PBL de Markt Voor Bedrijventerreinen (2015)

De markt voor
bedrijventerreinen
Uitkomsten van
onderzoek en beleid
De markt voor
bedrijventerreinen:
uitkomsten van
onderzoek en beleid
Redactie
Erwin van der Krabben, Cees-Jan Pen & Frank de Feijter
Februari 2015
Een samenwerking van
Radboud Universiteit
Platform31
Voorwoord
Peter Noordanus
De aanbevelingen van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrij
venterreinen (2009) staan centraal in dit boek. Als oud-voorzitter van de taskforce voorzie ik de bijdragen graag van een
kort voorwoord. Het is bij bedrijventerreinplanning in Nederland hollen of stilstaan. Waar de aanleiding voor de taskforce
naast het achterblijven van herstructurering vooral de overplanning van voor de kredietcrisis was, is de vraagstelling
vandaag de dag een totaal andere geworden. In dat opzicht is
het werk van de taskforce van meer geschiedkundige waarde en
dus per definitie gedateerd. Wat niet wegneemt dat achter
liggende gedachten en concepten nog steeds het doordenken
waard zijn.
Voor mij komt in de kern het advies van de taskforce op het
volgende neer:
Kies voor een secure vraaggerichte aanbodplanning op
regionaal niveau en
3 dring daarmee mogelijke overplanning
terug.
Begin daarbij met de ruimtelijke mogelijkheden die
bestaande bedrijventerreinen qua herstructurering bieden.
Kies voor regionale verevening voor wat betreft de grondkosten.
Prijs bij nieuw aanbod kosten van herstructurering (voor een
deel) in.
Waar het rapport van de taskforce verscheen in de tijd van de
euforie bij gebiedsontwikkeling in ons land, zijn de omstandigheden vandaag grondig anders. De vraag naar bedrijven
terreinen is drastisch gereduceerd. Grondbedrijven hebben
fors af moeten boeken en zitten op zwart zaad. De uitgifteprijzen staan onder druk en zowel de animo als de feitelijke
mogelijkheden voor regionale verevening zijn nauwelijks
aanwezig. Tot zover de taskforce. Met daarbij nog even de
kleine kanttekening dat het de staatssecretaris van Economische Zaken was die door de laatste rijksbijdragen aan bedrij-
De markt voor bedrijventerreinen
venterreinontwikkeling weg te bezuinigen als eerste de

handdoek in de ring wierp. Wat blijft is dan de relevantie van het
taskforceadvies voor de huidige praktijk van bedrijventerreinontwikkeling.
Ik zie drie punten:
1. Allereerst het voorkomen van onnodig ruimtebeslag. De
SER-ladder synchroon met het taskforceadvies ontwikkeld
en daarin ook overgenomen blijft een nuttig instrument
daarvoor, mits doordacht gebruikt, lettend op specifieke
vraagprofielen van verschillende typen bedrijvigheid.
2. Dan regionale aanbodprogrammering. Die blijft nodig. Paradoxaal genoeg misschien nu niet om overaanbod te voorkomen, maar juist om gelet op de zeer beperkte polsstok
van grondbedrijven te zorgen dat er waar nodig additioneel
aanbod komt.
3. Dan de noodzaak voor herstructurering: die blijft eveneens

nodig en actueel om te voorkomen dat in en rond de steden
verloederende brownfields ontstaan. De bekostiging van
deze economische stadsvernieuwing blijft echter een breinbreker van de eerste orde nu verevening en inprijzing van de
(onrendabele) kosten als perspectief achter de horizon
verdwenen zijn. Misschien is voor dit laatste element wel
opnieuw een taskforce nodig. Op Europees niveau wordt de
stedelijke problematiek immers opnieuw ontdekt en daar
hoort die economische stadsvernieuwing bij. Hier ligt voor
de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
als cordinerend bewindspersoon voor het project stad een
heldenrol.
Een boek als dit kan dat mede bevorderen.
Inhoud
P.7
1 Introductie:
de balans vijf jaar na
rapport THB
P.15
Deel I
De werking
van de markt
2 Een economische
analyse van de
bedrijventerreinenmarkt
7 Campusontwikkeling
P.109
P.119
8 Efficint
ruimtegebruik op
bedrijventerreinen
9 Naar een
planningsopgave
gericht op de
herstructurering
van bedrijventerreinen
P.131
P.17
P.41
3 Bedrijventerreinen:
marktprocessen,
marktinstituties en
marktuitkomsten
Deel II
Marktuitkomsten en
verklaringen
P.141
10 De financile
situatie rond
bedrijventerreinen
P.153
P.55
4 Verouderingsprocessen
op bedrijventerreinen
P.57
P.71
5 De effectiviteit van
herstructurering op
bedrijventerreinen
P.93
6 Private
investeerders bij
bedrijventerreinen
11 Ruimtelijke
concentratie van
economische
activiteit op
bedrijventerreinen
12 Besluitvorming
herstructurering
bedrijventerreinen
P.167
P.179
13 Werkgelegenheid op
bedrijventerreinen
P.191
Deel III
Evaluatie van beleid
P.193
14 Regionale
samenwerking als
voorwaarde voor
bedrijventerreinen
15 Verzakelijking en
beleid: waar staan we op
de kaart?
P.205
P.215
16 Werklocatie:
van vastgoedcomplex
naar kenniscomplex
P.227
17 Herstructurering:
een maatschappelijk
kader voor
investeringsbeslissingen
18 Tien jaar vakblad
Bedrijventerrein in vijf
reizen
P.239
Slot
P.249
P.251
19 Conclusies
en agenda voor
de toekomst
1Introductie:
de balans vijf jaar
na rapport THB
Erwin van der Krabben, Cees-Jan Pen & Frank de Feijter
1.1 Taskforce (Her)structurering

Bedrijventerreinen
In 2008 bracht de Taskforce (Her)structurering
Bedrijventerreinen (THB), onder leiding van de
heer Noordanus, op verzoek van het kabinet
(Tweede Kamer 2007-2008, 29435, nr. 73) een
advies uit over een herijking van het beleid
gericht op de ontwikkeling van nieuwe en
herstructurering van bestaande bedrijven
terreinen (THB, 2008). Aanleiding voor de instelling van de taskforce was een vrij breed
gedragen onvrede met het bedrijventerreinenbeleid dat door gemeenten en provincies werd
gevoerd en de uitkomsten daarvan. De THB vat
de problematiek als volgt samen (THB, 2008: 2):
Te snelle veroudering van bedrijventerreinen (functionaliteit, representativiteit,
ontsluiting), met als gevolg sociale en
economische marginalisering, inefficint
ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid.
Te ruim en goedkoop aanbod van nieuwe

uitleglocaties, die uitnodigen tot een vlucht
van de bestaande bedrijventerreinen en
nodeloos ruimtebeslag in de hand werken.
Onvoldoende vraaggestuurd en dus gedifferentieerd terreinaanbod, met als gevolg
een suboptimaal vestigingsklimaat en een
bijdrage aan de te snelle veroudering.
Vaak matige ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van nieuwe bedrijventerreinen.
De oorzaken van deze problemen liggen,
opnieuw volgens de THB, in:
De structuur van de bedrijventerreinenmarkt; de gemeente zijn daarop de dominante aanbieder; professionele
vastgoedontwikkelaars en beleggers
spelen nauwelijks een rol.
De zwakke ruimtelijke regie op regionaal

niveau, zowel bij de planning en programmering als bij de uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid.
De financile voorwaarden om de decennialange scheefgroei in de bedrijventerreinenmarkt ongedaan te maken en de
prioriteiten die bij de inzet van financile
middelen moet worden gesteld.
Opvallend genoeg is er nauwelijks discussie

geweest over de bevindingen van de THB, of
de verwachtingen realistisch waren, of over de
rol van diverse overheden. De onvrede uit het
Taskforcerapport werd kennelijk breed
gedeeld. Overigens werd die onvrede over de
markt voor bedrijventerreinen en het bedrijventerreinenbeleid in Nederland in het
verleden al vaker geuit (en in beleid omgezet).
Daarbij kan gedacht worden aan het in de jaren
negentig van de vorige eeuw genitieerde
beleid om nauwkeuriger de ruimtebehoefte
voor bedrijventerreinen in te schatten (Ministerie voor Economische Zaken, 1994), toen
nog vanuit de gedachte dat in een aantal
regios onvoldoende ruimte werd gereserveerd
voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen.
Rondom de eeuwwisseling werd er bovendien
beleid genitieerd gericht op het promoten van
zorgvuldiger en intensiever ruimtegebruik op
bedrijventerreinen. Dit resulteerde in de zogenaamde SER-ladder. Ook waren er al eerder
initiatieven van het Rijk gericht op het
aanpakken van veroudering op bedrijven
terreinen (StiREA- en Topper-regeling).
Een andere verklaring voor de in verhouding
grote beleidsmatige en politieke aandacht
voor de problematiek op bedrijventerreinen in
Nederland vormt ongetwijfeld ook de traditioneel sterke rol van het Rijk in de ruimtelijke
ordening. Dit vormde in 2008 ook de aanleiding om te kiezen voor een nationale aanpak
van het bedrijventerreinenprobleem. Zoals

bekend is die betrokkenheid van de Rijksoverheid in de afgelopen jaren een stuk kleiner
geworden, tot vrijwel nul, met belangrijke
consequenties voor de doorzetting van het
nationale bedrijventerreinenbeleid (waarover
hieronder meer).
De maatschappelijke opinie in Nederland lijkt
af te wijken van die in het buitenland. De
geconstateerde problemen met bedrijventerreinen vinden we in ons omringende landen
ook, maar ze vormen daar nauwelijks aanleiding tot ingrijpen door de overheid. Waarschijnlijk is men in die landen de opvatting
toegedaan dat bedrijventerreinen nu eenmaal
niet de meest aantrekkelijke gebieden zijn in
het stedelijke landschap, maar tegelijk ook een
soort noodzakelijk kwaad. In het buitenland
worden bedrijventerreinen over het algemeen
pas als een probleem gezien nadat ze ver
worden zijn tot zogenaamde brownfields: niet
meer in gebruik zijnde voormalige bedrijventerreinen waar sprake is van (grootschalige)
bodemverontreiniging en aanverwante problematiek.
De THB deed, op basis van haar bevindingen,
drie aanbevelingen in de vorm van strategische lijnen waarlangs een succesvolle aanpak
van de bedrijventerreinenproblematiek zou
moeten plaatsvinden. In de eerste plaats werd
gepleit voor een collectieve aanpak van de
achterstallige herstructureringsopgave voor
bedrijventerreinen (economische stads
vernieuwing). In de tweede plaats stelt de THB
voor om de ontwikkeling en het beheer van
bedrijventerreinen, herstructurering daaronder begrepen, te verzakelijken. De rol van de
(gemeentelijke) overheid als producent van
bedrijventerreinen zal kleiner moeten worden
en herstructurering moet op den duur gaan
behoren tot de normale, marktgestuurde
levenscyclus van bedrijventerreinen.
Ten slotte beveelt de commissie-Noordanus

aan om de planning en uitvoering van de
(her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in
een regionale arena te positioneren. Dit zijn
lovenswaardige ambities, maar wat is er sindsdien gebeurd? Zorgt de crisis voor een nieuwe
realiteit?
1.2 Convenant bedrijventerreinen

2010-2020
Het rapport en de adviezen van de THB zijn
zeer invloedrijk geweest. In 2009 onder
tekende de Rijksoverheid samen met de
provincies en de gemeenten het Convenant
Bedrijventerreinen 2010-2020 (Ministerie van
VROM, 2009). In het convenant zijn door de
toenmalige ministeries Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieu en Economische Zaken afspraken gemaakt met de
colleges van Gedeputeerde Staten van de
provincies op het gebied van regionale samenwerking en de ruimtelijke-planningsopgave
voor bedrijventerreinen. Deze afspraken zijn
dwingend met betrekking tot de beoogde
kwaliteit van bedrijventerreinen en gelden
voor zowel de provincies als haar gemeenten.
Het bedrijfsleven is weliswaar ook een deelnemende partij, maar blijft buiten het convenant.
In het convenant is voorzien in de volgende
taakverdeling. De Rijksoverheid heeft een
kaderstellende rol voor het economische
vestigingsklimaat en de ruimtelijke basiskwaliteit. Daarbij neemt het Rijk vooral zijn (financile) verantwoordelijkheid voor de noodzakelijk geachte inhaalslag om in de periode
2009-2020 15.800 hectare verouderde bedrijventerreinen te herstructureren, waarvan
6.500 hectare in de periode 2009-2013 in
uitvoering moet zijn gebracht. Voor deze
herstructureringsopgave heeft het Rijk financile middelen beschikbaar gesteld. Voor de
periode 2009-2013 ging dat in totaal om een
rijksbijdrage van ruim 400 miljoen euro (Minis-
terie van VROM, 2009). De provincies als

tweede partij in het convenant zijn aangewezen als de regisseurs van het interregionale
bedrijventerreinenbeleid. De gemeenten zijn
ten slotte de initiators, opstellers en uitvoerders van het bedrijventerreinenbeleid, binnen
regionale verbanden en binnen de gestelde
provinciale kaders.
Sinds 2009 zijn Rijk, provincies en gemeenten
voortvarend aan de slag gegaan met de uitvoering van de afspraken uit het convenant. De
regietaak is bij de provincies neergelegd. Die
provincies hebben invulling gegeven aan die
regierol door nieuw beleid vast te stellen met
betrekking tot de programmering en planning
van nieuwe bedrijventerreinen en door provinciale herstructureringsprogrammas op te
stellen aan de hand waarvan subsidieverstrekking voor de herstructurering van bedrijventerreinen plaatsvindt. De regionale ontwikkelingsmaatschappijen zijn actief betrokken bij de
uitvoering van deze programmas en via de
Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen
Nederland SKBN wordt de kennis verspreid en
gedeeld.
Het Rijk heeft zich de afgelopen jaren, naast
het beschikbaar stellen van financile
middelen voor herstructurering, vooral gericht
op het stimuleren van vernieuwing in de
aanpak van ontwikkeling, herstructurering en
beheer van bedrijventerreinen. De belangrijkste onderdelen van dat beleid waren:
Programma Mooi Nederland;
Bestuurlijke Werkgroep Uitvoerings
strategie (her)ontwikkeling bedrijven
terreinen, de zogenaamde
commissie-Jorritsma;
Roadmap Verzakelijking en praktijk
voorbeelden verzakelijking.
Alhoewel niet specifiek gericht op de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen (maar

meer op gebiedsontwikkeling algemeen) zijn
daarnaast nog relevant:
Reiswijzer Gebiedsontwikkeling;
Ladder voor duurzame verstedelijking
(voorheen SER-ladder);
Experimentenwet bedrijven
investeringszone;
1.3 Doel van het boek: vragen over

het beleid en de gekozen aanpak
Pilots stedelijke herverkaveling.
10
zowel over het functioneren van de markt als

over het in ontwikkeling zijnde nieuwe planningssysteem. In de afgelopen jaren is er veel
wetenschappelijk en beleidsevaluerend onderzoek gedaan naar het bedrijventerreinenbeleid
en de uitkomsten op de bedrijventerreinenmarkt. Het doel van dit boek is om die uitkomsten van al dat onderzoek in samenhang te
presenteren.
Mede ingegeven door de gewijzigde taakopvatting van het Rijk in de ruimtelijke ordening
heeft het Rijk inmiddels aangegeven vanaf
2013 geen geld meer beschikbaar te stellen
voor de aanpak van verouderde bedrijven
terreinen. Daarmee is feitelijk een vroegtijdig
einde gekomen aan het landelijke bedrijventerreinenoffensief. De overheden hoeven zich
vanaf 2013 ook niet meer te houden aan de
afspraken uit het convenant. Wat betekent dit
eigenlijk? Zijn we terug bij af of is het nu aan de
markt en de eigenaren om de opgaven met
een regisserende gemeente op te pakken?
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat er in het
bedrijventerreinenbeleid en in de uitkomsten
van dat beleid op de bedrijventerreinenmarkt
niets ten goede is gekeerd. Integendeel, we
hebben de indruk dat de praktijk drastisch is
gewijzigd en dat het zorgvuldige beheer van
bestaande terreinen hoger op de agenda staat
dan de aanleg van nieuwe terreinen. Het beleid
voor bedrijventerreinen zit in een fors cultuurveranderingsproces waarbij het plannings
systeem op de schop gaat. Dit geldt overigens
ook voor andere vastgoedmarkten zoals de
kantoren- en de winkelmarkt. Dit boek gaat
over die gewijzigde bedrijventerreinenpraktijk,
Een beleidsprogramma bedrijventerreinen van

een zo grote omvang, met inzet van een
aanzienlijke hoeveelheid overheidsgeld, capaciteit en tijd, roept uiteraard vragen op. Wij
komen tot vijf belangrijke vragen (die eigenlijk
bij elk beleidsprogramma gesteld kunnen
worden):
1. Is de door de THB opgestelde probleemanalyse, inclusief de veronderstelde
oorzaken van de problemen, juist en
verstandig?
2. Is de gekozen aanpak verstandig en effectief?
3. Was er ook een alternatieve aanpak mogelijk geweest waarmee de gestelde doelen
bereikt zouden kunnen worden?
4. Wat zijn de effecten van het gevoerde
beleid tot nu toe?
5. Wat zijn de themas en innovaties voor de
toekomst?
Die vragen vormen de opmaat voor dit boek,
zonder dat we overigens de illusie hebben dat
we die vragen volledig kunnen beantwoorden.
Wat we wel denken te kunnen, met de resul-
taten van het vele onderzoek dat de afgelopen

jaren is uitgevoerd door de bij dit boek
betrokken auteurs, is een flink aantal aspecten
van die vraagstellingen nader analyseren en
beantwoorden.
Alhoewel in opdracht van de THB wel enig
onderzoek is verricht naar de aard en omvang
van de problemen met het bedrijventerreinenbeleid en op de bedrijventerreinenmarkt was
het advies van de THB toch voornamelijk gebaseerd op de op dat moment geldende
inzichten in de problematiek. Die inzichten
werden overigens breed gedeeld. Niettemin is,
kort na het verschijnen van het THB-advies en
het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020,
nieuw wetenschappelijk en toegepast onderzoek gestart dat voor het merendeel betrekking had op de beantwoording van de
bovengenoemde vijf vragen. Dat onderzoek
werd uitgevoerd door onder meer universiteiten en kennisinstellingen, nationale platformorganisaties (IPO, VNG, NICIS/Platform31) en
adviesbureaus, deels met gelden beschikbaar
gesteld uit onderzoeksprogrammas (bijvoorbeeld het programma Kennis voor Krachtige
Steden) en deels direct gefinancierd door
betrokken overheden. In ieder geval voor een
deel van dat onderzoek geldt dat er een zekere
verwondering aan ten grondslag lag; verwondering over de klaarblijkelijke consensus over
de conclusies en aanbevelingen van de THB en
over de bereidheid van het Rijk om een groot
financieel budget beschikbaar te stellen voor
de uitvoering van de aanbevelingen, zonder
dat er naar onze mening veel bekend was
over nut en noodzaak van een dergelijke overheidsinvestering. Nu, enkele jaren later, in een
andere economische werkelijkheid, kunnen we
enigszins cynisch vaststellen dat het welhaast
ondenkbaar lijkt dat een dergelijk omvangrijk
budget beschikbaar zou worden gemaakt voor
welke ruimtelijke opgave dan ook.
Behalve dat het onderzoek waar we hierboven

aan refereerden (en dat in dit boek gepresenteerd zal worden) gerelateerd kan worden aan
de bovengenoemde onderzoeksvragen,
kunnen we het uitgevoerde onderzoek nog op
een andere manier indelen. In de eerste plaats
is een deel van dat onderzoek beschouwend
van aard en analyseert het vooral de werking
van de markt voor bedrijventerreinen. Door
toedoen van het THB-advies is veel nieuw overheidsbeleid genitieerd. Overheidsinterventies
grijpen in op een (genstitutionaliseerde) markt
van vraag en aanbod. In dit verband gaat het
om vraag en aanbod op de grondmarkt voor
bedrijventerreinen, vraag en aanbod op de
tweedehands- en nieuwbouwgebouwenmarkt
en vraag en aanbod op de beleggingsmarkt.
Inzicht in de werking van de markt kan
bijdragen aan het slimmer en effectiever
inzetten van die interventies.
In de tweede plaats is er onderzoek uitgevoerd
waarbij de bedrijventerreinenmarkt als een
bijzondere vastgoedmarkt wordt opgevat en
vaak ook in internationaal perspectief wordt
geplaatst. In dit onderzoek worden vragen
gesteld over de uitkomsten van de markt voor
bedrijventerreinen en de markt voor bedrijfsvastgoed. Bijvoorbeeld:
Hoe kunnen we het prijsverloop op de
grondmarkt voor bedrijventerreinen of op
de bedrijfsvastgoedmarkt verklaren?
Hoe komt het dat sommige bedrijven
terreinen sneller verouderen, terwijl andere
bedrijventerreinen uitstekend blijven
functioneren?
Onder welke voorwaarden investeren
marktpartijen in de ontwikkeling van bedrijventerreinen?
11
Welke factoren zijn van invloed op het ruimtegebruik van bedrijven op bedrijventerreinen?
De uitkomsten van deze onderzoeken bieden
eveneens aanknopingspunten voor de beleidspraktijk. Een beter inzicht in verouderingsprocessen op bedrijventerreinen helpt wellicht
om in de toekomst veroudering te voorkomen
of in ieder geval te reduceren. Inzicht in de
factoren die van invloed zijn op het investeringsgedrag van marktpartijen zou kunnen
helpen bij het vormgeven van het verzakelijkingsbeleid.
12
In de derde plaats is in de afgelopen jaren het

beleid op allerlei onderdelen gevalueerd. Zo is
er onderzoek gedaan naar de uitvoering van de
zogenoemde Topper-regeling, naar de resultaten van het Programma Mooi Nederland en
naar de pilots die zijn uitgevoerd om te experimenteren met verzakelijking in het kader van
de Roadmap Verzakelijking. Daarnaast is er,
met het oog op de concrete beleidspraktijk,
door de Stichting Kennisalliantie Bedrijfsterreinen Nederland een initiatief van de regionale ontwikkelingsmaatschappijen een
uitgebreid kennisdossier opgebouwd dat dient
als naslagwerk en inspiratiebron voor bedrijven
en gemeenten: Kennisdossier Bedrijventerreinen (Wesselink, 2012). Deze derde onderzoekslijn biedt waarschijnlijk de meest
concrete aanknopingspunten voor overheden
en bedrijven die hun strategie met betrekking
tot de (her)ontwikkeling en het beheer van
bedrijventerreinen willen vernieuwen.
Het boek is opgebouwd aan de hand van deze
drie onderzoekslijnen. Het doel van het boek is
in de eerste plaats om een overzicht te geven
van de resultaten van al dit recent uitgevoerde
onderzoek. Veel van het onderzoek is al elders
gepubliceerd, deels in onderzoeksrapporten
en deels in (soms minder toegankelijke) internationale wetenschappelijke tijdschriften en

proefschriften. Met dit boek beogen we de
onderzoeksresultaten niet alleen op een
toegankelijker wijze te presenteren, maar
tevens om de samenhang in het onderzoek te
laten zien. Zoals gezegd, een groot deel van
het onderzoek is genspireerd door het rapport
van de THB en het Convenant Bedrijventerreinen. Veel van het in dit boek gepresenteerde onderzoek gaat expliciet dan wel
impliciet in op de vragen die we hierboven
gesteld hebben over het nieuwe beleid. Het
boek is niet bedoeld als een kritiek op dat
beleid, maar wil nieuwe inzichten geven in de
werking van de bedrijventerreinenmarkt, de
uitkomsten van de markt en de effecten van
gevoerd beleid. Het onderzoek laat zien dat
sommige uitkomsten bevredigend zijn, maar
ook dat er bij sommige onderdelen van het
beleid vraagtekens kunnen worden gezet. Dit
wordt duidelijk in de afzonderlijke hoofdstukken. In het slothoofdstuk hebben we dat
nog eens proberen samen te vatten.
Ten slotte heeft dit boek ook tot doel om te
laten zien hoe beleid en (wetenschappelijk)
onderzoek met elkaar verbonden kunnen
worden. In de afgelopen jaren is in Nederland
veel ruimtelijk-economisch wetenschappelijk
onderzoek uitgevoerd in diverse, deels met
zogenaamde BSIK-gelden (aardgasbaten) gefinancierde onderzoeksprogrammas. Het is niet
altijd eenvoudig om de resultaten van dit
wetenschappelijk onderzoek te verbinden met
en bruikbaar te maken voor de beleidspraktijk.
De eisen die worden gesteld aan wetenschappelijke publicaties en proefschriften maken dit
onderzoek er vaak niet toegankelijker op voor
een breder publiek dan de academische
wereld. Toch willen we met dit boek ook rekenschap geven van nut en noodzaak van het
uitgevoerde bedrijventerreinenonderzoek en
daarmee de toegankelijkheid van dat wetenschappelijk onderzoek vergroten. Of dat gelukt

is moet u als lezer uiteraard zelf beoordelen.
Vanuit de wetenschap en Platform31 ligt er
daarnaast een verantwoordelijkheid de
bestaande kennis en werkende inzichten
handzaam te bundelen voor lokale en regionale publieke en private professionals die
momenteel worstelen met de vraag hoe
bestaande terreinen hun waarde kunnen
behouden en hoe je ondanks de zeer beperkte
middelen toch de kwaliteit van gebieden in
stand kunt houden c.q. verhogen. De recente
Evaluatie Rijkspilots verzakelijking bedrijventerreinen (2013) toont klip en klaar aan dat
gemeenten, eigenaren en ondernemers aan
de slag moeten om ervoor te zorgen dat al
hetgeen de afgelopen jaren in gang is gezet
verder wordt gebracht. Er wordt lokaal hard
gewerkt aan beheer en onderhoud, parkmanagement, invulling nieuwe rol moderne overheid (anno 2013), meer betrekken en
aanspreken eigenaren, meer vraaggericht
werken en gaan voor meer regionale schaarste.
Het boek is bedoeld voor iedereen die inhoudelijk is genteresseerd in het beleidsveld
bedrijventerreinen. In de eerste plaats voor
beleidsverantwoordelijken en uitvoerders
binnen gemeentelijke en provinciale organisaties en binnen het Rijk. In de tweede plaats
voor onderzoekers, adviseurs en studenten die
actief zijn in, dan wel belangstelling hebben
voor bedrijventerreinen en bedrijventerreinenbeleid. Ten slotte denken we dat het boek ook
interessant kan zijn voor ruimtelijke ordenaars
en ruimtelijke economen die buiten het
beleidsveld bedrijventerreinen werkzaam zijn.
Voor hen geeft het boek inzicht, zo denken wij,
in de wisselwerking tussen beleid, de werking
van een vastgoedmarkt en de uitkomsten van
die vastgoedmarkt.
1.4 De bijdragen in het boek

De hoofdstukken in het boek zijn ingedeeld in
drie delen. Deel I gaat over de werking van de
markt. Deel II gaat over marktuitkomsten.
DeelIII bevat bijdragen die vooral gericht zijn
op de evaluatie van het beleid.
We denken dat we met het boek en de
bijdragen van de auteurs een fors deel van het
recente onderzoek naar bedrijventerreinenbeleid en de bedrijventerreinenmarkt presenteren, maar het geeft zeker geen volledig
overzicht. Zo wordt er bijvoorbeeld door
adviesbureaus veel onderzoek gedaan in
opdracht van bijvoorbeeld provincies en
gemeenten en doen die overheden zelf
natuurlijk ook onderzoek (bijvoorbeeld in de
zin van monitoring van de markt). Van de
inzichten en kennis uit die onderzoeken
kunnen we hier slechts een beperkt deel laten
zien. Verder is het boek een momentopname.
We hebben ons vooral gericht op onderzoek
dat is uitgevoerd tussen 2008 en 2013. Een
deel van de onderzoeken die gepresenteerd
worden heeft betrekking op een onderzoeksperiode die al enkele jaren terug in de tijd ligt.
Dat betekent dat de data waarmee gewerkt
wordt niet up-to-date zijn. Voor de argumentatie heeft dit echter nauwelijks of geen consequenties.
13
Inleiding
1. Erwin van der Krabben, Cees-Jan Pen &
Frank de Feijter: Introductie: de balans vijf
jaar na rapport THB
13. Joris Knoben, Anet Weterings & Hans van

Amsterdam: Werkgelegenheid op bedrijventerreinen
Deel III Evaluatie van beleid

Deel I De werking van de markt
2. Barrie Needham, Erwin van der Krabben &
Huub Ploegmakers: Een economische
analyse van de bedrijventerreinenmarkt
3. Erwin Van der Krabben & Edwin Buitelaar:
Bedrijventerreinen: marktprocessen,
marktinstituties en marktuitkomsten
14. Esther Geuting, Peter van Geffen, Evert-Jan

de Kort & Guido van der Molen: Regionale
samenwerking als voorwaarde voor bedrijventerreinen
15. Bart Pasmans & Cees-Jan Pen: Verzakelijking en beleid: waar staan we op de kaart?
16. Theo Fllings: Werklocatie: van vastgoedcomplex naar kenniscomplex
Deel II Marktuitkomsten en
verklaringen
4. Jasper Beekmans: Verouderingsprocessen
op bedrijventerreinen
5. Huub Ploegmakers: De effectiviteit van
herstructurering op bedrijventerreinen
14
17. Jan Schuur: Herstructurering: een maatschappelijk kader voor investeringsbeslissingen

18. Jan-Willem Wesselink: Tien jaar vakblad
Bedrijventerrein in vijf reizen
6. Bart Pasmans: Private investeerders bij

bedrijventerreinen
Slot
7. Henk-Jan Kooij: Campusontwikkeling
19. Erwin van der Krabben & Cees-Jan Pen:

Conclusies en agenda voor de toekomst
8. Erik Louw: Efficint ruimtegebruik op

bedrijventerreinen
9. Han Olden: Naar een planningsopgave
gericht op de herstructurering van bedrijventerreinen
10. Jacques van Dinteren: De financile situatie
rond bedrijventerreinen
11. Friso de Vor: Ruimtelijke concentratie van
economische activiteit op bedrijventerreinen
12. Kjell-Erik Bugge: Besluitvorming herstructurering bedrijventerreinen
Deel I
De werking
van de markt
16
2 Een economische
analyse van de
bedrijventerreinenmarkt
Barrie Needham, Erwin van der Krabben & Huub Ploegmakers
2.1Inleiding
Bedrijventerreinen worden ontwikkeld zodat
bedrijven de ruimte grond en gebouwen
hebben die zij nodig hebben voor het produceren van goederen en diensten. Deze ruimte
is een onmisbare productiefactor voor alle
bedrijven en er zijn vele manieren waarop zij
deze kunnen verkrijgen:
A. het bedrijf (als eindgebruiker) kan een
gesoleerde bouwkavel kopen en daar zijn
eigen gebouw op neerzetten;
B. het bedrijf kan een bouwkavel kopen
gelegen op een groter terrein met andere
kavels bedoeld voor productie, die eerder
door een organisatie zijn aangekocht en
bouwrijp gemaakt om ze als bouwkavels
aan te kunnen bieden. Het bedrijf bouwt
zijn eigen gebouw dan op die bouwkavel;
C. een bedrijf kan een gebouw kopen of

huren (of leasen) dat door een andere
organisatie is gebouwd op een gesoleerde
bouwkavel;
D. een bedrijf kan een gebouw kopen of
huren (of leasen) dat door een andere
organisatie is gebouwd op een bouwkavel
gelegen op een groter terrein met andere
kavels bedoeld voor productie.
Mogelijkheden (A) en (C) betreffen gesoleerde
stukken grond en vallen buiten de categorie
bedrijventerreinen. Mogelijkheden (B) en (D)
betreffen bedrijventerreinen. Voor de activiteit
ontwikkeling van bedrijventerreinen tellen we
gevallen die onder (D) vallen alleen mee als het
gebouw dat door het bedrijf wordt aangekocht
nieuw is en niet eerder is gebruikt (dat wil
zeggen dat we gevallen waarin een bedrijf een
bestaand gebouw aankoopt buiten beschou-
17
wing laten, want in zulke gevallen is er geen

sprake van ontwikkeling).
Het ontwikkelen van bedrijventerreinen is
daarom een activiteit waarbij:
grond en gebouwen,
als een onderdeel van een gentegreerd
complex (een bedrijventerrein dat bestaat
uit een groot aantal bouwkavels die worden
gebruikt door een groot aantal bedrijven),
seerde wereld. Er bestaan echter grote

verschillen tussen instituties in verschillende
landen, en er kunnen zich binnen een land
grote geografische en economische
verschillen in marktomstandigheden voordoen. Daarom worden in paragraaf 2.6 de
verschillen in de praktijk van de ontwikkeling
van bedrijventerreinen op selectieve wijze
uiteengezet aan de hand van voorbeelden uit
verschillende landen.
ontwikkeld worden om door bedrijven te

worden gebruikt voor hun eigen productie,
2.2 De vraag naar grond en

gebouwen van de eindgebruikers
ongeacht wie deze ontwikkeling uitvoert.
Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven

die bepaalde soorten goederen en diensten
produceren. Het is gebruikelijk om het concept
te beperken tot terreinen die bepaalde soorten
bedrijven huisvesten, met name bedrijven in
de industrie en de logistiek. De reden hiervoor
is het feit dat deze bedrijven een locatie willen
met specifieke locatiekwaliteiten (zie hieronder). Een van de belangrijkste hiervan is een
goede bereikbaarheid met de auto en genoeg
parkeerruimte de bereikbaarheid voor
klanten (bezoekers) is meestal niet erg belangrijk. Bedrijven uit sommige andere sectoren
zijn echter ook op zoek naar deze kwaliteiten
en willen ook graag een locatie op een
bedrijventerrein, vooral wanneer grond daar
goedkoper is dan op alternatieve locaties, zoals
in een stadscentrum. Soms ziet men op een
bedrijventerrein dus autoshowrooms, supermarkten, groothandels en kantoren. Voor deze
beschrijving beperken wij onszelf echter tot de
bedrijven die zich traditioneel gezien vestigen
op bedrijventerreinen, bedrijven gericht op
industrie en logistiek. We beginnen daarom
met een onderzoek naar wat dit soort
bedrijven precies zoekt op een bedrijventerrein: wat is hun vraag naar ruimte (grond en
gebouwen) als productiefactor?
Hieruit volgt dat er bij het ontwikkelen van

bedrijventerreinen niet alleen rekening
gehouden dient te worden met het aanbieden
van grond, maar ook met het aanbieden van
gebouwen.
18
Deze beschrijving van de ontwikkeling van

bedrijventerreinen is als volgt opgebouwd.2 In
paragraaf 2.2 en 2.3 wordt respectievelijk de
vraag naar en het aanbod van grond en
gebouwen op bedrijventerreinen uiteengezet.
In paragraaf 2.4 worden de mogelijke manieren
waarop bedrijventerreinen kunnen worden
ontwikkeld besproken. In paragraaf 2.5 wordt
de vraag behandeld waarom overheden de
ontwikkeling van bedrijventerreinen zouden
willen benvloeden. Dit hoofdstuk betreft een
globale beschrijving die van toepassing is op
alle landen in de ontwikkelde, gendustrialiseerde wereld. Voor een aantal van deze
punten variren de praktijken sterk; binnen
landen maar vooral tussen verschillende
landen. We verwachten weinig verschillen in de
technische vereisten van de bedrijven de
technische productiefunctie van een bedrijf in
een bepaalde sector zal immers niet sterk
variren binnen de ontwikkelde, gendustriali-
Grond heeft drie eigenschappen die belangrijk

zijn voor productie:
het vormt een fysieke drager (oppervlakte)
waar productie plaats kan vinden;
het biedt een locatie in relatie tot andere
bedrijven, arbeidskracht, markten en infrastructuur;
het geeft toegang tot natuurlijke hulpbronnen zoals vruchtbaarheid en ruwe
materialen.
Deze laatste eigenschap is niet relevant voor
een hoofdstuk over de ontwikkeling van
bedrijventerreinen, omdat bedrijven in de
agrarische sector en de delfstoffenwinning
zich doorgaans niet op een bedrijventerrein
vestigen. Deze eigenschap van grond
toegang geven tot natuurlijke hulpbronnen
wordt daarom niet verder besproken.
De vraag van een bedrijf naar grond als

fysieke drager van het productieproces
Grond als oppervlakte is in de industrie-, transport- en dienstensectoren (in tegenstelling tot
in de landbouw) geen productiefactor, omdat
het niet getransformeerd wordt: het blijft
onveranderd door de productie die erop
plaatsvindt. Desalniettemin weten we dat
productie niet plaats kan vinden zonder grond:
alle productie moet ergens plaatsvinden. De
bijdrage die grond levert aan productie is dat
grond een plek biedt: zonder plek is er geen
productie mogelijk. Productie kan echter meer
of minder intensief plaatsvinden op die grond.
Hoewel grond onmisbaar is, kan die dus deels
vervangen worden door de inzet van andere
productiefactoren. Dit legt de focus op de
technische mogelijkheden voor de substitutie
van grond door andere productiefactoren.
De mate van substitutie kan worden weergegeven door de technische productiefunctie

van het bedrijf, die de relatie bepaalt tussen
het productievolume en een specifieke combinatie van grond (G) en andere productiefactoren (F gemeten in fysieke eenheden).
Uit deze relatie kunnen de consequenties van
het vervangen van grond door andere
productiefactoren worden afgeleid, gegeven
een bepaald productievolume. Een bedrijf dat
bijvoorbeeld kantoordiensten produceert kan
dezelfde productie genereren door grond te
vervangen door kapitaal. Dat wil zeggen: door
hogere dichtheden te hanteren. Een chemische fabriek kan in principe hetzelfde doen. De
mate van substitutie tussen grond en andere
productiefactoren kan dan worden uitgedrukt
in termen van de percentuele toename in
fysieke eenheden van andere factoren
(kapitaal en arbeid) die nodig is om hetzelfde
productievolume te garanderen op n
procent minder grond.
De werkelijke combinatie van grond en andere
factoren die een bedrijf kiest zal afhangen van
de relatieve prijs van grond en die van andere
factoren: verondersteld kan worden dat een
bedrijf een combinatie kiest die het meest
efficint is gegeven deze prijzen. De economische waarde die een extra eenheid grond heeft
voor een bedrijf is de reductie in de kosten van
input van andere productiefactoren, die mogelijk gemaakt wordt door die andere factoren te
vervangen door grond terwijl hetzelfde
productievolume wordt gehandhaafd. Grond is
echter onmisbaar voor productie: zonder
grond kan er niets geproduceerd worden.
Hoge grondprijzen in vergelijking tot de prijs
van andere productiefactoren zullen bedrijven
ertoe aanzetten om een combinatie van veel
kapitaal en weinig grond te kiezen. Grond kan
desondanks nooit helemaal vervangen worden
door kapitaal. Als substitutie moeilijk is (zoals
19
bij de chemische fabriek), worden de technische grenzen van het verhogen van de
productie-intensiteit op grond eerder bereikt
dan wanneer substitutie gemakkelijk is (zoals
bij het kantoorbedrijf).
20
De andere eigenschap van grond die de substitutie door andere productiefactoren beperkt,
is zijn immobiliteit. Als een bedrijf de productie
wil uitbreiden op hetzelfde stuk grond, kan het
dit doen door meer productiefactoren (F) op
dezelfde hoeveelheid grond (G) te plaatsen. Dit
betekent dat grond wordt vervangen door F
per geproduceerde eenheid. Maar er zijn
grenzen in hoever een bedrijf daarbij kan gaan
(zie hierboven). En als het bedrijf zou beslissen
om de input van grond te verhogen, kan dit
slechts in zeldzame gevallen marginaal gedaan
worden door grond aan te kopen die naast het
huidige terrein ligt (hoewel bedrijven er soms
voor kiezen om grond achter de hand te
houden zodat zij in de toekomst ruimte
hebben om uit te breiden). Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke efficintie van de
productie waarvoor gekozen wordt en voor de
beslissing om te verhuizen.
Stel dat een bedrijf, bij het aankopen van een
nieuw terrein, zou kiezen voor de beste (ruimtelijk meest efficinte) combinatie van G en F;
en dan groeit het bedrijf. Het kan nu niet langer
de beste combinatie van G en F kiezen. Een
bedrijf dat groei verwacht koopt dus aanzienlijke stukken grond aan omdat het die in de
toekomst nodig zal hebben (totdat de
verwachte groei is gerealiseerd, opereert het
met ruimtelijke inefficintie). Op lange termijn
is grond een variabele productiefactor, maar
op korte termijn is dit niet het geval. Er bestaat
duidelijk een wisselwerking tussen ruimtelijk
efficinte productie en verhuizen. Als het
productievolume verandert bij een bedrijf dat
altijd die hoeveelheid grond wil gebruiken die
ruimtelijk het meest efficint is, zal het moeten

verhuizen. Productie die niet het meest ruimtelijk efficint is brengt extra kosten met zich
mee, maar dat doet verhuizen ook. Hoe een
bedrijf handelt in een dergelijke situatie is
afhankelijk van hoe gemakkelijk grond kan
worden vervangen door andere productiefactoren. Als substitutie moeilijk is zoals
wanneer het bedrijf fors genvesteerd heeft in
specifieke machines en installaties die andere
bedrijven niet snel over zouden willen nemen
zal het bedrijf een verhuizing willen vermijden.
Het bedrijf zal bij het kiezen van een locatie
dus reservegrond aankopen en zal zich voor
langere tijd op dezelfde locatie vestigen. Als
vervanging gemakkelijk is kan het bedrijf ook
relatief gemakkelijk verhuizen en zal het dus
geen grond in reserve aanhouden.
Dit soort overwegingen vormt de basis van de
vraag naar grond van een bedrijf. Een bedrijf
beslist welk productievolume het wil bereiken,
kiest een combinatie van grond en andere
productiefactoren afhankelijk van de technische productiefunctie en de relatieve kosten,
leidt hieruit af hoeveel grond het wil en
vergroot dit mogelijkerwijs om de noodzaak
om te verhuizen uit te kunnen stellen, mocht
de productie sterker groeien dan verwacht. Dit
wordt bevestigd door een enqute over hoe
productiebedrijven beslissen hoeveel grond zij
aankopen bij het starten van een nieuwe
fabriek (Van Haveren et al., 1999). Het bedrijf
besluit welk productieproces het gaat
gebruiken, welk productieniveau het wil
bereiken en neemt vervolgens productieingenieurs in de arm om ontwerpen te maken
voor de productielijn, het gebouw dat nodig is
om deze lijn te huisvesten en de grond die
nodig is voor dit gebouw (inclusief buitenopslag- en parkeerruimte). Het bedrijf kan
meer grond aankopen dan is berekend, zodat
er reserves zijn voor mogelijke latere uitbreidingen.

Kennis over hoe bedrijven tot hun vraag naar
grond komen is van groot belang voor de
ontwikkeling van bedrijventerreinen. Als de
beslissing om een bedrijventerrein te ontwikkelen gebaseerd is op zuiver commercile
overwegingen, dan zal de ontwikkelaar de
huidige marktprijzen willen weten, maar zal hij
ook kennis willen vergaren over de prijselasticiteit van de vraag. Als andere factoren,
zoals een ambitie om de lokale economie te
stimuleren of om ervoor te zorgen dat er lokaal
geen tekorten ontstaan (zie paragraaf 2.5), ook
een rol spelen in het besluit om tot ontwikkeling over te gaan, zal de ontwikkelaar niet
alleen de prijselasticiteit van de vraag willen
weten, maar ook hoe ruimtegebruik en
productie zich tot elkaar verhouden, wat de
relatie is tussen ruimtegebruik en werkgelegenheid en hoe de prijs van grond deze
verhoudingen zou kunnen benvloeden.
Theoretisch gezien wordt de prijselasticiteit
van de vraag naar grond bepaald door de vier
regels van afgeleide vraag zoals deze voor het
eerst door Marshall (1890) zijn geformuleerd.
Volgens deze regels wordt de elasticiteit van de
vraag naar een productiefactor benvloed door
de elasticiteit van de vraag naar het eindproduct, de aanbodelasticiteit van de andere
benodigde productiefactoren, het gemak
waarmee productiefactoren elkaar kunnen
vervangen en het relatieve belang van de
factor. Marshall stelde dat hoe groter een van
deze vier elementen is, hoe groter de elasticiteit van de afgeleide vraag naar een factor is.
De elasticiteit van de vraag naar grond op
bedrijventerreinen is voor Nederland ingeschat
door het Centraal Planbureau (1999): het resultaat lag tussen 0,1 en -0,2. Dit is aanzienlijk
lager dan de elasticiteit van de vraag naar
grond bestemd voor woningbouw (rond de

-0,5, zie bijvoorbeeld Needham, 2000). De
reden hiervoor kan wellicht gelegen zijn in het
feit dat, in vergelijking met grond voor woningbouw, de grondkosten laag liggen in verhouding tot de kosten van andere productie
factoren.2 Met andere woorden: de vraag naar
grond van een bedrijf is niet erg gevoelig voor
de prijs van die grond. We zouden echter
verwachten dat de elasticiteit varieert afhankelijk van het gemak waarmee grond kan
worden vervangen door andere productie
factoren (zie boven en zie Marshalls vier
factoren).
Er is weinig theoretisch gefundeerde kennis
over de relatie tussen de ruimte die een bedrijf
nodig heeft en zijn productievolume en/of het
aantal arbeidsplaatsen. Deze kennis wordt
vooral ontleend aan de praktijk. Louw e.a.
(2011) hebben een inschatting gemaakt van
wat zij de ruimteproductiviteit de toegevoegde waarde per hectare van grond op
bedrijventerreinen noemen en hoe dit varieert
tussen regios in Nederland. Zij komen tot de
conclusie dat dit wordt benvloed door de
beschikbaarheid van grond op bedrijventerreinen: in regios waar het aanbod veel
hoger dan de vraag ligt, is de ruimteproductiviteit laag.
Vanuit de praktijk is er ook veel kennis over de
relatie tussen de ruimte die een bedrijf nodig
heeft en het aantal arbeidsplaatsen dat het
biedt. Dit kan gemeten worden als de dichtheid
(het aantal arbeidsplaatsen per hectare) of als
de inverse daarvan het aantal vierkante
meters grond dat het bedrijf gebruikt per
medewerker. In een groot aantal landen is
gedetailleerde kennis beschikbaar over deze
relatie (zie bijvoorbeeld. Morrison, 1997;
Thompson, 1997), hoewel de toepasbaarheid
van deze kennis beperkt is gezien het feit dat
21
dichtheden binnen een industrile sector sterk

kunnen variren (zie bijvoorbeeld Knoben &
Traa, 2008, p. 68-69). De elasticiteit van dit
ruimtegebruik is voor bedrijven op Nederlandse bedrijventerreinen statistisch afgeleid.
Dit is de verandering in ruimtegebruik die
geassocieerd wordt met een verandering van
1% in werkgelegenheid: hoe hoger de elasticiteit, hoe minder substitutie er is tussen grond
en arbeid. Deze elasticiteit is aanzienlijk hoger
voor bedrijven in de industrie en logistiek dan
voor bedrijven die actief zijn in consumentendiensten, zakendiensten of overheids- en
kennisdiensten (Weterings, Knoben & Van
Amsterdam, 2008: 49).
De vraag van een bedrijf naar grond als

een locatie
Locatie in relatie tot andere functies kan
bekeken worden op drie geografische schaalniveaus:
22
de locatie van het bedrijf in relatie tot de

stad (d.w.z. in termen van arbeid, andere
diensten en infrastructuur), wat we de
stedelijke locatie kunnen noemen;
de locatie op en binnen een bedrijven
terrein, wat we de microlocatie kunnen
noemen;
de regio waarin het bedrijf is gevestigd.
Het eerste schaalniveau is relevant voor de
keuzes die gemaakt worden over de locatie van
bedrijventerreinen en daarom wordt er hier
aandacht aan besteed. Het tweede schaalniveau is relevant als het bedrijf op een
bedrijventerrein gevestigd is: daarom is het
relevant voor dit hoofdstuk en wordt er hier de
nodige aandacht aan besteed. Het derde
schaalniveau zal niet apart behandeld worden.
De vraag naar stedelijke locaties betreft de

toegang die een bedrijf heeft tot de faciliteiten
binnen de stedelijke regio waarin het is gevestigd. Theoretisch wordt dit geadresseerd in
termen van behaviorale locatietheorie (voor
een toepassing van deze theorie op bedrijventerreinen, zie Van Steen (1995) en Dunse et al.
(2005)). In de praktijk is het voornamelijk een
kwestie van hoe bereikbaar een bedrijf is
binnen de stedelijke regio: als deze bereikbaarheid goed is, heeft het bedrijf gemakkelijk
toegang tot de arbeidskracht en alle andere
diensten die het nodig heeft, en zijn leveranciers en klanten, mochten zij het bedrijf ook
bezoeken kunnen het bedrijf bereiken.
Bereikbaarheid betekent tegenwoordig vooral
bereikbaarheid met de auto, hoewel bereikbaarheid met het openbaar vervoer ook nog
belangrijk kan zijn. Tegenwoordig willen
minder bedrijven een directe verbinding met
het spoor of met water, maar er is nog steeds
een grote vraag naar bouwgrond nabij zeehavens. Dit is de reden waarom vrijwel alle
recent ontwikkelde bedrijventerreinen langs
en dicht bij een open afrit van een snelweg of
hoofdverkeersader van hoge kwaliteit liggen.
De vraag van een bedrijf naar een locatie in
relatie tot andere bedrijven op hetzelfde
bedrijventerrein hebben we de vraag naar een
microlocatie genoemd. Er zijn weinig aanwijzingen dat bedrijven op hetzelfde bedrijventerrein veel zakelijke contacten met elkaar
onderhouden. Desalniettemin staat een bedrijf
niet onverschillig tegenover zijn buren op
hetzelfde terrein: de eigenaar van een autoshowroom zal zich niet naast een autosloperij
willen vestigen en een onderzoeksinstituut
niet naast een afvalverwerkingsbedrijf. Soort
zoekt soort. In de literatuur wordt dit
besproken in termen van localised externalities (zie De Vor en De Groot (2008) voor een
toepassing op bedrijventerreinen). Een ander
soort vraag naar microlocaties kwam in de

jaren negentig van de vorige eeuw op, toen
duurzaamheid een belangrijkere rol ging
spelen bij de ontwikkeling en exploitatie van
bedrijventerreinen en er voorstellen werden
gedaan om bedrijven die elkaars afvalproducten zouden kunnen gebruiken bij elkaar
te zetten op n terrein: de afvalproducten van
n bedrijf, zoals restwarmte, zouden als input
kunnen dienen voor andere, nabijgelegen
bedrijven. Dit wordt industrile ecologie
genoemd. Ten slotte kijken we hier naar de
vraag van een bedrijf naar grond op een
bedrijventerrein zelf. Ten eerste: waarom zou
een bedrijf liever een bouwkavel op een
gentegreerd terrein willen hebben dan een
gesoleerde bouwkavel? Het antwoord hierop
is wellicht deels een kwestie van beschikbaarheid: misschien voorziet het bestemmingsplan
wel in het ene soort kavels en niet in het
andere. Als beide beschikbaar zijn, heeft een
locatie op een gentegreerd terrein de
volgende voordelen:
het bedrijf kan de grond meteen aankopen
en hoeft niet eerst op zoek naar een
geschikt stuk grond en hoeft niet te onderhandelen met de eigenaar (de transactiekosten zijn laag);
de bouwkavels die op het terrein beschikbaar zijn, zijn specifiek ontworpen en bouwrijp gemaakt voor bedrijvigheid;
bij de ontwikkeling van gentegreerde
terreinen wordt vaak ook nieuwe infrastructuur aangelegd, en dit biedt het bedrijf
goede toegang tot bijvoorbeeld snelwegen;
de beperkingen die worden gesteld uit
oogpunt van ruimtelijke ordening zijn van
tevoren bekend en zijn zo gekozen dat ze
gunstig zijn voor bedrijfsmatige ontwikke-
ling. Zo hoeft het bedrijf bijvoorbeeld niet

bang te zijn dat omwonenden bezwaar
maken tegen overlast van zware vrachtwagens.
Ten tweede gaat het om de vraag of een bedrijf
op zoek is naar een bepaald soort bedrijventerrein. Terreinen worden vaak gesegmenteerd aangeboden: terreinen voor lichte
industrie, terreinen voor zware industrie,
terreinen voor gemengde kantoren en lichte
industrie, terreinen voor bedrijven in de logistieke sector, en zeer modieus terreinen
voor hightech. Bewijs is ruimschoots voorhanden dat sommige bedrijven hoge kwalteitseisen stellen aan hun directe omgeving: een
aantrekkelijk gebouw omgeven door andere
aantrekkelijke gebouwen, groenvoorziening,
goede parkeergelegenheid en toegankelijkheid voor vrachtwagens. Sommige
segmenten van de markt voor bedrijventerreinen bieden deze faciliteiten of garanderen dat deze kwaliteiten beschikbaar zullen
zijn. Sommige ontwikkelaars gaan nog een
stap verder en bieden faciliteiten voor gedeeld
gebruik aan: zwembad, fitnesscentrum, kinderopvang, restaurant, caf et cetera. Stockley
Park nabij Heathrow Airport in London is hier
een bekend voorbeeld van. Er is vraag naar dit
soort gesegmenteerde bedrijventerreinen,
maar die moet niet overschat worden. Zo zijn
er in Nederland bedrijventerreinen beschikbaar in veel segmenten.
Desondanks bieden de gemengde of industrie-terreinen verreweg de meeste werkgelegenheid (Weterings et al., 2008). De vraag
van een bedrijf naar bepaalde kwaliteiten van
het bedrijventerrein hangt altijd af van de prijs.
De ontwikkelaar weet dat hoe hoger de
kwaliteit van een bouwkavel is, hoe hoger de
prijs die hij ervoor kan vragen. Dit is een van de
redenen waarom gemengde terreinen in
23
Nederland zo populair zijn: een bouwkavel is

daar goedkoper dan op een terrein dat specifiek ontwikkeld is voor kantoren. Het is gebruikelijk om binnen een bedrijventerrein meer te
vragen voor een bouwkavel die zichtbaar is
vanaf de snelweg, omdat een bedrijf dat goed
zichtbaar is zijn naamsbekendheid kan
vergroten.
De vraag van een bedrijf naar gebouwen
24
Zoals hierboven is uiteengezet, kunnen grond

en gebouwen door productiebedrijven tot op
zekere hoogte vervangen worden door andere
productiefactoren. Maar de meeste bedrijven
op een bedrijventerrein zullen gebouwen
willen hebben: eigenlijk willen ze in de eerste
plaats een gebouw en de grond die eronder ligt
is niets meer dan een noodzakelijke voorwaarde om te kunnen beschikken over een
gebouw. Het is moeilijk om algemene
uitspraken te doen over het soort gebouw waar
vraag naar is, want dat hangt af van het productieproces van het bedrijf in kwestie. Desalniettemin kan een bedrijf de keuze hebben om te
vragen naar een gebouw dat exclusief voor
hem ontworpen is, of een gebouw dat ook door
andere bedrijven uit dezelfde sector of zelfs
nog breder gebruikt zou kunnen worden. Een
bedrijf dat bijvoorbeeld computerchips produceert, heeft zulke specifieke technische
vereisten dat het een gebouw wil hebben dat
om die vereisten heen is ontworpen, terwijl
een bedrijf in de logistieke sector efficint kan
werken vanuit een gebouw dat ontworpen is
voor alle bedrijven in de logistieke sector. Als
de eindgebruiker geen specifieke technische
vereisten heeft, kan het bedrijf financile overwegingen de doorslag laten geven: als het
bedrijf een gebouw wil dat speciaal voor hem
ontworpen is, bestaat het risico dat het geen
koper zal vinden mocht het zijn gebouw willen
verkopen: het gebouw is onverkoopbaar. Een
bedrijf dat dit risico wil vermijden is wellicht
tevreden met een multifunctioneel gebouw.

Hoe groot dit risico is hangt af van het relatieve
belang van het gebouw binnen de totale
kapitaalinvesteringen van het bedrijf. Een
vuistregel is: als de totale kapitaalinvestering
honderd eenheden is, dan is grond n
eenheid, zijn gebouwen negen eenheden, en is
al het andere kapitaal negentig eenheden. Met
deze verhoudingen weegt het risico dat een
gebruikt gebouw niet te verkopen is uiteraard
niet zwaar.
Een aspect dat hier mee samenhangt is hoe
het bedrijf zijn gebouw (en dus ook zijn grond)
wil financieren. De drie voornaamste mogelijkheden zijn kopen en bezitten, huren en (langlopend) leasen. Een mogelijke mengvorm
komt voor als een bedrijf een kavel pacht
(erfpacht) en daarop zijn gebouw laat bouwen.
Met het kopen van grond en gebouwen legt
een bedrijf kapitaal vast dat het wellicht liever
in zijn kernactiviteiten investeert. Maar bij
kopen is het bedrag dat genvesteerd wordt
van tevoren bekend en staat het vast. Bij huren
wordt geen kapitaal vastgelegd, maar de huurprijzen kunnen onverwacht veranderen en ook
zou de eigenaar het huurcontract kunnen
opzeggen. Bij een lease wordt er eveneens
geen kapitaal vastgelegd, de kosten zijn
gemakkelijker te voorspellen dan bij huren en
als het bedrijf (degene die leaset) wil verhuizen
voor het einde van de leaseperiode, kan het de
waarde van de resterende leaseperiode mogelijk doorverkopen. De keuze die een bedrijf
maakt (ervan uitgaande dat er een keuze is: dat
hangt ervan af of alle opties beschikbaar zijn)
hangt ook af van fiscale en boekhoudregels.
2.3 Het aanbod van grond en

gebouwen voor de eindgebruikers
De aanbieders van bouwrijpe grond op
bedrijventerreinen
De aanbieder van bouwrijpe grond moet redelijk kapitaalkrachtig zijn, want dat is noodzakelijk om een terrein met ontwikkelingspotentieel te kunnen identificeren, om dat
terrein te verwerven van de oorspronkelijke
eigenaar, om het te verkavelen en deze bouwkavels te voorzien van wegen en andere noodzakelijke infrastructuur, om ervoor te zorgen
dat het bestemmingsplan geschikt is voor het
type bedrijventerrein dat de ontwikkelaar voor
ogen heeft, om de voorfinanciering te kunnen
verzorgen, en om de kosten voor het tijdelijk
eigendom van de grond en de bijbehorende
risicos te kunnen dragen totdat de grond is
verkocht en de lening afbetaald. Er kunnen
zich specifieke problemen voordoen. Zo kan
de beoogde locatie voor het bedrijventerrein
bijvoorbeeld in het bezit zijn van een groot
aantal eigenaren. In een dergelijk geval wordt
het verwerven van het gehele terrein een
moeilijk en tijdrovend proces en daarmee ook
duur. Dit geldt voor zowel greenfield- (nieuw te
ontwikkelen) als brownfield-terreinen (voor
herontwikkeling). Als de locatie, of een deel
daarvan, is gelegen in bestaand stedelijk
gebied kunnen deze problemen worden verergerd door de noodzaak om niet alleen de
grond maar ook de verouderde gebouwen en
mogelijke andere eigendomsrechten aan te
kopen. Als eerdere grondgebruikers de grond
hebben vervuild, kan het daarnaast noodzakelijk zijn om de grond te saneren.
In de praktijk zijn er zowel commercile
(privaat, met een winstoogmerk) aanbieders
van bedrijventerreinen als niet-commercile
(publiek, niet noodzakelijk met een winstoogmerk) aanbieders. De commercile aanbieders
beperken zich meestal tot greenfield-ter
reinen, omdat de financile risicos verbonden

met de herontwikkeling van brownfieldterreinen voor hen te groot zijn. De nietcommercile aanbieders beperken zich
evenwel niet tot brownfield-terreinen, maar
ontwikkelen vaak ook greenfield-terreinen: in
dat opzicht zouden ze zelfs kunnen concurreren met commercile aanbieders. De
niet-commercile aanbieders zijn soms
gemeenten, soms samenwerkingsverbanden
tussen gemeenten en soms regionale overheidsinstanties. Het essentile verschil tussen
niet-commercile en commercile aanbieders
is dat de eersten willen ontwikkelen onder
omstandigheden die voor een commercile
aanbieder niet interessant zijn en dat ze financieel gezien in staat zijn dit te doen. Zij hoeven
geen winst te maken en kunnen het zich zelfs
veroorloven om verlies te lijden, zij hebben een
zogenaamde soft budget constraint . Waarom
zij dit zouden willen doen wordt beschreven in
paragraaf 2.5.
Niet-commercile aanbieders van bedrijventerreinen kunnen, naast de financile ruimte
om verlies te lijden, beschikken over bevoegdheden die commercile aanbieders ontberen.
Zo kunnen ze bijvoorbeeld overgaan tot onteigening of een zogenaamd voorkeursrecht
vestigen. Daarnaast kunnen zij de noodzakelijke wijzigingen in het bestemmingsplan doorvoeren. Door deze bevoegdheden loopt een
niet-commercile aanbieder minder risico op
vertraging en zijn de onzekerheden in het
planningsproces minder groot dan voor een
commercile aanbieder. In alle gevallen zal een
aanbieder pas beginnen met ontwikkelen als
hij een inschatting heeft gemaakt van de vraag
naar bouwgrond op bedrijventerreinen. Deze
inschattingen kunnen gebaseerd zijn op trendextrapolatie van recente uitgiftes, op enqutes
onder bedrijven, of op prognoses gemaakt aan
de hand van kwantitatieve modellen.
25
26
Ten slotte dienen er nog drie andere soorten

aanbieders genoemd te worden, hoewel zij
getalsmatig doorgaans niet van belang zijn.
Een hiervan is een tussenvorm van commercile en niet-commercile ontwikkelaar. Als
een niet-commercile aanbieder geen afnemers kan vinden van zijn grond, of in ieder
geval niet op korte termijn, komt het soms
voor dat een private organisatie de onverkochte grond aankoopt, omdat deze partij
denkt beter in staat te zijn om de grond te
verkopen: het financile risico gaat van de
niet-commercile aanbieder over op de
commercile aanbieder. Het tweede soort is
een bestaand bedrijf op een bedrijventerrein
dat grond overheeft en wil verhuizen of sluiten:
het wil zijn grond en gebouwen verkopen. Het
bedrijf kan de grond verkopen aan een
commercile aanbieder of aan een ander
bedrijf. Het derde soort aanbieder is een bedrijf
dat buiten een bedrijventerrein gevestigd is en
grond over heeft: het bedrijf kan ervoor kiezen
om deze grond te verkavelen en deze kavels
aan te bieden aan andere bedrijven. Op die
manier ontwikkelt het eerste bedrijf een
bedrijventerrein op zijn eigen grond. Hier
bestaan een aantal voorbeelden van, zoals een
bedrijf met staal- of koolmijnen dat zijn
productievolume drastisch heeft verlaagd,
maar wel wil profiteren van zijn grondbezit.
De aanbieders van nieuwe gebouwen op

bedrijventerreinen
Er zijn drie manieren waarop gebouwen
kunnen worden aangeboden. Bij de eerste
mogelijkheid zet een aanbieder van een stuk
grond een bedrijfsgebouw op de grond alvorens de kavel (grond + gebouw) op de markt
te brengen. Bij de tweede mogelijkheid wordt
een bouwkavel aangekocht door een ontwikkelaar die vervolgens een gebouw op de grond
zet waarna de kavel (grond + gebouw) op de
markt wordt gebracht. Bij de derde mogelijkheid koopt een bedrijf (de eindgebruiker) de
bouwkavel en laat hier vervolgens zijn eigen

pand op bouwen. In zowel het eerste als het
tweede geval heeft de aanbieder de keuze om
de grond en het gebouw te koop dan wel te
huur aan te bieden. Als het gebouw te huur
wordt aangeboden is het meestal zo dat een
ontwikkelaar het gebouw heeft laten bouwen
en vervolgens heeft doorverkocht aan een
vastgoedbelegger die de verhuur aan de eindgebruiker voor zijn rekening neemt of uitbesteedt.
Of men in de praktijk het eerste of het tweede
geval aantreft, hangt af van de prijzen en de
winstgevendheid in de grondmarkt enerzijds
en de vastgoedmarkt anderzijds. Als de winstgevendheid in de grondmarkt laag is, zullen
commercile ontwikkelaars geen bouwrijpe
grond aan willen bieden, maar liever de grond
met daarop een nieuw gebouw. In dit geval
zullen commercile ontwikkelaars dus grond
aan willen kopen die al bouwrijp is gemaakt
met het doel om daar hun gebouwen voor
verhuur of verkoop op te ontwikkelen. Als de
omstandigheden zo zijn dat de winstgevendheid in zowel de grond- als de vastgoedmarkt
laag ligt, zullen commercile ontwikkelaars
ook geen gebouwen aan willen bieden. Als
bouwrijpe grond zonder gebouwen wordt
aangeboden aan de eindgebruiker, betekent
dit waarschijnlijk dat het moeilijk is om winst te
maken op zowel de ontwikkeling van de grond
zelf als op het ontwikkelen van bedrijfsgebouwen. Als er onder deze omstandigheden
desondanks bedrijfsgebouwen aangeboden
worden aan de eindgebruikers, zal dit gedaan
worden door niet-commercile ontwikkelaars,
zoals (semi)publieke regionale ontwikkelingsmaatschappijen. In overige gevallen zijn het de
eindgebruikers zelf die opdracht geven tot de
bouw van hun eigen panden: ze kunnen het
ontwerp en de bouw zelf regelen of een
ontwikkelaar in de arm nemen die het pand

kant-en-klaar oplevert.
De relatie tussen de aangeboden

hoeveelheid en de prijs
Het besluit van een commercieel bedrijf om
grond en gebouwen aan te bieden wordt beinvloed door de verwachte opbrengsten, die op
hun beurt worden benvloed door de
verwachte prijzen die gevraagd kunnen
worden. Over het algemeen geldt: hoe hoger
de prijs, hoe hoger het aanbod. Een groot deel
van de toename in het aanbod van grond en
gebouwen voor bedrijvigheid is echter het
resultaat van investeringskeuzes van de
productiebedrijven zelf en niet de keuze van
commercile ontwikkelaars (zie paragraaf 2.6).
Investeringen in bedrijfsruimte worden
daarom in grotere mate benvloed door
toenames in het productievolume, de werkgelegenheid en voorraden (DiPasquale &
Wheaton, 1996; Ball, 1998). Voor niet-commercile aanbieders gaat de algemene regel eveneens niet altijd op. Een van de voornaamste
redenen waarom niet-commercile instanties
in deze markt actief zijn is juist het feit dat zij
het aanbod te laag vinden en het sociaal of
economisch onwenselijk vinden als de prijzen
zouden stijgen (zie paragraaf 2.5). In dergelijke
gevallen zullen bedrijventerreinen worden
aangeboden ondanks het feit dat de verkoopprijzen te laag liggen om commercieel aantrekkelijk te zijn. De ontwikkeling kan zelfs tot
verliezen leiden.
Dit kan verschillende perverse consequenties
hebben. Voor niet-commercile aanbieders
zijn er goede redenen om bedrijventerreinen
aan te bieden tegen prijzen die lager liggen dan
het bedrag dat bedrijven bereid zouden zijn
om voor deze locaties te betalen, maar als zij
de signaalfunctie van potentile marktprijzen
negeren, zou dit ertoe kunnen leiden dat ze
meer aanbieden dan strikt noodzakelijk is. Dat

wil zeggen, ze bieden zoveel aan en tegen
zulke lage prijzen dat bedrijven niet gestimuleerd worden om grond efficint te gebruiken.
Als dat op grote schaal en gedurende een
langere periode gebeurt, ontstaat er een markt
voor bedrijventerreinen waar de prijzen zo laag
liggen dat er geen commercile aanbieders
noch van grond, noch van gebouwen meer
aangetrokken worden. De niet-commercile
aanbieders hebben dan, tegen wil en dank, hun
eigen monopolie gecreerd.
2.4 Hoe bedrijventerreinen worden

ontwikkeld
Modellen voor ontwikkeling en
exploitatie van bedrijventerreinen
Aan de hand van de bovenstaande uiteenzetting van de mogelijke vormen die vraag en
aanbod aan kunnen nemen, kunnen de
volgende manieren waarop bedrijventerreinen
tot stand komen worden onderscheiden.
Welk type gekozen wordt hangt af van de
wensen van de vragende partij, de wensen van
de aanbieder, de prijzen ten tijde van de
ontwikkeling en de wettelijke mogelijkheden.
De eerste drie zijn hierboven besproken. De
wettelijke mogelijkheden kunnen belangrijk
zijn voor de keuze tussen kopen of huren. Als
het bedrijf weinig zekerheid heeft over de duur
van een huurcontract, loopt het het risico dat
het huurcontract beindigd wordt voordat het
gebouw, de machines en de installaties zijn
afgeschreven. Bedrijven zullen dan eerder
geneigd zijn om te kopen dan te huren
(typesB, C, E). Deze voorkeur zal nog sterker
zijn als de grondprijzen laag liggen, zoals in
Nederland het geval is. Een andere aantrekkelijke optie voor eindgebruikers is de mogelijkheid om voor een langere termijn te leasen en
de resterende leaseperiode aan een ander
27
Figuur 2.1. Modellen voor ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerreinen.
28
Activiteit
Grond
exploitatie
Bouwen van
het pand
Eindgebruiker
koopt of huurt
Gebouw
exploitatie
Onderhoud
en beheer van
gemeenschappelijke ruimtes
Type A
De eindgebruiker doet alles:

het gaat hier niet om een bedrijventerrein met meerdere eindgebruikers
Type B
Grondexploitant
Eindgebruiker
Eindgebruiker
heeft opdracht
gegeven om te
bouwen
Eindgebruiker
Grondexploitant
of vereniging
van eigenaren
Type C
Grondexploitant
Ontwikkelaar
Eindgebruiker
koopt
Eindgebruiker
Grondexploitant
of vereniging
van eigenaren
Type D
Grondexploitant
Ontwikkelaar
Eindgebruiker
huurt
Belegger/verhuurder
Grondexploitant
of de belegger/
verhuurder
Type E
Grondexploitant ontwikkelt ook het

gebouw
Eindgebruiker
koopt
Eindgebruiker
Grondexploitant
of vereniging
van eigenaren
Type F
Grondexploitant ontwikkelt ook het

gebouw
Eindgebruiker
huurt
Belegger/verhuurder
Belegger/verhuurder
Bron: Louw et al. (2009)
bedrijf door te verkopen, mocht het bedrijf

eerder willen verhuizen (types D, F). In zulke
gevallen zullen (institutionele) beleggers
grond en gebouwen voor bedrijvigheid een
aantrekkelijke investering vinden. Als de wet
leasen op lange termijn niet erkent (zoals in
Nederland het geval is), zullen eindgebruikers
waarvoor dit een aantrekkelijke optie zou zijn
geweest overgaan tot koop, waardoor de markt
voor huurpanden, en daarmee de kansen voor
commercile beleggers in dit soort panden,
wordt verkleind.
De praktische gevolgen van deze

verschillende modellen
De manier waarop bedrijventerreinen worden
ontwikkeld en beheerd kan belangrijke
gevolgen hebben voor het ontwerp en de
levensduur van een bedrijventerrein. Wat

betreft het ontwerp is het gemakkelijker om
architectonische samenhang te creren
wanneer alle gebouwen op het terrein door
dezelfde aanbieder worden ontwikkeld
(typesE en F). In een dergelijk geval zal het ook
gemakkelijker zijn om gedeelde faciliteiten
zoals een restaurant of een fitnesscentrum aan
te bieden. Met betrekking tot de levensduur is
de vraag wie er verantwoordelijk is voor het
onderhoud en beheer van de gebouwen en de
gedeelde ruimtes (wegen, beplanting,
gemeenschappelijke parkeerplaatsen)
cruciaal. Wanneer de verantwoordelijkheid
voor elk gebouw enkel en alleen bij de eind
gebruiker ligt (types B, C en E), kunnen de eindgebruikers voor een prisoners dilemma
komen te staan. De waarde van elk afzonderlijk
gebouw wordt namelijk tot op een zekere

hoogte benvloed door de onderhoudskwaliteit
van de andere gebouwen op het terrein. Als
n gebouw in verval raakt, vermindert dit de
waarde van de andere gebouwen. En de eigenaar van een gebouw zal niet geneigd zijn om
de kwaliteit van zijn eigen gebouw te onderhouden als het geld dat hij hierin stopt verloren
gaat doordat de omliggende gebouwen zijn
vervallen. Wellicht is er een vereniging van
eigenaren (bedrijven) opgericht om juist dit
probleem te ondervangen: maar dit soort
verenigingen zijn vaak zwak. Als alle gebouwen
in het bezit zijn van n partij een belegger
die ze verhuurt aan de bedrijven, type F is er
een grotere financile drijfveer om de kwaliteit
van alle gebouwen op een bedrijventerrein te
onderhouden.
Met name het onderhoud en beheer van de
gedeelde ruimtes is gevoelig voor verwaarlozing: en wie moet hier de verantwoordelijkheid voor nemen? Als de grondaanbieder een
publieke organisatie was (types B, C en D), kan
het zo zijn dat deze organisatie de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van deze
ruimtes voor de lange termijn op zich neemt.
Niemand zal echter ontkennen dat bij de
verdeling van publieke middelen bedrijventerreinen, vanuit politiek oogpunt, een relatief
zwakke positie innemen. Als er een vereniging
van eigenaren (bedrijven) is, zou deze de taak
op zich kunnen of willen nemen: maar men
bedenke hier opnieuw dat deze verenigingen
doorgaans zwak zijn. Type F biedt de hoogste
waarschijnlijkheid dat de gedeelde ruimtes
goed onderhouden en beheerd worden: alle
ruimtes blijven in eigendom van de belegger
en de kwaliteit van deze ruimtes benvloedt de
huur die de belegger kan vragen. Bij dit model
is de belegger bovendien niet alleen eigenaar
van de gezamenlijke ruimtes, maar ook van alle
gebouwen op het terrein: goed onderhoud en
beheer verhogen de waarde van het hele

terrein en de belegger kan hier zorg voor
dragen. Het zal dan ook niet verbazen dat de
bedrijventerreinen die de hoogste kwaliteit
bieden volgens dit model (type F) zijn ontwikkeld: er is n (commercieel) bedrijf dat de
grond koopt en bouwrijp maakt, er gebouwen
op zet, deze gebouwen verhuurt aan de eindgebruikers en zowel de gebouwen als de
gedeelde faciliteiten beheert. Hier staat tegenover dat dit de terreinen zijn waar de eindgebruikers het meest voor hun huisvesting
betalen!
Hoe goed het onderhoud en beheer ook
mogen zijn, het is niet waarschijnlijk dat een
bedrijventerrein voor zeer lange periodes
onveranderd blijft, alleen al omdat de technische eisen van de eindgebruikers veranderen. Als deze veranderen, is herstructurering
van het terrein noodzakelijk. Herstructurering
zal eerder nodig zijn als een terrein slecht
onderhouden en beheerd wordt, waardoor het
sneller veroudert. Herstructurering zal dus
eerder aan de orde zijn op terreinen die
worden ontwikkeld en beheerd volgens
typenB, C en E dan volgens typen D en F. Dit is
van maatschappelijk belang, omdat het maar
zeer de vraag is of een verouderd bedrijventerrein op een winstgevende manier geherstructureerd kan worden (zie ook paragraaf
2.5). Waar dit wel het geval is, betreft het
terreinen met een centrale ligging in het
stedelijk gebied, zoals dicht bij een centraal
station, waardoor de commercile waarde van
het terrein zo hoog ligt dat herstructurering
winstgevend is (Munneke, 2005; PBL, 2009). In
alle andere gevallen zal het terrein in zijn
verouderde staat blijven en daarmee de omgeving aantasten en schaarse grond verspillen,
of zullen er publieke middelen ingezet moeten
worden om het te herstructureren.
29
2.5 Waarom overheden

bedrijventerreinontwikkeling
zouden willen benvloeden
Het argument van de welvaarts
economie
30
Volgens de klassieke welvaartstheorie zijn

uitkomsten optimaal als er sprake is van een
perfecte markt. En overheidsingrijpen zal dit
op geen enkele manier kunnen verbeteren. In
dat geval zou de overheid niet moeten
ingrijpen in de markt voor grond en gebouwen
op bedrijventerreinen. De markt voor grond en
gebouwen op bedrijventerreinen voldoet, net
als in feite alle andere segmenten van de
gronden vastgoedmarkt (Evans, 2004;
Needham, 2006), doorgaans echter niet aan de
criteria die een perfecte markt mogelijk maken
(volledige concurrentie, volledige informatie
voor alle betrokkenen, toegang tot alle
markten, geen toe- en uittredingsbarrires,
geen transactiekosten en homogene
producten). In dit soort gevallen kan overheidsingrijpen noodzakelijk zijn om marktfalen aan
te pakken. Welvaartseconomen in de traditie
van Pigou (1920) zullen stellen dat wanneer de
markt faalt, de overheid zal moeten ingrijpen
om dit te corrigeren. De overheid reageert van
buitenaf op de markt en is dus min of meer
exogeen.
De klassieke reden voor overheidsingrijpen in
grondmarkten in het algemeen en in markten
voor grond voor bedrijvigheid in het bijzonder
zijn negatieve externaliteiten die voort kunnen
komen uit de ontwikkeling van (bedrijven)
terreinen. Typische externaliteiten die veroorzaakt worden door het ontwikkelen van
bedrijventerreinen zijn milieuoverlast,
verkeerseffecten en soms zelfs een negatieve
invloed op de waarde van gebouwen in omliggende gebieden. Ruimtelijke ordening en
milieuzonering zijn de meest ingezette
middelen om deze externaliteiten te vermin-
deren. Lokale overheden wijzen bepaalde

gebieden aan voor industrie- en bedrijfsfuncties en beperken de ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijven in andere
gebieden (woonwijken; binnensteden).
Bestemmingsplannen en bouwvergunningen
dienen als een controlesysteem om te garanderen dat gebieden ontwikkeld worden in
overeenstemming met het overheidsbeleid.
Daarnaast zou industrile productie op n
kavel de industrile productie op een aangrenzende kavel kunnen belemmeren. Zo wil
een bedrijf dat hightechelektronica produceert bijvoorbeeld liever niet gevestigd zijn
naast een grote chemische fabriek (zoals hiervoor al werd gesteld). Daarom voeren overheden doorgaans een milieubeleid dat
bijvoorbeeld n bedrijventerrein reserveert
voor high-techbedrijven (bijvoorbeeld op een
campus) en een ander terrein voor zware
industrie of bedrijven in de logistieke sector
(die vaak een grote verkeersaantrekkende
werking hebben). En in gevallen waar industrile ontwikkeling vanuit milieuoverwegingen
helemaal niet wenselijk is, kunnen overheden
milieuvergunningen gebruiken om deze
ontwikkeling te voorkomen.
Het argument van de institutionele

economie
In tegenstelling tot de welvaartseconomie gaat
de institutionele economie ervan uit dat de
markt gestructureerd wordt door overheden,
die eigendomsrechten zo vormgeven en
aanpassen dat deze markttransacties faciliteren en verbeteren. Markten zijn institutioneel en sociaal geconstrueerd. De relatie
tussen de actoren en instituties binnen een
markt is van wederkerige aard: de actoren
creren de instituties en de marktinstituties
benvloeden op hun beurt de actoren. Overheidsacties vormen een integraal onderdeel
van de markt en zijn daarmee endogeen (zie
ook hoofdstuk 3 van dit boek). Als marktuitkomsten ontoereikend zijn zou een verandering van de marktinstituties kunnen bijdragen
aan een betere uitkomst.
Vanuit dit institutioneel economische perspectief bespreken we hier een veelvoorkomend
voorbeeld van overheidsingrijpen, namelijk de
publieke ontwikkeling van bedrijventerreinen.
Er kunnen drie verschillende maar aanverwante redenen gegeven worden die overheidsingrijpen rechtvaardigen. Ten eerste zijn
de transactiekosten voor het produceren van
bedrijventerreinen erg hoog. Hieronder vallen
de plankosten, de kosten voor het vinden en
aantrekken van bedrijven die (delen van) het
bedrijventerrein willen kopen en rentekosten.
De plankosten kunnen erg hoog uitvallen,
omdat het verkrijgen van goedkeuring voor
een bestemmingsplan voor het ontwikkelen
van een bedrijventerrein vaak een erg ingewikkeld proces is de planvorming kan al snel zes
tot tien jaar in beslag nemen en soms zelfs
langer. Dit komt in alle segmenten van de
gronden vastgoedmarkten voor, maar vooral
in de markt voor grond voor bedrijvigheid, waar
plannen vaak omstreden zijn vanuit milieuoverwegingen (geluid, vervuiling, verkeer). De
kosten voor het vinden en aantrekken van
bedrijven die (delen van) het bedrijventerrein
kopen zijn hoog omdat bedrijventerreinen met
het oog op efficintie vaak worden ontwikkeld
op grote, gentegreerde terreinen (bedrijventerreinen met een oppervlakte boven de 100
hectare komen redelijk vaak voor). Op een
volledig uitgegeven bedrijventerrein met een
oppervlakte van 100 hectare kunnen 200 tot
300 bedrijven gevestigd zijn. Elke bouwkavel
moet apart verkocht worden aan een bedrijf.
Dit kan tot gevolg hebben dat het erg lang
soms zelfs langer dan twintig jaar kan
duren voordat alle beschikbare grond op een
bedrijventerrein is uitgegeven. Hierdoor zijn de
rentelasten vaak erg hoog, omdat de kosten

voor de ontwikkeling van ruwe bouwgrond tot
uitgeefbare kavels vaak aan het begin van het
project gemaakt worden, terwijl de inkomsten
uit de verkoop van de bouwrijpe grond pas veel
later binnenkomen.
Ten tweede zijn de eigendomsrechten niet
altijd bevorderlijk voor de private ontwikkeling
van bedrijventerreinen. De situatie in Nederland is hier een voorbeeld van. Hier staan de
eigendomsrechten de eindgebruiker niet toe
om, in geval van een langlopende leaseovereenkomst, de resterende leaseperiode
door te verkopen aan een ander bedrijf (mocht
het eerste bedrijf eerder willen verhuizen). In
zulke situaties is het huren van een pand voor
eindgebruikers wellicht minder interessant dan
het bezitten van een pand en wordt het voor
private ontwikkelaars minder interessant om
bedrijventerreinen te ontwikkelen. Doorgaans
(maar niet altijd; zie hieronder) verdienen
private ontwikkelaars geld door grond en
gebouwen te ontwikkelen, en niet met het
ontwikkelen van grond alleen. Dit leidt ertoe
dat het meestal gemeenten zijn die de
bedrijventerreinen aanbieden.
Ten derde raken overheidsinstanties soms
dusdanig betrokken bij het ontwikkelen van
bedrijventerreinen dat er een overschot aan
grond op bedrijventerreinen ontstaat, met als
gevolg een grote voorraad aan braakliggende
bouwkavels. Er lijkt sprake te zijn van een kipei-situatie. Zijn gemeenten op deze manier
betrokken omdat private ontwikkelaars niet
genteresseerd zijn in het ontwikkelen van
bedrijventerreinen? Of zijn private ontwikkelaars niet genteresseerd vanwege de zware
inmenging door lokale overheden, die leidt tot
overaanbod en relatief lage vastgoedwaardes?
In het laatste geval kan er een situatie ontstaan
waarbij marktpartijen niet zullen toetreden tot
31
32
dit marktsegment het ontwikkelen van grond

