asas Hukum

Pertambangan Mineral dan Batubara

Pasal 2 UUPMB
Manfaat, keadilan, dan keseimbangan
Keberpihakan pada kepentingan bangsa
Partisipasif, transparansi,dan akuntabilitas
Berkelanjutan dan berwawasan
lingkungan

TUJUAN
PENGELOLAAN MINERAL DAN BATUBARA
Pasal 3 UUPMB
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Menjamin effektifitas pelaksanaan dan pengendalian kegiatan usaha

pertambangan secara berdaya guna, berhasil guna dan berdaya
saing
Menjamin manfaat pertambangan mineral dan batubara secara
berkelanjutan dan berwawasan lingkungan hidup
Menjamin tersedianya mineral dan batubara sebagai bahan baku
dan/ atau sebagai sumber energi untuk kebutuhan dalam negeri
Mendukung dan menumbuhkembangkan kemampuan nasional agar
lebih mampu bersaing ditingkat nasional, regional dan internasional
Meningkatkan pendapatan masayarakat lokal, daerah dan negara,
serta menciptakan lapangan kerja untuk sebesar-besar
kesejahteraan rakyat
Menjamin kepastian hukum dalam penyelenggaraan kegiaan usaha
pertambangan mineral dan batubara

RESPONSI KE-2
tgl. 10 Nov 2011
1. Mengapa sebagai calon Notaris diwajibkan
mengetahui asas-asas hukum agraria
nasional, dan dimana posisi asas-asas dalam
penegakan hukum? Jawab dan uraikan
masing-masing asas berkaitan dengan profesi
sebagai notaris.
2. Bagaimana sistematika hierarkhie Hak
Menguasai Negara dan dimana posisi
notaris ? Jawab dan uraikan.

Hak atas Tanah (HAT)

Pengertian:
Pasal 4 ayat (1) UUPA: Atas dasar hak menguasai negara
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi,
yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai
oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan
orang-orang lain serta badan-badan hukum.
Pasal 4 ayat 2 : Hak-hak atas tanahmemberi wewenang untuk
mempergunakan tanah ybs., demikian pula tubuh bumi dan air
serta ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk
kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan
tanah itu dalam batas-batas menurut UU ini dan peraturanperaturan hukum lain yang lebih tinggi.

Hak Atas Tanah

Isi/Kandungan hak atas tanah:
kewenangan-kewenangan dan kewajiban-kewajiban (termasuk laranganlarangan) tertentu yang berkaitan dengan penguasaan dan penggunaan
tanah yang dihaki itu.
Kewenangan:
1.
bersifat umum (berlaku untuk semua HAT), yang ditentukan dalam pasal
4 ayat 2 UUPA),
2.
bersifat khusus, sesuai dengan jenis haknya.
Kewajiban
1.
bersifat umum: Fungsi Sosial (psl 6), mencegah kerusakan tanah dan
memelihara kesuburan (ps 15), dikerjakan secara aktif (ps 10)
2.
bersifat khusus: secara khusus dicantumkan dlm surat keputusan
pemberian haknya atau dalam surat perjanjiannya serta dalam peraturan
perundang-undangan yang berlaku, baik peraturan perundang-undangan
nasional maupun peraturan daerah.

Macam-macam hak atas tanah

Pasal 16 UUPA, jenis HAT:
Hak Milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Sewa
Hak Membuka Tanah
Hak memungut-hasil hutan
HAT yang bersifat sementara (karena dalam waktu singkat dihapus): Hak-hak
yang berasal dari hukum adat hak gadai, hak usaha bagi hasil, hak
menumpang dan hak sewa tanah pertanian.
Cttn: hak-hak lain yang kemudian dikenal dalam peraturan perundangundangan yang dikeluarkan setelah UUPA: Hak Tanggungan, Hak
Pengelolaan (HPL), dan Hak Milik atas satuan rumah susun (HMSRS).