(en niet van gebouwen) vanwege de verminderde winstgevendheid. Private ontwikkelaars
hebben twee redenen om grond op bedrijventerreinen te ontwikkelen. Ten eerste kan het
ontwikkelen van grond op bedrijventerreinen,
onder bepaalde marktomstandigheden (zie
paragraaf 2.6), op zichzelf winstgevend zijn.
Ten tweede biedt het bezitten van grond op
bedrijventerreinen een private ontwikkelaar de
kans om er bedrijfspanden op te ontwikkelen
en daar geld aan te verdienen. In hoofdstuk 3
van dit boek wordt dit verder uitgelegd met het
concept van slecht gedefinieerde eigendomsrechten.
aangrenzende gemeente en zullen er daarom

voor zorgen dat bouwrijpe grond ruimschoots
voorhanden is op bedrijventerreinen. Waar we
deze paragraaf begonnen met het verklaren
van overheidsingrijpen door te verwijzen naar
marktfalen, kunnen we daar nu tegenover
stellen dat wanneer overheidsinstanties te veel
grond op bedrijventerrein aanbieden dit gezien
kan worden als een vorm van overheidsfalen
(Levai, 1991): door een overvloed aan
bedrijventerreinen aan te bieden hebben ze de
rivaliteit van bedrijventerreinen verminderd en
hebben ze ervoor gezorgd dat bedrijventerreinen geen puur private goederen konden
worden.
In de praktijk vertonen marktpartijen vaak

geen interesse in het ontwikkelen van grond
op bedrijventerreinen. In veel regios overstijgt
het aanbod van bedrijventerreinen ruim de
vraag, waardoor de winstgevendheid van het
ontwikkelen van bedrijventerreinen afneemt.
De hamvraag blijft echter waarom gemeenten
bedrijventerreinen zouden willen ontwikkelen.
De voornaamste reden is dat gemeenten de
werkgelegenheid en de lokale economie willen
stimuleren. Zelfs als marktpartijen bereid zijn
om bedrijventerreinen te ontwikkelen, willen
veel gemeenten dit toch liever zelf doen, zodat
ze te allen tijde grond beschikbaar hebben
voor genteresseerde bedrijven die overwegen
om hun productiefaciliteiten te verplaatsen.
Overheidsbetrokkenheid
bij de herstructurering van
bedrijventerreinen
Deze werkwijze kan soms echter leiden tot

ongewenste uitkomsten. Gemeenten zijn
verwikkeld in een onderlinge concurrentiestrijd om nieuwe (footloose) bedrijven aan te
trekken, omdat het aantrekken van een nieuw
bedrijf goed is voor de lokale economie en
nieuwe werkgelegenheid zal creren. Dit leidt
(opnieuw) tot een mogelijk prisoners
dilemma: gemeenten willen niet het risico
lopen dat een bedrijf verhuist naar een
Ten slotte is er nog een andere veelvoorkomende reden voor overheidsbetrokkenheid

in de markt voor grond en gebouwen op
bedrijventerreinen. Na verloop van tijd zullen
vrijwel alle bedrijventerreinen worden geconfronteerd met veroudering waardoor investeringen nodig zijn om de kwaliteit van het
terrein te verbeteren of om het terrein te
herontwikkelen (zie paragraaf 2.6). Zonder
overheidsingrijpen vinden deze investeringen
niet plaats (of in mindere mate). Er zijn drie
redenen te geven waarom de eigenaars van
bedrijfspanden zelf niet investeren in het
verbeteren van hun gebouwen en het
bedrijventerrein. Ten eerste vindt een deel van
de veroudering plaats in de openbare ruimte
van een bedrijventerrein (verouderde wegen;
onvoldoende openbare parkeergelegenheid).
Deze ruimtes zijn meestal in eigendom van
een publieke instantie, dus is het de taak van
deze instantie om deze ruimtes te verbeteren.
De andere twee redenen hebben te maken
met ongeprijsde externaliteiten, zowel nega-
tieve als positieve. Het verval van individuele

bedrijfspanden op het terrein kan een negatief
effect hebben op aangrenzende gebieden. De
bedrijven zelf hoeven echter geen problemen
te hebben met het verval van hun gebouwen,
als dit geen invloed heeft op hun bedrijfsvoering. De negatieve invloed op de omliggende gebieden is dan een ongeprijsde
negatieve externaliteit; de eigenaars nemen dit
effect niet mee in het besluit om hun
gebouwen al dan niet te verbeteren. In dit
soort gevallen kan een publieke instantie
besluiten om verbeteringen aan de gebouwen
te subsidiren, om zo de negatieve effecten op
de omliggende gebieden te verminderen.
Een mogelijke andere reden waarom individuele eigenaars ervoor zouden kunnen kiezen
om niet te investeren in de verbetering van
hun gebouwen zijn ongeprijsde positieve
externaliteiten. Dit heeft te maken met het
gefragmenteerde eigenaarschap op veel
bedrijventerreinen (zoals gezegd is het niet
ongebruikelijk dat er zich op een bedrijventerrein meer dan tweehonderd verschillende
eigenaren bevinden). Stel dat een individuele
eigenaar overweegt te investeren in het verbeteren van zijn terrein en gebouw, omdat de
huidige fysieke staat hem belemmert in de
bedrijfsvoering. Als hij dit doet kunnen er zich
ongeprijsde positieve externaliteiten voordoen: zijn buren halen voordeel uit zijn investeringen, omdat de algehele kwaliteit van de
omgeving hiermee verbetert (de waarde van
hun gebouwen zal omhooggaan) en zij hoeven
voor dit voordeel niet te betalen. Het kan zo
zijn dat de balans tussen de totale kosten en de
totale voordelen (inclusief de ongeprijsde positieve externaliteiten) positief is, terwijl de
balans voor de eigenaar zelf (exclusief de ongeprijsde positieve externaliteiten) negatief is. In
dit soort situaties zal de eigenaar besluiten om
niet te investeren. De verantwoordelijke
publieke instantie wil dan wellicht subsidies

verstrekken aan een of meer eigenaren om
gezamenlijke investeringen te stimuleren.
2.6 Internationale verschillen

in ontwikkelpraktijk van
bedrijventerreinen
Bedrijventerreinen zijn in veel landen te
vinden. Ze zijn vaak ingedeeld in categorien
zoals terreinen voor lichte industrie, algemene
industrie en distributie in het Verenigd Koninkrijk; lichte industrie (Gewerbegebiete) en zware
industrie (Industriegebiete) in Duitsland; businessparken, gemengde, distributie- en zwareindustrieterreinen in Nederland. Deze paragraaf illustreert de variatie binnen de
verschillende aspecten die hiervoor in dit
hoofdstuk genoemd zijn, zowel tussen als
binnen landen. Verschillen in ontwikkeling
worden beschreven met betrekking tot de
modellen voor ontwikkeling en exploitatie van
bedrijventerreinen, de rol van overheidsinstanties, de manier waarop de prijzen van
grond en gebouwen tot stand komen, de
beschikbaarheid van grond op bedrijventerreinen en problematiek omtrent veroudering en herstructurering.
Modellen voor ontwikkeling en

exploitatie van bedrijventerreinen
In de meeste landen worden grond en
gebouwen door dezelfde instantie ontwikkeld.
In dat geval is het bedrijf dat het gebouw
ontwikkelt ook het bedrijf dat de ruwe bouwgrond aankoopt, de benodigde financiering en
vergunningen regelt en de grond bouwrijp
maakt met de noodzakelijke infrastructuur.
Deze twee stadia kunnen echter ook door
verschillende partijen worden uitgevoerd. In
dat geval wisselt de grond tweemaal van eigenaar voordat de bouw begint: eerst verkoopt
de oorspronkelijke eigenaar (landbouw)grond
33
aan een ontwikkelaar, waarna de ontwikkelaar

de grond bouwrijp maakt en (in een secundaire
markt voor bouwrijpe grond) aanbiedt aan
commercile ontwikkelaars of eindgebruikers.
In Frankrijk is er een actieve secundaire markt
in bouwgrond, waar zogenaamde amnageurs-lotisseurs ruwe bouwgrond ontwikkelen
tot bouwkavels die ze vervolgens verkopen.
Deze amnageurs-lotisseurs kunnen
publieke, semipublieke of private ontwikkelaars zijn. In de Franse markt voor grond op
bedrijventerreinen zijn de laatste twee van
groot belang. In Nederland is de verdeling
tussen grondontwikkeling en gebouwontwikkeling vergelijkbaar en wordt de secundaire
markt voor grond op bedrijventerreinen gedomineerd door gemeenten. In Vlaanderen vindt
eenzelfde soort verdeling plaats.
34
Er is tevens variatie in de rol die de eindgebruiker van de grond en gebouwen op bedrijventerreinen speelt. Eindgebruikers kunnen
hun eigen panden bouwen of hier opdracht toe
geven (type A en B zie boven), ze kunnen ze
kant-en-klaar kopen (type C en E) of ze kunnen
ze huren (type D en F). Bij types A, B, C en E is
de eindgebruiker zowel de eigenaar als de
gebruiker, in andere gevallen is de eindgebruiker een huurder. Het is waarschijnlijk dat
de meeste bedrijfspanden in het bezit zijn van
de eindgebruikers: dit in tegenstelling tot
andere commercile vastgoedmarkten, zoals
voor kantoren en winkels, waar gebouwen vaak
speculatief gebouwd worden om te verhuren.
Inventarisaties uit de jaren negentig van de
vorige eeuw lieten inderdaad zien dat ongeveer de helft van alle bedrijfspanden in de
Verenigde Staten werd gebruikt door de eigenaar. In Nederland lag het percentage zelfs nog
hoger. Ook in Engeland werd verondersteld dat
de eigenaar-gebruikers in de meerderheid
waren. In Frankrijk werd daarentegen een groot
aandeel van de bedrijfspanden ontwikkeld
voor verhuur. Meer recentelijk is de speculatieve ontwikkeling van bedrijfsvastgoed toegenomen, vooral in het Verenigd Koninkrijk. In
Nederland zijn de meeste bedrijfspanden nog
in bezit van de eindgebruikers, maar ook hier
loopt het aandeel terug omdat meer bedrijven
gaan huren.
Actieve betrokkenheid van overheidsinstanties bij het ontwikkelen van

bedrijventerreinen
In het Verenigd Koninkrijk waren overheidsinstanties actief betrokken bij het ontwikkelen
van bedrijventerreinen, maar dan vooral in
achtergestelde gebieden. Deze instanties
lokale overheden, maar ook specifieke ontwikkelingsmaatschappijen deden dit om de
economie te stimuleren. Het eerste voorbeeld
hiervan was Team Valley Trading Estate, dat in
de jaren dertig van de vorige eeuw aangelegd
werd. Publieke instanties kochten grond aan,
maakten deze bouwrijp en zetten er gebouwen
op die vervolgens werden verhuurd, en soms
verkocht, aan de eindgebruikers. Als er vraag
naar was werd er eveneens bouwrijpe grond
verkocht aan commercile ontwikkelaars. De
commercile ontwikkelaars die in deze
gebieden actief waren klaagden echter over
het feit dat de lage huurprijzen in het
(gesubsidieerde) publieke aanbod een prijsdrukkend effect hadden op de huren die zij
konden vragen. Dit was in het Verenigd Koninkrijk een van de redenen achter de grootschalige privatisering van de publieke portfolio met
bedrijfsruimten aan het eind van de jaren
tachtig.
In Nederland zijn overheidsinstanties zeer
actief in het aanbieden van bouwrijpe grond op
bedrijventerreinen door het hele land en niet
alleen in de achtergestelde gebieden. Publieke
ontwikkelaars van grond zijn onder andere
havenautoriteiten, semipublieke regionale
ontwikkelingsmaatschappijen en gemeenten.
Gemeenten zijn de grootste publieke aanbieders en bieden bovendien veel meer aan
dan private aanbieders. Nederlandse
gemeenten voeren nog steeds een actief
grondbeleid bij de ontwikkeling van grond op
bedrijventerreinen in tegenstelling tot de
grondmarkt voor woningbouw. Een actief
grondbeleid impliceert dat gemeenten (landbouw)grond aankopen en bouwrijp maken, de
nodige infrastructuur aanleggen en de grond
herverkavelen tot bouwkavels, voordat deze
doorverkocht wordt aan genteresseerde
partijen. Gemeenten nemen de bijbehorende
risicos op zich en strijken de winsten op, indien
daar sprake van is. Deze strategie is genstitutionaliseerd in gemeentelijke grondbedrijven. In
Vlaanderen wordt een groot deel van de grond
op bedrijventerreinen aangeboden door overheidsinstanties gemeenten die alleen of in
een samenwerkingsverband opereren, provincies of het gewest. In sommige gevallen bieden
deze instanties ook de bedrijfsruimten aan.
Prijsvorming van grond en gebouwen

Verondersteld mag worden dat de prijzen in de
markt voor grond en gebouwen op bedrijventerreinen tot stand komen op basis van de
gangbare regels die de interactie tussen vraag
en aanbod structureren. Onderzoek naar de
prijsverschillen binnen landen lijkt dit te bevestigen, zowel onderzoek naar regionale prijsverschillen (zie bijvoorbeeld Tsolacos, McGough, &
Thompson, 2005), als studies naar verschillen
binnen n lokale markt of binnen segmenten
van de lokale markt (onderzoek dat vaak
gebruik maakt van de hedonische-prijsmethode, zie bijvoorbeeld Ambrose (1990) en
Dunse et al. (2005) voor een overzicht). Een
uitzondering vormt de situatie waarbij de prijs
wordt bepaald door een publieke aanbieder die
de prijzen laag wil houden om zo de economie
te stimuleren. In dat soort gevallen kunnen de
lage prijzen private investeerders afschrikken.

Zoals we hierboven aangaven werd de publieke
voorraad bedrijfspanden in het Verenigd
Koninkrijk geprivatiseerd om dit effect te corrigeren. En in Nederland verhogen sommige
gemeenten de prijs van bouwrijpe grond om
private investeerders aan te trekken.
De beschikbaarheid van grond op

bedrijventerreinen
In de meeste landen en stedelijke regios wordt
de beschikbaarheid van grond voor bedrijvigheid nauwelijks beperkt vanuit het oogpunt
van ruimtelijke ordening (in tegenstelling tot
de beschikbaarheid van grond voor winkels en
in veel gevallen woningbouw). In het
Verenigd Koninkrijk heeft het beleid bijvoorbeeld geleid tot een toereikend aanbod van
grond op bedrijventerreinen. Er hebben zich
alleen problemen voorgedaan in sneller groeiende gebieden in het zuidoosten, waar de
vraag naar grond voor andere functies heeft
geleid tot een onderaanbod van traditionele
industrieloodsen en kleine bedrijfseenheden
(Tsolacos, 1997). Een soortgelijke situatie doet
zich voor in Frankrijk: een tekort aan terreinen
in de stadsregios en een royaal aanbod in de
landelijke gebieden. In Vlaanderen is er in de
bestemmingsplannen genoeg grond voor
bedrijvigheid aangewezen, maar wordt die
vaak niet in gebruik genomen, wat klachten
van bedrijven over een tekort aan bedrijventerreinen tot gevolg heeft.
In veel landen is er in regios met een achtergestelde economie sprake van een overaanbod van grond op bedrijventerreinen. In
Nederland is er in de meeste regios sprake van
een overaanbod, niet slechts in de achtergestelde gebieden. De meeste Nederlandse
gemeenten wijzen in overvloed grond op
bedrijventerreinen aan: de beschikbare
hoeveelheid grond (uitgeefbare grond en
35
36
reserveringen in bestemmingsplannen) is op
elk moment genoeg om voor de komende tien
tot twintig jaar aan de vraag te voldoen. Daarnaast willen gemeenten in staat zijn om een
stuk grond meteen te kunnen verkopen aan
elk bedrijf dat wil kopen, dus houden ze een
voorraad bouwrijpe grond op bedrijventerreinen achter de hand (zodat ze deze als het
ware kant-en-klaar kunnen leveren).
kijken naar de grote verscheidenheid aan

redenen om een bedrijventerrein (al dan niet
verontreinigd) te willen herstructureren.
Veroudering en herstructurering van

bedrijventerreinen
De bedrijven die het terrein gebruiken

ondervinden mogelijk hinder van een
inefficinte indeling of infrastructuur.
Het is moeilijk betrouwbare en vergelijkbare

cijfers te verkrijgen over de mate waarin
bedrijventerreinen verouderd zijn, al is het
maar omdat er verschillende definities gehanteerd worden. In de VS wordt bijvoorbeeld
gerefereerd naar het herontwikkelen van
brownfieldterreinen, waarmee terreinen met
verontreinigde grond bedoeld worden. In
Europa is een brownfieldterrein een terrein dat
al eerder bebouwd is, maar dat niet per se
verontreinigd is. Dit zijn zowel verlaten
terreinen als terreinen die nog in gebruik zijn.
In het laatste geval moet de grond mogelijkheden bieden voor herontwikkeling naar
andere functies om als brownfield te worden
aangemerkt (Adams, De Sousa, & Tiesdell,
2010). In Nederland worden terreinen in deze
laatste categorie soms geherstructureerd
zonder dat het gebruik wordt gewijzigd, als
men van mening is dat dit de bijdrage die het
terrein levert aan de lokale economie kan
verbeteren. Er is eveneens weinig bekend over
de redenen waarom een bedrijventerrein
veroudert. In tegenstelling tot wat men
misschien zou verwachten, lijkt veroudering
sneller plaats te vinden op bedrijventerreinen
in regios met dynamische vastgoedmarkten
(Dunse & Jones, 2005; Van der Krabben &
Buitelaar, 2011). Duidelijkheid omtrent de grote
verscheidenheid aan definities van het woord
verouderd kan verkregen worden door te
De ligging van het terrein in het stedelijk

gebied kan zodanig zijn dat het beter
getransformeerd kan worden voor andere
functies (bijvoorbeeld kantoren, woningbouw, winkels).
Sommige bedrijven op het terrein veroorzaken wellicht verontreiniging die

invloed heeft op de bedrijfsvoering van de
andere bedrijven.
De combinatie van bedrijven op het terrein
is mogelijk niet geschikt voor de locatie
(bijvoorbeeld zware industrie naast een
woonwijk).
De gebouwen en het materieel op het
terrein kunnen aan vernieuwing toe zijn en
hoewel de bedrijven dit willen doen, is het
voor hen te moeilijk om het proces te cordineren.
Het terrein is mogelijk onveilig geworden en
een plaats waar criminele activiteiten
plaatsvinden.
De herstructurering van in onbruik geraakte of
verouderende bedrijventerreinen kan op
verschillende manieren worden aangepakt.
Bijvoorbeeld met behulp van milieuregels en
bestemmingsplannen, het aanbieden van
grond, gebouwen en infrastructuur door
publieke instanties en subsidies om bedrijven
te stimuleren hun gebouwen te verbeteren. In
het Verenigd Koninkrijk wordt financile steun
voor de herontwikkeling van grond en

gebouwen vaak gecombineerd met publieke
investeringen in infrastructuur en publieke
ruimtes. Deze financile steun wordt vaak
gegeven in de vorm van subsidies die de kloof
tussen de kosten van de herontwikkeling en de
waarde van het voltooide project moeten overbruggen (de onrendabele top). Nederlandse
gemeenten nemen vaak zelf de herstructurering van verouderde bedrijfspanden op zich
(soms kunnen ze hierbij gebruikmaken van
subsidies van de nationale overheid, onder
andere om de onrendabele top te financieren).
In andere Europese landen, zoals Frankrijk,
Duitsland en in het bijzonder Ierland, worden
er belastingvoordelen aangeboden om de
herstructurering van verouderde gebieden te
stimuleren. In Vlaanderen is ervoor gekozen
om het hergebruik van leegstaande gebouwen
en braakliggende kavels te stimuleren door
hier onder andere een heffing op te leggen.
In de VS worden belastingmaatregelen zoals
kortingen op de onroerendezaakbelasting
gebruikt om de herontwikkeling van brownfield-terreinen te stimuleren. Daarnaast gaat er
veel aandacht uit naar zogenaamde liability
relief, wetgeving die bescherming biedt tegen
mogelijke claims voor milieuschade en veranderende saneringsnormen. Gezien de grote
nadruk op verontreinigde terreinen in de VS
zou dit geen verrassing moeten zijn. Zowel op
als buiten brownfieldterreinen wordt daarnaast
gebruikgemaakt van fiscale regelingen zoals
tax incremental financing (TIF), business
improvement districts (BIDs) en enterprise
zones (deze zijn ook in het Verenigd Koninkrijk
te vinden).
2.7 Conclusie
In dit hoofdstuk is eerst een beschrijving
gegeven van de specifieke invloeden van vraag
en aanbod op de ontwikkeling van bedrijventerreinen. De vraag naar grond en gebouwen

op bedrijventerreinen komt van productiebedrijven die ruimte nodig hebben als
productiefactor. Grond heeft drie eigenschappen die belangrijk zijn voor productie. Wij
hebben alleen de vraag naar grond als fysieke
drager van het productieproces en als een
locatie besproken. De vraag naar grond als
fysieke drager van het productieproces wordt
sterk benvloed door de technische mogelijkheden voor het vervangen van grond door
andere productiefactoren. De vraag naar grond
als een locatie kan bekeken worden op
verschillende geografische schaalniveaus: de
regio waar het bedrijf is gevestigd, de locatie
van het bedrijf in relatie tot de stad, en de
locatie op en binnen een bedrijventerrein. De
laatste twee schalen hebben we aangeduid
met respectievelijk de stedelijke locatie en de
microlocatie. Aan de aanbodzijde kan een
onderscheid gemaakt worden tussen ontwikkelaars die bouwrijpe grond aanbieden en
ontwikkelaars die nieuwe gebouwen te koop of
te huur aanbieden. De verschillende vormen
die vraag en aanbod aan kunnen nemen
kunnen leiden tot verschillende manieren
waarop bedrijventerreinen kunnen worden
ontwikkeld (en beheerd). Deze verschillende
modellen kunnen belangrijke consequenties
hebben voor het ontwerp en de veroudering
van het bedrijventerrein. Welk model daadwerkelijk gangbaar is hangt zowel af van de
winstgevendheid van het ontwikkelen van
grond en gebouwen en de wettelijke mogelijkheden als van de wensen van de aanbieders en
de vragende partijen.
Aan de hand van de welvaarts- en institutionele economie hebben we verschillende
redenen gegeven waarom overheden het
ontwikkelen van bedrijventerreinen zouden
kunnen willen benvloeden (bijvoorbeeld het
37
verminderen van externaliteiten, transactiekosten). Overheden reguleren de markt onder

andere door het voeren van ruimtelijke ordenings- en milieubeleid, het verlenen van
subsidies en het publieke aanbod van grond
en gebouwen. De manier waarop overheden
ingrijpen verschilt per land sterk: overheden
bieden niet altijd zelf bedrijfsruimte aan en als
ze dit wel doen, doen ze dit in verschillende
vormen (d.w.z. het aanbieden van grond of
gebouwen, op brownfield- of greenfieldterreinen). Er zijn ook verschillen in de rol die
het bedrijf speelt in het ontwikkelingsproces,
de beschikbaarheid van grond op bedrijventerreinen en de motieven voor het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen.
38
Het hoofdstuk is deels gebaseerd op het boek Planning
van Bedrijventerreinen van Louw, Needham, Olden & Pen

(2009).
2
Voor industrie ligt dit rond de 1,5%; voor woningbouw

vormen de kosten van de grond 20-30% van de prijs van
een nieuw huis (Van der Heijden et al., 2005).
39
40
3Bedrijven
terreinen: markt
processen,
marktinstituties en
marktuitkomsten
3
Erwin van der Krabben & Edwin Buitelaar
3.1Inleiding
Stedelijke ruimtelijke structuren zijn het resultaat van ontwikkelingen op de gronden vastgoedmarkten. Inzicht in de uitkomsten van
gronden vastgoedontwikkelingsprocessen
kan worden verkregen door het analyseren van
marktmechanismen. De welvaartstheorie richt
zich op de manier waarop verkopers en kopers
reageren op prijsveranderingen en ontregelingen van het prijsmechanisme. Omdat de
typische eigenschappen van de gronden
vastgoedmarkten (d.w.z. heterogene
goederen, incomplete informatie, externaliteiten, publieke goederen) ervoor zorgen dat
deze markten nooit perfect zijn, functioneert
het prijsmechanisme vaak niet goed (zie
bijvoorbeeld Van der Krabben & Lambooy,
1993; Evans, 2004; Needham, 2006). Deze
kenmerken liggen dan ook ten grondslag aan
overheidsingrijpen (zie hoofdstuk 2 van
Needham e.a.). Welvaartseconomen zien het
als de taak van ruimtelijke ordening om te
zorgen voor de goederen die niet verzorgd

zullen worden door de markt, of die de markt
te veel (Webster, 1998) (bijvoorbeeld openbaar
vervoer in afgelegen landelijke gebieden) of te
weinig (bijvoorbeeld kantoorgebouwen)
aanbiedt (Buitelaar, 2007: 4). Dit ingrijpen pakt
vaak goed uit. Echter, een van de impliciete
aannames van deze welvaartseconomische
aanpak is de aanname dat, wanneer de markt
faalt en de overheid ingrijpt, de laatste dit
perfect en kosteloos doet (op. cit.: 4). Er is vaak
gesteld dat er zich naast marktfalen ook overheidsfalen voordoet (Levai, 1991; Lai, 1997;
Webster, 1998; Pennington, 2000; Lai, 2007;
Lai & Hung, 2008). Met deze discussie over het
falen van de markt tegenover het falen van de
overheid komen we echter niet veel verder (zie
ook Buitelaar, 2003, 2007). In de welvaartseconomie worden alle situaties die niet optimaal zijn, aangemerkt als (Pareto-)inefficint of
als falen. Maar omdat deze optimale vorm
vrijwel nooit bereikt wordt, vindt er eigenlijk
41
42
alleen maar falen plaats, waardoor de waarde

van falen als een concept om het toewijzen van
middelen mee te beoordelen significant
afneemt. Daarnaast is de realiteit vaak te
complex om perfect in de tweedeling tussen
de overheid en de markt te passen. Het heeft
niet zoveel zin om de overheid en ruimtelijke
ordening aan de ene kant en de markt aan de
andere kant te beschouwen als tegenpolen; ze
sluiten elkaar immers niet uit. De markt wordt
gestructureerd door de overheid die de regels
opstelt en uitwisseling faciliteert. Daarnaast
kan de overheid een marktdeelnemer zijn; in
Nederland is ze dat vaak ook. Het doel van dit
hoofdstuk is om voor de bedrijventerreinen- en
bedrijfsvastgoedmarkt in Nederland de
verbanden te duiden tussen marktinstituties,
marktprocessen en marktuitkomsten. Er is
vaak gesteld dat sommige uitkomsten van dit
segment van de gronden vastgoedmarkt
ongewenst zijn (we zullen dit in paragraaf 3.2
verder bespreken). Er lijken zich twee onderling samenhangende problemen voor te doen.
Een van deze problemen is het overaanbod aan
recentelijk ontwikkelde bedrijventerreinen, de
andere is de veroudering van de bestaande
terreinen. We zullen analyseren hoe deze
marktuitkomst samenhangt met marktinstituties (paragraaf 3.3). Daarnaast onderzoeken we hoe veranderingen in de institutionele structuur mogelijk kunnen leiden tot
gunstigere marktuitkomsten (paragraaf 3.4).
De analyse heeft het karakter van een
gedachte-experiment, ondersteund met
enkele gegevens over wat mag worden
beschouwd als ongewenste marktuitkomsten.
3.2 Nederlandse bedrijven

terreinen: ongewenste markt
uitkomsten
De ontevredenheid over de marktuitkomsten
van de ontwikkeling van bedrijventerreinen in
Nederland was in de afgelopen jaren groot. Er

is veel kritiek geuit op het huidige landschap
van bedrijventerreinen (Ministerie van Economische Zaken, 2004; VROM-Raad, 2006; Ruimtelijk Planbureau, 2006; THB, 2008) en het
Nederlandse kabinet heeft hierop gereageerd
met het invoeren van een aantal beleidsmaatregelen (Tweede Kamer, 2008). Onbevredigende uitkomsten van de ontwikkeling van
bedrijventerreinen en bedrijfsvastgoed zijn
niet enkel in Nederland een probleem. Ook in
het Verenigd Koninkrijk is bijvoorbeeld veel
aandacht besteed aan negatieve ontwikkelingen in dit marktsegment (zie bijvoorbeeld
Fothergill et al., 1987; Henneberry, 1988, 1996;
Jones, 2005; Tsolacos, 1997). Problemen met
verouderde terreinen (brownfields) en beleid
omtrent verouderde terreinen zijn uitvoerig
besproken in zowel Europese als Amerikaanse
literatuur op het gebied van ruimtelijke ordening en vastgoed (zie bijvoorbeeld Asker et al.,
2000; Meyer & Lyons, 2000; Simons & Jaouhari,
2001; McCarthy, 2002; Gorman, 2005; Alberini
et al., 2005; Heberle & Wernstedt, 2006).
Andere onderzoeken hebben aandacht
besteed aan het effect van beleid voor bedrijventerreinen op marktuitkomsten (zie bijvoorbeeld Cook, 1989; Zhu, 2000) en investeringscycli in bedrijfsvastgoed (zie bijvoorbeeld
Giussani et al., 1992). STOGO (2007) heeft een
analyse gemaakt van ruimtelijk beleid voor
bedrijventerreinen in Belgi (Vlaanderen),
Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.
De publieke sector is ook in Belgi, Frankrijk en
Duitsland dominant, terwijl de private sector in
het Verenigd Koninkrijk sterk betrokken is bij
het ontwikkelen van bedrijventerreinen en
bedrijfsvastgoed.
De ongewenste uitkomsten van de Nederlandse bedrijventerreinen- en bedrijfsvastgoedmarkt kunnen als volgt worden
gecategoriseerd. Ten eerste kampen veel van
de bestaande bedrijventerreinen die na de

Tweede Wereldoorlog zijn ontwikkeld nu met
serieuze problemen op het gebied van veroudering en verval van bedrijfsgebouwen en de
achteruitgang van de kwaliteit van de openbare ruimte. IBIS (Integraal Bedrijventerreinen
Informatie Systeem), de nationale database
van bedrijventerreinen, laat zien dat 33% van
de totale oppervlakte op bestaande bedrijventerreinen door de desbetreffende gemeenten
wordt aangemerkt als verouderd, wat betekent dat investeringen nodig zijn om de
functionaliteit en/of ruimtelijke kwaliteit van
het terrein naar een acceptabel niveau te tillen
(IBIS, 2013).4 In tabel 3.1 is te zien dat het verval
van bedrijventerreinen zich niet alleen beperkt
tot de categorie van bedrijventerreinen die
voor 1990 zijn ontwikkeld, maar dat een
aanzienlijk deel van de bedrijventerreinen die
na 1990 zijn ontwikkeld ook kampen met
verval; bijna 40% van de verouderde bedrijventerreinen zijn ontwikkeld na 1990 (IBIS, 2008).
Tabel 3.1. Verouderde bedrijventerreinen: gerangschikt op periode van ontwikkeling en op regio
(binnen Nederland).
Na 2002
1991-2002
Voor 1991
Noord*
0%
5%
5%
Oost
6%
21%
34%
West
22%
34%
32%
Zuid
6%
22%
28%
* Noord omvat de provincies Groningen, Friesland en

Drenthe; Oost de provincies Overijssel en Gelderland;
West de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht
en Flevoland; Zuid de provincies Zeeland, Brabant en
Limburg.
1990 en 2006 jaarlijks slechts 200-300 hectare

verouderd of in onbruik geraakt bedrijventerrein een proces van verbetering of vernieuwing onderging, terwijl er in totaal 16.000
hectare bedrijventerrein verbeterd diende te
worden (THB, 2008). De nationale overheid
ambieerde in de periode 2009-2013 de verbetering en vernieuwing van 1.600 hectare per
jaar (TK, 2008). Het hoofdstuk van Ploegmakers gaat nader in op die verbeterings- en
vernieuwingsplannen.
Ten tweede is er in veel regios een overaanbod
aan bedrijventerreinen dat beschikbaar is
gemaakt voor industrieel gebruik en groeit dit
aanbod sterk (tabel 3.2). Tabel 3.2 geeft aan dat
lokale en regionale overheidsstrategien die
ertoe dienen om ervoor te zorgen dat er te
allen tijde voldoende grond voor bedrijfsvastgoed op voorraad is om werkgelegenheid
te faciliteren, aan te trekken en op peil te
houden, ertoe hebben geleid dat er in alle
regios voldoende bedrijventerreinen beschikbaar zijn om de komende tien tot twintig jaar
aan de vraag te voldoen (en wellicht zelfs veel
langer, aangezien de vraag naar grond voor
bedrijfsvastgoed sinds het begin van de economische crisis fors is afgenomen) (zie ook
hoofdstuk 9 van Olden). Hieraan gerelateerd
zijn er in Nederland discussies gaande gericht
op de negatieve externe effecten die dit overaanbod op het landschap hebben (problemen
gerelateerd aan urban sprawl). Het ministerie
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer ziet de overvloedige ontwikkeling van grond voor bedrijfsvastgoed als een
van de oorzaken van landschapsvervuiling
(Ministerie van VROM, 2008).
Bron: IBIS, 2008; bewerkt door auteurs
Strategien om de problemen op te lossen

zijn in het verleden niet erg succesvol geweest
(THB, 2008). THB (2008) laat zien dat er tussen
Het overvloedige gebruik van schaarse grond

is onder meer het resultaat van strategien van
eindgebruikers om meer grond aan te kopen
dan ze nodig hebben, omdat grond voor
43
Tabel 3.2. Verhouding vraag-aanbod bedrijventerreinen, per provincie.

Aanbod
Vraag
(beschikbare bouwgrond)
(verkochte bouwgrond)
1994
1994
2000
2007
Vraag- aanbodratio
2000
2007
1994
2000
2007
Totaal aantal hectares

Noord
2.698
2.513
2.350
123
267
193
5%
11%
8%
Oost
1.995
2.486
2.594
213
280
181
11%
11%
7%
West
3.210
3.369
4.169
256
286
200
8%
9%
5%
Zuid
4.068
3.253
2.714
367
507
267
10%
16%
10%
11.971
11.621
11.827
959
1340
841
8%
12%
7%
Totaal
Bron: IBIS, 2008; bewerkt door auteurs
44
bedrijfsvastgoed relatief goedkoop is. Louw

e.a. (2009) geven bijvoorbeeld aan dat de
gemiddelde prijsstijgingen voor grond voor
bedrijfsvastgoed lager liggen dan prijsstijgingen voor grond bedoeld voor de woonsector. Eindgebruikers stellen dat ze deze
grond in de toekomst wellicht nodig zullen
hebben voor uitbreidingen, en daarnaast biedt
het ze in ieder geval genoeg parkeerruimte (zie
bijvoorbeeld Louw e.a., 2009; Louw & Bontekoning, 2007; en zie ook hoofdstuk 8 van Louw
in dit boek). Deze gewoonte wordt in openbare
debatten bekritiseerd, omdat deze er toe leidt
dat bedrijventerreinen per hectare een kleiner
aantal industrile bedrijven huisvesten, en er
meer ruimte nodig is voor productie (hoofdstuk 13 van Knoben e.a. gaat hier nader op in).
Ten derde wordt er binnen de meeste markttheorien van uitgegaan dat een groot aantal
aanbieders een essentile voorwaarde is voor
efficinte markten. De meeste industrile
bedrijven hebben echter een beperkt aantal
opties wat betreft de aanbieder waar zij
gebruik van willen maken, omdat het overgrote
deel van de beschikbare bedrijventerreinen in

handen is van gemeenten en omdat bedrijven
vaak binnen dezelfde gemeente verhuizen.5
Van Oort et al. (2007) laten zien dat 75% van
alle bedrijven die naar een nieuwe locatie
verhuizen, deze locatie binnen dezelfde
gemeente vindt. Aangezien in de meeste
gemeenten de gemeente zelf de enige
aanbieder van grond voor bedrijfsvastgoed is,
bestaat er een publiek monopolie aan de
aanbodzijde van de markt in grond voor
bedrijfsvastgoed.
Ten vierde kunnen industrile bedrijven (in
vergelijking met bedrijven op de kantoren- en
detailhandelmarkten) slechts kiezen uit een
beperkt aantal huisvestingsconcepten, omdat
er in verhouding tot het enorme aanbod aan
grond nauwelijks commercieel ontwikkeld
bedrijfsvastgoed te huur wordt aangeboden.
De huidige markt voor nieuwe (hoogwaardige)
industrile huurpanden in het bezit van institutionele beleggers is klein, waardoor de
meeste bedrijven weinig of geen opties
hebben voor het huren van nieuw bedrijfsvast-
goed (zie ook hoofdstuk 6 van Pasmans).

Figuur 3.1 laat desondanks zien dat 27% van
alle productiebedrijven zijn gebouw huurt.
Echter, slechts 8% van alle verhuurde
bedrijfspanden wordt door professionele institutionele beleggers verhuurd (vooral vastgoed
voor de logistieke sector). De overige 92% van
de verhuurde bedrijfspanden wordt vaak
verhuurd door particulieren die min of meer
per toeval verhuurder zijn geworden.6 Dit
betekent dat slechts circa 2% van al het
bedrijfsvastgoed in het bezit is van en verhuurd
wordt door institutionele beleggers (Stec
Groep, 2005). We hebben alleen indirect bewijs
dat erop duidt dat het gebrek aan hoogwaardige industrile huurpanden als problematisch zou moeten worden beschouwd. Ten
eerste laat een enqute onder industrile
bedrijven zien dat een relatief groot aantal
bedrijven genteresseerd zou zijn in het huren
van bedrijfsvastgoed: 28% van alle bedrijven
zou deze optie in overweging hebben
genomen, als deze beschikbaar was geweest
(Stec Groep, 2005). 70% van de grotere
bedrijven (meer dan 100 medewerkers) zou dit
hebben overwogen. 7% van alle eigenaren van
bedrijfsvastgoed stelt dat ze tot aankoop van
een pand zijn overgegaan omdat goede alternatieven voor de huur van een bedrijfspand
afwezig leken te zijn. Ten tweede laten gegevens uit het Verenigd Koninkrijk zien dat de
commercile bedrijfsvastgoedmarkt onder
andere omstandigheden veel groter en
volwassener zou kunnen zijn. In de IPD-index
voor Nederland betreft slechts 2,5% ( 1.110
miljoen) van alle vastgoedinvesteringen die in
de index geregistreerd staan, een investering
in bedrijfsvastgoed (ROZ/IPD, 2008). In de
IPD-index voor het Verenigd Koninkrijk betreft
14,6% ( 28.630 miljoen) van alle geregistreerde investeringen bedrijfsvastgoed (IPD,
2008).
Figuur 3.1. Industrile bedrijven: eigendomsverhoudingen bedrijfsruimte (Nederland, cijfers 2005).

80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Eigendom in %
Eigendom gebruiker
Huur
Anders
Bron: Stec Groep / NVB (2005)
3.3 De ontwikkeling van

bedrijventerreinen: de huidige
marktordening
Voordat we uiteenzetten hoe de marktuitkomsten uit de vorige paragraaf zich verhouden tot
de institutionele structuur van de markt, is het
belangrijk om op te merken dat er niet slechts
n markt voor bedrijfsvastgoed is. De markt is
opgebouwd uit verschillende, onderling
samenhangende marktsegmenten waarbinnen verschillende goederen worden
geproduceerd. Elk segment kent zijn eigen
marktordening. De bedrijventerreinen- en
bedrijfsvastgoedmarkt kan worden verdeeld in
vijf segmenten (tabel 3.3), die geclusterd
kunnen worden in een markt in grond (stukken
bouwgrond) en een markt in (bedrijfs)vastgoed.
De markt voor bouwgrond op

bedrijventerreinen
Sinds de Tweede Wereldoorlog is het ontwikkelen van grond voor bedrijfsvastgoed (op
45
bedrijventerreinen) in Nederland voornamelijk

een publieke zaak. Algemeen wordt aangenomen dat gemeenten bedrijven bouwgrond
aanbieden tegen prijzen die onder de marktwaarde liggen. Gemeenten zijn doorgaans
tevreden als ze de kosten voor het beschikbaar
maken van de grond en de nodige infrastructuur kunnen dekken. Dit heeft tot gevolg dat
private ontwikkelaars doorgaans weinig interesse tonen in het ontwikkelen van grond voor
bedrijfsvastgoed en/of bedrijventerreinen,
noch om stukken grond aan eindgebruikers

(industrile bedrijven) te verkopen, noch om
industrile huurpanden te ontwikkelen (en het
vastgoed vervolgens te verkopen aan institutionele beleggers). Bovendien neemt de huidige
situatie de stimulans voor industrile bedrijven
om duurzame accommodatie te bouwen of om
hun bedrijfsvastgoed te herontwikkelen weg,
aangezien er elders genoeg goedkope en
direct beschikbare bouwgrond beschikbaar is
Tabel 3.3. Marktsegmenten van de bedrijventerreinen- en bedrijfsvastgoedmarkten.

Marktsegmenten
Marktomvang en
eigenschappen
Aanbod
Vraag
Grote markt, geringe

beschikbaarheid in
sommige regios
Vooral gemeenten (lokale

monopolies)
Productiebedrijven
Grond
Markt voor bouwgrond op
bedrijventerreinen
Lokale markt, beperkte

regionale concurrentie
46
Klein aandeel van private

ontwikkelaars
Dienstensector
en consumenten
zorgdiensten (voor
zover toegestaan door
gemeenten)
Vooral verplaatsingen
van bedrijven binnen
gemeentegrenzen
Vastgoed
Markt voor nieuw gehuurd
bedrijfsvastgoed
Kleine markt
Institutionele beleggers
Gespecialiseerde beleggingsfondsen
Vooral beperkt tot bedrijven in logistieke sector

Latente noodzaak andere
productiebedrijven (?)
Markt voor nieuw bedrijfsvastgoed, te koop
Niet-bestaande markt
--
Latente noodzaak andere

productiebedrijven (?)
Markt voor tweedehands

gehuurd bedrijfsvastgoed
Grote markt beschikbaar

in bestaand vastgoed
Productiebedrijven die
verhuizen naar nieuwe
locatie
Productiebedrijven, zoeken (tijdelijke) productie

en opslagruimte
(Kleine) particuliere
beleggers
Kleine bedrijven, startende bedrijven
Productiebedrijven die
verhuizen naar nieuwe
locatie
Productiebedrijven, zoeken (tijdelijke) productie

en opslagruimte
Vooral laagwaardig vastgoed; lage huurprijzen

Hoge leegstandscijfers
Markt voor tweedehands
bedrijfsvastgoed, te koop
Kleine markt
Kleine bedrijven, startende bedrijven
(maar zie hoofdstuk 13 van Knoben e.a. voor

een nuancering van dit argument).
Productiebedrijven maken afspraken met
aannemers om in eigen beheer hun vastgoed
te ontwikkelen. Publieke ontwikkeling komt
ook veel voor in andere segmenten van de
Nederlandse grondmarkt, maar is nergens zo
dominant als in het geval van bedrijventerreinen. In het voorgaande hoofdstuk werd al
gesproken van het kip-eiprobleem dat hieraan
ten grondslag ligt. Dit heeft ertoe geleid dat
bouwgrond met bedrijfsbestemming niet
schaars is en dat grondprijzen laag liggen.
Gemeenten passen hun vraagprijzen aan aan
die van de omliggende gemeenten. Ze vragen
niet graag mr, omdat dit hun concurrentiepositie zou kunnen verslechteren (PBL, 2009).
Met betrekking tot grond voor andere doeleinden gebruiken gemeenten vaak een residuele grondwaardemethode, waarbij de grondprijzen afgeleid worden van de verwachte
opbrengsten van het te bouwen vastgoed
minus de stichtingskosten.
Segmenten van de vastgoedmarkt

Naast het hierboven beschreven segment
kunnen er nog vier andere (bestaande en
potentile) marktsegmenten worden gedentificeerd. Ten eerste is er een kleine markt voor
de verhuur van nieuw hoogwaardig bedrijfsvastgoed. Dit vastgoed is voornamelijk in
handen van institutionele beleggers in de
logistieke sector. Institutionele beleggers
tonen slechts in beperkte mate interesse in het
aankopen van bedrijfsvastgoed (zoals in de
meeste andere landen ook het geval is).
Slechts 2,5% van het vastgoed in hun portfolios is bedrijfsvastgoed (tegenover 42%
woningen, 28% detailhandel, 24% kantoren en
circa 2% voor gemengd gebruik, zie IVBN
2006). Ten tweede zou er in principe een markt
kunnen bestaan voor nieuw bedrijfsvastgoed
dat te koop wordt aangeboden (zoals in de

woningsector). Deze markt bestaat op dit
moment echter niet en we nemen niet aan dat
dit marktsegment zich in de toekomst significant zal ontwikkelen. De reden hiervoor is dat
we verwachten dat het niet zal kunnen concurreren met de markt voor bouwgrond (eindgebruikers die hun eigen bedrijfspand ontwikkelen). Ten derde is er een grote markt voor de
verhuur van tweedehands bedrijfs-vastgoed.
Deze voorraad huurpanden bestaat voornamelijk uit tweedehands gebouwen die vaak nog
steeds in het bezit zijn van productiebedrijven
die het gebouw in het verleden in gebruik
hadden. We vermoeden dat veel eigenaren van
dit soort gebouwen niets beters kunnen krijgen
dan een huurconstructie. Wellicht zouden ze er
de voorkeur aan geven om te verkopen, maar er
is erg weinig interesse in het aankopen van dit
soort gebouwen. De overdraagbaarheid van
industrievastgoed is beperkt: slechts circa 600
transacties per jaar binnen heel Nederland
(Strabo, 2008). De meeste gebruikte gebouwen
worden doorgaans aan andere industrile
bedrijven verhuurd in plaats van verkocht
(omdat de vraag van kopers naar dit soort
gebouwen klein is).
3.4 Veranderingen in de huidige

marktordening
Uit de vorige paragraaf kan worden afgeleid dat
noch bedrijventerreinen noch bedrijfsvastgoed op hoge waarde wordt geschat. Dit is
waarom het prijsmechanisme in deze twee
marktsegmenten niet goed werkt: er is amper
een markt voor bedrijfsvastgoed en de markt
voor bedrijventerreinen wordt gedomineerd
door lokale overheden die goedkoop en te veel
grond aanbieden, waarmee ze negatieve
externaliteiten genereren. Maar dit werkt ook
andersom: omdat deze markten zo slecht
gedefinieerd zijn krijgen de goederen (grond
47
en vastgoed) een lage waarde. In deze paragraaf doen we suggesties voor het verbeteren
van de werking van beide marktsegmenten.
Het internaliseren van externaliteiten
48
Zowel de problemen omtrent stadsuitbreiding

als het tempo waarin bestaande bedrijventerreinen verouderen kunnen worden gezien
als negatieve externaliteiten. In paragraaf 3.2 is
gesteld dat de huidige structuur van de markt
voor grond voor bedrijfsvastgoed ertoe leidt
dat er onnodig veel grond wordt bestemd voor
industrieel gebruik. Dit leidt tot negatieve
externe effecten. Op dezelfde wijze kan de
veroudering van bestaande bedrijventerreinen
ook worden gezien als een externaliteit die
wordt veroorzaakt door de ontwikkeling van
nieuwe bedrijventerreinen (omdat het de
stimulans voor industrile bedrijven om hun
vastgoed te herontwikkelen wegneemt).
Binnen de eigendomsrechtentheorie worden
externaliteiten gezien als problemen typerend
voor onontwikkelde markten/instituties:
(t)hey arise when resources have a
value, but are ill-defined in terms of
property rights and as a result of
proprietary ambiguity, remain
unpriced and inefficiently allocated
(Webster & Lai, 2003: 103).
De oplossing voor problemen met externaliteiten is in dat geval:
...to assign property rights, and the
efficiency of any particular solution
depends on the externality costs
saved less the costs of creating
institutions that create the property
rights (Webster & Lai, 2003: 104).7
Het voornaamste obstakel bij het internaliseren van externaliteiten is waarschijnlijk het
feit dat het moeilijk is om er een prijs aan te

verbinden. Wat zijn de kosten van stadsuitbreiding en wat zijn de kosten van de veroudering van zowel privaat vastgoed als
openbare ruimtes die veroorzaakt wordt door
het overaanbod aan goedkope nieuw aangeboden bedrijventerreinen op andere
locaties? Hoewel dit niet gemakkelijk op te
lossen is, zijn er verschillende manieren om
hiermee om te gaan. Ten eerste zouden
(publieke of private) ontwikkelaars verplicht
kunnen worden gesteld om een vaste herontwikkelingsbijdrage te betalen als zij een nieuw
bedrijventerrein ontwikkelen (gebaseerd op
een nationale overheidsmaatregel), die ervoor
bedoeld is om de kosten van het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen
(deels) te dekken. Gemeenten binnen een
regio kunnen wellicht tot een overeenkomst
komen met betrekking tot de hoogte van deze
bijdrage. Dit is vergelijkbaar met de recente
(niet gerealiseerde) voorstellen voor de oprichting van regionale sloopfondsen voor de
kantorenmarkt. De veroorzakers van de
externaliteiten die zich vestigen op een nieuw
bedrijventerrein worden deels verantwoordelijk gemaakt voor de bestaande terreinen en de
vernieuwing hiervan.8 De kosten voor het
ontwikkelen van bedrijventerreinen zullen
hoogstwaarschijnlijk toenemen. Om deze
kosten te kunnen dekken kunnen ontwikkelaars de prijzen van bouwgrond voor eindgebruikers echter verhogen (zolang dit een
algemene regel is die voor alle nieuwe
terreinen geldt). Ten tweede, aangezien de
Nederlandse traditie van ruimtelijke ordening
ruimte biedt voor sterk nationaal overheidsingrijpen, zou er als nieuwe nationale overheidsmaatregel nieuw beleid kunnen worden
gentroduceerd met betrekking tot de inhoud
van lokale bestemmingsplannen, bijvoorbeeld
om de ruimtelijke en bouwkwaliteit zo te
verhogen dat externaliteiten met betrekking
tot openbare ruimtes teruggebracht worden of

om gemeenten te stimuleren om alleen in
bestaande stedelijke gebieden bedrijventerreinen te ontwikkelen, in het kader van een
stedelijk transformatieproject. Wanneer eigendomsrechten op externaliteiten worden
aangepakt en gedefinieerd, zullen publieke en
private ontwikkelaars minder geneigd zijn
bedrijventerreinen te ontwikkelen in kwetsbare gebieden, ervan uitgaande dat de kosten
voor het minimaliseren van de (effecten van
de) externaliteitsproblemen substantieel zijn.
Een van de indirecte effecten van beide voorgestelde interventies zal zijn dat de vastgoedkosten (en dus de algehele kosten) voor
industrile bedrijven die verhuizen naar een
nieuwe locatie zullen stijgen, terwijl ze doorgaans niet in staat zullen zijn deze kosten door
te berekenen naar hun klanten. Hoewel er
wellicht enige ruimte is voor een verhoging van
vastgoedkosten (zie ook het vorige hoofdstuk
hierover), betekent dit dat de prijs van de externaliteit niet oneindig kan worden verhoogd.
Een ander indirect effect zal zijn dat de concurrentiepositie van vastgoed op bestaande
bedrijventerreinen zal verbeteren, wat industrile bedrijven zal stimuleren om te investeren in hun bestaande vastgoed en het
verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein te
vermijden of uit te stellen.
Meer private aanbieders?

Een van de manieren waarop de Nederlandse
markt voor bedrijventerreinen (en ook die in
veel andere Europese landen) te karakteriseren is, is door te stellen dat de productie van
grond voor bedrijfsvastgoed door gemeenten
wordt behandeld als een (semi)publiek goed.
Eigendomsrechteconoom Barzel stelt dat de
markt deze niet levert omdat de eigendomsrechten op deze goederen slecht gedefinieerd
zijn en zich daarom in het zogenaamde
publieke domein bevinden (Barzel, 1998).

Publieke goederen (d.w.z. goederen die voor
iedereen vrij beschikbaar zijn) zijn goederen
waaraan geen prijs is verbonden, niet per se
omdat ze geen waarde hebben, maar vanwege
de hoge kosten van het toewijzen van eigendomsrechten, het ontbreken van de politieke
wil om ze verhandelbaar te maken of de technologische onhaalbaarheid hiervan. Deze
ambiguteit omtrent het eigenaarschap zorgt
ervoor dat deze goederen onbeprijsd blijven
en daardoor inefficint worden toegewezen
(Webster & Lai, 2003). Hieruit volgt dat het
oplossen van deze ambiguteit omtrent eigenaarschap en het uit het publieke domein
halen van deze goederen zou leiden tot een
beter ontwikkelde en functionerende markt,
wat naar verwachting zou leiden tot een efficinter gebruik en toewijzing van middelen.
Een noodzakelijke randvoorwaarde voor een
competitieve markt is de privatisering van
eigendomsrechten. Maar niet alle goederen
zijn private goederen of kunnen dit worden.
Wat zijn de economische voorwaarden voor
het privatiseren van goederen? Figuur 3.2
(gebaseerd op Webster & Lai, 2003) toont een
typologie van goederen, die loopt van puur
private goederen (A) tot puur publieke
goederen (D). De typologie laat twee basis
criteria zien: (on)uitsluitbaarheid in aanbod en
(het ontbreken van) rivaliteit in consumptie.
Uitsluitbaarheid verwijst naar het recht van de
eigenaar om de goederen en grondstoffen
exclusief te consumeren, waarmee alle andere
consumenten worden uitgesloten. Rivaliteit
verwijst naar de situatie waarin er concurrentie
bestaat tussen aanbieders en gebruikers, waardoor een bepaald goed schaars kan worden.
Lindblom (2001) zegt over de schaarstevoorwaarde: Als een prestatieobject niet schaars
is, zal het aanbieden ervan geen reactie
oproepen [] Als het onbeperkt beschikbaar is
49
als iedereen zoveel van een product heeft als

hij wil zou niemand het te koop aanbieden en
zou niemand kopen. Beperkingen regels
kunnen goederen dus schaarser maken, wat
leidt tot een hogere waarde en prijs.
Figuur 3.2. Typologie van goederen.
Uitsluitbaar
Niet uitsluitbaar
Rivaal
Niet-rivaal
Bron: Webster & Lai (2003)
50
Er bestaat geen publiek-domeinprobleem met

goederen van type A. Als de consumptie van
dit type goederen rivaliserend is, betekent dit
dat het schaarse middelen zijn. Deze schaarste
leidt tot een punt waarop de waarde hoger is
dan de kosten voor het toewijzen van exclusieve eigendomsrechten. Dit is bijvoorbeeld
het geval bij nieuwe woonhuizen dit zijn pure
private goederen omdat ze schaars zijn en
omdat er private eigendomsrechten zijn
toegewezen. Gebruik kan dus uitsluitbaar
gemaakt worden en weggenomen worden uit
het publieke domein. Goederen van type C zijn
rivaliserend maar onuitsluitbaar. In realiteit zijn
weinig rivaliserende goederen onuitsluitbaar.
Daarom is dit een overgangscategorie, wat
betekent dat er aan alle economische voorwaarden voor privatisering wordt voldaan,
maar de institutionele en politieke traagheid
belemmert het proces. (Toegang tot) weginfrastructuur werd ook lange tijd gezien als
rivaliserend en onuitsluitbaar, maar behoort
nu eveneens tot deze overgangscategorie.
Verkeersopstoppingen hebben er namelijk
voor gezorgd dat goed begaanbare wegen
schaarse goederen zijn geworden en er
worden innovatieve tolsystemen ontwikkeld
waarmee ze ook uitsluitbaar gemaakt kunnen
worden. In categorie D bevinden zich puur
publieke goederen. Zoals we bij type C hebben

gezien kunnen bijna alle goederen uitsluitbaar
worden gemaakt. Daar komt bij dat veel
goederen waarvan werd aangenomen dat ze
niet rivaliserend zijn, wel rivaliserend zijn of
rivaliserend worden (waardoor ze ook transitioneel zijn). Zo zijn schone lucht en zoet water,
goederen die traditioneel gezien niet als
schaarstegoederen beschouwd werden,
schaars aan het worden. Type B-goederen (die
ook transitioneel kunnen zijn) zijn uitsluitbaar
maar niet rivaliserend. McNutt (2000: 930)
beschouwt clubgoederen als type B-goederen
omdat mensen kunnen worden uitgesloten
(bijvoorbeeld door lidmaatschap verplicht te
stellen), maar ze zijn niet schaars. Dit soort
goederen wordt kunstmatig schaars gemaakt.
Denk bijvoorbeeld aan het gebruik van internet
en het aanbieden daarvan door providers. We
zouden tevens kunnen zeggen dat bedrijventerreinen in Nederland een type B-goed zijn.9
Aan grond op bedrijventerreinen zijn exclusieve eigendomsrechten toegewezen, maar
het gebruik van grond voor bedrijfsvastgoed is
schijnbaar niet schaars genoeg om veel private
ontwikkelaars aan te trekken. Er kunnen
verschillende interventies in de institutionele
ordening overwogen worden om de rivaliteit
op de markt voor grond voor bedrijfsvastgoed
te verbeteren. De THB heeft voorgesteld om de
schaarste met betrekking tot het aanbod van
bouwgrond op bedrijventerreinen te verhogen
door de (gemeentelijke) plannen voor nieuwe
bedrijventerreinen terug te brengen. Dit kan
op twee manieren worden gedaan. Bij de
eerste manier wordt het aanbod beperkt door
strengere regels met betrekking tot het aantal
en het formaat van bedrijventerreinen. Om dit
te kunnen bewerkstelligen zou de verantwoordelijkheid voor het plannen van nieuwe bedrijventerreinen over moeten gaan van de
gemeenten naar de provincies (THB, 2008).
Er wordt, waarschijnlijk terecht, van uitgegaan
dat dit zal leiden tot een prijstoename voor

bouwgrond, wat wellicht meer private ontwikkelaars zal verleiden om grond voor bedrijfsvastgoed te ontwikkelen. Hoewel dit zou
kunnen leiden tot een grotere verscheidenheid
aan aan-bieders heeft deze vorm van ingrijpen
ook zijn beperkingen. Zo heeft Tsolacos (1997)
gesteld dat een tekort aan grond voor bedrijfsvastgoed een serieus probleem leek te vormen
voor de economische groei in het zuidwesten
van Engeland.
Ten tweede zou het gemeentelijke aanbod van
grond teruggebracht moeten worden, omdat
het de werking van het prijsmechanisme ver
stoort. Als resultaat van de bovengenoemde
concurrentie tussen gemeenten en de soft
budget constraints waarmee publieke organisaties werken, bieden gemeenten grond aan
tegen prijzen die lager liggen dan wat industrile bedrijven ervoor zouden kunnen betalen.
Private ontwikkelaars zouden alleen grond
aanbieden als de opbrengsten groter zijn dan
de kosten. Deze maatregel zou natuurlijk
zorgen voor een prijsstijging, die nadelig zou
zijn voor de industrile bedrijven die bouwgrond willen aankopen. Maar de prijs zou een
beter mechanisme zijn voor de wisselwerking
tussen de wensen van de vragers (de productiebedrijven) en die van de aanbieders (de
private ontwikkelaars). Dit zou ook de markt
voor bedrijfsvastgoed benvloeden. Stel dat
men deze maatregel zou invoeren, dan is het
belangrijk om private monopolies (in plaats van
publieke) aan de aanbodskant te voorkomen
zodat de markt zo efficint mogelijk kan functioneren.
Hoogwaardig commercieel
bedrijfsvastgoed
De markt voor bedrijfsvastgoed bestaat uit vier
verschillende segmenten (paragraaf 3.3), maar
we gaan er hier van uit dat industrile bedrijven
het meest genteresseerd zullen zijn in een

groter aantal mogelijkheden op het gebied van
hoogwaardig commercieel bedrijfsvastgoed. In
paragraaf 3.3 hebben we verwezen naar een
enqute van de Stec Groep (2005) die liet zien
dat 7% van alle eigenaren van bedrijfvastgoed
de voorkeur zou hebben gegeven aan een
huurconstructie, als deze beschikbaar zou zijn
geweest. Hoewel dit een klein percentage is
toont het desalniettemin aan dat er een
aanzienlijke (potentile) jaarlijkse vraag is naar
commercieel vastgoed. Tussen 1986 en 2009
varieerde het aanbod van nieuw gebouwd
bedrijfsvastgoed tussen de 3,3 en 9 miljoen m2
per jaar (NVB, 2010). Dit impliceert dat de
potentile jaarlijkse vraag naar commercieel
bedrijfsvastgoed zou kunnen variren tussen
de 230.000 en 640.000 m2 per jaar.10 Blijkbaar
wordt niet voldaan aan de juiste economische
voorwaarden om aan deze potentile vraag te
voldoen. We bespreken kort de mogelijkheid
om deze voorwaarden te veranderen.
De eerste voorwaarde is de aanwezigheid van
voldoende aanbieders. In principe zou deze
leegte gevuld kunnen worden door Nederlandse en buitenlandse institutionele beleggers en vastgoedfondsen, aangezien
investeringen in commercieel bedrijfsvastgoed grote overeenkomsten vertonen met
investeringen in alternatieve segmenten van
de vastgoedmarkt. Hogere gronden vastgoedwaardes zijn hier essentieel voor. De
bovengenoemde suggestie met betrekking
tot de markt voor grond voor bedrijfsvastgoed
zou hieraan bij kunnen dragen.
Als tweede voorwaarde moet er voldoende
marktinformatie beschikbaar zijn voor investeerders, om onzekerheden terug te brengen
en de transparantie te bevorderen. Een deel
van deze transparantie wordt al verzorgd door
de ROZ/IPD-index, de (inter)nationale refe-
51
rentie voor investeringen in commercieel vastgoed (ROZ/IPD, 2008).
52
Als derde voorwaarde moet de overdraagbaarheid van bedrijfsvastgoed worden verbeterd.

Aangezien de standaardiseringsprocessen met
betrekking tot de bouw van bedrijfsvastgoed
minder ontwikkeld zijn dan die voor de woningbouw-, kantoor- en detailhandelmarkten
industrile bedrijven geven vaak de voorkeur
aan op maat gemaakte gebouwen lopen
aanbieders van bedrijfsvastgoed doorgaans
grotere risicos op het gebied van doorverhuur.
Needham (2006b) heeft gesuggereerd dat de
gemiddeld vrij kortlopende contracten
(contracten voor vijf tot tien jaar) voor bedrijfsvastgoed (tegenover contracten van soms wel
twintigtot vijfentwintig jaar in het Verenigd
Koninkrijk) het resultaat zijn van de voorwaarden in huur-contracten met betrekking
tot onderverhuur (die meestal uitgesloten
wordt). Het veranderen van deze voorwaarden
er zijn geen wettelijke beperkingen zou
kunnen bijdragen aan het verhogen van de
aantrekkelijkheid van huurpanden voor industrile bedrijven.
Tabel 3.4 geeft een samenvatting van de voorgestelde interventies gerelateerd aan de ongewenste marktuitkomsten die in dit artikel zijn
gedentificeerd.
Slotopmerkingen
Het centrale thema van dit hoofdstuk was de
relatie tussen marktprocessen en marktinstituties aan de ene kant en marktuitkomsten
met betrekking tot gronden vastgoedmarkten aan de andere kant. We hebben een
systematische analyse gemaakt van de
uitkomsten van de markten voor bedrijventerreinen en bedrijfsvastgoed, de relatie
tussen de marktuitkomsten en de institutionele ordening van de markt en de verande-
ringen met betrekking tot het institutionele

ontwerp van de markt die ingevoerd zouden
kunnen worden om deze efficinter te laten
werken en om mogelijkheden te bieden voor
het verbeteren van de uitkomst.
We besluiten dit hoofdstuk met enige opmerkingen over de uitkomsten van deze analyse
van de ontwikkeling van bedrijventerreinen in
Nederland. De casestudy is gebaseerd op enig
(maar niet volledig) empirisch bewijs (secundaire data-analyse) van ongewenste markt
uitkomsten. De categorisatie ongewenst is
gebaseerd op economische argumenten en
het feit dat ze niet in lijn liggen met nationale
doelen van ruimtelijke ordening. Deze markt
uitkomsten impliceren niet per se dat individuele industrile bedrijven kampen met
ernstige problemen op het gebied van efficintie. Er is niet veel empirisch bewijs voor efficintieproblemen voor individuele bedrijven
en er is ook weinig dat erop duidt dat bedrijven
hierover klagen. Integendeel: de kenmerken
van de huidige markt garanderen industrile
bedrijven doorgaans goedkope en voldoende
(stukken) bouwgrond op bedrijventerreinen en
de mogelijkheid om extra grond aan te kopen
voor toekomstige uitbreidingen.
De voorstellen voor interventies in marktinstituties die in dit hoofdstuk gedaan worden
zijn gebaseerd op zowel theoretische argumenten als op het politieke debat dat ontstond
als gevolg van de rapportages door de Taskforce Bedrijventerreinen. Dit politieke debat
richtte zich vooral op de problemen van veroudering, de externaliteiten die zich voordoen
en op de noodzakelijke interventies in deze
markt. Met betrekking tot de noodzakelijke
interventies schijnt er (in het politieke debat)
tot op zekere hoogte een consensus te zijn dat
de markten voor bedrijventerreinen en
bedrijfsvastgoed baat zullen hebben bij meer
Tabel 3.4. Ongewenste marktuitkomsten en voorgestelde interventies.

Ongewenste marktuitkomsten
Type marktfalen
1.
Onbeprijsde externaliteiten in
gronden vastgoedmarkt voor
bedrijventerreinen
Veroudering van industrieel

vastgoed en bedrijven
terreinen
Voorgestelde ingrepen
Beprijzen van externaliteiten:
Ontwikkelaars van bedrijven
terreinen betalen herontwikkelingsbijdrage
Strikte kwaliteitseisen voor nieuwe
bedrijventerreinen
2.
3.
4.
Overaanbod van bedrijventerreinen
Inelastische prijsrespons
Onjuist beprijsde externaliteiten
in grond-en vastgoedmarkt voor
bedrijventerreinen
Lage bouwgrondprijzen en
beperkt aantal aanbieders
van grond voor bedrijven
terreinen
Geen concurrerende markt
Ontbreken van markt voor

hoogwaardig industrieel
vastgoed
Geen concurrerende markt
Regionale cordinatie van bedrijven

terreinen:
Beprijzen van externaliteiten
Beprijzen van ruimtelijke spreiding
Regionale cordinatie van planning van
bedrijventerreinen
Inperking van recht van gemeente om
bedrijventerreinen te ontwikkelen
Onjuist beprijsde externaliteiten

in gronden vastgoedmarkt voor
bedrijventerreinen
Beprijzen van externaliteiten

(combinatie van 1 en 2)
Verandering van voorwaarden in
huurcontracten
Regionale cordinatie van hoogwaardige
bedrijventerreinen
markt, minder overheid (TBH, 2008; Ministerie

van VROM, 2008b). Ten slotte zijn wij van
mening dat de marktuitkomsten in Nederland
niet sterk afwijken van die in andere (WestEuropese) landen. Het voornaamste verschil
tussen Nederland en andere landen is wellicht
de (politieke) aandacht die het onderwerp
krijgt (en die in Nederland minder lijkt te zijn
dan in andere landen).
Dit hoofdstuk is een ingekorte en aangepaste versie van:

Van der Krabben, E. & E. Buitelaar (2011). Industrial land
and property markets: market processes, market institutions and market outcomes: the Dutch case. European
Planning Studies, 19 (12), 2127-2146.

4
Het is belangrijk om te onthouden dat de informatie in IBIS

wordt aangeleverd door gemeenten. Er is enige discussie
omtrent de correctheid van de data, omdat gedacht wordt
dat gemeenten het probleem van verouderde bedrijventerreinen om strategische redenen soms overdrijven
(d.w.z. om meer subsidies van de nationale overheid te
ontvangen).
Op 1-1-2007 was 84% van de beschikbare grond op bedrijventerreinen in handen van gemeenten. Slechts 16% van
de beschikbare stukken bouwgrond was in het bezit van
private bedrijven (PBL, 2009).
Dit betekent niet dat deze gebouwen niet voldoen aan de

vraag van industrile bedrijven. We nemen echter aan dat
de meerderheid van deze gebouwen van slechte kwaliteit
is. Deze aanname wordt ondersteund door gegevens over
huurniveaus op de bedrijfsvastgoedmarkt, die laag liggen
(voor 42% van de industrile huurpanden ligt de huurprijs
zelfs onder 50 per m2 per jaar) (Stec Groep, 2005).
53
Zo kan het bijvoorbeeld efficinter zijn om eigendomsrechten toe te wijzen aan de overlast die veroorzaakt wordt
door een vliegveld en de oplossing te laten afhangen van
onderhandelingen tussen het vliegveld en zijn buren, dan
om dit te regelen door middel van overheidsingrijpen. In
het geval dat de eigendomsrechten op dit soort overlast
goed zijn toegewezen kan het vliegveld met zijn buren
onderhandelen over bijv. financile compensatie, het
terugbrengen van de overlast of, in extreme situaties,
besluiten om te verhuizen naar een andere locatie, mocht
de grootte van de financile compensatie door het vliegveld niet op te brengen zijn.
Barzel (1997: 3) definieert het principe van achtergestelde

schuldvordering als volgt: De achtergestelde schuldeiser op, laten we zeggen, een appartementsgebouw is
economisch gezien de eigenaar in zoverre dat hij (hier
door uitwisseling) voordeel heeft als het gebouw in waarde
stijgt, terwijl hij verlies lijdt als de waarde van het gebouw
afneemt. Omdat hij de eigenaar is, is hij gemotiveerd om
acties te ondernemen die, na aftrek van de kosten, de
waarde van het gebouw verhogen.
De analyse in paragraaf 3.2 en 3.3 van dit hoofdstuk laat

zien dat industriegrond niet een puur type B-goed is, maar
het wordt door veel gemeenten wel zo behandeld.
10
Voor Nederlandse begrippen is de grootte van deze

potentile vraag aanzienlijk. Ter vergelijking: de opper-
54
vlakte van nieuw gebouwde kantoorruimte varieert tussen

de 750.000 en 1.500.000 m2 per jaar en de oppervlakte
van nieuw gebouwde ruimte voor de detailhandel bedraagt
opgeteld circa 250.000 m2 per jaar.
Deel II
Marktuitkomsten
en verklaringen
56
4Verouderings
processen op
bedrijventerreinen
Jasper Beekmans
4.1Inleiding
Veroudering is een ongewenste uitkomst van
de bedrijventerreinenmarkt. In het rapport van
de commissie-Noordanus wordt te snelle
veroudering beschouwd als een van de
problemen die ten grondslag liggen aan de
problematiek rond bedrijventerreinen.
Ondanks dat alle betrokkenen, van beleidsmakers tot de gebruikers van terreinen en
onderzoekers wel een beeld hebben van wat
veroudering inhoudt, zijn er verschillende
definities en indelingen van typen veroudering.
De meningen over wat veroudering precies is
verschillen ook, afhankelijk van wie de vraag
gesteld wordt. Dit hoofdstuk begint daarom
met een uiteenzetting van deze verschillen. Dit
leidt uiteindelijk tot de vraag hoe veroudering
meetbaar zou kunnen worden gemaakt. Een
aantal bestaande methoden wordt op een rij
gezet. Vervolgens wordt in paragraaf 4.2
aandacht besteed aan een alternatieve manier
voor het meten van veroudering die is geba-
seerd op de vastgoedwaarde van bedrijfsmatig

vastgoed op bedrijventerreinen. Hiervoor
wordt de vastgoedwaarde van bedrijventerreinen eerst nader onderzocht. De resultaten van dat onderzoek worden in paragraaf
4.3 gepresenteerd. In de laatste paragraaf
worden verouderde en niet-verouderde bedrijventerreinen met elkaar vergeleken. Naast
meer inzicht in het daadwerkelijke probleem
kunnen de inzichten uit deze studies voor
beleidsmakers nuttig zijn om inzicht te krijgen
waar mogelijke veroudering optreedt om deze
ongewenste marktuitkomst beter tegen te
kunnen gaan. Ook voor eigenaren van vastgoed op bedrijventerreinen is het nuttig om
meer inzicht te hebben in de factoren die de
waarde op een bedrijventerrein bepalen. Overheden trekken zich steeds meer terug uit
gebiedsontwikkeling. Het oude model van
actief grondbeleid is aan verandering onderhevig en het beheer en onderhoud van bedrijventerreinen komt onder druk te staan
57
wanneer moet worden bezuinigd. Het loslaten

van deze actieve rol van de overheid, al dan
niet gedwongen door oplopende tekorten en
bijbehorende bezuinigingen, zou echter niet
gepaard moeten gaan met onverschilligheid
over processen in de openbare ruimte. Veroudering is een probleem dat wanneer het met
publieke middelen moet worden tegengegaan,
veel geld kost. Meer kennis over de oorzaken
van veroudering kan bruikbaar zijn om die
tegen te gaan en de kwaliteit van de bebouwde
omgeving te kunnen blijven bewaken.
4.2 Het proces van veroudering van

bedrijventerreinen gedefinieerd
58
Veroudering is een proces dat verschillende

delen van de stad kan treffen. Ook woonwijken
en stadscentra kunnen eronder lijden. Hoewel
veroudering een proces is dat negatieve connotaties als verloedering, achteruitgang en onveiligheid oproept, is het een slecht gedefinieerd
begrip. Ten eerste is het een proces dat op
verschillende schaalniveaus kan optreden.
Industrile regios kunnen met veroudering
kampen. Zo hebben het Ruhrgebied in
Duitsland, steden in Walloni of de bekende
rustbelt-steden in de Verenigde Staten er in het
verleden mee te maken gehad en ervaren ze
daar zelfs nog steeds de gevolgen van. Maar
veroudering vindt ook op een veel lager schaalniveau plaats. Zo kunnen ook individuele
panden bijvoorbeeld verouderen. Op de tweede
plaats roept veroudering erg veel verschillende
associaties op. Zo lijkt veroudering samen te
hangen met leeftijd, maar worden niet noodzakelijkerwijs alleen maar oudere woonwijken of
gebouwen erdoor getroffen. Er bestaan bijvoorbeeld grote verschillen in het tempo waarin
bedrijventerreinen verouderen. De gevolgen
van veroudering lopen bovendien erg uiteen:
van fysieke aftakeling tot sociaal onwenselijke
verschijnselen zoals een toename van crimina-
liteit en de bijbehorende onveiligheidsgevoelens. De oorzaken en gevolgen van veroudering

verschillen ook nog eens per schaalniveau en
tevens is niet duidelijk welke verschijnselen
oorzaken en welke verschijnselen gevolgen
zijn.
In paragraaf 4.3 wordt nog nader ingegaan op
het algemene proces van veroudering, maar
voorlopig concentreren we ons hier op de
uitkomsten van de bedrijventerreinenmarkt en
dus ook op de veroudering van bedrijventerreinen. Louw, Needham, Olden en Pen
(2009) besteden aandacht aan de levenscyclus
van bedrijventerreinen. Deze levenscyclus lijkt
gebaseerd op de bekende productlevenscyclus die veel gebruikt wordt in de marketing
en economie. Een product, in dit geval dus een
bedrijventerrein, doorloopt achtereenvolgens
de fases van introductie, groei, consolidatie en
uiteindelijk teruggang. In welke mate, maar
vooral wanneer die laatste fase optreedt is
echter onvoorspelbaar. Zelfs relatief jonge
terreinen van niet ouder dan vijftien jaar
kampen al met verouderingsproblematiek
(Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen, 2008). Sommige bedrijventerreinen
hebben dus al vroeg in hun levenscyclus te
kampen met verouderingsverschijnselen,
terwijl andere terreinen voor een veel langere
periode als niet-verouderd worden bestempeld.
Dit roept natuurlijk de vraag op wat verouderingsverschijnselen precies zijn en wanneer
een terrein dan als verouderd kan worden
beschouwd. Ook de eerdergenoemde Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen (de
commissie-Noordanus) constateert dat de
problemen waarmee bedrijventerreinen
kampen diffuus zijn en dat het moeilijk is om
oorzaken en gevolgen uit elkaar te houden
(THB, 2008).
Zij omschrijft de kern van de problematiek van

veroudering als bestaand uit:
...in wisselende mate uit
technische, economische,
maatschappelijke of ruimtelijke
veroudering, met als gevolg het
economisch suboptimaal
functioneren van de gevestigde
bedrijven, verpaupering of
verrommeling van de omgeving,
inefficint ruimtegebruik, een
impuls voor de ontwikkeling van
nieuwe uitleglocaties en onveilig
heid (THB, 2008: 25).
De indeling in deze verschillende typen veroudering is gebaseerd op het CPB-rapport Veroudering van bedrijventerreinen, een structuur
voor herstructurering (CPB, 2001). Op deze
indeling wordt later nog teruggekomen.
Al eerder gaf ETIN adviseurs in een studie een
overzicht van de aspecten van veroudering op
verouderde bedrijventerreinen (ETIN adviseurs, 2003). Daarin worden vier categorien
van aspecten onderscheiden, te weten: uitstraling, ontsluiting, ruimtegebruik en milieuhygine. Onder die aspecten worden een
dertigtal van de meest voorkomende knelpunten onderscheiden, van slechte bewegwijzering en criminaliteit tot stofoverlast en
gebrek aan laad- en losmogelijkheden. Ook dit
overzicht is dus erg diffuus.
Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft
in 2010 onderzoek gedaan om de directe
gevolgen van veroudering nauwkeuriger in
beeld te brengen. Dit heeft het bureau gedaan
door te onderzoeken wat gemeenten precies
onder veroudering van bedrijventerreinen
verstaan. Tabel 4.1 geeft de resultaten van
deze enqute onder 64 gemeenten.
Tabel 4.1. Criteria voor veroudering van bedrijventerreinen volgens 64 Nederlandse gemeenten.
Criteria voor de veroudering van
bedrijventerreinen
Criteria
Aantal keer
genoemd
Achterstallig onderhoud
en beheer
53
Leegstand/verouderd
vastgoed
35
Verkeersproblemen
25
Aard van de gevestigde

bedrijvigheid
15
Leeftijd
10
Gebrek aan economische

dynamiek
10
Beeldkwaliteit
Extensief ruimtegebruik
Kwaliteit ondergrondse
infrastructuur
Overige
59
Bron: PBL (2009)
Van een andere belangrijke groep belanghebbenden, de gebruikers van bedrijventerreinen, is veel minder goed onderzocht wat
zij onder veroudering verstaan. Vanuit studies
over vestigingsplaatstheorien en verhuisgedrag is af te leiden dat ondernemers onder
andere hechten aan een plaats met een goede
bereikbaarheid en uitstraling. Maar echt
grondig onderzoek naar de mening van gebruikers over veroudering van bedrijventerreinen
lijkt te ontbreken. De wensen van ondernemers voor wat betreft de omgeving waarin
zij zich graag vestigen dringen vaak alleen door
in onderzoeken via het bevragen van gemeenteambtenaren zoals bedrijfscontactfunctionarissen en IBIS-beheerders.
60
Louw et al. (2009) voegen aan de vier categorien die door ETIN adviseurs worden onderscheiden nog een belangrijk aspect van
veroudering van bedrijventerreinen toe: het
probleem van verouderend vastgoed. Anders
dan de indeling naar typen veroudering van
bedrijventerreinen die de THB gebruikt,
baseren de auteurs zich op een eerdere indeling van Korteweg (2002). De typen veroudering die bij veroudering van vastgoed op
bedrijventerreinen worden onderscheiden zijn
structurele, economische en relatieve veroudering. De al eerder kort genoemde indeling
van CPB (2001) heeft betrekking op veroudering van bedrijventerreinen, de indeling van
Louw et al. (2009) op veroudering van vastgoed. Hoewel zij bij relatieve veroudering
spreken over: relatieve veroudering van
bedrijventerreinen treedt op als veel nieuwe
bedrijventerreinen aan de voorraad worden
toegevoegd (Louw et al., 2009: 155). In tabel
4.2 zijn deze twee verschillende indelingen
naar typen veroudering weergegeven. Hoewel
de hiervoor genoemde studies veel inzicht
hebben geboden in het proces van veroudering van bedrijventerreinen blijft onduidelijkheid bestaan over wat veroudering nu precies
is, en belangrijker, hoe het is vast te stellen.
Ook voor het vaststellen van veroudering zijn
verschillende methodieken ontwikkeld door
verschillende organisaties. Zo gebruiken onder
andere de provincie Overijssel en de Stichting
Keurmerk Bedrijventerreinen de door DHV
ontwikkelde kwaliteitsscan die bekendstaat als
het sterrensysteem. Adviesbureau Royal
Haskoning voerde een grootschalige kwaliteitsschouw uit voor de bedrijventerreinen in
de provincie Noord-Brabant. Beide methodieken maken gebruik van een uitgebreide
terreinschouw waarbij de kwaliteit visueel
wordt beoordeeld. Ook (regionaal) economische kengetallen van de bedrijventerreinen
worden erin verwerkt. Hoewel deze manieren
grondig lijken te zijn, kosten ze ook veel tijd om

uit te voeren omdat het uitvoeren van de
visuele schouw erg arbeidsintensief is. Bovendien kent het als nadeel dat de inspecties door
verschillende personen worden uitgevoerd en
dat daardoor onbedoeld verschillen in de
beoordeling kunnen sluipen. Voor het
eenmalig vaststellen van veroudering zijn
bovenstaande methoden nog wel geschikt,
maar voor het monitoren van het proces van
veroudering zijn ze, voornamelijk vanwege de
hoge arbeidsintensiviteit, minder goed bruikbaar. Ook is een landelijke dekking van een
kwaliteitsscore voor bedrijventerreinen moeilijk te realiseren.
In de volgende paragraaf wordt ingegaan op
een manier die is onderzocht om veroudering
van bedrijventerreinen op een eenvoudiger
manier te kunnen vaststellen. Hiervoor is
gebruikgemaakt van de inzichten uit Louw et
al. (2009) met betrekking tot de rol van vastgoed in het proces van veroudering van bedrijventerreinen.
4.3 Naar een alternatieve manier

van meten van veroudering
Het complexe proces van veroudering van
vastgoed speelt een belangrijke rol bij het
proces van veroudering van bedrijventerreinen. In internationale literatuur is veel
aandacht besteed aan verschillende aspecten
van veroudering van vastgoed. Een veel bestudeerd fenomeen in vastgoedliteratuur is de
waarde van vastgoed. De relatie tussen
gebiedsveroudering en de waarde van vastgoed is in een eerder gepubliceerd artikel
uiteengezet, zie Beekmans et al. (2012). In
internationale literatuur is voor de veroudering
van bedrijventerreinen weinig aandacht, in
tegenstelling tot studies naar achteruitgang
van woonwijken en centrumgebieden. Vandaar
Tabel 4.2. Twee veelgebruikte indelingen naar typen veroudering.

Studie
Indeling naar typen veroudering
CPB (2001)
Technisch
& THB (2008)
Fysieke en niet-fysieke infrastructuur niet langer passend. Bijvoorbeeld een te smal wegprofiel of het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezel of juiste ov-verbindingen. Achterstallig
onderhoud. Slijtage aan materialen.
Maatschappelijk
Sociale veiligheid en leefbaarheid verminderd. Nieuwe regelgeving zorgt ervoor dat terrein
niet meer aan wensen voldoet, bijvoorbeeld op gebied van milieunormen, arbeidsomstandigheden of veiligheid.
Economisch
Afname bijdrage aan regionale economische ontwikkeling. Afname gronden vastgoedwaarde. Terrein voldoet niet meer aan de door de markt gestelde eisen.
Ruimtelijk
Inrichting bedrijventerrein en inpassing in omgeving. Omgeving van terrein is veranderd,

waardoor huidige functies van het terrein in conflict komen met die omgeving.
Louw et al. (2009)
Structureel
Normaal proces van slijtage, eventueel versneld door achterstallig onderhoud

Economisch
Afname bruikbaarheid vastgoed door veranderende eisen van gebruikers. Ontsluiting,

bestaande voorraad beschikbaar vastgoed sluit niet aan bij vraag. Nieuwe regelgeving op
het gebied van milieu, veiligheid of arbeidsomstandigheden kan economische veroudering
versnellen.
Relatief
Grote toevoeging van nieuwe terreinen aan bestaande voorraad zorgt voor grote doorstroom
van oude naar nieuwe terreinen. Oude terreinen hebben daardoor te kampen met een relatief
sneller proces van veroudering.
dat deze meer algemene literatuur is gebruikt

om het verband te leggen tussen veroudering
van verschillende gebieden in de stad en de
waarde van bedrijfs- en andere soorten vastgoed. Er bestaan verschillende processen die
de waarde van vastgoed benvloeden, zoals
functional en economic obsolescence (zie
bijvoorbeeld Nutt & Sears, 1971; Dunse &
Jones, 2005; Mansfield & Pinder, 2008). Deze
processen vertonen overeenkomsten met het
proces van veroudering dat op het hogere
schaalniveau van gebieden in de stad plaatsvindt. Aan de aanbodzijde wordt de staat
waarin vastgoed verkeert benvloed door
veranderingen in de fysieke omgeving: veran-
derende infrastructuur, verval van de omgeving, sluiting van winkels et cetera. Aan de
vraagzijde spelen de veranderende eisen van
gebruikers. Eisen van gebruikers veranderen
bijvoorbeeld onder invloed van nieuwe milieuwetgeving, inzichten met betrekking tot
bereikbaarheid of de heersende mening over
esthetiek van een gebouw. Naast deze
processen aan de vraag- en aanbodzijde speelt
ook fysieke slijtage als gevolg van het
verstrijken van de tijd een belangrijke rol, maar
deze wordt voor bedrijventerreinen buiten
beschouwing gelaten.11 Gebieden in de stad,
zoals bedrijventerreinen, kunnen met gelijksoortige processen te maken krijgen. Aan de
61
aanbodzijde kunnen de omstandigheden in en

rond gebieden veranderen door een afname
van bereikbaarheid of toenemende leegstand.
Aan de vraagzijde valt te denken aan de invloed
van veranderende eisen van bedrijven over de
omgeving waarin zij gevestigd willen zijn,
bereikbaarheid en de eisen van werknemers
over de werkplek.
62
Er worden dus twee verschillende processen

onderscheiden die van invloed zijn op de
veroudering van bedrijventerreinen. De
volgende vraag die wordt gesteld is hoe veroudering van bedrijventerreinen te meten is.
Zoals eerder gezegd is er weinig wetenschappelijk onderzoek gedaan naar veroudering van
bedrijventerreinen. Over veroudering van
andere gebieden in de stad is meer literatuur
beschikbaar. Het betreft in brede zin literatuur
waarin urban decline centraal staat. In deze
studies staan vaak centrumgebieden en woongebieden centraal. Indicatoren voor achteruitgang van een buurt die worden gebruikt zijn
bijvoorbeeld de raciale samenstelling van een
buurt, inkomen, percentage hoogopgeleide
bewoners, criminaliteitscijfers en huur- of
koopwoningen. Studies naar gentrification, dat
als een tegenovergesteld proces kan worden
beschouwd, voegen daar naast soortgelijke
variabelen nog de waarde van vastgoed aan
toe. Wanneer het met een buurt beter gaat is
dat terug te zien aan een stijging van de
waarde van het vastgoed (zie bijvoorbeeld
Torrens & Nara, 2007; Walks & Maaranen,
2008). Omdat bedrijventerreinen geen bewoners kennen met sociaaleconomische
kenmerken, zijn veel van de gebruikte indicatoren niet bruikbaar voor onderzoek naar
veroudering van bedrijventerreinen. Dat geldt
echter niet voor de waarde van vastgoed. Op
basis van deze literatuurverkenning is daarom
dan ook besloten om te onderzoeken welke
informatie de waarde van vastgoed ons zou
kunnen geven over het proces van veroudering

van bedrijventerreinen. Theoretisch gezien
kan worden verwacht dat het vastgoed op
bedrijventerreinen die aan veroudering onderhevig zijn met processen geconfronteerd
wordt die niet zorgen voor een positieve
ontwikkeling van de waarde. Zowel de factoren
aan de aanbodzijde als die aan de vraagzijde
zorgen er immers voor dat een bedrijventerrein minder aantrekkelijk wordt als vestigingsplaats. Dit zal zich uiteindelijk doorvertalen in
de waarde van het vastgoed op die bedrijventerreinen.
Het niveau waarover we in deze studie
uitspraken willen doen is het bedrijventerrein,
in plaats van het individuele vastgoed. Veroudering is immers een proces dat zich op het
niveau van het bedrijventerrein afspeelt. Om
die reden willen we de waarde van bedrijventerreinen onder de loep nemen. De ontwikkeling van die waarde zegt mogelijk iets over het
proces van veroudering van een terrein. Als
eerste stap is daarom de waarde van bedrijventerreinen onder de loep genomen. De vraag die
daarbij centraal staat is: welke variabelen benvloeden de waarde van bedrijventerreinen?
4.4 De vastgoedwaarde van

bedrijventerreinen
De waarde van bedrijventerreinen is berekend
als de WOZ-waarde van de op elk bedrijventerrein aanwezige bedrijfspanden in de periode
1997-2008, gedeeld door de netto oppervlakte
van elk terrein. Dit levert een waarde op voor
alle ongeveer 3.500 bedrijventerreinen in
Nederland, die we de gemiddelde waarde van
een bedrijventerrein noemen. Deze waarde is
als afhankelijke variabele gebruikt in een
regressieanalyse.12 Verschillende hypothesen
over de relatie tussen die waarde en verklarende variabelen zijn getest. De verklarende
variabelen zijn ingedeeld in twee categorien:

terreinkenmerken en regionaal-economische
kenmerken. Daarnaast is er een variabele
opgenomen om te kunnen controleren voor de
economische conjunctuur.
Uit de analyse komen een aantal interessante
verbanden naar voren. Van alle verklarende
variabelen is berekend wat de invloed (in
procenten) is op de gemiddelde waarde. Allereerst laat de analyse zien dat gemengde bedrijventerreinen (zon 70% van alle bedrijventerreinen) van alle soorten bedrijventerreinen
het laagst worden gewaardeerd. Gespecialiseerde terreinen worden significant hoger
gewaardeerd. Zo hebben terreinen die gekarakteriseerd kunnen worden als logistieke
terreinen gemiddeld een bijna 70% hogere
waarde dan gemengde bedrijventerreinen.
Terreinen met vooral zakelijke en consumentendiensten hebben een meer dan 100%
hogere gemiddelde waarde dan gemengde
bedrijventerreinen. Zelfs terreinen met overwegend industrie vertegenwoordigen bijna
13% meer waarde.
Met betrekking tot bereikbaarheid kan worden
geconcludeerd dat zowel bereikbaarheid via de
weg als openbaar vervoer een positief verband
heeft met de gemiddelde waarde. De hoogte
van het verband is zelfs vergelijkbaar, wat erop
zou kunnen duiden dat beide typen bereikbaarheid een even grote mate van invloed
hebben. Ook de aanwezigheid van (vaar)water
benvloedt de waarde van een bedrijventerrein
positief. Naast de bereikbaarheid via de weg
kan de nabijheid van een snelweg ook een
zichtlocatie betekenen. De resultaten laten
zien dat bedrijventerreinen die gelegen zijn
aan de snelweg een ruim 12% hogere waarde
hebben dan bedrijventerreinen die niet aan de
snelweg gelegen zijn.
De vestigingsplaatsliteratuur kent een lang

debat over de voor- en nadelen van een locatie
ten opzichte van het stadscentrum (zie voor
een overzicht bijvoorbeeld Dunse & Jones,
2005). Ons onderzoek laat geen significante
invloed zien van de variabelen afstand tot
centrum gemeente en afstand tot centrum
dichtstbijzijnde stedelijke agglomeratie op de
gemiddelde waarde.
Concluderend kan worden gesteld dat voor
beleidsmakers het sturen op de soorten
bedrijven die zich willen vestigen op een
terrein van belang kan zijn: specialisatie van
een terrein lijkt de gemiddelde waarde van een
terrein positief te benvloeden. Zoals gezegd is
het grootste deel van de bedrijventerreinen te
kenmerken als gemengd terrein. De vastgoedwaarde is op die terreinen echter het laagst.
Investeringen in deze terreinen zullen daarom
niet snel leiden tot hogere vastgoedwaarden.
De bereikbaarheid via zowel auto als ov zijn
voor de vastgoedwaarden vergelijkbaar. Dit kan
een aanwijzing zijn dat niet alleen bereikbaarheid met de auto van belang is, maar ook investeringen in openbaar vervoer kunnen lonen.
Bedrijventerreinen zijn al vaak gelegen aan de
snelweg en hoewel daar soms kritiek op is
vanwege de lintbebouwing die dit oplevert is
het vanuit het oogpunt van het realiseren van
zo hoog mogelijke vastgoedwaarden begrijpelijk. Een zichtlocatie levert een significant
hogere gemiddelde vastgoedwaarde van een
terrein op. De afstand tot het centrum van een
gemeente of grote stedelijke agglomeratie
levert geen significante uitkomsten op. Voor
bedrijventerreinen geldt wellicht dat bereikbaarheid en nabijheid van de (snel)weg van
groter belang is, waardoor in onze analyse de
invloed van dit kenmerk wegvalt.
63
4.5 Verschillen tussen verouderde

en niet-verouderde bedrijven
terreinen
64
Het probleem van verouderende bedrijventerreinen in Nederland heeft lange tijd op de

politieke agenda gestaan. In 2010 werd met
het ondertekenen van het convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 een belangrijke stap
gezet naar het aanpakken van de voorraad
verouderde bedrijventerreinen. In het hoofdstuk van Ploegmakers wordt aandacht besteed
aan het beleidsmatige antwoord op veroudering, te weten herstructurering en de effectiviteit daarvan. In dit hoofdstuk is al aandacht
besteed aan mogelijke oorzaken van de
verschillende typen veroudering die kunnen
worden onderscheiden. Dit alles verklaart
echter niet waarom sommige terreinen in
Nederland veel sneller verouderen dan andere.
Het belang van bereikbaarheid lijkt evident en
er wordt dan ook algemeen aangenomen dat
het van belang is (zie bijvoorbeeld Louw et al.,
2009). De exacte invloed van verschillende
soorten bereikbaarheid en andere vragen,
zoals welke soorten terreinen het vaakst met
veroudering te kampen hebben, zijn nog niet
vaak op grootschalige wijze onderzocht. Het
onderzoek dat ten grondslag ligt aan deze
paragraaf gaat nader in op de vraag welke
kenmerken bijdragen aan de kans van een
terrein om verouderd te raken.
Het convenant Bedrijventerreinen vormt voor
dit onderzoek in zekere zin het startpunt.
Onderdeel van dit convenant is een door de
provincies en samenwerkende lokale overheden op te stellen indicatieve herstructureringsopgave. Deze opgave is door de
samenwerkende gemeenten en provincies
opgenomen in provinciale herstructureringsprogrammas (PHPs).13 Deze opgave is in dit
onderzoek gebruikt als de terreinen die te
kampen hebben met veroudering en daardoor
in aanmerking komen voor herstructurering.

Dit is aangevuld met de registratie van veroudering in IBIS. De kwaliteit van de registratie in
IBIS laat op punten te wensen over, zoals ook al
eerder geconstateerd in onderzoeken van het
PBL (zie hiervoor bijvoorbeeld Traa & Knoben,
2009). In vergelijking met dat onderzoek is hier
een latere versie van IBIS (2010) gebruikt,
waardoor mag worden aangenomen dat de
kwaliteit wat verbeterd is. Al met al kan worden
aangenomen dat deze indicator een goed
beeld geeft van veroudering van bedrijventerreinen. Uiteraard wordt bij het interpreteren
van de resultaten in het achterhoofd gehouden
dat ook andere motieven dan alleen de noodzaak tot herstructurering een rol kunnen
hebben gespeeld bij het opnemen van bedrijventerreinen in de PHPs. Uit een analyse van
masterplannen van Topper-projecten blijkt dat
gemeenten ook terreinen naar voren schuiven
simpelweg omdat de gelegenheid tot het
verkrijgen van subsidie bestaat, zonder dat er
op een terrein daadwerkelijk problemen zijn.
Hierover schreven Ploegmakers en Beckers
(2012) al eerder.
Voor dit onderzoek is een logistische regressieanalyse uitgevoerd. Dit is een analyse
waarbij de afhankelijke variabele uit twee categorien bestaat, in dit geval wel en niet verouderd. Door middel van de analyse kan de kans
dat een bedrijventerrein tot een van die twee
categorien behoort, berekend worden op
basis van de individuele kenmerken van het
terrein. In tabel 4.4 zijn de variabelen die zijn
gebruikt in deze analyse opgenomen. De coefficinten geven aan of dat kenmerk de kans
groter (positieve cofficint) of kleiner (negatieve cofficint) maakt dat een terrein tot de
groep verouderde terreinen behoort.
De resultaten van deze analyse laten zien dat
het uitmaakt welke functie in de buurt van een
Tabel 4.3. Resultaten van de regressieanalyse.

Afhankelijke variabele: natuurlijk logaritme van de vastgoedwaarde (per hectare) op een bedrijventerrein
Cofficint
% waarde
Terreinkenmerken
Type terrein (0/1)

Gemengd (referentiecategorie)
Industrie
Transport/logistiek
Consumentendiensten
Financile en zakelijke diensten
Overig
0.191*
0.486*
0.706*
0.674*
1.025*
5.970
10.520
11.010
9.440
9.400
21.0%
62.6%
103%
96.2%
178%
Zeehaven (0/1)
-0.351*
-2.090
-29.7%
Bereikbaarheid
Afstand tot oprit/afrit snelweg (in minuten)
Afstand dichtstbijzijnde bushalte (in km)
Oppervlakte (vaar)water (ha binnen straal 500 m)
-0.015**
-0.163*
0.025*
-3.920
-2.790
8.170
-1.5%
-15.1%
2.5%
0.115**
2.370
12.2%
Gelegen aan snelweg (0/1)
Centraliteit
Afstand tot centrum gemeente (in km)
Afstand tot grootstedelijke agglomeratie (in km)
0.098
-0.001
1.050
-0.710
Periode ontwikkeling (0/1)

Jaren 1950 en eerder
Jaren 1960
Jaren 1970
Jaren 1980
Jaren 1990 (ref)
Jaren 2000
-0.678*
-0.496*
-0.430*
-0.216*
0.307*
-11.750
-8.780
-7.680
-4.240
3.360
-49.3%
-39.1%
-34.9%
-19.4%
35.9%
0.034*
19.290
3.5%
0.029*
22.270
2.9%
0.016*
3.960
1.6%
Landsdeel (0/1)
Randstad
Intermediaire zone (ref)
Periferie
0.261*
-0.166*
5.720
-4.000
29.8%
-15.3%
Urbanisatiegraad gemeente (0/1)

Stedelijke agglomeratie
Stadsgewest
Anders (ref)
0.088
-0.056
-
1.450
-1.170
-
9.297
99.38
Hinder
Aanwezigheid grondgebruikfunctie wonen
(ha binnen straal 500 m)
Aanwezigheid grondgebruikfunctie open ruimte
(ha binnen straal 500 m)
Dichtheid (adressen per ha)
Regionaal-economische kenmerken
Constant
N = 27141, Adj. R2= 0.3687
* significantieniveau 0,01, ** significantieniveau 0,05
Standaardfouten zijn gecorrigeerd voor meerdere observaties van bedrijventerreinen in de periode 1997-2008
65
66
bedrijventerrein aanwezig is. Terreinen met

relatief veel buitengebied in de directe omgeving hebben een grotere kans om verouderd te
raken, terwijl de aanwezigheid van woningen in
de buurt van bedrijventerreinen vreemd
genoeg geen effect lijkt te hebben op de kans
om verouderd te raken. De veronderstelling is
dat deze terreinen overlast veroorzaken aan de
omliggende woonfunctie en daardoor een
grotere kans hebben om verouderd te raken.
Uit de resultaten blijkt dat ook leeftijd de
verwachte invloed heeft. Vergeleken met de
referentiecategorie ontwikkeld na 1989
hebben oudere terreinen een grotere kans om
verouderd te raken. Daarbij geldt ook nog dat
die kans toeneemt naarmate de leeftijd
toeneemt. Ook zijn typen terreinen met elkaar
vergeleken. Uit de resultaten komt naar voren
dat voor twee typen terreinen geldt dat de
kans op veroudering significant kleiner is dan
voor gemengde terreinen, wat in dit geval de
referentiecategorie is. Dit betreft ten eerste
terreinen waar voornamelijk financieelzakelijke dienstverlening gevestigd is. Ook
terreinen waar veel overheidsdiensten (zoals
ziekenhuizen) en scholen gevestigd zijn
hebben een kleinere kans om verouderd te
raken. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat
bedrijven en instanties die vaak op deze
terreinen gevestigd zijn, waarde hechten aan
een representatieve omgeving. Dit kan de wil
om te investeren in het eigen vastgoed stimuleren. Ook de openbare ruimte kan hiervan
profiteren. Een grote aanwezigheid van industrile en logistieke bedrijven blijkt niet te
zorgen voor een grotere kans op veroudering
in vergelijking met een gemengd terrein waar
geen enkele sector de overhand heeft.
De grootte van een terrein, gemeten naar het
aantal banen, laat een significant effect zien.
Hoe groter een terrein, hoe kleiner de kans op
herstructurering. Die banen zouden idealiter
bij grote bedrijven moeten zitten, want als het

aantal bedrijven toeneemt, neemt ook de kans
op veroudering toe. Dit sluit aan bij het beeld
van gemengde bedrijventerreinen die het
relatief slecht doen. Het lijkt erop dat specialisatie in termen van type bedrijvigheid en
concentratie in grote bedrijven de kans op
veroudering verkleint. Groei van het aantal
bedrijven is wel goed voor een bedrijventerrein: een afname van het aantal bedrijven
leidt tot een grotere kans op veroudering.
Concluderend kan worden gesteld dat een
aantal zaken door de uitkomsten van de
analyse worden bevestigd. Zo wordt bevestigd
dat de leeftijd van terreinen een belangrijke rol
speelt bij het verouderen van bedrijventerreinen. Ook bereikbaarheid blijft een
belangrijk thema wanneer het gaat om het
vaststellen van veroudering: verder van de
snelweg gelegen zijn verhoogt immers de kans
om verouderd te raken. Er is maar n categorie bedrijventerreinen die significant minder
vaak verouderd raakt. Dit zijn niet toevalligerwijs ook de bedrijventerreinen waar de gemiddelde vastgoedwaarde veruit het hoogst is (zie
paragraaf 4.3). Deze terreinen, die worden
gekenmerkt door veel overheidsdiensten,
onderwijs en zorg, hebben dan ook een erg
specifiek karakter. Het is niet geheel onverwacht dat veroudering verder op alle soorten
terreinen voorkomt.
Ten slotte zijn er ook enkele variabelen
waarvan verwacht werd dat ze een significante
invloed zouden hebben op de kans van een
bedrijventerrein om verouderd te raken, maar
waarvan dit niet terug te zien is in de resultaten. Een belangrijk voorbeeld daarvan is de
maat voor schaarste die is gebruikt. Verwacht
mag worden dat een grotere druk op de ruimte
ertoe leidt dat bestaande bedrijventerreinen
beter worden onderhouden en daardoor
Tabel 4.4. Resultaten van logistische regressieanalyse. De afhankelijke variabele kent twee categorien: wel of
niet verouderd.
Afhankelijke variabele: verouderde en niet-verouderde terreinen
Cofficint
Terreinkenmerken
Bereikbaarheid
0.024**
(2.070)
Grondgebruik woongebied (ha)
0.047
(0.890)
Grondgebruik open ruimte (ha)
-0.150***
(-3.540)
Jaren 1980
0.417*
(1.870)
Jaren 1970
1.255***
(5.690)
Jaren 1960
1.349***
(6.050)
Voor jaren 1960
1.854***
(8.400)
Ouderdom
Type bedrijventerrein
Consumentendiensten
-0.092
Financile en zakelijke diensten
-0.371
(-0.330)
(-1.400)
Logistiek/transport
-0.016
(-0.080)
Industrie
-0.015
(-0.110)
Overig
-0.682*
(-1.730)
Aantal banen (x100)
-0.010
(-1.570)
Ontwikkeling aantal banen
-0.047
(-1.320)
Aantal bedrijfsvestigingen
0.004***
(2.630)
Ontwikkeling aantal bedrijfsvestigingen
-0.013
(-0.260)
Aantal banen per hectare (x100)
-0.036
(-0.980)
Milieucategorie 4
0.368***
(2.960)
Milieucategorie 5
0.613***
(2.990)
Zeehaven
-0.564
Vastgoedwaarde per hectare (in 1000)
0.0004***
Verandering in vastgoedwaarde
-0.058*
(-1.320)
(-3.170)
(-1.800)
Regionale kenmerken
Schaarste
1.448
(0.980)
Randstad
-0.048
(-0.320)
Intermediaire zone
0.344**
Grootstedelijke agglomeratie
(2.500)
-0.147
(-0.950)
Stadsgewest
0.052
(0.340)
Constant
-2.292
(-1.660)
1.788
Pseudo R 2
0.128
Log likelihood
-1038.424
z-waarden tussen haakjes

*** significantieniveau 0,01, ** significantieniveau 0,05 , * significantieniveau 0,1
67
68
minder snel met verouderingsproblematiek te

maken krijgen. Uit onze analyse komt dit
echter niet naar voren want de cofficint van
schaarste levert geen significant resultaat op.
Een mogelijke alternatieve verklaring hiervoor
is dat de overwegingen van beleidsmakers bij
het registreren van een terrein als verouderd of
in aanmerking komend voor herstructurering
verschillen van gemeente tot gemeente.
Specifiek voor schaarste kan dit betekenen dat
de gemeenten waar veel schaarste is, hun
terreinen later (dus bij meer problemen) als
verouderd beschouwen. Hetzelfde geldt voor
de cofficint van grondgebruik woongebied.
Hiervoor zou kunnen gelden dat de terreinen
die verouderen eerder in aanmerking komen
voor transformatie omdat ze al gunstig
gelegen zijn ten opzichte van andere functies
(zoals wonen). Nader onderzoek zou in kunnen
gaan op de manier waarop beleidsmakers vaststellen of een terrein al dan niet in aanmerking
komt voor herstructurering of als verouderd
bestempeld kan worden.
4.6Conclusie
De onderzoeken die in dit hoofdstuk worden
gepresenteerd geven meer inzicht in de
waarde van vastgoed op bedrijventerreinen en
het proces van veroudering van bedrijventerreinen. Het oorspronkelijke doel van het
onderzoek was om een indicator van veroudering op te stellen aan de hand van de ontwikkeling van vastgoedwaarden. Voortschrijdend
inzicht met betrekking tot de kwaliteit van de
data heeft er echter voor gezorgd dat dit niet
mogelijk is geweest binnen dit onderzoek. Op
het schaalniveau van Nederland zijn de WOZdata erg bruikbaar, maar wanneer ontwikkelingen van WOZ-waarden voor de
onderzoeksperiode worden berekend, blijkt
dat op het individuele terreinniveau de WOZwaarderingen te volatiel zijn. Daarom is een
alternatieve maat gebruikt op basis waarvan

verouderde bedrijventerreinen van niet-verouderde bedrijventerreinen zijn te onderscheiden.
Het eerste onderzoek dat is uitgevoerd geeft
vooral meer inzicht in de situatie zoals die is op
bedrijventerreinen. Bedrijventerreinen spelen
een belangrijke rol in de lokale en regionale
economie: ongeveer 30% van alle werkgelegenheid is gelegen op bedrijventerreinen.
Mede daarom is er veel beleid gemaakt voor
bedrijventerreinen. Daarnaast dragen bedrijventerreinen ook bij aan negatieve externe
effecten zoals verrommeling en veroudering.
Ondanks dit alles is er nog maar weinig grootschalig systematisch onderzoek gedaan naar
bedrijventerreinen. Hoewel de situatie lokaal
verschilt zijn de inzichten die deze studies
opleveren nuttig voor beleidsmakers en
andere partijen die betrokken zijn bij bedrijventerreinen. Zo laat meer inzicht in de waarde
van bedrijventerreinen zien dat het bij de
ontwikkeling van nieuwe terreinen (of bij
grootschalige herstructurering) van belang
kan zijn om keuzes te maken met betrekking
tot het type bedrijven dat zich op een locatie
vestigt. Gemengde bedrijventerreinen vertegenwoordigen de laagste gemiddelde waarde
van alle typen terreinen, waardoor het op
bedrijventerreinen samenbrengen van
bedrijven in dezelfde bedrijfstakken vanuit het
realiseren van zo hoog mogelijke vastgoedwaarden een slimme strategie kan zijn. In de
keuze van nog te ontwikkelen locaties zou
bereikbaarheid mee kunnen spelen. Een zichtlocatie levert een aanzienlijke bijdrage in de
vastgoedwaarde. En ook de bereikbaarheid via
de weg, per openbaar vervoer en via water
heeft een positieve invloed.
Om verschillen tussen verouderde en nietverouderde bedrijventerreinen te onder-
zoeken is een onderscheid gemaakt op basis

van twee bronnen: IBIS en de registratie van
terreinen in de Provinciale Herstructureringsprogrammas (PHP). Terreinen die in minstens
een van beide voorkomen worden verondersteld verouderd te zijn. De belangrijkste
conclusie van het onderzoek naar verschillen
tussen deze twee groepen terreinen is dat een
aantal indicatoren waarvan verondersteld kan
worden dat ze bijdragen aan veroudering, in
onze analyse niet van elkaar verschillen. Een
negatieve ontwikkeling van het aantal bedrijfsvestigingen en de werkgelegenheid vergroten
niet de kans om tot de groep verouderde
terreinen te behoren. Wel zijn er verschillen
voor wat betreft de waarde en de waardeontwikkeling tussen terreinen, hoewel die
cofficinten klein zijn. Een mogelijke verklaring hiervoor is gelegen in de definitie van de
afhankelijke variabele. Dit roept de vraag op
waarom sommige terreinen volgens beleidsmakers als verouderd worden bestempeld.
Immers, de terreinen die volgens beleidsmakers verouderd zijn (afgaande op de registratie in IBIS) en/of herstructurering behoeven
(afgaande op het opnemen van de terreinen in
PHPs), vertonen maar weinig verschillen met
de terreinen waarvoor geen ingrepen nodig
zijn. Vervolgonderzoek zou zich daarom
kunnen richten op de vraag of met het beleid
dat bestaat uit het aanwijzen van verouderde
en te herstructureren terreinen wel de juiste
gebieden worden aangepakt. Daarvoor is het
noodzakelijk nog beter na te denken over
welke problemen veroudering nu daadwerkelijk veroorzaakt. Een belangrijk perspectief dat
hierbij nog niet vaak betrokken is, is dat van de
ondernemers op terreinen zelf. In de meeste
onderzoeken, inclusief de onderzoeken uit dit
hoofdstuk, is dat perspectief nog weinig aan de
orde geweest.
11
De fysieke slijtage waaraan gebouwen onderhevig zijn,

speelt op dit niveau een relatief kleine rol. Een belangrijke
reden hiervoor is het ontbreken van een restrictief ruimtelijke-ordeningsbeleid voor uitleglocaties, zoals bijvoorbeeld ook geldt voor kantorenlocaties. De veronderstelling
is dat dit het relatief goedkoop maakt om binnen korte tijd
alweer te verhuizen naar een nieuwe locatie waardoor het
verstrijken van de tijd maar een kleine bijdrage levert aan
de veroudering van een gebied.
12
Voor de complete verantwoording zoals de methodologische achtergronden van het gebruikte regressiemodel
en de berekening van verklarende variabelen wordt hier
verwezen naar het artikel dat is gepubliceerd in het Journal
of Property Research: Beekmans, J., Beckers, P., Van der
Krabben, E., & Martens, K. (2013). A hedonic price analysis
of the value of industrial sites.
13
Van alle provincies waren PHPs toegankelijk via de

provinciale websites. De provincie Frysln (waarvoor
alleen een kaart openbaar beschikbaar was) leverde op
verzoek de lijst met bedrijventerreinen die in aanmerking
komen voor herstructurering aan. Voor dit onderzoek
zijn alleen de terreinen opgenomen waarvoor de functie
bedrijventerreinen behouden blijft.
69
70
5 De effectiviteit
van herstructure
ring op bedrijven
terreinen
Huub Ploegmakers
5.1Inleiding
Sinds het begin van dit jaar investeert het Rijk
niet meer in de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Daarmee droogt een
belangrijke financieringsbron voor de aanpak
van verouderde bedrijventerreinen op. In de
periode 2004-2013 alleen al heeft het Rijk circa
490 miljoen euro beschikbaar gesteld voor
herstructurering.14 Maar is dit erg? En doen
lokale overheden, die eveneens fors investeren
in verouderde bedrijventerreinen15, er goed
aan dit voorbeeld te volgen? Met andere
woorden: wat leveren de investeringen in
verouderde bedrijventerreinen op? Tot op
heden bleef deze belangrijke vraag onbeantwoord. Al in 2000 constateerden Van Duren en
Smit dat er vrijwel geen onderzoek was verricht
naar de maatschappelijke effecten van
herstructurering. Maar meer dan tien jaar en
een enorme hoeveelheid () onderzoeksrapporten met een baaierd van (deel)aanbevelingen over de aanpak van verouderde
bedrijventerrein verder (Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen, 2008b: 1)

is er nog steeds nauwelijks gevalueerd wat
het effect is van de investeringen die in het
kader van herstructurering zijn gedaan (zie
Algemene Rekenkamer, 2008; Pen & Geerdes,
2009; Ter Steege & Koning, 2009; Van Geene,
2012).
Het schaarse evaluatieonderzoek dat is uitgevoerd hanteert bovendien het aantal geherstructureerde hectares als maatstaf voor
succes. Deze output-indicator zegt evenwel
niets over de effecten die overheden met
behulp van herstructurering in de samenleving
willen bewerkstelligen. Herstructurering is
immers geen doel op zich, maar een middel
om bepaalde maatschappelijke effecten te
realiseren (Pen & Geerdes, 2009; Van den
Anker, Geerdes & Steverink, 2009). In dit hoofdstuk wordt gepoogd een antwoord te geven op
de vraag of deze beoogde effecten zijn gereali-
71
72
seerd. Het accent ligt daarbij op de mate

waarin de gerealiseerde effecten toegerekend
kunnen worden aan het gevoerde herstructureringsbeleid. Om deze vraag te beantwoorden
presenteren we de resultaten van een effectevaluatie van de ingrepen die in de periode
1997-2008 zijn uitgevoerd op verouderde
bedrijventerreinen. We maken gebruik van een
grootschalig databestand om de uitkomsten
op geherstructureerde terreinen systematisch
te vergelijken met de uitkomsten op vergelijkbare terreinen die niet geherstructureerd zijn.
Door middel van een speciale matchingmethode zorgen we ervoor dat de terreinen in
de laatste groep op alle andere kenmerken
vergelijkbaar zijn met de terreinen in de groep
waar wel herstructurering heeft plaatsgevonden. Alvorens we de bevindingen van dit
onderzoek beschrijven gaan we in op de
effecten die middels herstructurering worden
nagestreefd. Met andere woorden: wat willen
overheden bereiken met dit beleid? Daartoe
zijn een groot aantal gemeentelijke masterplannen voor herstructurering van bedrijventerreinen bestudeerd.
5.2 Herstructurering van

bedrijventerreinen
Typen herstructurering
Herstructurering is een koepelbegrip voor alle
eenmalige ingrepen op een bedrijventerrein
die tot doel hebben de veroudering van het
terrein (of delen ervan) tegen te gaan en die
niet tot het reguliere onderhoud gerekend
worden (Schuur, 2001, p. 35). Deze ingrepen
variren van het wegwerken van achterstallig
onderhoud tot het verwerven van gronden
waarna deze bouwrijp worden gemaakt en het
wijzigen van de functie van het terrein. Over
het algemeen worden vier verschillende strategien voor herstructurering onderscheiden
(zie Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijven-
terreinen, 2008a). Een zogenaamde facelift is

nodig als de problemen op een terrein beperkt
blijven tot fysieke veroudering van openbare
ruimte en gebouwen. In wezen betreft het hier
een grote opknapbeurt van het terrein waarbij
achterstallig onderhoud wordt weggewerkt.
Revitalisering is aan de orde wanneer forse
ingrepen noodzakelijk zijn om te voorkomen
dat het bedrijventerrein in een neerwaartse
spiraal terechtkomt. Daarbij gaat het om
ingrepen zoals het verbeteren van de infrastructuur, het verhogen van de (beeld)kwaliteit
van openbare ruimte, panden en kavels en het
invullen van braakliggende kavels en leegstaande panden. Bij revitalisering wordt de
bestaande verkaveling gehandhaafd en is het
doel om de reeds gevestigde bedrijven te
behouden. Wanneer de verkaveling wel wordt
aangepast, terwijl de functie als bedrijventerrein wordt gehandhaafd, is er sprake van
zware revitalisering. Bij dit type revitalisering
worden op delen van het terrein gericht
gronden verworven waarna deze bouwrijp
worden gemaakt. De sloop van (verouderde)
opstallen, bodemsanering en herinrichting van
infrastructuur maakt veelal onderdeel uit van
dit proces. Herprofilering is aan de orde bij
zware vormen van revitalisering waarbij de
functie van het bedrijventerrein wordt gewijzigd, zij het met behoud van de werkfunctie
(bijvoorbeeld kantoren of detailhandel). Bij
transformatie, tot slot, wordt het bedrijventerrein of een deel ervan aan de voorraad
ontrokken en krijgt het een nieuwe bestemming voor niet-economische functies zoals
wonen. Transformatie zal met name aan de
orde zijn als een terrein door de ligging in het
stedelijk gebied niet geschikt meer is voor
bedrijven maar wel voor andere functies (Louw
et al., 2009).
In dit hoofdstuk wordt het effect onderzocht
van strategien die gericht zijn op het behoud
van de functie als bedrijventerrein. Herprofilering en transformatie worden dus buiten

beschouwing gelaten. Daar facelift en (zware)
revitalisering zich op een glijdende schaal
bevinden onderzoeken we niet of deze afzonderlijke strategien resulteren in verschillende
effecten. Wel gaan we in op de vraag of
effecten anders uitvallen bij de verschillende
ingrepen die zijn gemoeid met herstructurering. Daarbij maken we een onderscheid
tussen terreinen waar (ook) sprake is van het
verwerven van gronden en heruitgeven van
bouwkavels en terreinen waar overheden
enkel hebben genvesteerd in de verbetering
van infrastructuur en de aanpassing van de
openbare ruimte.
Gemeenten zijn doorgaans verantwoordelijk
voor de herstructurering van verouderde
bedrijventerreinen. Vrijwel altijd zijn ze ook in
financieel opzicht betrokken bij de herstructurering door het cofinancieren van subsidies die
door het Rijk of de provincie beschikbaar zijn
gesteld of door zelf de herstructurering te
financieren zonder daarbij gebruik te maken
van subsidieregelingen van andere overheden.
Herstructureringsdoelen
Elke beleidsevaluatie dient te beginnen met de
vraag: wat wil men met dit beleid bereiken? In
dit hoofdstuk wordt gepoogd een antwoord op
deze vraag te geven door middel van een
analyse van gemeentelijke herstructureringsplannen. Hoewel we genteresseerd zijn in de
effecten van alle herstructureringsactiviteiten
die gemeenten ondernemen, ongeacht of
deze initiatieven (mede) gefinancierd worden
door een nationale of provinciale subsidieregeling, beperken wij ons tot de masterplannen die door gemeenten zijn ingediend
om in aanmerking te komen voor de Topperregeling, een specifieke subsidieregeling van
het ministerie van Economische Zaken. Hier is
voor gekozen omdat er voor alle terreinen

waarvoor subsidie is verstrekt documenten
beschikbaar zijn waarin de doelstellingen en de
redenen om het terrein te herstructureren
uiteengezet worden. Het schrijven van een
masterplan was namelijk een formele vereiste
was om in aanmerking te komen voor deze
nationale subsidieregeling.
De doelen die in de masterplannen voor de
Topper-regeling uiteengezet worden lijken
representatief te zijn voor andere herstructureringsplannen, aangezien zij ook het meest
genoemd werden door genterviewde beleidsambtenaren in een aantal eerdere studies (zie
Van Duren & Smit, 2000; Van der Mark et al.,
2004). Projecten die voor de subsidieregeling
in aanmerking komen wijken echter op n
opvallende manier af van andere herstructureringsprojecten. Hoewel de meerderheid van de
herstructureringsplannen geen projecten
bevat waarbij delen van het terrein worden
herontwikkeld (zie Olden (2010) en de paragraaf waarin de empirische resultaten
uiteengezet worden) richten de projecten die
door de Topper-regeling worden gefinancierd
zich sterker op zware revitalisering, bijvoorbeeld door herontwikkeling van verouderde
gebouwen en het hergebruik van braakliggende kavels en demping van oude havens,
naast verbeteringen van infrastructuur en de
openbare ruimte.16 Er werden vierendertig
masterplannen gedentificeerd, gepubliceerd
tussen september 2002 en maart 2008 en met
betrekking tot in totaal zestig bedrijventerreinen. Het voornaamste doel van de analyse is
het identificeren van de doelstellingen die met
herstructurering gemoeid gaan. Hiertoe zijn de
doelen en de ambities die in de masterplannen
uiteen werden gezet gecodeerd in een aantal
categorien. Deze categorien warden niet
vooraf gedefinieerd maar zijn afgeleid uit de
teksten. Tijdens de laatste fase is de frequentie
73
Tabel 5.1. Meest voorkomende doelen van herstructurering in gemeentelijke masterplannen.

Doelen
74
Aantal keren genoemd in documenten
Aantrekken en behouden van bedrijven
57
Intensiveren van ruimtegebruik
54
Verbeteren van de kwaliteit van openbare ruimtes en gebouwen
39
Banen creren
36
Versterken duurzaamheid
37
Veranderen van de sectorsamenstelling
35
Verbeteren milieukwaliteit
26
van de specifieke categorien in de verschillende masterplannen geteld. Daarnaast

werden de masterplannen bestudeerd om de
onderliggende veronderstellingen en verwachtingen omtrent de manier waarop de investeringen die in het kader van de herstructurering
worden gedaan de beoogde effecten zullen
bewerkstelligen te expliciteren.
Tabel 5.1 geeft een overzicht van de meest
voorkomende doelen in de gemeentelijke
masterplannen.17 Het meest genoemde doel
heeft betrekking op aantrekken en behouden
van bedrijven. Voor 33 terreinen is het
aantrekken van nieuwe bedrijven een expliciete beleidswens, terwijl het behouden van
bedrijven die al op het terrein actief zijn voor
23 terreinen een doel was. In meerdere
masterplannen werd zowel het aantrekken van
nieuwe bedrijven als het behouden van de
bestaande bedrijven voorgestaan. Een tweede
veel voorkomend doel is het creren van
banen. Daarnaast bevatten de masterplannen
doelen met betrekking tot het intensiveren van
het ruimtegebruik en het verbeteren van de
milieukwaliteit.
Het lijkt er dus op dat gemeenten herstructurering voornamelijk zien als manier om de
lokale economie te stimuleren. De onderliggende visie van de ambtenaren die verantwoordelijk zijn voor de strategien die in de
masterplannen uiteengezet zijn is dat investeringen in de openbare ruimte belangrijk zijn
voor het vergroten van de waardering van
bestaande bedrijven voor hun bedrijfsomgeving (ruimtelijke kwaliteit, publieke voorzieningen), maar ook om nieuwe bedrijven aan te
trekken. Een vergelijkbaar effect wordt toegeschreven aan investeringen in wegen en openbaar vervoer die, door het verminderen van
transportkosten, zouden moeten leiden tot
productiviteitswinst. Daarnaast nemen
gemeenten aan dat ze het hergebruik van
leegstaande en onderbenutte terreinen
kunnen bevorderen door de grond zelf aan te
kopen, bouwrijp te maken en vervolgens te
verkopen aan genteresseerde partijen die een
bedrijfspand op de grond zetten. Hiermee
wordt ruimtewinst behaald waarmee, naar men
denkt, banen gecreerd zullen worden omdat
nieuwe bedrijven zich hier kunnen vestigen of
bestaande bedrijven kunnen uitbreiden.
Een toename van het ruimtegebruik van grond
wordt vaak genoemd als een doel op zich,
aangezien men denkt dat het de vraag naar
nieuwe bedrijventerreinen zal verminderen.
Het belang dat gemeenten hechten aan

ruimte-intensivering is enigszins verrassend,
aangezien het ministerie van Economische
Zaken zelf nadrukkelijk stelt dat dit zeker niet
het primaire doel is:
Een zeer groot deel van de nationale behoefte voor
zo te zijn dat de herstructurering gericht is op

de terreinen die er het meeste baat bij zouden
hebben. Het volgende citaat, waarin de
redenen van de gemeente Tilburg om een
aanvraag voor drie bedrijventerreinen in te
dienen uiteen worden gezet, is hier een goed
voorbeeld van:
nieuwe ruimte kan alleen worden ingevuld met het

aanleggen van nieuwe terreinen. De ervaring leert
Uit de gesprekken met ondernemers, gemeente
namelijk dat herstructurering maar zeer beperkt
en uit de analyse van de terreinen ontstaat een
extra terreinwinst oplevert. Ruimtewinst is ook niet
beeld van drie bedrijventerreinen die er per saldo
primair het doel van herstructurering. Dit is vooral
relatief goed bij liggen, wat niet wil zeggen dat er
nodig om kwaliteitsverval te voorkomen en een
niets moet gebeuren op korte termijn. De
flinke bijdrage aan een vitale stadseconomie te
terreinen zijn functioneel en kennen door de bank
leveren. Wel voorkomt herstructurering gedeelte-
genomen voldoende ruimtelijke kwaliteit () Dit
lijk de vraag naar nieuwe terreinen (Ministerie van
masterplan gaat dan ook meer in op het benutten
Economische Zaken, 2004: 24).
van kansen dan op het oplossen van actuele knelpunten (Gemeente Tilburg, 2008: 8).
Zware revitalisering zal waarschijnlijk tot een

grotere economische dynamiek aantrekken
van nieuwe bedrijven, uitbreiden of sluiten van
bestaande bedrijven leiden dan enkel investeringen in de openbare ruimte. Desalniettemin zijn gemeenten van mening dat de
kwaliteit van de openbare ruimtes dient te
worden verbeterd, zodat bestaande bedrijven
willen blijven en nieuwe bedrijven aangetrokken kunnen worden, zoals de onderstaande passage laat zien:
Teneinde een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor
bestaande n nieuwe ondernemers te creren is
het van groot belang dat een upgrading plaatsvindt van de openbare ruimte (Gemeente Dordrecht, 2006: 14).
Het bestuderen van de masterplannen leidt tot

een aantal voorzichtige suggesties omtrent de
redenen waarom het herstructureringsbeleid
er niet in slaagt om de beoogde uitkomsten te
bewerkstelligen. Ten eerste lijkt het niet altijd
Ten tweede laat de analyse van masterplannen

zien dat er sprake is van een veelheid en grote
hoeveelheid en diversiteit aan beleidsdoelen.
Deze doelen kunnen elkaar zelfs deels frustreren. Zo zouden verbeteringen in de kwaliteit
van de openbare ruimte juist kunnen leiden tot
een extensivering van het ruimtegebruik.
Desondanks bevatten vrijwel alle masterplannen (op twee na) zowel een doelstelling
gericht op het verbeteren van de ruimtelijke
kwaliteit van het terrein als doelen met betrekking tot het intensiveren van het ruimtegebruik. Een soortgelijk patroon doet zich voor
met betrekking tot het aantrekken en
behouden van bedrijven (slechts n masterplan dat kwaliteitsverbeteringen bespreekt,
verwijst niet naar het aantrekken of behouden
van bedrijven). Er kan dus geconcludeerd
worden dat de diversiteit aan doelstellingen
niet zozeer het resultaat is van een verschil
tussen de plannen, maar eerder van het feit dat
veel plannen een aantal doelstellingen
bevatten die elkaar tegen zouden kunnen
75
werken. In een van de masterplannen wordt dit

ook erkend:
Het revitaliseren van de Waarderpolder dient te
leiden tot een efficint en effectief gebruik van de
ruimte zonder dat dit ten koste gaat van het economisch functioneren van bedrijven en de ruimtelijke
kwaliteit (Gemeente Haarlem, 2006: 25).
76
Het is daarom waarschijnlijk dat het behalen

van een bepaald doel ten koste gaat van
andere er doelen. Ten derde hebben kritische
beschouwingen van de basisaannamen en
verwachtingen van herstructureringsbeleid
en programmas, vooral in de context van
wijkvernieuwing, geleid tot serieuze twijfels
omtrent de validiteit van de aanname dat
fysieke verbeteringen de beoogde economische en sociale effecten kunnen bewerkstelligen, aangezien ze geen directe relatie
hebben met deze vraagstukken (zie Andersson
& Musterd, 2005; Van Gent, Musterd & Ostendorf, 2009).
5.3 De keuze van indicatoren voor

gewenste uitkomst
Het effect van herstructurering zal worden
gemeten in termen van de totale werkgelegenheid en het totaal aantal bedrijven, omdat dit
twee van de meest genoemde doelen zijn.
Teneinde te analyseren of de effecten van
herstructurering al dan niet geconcentreerd
zijn binnen bepaalde sectoren18, zal er tevens
een onderscheid worden gemaakt tussen
werkgelegenheid en bedrijven in specifieke
sectoren. Ten tweede zal het effect van
herstructurering op het aantal uitgegeven
hectares en de verhouding tot het aantal
arbeidsplaatsen per hectare geanalyseerd
worden om erachter te komen of herstructure-
ring op het terrein heeft geleid tot verdere

intensivering van het ruimtegebruik. Ten slotte
wordt er gekeken naar de effecten van
herstructurering op de vastgoedwaardes van
commercile panden. Er zijn twee redenen
waarom het effect op vastgoedwaardes in deze
analyse wordt opgenomen. Ten eerste is het
een indicator die erop wijst dat de herstructurering erin is geslaagd om het bedrijventerrein
aantrekkelijker te maken, deels ten gevolge
van de verbetering van de bereikbaarheid en
de verhoogde kwaliteit van openbare ruimtes
en gebouwen. Dit zou de waardes van het vastgoed op het terrein moeten doen stijgen. Ten
tweede werd het verhogen van vastgoedwaardes meerdere malen in de masterplannen
aangemerkt als expliciet doel.
Propensityscorematching
Voor deze analyse wordt gebruik gemaakt van
propensityscorematching om de ontwikkelingen op geherstructureerde terreinen systematisch te vergelijken met die op
(overeenkomstige) bedrijventerreinen waar
geen herstructurering heeft plaatsgevonden
Deze evaluatiemethode werd door Rosenbaum
en Rubin (1983; 1984) ontwikkeld voor data van
niet-willekeurige en niet-experimentele aard.
De propensityscoremethode is recentelijk
toegepast in een onderzoek naar de effectiviteit van de interventies in het kader van het
krachtwijkenbeleid (Wittebrood & Van Dijk,
2007; Permentier, Kullberg & Van Noije, 2013).
De propensityscoremethode is opgebouwd uit
twee stappen. In de eerste stap wordt de
conditionele kans dat een bedrijventerrein
wordt geherstructureerd geschat als een
functie van een aantal verschillende
kenmerken waarvan verondersteld wordt dat
ze invloed hebben op de kans dat een
bedrijventerrein wordt geherstructureerd
alsmede op de geselecteerde uitkomstvariabelen voorafgaand aan de herstructurering.
Deze geschatte kans wordt de propensityscore

genoemd. In de tweede stap wordt de propensityscore gebruikt om controleterreinen te
koppelen aan terreinen die zijn geherstructureerd. Door het schatten van propensityscores
wordt gecorrigeerd voor systematische
verschillen tussen terreinen die wel en
terreinen die niet zijn geherstructureerd, die
de uitkomstvariabelen zouden kunnen benvloeden. Bedrijventerreinen worden namelijk
alleen gekoppeld als de geschatte propensityscores zo dicht mogelijk bij elkaar liggen.
Er kunnen verschillende matchingtechnieken
worden gebruikt om bedrijventerrein die zijn
geherstructureerd te koppelen aan terreinen
die niet zijn geherstructureerd. Deze technieken verschillen in de manier waarop het
gewicht voor de koppeling wordt berekend. De
keuze voor een specifieke matchingtechniek
zou, door het gewicht dat eraan toegewezen
wordt, de schattingen van het effect kunnen
benvloeden. In dit onderzoek zijn geherstructureerde terreinen gekoppeld aan vergelijkbare terreinen op grond van de
propensityscore die het best overeenkomt met
die van het geherstructureerde terrein in
kwestie. Om slechte matches (d.w.z. grote
verschillen tussen geherstructureerde
terreinen en hun meeste nabije niet-geherstructureerde buren) te voorkomen, werd er
een drempelwaarde voor de maximale afstand
tussen propensityscores, de radius, gehanteerd. Dit is de reden waarom deze matchingtechniek ook wel radiusmatching wordt
genoemd. Een terrein wordt gekoppeld aan
een niet geherstructureerd terrein wanneer
het verschil in propensityscore voor beide
terreinen niet meer bedraagt dan 0,01. Er
wordt gekoppeld met teruglegging; een
bepaald controleterrein kan dus aan meerdere
geherstructureerde terreinen worden gekoppeld. Volgens Dehejia en Wahba (1999) leidt
matching met teruglegging tot betere effectramingen. Tevens hebben zij aangetoond dat
de schatting van het (beleids)effect verbeterd
kan worden door het aantal terreinen terug te
brengen tot het gebied van de zogenaamde
common support: de geherstructureerde
terreinen moeten altijd in de propensityscorerange van de controleterreinen vallen (zie ook
Heckman, Ichimura & Todd, 1997). Een geherstructureerd terrein met een propensityscore
die buiten de range van de controleterreinen
valt zal namelijk zodanig verschillen van deze
terreinen dat het niet in de analyse wordt
meegenomen.
De kans op herstructurerings
maatregelen
Eerder onderzoek door het Planbureau voor de
Leefomgeving (2009, hoofdstuk 3) heeft meer
inzicht verschaft in de factoren die van invloed
zijn op het besluit om een bedrijventerrein te
herstructureren. In dit onderzoek, dat zich
richtte op alle in 2007 bestaande Nederlandse
bedrijventerreinen, is een schatting gemaakt
van de kans dat een bedrijventerrein werd
geherstructureerd als een functie van een
aantal kenmerken van het terrein in kwestie.
Dit onderzoek verschilt van de onderhavige
analyse in de zin dat er een schatting werd
gemaakt van de kans dat een bedrijventerrein
in de toekomst geherstructureerd zou worden.
Daarnaast richtte het onderzoek zich op de
kansen voor het bestaan van drie typen
herstructureringsplannen. Twee van deze
typen richtten zich op het transformeren van
bedrijventerreinen naar woningbouw en transformatie naar een gemengde stedelijke functie
en vallen buiten het bestek van dit hoofdstuk.
De kenmerken die door het PBL zijn opgenomen hebben betrekking op de criteria die
beleidsmatig een rol lijken te spelen bij de
herstructurering van bedrijventerreinen, zoals
77
Tabel 5.2. Veelgenoemde criteria voor herstructurering in gemeentelijke masterplannen.

Criteria voor herstructurering
78
Aantal keren genoemd in documenten
Kwaliteit van private ruimtes (verouderde gebouwen)
44
Kwaliteit van groenvoorziening (slecht onderhouden)
39
Bodemverontreiniging (vermoed)
32
Kwaliteit van wegen (slecht onderhouden, verouderd)
30
Slechte bereikbaarheid over de weg (congestie)
27
Leegstaande gebouwen
25
Braakliggende grond (onderbenutting van private ruimtes)
23
Criminaliteit
23
Parkeerproblemen
22
Overlast van/voor omliggend gebied
22
Slechte bereikbaarheid met openbaar vervoer (bus)
19
blijkt uit tabel 5.2, waarin een overzicht

gegeven wordt van de criteria die het meest
genoemd worden in de masterplannen als
reden om het bedrijventerrein te herstructureren. Aangezien deze criteria ook genoemd
werden tijdens interviews met beleidsambtenaren (zie Heidemij-Advies, 1996; PBL, 2009,
hoofdstuk 4), is het zeer waarschijnlijk dat deze
kenmerken een belangrijke rol spelen in het
besluit om een bedrijventerrein te herstructureren.19 Daarom gebruiken wij in dit onderzoek
dezelfde kenmerken om de propensityscore te
berekenen.
Het PBL (2009) maakte een schatting van de
kans dat elk terrein geherstructureerd zou
worden als een functie van vier categorien
van kenmerken: kenmerken van het terrein
zelf, de bereikbaarheid van het terrein, de
omgeving van het terrein en regionale
kenmerken. Onder terreinkenmerken werd
onder andere de grootte van het terrein
geschaard. Er werd aangenomen dat grotere
terreinen vaker geherstructureerd zouden

worden. Ten tweede werd de leeftijd van het
terrein onderscheiden. Op basis van leeftijd
kunnen we controleren voor een aantal
invloeden die door de tijd heen specifieke
trends hebben gevolgd. Op oudere terreinen
zullen de gebouwen en faciliteiten eerder niet
meer voldoen aan de huidige eisen die
bedrijven eraan stellen. Daarnaast krijgen
gebouwen en openbare ruimtes, naarmate de
tijd verstrijkt, steeds meer te maken met slijtage. Een derde kenmerk was het type
bedrijven dat op het terrein gevestigd is.
Omdat het voor bedrijven in de logistiek- en de
industriesector die in de hogere milieucategorien vallen vaak moeilijk is om een
nieuwe geschikte locatie te vinden zullen
gemeenten eerder geneigd zijn om terreinen
te herstructureren waar zich veel van dit soort
bedrijven op bevinden.
Een vierde kenmerk was de verhouding tussen
de bruto- en de netto-oppervlakte van het
terrein. Aangenomen werd dat een grote

hoeveelheid openbare ruimte kansen biedt
voor verdere intensivering van het ruimtegebruik door middel van herstructurering. Een
vijfde kenmerk van het terrein dat werd
meegenomen was het aandeel grote bedrijven
(meer dan vijftig werknemers) op het terrein.
Daar grote bedrijven een sterke onderhandelingspositie hebben in onderhandelingen met
de gemeente, werd verwacht dat deze
terreinen vaker zullen worden geherstructureerd. In het onderzoek van het PBL hadden
alleen leeftijd en het aandeel grote bedrijven
een significant effect op de kans dat een
terrein in de toekomst geherstructureerd zou
worden.
De bereikbaarheid van het terrein werd
gemeten voor verschillende vervoermiddelen.
De auteurs veronderstelden dat een goede
bereikbaarheid over de weg, het spoor of over
water een positief effect heeft op het besluit
om een herstructureringsplan op te stellen.
Terreinen die goed zichtbaar zijn vanaf de
snelweg en die met problemen van veroudering te kampen hebben bijvoorbeeld een
grotere kans om geherstructureerd te worden,
omdat de problemen op deze terreinen eerder
opvallen. Daarnaast werd aangenomen dat een
goede bereikbaarheid de waarschijnlijkheid dat
een terrein geherstructureerd zou worden
vergroot (het zou een bedrijvenlocatie blijven),
omdat bereikbaarheid een belangrijke vestigingsplaatsfactor is voor de bedrijven die zich
op bedrijventerreinen vestigen. Volgens het
onderzoek lag de kans op herstructurering
voor bedrijven die nabij snelwegen, water en
het spoor20 liggen significant hoger. Het tegenovergestelde kan ook het geval zijn: uit de
masterplannen die voor dit onderzoek bestudeerd werden blijkt namelijk dat terreinen vaak
geherstructureerd worden juist vanwege het
feit dat ze slecht bereikbaar als gevolg van
bijvoorbeeld verkeerscongestie (zie ook

Heidemij-Advies, 1996; PBL, 2009, hoofdstuk4).
De ligging van het terrein binnen het stedelijke
gebied werd ook in de analyse opgenomen. Er
werd aangenomen dat terreinen die zijn
omsloten door woningbouw niet gerevitaliseerd maar getransformeerd zouden worden
naar andere stedelijke functies, terwijl
terreinen aan de rand van de bebouwde kom
juist minder snel voor herstructurering in
aanmerking zouden komen (PBL, 2009). Deze
redenering lijkt plausibel, daar de laatstgenoemde terreinen door hun ligging weinig
overlast voor andere functies zullen opleveren.
Daarnaast is de kans dat deze terreinen geconfronteerd worden met bereikbaarheidsproblemen te verwaarlozen, waardoor de kans
op herstructurering verder zal afnemen. De
resultaten van het PBL-onderzoek wezen erop
dat de ligging van het terrein geen significant
effect heeft op de kans op herstructureringsplannen. Ten slotte werden bedrijventerreinen
ingedeeld in drie geografische regios: de Randstad, de Intermediaire Zone en de Periferie
(Van Oort, 2004). Dit omdat eerder onderzoek
had aangetoond dat zowel terreinkenmerken
als marktomstandigheden per regio aanzienlijk
kunnen verschillen, wat op zijn beurt weer de
kans op herstructurering zal benvloeden. In
het PBL-onderzoek werd echter geen significante invloed waargenomen.
Naast de variabelen uit het PBL-onderzoek zijn
er in de analyses een aantal aanvullende
verklarende variabelen opgenomen. Deze
variabelen zijn onder andere het aantal
bedrijven op het terrein, het aantal werknemers per hectare, het type bedrijventerrein,
de nabijheid van een bushalte en karakterisering van de gemeente waarin het terrein is
gelegen. Ten eerste is het aantal bedrijven
79
80
opgenomen als een indicator van het belang

van het terrein voor de lokale economie. Ten
tweede is, naast de omvang van de openbare
ruimte op het terrein, het aantal werknemers
per hectare opgenomen. De reden is opnieuw
dat lage dichtheden kunnen aansporen om het
ruimtegebruik te intensiveren door middel van
herstructurering. Ten derde is de nabijheid van
bedrijven tot bushaltes gemeten, omdat
slechte bereikbaarheid met het openbaar
vervoer in de masterplannen vaak genoemd
werd als reden om het terrein te herstructu-
reren. Ten vierde wordt er, omdat grotere

gemeenten wellicht kunnen beschikken over
meer financile middelen voor herstructurering, een onderscheid gemaakt tussen
gemeenten die deel uitmaken van een stedelijke agglomeratie, gemeenten in stadsgewesten (het omliggende gebied van een
stedelijke agglomeratie) en gemeenten die
buiten deze gebieden liggen. Ten slotte is er
een onderscheid gemaakt tussen types van
bedrijventerreinen, omdat onze analyse van
masterplannen uitwees dat voornamelijk
gemengde terreinen werden geherstructureerd. In paragraaf 5.5 wordt gedetailleerder

ingegaan op de manier waarop de kenmerken
die relevant zijn voor herstructurering worden
gemeten.
De probitregressie waarmee de propensityscores werden berekend ziet er als volgt uit:
X
( S(1)
P(i = 1) = +
a=1
a X 1i +
b=1
b X2i +
waarin
i =
1 als bedrijventerrein (i)

is geherstructureerd en 0
X1i =
X2i =
X3i =
X4i =
indien dit niet het geval was.

een matrix van kenmerken
van het terrein (i) zelf
met betrekking tot de
bereikbaarheid van het
terrein (i)
van omgeving van het
terrein (i)
een matrix van regionale
kenmerken van het terrein
(i)
, a, b, c, d = regressieparameters
Aangezien er uitkomstvariabelen beschikbaar
zijn van voor en na de interventies, hebben we
de propensityscorematchingmethode gecombineerd met een difference-in-differencemethode (ook wel double-difference, DD).
Middels de DD-methode worden de verschillen
in uitkomst tussen interventie- en controlegroepen na de interventie vergeleken met de
uitkomsten die voor de interventie zijn waar
genomen. Voor deze analyse hanteren wij dus
c=1
c X3i +
S X4 )
d=1
twee meetmomenten: voor en na de interventie. Deze worden gedefinieerd op basis van

de starten einddata van de interventies op
het terrein. Hoewel het meetmoment voor de
interventies in alle analyses n jaar voor de
start de herstructurering is, verschillen de
meetmomenten na de interventie tussen de
analyses, zoals hieronder uitgebreider uitgelegd wordt. De DD-schatting voor elk geherstructureerd terrein wordt als volgt berekend:
DDi = (i, after i, before)

(i, after i, before)
S (i,j)
jc
(2)
waarin (i,j) (i,j) = het gewicht is dat wordt

toegekend aan het j th controleterrein dat
gekoppeld wordt aan de terreinen die zijn
geherstructureerd, i, gebaseerd op hun
propensityscores.
Beschrijving van de gegevens

Uitkomsten op geherstructureerde en gekoppelde terreinen zijn onderzocht voor de
periode 1997 tot 2008. Bedrijventerreinen
worden sinds het eind van de jaren tachtig van
de vorige eeuw geherstructureerd, maar in
81
82
deze analyse worden alleen terreinen opgenomen waar de uitvoering is gestart tussen
januari 1998 en december 2006.21 Deze procedure zorgt ervoor dat de geherstructureerde
terreinen die in de analyse worden meegenomen nog niet zijn benvloed door de
herstructurering aan de start van de analyseperiode. De gegevens die in dit hoofdstuk
worden gebruikt zijn verzameld op basis van
een verscheidenheid aan bronnen. Er is geen
standaard voor het rapporteren van informatie
over het voorkomen van herstructurering op
een terrein, wat het verzamelen van gegevens
bemoeilijkt. Informatie over herstructurering is
recentelijk toegevoegd aan de nationale database (IBIS), waarin jaarlijks voor elk bestaand
bedrijventerrein in Nederland onder andere
informatie over de geometrie, de omvang, de
hoeveelheid uitgegeven grond en het type
bedrijf dat zich op het terrein mag vestigen
wordt bijgehouden. Dit register is echter voornamelijk bedoeld om te achterhalen in welke
mate veroudering een probleem is en of er
voor deze verouderde terreinen herstructureringsplannen bestaan en dus niet of er reeds
herstructurering heeft plaatsgevonden op
deze terreinen. Om deze informatie toe te
voegen werd er een enqute verstuurd naar
beleidsambtenaren, die vanuit het beleidsveld
Economische Zaken verantwoordelijk waren
voor het bedrijventerreinenbeleid, van alle
gemeenten met minstens n bedrijventerrein
binnen de gemeentegrenzen. Informatie over
het plaatsvinden van herstructurering, de
herstructureringsperiode22 en de basale
kenmerken van de interventies (types
projecten, financile waarde) is zo verkregen
voor de terreinen die in 2008 in IBIS zijn opgenomen. Er zijn gegevens verzameld voor 54%
(1456) van alle bedrijventerreinen die in de
periode 1997-2008 bestonden.23 Tijdens deze
periode hebben gemeenten op 116 van deze
terreinen herstructureringsprojecten uitge-
voerd. Hieronder scharen we elk bedrijventerrein waarop gemeenten herstructurerings

projecten hebben uitgevoerd in de periode
1997-2008. Het betreft projecten die gefinancierd zijn met zowel nationale als provinciale
subsidieregelingen maar ook projecten waarvoor gemeenten geen subsidie hebben aangevraagd. De groep geherstructureerde terreinen
is dus groter dan het aantal terreinen dat in
aanmerking kwam voor subsidies via de
Topper-regeling.24
Om veranderingen in werkgelegenheid en het
aantal bedrijven te kunnen analyseren wordt er
voor deze analyse gebruikgemaakt van het
LISA-bestand, waarin microdata op bedrijfsniveau zijn opgenomen. Deze jaarlijkse
enqute bevat informatie over het aantal
banen, de sector van economische activiteit
en het fysieke adres van alle Nederlandse
bedrijven. Er wordt een onderscheid gemaakt
tussen vijf brede sectoren op basis van hun
sb-codes (Standaard Bedrijfsindeling). Deze vijf
sectoren zijn: consumentendiensten, zakelijke
dienstverlening, logistiek, industrie en de overheid en quartaire sector. Op basis van het
bestand Adres Cordinaten Nederland (ACN)
van het Kadaster zijn x,y-cordinaten toegekend aan vestigingen om ze zo te kunnen
projecteren op terreincontouren (zie ook
Beckers, Schuur & Traa, 2012). Deze gegevens
worden tevens gebruikt voor het berekenen
van een aantal onafhankelijke variabelen voor
de probitregressie, waaronder het aantal werkzame personen binnen bepaalde sectoren en
om het type bedrijventerrein te bepalen. De
laatstgenoemde variabele wordt als volgt
gemeten: wanneer meer dan 50% van alle
bedrijven op een terrein actief is binnen een
bepaalde sector gaan we ervan uit dat het
terrein voor dit type bedrijvigheid is bestemd.
Een terrein waarop meer dan 50% van alle
bedrijven actief is binnen de industrie wordt
dus beschouwd als een industrieterrein. Als

geen van de vijf sectoren dominant is wordt
het terrein gezien als een gemengd bedrijventerrein.
Uitkomstvariabelen over de vastgoedwaarden
voor elk jaar worden bepaald met behulp van
een databestand met gegevens over de
getaxeerde waarde van commercieel onroerend goed op basis van de Wet waardering
onroerende zaken (WOZ).25 Deze getaxeerde
waarden geven een betrouwbaar beeld van de
ontwikkelingen in commercile vastgoedwaardes, aangezien ze de transactieprijzen in
de open markt moeten benaderen (zie Beekmans & Beckers, 2013 voor een uitgebreidere
toelichting op deze gegevens). Individuele
gebouwen worden aan bedrijventerreinen
gekoppeld op basis van de 6-cijferige postcode. De leeftijd van bedrijventerreinen wordt
bepaald door vast te stellen in welke periode
het terrein voor het eerst op oude kaartbeelden verschijnt. Daartoe zijn ze geprojecteerd op topografische kaarten uit de periode
1950-1980 die verschijnen met een interval
van ongeveer tien jaar.
Op basis hiervan is een leeftijdsvariabele
verkregen, die in vijf leeftijdsgroepen is ingedeeld.26 De bereikbaarheid van het terrein
wordt gemeten door het gemiddelde te nemen
van de euclidische afstand, gemeten in meters,
van alle bedrijven op een bedrijventerrein tot
de dichtstbijzijnde snelweg en bushalte. Daarnaast is er een variabele gecreerd die bepaalt
of een bedrijventerreincontour een snelweg
kruist (met een buffer van 100 meter). Dit is
gedaan om vast te stellen welke terreinen
zichtbaar zijn vanaf de snelweg. De omgeving
van het terrein wordt gedefinieerd door drie
variabelen die weergeven in hoeverre het
terrein is omsloten door andere functies:
woningen, water en buitengebied (bijvoor-
beeld natuur, waterrijke gebieden, bossen of

landbouw). Hiervoor is het gemiddelde berekend van het aantal rastercellen (van 10 x 10
meter) toegekend aan een van deze drie functies binnen een straal van 500 meter van alle
LISA-vestigingen op het terrein. Zoals in het
onderzoek van het PBL (2009) wordt gecontroleerd voor regionale verschillen door het
hanteren van de drie regios Randstad, Intermediaire Zone en Periferie. Daarnaast zijn
gegevens van het CBS gebruikt om vast te
stellen of een bedrijventerrein gelegen is in
een stedelijke agglomeratie of in een stadsgewest.
Empirische resultaten
Er worden kansen berekend voor twee
groepen uitkomstvariabelen. Binnen de eerste
groep vallen werkgelegenheid, het aantal
bedrijven en het ruimtegebruik. Binnen de
tweede groep wordt het effect op vastgoedwaarden bekeken. Voor de laatste groep voegt
de probitspecificatie ook de gemiddelde
waarde van commercieel vastgoed op het
terrein toe. Aangezien er voor deze variabele
een groot aantal vastgoedwaardes ontbreken,
geven we er de voorkeur aan om het effect van
deze variabele in een aparte regressie te
schatten.
Tabel 5.3 toont de resultaten van deze twee
probitregressies. Zoals verwacht heeft de leeftijd van het bedrijventerrein binnen beide
regressies een significant effect op de kans dat
een bedrijventerrein geherstructureerd zal
worden. Herstructurering komt vooral voor op
terreinen die in of voor de jaren zestig van de
vorige eeuw zijn ontwikkeld. Aangezien vastgoedwaardes waarschijnlijk het snelst dalen op
oudere terreinen, is het daarnaast niet verrassend dat we een negatieve relatie vinden
tussen de gemiddelde vastgoedwaarden en de
kans op herstructurering. Voorts lijken
gemengde terreinen eerder in aanmerking te
83
84
komen voor herstructurering. Andere terreinkenmerken, waaronder het aantal bedrijven en

het percentage grote bedrijven, hebben eveneens een significant effect op de kans op
herstructurering. Hoewel terreinen waar meer
bedrijven gevestigd zijn een grotere kans
maken om te worden geherstructureerd,
hebben terreinen met een groot aandeel grote
bedrijven juist een kleinere kans om geherstructureerd te worden. Intutief lijken deze
bevindingen te kloppen: private herstructureringsinitiatieven zijn waarschijnlijk moeilijker
op te starten op (verouderde) terreinen waar
sprake is van een gefragmenteerd grondeigendom, dus is het waarschijnlijk dat overheidsingrijpen hier noodzakelijk is.
Bedrijventerreinen met een bushalte, water of
gelegen nabij een groot aantal woningen en
niet-stedelijke functies hebben een kleinere
kans om geherstructureerd te worden dan
andere terreinen. Ten slotte worden terreinen
die in een stedelijke agglomeratie of stadsgewest liggen vaker geherstructureerd. Herstructurering lijkt dus vooral voor te komen in de
meest verstedelijkte gebieden van Nederland.
In tegenspraak met de bevindingen van het
PBL (2009) draagt ligging nabij snelwegen niet
significant bij aan het voorkomen van herstructurering. Dit effect is mogelijk ondervangen
door de variabelen die de omgeving van het
terrein definiren, aangezien bijvoorbeeld
greenfieldgebieden over het algemeen niet
kampen met bereikbaarheidsproblemen.
5.4 Vergelijking van geherstruc

tureerde terreinen en gekoppelde
terreinen
Tabel 5.4 toont de resultaten van de vergelijking tussen geherstructureerde terreinen en
gekoppelde controleterreinen voor de onderzochte uitkomstvariabelen.27 Rechts staat
informatie over geherstructureerde terreinen
en hun gekoppelde tegenhanger; uiterst links

staat informatie over terreinen die zijn geherstructureerd maar waarvoor geen controleterreinen konden worden gevonden. Deze laatste
cijfers zijn in de tabel opgenomen om aan te
tonen dat er geen grote verschillen bestaan
tussen gekoppelde en ongekoppelde geherstructureerde terreinen. Voor elk van deze drie
groepen wordt de informatie op de volgende
manier gepresenteerd: kolom een, vier en
zeven bevatten de gemiddelde waardes n
jaar voordat de herstructurering is gestart,
kolom twee, vijf en acht bevatten de gemiddelde waardes twee jaar nadat de herstructurering is gestart en ten slotte is in kolom drie,
zes en acht het verschil tussen deze twee
meetmomenten berekend. Om een juiste
koppeling van tijdsperiodes tussen geherstructureerde terreinen en controleterreinen te
garanderen, zijn de meetmomenten voor en
na herstructurering voor elk gekoppeld paar
hetzelfde. Uiterst rechts worden tot slot de
difference-in-differenceschattingen (DD)
gepresenteerd. De laatste kolom toont de
significantieniveaus (t-waardes) van de difference-in-differenceschatting.
Tabel 5.4 laat zien dat geen van de differencein-differenceschattingen significant zijn bij een
significantieniveau van 10%. De bevindingen
wijzen er dus op dat de beoogde effecten zoals
deze in de gemeentelijke masterplannen
genoemd worden zich niet hebben voorgedaan. De betrouwbaarheid van deze resultaten
is onderzocht door de analyse te herhalen met
twee andere koppelingsprocedures ( nearest
neighbour matching met een radius van 0,01
en kernel matching ). Uit de gevoeligheids
analyse blijkt dat de resultaten stabiel blijven
wanneer er verschillende koppelingsprocedures worden gebruikt om geherstructureerde
terreinen te koppelen aan terreinen die niet
geherstructureerd zijn op basis van de
Tabel 5.3. Resultaten van probitregressie.

Model 1
Model 2
(zonder vastgoedwaardes)
(met vastgoedwaardes)
Variabele
Cofficint
Cofficint
Kenmerken terrein
Omvang
Aandeel openbare ruimtes
Arbeidsplaatsen per hectare
-0.0002
(-0.200)
0.0001
(0.120)
0.0001
(0.030)
-0.0001
(-0.030)
-0.0003
(-0.670)
-0.0006
(-0.920)
-0.0037
(-0.850)
Aandeel uitgegeven grond
0.0001
(0.040)
Voor 1960
0.7633
(2.080)**
1.2160
(2.250)**
1960-1969
1.0125
(2.790)***
1.4526
(2.700)***
1970-1979
0.5734
(1.590)
0.9996
(1.870)*
1980-1989
(0.660)
-0.0391
(-0.110)
0.3575
Industrieterrein
0.6654
(1.580)
0.8672
(1.570)
Gemengd terrein
0.7839
(2.130)**
0.9645
(1.890)*
0.4886
(0.780)
0.8393
(1.120)
Zeehaven
Dienstenterrein
-0.5787
(-1.090)
-0.2793
(-0.500)
Aandeel werkgelegenheid in consumentendiensten
-0.0104
(-1.110)
-0.0135
(-1.300)
Aandeel werkgelegenheid in zakelijke dienstverlening
-0.0049
(-0.580)
-0.0075
(-0.820)
Aandeel werkgelegenheid in logistiek
0.0032
(0.430)
-0.0002
(-0.020)
Aandeel werkgelegenheid in industrie
0.0022
(0.310)
0.0000
(0.000)
Aantal vestigingen
0.0038
(3.830)***
0.0031
(3.060)***
Aandeel grote bedrijven
-1.2672
(-2.120)**
-0.1075
(-0.160)
0.0000
(-2.780)***
Gemiddelde vastgoedwaarde
Kenmerken bereikbaarheid
Afstand tot dichtstbijzijnde op-/afrit snelweg
0.0000
(0.640)
0.0000
(0.380)
Langs snelweg (zichtlocatie)
-0.1555
(-0.860)
-0.1483
(-0.780)
Nabij bushalte
-0.3330
(-2.070)**
-0.2641
(-1.580)
Kenmerken omliggend gebied

Nabij water
-0.0003
(-2.320)**
-0.0003
(-2.270)**
Omsloten door woningen
-0.0003
(-4.720)***
-0.0004
(-5.150)***
Omsloten door buitengebied
-0.0002
(-3.840)***
-0.0002
(-4.050)***
Stedelijke agglomeratie
0.4223
(2.530)**
0.4111
(2.380)**
Stadsgewest
0.3642
(2.010)**
0.3743
(1.970)**
Kenmerken regio
Periferie
-0.0067
(-0.040)
-0.1551
(-0.920)
Randstad
-0.1959
(-1.190)
-0.1716
(-0.990)
Constante
-1.7212
(-1.950)*
-1.2244
(-1.130)
Aantal observaties
1139
Log likelihood
945
198.67
184.17
0.27
0.26
Nagelkerkes pseudo R
Opmerkingen: Z-scores staan tussen haakjes.
*** Significant bij 1%; ** Significant bij 5% ; *Significant bij 10%.
85
propensityscores. Dat wil zeggen: ook deze

resultaten wijzen erop dat de uitkomsten voor
de geherstructureerde terreinen, gemiddeld
genomen, hetzelfde zouden zijn geweest als er
niet was ingegrepen. Met andere woorden: als
er geen herstructurering had plaatsgevonden
zouden deze terreinen er niet slechter voor
hebben gestaan.
86
Een mogelijke verklaring voor deze bevindingen zou kunnen liggen in het feit dat
verschillende herstructureringsprojecten
tegenstrijdige effecten hebben op de uitkomstvariabelen waardoor als deze tezamen
worden bekeken er onterecht de conclusie
wordt getrokken dat er geen sprake is van een
effect. Om deze veronderstelling te toetsen
richten we ons specifiek op de effecten van
herstructureringsprojecten waarbij delen van
het terrein herontwikkeld zijn (zware revitalisering), aangezien algemeen wordt aangenomen
dat dit type maatregelen een grotere invloed
heeft op de uitkomstvariabelen. De resultaten
worden weergegeven in tabel 5.5. In kolommen een tot drie en vier tot zes worden de
resultaten gepresenteerd van, respectievelijk,
terreinen waar zware revitalisering heeft
plaatsgevonden en terreinen waar gemeenten
alleen hebben genvesteerd in infrastructuur
en openbare ruimtes. De meetmomenten zijn
identiek aan de eerdere analyse. Deze tabel
toont alleen de verschillen tussen de twee
meetmomenten en de DD-schatting. Het
enige significante effect dat zware revitalisering heeft op de uitkomstvariabelen is een
verlaging in gemiddelde vastgoedwaarden. Het
lijkt erop dat grotere gebouwen (deels) zijn
vervangen door kleinere gebouwen, wat heeft
geleid tot een afname van de gemiddelde vastgoedwaarden op het terrein. Een tekortkoming
van deze analyse is het feit dat het aantal
gekoppelde terreinen waar zware revitalisering
heeft plaatsgevonden vrij klein is (n=22), wat
de betrouwbaarheid van de analyse beperkt.