HAK MILIK
Diatur dalam Ps. 20-27, Ps. 50 UUPA
Pengertian:
Hak Milik adalah hak atas tanah yg bersifat :

turun-temurun (jangka wkt-nya tak terbatas)

terkuat (dpt menjadi induk HGB, HP)
terpenuh (hak milik memberi kewenangan menggunakan tanah untuk keperluan apa
saja/tidak dibatasi peruntukannya)
dpt dipunyai oleh orang atau Badan Hukum
mengingat fungsi sosial (pasal 6 UUPA)

HM utk Badan Hukum (menurut PP 38/1963):

Bank-bank Negara (seperti Bank Indonesia, Bank Dagang Negara, Bank Negara
Indonesia)
Koperasi pertanian yg didirikan menurut UU 79/1958;
Badan-badan keagamaan, yg ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar
Menteri Agama;
Badan-badan sosial yg ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah mendengar Menteri
Kesejahteraan Sosial;
Cttn: UU 25/1992 tentang Perkoperasian

HAK MILIK
Ciri-ciri hak milik
dapat beralih dan dialihkan (waris, jual beli,
hibah, wasiat, tukar-menukar, gadai, wakaf)
Harus didaftarkan (pasal 23 ayat 1)
Digunakan orang lain, dibatasi per-uu-ngan
(pasal 24)
dapat dibebani hak tanggungan (pasal 25)
Peralihannya diawasi (dg PP 24/1997, pasal 26)

SUBYEK HAK MILIK

pasal 21 ayat (2)
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan-badan Hukum yang ditunjuk oleh
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963
3. Orang asing atau yang hilang
kewarganegaraannya, setelah satu tahun hak
milik harus dilepaskan.

HAK MILIK

TERJADINYA HAK MILIK

Terjadinya Hak Milik (Ps.22)
mnrt hk adat (diatur PP)
penetapan pemerintah, dgn cara &syarat yg diatur PP (Permeneg Agraria/KaBPN
9/99 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak
Pengelolaan).
ketentuan UU
Catatan: Cara Memperoleh Hak Milik
Diatur dalam pasal 584 KUH perd yaitu:
1. Pengakuan (toeeigening): memperoleh Hak Milik atas benda yang tidak ada
pemiliknya (res nullis). Res nullis hanya atas benda yang bergerak.
Contoh: memburu rusa,di hutan, memancing ikan di laut.
2. Perlekatan (Natrekking), yaitu suatu cara memperoleh Hak Milik, dimana benda itu
bertambah besar atau berlipat ganda karena alam.
Contoh: tanah bertambah besar sebagai akibat gempa bumi, pohon berbuah.
3. Daluwarsa (verjaring), yaitu suatu cara untuk memperoleh Hak Milik atau
membebaskan dari suatu waktu tertentu dan atas syarat-syarat yang ditentukan oleh
Undang-Undang ( KUH perd pasal 1946).

Ada 2 macam daluwarsa:

a. Acukuisitieve verjaring, adalah suatu cara memperoleh hak milik karena lewat waktu.
b. Ektinctieve verjaring, adalah membebaskan seseorang dari suatu penagihan atau
tuntutan hukum karena daluwarsa atau lewat waktu.
Syarat-syarat adanya daluwarsa:
- beziter sebagai pemilik
- beziter mempunyai itikad baik
- bezit harus terus-menerus dan tidak terputus dan
- bezit itu berusia 20 (dua puluh) tahun atau 30 (tiga puluh) tahun
Siapa yang dengan itikad baik, dan berdasarkan suatu alas hak yang sah, memperoleh
suatu benda tak bergerak, suatu bunga atau suatu piutang lain yang tidak harus di
bayar atau tunjuk, memperoleh hak milik atasnya, dengan suatu penguasaan selama
dua puluh tahun. Siapa yang dengan itikad baik menguasainya selama tiga puluh
tahun, memperoleh hak milik, dengan tidak dapat dipaksa untuk mempertunjukkan
alas haknya.
4. Pewarisan, yaitu suatu proses beralihnya hak milik atau harta warisan dari pewaris
kepada ahli warisnya.
5. Penyerahan, yaitu perbuatan hukum yang bertujuan untuk memindahkan hak milik
kepada pihak lain.