Een interessante bevinding uit de analyse van
geherstructureerde terreinen met gemeentelijke investeringen in infrastructuur en openbare ruimtes is het feit dat economische
activiteiten in de industriesector baat lijken te
hebben gehad bij de herstructurering en dat
dit ten koste gaat van bedrijven die actief zijn
in de zakelijke dienstverlening. Over het algemeen, afgezien van de eerdergenoemde kleine
effecten, zien we weinig dat erop wijst dat er
geen effecten worden waargenomen doordat
de verschillende typen maatregelen met
mogelijk verschillende effecten worden
gecombineerd. Het lijkt er juist op dat geen van
de bestudeerde maatregelen een groot effect
heeft gehad op de uitkomsten.
Een andere mogelijke verklaring waarom we
geen significante effecten van herstructurering vinden zou kunnen liggen in het feit dat de
tijdsperiode die in de analyse werd opgenomen
te kort is om effecten waar te nemen. Het is vrij
aannemelijk dat de effectiviteit verandert
gedurende de tijd en dat herstructurering pas
op de middellange tot lange termijn meetbare
effecten laat zien. Daarnaast was de herstructurering niet binnen de gehanteerde periode
van twee jaar afgerond op een aantal terreinen
die in de eerdere analyses werden opgenomen.
Aangezien herstructurering meestal bestaat
uit een aantal verschillende (deel)projecten
gefaseerd over de tijd, wordt evenwel aangenomen dat de herstructurering van deze
terreinen ten minste voor een deel is afgerond.
We voeren twee extra analyses uit om een
beter inzicht in deze kwestie te verkrijgen,
alhoewel we niet over gegevens over een
voldoende lange periode beschikken om de
langetermijneffecten grondig te bestuderen.
In de eerste analyse, weergegeven in kolom
zeven tot negen van tabel 5.5, veranderen we
de meetmomenten van de voor- en name-
aandeel actief in overheid/kwartaire sector
1.03
1.45
2.04
2.78
0.74
630,654.65
0.22
103,106.93
Ongekoppeld geherstructureerd (n=5)

527,547.71
Opmerkingen: *** Significant bij 1%; ** Significant bij 5%; * Significant bij 10%.
Vastgoedwaardes (relatief)
Vastgoedwaardes (absoluut)
0.08
0.98
-3.97
55.51
51.29
-0.22
-0.87
Verhouding arbeidsplaatsen-grond
59.49
23.92
50.46
Aantal verkochte hectares (relatief)
50.31
aandeel actief in industrie
Aantal verkochte hectares (absoluut)
24.15
51.34
aandeel actief in logistiek
11.33
aandeel actief in zakelijke dienstverlening
-0.28
0.64
11.05
0.08
11.79
0.42
52.52
11.15
2,409.95
-0.98
-0.82
aandeel actief in consumentendiensten
2,357.43
26.97
33.47
Groei werkgelegenheid (relatief)
Groei werkgelegenheid (absoluut)
34.45
27.79
0.29
1.09
14.14
13.85
23.97
22.88
9.42
121.86
Nadien
0.14
112.44
Vooraf
Ongekoppeld geherstructureerd
(n=11)
Groei bedrijven (relatief)
Groei bedrijven (absoluut)
Onderzochte uitkomst
twee jaar na start herstructurering).
7.91
-0.91
0.44
24.21
13.78
27.12
33.48
23.28
13.47
27.89
34.39
0.21
59.41
41.12
2.76
47.35
25.30
13.99
10.59
641,109.51
Controle (n=645)
548,178.77
625,491.35
101,054.78
59.15
40.79
2.30
49.72
25.47
12.59
9.92
2,043.46
1.73
33.10
27.53
17.33
20.31
108.50
Geherstructureerd (n=110)
-4.27
0.09
1.11
-0.09
-0.30
0.49
0.09
2,021.13
1.62
34.52
28.42
16.12
19.31
102.34
524,436.57
55.49
59.76
0.52
2.55
51.33
45.22
24.16
50.71
24.25
2.03
10.72
11.02
44.12
-0.62
11.86
11.37
52.65
1.41
2,063.16
0.97
2,010.51
-0.77
0.31
0.93
0.15
106.91
99.00
Nadien
Vooraf
Vooraf
Nadien
Controle (n=1,011)
Geherstructureerd (n=105)
0.21
92,930.74
0.26
0.04
0.33
0.46
-2.37
-0.16
1.41
0.67
0.10
22.33
0.12
-1.42
-0.90
1.21
0.99
0.11
6.16
1.75
0.32
0.51
0.13
-0.90
-0.06
0.04
0.00
8,124.04
-4.53
0.06
0.78
0.06
1.75
0.08
-1.70
-0.18
-0.01
30.32
DiD
Tabel 5.4. Gemiddeld effect op uitkomstvariabelen voor geherstructureerde en gekoppelde terreinen (meetmomenten: vooraf = een jaar voor start herstructurering, nadien =
87
88
tingen tot n jaar voor en vier jaar na de start

van de herstructureringsprojecten. In de
tweede analyse, weergegeven in kolom tien tot
twaalf van tabel 5.5, veranderen we de meetmomenten tot n jaar voor de start van de
maatregelen en twee jaar na de afronding van
alle maatregelen.28 De eerste analyse suggereert dat de effecten van herstructurering
grosso modo toenemen als we naar een
langere periode kijken. Desalniettemin blijven
significante verschillen beperkt tot veranderingen in de sectorsamenstelling van het
terrein. Ten slotte wordt er een interessant
effect waargenomen op het aantal uitgegeven
hectares op het terrein: herstructurering leidt
tot een stijging in het aantal uitgegeven
hectares. Dit laatste effect verdwijnt echter in
de laatste analyse wat de eerdere veronderstelling dat de effecten met de tijd groter
worden ondergraaft. Het enige significante
effect in de analyse heeft betrekking op het
aantal bedrijven in de logistieke sector.
Conclusie
Het doel van dit hoofdstuk was om vast te
stellen in hoeverre de beoogde effecten van de
herstructurering van bedrijventerreinen zoals
deze worden verwoord in gemeentelijke
masterplannen, daadwerkelijk zijn gerealiseerd
en om te onderzoeken of dit kwam door het
gevoerde herstructureringsbeleid. Om
erachter te komen welke doelen door de
beleidsambtenaren het meest genoemd
worden hebben we een groot aantal masterplannen bestudeerd. We hebben een aantal
indicatoren gedefinieerd die betrekking
hebben op de meest genoemde doelen om zo
empirisch te kunnen toetsen in hoeverre deze
doelen zijn behaald. We hebben de effectiviteit
vastgesteld met behulp van propensityscorematching. De resultaten van de analyse wijzen
uit dat herstructurering een verwaarloosbaar
effect heeft op de groei van werkgelegenheid,
het aantal bedrijven, vastgoedwaardes en de

intensiteit van het ruimtegebruik gemeten als
het aantal uitgegeven hectares op het terrein
en het aantal arbeidsplaatsen per hectare. In
feite had herstructurering alleen een vermeldenswaardig doch ambigu effect op de
sectorsamenstelling van deze terreinen.
Ook na een aantal gevoeligheidsanalyses
(bijvoorbeeld het gebruik van verschillende
koppelingsprocedures, het maken van een
onderscheid tussen verschillende types maatregelen, het introduceren van tijdseffecten)
bleven de effecten uit.
Deze bevindingen zijn in lijn met een eerdere
evaluatie die Marlet en Van Woerkens (2010)
hebben uitgevoerd waaruit bleek dat er geen
sprake was van hogere werkgelegenheidsgroei
in gemeenten die bedrijventerreinen geherstructureerd hebben. Voor deze studie werden
gegevens gebruikt die waren samengevoegd
op een hoger geografisch schaalniveau
(gemeente) en de indicator om het effect van
herstructurering te meten was daardoor
minder precies: namelijk het totaal aantal
hectare geherstructureerde bedrijventerreinen binnen een gemeente.
Er zijn een aantal mogelijke verklaringen voor
het feit dat herstructurering geen significante
effecten lijkt te hebben. Een eerste verklaring
heeft betrekking op het feit dat het aantal
geobserveerde bedrijventerreinen waar alle
projecten in het kader van de herstructurering
zijn uitgevoerd relatief klein is. Mogelijk is de
onderzochte groep terreinen simpelweg te
klein om middellange- en langetermijneffecten te kunnen traceren. Daarnaast
maskeert het feit dat de analyse uitgaat van
netto ontwikkelingen in het aantal bedrijven
en werkgelegenheid wellicht de economische
dynamiek op deze terreinen (zie Greenbaum &
Engberg, 2004). Groei die ontstaat doordat
0.17
48,557.4
0.53
0.24
123,580.2
Controle
(253)
-2.78
0.02
-1.17
-16.96
0.16
0.19
0.57
-2.27
1.18
-0.53
1.06
0.00
36.93
0.39
-1.27
0.24
0.19
0.44
-0.07
-75,022.8 **
DiD
1.18
0.04
0.22
115,705.2
Geherstructureerd
(86)
-0.17
0.07
1.66
0.37
0.42
-0.24
-0.67
0.13
0.10
63.77
0.44
-0.59
-0.75
0.21
0.69
0.16
7.80
0.03
-1.24
0.04
1.07
31,327.8
0.02
84,377.4
0.20
DiD
0.93
0.73
Controle
(638)
-0.08
0.44
-2.01
1.34
-0.22
-0.51
2.82 **
-0.01
0.11
0.64
-2.40
28.57
35.20
-0.03
0.97
0.10
0.31
-1.18 *
1.39
-0.85
0.13
-0.19
0.89
-1.57
1.90
0.04
0.12
DiD
5.89
Controle
(n=1,003)
9.96
0.44
185,034.5
Geherstructureerd
(68)
-11.02
0.25
3.07
1.64
-0.68
-1.30
-0.69
1.03
0.17
71.57
0.43
-1.47
-0.67
0.97
0.75
0.23
0.44
140,882.1
Controle
(628)
-0.72
0.07
0.64
0.58
-4.21
0.51
2.08
1.05
0.20
105.86
0.20
-2.25
-1.55
1.96
1.64
0.21
10.79
-10.30
0.01
44,152.4
DiD
0.18
2.43 **
1.06
3.53 *
-1.81
-2.78 *
-0.01
-0.03
-34.29
0.22
0.78
0.88
-0.99
-0.90
0.02
-0.83
9.82
0.47
173,327.8
Geherstructureerd
(51)
-2.69
0.13
2.99
0.75
-1.14
0.40
-1.23
1.22
0.20
50.22
0.39
-3.20
1.12
1.10
0.58
0.39
0.38
152,487.9
Controle
(602)
1.69
0.07
1.39
0.69
-3.14
0.13
1.36
0.96
0.19
76.06
0.25
-1.97
-1.33
1.52
1.53
0.21
8.78
Controle
(n=991)
Geher
struc
tureerd
(n=50)
DiD
Geher
struc
tureerd
(n=67)
Controle
(n=999)
Nadien = 2 jaar na afronding
Nadien = 4 jaar na start
0.18
1.04
0.09
20,839.8
DiD
-4.38
0.06
1.60
0.05
2.00
0.27
-2.58
0.26
0.01
-25.84
0.14
-1.22
2.46 *
-0.43
-0.94
DiD
Opmerkingen: *** Significant bij 1%; ** Significant bij 5%; * Significant bij 10%. Alleen de verschillen tussen de twee meetmomenten en de DD-schatting worden weergegeven. Zoals in tabel 5.3 zijn
de voor- en nameetmomenten voor elk gekoppeld paar hetzelfde.
Vastgoedwaardes (relatief)
Vastgoedwaardes (absoluut)
-19.74
Verhouding werkgelegenheid-grond
Geherstructureerd
(24)
0.17
Aantal verkochte hectares (relatief)
1.10
-0.98
Aantal verkochte hectares (absoluut)
-0.69
0.49
-4.53
-2.26
1.65
1.11
0.77
0.04
-26.25
0.04
-0.86
-1.09
0.50
1.40
1.83
0.04
7.19
0.07
Groei werkgelegenheid (relatief)
0.43
10.68
-2.12
Groei werkgelegenheid (absoluut)
0.70
-0.85
1.84
0.11
8.36
Groei bedrijven (absoluut)
DiD
Geher
struc
tureerd
(n=83)
Controle
(n=283)
Geher
struc
tureerd
(n=22)
Groei bedrijven (relatief)
Onderzochte uikomsten
Geen herontwikkeling van gebouwen
Herontwikkeling van gebouwen
Tabel 5.5. Gemiddelde effecten op uitkomstvariabelen voor geherstructureerde en gekoppelde terreinen, vier verschillende analyses: (1) herontwikkeling van gebouwen, (2) geen
herontwikkeling van gebouwen, (3) vier jaar na start van herstructurering, (4) twee jaar na afronding herstructurering.
89
90
nieuwe bedrijven zich op het terrein vestigen

kan bijvoorbeeld tenietgedaan worden doordat
bedrijven sluiten of verhuizen. Ten tweede
hebben wij onze metingen van het effect voornamelijk beperkt tot economische doelstellingen, hoewel uit de masterplannen bleek dat
herstructurering tevens bredere doelen heeft,
zoals verbetering van de ruimtelijke en milieukwaliteit van terreinen. Deze laatste uitkomsten zouden wel in positieve zin benvloed
kunnen worden door herstructurering. Een
derde verklaring zou kunnen liggen in het feit
dat het herstructureringsbeleid slecht is uitgevoerd. We hebben eerder al aangegeven dat de
redenen om een terrein te herstructureren
niet alleen betrekking lijken te hebben op de
problemen waarmee de terreinen worden
geconfronteerd, maar ook op het benutten van
(politieke) kansen. In dit opzicht concludeerden Van den Anker et al. (2009: 52) al
eerder dat politiek-strategische redenen een
belangrijke rol spelen en dat de definitie van
een verouderd bedrijventerrein derhalve
rekbaar is: Als er ergens geld te halen valt, is
een terrein al snel verouderd. Subsidie
aanvragen is verheven tot beroep, aldus deze
auteurs. Een derde verklaring kan zijn dat
herstructureringsbeleid is gebaseerd op
veronderstellingen die onjuist blijken. Dit lijkt
met name het geval voor de aanname dat het
verbeteren van vestigingsplaatsfactoren zal
leiden tot groei van bedrijven en werkgelegenheid. Verschillende studies hebben eerder al
aangetoond dat het besluit van een bedrijf om
te verhuizen voornamelijk gebaseerd is op
interne factoren en in veel mindere mate op
factoren gerelateerd aan de kenmerken van
het terrein (zie bijvoorbeeld Van Dijk & Pellenbarg, 2000). Om erachter te komen welke van
de twee laatste verklaringen het meest waarschijnlijk is dienen de bevindingen uit de statistische analyse aangevuld te worden met interviews (en observaties) met zowel de
bedrijven die gevestigd zijn op terreinen die

worden geherstructureerd, als de ambtenaren
die verantwoordelijk zijn voor beleidsvorming
en uitvoering van de herstructurering.
14
Het Rijk heeft de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen langs diverse wegen financieel ondersteund.
Zo zijn er door de jaren heen diverse programmas in het
leven geroepen die specifiek gericht waren op het stimuleren van herstructurering van bedrijventerreinen zoals de
Topper-regeling (2004-2008), de Tender Investeringsprogrammas (2000-2003) en de Stimuleringsregeling Ruimte
voor Economische Activiteit (1996-1999). Daarnaast heeft
het Rijk financieel bijgedragen via programmas met een
meer thematische invalshoek zoals de regelingen voor
bodemsanering en meer generieke programmas waaronder de Brede Doeluitkering (BDU) economie in het kader
van het Grotestedenbeleid en het Nota Ruimtebudget.
15
De financile bijdrage van gemeenten en provincies

tezamen moet een veelvoud vormen van het bedrag dat
het Rijk heeft genvesteerd. Zo hebben Van der Mark, Kort
en Pen (2004) becijferd dat voor elke euro die door het
Rijk op een verouderd bedrijventerrein werd genvesteerd
er nog eens circa negen euro werd bijgelegd door andere
partijen.
16
Op 44 bedrijventerreinen worden gedeelten van het

terrein herontwikkeld.
17
De meeste masterplannen bevatten een of meerdere

doelen die gezien kunnen worden als middelen om andere
einddoelen te behalen, zoals de verbetering van bereikbaarheid, onderhoud en de indeling van het terrein. Deze
worden hier niet besproken.
18
De meeste masterplannen zijn erop gericht om de samenstelling van het terrein te veranderen of te versterken door
middel van clustering en segmentering (zie tabel 5.1).
19
Er moet opgemerkt worden dat niet voor al deze kenmerken informatie beschikbaar was. Er was bijvoorbeeld geen
informatie beschikbaar over de mate van leegstand, de
beschikbaarheid van parkeerruimte en misdaadcijfers.
20
In onze analyse is nabijheid tot spoorwegen niet opgenomen, omdat betrouwbare en geschikte gegevens hierover
ontbreken. Terreinen die werden ontwikkeld in de periode
1950 en 1980 hebben vaak een directe aansluiting op het
spoorwegennet en waterwegen (de zogenaamde derde
generatie-bedrijventerreinen; zie Olden, 2010). Aangezien
de oudste leeftijdsgroep in het PBL-onderzoek betrekking
had op alle bedrijventerreinen ouder dan 1990, bevat de
spoorwegvariabele waarschijnlijk een leeftijdseffect.
21
Terreinen waarvan de herstructurering voor 1997 of in

2007 werd gestart zijn uitgesloten van analyse.
22
Sommige gemeentelijke respondenten waren niet in staat

om het jaar waarin de herstructurering begon te verstrekken. In deze gevallen werd het jaar waarin de maatregelen
zijn gestart afgeleid uit informatie van gemeentelijke of
provinciale beleidsstukken of verslaggeving in de media.
Terreinen waarvoor deze informatie niet beschikbaar was
werden uitgesloten van analyse.
23
Ongeveer 181 gemeenten reageerden op de enqute: een

respons van 42%.
24
De initiatieven die (deels) gefinancierd werden door het

Topper-programma maakten 15% uit van het totaal aantal
terreinen dat is geherstructureerd.
25
Eigen berekening op basis van bij het CBS beschikbaar

gestelde microdatabestand(en) betreffende Waarde
onroerende zaken, welke afkomstig zijn van de Nederlandse gemeenten.
26
Voor terreinen die na 1989 ontwikkeld werden, werd de

IBIS-database gebruikt voor het berekenen van leeftijdsgroepen.
27
Er is getoetst of de gemiddelden van de kenmerken van

de geherstructureerde terreinen en de gekoppelde terreinen die in het probitmodel opgenomen zijn significant
van elkaar verschilden n jaar voor de herstructurering.
De resultaten, verkrijgbaar op verzoek, wijzen uit dat er
geen systematische verschillen bestaan tussen deze twee
groepen wat betreft de waargenomen kenmerken.
28
Zoals eerder ook het geval was, zijn de voor- en nametingen voor elk gekoppeld paar gelijk om een goede match te
garanderen.
91
92
6Private
investeerders bij
bedrijventerreinen
Bart Pasmans
6.1Inleiding
Sinds de Tweede Wereldoorlog is het ontwikkelen en bouwrijp maken van kavels op bedrijventerreinen in Nederland voornamelijk een
publieke zaak. Nederlandse gemeenten voelen
zich verantwoordelijk voor het te allen tijde
aanbieden van nieuwe bedrijventerreinen, om
zo de ontwikkeling van de lokale economie te
faciliteren en te stimuleren. Hoewel deze
grond en de daarop gesitueerde bedrijventerreinen in de engste definitie van het
concept geen publiek goed zijn een klein
deel van de bedrijventerreinen is ontwikkeld
door de private sector hebben gemeenten
het aanbieden van industriegrond op ongeveer
dezelfde manier behandeld als het aanbieden
van andere openbare voorzieningen zoals het
aanbieden van energie- en watervoorzieningen of het ontwikkelen van infrastructuur
(Needham & Louw, 2006).
segmenten van de Nederlandse grondmarkt,

maar is nergens zo dominant als in het geval
van bedrijventerreinen. Nederlandse
gemeenten worden door de provincies of
nationale overheid nauwelijks beperkt in het
bestemmen van grond voor industrieel
gebruik. Voor gemeenten is het bestemmen en
ontwikkelen van bedrijventerreinen belangrijk
voor het aantrekken van werkgelegenheid en
economische groei binnen hun gemeentegrenzen. Concurrentie tussen aangrenzende
gemeenten leidt in veel regios tot een overaanbod aan grond voor industrieel gebruik en
relatief lage grondwaarden. Het spreekt voor
zich dat in een klein land zoals Nederland, waar
in het algemeen bouwgrond een schaars goed
is, het huidige ontwikkelingsmodel voor industriegrond daarom steeds meer als problematisch wordt ervaren (Van der Krabben & Van
Dinteren, 2010; Van der Krabben & Buitelaar,
2011).
Publieke (lees: vooral gemeentelijke) grondontwikkeling komt ook veel voor in andere
93
Om de ontwikkeling en toewijzing van industriegrond te verbeteren, heeft de Nederlandse

overheid recentelijk nieuw beleid ontwikkeld
gericht op de liberalisering van de markt voor
de (her)ontwikkeling van industriegrond. Dit
om initiatieven uit de private sector te stimuleren, niet alleen met de hoop op bedrijventerreinen van hogere kwaliteit en duurzaamheid, maar ook op een meer vraaggedreven aanbod van industriegrond (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2010).
94
een afspiegeling van de informatie waar de

marktspelers over beschikken.
6.2 Wisselwerking tussen

marktimperfecties en privaat
investeringsgedrag
Er zijn in de gronden vastgoedmarkt echter

een aantal structurele en endemische marktimperfecties die afbreuk doen aan dit ideaaltype van de markt. De eerste imperfectie
wordt veroorzaakt door de heterogeniteit van
de aangeboden locaties en gebouwen. Elk stuk
bouwgrond of industrieel gebouw heeft zijn
eigen unieke kenmerken die, bijvoorbeeld, de
mogelijkheden voor het vergelijken met
andere gebouwen voor de prijsvorming
beperken. Het fundamentele kenmerk van
vastgoed dat het op een vaste locatie staat
maakt aanpassingen gebaseerd op
verschillen in locatie, die nodig zijn om
gebouwen en hun prijzen te vergelijken, onvermijdelijk (Evans, 2004; Van der Krabben &
Buitelaar, 2011). De tweede imperfectie
bevindt zich in de economische, ruimtelijke en
territoriale schaal van de markt. Niet alleen is
de markt zelf voornamelijk lokaal, bedrijven
verhuizen zelden naar een andere gemeente
(laat staan naar een andere regio) en degenen
die binnen deze markt handelen doen dit niet
regelmatig, of ze nu zelf gebruik maken van de
locatie of in vastgoed investeren om het te
kunnen verhuren (Evans, 2004). Ten derde
ontbreekt het in de gronden vastgoedmarkten vaak aan transparantie en accurate
informatie, waardoor beslissingen om al dan
niet te investeren vaak gemaakt worden op
basis van onvolledige informatie.
Het ideaaltype van de gronden vastgoedmarkt is gebaseerd op de voorwaarde dat er

veel kopers en verkopers zijn die een homogeen product of een homogene dienst verhandelen en dat alle marktdeelnemers volledige
informatie hebben met betrekking tot onder
meer prijs, kwaliteit en alternatieven. In dat
geval worden de prijzen bepaald door het
evenwicht tussen vraag en aanbod en zijn zij
De interferentie van structurele marktimperfecties en de unieke institutionele situatie in

de Nederlandse gronden vastgoedmarkten
worden steeds meer als een probleem
beschouwd. In 2008 heeft het Nederlandse
kabinet daarom besloten om een nationale
taskforce op te richten en deze te vragen
oplossingen te bedenken voor het overaanbod
Toch is er om de markt voor de ontwikkeling

van industriegrond op effectieve wijze te liberaliseren, meer kennis nodig over de huidige
private betrokkenheid in de markt voor industriegrond. Daarom wordt in deze paragraaf de
huidige private betrokkenheid bij de Nederlandse markt voor industriegrond verkend. We
beschouwen op empirische wijze de positie
van de private sector binnen de Nederlandse
markt voor industriegrond, vragen ons af waar
ontwikkelaars en investeringsmaatschappijen
genteresseerd zijn in de ontwikkeling van
industriegrond en aan welke essentile voorwaarden moet worden voldaan om hun interesse te vergroten. In de conclusie wordt een
aantal mogelijke beleidsmatige implicaties
gepresenteerd en besproken.
van industriegrond en het toenemende verval

van bestaande bedrijventerreinen. De taskforce formuleerde een aantal aanbevelingen
(THB, 2008), waaronder de noodzaak om de
private betrokkenheid in de industriegrond- en
bedrijfsvastgoedmarkten te stimuleren (dat wil
zeggen de private ontwikkeling en beheer van
bedrijventerreinen en een markt voor industrile huurpanden). Er wordt niet alleen aangenomen dat private investeerders meer kennis
hebben van vastgoedontwikkeling, -beheer en
onderhoud dan de meeste gemeenten, maar
er wordt ook verwacht dat zij meer rekening
houden met het budget en de risicos bij het
plannen en ontwikkelen en dat ze een meer
vraaggedreven ontwikkelingsstrategie zullen
naleven, waardoor het probleem van overaanbod kan worden tegengegaan (VROM,
2006; Ministerie van Economische Zaken,
2006). Volgens het ministerie voor Infrastructuur en Milieu (2010) is hiervoor een
meer structurele betrokkenheid van professionele private investeerders in de markt voor
de ontwikkeling van industriegrond vereist.
Desalniettemin zijn wij ervan overtuigd dat er
eerst meer kennis nodig is omtrent de
motieven voor private grondontwikkeling,
vooral in het geval van de ontwikkeling van
industriegrond en bedrijfsvastgoed (Ball, 1998;
Healey, 1992; Guy & Henneberry, 2002; Keogh
& DArcy, 1999; Helderman, 2007; Segeren et
al., 2007; Van der Krabben & Van Dinteren,
2010). Daarom wordt er in de volgende paragraaf dieper op de verwachte motieven voor
private grondontwikkeling ingegaan.
6.3 Motieven voor private

investeringen
Hoewel het planningsproces het potentile
totaalaanbod van grond voor industrile
ontwikkeling zou kunnen definiren, zal de
hoeveelheid aangeboden grond in de praktijk

gebaseerd zijn op de wisselwerking tussen de
strategien van grondeigenaren en ontwikkelingsbelangen (Adams, 1994). Het doel van
deze paragraaf is het in kaart brengen van deze
belangen, om zo een basis te bieden om de
wisselwerking tussen verschillende strategien en marktbeperkingen (in de vorm van
locatie- en marktkenmerken) te verkennen.
We nemen aan dat de motieven van lokale
overheden om te investeren in bedrijventerreinen sterk kunnen afwijken van de
motieven van private ontwikkelaars en investeerders. Lokale overheden investeren voornamelijk in industriegrond om zo bedrijven naar
hun gemeenten aan te trekken. Private ontwikkelaars en investeerders investeren omdat ze
verwachten winst te maken. Het is duidelijk dat
private ontwikkelaars en investeerders
verschillende motieven kunnen hebben voor
het aankopen van een stuk grond: (1) om
industriegrond op een winstgevende manier te
(her)ontwikkelen; (2) het kan een investering
zijn gebaseerd op speculaties omtrent stijgingen van de grondwaarde; (3) het kan
aangekocht worden om gebouwen voor eindgebruikers op te ontwikkelen. In het laatste
geval kan het voornaamste motief betrekking
hebben op het vanuit een winstoogmerk
ontwikkelen van bedrijfsvastgoed en niet
slechts het ontwikkelen van industrie-grond.
Het besluit om in een specifieke locatie te
investeren kan natuurlijk ook gebaseerd zijn op
een combinatie van deze motieven. De
verwachting dat een investering winst op zal
leveren zal uiteindelijk de onderliggende reden
zijn waarom private ontwikkelaars betrokken
raken. We nemen hierbij aan dat het investeringsbesluit van private ontwikkelaars, dat wil
zeggen de keuze voor een bepaald ontwikkelingsmodel, grotendeels afhankelijk is van de
95
verwachte winstgevendheid van de ontwikkeling. Daarnaast nemen we ook aan dat deze
winstgevendheid op haar beurt wordt benvloed door zowel locatie en (regionale) marktkenmerken (dit in overeenstemming met
Tsolacos et al., 2005).29
Desondanks is het belangrijk om op te merken
dat onze analyse van private betrokkenheid is
gebaseerd op de huidige Nederlandse markt
voor industriegrond. Zoals in de introductie is
uitgelegd is, in de huidige markt, de publieke
sector sterk dominant en wij zien dit, samen
met de eerdergenoemde marktimperfecties,
als een mogelijke barrire voor private betrokkenheid. Dit dient te worden meegenomen bij
het interpreteren van de empirische resultaten.
6.4 Verkennende marktanalyse

96
In deze paragraaf worden publieke en private

investeringsbesluiten op de Nederlandse
markt voor industriegrond verkend door de
verschillen tussen publieke en private ontwikkelingen in termen van locatie- en marktkenmerken te analyseren. De analyse in deze
paragraaf verkent de verschillen tussen de
verschillende ontwikkelingsmodellen en relateert deze aan de aangenomen marktimperfecties en de potentile implicaties voor het
zogenoemde verzakelijkingsbeleid. Hiervoor
hebben we de meest relevante beschikbare
variabelen voor huidige publieke, gemengde
en private ontwikkelingen onderzocht.
De gebruikte data zijn voornamelijk afkomstig
uit de landelijke database voor werklocaties
(IBIS), waarop verder onderzoek is gedaan met
betrekking tot de private ontwikkelingsmodellen (in IBIS de categorie privaat uitgeefbaar).
De IBIS-database gaat terug tot 1988 en bevat
in totaal 101.556 hectare bruto, verdeeld over
3.616 bedrijventerreinen (op 1 januari 2010).
Voor onze analyse hebben we echter alleen

bedrijventerreinen meegerekend waarop in
IBIS 2010 direct stukken grond beschikbaar
waren, wat neerkomt op 797 van de totale
1.148 (351 terreinen ontbreken in IBIS).
IBIS maakt tevens een onderscheid tussen
publiek en privaat grondaanbod, het voornaamste kenmerk dat wij hebben gebruikt om
de private betrokkenheid te verkennen. Het
belangrijkste element in dit onderscheid is dus
het publieke en/of private aanbod aan industriegrond op elk bedrijventerrein (dat als
zodanig erkend en opgegeven wordt door de
gemeenten en in IBIS is verwerkt). Deze
eenvoudige tweedeling tussen publiek en
privaat grondaanbod in IBIS hebben we nader
onderzocht en geclassificeerd (tabel 6.1).
Hieruit blijkt onder meer dat er zich binnen de
private IBIS-categorie ook stukken grond
bevinden die zijn ontwikkeld en te koop zijn
aangeboden in publiek-private samenwerking
(PPS) en zogenoemde gemeenschappelijkeexploitatiemaatschappijen (GEM). Deze
gemeentelijke samenwerkingsverbanden
worden toegevoegd aan de eerste categorie
van publieke ontwikkeling. Aangezien de zogenaamde derde weg-oplossing noch puur
publiek noch publiek-privaat is, zou private
betrokkenheid grote relevantie kunnen
hebben. Deze terreinen zijn in een derde categorie geplaatst; die van publiek-private samenwerking ofwel PPS. De overgebleven
meerderheid van private stukken bouwgrond
in IBIS worden hier geschaard onder het
tweede ontwikkelingsmodel, dat als privaat
wordt beschouwd. Ten slotte is er de vierde en
laatste categorie, hier het gemengde ontwikkelingsmodel genoemd. Hieronder vallen alle
bedrijventerreinen waarop zowel publieke als
private stukken grond worden aangeboden
zonder een aantoonbaar samenwerkingsverband.
Tabel 6.1. Verfijnde categorisatie van ontwikkelingsmodellen.

Direct verkoopbare
grond (in IBIS)
Verfijnde categorisatie*
door auteurs
Publiek aangeboden
stukken grond
Publiek, inclusief gemeentelijke samenwerkingsverbanden
Privaat aangeboden
stukken grond
Privaat
PPS: ontwikkeld in een
publiek-private samenwerking
Gemengd: terreinen
waarop zowel publieke
als private stukken grond
worden aangeboden
* De selectie van terreinen die in IBIS aangemerkt zijn als

privaat, in totaal 172 terreinen, zijn geverifieerd met
verdere deskresearch (voornamelijk via de websites van
het bedrijventerrein of de gemeente in kwestie) en via
direct contact met de betrokken instanties. We waren in
staat om 113 terreinen te achterhalen en te verifiren. Uit
de overige 59 terreinen, voornamelijk oudere en kleinere
terreinen waarbij onderzoek online niet mogelijk was,
werd een steekproef genomen (10 gevallen werden
willekeurig geselecteerd) die, na telefonische navraag,
aantoonde dat 80% van alle ontwikkelingen waarvan er in
IBIS uitgegaan werd dat ze privaat waren ook inderdaad
reguliere private ontwikkelingen waren.
In IBIS 2010 zijn na aftrek van de zeehavens

1.148 bedrijventerreinen opgenomen die zijn
aangemerkt als niet volledig uitgegeven.

Omdat 351 terreinen niet direct grond beschikbaar hebben zijn deze hier aangemerkt als
ontbrekend. In totaal hebben we dus 797
terreinen, onderverdeeld in de vier ontwikkelingsmodellen (tabel 6.2).
Met betrekking tot de ruimtelijke spreiding van
de verschillende ontwikkelingsmodellen
nemen we aan dat er regionale submarkten
bestaan, met hun eigen definirende
kenmerken die invloed hebben op private
betrokkenheid. Deze submarkten kunnen
gedentificeerd worden door de ruimtelijke
spreiding van de vier ontwikkelingsmodellen te
bekijken. Zijn er regios, hier op het niveau van
de twaalf provincies en de veertig Coropgebieden (figuur 6.1), waar private betrokkenheid zich concentreert?
Als we alle vier de ontwikkelingsmodellen
meenemen in de analyse zijn de resultaten
enigszins vertekend, vanwege het kleine aantal
PPS (in deze selectie slechts 27), die vaak
genitieerd worden door een nog kleiner aantal
regionale ontwikkelingsbedrijven (ROB).
Daarom worden de categorien Gemengd en
PPS heringedeeld onder de private categorie.
Tabel 6.2. Distributie van de geselecteerde bedrijventerreinen per ontwikkelingsmodel.

Ontwikkelingsmodel
Frequentie
Percentage
Valide
percentage
Cumulatief
percentage
Gemeentelijk
565
49,2
70,9
70,9
Privaat
117
10,2
14,7
85,6
Gemengd
88
7,7
11,0
96,6
PPS
27
2,4
3,4
100,0
Totaal
797
69,4
100,0
Geen grond beschikbaar
351
30,6
1148
100,0
Valide
Totaal
97
Figuur 6.1. Aandeel van private ontwikkeling binnen de Corop-gebieden.
Nederlandse Corop-gebieden
Privaat aandeel in %
0 - 11
12 - 24
25 - 36
37 - 54
55 - 100
98
Deze vergelijking tussen publiek en privaat laat

aanzienlijke verschillen zien in de betrokkenheid van private partijen tussen provincies. Zo
werd in 2010 in Flevoland slechts 2,4% van alle
industriegrond aangeboden door private
partijen terwijl het private marktaandeel in de
provincie Limburg 44,2% bedroeg. Daarnaast is
er een duidelijk verschil tussen de meer rurale
provincies Drenthe, Groningen en Friesland en
de meer stedelijke provincies zoals Noord- en
Zuid-Holland en Utrecht (het Randstadgebied).
De sterke private betrokkenheid in Limburg
lijkt nogal opvallend en in strijd met onze
eerdere opmerkingen; we zouden hier minder
private betrokkenheid verwachten dan in het
Randstadgebied. Een verklaring hiervoor ligt
echter in het feit dat deze private betrokkenheid het resultaat is van de sterke betrokkenheid van regionale ontwikkelingsbedrijven (die
hier onder de categorie private sector worden
geschaard) in Limburg (8,1% van alle
Limburgse bedrijventerreinen).
Er zijn tussen provincies en onderliggende
Corop-gebieden dus duidelijke verschillen in
private betrokkenheid. Deze onderschrijven
het bestaan van submarkten die op zowel
provincieniveau als op Corop-niveau kunnen
worden gedentificeerd. Het is interessant om
te zien in welke mate de geselecteerde markten locatiekenmerken mogelijke verklaringen
bieden voor deze spreiding en het bestaan van

submarkten zullen bevestigen.
6.5Marktkenmerken
Het eerste marktkenmerk dat hier wordt
behandeld is het bruto nationaal product (BNP)
per Corop-gebied. Het gemiddelde BNP per
hoofd van de bevolking geeft een indicatie van
de regionale economische kracht van de
verschillende provincies. Aangenomen wordt
dat er in gebieden met een hoger BNP meer
economische activiteit plaatsvindt met mogelijk een hogere toegevoegde waarde. Er wordt
verwacht dat de vraag naar industriegrond en
bedrijfsvastgoed hier hoger ligt, met potentieel hogere schaarsteniveaus en dus hogere
prijzen. We nemen aan dat deze gebieden
aantrekkelijker zijn voor private investeringsbesluiten en ontwikkeling.
Er zijn op Corop-niveau aanzienlijke verschillen
in BNP (figuur 6.2). Deze vallen in grote lijnen
samen met de concentratie van private betrokkenheid zoals deze eerder gepresenteerd
werden. Het bestaan van een meer dynamisch
gebied rond de Randstad (waarbinnen onder
andere de Corop-gebieden Utrecht, GrootRijnmond, Groot-Amsterdam en Agglomeratie
sGravenhage vallen) en een minder dynamisch gebied in het noorden van Nederland
(Corop-gebieden in Groningen, Friesland en
Drenthe). Het gemiddelde BBP per hoofd van
de bevolking ligt in Groningen verrassend
hoog, wat kan worden verklaard met het effect
van de onttrekking van natuurlijke gassen in
dit dunbevolkte gebied. De opbrengsten van
deze onttrekking waren in 2009 verantwoordelijk voor een BBP van 16 duizend euro per
hoofd van de bevolking. Zonder deze opbrengsten zou de provincie Groningen qua BBP op
de tiende plaats (van de 12 Nederlandse
provincies) staan (CBS, 2011). De regio Limburg
is hier de andere uitzondering. Hier ligt het BBP

hoger dan verwacht in verband met de positieve balans van werkmigratie (CBS, 2008).
Deze bevindingen komen overeen met de
resultaten van Louw en Bontekoning (2007).
Zij vonden gelijksoortige verschillen in hun
analyse van de productiviteit van industriegrond, die zij definieerden als de uitkomst
(toegevoegde waarde) die wordt gegenereerd
per eenheid industriegrond. Tevens concludeerden zij dat de Corop-gebieden in de sterk
verstedelijkte provincies Utrecht, NoordHolland en Zuid-Holland een bovengemiddelde grondproductiviteit hadden.
Betrokkenheid van de private sector en regionale verschillen in gemiddelde verkoopprijzen
van industriegrond tonen eveneens een
verwachte positieve relatie (behalve voor de
relatief lage gemiddelde verkoopprijzen in
Noord-Holland; zie figuur 6.3). Hier liggen de
Randstadgebieden, met een hoge mate van
private betrokkenheid, weer in de hoogste
prijsklasse, de provincies Gelderland, NoordBrabant, Flevoland en Limburg (gemiddelde
private betrokkenheid) in de middenklasse,
terwijl de laagste gemiddelde prijzen voor
industriegrond worden gevonden in Friesland,
Drenthe, Groningen en Zeeland (lage mate van
private betrokkenheid). De Randstad is niet
alleen het belangrijkste gebied voor de Nederlandse economie, maar de commercile
dienstensector is in dit gebied ook oververtegenwoordigd (CBS, 2008).
99
Figuur 6.2. Bruto nationaal product (BNP) op Corop-niveau (2009).
100
Oost-Groningen
Delfzijl en omgeving
Overig Groningen
Noord-Friesland
Zuidwest-Friesland
Zuidoost-Friesland
Noord-Drenthe
Zuidoost-Drenthe
Zuidwest-Drenthe
Noord-Overijssel
Zuidwest-Overijssel
Twente
Veluwe
Achterhoek
Arnhem/Nijmegen
Zuidwest-Gelderland
Flevoland
Utrecht
Kop van Noord-Holland
Alkmaar en omgeving
IJmond
Agglom. Haarlem
Zaanstreek
Groot-Amsterdam
Het Gooi en Vechtstreek
Agglom. Leiden en Bollenstr
Agglom. s-Gravenhage
Delft en Westland
Oost-Zuid-Holland
Groot-Rijnmond
Zuidoost-Zuid-Holland
Zeeuwsch-Vlaanderen
Overig Zeeland
West-Noord-Brabant
Midden-Noord-Brabant
Noordoost-Noord-Brabant
Zuidoost-Noord-Brabant
Noord-Limburg
Midden-Limburg
Zuid-Limburg
19096
35069
56269
30763
23782
26331
26327
25301
28232
33949
26750
28531
31603
26420
29638
29693
25369
41148
25484
29533
27509
24892
25254
53503
30208
29117
36901
38666
28885
35883
31931
38221
29465
38130
29896
35213
34386
29358
30571
30087
0
10000
20000
30000
40000
50000
Bbp per capita

Zuid-Nederland
Oost-Nederland
West-Nederland
Noord-Nederland
60000
Figuur 6.3. Gemiddelde verkoopprijs van bouwgronden per Corop-gebied (2010).

Oost-Groningen
Delfzijl en omgeving
Overig Groningen
Noord-Friesland
Zuidwest-Friesland
Zuidoost-Friesland
Noord-Drenthe
Zuidoost-Drenthe
Zuidwest-Drenthe
Noord-Overijssel
Zuidwest-Overijssel
Twente
Veluwe
Achterhoek
Arnhem/Nijmegen
Zuidwest-Gelderland
42
56
80
38
40
46
54
63
81
86
136
122
160
99
134
150
120
Flevoland
Utrecht
Kop van Noord-Holland
Alkmaar en omgeving
IJmond
Agglomeratie Haarlem
Zaanstreek
Groot-Amsterdam
Agglomeratie Leiden en Bollenstr
Agglomeratie s-Gravenhage
Delft en Westland
Oost-Zuid-Holland
Groot-Rijnmond
Zuidoost-Zuid-Holland
Zeeuwsch-Vlaanderen
Overig Zeeland
West-Noord-Brabant
Midden-Noord-Brabant
Noordoost-Noord-Brabant
Zuidoost-Noord-Brabant
Noord-Limburg
Midden-Limburg
Zuid-Limburg
227
101
144
113
251
184
213
300
249
310
101
261
181
211
63
84
126
143
147
155
102
110
105
0
50
100
150
200
250
300
Gemiddelde verkoopprijs per m van industriegrond

2
Zuid-Nederland
Oost-Nederland
West-Nederland
Noord-Nederland
350
Figuur 6.4. Privaat aandeel in ontwikkeling in relatie tot de schaarste-index.
Schaarste-index
64,60
64,59 - 11,83
11,82 - 7,66

7,67 - 19,53
19,54 - 48,31
102
0,5
Privaat aandeel
De mate van schaarste is berekend door de

hoeveelheid direct beschikbare grond die in
2010 werd aangeboden te relateren aan de
gemiddelde ingebruikname per jaar over de
afgelopen tien jaar (2000-2009) op het niveau
van individuele Corop-gebieden.
Over het algemeen lijkt er een positieve relatie
te zijn tussen private betrokkenheid en
schaarste in verschillende regios (figuur 6.4).
De meer verstedelijkte gebieden in het westen
van Nederland hebben de hoogste schaarsteniveaus. In hun analyse van de planologie
omtrent industriegrond in Nederland kwamen
Louw en Bontekoning (2007) tot de conclusie
dat in gebieden waar het aanbod relatief groot
is de productiviteit van industriegrond relatief
laag ligt, wat impliceert dat bedrijven hier rela-
tief meer grond per productie-eenheid

gebruiken dan in gebieden waar minder grond
wordt aangeboden. Dit geeft aan dat bedrijven
in meer verstedelijkte gebieden zoals het
Randstadgebied enigszins spaarzaam zijn in
hun grondgebruik, iets wat door onze
schaarste-index wordt bevestigd.
En weer vormen de Corop-gebieden in
Limburg hier onverwachts een uitzondering
op. De schaarsteniveaus in deze gebieden
liggen relatief laag en toch zijn private ontwikkelaars hier ook geconcentreerd. Een verklaring hiervoor ligt wellicht in het feit dat
investeringen in vaste activa in de provincie
Limburg relatief hoog liggen (CBS, 2008).
Gemiddelde verkoopprijs in euro per m2
Figuur 6.5. Schalen en verdeling van de gemiddelde verkoopprijs per m2 (in euro).
250.00
167.90
200.00
144.48
139.22
150.00
121.64
100.00
50.00
0.00
Publiek
Privaat
Gemengd
PPS
Ontwikkelingsmodel
103
6.6Locatiekenmerken
De gemiddelde verkoopprijzen per vierkante
meter industriegrond kunnen tussen de
verschillende ontwikkelingsmodellen aanzienlijk variren (figuur 6.5). Onze aanname dat
private ontwikkeling zich concentreert in
markten met hogere prijzen wordt bevestigd.
Het gemengde model schijnt ook de voorkeur
te geven aan aanzienlijk hogere prijzen, terwijl
het PPS-model zich concentreert op locaties
met de hoogste prijsniveaus.
Leeftijdscategorien worden hier gedefinieerd

vanaf het eerste jaar van uitgifte in IBIS. De
privaat ontwikkelde terreinen laten, enigszins
onverwacht, het grootste aandeel aan oude
terreinen zien, d.w.z. de leeftijdscategorie tot
1970 (figuur 6.6). Het grote aantal relatief
nieuwe terreinen (ontwikkeld na 2000) in het
PPS-segment is het meest significant en laat
een toegenomen interesse in dit ontwikkelingsmodel zien in de afgelopen jaren.
Figuur 6.6. Ontwikkelingsmodellen per leeftijds-
Figuur 6.7. Ontwikkelingsmodellen verdeeld in niveaus
categorie van het terrein.
van externe bereikbaarheid.
PPS
100%
Aandeel in %
Gemengd
Privaat
60%
40%
20%
Publiek
Ontwikkelingsmodel
80%
0%
Publiek
Privaat
Gemengd
PPS
Ontwikkelingsmodel
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Aandeel in %
Leeftijdsklasse
2000 >
1990-2000
1970-1990
1850-1970
Externe bereikbaarheid
Slecht
Gemiddeld
Goed
104
Er is eveneens een onderscheid gemaakt

tussen het aantal vervallen terreinen per
verschillend ontwikkelingsmodel. Binnen de
private sector bevindt zich een hoger percentage verouderde terreinen. Dit is wellicht
onverwacht, maar het kan verklaard worden
door het gegeven dat private ontwikkelaars
mogelijkerwijs genteresseerd zijn in deze
terreinen in verband met de mogelijkheden
voor herontwikkeling. Daarnaast bevinden
deze terreinen zich vaak in meer stedelijke
binnenstadsgebieden die weer een interessante toekomstige investering bieden.
Onze verwachting was dat de terreinen in de
private sector en PPS een betere externe
bereikbaarheid30 zouden hebben dan de
terreinen in de publieke sector. Onze data
spreken deze verwachting echter tegen
(figuur6.7). Een mogelijke verklaring hiervoor
is dat de terreinen in de private sector vaker in
dichter bevolkte en meer verstedelijkte
gebieden liggen met een hogere mate van

congestie. De terreinen aan de randen van
steden en op landelijker locaties zijn gemiddeld sneller te bereiken.
Figuur 6.8 laat de (functionele) bedrijventerreintypes per ontwikkelingsmodel zien.
Het PPS-model toont, als verwacht, aanzienlijk
grotere aandelen in high-endindustrie en R&Dterreinen. Dit geldt in mindere mate ook voor
de terreinen in de private sector (maar alleen
voor de R&D-terreinen). Dit zou wederom gerelateerd kunnen zijn aan de private voorkeur
voor meer standaard- en winstgevender types
bedrijfsvastgoed zoals kantoren, gebouwen
voor meerdere huurders en gebouwen voor de
logistieksector. Deze zijn gemakkelijker te
ontwikkelen, te verkopen en te verhuren en te
verbouwen voor andere toekomstige gebruikers dan de gebouwen die op maat gemaakt
zijn om te voldoen aan de eisen van een individueel bedrijf.
Figuur 6.8. Ontwikkelingsmodellen per IBIS-terrein

typologie.
100%
Aandeel in %
80%
60%
40%
20%
0%
Publiek
Privaat
Gemengd
PPS
Ontwikkelingsmodel
Type locatie
Zware industrie (tot mileucategorie 5)
Gemengd terrein (mileucategorie 1 tot 4)
Hoogwaardige industrie (inclusief R&D)
Transport- & distributieterrein
6.7Marktuitkomsten
De veronderstelde relatie tussen de hoogte
van het bruto binnenlands product en private
betrokkenheid op de bedrijventerreinmarkt
lijkt te worden bevestigd. In regios met een
hogere economische output, wat ook veelal de
regios zijn waar dus werkgelegenheid met een
hogere toegevoegde waarde zich manifesteert, zijn private partijen nadrukkelijker
aanwezig. Dit wordt mede onderschreven door
een concentratie van private partijen op
terreinen in bedrijfssegmenten met een
hogere toegevoegde waarde, die een voorkeur
hebben voor hoogwaardiger vastgoed. Dit zijn
ook overwegend meer verstedelijkte gebieden
met een hogere dichtheid qua inwoners en
bedrijvigheid. De aanwezigheid in segmenten
met een hogere toegevoegde waarde en hoogwaardiger vastgoed lijkt ook de bevindingen
van gemiddeld hogere WOZ-waarden te
kunnen verklaren. Aan de andere kant lijkt de
voorkeur voor meer verstedelijkte gebieden

ook een verklaring te kunnen bieden voor het
beeld dat de bedrijventerreinen met private
betrokkenheid gemiddeld genomen minder
goed bereikbaar zijn vanwege onder meer
verkeerscongestie. Een gelijksoortige redenering valt er op te tekenen wanneer de mate
van veroudering van de terreinen wordt
afgezet tegen publieke en private aanwezigheid. De private partijen zijn oververtegenwoordigd op oudere binnenstedelijke locaties
die over de hele linie bezien eerder met veroudering te kampen hebben dan de nieuwere
uitleglocaties waar publieke partijen zich wat
meer concentreren. De publiek-private samenwerking valt hier uiteraard buiten gezien het
feit dat deze pas sinds de jaren negentig in
opkomst is gekomen. Uit een nadere beschouwing van deze bijzondere categorie terreinen
blijkt vaak dat beheer en onderhoud, middels
uiteen-lopende vormen van parkmanagement,
hier meer georganiseerd en verankerd zijn.
Tegelijkertijd laten de volledig publiek dan wel
privaat ontwikkelde terreinen weinig verschil
zien ten aanzien van de aanwezigheid van een
vorm van parkmanagement. Deze ligt voor
beide categorien aanzienlijk lager in vergelijk
met de publiek-private terreinen. Een ander
marktkenmerk dat, behoudens enkele uitzonderlijke regios, een sterke positieve relatie
vertoont met private betrokkenheid is de regionale schaarste. Uiteraard valt hier ook een
koppeling te leggen met de eerdergenoemde
kenmerken waar deze partijen zich concentreren. Voor het beleidsveld is dit een sturende
variabele waar veel over gesproken wordt op
zowel gemeentelijk als provinciaal niveau. De
eerste vormen van bovenlokale en regionale
afstemming beginnen nu ook vorm te krijgen
in Nederland, waarbij ook de eerste positieve
resultaten zijn opgemerkt (onder meer in de
Evaluatie Verzakelijkingspilots van Platform31
in 2013).
105
6.8 Verklaringen en de implicaties

voor verzakelijkingsbeleid
106
Het beeld dat de private betrokkenheid zich

concentreert op oudere bedrijventerreinen
zou echter ook een andere verklaring kunnen
hebben. Het is niet ondenkbaar dat een deel
van die private partijen op nieuwere uitleglocaties simpelweg geen kans krijgt om in de
eerste fase van uitgifte in te stappen vanwege
het actief gemeentelijk grondbeleid en het
padafhankelijk denken daaromtrent.
Gemeente geven de kavels na oplevering
meestal aan eigenaar-gebruikers waardoor
ontwikkelaars en private vastgoedinvesteerders buitenspel worden gezet. De vraag is of de
huidige betrokkenheid van private partijen
vanwege de gemeentelijke actieve rol bij
ontwikkeling van nieuwe terreinen of is het
vanwege herontwikkelingspotentieel
simpelweg aantrekkelijker om te investeren in
oudere terreinen? Niettemin laat de analyse
duidelijk zien dat gemeenten niet zelden ook
actief zijn in meer winstgevende segmenten
waar private partijen verleid zouden kunnen
worden.
We kunnen ons dus niet aan de indruk
onttrekken dat in de huidige markt de toegang
voor private partijen niet altijd onbelemmerd is
en daarmee het investeringspotentieel voor
hen in sommige gevallen beperkt lijkt. Tegelijkertijd laat het puur private deel van de markt
geen betere of vaak zelfs een mindere score
zien wanneer het gaat om verouderingsproblematiek of parkmanagement. Ondanks dat ze
oververtegenwoordigd zijn op oudere
terreinen slagen private partijen er niet in een
beter kwaliteitsniveau te handhaven dan op
publieke terreinen.
deze te kwalificeren als een one-size-fits-allstrategie waarbij de oplossing vooral bij private
investeerders (projectontwikkelaars en beleggers) gezocht moet worden en de markt toch
vooral heterogeen wordt gepresenteerd. Onze
analyse laat echter duidelijk een aantal
submarkten zien onder meer op basis van
sterk uiteenlopende grondprijzen en schaarsteniveaus. Er is onvoldoende aandacht voor die
submarkten in Nederland die ieder hun eigen
ontwikkelingspotentieel kennen, juist ook voor
verzakelijking, en om een specifieke bovenlokale dan wel regionale (beleidsmatige)
aanpak vragen. Dit betekent ook dat er heel
bewust en rationeel keuzes moeten worden
gemaakt op bovenlokaal niveau waarbij verzakelijking lang niet altijd een oplossing kan
bieden of zelfs toepasbaar is. Wanneer dit wel
het geval is zouden de publiek-private
modellen meer aandacht verdienen.
29
Tsolacos et al. (2005) onderzochten de waarde van

bedrijfsvastgoed in relatie tot lokale economische
omstandigheden, vastgoedlocatie en fysieke kenmerken.
Met hun empirische onderzoek hebben zij getracht de
optimale economische, locatie- en vastgoedspecifieke
variabelen te identificeren, om het potentieel rendement
van bedrijfsvastgoed efficinter te kunnen duiden.
30
De definitie van externe bereikbaarheid komt volgens

IBIS neer op de hoeveelheid files en de afstand tussen een
bedrijventerrein en de snelweg.
En dat brengt ons bij de verzakelijkingsstrategie zoals die tot dusverre geformuleerd en
gepresenteerd is. Tot op zekere hoogte valt
108
7Campus
ontwikkeling
Henk-Jan Kooij
7.1Inleiding
Over het algemeen is het voor regionale overheden moeilijker dan voor lokale overheden
om in specifieke lokale ontwikkelingen te
investeren. Derhalve wordt de ontwikkeling
van wetenschapsparken en zogenaamde innovatiecampussen bevorderd door lokale overheden en worden deze ontwikkelingen door
regionale overheden slechts ondersteund met
algemene beleidsinstrumenten. Er zijn provincies die actief betrokken zijn bij individuele
campussen vanwege een bovenlokaal belang,
maar de provincie Limburg heeft in 2011
echter een provinciaal campusplan gelanceerd
waarin zij actief betrokken was bij vastgoedontwikkeling van twee innovatiecampussen. In
deze bijdrage wordt deze opmerkelijke beleidsontwikkeling geduid door de totstandkoming
van dit plan te analyseren via actor-netwerk
theorie: stap voor stap werd een private
campusontwikkeling in Geleen door de
gemeente gecirculeerd en uiteindelijk getrans-
formeerd tot een lokale vastgoedontwikkeling.

De conclusie is dat de actieve bijdrage van de
provincie aan de lokale vastgoedontwikkeling
alleen mogelijk was door het integreren van de
lokale campusontwikkeling binnen bestaande
regionale beleidsplannen en de toekomstvisie
van de provincie Limburg.
Ongeveer 80 Nederlandse steden en
gemeenten zijn als onderdeel van hun ruimtelijke of economische beleid betrokken bij de
ontwikkeling van lokale campussen en
wetenschapsparken, in tegenstelling tot
regionale overheden zoals provincies (BCI,
2012; Kooij, 2015). Provincies zijn vanuit hun
positie als regionale overheid minder vaak
betrokken bij individuele ontwikkelingen, al
zijn er natuurlijk uitzonderingen. Zo investeren
enkele provincies direct en indirect in de
ontwikkeling van innovatiecampussen, zoals
de provincie Noord-Brabant via de provinciale
ontwikkelingsmaatschappij BOM. Als enige
109
110
Nederlandse provincie heeft Limburg echter

meegewerkt aan het opzetten van een provinciaal campusplan. In dit plan investeert de
provincie substantieel in de ontwikkeling en in
het beleid met betrekking tot de provinciale
campussen. In tegenstelling tot andere provinciale overheden, die alleen bijdragen op het
niveau van individuele campussen en hierin
een passievere rol aannemen, heeft de
provincie Limburg actief bijgedragen aan het
ontwikkelen van een regionaal campusplan en
heeft zij zelfs genvesteerd in campusvastgoed
(Huisman, 2008). Het doel van dit artikel is het
verklaren van deze opmerkelijke afwijking van
het beleid dat andere provincies voeren door
middel van een historische analyse van de
werking van het campusconcept in Limburg.
Dit wordt gedaan door gericht te kijken naar de
translatie van het campusconcept binnen de
Limburgse regio, met bijzondere aandacht
voor het beleidsterrein van de provincie
Limburg. Translatie wordt geconceptualiseerd
vanuit het perspectief van de actor-netwerk
theorie (ANT) en aan de hand van het werk van
Callon (1986), Law (1992) en Latour (1986,
2005). Volgens ANT, een theorie die in het
verleden ook de sociologie van translatie
werd genoemd, is translatie niet hetzelfde als
de onproblematische verspreiding van ideen
(Latour, 1986), maar juist een proces waarmee
ideen worden getransformeerd en getransporteerd door tijd en ruimte (Latour, 2005).
Translatie is dus het circuleren, transformeren
en representeren van dingen en bevat tevens
het orchestreren en ordenen van en het weerstand bieden aan deze processen (Law, 1992).
Translaties worden geanalyseerd door het
traceren van netwerken, d.w.z. de verbindingen tussen actoren, dingen en ideen die
door wetenschappers in kaart zijn gebracht.
Het zijn deze relaties die de transformaties van
ideen transporteren (Latour, 2005). Het is
daarom niet n enkel idee dat zonder
problemen overgebracht wordt van de ene

situatie naar de andere, maar meer een serie
translaties die aangedreven worden door de
handelingen van meerdere actoren (Tait &
Jensen, 2007). Op het eerste gezicht ziet het
idee er na een dergelijke serie translaties
misschien uit als hetzelfde idee, maar dit is
slechts de uitkomst van een translatieproces
dat de ene actor in staat stelt te spreken voor
de andere. Binnen ANT worden zowel dingen
als ideen gezien als actoren, vandaar actornetwork-theorie (Hendrikx, 2014; Murdoch,
2006). De netwerken van actoren kunnen
worden getraceerd door de actoren zelf te
volgen en het volgen van hun paden (Latour,
2005: 237). Dit betekent dat er expliciet
aandacht wordt besteed aan micropraktijken,
een focus sterk lijkend op Foucaults aandacht
voor machtsverhoudingen (Murdoch, 2006:
74). ANT bouwt grotendeels voort op Foucaults
relationele concept van discours en op zijn
standpunt dat macht zowel productief als
alomtegenwoordig is (Foucault, 1976), maar
ANT breidt zijn premature ideen over de rol
van het materile in de verspreiding van
productieve macht uit (Murdoch, 2006).
Zodoende kan een groot aantal van Foucaults
methodologische hulpmiddelen worden
gebruikt bij het bestuderen van heterogene
netwerken (Kendall & Wickham, 1999; Latour,
2005; Murdoch, 2006; Tait & Jensen, 2007).
Voor de analyse van het campusbeleid in de
provincie Limburg heb ik de translaties van het
campusconcept door de jaren heen in kaart
gebracht door beleidsdocumenten, notulen
van vergaderingen van de Provinciale Staten
en commissievergaderingen, persberichten en
krantenartikelen te analyseren (in de tekst
wordt hiernaar verwezen). Daarnaast heb ik
een serie van 14 semigestructureerde interviews gehouden met provincieambtenaren en
ambtenaren die betrokken waren bij specifieke
campusontwikkelingen, een medewerker van

Gedeputeerde Staten en medewerkers en
oud-medewerkers van de regionale ontwikkelingsmaatschappij LIOF.
In de rest van dit hoofdstuk beschrijf ik hoe de
campus door de regio heen getransleerd
wordt, van een privaat initiatief van DSM tot de
omarming van de campus door de provincie
Limburg als een belangrijk beleidsinstrument.
De beschrijving beslaat de periode van 2005
tot 2013 en richt zich op de provincie Limburg
en de netwerken die binnen de provincie circuleren.
7.2 Campusontwikkeling in
Limburg
Het begin: de DSM Research Campus
in Geleen
Binnen de provincie Limburg verschilt het
concept campus expliciet van eerdere associaties met universiteitcampus door de plannen
die gentroduceerd werden door DSM (Dutch
State Mines) voor het ontwikkelen van een
Research Campus in Geleen (DSM, 2004b;
DSM & LIOF, 2003; Netherlands Academy of
Technology and Innovation, 2003). Dit was een
gevolg van DSMs nieuwe strategie om zich
terug te trekken uit de grootschalige productie
van chemicalin en zich te gaan richten op
biowetenschappen (life sciences) en chemische materialen, die uiteindelijk leidde tot de
verkoop van DSMs petrochemische bedrijven
aan Saudi Basic Industries Corp (SABIC) in 2002
(DSM, 2013). De Research Campus werd
opgezet als een plaats waar DSM op zijn eigen
terrein ruimte bood aan technostarters en
onderzoeks- en ontwikkelingsafdelingen (R&D)
van andere bedrijven. Het bieden van ruimte
aan andere bedrijven werd gepresenteerd als
een stap vooruit, maar het was vooral een strategie om nieuwe huurders te vinden voor het
leegstaande vastgoed op het terrein, dat voor

DSM een financieel probleem vormde (DSM,
2004b; DSM & LIOF, 2003; Netherlands
Academy of Technology and Innovation, 2003).
In wezen maakte dit vastgoedinitiatief tot 2005
deel uit van DSMs privstrategie, met uitzondering van de reguliere betrokkenheid van de
lokale overheid en vakbonden.
Clusters van kracht voor de

versnelling van de Limburgse economie
In 2005 startte de provincie Limburg de
Versnellingsagenda, een agenda voor het
versnellen van economische ontwikkeling en
innovatie binnen de provincie. Het startschot
voor dit initiatief kwam van de nationale overheid in Den Haag, die een reactie vroeg op het
verlies van banen in de meest gendustrialiseerde regio van Nederland. Dit banenverlies
was veroorzaakt door de mondialisering van de
wereldeconomie en de effecten daarvan op de
industrile sector in de provincie Limburg
(Taskforce Versnellingsagenda, 2005; Van den
Brink et al., 2005). Voor de definitieve versie
van de agenda waren drie zogenaamde clusters van kracht van cruciaal belang: chemie,
health care & cure en agro-food/nutrition. Na
consultatie in de regio werd het kansencluster nieuwe energie toegevoegd (Taskforce
Versnellingsagenda, 2005).
De Versnellingsagenda werd gepresenteerd als
een koerswijziging. In plaats van het afwachtend formuleren van beleid en programmas en
wachten op de nationale overheid in Den Haag,
was de nieuwe visie van de provincie Limburg
om voort te bouwen op haar eigen krachten en
deze actief te verbeteren. Vooral Martin
Eurlings, de gedeputeerde voor economie, was
een groot voorstander van deze actieve
houding en om realistische uitkomsten te
bewerkstelligen zocht hij contact met
bedrijven en onderzoeksinstellingen zoals
111
112
DSM, SABIC en de Universiteit van Maastricht

(UM) (cf. Taskforce Versnellingsagenda, 2005).
ciale overheid zou kunnen doen om een dergelijke ontwikkeling te bevorderen.
Deze nieuwe visie werd eveneens aangedreven

door de erkenning van het feit dat DSM zich uit
de regio aan het terugtrekken was, zoals bleek
uit de reorganisatie genaamd Copernicus
(DSM, 2004a). Ambtenaren binnen de
provincie erkenden dit terugtrekken ook en
begonnen mogelijkheden te onderzoeken om
DSM aan de regio te binden. Dit werd in eerste
instantie gedaan in het licht van de clusterontwikkeling zoals deze in de Versnellingsagenda benoemd werd. Vanaf 2006, na
bezoeken aan Basel, contact met Martin Hinoul
van het Interuniversity Micro Electronics
Centre (IMEC) in Leuven en bezoeken aan de
High Tech Campus in Eindhoven, zagen de
ambtenaren echter in dat campusontwikkeling
een rol kon spelen in de clusterontwikkeling en
werd een eerste stap gemaakt in de translatie
van campusontwikkeling naar bestaand regionaal beleid en de Versnellingsagenda.
Het standpunt van de provincie met betrekking tot campusontwikkeling werd in 2008
verwoord in een memorandum voor de Statencommissie voor het Economisch Domein
(Provincie Limburg, 2008) en deze memo werd
door de Commissie gunstig onthaald (Statencommissie voor het Economisch Domein,
2008). De memo werd opgesteld door de
provincieambtenaren en de gedeputeerde met
als doel het verduidelijken van de kwesties
campus en campusontwikkeling en om het
campusconcept expliciet te definiren. De
redenen hiervoor waren niet puur semantisch
van aard, want het doel was het maken van een
onderscheid tussen echte campussen en de
gewone bedrijventerreinen die het label
campus slechts gebruikten uit marketingoverwegingen. Bovendien werd in de memo uiteengezet hoe de provincie betrokken was bij
echte campussen en initiatieven die niet als
echt gezien werden. De provincie erkende
twee campusontwikkelingen binnen de regio,
de Research & Business Campus in Geleen en
de Health Campus in Maastricht (Provincie
Limburg, 2008) en andere initiatieven zoals
Greenport Venlo of AVANTIS in Heerlen/Aken
werden niet beschouwd als echte campussen
(cf. Jacobs & Kooij, 2013). In wezen werd
campusontwikkeling getransleerd naar een
knooppunt in de netwerken van bestaand
beleid en bestaande initiatieven.
Van clusters van kracht naar

campusontwikkeling
Na de Provinciale Statenverkiezingen van 2007
zetten de nieuwe gedeputeerden de Versnellingsagenda voort en onderzochten zij de
mogelijkheden voor campusontwikkeling als
middel voor de integratie van verschillende
sectorale beleidstakken zoals fysiek, arbeidsmarkt-, economisch en vernieuwingsbeleid. De
provincieambtenaren zetten tevens hun
onderzoek voort naar campusontwikkeling als
onderdeel van clusterontwikkeling. Gekoppeld
aan de toename van open innovatieconcepten, die in 2003 door DSM en Philips
werden omarmd, maar ook in verband met
leegstaand vastgoed en het terugtrekken van
DSM, onderzochten zij campusontwikkeling als
een manier om deze problemen op te lossen
en trachtten zij uit te zoeken wat een provin-
De campus als een open concept

Twee nationale rapporten over campusontwikkeling die in 2009 in opdracht van het ministerie van Economische Zaken opgesteld
werden (BCI, 2009; Boekholt et al., 2009)
brachten campusontwikkeling in Limburg
verder onder de aandacht. Deze rapporten
bevestigden de visie van de provincie Limburg
met betrekking tot deze kwestie, wat geen

verrassing was aangezien een aantal provincieambtenaren actief contact zochten met EZ en
de organisaties die aan de rapporten werkten
om hen te informeren over Limburgs visie en
activiteiten op het gebied van campusontwikkeling. Dit bleek voor de provincie erg productief te zijn, omdat het tweede rapport de
Research Campus in Geleen beoordeelde als
een volwassen campus van nationaal belang
en de Maastricht Health Campus als een
campus in de groeifase en potentieel van
nationaal belang. Hiermee werd het netwerk
dat met campusontwikkeling in de provincie
verbonden is vergroot met de netwerken van
de nationale overheid.
De rapporten effenden het pad voor de voortzetting en verdere translatie van het campusconcept binnen de provincie. De rapporten
waren namelijk slechts verkenningen en
beoordelingen op een zeer algemeen niveau
en gaven daarom een conceptualisatie van de
campus als een open concept, dat op verschillende manieren genterpreteerd en gebruikt
kan worden (Kooij et al., 2014). Daarnaast expliceerde het eerste rapport de mogelijke rollen
van overheden in campusontwikkeling, zonder
Europese regelgeving met betrekking tot
staatssteun in gevaar te brengen. Volgens het
rapport was het mogelijk om initiatieven te
steunen door investeringen in infrastructuur
zoals wegen, maar vastgoed werd gezien als
grensgeval (Boekholt et al., 2009). Omdat de
rapporten in opdracht van EZ waren opgesteld
en in lijn lagen met de visie van de provincie
inzake de kwestie, kon de provincie deze
rapporten bovendien gebruiken om het prioriteren van de twee enige echte campussen in
de provincie verder te implementeren.
Van innovatie van de regionale

economie naar vastgoedontwikkeling
Tot 2010 was de provincie alleen op faciliterende wijze betrokken bij de Research & Business Campus in Geleen en gaf zij soms
subsidies of leningen uit voor de ontwikkeling
van campussen, maar in het politieke proces
eind 2012 veranderde de manier waarop de
provincie betrokken was. De gedeputeerde
wilde het voorstel om de Research Campus in
Geleen te steunen voorleggen aan de Provinciale Staten en het consortium van DSM, UM
en de provincie werkte aan een masterplan
voor het CHEMaterials cluster. Het doel was de
ontwikkeling van de Chemelot Campus
zoals deze nu genoemd werd in plaats van
Research Campus wat een Euro-regionale en
internationale locatie voor bedrijven, educatie
en onderzoeksinstellingen in de CHEMaterials
moest worden (Wagemans & Przybylski, 2011).
Opvallend was de verschuiving in de steun van
de provincie waardoor de campus terug
getransleerd werd in de richting van een vastgoedontwikkeling: de provincie zou voor 80%
in vastgoed investeren, terwijl de overige twee
partijen elk 10% van de investering in vastgoed
op zich zouden nemen, met als argument
marktfalen (Provincie Limburg, 2011a). De
leden van de Provinciale Staten hadden kritiek
op deze vastgoedinvestering van de provincie,
omdat de provincie in feite de oplossing voor
DSMs afgeschreven vastgoed financierde. Het
tegenargument van de gedeputeerde was dat
als de provincie niet mee zou betalen aan het
vastgoed van de Chemelot Campus, DSM de
regio waarschijnlijk zou verlaten (Statencommissie voor het Economisch Domein, 2011).
De campusvastgoedplannen in de
Provinciale Staten
De commissie en het lid van de Provinciale
Staten hadden uiteindelijk geen wezenlijke
113
114
kritiek op de campusplannen en de financile

betrokkenheid van de provincie, een investering van circa 65 miljoen euro. Gezien het feit
dat geen van de partijen binnen het consortium DSM, UM en de provincie Limburg rechtstreeks in vastgoed wilde investeren, moest er
een vastgoedbedrijf worden opgezet met de
drie partijen als enige aandeelhouders. De
provincie zou 80% aan de investering
bijdragen, de andere partijen elk 10%
(Provincie Limburg, 2011c; Statencommissie
voor het Economisch Domein, 2011). Er
bestonden echter specifieke twijfels omtrent
het aantal geschatte banen voor kenniswerkers en de gevolgen voor laaggeschoolden in
de regio. Het aantal nieuwe banen was de voornaamste reden dat de provincie in het campusplan investeerde, naast het indirect steunen
van bedrijven en onderzoeksinstellingen, maar
de basis van deze argumenten was zwak en in
feite gebaseerd op prognoses. Over het algemeen hadden de twijfels betrekking op de
doelen en de evaluatie van het project, dus
besloot de gedeputeerde de vooruitgang van
het project en daarmee de gevolgen voor de
arbeidsmarkt te volgen en te beoordelen
door middel van regelmatige verslaglegging
(Provincie Limburg, 2011b; Statencommissie
voor het Economisch Domein, 2011).
Het Limburgse Campusplan: het pad

naar Limburgs stralende toekomst
Tijdens de lancering van het gezamenlijke
campusplan was de toon ondernemend en
opschepperig, werd het Limburgse Campusplan in de media breed uitgemeten door het
uitgeven van gezamenlijke persberichten en
werd het plan publiekelijk aangeboden aan de
minister van EZ in Den Haag (Provincie
Limburg, 2011a), inclusief 4D-filmpjes en
interviews met alle prominente personen uit
het consortium (e.g. Campusplan Limburg,
2011). Campussen werden getransleerd naar
een netwerk van de toekomstvisie waarmee

Limburg de problemen van een gemondialiseerde wereld aan kan pakken. Deze visie werd
gepresenteerd als onmisbaar en het enige
alternatief waarmee Limburg een positieve
toekomst zou kunnen hebben.
In 2011 werden de campusmasterplannen
verder getransleerd naar bedrijfsplannen en
begin 2012 werden deze plannen besproken in
de Provinciale Staten. De Provinciale Staten
werd gevraagd goedkeuring te geven voor
financile steun van de provincie voor vier
projecten in het kader van de campusplannen.
Naast een aantal wensen en overwegingen van
de Provinciale Staten, zoals het uitvoeren van
een grondige risicoanalyse en het aanstellen
van passend toezicht, gaven zij goedkeuring
voor een financiering van nog eens 34.650.000
euro. Dit geld ging, in vorm varirend van
leningen tot participaties, naar het vastgoed
voor de Chemelot Campus, de participatie in
een nieuw durfkapitaalfonds (Limburg Venture
II), het ontwikkelen van een wetenschapsprogramma en het opzetten van geavanceerde
gedeelde diensten (shared services) op het
Chemelot-terrein (genaamd Enabling Technologies) (Provincie Limburg, 2012a, 2012b).
Uiteindelijke leidde dit besluit van de Provinciale Staten, samen met interne besluiten
binnen DSM en UM, tot het oprichten van de
rechtsvorm Chemelot Vastgoed CV op 16
oktober 2012, waarvan bijna 80% eigendom
van de provincie Limburg is (Provincie
Limburg, 2013).
7.3Conclusie
Het is voor regionale overheden moeilijk om
prioriteit te geven aan bepaalde lokale initiatieven ten nadele van andere initiatieven. Dit
zou neerkomen op het maken van keuzes ten
gunste van een klein aantal ontwikkelingen

waarbij andere ontwikkelingen dus uitgesloten
worden. Daarom heeft het grootste deel van de
Nederlandse provinciale overheden zich losgemaakt van de actieve betrokkenheid bij de
ontwikkeling van specifieke campussen
(Huisman, 2008). Voor lokale overheden is het
minder ingewikkeld om dit te doen, omdat
lokale overheden en campussen in die regio
vaak verbonden zijn door dezelfde belangen:
het versterken van de lokale economische
structuur. Aangezien in het campusconcept
inherent de nadruk ligt op nabijheid, is het
lastig om deze lokale campussen op te schalen
zodat ze de hele regio omvatten. Desalniettemin is het voor regionale overheden niet
mogelijk om gehele regios te versterken, zoals
in de Strategie van Lissabon wordt bepleit. Het
kiezen van winnaars en verliezers is onmogelijk
te vermijden, omdat regios slechts een
beperkte hoeveelheid geld en middelen tot
hun beschikking hebben. De focus op lokale
ontwikkelingen zoals campussen zou een
uitweg uit deze paradox kunnen leveren, maar
dit is voor regionale overheden niet de meest
natuurlijke keuze. De belangrijkste vraag in dit
artikel is hoe de provincie Limburg deze
paradox heeft weten te overwinnen. Het
antwoord ligt in de empirische observatie dat
campusontwikkeling werd getransleerd naar
een netwerk van regionale concurrentie en
innovatie die nodig was voor de stralende
toekomst van de regio Limburg.
In 2005 was de campus in eerste instantie een
private vastgoedontwikkeling van DSM in
Geleen, bedoeld om als tegenwicht te dienen
voor DSMs leegstaande vastgoed, een leegstand die veroorzaakt werd door de omschakeling van het op grote schaal produceren van
chemicalin naar biowetenschappen en
chemische materialen. Tot dat moment was de
provincie niet betrokken bij campusontwikke-
ling. Maar door contacten op managementniveau tussen DSM en de provincie Limburg,

werd de Research Campus opgenomen in de
Versnellingsagenda, een ambtelijke poging om
de achtergestelde industrile economie in de
provincie te herstellen. Binnen het translatieproces van de campus naar de Versnellingsagenda kunnen twee fasen worden
onderscheiden. De eerste fase was de campus
als onderdeel van de clusterontwikkeling, de
zogenoemde clusters, van kracht. De tweede
fase begon toen DSM zijn operatie Copernicus
startte, wat de provinciale overheid aanzette
tot actie en tot het onderzoeken van mogelijkheden om DSM beter aan de regio te binden.
Dit kwam verder tot uiting in een explicietere
aandacht voor campusontwikkeling van de
gedeputeerde en de provincieambtenaren. Dit
vertaalde zich tevens in het naar voren
brengen van campusontwikkeling zoals dit in
de vernieuwde Versnellingsagenda van 2008
gedaan werd. De campus werd gezien als een
van de sleutels tot een meer concurrerende
economie.
Het wijdverspreide gebruik van het label
campus als een open concept en de reactie
van het ministerie van Economische Zaken in
2009, dat opdracht gaf tot het opstellen van
twee rapporten over campusontwikkeling, was
belangrijk voor de verdere translatie van de
campus. Deze rapporten gaven de provincie
Limburg vrij baan om actief mee te werken aan
de steun van een aantal campussen. In eerste
instantie werd deze betrokkenheid gezien als
onderdeel van innovatiebeleid, d.w.z. als het
voorzien van de randvoorwaarden voor samenwerking tussen organisaties. Door een koerswijziging in het beleid van de nieuwe nationale
overheid in 2010 ten opzichte van sectorgebonden beleid, vormden zich echter nieuwe
samenwerkingsverbanden tussen DSM en
Philips en de bijbehorende campussen. Door
115
deze nieuwe samenwerkingsverbanden kwam

de campus in een ander licht te staan, met een
prominente rol voor de Chemelot Campus in
Geleen. Bovendien vroeg DSM de overheid een
aanzienlijke investering voor de Chemelot
Campus en dreigde het de regio te verlaten als
deze investeringen op zich lieten wachten. Dit
leidde uiteindelijk tot de actieve participatie
van de provincie in de vastgoedontwikkeling
van de Chemelot Campus voor een aandeel
van 80% radicaal anders dan in eerste
instantie de bedoeling was. In 2011 werd het
Limburgse Campusplan gelanceerd, wat zich
uiteindelijk vertaalde in een materile investering van miljoenen euros in de ontwikkeling
van een vastgoedbedrijf, een bedrijf in
gedeelde diensten, durfkapitaalfondsen en
wetenschapsprogrammas.
116
De campus werd dus vertaald van een lokale

vastgoedontwikkeling, via de organisatie van
de provincie Limburg waar het deel uitmaakte
van een netwerk van innovatie, onderzoek,
werkgelegenheid en de stralende toekomst
van Limburg, naar projecten als een durfkapitaalfonds, gedeelde diensten, een wetenschapsprogramma en uiteindelijk (weer terug)
naar een vastgoedinvestering. Als we ons
richten op de translatie van actoren zoals
campusontwikkeling, wordt het mogelijk om
de specifieke lokale variaties in beleid te
begrijpen. Het stelt ons specifiek in staat om
actoren te begrijpen in plaats van ze te
beschouwen als black boxes waar allerlei
soorten initiatieven blijkbaar campussen
worden genoemd (cf. Hendrikx, 2014). Translatie stelt onderzoekers juist in staat om
actoren te volgen tijdens hun reizen en transformaties en om de variaties en verschillen in
kaart te brengen.
117
118
8 Efficint
ruimtegebruik op
bedrijventerreinen
Erik Louw
8.1Inleiding
Er zijn vele termen die iets zeggen over de
efficintie van het ruimtegebruik: optimaal
ruimtegebruik, intensief ruimtegebruik, duurzaam ruimtegebruik, zorgvuldig ruimtegebruik. Ze worden vaak in een beleidscontext
gebruikt zonder dat ze gerelateerd zijn aan een
bepaalde meeteenheid, met als gevolg dat er
een woud aan meeteenheden is ontstaan die
vaak even snel verdwenen als ze waren
gekomen. Ook initiatieven om de efficintie
van het ruimtegebruik op bedrijventerreinen te
monitoren zijn veelal een vroege dood
gestorven of leiden een sluimerend bestaan. In
dit hoofdstuk zal een overzicht worden
gegeven over de verschillende meeteenheden
en hun achtergronden. Maar eerst zullen we
moeten bepalen wat met efficint ruimtegebruik bedoeld wordt.
Het begrip efficintie gaat over doelmatigheid.
Dus het gebruik van middelen om een bepaald
doel te bereiken. Wanneer er weinig middelen

worden gebruikt om een doel te bereiken dan
is iets efficint. Maar wat is het doel bij het
ruimtegebruik op bedrijventerreinen en wat
zijn de middelen? Maatschappelijk is dat wat
moeilijker te bepalen dan voor een bedrijf. Een
bedrijf heeft als doel winst te maken hetgeen
betekent dat een bedrijf zo weinig mogelijk
geld (als middel) zal steken in grond en
gebouwen. Zo weinig mogelijk grond is dus het
devies. Maatschappelijk ligt dat anders.
Wanneer welvaart een maatschappelijk doel is,
kan ervoor worden gekozen om juist veel
bedrijventerreinen aan te leggen om werkgelegenheid te stimuleren. Dit was jarenlang ook
het motief om deze terreinen aan te leggen.
Nu de kwaliteit van de welvaart ook steeds
belangrijker is geworden, ligt de nadruk op
herstructurering van oude bedrijventerreinen
en het beperken van de aanleg van nieuwe
terreinen.
119
120
Op deze maatschappelijke vorm van efficint

ruimtegebruik wordt in dit hoofdstuk niet
verder ingegaan. Hier beperken we ons tot het
ruimtegebruik van bedrijven en bedrijventerreinen. In de volgende paragraaf wordt kort
ingegaan op het meten van het ruimtegebruik.
Kort zal worden stilgestaan bij de meest
gehanteerde meeteenheden en hun voor- en
nadelen. Daarna zal in paragraaf 8.3 worden
ingegaan op het ruimtegebruik op bedrijfsniveau. Over hoe bedrijven met hun ruimte
omgaan is nog vrij weinig onderzoek gedaan.
Ook weten we weinig over de relatie tussen
bedrijfshuisvesting en het ruimtegebruik. De
term efficintie wordt daarbij heel globaal
benaderd in de vorm van intensiteit: hoe intensiever een terrein wordt gebruikt door economische functies des te efficinter het is.
Paragraaf 8.4 gaat in op een economische
manier van het meten van ruimtegebruik,
namelijk de ruimteproductiviteit op regionaal
niveau. Het hoofdstuk wordt afgesloten met
enkele conclusies.
8.2 Het meten van ruimtegebruik

In de tweede helft van de jaren negentig van
de vorige eeuw begonnen bedrijventerreinen
steeds meer in de maatschappelijke belangstelling te staan. Er kwam steeds meer protest
tegen de aanleg van nieuwe terreinen en er
werd steeds meer gewezen op de niet-optimale benutting van de bestaande terreinen.
Enerzijds waren ze vaak nog niet geheel uitgegeven aan bedrijven en anderzijds werd het wel
uitgegeven deel niet maximaal benut (leegstand of reserveruimte bij bedrijven). De
behoefte om het ruimtegebruik te meten was
ontstaan.
De meest gehanteerde meeteenheid voor het
ruimtegebruik is de dichtheid van de werkgelegenheid: het aantal arbeidsplaatsen per opper-
vlakte-eenheid. In de ruimtelijke economie

wordt deze dichtheid vaak gebruikt als variabele die het voorkomen van agglomeratieeffecten goed benaderd. In de Nederlandse
praktijk wordt echter vaak het omgekeerde
gebruikt, namelijk het ruimtegebruik per werknemer, beter bekend als het terreinquotint.
Dit is een heel algemene maat die grote
verschillen vertoont per sector (zie o.a. Knoben
en Traa, 2009). Een werknemer in de dienstensector heeft in het algemeen veel minder
ruimte nodig dan in de industrie omdat ze
gehuisvest zijn in kantoren die uit verschillende verdiepingen bestaan. Op zich zegt een
terreinquotint dan ook niet zo veel omdat het
suggereert dat arbeidsintensieve bedrijven
intensiever met ruimte omgaan dan arbeidsextensieve bedrijven. Dit hoeft echter niet zo
te zijn. Daarnaast moet bedacht worden dat
het terreinquotint alleen rekening houdt met
de geregistreerde werkgelegenheid en niet
met op het terrein werkzame uitzendkrachten
en zzpers. Ook het omgekeerde is mogelijk.
Werknemers staan wel op een bedrijventerrein
geregistreerd maar verrichten hun werk elders.
Ook wordt geen rekening gehouden met de
arbeidsduur. Ondanks deze beperking wordt
het terreinquotint veel gebruikt omdat deze
is gebaseerd op gegevens die ruim voorhanden
zijn.
Ook de gegevens over het aantal bedrijven zijn
ruimt voorhanden, maar het ruimtegebruik
meten in aantal vestigingen per hectare wordt
nauwelijks toegepast. Daar is ook een goede
reden voor, namelijk dat bedrijven aanzienlijk
in omvang variren waardoor het gemiddelde
aantal bedrijven per hectare niet veel zegt.
Een geheel andere manier om het ruimtegebruik te meten is de bruto-netto verhouding.
De bruto oppervlakte is de totale oppervlakte
van een terrein (inclusief infrastructuur en
groen). De netto oppervlakte is de oppervlakte

die aan bedrijven kan worden of is uitgegeven.
Hoe groter deze verhouding hoe efficinter het
terrein is ingericht, is de gedachte. In Nederland ligt de bruto-nettoverhouding bij ongeveer 70%. Voor moderne terreinen met vele
groenstructuren ligt dit percentage lager,
evenals voor terreinen met havens. Het enige
wat de bruto-nettoverhouding weergeeft is
welk deel van de oppervlakte van een terrein
door economische functies wordt gebruikt.
Het zegt niets over hoe intensief dit deel wordt
gebruikt. Om daar iets over te kunnen zeggen
kan beter worden gekeken naar het bebouwingspercentage en de Floor Space Index (FSI).
Het bebouwingspercentage (ook wel Ground
Space Index (GSI) genoemd) geeft het percentage bebouwde grondoppervlakte van een
bedrijventerrein weer. Het zegt echter niets
over hoe de niet-bebouwde oppervlakte wordt
gebruikt en/of is bebouwd. De FSI komt hier
gedeeltelijk aan tegemoet door de totale vloeroppervlakte van de gebouwen te delen op de
(uitgegeven) oppervlakte van het terrein. De
FSI geeft inzicht in de fysieke dichtheid maar is
onafhankelijk van de programmatische invulling van een terrein. Het maakt in dezen nogal
wat uit of op een terrein hoge kantoorgebouwen staan of alleen bedrijfshallen. Een
combinatie van FSI en GSI geeft interessante
stedenbouwkundige inzichten en er kunnen
hiermee verschillende typen bedrijventerreinen worden gedentificeerd (zie Berghauser Pont & Haupt, 2004: 82-90).
Een economische manier om het ruimtegebruik te meten is de ruimteproductiviteit.
Hiermee wordt de toegevoegde waarde die op
bedrijventerreinen ontstaat gedeeld door de
oppervlakte van deze terreinen. Hiermee kan
het belang van bedrijventerreinen voor de
regionale of lokale economie worden aangegeven.
8.3 Ruimtegebruik op
bedrijfsniveau
Opvallend is dat discussie en onderzoek over
de intensiteit waarmee bedrijventerreinen
worden gebruikt voorbijgaan aan de vraag hoe
bedrijven hun ruimte gebruiken. Dit is des te
opvallender omdat bedrijventerreinen voor
bedrijven worden aangelegd en zij voor een
belangrijk deel bepalen hoe hoog bijvoorbeeld
het terreinquotint is. Uit bedrijfsmigratie
onderzoek is bekend dat ruimtegebrek de
meest genoemde reden is om te gaan
verhuizen. Dit impliceert dat deze bedrijven
hun kavel zeer intensief gebruiken en dat
fysieke uitbreiding van de kavel of uitbreiding
van de vloeroppervlakte niet meer mogelijk is.
Uit onderzoek op basis van gegevens uit de
enqute Bedrijven onder Dak in de regio Rivierenland van de Kamer van Koophandel is het
mogelijk om het ruimtegebruik op bedrijfsniveau te analyseren. Omdat deze enqute
verschillende keren is uitgevoerd, is het bovendien mogelijk na te gaan hoe het ruimtegebruik in de loop van de tijd verandert in relatie
tot de personeelsomvang (Louw, 2009). Uit vier
enqutes die tussen 1998 en 2007 zijn uitgevoerd, konden 1.033 bedrijven worden gedentificeerd die aan alle enqutes deelnemen. Het
betreft bedrijven uit zeer verschillende
sectoren (geen landbouw), maar wel een groep
die een goede afspiegeling vormt van de
bedrijven in de regio. Verder zijn de bedrijven
niet alleen op bedrijventerreinen gevestigd
maar ook op andere locatietypen. Wel steeg
het aandeel van de bedrijven die op bedrijventerreinen waren gevestigd van 17% in 1998 tot
24% in 2007. Strikt genomen is het dus geen
analyse van het ruimtegebruik van bedrijven
121
op bedrijventerreinen. Het geeft echter een

uniek beeld van de dynamiek in het ruimtegebruik op bedrijfsniveau.
122
In het onderzoek werd onderscheid gemaakt

tussen de hoeveelheid grond en de vloer
oppervlakte die bedrijven gebruiken. 31 In
tabel8.1 is de verandering in het ruimtegebruik
van de bedrijven weergegeven. Opvallend is
dat er sprake is van een aanzienlijke dynamiek.
Bij een minderheid van de bedrijven is het
ruimtegebruik stabiel gebleven. In termen van
grondgebruik is dit bij 48% van de bedrijven
het geval en in termen van vloeroppervlakte bij
27%. Blijkbaar is de dynamiek in het vloer
gebruik dus groter dan in het grondgebruik.
Opvallend is ook dat een aanzienlijk deel van
de bedrijven aangeeft dat hun ruimtegebruik is
gedaald. Een stijging van het ruimtegebruik
komt relatief vaker voor bij bedrijven die zijn
verplaatst. Dit was te verwachten omdat ruimtegebrek het meest genoemde motief van
bedrijven is om te gaan verhuizen. Maar ook
hier blijkt dat bij een deel van de verhuisde
bedrijven het ruimtegebruik is gedaald. Mogelijk is het voor deze bedrijven efficinter om
met minder ruimte te werken.
Het ruimtegebruik op zich zegt niet veel over

de intensiteit waarmee de ruimte wordt
gebruikt. In tabel 8.2 is daarom weergegeven
hoe de FSI door de jaren is veranderd. Het
betreft hier uitsluitend bedrijven die zelfstandige bedrijfshuisvesting hebben. 32 Te zien is
dat in de jaren de FSI licht is gestegen, maar dat
de standaarddeviatie constant is gebleven. Dit
betekent dat de bebouwingsintensiteit licht is
toegenomen. De FSI tussen verschillende locatietypen loopt nogal uiteen. De hoogste FSI
vinden we in de centra van de steden en
dorpen (1,1), terwijl de laagste FSI gemeten
wordt buiten de bebouwde kom (0,35).
Hiermee vergeleken is de FSI op bedrijventerreinen met 0,5 hoger, maar lager dan in
woonwijken (0,6). Deze verschillen in FSI impliceren niet per definitie dat bedrijven op bedrijventerreinen hun ruimte intensiever of
efficinter gebruiken dan bedrijven in bijvoorbeeld centra. Bedrijven op bedrijventerreinen
hebben bijvoorbeeld vaak ruimte in de openlucht nodig voor opslag, hetgeen bij bedrijven
in centra veel minder voorkomt. Wel blijkt dat
de FSI van bedrijven op bedrijventerreinen een
licht stijgende tendens heeft, zodat de intensiteit van het ruimtegebruik gemeten in FSI wel
iets toeneemt.
Tabel 8.1. Verandering in gebruik van grond en bedrijfsruimte tussen 1998 en 2007 bij bedrijven die wel en niet
zijn verhuisd.
Verandering in grondgebruik
Vermin-
Gelijk
dering
Niet verplaatst
18%
Wel verplaatst
31%
Totaal
20%
54%
Verandering in vloeroppervlak
Toe
name
Totaal
27%
100%
Vermin-
Gelijk
Toe
name
Totaal
31%
39%
100%
dering
30%
N=239
14%
55%
100%
N=710
26%
11%
63%
N=49
48%
32%
100
100%
N=183
29%
N=288
Bron: Louw (2009)
27%
44%
100%
N=893
Tabel 8.2. Floor Space Index voor bedrijven met zelfstandige huisvesting in Rivierenland in 1998, 2000,
2004 en 2007.
1998
2000
2004
2007
Gemiddelde
0.63
0.64
0.68
0.70
Standaarddeviatie
0.55
0.54
0.55
0.56
Aantal bedrijven
330
383
401
394
Bron: Louw (2009)
Een andere manier om de intensiteit te meten

is het aantal vierkante meters per werknemer,
oftewel het terreinquotint (bij grondgebruik)
en het vloerquotint (bij gebruik van huisvesting). Hoe deze quotinten zich tussen 1988 en
2007 hebben ontwikkeld is weergegeven in
tabel 8.3. Het blijkt dat de gemiddelde terreinquotinten hoger zijn dan de gemiddelde vloerquotinten. Opvallend is dat de quotinten in
1998 duidelijk hoger zijn dan in de jaren daarna.
Tussen 2000 en 2004 daalt het terreinquotint,

maar stijgt het vloerquotint. Tussen 2004 en
2007 stijgen beide quotinten. Opvallend is
verder de steeds relatief grote standaarddeviatie, hetgeen wil zeggen dat de spreiding om
de gemiddelden relatief groot is. Deze spreiding is groter dan we bij de FSI zagen. Dit kan
erop duiden dat de oorzaak van de verschillen
eerder gevonden kan worden in verschillen in
aantallen werknemers dan in verschillen in
ruimtegebruik.
Om het absolute en relatieve ruimtegebruik
met elkaar te vergelijken zijn in figuur 8.1 de
indexcijfers van de ontwikkeling van het
ruimtegebruik, de werkgelegenheid en de
quotinten weergegeven. Het eerste wat
opvalt is dat tussen 1998 en 2000 de werkgelegenheid stijgt maar dat het ruimtegebruik min
of meer stabiel blijft. Het gevolg is (zoals ook al
hiervoor geconstateerd) is dat de terreinen
123
Tabel 8.3. Gemiddelde terreinen vloercofficinten in 1998, 2000, 2004 en 2007 van bedrijven met zelfstandige
huisvesting en vloercofficinten van alle bedrijven.
Terreincofficint (bedrijven met zelfstandige
huisvesting)
1998
2000
2004
2007
Gemiddelde (m/fte)
550
474
439
452
Standaarddeviatie
995
838
795
942
Aantal bedrijven
334
384
401
396
Gemiddelde (m/fte)
179
143
147
148
Standaarddeviatie
365
176
210
191
Aantal bedrijven
343
391
411
403
Gemiddelde (m/fte)
123
100
102
106
Standaarddeviatie
287
164
170
162
Aantal bedrijven
943
952
951
930
Vloercofficint (bedrijven met zelfstandige huisvesting)
Vloercofficint (alle bedrijven)
Bron: Louw (2009)
vloerquotinten dalen (zie tabel 8.3). Tussen

2000 en 2004 stijgt de werkgelegenheid
verder maar stijgt ook de gemiddelde vloeroppervlakte per bedrijf. Dit resulteert in een
stijging van de FSI, maar het vloerquotint
verandert nauwelijks. Tussen 2004 en 2007
daalt de werkgelegenheid iets, maar stijgt de
gemiddelde vloeroppervlakte verder. Het lijkt
er daarom sterk op dat de hoeveelheid vloeroppervlakte die bedrijven gebruiken met een
bepaalde vertraging (time lag ) reageert op de
werkgelegenheidsontwikkeling. Tussen 2004
en 2007 nam ook het grondgebruik toe,
hoewel weinig vergeleken met de stijging van
het vloergebruik. Het grondgebruik reageert
dus maar marginaal op een stijging van de
werkgelegenheid en bovendien is de time lag
groter dan bij het vloergebruik.
124
De FSI is in de gehele periode gestegen, maar

vooral tussen 2000 en 2004. Tussen 2004 en
2007 neemt de gemiddelde vloeroppervlakte
nog steeds toe, maar ook de gemiddelde
grondoppervlakte. Het resultaat is dat de groei

van de FSI kleiner is dan tussen 2000 en 2004
toen de gemiddelde grondoppervlakte nog
licht daalde. Na een daling van de beide
quotinten tussen 1998 en 2000 stijgen ze na
2000 maar zeer bescheiden. Dit betekent dat
de bedrijven hun ruimte vanaf 2000 veel intensiever zijn gaan gebruiken dan in 1998 het
geval was. Dit ondanks het feit dat ze hun absolute ruimtegebruik hebben aangepast, zoals
tabel 8.1 aangeeft. Een nadere analyse waarbij
onderscheid wordt gemaakt tussen bedrijven
die wel en niet verhuizen laat wel zien dat
intensiteit van het ruimtegebruik gemeten in
gronden vloerquotinten van bedrijven die
verhuisd zijn lager ligt dan van bedrijven die
niet zijn verhuisd. Ten aanzien van de ontwikkeling van de FSI maakt het wel of niet verhuisd
zijn nauwelijks iets uit. Een verhuizing heeft
dus wel invloed op de intensiteit van het ruimtegebruik gemeten in werkgelegenheid, maar
niet gemeten in termen van bebouwing (Louw,
2009).
Figuur 8.1. Indexcijfers voor de gemiddelde werkgelegenheid, gronden vloergebruik en gronden vloerquotinten
en FSI in 1998 (=100), 2000, 2004 en 2007 (alle bedrijven).
130
Werkgelegenheid
Grondgebruik
120
Terreinquotint
110
Vloergebruik
Vloerquotint
100
FSI
90
80
70
60
1998
2000
2004
2007
Bron: Louw (2009)
8.4Ruimteproductiviteit
Met de ruimteproductiviteit proberen we de
bijdrage van de bedrijventerreinen aan de
Nederlandse economie in beeld te brengen.
Ruimteproductiviteit kan vergeleken worden
met de meer bekende arbeidsproductiviteit:
het rekent de toegevoegde waarde toe aan n
productiefactor. Bij de arbeidsproductiviteit is
dat de factor arbeid en bij ruimteproductiviteit
de hoeveelheid grond waarop bedrijven zijn
gevestigd. De ruimteproductiviteit wordt
uitgedrukt in miljoenen euro per hectare
uitgegeven bedrijventerrein. In theorie kan
voor elk bedrijventerrein de ruimteproductiviteit worden uitgerekend, maar omdat het
laagste schaalniveau waarop gegevens over de
toegevoegde waarde het Corop-niveau is,
wordt hier met dit ruimtelijk aggregatieniveau
gerekend.
In 2003 was de gemiddelde ruimteproductiviteit in Nederland 2,34 miljoen euro per
hectare. In 1995 was dit nog 1,76. Zoals
figuur8.2 laat zien zijn er grote regionale grote
verschillen in ruimteproductiviteit. De regio
Den Haag had in 2003 met 8,9 miljoen euro per
hectare de hoogste ruimteproductiviteit,
terwijl Oost-Groningen met 0,8 miljoen euro
per hectare de regio met de laagste ruimteproductiviteit was. Figuur 8.2 laat duidelijk zien
dat in de Randstad de ruimteproductiviteit op
een hoger niveau ligt dan elders in Nederland.
Opvallend is dat de regio Groot Rotterdam met
2,0 miljoen euro per hectare een voor Randstadbegrippen lage ruimteproductiviteit heeft.
Dit komt doordat de grote arealen zeehavengebied met hun lage arbeidsplaatsendichtheden en vaak kapitaalintensieve bedrijvigheid
in de berekening zijn meegenomen. De lage
ruimteproductiviteit in de Rotterdamse haven
was voor het Centraal Planbureau destijds
mede de reden voor de terughoudende opstelling van het CPB over de economische effecten
van de Tweede Maasvlakte (CPB, 2002). 33 De

hoge score van de regio Noord-Drenthe laat
zich moeilijker verklaren, maar mogelijk komt
dit door enkele grote kantoren op bedrijventerreinen.
Figuur 8.2. Ruimteproductiviteit op bedrijventerreinen
per Corop-gebied in 2003 in miljoenen euro per netto
hectare uitgegeven terrein.
125
De regionale verschillen in 2003 zijn niet veel

anders dan die in 1995 en 1999. De vraag is dan
ook hoe deze tamelijk stabiele verschillen
kunnen worden verklaard. In de literatuur
worden verschillende mogelijke oorzaken
aangegeven. Needham en Louw (2006) suggereren dat het grote aanbod van bedrijventerreinen kan leiden tot een lage
ruimteproductiviteit. Een groot aanbod zorgt
voor relatief lage prijzen, waardoor bedrijven
minder prikkels hebben om efficint met hun
grond om te gaan. Een andere verklaring die
wordt gegeven is dat op oude (en vooral te
herstructureren) bedrijventerreinen de
arbeidsplaatsendichtheid laag is (door veel
leegstand) en de nog aanwezige bedrijven
veelal een marginaal bestaan leiden. Het

gevolg zou een lage ruimteproductiviteit zijn.
Een derde mogelijke verklaring is het verschil
in sectorsamenstelling. Op terreinen met relatief veel kantoorgerelateerde werkgelegenheid
zal de arbeidsplaatsendichtheid hoger zijn dan
op terreinen met sectoren met een lagere
arbeidsplaatsendichtheid zoals de industrie en
de logistiek. Een mogelijke vierde verklaring
komt uit de algemene economisch-geografische theorie. Ciccone en Hall toonden in 1996
aan dat er door agglomeratie-effecten een
verband bestaat tussen de hoogte van de
werkgelegenheidsdichtheid in een regio en de
arbeidsproductiviteit. In regios met een hoge
werkgelegenheidsdichtheid is de arbeidsproductiviteit dus navenant hoger.
126
Om na te gaan in hoeverre deze mogelijke

verklaringen de regionale verschillen in ruimteproductiviteit kunnen verklaren is een
regressieanalyse uitgevoerd. In verband met
problemen met onvoldoende betrouwbare
gegevens over grondprijzen is deze verklaring
geoperationaliseerd door middel van de regionale aanbod-vraagverhouding (uitgifte ten
opzichte van uitgeefbaar areaal). Omdat verondersteld wordt dat zowel huidige als oudere
aanbod-vraagverhoudingen de ruimteproductiviteit kunnen benvloeden zijn in de analyse
de aanbod-vraagverhoudingen uit 1988 en
2003 meegenomen. De dichtheid van de werkgelegenheid wordt geoperationaliseerd via de
urbanisatiegraad (zie voor uitleg hiervoor Louw
et al., 2012).
De uitkomsten van de regressieanalyse staan
gepresenteerd in tabel 8.4. Het blijkt dat de
verstedelijkingsgraad de grootste en een significante bijdrage levert aan het verklaren van de
regionale verschillen in de ruimteproductiviteit. Een hogere regionale verstedelijkings-
graad zorgt dus voor een hoge

ruimteproductiviteit. Ook het aandeel industrile werkgelegenheid (op bedrijventerreinen)
draagt bij aan een significante verklaring van
de regionale verschillen. Het negatieve teken
betekent dat hoe hoger dit aandeel is, hoe
lager de ruimteproductiviteit. Ook de aanbodvraagverhouding draagt bij aan de verklaring,
echter alleen de verhouding uit 1988 en niet
die uit 2003. Dit impliceert dat vooral de
aanbod-vraagverhouding uit het verleden de
huidige ruimteproductiviteit benvloedt en niet
zozeer de huidige aanbod-vraagverhouding. Bij
deze constatering moet echter een slag om de
arm worden gehouden omdat in 1988 de wijze
waarop het aanbod werd geregistreerd iets
anders was dan in de latere jaren. Het aandeel
verouderde bedrijventerreinen heeft geen
invloed op de verschillen in ruimteproductiviteit.
Voor de jaren 1995 en 1999 zijn dezelfde
regressieanalyses uitgevoerd. Daaruit kwamen
vergelijkbare resultaten en hier tonen de
cofficinten van de verstedelijkingsgraad, het
aandeel van de industrie in de werkgelegenheid en de aanbod-vraagverhouding in 1988 in
de verschillende modellen een grote mate van
stabiliteit. Dit duidt op robuuste modeluitkomsten. Dit geldt echter niet voor de recente
aanbod-vraagverhoudingen voor de jaren 1995
en 1999 in de modellen voor de jaren 1995 en
1999. In beide jaren was er sprake van een
negatief verband, maar dat was alleen in 1999
significant. In 2003 was het verband positief en
niet significant. De invloed van recente
aanbod-vraagverhoudingen is dus niet duidelijk. Het is mogelijk dat de invloed van deze
variabele in de tijd varieert.
Tabel 8.4. Regressieanalyse van ruimteproductiviteit in 2003 in de 40 Corop-regios. De uitkomsten worden

gepresenteerd in gestandaardiseerde btas.
(1)
(2)
(3)
Verstedelijkingsgraad van de
regio
0.61***(5.39)
0.65***(5.13)
0.55***(4.11)
Aandeel werkgelegenheid in
de industrie
-0.28**(-2.53)
-0.28**(-2.26)
-0.34**(-2.65)
Aanbod-vraagratio 1988
-0.20**(-2.44)
Aanbod-vraagratio 2003
0.04 (0.44)
Aandeel verouderde bedrijventerreinen
0.12 (1.21)
37.99***
31.15***
32.67***
Adjusted R
0.74
0.70
0.71
t-waarden tussen haakjes. *** significant op 1% niveau. ** significant op 5% niveau.
127
8.5 Conclusie en discussie

Het in kaart brengen van de efficintie van het
ruimtegebruik op bedrijventerreinen is geen
eenvoudige zaak. Er zijn verschillende meeteenheden met elk hun eigen voor- en nadelen.
Er is daarom gekozen om het ruimtegebruik te
analyseren via de abstracte methode van de
ruimteproductiviteit op regionaal niveau en
het ruimtegebruik op bedrijfsniveau. Bij de
ruimteproductiviteit bleek dat er aanzienlijke
regionale verschillen bestaan. Deze konden
grotendeels worden verklaard door verschillen
in de verstedelijkingsgraad, het aandeel van de
industrie in de werkgelegenheid en oude
aanbod-vraagverhoudingen. Tot op zekere
hoogte kan hiermee iets gezegd worden over
de efficintie van het ruimtegebruik. Wanneer
we er voor het gemak van uitgaan dat de regionale verschillen in aanlegkosten van bedrijventerreinen maar beperkt verschillen, zijn er
grote verschillen in de efficintie van het
ruimtegebruik. In regios met een hoge ruimteproductiviteit wordt dan efficinter met de
ruimte omgegaan dan in regios waar de
ruimte productiviteit laag is. Of het ruimtegebruik in regios met een lage ruimteproductiviteit via beleidsmaatregelen te verhogen is,
kan op basis van het onderzoek niet worden
bepaald. Het is bijvoorbeeld maar de vraag of
beperking van het aanbod de ruimteproductiviteit substantieel zal verhogen omdat de
recente aanbod-vraagverhoudingen geen
duidelijke invloed hebben op de hoogte van de
ruimteproductiviteit.
Omdat de ruimteproductiviteit tussen 1995 en
2003 in bijna alle regios aanzienlijk is
gestegen, kan wel worden geconcludeerd dat
in het algemeen de efficintie van het ruimtegebruik is toegenomen. Bij de analyse van het
ruimtegebruik van bedrijven in Rivierenland
kunnen we iets soortgelijks concluderen
omdat daar de intensiteit van het ruimte-
128
gebruik (gemeten in terreinen vloerquotinten) is gestegen. Duidelijk is daar te zien dat

de intensiteit van het ruimtegebruik op korte
termijn zeer afhankelijk is van de ontwikkeling
van de werkgelegenheid. Op termijn zal zich
daarop de hoeveelheid vloeroppervlakte en pas
daarna de hoeveelheid grond aanpassen. Het
lijkt er daarom op dat het absolute ruimtegebruik op bedrijventerreinen vertraagd op
werkgelegenheidsontwikkelingen reageert.
Het indirecte ruimtegebruik in termen van
vloer- en terreinquotinten reageert daar veel
sneller op. Of de overheid direct op het ruimtegebruik van bedrijven kan sturen is zeer de
vraag. In het algemeen zijn de investeringen in
bedrijfshuisvesting relatief laag (in vergelijking
met andere bedrijfsinvesteringen) en worden
deze investeringen veelal gezien als sunkcost , kosten dus die vastliggen en op korte
termijn nauwelijks zijn te benvloeden. Dit geldt
in het bijzonder voor bedrijven die huisvesting
in eigendom hebben, maar veel minder bij
bedrijven die huisvesting huren.
De vraag is natuurlijk of deze ontwikkelingen
ook tot een maatschappelijk efficinter ruimtegebruik aanleiding geven. Om deze vraag te
beantwoorden zullen we naar alle stedelijke
vormen van ruimtegebruik moeten kijken. Het
is namelijk de vraag of beperking van het areaal
bedrijventerreinen wel efficint is. Het beantwoorden van deze vraag vergt integraal en
strategisch denken, iets wat nog te weinig
gebeurt. In dit kader wordt de ladder voor
duurzame verstedelijking vaak genoemd. Deze
ladder beoogt een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting
van de ruimte in stedelijke gebieden (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2012: 4). Dit
wordt bereikt door de besluitvorming over de
planning van nieuwe locaties op te delen in een
(1e) fase waarin de behoefte moet worden
aangetoond. Wanneer deze er is moet worden
onderzocht (2e fase) of de behoefte kan worden

opgevangen in het bestaande stedelijke
gebied. Wanneer dit niet mogelijk is mag
worden gezocht naar een nieuwe locatie (3e
fase). Bij de planning van bedrijventerreinen
wordt deze ladder al langer gebruikt. Hij stond
eerder bekend als de SER-ladder.
Deze ladders zijn een middel om het ruimtegebruik te sturen en vooral om het stedelijk
gebied beter te benutten en de uitbreiding
ervan te beperken. Om dat effect te bereiken
moet onderzocht worden wat efficinter is om
het stedelijk gebied uit te breiden; met bedrijventerreinen of woonwijken. Wanneer het
ruimtegebruik van bedrijventerreinen in financile termen laagwaardiger is dan woonbestemmingen (hetgeen op basis van WOZwaarden verondersteld mag worden), dan kan
het maatschappelijk wel eens efficinter zijn
om binnenstedelijke bedrijventerreinen te
transformeren naar woonwijken en de stadsuitbreiding zo veel mogelijk in de vorm van
bedrijventerreinen te laten plaatsvinden.
Bedrijventerreinen zouden dan een soort laagwaardig urban front worden in het landelijk
gebied, dat wordt voortgestuwd door de daarachter oprukkende woningbouw. Dit geheel in
lijn met de theorie van urban land gradient ,
waarbij de hoogste grondwaarden in het
centrum worden gerealiseerd en deze afnemen
naarmate de grens van het stedelijk gebied
nadert.
31
Een deel van de bedrijven stelde in de enqute dat ze geen

gronden/of bedrijfsruimte bezaten omdat ze aan huis zijn
gevestigd. Daarnaast is van bedrijven die in verzamelpanden zijn gevestigd de grondoppervlakte niet bekend.
32
Het betreft ondernemingen die hun huisvesting niet delen

met andere bedrijven (zoals in bedrijfsverzamelpanden) en
geen bedrijf aan huis zijn. Alleen voor deze bedrijven zijn de
gegevens over het grondgebruik bekend.
33
Het CPB hanteert een andere definitie van ruimteproductiviteit, maar conceptueel wordt er hetzelfde mee bedoeld
als in dit hoofdstuk.
130
9 Naar een
planningsopgave
gericht op de
herstructurering
van bedrijven
terreinen
Han Olden

9.1Inleiding
In het nationale beleid voor bedrijventerreinen
ligt sinds het midden van het vorige decennium een sterk accent op de herstructurering
van verouderde bedrijventerreinen. Bij de herijking van het nationale beleid voor bedrijventerreinen in 2007 hebben de toenmalige
ministers van Economische Zaken en Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer aangegeven de herstructurering van
verouderde bedrijventerreinen prioriteit te
willen geven boven de aanleg van nieuwe
bedrijventerreinen. De herstructurering heeft
beleidsmatig vervolgens een sterke impuls
gekregen van het advies van de Taskforce
Herstructurering Bedrijventerreinen (THB
2008), die ook bekendstaat als de commissieNoordanus. Naast de financiering van de
herstructureringsopgave is een betere systematiek van planning een belangrijk onderdeel
van het advies. Met aanbevelingen over het
terugdringen van het overaanbod aan bedrij-
venterreinen en over het verhogen van grondprijzen (zie hoofdstuk 10 van Jacques van
Dinteren) wil de commissie komen tot een
verzakelijking van de markt. Hierdoor moeten
de financile condities voor herstructurering
verbeteren.
Om de aanbevelingen van de THB te verankeren in het beleid van de lagere overheden
heeft het Rijk in 2010 met de provincies en met
de gemeenten het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 afgesloten. De in het
convenant gemaakte afspraken hebben
betrekking op de omvang van de planningsopgave, op de regionale planning en programmering en op de financile bijdrage van het Rijk
aan de herstructureringsopgave. In het convenant speelt de ladder voor duurzame verstedelijking, de voormalige SER-ladder, een
belangrijke rol. Doel van de ladder is het voorkomen van overcapaciteit in uitleggebieden
131
door het optimaal benutten van de ruimte in

bestaand stedelijk gebied.
De Ladder voor duurzame verstedelijking biedt
daarmee handvatten voor het opstellen van de
planningsopgave gericht op het herstructureren van bedrijventerreinen. Het principe van
de ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro schrijft voor dat
bestemmingsplannen voor nieuwe ruimtelijke
ontwikkelingen moeten zijn gebaseerd op
marktonderzoek naar de actuele regionale
vraag. Dit is de eerste trede van de ladder.
Daarnaast moeten gemeenten aantonen dat
de gesignaleerde vraag niet is op te vangen
binnen het bestaande aanbod aan
bedrijfspanden en bedrijventerreinen; de
tweede trede van de ladder. De derde trede
omvat de keuze voor eventueel nieuw te
ontwikkelen bedrijventerreinen in uitleggebieden.
132
Uit de handreiking die het ministerie van Infrastructuur en Milieu (2013) heeft opgesteld,
komt niet duidelijk naar voren aan welke eisen
het marktonderzoek voor bedrijventerreinen
moet voldoen. Het ministerie volstaat met te
verwijzen naar de door veel provincies en
regios toegepaste Bedrijfslocatiemonitor
(BLM) van het Centraal Planbureau (CPB). In dit
hoofdstuk is de vraag aan de orde hoe de planningsopgave op nationaal, provinciaal en
gemeentelijk niveau wordt onderbouwd en of
dit voldoende is om de Ladder voor duurzame
verstedelijking te onderbouwen. Het hoofdstuk begint met de vraag of de BLM de
gevraagde informatie op tafel legt. Vervolgens
komt de onderbouwing van de planning en
programmering op provinciaal en gemeentelijk
niveau aan de orde.
9.2 De Bedrijfslocatiemonitor
De Bedrijfslocatiemonitor (BLM) raamt de
vraag naar bedrijventerreinen door middel van
de zogenaamde terreinquotintenmethode,
die in Nederland is gentroduceerd door Bak
(1961). Deze methode leidt de vraag af uit de
toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid per bedrijfstak. De BLM baseert zich
hierbij op werkgelegenheidsprognoses van het
CPB. Vertaling van de werkgelegenheidsprognoses naar de vraag van bedrijventerreinen
vindt plaats op basis van bedrijfstakspecifieke
bindingspercentages (aandeel van de werkgelegenheid die zich op bedrijventerreinen
bevindt in de totale werkgelegenheid) en
bedrijfstakspecifieke terreinquotinten die het
ruimtegebruik (in m2 grond) per werkzame
persoon weergeven. Resultaat van de raming is
de uitbreidingsvraag. Dit is de vraag naar
nieuwe bedrijventerreinen die het gevolg is
van groei van de werkgelegenheid of van het in
gebruik nemen van nieuwe productieprocessen.
Gezien de onzekerheden die per definitie zijn
verbonden aan prognoses voor de economische ontwikkeling op de lange termijn heeft
het CPB (2005) de vraag naar bedrijventerreinen gebaseerd op vier scenarios van
economische groei, die een verschillende
groei van de werkgelegenheid laten zien (CPB,
2004). De geraamde uitbreidingsvraag laat een
forse bandbreedte zien tussen de scenarios.
Deze varieert in de periode 2001 tot en met
2020 van gemiddeld 865 hectare per jaar in het
Global Economy (GE)-scenario van hoge
economische groei tot 275 hectare per jaar in
het Regional Communities (RC)-scenario van
lage economische groei.
Tot 2007 baseerde de nationale overheid de
planningsopgave voor de aanleg van nieuwe
bedrijventerreinen op het GE-scenario, dat
uitgaat van een gemiddelde economische

groei van 3% per jaar tot 2020. Om de herstructurering te stimuleren, is de nationale planningsopgave bij de herijking van het nationale
beleid in 2007 neerwaarts bijgesteld. Niet
langer is het GE-scenario uitgangspunt, maar
het Transatlantic Market (TM-scenario) dat
uitgaat van een gemiddelde economische
groei van 2% per jaar tot 2020. Dit scenario
raamt een gemiddelde uitbreidingsvraag van
740 hectare per jaar.
In de afgelopen decennia is er regelmatig
kritiek geuit op het gebruik van terreinquotinten bij het ramen van de vraag naar bedrijventerreinen (Ike et al., 1984; Van Aalst et al.,
1985; Van Dinteren & Koops, 2005; Witlox &
DeRudder, 2005; Van Dinteren, 2008; Louw et
al., 2009). De kern van de kritiek is dat de
relatie tussen de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de vraag naar bedrijventerreinen veel minder sterk is dan in de
ramingen wordt verondersteld. Hierdoor zijn
de gehanteerde kerngetallen over het gemiddelde ruimtegebruik per werkzame persoon
niet erg betrouwbaar. Omdat er tussen regios
en tussen sectoren grote verschillen bestaan
in de binding aan bedrijventerreinen en in het
ruimtegebruik per werkzame persoon, geeft
het vertalen van BLM-ramingen met landelijke
parameters naar regios en gemeenten een
weinig betrouwbaar beeld. Voor een betrouwbare modellering van de regionale vraag naar
bedrijventerreinen zijn daarom regiospecifieke
gegevens nodig (Knoben & Traa, 2008).
Hierbij komt dat de onderbouwing van het
bindingspercentage en van de terrein
quotinten is gebaseerd op inmiddels
verouderde gegevens. De laatste formele
ramingen dateren uit 2005. Hierbij is gebruikgemaakt van gegevens uit de periode rond de
eeuwwisseling. In deze periode was er nog
sprake van een geleidelijke trek van de werkgelegenheid naar bedrijventerreinen en van
extensivering van het ruimtegebruik. In de
ramingen is verondersteld dat deze ontwikkelingen zich zouden voortzetten (CPB, 2005:
53-57). Gegevens over de periode tot 2008
laten echter zien dat de trek naar bedrijventerreinen minder sterk is dan in de ramingen van
2005 was verondersteld (Weterings et al.,
2008). Ramingen van het Planbureau voor de
leef-omgeving, die rekening houden met de
afnemende voorkeur voor bedrijventerreinen,
laten zien dat dit kan leiden tot een forse
reductie van de planningsopgave. Afhankelijk
van het economische scenario varieert dit van
180 tot 290 hectare per jaar (Beckers et al.,
2012).
Dat het CPB desondanks toch gebruikmaakt
van terreinquotinten lijkt vooral te zijn ingegeven door praktische overwegingen (Olden,
2010). Er waren tijdens de ontwikkeling van de
BLM geen andere betrouwbare ramingsmethodieken beschikbaar. Bovendien lijken de
ramingen met de BLM, ondanks de kritiek, op
het eerste gezicht een redelijk betrouwbare
voorspelling te geven van de bandbreedte
waarbinnen de gerealiseerde uitbreiding van
het areaal bedrijventerrein zich sinds 2001
bevindt (figuur 9.1). Met gemiddeld 540
hectare per jaar lag deze nagenoeg in het
midden van de bandbreedte.
Tegelijkertijd maakt de figuur duidelijk dat de
ramingen geen betrouwbaar beeld geven van
de actuele vraag. Dit was ook niet te
verwachten, omdat de economische groei van
jaar tot jaar sterk fluctueert. Een langdurige
periode van hoge of lage economische groei is
uiterst onwaarschijnlijk. Gezien de onzekerheden die per definitie aan economische voorspellingen zijn verbonden, hanteert het
Convenant Bedrijventerreinen als uitgangs-
133
Figuur 9.1. Geraamde en gerealiseerde uitbreiding van het areaal bedrijventerrein (2001 tot en met 2013).
1.000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Uitbreiding GE - scenario
Gerealiseerde uitbreiding
Uitbreiding RC - scenario
Bron: CPB (2005) en IBIS (2001 tot en met 2014)
134
punt voor de regionale planning en programmering daarom het principe maximaal

reserveren; naar behoefte aanleggen. Dit principe is al sinds de Nota Ruimte (2004)
uitgangspunt van het nationale beleid. Kern
van het principe is dat de planologische reserveringen voor de lange termijn reservecapaciteit mogen bevatten om flexibel te kunnen
inspelen op de veranderingen in de marktvraag. Door reservecapaciteit in te bouwen, is
er in ieder geval voldoende planologische
capaciteit beschikbaar om tijdig bouwrijpe
grond aan te bieden. Reservecapaciteit is ook
nodig omdat aan de aanbodzijde van de markt
planuitval kan optreden door bijvoorbeeld
problemen met het verwerven van gronden,
juridische procedures of technische belemmeringen. Voorwaarde voor een ruime reservering is wel dat bestemmingsplannen gebaseerd
zijn op de actuele vraag in de markt. In paragraaf 9.5 komt aan de orde in hoeverre dit het
geval is.
9.3 De bruikbaarheid van de BLM

voor de ladder voor duurzame
verstedelijking
Een nadeel van de BLM bij het toepassen van
de Ladder voor duurzame verstedelijking is dat
deze uitsluitend de uitbreidingsvraag raamt.
De vervangingsvraag is de vraag die voortkomt
uit het in onbruik raken van oude bedrijventerreinen. Dit kan het gevolg zijn van het
onttrekken van (delen van) voormalige bedrijventerreinen aan hun oorspronkelijke functie
of het gevolg van veroudering van vastgoed,
waardoor het niet meer voldoet aan de eisen
van bedrijfsruimtegebruikers.
Wat betreft de vervangingsvraag zijn alleen
zeer indicatieve schattingen beschikbaar.
Aanvullend op de ramingen van de uitbreidingsvraag heeft het CPB (2005) de vervangingsvraag berekend op basis van in de tweede
helft van de jaren negentig aan de voorraad
onttrokken bedrijventerreinen. Dit resulteerde
in een gemiddelde vervangingsvraag van 65

70 hectare per jaar in de periode 2001-2020.
Buiten beeld blijft in hoeverre vrijkomende
bedrijfspanden op bestaande bedrijventerreinen kunnen voorzien in de vraag naar
bedrijventerreinen. Impliciet werd verondersteld dat alle vrijkomende bedrijfspanden
worden hergebruikt. Erg waarschijnlijk is dit
niet, gezien de elders in dit boek beschreven
veroudering van bedrijfsmatig vastgoed en
gezien de beperkte inzet op de herontwikkeling van verouderd vastgoed bij de herstructurering van bedrijventerreinen (Olden, 2010).
Op grond van figuur 9.1 kan daarom niet
zonder meer worden gesteld dat het CPB
(2005) een betrouwbare raming heeft gegeven
van de uitbreidingsvraag. Heel goed denkbaar
is dat er als gevolg van de veroudering van
vastgoed doorstroming heeft plaatsgevonden
van oude naar nieuwe bedrijventerreinen. De
in vergelijking met de bestaande voorraad
relatief gunstige prijs-kwaliteitsverhouding van
nieuwe bedrijventerreinen zal hieraan zeker
hebben bijgedragen. De ontwikkeling van
nieuwe bedrijventerreinen zou in dat geval
gepaard moeten gaan met een groeiende leegstand, met de komst van gelegenheidsgebruikers die zich (tijdelijk) in het vrijkomende
vastgoed vestigen en in suboptimaal gebruik
van het bestaande vastgoed, dat als gevolg van
de veroudering in prijs zal dalen. Door een
gebrek aan gegevens over het ruimtegebruik
op bestaande bedrijventerreinen is niet vast te
stellen of dit het geval is.
Om de vervangingsvraag te kunnen ramen, is
inzicht nodig in het programma van eisen van
ondernemers. Dit gaat veel verder dan inzicht
in de kwantitatieve ruimtevraag in hectare,
zoals die uit de BLM komt. Het totale
programma van eisen dat ondernemers stellen
aan de huisvesting van hun bedrijf moet in
beeld komen. In de eerste plaats gaat het

hierbij om omvang, indeling en uitstraling van
het bedrijfspand waarin de ondernemer zijn
bedrijf wil onderbrengen. In de tweede plaats
zijn de gewenste functies op het niet
bebouwde deel van de kavel, zoals parkeren en
opslag in de openlucht van belang. In de derde
plaats zijn de inrichting, de bereikbaarheid en
de ligging van het terrein waar de ondernemer
zich wil vestigen, onderdeel van het
programma van eisen. Alleen als deze eisen
bekend zijn, is het mogelijk te beoordelen of de
bestaande bedrijfspanden en bestaande
bedrijventerreinen nog voldoen aan de eisen
die ondernemers hieraan vanuit hun bedrijfsvoering stellen.
Zolang de BLM zich beperkt tot het ramen van
de uitbreidingsvraag is deze, anders dan de
handleiding van het ministerie van Infrastructuur en Milieu (2013) suggereert, niet geschikt
als onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het toepassen van de
tweede trede van de ladder vraagt diepgaander
inzicht in de vervangingsvraag. In de volgende
paragrafen is aan de orde in hoeverre provincies en gemeenten voor dit inzicht zorgen.
9.4 Planning en programmering op

provinciaal niveau
Het Convenant Bedrijventerreinen vormt een
belangrijk kader voor de provinciale planning
en programmering. In het Convenant heeft het
Rijk met de provincies en met de gemeenten
voor de periode 2010 tot en met 2020 een
planningsopgave voor nieuwe bedrijventerreinen afgesproken van 11.015 hectare bedrijventerrein, waarvan 1.830 hectare ter compensatie van aan hun functie te onttrekken
bedrijventerreinen. Per saldo kan de voorraad
bedrijventerreinen volgens deze afspraken
worden uitgebreid met 9.185 hectare. Deze
135
uitbreiding van het areaal ligt aanzienlijk hoger

dan volgens het TM-scenario in de periode
2010 tot en met 2020 nodig zou zijn (8.140
hectare). De oorzaak hiervan is dat de voor
2010 gerealiseerde uitbreiding van het areaal
bedrijven-terrein achterbleef bij de raming van
het TM-scenario. Om de totale opgave tot 2020
kloppend te maken, is de opgelopen achterstand toegevoegd aan de planningsopgave in
de periode 2010 tot en met 2020.
136
Het compenseren van dit tekort is in het licht

van de actuele vraag een weinig realistisch
uitgangspunt.Hierdoor dreigt een overcapaciteit op de markt te komen. Eerder had een
neerwaartse bijstelling voor de hand gelegen.
Mede onder invloed van de economische crisis
bevindt de uitbreiding van het uitgegeven
areaal zich al vijf jaar in de buurt van de onderkant van de bandbreedte. Hierdoor blijft de
gerealiseerde uitbreiding fors achter bij de
afspraken in het convenant. Bij een evenredige
verdeling over de jaren zou het convenant een
uitbreiding betekenen van ruim 3.300 hectare.
De feitelijke uitbreiding tot 2014 bedroeg
slechts 1.200 hectare.
De vervangingsvraag is gebaseerd op provinciale opgaven van tussen 2010 en 2020 te
onttrekken terreinen. Bovendien is afgesproken dat tot 2013 de herstructurering van
6.500 hectare bedrijventerrein in uitvoering
zou worden genomen. Niet duidelijk was
echter welk deel van die herstructureringsopgave gericht moest worden op de herontwikkeling van verouderd vastgoed.
Een analyse van vigerende provinciale beleidskaders laat zien dat het totaal van de provinciale planningsopgaven voor nieuwe
bedrijventerreinen bij de start van het convenant in 2010 zelfs nog 13% hoger lag dan in het
Convenant Bedrijventerreinen was vastgelegd.
Alle provincies, met uitzondering van Zeeland,

gingen in 2010 uit van een planningsopgave
die hoger lag dan in het Convenant Bedrijventerreinen (Olden, 2010). Een belangrijke
oorzaak hiervan was dat aan de beleidskaders
oude ramingen ten grondslag lagen die
dateerden van voor de herijking van het nationale beleid. Hierdoor zijn de meeste beleidskaders in navolging van het Rijk nog gebaseerd
op het GE-scenario van hoge economische
groei. Daarnaast voegden de provincies ook
extra vraag toe op grond van economische
taakstellingen en hanteerden zij een ijzeren
voorraad als reservecapaciteit om te kunnen
inspelen op niet voorziene ontwikkelingen.
De afspraak in het Convenant Bedrijventerreinen dat de provincies op basis van de
landelijke behoefteraming in samenwerking
met gemeenten nieuwe provinciale behoefteramingen zouden maken, is maar beperkt
opgevolgd. Alleen Noord-Holland Noord en
Zuid-Holland hebben na 2010 nieuwe
ramingen gemaakt. Hoewel dit heeft geleid tot
een neerwaartse bijstelling van de uitbreidingsvraag, bieden ook de nieuwe ramingen
nog altijd veel ruimte voor de aanleg van
nieuwe bedrijventerreinen.
Evenals op nationaal niveau was de herstructureringsopgave slechts globaal onderbouwd. De
provincies baseerden zich vooral op gemeentelijke opgaven, op afspraken in gemeentelijke
planningsoverleggen of op een provinciale
scan. De aard van de veroudering was nauwelijks onderzocht. Voor zover provinciale scans
waren gehouden, richtten deze zich op de
problemen in het openbare gebied en veel
minder op de veroudering van bedrijfspanden.
De voorgestelde aanpak van de herstructurering, die sterk is gericht op revitalisering van
het openbare gebied, lijkt dan ook eerder het
gevolg te zijn van subsidievoorwaarden dan
van een grondige analyse van de problematiek

op de desbetreffende bedrijventerreinen
(Olden, 2010).
Van een samenhangende programmering
tussen de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en de herstructurering van oude
bedrijventerreinen is nergens nog sprake.
In de provinciale planning lijken het twee
gescheiden trajecten. Nieuwe bedrijventerreinen zijn nodig om economische groei te
accommoderen. Herstructurering is nodig om
de kwaliteit van bestaande bedrijventerreinen
te versterken. Door het sterke accent op het
openbare gebied waren ook de verwachtingen
over de te behalen ruimtewinst bij herstructurering niet erg hoog. In een aantal provincies
was wel een taakstelling geformuleerd, maar
onduidelijk was waarop deze was gebaseerd.
De beoogde ruimtewinst in het bestaande
stedelijke gebied was nergens van invloed op
de planningsopgave van nieuwe bedrijventerreinen (Olden 2010).
9.5 Planning en programmering op

gemeentelijk niveau
Omdat de provinciale beleidskaders evenals
het Convenant Bedrijventerreinen veel ruimte
bieden voor de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, is het van groot belang dat de
gemeenten invulling geven aan het principe
naar behoefte aanleggen. Het vaststellen van
een bestemmingsplan op grond van het argument dat de ontwikkeling past in een ruimtelijke-structuurvisie voor de lange termijn, kan
niet gelden als voldoende onderbouwing. Ook
is het niet voldoende om de provinciale
ramingen als onderbouwing te gebruiken. De
ruimtelijke reserveringen op provinciaal niveau
en de daaraan ten grondslag liggende
ramingen zijn immers gericht op de lange
termijn en hanteren het principe ruim reser-
veren. Als de ramingen ook uitgangspunt

zouden zijn voor de feitelijke aanleg, zou de
reservecapaciteit min of meer automatisch
worden omgezet in uitgeefbare grond.
Marktonderzoek dat nut en noodzaak van
specifieke bedrijventerreinen moet onderbouwen, komt weinig voor. Van de 64 onderzochte gemeenten baseerde 60% zich in 2008
bij het besluit een nieuw bedrijventerrein aan
te leggen op ramingen voor de lange termijn.
Vaak zijn dit provinciale of regionale ramingen.
Slechts de helft van de gemeenten beschikte
over een eigen raming. Gemeenten die
aangaven wel marktonderzoek uit te voeren,
hanteerden hiervoor de bedrijvenconsultatiemethode, waarbij zij ondernemers ondervragen over hun huisvestingsplannen en de
gewenste huisvesting. Een aantal gemeenten
analyseert de vraag van bedrijven die op een
wachtlijst staan.
137
Het belangrijkste motief om af te zien van

marktonderzoek bij besluiten over de aanleg
van nieuwe bedrijventerreinen is dat
gemeenten het moeilijk vinden om bij de start
van de ontwikkelingen al uitspraken te doen
over de vraag op het moment van uitgifte. De
gemiddelde ontwikkelingstermijn van een
bedrijventerrein is acht jaar. Hierbij gaat het
om de tijd die nodig is voor het vaststellen van
het bestemmingsplan en voor het verwerven
en bouwrijp maken van de uit te geven
gronden. De redenering is dan dat het niet
mogelijk is de vraag te bepalen voor een
moment dat zo ver in de toekomst ligt. Zekerheidshalve kiezen veel gemeenten er daarom
voor om uit te gaan van een ruime capaciteit in
bestemmingsplannen.
Evenals op nationaal en provinciaal niveau het
geval is, baseren gemeenten nut en noodzaak
van de aanleg op de geraamde uitbreidings-
vraag. Voor zover de vervangingsvraag wordt

geraamd, gebeurt dit op basis van de voorgenomen transformatie van oude bedrijventerreinen (Olden, 2010). Doordat in veel
gemeenten marktonderzoek ontbreekt, heeft
ook het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking weinig effect. Slechts
25% van de ondervraagde gemeenten gaf in
2008 aan dat het toepassen van de ladder
(toen nog de SER-ladder geheten) enige
ruimtewinst heeft opgeleverd. De overige
gemeenten gingen ervan uit dat van ruimtewinst geen sprake was (Olden, 2010).
138
Serieus onderzocht was de potentile ruimtewinst door herstructurering van verouderde

bedrijventerreinen en door hergebruik van
vrijkomend vastgoed vrijwel nergens.
Gemeenten baseerden zich op globale ervaringen elders. De effecten van de herstructurering schatten zij laag in als gevolg van de hoge
kosten die ermee gemoeid zijn en als gevolg
van de complexiteit van de opgave. Ruimtewinst kwam in de ogen van de gemeenten
vooral van braakliggende kavels op oude
bedrijventerreinen (laaghangend fruit).
Van een systematische inventarisatie van de
herstructureringsopgave was geen sprake. Er
is wel een groot aantal terreinscans gehouden
in de eerste helft van de jaren negentig. Deze
richtten zich evenals de provinciale scans
vooral op het openbare gebied. Door de
beperkte financile middelen die beschikbaar
waren, lag de keuze voor revitaliseren voor de
hand. Gemeenten waren vanwege de financile risicos terughoudend met het investeren
in de herontwikkeling van vastgoed. De overheersende opvatting was dat dit de verantwoordelijkheid was van projectontwikkelaars
en bouwbedrijven (Olden, 2010).
De beschreven gang van zaken komt ook naar

voren uit de contra-expertises voor tien
omstreden bedrijventerreinen die zijn uitgevoerd in de periode 2004-2012 (Louw en Olden
nog te publiceren). Slechts bij twee van de tien
terreinen is voor het bestemmingsplan marktonderzoek uitgevoerd op basis van de
bedrijvenconsultatiemethode. De overige
bestemmingsplannen zijn onderbouwd op
basis van provinciale of regionale ramingen.
Zonder uitzondering zijn deze ramingen gebaseerd op een scenario van hoge economische
groei, waarbij soms op grond van taakstellend
beleid extra ruimtevraag is toegevoegd.
De meest gangbare methode is dat de
geraamde uitbreidingsvraag via verdeelsleutels, zoals het aandeel in het provinciale areaal
bedrijventerrein of het aandeel in de provinciale uitgifte, wordt toegedeeld aan een regio
en vervolgens aan een gemeente. Eerder was
al aan de orde dat dit een weinig betrouwbare
methode is om regionale of lokale vraag vast te
stellen vanwege de grote heterogeniteit van de
parameters. Vaak gaat de motivering van nut
en noodzaak van deze terreinen door de lengte
van de planologische procedure bovendien
terug op verouderde beleidskaders en bestuurlijke afspraken.
In het geval dat de ontwikkeling van een bedrijventerrein plaatsvindt voor een specifieke
doelgroep, wordt de regionale of lokale vraag
op basis van verdeelsleutels en expertschattingen toegedeeld aan de doelgroep.
Zonder diepgaand onderzoek wordt vervolgens gesteld dat het overige aanbod niet
geschikt is voor de desbetreffende doelgroep
dan wel hiervoor niet in aanmerking komt. De
vrijkomende capaciteit door herstructurering
werd zonder goede onderbouwing in alle
gevallen laag geschat en ongeschikt bevonden
voor de doelgroep van het bedrijventerrein.
9.6Conclusie
Tegen de achtergrond van de beleidsmatig
hoge prioriteit voor de herstructurering is het
beleid voor bedrijventerreinen slecht onderbouwd. De ramingen van de vraag naar bedrijventerreinen zijn te eenzijdig gericht op de
uitbreidingsvraag. Van de vervangingsvraag
die van belang is voor de herstructureringsopgave zijn alleen globale schattingen
beschikbaar op basis van te onttrekken bedrijventerreinen.
De ramingen van de uitbreidingsvraag zijn
bovendien sterk gericht op de lange termijn.
Gezien de onzekerheden die per definitie zijn
verbonden aan economische prognoses, zijn
deze gebaseerd op hoge economische groei.
Ruimtelijke-structuurvisies van provincies en
gemeenten bevatten hierdoor een overmaat
aan ruimte. Een groot gedeelte van deze
ruimte wordt min of meer automatisch
omgezet in bestemmingsplancapaciteit,
zonder dat hieraan marktonderzoek ten grondslag ligt dat inzicht geeft in de actuele vraag.
Door het ontbreken van marktonderzoek is er
ook weinig inzicht in het programma van eisen
dat ondernemers stellen aan hun huisvesting.
Omdat ook de kwaliteit van de bestaande huisvesting weinig aandacht krijgt, is het niet
mogelijk te bepalen of de geraamde vraag naar
bedrijventerreinen is onder te brengen in de
bestaande voorraad bedrijfspanden of op de
bestaande bedrijventerreinen. Het sterke
accent op revitalisering van het openbare
gebied lijkt dan ook eerder te zijn ingegeven
door de hiervoor beschikbare subsidies en
door de financile risicos die zijn verbonden
aan het herontwikkelen van verouderd vastgoed, dan door een grondige analyse van de
problemen. Tegen de achtergrond van de
veronderstelde uitbreidingsvraag is de
conclusie snel getrokken dat de ruimtewinst
beperkt is en dat aanleg van nieuwe bedrijventerreinen nodig is om in de vraag te voorzien.

Dit betekent dat de basis onder de ladder voor
duurzame verstedelijking niet op orde is. Noch
de eerste trede noch de tweede trede is
afdoende onderbouwd. Hierdoor blijft er in de
praktijk te veel nadruk liggen op de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Ondanks
alle goede bedoelingen en de best practices
die elders in dit boek zijn beschreven, zal hierdoor de herstructureringsopgave ook in de
komende periode niet echt van de grond
komen.
Realisering van de doelstellingen uit het
Convenant Bedrijventerreinen vraagt daarom
om een fundamenteel andere koers in het
beleid. Politici en beleidsmakers moeten zich
realiseren dat bouwrijpe grond op bedrijventerreinen geen economische groei stimuleert.
De planningsopgave moet niet langer zijn
gericht op een grootschalige uitbreiding van
het areaal bedrijventerrein, maar op vernieuwing van de bestaande voorraad. Dit kan
alleen als zij echt werk maken van het reduceren van het aanbod bouwrijpe grond en de
herstructurering richten op de herontwikkeling van verouderd vastgoed. Voor de nieuwe
koers is een aanzienlijke versterking van de
empirische basis van het beleid nodig. Het
programma van eisen dat ondernemers stellen
aan de huisvesting van hun bedrijven, de
courantheid van het bestaande vastgoed en de
toekomstperspectieven van bestaande bedrijventerreinen als vestigingsmilieu, zijn cruciale
aandachtspunten in het marktonderzoek dat
beleid gericht op herstructurering moet
onderbouwen.
139
140
10 De financile
situatie rond
bedrijventerreinen
Jacques van Dinteren
10.1Inleiding
De gemeentelijke financin krijgen tot op
heden over het algemeen geen positieve
impuls door de aanleg en exploitatie van
bedrijventerreinen. Het is dat op bedrijventerreinen de nodige werkgelegenheid is te
vinden de basis voor het stedelijk functioneren want anders zou elke weldenkende
bestuurder de aanleg ervan eerst eens zeer
kritisch willen beschouwen. Vooral het milieuargument zou dan pleiten nog voor bedrijventerreinen. Misschien is de rol van bedrijventerreinen in een goede ruimtelijke ordening
en een door een gemeente beoogde economische ontwikkeling ook wel belangrijker dan die
van financile steunpilaar van het gemeentelijke grondbedrijf. Als bedrijventerreinen vooral
die laatstgenoemde rol vervullen, dan staat het
er niet zo best voor:
op 1 januari 2013 was 9.487 hectare aan
terrein uitgeefbaar (los van wat er allemaal
nog in de pijplijn zit). Die vertegenwoordigt

een verkoopwaarde van 12 miljard euro.
Er zijn steeds meer twijfels of al die hectares
nog wel zullen worden uitgegeven;
de grondprijzen op bedrijventerreinen zijn
in het afgelopen decennium weliswaar
toegenomen, maar deze stijging hield geen
gelijke tred met de ontwikkeling van die
voor woningbouw (Van der Krabben & Buitelaar, 2011);
de oppervlakte aan te ontwikkelen bedrijventerrein is kleiner dan die voor woningen
(Van der Krabben & Buitelaar, 2011) en de
vierkantemetergrondprijzen liggen voor die
twee segmenten ver uiteen (gemiddeld 129
euro voor bedrijventerreinen en, volgens
het Kadaster, 394 euro voor woningen),
waardoor woningen in ieder geval een interessantere categorie zijn.
141
Overigens wil hiermee niet gezegd zijn dat de

financile situatie rondom bedrijventerreinen
maar moet worden geaccepteerd. Dit hoofdstuk wil enkele suggesties doen voor maatregelen die dat kunnen verbeteren. Aan de
orde komen:
het verbreden van het toelatingsbeleid
(paragraaf 10.1), wat kan leiden tot een
grotere uitgifte aan bedrijfskavels;
het verhogen van de grondprijzen (paragrafen 10.2 en 10.3), maar dit dan wel in
regionaal verband om onnodige concurrentie tussen gemeenten te voorkomen
(paragraaf 10. 4).
De laatste paragraaf geeft tot slot enkele
beleidsaanbevelingen.
142
10.2 Een verbreed toelatingsbeleid

Als de vraag naar nieuwe terreinen verder
afneemt, is het dan nog de moeite waard om
zwaar in te zetten op prijsverhogingen? Ja.
Want het kan nog altijd gaan om duizenden
hectares uit te geven terrein in de eerstkomende vijftien tot twintig jaar (al durft bijna
niemand meer prognoses te maken), afhankelijk van de marktontwikkeling, de transformatie
van verouderde terreinen, maar ook van een
eventueel verruimd toelatingsbeleid op bedrijventerreinen. Wat dat laatste betreft: nu al zijn
op bedrijventerreinen lang niet meer alleen
maar logistiek, industrie en bouw te vinden,
maar bevindt zich daar al een heel scala aan
dienstverlenende bedrijven (Weterings et al.,
2008; Renes et al., 2009; Royal HaskoningDHV,
2013). Daar vallen diensten of instituties onder
als onderwijs, cultuur, sport, medische zorg
enzovoorts. Dat was nu niet direct het idee bij
het aanvankelijke concept van een bedrijventerrein (opvang van bedrijven die niet tussen
de woonbebouwing passen), maar het heeft

ertoe bijgedragen dat de financile problemen
met de exploitatie van bedrijventerreinen wat
werden beperkt. Dat kan eveneens voor de
toekomst gelden als een breed scala aan functies op bedrijventerreinen wordt toegestaan.
Een menging van alle denkbare werkfuncties is
daarbij niet wenselijk. De uitstraling is doorgaans verschillend, de milieucategorien
kunnen sterk uiteenlopen en de verkeersstromen zijn van verschillende aard. Een zonering is daarom aan de orde. Bij bestaande
terreinen moet dan worden bezien welke nog
niet uitgegeven, aaneengesloten gedeelten
kunnen worden omgezet van een bedrijventerrein naar een gemengde werklocatie. Dat
betekent een gedeeltelijke herziening van het
bestemmingsplan. Gedeeltelijk met het oog
op het risico van planschadeclaims door gevestigde bedrijven. In Almere wordt het overschot
aan bedrijventerreinen die niet aansluiten op
de huidige en toekomstige vraag in goed
overleg met de gevestigde ondernemers
succesvol herbestemd, zoals op Poldervlak en
Markerkant. In het geval van een nog te
ontwikkelen terrein hoeft geen rekening te
worden gehouden met schadeclaims en kan
de profilering van het terrein opnieuw tegen
het licht worden gehouden. Dat een en ander
gebaseerd dient te zijn op zorgvuldig marktonderzoek spreekt voor zich. Zeker als het gaat
om (ook) kantoorhoudende activiteiten kan
bijvoorbeeld niet voorbij worden gegaan aan
de huidige (forse) leegstand in bestaande
gebouwen.
Bedrijvigheid concentreren op werklocaties in
combinatie met een verruimd toelatingsbeleid,
zodat ook zakelijke diensten, instellingen en
overheidsdiensten zich kunnen vestigen, kan
tot meer uitgifte en hogere inkomsten leiden.
Daar kan een financieel probleem van het
grondbedrijf deels mee worden opgelost, al
mag dat niet de doorslaggevende reden zijn,

want eerst en vooral heeft de gemeente te
zorgen voor een goed ruimtelijk en economisch beleid. In het licht van een ruimtelijk
beleid kunnen bestuurders met een lastige
afweging te maken krijgen als zij functiemenging in de stad wensen te bevorderen.
Daar lenen juist de dienstverlenende bedrijven
zich goed voor. In die te maken afweging
tussen mengen of concentreren kunnen
bestuurders onder meer het volgende
meenemen:
wordt getild aan de financile aspecten en

wordt gekozen voor een strikt toelatingsbeleid
op bedrijventerreinen ten faveure van functiemenging, dan kan de VNG-publicatie Bedrijven
en Milieuzonering (2009) daarbij behulpzaam
zijn. Daarin wordt aangegeven welke bedrijven
per se op een bedrijventerrein gevestigd
zouden moeten zijn vanuit oogpunt van
milieuhinder, schaalgrootte en verkeersaantrekkende werking. Daar zou visuele
verschijningsvorm nog aan kunnen worden
toegevoegd.
er is een trend waarneembaar waarbij de

doorgeschoten functieontmenging in de
ruimtelijke ordening wordt betreurd;
10.3 Het belang van de grondprijs

voor de ondernemer
uit onderzoek blijkt dat een groot deel van

op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven
net zo goed elders in de stad gevestigd had
kunnen worden (zie bijvoorbeeld Weterings
et al., 2008; Renes et al., 2009; Royal HaskoningDHV, 2013);
door technische ontwikkelingen en de
verandering van met name de industrile
sector naar meer hoogwaardige, kleinschalige productie ontstaan bij productiebedrijven meer mogelijkheden voor
functiemenging;
hoewel de werkgelegenheid in de
productie, handel en logistiek verder
afneemt, hoeft dit niet te leiden tot een
verminderde ruimtevraag. Door automatisering en dergelijke kan met minder personeel worden volstaan, maar dat wil niet
zeggen dat het bedrijf met minder oppervlakte toe kan.
Aangezien bovenstaande punten in verschillende richtingen wijzen, ligt hier een niet
gemakkelijke beleidskeuze. Als niet zwaar
Niet alleen het al of niet verruimen van het

toelatingsbeleid vraagt de aandacht van lokale
bestuurders. Tevens moet worden gekeken
naar de hoogte van de grondprijzen. In tegenstelling tot wat gemeentebestuurders vaak
denken zijn grondprijzen op bedrijventerreinen voor ondernemers nauwelijks van
belang binnen het totaal van vestigingsplaatseisen (Buck Consultants, 1998; B&A,
1998; Stec, 2005). De grondprijs staat echter
niet op zichzelf en wordt door ondernemers
bezien in het licht van de geboden kwaliteiten
van gebouw, terrein en omgeving (de prijskwaliteitverhouding). Dat de grondprijs zelden
een doorslaggevende factor bij vestigingsplaatskeuze is houdt ongetwijfeld verband met
het gegeven dat slechts 1,1% van de totale
jaarlijkse investeringen van bedrijven (in de
sectoren industrie, bouwbedrijven, transport &
distributie) voor rekening komt van de grond.
Activa zoals bedrijfsgebouwen en machines
nemen het grootste deel voor hun rekening.
En in tegenstelling tot gebouwen en machinerie behoudt grond doorgaans zijn waarde. 34
Dat ondernemers bij een gemeente dan toch
zwaar onderhandelen over de grondprijs komt
simpelweg omdat een ondernemer nooit meer
143
zal willen betalen dan nodig. Je bent immers

ondernemer of je bent het niet. Bovendien
moet rekening worden gehouden met een
psychologisch effect. Rationeel valt te beredeneren dat de grondprijs slechts een klein deel
is van de totale investering, maar het gaat
uiteindelijk om grote bedragen: gemiddeld
moet 1,3 miljoen euro worden betaald voor
n hectare. Een ondernemer is ongetwijfeld
gevoelig voor dergelijke bedragen en zal
proberen de beste prijs uit te onderhandelen.
144
Als gemeentebestuurders zich zouden realiseren dat die grondprijs voor een ondernemer
niet zo cruciaal is als zij wel denken, dan kan de
grondprijsbepaling op een meer professionele,
marktgerichte manier tot stand komen. Nu is
die vooral gebaseerd op wat de concurrentie
doet: de andere gemeenten in de regio. Dat
leidt tot de comparatieve of vergelijkende
methode (tabel 10.1). Het is waarschijnlijk dat
door die onderlinge concurrentie de prijs voor
bedrijfsgrond laag is (Renes et al., 2009). De
residuele methode, vaak toegepast bij woningbouw, zou een veel betere benadering zijn. Die
methode werkt hier echter niet omdat er
volstrekte onduidelijkheid is over de te realiseren gebouwen en de verwachte waarde
daarvan, wat juist een kernelement is in de
betreffende berekening. 35
Tabel 10.1. Hoe gemeenten de grondprijs van
bedrijfskavels bepalen.
Methode
Residueel
Comparatief
Aantal gemeenten
6
47
Kostprijs
Overig
Totaal
64
10.4 Positieve effecten van hogere

grondprijzen
In het verleden bleken prijsverhogingen van
bedrijfsgrond niet of nauwelijks invloed te
hebben gehad op de gronduitgifte omdat de
vraag daar niet erg gevoelig voor is; de prijselasticiteit is gering (CPB, 1999; Louw et al.,
2004). Hoewel de laatste jaren de prijzen zijn
gestegen, bestaat niet het gevoel dat ze
daarmee marktconform zijn. Volgens onderzoek van Stec (2008) zou de vierkantemeterprijs daarvoor zeker met gemiddeld tien euro
per m omhoog moeten. Er zijn redenen aan te
voeren om hoger te gaan zitten dan dat
bedrag:
1. sturen op kwaliteit;
2. ontmoedigen van verhuizingen en nieuwe
uitgiftes;
3. voeren van een kostendekkende grondexploitatie;
4. bekostigen van beheer en revitalisering.
Advies 1. Sturen op kwaliteit

Door grondprijzen voor nieuwe terreinen te
verhogen en daarbij te differentiren naar
kwaliteit (segmentatie) komt in een regio een
aantrekkelijke (regionaal concurrerende) mix
van typen terreinen tot stand: denk aan een
onderscheid in functionele, moderne en hoogwaardige bedrijventerreinen. Als de prijsverschillen tussen deze terreinen groot
genoeg zijn (en dan praten we over meer dan
een tientje) kan er zelfs iets van een natuurlijke selectie plaatsvinden waarbij bedrijven
met een hogere toegevoegde waarde eerder
zullen kiezen voor het hoogwaardige terrein
(ook omdat zij het zich financieel kunnen
veroorloven) en bedrijven met een lage toege-
Bron: Renes et al., 2009
voegde waarde op het functionele terrein

terechtkomen (Van Dinteren, 2008).
Advies 2. Ontmoedigen van

verhuizingen en nieuwe uitgiftes
Voor ondernemers is het aantrekkelijker om
nieuwbouw op een uitgeefbaar kavel te realiseren dan te herinvesteren in de bestaande
bedrijfshuisvesting. Dat kan te maken hebben
met financieel voordeel, maar even goed met
een wens tot modernisering, een aantrekkelijker werkklimaat of een betere bereikbaarheid. Niet (direct) noodzakelijke verhuizingen
kunnen een bestaand terrein echter in een
negatieve spiraal brengen omdat bestaande
bedrijfsgebouwen moeilijk hergebruikt kunnen
worden en de restwaarde van verlaten grond
en gebouwen zo laag is dat de onderneming
zich daar doorgaans niet om bekommert. Bij
(aanzienlijk) hogere grondprijzen op nieuwe
bedrijventerreinen mag worden verondersteld
dat ondernemers sneller geneigd zijn te (her)investeren in hun bestaande huisvesting of dat
ze in ieder geval de beoogde verhuizing nog
eens kritisch tegen het licht houden.
Advies 3. Voeren van een

kostendekkende grondexploitatie
Doordat gemeenten in het verleden vanuit een
werkgelegenheidsmotief een te lage grondprijs hanteerden werden verliezen genomen
op de grondexploitatie. Dit kan worden gezien
als een verkapte vorm van staatssteun als die
bedragen onder de marktprijs liggen; bedrijven
mogen niet met publieke middelen worden
bevoordeeld bij de aankoop van bedrijfsgronden.
Overigens gaat dat werkgelegenheidsmotief
vaak niet op omdat er veelvuldig sprake is van
lokale en regionale verplaatsingen (Renes et
al., 2009). Het gaat dan hooguit om additionele
groei door de beschikbaar gekomen extra
ruimte.
Vanuit een goed financieel beleid heeft een

gemeente te zorgen voor een kostendekkende
exploitatie. Als een gemeente per se de creatie
van nieuwe arbeidsplaatsen wil subsidiren,
maak het dan transparant: zorg voor een
dekkende grondexploitatie met marktconforme grondprijzen en regel een aparte werkgelegenheidssubsidie.
Advies 4. Bekostigen van beheer en

revitalisering
Door veroudering van de bestaande voorraad
is een omvangrijke revitaliseringopgave
ontstaan. In het verleden werd in de grondprijs
geen opslag opgenomen om de beheeropgave
te bekostigen. Voor zover dat wel werd gedaan
gingen die opbrengsten uit de verkoop van
gronden (als er al opbrengsten waren) vaak
naar andere gemeentelijke projecten dan
bedrijventerreinen. Door nu een hogere grondprijs te hanteren komen financile middelen
beschikbaar waarmee het beheer wordt bekostigd. Daar waar voldoende ruimte zit tussen
kostprijs, verkoopprijs en reservering voor
beheer kan eventueel geld worden ingebracht
in een op te zetten herstructureringsfonds
voor de aanpak van de verouderde bedrijventerreinen.
Het idee om grondprijzen op bedrijventerreinen te verhogen kreeg in 2008 een
eerste sterke impuls. Toen pleitte de
commissie-Noordanus (THB: Taskforce
Herontwikkeling Bedrijventerreinen) voor een
verhoging van tien euro per m kavel op grond
van het voornoemde Stec-rapport, eerst en
vooral om daarmee de hoge kosten van de
revitalisering van bedrijventerreinen af te
dekken. Uit onderzoek onder vierenzestig
gemeenten (Renes at al., 2009) kwam naar
voren dat 78% van de woordvoerders van
mening is dat een dergelijke prijsverhoging
haalbaar is en niet tot vraaguitval zal leiden.
145
Bij de door de THB voorgestelde verhoging

wordt echter opnieuw geen rekening
gehouden met het reserveren van geld voor
het beheer van de nieuwe terreinen. En hoewel
op deze manier extra inkomsten worden gegenereerd, blijft het de vraag of (gezien de lage
prijselasticiteit van bedrijfskavels) een dergelijke beperkte verhoging ondernemers genoeg
aan het denken zet om herinvesteringen op de
huidige locatie serieus te overwegen.
10.5 Naar een regionaal

afgestemde grondprijsbepaling
146
Hoewel een groot gedeelte van de gemeenten

een grondprijsverhoging van een tientje als
haalbaar ziet, werd door 64% van de woordvoerders gesteld dat dit dan wel in regionaal
verband moet worden besproken om concurrentievervalsing te voorkomen. Dat is een
terechte eis. De markt voor bedrijventerreinen
is immers eerst en vooral een regionale markt.
Door gemeenten in een regio mogen echter
geen afspraken worden gemaakt over de te
hanteren grondprijzen (Mededeling van de
Commissie betreffende staatssteunelementen
bij de verkoop van gronden en gebouwen door
openbare instanties; EC regel 97/C 209/03).
Wel kan een gezamenlijke methodiek worden
ontwikkeld om tot een rele, marktconforme
vaststelling te komen. Daarbij kunnen de
volgende uitgangspunten gelden:
Het gaat bij alle gemeenten om eenzelfde
te verkopen product voor eenzelfde doelgroep.
Elke gemeente in de regio hanteert de
prijzen die uit de gekozen methodiek voortkomen als vaste prijzen. Deze zijn niet
onderhandelbaar tussen gemeente en
ondernemer.
In de prijs zit geen werkgelegenheidssubsidie verborgen; het gaat om marktconforme prijzen.