HAPUSNYA HAK MILIK

(Ps.27 UUPA)
a) tanahnya jatuh kpd negara, karena:
pencabutan hak oleh negara (pasal 18 UUPA untuk kepentingan
umum; UU no 20 th 1961)
penyerahan sukarela oleh pemiliknya
Diterlantarkan (PP 11 tahun 2010)
subjek hak tak memenuhi syarat (pasal 21ayat 3 UUPA: WNA)
dialihkan kpd org lain (pasal 26 ayat 2 UUPA, Setiap jual beli,
penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatanperbuatan lainuntuk langsung atau tidak langsung memindahkan HM
kepada orang asing, kepada seorang WN yang disamping keWNI
memp. Ke-WNA atau kepada suatu badan hukum, kec. yang ditapkan
oleh Pem.,... adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada
Negara, dg ketent., bhw hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap
berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik
tidak dapat dituntut kembali)

b. tanahnya musnah (tanah tersebut hilang sifat dan fungsinya)

Hak Milik masih perlu diatur dengan UU

HAK GUNA USAHA

1) Diatur dalam Ps. 28-34; Ps 51 UUPA; PP 40 tahun 1996
tentang HGU, HGB dan HP Atas Tanah
2) Pengertian (Ps.28, 29):
Hak Guna Usaha adalah hak untuk:
-mengusahakan tanah negara;
-utk perusahaan pertanian: perkebunan, perikanan,peternakan
(pasal 28 ayat 1)
-luas (pasal 28 ayat 2):perorangan (5-25 ha), perusahaan
(disesuaikan)
-jangka wkt 25 th atau 35 th,dpt diperpanjang paling lama 25 th;
- Dapat diperbaharui diatas tanah yang sama

HAK GUNA USAHA

4) Subjek hak (Ps.30):
(1)
(2)

WNI dan
(2) Badan Hukum Indonesia (didirikan menurut hukum Indonesia)

5) Obyek HGU: Tanah Negara

6) Terjadinya (Ps.31): berdasarkan permohonan - penetapan pemerintah;
HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah (PP
24 tahun 1997, pasal 7 ayat 2 PP 40/1996)
7) Hapusnya (Ps.34):
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

jangka wkt berakhir, tidak diperbaharui

dihentikan krn tidak memenuhi syarat
dilepaskan
diacabut utk kepent umum;
diterlantarkan
tanahnya musnah
subjek haknya tidak memenuhi syarat (pasal 3 PP40/1996, jika subyek tdk
memenuhi syarat, dan dalam waktu satu tahun tidak dialihkan maka HGU
hapus karena hukum)

HAK GUNA BANGUNAN

Diatur : Ps. 35-40 UUPA
Pengertian (Ps. 35): hak utk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas
tanah bukan miliknya sendiri (berarti:tanah negara, tanah hak milik org lain)
Ciri-ciri:
-jangka wkt: 30 th20 th [Ps.35(1)(2)]
-dpt beralih dan dialihkan [Ps35(3)]
-wajib didaftarkan (Ps.38)
-dpt dibebani hak tanggungan (Ps.39)
Subjek haknya (Ps.36):
1. WNI
2. Badan hukum Indonesia

HAK GUNA BANGUNAN

Cara terjadinya (Ps 37 UUPA):
- tanah negara: penetapan pemerintah
- tanah HM: perjanjian otentik
Hapusnya (Ps. 40 UUPA):
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

Jangka waktu berakhir

dihentikan krn tidak memenuhi syarat;
dilepaskan oleh subyek haknya;
dicabut utk kepentingan umum;
diterlantarkan;
subjek haknya tidak memenuhi syarat
tanahnya musnah;

HAK PAKAI
(HP): pasal 16 ayat 1Ps. 41-43, 49(2), 50(2), 52
Pengertian:
hak menggunakan dan/atau memungut hasil di atas tanah negara
(berdasarkan penetapan pemerintah) atau tanah milik org lain (berd.
perjanjian)
Subjek hak:
1.
2.
3.
4.

WNI;
Badan Hukum Indoensia;
WNA tinggal di Indonesia.
Badan Hulum Asing yang punya perwakilan di Indonesia.