De opbrengsten die worden gerealiseerd
boven de kostprijs worden in een gemeentelijk fonds gestort. Uit dit fonds worden de
kosten betaald van:
het regulier beheer van de bestaande en
nieuwe terreinen;
en (geheel of ten dele) de herstructurering van bestaande, verouderde bedrijventerreinen.
De ontwikkeling van een bedrijventerrein
met verwachte opbrengsten die liggen
onder de kostprijs (ontwikkeling met een
begroot verlies) is alleen toegestaan als dat
noodzakelijk is om de ontwikkeling mogelijk
te maken. De gemeente zal het plan dan
vooraf ter goedkeuring aan de Europese
Commissie moeten voorleggen.
De hoogte van de grondprijs zelf zou door de
gemeenten (of wellicht eerder nog de
provincie) kunnen worden bepaald door een
combinatie van de residuele en de kostprijsbenadering. De grondprijs wordt daarbij opgebouwd uit de kostprijs vermenigvuldigd met
een opslagfactor die is ontleend aan de residuele waarde die geldt in een (grotere) regio.
Op regionaal schaalniveau laat die residuele
waarde voor bedrijfsgebouwen zich redelijk
vaststellen, zo heeft Stec laten zien (Stec,
2008). Daarbovenop komt een opslag voor het
(beoogde) kwaliteitsniveau van het terrein. Dit
vanuit het idee dat een segmentatie van
terreinen gewenst is, dat dit het beste kan
gebeuren op grond van kwaliteitsniveaus (Van
Dinteren, 2008) en dat er dan ook sprake moet
zijn van verschillende prijs-kwaliteitverhou-
dingen. Tot slot kan eventueel nog een opslag

voor beheer worden toegevoegd. In formule:
Grondprijs = (kostprijs x ophogingsfactor o.b.v.
residuele grondwaarden)
het goed is opgezet, wordt een dergelijk fonds

gevoed door de bedrijven zelf door het bedrag
dat zij boven de kostprijs aan de gemeente
betalen. De praktijk laat zien dat doorgaans
verschillende bronnen worden aangeboord
(Deloitte, 2013).
+ opslag voor de gerealiseerde kwaliteit

+ (optioneel) opslag voor beheer
In het kader wordt nader ingegaan op de
verschillende componenten in deze formule.
Dit alles betreft nog aan te leggen bedrijventerreinen en terreinen waar nu nog uitgeefbare
gronden zijn. Dat heeft als consequentie dat de
exploitatie bij bestaande terreinen moet
worden opengebroken. De daarmee gemoeide
hoeveelheid werk is echter te overzien. Bovendien biedt dit de mogelijkheid een langere
looptijd voor de exploitatie te nemen, wat in
veel gevallen zal leiden tot een realistischer
beeld dan nu veelal het geval is. Nu zijn exploitatietermijnen vaak te kort en dat geldt al helemaal in de huidige economische situatie die
mogelijk nog een aantal jaren zal voortduren.
Ten onrechte wordt soms het argument aangevoerd dat gemeenten niet de middelen hebben
om een bedrijventerreinenfonds, zoals hiervoor genoemd, in het leven te roepen. Maar als
De commissie-Noordanus en de opvolger
daarvan, de commissie-Jorritsma (zie: Regionale kansen voor kwaliteit, 2009), denken niet
zo lokaal en pleiten voor regionale fondsen.
Dat kan bij gemeentebestuurders nog niet op
draagvlak rekenen omdat die zich zorgen
maken over de eerlijke verdeling van de financile middelen en de kans groot wordt geacht
dat een gemeente die er met de pet naar heeft
gegooid gaat profiteren van het fonds. In het
fonds van Regio Drechtsteden lijken sommige
gemeenten ervoor te kiezen (alleen) hun
probleemgevallen over de schutting te
gooien om de negatieve effecten met meerdere partijen te kunnen delen (Deloitte, 2013).
Naast de Drechtsteden zijn nog andere regionale financile samenwerkingsvormen te
vinden, zoals in Holland-Rijnland, GroningenAssen en Parkstad (Deloitte, 2013) en Regio
Roermond. Plannen zijn er ook, zoals in de
regio Rivierenland, maar opzet en werkwijze
zijn verschillend en niet n gaat zover als de
commissie-Jorritsma als ideaal voor ogen
stond.
147
Toelichting op de componenten in de grondprijsformule

In de eerste component, de kostprijs, worden de
tegebruik, meer groen, betere infrastructuur enzo-
kosten voor grondontwikkeling opgenomen, zoals
voorts). Bijkomend effect van deze uitgesproken
verwerving, ontruiming, sloop en tijdelijk beheer,
prijsverschillen is wellicht dat een haast automati-
bouwrijp maken, bodemsanering en ook de rente en
sche geleiding van bedrijven naar het voor hen juiste
omslagkosten (zoals bovenwijkse voorzieningen). De
type terrein ontstaat. Bedrijven met een lage toege-
kostprijs wordt vermenigvuldigd met de tweede
voegde waarde zouden (met het oog op de kosten)
component, een ophoging op basis van residuele
dan voor een functioneel terrein kiezen en verwacht
grondwaarden. Weliswaar is op deze methode kritiek
zou mogen worden dat bedrijven met een hoge
te leveren, maar dat ligt anders als naar grotere
toegevoegde waarde doorgaans kiezen voor een
gebieden zoals een regio of provincie wordt gekeken
hoogwaardig bedrijventerrein.
omdat dan een groot aantal transacties beschikbaar

is. De te hanteren ophogingsfactor kan tussen regios
148
Bij het aspect kwaliteit zijn ook andere dan de hier
nogal verschillen. Waar in de provincie Groningen en
genoemde opslagen denkbaar (percentage kantoor-
Noord-Holland de prijzen sterk omhoog kunnen
vloeroppervlakte, het wel of niet gelegen zijn in
(respectievelijk met een factor 2,43 en 2,21) scoren
landelijk gebied en dergelijke), maar dat leidt wel tot
Utrecht, Drenthe, Gelderland en Noord-Brabant laag
een complexer geheel met als risico dat de beoogde
(circa 1,1; Stec, 2008).
inzichtelijkheid verdwijnt.
De volgende component is de opslag voor de ruimte
De hier geschetste aanpak kan al de nodige middelen
lijke kwaliteit. Daarbij kan rekening worden
genereren. Middelen die kunnen worden ingezet voor
gehouden met de volgende indicatoren door een
het beheer van de terreinen. Of dat voldoende is zal
vermenigvuldigingsfactor vast te stellen:
per geval/regio moeten worden bekeken. Het is
de ligging van de kavel (zichtlocatie of niet);
denkbaar dat goed onderhoud dermate veel vraagt
het kwaliteitsniveau.
dat nog een opslag voor het beheer wordt toegevoegd. Belangrijk is dat dit deel van de middelen,
Voor zichtlocaties wordt doorgaans een prijs
maar beter nog de gehele opbrengst uit de verkoop
gevraagd die 30% boven de prijs voor de overige
van grond op bedrijventerreinen, duidelijk wordt
kavels op het terrein ligt.
geoormerkt voor dat doel, gezien de genoemde
Voor wat betreft het kwaliteitsniveau gaat het op
ervaringen in het recente verleden.
hoofdlijnen om drie typen terreinen: functioneel,

modern, hoogwaardig. Vanuit het idee van prijs-
Mocht deze methodiek nog niet voldoende
kwaliteitverhoudingen zouden de prijzen voor deze
opbrengen om ook de kosten van de revitalisering
typen gedifferentieerd kunnen worden. Het verschil
van verouderde bedrijventerreinen te bekostigen,
tussen het laagste niveau, het functionele terrein, en
dan kan overwogen worden om bij de verkoop van
een hoogwaardig terrein bedraagt nu een factor 1,9.
kavels op nieuwe bedrijventerreinen van de onderne-
Dat verschil kan veel groter worden gemaakt. Te
mers een bijdrage te vragen die een op te zetten
denken valt aan een factor 3, wellicht zelfs 4. Wel is er
(lokaal of regionaal) herstructureringsfonds bedrij-
rekening mee te houden dat in de aanleg (en dus in
venterreinen voedt. In het geval van bijvoorbeeld
de kostprijs) al hogere uitgaven worden gedaan om
Frysln kan een bijdrage van 10 euro per m de
de beoogde kwaliteit te realiseren (extensiever ruim-
huidige tekorten afdekken.
Aanbevelingen
In het voorgaande zijn argumenten aangedragen waarom voor hogere grondprijzen voor
bedrijventerreinen kan worden gekozen.
Ambtenaren en bestuurders zijn echter moeilijk te overtuigen. De angst voor verlies aan
arbeidsplaatsen zit diep, maar is feitelijk ongegrond, zeker in regionaal verband bezien.
Geconcludeerd wordt hier dat een prijsverhoging niet ter discussie mag staan, want in een
nieuwe situatie met marktconforme prijzen:
is sprake van hogere, rele inkomsten voor
de gemeente;
stemt het gevestigde ondernemers tot
nadenken over de noodzaak van een
verplaatsing (al geldt nog steeds dat de
grondkosten maar een fractie zijn van de
kosten van een verplaatsing);
wordt veroudering van nieuwe terreinen
tegengegaan doordat middelen voor het
beheer van terreinen beschikbaar komen
en geoormerkt worden door deze kosten in
een rele grondexploitatie mee te nemen;
kunnen extra inkomsten worden gebruikt
voor de revitalisering van bestaande bedrijventerreinen.
Van een prijsverhoging kan echter alleen
sprake zijn als deze (op zijn minst) regionaal
wordt ingevoerd. Anders kan voor individuele
gemeenten die voor een prijsverhoging kiezen
een negatief effect ontstaan door een verminderde verkoop van terreinen. Want al is de
grondprijs maar een klein deel van de kosten,
de ondernemer blijft er zoals gezegd bij
prijsverschillen gevoelig voor.
Wat betekent dit nu voor de nieuwe gemeentebesturen in 2015 (en de jaren daarna)? Gezien
de eerder aangestipte marktsituatie moet
prioriteit worden gegeven aan het verminderen of op zijn minst het temporiseren van
het aanbod op regionaal schaalniveau. Dat
gebeurt al op tal van plaatsen. Dat is wellicht
ook het moment om regionale afspraken te
maken over de te hanteren methodiek voor
het vaststellen van de grondprijzen op bedrijventerreinen. Dat zal doorgaans aanleiding
geven tot prijsverhogingen als men uitgaat van
de hier voorgestelde methode die mede gebaseerd is op de residuele methode. Tegelijkertijd
dient in regionaal kader de te hanteren
segmentatie van bedrijventerreinen te worden
vastgesteld, omdat grondprijzen moeten variren met het geboden kwaliteitsniveau. Een
eenvoudige indeling in functionele, moderne
en hoogwaardige terreinen kan hier volstaan,
al of niet met kleine variaties die zijn ingegeven
door lokale omstandigheden (zie bijvoorbeeld
Royal Haskoning, 2010a/b). Vanwege het regionale kader heeft de provincie een belangrijke
voortrekkende en cordinerende rol bij voornoemde zaken. Hoe relevant dit alles is zal
mede afhangen van de hoeveelheid nog te
ontwikkelen bedrijventerreinen.
Waar bij een regionaal afgestemde verhoging
van de grondprijs overwegend (en meer in het
algemeen een regionaal bedrijventerreinenbeleid) positieve effecten zijn te verwachten,
ligt dat bij een verruimd toelatingsbeleid
anders. Een verdergaande en nu zelfs gestimuleerde ontwikkeling van het concept bedrijventerrein naar het concept werklocatie (met een
breed scala aan bedrijven) kan tot hogere
opbrengsten en snellere uitgifte leiden. Vanuit
financieel oogpunt is dit toe te juichen. Hiervoor is aangegeven dat er echter ook negatieve
effecten kunnen optreden als een sterke(re)
menging van functies buiten de formele
149
werklocaties wordt voorgestaan. De vraag

komt dus op in hoeverre en hoe hard
gemeenten functiemenging willen sturen. Of
hoe slim gemeenten bestaande bedrijventerreinen geschikt kunnen maken als informele werklocaties. Gemeenten beschikken in
principe over voldoende instrumenten om
daarop te kunnen sturen (Royal Haskoning
DHV, 2013).
34
Overigens kan hierbij wel sprake zijn van verschillen

tussen bedrijven. Zo zal de grondprijs voor grootschalige
transportbedrijven met een veelal lage toegevoegde
waarde verhoudingsgewijs zwaarder kunnen wegen dan
voor andere bedrijfscategorien.
35
Hoewel oplossingen voor een deel van de problemen zijn

te bedenken (zie Stec, 2008), zijn de meeste gemeenten
niet overtuigd van nut en noodzaak van residueel rekenen
bij bedrijventerreinen. Zoals we hierna zullen zien kunnen
uitkomsten van residueel rekenen op regionaal/provinciaal niveau niettemin goed worden ingezet om op lokaal
150
Aangezien het voorgaande pleidooi voor

hogere grondprijzen automatisch gelinkt is
met de uitgifte van nieuwe terreinen, wil dat
niet zeggen dat nieuwe gemeentebesturen
daar zwaar op moeten focussen. Met het oog
op een duurzame stedelijke ontwikkeling kan
zelfs het tegendeel worden beweerd en heeft
het behouden en verbeteren van bestaande
bedrijventerreinen prioriteit. Maar als na zorgvuldige toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (PBL, 2012) blijkt dat
nieuwe terreinen noodzakelijk zijn, heeft een
gemeente er zorg voor te dragen dat fouten uit
het verleden niet worden herhaald. Er is de
afgelopen tien jaar een grote hoeveelheid
publicaties verschenen die hebben gewezen
op de gemaakte fouten in het bedrijventerreinenbeleid en waarin voorstellen worden
gedaan voor verbeteringen. Gemeentebestuurders moeten nu de aangereikte ideen
in de praktijk gaan toepassen. Het is aan onder
meer de wetenschappers en adviseurs om te
onderzoeken of die ideen goed werken en
wat dat betekent voor toekomstige aanpassingen in een te voeren beleid.
niveau tot een herbeoordeling van de prijzen voor grond

op bedrijventerreinen te komen.
151
152
11Ruimtelijke
concentratie van
economische
activiteit op
bedrijventerreinen
36
Friso de Vor
11.1Inleiding
Stimulering van de lokale economie is een
belangrijk uitgangspunt van het Nederlandse
bedrijventerreinenbeleid. Bedrijventerreinen
zijn het resultaat van beleid gericht op de
geconcentreerde creatie van ruimte voor
werkgelegenheid. Gedurende de afgelopen
decennia zijn bedrijventerreinen de belangrijkste locatie geworden voor de uitgifte van
grond voor bedrijvigheid. Nederland herbergt
zodoende circa 3.600 bedrijventerreinen die
samen zon 97.000 hectare grondoppervlakte
beslaan. Hierdoor vestigen veel bedrijven zich
op deze locaties en leveren ze een aanzienlijke
bijdrage aan de lokale economie. Maar bedrijventerreinen hebben ook nadelen. Ze zijn de
bron van allerlei soorten hinder, zoals geluidsoverlast, verkeersoverlast en horizonvervuiling. Dit voedt de discussies over nut en
noodzaak van de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen en de locatie van bedrijventerreinontwikkeling. Empirische inzichten zijn echter
schaars bij vraagstukken rondom bedrijventerreinen, ook als het gaat om positieve en
negatieve effecten van bedrijventerreinen. In
dit hoofdstuk worden deze inzichten uitgebreid. Door gebruik te maken van kwantitatieve methoden van empirisch onderzoek
wordt in het eerste deel ingegaan op de
omvang en de aard van positieve externe
effecten, waarvan verondersteld wordt dat
deze gepaard gaan met de ruimtelijke concentratie van economische activiteit op bedrijventerreinen. Het tweede deel van het hoofdstuk
is gericht op de negatieve externe effecten
verbonden aan de aanwezigheid van bedrijventerreinen. De uitkomsten van de twee studies
bieden inzicht in de mogelijke succesfactoren,
in termen van inrichting en lokalisering, ten
aanzien van het economisch presteren en de
ruimtelijke impact van bedrijventerreinen. Met
deze op kwantitatieve wijze verkregen
inzichten kan invulling gegeven worden aan de
toenemende behoefte om evidence-based of,
153
anders gezegd, op empirisch onderbouwde

wijze beleid vorm te geven.
11.2 Positieve externe effecten
154
Ter argumentatie voor uitbreiding van het

bedrijventerreinenareaal wordt met name
gewezen op het werkgelegenheidsmotief:
nieuwe bedrijventerreinen zorgen voor extra
banen. Daarnaast wordt vaak het planologische
argument aangevoerd dat nieuwe bedrijventerreinen nodig zijn om hinderlijke bedrijven
uit woonwijken te kunnen plaatsen. Dit heeft
tot gevolg dat volgens schattingen een
derde deel van de totale Nederlandse werkgelegenheid te vinden is op bedrijventerreinen, wat overeenkomt met 2,4 miljoen
banen (Weterings et al., 2008). Veel bedrijven
hebben zich dus gevestigd op deze locaties en
leveren zo een aanzienlijke bijdrage aan de
(lokale) economie. Onderbelicht is echter wat
de bijdrage is van bedrijventerreinen als vestigingslocatie aan het faciliteren van economische ontwikkeling. Bieden bedrijventerreinen
unieke productieomstandigheden die elders
niet aanwezig zijn?
Van het ruimtelijk concentreren van economische activiteit wordt verondersteld dat het
positieve externe effecten (zogeheten agglomeratievoordelen) genereert die uiteindelijk
de economische groei bevorderen. Maar
onduidelijk is of dit opgaat voor bedrijventerreinen. Om te achterhalen in hoeverre deze
agglomeratie-effecten op het ruimtelijk niveau
van bedrijventerreinen het economisch presteren van deze terreinen verklaren zijn de
werkgelegenheidsontwikkelingen (periode
1998-2006) op 68 verschillende bedrijventerreinen in Amsterdam onderzocht in welke
mate deze samenhangen met de sectorstructuur en de bereikbaarheid van de betreffende
bedrijventerreinen. Het optreden van agglo-
meratievoordelen kan derhalve worden afgeleid van het effect van de samenstelling van de
sectorstructuur op een bedrijventerrein op het
economisch presteren van de bedrijven aldaar.
Verder wordt expliciet rekening gehouden met
het belang van bereikbaarheid als groeibevorderende factor.
Agglomeratievoordelen
Volgens de economische theorie ontstaan
agglomeratie-effecten ten gevolge van de
ruimtelijke clustering van bedrijvigheid. Deze
werken via verschillende mechanismen (De
Groot et al., 2010). Een eerste bron is nabijheid
van bedrijven ten opzichte van hun toeleveranciers en afnemers, alsook de schaal van hun
gezamenlijke activiteiten. Een tweede bron
zijn gespecialiseerde arbeidsmarkten waarin
werknemers en bedrijven elkaar eenvoudig
kunnen vinden, wat resulteert in een betere
aansluiting tussen aanwezige banen en de
specifieke kwalificaties van werknemers. Dit uit
zich in een hogere productiviteit. Een derde
bron zijn kennisspillovers. In een omgeving
met een hogere dichtheid aan economische
activiteit wordt kennis gemakkelijker uitgewisseld en zal innovativiteit toenemen.
Op basis van het bovenstaande wordt onderscheid gemaakt naar drie verschijningsvormen
van agglomeratievoordelen: MAR (Marshall-Arrow-Romer)-externaliteiten, Jacobsexternaliteiten en Porter-externaliteiten.
MAR-externaliteiten refereren aan positieve
externe effecten (ook wel externaliteiten
genoemd) als gevolg van clustering van
bedrijven die behoren tot dezelfde sector. De
achterliggende gedachte is dat soortgelijke
bedrijven die in elkaars nabijheid actief zijn van
elkaar leren. Daartegenover staat het gedachtegoed van Jacobs (1969) dat benadrukt dat
positieve externe effecten ontstaan ten
gevolge van kennisspillovers tussen verschil-
lende sectoren. Het idee is dat juist bedrijven

met verschillende activiteiten van elkaar leren.
Wanneer verschillen in gebruikte technologie
groot zijn, zoals het geval is bij totaal verschillende sectoren, is er veel ruimte voor kruisbestuiving. Een andere categorie voordelen die
voortkomt uit ruimtelijke concentratie van
bedrijvigheid zijn Porter-externaliteiten
(Porter, 1990). Deze voordelen zijn gestoeld op
de stimulerende werking van de nabijheid op
het concurrerend vermogen van bedrijven.
Lokale concurrentie dwingt bedrijven te innoveren, wat zal leiden tot bevordering van de
lokale productiviteitsgroei.
Afhankelijk van de mate van specialisatie,
diversiteit en concurrentie van een cluster
treedt een bepaald type agglomeratievoordeel
op. Voor beleidsmakers biedt dit aanknopingspunten voor de inrichting of branchering van
werk- of winkelgebieden wanneer zij willen
sturen op creatie van een bepaald type agglomeratievoordeel, om uiteindelijk de groei te
bevorderen. Het is echter verre van eenduidig
wat de grootte van de verschillende agglomeratie-effecten bepaalt. De Groot et al. (2009)
concluderen op basis van analyse van een
reeks studies over dit onderwerp dat vooral het
ruimtelijk aggregatieniveau ertoe doet bij het
al dan niet optreden van agglomeratievoordelen. Daarbij is tot dusverre voorbij gegaan
aan het (lage) ruimtelijk aggregatieniveau van
het bedrijventerrein in de onderzoeken naar de
relatie tussen agglomeratie en groei.
zocht: in welke mate hangen deze samen met

de sectorstructuur en de bereikbaarheid van
de betreffende bedrijventerreinen?
Amsterdam leent zich uitermate voor deze
casestudy aangezien de economie gekenmerkt wordt door een relatief heterogene en
dynamische productiestructuur: nieuwe
sectoren ontstaan in snel tempo terwijl
bestaande sectoren aan belang inboeten (Van
der Vegt et al., 2006). Dit maakt de uitkomsten
ook geschikt voor bredere toepassing op
andere steden of regios.
Er is gebruikgemaakt van data afkomstig van
de Monitor Werkgelegenheid Bedrijfslocaties,
geproduceerd door de Dienst Onderzoek en
Statistiek (O+S) van de gemeente Amsterdam
(edities 1998 tot en met 2006). Per bedrijventerrein is de werkgelegenheid naar sector
geregistreerd. Daarnaast bevatten de data het
aantal vestigingen per bedrijventerrein naar
sector. In het databestand zijn 68 bedrijventerreinen opgenomen die samen een bruto
oppervlakte van 3.407 hectare beslaan (in
2006). Ter vergelijking: de totale oppervlakte
van Amsterdam beslaat 21.939 hectare. Figuur
11.1 geeft een impressie van de ruimtelijke
spreiding van de betreffende bedrijven
terreinen.
Werkgelegenheid op Amsterdamse
bedrijventerreinen
In 2006 waren ruim 83.000 werknemers werkzaam op Amsterdamse bedrijventerreinen. Ter

vergelijking: in hetzelfde jaar bedroeg de werkgelegenheid niet gevestigd op bedrijventerreinen in Amsterdam ruim 331.000
werknemers, wat neerkomt op zon 80% van de
totale werkgelegenheid van deze stad.
Om te achterhalen in hoeverre deze agglomeratie-effecten op het ruimtelijk niveau van

bedrijventerreinen het economisch presteren
van deze terreinen verklaren, zijn de werkgelegenheidsontwikkelingen (periode 1998-2006)
op 68 bedrijventerreinen in Amsterdam onder-
Wanneer we inzoomen op de ontwikkelingen

op de onderzochte bedrijventerreinen, dan
blijkt in de periode 1998 tot 2006 zich een
kleine verschuiving te hebben voltrokken van
werkgelegenheid en bedrijven naar haventer-
155
Figuur 11.1. Spreiding van bedrijventerreinen in Amsterdam (1 januari 2006).
Bron: Spinlab, 2008
156
Tabel 11.1. Verdeling van het aantal werknemers (1.000), vestigingen (1.000) en gemiddelde bedrijfsomvang
(aantal werknemers per vestiging), per type bedrijventerrein.
1 januari 1998
Type
Reguliere
bedrijventerreinen
Werknemers
57.200
(85,4%)
1 januari 2006
Vestigingen
Gem.
bedrijfsomvang
Werknemers
Vestigingen
Gem. bedrijfsomvang
4.204
(88,6%)
13,61
70.053
(84,3%)
4.840
(86,4%)
14,47
18,04
13.081
(15,7%)
759
(13,6%)
17,23
14,11
83.134
5.599
14,85
Haventerreinen
9.742
540
(14,6%)
(11,4%)
Totaal
66.942
4.744
bedrijventerreinen
Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam, 2006
reinen. Uit tabel 11.1 blijkt dat ongeveer 15%

van de totale werkgelegenheid die zich bevindt
op bedrijventerreinen daar te vinden is. Voor
vestigingen geldt dat dit aandeel ruim 13,5% is.
Deze terreinen worden zoals de naam al zegt
voornamelijk gekenmerkt door havengebonden activiteiten. Dit zijn vooral transportactiviteiten en grootschalige industrie; wat
ook een verklaring geeft voor de grotere
gemiddelde bedrijfsomvang in termen van
aantal werknemers per vestiging dan op reguliere terreinen.
De werkgelegenheidscijfers en vestigingen zijn
geclassificeerd volgens de Standaard Bedrijfsindeling 1993 (SBI 93) van het Centraal Bureau
voor de Statistiek (CBS). Tabel 11.2 geeft een

overzicht van het aantal werknemers op bedrijventerreinen in Amsterdam, ingedeeld naar
sector. 37 Het blijkt dat dienstverlenende activiteiten het meest voorkomen op bedrijventerreinen in Amsterdam. Zo is het vooral de sector
Verhuur van en handel in onroerend goed,
verhuur van roerende goederen en zakelijke
dienstverlening (K) die in de periode 1998 tot
2006 aan belang heeft gewonnen. Deze
verschuiving van orintatie, van industrie naar
diensten, past in de algemene tendens van
tertiarisering van de Nederlandse economie.
Hoofdstuk 13 van dit boek gaat uitgebreider in
op werkgelegenheidsontwikkelingen op
bedrijventerreinen in heel Nederland.
Tabel 11.2. Aantal werknemers op bedrijventerrein per economische sector (1.000).

Economische sector
Aantal
werknemers
1 januari 1998
1 januari 2006
157
Verhuur van en handel in onroerend goed, verhuur van roerende

goederen en zakelijke dienstverlening (K)
12.758
22.954
Reparatie van consumptieartikelen en handel (G)
15.874
17.331
8.610
13.462
14.686
9.675
Bouwnijverheid (F)
5.533
5.848
Milieudienstverlening, cultuur, recreatie en overige dienstverlening

(O)
1.944
3.834
Openbaar bestuur, overheidsdiensten en sociale verzekeringen (L)
2.851
3.821
Gezondheids- en welzijnszorg (N)
1.499
2.948
Financile instellingen (J)
1.925
1.439
Onderwijs (M)
915
1.077
Horeca (H)
347
745
66.942
83.134
Vervoer, opslag en communicatie (I)

Industrie; productie en distributie van en handel in elektriciteit,
aardgas, stoom en water (D, E)
Totaal aantal werknemers

SBI 93-code van de betreffende economische sector staat tussen haakjes.
Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek, Gemeente Amsterdam, 2006
Analyse
Op basis van de gebruikte dataset met werkgelegenheidscijfers is een aantal indicatoren
samengesteld. Hiermee is het mogelijk het
effect van de sectorsamenstelling van bedrijventerreinen op het economisch presteren van
de betreffende terreinen (uitgedrukt in werkgelegenheidsgroei) te kwantificeren. Hiermee
wordt aangeduid of er sprake is van agglomeratie-effecten. Daarbij wordt expliciet rekening
gehouden met de bereikbaarheid van de
bedrijventerreinen en het type bedrijventerrein.
158
Sectorsamenstelling is uitgedrukt door middel

van indicatoren voor de mate van specialisatie,
diversiteit en concurrentie van de economische bedrijvigheid. Specialisatie op een bedrijventerrein is gemeten aan de hand van het
locatiequotint (mate van over- of ondervertegenwoordiging van een bepaalde sector op
een terrein). Diversiteit is met behulp van de
relatieve diversiteitsindex gemeten. Dit meet
in hoeverre de sectorsamenstelling op een
terrein overeenkomt met de werkgelegenheidsstructuur op Amsterdamse bedrijventerreinen in zijn geheel; het meet het gebrek
aan diversiteit (hoe hoger de relatieve diversiteitsindex, des te lager de mate van diversiteit).
Agglomeratievoordelen voortvloeiend uit een
competitieve sectorsamenstelling zijn
gemeten aan de hand van het aantal vestigingen per werknemer, afgezet tegen het
aantal vestigingen per werknemer in de betreffende sector voor alle Amsterdamse bedrijventerreinen. De gehanteerde eenheid van
observatie is een bepaalde sector op een
bepaald terrein. In dit geval zijn de activiteiten
opgedeeld in elf sectoren over 68 bedrijventerreinen.
Aan de hand van bovengenoemde indicatoren
is het effect van sectorsamenstelling op de
gemiddelde jaarlijkse werkgelegenheidsgroei

per sector per bedrijventerrein te bepalen. Om
te corrigeren voor eventuele vraagschokken is
ook gekeken naar het initile niveau van werkgelegenheid (het aantal werknemers per
sector per terrein op 1 januari 1998) en de
geaggregeerde groei (overall werkgelegenheidsgroei in een sector voor alle Amsterdamse bedrijventerreinen voor de periode
1998-2006).
Verder is bereikbaarheid uitgedrukt in de positionering van een bedrijventerrein ten
opzichte van de dichtstbijzijnde snelwegoprit/
-afrit. Er is onderscheid gemaakt tussen
terreinen die zich binnen n kilometer van
een snelwegoprit/-afrit bevinden en terreinen
die daarbuiten liggen. Tevens wordt onderscheid gemaakt tussen haven- en reguliere
niet-haventerreinen. In tabel 11.3 zijn de resultaten uit de regressieanalyse sterk vereenvoudigd weergegeven. De regressieanalyse levert
als meest in het oog springende resultaat op
dat specialisatie een drukkende werking ()
heeft op werkgelegenheidsgroei.
Dit impliceert dat hoge ruimtelijke concentratie van gelijksoortige economische activiteit
op bepaalde bedrijventerreinen geen substantile agglomeratievoordelen oplevert. Diversiteit en concurrentie blijken ieder een
bevorderende werking te hebben op groei,
maar zijn niet statistisch significant. Een
verklaring hiervoor kan gevonden worden in
het aspect schaalafhankelijkheid: de effecten
van ruimtelijke concentratie op werkgelegenheidsgroei variren per schaalniveau (Van
Oort, 2007). De ruimtelijke schaal van het
bedrijventerrein is blijkbaar te beperkt om het
effect van deze typen externaliteiten op dit
aggregatieniveau aan te tonen. Verder blijkt
dat de geografische positie van de desbetreffende terreinen nogal uitgesproken is.

Tabel 11.3. Agglomeratie-effecten op Amsterdamse bedrijventerreinen.
Werkgelegenheidsgroei 1998-2006
Locatiequotint 1998
Relatieve diversiteitsindex 1998
Concurrentie 1998
Dummy dichtstbijzijnde snelwegoprit/-afrit (<1 km)
++
Dummy haventerrein
++
Verklaarde variantie
23%
Aantal observaties
422
Noot: De tabel is een sterk versimpelde weergave van de uitkomsten uit de regressieanalyse. Alleen de significante effecten worden getoond. Het aantal plusjes of minnetjes geeft de omvang en richting van het effect aan. Als er geen plusje
of minnetje staat is er geen sprake van een significant effect. Indicatoren ter correctie, zoals initile werkgelegenheid en
geaggregeerde groei, zijn niet afgebeeld.
Bedrijven die zich op goed bereikbare

terreinen bevinden genereren jaarlijks fors
meer groei dan bedrijven op slecht bereikbare
terreinen (6,1% om precies te zijn). Sectoren
die gevestigd zijn op haventerreinen vertonen
ten opzichte van die op niet-haventerreinen
een vergelijkbaar groeipercentage: 7,6%. Dit
bevestigt onder meer dat bedrijventerreinen
gelegen in het Westelijk Havengebied en het
goed ontsloten Amsterdam-Zuidoost signi
ficant beter presteren dan gemiddeld. De
aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein in
een verstedelijkte omgeving als Amsterdam, in
termen van groeipotentieel, hangt niet zozeer
af van agglomeratievoordelen voortkomend
uit lokale sectorstructuur op het bedrijventerrein maar vooral van de voordelen ten aanzien
van bereikbaarheid en ligging van het terrein.
Opvallend is derhalve dat op het ruimtelijk
niveau van bedrijventerreinen geen aanwijzingen gevonden zijn voor de aanwezigheid
van agglomeratievoordelen. Dit stelt beleid
gericht op clustering van gelijksoortige activiteiten op een afgebakende locatie, zoals een
bedrijventerrein of een campus, in een ander
daglicht. We kunnen ons afvragen hoe effectief

dergelijk beleid is als het gaat om stimulering
van groei.
159
Conclusie
Van het concentreren van bedrijven op bedrijventerreinen mag dus geen structuurversterkend effect, in termen van positieve externe
effecten, worden verwacht. Zo levert een
gespecialiseerde sectorsamenstelling op een
bedrijventerrein geen aantoonbare agglomeratievoordelen op: een oververtegenwoordiging aan werkgelegenheid uit n sector op
een bedrijventerrein blijkt een beperkend
effect op het groeipotentieel van de werkgelegenheid te hebben. Het zijn vooral fysieke
factoren zoals toegankelijkheid die uiteindelijk
bepalen waar succesvolle bedrijventerreinen
zijn. Het al dan niet goed presteren van bedrijventerreinen moet eerder gezocht worden in
hoe bijvoorbeeld bereikbaarheid en ligging
tegemoetkomen aan de veranderende eisen
van bedrijven.
11.3 Negatieve externe effecten

Bedrijventerreinen zijn de belangrijkste locaties voor de uitgifte van grond voor industrile
activiteiten. In de loop der jaren is dit niet
beperkt gebleven tot industrie en zo kan nu
een uiteenlopend scala aan economische
activiteiten op bedrijventerreinen gevonden
worden. Aan deze manier van locatie-ontwikkeling ligt het monofunctionele planningsconcept van scheiding van wonen en werken
ten grondslag. Dit heeft echter niet verhinderd
dat bedrijventerreinen een serieuze bron van
overlast zijn voor de (directe) omgeving.
Geluids- en stankoverlast, verkeershinder en
horizonvervuiling zijn hiervan enkele voorbeelden. Dat dit invloed heeft op de leefkwaliteit rondom bedrijventerreinen is evident.
Onduidelijk is daarentegen de mate van impact
van deze negatieve externe effecten, specifiek
veroorzaakt door bedrijventerreinen.
160
De kwaliteit van de omgeving wordt onder

meer weerspiegeld in het niveau van de
huizenprijzen. Zo wordt verondersteld dat de
door bedrijventerreinen veroorzaakte negatieve externe effecten zich vertalen in lagere
huizenprijzen in de directe omgeving. Om de
impact van deze negatieve externe effecten te
bepalen is gebruikgemaakt van de hedonische-prijsmethode. Op basis van een databestand met transactieprijzen en bijbehorende
objecten omgevingskenmerken van ruim
70.000 woningen, verkocht in 2005 in de
Randstad en Noord-Brabant, is geanalyseerd in
welke mate huizenprijzen variren met de
afstand ten opzichte van het dichtstbijzijnde
bedrijventerrein. Dit levert inzicht op in de
reikwijdte en omvang van de impact van
bedrijventerreinspecifieke overlast.
Impact van bedrijventerreinoverlast

De prijs van een huis is een optelsom van een
reeks impliciete prijzen van de verschillende
eigenschappen verbonden aan het betreffende huis (De Groot et al., 2010). Zo zal
bijvoorbeeld een koper bereid zijn meer te
betalen voor een huis met een tuin dan voor
een huis zonder een tuin. Het prijsverschil
geeft een indicatie voor de waarde van de tuin.
Andersom zal een koper bereid zijn minder te
betalen voor een huis nabij een bedrijventerrein dan een huis verderop. De lagere prijs
compenseert voor de overlast. Het voorgaande
illustreert het denkkader van de hedonischeprijsmethode. Met deze veelgebruikte
methode worden huizenprijzen uiteengerafeld
in objectkenmerken van het huis (inhoud,
aantal kamers, type woning, aanwezigheid tuin
et cetera) aan de ene kant en omgevingskenmerken van het huis (bereikbaarheid per ov,
autobereikbaarheid, leefbaarheid wijk et
cetera) aan de andere kant.
Zo wordt verondersteld dat een bedrijventerrein in de directe woonomgeving negatief
bijdraagt aan de prijs van de betreffende
woning. De impact van overlast die zich
vertaalt in een lagere huizenprijs is daarbij aan
een zeker afstandsverval onderhevig. Met
andere woorden, de impact van de overlast
neemt af met het toenemen van de afstand
ten opzichte van het betreffende bedrijventerrein. Niet duidelijk is echter hoe het verloop
van dit verval van invloed is. Daarbij is het
aannemelijk dat de omvang van het bedrijventerrein een rol speelt in de mate van invloed:
hoe groter de oppervlakte van het terrein, des
te groter het potentieel aan overlast zal zijn.
Nabijheid van bedrijventerreinen ten

opzichte van woningen in de Randstad
en Brabant
Om het afstandsvervaleffect en de invloed van
de omvang van een bedrijventerrein op
huizenprijs te identificeren zijn data uit twee
databestanden gecombineerd: bedrijven
Figuur 11.2. Spreiding van bedrijventerreinen en woningtransacties in Randstad en Noord-Brabant.
Bronnen: IBIS en NVM (2005)

161
terreingegevens verzameld door IBIS (Integraal

Bedrijventerreinen Informatie Systeem) en
woningtransactieprijzen verzameld door NVM
(Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.).
De gebruikte data hebben betrekking op de
Randstad en de provincie Noord-Brabant voor
het jaar 2005. Deze casestudy omvat twee
omvangrijke regios die tezamen de economische kernregio van Nederland vormen, wat
bijdraagt aan de representativiteit van de
bevindingen.
Het onderzochte gebied herbergt een aanzienlijk deel van de nationale bedrijventerreinenvoorraad, namelijk 1.201 terreinen, wat
gelijkstaat aan een bruto oppervlakte van
26.703 hectare. 38 Met behulp van GIS-software
(Geografisch Informatiesysteem) is informatie
van 70.684 woningtransacties gekoppeld aan
de betreffende bedrijventerreinen. Op basis
van deze geografische informatie zijn de

afstanden (hemelsbreed in meters) per woning
tot de rand van het dichtstbijzijnde bedrijventerreinen bepaald. Hieruit blijkt voor het
onderzochte gebied dat de gemiddelde
afstand van een woning tot het dichtstbijzijnde
bedrijventerrein 784 meter bedraagt. Naast
nabijheid tot het dichtstbijzijnde bedrijventerrein, als indicator voor omvang en reikwijdte
van de impact, is de grootte van de bron van
overlast de bedrijventerreinen van belang.
De gemiddelde bruto oppervlakte van de in het
databestand opgenomen bedrijventerreinen
bedraagt 34 hectare. Figuur 11.2 geeft een
indruk van de ruimtelijke verdeling van bedrijventerreinen en woningtransacties die hebben
plaatsgevonden in de Randstad en NoordBrabant.
Analyse
Met behulp van het statistische instrument
regressieanalyse wordt de hedonische-prijsanalyse uitgevoerd, waarmee wordt bepaald
welke eigenschappen in welke mate bijdragen
aan de prijs van het huis. Om de effecten voortkomend uit het omgevingskenmerk aanwezigheid bedrijventerrein op woningprijs te
kunnen isoleren is rekening gehouden met
een reeks indicatoren voor relevante objecten overige omgevingskenmerken van de
woning.
De uitkomsten wijzen vervolgens onmiskenbaar uit dat de aanwezigheid van een bedrijventerrein negatief bijdraagt aan de kwaliteit
van de directe omgeving, wat weerspiegeld
wordt in een verlaagde woningprijs. In
figuur11.3 is op basis van de regressie-uitkomsten het afstandsverval en de maximale
variatie (reikwijdte) gevisualiseerd voor een

gemiddelde woning (in termen van objecten
omgevingskenmerken zoals inhoud, omvang,
bouwjaar, bereikbaarheid, buurtkenmerken et
cetera). Dit laat duidelijk zien dat vooral in de
relatieve nabijheid negatieve externe effecten
een sterk effect hebben op huizenprijzen. Een
woning op ongeveer n kilometer levert
gemiddeld genomen een premie van circa
10.000 euro op ten opzichte van een woning
die direct grenst aan een bedrijventerrein.
Voorbij n kilometer 1.093 meter om
precies te zijn vlakt het effect af bij toenemende afstand.
Rekening houdend met de omvang van het
dichtstbijzijnde bedrijventerrein is te zien dat
er een wisselwerking optreedt tussen het
effect van bedrijventerreinomvang en het
effect van afstand op huizenprijzen.
162
Figuur 11.3. Afstandsverval van de transactieprijs van een gemiddelde woning ten opzichte van het dichtstbijzijnde
bedrijventerrein.
260
Reikwijdte
240
230
220
1093
Woningprijs (x 1.000 euro)
250
210
0
1000
2000
3000
4000
Afstand tot dichtsbijzijnde bedrijventerrein (meters)
5000
In figuur11.4 is grafisch weergegeven dat het

de reikwijdte benvloedt van het effect van
afstand tot een bedrijventerrein: hoe groter
het bedrijventerrein is, des te groter is het
bereik aan huizen dat wordt benvloed door de
aanwezigheid van het betreffende bedrijventerrein. Daarnaast toont figuur11.4 dat het
overall prijsniveau van woningen nabij kleine
terreinen het prijs-niveau van woningen nabij
grote terreinen overstijgt. Hierbij dient aangemerkt te worden dat het verband tussen
terreinomvang en afstand non-lineair is
oftewel, het effect van verandering van terreinoppervlakte is relatief groter voor kleine
terreinen dan voor grote terreinen.
Conclusie
Bedrijventerreinen vormen een bron van overlast voor bewoners van omliggende woningen.
De impact van deze negatieve externe effecten
is vooral lokaal. De aanwezigheid van een

bedrijventerrein tast de ruimtelijke kwaliteit
van de directe omgeving aan wat in zekere
mate afhankelijk is van de omvang van het
betreffende bedrijventerrein.
Naast dat de uitkomsten gedetailleerd inzicht
verschaffen in de (welvaarts)kosten van bedrijventerreinen geeft het andersom inzichten
in de potentile baten die verbonden zijn aan
de transformatie van een bedrijventerrein. Met
een transformatieproject verdwijnt de bron
van overlast. Huizenprijzen in de omgeving, tot
op ongeveer 1 kilometer vanaf het getransformeerde terrein, zullen aanzienlijk stijgen. Deze
baten zullen terechtkomen bij de betreffende
huiseigenaren en kunnen vervolgens via de
OZB deels terugvloeien naar de gemeente.
163
Figuur 11.4. Afstandsverval van de transactieprijs van een gemiddelde woning ten opzichte van het dichtstbijzijnde
bedrijventerrein, gedifferentieerd naar bedrijventerreinomvang.
270
Woningprijs (x 1.000 euro)
260
250
Oppervlakte
dichtsbijzijnde
bedrijventerrein
240
1 ha.
25 ha.
230
220
210
0
1000
2000
3000
4000
Afstand tot dichtsbijzijnde bedrijventerrein (meters)
5000
164
11.4Beleidsimplicaties
De uitkomsten van de uitgevoerde studies
leveren bruikbare evidence-based inzichten
op ten aanzien van verschillende aspecten van
het bedrijventerreinbeleid. De waardering van
de positieve en negatieve externe effecten
verbonden aan de ruimtelijke concentratie van
economische activiteit bieden aanknopingspunten voor een optimalere planning en vormgeving van bedrijventerreinen. Dit past in de
tendens van toenemende behoefte aan
evidence-based beleid. Ruimtelijk beleid is
veelal gebaseerd op verschillende aannames.
Over de daadwerkelijke effecten van het beleid
(en de aannames die hieraan ten grondslag
liggen) is relatief weinig bekend (Beekmans et
al., 2013). Het op feiten gebaseerde evalueren
van ruimtelijk beleid kan leiden tot verrassende
en soms ontnuchterende inzichten ten
aanzien van de aannames waarop het beleid
gebaseerd is. Dit draagt bij aan de doelmatig-
heid en doeltreffendheid van het beleid. Hieronder volgen enkele beleidsimplicaties ten
aanzien van positieve en negatieve externe
effecten verbonden aan bedrijventerreinen.
De omvang van agglomeratievoordelen op
bedrijventerreinen blijkt mee te vallen. Zo
levert een gespecialiseerde sectorsamenstelling op een bedrijventerrein geen
aantoonbare agglomeratievoordelen op.
Verklaringen voor het al dan niet goed
presteren van bedrijventerreinen moeten
eerder gezocht worden in de mate waarin
aspecten als bereikbaarheid en ligging
tegemoetkomen aan de veranderende
eisen van bedrijven. Evenals voor commercieel vastgoed lijkt voor bedrijventerreinen
het adagium locatie, locatie, locatie van
eminent belang te zijn.
Veel beleid rond thematische bedrijventerreinen, zoals campussen en brainparks,

stuurt op specialisatie. Subsidiring van
bedrijven uit een bepaalde sector om deze
te verlokken tot vestiging op een bepaald
thematisch terrein lijkt echter inefficint.
Door het ontbreken van agglomeratievoordelen heeft vestiging op een dergelijk
terrein nauwelijks positieve effecten op
productiviteits- en werkgelegenheidsgroei.
36
Dit hoofdstuk is grotendeels gebaseerd op Louw & De Vor

(2008) en De Vor (2011).
37
Omdat de bestudeerde bedrijventerreinen zich bevinden

in het sterk verstedelijkte Amsterdam, is het evident dat
de categorien Landbouw, Jacht en Bosbouw, Visserij
en Winning van Delfstoffen (SBI 93-codes A, B, C) niet of
nauwelijks vertegenwoordigd zijn (27 werknemers in 1998
en 93 in 2006). Daarom zijn deze kleine categorien buiten
beschouwing gelaten.
38
Vanwege het uitzonderlijke karakter zijn de

bedrijventerreinen die als zeehaventerrein zijn
aangeduid niet meegenomen in het onderzoek. Dit type
Het ontbreken van agglomeratievoordelen

op bedrijventerreinen kan verklaard worden
door de matige onderlinge binding tussen
bedrijven op veel bedrijventerreinen. De
bedrijven hebben weinig met elkaar. Dit uit
zich niet alleen economisch maar ook ruimtelijk. Doordat het vastgoedeigendom op
bedrijventerreinen veelal versnipperd is
wordt een gezamenlijke aanpak van verval
of verrommeling bemoeilijkt. Goed parkmanagement kan een cruciale rol spelen bij
het verbinden van de verschillende
belangen en het uiteindelijk beperken van
negatieve uitstralingseffecten op de directe
omgeving.
bedrijventerrein wordt hoofdzakelijk aangetroffen in de

Rotterdamse haven.
Kijken we naar negatieve externe effecten

van bedrijventerreinen, dan kan gesteld
worden dat deze vooral in de nabijheid van
een bedrijventerrein een sterk negatief
effect op huizenprijzen hebben. Dit inzicht
biedt ook aanknopingspunten voor het
inschatten van de maatschappelijke kosten
en baten verbonden aan de transformatie
van een locatie in een bedrijventerrein.
165
166
12Besluitvorming
herstructurering
bedrijventerreinen
Kjell-Erik Bugge
12.1Introductie
De urgentie om bedrijventerreinen anders en
sneller te herstructureren is recent alleen maar
toegenomen. Veel minder nieuwe terreinen
zullen de komende jaren ontwikkeld worden
en het continu kunnen aanbieden van
passende kwaliteit op bestaande terreinen is
daarom nu echt noodzaak geworden voor
behoud van vitaliteit en een positieve sociaaleconomische ontwikkeling. Deze uitdaging is
vertaald in een onderzoeksvraag: Hoe kan de
doorlooptijd van herstructurering van bedrijventerreinen verkort worden zonder kwaliteitsverlies voor de uiteindelijke resultaten?
Deze vraag stond centraal in een recent afgerond (promotie)onderzoek en de resultaten
van het onderzoek (Bugge, 2013) geven de
basis voor dit hoofdstuk.
De kwaliteit van bedrijventerreinen heeft (te)
lang onvoldoende aandacht gekregen van
zowel de ondernemers als de gemeente.
De ondernemers hebben alleen in beperkte

mate de verantwoordelijkheid gezien en
genomen voor eigen kavels en de gemeente
heeft vaak weinig aandacht gehad voor beheer
en onderhoud van het openbaar gebied. Het
resultaat was veroudering en de noodzaak tot
ingrijpen werd steeds nijpender. Hoe erg is de
situatie op een verouderd bedrijventerrein?
Vaak is er sprake van een mix van allerlei
problemen die geleidelijk zijn ontstaan in de
loop van de tijd. De bereikbaarheid voor
klanten en leveranciers is slecht omdat het
terrein geleidelijk steeds meer ingebouwd is
geraakt in de stad en de infrastructuur op het
terrein is ongeschikt voor nieuwe, steeds
grotere vrachtwagens. De omliggende wijken
hebben last van lawaai, geur en verkeer afkomstig van het terrein en sommige bedrijven
moeten vanwege externe veiligheidsrisicos
eigenlijk naar een andere locatie toe. Op het
terrein zelf is er leegstand op de ene plek en
167
juist gebrek aan uitbreidingsruimte op een

andere plek.
Herstructurering zou ht antwoord moeten
geven: eenmalige integrale verbetering van de
terreinen. Helaas duurt de gemiddelde
herstructurering van bedrijventerreinen lang.
De doorlooptijd is sterk afhankelijk van hoe
ingrijpend de veranderingen zijn, maar een
periode van meer dan tien jaar is zeker geen
uitzondering. Is deze lange doorlooptijd een
probleem? Vaak helaas wel. De maatschappelijke kosten van het verbeterproces zijn
aanzienlijk en de terreinen voldoen tijdens de
herstructurering langdurig niet aan de eisen
van de ondernemers. Soms is er zelfs tijdens
de herstructurering sprake van verdere achteruitgang van een terrein.
168
Het kiezen van d probleemoplossende

aanpak is daarom niet eenvoudig. De Taskforce
Herstructurering Bedrijventerreinen (THB,
2008) geeft in haar rapport drie oplossingsrichtingen voor het aanpakken van de
herstructureringsproblematiek: collectieve
aanpak, regionale afstemming en verzakelijking. Collectieve aanpak en regionale afstemming vragen beide om samenwerking en het
doel van de samenwerking is altijd om betere
beslissingen te nemen. De betekenis van
verzakelijking is moeilijker vooraf in te
schatten. Meer marktwerking zal effect
hebben op de kwaliteit van bedrijventerreinen,
maar het is niet vanzelfsprekend dat het effect
positief zal zijn. Veel zal afhangen van de
manier waarop de individuele eigenaren op
bedrijventerreinen aandacht besteden aan de
kwaliteit van hun eigendom en hoe ze gezamenlijk kaveloverstijgende problematiek
aanpakken. Verzakelijking mag niet betekenen
dat de actoren zich terugtrekken en zich
uitsluitend beperken tot het noodzakelijke:
investeringen die wettelijk verplicht zijn en
afgedwongen kunnen worden. Verzakelijking

betreft daarom, als proces gezien, het
verkennen van hoe de taken en verantwoordelijkheden voor de terreinontwikkeling anders
verdeeld kunnen worden en hoe de geleidelijke verandering naar een nieuwe situatie
gemanaged kan worden.
Deze korte reflectie op de voorgestelde oplossingsrichtingen uit het THB-rapport maakt
duidelijk hoe belangrijk en complex herstructurering is. De beschrijving maakt ook duidelijk
dat herstructurering in essentie een proces is.
Het woord herstructurering zegt het eigenlijk
al: het is een verandering van een bestaande
situatie naar een nieuwe beoogd betere
situatie. Deze verandering gaat niet vanzelf.
Actoren maken, zowel individueel als gezamenlijk, beslissingen die van invloed zijn op de
voortgang van het proces en op de uiteindelijk
gerealiseerde resultaten. De redenen voor een
succesvolle herstructurering zijn, gezien
vanuit een perspectief op actoren en interactie, altijd te vinden in hoe goed het
complexe besluitvormingsproces ontworpen
en begeleid wordt en hoe tevreden de actoren
zijn met de (voorgestelde) oplossingen.
Het hoofdstuk geeft eerst een korte introductie tot de problematiek van veroudering en
een korte reflectie op enkele voorgestelde
oplossingsrichtingen voor herstructurering.
Daarna volgt (in paragraaf 12.2) een schets van
hoe de processen nu lopen in de praktijk. Dit
beeld dient als opstap tot een beknopte
beschrijving van een nieuw model dat specifiek
ontwikkeld is voor het ondersteunen van situatieafhankelijke besluitvorming in herstructureringsprocessen (paragraaf 12.3) en het
presenteren van lessons learned over succesfactoren voor herstructurering in de praktijk
(paragraaf 12.4). Ten slotte wordt (in paragraaf
12.5) kort vooruitgeblikt: wat zijn de toekomstige procesuitdagingen?
Hoe werkt een proces in rondes in de praktijk?

De ondernemers zijn ontevreden over de wegenstructuur op het terrein. De gemeente zoekt, als
12.2 Herstructurering gezien

als complexe interactieve
besluitvorming
Het vertrekpunt voor het verbeteren van
herstructureringsprocessen is inzicht in hoe
het proces momenteel (meestal) verloopt.
verantwoordelijke voor het openbaar gebied, naar

verbetermogelijkheden en ontwikkelt verschillende opties zoals verbreding van de wegen en het
toevoegen van een rotonde. Elke optie heeft specifieke voor- en nadelen voor de individuele ondernemers. Het resultaat van een eerste ronde kan
zijn dat de gemeente en de ondernemers samen
concluderen dat er alleen voldoende commitment
Het proces op hoofdlijnen

Een herstructureringsproces verloopt enerzijds lineair in herkenbare fasen. De gemeente
en de ondernemers onderkennen het belang
van het aanpakken van de problemen en een
herstructureringsinitiatief wordt gestart. Na de
initiatieffase begint de zoektocht naar
geschikte verbetermaatregelen zoals ruilverkaveling, tijdelijk gebruik van leegstaande
kavels, aanpassen van de infrastructuur of zelfs
opkoop van kavels of verplaatsing van
bedrijven. De verschillende opties worden
vergeleken en uiteindelijk worden de oplossingen gekozen waarvoor voldoende investeringsbereidheid kan worden gevonden.
Deze lineaire beschrijving van het proces
geeft anderzijds een (te) sterk vereenvoudigd
beeld van de realiteit. In de praktijk verloopt
een herstructureringsproces in rondes
(Teisman, 1992). Elke ronde doorloopt dezelfde
stappen: het zoeken naar mogelijkheden om
verder te komen in het proces, het vergelijken
van de gevonden opties en het beslissen over
het vervolg. Het vervolg is vaak beperkt tot de
implementatie van n maatregel of zelfs
uitsluitend tot een verandering in de agenda of
de betrokkenheid van actoren in het proces.
is voor de verbreding van de wegen. Een andere

uitkomst kan zijn dat geen van de twee opties
voldoende steun krijgt en dat een tweede ronde
start met als uitgangspunt het zoeken naar alternatieve opties (zoals eenrichtingsverkeer). In beide
situaties zal de besluitvorming opnieuw terug
moeten naar de individuele ondernemers en
eventueel, afhankelijk van bijvoorbeeld de financile consequenties, naar de gemeenteraad.
169
Deze complexiteit en dynamiek van een

herstructurering betekenen dat de procesmanager in de Nederlandse context is dat
meestal de gemeente of een organisatie die
namens de gemeente opereert een moeilijke
opgave heeft. De procesmanager probeert
continu de effecten van alle gekozen acties op
de langetermijndoelen in de gaten te houden.
Tegelijkertijd wordt er in kleine besluitvormingsrondes situatieafhankelijk gezocht
naar concrete kansen. Het doel van het proces
is om oplossingen te vinden die de gewenste
effecten hebben op de herstructurering, haalbaar zijn gezien de beschikbare middelen en
(ten minste) geaccepteerd worden door de
betrokken actoren.
Gedeeltelijk verschillende belangen en

afhankelijkheid voor het realiseren van
doelen
De procesuitdaging is duidelijk: uiteindelijk
gaat het altijd om het bouwen van voldoende
commitment voor een verandering en
commitment is altijd gebaseerd op de mate
van tevredenheid met de consequenties van
de verandering. Dit betekent dat de belangen
van de actoren centraal staan.
170
De belangrijkste actoren in een herstructurering zijn de gemeente en de ondernemers. De

gemeente heeft enerzijds directe belangen als
eigenaar van openbaar gebied en anderzijds
een verantwoordelijkheid voor het behartigen
van de publieke (bredere) belangen zoals werkgelegenheid en de kwaliteit van ruimte, milieu
en sociale veiligheid. De ondernemers hebben
een smallere verantwoordelijkheid voor eigen
gebied en bedrijfsactiviteiten. In bepaalde
mate zullen ze altijd wel rekening houden met
bredere belangen door bijvoorbeeld een goede
relatie met de gemeente, als bevoegd gezag,
na te streven.
Het ontwikkelen van n gedeelde visie voor
de herstructurering van een gebied wordt
vanwege deze gedeeltelijk verschillende, soms
botsende belangen geen gemakkelijke uitdaging. Ondernemers zien zichzelf vaak niet
als probleemeigenaren bij een geleidelijke
verpaupering van het terrein, terwijl de
gemeente juist wel vanuit de publieke
belangen de vitaliteit en kwaliteit wil behouden
en versterken en daarom het probleem naar
zich toe trekt. De volgende stap, het zoeken
naar investeringsbereidheid voor geschikte
verbetermaatregelen, krijgt hierdoor een
scheef uitgangspunt. De gemeente en de
ondernemers weten dat ze van elkaar afhankelijk zijn voor het realiseren van een integrale
verbetering van het bedrijventerrein, maar de
noodzaak tot actie wordt vaak alleen eenzijdig

gevoeld. In het verleden heeft dit geleid tot
veel investeringen in het openbaar gebied,
terwijl de investeringen door de ondernemers
sterk achter zijn gebleven, vergeleken bij wat
de gemeenten gehoopt hadden.
Verwachtingen en rollen van de

hoofdrolspelers: de gemeente en de
ondernemers
Wat een actor hoopt te kunnen bereiken door
een proces is gebaseerd op inzicht in eigen
mogelijkheden en de beschikbare informatie
over wat andere actoren kunnen en willen
doen. De onderlinge verwachtingen in een
herstructurering hebben vooral te maken met
het beeld van rollen en verantwoordelijkheden.
De gemeente speelde tot nu toe een centrale
rol in de meeste herstructureringsprocessen.
Vaak initieerde, faciliteerde, participeerde en
voerde de gemeente in bepaalde mate de regie
in het proces. De gemeente ontwikkelde
plannen en regelde vaak ook middelen
(bedoeld als cofinanciering) voor de uitvoering.
De ondernemers werden te weinig, of op een
ineffectieve manier, uitgedaagd om medeverantwoordelijkheid te nemen voor de
gebiedsontwikkeling. Soms probeerde de
gemeente dit proces op gang te krijgen door
zelf de eerste investeringen te doen in openbaar gebied. De achterliggende gedachte was:
een goed voorbeeld doet goed volgen, maar
vaak is dit effect niet bereikt. En reden hiervoor is de versnipperde eigendomssituatie op
bedrijventerreinen. De ondernemers is eigenlijk een verzamelnaam voor een complexe
groep van eigenaar-ondernemers, huurders en
pandeigenaren. Deze groep wordt soms
gedeeltelijk vertegenwoordigd door een
vereniging van eigenaren of een parkmanagementorganisatie. De rol van de ondernemer in een herstructureringsproces is
daarom wisselend, maar uiteindelijk zullen alle

beslissingen voor het investeren in het proces
of in specifieke maatregelen (tenzij geregeld
via bijvoorbeeld een BIZ-constructie) genomen
moeten worden door de individuele ondernemers. Het belang hiervan voor het proces
wordt vaak onderschat. Een tweede reden ligt
in het onvoldoende vraaggericht en vraaggestuurd werken. De gemeente denkt, overigens
terecht, aan de bredere belangen en de integrale gebiedsontwikkeling, maar lijkt hierdoor
te weinig aandacht te besteden aan het feit dat
elke totaalontwikkeling bestaat uit de som
van heel veel maatwerkoplossingen. Maatwerk
leveren voor de individuele ondernemers betekent het ondersteunen van het ontwikkelen
van passende verdienmodellen vanuit inzicht
in wat de ondernemers willen, kunnen en
weten.
Zeker is dat een integrale verbetering van een
bedrijventerrein alleen mogelijk is, indien
zowel de ondernemers als de gemeente bereid
zijn om voldoende te investeren. Deze voorwaarde voor succes leidt tot een expliciete
procesvraag: hoe kan de huidige aanpak van
interactieve besluitvormingsprocessen verbeterd worden om de gewenste investeringsbereidheid en resultaten te bereiken?
12.3 Een nieuw procesmodel voor

ondersteuning van besluitvorming
Er zijn altijd meerdere manieren om een doel
te bereiken. De korte schets van de huidige
aanpak en problematiek van herstructureringsprocessen maakt duidelijk dat de manier
waarop actoren betrokken worden in een
proces voor een groot gedeelte de voortgang
en de tevredenheid met de resultaten kan
bepalen. Procesmanagement is n manier
om betrokkenheid te benvloeden (De Bruijn et
al., 2002). Voor het ondersteunen van het
procesmanagement bij herstructurering van

bedrijventerreinen is een nieuw procesmodel
ontwikkeld (Bugge, 2013). Dit model richt zich
primair op de gemeente in de rol als planning
agency (Alexander en Faludi, 1996; Needham,
2000) en procesmanager en ondersteunt het
situatieafhankelijk kiezen van procesontwerp,
interactievormen (Ostrom, 2005) en geschikte
procesinterventies.
Selecteer en betrek actoren scherp en

bewust vanuit meerwaarde voor het
proces
Het woord situatieafhankelijk is de kern van
het model. Elke herstructurering is in bepaalde
mate uniek en dit betekent een zoektocht naar
maatwerkoplossingen voor specifieke
problemen. Voor elk specifiek probleem ondersteunt het model, door middel van vragen,
de zoektocht naar de geschikte actoren:
de actoren die probleemeigenaren zijn en/of
invloed hebben op de oplossing. Dit betekent
scherp prioriteren vanuit meerwaarde en het
kan betekenen dat bepaalde actoren bewust
buiten het proces worden gehouden.
Deze strategie accepteert dat alles tijdelijk is:
ook de betrokkenheid en rollen van actoren.
Het model maakt daarom een duidelijk onderscheid tussen een initiatiefarena en een
implementatiearena. In de initiatiefarena ligt
de nadruk op visieontwikkeling, terwijl het doel
van de verschillende implementatiearenas is
om concrete oplossingen gekozen en gemplementeerd te krijgen. Eenvoudig gezegd ligt de
nadruk eerst op investeringen in tijd en kennis
en daarna op investeringen in geld en kennis.
171
Situatieafhankelijk betrekken van actoren
Beslissing wordt bepaald door wat actoren
Passende ruimte voor het ondernemen is een
willen, weten en kunnen
succesfactor. Te weinig ruimte voor de ene onder-
Een ondernemer kan belangstelling hebben voor
nemer kan gekoppeld worden aan te veel ruimte
ruilverkaveling, maar niet bereid zijn om hierin te
voor de tweede ondernemer. In een visie-arena
investeren voordat hij voldoende informatie heeft
verkent men de kansen voor ruilverkaveling op
over kosten, baten en risicos. Omgekeerd kan hij
terreinniveau (als onderdeel van een integrale
wel voldoende informatie hebben, maar de busi-
kansenkaart) met ondernemers en partijen met
nesscase te weinig aantrekkelijk vinden of gewoon
kennis van het onderwerp, terwijl men in de
niet bereid zijn tot meewerken. D oplossing?
implementatiearena vraaggestuurd in een select
Soms meer informatie verstrekken, soms aanpas-
gezelschap de concrete oplossing uitwerkt in een
sing van de businesscase, soms rechtstreeks
haalbare businesscase met de twee ondernemers.
stimuleren en motiveren: altijd gericht op het

vinden van een attractieve mix!
172
De procesmanager stuurt op meerwaarde voor

de voortgang en de resultaten van het proces.
Dit doet hij door een goede combinatie te
hanteren van flexibiliteit en heldere kaders. Hij
betrekt partijen die het proces verder kunnen
helpen en hij bewaakt tegelijkertijd de effecten
op commitment van de andere (vooral) belangrijke actoren.
Focus op motivatie, informatie en

middelen
Het model neemt als uitgangspunt dat actoren
beslissingen nemen en vervolgens handelen,
gebaseerd op de motivatie, informatie en
middelen die ze hebben (Bressers, 2004;
2009). Of eenvoudig gezegd: afhankelijk van
wat ze willen, weten en kunnen.
De individuele actor zal uiteindelijk een beslissing nemen over het investeren van tijd of geld
gebaseerd op inzicht in kosten, baten en risicos voor zichzelf en tegelijkertijd ook rekening
houden met hoe rechtvaardig de distributie
van dezelfde kenmerken over de verschillende
actoren wordt ervaren.
Ondersteun de besluitvorming door

gericht vragen te stellen en passende
instrumenten in te zetten
Een oplossing kan alleen gemplementeerd
worden als er opgeteld voldoende middelen
en investeringsbereidheid beschikbaar zijn. De
procesmanager werkt daarom continu aan het
ontwikkelen van inzicht en overzicht in hoe
goed oplossingen passen bij de motivatie en
de beschikbare middelen van de actoren die
noodzakelijk zijn voor de implementatie. Bij dit
zoekproces wordt een beperkt aantal hoofdvragen39 gehanteerd:
1. Is er voldoende bekend over de probleemsituatie en de actoren?
2. Zijn de voorkeursdeelnemers aan de arena
bekend?
3. Zijn de voorkeursdeelnemers bereid tot het
investeren van tijd en geld in het proces?
4. Is er voldoende commitment voor een
volgende stap (zoals het starten van een
volgende fase of het implementeren van
een maatregel)?
Elke vraag kan alleen met ja of nee beantwoord

worden en een negatief antwoord betekent
altijd dat de actoren onvoldoende tevreden
zijn. Het kan zijn dat er gewoon meer informatie nodig is, maar het is ook mogelijk dat het
wenselijk is om andere actoren te betrekken,
de rollen in het proces te veranderen of een
andere verdeling van kosten, baten en risicos
te zoeken. Hiervoor geeft het model concrete
aanbevelingen per vraag (en deelvraag) voor
de inzet van instrumenten.40 Zo kan bij te
weinig informatie over de actoren een
krachtenveldanalyse ingezet worden. En bij
ontevredenheid over de samenstelling en
rollen van actoren zijn geschikte instrumenten
een procesrisicoanalyse gevolgd door een
herontwerp van de arena. Scans geven aanvullende informatie over de kenmerken van het
bedrijventerrein en haalbaarheidsanalyses
worden gebruikt voor het beoordelen van
concrete oplossingen en verdienmodellen.
12.4 Succesfactoren voor

herstructureringsprocessen
Het proces van herstructurering kent drie
belangrijke uitdagingen. De eerste uitdaging is
om de voorkeursdeelnemers die het proces
kunnen versnellen en verbeteren te identificeren en te betrekken. De tweede uitdaging is
om de beste weg te kiezen vanuit een beginsituatie waarin er onvoldoende informatie,
motivatie en middelen beschikbaar zijn voor
de herstructurering, naar een situatie met
voldoende commitment en middelen voor een
goede oplossing. De derde uitdaging is om te
weten wanneer er voldoende informatie en/of
motivatie beschikbaar is. Deze drie uitdagingen werden, in de vorm van open vragen,
voorgelegd aan bedrijventerreinprofessionals
tijdens vijf regionale focusgroepsessies. De
volgende resultaten geven highlights uit de
sessies41, gepresenteerd als succesfactoren.
Uitdaging 1: Voorkeursdeelnemers
identificeren en betrekken
Kies een gebalanceerde mix van vertegenwoordigers en onderschat niet het belang van
individuen In het begin van een herstructurering is er (meestal) onvoldoende bekend over
de actoren. Een goede eerste stap naar het
betrekken van voorkeursdeelnemers is daarom
het uitvoeren van een krachtenveldanalyse. De
geschikte vertegenwoordigers van de
gemeente hebben intern steun nodig van
managers, bestuur en raad, een duidelijk
mandaat voor het handelen en bij voorkeur
goede persoonlijke relaties met het lokale
bedrijfsleven. De geschikte vertegenwoordigers van het bedrijfsleven moeten vertrouwd
worden door de rest van de ondernemers op
het terrein en in staat zijn om de collectieve
gevoelens en problemen goed te verwoorden
en tegelijkertijd invloed uit te oefenen op de
individuele ondernemers die ze vertegenwoordigen. Leden van een lokale ondernemersvereniging kunnen geschikt zijn als vertegenwoordigers in het proces indien ze voldoen aan
het hiervoor geschetste profiel. Ook de oliemannetjes zijn belangrijk: de mensen die
overal toegang hebben bij de gemeente en de
ondernemers en heel goed weten hoe ze informatie kunnen verzamelen en nuttig inzetten
voor het zoeken naar kansen.
Beschouw betrokkenheid van actoren als tijdsafhankelijk De gewenste mix van vertegenwoordigers verandert richting de samenstelling van een implementatiearena. In de
implementatiearena worden vooral de actoren
betrokken die de mogelijkheid hebben tot het
investeren of het nemen van beslissingen over
specifieke maatregelen. Elke combinatie van
probleem en oplossing vraagt om een specifieke aanpak. En het bewust en beargumenteerd durven veranderen van de volgorde van
activiteiten of actoren in een proces kan posi-
173
tieve consequenties hebben voor de voortgang en de resultaten.
Uitdaging 2: De beste weg kiezen

naar een situatie met voldoende
commitment en middelen
174
Begrijp de (probleem)situatie en werk vraaggericht met de ondernemers Een eerste stap

naar betrokkenheid is om meer grip te krijgen
op de situatie. De procesmanager verzamelt
daarom gericht informatie. Is er al een besef
van de noodzaak tot het starten van een
herstructurering bij zowel overheid als ondernemers, dan wordt er direct gevraagd naar de
soort en omvang van de specifieke problemen.
Wat zijn de effecten van de problemen, welke
actoren ervaren negatieve effecten en/of
kunnen beschouwd worden als probleemeigenaren en welk belang en welke urgentie
hechten de verschillende actoren aan het
oplossen van de problemen? De verzamelde
basisinformatie wordt gebruikt voor het
afbakenen van de herstructureringsopgave,
het uitvoeren van een risicoanalyse en het
maken van een procesdesign gekoppeld aan
de gestelde prioriteiten voor vervolgacties. De
ondernemers op het terrein staan hierin
centraal en de gemeente houdt tegelijkertijd
rekening met de bredere publieke belangen.
Ongeacht de soort opgave is de manier waarop
er gecommuniceerd en gewerkt wordt met de
ondernemers belangrijk voor het succes van
het proces.
Zet gericht instrumenten in voor het ontwikkelen van een gemeenschappelijke visie
Verschillende instrumenten kunnen ingezet
worden voor het benvloeden van bewustwording en betrokkenheid. Een bezoek aan het
terrein, een schouw, is hierin een voorbeeld
van een krachtig middel voor het zichtbaar en
tastbaar maken van de problemen en voor
het bouwen van een gemeenschappelijke visie.
De procesmanager maakt verder de effecten

op de specifieke beleidsterreinen inzichtelijk,
ontwikkelt alternatieve toekomstbeelden
(visualisaties) en maakt actief gebruik van
externe kansen (zoals subsidies). De gemeenschappelijke visieontwikkeling betreft zowel
het proces tussen de gemeente en de ondernemers als de interne afstemmingsprocessen
binnen de gemeente.
Manage verwachtingen, motivatie en continuteit Visieontwikkeling is een interactief groeiproces. Informatie wordt uitgewisseld en de
actoren benvloeden elkaar. Hoe werkt deze
benvloeding? De procesmanager heeft te
maken met een langdurig proces waarbinnen
zich veel veranderingen voordoen. Gedurende
het proces zal er geleidelijk meer zekerheid
komen over de wenselijkheid en haalbaarheid
van oplossingen, maar deze toenemende
zekerheid gaat gepaard met verschuivingen in
kosten, baten en risicos voor de actoren. De
motivatie van de specifieke actoren om te
investeren zal hierdoor mee-veranderen.
Management van verwachtingen is daarom
belangrijk T optimistische beelden van wat
er mogelijk zal zijn, kunnen op termijn negatief
effect hebben op de betrokkenheid van de
actoren als ze niet, of niet snel genoeg, gerealiseerd worden. De procesmanager houdt
daarom steeds rekening met de haalbaarheid
van zowel processtappen als verbetermaatregelen en blijft continu in gesprek met alle
actoren. In het bijzonder is dit belangrijk voor
de interactie tussen de gemeente en de ondernemers. De procesmanager communiceert
actief over de geplande acties, voortgang en
behaalde resultaten. Zogenaamde quick winoplossingen worden gericht ingezet om
belangstelling te wekken en de motivatie voor
het vervolgproces te benvloeden. Een ander
belangrijk punt is het omgaan met afspraken.
Afspraken zullen af en toe moeten veranderen

of zelfs niet meer haalbaar of zinvol zijn en de
procesmanager zorgt voor het continu afstemmen van verwachtingen over afspraken
om teleurstellingen en onenigheid te voorkomen.
Gebruik maatwerkinformatie actorgericht De

kern van het gebruik van informatie is dat elke
actor voldoende informatie nodig heeft voor
het nemen van beslissingen. Dit betekent
maatwerk: niet iedere actor heeft dezelfde
informatiebehoefte en de informatiebehoefte
is situatie (en dus tijd) afhankelijk. Informatie
wordt daarom ingezet vanuit nut en noodzaak
voor bijvoorbeeld het onderstrepen van het
belang en de urgentie van de herstructurering,
of voor het aantonen van de haalbaarheid van
verbeteropties voor de actoren, zowel gezamenlijk als apart.
Werk veel met face-to-facecontact De effectiviteit van informatieoverdracht is afhankelijk
van de kwaliteit van de informatie en de kwaliteit van de interactie. Goede schriftelijke informatie is een basisvereiste, maar die kan om
verschillende redenen de beoogde ontvanger
niet bereiken. Als die wel wordt gelezen, is er
ook altijd kans op verkeerde (dus nietbedoelde) interpretaties. Van groot belang is
daarom de aanvullende face-to-face- interactie. De procesmanager zoekt zelf de individuele actoren op en hij faciliteert en stimuleert
contact tussen de ondernemers op het terrein.
Het begrijpen van elkaars taal, als overheid en
ondernemers, is uiteraard een randvoorwaarde. De interactie levert een bijdrage aan
informatie-uitwisseling, maar ook aan onderlinge benvloedingsprocessen.
Focus op vertrouwen en rechtvaardigheid
Een specifiek doel van de interactie is om
onderling vertrouwen te bouwen. De onder
nemers en de gemeente moeten vooral

vertrouwen hebben in elkaar met betrekking
tot de bereidheid tot het investeren in het
integrale verbeterproces. De overheid kan
bijvoorbeeld de eerste stap zetten en zelf
investeren in het openbaar gebied. In de praktijk heeft dit effect op de motivatie van de
ondernemers tot het aangaan van een dialoog
over de herstructurering. Het nemen van een
eerste stap door de overheid geeft echter geen
garantie op meer investeringsbereidheid bij de
ondernemers. Op de achtergrond speelt ook
steeds een andere vraag: hoe rechtvaardig
wordt de verdeling van kosten, baten en risicos
ervaren? Een rechtvaardige verdeling kan de
basis vormen voor een passende voor wat
hoort wat-afspraak tussen de overheid en de
ondernemers.
Wees flexibel Een herstructureringsproces is

een puzzel en het is lastig om een rode draad
te ontdekken. Flexibiliteit is daarom noodzakelijk. De uitdaging is om kansen te ontdekken en
te benutten en te denken in tijdelijke oplossingen. Gerichte interventies in het proces
kunnen gebruikt worden om vastgelopen
processen open te breken en voor het
bereiken van resultaten. Het bewust wachten
op een geschikt moment, het proces vertragen
of het veranderen van fasering of prioriteiten
zijn voorbeelden van mogelijke interventies.
Aan de andere kant mag het proces niet t
flexibel worden en hierdoor ontaarden in
ad-hocbeslissingen en oplossingen van onvoldoende kwaliteit. Een bekend voorbeeld is
het proces dat vertrekt vanuit een heel hoog
ambitieniveau, maar onderweg te maken krijgt
met het verdampen van de hoge ambities. De
procesmanager dient daarom continu alle
ontwikkelingen te plaatsen en af te wegen
binnen een bredere context. Dit betekent
tegelijk rekening houden met lange- en korte-
175
termijndoelen, verschillende schaalniveaus en

belangen van alle stakeholders.
176
De reflectievraag: bestaat er een beste weg

naar voldoende commitment? De beschrijving
van de voorgaande succesfactoren laat zien
dat een herstructureringsproces gekenmerkt
wordt door een hoge mate van complexiteit. Er
zijn, op elk willekeurig moment in het proces,
veel factoren om rekening mee te houden en
veel bijbehorende onzekerheden. Wat wel
steeds terugkomt, is het belang van het sturen
van de relatie tussen motivatie en informatie.
Motivatie kan benvloed worden door het
verstrekken van informatie en motivatie benvloedt de bereidheid om op zoek te gaan naar
informatie en de perceptie van hoe waardevol
informatie is. Kennelijk is de kunst om beide
continu mee te nemen in procesontwerp en
procesmanagement en situatieafhankelijk en
flexibel steeds iets meer nadruk te leggen op
de ene of de andere factor.
Uitdaging 3: Weten wanneer het

moment van voldoende informatie en/
of motivatie bereikt is
Vertrouw op indicatoren, maar zeker ook op
ervaring Goede indicatoren maken het
mogelijk om voortgang en resultaten in een
herstructureringsproces te meten. De procesmanager kan de actoren rechtstreeks vragen
naar hun tevredenheid en in het bijzonder naar
investeringsbereidheid en tevredenheid met
de kwaliteit van de beschikbare informatie over
oplossingen. Het is ook (aanvullend) mogelijk
om tevredenheid indirect te meten in de vorm
van gedane investeringen, positieve ontwikkelingen in leegstand of de bereidheid tot het
tekenen van een convenant over de herstructurering.
Ten slotte mag de betekenis van de ervaring
van de procesmanager niet onderschat
worden. Hoewel veel gemeten en gepland kan

worden, zal het intutief kunnen inschatten
wanneer het tijd is voor een volgende stap
altijd een belangrijke rol blijven spelen.
12.5 De toekomstige
procesuitdagingen?
De tijd na de afronding van het praktijkgedeelte van het onderzoek zoals gepresenteerd
in de voorgaande paragrafen is turbulent
geweest: de economische recessie en de
veranderende (financile) situatie van de
gemeenten hebben veel invloed gehad op hoe
er naar bedrijventerreinproblematiek gekeken
wordt. Wat zijn op dit moment, vanuit een
actor-en-interactieperspectief, de procesuitdagingen voor de toekomst?
Een eerste deel van het antwoord is dat de visie
op de ontwikkeling van bestaande terreinen
gewijzigd is. Het is nog steeds belangrijk om de
werklocaties vitaal en leefbaar te houden en in
het bijzonder om voldoende flexibiliteit in te
bouwen zodat er ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen. Maar de manier waarop dit zal
gebeuren is snel aan het veranderen.
Eenmalige (vaak vooral fysieke) grootschalige
ingrepen worden geleidelijk vervangen door
continu doorlopende verbeterprocessen. De
individuele actoren zullen anders moeten gaan
denken, handelen en samenwerken. De rollen
zijn al aan het veranderen en het zoeken naar
concrete werkbare situatieafhankelijke invullingen van begrippen zoals faciliteren, participeren, samenwerken, stimuleren en regie
voeren is nu noodzaak geworden. Algemene
maatregelen voldoen niet meer: er is een
toenemende behoefte aan het ontwikkelen en
dissemineren van situatieafhankelijke good
practices over procesdesign en procesmanagement voor lokale besluitvormingsprocessen.
Het begrijpen van de actoren is hierin de

sleutel tot succes en over deze sleutel is er nog
onvoldoende bekend. Hoe kan afhankelijkheid
van actoren gekanteld worden tot een positief
vertrekpunt voor samenwerking op werklocaties? Hoe kan het proces beter verdeeld
worden over specifieke gekoppelde interactiearenas? Welke regels voor interactie zullen
positief werken op onderling vertrouwen en
tegelijk het proces versnellen? Wie neemt
welke verantwoordelijkheid voor de terreinontwikkeling? Welke interactievormen werken
positief op motivatie? Wat is het effect van
individuen in het proces? Dit zijn vragen voor
de procesmanager of beleidsmaker die zich
herkent in de volgende visie op voortgang en
resultaten in herstructureringsprocessen:
Nothing will ever happen in a restructuring
unless people decide so (Bugge, 2013: xv).
39
De hoofdvragen in de initiatiefarena en de implementatiearena zijn op detailniveau licht verschillend. Voor

elke hoofdvraag heeft het model ook een uitsplitsing in
deelvragen.
40
Voor een gedetailleerde beschrijving van de instrumenten, zie Bugge, 2013, hoofdstuk 6.
41
Voor een gedetailleerde beschrijving van de resultaten,

zie Bugge, 2013, hoofdstuk 7.
177
178
13Werkgelegen
heid op bedrijven
terreinen
Joris Knoben, Anet Weterings & Hans van Amsterdam
13.1Inleiding
In Nederland zijn bedrijventerreinen een
belangrijke vestigingslocatie voor bedrijven.
Ongeveer een derde van alle werkgelegenheid
is op een bedrijventerrein gevestigd. Sinds de
tweede helft van de jaren negentig was het
nationaal beleid zelfs gericht op het stimuleren
van de ontwikkeling van bedrijventerreinen,
omdat deze ruimte voor bedrijven als essentieel werd gezien voor de economische groei.
Ook veel gemeenten stelden dat bedrijventerreinen belangrijk zijn voor het stimuleren van
de lokale werkgelegenheidsgroei of minimaal
voor het behoud van de bestaande werkgelegenheid in de gemeente. Daarnaast
zouden bedrijventerreinen nodig zijn om
bedrijven uit woonwijken te kunnen plaatsen.
Het laatste decennium is er dan ook relatief
veel grond uitgegeven voor bedrijventerreinen
(Louw et al., 2004). De uitgifte is sinds het
uitbreken van de economische crisis eind 2008
weliswaar gehalveerd, maar tussen 2009 en
2012 is er toch nog ruim 1.500 hectare bedrijventerrein uitgegeven.