Terjadinya:
1. di atas tanah negara: Penetapan pemerintah
2. di atas tanah milik: Perjanjian

Hak Pakai
Peralihannya:
1. Tanah negara: Dgn izin
2. Tanah hak milik: sesuai dgn ketentuan perjanjian
Hapusnya:
Jangka waktu berakhir
Dihentikan karena tidak memenuhi syarat
Dilepaskan oleh subyek haknya
Dicabut untuk kepentingan umum
Tanahnya musnah

Hak Sewa Untuk Bangunan

Pasal 44, 45
Pengertian:
Hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan bangunan dengan membayar kepada
pemiliknya sejumlah uang sewa, yang dilakukan:
a. Satu kali atau pada tiap-tiap waktu tertentu
b. Sebelum atau sesudah tanahnya dipergunakan
Dengan tidak boleh disertai syarat-syarat yang
mengandung unsur pemerasan

Hak Sewa Untuk Bangunan

Subyek Hak:
1. WNI
2. WNA di Indonesia
3. BH Indonesia
4. BH Asing yang mempunyai perwakilan di
Indonesia

Hak Membuka Tanah

Memungut Hasil Hutan
Pasal 46
Subyek: WNI
- Perlu diatur dengan PP
- Dengan memungut hasil hutan, tidak
berarti memperoleh hak milik atas
tanahnya
Cttn: UU 41 tahun 1999 tentang Kehutanan

Hak Guna Air, PemeliharaanPenangkaran Ikan

Pasal 47
Pengertian:
Hak Memperoleh air untuk keperluan
tertentu dan/ atau mengalirkan air itu
diatas tanah orang lain
- Pelaksanaannya perlu diatur dengan PP
Ctt: UU no 7 tahun 2004 tentang SDAir, UU no 31 tahun 2004 yang
diubah UU 45 tahun 2009 tentang Perikanan, UU 16 tahun 1964
tentang Bagi HAsil Perikanan

Hak Guna Ruang Angkasa

Hak untuk mempergunakan tenaga dan
unsur dalam ruang angkasa guna
memelihara memperkembangkan
kesuburan B.A.R.A.
Perlu diatur PP
Catatan: UU no 30 tahun 2007 tentang Energi, UU no UU no 36 tahun
1999 tentang Telekomunikasi; PP 53 tahun 2000 tentang Spektrum
Frekuensi Radio dan Orbit Satelit

Hak Atas Tanah Bersifat Sementara

Pasal 53 ayat 1: Hak-hak yang bersifat sementara sebagai yang dimaksud
dalam pasal 16 ayat 1 ialah: Gadai, Usaha BAgi Hasil, Sewa Tanah
Pertanian dan Menumpang diatur untuk membatasi sifat-sifatnya yang
bertenangan dengan UU ini dan Hak-hak tsb. diusahakan hapusnya dalam
waktu yang singkat.
Dikatakan bersifat sementara, bukan jangka waktunya yang bersifat
sementara, tetapi hak-hak tsb. diusahakan hapusnya dalam waktu
yang singkat, untuk membatasi sifat2nya yang bertentangan dengan
UUPA
Pasal 24
Mengingat susunan masyarakat pertanian kita kiranya sementara waktu y.a.d.
masih perlu dibuka kemungkinan adanya penggunaan tanah oleh orangorang bukan pemiliknya (gadai, sewa, usaha bagi hasil) namun segala
sesuatu harus diselenggarakan menurut ketentuan2 per-uu-ngan untuk
mencegah hubungan yang bersifat penindasan silemah oleh sikuat. Dalam
arti tidak hanya didasarkan perjanjian para pihak.

HAK PENGELOLAAN

HPL = Beheer (sesuatu Departemen)

Dasar Hukum:
- PP 8 tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah Negara
- Penjelasan Umum II/ 2 UUPA : tidak menyebut secara ekspilisit ttg hak HPL; hanya
disebut: Negara dapat memberikan tanah dalam pengelolaan kepada suatu Badan
Penguasa....
- UUPA - UU 21/1997 ttg Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan: secara salah
memasukkan HPL sebagai hak atas tanah (HPL bukan termasuk hak atas tanah atau
hak perorangan, tetapi merupakan gempilan hak menguasai negara.
- PP 40/1996 (Psl 1): HPL adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

Subyek Hak:
1.
2.
3.
4.

Badan Otorita (mis. Badan Otorita Pelabuhan, Badan otorita Batam)

Perusahaan Negara
Perusahaan Daerah
Industrial estate

Catatan: Keppres 41 tahun 1996 tentang Kawasan Industri:areal industri - Industrial Estate atau Industrial Park harus memenuhi
2 ciri utama, yaitu :
1. Merupakan lahan yang disiapkan sudah dilengkapi prasarana dan sarana penunjang
2. Dalam pengelolaannya, terdapat suatu badan/manajemen pengelola (perusahaan) yang telah memiliki izin usaha sebagai
Kawasan Industri

Hak Pengelolaan (HPL)

Hak Penguasaan:
Untuk kepentingan sendiri Hak Pakai
Juga untuk diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga HPL
Pasal 3 PMDN no 5 tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketetnuan mengenai Penyediaan dan Pemberian
Tanah untuk Keperluan Perusahaan
Isi wewenang HPL :
1.
merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah
2.
menggunakan tanah utk keperluan pelaksanaan tugasnya/ usahanya
3.
menyerahkan bagian-bagian tanah tsb kpd pihak ketiga menurut persyaratan yang
ditentukan pihak pemegang, meliputi segi-segi peruntukan, penggunaan, jangka waktu dan
keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian H.A.T. dilakukan oleh pejabat yang
berwenang PMDN 1/1977 tentang Tata Cara dan Permohonan dan Penyelesaian
Pemberian Hak atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.
Catatan:
HPL tidak termasuk hak atas tanah, karena ia merupakan pecahan HMN
HPL dpt diberikan kpd pihak ketiga dgn HM, HGB atau Hak Pakai, namun pemberiannya dilakukan oleh
pejabat BPN yang berwenang, atas usul pemegang HPL ybs. Selama dibebani hak-hak atas
tanah ybs, HPLnya tetap berlangung; dan setalah jangka waktu hak-hak tsb berakhir, maka tanah
tsb kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya dari pemegang HPL ybs.
HPL didaftar dan diterbitkan sertifikat sbg tanda bukti haknya; tetapi sbg gempilan HMN, tidak dpt
dipindahkan tangankan, dan oleh krn itu, HPL tidak dpt dijadikan jaminan hutang; (itu sebabnya
UU 4/1996 tidak memasukkan HPL sbg salah satu objek hak tanggungan).

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMSRS)

Dasar Hukum
UU No 16 th 1985 ttg Rumah Susun; PP 4/1988 ttg Rumah Susun; Peraturan Ka BPN 2/1989 ttg Bentuk dan Tata Cara
Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun; Peraturan Ka BPN 4/1989 ttg Bentuk dan Tata Cara Pembuatan
Buku Tanah serta Penerbitan Sertifikat HMSRS; Paraturan DKI Jakarta 1/1991 ttg Rumah Susun di DKI Jakarta.
Pengertian:
HMSRS adalah hak yang bersifat perorangan dan terpisah, yang terdiri atas hak pemilikan atas satuan SRS ttt, dan juga hak
pemilikan atas bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama, yang semuanya merupakan satuan yg tidak
terpisahkan dengan satuan ybs (psl 8).
Bagian bersama: bgn-bgn rumah susun yang dimiliki bersama secara tidak terpisah oleh semua pemilik SRS dan diperuntukkan
bg pemakaian bersama, seperti lift, lorong, pondasi, atas bangunan, ruang utk umum, dsb;
Tanah bersama: sebidang tanah di atas mana dibangun/berdiri rumah susun ybs, yg sudah pasti status haknya, batas-batas dan
lausnya. Tanah ini merupakan hak bersama dari semua pemilik SRS dalam bangunan rumah susun ybs, dan bukan hanya
hak pemilik SRS yang ada di lantai dasar;
Benda bersama: benda dan bangunan yg bukan merupakan bgn dari bagunan gedung rumah susun ybs, tetapi berada di atas
tanah bersama, dan diperuntukkan bg pemakaian bersama, (mis. tempat ibadah, lapangan parkir, sport center, pertamanan,
tempat bermain anak-anak, dll). Benda-benda dan bangunan tsb juga merupakan milik bersama yg tidak terpisah dr semua
pemilik SRS.
Besarnya hak atas bagian bersama, tanah bersama dan benda berasma tsb, masing-masing didasarkan atas luas atau
nilai SRS ybs, pada waktu diperoleh pemiliknya utk pertama kali, yaitu yg disebut nilai perbandingan proporsional. Nilai
perbandingan proporsional ini juga menentukan besarnya imbangan kewajiban masing-masing pemilik SRS dlm membiayai
pengelolaan dan pengoperasian apa yang merupakan milik bersama di atas.
Tanah untuk Pembangunan Rusun
Rumah Susun hanya dpt dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB dan Hak Pakai yang diberikan oleh negara serta Hak
Pengelolaan.
SRS yang dibangun di atas tanah Hak Pengelolaan, ada kewajiban bagi Penyelenggara Pembangunan Rumah Sususn (PPRS),
utk menyelesaikan lebih dahulu pemberian HGB atau Hak Pakai di atas hak Pengelolaan tsb sebelum diperbolehkan
menjual satuan-satuan rusun ybs.

HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN (HMSRS)

Catatan: Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) bisa berupa BUMN, BUMD,
Koperasi, Badan Usaha Swasta yg bergerak di bidang pembangunan perumahan dan
Swadaya Masyarakat.
Yang bisa menjadi pemegang HMSRS
HMSRS, selain meliputi pemilikan secara individual SRS yg dibelinya, juga meliputi hak
bersama atas tanah bersama ybs. Maka dgn sendirinya pembeli sarusun, atau
pemegang HMSRS, harus memenuhi syarat utk menjadi pemegang hak hak atas
tanah bersama.
di atas tanah HM, subyek hak: perorangan WNI tunggal dan badan-badan hukum ttt
di atas tanah HGB, subyek hak: WNI tunggal, badan-badan hukum Indonesia (didirikan
menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia).
WNA, badan perwakilan asing yang berkedudukan di Indonesia, hanya dimungkinkan
kalau rumah susun tsb dibangun di atas tanah Hak Pakai.Jadi, kalau rumah susun itu
berada di atas tanah HM atau HGB, mereka hanya mungkin menggunakan sarusun
tsb atas dasar sewa dari PPRS, atau pemilik sarusun tsb.
Pendaftaran HMSRS
Setiap HMSRS harus didaftar sertifikat HMSRS, sebagai alat bukti untuk pemilikan
SRS-nya, juga sekaligus merupakan alat bukti hak bersama atas tanah bersama,
bagian bersama dan benda bersama ybs sebesar nilai perbandingan proporsionalnya.

HAK TANGGUNGAN
Dasar Hukum
UU Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah serta Benda-Benda yang Berkaitan dgn Tanah
(UUHT).
- UUHT pelaksanaan psl 51 UUPA (hak tanggungan dpt dibebankan pd Hak Milik, HGU dan HGB tsb.,/ ps 25, 33, dan ps 39,
diatur dgn undang-undang);
- UUHT menggantikan lembaga hipotik Buku II KUHPerd, sepanjang mengenai tanah dan crediet verband (yg diatur dlm s.
1908-542, sbgmana telah dirubah oleh S. 1937-190), yang ps 57 UUPA menyatakan masih tetap berlaku, sepanjang
belum UU yg diperintahkan oleh ps 51 belum lahir;
Cttn: HT hanya menggantikan hipotik sepanjang yang menyangkut tanah. Hipotik atas kapal laut dan pesawat udara tetap
berlaku;

Pengertian
Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah Hak Tanggungan adalah hak
jaminan yg dibebankan pada hak atas tanah sbgmana dimaksud dlm UUPA, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yg merupakan satu kesatuan dgn tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yg memberikan
kedudukan yg diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain (psl 1 no 1).
jadi unsur unsur hak tanggungan :

HT adalah hak jaminan utk pelunasan utang;

Objek HT adalah hak atas tanah sesuai UUPA;

HT dpt dibebankan atas tanahnya (hak atas tanah), juga berikut benda-benda lain yg merupakan satu
kesatuan dgn tanah itu;

Utang yg dijamin hrs suatu utang ttt;

Memberikan kedudukan yg diuatamakan terhadap kreditor-kreditor lain.

HAK TANGGUNGAN
Syarat Benda yg dijadikan jaminan:

dapat dinilai dengan uang

bersifat dapat dipindahtangankan ( untuk dapat dijual, jika debitor cedera janji)
Hak yang harus didaftar sesuai peraturan pendaftaran tanah (syarat publisitas).
memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.