De afgelopen jaren is er veel discussie geweest
over bedrijventerreinen. Verschillende partijen
trekken het belang van deze locaties in twijfel
en stellen dat de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen wordt overschat (o.a. VROM Raad,
2006; Milieudefensie, 2007). Ze gaan daarbij uit
van de volgende drie aannames. Ten eerste
zouden zich in toenemende mate activiteiten
vestigen op bedrijventerreinen die ook op
andere locaties terechtkunnen (Gorter et al.,
2007; Louw & Bontekoning, 2007). Daarnaast
zouden bedrijventerreinen niet de werkgelegenheidsgroei genereren die gemeenten
hopen tot stand te brengen, maar vooral leiden
tot verplaatsing van bestaande werkgelegenheid (Louw & Hiethaar, 1999). Tot slot en
gekoppeld aan het vorige punt zou de aanleg
van nieuwe bedrijventerreinen ook de veroudering van bestaande terreinen in de hand
179
werken. De grondprijs van bedrijventerreinen

is relatief laag in vergelijking met die van
kantoren en woningbouwlocaties (zie Segeren
et al., 2005). Hierdoor is het voor verhuisgeneigde bedrijven vaak interessanter (en
mogelijk zelfs goedkoper) om te verplaatsen
naar een nieuw terrein dan te investeren in het
pand of de omgeving op de oude locatie
(Gordijn et al., 2007). De aanleg van nieuwe
terreinen zou daarom de kans op veroudering
van het terrein dat wordt achtergelaten
vergroten. De Taskforce (Her)ontwikkeling
Bedrijventerreinen (THB) nam deze argumenten grotendeels over in haar probleemanalyse (THB, 2008) en spreekt van een vlucht
van bedrijven van bestaande bedrijventerreinen naar nieuwe terreinen die te ruim en
goedkoop worden aangeboden, leidend tot
een nodeloos ruimtebeslag.
180
Opvallend is dat ondanks de lange en uitgebreide discussie over bedrijventerreinen een

empirische onderbouwing van de aannames
van voor- en tegenstanders grotendeels
ontbrak. Verschillende studies hebben weliswaar gedetailleerde beschrijvingen gegeven
van de problematiek omtrent bedrijventerreinen (bijvoorbeeld Louw et al., 2004; Van
der Wouden et al., 2006; VROM Raad, 2006),
maar vanwege het grotendeels ontbreken van
(landsdekkende) gegevens over bedrijfsvestigingen en bedrijvendynamiek op locatietypeniveau is de feitelijke situatie op
bedrijventerreinen lange tijd amper onderzocht. Het gevolg is dat er bij beleidsmakers
veel onduidelijkheid bestond over welke argumenten van voor- en tegenstanders van bedrijventerreinen kloppen en welke niet. In 2008 is
door het Planbureau voor de Leefomgeving
(PBL) een grote landsdekkende studie uitgevoerd waarbij de werkgelegenheidssamenstelling en ontwikkeling op bedrijventerreinen
uitgebreid in kaart is gebracht (Weterings et al.,

2008).
In dit hoofdstuk houden we nogmaals de drie
aannames over de werkgelegenheidsontwikkeling van bedrijven op bedrijventerreinen
tegen het licht. Voor een gedetailleerde onderbouwing van de gebruikte data en methodologie verwijzen wij graag naar het uitgebreide
onderzoeksrapport van het PBL evenals de
wetenschappelijke publicaties die daaruit zijn
voortgekomen (Weterings et al., 2008; Knoben
& Weterings, 2010; Weterings & Knoben, 2012).
Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de
data die zijn gebruikt in de onderzoeken
waarop wij ons baseren lopen tot en met 2006.
In dit hoofdstuk hebben we waar mogelijk
de data bijgewerkt tot en met 2012 en waar
toepasselijk zullen mogelijke verschillen met
de huidige situatie worden besproken.
Wij beperken ons tot de discussies over de
groei van bedrijven die zijn gevestigd op bedrijventerreinen. Naast de werkgelegenheidsontwikkeling op bedrijventerreinen staan ook de
mogelijke externe effecten van deze locatietypes vaak centraal in discussies over bedrijventerreinplanning. Voorstanders
benadrukken vaak de positieve effecten van de
concentratie van veel bedrijven op n locatie,
terwijl tegenstanders juist stellen dat bedrijventerreinen negatieve effecten hebben op
hun omgeving. In hoofdstuk 11 zijn beide
mogelijke externe effecten van bedrijventerreinen nader bekeken.
13.2 De meerderheid van bedrijven

hoort op een bedrijventerrein
Er wordt vaak gesteld dat er op bedrijventerreinen in toenemende mate bedrijfsactiviteiten gevestigd zijn die daar niet thuishoren. Om te inventariseren of dat inderdaad
genheid op bedrijventerreinen nog altijd die

activiteiten betreft. Echter, zoals eerdere
studies ook al vonden voor de periode 19962003 (Louw & Bontekoning, 2007), neemt het
aandeel van de industrie en logistiek in de
totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen
wel af. In 1999 was dit nog 70%, terwijl het
aandeel in 2006 is gedaald tot 65%. Figuur 13.2
toont dat de ontwikkeling van de logistiek
stabiel was in deze periode en dat daarom deze
daling grotendeels voor rekening komt van de
afname in de werkgelegenheid in de nijverheid
(indexcijfer onder de 100). Ondanks deze
ontwikkeling komt de meerderheid van de
werkgelegenheid op bedrijventerreinen nog
altijd voort uit de nijverheid en de logistiek,
sectoren waar bedrijventerreinen traditioneel
voor bedoeld zijn.
zo is, is de werkgelegenheidssamenstelling van

bedrijventerreinen en de verandering daarin
onder de loep genomen. Net als de totale
werkgelegenheid volgt ook de ontwikkeling
van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen
de conjunctuur (zie figuur 13.1). De werkgelegenheid op bedrijventerreinen groeide tussen
1999 en 2001 van 2,2 naar 2,4 miljoen banen
om vervolgens in de periode tot 2005 te dalen
naar 2,3 miljoen banen. In 2006 is de werkgelegenheid op bedrijventerreinen weer gegroeid
tot het niveau van 2001, ongeveer 2,4 miljoen
banen.
Oorspronkelijk waren bedrijventerreinen
bestemd voor industrile en logistieke activiteiten die milieu- en geluidsoverlast kunnen
veroorzaken in woonwijken. Uit figuur 13.1
blijkt dat het overgrote deel van de werkgele-
181
Figuur 13.1. Verdeling werkgelegenheid op bedrijventerreinen, 1999-2006.
Aantal banen op bedrijventerreinen
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
1999
2000
2001
2002
Nijverheid
Logistiek
Consumentendiensten
2003
2004
2005
Zakelijke dienstverlening
Overheid en kwartaire sector
Bron: Weterings et al. (2008)
2006
Figuur 13.2. Groei van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen per sector, 1999-2006.
Geindexeerde werkgelegenheid (1999=100)
140
130
120
110
100
90
1999
2000
Nijverheid
Bron: Weterings et al.Zakelijke

(2008) dienstverlening
182
2001
2002
2003
2004
Logistiek
2005
2006
Consumentendiensten
Vanuit het perifere detailhandels- en locatiebeleid van de nationale overheid is de ontwikkeling van winkels en kantoorgebouwen op
bedrijventerreinen aan banden gelegd (Louw
et al., 2004). Toch is zowel absoluut als relatief
het aandeel van de dienstensectoren in de
werkgelegenheid op bedrijventerreinen toegenomen tussen 1999 en 2006 (zie figuur 13.1
en 13.2). De werkgelegenheid in de zakelijke
diensten kent weliswaar een tijdelijke daling
(vooral in 2003), maar groeit voor de onderzochte periode als geheel. Het is echter te
simpel om te stellen dat bedrijven uit deze
sectoren niet op bedrijventerreinen thuishoren. Het proces van schaalvergroting maakt
het steeds lastiger om bedrijven die oorspronkelijk goed terechtkonden in woonwijken, daar
te behouden. Grotere vestigingen zijn minder
gemakkelijk in woonwijken in te passen, omdat
deze grotere kavels vereisen en vaak meer
verkeersdrukte en parkeerproblematiek met
zich meebrengen. Veel gemeenten hebben
dan ook jarenlang bedrijven gestimuleerd zich

te verplaatsen naar bedrijventerreinen om zo
de hinder te reduceren (Louw & De Vor, 2008).
Op basis hiervan kan verwacht worden dat er in
toenemende mate grote bedrijven uit de
dienstensectoren op bedrijventerreinen zijn
gevestigd.
De data wijzen uit dat dit voor de consumentendiensten inderdaad het geval is. De grote
vestigingen in de consumentendiensten op
bedrijventerreinen nemen sterk toe. Dit betreft
voornamelijk grote meubelhandels die vaak
zijn gevestigd op meubelboulevards. Een
soortgelijk proces is in iets mindere mate te
zien in de zakelijke dienstverlening. Schaalvergroting in de dienstensector is dus in ieder
geval deels verantwoordelijk voor het groeiende deel van de werkgelegenheid uit deze
sectoren dat op een bedrijventerrein is gevestigd.
13.3 Bedrijventerreinen faciliteren

groei van bestaande bedrijven
Gemeenten stellen vaak dat bedrijventerreinen een belangrijke rol spelen voor de
lokale werkgelegenheidsgroei en het behoud
van groeiende bedrijven in de gemeente. Het is
echter niet eenvoudig om vast te stellen of dit
argument juist is door een gebrek aan empirische studies waarin de groei van werkgelegenheid op bedrijventerreinen vergeleken wordt
met de algemene ontwikkeling en waarbij
rekening wordt gehouden met sectorale en
regionale verschillen. Met andere woorden,
het is onduidelijk waar de werkgelegenheid op
bedrijventerreinen vandaan komt en dus of de
claims omtrent de rol van bedrijventerreinen
wat betreft (lokale) werkgelegenheidsgroei
valide zijn.
Figuur 13.3 geeft schematisch weer waar de

banen op bedrijventerreinen vandaan kunnen
komen. In de periode 2000-2005 is de totale
werkgelegenheid 0,11% afgenomen, terwijl de
werkgelegenheid op bedrijventerreinen met
0,17% is gegroeid. Deze saldi zijn uiteen te
leggen in drie componenten. Allereerst kan de
werkgelegenheid groeien door bedrijfsoprichtingen en krimpen door bedrijfsbeindigingen. Zowel voor de totale werkgelegenheid als de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is dat saldo negatief tussen 2000 en
2005. In die periode zijn dus meer bedrijven
beindigd dan opgericht. Op bedrijventerreinen is echter wel het aandeel banen uit
oprichtingen en uit beindigingen kleiner dan
voor de totale werkgelegenheid. Dit toont aan
dat nieuw opgerichte bedrijven niet de drijvende kracht zijn achter de hogere werk-
183
Figuur 13.3. Bronnen van werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen.
Mutatie werkgelegenheid in %-punten

Bedrijventerreinen: +0.17 (gemiddelde werkgelegenheid: 2,11 miljoen)
Totaal: -0.11 (gemiddelde werkgelegenheid: 5,28 miljoen)
Oprichtingen
Beindigingen
Groei
Krimp
Bedrijfsverplaatsingen
naar
van
tussen
bedrijventerreinen
Groei niet-verhuizende bedrijven

Naar
Van
Tussen
Binnen gemeenten
Tussen gemeenten
Groei verhuizende bedrijven
Bron: Weterings et al. (2008)
gelegenheidsgroei op bedrijventerreinen.
Op bedrijventerreinen zijn juist vooral relatief
volwassen en stabiele bedrijven gevestigd.
184
Een tweede vaak genoemde bron van werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen is het

aantrekken van verhuizende bedrijven. Van de
totale werkgelegenheid die op een bedrijventerrein is gevestigd komt elk jaar gemiddeld
4,2% terecht op een bedrijventerrein door een
verhuizing. Hiervan is echter het overgrote
deel (ongeveer 73%) afkomstig uit de eigen
gemeente. Een groot deel van deze intragemeentelijke verhuizingen is zelfs afkomstig
van een ander bedrijventerrein uit de eigen
gemeente (43%). De hoeveelheid banen die
bedrijventerreinen kunnen aantrekken van
buiten de gemeente en die dus lokale werkgelegenheidsgroei veroorzaken, is zeer
beperkt (in absolute aantallen betreft het
slechts 24.000 banen voor heel Nederland).
Net als oprichtingen leiden dus ook verhuizingen van bedrijven niet tot grootschalige
werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen.
Een laatste mogelijke bron van werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen is een snellere groei van bedrijven die erop gevestigd zijn
(in situ groei). Bedrijven die op bedrijventerreinen zijn gevestigd en niet zijn verhuisd
tussen 2000 en 2005 blijken inderdaad veel
sneller te groeien dan bedrijven buiten bedrijventerreinen (groei-index van 135 tegen 86).
Daarnaast groeien bedrijven die verhuizen naar
een bedrijventerrein veel sneller dan verhuizers naar andere typen locaties. In het algemeen groeien verhuizende bedrijven altijd wat
sneller dan niet-verhuizers (Knoben et al.,
2008). Opvallend is echter dat verhuizers met
een bedrijventerrein als bestemming significant sneller zijn gegroeid dan bedrijven met
een ander locatietype als bestemming. Dit is
des te opvallender aangezien bedrijven-
terreinen vaak relatief grote bedrijven

herbergen en veel industrile en logistieke
bedrijvigheid kennen. Over het algemeen
groeien grote bedrijven relatief gezien minder
snel dan kleine bedrijven en de twee
genoemde sectoren, en met name de indutrie,
kennen geen hoge groeicijfers.
De werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen komt dus met name tot stand
doordat deze locaties de groei van bestaande
bedrijven faciliteren. De meest waarschijnlijke
verklaring hiervoor is dat een bedrijventerrein
een van de weinige locatietypen in Nederland
is waar voldoende uitbreidingsruimte aanwezig
is. Hierdoor kan een sterk selectie-effect
ontstaan waarbij snel groeiende bedrijven zich
hoofdzakelijk vestigen op bedrijventerreinen.
13.4 Geen massale trek van

oude naar recent ontwikkelde
bedrijventerreinen
Een laatste vaak genoemde aanname is dat
bedrijven vooral tussen bedrijventerreinen
verhuizen, waarbij ze een locatie op een oud
terrein verruilen voor een locatie op een nieuw
ontwikkeld terrein. Deze trek van bedrijven van
oude naar nieuwe terreinen zou op zijn beurt
de veroudering van oude terreinen versnellen.
Allereerst is het belangrijk om vast te stellen
dat absoluut gezien de omvang van verhuizende werkgelegenheid beperkt is. De verhuisdynamiek van en naar bedrijventerreinen is
vergelijkbaar met de nationale verhuisdynamiek: werkgelegenheid daar is niet meer
of minder mobiel dan op andere locaties. Elk
jaar verhuist gemiddeld 4,2% van de totale
werkgelegenheid op bedrijventerreinen. De
meeste bedrijven, en dus de meeste werkgelegenheid, zijn vrij honkvast. Hierdoor zijn
verhuizende bedrijven niet alleen geen belang-
rijke bron van werkgelegenheidsgroei, zoals

besproken in de vorige paragraaf, maar kunnen
ze bovendien slechts een beperkte rol spelen
in het verouderingsproces van bedrijventerreinen. Zelfs als vrijwel alle verhuizers van een
oud naar een recent aangelegd terrein
zouden verhuizen is in absolute zin deze
stroom beperkt.
Het aandeel verhuizende werkgelegenheid dat
zich vestigt op de meer recent aangelegde
terreinen is drie keer zo groot als het aandeel
werkgelegenheid dat reeds op deze jonge
terreinen is gevestigd (zie Weterings et al.,
2008). Dit is weinig verrassend aangezien deze
nieuwe terreinen vaak nog ruimte hebben om
nieuwkomers te huisvesten. Omgekeerd is er
een relatief omvangrijke stroom van werkgelegenheid die vertrekt van de oudere terreinen.
Verhuizende bedrijven lijken dus inderdaad
een lichte voorkeur voor nieuwere terreinen te
hebben. Toch verhuist er ook nog een groot
aandeel werkgelegenheid naar oude bedrijventerreinen. Ruim 70% van alle werkgelegenheid
die naar bedrijventerreinen verhuist en 75%
van alle werkgelegenheid die tussen bedrijventerreinen verhuist vestigt zich op een oud
terrein. Blijkbaar zijn er toch mogelijkheden
voor bedrijven om zich op oudere terreinen te
vestigen. Het lijkt erop dat op die terreinen
toch regelmatig voldoende en kwalitatief
geschikte ruimte vrij is of beschikbaar komt.
De claim dat er een massale trek is van oude
naar nieuwe bedrijventerreinen is niet juist.
Bedrijven verhuizen weliswaar relatief vaak
naar meer recent aangelegde bedrijventerreinen, maar deze verhuisstromen zijn,
in absolute aantallen banen gemeten, vrij
beperkt van omvang. De overgrote meerderheid van de werkgelegenheid op bedrijventerreinen is dan ook nog steeds gevestigd op
oude terreinen.
13.5 Ontwikkelingen sinds 2006

Zoals eerder aangegeven gebruiken de onderzoeken waarop wij ons baseren gegevens voor
de periode 1999 tot en met 2006. Voor
sommige van deze datareeksen beschikken we
ook over gegevens tot en met 2012. In deze
paragraaf gebruiken we deze meer recente
gegevens om na te gaan of het waarschijnlijk is
dat de hierboven gevonden resultaten aan
relevantie hebben ingeboet door de veranderingen in het bedrijventerreinbeleid sinds de
THB en door de economische crisis van de
laatste jaren.
Allereerst hebben we op basis van gegevens uit
het LISA-register en IBIS de ontwikkeling van
de werkgelegenheid per sector voor de
periode 1999 tot en met 2012 in beeld
gebracht (zie figuur 13.4). Uit deze figuur blijkt
dat alleen voor de nijverheid het absolute
aantal banen op bedrijventerreinen in 2012
onder het niveau van 2006 ligt. Voor alle
andere sectoren is het aantal banen op bedrijventerreinen toegenomen. Deze toename is in
absolute zin het grootst voor de zakelijke
dienstverlening maar procentueel gezien kent
de categorie overheid en kwartaire sector de
grootste groei van de werkgelegenheid op
bedrijven-terreinen. Figuur 13.4 laat echter ook
zien dat deze ontwikkelingen zich langzaam
voltrekken en zeker niet resulteren in bedrijventerreinen die ineens gedomineerd worden
door andere sectoren dan de logistiek en de
nijverheid. Voor 2012 geldt dat nog steeds
meer dan 60% van de werkgelegenheid op
bedrijventerreinen banen in de nijverheid en
de logistiek betreft. Ook voor de huidige situatie geldt dus dat bedrijventerreinen voor het
grootste deel bevolkt worden door bedrijven
die daar thuishoren.
185
Banen x 100.000
Figuur 13.4. Werkgelegenheid op bedrijventerreinen per sector, 1999-2012.
12
10
8
6
4
2
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Nijverheid
Logistiek
Consumentendiensten
2008
2009
2010
2011
2012
Zakelijke dienstverlening
Bron: LISA (2013) & IBIS jaarrapportages (2008-2013)
186
Ook hebben we bekeken of de laatste jaren

door alle (beleids)aandacht voor bedrijventerreinen de relatie tussen werkgelegenheidsontwikkeling en de uitgifte van bedrijventerreinen is veranderd (zie figuur 13.5). Voor de
periode van 1999 tot en met 2006 gold dat de
uitgifte van bedrijventerreinen bijna exact de
ontwikkeling van de totale werkgelegenheid
volgde. Figuur13.6 laat zien dat deze relatie
niet is veranderd sinds 2006. De stijging van de
werkgelegenheid in 2006 en 2007 gaat
gepaard met relatief hoge uitgiftes van grond
op bedrijventerreinen, terwijl de sterke afname
van de groei van de werkgelegenheid in 2008
en 2009 samengaat met veel lagere uitgifteniveaus.
De sterke samenhang tussen werkgelegenheidsontwikkeling en de uitgifte van grond aan
bedrijventerreinen lijkt dus niet te zijn veranderd. Dit suggereert dat als de werkgelegenheid weer gaat groeien de uitgifte van bedrij-
venterreinen ook eenzelfde ontwikkeling zal

doormaken.
Figuur 13.5 laat ook zien dat zelfs in tijden van
negatieve werkgelegenheidsontwikkelingen
(zoals in 2010 en 2012) er nog steeds meer dan
300 hectare aan bedrijventerrein wordt uitgegeven. Hoewel door de crisis de werkgelegenheidsgroei en daarmee de verhuisdynamiek in
het algemeen sterk zijn afgenomen, lijken er
dus nog steeds bedrijven te zijn die groeien en
om die groei te faciliteren naar een bedrijventerrein verhuizen. Figuur 13.6 onderbouwt
deze interpretatie: voor alle sectoren met
uitzondering van de nijverheid geldt dat over
de periode 2006-2012 de werkgelegenheid op
bedrijventerreinen sneller is gegroeid dan de
totale werkgelegenheid in die sector. Zowel in
economisch goede als in slechte tijden faciliteren bedrijventerreinen dus groeiende
bedrijven. Groeiende bedrijven zullen er altijd
zijn en er zijn vooralsnog dus geen signalen dat
Figuur 13.5. Veranderingen in werkgelegenheid en uitgifte van bedrijventerreinen, 1999-2012.
1500
4,50%
3,00%
1100
2,50%
2,00%
900
1,50%
1,00%
700
0,50%
0,00%
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
500
2000
0,50%
Uitgifte bedrijventerreinen
1300
3,50%
1999
Verandering totale werkgelegenheid tov

voorgaand jaar
4,00%
1,00%
300
Verandering totale werkgelegenheid
Uitgifte bedrijventerrein in ha
Bron: LISA (2013) & IBIS jaarrapportages (2008-2013)
187
Figuur 13.6. Groei van werkgelegenheid over de periode 2006-2012.
20%
15%
10%
5%
0%
5%
10%
Nijverheid
Logistiek
Zakelijke
dienstverlening
Consumentendiensten
Werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen
Totale werkgelegenheidsgroei
Bron: LISA (2013)
Overheids
Kwaraire
Sector
de vraag naar bedrijventerreinen systematisch

afneemt.
Tot slot is onze verwachting dat de ontwikkelingen van de laatste jaren de eerdere bevindingen over de trek van bedrijven van oude
naar nieuwe bedrijventerreinen alleen maar
versterken. Zoals blijkt uit figuur 13.5 is de
uitgifte van bedrijventerreinen sterk teruggelopen sinds 2007. In 2007 werd nog meer
dan 900hectare nieuw bedrijventerrein uitgegeven terwijl in 2011 en 2012 tussen de 300
en 400 hectare werd uitgegeven. Het aanbod
aan nieuw terrein is daarmee dus sterk afgenomen. Aangezien de eerdere resultaten
aantoonden dat zelfs in de hoogtijdagen van
het aanleggen van nieuwe terreinen er geen
sprake is van grote stromen bedrijven van
oude naar nieuwe terreinen, kan deze stroom
door de verminderde aanleg van terreinen
alleen maar nog kleiner zijn geworden.
188
13.6Conclusie
Uit dit onderzoek blijkt dat zowel de voor- als
de tegenargumenten die vaak worden
genoemd in de discussie over bedrijventerreinen, niet altijd worden ondersteund door
feiten. In een aantal opzichten lijkt de feitelijke
situatie op bedrijventerreinen te verschillen
van het beeld van deze locatietypen dat is
ontstaan bij beleidsmakers, belangengroepen
en in de media. In deze paragraaf worden de
voornaamste nuanceringen van die aannames
op een rijtje gezet.
Er is inderdaad sprake van een veranderende
samenstelling van werkgelegenheid op bedrijventerreinen. Wat betreft de sectoren die zich
op bedrijventerreinen vestigen, blijkt dat de
werkgelegenheid afkomstig uit de dienstensector op bedrijventerreinen de laatste jaren is
gegroeid, terwijl de werkgelegenheid afkom-
stig uit de industrie is afgenomen. Deze trend is

niet specifiek voor de bedrijvigheid op bedrijventerreinen maar weerspiegelt een algemene
trend in de Nederlandse economie. Critici
stellen dat bedrijventerreinen niet voor die
activiteiten zijn bedoeld en dat het accepteren
van de veranderende sectorale samenstelling
leidt tot een onterechte verhoging van de vraag
naar deze locatietypen. Die redenering is in
onze ogen echter wat kort door de bocht.
Sommige diensten lijken, als gevolg van schaalvergroting in deze sectoren, immers meer op
bedrijventerreinen thuis te horen. Activiteiten
als meubelboulevards en grootschalige zorginstellingen hebben weliswaar andere locatieeisen dan de traditionele nijverheid en logistiek, maar kunnen niet zonder meer worden
ingepast in woongebieden. De vraag is dan
waar deze activiteiten wel gevestigd moeten
worden. Bedrijventerreinen verschieten dus
inderdaad van kleur, maar het is maar de vraag
of dit een probleem is en of er wel goede alternatieven zijn.
In dit kader is het interessant dat het sinds
2009 mogelijk is zogenaamde economische
zones te registreren in de database van werklocaties waarin ook alle bedrijventerreinen
worden geregistreerd (i.e. IBIS). Deze economische zones worden gedefinieerd als: een werklocatie [] geschikt voor commercile en nietcommercile dienstverlening. Op deze
terreinen kan ook enige handel, nijverheid en
industrie aanwezig zijn, maar deze hebben
samen een duidelijk minderheidsaandeel in de
terreinoppervlakte (IBIS, 2013: 45). Op dit soort
terreinen zijn dus per definitie grootschalige
detailhandelsbedrijven, onderwijs- of zorginstellingen gevestigd. Slechts een beperkt
aantal gemeenten en provincies onderscheidt
momenteel dit type werklocatie maar het
ontstaan ervan weerspiegelt het besef dat dit
soort economische activiteiten moeilijk in-
gepast kan worden in bijvoorbeeld woongebieden en het meest gebaat is bij vestiging
op een locatie vergelijkbaar met bedrijventerreinen.
Een tweede belangrijke aanname in de
discussie over bedrijventerreinen is dat
volgens gemeenten bedrijventerreinen een
belangrijke rol spelen bij het stimuleren van de
werkgelegenheidsgroei in de gemeente. Onze
analyses bevestigen dat de werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen hoger is (in elk
geval tussen 2000 en 2006), maar ook dat deze
groei uit een andere vorm van bedrijvendynamiek voortkomt dan vaak wordt verondersteld. Bedrijfsverplaatsingen spelen niet zon
belangrijke rol. Niet alleen was het aantal
bedrijfsverplaatsingen naar en tussen bedrijventerreinen vrij beperkt, het betreft ook
meestal verplaatsingen binnen de gemeente.
Dat wil zeggen, de bedrijven die zich op een
bedrijventerrein vestigen waren voorheen in
dezelfde gemeente gevestigd. Toch was de
werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen,
met uitzondering van de nijverheid, wel hoger
dan gemiddeld in Nederland. Dit komt omdat
bedrijven op bedrijventerreinen wel sneller zijn
gegroeid dan vergelijkbare bedrijven die niet
op een bedrijventerrein zijn gevestigd. De
vraag of bedrijventerreinen leiden tot (lokale)
werkgelegenheidsgroei kent dan ook geen
simpel ja of nee als antwoord. Nieuwe oprichtingen op en verhuizingen naar bedrijventerreinen lijken een beperkt werkgelegenheidseffect te hebben, maar bestaande
bedrijven groeien wel sneller op bedrijventerreinen.
Het mes snijdt aan twee kanten wat betreft de
bevinding dat in absolute zin de verhuisstromen tussen bedrijventerreinen vrij klein
zijn. Dit impliceert namelijk ook dat in tegenstelling tot wat tegenstanders van bedrijven-
terreinen vaak veronderstellen er niet veel

werkgelegenheid van een oud naar een nieuw
terrein verhuist. In de discussie over de aanleg
van nieuwe bedrijventerreinen wordt vaak vrij
zwart-wit gesteld dat bedrijven vooral van
oude naar nieuwe terreinen verhuizen. Uit
onze analyse blijkt dat, naast het feit dat de
stroom in absolute zin beperkt is, bijna 75%
van alle verhuizende werkgelegenheid zich
vestigt op een oud bedrijventerrein. Al met al
tekent zich een beeld af van voorstanders van
bedrijventerreinen die een te rooskleurig beeld
schetsen van de werkgelegenheidseffecten
van bedrijventerreinen en tegenstanders die
een te negatief beeld schetsen van een leegloop van oudere en van kleur verschietende
bedrijventerreinen. De discussie rondom
bedrijventerreinen zou gebaat zijn bij een
meer op feiten gebaseerd debat waarbij rekening wordt gehouden met de volgende zaken:
Er zijn bedrijven waar traditioneel bedrijventerreinen niet voor bestemd zijn (bijv. grootschalige ziekenhuizen of detailhandel), maar
die daar toch het meest op hun plek lijken te
zijn. De vraag naar een locatie op een bedrijventerrein vanuit deze hoek zou niet moeten
worden afgedaan als onrechtmatig. Het
simpelweg verbieden van dit soort bedrijvigheid op deze locaties kan negatieve economische effecten opleveren als er geen
alternatieve vestigingslocaties worden aangeboden aan dit soort bedrijven. Daarnaast zal
het handhaven van dit soort bedrijven op
andere locatietypen ook veel negatieve
externe effecten zoals verkeers- en geluidsoverlast veroorzaken. Het onderscheiden van
een nieuw locatietype, de economische zone,
lijkt uitsluitend een semantische truc om
bedrijven die traditioneel niet op een bedrijventerrein thuishoren toch op een bedrijventerrein, maar dan met een ander label, te
kunnen huisvesten.
189
190
Het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen

leidt niet tot een toestroom van bedrijven van
buiten de gemeente. Incidenteel kan zich
uiteraard een bedrijf van buiten de regio
vestigen op een nieuw terrein maar vraag van
buiten de regio zou niet moeten worden
gebruikt als onderbouwing voor de aanleg van
nieuwe terreinen. In plaats daarvan moet vraag
vanuit de bestaande (groeiende) bedrijvigheid
als leidraad worden genomen. De implicatie
hiervan is dat de bedrijvenconsultatiemethode als leidraad voor bedrijventerreinenplanning, zeker op lokaal niveau, de meest
geschikte methode lijkt (Knoben & Traa, 2008).
De kritiek dat deze methode alleen vraag
vanuit de bestaande populatie bedrijven in
kaart kan brengen lijkt relatief onbelangrijk
aangezien het overgrote deel van de vraag
naar terreinen uit deze populatie afkomstig is.
Belangrijk is dan wel dat deze vraag niet kan
worden afgedaan als niet legitiem. Dit brengt
ons bij het volgende punt.
bedrijventerreinen sterk kunnen verbeteren.

Bedrijventerreinen hebben een belangrijke rol
te vervullen in het huisvesten van economische activiteit. Ze huisvesten een steeds
diverser wordende populatie aan bedrijven die
allemaal hun eigen redenen hebben om graag
op een bedrijventerrein gevestigd te zijn. De
ruimtevraag van deze bedrijven afdoen als niet
legitiem of als ruimteverspilling doet geen
recht aan de economische realiteit. Bedrijventerreinen plannen om bedrijven van heinde en
verre aan te trekken doet dat echter ook niet.
Een goed debat over waar wat voor type
terreinen door wie dient te worden aangelegd
begint echter bij het wederzijds onderkennen
van de feiten.
Bedrijven verhuizen niet massaal van een oud

naar een jong terrein. Over het algemeen
verhuizen bedrijven helemaal niet graag
(Weterings & Knoben, 2013) en het aantal
verhuizers per jaar is dan ook relatief beperkt.
Als bedrijven verhuizen is dat meestal omdat
de voormalige locatie niet meer voldoet aan de
eisen van het bedrijf. Bedrijven ontwikkelen
zich nu eenmaal over de tijd en dus is het
logisch dat zij van tijd tot tijd hun locatie
heroverwegen (Knoben et al., 2008). Het is dan
ook vreemd om bedrijven af te schilderen als
bewust ruimteverslindende verhuizers. Beleid
dat bedrijven zou beletten in hun mobiliteit
heeft dan ook negatieve consequenties voor
het bedrijf en daarmee ook voor de werkgelegenheid in de regio.
Wederzijdse erkenning van de bovenstaande
feiten zou het debat over nut en noodzaak van
Deel III
Evaluatie van beleid
191
192
14Regionale
samenwerking als
voorwaarde voor
bedrijventerreinen
Peter van Geffen, Esther Geuting, Evert-Jan de Kort &
Guido van der Molen
14.1Inleiding
Een van de belangrijkste conclusies van de
Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen was dat de ruimtelijke regie op regionaal
niveau, zowel bij de planning en programmering als bij de uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid, te wensen overliet. Daarom had
het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020
veel aandacht voor regionale samenwerking
op het gebied van bedrijventerreinen zowel in
de considerans (partijen constateren dat regionale samenwerking door gemeenten voor
bedrijventerreinenbeleid essentieel is) als in
de artikelen (artikel 3 regionale samenwerking).
Regionale samenwerking blijft altijd moeizaam
in Nederland. Veel ruimtelijke opgaven, inclusief bedrijventerreinen, moeten op dit niveau
worden afgestemd, maar ondertussen is de
bestuurlijke kracht van dit overheidsniveau
niet altijd groot en niet systematisch geborgd.
Wanneer werkt regionale samenwerking bij

bedrijventerreinen goed in deze context? En
wanneer niet? Wat zijn de leerervaringen tot nu
toe? In dit eerste hoofdstuk van deel III,
evaluatie van beleid evalueren de auteurs,
werkzaam bij Stec Groep, de belangrijkste
leereffecten voor succesvolle regionale
samenwerking bij bedrijventerreinen. Wat valt
er op wanneer we het bedrijventerreinenbeleid
van de verschillende regios (van krimpregio tot
groeiregio) tegen het licht houden? Hoe is het
gekomen tot resultaten? Wat werkt goed en
wat minder? We beantwoorden deze vragen
aan de hand van tien leereffecten uit onze
praktijk. Ook baseren we ons op eerder onderzoek uitgevoerd voor het Rijk (Verkenning
regionale samenwerking bedrijventerreinen,
2010).
193
Vind een groot gezamenlijk belang om

echt successen te kunnen boeken
Als een regio een echt gemeenschappelijk
belang heeft, dan gaat regionale samenwerking sneller en beter.
De bedrijventerreinenmarkt is een regionale
markt; tot 90% van de bedrijfsverplaatsingen
vindt plaats over een afstand van maximaal 25
kilometer. Problemen op de bedrijfsruimtemarkt zijn daarom vaak regionaal van aard.
Een opsomming van problemen op de bedrijfsruimtemarkt die vaak in regios voorkomen
en daarmee vaak een impuls zijn voor meer
samenwerking :
een tekort of overaanbod aan nieuw,
uitgeefbaar bedrijventerrein;
te lage grondprijzen;
194
een forse herstructureringsopgave met

forse kosten;
stokkende uitgifte van bedrijventerreinen;
lelijke en verrommelde bedrijventerreinen.
Ook redenen die geen directe relatie hebben
met de bedrijventerreinenmarkt spelen soms
een belangrijke rol:
oplopende werkloosheid en de roep om
meer bedrijven;
krimp van de (beroeps)bevolking door
vergrijzing en ontgroening;
een afname van economische ontwikkeling;
overlast van (NIMBY)-bedrijven.
Daarnaast zijn externe krachten regelmatig

een manier om een gemeenschappelijk
belang te vinden. Denk aan:
een harde deadline van de provincie;
een dreigende herindeling van gemeenten.
Een oplossing zoeken voor een of meerdere
van deze problemen op de bedrijventerreinenmarkt is een goed startpunt voor regionaal
beleid. Op deze manier wordt het beleid voor
iedere individuele gemeente herkenbaar en is
er een gezamenlijk belang (win-winsituatie).
Overigens, wanneer gezamenlijk belang
gezocht wordt op een veelheid van themas, is
het succes van de samenwerking minder
groot. Liever een of twee punten waarin iedere
gemeente zich kan vinden dan direct zes
themas op de agenda zetten. Voor bestuurders is dit belangrijk: zij moeten het regionale
beleid vaak voorleggen aan hun gemeenteraad, die dit vervolgens moet goedkeuren. Nut
en noodzaak van een regionale aanpak
moeten dan helder zijn.
Goed voorbeeld hiervan is het transformatiefonds in de regio Gooi- en Vechtstreek. Het
areaal bedrijventerreinen stond in deze regio
onder grote druk door transformatie naar
woningbouw. Door het gezamenlijk instellen
van een fonds wordt ingezet op behoud van
bedrijventerreinen en tegelijkertijd (mogelijke)
financin voor de herstructurering. En in de
regio Groningen-Assen bijvoorbeeld, is het
rekenen met marktconforme grondprijzen
(met behulp van de residuele rekenmethodiek)
een belangrijke trigger geweest voor verregaande afspraken over bedrijventerreinen. In
de regio zijn enkele honderden hectaren
gepland bedrijventerrein geschrapt. Door als
regio te rekenen met marktconforme prijzen,
kan het verlies dat de schrapronde met zich
meebrengt enigszins worden gecompenseerd,

terwijl meeropbrengsten ook worden benut
voor de herstructurering van bestaand areaal
in gemeente of regio.
14.2Regionaal
bedrijventerreinenbeleid
In de praktijk blijkt dat regionaal bedrijventerreinenbeleid vaak is opgezet als onderdeel van
bestaande regionale samenwerking (zoals een
stadsgewest of een stadsregio). Meestal is een
strategie of visie op de bedrijventerreinenmarkt een uitwerking van een economische
agenda van een regio. Er zijn de afgelopen
jaren slechts weinig regios specifiek voor
bedrijventerreinenbeleid ontstaan of opgericht. Een (sub)regio waar dit wel voor geldt is
bijvoorbeeld de samenwerking HattemHeerde-Oldebroek. Dit betreft overigens sec
een gezamenlijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, waartoe een aparte BV is opgezet.
De meeste regios bestaan al vele jaren en
werken vaak ook op andere themas samen,
zoals wonen, verkeer en vervoer en arbeidsmarkt. In beginsel een goed uitgangspunt.
Daartegenover staat echter dat wanneer het
vertrouwen tussen de partijen binnen een
regio broos is, dit sterke afspraken over bedrijventerreinen kan frustreren. In de praktijk
blijkt dat hierdoor het opstellen van een sterke
bedrijventerreinenagenda vaak langer duurt,
de noodzaak cht aanwezig moet zijn en
bestuurlijke daadkracht essentieel is. In die zin
is de economische crisis en daarmee de forse
afname van de uitgifte van nieuw terrein ook
een voordeel, hierdoor staat actie rondom
bedrijventerreinen vaak hoger op de agenda.
In Oost-Groningen bijvoorbeeld, een krimpregio, hebben de regiogemeenten gekozen
voor het sluiten van een convenant dat is
gekoppeld aan een sanctiemaatregel: houdt

een gemeente zich niet aan de afspraken, dan
kan er een (financile) sanctie worden opgelegd. De verschillende gemeenten in de regio
kunnen overigens prima met elkaar door n
deur, maar de historie laat zien dat een sanctiemaatregel slim is. Het convenant heeft er in
deze regio mede toe geleid dat marketing en
acquisitie van bedrijventerreinen nu gezamenlijk worden opgepakt; voorheen deed iedere
gemeente dit zelfstandig.
14.3 Werken op subregionaal

niveau vergroot de kans op succes
Vaak is de bestuurlijke regio groter dan de
economische regio; de schaal waarop sprake is
van een samenhangende bedrijven- en werkgelegenheidsdynamiek. Er zijn twee belangrijke redenen waarom het werken met kleinere
(sub)regios dan de grote bestuurlijke regio
goed werkt:
In grote regios met veel gemeenten is het
lastig om tot overeenstemming te komen;
immers, veel spelers betekent vaak ook veel
belangen.
Oplossingen zijn veel makkelijker mogelijk
als de economische samenhang groot is.
Dus op een lager schaalniveau.
Het werken op een lager subregionaal niveau
kan het proces en de kans op succes aanzienlijk versnellen. Er zijn dan minder spelers en
daardoor minder belangen (en minder overleg
en afstemming). Daarnaast kan een subregio
worden samengesteld uit gemeenten die
elkaar vertrouwen en een duidelijk gezamenlijk belang vertegenwoordigen. Zo vergroot
men de kans op een aanpak die gaat werken.
195
Zo zijn in het Samenwerkingsverband Regio

Eindhoven (SRE) 21 gemeenten nadere
afspraken over het schrappen van bedrijventerreinen (en kantoren) gemaakt binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven, de acht gemeenten die
direct om Eindhoven liggen. En in de regio
Twente heeft de Netwerkstad (de vijf centrumsteden: Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en
Oldenzaal) het voortouw genomen voor het
maken van afspraken over de berekening van
grondprijzen en de positionering van het regionale XL Businesspark. De Stadsregio ArnhemNijmegen onderscheidt een drietal subregios
(A12-, A15- en A73-zone) bij het opstellen van de
bedrijventerreinenagenda en vertaling van de
SER-ladder.
14.4 Enkele bestuurders maken het

verschil in de regio, zet ze in positie
196
Om te komen tot een succesvolle regionale

bedrijventerreinenagenda zijn sterke bestuurders nodig die keuzes durven te maken in het
belang van de regio. Regios waarbij bestuurders de strategische keuzes hebben gemaakt,
zijn vaak het meest succesvol en efficint. De
strategie wordt dan hun strategie. Meestal zijn
het enkele bestuurders die samen de toon
zetten en samen de schouders eronder zetten
om tot goede regionale samenwerking te
komen. Enkele bestuurders maken het
verschil.
Daarom is het belangrijk om al vroeg in een
traject bestuurders te betrekken. Wanneer
bestuurders te laat worden ingeschakeld en de
gemeentelijke beleidsmedewerkers in de regio
de eerste keuzes en strategie bepalen, leidt dit
vaak tot veel discussie en weinig succes.
Daarbij is het ook belangrijk om al vroegtijdig
andere belanghebbende bestuurders bij het
proces te betrekken, per gemeente kunnen dat
meerdere portefeuilles zijn (financin, grond-
zaken, ruimtelijke ordening). Daarmee wordt

voorkomen dat straks n bestuurder de regionale strategie in een gemeente moet verdedigen. Door veel bestuurders bij het traject te
betrekken, gaat de regionale samenwerking
leven.
Voorbeeld: In Groningen-Assen waren medewerkers van de afdeling Grondzaken in eerste
instantie niet betrokken bij de discussie over
het verhogen van de grondprijzen. De afspraken over verhogen en verevenen van
grondprijzen (op basis van de residuele rekenmethodiek) werden door bestuurders met
Economische Zaken afgestemd, maar ze
konden bij Grondzaken nog geen overeenstemming bereiken. Dit zorgde voor vertraging
in het proces.
Het is belangrijk dat enkele bestuurders in een
regio een voortrekkersrol nemen. De praktijk
wijst uit dat deze bestuurders zichzelf vaak
selecteren. Soms hebben ze als voorzitter of
vice-voorzitter al een belangrijke rol binnen de
regio of staan bedrijventerreinen in hun
gemeente al hoog op de agenda. Zo was in de
regio Gooi- en Vechtstreek een van de bestuurders (voortrekker) als voorzitter van de stuurgroep direct betrokken bij de uitwerking van
het transformatiefonds. Ook heeft een van de
bestuurders in de regio, al voordat er ideen
waren voor een fonds, gesproken over het
opzetten van een zogenaamd bedrijventerreinenreservaat in de regio, om zo het areaal
terrein te beschermen.
14.5 Provincie moet stimuleren,

helder zijn en echte prikkels
uitdelen
Een belangrijke regierol binnen het regionale
bedrijventerreinenbeleid is weggelegd voor de
provincie, zo volgt ook uit het Convenant
Bedrijventerreinen. Iedere provincie kiest

hierbij overigens voor een eigen aanpak of een
verschillende rol: de sturingsfilosofie kan
behoorlijk verschillen. Waar de ene provincie
kiest voor een duidelijke, regisserende, topdownbenadering (zoals Groningen of Utrecht),
heeft de andere provincie voorkeur voor een
meer adviserende en stimulerende rol (zoals
bijvoorbeeld Noord-Brabant). Essentieel is dat
een provincie helder is, een strak kader heeft
en goed gedrag van gemeenten stimuleert en
slecht gedrag afstraft.
Het valt inderdaad op dat de provincies sinds
het convenant een grotere rol zijn gaan spelen
binnen het proces tot regionale samenwerking
op het gebied van bedrijventerreinen. Waar de
rol van de provincie voorheen vooral informerend en stimulerend was, steken steeds meer
provincies actief in op regionaal bedrijventerreinenbeleid en zijn ze strikter. Dit vertaalt
zich in concrete acties en producten, zoals:
betere behoefteramingen en de vertaling
naar de (sub)regio;
actieve rol binnen het regionaal overleg,
ook van de gedeputeerde(n);
analyse van veroudering en kwaliteit van
bedrijventerreinen per regio door de
provincie;
onderzoek naar ruimtewinst op bedrijventerreinen door herstructurering in diverse
provincies;
accountmanagers per regio;
n van de criteria voor subsidie bij
herstructurering (vanuit het provinciaal
herstructureringsprogramma) is een regionale bedrijventerreinenstrategie;
prioriteringslijst van te herstructureren

bedrijventerreinen per regio, voor verdeling
van de subsidie (in het programma);
convenanten over duurzame bedrijventerreinen tussen bijvoorbeeld provincie en
afvaardiging van bedrijfsleven;
programmering van nieuwe en te herstructureren bedrijventerreinen;
subsidieprogrammas voor herstructurering
van bedrijventerreinen (bijvoorbeeld HIRB
in Noord-Holland en planvormingssubsidie
in Zuid-Holland).
Provincies kunnen met behulp van de structuurvisies en ruimtelijke ordening met de
afzonderlijke regios bindende afspraken
maken over de planning en programmering
van nieuwe bedrijventerreinen. Daarmee voert
de provincie de regie op de planningsopgave.
Ook de Ladder voor duurzame verstedelijking
biedt de provincie (en regios) een extra mogelijkheid voor meer sturing richting de regios en
gemeenten.
Ook valt op dat, mede als gevolg van de economische crisis, de aandacht voor herstructurering van bedrijventerreinen (in combinatie met
het provinciaal herstructureringsprogramma)
bij sommige provincies sinds een of twee jaar
minder hoog op de agenda lijkt te staan. Dit
heeft ook te maken met het feit dat de
(beperkte) financin soms anders worden
verdeeld, waarbij herstructurering niet de
hoogste prioriteit heeft. Dit vraagt om een
andere, moderne aanpak van de herstructurering, bijvoorbeeld met meer focus op
private investeringen in samenwerking met
verleidingsplanologie. Gelderland is hier
ondertussen mee aan de slag gegaan, vanuit
de actie opsporing verzocht wordt gezocht
197
naar herstructureringsopgaven die echt vanuit

het bedrijfsleven worden opgezet. Dit is deels
niet verkeerd, omdat zo marktgerichte
herstructurering wordt gestimuleerd.
14.6 Te hoge ambities vormen

vaak een struikelblok voor
samenwerking
198
Hoge verwachtingen van regionaal bedrijventerreinenbeleid zijn goed. Dat geeft aan dat de
noodzaak groot is en bestuurders enthousiast
zijn om actief deel te nemen. Het is echter
belangrijk om bij de start van het proces niet te
overambitieus te zijn. Bepaal bij de start van
het proces realistische en haalbare ambities.
Starten met een torenhoog ambitieniveau
(denk aan bijvoorbeeld het opzetten van een
ontwikkelingsbedrijf of financile verevening),
werkt vaak averechts. De praktijk toont dat de
hakken dan gelijk in het zand gaan. Vervolgens
is het lastig om nog tot overeenstemming te
komen en resultaten blijven uit. Dit zorgt voor
afname van enthousiasme in de regio en frustratie in alle geledingen. Uiteindelijk komt men
dan niet veel verder dan het schrijven van
stukken en veel overleg dat tot weinig
concreets leidt.
Het gaat dus om het maken van afspraken over
haalbare doelstellingen en acties (en daarmee
een helder eindresultaat voor ogen hebben).
Het is belangrijk om de volgende vragen
centraal te stellen: op welke onderwerpen zijn
er al bestuurlijke afspraken? Kan het onderwerp bedrijventerreinen daarbij aanhaken?
Welke ambities hebben de bestuurders? Wat
zien ze zitten, wat zeker niet? En wat wil de
provincie? Moeilijke onderwerpen de zogenaamde hete aardappel kunnen beter
worden uitgesteld tot een moment waarop
meer ervaring is opgedaan met het regionale
beleid en de samenwerking. Er is dan vaak
meer vertrouwen tussen partijen, waardoor

het ambitieniveau makkelijker kan worden
opgeschroefd.
Een voorbeeld van te hoge ambities bij de start
is het Bedrijfschap Arnhem-Liemers, dat
enkele jaren geleden werd opgeheven. Bij de
start van het Bedrijfschap werd als doel gesteld
om gezamenlijk te werken aan (her)ontwikkeling, verwerven en uitgeven, marketing en
beheer en parkmanagement van regionale
bedrijventerreinen. De planexploitaties zouden
hiervoor in een gezamenlijk grondbedrijf
worden gebracht. Om financieel-technische
redenen werden de gemeenten het hier uiteindelijk niet over eens. Momenteel beschikt de
A12-zone binnen de Stadsregio ArnhemNijmegen overigens over een actuele agenda
voor bedrijventerreinen, inclusief SER-ladder
protocol en concrete afspraken over programmering en herstructurering.
In de Netwerkstad Twente is geprobeerd om
tegelijkertijd met de afspraken over grondprijzen ook afspraken te maken over programmering en segmentering van bedrijventerreinen. Dit kan financile consequenties
hebben voor gemeenten. Uiteindelijk is deze
afstemming niet gelukt. Enkele jaren later
beschikt ook de Netwerkstad over een actuele
programmering voor werklocaties.
14.7 Houding van grotere steden

moet aansluiten bij gevoel van de
kleintjes
In regios waarin duidelijk onderscheid te
maken is tussen grote (stad) en kleine
(platteland) gemeenten blijkt het vaak lastiger
om regionale afspraken te maken. De kleinere
gemeenten hebben al snel het gevoel te
moeten opdraaien voor de problemen van de
grotere gemeente(n). Denk daarbij bijvoor-
beeld aan de opvang van NIMBY-bedrijven uit

de grote buurgemeenten. De houding en attitude van de grote gemeenten speelt daarbij
uiteraard een grote rol. Komt men afspraken
echt na? Hoe stelt men zich op in een overleg?
Hierbij ontbreekt nogal eens het juiste gevoel.
Het regionale belang en ook het feit dat de
grotere gemeenten in de regio vaak een
belangrijke economische functie hebben
(zoals werkgelegenheid, voorzieningen, recreatie et cetera) wordt soms uit het oog verloren.
In deze regios is extra aandacht nodig om te
komen tot gezamenlijk gedragen regionaal
bedrijventerreinenbeleid. Goede werksessies
om (meer) vertrouwen op te bouwen zijn dan
vaak extra belangrijk, maar zeker ook elkaar
wat gunnen. Dit geldt hierbij zowel voor de
grote stad, als de kleinere gemeenten.
Opvallend is dat (kleinere) gemeenten waarvoor een mogelijke gemeentelijke herindeling
dreigt, juist eerder geneigd zijn om regionaal
samen te werken. Deze gemeenten zien vanuit
strategisch oogpunt vaak voordelen voor een
regionale aanpak. In de toekomst zal er immers
ook moeten worden samengewerkt. Nu een
proces frustreren kan dan nadelig werken.
Soms worden er ook maatregelen genomen
om het regionaal belang te benadrukken.
Zo huurde de Stadsregio Rotterdam enkele
jaren geleden een communicatiebureau in om
de economische belangen van de regio te
benadrukken en is er een brochure gemaakt
waarin het economisch belang van de stad
(Rotterdam) in verhouding tot de regio werd
aangegeven. Een ander voorbeeld is het
Stedelijk Gebied Eindhoven: Eindhoven heeft
hier een voortrekkersrol, maar schroomt niet
om ook wanneer het gaat om schrappen van
terrein of locaties deze rol op zich te nemen.
Zo wordt ook vertrouwen gewonnen richting

de regiopartners.
14.8 Veel aandacht nodig voor fris

en aantrekkelijk proces
In veel regios zijn er op regelmatige frequentie
bestuurlijke en ambtelijke overleggen. De
structuur van deze bijeenkomsten is vaak
statisch en weinig verrassend. Veelvoorkomende termen zijn portefeuillehoudersoverleg
economische zaken en ambtelijk overleg
economische zaken. Vaak bestaan deze overlegstructuren al vele jaren. Daardoor is het
(regionaal) belang in de loop der jaren soms uit
het oog verloren en zijn er nog maar enkele
bestuurders die actief hun bijdrage leveren.
Een sterke werksessie, met aantrekkelijke
agenda en mogelijk enkele toonaangevende
sprekers (zoals de gedeputeerde van de
provincie of een spreker uit een andere,
succesvolle regio) zorgt al gauw voor meer
resultaten en een positieve impuls. Ook moet
er veel ruimte zijn voor informele contacten,
zo raken bestuurders goed op elkaar ingespeeld en worden processen aantrekkelijker en
soepeler. Een borrel, een hapje eten samen.
Zo is in de regio Gooi- en Vechtstreek een
serieus computerspel ontwikkeld rond regionale bedrijventerreinen. Dit geeft de betrokkenen virtueel inzicht in de gevolgen van
beslissingen. Gemeenten, bedrijven, provincies en maatschappelijke organisaties leren
wat regionale samenwerking betekent. Ze
spelen om de inzet van een transformatiefonds, een regionaal fonds met transformatierechten.
In een vroeg stadium sterke bestuurlijke werksessies organiseren, waarbij bestuurders met
elkaar in gesprek kunnen gaan en gezamenlijk
keuzes kunnen maken, zorgt ervoor dat het
199
onderwerp gaat leven en er wordt voorkomen

dat de bedrijventerreinenagenda alleen een
papieren stuk wordt. Het werkt stimulerend
wanneer daarbij meerdere belangrijke sleutelfiguren uit de regio worden betrokken. Denk
aan bijvoorbeeld andere belanghebbende
bestuurders en ambtenaren (bijvoorbeeld ook
op het gebied van ruimtelijke ordening, financin en grondzaken), de gedeputeerde van de
provincie, maar ook een afvaardiging van het
bedrijfsleven, zoals Kamer van Koophandel of
VNO-NCW. Vaak spelen ook externe partijen,
waaronder adviesbureaus, een rol om het
proces te versnellen.
200
In de regio Amersfoort is bij het opstellen van

de economische agenda een regionale bijeenkomst georganiseerd voor bestuurders,
ambtenaren en (een afvaardiging van het)
bedrijfsleven om op de belangrijkste themas
met elkaar in gesprek te gaan. Aansluitend
werd een netwerkborrel georganiseerd.
Dit zorgde voor vertrouwen en bovendien
biedt dit alle partijen de gelegenheid zich te
laten horen. In de regio Oost-Groningen is
ervoor gekozen om de bestuurlijke sessies
veelal te organiseren op aantrekkelijke locaties
(waaronder ook een museum) en te combineren met een lunch of diner. Zo werd vergaderd in een aangename, frisse setting.
Een ander leuk voorbeeld van een aantrekkelijk proces zijn de bustours die wethouders
samen met marktpartijen in de regios Kop van
Noord-Holland en Noord-Kennemerland
houden om samen alle bestaande en nieuwe
bedrijventerreinen te bezoeken en te beoordelen. Zo ontstaat een wij-gevoel en komen
bestuurders op plekken waar ze veelal alleen
over praten.
14.9 Koppeling met geld

maakt regionale samenwerking
uitvoerbaar
Door aan de bedrijventerreinenagenda een
financile paragraaf toe te voegen, wint de
agenda vaak flink aan belang. Bovendien maakt
een financile component, zoals het op regionaal niveau residueel berekenen van grondprijzen, verevenen of schrappen (en lasten
verdelen), de agenda een stuk betekenisvoller
voor bestuurders. Het gaat immers echt
ergens over en de strategie of agenda kan
worden doorgerekend naar wat het de regio
oplevert.
Opvallend is dat eigenlijk kan worden geconcludeerd dat in regios waarbij ook een financile koppeling is gemaakt, de bedrijventerreinenagenda langer actueel blijft en hoger
op de agenda staat. Zeker in tijden waarin de
uitgifte van nieuw terrein achterblijft, zoals
momenteel in de economische crisis, is het
belang om op andere manieren geld te verdienen (of schulden en tegenslagen te voorkomen) steeds groter.
Daarbij zorgt een koppeling met geld vaak voor
snelle actie (immers, er is daadwerkelijk wat te
verdienen en er zijn veelal financile middelen
beschikbaar) en maakt dit dat het bedrijventerreinenbeleid concreet wordt en echt ergens
over gaat. Soms werkt een financile koppeling
ook goed als stok achter de deur. Een goed
voorbeeld is het transformatiefonds in de regio
Gooi- en Vechtstreek: dit fonds is door transformatie de afgelopen jaren niet gevuld, omdat
er geen bedrijventerrein meer getransformeerd is. Dit was uiteindelijk ook het hoofddoel van het instellen van het fonds! Bovendien
worden herstructurering en opwaardering van
bedrijventerreinen in deze regio veel meer
vanuit het stimuleren van private investe-
ringen opgepakt (verleidingsplanologie

volgens de hoe courant is uw pand-aanpak).
In het Stedelijk Gebied Eindhoven, maar ook in
de regio Oost-Groningen bijvoorbeeld zijn
gemeenten (in navolging van de Netwerkstad
Twente en regio Groningen-Assen) aan de slag
met het residueel berekenen van grondprijzen.
Dit zorgt voor marktconforme prijzen en soms
ook meeropbrengsten. De meeropbrengsten
kunnen worden gereserveerd voor de
herstructurering van bedrijventerreinen. Zo is
er sprake van een win-winsituatie.
Veel van de recente regionale trajecten waarbij
overaanbod van bedrijventerreinen wordt
teruggedrongen, gaan over beleid, markt en
geld. Door goed te kijken naar de grondexploitaties wordt schrappen makkelijker. Door als
eerste door te rekenen wat alle gemeenten
(aan opbrengsten) verliezen als alle terreinen
op de markt blijven dan wel komen, ontstaat
een gemeenschappelijk gevoel van urgentie.
Daarna kan via het benoemen van keuzecriteria en het doorrekenen van scenarios
worden bepaald hoeveel geld te verdienen valt
als de regio keuzes maakt. Daarmee wordt
schrappen (of deprogrammering zoals het
tegenwoordig ook wel heet) het nieuwe
verdienmodel.
Twee bekende voorbeelden van regios die zon
traject hebben doorlopen, inclusief concrete
stappen naar schrappen en financile consequenties, zijn Groningen-Assen en de regio
Rivierenland. In de regio Groningen-Assen is
bijna 300 hectare gepland bedrijventerrein
geschrapt, inclusief regionale verevening van
de kostenkant van de grondexploitaties die
hierbij hoorden. Dit werd in de zomer van 2012
bekrachtigd; inmiddels zijn de laatste onderhandelingen over uitvoering en schrappen en
wie betaalt wat? aan de gang. Er is gekozen
voor verevening op subregionaal niveau, dit

werkt vaak het beste, omdat de gemeenten
elkaar vaak beter kennen, het gezamenlijk
belang groter is en de ambitie past bij de
subregio en betrokken bestuurders.
Groningen-Assen is hiermee overigens een van
de koplopers in Nederland, waar het aankomt
op schrappen in combinatie met verevening.
Echter, de noodzaak was in deze regio, gezien
het overaanbod, ook groot. De regio Rivierenland heeft zon 500 hectare aan zachte en
harde plannen voor bedrijventerreinen
geschrapt; bovendien zijn afspraken gemaakt
over de verdeling en prioritering van de
terreinen die nog over zijn in een regionaal
programmadocument bedrijventerreinen
(RPB).
14.10 Regionale vastgoed

programmering essentieel voor
sterke agenda
Bij veel regios in Nederland speelt over de
kokers heen kijken richting regionale vastgoedprogrammering. Bedrijventerreinen zijn
hiervan een onderdeel. Vragen, knelpunten en
oplossingen voor regios hangen steeds vaker
samen en kunnen niet meer alleen in (bijvoorbeeld) het bedrijventerreinendossier worden
opgelost. Dat heeft te maken met de economische realiteit, de veranderingen in demografie,
het feit dat vastgoedsegmenten steeds meer
samenhangen, gemeenschappelijke themas
zoals leegstand et cetera. Enkele voorbeelden:
Terugbrengen nieuwbouw en overprogrammering, oplossingen in de ene koker
(bijvoorbeeld woningproductie) kunnen
problemen in de andere koker (bijvoorbeeld
overprogrammering bedrijventerreinen)
helpen opheffen.
201
Financile arrangementen tussen de vastgoedkokers waarbij bestaand en nieuw

vastgoed steeds meer verweven zijn. Financile oplossingen in de ene koker verbinden
met de andere koker (in regio Eindhoven
wordt bijvoorbeeld nu samen de systematiek voor grondprijzen sociale woningbouw
afgestemd, na eerst goede resultaten te
hebben geboekt bij grondprijzen bedrijventerreinen).
202
Toepassing van de Ladder voor Duurzame

Verstedelijking. Deze Ladder moet op regionale schaal worden afgelopen voor alle
vastgoedsegmenten. Kern daarbij is het
denken vanuit de regionale marktbehoefte
en de markttechnische kwaliteit van
(bestaande) gebouwen en gebieden. Welke
bestaande gebouwen en gebieden hebben
(nog) toekomstwaarde? Welke nieuwe
plekken voegen nog wat toe aan de
economie en de vastgoedsegmenten van
de regio, welke niet en zijn juist schadelijk
voor de bestaande voorraad? Het liefst
wordt de Ladder op dezelfde manier toegepast voor alle verschillende kokers.
integraler naar de verschillende vastgoedsegmenten en naar knelpunten en oplossingen wordt gekeken. Vooral de krimpen
anticipeerregios in Nederland zijn hierin
het verst, omdat de noodzaak en het
bewustzijn hier ook veel meer worden
gevoeld. Denk aan Parkstad Limburg maar
ook bijvoorbeeld de Kop van Noord-Holland.
Bedrijventerreinen staan dan minder op
zich, maar worden opgenomen in regionale
vastgoedprogrammering.
Tot zover onze tien leerervaringen. Tot slot: de
regio blijft een van de moeilijkste niveaus in
Nederland om beleid op te voeren en
afspraken te maken. Met een slimme aanpak,
gericht op het uitnutten van bovenstaande
leerervaringen, valt in ieder geval veel winst te
behalen.
Samenhang tussen verbreding functiemogelijkheden lege winkels (naar bijvoorbeeld

bedrijfsruimte lichte milieucategorien) en
selectieve uitgifte op bedrijventerreinen.
Samenhang tussen verkleuring bedrijventerreinen en winkels en bijvoorbeeld internetafhaalpunten op bedrijventerreinen.
Versterking ruimtelijke keuzes gericht op
robuuste ruimtelijke structuur van een
regio. In welke kernen willen we de groei
accommoderen, waar niet? Sterker kiezen
voor bepaalde kernen en centra dus om
daar voldoende massa te houden. We zien
nu de eerste pilots in regios waarbij veel
203
204
15Verzakelijking
en beleid:
waar staan we op
de kaart?
Bart Pasmans & Cees-Jan Pen
15.1Inleiding
De problematiek ten aanzien van de veroudering en de beeldkwaliteit van bedrijventerreinen hangt in belangrijke mate samen met
imperfecties van de onderliggende gronden
vastgoedmarkt. Duidelijk is dat met name
gemeenten op de bedrijventerreinenmarkt te
veel de rol van ontwikkelaar hebben gespeeld.
Het model van actief grondbeleid door
gemeenten, dat wil zeggen het actief
verwerven en bouwrijp maken van gronden
voor eindgebruiker, kent een lange historie.
Jarenlang is dit niet alleen een belangrijke bron
van vooral gemeentelijke inkomsten geweest,
maar ook een belangrijk instrument om te
sturen op economische ontwikkeling. De afgelopen jaren zijn de tekortkomingen en risicos
van dit dominante publieke ontwikkelingsmodel duidelijk geworden. Grondbedrijven
waren genoodzaakt miljoenen af te boeken en
dit zal de komende jaren nog wel even doorgaan. Het versnipperd grondeigendom, slechte
verankering van beheer en onderhoud en

aanbodgericht denken zijn daarvan nadrukkelijk exponenten. Dit vraagt om een reflectie
en heroverweging van het sterk gewortelde
actieve grondbeleid in het overgrote deel van
de gemeenten. Zeker wanneer we daarbij de
eerder beschreven submarkten in ogenschouw nemen. Deze variren in kwantitatief
en kwalitatief opzicht, kennen uiteenlopende
sterkten en zwaktes en vragen om een maatwerkbenadering. De keuze voor een bepaald
ontwikkelingsmodel speelt daarin een belangrijke rol; wordt het actief of meer passief,
publiek dan wel privaat ingevuld?
Dit hoofdstuk geeft een chronologisch overzicht van beleidsmaatregelen die zijn genomen
om de markt van bedrijventerreinen te verzakelijken. De maatregelen hebben tot een
aantal nieuwe inzichten geleid die in de laatste
paragraaf besproken worden. Ook worden er
lessen geformuleerd die meegenomen
205
moeten worden met het oog op de toekomst

van verzakelijking van bedrijventerreinen.
Noodzaak van verzakelijking
206
Op dit moment domineren overheidspartijen

de bedrijventerreinenmarkt te sterk en marktpartijen zijn nog steeds te weinig betrokken.
De standaardwerkwijze is dat bij nieuwe
terreinen gemeenten kavels direct uitgeven
aan eindgebruikers. Professionele intermediairs zoals projectontwikkelaars of (woning)
bouwcorporaties komen slechts incidenteel in
beeld. Daarnaast is bedrijfshuisvesting met
name een koopmarkt, waarbij de huurmarkt
nauwelijks van de grond komt.42 Dit resulteerde
in een onevenredig snelle uitbreiding van het
bedrijventerreinenareaal, een onnodige functiescheiding en een te snelle veroudering van
bestaande bedrijventerreinen (Segeren,
Needham & Groen, 2005). De recente druk op
gemeentelijke begrotingen en faillissementen
(zie onder meer Apeldoorn en Lansingerland)
heeft de risicos van het voeren van een actief
grondbeleid aan de oppervlakte gebracht en
dit werpt de vraag op of een gemeente berhaupt een dergelijke actieve en riskante rol op
zich zou moeten nemen. De rol van zowel
marktspeler als marktmeester leidt in
sommige gevallen tot een dubbele pettenproblematiek.
In 2001 stelt het Centraal Planbureau in een

rapport dat private vastgoedpartijen beter in
staat moeten worden geacht om te gaan met
kostenefficintie en risicos. Ook vanuit wetenschappelijke hoek wordt nagedacht over de
manier waarop de gronden vastgoedmarkten
functioneren en zijn gestructureerd, onder
meer Needham (2005) is een van de pioniers
die voor een andere marktordening staan.
Hij pleit niet per se voor meer marktwerking
maar voor een andere marktwerking. De
VROM-raad sprak in het advies Werklandschappen, een regionale strategie voor bedrijventerreinen (2006) over een andere invulling
van de markt en overheid in relatie tot de
ontwikkeling van bedrijventerreinen:
Meer markt, andere overheid is het adagium. De
VROM-raad ziet goede mogelijkheden voor
verschillende samenwerkingsarrangementen
tussen overheid en marktpartijen (beleggers,
ontwikkelaars en ondernemers) en geeft als
achtste aanbeveling aan gemeenten mee:
Zet bij (her)ontwikkeling van werklandschappen in
op samenwerking met marktpartijen en treed,
waar mogelijk en verantwoord, terug als ontwikkelende partij. Dit laatste is cruciaal, want zolang
gemeenten grond tegen te lage prijzen aan blijven
bieden is er sprake van een concurrentie die vastgoedpartijen ervan zal weerhouden in deze markt
te treden (VROM-raad,2006: 12).
15.2 Verzakelijking op de kaart

Na twee decennia van uiteenlopende liberaliseringsoperaties in andere markten is vanaf
begin 2000 het idee opgekomen dat private
vastgoedpartijen, zoals ontwikkelaars en
beleggers (en later ook de ondernemers zelf),
een grotere rol dienen te spelen bij de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en het
beheer en onderhoud daarvan.
De problematiek rondom bedrijventerreinen

wordt onder meer gekoppeld aan de verrommeling van het landschap en krijgt in toenemende mate aandacht van de media en komt
ook hoger op de politieke agendas te staan.
Er wordt een taskforce genstalleerd om de
problematiek nader in kaart te brengen en
oplossingsrichtingen te duiden. De commissieNoordanus presenteert haar bevindingen en
visie in het rapport Kansen voor kwaliteit
(2008) en zet met het Taskforce-rapport in op

verzakelijking als een belangrijke oplossingsrichting voor bedrijventerreinenproblematiek.
Verzakelijking wordt daarin breed gedefinieerd;
zowel private vastgoedpartijen als ontwikkelaars en beleggers als de ondernemers moeten
nadrukkelijker een rol krijgen bij de (her-)
ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen:
kunnen bevorderen. Ook intensivering van

ruimtegebruik past in dat beeld:
Een actievere rol van private ontwikkelaars en
beleggers past daarbij. Daartoe zal het gebied
bedrijventerrein zich moeten ontwikkelen tot een
volwaardig product op een volwaardige markt voor
bedrijventerreinen met gentegreerde vastgoedontwikkeling, professioneel assetmanagement en
het in stand houden van een duurzame gebieds-
In combinatie met een zekere ruimtelijke
kwaliteit als bedrijfsmatige kernactiviteiten
schaarste moet verzakelijking ertoe leiden dat
(TBH, 2008: 23).
herstructurering op den duur gaat behoren tot de

normale, marktgestuurde levenscyclus van
Daarnaast wordt veel waarde gehecht aan een
bedrijventerreinen, met een hooguit beperkte,
strakkere ruimtelijke planning en aanbodprogram-
faciliterende rol voor de overheid. Dit sluit een
mering op regionaal niveau, een beperktere collec-
blijvende rol voor de overheid als producent van
tieve inzet en een (onder voorwaarden verplicht)
bedrijventerreinen niet uit, maar deze zal gaan-
parkmanagement (TBH, 2008: 26).
deweg waarschijnlijk wel aan betekenis inboeten.

De markt voor bedrijventerreinen [.] zal geleidelijk
meer risicodragend moeten worden, ook ten
aanzien van herstructurering. Een zware overheidsrol past daar niet in. Verzakelijking moet
leiden tot een meer marktgestuurde, zij het
vanwege externe effecten geleide bedrijventerreinenmarkt met op den duur minder (zware)
overheidsinterventies en meer kwaliteit
(TBH, 2008: 3).
De Taskforce stelt dat een strakke regionale

planning van bedrijventerreinen een voorwaarde is om tot deze nieuwe marktordening
te komen. Minder overmaat zou de doelstelling
moeten zijn, schijnbaar paradoxaal, zonder een
uitgesproken schaarstebeleid. Er blijft volgens
de Taskforce immers een zekere flexibiliteit
noodzakelijk, ook in het kader van schuifruimte voor herstructurering. Verder zijn
gebiedsontwikkeling en beheer belangrijke
sleutels in dit proces. Een accentverschuiving
in daarvoor geschikte bedrijvensectoren zou
volgens de commissie de ruimtelijke kwaliteit
In diezelfde periode is door een aantal institutionele beleggers naar aanleiding van het
Innovatieprogramma Mooi Nederland in het
zogenaamde Beleggerspamflet de intentie
geuit om te participeren in de markt van
bedrijventerreinen en onder welke voorwaarden dat zou kunnen plaatsvinden (Protego
Real Estate Investors et al., 2009). De oproep
was gericht aan ministers, gedeputeerden en
wethouders en wanneer zij hieraan gehoor
geven, zullen beleggers de handschoen
oppakken, was de stelling. In het pamflet geven
zij aan dat een aantal van de beleidsdoelstellingen parallel loopt met de doelstellingen
van beleggers in industrieel vastgoed, onder
meer als het gaat om efficint gebruik van de
ruimte, duurzaam beheer en onderhoud,
gebiedsgerichte innovaties in collectieve voorzieningen en kapitaalverschaffing voor risicodragende maar renderende investeringen
(zoals de herstructurering van verouderde
bedrijventerreinen). Daarvoor worden de
volgende maatregelen noodzakelijk geacht:
207
De markt voor bedrijventerreinen zal meer gericht

moeten worden op beleggers: huren zal aantrekkelijker gemaakt moeten worden t.o.v. de nu dominante kaveluitgifte in eigendom en andere vormen
van kooparrangementen.
Tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen moet meer evenwicht komen met als resultaat dat hergebruik van bestaand industrieel
vastgoed voor alle betrokken partijen een aantrekkelijke optie moet worden. De markt verandert van
een uitbreidings- naar een vervangingsmarkt.
Voor de bediening van de markt zal de markt zelf
meer ruimte moeten krijgen. De overheid kan zich
dan op termijn steeds verder en pijnloos terugtrekken. Van groot belang achten wij dat de onrendabele marktverstorende ontwikkeling van nieuwe
bedrijventerreinen in de toekomst achterwege
blijft.
Een marktconforme bediening van de industrile
208
vastgoedmarkt vraagt om nieuwe regionaal georinteerde samenwerkingsverbanden tussen de

overheid en de private sector die zich toeleggen op
de (her)ontwikkelopgave van bedrijfsvastgoed.
(citaat beleggerspamflet Statement van beleggers-
Mooi Nederland lag aan de basis voor de latere

pilots verzakelijking. In de publicatie Mooi
Nederland, 2,5 jaar innovatie en waardecreatie
staan de opbrengsten van de in totaal 96 voorbeeldprojecten beschreven.
Vlak na de Taskforce-Noordanus verscheen het
rapport van de commissie-Jorritsma over de
uitvoeringsstrategie (her)ontwikkeling bedrijventerreinen. Het kabinet heeft in dat kader
met provincies en gemeenten in 2010 een
convenant gesloten over een nieuwe aanpak
van bedrijventerreinen (Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020). Daarin committeren zij
zich om gezamenlijk een succesvol, duurzaam
en economisch verantwoord bedrijventerreinenbeleid af te spreken dat bijdraagt aan de
economische en ruimtelijke kwaliteit van
Nederland (3). Doel is het stimuleren van een
gezond economisch vestigingsklimaat, waarbij
open landschappen worden gespaard, verrommeling wordt tegengegaan en duurzaamheid
wordt gestimuleerd. Naast harde afspraken dat
tot en met 2013 6.500 hectare gerevitaliseerd
en geherprofileerd moet worden, komt daar tot
2020 nog 10.000 hectare bij.
bijeenkomst Van Nelle Fabriek 1 juli 2008)
Ook bij het toenmalige ministerie van VROM

stond verrommeling hoog op de agenda. In
2009 is het ministerie gestart met het Innovatieprogramma Mooi Nederland. Dit programma
stond in het teken van (1) het stimuleren van
zuinig ruimtegebruik, (2) het tegengaan van
verrommeling en (3) het bevorderen van ruimtelijke kwaliteit. Binnen dit programma zijn een
vijftal pilots voor ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen aangewezen. De pilots hebben
tot nieuwe inzichten geleid dat investeren in
kwaliteit zorgt voor vertrouwen bij ondernemers en behoud van de waarde van locaties.
De commissie-Jorritsma gaat kort in op verzakelijking en ziet dit als synoniem met streven
naar duurzame kwaliteit. Een zakelijke bedrijventerreinmarkt bestaat in de ogen van de
commissie uit:
strakkere en regionale planning met minder
overmaat;
toepassing SER-ladder;
regionaal grondbeleid;
regionale verevening;
duurzaam bedrijventerreinbeheer of parkmanagement;
gebiedsgerichte aanpak, via een grotere

betrokkenheid van private partijen.
herontwikkeling en beheer in handen van

professionele organisaties;
Doel van deze strategie is de waarde van de

terreinen te behouden en te laten groeien door
een professionele gebiedsgerichte aanpak,
waarbij in samenspraak met overheden er een
grotere (financile) betrokkenheid is van
private partijen. Denk hierbij aan beleggers,
ontwikkelaars, eindgebruikers en regionale
ontwikkelbedrijven. De Roadmap moet naar
eigen zeggen vooral gezien worden als een
visionair startdocument. Het gaat hierbij
immers om een langetermijnstrategie waarbij
nieuwe kennis, inzichten en ervaringen
moeten bijdragen aan het verder inkleuren van
het beeld en helpen bij het in de praktijk
brengen van verzakelijking (Roadmap, 2010).
inzetten op faciliterend grondbeleid;

kiezen voor heldere en kwalitatieve
segmentering (bij nieuwe terreinen);
gemeentelijke bemoeienis met herstructurering beperken tot typisch publieke taken.
Daarmee levert het Convenant Bedrijventerreinen (in)direct een bijdrage aan verdere
verzakelijking. Het heeft regionale samenwerking en vooral kwantitatieve afstemming
inderdaad hoger op de agenda geplaatst maar
de praktijk blijkt vooralsnog redelijk weerbarstig. Verschillende provincies hebben dit reeds
vertaald naar hun eigen provinciale convenant
bedrijventerreinen. In enkele regios heeft men
al aardig vorm gegeven aan bovenlokale
afstemming met soms al bescheiden positief
resultaat (zie onder meer Ontwikkelingsbedrijf
Noord-Holland Noord) maar in het merendeel
van de regios moet de vertaalslag van overleg
naar concrete maatregelen en daadwerkelijk
bindende afspraken nog gemaakt worden.
In de Roadmap is op hoofdlijnen in kaart

gebracht hoe groot de markten zijn, hoe de
marktstructuur in elkaar zit, in welke regios en
segmenten concrete kansen liggen en welke
instrumenten (pilots, onderzoek, workshops)
en randvoorwaarden nodig zijn om deze
kansen te benutten. Tevens is de verzakelijkingsstrategie vertaald naar een zestal uiteenlopende dimensies. Hiermee is de basis gelegd
voor het traject van de verzakelijkingspilots.
15.3Verzakelijkingspilots
2010: Roadmap Verzakelijking

In 2010 verscheen het meest recente beleidsmatige wapenfeit, de Roadmap Verzakelijking,
waarin de onderliggende assumpties voor
verzakelijking verder zijn uitgewerkt en een
aantal kansrijke voorbeeldprojecten zijn
aangehaald. Verzakelijking is daarin als volgt
gedefinieerd:
... een langetermijnstrategie, gericht op
behoud en groei van de waarden van bedrijventerreinen door een professionele en
In 2013 heeft het toenmalige Nicis Institute de

Roadmap Verzakelijking gevalueerd.43
De pilots verzakelijking werden in 2010 in het
kader van het verschijnen van de nota
Roadmap verzakelijking bedrijventerreinenmarkt door het Rijk geselecteerd. Een zestal
terreinen werd geselecteerd: Breda (met focus
op terrein Emer-Noord), bedrijventerrein
Kranenmortel in Deurne, bedrijventerrein
C-Mill in Heerlen, drie locaties in OostGroningen, West-Friesland en de terreinen van
209
SADC (Schiphol Area Development Company).

Het onderliggende rapport bevat naast bevindingen ook tien uitgewerkte aandachtspunten
voor de lokale en regionale verzakelijkingsagenda, waaronder het belang van regionale
afstemming, vastgoedbewustzijn, kennismanagement, parkmanagement, vernieuwende
concepten en de rol van best persons. Deze
paragraaf beschrijft de kern van de evaluatie
op basis van de meest essentile onderdelen
uit de samenvatting van de evaluatie.
210
De belangrijkste uitkomst van de evaluatie had

geen betrekking op complexe en ambitieuze
ontwikkelingsmodellen maar was gericht op
het op orde brengen van de basis. Het advies
luidde: breng de basis (beheer en onderhoud,
accountmanagement en een actieve bedrijvenvereniging met verantwoordelijke ondernemers) bij bedrijventerreinen op orde en
spreek gemeenten en ondernemers aan op
hun rol en verantwoordelijkheid. Bedrijventerreinen zijn nadrukkelijk zowel een publiek als
een privaat probleem. Verzakelijking leidt tot
een meer duurzaam en gezond markten
planningssysteem van bedrijventerreinen.
Vanuit economische duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit is het essentieel dat hierin
stappen worden gezet. Verzakelijking is een
langetermijnstrategie en we staan pas aan het
begin.
Verzakelijking is gericht op behoud en groei
van de waarde van bedrijventerreinen door een
professionele en gebiedsgerichte aanpak.
Hierbij is sprake van een grotere betrokkenheid van ondernemers en professionele
vastgoedpartijen. De rollen en verantwoordelijkheden van betrokken publieke en private
partijen zijn aan het veranderen en we zitten
midden in dit ingrijpende proces. We nemen
afscheid van een lange periode van planoptimisme en dominant aanbodgericht grond-
exploitatie- en groeidenken. De overwegend

actieve ontwikkelende rol van de overheid bij
nieuwe terreinen lijkt voorbij. Het klassieke
verdienmodel van actief grondbeleid heeft zijn
keerzijde laten zien en de risicos zijn niet meer
te verantwoorden. Deze cultuurverandering
naar een meer passief en faciliterend ontwikkelingsbeleid gaat niet zonder slag of stoot en
vergt nogal wat van bestuurders en het ambtelijk apparaat. Niet alleen de lokale concurrentie
maar ook onhaalbare financile exploitaties
moeten worden losgelaten. Uit de evaluatie
blijkt dat er mede hierdoor nog betrekkelijk
weinig concrete resultaten zijn te benoemen.
De basis ligt bij het goed organiseren van
beheer en onderhoud. Parkmanagement is
daarmee feitelijk stap 0 bij verzakelijking.
Meest opvallend naast het gebrekkige vastgoedbewustzijn bij de overheid is dat ook
ondernemers zich niet of nauwelijks bewust
zijn van de waarde van vastgoed en er niet of
nauwelijks van te overtuigen zijn kansen te
zien met betrekking tot het investeren in de
eigen vastgoed of gebiedsontwikkeling.
Grotere ontwikkelaars en landelijke beleggers
blijken in tegenstelling tot de ambities uit de
Roadmap nauwelijks genteresseerd.
Op terreinen zitten veel eigenaar-gebruikers
en deze ondernemers zullen dwingender
moeten worden aangesproken op hun eigen
verantwoordelijkheid en gebrekkige vastgoedbewustzijn. Uit de analyse uit 2013 komen tien
zaken naar voren als rode draad voor de voortgaande verzakelijking en professionalisering:
(1) de rolopvatting van de gemeentelijke overheid, (2) regionale afstemming, (3) vastgoedbewustzijn, (4) vastgoedmarkt, (5) kennismanagement lokaal niveau, (6) parkmanagement,
(7) ontwikkelingsmaatschappijen, (8) investeren en financieren, (9) vernieuwende
concepten en modellen, (10) overige zaken
zoals de rol van best persons. Ten slotte

bestaat de basis op orde brengen uit de
onderstaande zaken.
Aanbevelingen:
Houd bedrijventerreinen op lokale
agenda
Wijs op ruimtelijk-sociaaleconomisch
belang
Lokale beheer- en onderhoudsbudgetten op orde
Intensiever communiceren met ondernemers
Bindend regionaal samenwerken
Creren regionale schaarste brengt
waarde bestaande terreinen op orde
Spreek (georganiseerd) bedrijfsleven
aan
Terreingewijs organiseren
Meer eigen verantwoordelijkheid
nemen
Benadrukken gebrekkig vastgoedbewustzijn
Overheid moet afspraken en convenanten uit verleden nakomen en dwingender optreden bij niet nakomen
15.4 Reflectie
Dit hoofdstuk geeft een chronologisch overzicht van verschillende beleidsmaatregelen
om de bedrijventerreinenmarkt te verzakelijken. In hoeverre hebben de verschillende

rapporten, roadmaps en pamfletten tot een
daadwerkelijke verzakelijking van bedrijven
terreinen geleid? In hoeverre is het beleid in de
praktijk gemplementeerd?
Er is nog steeds sprake van een moeizame
vertaalslag van beleid naar praktijk. Dit komt
naast lokale bezuinigingen en het onderschatten van het sociaaleconomisch belang
van bedrijventerreinen onder andere door
verschillen in vruchtbaarheid van de locatie en
de regio; in sommige (krimp)gebieden is het
bijvoorbeeld lastiger om bedrijventerreinen te
herstructureren. Maar ook door verschillen in
taal en beleidscultuur is de vertaalslag tussen
beleid en praktijk niet altijd even eenvoudig te
maken. Waar heeft de Roadmap ons gebracht?
De noodzakelijke verduurzaming van de vastgoedsector is echt ingezet als het gaat om de
transitie van nieuwe ontwikkeling naar de
herstructureringsopgave van bestaande
terreinen. Er wordt meer en meer gesproken
over bestaande locaties en de vraag van
bestaande ondernemers. De nieuwe locaties
worden gelukkig steeds meer als het probleem
gezien. Grote vrees is wel dat de problemen
van menig grondbedrijf niet kunnen gaan
leiden tot slijten van nieuwe kavels voor een
appel en een ei. De schop gaat eindelijk in het
planningssysteem. In de meeste regios lijkt
het besef te ontstaan dat vraag en aanbod
van bedrijventerreinen in evenwicht moeten
komen en het streven is een gezonde
schaarste aan nieuwe bedrijventerreinen.
Wel dient dat besef nog veelal omgezet te
worden in harde bestuurlijke afspraken. Als er
meer evenwicht is tussen vraag en aanbod,
worden bedrijventerreinen een interessanter
product en pas dan zullen marktpartijen echt
toetreden op deze markt. Er vinden gelukkig
211
omvangrijke schrapoperaties plaats waardoor

de aarde voor verzakelijking steeds vruchtbaarder wordt, maar we zijn er zeker nog niet.
212
Gemeenten zouden meer inzicht in en belangstelling voor bedrijventerreinen moeten tonen,

deze hoger op de agenda moeten zetten en
ondernemers maximaal faciliteren. Het
uitwerken van die passende faciliterende rol is
een maatwerkopgave die nu op lokaal niveau
vorm zal moeten krijgen. Werkende bedrijventerreinen zijn zoals De Kort en Pen in Cobouw
april 2014 benadrukten: de sleutel voor werkgelegenheidsbehoud en economische groei
en om de grote opgave rond bijvoorbeeld de
Participatiewet en aanpak jeugdwerkloosheid
te realiseren. Vertrouwen bij ondernemers
krijg je door het al relatief lage onderhouds
niveau en de geringe aandacht voor bedrijventerreinen niet verder te versoberen, want de
kostprijs hiervan ligt op de lange termijn
aanmerkelijk hoger. Beheer en onderhoud
dragen niet alleen bij aan een goede dynamiek
en werkomgeving voor bedrijven maar zijn
inmiddels ook aan te merken als een afzonderlijk hoofdstuk in het verzakelijkingsverhaal.
Vanuit het oogpunt van initile kwaliteit en
waardevastheid naar de toekomst is een goed
beheersmodel niet alleen een voorwaarde
voor investeringen maar ook een nieuw en
opkomend verdienmodel voor private vastgoedspelers.
opnieuw gepositioneerd en bestemd moeten

worden waarbij het denken in strikt publieke
en private sferen los wordt gelaten. Tegelijkertijd dient de route bottom-up te worden
bepaald en kan in geleidelijke stappen een
bijdrage worden geleverd aan het bereiken van
de ultieme eindbestemming: het oplossen van
de problematiek van bedrijventerreinen.
42
Tot deze conclusies kwam ook het Planbureau voor de

Leefomgeving in de studie De toekomst van bedrijventerreinen: van uitbreiding naar herstructurering (2009).
43
http://www.platform31.nl/publicaties/verzakelijkingbedrijventerreinen-heeft-toekomst
Als het de doelstelling is om private vastgoedpartijen te verleiden actief te worden op de

bedrijventerreinenmarkt en op grotere schaal
aan de slag te kunnen met nieuwe verdienmodellen dient de basis op orde te zijn. Met een
beleidskader dat is toegesneden op de lokale
context kunnen de voorwaarden worden
gecreerd om verzakelijking verder te laten
groeien waar dat kan. Het verzakelijkingsdenken en daaraan gelieerd beleid zou
213
214
16Werklocatie:
van vastgoed
complex naar
kenniscomplex
Theo Fllings
16.1Inleiding
In dit artikel staan voorbeelden van (her)ontwikkelingsinstrumenten van bedrijventerreinen centraal: masterplannen,
gebiedsontwikkelingen, revolverende fondsen,
publiek-private samenwerkingsconstructies,
parkmanagement, vereveningsmethodieken
en regionale planningsmethodieken. De kennis
over en de toepasbaarheid van deze instrumenten delen we graag met andere professionals en genteresseerden. Door de financile
en economische crisis vijf jaar geleden kwam
alle vanzelfsprekendheid rond het begrip (her)
ontwikkeling van bedrijventerreinen op losse
schroeven te staan, evenals de bijbehorende
instrumenten. Het is noodzakelijk om te
komen tot een nieuwe orintatie op het begrip
bedrijventerreinen. Daarom focussen we ons in
deze bijdrage niet op allerlei (her)ontwikkelingsmethodieken uit het verleden, maar op
nieuwe manieren van (her)ontwikkelen van
bedrijventerreinen. Om zicht te krijgen op hoe
het begrip bedrijventerreinen zich in de

toekomst zal ontwikkelen, is het goed om
vooruitkijkend gebruik te maken van onze
achteruitkijkspiegel. Waar komen we vandaan
en in hoeverre bepaalt dat de richting waar we
de komende jaren op kunnen koersen? Zo zal
glasvezel tot de basisinfrastructuur van een
bedrijventerrein gaan behoren. Daarnaast
vindt er een incrementele en bottom-up
ontwikkeling plaats waarbij bedrijventerreinen
meer tot kennislocaties omvormen of samensmelten met andere functies. Tot slot zal de
ontwikkeling van onze e-society vergaande
effecten hebben op werklocaties, met als
gevolg dat bedrijventerreinen en kantoorlocaties meer en meer transformeren van vastgoedcomplexen naar kenniscomplexen.
215
16.2 Verzakelijking door de tijd

heen
Verzakelijking tot 1995
216
Wanneer we de periode na de Tweede Wereldoorlog van 1945 tot 1995 beschouwen, zien we
dat het ruimtelijk economisch beleid in het
teken staat van herstel en groei van de economie in Nederland. Diverse Notas Ruimtelijke
Ordening (Ministerie van VROM, 1966) spelen
hierin een belangrijke rol. Bedrijventerreinen
zijn een onderdeel van het vestigingsklimaat
van Nederland in het algemeen en van de
regios in het bijzonder. Het scheiden van
wonen en werken is een logische beweging om
overlast, waaronder lawaai, stank en milieuverontreiniging, te lokaliseren op bedrijventerreinen. Door de economische groei ligt de
nadruk in deze periode ook op nieuwe
terreinen in plaats van op het hergebruik van
bestaande terreinen. Het feit dat bedrijven
terreinen ook nog geld opleveren voor de
gemeentelijke begroting versterkt de nadruk
op nieuwbouw in plaats van herontwikkeling
van reeds uitgegeven bedrijventerreinen.
Voorzien in bedrijventerreinen is ook een
gemeentelijke taak, net zoals de aanleg van
recreatievoorzieningen, verzorgende voorzieningen en de woonfunctie.
Met de stijging van de welvaart zien we behalve
voor de kwantiteit ook steeds meer aandacht
komen voor de kwaliteit van bedrijventerreinen. Zo zien we het onderscheid tussen
natte en droge kavels door logistieke ontwikkelingen steeds meer vervagen en worden er
hogere eisen gesteld aan de beeldkwaliteit van
bedrijventerreinen. Natuurlijk zijn er in deze
veertig jaar ook een aantal conjuncturele
schommelingen waarneembaar. In het ruimtelijk economisch beleid lopen deze schommelingen parallel met de centralisatie versus
decentralisatie-tendens van de spreiding van
overheidsmiddelen over Nederland.
Centralisatie en decentralisatie van overheidsmiddelen zijn hier zeker van belang, omdat de
overheidsinvesteringen voornamelijk neerslaan in het verbeteren van het vestigingsklimaat en dat geldt dus ook voor bedrijventerreinen.
Verzakelijking 1995-2005
Met de sterke groei van de economie in deze
periode zien we een forse toename van de
aanleg van nieuwe terreinen. Om enigszins
grip te houden op deze onstuimige groei wordt
het ABC-locatiebeleid gentroduceerd
(Ministerie van VROM, 1994).
Samengevat: kantoren bij stations op A-locaties, gemengde bedrijventerreinen aan de rand
van de stad op B-locaties en logistieke bedrijventerreinen langs de snelweg op de zogenaamde C-locaties. In de praktijk zien we een
enorme en snelle toename van het aantal snelweglocaties, die in de verkoop worden gegooid
als zichtlocaties. Gemeenten plannen, ontwikkelen en financieren gemakkelijk en vooral te
veel zonder onderlinge afstemming. Het effect
is dat de overheid met de ontwikkeling en te
snelle uitgifte van nieuwe terreinen de snelle
groei van bedrijven weliswaar accommodeert,
maar ook een te groot aanbod creert. Dit leidt
tot verplaatsing van snelgroeiende bedrijven
naar de nieuwe terreinen; ze laten lege
gebouwen en zwakkere mkb-bedrijven achter.
Deze kaalslag doet denken aan een sprinkhanenplaag.
Met het succes van de snelweglocatie groeit
ook de maatschappelijke weerstand tegen de
ongebreidelde groei en uitgifte van bedrijventerreinen. De stichting Natuur en Milieu start
met succes het gevecht om de open ruimte en
wint dat ook. Bedrijventerreinen komen in het
verdomhoekje te zitten, in tegenstelling tot
het verleden waarin ze een symbool van de
vooruitgang waren. Onder deze maatschap-
pelijke druk worden ook de eerste pogingen

gedaan om meer aandacht en dus ook meer
geld te besteden aan de herontwikkeling van
vervuilde terreinen.
Tegelijkertijd zien we met de Lissabon-agenda
in het jaar 2000 een paradigmaverschuiving
optreden in het regionaal economisch beleid.
Niet zozeer de zwakte van een regio, maar juist
de sterkte, c.q. de bijdrage die de regio kan
leveren aan het BNP, komt centraal te staan in
de kenniseconomie van de Europese Unie en
daarmee ook in Nederland. We zien de
aandacht verschuiven naar de zogenoemde
triple helix: de sterke kennispunten van
bedrijven, kennisinstellingen en de overheid in
een regio. Innovatie wordt, naast vestigingsklimaat, een steeds belangrijker aspect van
bedrijventerreinen.
Verzakelijking 2005-2015
Met de toenemende maatschappelijke druk
maakt de Rijksoverheid in navolging van de
TIPP-regeling ook de Topper-regeling operationeel. De Rijksoverheid financiert de herontwikkeling van circa vijftig belangrijk geachte
bedrijventerreinen verspreid over Nederland
(Ministerie van VROM, 2001). Al met al gaat
daar in totaal ruim een miljard euro in om,
inclusief de financiering van de provincies en
gemeenten. In de praktijk blijken er vele
miljarden meer nodig te zijn om de noodzakelijk geachte ingrepen voor de herontwikkeling
van bedrijventerreinen met succes uit te
voeren. Daarnaast brengt de Sociaal Economische Raad advies uit over het te voeren bedrijventerreinenbeleid (SER, 1999).
De zogenaamde SER-ladder doet zijn intrede:
eerst pakken we de herontwikkeling van
bestaande terreinen aan; we geven ruimte voor
bedrijventerreinen intensiever uit. Mocht er
dan nog ruimte nodig zijn, dan pas worden er
nieuwe terreinen ontwikkeld. De commissie-
Noordanus voert op basis van deze SER-ladder

de inventarisatie van de herstructureringsopgave uit (THB, 2008). Duidelijk is dat de overheid deze opgave niet alleen kan financieren.
Noordanus brengt daarbij mechanismen in
beeld om private partijen te verleiden om ook
te inventariseren in de herontwikkeling van
bedrijventerreinen. Belangrijkste mechanisme
is: creer schaarste aan bedrijventerreinen in
een regio en maak gebruik van verevening.
Dat wil zeggen: ploeg winsten van nieuw uitgegeven bedrijventerreinen terug in de herontwikkeling van bestaande terreinen.
Onderwijl is de Rijksoverheid ook met de
provincies in gesprek over decentralisatie van
een aantal rijkstaken, waaronder het ruimtelijk
economisch beleid en dus ook het bedrijventerreinenbeleid (PBL, 2009). In de overdracht
van het rijksbeleid naar de provincies loopt de
Topper-regeling af en er is geen nieuw rijksgeld
beschikbaar voor de (her)ontwikkeling van
bedrijventerreinen. De Rijksoverheid sluit bij de
overdracht van de bevoegdheden een overeenkomst met de provincies over de totale
omvang te ontwikkelen nieuwe bedrijventerreinen, waarbij de SER-ladder is toegepast.
Het regionaal programmeren wordt hot,
evenals het toepassen van vereveningsmogelijkheden en de SER-ladder door provincies en
gemeenten (Buck Consultants International,
2013).
16.3 En toen kwam de crisis:

2008-2009
Vreemde financile beleggingsproducten,
financiering van vastgoed op basis van speculaties, slechte vastgoedportfolios, slecht
management, verwachtingen van consumenten, onvoldoende toezicht op de banken
en nog veel meer factoren leiden tot een
vertrouwenscrisis onder financile instel-
217
lingen, waarmee de crisis is geboren. Kort

daarop zijn de gevolgen hard merkbaar in de
rele economie. Natuurlijk heeft dit ook effect
op de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen. De uitgifte van nieuwe terreinen stokt
volledig evenals de aanleg van nieuwe
kantoren. De SER-ladder is in deze nieuwe
werkelijkheid niet meer van toepassing, net
zomin als het mechanisme van het creren van
schaarste en verevening.
218
En effect zien we nu al in alle hevigheid

optreden: Het Nieuwe Werken doet zijn
intrede. Door de crisis krijgen we te maken met
een enorme leegstand in kantoren, nu al zon
15 tot 20%, en die zal in de komende jaren
alleen maar verder stijgen. Volgens makelaarsvereniging NVM is het gemiddelde aantal
gebruikte vierkante meters per medewerker in
de afgelopen jaren gedaald van 23 naar 17
(NVM, 2014). Een afname van bijna 25%. Naar
alle verwachting zal dat gemiddelde alleen
maar verder dalen tot twaalf vierkante meter,
wederom een daling van 25%. Ook in reguliere
panden zien we de verkantorisering
toenemen, zowel in de werkprocessen zelf als
in het beschikbaar stellen van ruimte aan
externen voor de verhuur (Centraal Planbureau, 2012). Het is ook een absoluut misverstand dat Het Nieuwe Werken alleen maar
gentroduceerd zou worden om huisvestingskosten te besparen.
Tegelijkertijd breekt de exponentile groei van
internet, ict en communicatie na de ict-bubble
aan het begin van deze eeuw nu echt helemaal
los: mobiele telefoons, iPads en notebooks
betekenen dat mensen altijd en overal met
elkaar in contact staan. Maar ook steeds meer
systemen zijn altijd en overal met elkaar
verbonden. De impact is enorm en zal zich in
de komende jaren verder voor ons ontvouwen.
Juist de ontwikkelingen in het maken van
nieuwe producten en diensten vormen de

basis voor Het Nieuwe Werken. De intrede van
open innovatiesystemen, flexibilisering in
bedrijfsvoering (zzpers), cocreatie, internationalisering, time-to-market zijn drijvende
krachten achter deze ontwikkeling. Altijd en
overal connected zijn faciliteert en versnelt
deze ontwikkeling alleen maar.
De exponentile groei van internet, ict en
communicatie leidt niet alleen tot Het Nieuwe
Werken maar ook tot Het Nieuwe Winkelen.
Deze storm zal ook de detailhandelsstructuur
in de binnensteden niet ongemerkt voorbijgaan. Toonaangevende winkelketens worden
door het internetwinkelen overbodig en tegelijkertijd ontstaan nieuwe combinaties in de
keten van detailhandel, groothandel en logistiek. Natuurlijk heeft dit gevolgen voor de
ruimtelijke ontwikkeling van binnensteden en
bedrijventerreinen.
We zien overigens vanuit het beleid een
tendens om de economische motor van
Nederland te centraliseren. Dat betreft tegenwoordig niet meer alleen de noorden zuidvleugel van de Randstad, maar ook Brainport
regio Eindhoven en de regio Food Valley. Deze
regios met name Wageningen University
Research Center zijn in diverse buitenlanden
nu eenmaal bekender dan Amsterdam,
Rotterdam of Eindhoven. Onder de Engelse
vakterm borrowed sizes lenen zij kracht van
elkaar. Zo kan Nederland zich met recht als
grote stad in het buitenland presenteren.
Op regionaal en lokaal niveau werkt het idee
van deze borrowed sizes ook nog wel, maar wat
te doen tussen regios en steden binnen
Nederland? Kunnen die kracht van elkaar
lenen? De vraag stellen is voor een goed
verstaander ook direct deze beantwoorden.
Komt deze beleidsorintatie op centralisatie
voort uit de conjuncturele ontwikkeling zoals
we die in de in de afgelopen vijftig jaar hebben

gezien? Of treedt er een wijziging in de economische structuur op? Dan moeten we een
dergelijke herorintatie nog eens tegen het
licht houden.
16.4 Wie weet raad?