Obyek Hak Tanggungan (psl 4 UUHT),

a)
HM, HGU, dan HGB (ps 25, 33, 39);
b)
HP di atas tanah negara (wajib didaftar dan menurut sifatnya dpt
dipindahtangankan);
c)
Bangunan Rumah Susun, dan HMSRS yg berdiri di atas tanah HM, HGB atau Hak
Pakai yg diberikan oleh negara
Catatan:
-

Hak Pengelolaan dan Tanah Wakaf tidak dpt dipindahtangankan. tidak dapat ditanggungkan
HGU dan HP di atas tanah negara dapat ditanggungkan. Hak Pakai yang diberikan kepada
instansi-instansi pemerintah, dan perwakilan asing, yang peruntukanya tertentu dan biarpun
didaftar, menurut sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, oleh karenanya tidak dapat dijadikan
objek HT.
HGB dan Hak Pakai di atas tanah hak milik yang didaftar dapat dibebani hak tanggungan.

Hak Tanggungan
Asas-Asas Hak Tanggungan
a. Kreditor pemegang HT mempunyai kedudukan yang diutamakan daripada kreditor-kreditor lain (ps 1
dan Penjelasan Umum)
jika debitor cedera janji, kreditor pemegang HT berhak menjual melalui pelelangan umum, tanah yg
dijadikan jaminan..., dgn hak mendahului dp kreditor-kreditor yg lain. Kedudukan diutamakan tsb tidak
mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hk yg berlaku.
b. HT tidak dpt dibagi-bagi (ps 2)
HT membebani secara utuh obyek HT, dan setiap bagian daripadanya. Dilunasinya sebagian utang tidak berarti
terbebasnya sebagian obyek HT dari beban HT, tetapi HT tetap membebani seluruh obyek HT untuk sisa
utang yang belum dilunasi.
Kecuali para pihak dalam Akta Pemberian Hak Tanggungannya memperjanjikan lain, dan sepanjang:

HT itu dibebankan atas beberapa hak atas tanah;

pelunasan utang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran, yang besar angsurannya sama dengan nilai
masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek HT, yang akan dibebaskan dari HT tsb,
sehingga HT itu hanya membebani sisa objek HT untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Pengecualian ini untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain
mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang semula menggunakan
kredit untuk pembangunan seluruh kompleks dan kemudian akan dijual kepada pemakai satu persatu,
sedangkan untuk membayarnya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang
bersangkutan (penjelasan pasal 2 ayat 2). Apabila Hak Tanggungan itu dibebankan pada beberapa hak atas
tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang berdiri sendiri
dan dapat dinilai secara tersendiri, asas tidak dapat dibagi-bagi ini dapat disimpangi asal hal itu diperjanjikan
secara tegas dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.

c. HT hanya dibebankan pada HAT yang telah ada (ps 8 ayat 2),
HAT yang baru akan dipunyai oleh seseorang di kemudian hari tidak dapat dibebani hak tanggungan.
d. HT dapat dibebankan atas tanah berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah tsb.(satu kesatuan
dengan tanah asas perlekatan)
e. HT dapat dibebankan pula atas Benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada di kemudian
hari (ps 4 ayat 4).
Misalnya benda-benda tsb baru akan ditanam (untuk tanaman) atau baru dibangun (untuk bangunan) di
kemudian hari, setelah HT itu dibebankan atas tanah tsb.
f. Perjanjian HT adalah perjanjian accessoir (ps 10 ayat (1) dan ps 18 ayat (1) dan Penjelasan Uumum butir 8)
Perjanjian HT bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, keberadaannya karena perjanjian utang piutang
(perjanjian induknya).
g. HT mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek hak tanggungan itu berada (asas droit de suite) (Ps 7)
Dengan asas ini maka HT tidak akan berakhir sekalipun objek HT itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab
apa pun. Karena asas ini, pemegang HT akan selalu dpt melaksanakan haknya dalam tangan siapa pun benda
itu berpindah.
Asas ini memberi kepastiam kepada kreditur mengenai haknya utk memperoleh pelunasan dari hasil penjualan
tanah yang menjadi objek HT bila debitor wanprestasi, sekalipun tanah yang menjadi objek HT itu (telah) dijual
oleh debitor (pemilik tanah yang merupakan pemberi HT) kepada pihak ketiga.
i. Hak Tanggungan wajib didaftarkan (ps 13)
untuk dapat diketahui pihak ketiga akan adanya pembebanan atas bidang tanah. Pendaftaran pemberian HT
merupakan syarat mutlak lahirnya HT tsb dan mengikatnya HT terhadap pihak ketiga.