Als alle automatismen en waarheden rond de
(her)ontwikkeling van bedrijventerreinen zijn
verdwenen, hoe krijgen we dan vat op deze
nieuwe situatie? Anders gezegd: betreft het
alleen conjunctuur of ook structuur? Voor het
vinden van een antwoord op deze vraag
kunnen we terug naar het jaar 2007. In dat jaar
publiceert de Wetenschappelijke Raad voor het
Regeringsbeleid het rapport Innovatie
Vernieuwd (WRR, 2007), met een duidelijke
analyse van de economische structuurveranderingen die in regios aan de gang zijn. Neue
Combinationen (Schumpeter): laat duizend
bloemen bloeien en geef ruimte aan de uitdagers. Dit is een duidelijk tegengeluid tegen het
al jaren gehanteerde Portermodel. De diamant
van het ecosysteem dat gebouwd wordt om de
sterke spelers in een regionale economie heen
en waaruit Pieken in de Delta was geboren. Dit
zou goed zijn in navolging van de paradigmaverschuiving van het regionaal economisch
beleid in Europa en ook Nederland. Beide
modellen staan echter naar mijn idee niet
tegenover elkaar, maar leven in een goed ontwikkeld ecosysteem met elkaar samen. Een
goed ontwikkeld ecosysteem kan zich immers
vele nieuwe combinaties permitteren en veel
variaties in zich herbergen.
Recent heeft de WRR een opvolger van het
bovengenoemde rapport gepresenteerd,
namelijk De lerende economie (WRR, 2013).
In deze analyse draait het om het verdienvermogen van Nederland. Het organiseren van
het verdienvermogen wordt bepaald door de
responsiviteit van de Nederlandse economie,

in casu het snel en adequaat inspelen op
nieuwe omstandigheden. Het begrip wordt
geoperationaliseerd door veerkracht (het
systeem heeft brandgangen bij onverwachte
economische ontwikkelingen), adaptatie (het
systeem kan snel veranderen en zich aanpassen) en het systeem heeft een proactieve
houding (is goed in terugkoppeling geven en
langetermijndenken). Met de ervaringen van
de crisis achter ons vormt een juiste, naar
behoren functionerende operationalisering
van deze begrippen, geen overbodige luxe.
Voor deze operationalisering wordt gekeken
naar de verbetering van de productiviteit, het
op orde hebben van de economische ketens in
een steeds meer globaliserende economie en
het versnellen van de innovatie voor nieuwe
producten en diensten. De oplossing is
gelegen in het begrip kenniscirculatie. Geen
nieuw begrip: het werd al gentroduceerd rond
het ontstaan van de Technocentra in Nederland. We zien nu echter een duidelijke verruiming van de definitie. Het gaat om kenniscirculatie, niet alleen tussen kennisinstellingen
en bedrijven, maar ook tussen toeleveranciers
en uitbesteders onderling, klanten en
bedrijven, wetgeving, procesverbeteringen. In
marketing betreft het onder meer kenniscirculatie tussen bedrijven en consumenten. Deze
kenniscirculatie vindt niet top-down plaats
maar bottom-up. Het schaalniveau waarop dit
het beste lijkt plaats te kunnen vinden is de
regio.
Hiermee lijkt Porter weer revisited. Klampen
we ons wederom vast aan de grote economische spelers in Nederland? Het sluit in ieder
geval goed aan op het ingezette Topsectorenbeleid waarbij de topsectoren niet alleen in
Den Haag gevestigd zijn maar ook in de regio
(PBL, 2014).
219
220
Naast deze constatering blijkt ook uit de

analyse van beide rapporten dat bedrijventerreinen annex kantoren in totaal precies twee
keer voorkomt in de beide rapporten samen.
Dat geeft ook stof tot nadenken. De toegevoegde waarde van een bedrijf stond en staat
altijd op de voorgrond. Echter de traditionele
productiefactoren arbeid (kennis), grondstoffen en gebouwen, kapitaal (machines,
geld), zijn volledig in het teken van kapitaal en
arbeid komen te staan. Dit past ook in de
verdere ontwikkeling van onze economie naar
een kenniseconomie. Tegen deze achtergrond
is de productiefactor grond en gebouwen naar
de achtergrond gedrongen en in de totale
exploitatie van een bedrijf geminimaliseerd.
Dit past ook in de constatering dat in de
kenniseconomie een verschuiving optreedt
van materile investeringen naar immaterile
investeringen (SMO, 2013). In tegenstelling tot
het recente verleden waarin al die grond en
gebouwen de banken nog (schijn)zekerheden
gaven voor hun leningen.
Dit zien we nu ook terug in de houding van
banken op leningsaanvragen voor uitbreidingen van bedrijven (naast strengere
toezichtnormen van centrale banken). Daarnaast neigen banken ertoe om alleen nog maar
leningen voor uitbreidingsinvesteringen te
gaan verstrekken indien het uitbreidende
bedrijf voorziet in courante panden, in casu op
goed ontsloten centrumlocaties in een regio.
Het wordt steeds belangrijker hoe duurzaam
een pand is, en dat de restwaarde binnen
20-25 jaar op nul komt. Dat is een totaal andere
insteek dan het idee dat in het vastgoed een
stuk van de pensioenvoorziening van de directeur-grootaandeelhouder zit verwerkt. Zonder
dat het zwart op wit in de WRR-publicaties
geschreven staat, roept dit wel het beeld op
dat bedrijventerreinen c.q. kantoren volstrekt
irrelevant zijn geworden voor de economische

ontwikkeling.
16.5 Zoekrichtingen verzakelijking

Naar aanleiding van de analyses en ontwikkelingen in de samenleving op het gebied wonen,
werken en recreren zijn een aantal mogelijke
zoekrichtingen voorhanden.
Toch verevening?
In de kantorensector leek een oplossing voorhanden: we creren een stroppenpot voor
oude te slopen kantoren die mede gevuld
wordt door de ontwikkeling van kwalitatief
nieuwe kantoren die voldoen aan de nieuwe
tijd en Het Nieuwe Werken. Helaas blijft deze
vorm van verevening vooralsnog beperkt tot
publicaties in nieuwsbladen. Het afboeken op
de restwaarde van leegstaande panden die rijp
zijn voor sloop is nog te groot, terwijl nieuwe
ontwikkelingen op de markt door de grote
leegstand natuurlijk zeer beperkt zijn c.q. zeer
beperkt worden toegelaten.
Investeren in bedrijventerreinen
bottom-up?
Op bedrijventerreinen lijkt een oplossing voor
deze nieuwe werkelijkheid voorhanden. We
zien dat de planvorming van een bedrijventerrein niet meer centraal staat. Individuele
bedrijven die groeien worden gefaciliteerd in
de ruimtelijke vraag. Daarmee is de top-downbenadering voor de (her)ontwikkeling van
bedrijventerreinen veranderd in een bottomupbenadering (Provincie Gelderland, 2013).
Hiermee wordt de herstructurering van een
geheel bedrijventerrein naar de achtergrond
gedrongen.
Investeringen in campusontwikkeling:
shared facilities, meet en greet,
incubators?
Waren voorheen campussen aan kennisinstituten voorbehouden, thans zien we steeds
meer kennisintensieve veelal grote bedrijven
actief een campusontwikkeling omarmen.
Shared facilities en dito apparatuur en meet &
greet-faciliteiten zijn voorhanden, allemaal
gericht op facilitering van het open innovatieproces. Hierdoor worden sneller en meer
nieuwe innovaties ontwikkeld en verloopt de
kenniscirculatie tussen de gevestigde
bedrijven effectiever. Dit biedt zeker een meerwaarde voor een aantal locaties maar niet ieder
bedrijventerrein heeft de mogelijkheid om zich
om te vormen tot een soort campus.
Investeren in bereikbaarheid?
De ontsluiting op bedrijventerreinen is van
belang voor de logistieke processen van logistieke bedrijven, warehouses, e-shops en maakindustrie. Deze bereikbaarheid heeft niet
alleen betrekking op de fysieke weg maar ook
op de digitale snelweg.
Dit is geen nieuws eigenlijk, met de exponentile groei van ict, communicatie en internet.
Het offensief rond smart industries en Industrie 4.0 door de Nederlandse industrie in navolging van de Duitse industrie is hiervan een
daadwerkelijke uiting. Steeds meer bedrijven
hebben meer en meer digitale transportcapaciteit nodig om de werkprocessen snel, flexibel
en optimaal te laten verlopen. Hierbij wordt
ook veelvuldig 3D-printing aangehaald. Glasvezel op bedrijventerreinen is daarmee geen
unique selling point meer, maar behoort tot de
benodigde basisinfrastructuur van ieder bedrijventerrein.
Investeren in diversiteit?
Een andere optie is om de bestaande bedrijventerreinen te laten verkleuren en naast
werkfuncties ook andere functies toe te laten
zoals wonen, onderwijs maar ook (grootschalige) detailhandel en leisure. Dit is nog
geen gemeengoed in Nederland en komt
slechts in een beperkt aantal grootstedelijke
milieus voor. Niet ieder bedrijventerrein en niet
iedere stad leent zich ook voor een dergelijke
ontwikkeling. Wellicht kunnen rood-voor-roodmethodieken rond herstructurering of transformatie van overtollige agrarische gebouwen
op het platteland de herstructurering en transformatie op bedrijventerreinen inspireren.
Natuurlijk ontbrandt rond grootschalige detailhandel op bedrijventerreinen altijd een strijd
hoe dergelijke ontwikkelingen zich verhouden
tot de ontwikkeling van de binnensteden.
De e-shops hebben deze discussie echter een
andere invalshoek gegeven. Maar verkleuring
geeft ook kansen om rotte plekken op bedrijventerreinen te herstructureren. Diverse IKEAvestigingen trekken jaarlijks net zoveel
bezoekers als pretpark de Efteling. Dat geeft te
denken, vanuit leisureoogpunt...
Bij iedere vorm van verkleuring is het echter de
vraag of de overheid in termen van adaptatie
van de regelgeving en in de snelheid van de
toepassing daarvan deze ontwikkelingen in
gang durft te zetten en kan bijbenen.
16.6 Vooruitblik verzakelijking

2015-2025
Een blik in de toekomst is in deze tijd van snelle
economische ontwikkelingen niet eenvoudig.
Toch kunnen we een aantal ontwikkelingen
aangeven die zich in de komende jaren gaan
voltrekken. De exacte vorm is natuurlijk onderhevig aan nieuwe technologische en maat-
221
schappelijke ontwikkelingen. Met een aantal

ontwikkelingen zoals glasvezel kunnen we
morgen al aan de gang gaan en deze hebben
overmorgen resultaat. Met andere ontwikkelingen zoals campusontwikkeling of verkleuring kunnen we ook morgen al aan de gang,
maar deze stappen zijn pas op een later tijdstip
zichtbaar en merkbaar. De verscheidenheid
aan terreinen die ontstaat wordt dus mede
ingegeven door de tijdspanne waarin de activiteiten plaats kunnen vinden en het ruimtelijke
schaalniveau van waaruit wordt geopereerd
c.q. waarin de werklocatie fungeert.
Basisinfrastructuurontwikkeling
222
Met de exponentile groei van alle ict-,

communicatie- en internetontwikkelingen zal
glasvezel binnen tien jaar tot de basisinfrastructuur van bedrijventerreinen behoren.
Hiermee wordt naast het gebruik van glasvezel
door bedrijven ook decentrale opwekking van
energie mogelijk. En worden bedrijventerreinen 24/7 beveiligd. Het gaat hier ook op
korte termijn over het beheer in termen van
tegengaan van zwerfvuil, kwaliteit wegdek,
parkeermogelijkheden, zorgen voor de riolering, een goede bewegwijzering, fysieke
ontsluiting naast de digitale ontsluiting en
dergelijke. Het is te verwachten, gelet op alle
kerntaken die naar de gemeenten worden
overgeheveld, dat de overheid op lokaal niveau
steeds minder geld beschikbaar heeft voor het
onderhoud van bedrijventerreinen. Het zoeken
naar nieuwe publiek-private samenwerking
moet deze lacune gaan opvullen. Dat bedrijven
voor het financieren van het onderhoud zelf
steeds meer aan de lat komen te staan lijdt
geen twijfel. Het idee van een vereniging van
eigenaren-gebruikers met de overheid in de rol
van handhaver dringt zich hierbij op.
3D-printingontwikkeling
Werken trekt ook meer en meer de woonwijken in. Enerzijds door de verkantorisering
van de arbeid en anderzijds ook omdat
productie niet meer zoals vroeger viezigheid,
lawaai en stank veroorzaakt. Met de opkomst
van industrile 3D-printing (TNO, 2013) kan
productie ook in de woonwijk plaatsvinden.
Toepassingen voor en door consumenten laten
naar het nu zich nu laat aanzien langer op zich
wachten. Maar deze ontwikkeling zal op de
langere termijn gemeengoed worden in onze
huiskamer. De vraag is niet of dat gebeurt,
maar wanneer. Een vergelijking met onze
inkjetprinter die ging faxen, daarna ook kon
kopiren en nu ook scannen, is een mooi voorbeeld van hoe snel een dergelijke toepassing
kan evolueren.
Bottom-upontwikkeling
Het actief inspelen op economische ontwikkeling bij bedrijven is ook geen punt van
discussie. Het is de polsslag waarop nieuwe
locaties ontwikkeld worden. De verschuiving
die zich hierbij voordoet is dat ruimtelijke planning top-down plaatsmaakt voor bottomupontwikkeling, kavel voor kavel. Dit betekent
dat niet de visie (eindplaatje) maar de strategie
(het proces) leidend is om een gebied functioneel te laten aanpassen aan de wensen en
eisen van de tijd.
Incrementele ontwikkeling
Deze strategie is niet alleen van toepassing om
groeiende bedrijven te accommoderen, maar
ook om een bedrijventerrein te laten
verkleuren, ofwel andere functies toe te laten
in de herstructurering en mogelijk zelfs transformatie van het gebied. Dit vergt wel een
proactieve houding van betrokken partijen
de bedrijven maar ook van de overheid.
Immers indien zich kansen voordoen om
eenvoudig kavels te verwerven moeten we
daar de mogelijkheden voor creren. Onder

meer ruilverkaveling kan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken zonder dat bedrijven
zich moeten verplaatsen. Vreemd eigenlijk, dat
de methode van ruilverkaveling al sinds de
Tweede Wereldoorlog wordt toegepast op
agrarische gronden op het platteland en nu
pas de eerste experimenten plaatsvinden in de
stedelijke omgeving.
Ontwikkeling e-society
Zoals eerder aangeven leidt The Internet of
Things (Financieele Dagblad, 2013) tot verdere
verkantorisering van werklocaties c.q. werkruimte. Daarbij zien we ook andere businessmodellen ontstaan waarbij wij als consument
veel meer zelf regelen, wat onder meer leidt
tot massaontslagen bij banken en verzekeraars. Tegelijkertijd levert dit veel meer informatie op waarbij zelfs banken hardop beginnen
na te denken over verkoop van deze informatie. Het effect hiervan is een grotere leegstand van kantoren, waar alternatieven voor
moeten worden gezocht, of de sloophamer
weer aan het werk moet. Dit proces zien we
echter ook terug op de reguliere bedrijventerreinen. Bijvoorbeeld waar voorheen testen op
grote schaal in real life moesten worden uitgevoerd, gebeurt dat nu meer en meer achter de
pc met modellen; ontwerp van machines idem
dito, en ga zo maar door (Ministerie van Economische Zaken, 2014). Dit betekent uiteindelijk
minder ruimtebehoefte. Met het huidige
(geplande) aanbod kunnen we in ruime mate in
deze vraag voorzien. De vraag is of we op de
juiste plek de juiste kwaliteit kunnen aanbieden. Het volledig stilvallen van de uitgifte
van nieuwe terreinen en alle aandacht richten
op de herontwikkeling en transformatie van
reeds bestaande bedrijventerreinen komt
daarmee in het vizier.
De e-societyontwikkeling heeft niet alleen

invloed op de manier van werken maar ook op
de manier van winkelen, waarbij we de invloed
op zorg, overheid, recreatie en dergelijke hier
buiten beschouwing laten. Invloeden waar we
nu al ervaring mee opdoen zie je bijvoorbeeld
bij het elektronisch winkelen. Dit leidt tot
andere logistieke ketens en megastores, maar
ook tot sluiting van winkelketens van onder
meer cds, boeken en witgoed. Er zullen ongetwijfeld nog vele soorten ketens volgen.
Tegelijkertijd zien we e-shops ook fysieke
showrooms openen in de grotere steden van
Nederland, waardoor de verkopen via het web
aanzienlijk toenemen. Dit betekent weer
nieuwe kansen voor de binnensteden. Als stad
moet je daarop inspelen en dus goed weten
om welke soort e-shops het gaat en welke
logistieke ketens hieraan zijn verbonden.
Conclusie
Met de economische crisis is het besef
ontstaan dat innovatie en kennis de zichtbare
ontwikkelingen zijn van een proces dat al
langer gaande is onder de noemer kenniseconomie. Vastgoed is daarmee als productiefactor voor bedrijven naar de achtergrond
gedrongen. Zijn bedrijventerreinen daarmee
overbodig geworden? Ik vrees dat het
antwoord op deze vraag inderdaad ja is,
wanneer we kijken naar bedrijventerreinen als
vastgoedconcepten. Echter met de ruimtelijke
concentratie van bedrijven op een bedrijventerrein zijn wel de randvoorwaarden
geschapen waarin bedrijven de mogelijkheid
hebben om de kenniscirculatie sneller te laten
verlopen of deze om zich heen te organiseren.
Daar zijn grotere bedrijven zoals Philips, DSM,
Thales, NXP wel mee bezig (Buck Consultants
International, 2012). Dit betekent dus ruimte
creren voor bedrijven die van belang zijn voor
de open innovatieprocessen bij deze grote
bedrijven. We zien dat genoemde bedrijven de
223
fysieke randvoorwaarden creren om dit

mogelijk te maken.
Het zijn mooie voorbeelden van kenniscirculatie nieuwe stijl naast de reeds bestaande
campussen rond de universiteiten in
Nederland. Het stimuleren van deze kennis
circulatie is niet alleen voorbehouden aan
universiteiten en grote bedrijven. Kennis
circulatie kan ook via andere actoren verlopen
zoals toeleveranciers, business-to-business
klanten, consumenten enzovoort. Bedrijventerreinen zijn al fysieke verzamelplekken van
bedrijven. De vraag is alleen of deze bedrijventerreinen de juiste samenstelling hebben om
deze kenniscirculatie op gang te brengen c.q.
deze te organiseren. Bedrijventerreinen
worden knooppunten van kennisontwikkeling,
kenniscirculatie en innovatie. Niet ieder bedrijventerrein, naast de zogenaamde campussen,
komt hiervoor in aanmerking.
224
Hiermee wordt het proactief beheer van bedrijventerreinen ook steeds belangrijker. Proactief
beheer gaat niet alleen over de fysieke gesteldheid van het terrein maar ook over de samenstelling van bedrijven op het terrein in het licht
van kenniscirculatie. Ook de mogelijkheden op
het gebied van transformatie en ruilverkaveling zijn hierin van belang. Dit betekent wel op
langere termijn proactief inspelen op economische ontwikkelingen en verhuisbewegingen
op het terrein. Bovendien is naast een relevante samenstelling van bedrijven ook de
bereikbaarheid van het terrein van belang voor
de ontwikkeling van het bedrijventerrein als
knooppunt voor kenniscirculatie.
(nimby)terreinen op voornamelijk regionale

schaal noodzakelijk moeten inrichten. Aan de
andere kant van het spectrum zal het aantal
benodigde kantoren sterk verder dalen.
Interessante vraag hierbij is welke kantoren op
langere termijn overleven en welke omgevormd dan wel gesloopt gaan worden. De grote
middengroep van gemengde bedrijventerreinen zal zich enerzijds voor een deel ontwikkelen tot de zogenaamde nimbyterreinen en
anderzijds richting bedrijventerreinen waar de
bedrijven gezamenlijk de kenniscirculatie goed
op gang weten te brengen. Ook zal een deel
van de gemengde bedrijventerreinen, met
name in grootstedelijke milieus, de mogelijkheid hebben om te verkleuren waardoor nog
maar een beperkt aantal gemengde terreinen
overblijft. Naar gelang van de omvang (met
name de kleine terreinen) zullen die voor een
gedeelte in de toekomst verdampen.
Al met al klopt de uitspraak dat bedrijventerreinen en kantoren als vastgoedcomplexen
zullen verdwijnen. Echter bedrijventerreinen
zijn en blijven een belangrijke ontmoetingsplek voor het verdienvermogen van bedrijven
en hun medewerkers. In de toekomst neemt
kenniscirculatie in belang toe en zullen bedrijventerreinen en kantoren meer en meer transformeren naar kenniscomplexen.
Dat met de kenniseconomie alle bedrijventerreinen en kantoren verdwijnen is natuurlijk niet

het geval. Ten eerste blijven er specifieke
bedrijfsactiviteiten bestaan met een hoge
milieucategorie die we op daarvoor geschikte
226
17Herstructurering:
een maatschappelijk
kader voor investeringsbeslissingen
Jan Schuur
17.1Inleiding
Op de Nederlandse grondmarkt voor bedrijventerreinen hebben gemeenten een dominante positie. Vanuit hun publieke taak zijn zij
verantwoordelijk voor de ruimtelijke planning
van deze terreinen en voor het milieutoezicht.
Maar daarnaast houden gemeenten zich ook
bezig met aankoop, ontwikkeling, inrichting,
uitgifte, beheer en onderhoud van bedrijventerreinen (Schuur, 2004b: 63). Zulke activiteiten zouden ook goed uitgevoerd kunnen
worden door private partijen als projectontwikkelaars en vastgoedbedrijven of door de
grondeigenaren zelf (Louw et al., 2009: 118).
De financile belangen kunnen groot zijn voor
gemeenten. Als private grondeigenaar verdient
de gemeente aan de uitgifte van lege kavels
(Olden, 2010: 197-198). Als publieke partij int zij
daarna de onroerendezaakbelasting die de
eigenaren jaarlijks voor de opstallen betalen.
Daar kunnen hoge kosten tegenover staan.
Bij economische tegenspoed betaalt de

gemeente net als elke private ondernemer de
prijs voor een overschatting van de grondvraag. De rentelasten van de onverkochte
grond kunnen dan als een molensteen op de
gemeentelijke begroting drukken, zoals bleek
in de economische crisis van begin jaren
tachtig (Ike et al., 1984) en 25 jaar later
opnieuw bij de huidige crisis (zie bijvoorbeeld
Enqutecommissie Grondbedrijf Apeldoorn,
2012: 46-48).
De zorg van een gemeente voor haar bedrijventerreinen gaat zover dat zij ook de
herstructurering van verouderde bedrijventerreinen op zich neemt. Uit grondexploitaties
blijkt dat gemeenten maar liefst 70% van de
herstructurering financieren en dat het om
grote bedragen gaat (Ter Steege & Koning,
2009: 25). Provincies en Rijk zijn goed voor nog
eens 20%. Daarbij financieren deze overheden
soms de sloop van opstallen en de verplaatsing
227
van particuliere ondernemingen, ook als die

zelf hun bezit verwaarlozen. Bijna 90% van de
toekomstige herstructureringsopgave bestaat
namelijk uit revitalisering, een vorm van
herstructurering die ook de private delen van
het terrein omvat (THB, 2008: 60). Bij revitalisering gaat het onder meer om het verhogen
van de beeldkwaliteit van private panden en
kavels, het invullen van braakliggende kavels,
een oplossing voor leegstaande panden en het
intensiveren van het ruimtegebruik op
bebouwde kavels (Olden, 2010: 102-103).
De grote betrokkenheid van gemeenten bij de
huisvesting van bedrijven leidt helaas niet tot
resultaten die tevreden stemmen. Zo was er in
het afgelopen decennium veel kritiek op de
omvang en het aanzien van bedrijventerreinen.
Velen vonden ze te groot, lelijk en ontsierend
voor het landschap (VROM-raad, 2006: 40-43;
Tweede Kamer, 2009).
228
Door de economische crisis is dit debat wat

geluwd, maar de problemen rond de beleving
van bedrijventerreinen zullen niet kleiner
worden. De herstructureringsopgave is groot
en nog maar zeer indicatief afgebakend en dat
geldt dus ook voor de kosten (THB, 2008: 60).
Ondertussen schrijdt de veroudering van het
areaal bedrijventerreinen voort, zodat die
kosten nog verder zullen stijgen (Traa &
Knoben, 2009: 37). Het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 van 2009 lijkt dit proces
niet te stoppen (Olden, 2010: 137). Daarnaast
vormen ook de bedrijventerreinen die nog niet
zijn verouderd een bron van zorg. De vraag
naar bedrijfsgrond zal steeds verder afnemen
en een deel van de bestaande overschotten is
waarschijnlijk blijvend (Schuur et al., 2007b: 18;
Olden, 2010: 149). Dat betekent dat de rentelasten voor gemeenten hoog zullen blijven,
terwijl de inkomsten van nieuwe uitgiften
opdrogen, zelfs nadat de crisis voorbij is.
Bedrijventerreinen zullen nog lang de

aandacht van beleidsmakers vragen.
Deze situatie met dreigende overschotten en
oplopende kosten roept veel vragen op over
het bedrijventerreinenbeleid. In dit hoofdstuk
ga ik in op het investeringsbeleid van
gemeenten. Hoe onderbouwt men de beslissing over een investering in bedrijventerreinen? Hoe zou die besluitvorming in de
toekomst beter kunnen? Ik probeer een maatschappelijk kader te schetsen voor de gemeentelijke besluitvorming over bedrijventerreinen
dat het huidige beleid zakelijker kan maken.
Ik richt me vooral op herstructurering, omdat
dit type publieke investering de komende
decennia steeds meer zal domineren.
17.2 Hoe gemeenten nu beslissen

Huub Ploegmakers geeft in hoofdstuk 5 van dit
boek een overzicht van de doelen die Nederlandse overheden nastreven bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Hij toont aan dat
de kostbare ingrepen die daarvoor worden
gedaan die doelen nauwelijks dichterbij
brengen. Dit beleid is blijkbaar niet erg effectief.
Om wat voor doelen gaat het? Ploegmakers
inventariseert de einddoelen die worden
genoemd in gemeentelijke masterplannen
voor de herstructurering van bedrijventerreinen die tussen 2002 en 2008 werden gehonoreerd in de Topper-subsidieregeling van het
Rijk (zie ook Ploegmakers & Beckers, 2012: 7).
Gemeenten noemen de volgende doelen:
vergroten van de aantrekkelijkheid van de
locatie; verdichting; verbeteren van publieke
ruimte en gebouwen; scheppen van werkgelegenheid; versterken van duurzaamheid; verandering van werkgelegenheidssamenstelling;
en vergroten van milieuhygine. In een
enqute door het EIB noemen gemeenten

vergelijkbare doelen, zoals verbetering van het
aanzicht en de bereikbaarheid van het bedrijventerrein en tegengaan van veroudering en
leegstand (Ter Steege & Koning, 2009: 6).
Dit zijn dus de doelen waarmee gemeenten en
Rijk verantwoorden dat ze belastinggeld
besteden aan verouderde bedrijventerreinen.
Huub Ploegmakers toetst het beleid aan de
doelen die de gemeenten zelf noemen. Die
doelen staan in zijn bijdrage niet ter discussie.
Maar bij sommige van deze doelen kun je
vraagtekens plaatsen. Zijn ze realistisch?
Verplaatsen ze niet het probleem? Is dit een
taak voor overheden? Hieronder ga ik in op
deze vragen. Achtereenvolgens bespreek ik
beleidsdoelen gericht op de aantrekkelijkheid
van bedrijventerreinen, de ontsluiting, de
dichtheid, de werkgelegenheid en op de duurzaamheid van bedrijventerreinen.
vanzelf. Bij investeringen in de uitstraling van

hun pand zijn ondernemers van elkaar afhankelijk, omdat zon investering alleen rendeert
als de anderen op het terrein het ook doen. De
ondernemers ervaren een prisoners dilemma
bij de ontwikkeling van het terrein (Buitelaar et
al., 2008: 69) en zullen dus afwachten. Bovendien zullen niet alle ondernemers op een
bedrijventerrein hechten aan een goede
uitstraling of zich de luxe van een renovatie
kunnen permitteren (Schuur, 2001: 841). Ten
slotte blijft altijd het risico bestaan dat kavels
bij vertrek of faillissement van de eigenaar in
verval raken en hun omgeving meeslepen,
omdat veel bedrijfsvastgoed door zijn specifieke functionele structuur weinig courant is.
Het gevolg van deze onderlinge afhankelijkheid is dat ondernemers per saldo minder in
het terrein zullen investeren dan ze zouden
willen, daar langer mee wachten en eerder
verhuizen dan nodig is (CPB, 2001: 43). Er is
sprake van onderinvestering.
Aantrekkelijkheid
Het verbeteren van de aantrekkelijkheid van
een bedrijventerrein en het tegengaan van
leegstand en veroudering worden vaak
genoemd als motieven voor herstructurering.
De aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein
wordt enerzijds bepaald door de uitstraling, de
functionaliteit en de veiligheid van de openbare ruimte en anderzijds door de uitstraling
van de private kavels. Als het gaat om de openbare ruimte, worden beheer en onderhoud
doorgaans gezien als reguliere taken van de
gemeente. De Taskforce (Her)ontwikkeling
Bedrijventerreinen neemt het opknappen van
de openbare delen van een terrein (de facelift) dan ook niet mee in de herstructureringsopgave (THB, 2008: 128).
Bij private kavels zou het onderhoud een
aangelegenheid van de betreffende eigenaren
moeten zijn, maar dat gebeurt niet altijd
Overheden zien het als hun taak dit proces met

publieke investeringen te keren en investeren
daarom in de herstructurering van het terrein.
Zonder privaatrechtelijke regeling kunnen
bedrijven niet gedwongen worden mee te
betalen naar rato van het belang dat ze
ontlenen aan de herstructurering (free riding).
Bij zon privaatrechtelijke regeling valt te
denken aan een juridische vorm die eigenaren
verplicht tot lidmaatschap van de beheersorganisatie (VROM-raad, 2006: 46). Bij herontwikkeling van een bedrijventerrein zou zelfs
gekozen kunnen worden voor een private
ontwikkelaar die ook het vastgoed realiseert.
Deze ondernemer houdt zo gedurende de
gehele levenscyclus van het terrein belang bij
waardevermeerdering en kan daarvoor via de
huur of via een Vereniging van Eigenaren een
bijdrage afdwingen (Schuur, 2001: 842; VROMraad, 2006: 76; Olden, 2010: 112).
229
Soortgelijke vormen van parkmanagement

blijken inderdaad de investeringsbereidheid te
stimuleren (Pen et al., 2013: 68). Zonder zon
juridische structuur blijft de private onderinvestering bestaan en zal het tekort via het
herstructureringsbeleid tot in de verre
toekomst worden afgewenteld op de belastingbetaler.
Ontsluiting
230
Bij een flink deel van de herstructureringsprojecten wenst men de ontsluiting van het
bedrijventerrein te verbeteren (Ter Steege &
Koning, 2010: 17). Dit versterkt de economische aantrekkingskracht van het terrein: de
locatie wordt beter verbonden met de afzetmarkt, met markten voor tussenproducten en
met de arbeidsmarkt. Verbetering van de
ontsluiting van bedrijventerreinen valt onder
de aanleg van infrastructuur, traditioneel een
reguliere taak van de overheden in ons land.
Het valt buiten het bestek van dit hoofdstuk
om dat ter discussie te stellen.
Verdichting
Verdichting spaart natuur en landschap, maar
kan de bewegingsruimte van ondernemers
beperken. Er zijn voor hen weinig prikkels om
te streven naar verdichting. De huisvestingskosten van een onderneming zijn beperkt als
je ze vergelijkt met andere bedrijfskosten
(Schuur, 2001: 841). Ook de kosten van grond
zijn gering (1,8% in 2002) in verhouding tot
andere investeringen in vaste activa (Segeren
et al., 2005: 106). Ondernemers lijken dan ook
onverschillig met hun grond en vastgoed om
te gaan (CPB, 2001: 42-43; Pen et al., 2013: 63).
Gemeenten houden deze situatie in stand door
lage grondprijzen te vragen en veel nieuw
aanbod op de markt te brengen. Voorlopig
komt daar geen einde aan. Het Convenant
Bedrijventerreinen 2010-2020 (2009) voorziet
nog altijd in 1100 hectare uitbreiding per jaar,
terwijl de vraag in de laatste 30 jaar gemiddeld

878 hectare per jaar was en al voor de crisis
verder terugliep (Olden, 2010: 149; Arcadis &
Stec, 2007: 18).
Ook om andere redenen kan dit streven naar
verdichting gerelativeerd worden. Volgens het
Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020
hebben de provincies een opgave van circa
1.600 hectare herstructurering. In de praktijk
is er bij herstructurering van een bedrijventerrein maar een ruimtewinst van 5-10% mogelijk,
zodat verdichting hooguit zon 160 hectare per
jaar zal opleveren (Gordijn et al., 2007: 10; THB,
2008: 131). Het lijkt doelmatiger om verdichting te bereiken via de beperking op de aanleg
van nieuwe terreinen dan via herstructurering
van de bestaande (Schuur et al., 2007a: 36-41).
Daar komt nog bij dat juist de oude bedrijventerreinen het dichtst bebouwd zijn (Schuur et
al., 2007a: 37; ETIN, 2007).
Ook zonder beleid vindt overigens al verdichting plaats. Door de verdienstelijking van de
Nederlandse economie wordt het ruimtegebruik op bedrijventerreinen vanzelf compacter.
Kantoorhoudende bedrijven nemen gaandeweg de plaats in van ruimte-extensieve
industrile vestigingen (Janssen et al., 2006:
79).
Werkgelegenheid
Gemeenten blijken met herstructurering ook
werkgelegenheid te willen scheppen, een
argument dat eveneens vaak bij de aanleg van
nieuwe terreinen wordt genoemd (Olden,
2010: 15-16). Na herstructurering zal een
bedrijventerrein de bestaande ondernemers
langer vasthouden, hun groei beter faciliteren
en ook nieuwe bedrijven aantrekken. De werkgelegenheid zal hier inderdaad groeien.
Het grootste deel van deze groei bestaat
echter uit verplaatsing en gaat ten koste van
bedrijventerreinen in de omgeving (Weterings

et al., 2008: 58). De echte (netto) groei zal
moeten komen van de productiviteitsstijging
die door de vernieuwde werkomgeving en
huisvesting mogelijk wordt, of doordat een
verhuizing wordt voorkomen (Schuur, 2004b:
65). Per saldo zal het werkgelegenheidseffect
dus niet zo groot zijn als vaak wordt voorgespiegeld. Daarbij is de vraag gerechtvaardigd
waarom ondernemers niet zelf in hun kavels
investeren als dat de productiviteit en dus de
winst van hun bedrijf stimuleert.
Duurzaamheid
Bij het versterken van duurzaamheid zou het
moeten gaan om ingrepen in het bedrijventerrein die de belasting van het milieu structureel
terugbrengen. Maar vaak blijft onduidelijk wat
overheden precies onder duurzame bedrijventerreinen verstaan. De Stuurgroep Boegbeeld
Duurzame Bedrijventerreinen van het ministerie van Economische Zaken verwoordde het
als volgt: Samenwerking tussen bedrijven
onderling en met overheden op bedrijventerreinen, gericht op het verbeteren van het
(bedrijfs)economisch resultaat, de vermindering van de milieubelasting en een efficinter
ruimtegebruik. (Stuurgroep Boegbeeld Duurzame Bedrijventerreinen, 1998: 19). Het gaat
dus ook om economische duurzaamheid. In
het convenant Duurzame Bedrijventerreinen
Zuid-Holland (2010) wordt duurzaamheid genterpreteerd als: optimaal ruimtegebruik, kwaliteit van de openbare ruimte en van particuliere
kavels en bedrijfspanden, parkmanagement,
veiligheid. Pas aan het eind noemt men milieusparende maatregelen op het gebied van
bouw, energie, water en afval. Het streven naar
duurzaamheid blijkt in de praktijk sterk te overlappen met de andere beleidsdoelen voor
bedrijventerreinen en voegt daardoor weinig
toe.
17.3 Naar een ander beleidskader:

vier vragen
Huub Ploegmakers toont aan dat we moeten
twijfelen aan de effectiviteit van het herstructureringsbeleid voor bedrijventerreinen. Als we
alle beleidsdoelen overzien die de Nederlandse
gemeenten met herstructurering willen
bereiken, is er bovendien ook aanleiding om te
twijfelen aan die doelen zelf. Er zijn vraagtekens te plaatsen bij de ratio, de doelmatigheid
en de maatschappelijke effecten van dit beleid.
Hoe kan dit beter? In dit hoofdstuk wordt een
kader voorgesteld dat de maatschappelijke
effecten van herstructurering centraal stelt
(Renes et al., 2008: 105). Leunend op
welvaartstheoretische concepten uit de
economie en de methode van de maatschappelijke kosten-batenanalyse (mkba), moeten
voor dit kader achtereenvolgens vier vragen
beantwoord worden:
231
Wat is het probleem?

Wat zijn alle positieve en negatieve maatschappelijke effecten van de herstructurering?
Waar, bij wie en wanneer slaan die effecten
neer?
Is herstructurering nodig en is dit een overheidstaak?
In de rest van dit hoofdstuk worden de vier
vragen uitgewerkt. In tegenstelling tot de
mkba gaat het hier om een kwalitatieve, meer
conceptuele analyse. Eventueel kan voorafgaand aan de definitieve investeringsbeslissing
altijd nog een mkba volgen waarin de omvang
van de effecten wordt geschat en in geld uitgedrukt. Voor de achterliggende welvaartstheorie en de toepassing van de methodiek in
het algemeen wordt verwezen naar de nieuwe

leidraad voor mkbas (Romijn & Renes,
2013b).44
Vraag 1: het probleem
232
Het probleem dat met herstructurering wordt

bestreden is de veroudering van het terrein.
Veroudering is een continu proces en komt in
vier soorten, die elk een andere oorzaak en
een andere probleemhouder kunnen hebben
en daardoor om een andere oplossing kunnen
vragen (CPB, 2001: 21-26). Er is sprake van
technische veroudering als het reguliere
onderhoud is verwaarloosd. Economische
veroudering houdt in dat de structuur van de
economie zozeer is veranderd dat de opzet van
het terrein is achterhaald. Onderhoud helpt
dan niet. Bij maatschappelijke veroudering zijn
de normen voor milieuhygine, geluid, veiligheid en bijvoorbeeld arbeidsomstandigheden
in de samenleving zodanig aangescherpt dat
de opzet van het bedrijventerrein niet meer
voldoet. De oorzaak ligt niet zozeer bij de
economie als wel bij nieuwe maatschappelijke
normen en wettelijke regelgeving die de
mogelijkheden op het terrein beperken.
Bij ruimtelijke veroudering ten slotte zou de
oorspronkelijke opzet van het terrein nog
steeds kunnen voldoen, ware het niet dat de
bebouwde omgeving door uitbreidingen zo is
veranderd dat het terrein nu in de weg ligt:
aanliggende woonwijken hebben er last van en
de ontsluiting van het terrein raakt verstikt
door nieuw verkeer. Bij elk van de vier vormen
van veroudering is een andere aanpak nodig en
ligt het initiatief bij andere partijen.
Bij zon probleemanalyse past ook dat er realistisch wordt nagedacht over wat er gebeurt met
het terrein en zijn omgeving als er niet wordt
ingegrepen. In termen van een mkba is dit de
verkenning van het nulalternatief. Daar hoort
een onderzoek bij naar de ontwikkelingen op
de regionale markt voor bedrijfsgrond en vastgoed (Olden, 2010: 205-206). Maar liefst 94%
van de naar een bedrijventerrein verhuizende
werkgelegenheid komt uit dezelfde Coropregio. Zon 74% komt zelfs uit de eigen
gemeente (Weterings et al., 2008: 55). Een
verkenning van de plannen van de lokale
ondernemers kan dus al veel inzicht geven in
hoe vraag en aanbod zich zullen ontwikkelen.
In het nulalternatief dienen natuurlijk ook de
effecten te worden meegenomen van ander
voorgenomen beleid dat de symptomen van
veroudering zal versterken of verzwakken,
zoals de geplande aanleg van concurrerende
bedrijventerreinen, nieuwe woonbebouwing in
de directe omgeving of nieuwe wetgeving die
het vestigingsgedrag en de bewegingsruimte
van bedrijven zal benvloeden.
De effecten van herstructurering moeten
tegen dit autonome scenario worden afgezet.
Dan zou bijvoorbeeld kunnen blijken dat de
vastgoedprijzen zo snel gaan dalen dat de
verwaarloosde opstallen na een paar jaar
alweer courant worden, zodat private investeerders de herstructurering op zich nemen
(vgl. Visser & Romijn, 2013: 11). Als de negatieve effecten in de tussentijd gering zijn of
tegen geringe kosten beperkt kunnen worden,
kan afwachten een goede strategie zijn.
Herstructurering op kosten van de overheid is
dan niet nodig.
Er bestaat een samenhang van de locatie met
de rest van het stedelijke gebied of de regio.
Soms kan een stad erbij gebaat zijn een bedrijventerrein op te heffen en de locatie in te
richten voor een andere functie, omdat de stad
als geheel daar beter van wordt. Het probleem
van de veroudering van het bedrijventerrein
kan dus ondergeschikt zijn aan andere verstedelijkingsvraagstukken in de stad waarvoor de
locatie van het terrein een oplossing kan
bieden. Het bedrijventerrein kan dan beter

plaatsmaken voor bijvoorbeeld een winkelgebied, sociale huisvesting, een stadspark of zelfs
een rosse buurt. Het behoud van het bedrijventerrein is dus geen doel op zich: vanuit het
perspectief van de stad of de regio moeten ook
andere functies van die locatie verkend
worden (Renes et al., 2010: 113).
Het CPB heeft een praktische handreiking
ontwikkeld die kan helpen om het maatschappelijke probleem bij complexe gebiedsontwikkelingen goed te ontrafelen (Visser & Romijn,
2013: 14-16). Deze problem check is ook te
gebruiken bij de herstructurering van bedrijventerreinen. Dat verkleint de kans op kostbare investeringen die het probleem niet
oplossen.
Vraag 2: de effecten
In masterplannen en beleidsnotas noemt men
doorgaans een bestuurlijke selectie van
gewenste effecten. In deze stap gaat het
echter om een integrale inventarisatie: alle
mogelijke effecten, op korte n lange termijn,
op het terrein n in de omgeving, direct n
indirect. De VROM-raad pleit in dit verband
voor kennis van de footprint van bedrijventerreinen (VROM-raad, 2006: 10). Hoewel bij de
politieke besluitvorming de beleidsmatig
gewenste effecten de doorslag zullen geven,
moeten andere gewenste en ongewenste
effecten ook een plaats krijgen in de afweging.
Het gaat om die effecten van herstructurering
die zich zonder de geplande ingreep niet
zouden hebben voorgedaan. Globaal kunnen
we de volgende soorten effecten van herstructurering onderscheiden:
stijging van productiviteit, daling van
bedrijfskosten en verbetering van de
concurrentiepositie en daardoor groei van
inkomen en werkgelegenheid;
minder milieubelasting en overlast door

criminaliteit, geluid, verkeer en stank, met
gunstige gevolgen voor de gezondheid;
meer belevingskwaliteit (inrichting, architectuur, landschap, groen, schoon, veilig).
Veelgenoemde beleidsdoelen als ruimtewinst
en verbetering van de ontsluiting van een
terrein zijn geen doelen op zich, maar instrumenten om deze effecten te bereiken. Andere
instrumenten kunnen effectiever en doelmatiger zijn. Een gevolg van deze effecten is de
waardestijging van het vastgoed op en om het
terrein. De toegenomen potentie en aantrekkingskracht van de hernieuwde locatie zal de
vraag naar grond en vastgoed doen stijgen.
Deze waardestijging kan behulpzaam zijn bij de
monetaire waardering van de effecten van de
herstructurering in een mkba (Romijn & Renes,
2013b: 119).
233
Bij al deze effecten is het belangrijk te letten op

de schaal in ruimte en tijd. Sommige effecten
zijn van korte duur, terwijl andere zich pas op
langere termijn manifesteren. Hetzelfde geldt
voor de ruimtelijke dimensie. Er zijn effecten
die niet verder gaan dan het bedrijventerrein
en zijn directe omgeving. Dat geldt bijvoorbeeld voor de belevingskwaliteit. Andere
effecten kunnen veel verder reiken. Een bedrijventerrein is onderdeel van een samenhangend stedelijk weefsel, zodat ingrepen op het
terrein ook elders effect kunnen hebben. Zelfs
ongunstige effecten, bijvoorbeeld als daardoor
op doorgaande wegen files en verkeersoverlast
gaan ontstaan of economische dynamiek
wordt weggezogen. Alle denkbare effecten in
ruimte en tijd zijn relevant. De planbureaus
spreken in dit verband van een agglomeratieexploitatie (Romijn & Renes, 2013a: 68-86).
Vraag 3: de belanghebbenden
234
Voor de bestuurlijke autoriteit die over de

investering in een bedrijventerrein moet
beslissen tellen natuurlijk vooral de effecten
binnen de grenzen en de gemeenschap waar
zij haar democratische legitimiteit aan ontleent. Maar soms overschrijden de effecten
deze grenzen. Als een gemeente alleen de
effecten op eigen grond en voor eigen burgers
meeweegt, kan er sprake zijn van afwenteling
van ongewenste effecten op de buurgemeente
of van zogenaamde free riding van de buren
als het gaat om gewenste effecten. Dan wordt
het besluit over de herstructurering of de
uitbreiding van het terrein genomen zonder
met de effecten in de buurgemeenten rekening te houden. Bij de aanleg van nieuwe
bedrijventerreinen leidde dit ertoe dat
gemeenten met elkaar wedijverden om dit
extra areaal, een belangrijke reden voor het
ruime aanbod dat we nu kennen (CPB, 1999:
140; Olden, 2010: 20). De bestuurlijke indeling
van Nederland verstoort een goede besluitvorming. Inmiddels streeft men ernaar om het
bedrijventerreinenbeleid bij provincies of
stadsregios te leggen in plaats van bij
gemeenten (Convenant Bedrijventerreinen
2010-2020, 4-5). Op dat bestuurlijke niveau zijn
er minder grensoverschrijdende effecten.
Dat maakt het voor de ondernemers op het

terrein mogelijk om betere mensen aan te
trekken. Dit is een productiviteitsverhogend
effect, maar het gaat deels ten koste van
bedrijven op andere locaties. Verbetering van
de belevingswaarde van het terrein kan ook de
verkoop van ongebruikte panden stimuleren
en daarmee gunstig zijn voor de ondernemers
met grondeigendom en, als er nog vrije kavels
zijn, voor de terreinbeheerder die de grond
uitgeeft (meestal de gemeente). De prijzen van
het onroerend goed zullen stijgen, waardoor
de effecten op termijn in de vorm van inkomen
terechtkomen bij de eigenaren van
bedrijfspanden en woningen. In het algemeen
zullen de baten van een herstructurering
vooral toevallen aan de eigenaren van vastgoed en grond op het terrein en in de omgeving, voor een groot deel zelfs in financile
termen. De gebruikers van het terrein en de
omwonenden profiteren van een prettigere en
gezondere leefomgeving. In de stad of regio als
geheel kunnen de effecten van herstructurering tegenvallen en zelfs negatief zijn, omdat
door de stedenbouwkundige samenhang in
het gebied op andere kwetsbare locaties juist
een negatieve-spiraalwerking kan ontstaan.
Dergelijke verbanden worden vaak genegeerd.
Vraag 4: de rol van overheden

Per type effect kunnen de belanghebbenden
verschillen. Productiviteitseffecten zullen
vooral terechtkomen bij de betrokken ondernemers en via hen bij werknemers en aandeelhouders. Verhuizingen zullen echter ten koste
gaan van andere locaties in de regio, waar
bedrijven en werknemers vertrekken en ongebruikte bedrijfspanden als rotte kiezen kunnen
achterblijven. Een verbetering van de uitstraling, de milieukwaliteit en de veiligheid komt
ten goede aan hen die op het terrein werken,
bezoekers en omwonenden. Wellicht wordt de
locatie aantrekkelijker voor werknemers.
Als ondernemers en vastgoedeigenaren het

meest van herstructurering profiteren, zelfs in
de vorm van extra inkomen, waarom moeten
deze kostbare ingrepen in private kavels en
privaat vastgoed dan met belastinggeld
betaald worden? Overheden die het exploitatietekort van een herstructurering aanvullen,
moeten daar goede redenen voor hebben.
Zon tekort is immers een teken dat marktpartijen er te weinig geld voor overhebben
(Buitelaar & Schuur, 2011). Ook hier biedt de
welvaartstheorie een handreiking. Deze
theorie onderbouwt de rol van overheden en
bakent hun taken af. Als het gaat om ruimtelijke en stedenbouwkundige problemen, zijn er
een paar goede argumenten voor een overheidsrol (Schuur, 2010: 6). Bij de veroudering
van bedrijventerreinen gaat het vooral om
externe effecten: met name de leefomgevingseffecten van veroudering waarvan de andere
ondernemers op het terrein, de bezoekers en
de omwonenden de dupe zijn zonder dat ze
daar iets aan kunnen doen (CPB, 2001: 47-49).
Een gemeente die een herstructurering financiert die verder gaat dan de infrastructuur en
de openbare ruimte waar zij zelf voor verantwoordelijk is, moet dat aan de hand van deze
leefomgevingseffecten motiveren. En de
omvang van die financiering mag natuurlijk
niet groter zijn dan de extra maatschappelijke
baten die ermee worden gerealiseerd.
Privatisering van het bedrijventerrein maakt

per saldo meer investeringen los van de
gebruikers van het terrein en de private
beheerder neemt dan bovendien het onderhoud van de openbare ruimte voor zijn rekening. De ondernemers hebben de beslissing
over het hoe en wanneer van het onderhoud
van het terrein dan geheel in eigen hand. Dit
lijkt een efficinte en meer bestendige oplossing voor de huidige veroudering en is in
omringende landen al wel gebruikelijk (Olden,
2010: 253). Gemeenten kunnen zich dan
wijden aan hun publieke taken en de kaders
stellen waarbinnen deze private terreinbeheerders mogen opereren. Zij hebben dan ook
minder belang bij de uitbreiding van het areaal
nieuwe bedrijventerreinen.
Conclusie
Volgens de welvaartstheorie zijn er geen argumenten waarom overheden via herstructurering de productiviteit en de werkgelegenheid
zouden moeten stimuleren. Als de regionale
markten voor arbeid en bedrijfsvastgoed goed
werken, kunnen bedrijven het best zelf
bepalen of, hoe en wanneer ze in hun bedrijfsomgeving investeren om de productiviteit te
vergroten. Zouden private partijen ook moeten
bijdragen aan de kosten van herstructurering?
Moeten eigenaren van een woning of bedrijfspand die via een waardestijging profiteren van
de door de belastingbetaler gefinancierde
herstructurering hieraan meebetalen? Sinds
2008 geeft de Grondexploitatiewet de mogelijkheid om de kosten van een herstructurering
deels op hen te verhalen (Olden, 2010: 146).
Dat klinkt rechtvaardig, als het verouderde
terrein als ijkpunt wordt genomen. Maar deze
eigenaren hebben ook nooit een vergoeding
gekregen voor de waardedaling die daaraan
voorafging.
Voordat een gemeente de beslissing neemt

om te investeren in een oud bedrijventerrein,
moet zij zichzelf vier vragen stellen. De vier
vragen vormen samen een denkkader voor de
beslissing over de herstructurering van bedrijventerreinen dat de politieke afweging meer
diepte geeft en de doelen van het beleid meer
scherpte. De gemeente moet zich afvragen
welk maatschappelijk probleem met de
herstructurering wordt opgelost en wie
daarvan profiteren. De antwoorden op de vier
vragen helpen bij de beslissing of de herstructurering moet worden uitgevoerd en in
hoeverre deze moet worden gefinancierd door
de gemeente.
De conceptuele analyse staat hier centraal;
niet de rekenkundige, monetaire afweging
zoals die in een mkba wordt gemaakt. Die stap
kan alsnog gezet worden, tenminste als er
voldoende vertrouwen bestaat in de meetbaarheid van de leefbaarheids- en productiviteitseffecten en in de mogelijkheid om die effecten
een waarde te geven en als er genoeg inzicht
235
bestaat in de dynamiek van de regionale

markten voor arbeid en vastgoed. De vier
vragen kunnen overigens ook een opstap zijn
voor andere methoden waarmee men de
effecten kan kwantificeren en vergelijken,
zoals de multicriteria-analyse en de impactanalyse (Romijn & Renes, 2013b: 41).
44
Bij het maken van een monetaire afweging zoals in een

mkba spelen een aantal specialistische methodische
vraagstukken, zoals het bepalen van indirecte effecten,
het gevaar van dubbeltelling van effecten, de vraag hoe
je toekomstige baten en kosten terug moet rekenen naar
het heden en het omgaan met een onzekere toekomst. Die
vraagstukken spelen bij een kwalitatieve analyse ook, maar
dit laten we hier buiten beschouwing. Zie daarvoor Romijn
en Renes (2013b).
Maar waarschijnlijk geeft deze kwalitatieve

analyse ook zonder dit rekenwerk al veel
houvast bij de vraag waarom, waar, wanneer en
voor wie herstructurering eigenlijk nodig is.
Het denken over alternatieven, prioriteiten en
financieringsconstructies volgt dan vanzelf.
236
237
238
18 Tien jaar
vakblad Bedrijventerrein in vijf reizen
Jan-Willem Wesselink
18.1 Nrnberg: hoe het begon

Het is voorjaar 2005. Een paar maanden eerder
hadden Edgar van Eekelen, uitgever en eigenaar van Elba Media, en ik het vakblad Bedrijventerrein bedacht. Nu zat ik in de trein naar
Nrnberg. Daar ligt Nordostpark, wat een
schoolvoorbeeld zou zijn van een modern
bedrijventerrein. Ontwikkeld in de jaren dertig
en sinds eind jarennegentig herontwikkeld tot
een modern businesspark. Eigendom van de
Duitse ontwikkelaar Tercon Immobilien, die er
nog mooiere plannen mee had.
In de trein naar Nrnberg las ik het boek van
Erik Louw, Barrie Needham, Han Olden en
Cees-Jan Pen (Louw et al., 2009) en het Vademecum Bedrijventerreinen van Stef van der
Gaag, destijds de enige fatsoenlijke boeken
over bedrijventerreinen. Louw en zijn medeauteurs schopten toen al tegen de gangbare
denkwijzen over bedrijventerreinen aan en Van
der Gaag liet zien hoe je een bedrijventerrein
ook anders kon indelen. Via die twee boeken

leerde ik over zowel de economische als de
fysieke aspecten van bedrijventerreinen.
Wij zijn het vakblad Bedrijventerrein begonnen
omdat we het vreemd vonden dat over zoiets
belangrijks nog geen vakblad bestond. Bedrijventerreinen, daar kwamen en komen de grote
problemen van de stad samen met de grote
belangen van de stad. Een derde van het
Nederlandse BNP werd destijds verdiend op
bedrijventerreinen en waarschijnlijk is dat deel
hooguit licht gekrompen. Elke dag gaan
miljoenen Nederlanders naar een bedrijventerrein en gedurende een flink deel van het
jaar zien ze alleen daar de wereld bij daglicht.
Decennialang keek niemand daarnaar om.
Ook niet zo raar, want sinds Le Corbusier waren
bedrijventerreinen een noodzakelijk kwaad en
een zegening tegelijkertijd. Alles beter dan die
vieze fabrieken in de stad. Maar toen in de loop
239
van de jaren tachtig de laatste fabrieken uit de

steden waren verdwenen, begon de discussie
over bedrijventerreinen. We waren met elkaar
vergeten hoe erg het alternatief was en het
nieuwe kwaad heette bedrijventerrein. Die
gebieden waren troosteloos en zonder enige
fantasie ontwikkeld. Erg functioneel, zonder
het besef dat er mensen werkten in die
bedrijven. Er werkten daarbij ook steeds
minder mensen. Gingen er in de jaren veertig
en vijftig nog duizenden mensen, vaak te voet,
naar de grote fabrieken, sinds de jaren zeventig
waren veel banen weggeautomatiseerd en
volstonden machineoperators. Er was helemaal geen discussie over mogelijk dat dit geen
prettige stadsdelen waren. Niemand wilde
graag op een bedrijventerrein werken, maar
iedereen deed het.
240
Hoe anders was de werkelijkheid in Nrnberg.

Nordostpark was herontwikkeld tot een business- en technologiepark. Een insteek die
aansloot bij een van de belangrijkste al
bestaande gebruikers van het park: Lucent
Technologies. Bovendien werd in samenwerking met het bondsland Beieren en de stad
Nrnberg een zogenoemde Forschungsfabrik
gebouwd waar tal van onderzoeksbedrijven
onderdak vonden. Dit moest als een magneet
werken voor het hele terrein. De regio NoordBeieren kende destijds een clusterpolitiek. In
Nrnberg lag de focus op technologie, in
Erlangen op farmacie en in Frth op nieuwe
materialen.
De nieuwe en oude gebouwen lagen idyllisch
in het groen. Dat was om een wat minder idyllische reden aangelegd, vertelde Dirk Petersen,
directeur van het terrein. Nordostpark was
door de nazis gebouwd om de munitiefabrieken te huisvesten. En die fabrieken werden
zorgvuldig in het groen gesitueerd, zodat die
vanuit de lucht minder gemakkelijk te zien

waren door vijandelijke vliegtuigen.
Maar nu kwam dat groen om heel andere
redenen van pas. Medewerkers liepen er
tussen de middag een rondje op weg naar het
gezamenlijke restaurant of de lokale Chinees
en ook als de zon onder was, was het een
aangename plek. Het terrein voelde veilig en
aangenaam, zo betoogde directeur Petersen:
We hebben direct gekozen voor bepaalde
infrastructurele zaken. En dan heb ik het niet
over de wegen en de kabels, maar de kinderopvang, het restaurant, het zomerfeest, het
beachvolleybaltoernooi. Wij willen meer bieden
dan een standaardpark, vanuit de gedachte dat
het voor de medewerkers prettig moet zijn om
hier te werken. Dat kost ons in sommige
gevallen geld. Het kinderdagverblijf betaalt
een huur van twee euro per vierkante meter,
ruim vijf euro onder de commercile huur.
Dat geldt ook voor het Chinees restaurant.
Daarbij hebben wij genvesteerd in de keuken.
Dat kan, puur economisch gezien, niet uit.
Maar we vinden het belangrijk dat er een
restaurant is en dus doen we dat.
In Nederland waren we toen nog niet zover.
Het NatLab in Eindhoven werd weliswaar
herontwikkeld tot de Philips High Tech Campus
en her en der waren er andere campusontwikkelingen ontstaan, maar er was een wereld
te winnen. Het vakblad Bedrijventerrein werd
ontwikkeld vanuit het opportunisme dat wij die
wereld wel even zouden veranderen. Maar ook
vanuit de wetenschap dat op bedrijventerreinen zoveel belangen samenkwamen dat er
een plek nodig was om al die stakeholders met
elkaar in contact te brengen. Onze doelgroep, zeiden wij vaak, dat is iedereen die
vindt dat hij onze doelgroep is: bedrijventerreinprofessionals. En dus haakten er
gemeenten aan, maar ook zorgverzekeraars,
adviseurs, architecten en projectontwikkelaars. En we werkten vanuit het pragmatisme

dat in zon belangrijk deel van de stad waar de
economische belangen zo groot zijn, waar
gemeenten zich flink in de schulden hadden
gestoken, waar de echte milieuproblemen van
Nederland bestonden (en nog steeds bestaan)
de verhalen voor het oprapen zouden liggen.
En dat was ook zo. Eind 2005, een halfjaar later,
onderzochten we samen met Smart Agent
Company en DHV of de medewerkers op al die
bedrijventerreinen het wel naar de zin hadden.
Bleek niet zo te zijn. Sterker nog, vrijwel alle
Nederlanders werkten in een omgeving waar
ze zich niet thuis voelden. Dat haalde de vaderlandse pers en een dag lang hingen alle landelijke kranten en radiostations aan de lijn. En
wisten wij zeker dat we iets goeds in handen
hadden.
18.2 Silicon Valley: het ecosysteem

ontrafeld
In 2008 was de crisis niet net begonnen, maar
eigenlijk al in volle gang. Alleen hadden we in
de stedenbouw- en architectuurwereld nog
het idee dat het wel over zou waaien. De crisis
begon met de aanslag op de Twin Towers. Dat
was de speld die de zeepbel waarin we leefden
doorprikte. Of eigenlijk zeepbel na zeepbel,
want het duurde even voor we er in ons vak
echt last van kregen.
Bovendien werd onze zeepbel enthousiast
bijgevuld door het ene ministerie dat vond dat
bedrijventerreinen geherstructureerd
moesten worden en het andere ministerie dat
vond dat we in themas moesten denken.
Daarbij werd Silicon Valley vaak als voorbeeld
genoemd. En niet ten onrechte: op een minuscuul stukje Amerika was een economisch
microklimaat ontstaan dat de hele wereld
jaloers liet toekijken. Alleen al in 2006 werd er

5,2 miljard euro aan venture capital (27% van
het totaal in de Verenigde Staten) genvesteerd
in een gebied dat net zo groot is als onze Randstad. Met het verschil dat het lokale Groene
Hart daar niet bebouwd is, omdat het de
gedaante heeft van een baai.
In Nederland (en de rest van Europa) was het
cool om jezelf te vernoemen naar Silicon
Valley. Er ontstonden Silicon bedrijventerreinen, kantoorgebouwen, straten en alleys.
Silicon was een kwaliteitspredikaat geworden.
Net zoals Valley. Die ontstonden ook overal.
Health Valley, Energy Valley en natuurlijk Food
Valley. Dat principe is overigens van alle tijden.
Denk maar aan de verschrikkelijke term
meubelboulevard, waarbij wanhopig wordt
geprobeerd een vleugje Parijse flair naar
Apeldoorn-Oost te krijgen.
En dus besloten we op de redactie dat we
erheen zouden gaan. Dat ging vrij naef. Of
eigenlijk net zo naef als iedereen die we er in
Nederland over spraken. Veel mensen hadden
het van horen zeggen, hadden er artikelen
over gelezen, maar waren er nooit geweest.
Onze naviteit ging nog even door op het vliegveld van San Francisco, toen we direct constateerden dat de Valley ook echt een vallei is. Met
bergen aan beide zijden. Met daarna in het
westen de oceaan en in het oosten de woestijn.
Het begrip microklimaat kon je dus vrij letterlijk
nemen: het leidde tot een uniek ecosysteem.
En net als in de natuur was dat ecosysteem in
hoge mate afhankelijk. De maat van de Silicon
Valley werd beperkt door de afstand tot de
universiteiten Stanford en Berkeley, waar zo
ongeveer elke avond lezingen werden en
vast nog steeds worden gehouden.
241
Waar jongens en meisjes met goede ideen

hopen tegen een business angel aan te lopen.
242
Als ze meer geld nodig hadden gingen ze trouwens wel naar Sand Hill Road, waar zo ongeveer alle relevante venture capitalists op een rij
zitten. We spraken een van hen, de Nederlandse Amerikaan Doug Engmann. De kans dat
je een hele goede investering deed, zei hij, was
een op tien. Dat was het gouden idee waar
iedereen naar zocht. Twee van de tien draaiden
quitte. En de andere zeven waren weggegooid
geld. Dat maakte dat de VCs en de business
angels goed zochten. Fotograaf Roelof Pot en
ik waren dus niet erg interessant tijdens het
netwerkdiner op Stanford University.
We leerden die avond hoe je vakkundig iemand
links kunt laten liggen tijdens het netwerken.
En we leerden hoe je een goede presentatie
geeft. Dat is belangrijk, want, zo zei David
Orenstein van Stanford eerder tegen ons: Een
idee is leuk, maar een idee waar je geld mee
kunt verdienen is veel leuker. En dus hadden
veel hoogleraren op het particuliere Stanford
ook een bedrijfje. Dat is wel een aanbeveling
als je hier rector wilt worden.
In de Valley ging het niet over ict of over
computers of over internet. Het ging over iets
veel algemeners, namelijk techniek. Al sinds de
jaren vijftig werd in het gebied onderzoek
gedaan naar vernieuwende technologie. Zon
beetje alles wat u aan techniek in huis heeft
(van tv tot smartphone) is in de Valley uitgevonden of sterk verbeterd. In feite ging het om
de vraag wat the next big thing was. Dat kon
net zo goed biotechnologie zijn als een nog
dunnere chip. The next big thing, dat was een
technologische verandering waar je ook nog
heel rijk van kon worden.
Maar hoe kon je zon ecosysteem nu kopiren
in Nederland? Dat kan helemaal niet. Een
ecosysteem ontstaat van onderop omdat op

het juiste moment de juiste ingredinten
aanwezig zijn. Goed onderwijs, studenten die
iets van hun leven willen maken, voldoende
ruimte om te experimenteren (letterlijk, maar
ook figuurlijk; niet voor niets was San Francisco
ook de hoofdstad van de hippies). Wie dat van
bovenaf wil namaken, verspilt de moeite.
Sterker nog, de overheid in Amerika heeft
overal een teruggetrokken rol en in de San
Francisco Bay Area was dat niet anders. Hoewel
we in San Jose (de zuidrand van de Valley) een
overheidsbedrijf bezochten dat heel actief
bedrijven naar zijn eigen gemeente probeerde
te trekken. Wij staan gelukkig wat verder van
de gemeente, zeiden ze daar. Dan kunnen we
onze eigen commercile cultuur in stand
houden en hebben we geen last van een
ambtelijke inslag.
Terug in Nederland was de les vooral dat je
moet doen waar je goed in bent. Niet waar de
ander goed in is. En dus hebben de Greenport,
het Westland en de Food Valley waarom zijn
dat toch zoveel begrippen? meer potentie
dan de zoveelste Silicon Achterbuurt. Hoewel
de Silicon Roundabout in Londen die naam is
dan wel weer grappig wel een groot succes is.
Ook Londen kent blijkbaar een interessant
microklimaat.
18.3 resund: Flexibiliteit als

uitgangspunt
Het was de bijzonderste studiereis die Elba
Media ooit organiseerde (hoewel de eerste reis
naar Lissabon, waarbij varkensoortjes op het
menu stonden, ook apart was). Met een groep
bedrijventerreinprofessionals bezochten we de
resundregio: de steden Kopenhagen en
Malm. Een regio die in Malm sterker werd
beleefd dan in Kopenhagen. Logisch: het kleine
en arme Malm had er veel meer te halen.
De regio was ontstaan door de bouw van de

resundbrug tussen de twee steden. Daardoor
lagen de steden veel dichter bij elkaar en zon
tien jaar na de bouw gingen de bewoners van
de steden zich daar ook naar gedragen. Het
aantal Zweden dat in Denemarken een baan
had gevonden was sterk gestegen. Het aantal
Denen dat een goedkoop tweede huisje in
Zuid-Zweden had trouwens ook.
De studiereis had meerdere insteken. Even los
van het netwerken waar zon reis bijzonder
geschikt voor blijkt, ging het om de vraag hoe
je een regio bouwt. In Nederland een hot item
op dat moment. Dat de resundregio grensoverschrijdend was, maakte het voor de deelnemers extra interessant.
Een ander thema waren incubatorconcepten
die we gedurende de reis bezochten. Ook dat
was opeens hot in Nederland. Het idee dat je
niet alleen grote bedrijven moet binnenhalen,
maar je ook moet focussen op start-ups: het
idee dat je die kunt en misschien wel moet
opkweken, was ondertussen gemeengoed
geworden. Maar hoe doe je dat?
Wij hadden tijdens de reis drie incubators op
het programma staan. We bezochten in
Kopenhagen 5Te, een ict-start-up waar David
Stray Jorgensen de scepter zwaaide. Nou ja,
scepter. Stray Jorgensen bleek een wonderlijke
figuur die net zo lief vertelde over zijn visie op
de relatie tussen man en vrouw als die tussen
hem en zijn huurders. En in beide gevallen
bleek het om een gecompliceerde relatie te
gaan. Het hele idee achter een incubator was
het samenbrengen van ondernemers, maar de
doelgroep in Kopenhagen was daar niet zo van
gediend. Die wilden werken aan hun product,
niet aan hun netwerk. Dus liepen de vrijdagmiddagborrels en andere activiteiten niet zo
fantastisch. Ook was David Stray Jorgensen
realistisch in zijn kijk op het succes van zijn

huurders: dat ontbrak. De successen die hij had
voorspeld, waren niet uitgekomen; de mannen
achter Skype had hij bijna de huur opgezegd.
En wie kon er nou voorspellen dat dat spelletje
waarin je varkens met vogels moet doodschieten, zon groot succes zou worden. Voor
wie het alweer vergeten is: dat ging over Angry
Birds. De incubator deed daarom wat een incubator moet doen: ondernemers huisvesten.
Niet meer en niet minder. Dat deed hij omdat
de universiteit daar behoefte aan had. En
omdat het een succes was. Ondernemers
stonden in de rij.
Maar dat het toch wel kon, bleek uit MINC, de
Malm Incubator. Rosvall Jnsson vertelde dat
haar vrijdagmiddagborrels en andere activiteiten wel liepen en dat zij als incubatormanager er ook haar uiterste best voor deed om
het een succes te maken. Haar drive was inspirerend en bepalend.
De sfeer in MINC was totaal anders dan in
Kopenhagen. Bordjes van het koningshuis aan
de muur, bloemenbehang en gezellig barpersoneel. Meer een place to be dan de cleane
inrichting in de Deense hoofdstad. Maar er
moest ook geld verdiend worden. Het moet
duidelijk zijn dat dit geen liefdadigheid maar
serieuze business is. Door niet elke keer mijn
hand op te houden maar geld te verdienen,
neem ik hen serieus.
De laatste incubator was Ideon in Lund, op een
uurtje rijden van Malm. Eigendom van de
IKEA-familie en dat zag je er ook een beetje
aan af. Er zat wel heel veel blankgelakt hout in
het gebouw. Incubators worden wel eens
vergeleken met mini-ecosystemen en als die
vergelijking klopt, dan was deze incubator in
het stadium waarin de pioniersvegetatie
overgaat in het vormen van een bos. Veel
243
halfvolgroeide bomen in Ideon. En een organisatie die het pionieren allang voorbij was. Hier
zat een professionele club die wist waar ze
mee bezig waren: geld, kennis en netwerk aan
elkaar koppelen. Daar hadden ze de professionals (ook op financieel gebied) voor in huis
gehaald. Maar de vraag bleef wel hangen of dit
nou de vernieuwende spelers (of een knaller
als Angry Birds) zou opleveren. Beetje saai
allemaal.
244
Saai was de rest van de reis allerminst. Nog

nooit ging er zoveel mis tijdens een studiereis
(en gelukkig daarna ook nooit meer): de nieuwbouwwijk Sluseholmen die een bouwkundige
blunder bleek te zijn, een dronken gids tijdens
het bezoek aan de resundbrug en het letterlijke hoogtepunt van de reis, een meeting op
de bovenste verdieping van de Turning Torsotoren in Malm, had niet het gewenste effect
omdat er een dichte mist hing die het beloofde
uitzicht van 80 kilometer terugbracht naar
1 meter 80.
Maar ondertussen kregen we wel een kijkje in
de toekomst in de resundregio. Niet alleen
door de incubators, maar ook door de wijk
rondom de Turning Torso. Die is volgens een
soort flexibele stedenbouw ontwikkeld. Niet
uit armoede, maar uit kracht: flexibiliteit als
uitgangspunt. Een onverwachte les uit Malm.
Ook bijzonder.
18.4 Het Ruhrgebied: wat is de

volgende stap in herstructurering?
In 2009, toen de bomen nog tot in de hemel
groeiden, hadden we een minister van VROM,
Jacqueline Cramer was haar naam, die vond dat
Nederland een rommeltje was. Het zag er niet
uit, dat land van ons. En dus richtte ze een
programma op met de naam Mooi Nederland.
Dat doe je natuurlijk niet als je vindt dat het
land al mooi is. De ergste rommel, zo vond

Cramer, lag aan de randen van de stad.
Bedrijventerreinen waren verworden tot een
oneindige verzameling goedkope loodsen en
hallen. Op die terreinen was de afgelopen
vijftig jaar niet bijster veel aan onderhoud
gedaan en dat was te zien. Het was tijd voor
een stevige aanpak. En dus werd er een Taskforce Herstructurering in het leven geroepen
onder leiding van zwaargewicht Peter Noordanus. Tot dan toe kenden we taskforces
vooral uit defensie. Ook ons leger in Uruzgan
heette destijds eufemistisch een taskforce.
Maar het gaf natuurlijk wel mooi aan hoe
serieus de minister het probleem nam. Als je
zorgt voor mooie bedrijventerreinen, zo was de
redenering, dan komt de economische groei
vanzelf. Voor een deel klopt dat: zeker in
gebieden waarin omzet gerelateerd is aan
bezoek. En wie wil er nou op een vies en vuil
bedrijventerrein werken? Zeker in een economische hoogconjunctuur moesten we zorgen
voor aangename werkomstandigheden,
anders vertrokken de toppers naar de buren.
En het was natuurlijk ook een schande dat ons
land zo lelijk was.
Op de redenatie van de minister viel van alles af
te dingen. Bijvoorbeeld dat veel succesvolle
bedrijven ooit zijn begonnen in lelijke
gebouwen. In Eindoven is het eerste gloeilampenfabriekje ooit een lelijk, leegstaand pand
van de gebroeders Philips nu een museum
en in Silicon Valley kun je een hele dag vullen
met een schuurtjestoer. Ook was het maar de
vraag of ondernemers die zooi zon probleem
vonden (waarom hadden ze het dan nooit zelf
opgelost?) en sowieso valt over smaak te
twisten.
Maar op de redactie van het vakblad Bedrijventerrein waren we alleen maar blij. We waren
met het vakblad in een gat gesprongen dat

door deze minister alleen maar groter werd. En
dus besloten we de minister te eren met een
gasthoofdredactieschap. We maakten in 2010
een nummer dat de minister wilde. Dat het
kabinet viel, was even een hobbeltje, maar
gelukkig was haar opvolger Tineke Huizinga
net zo enthousiast. Ze kwam het eerste exemplaar zelfs persoonlijk op de redactie ophalen.
Op onze site vindt u daar nog steeds fotos van.
Op die foto valt op hoe opgeruimd onze redactionele burelen erbij lagen en hoe groot de
glimlach was op de gezichten van de redactie.
Het waren mooie tijden.
Maar wat is er terechtgekomen van al die
mooie plannen? Dat is maar hoe je het bekijkt.
Sceptici zullen zeggen dat de meeste bedrijventerreinen nog steeds een rommeltje zijn.
En dat de onderbouwing van de plannen van
Noordanus niet helemaal klopte. Hij had wel
een erg optimistisch wereldbeeld. Maar het is
ook waar dat de verantwoordelijken voor
bedrijventerreinen bij gemeenten jarenlang de
wind in de rug hadden. Dat hun plannen serieuzer werden genomen dan ooit. Dat veel
terreinen er beter bij liggen dan tien jaar
geleden. Dat de negentiende-eeuwse schil
waar de oude havens van de stad liggen, is
herontdekt als interessant gebied. Niet voorspelde effecten hebben ook effect.
Dat was bijna vier jaar geleden. In 2013 ging het
vakblad Bedrijventerrein met een groep
professionals, verenigd in de SKBN, naar het
Ruhrgebied. Om inspiratie op te doen hoe we
verder moeten met onze herstructureringsopgave. Het Ruhrgebied is het grootste industriegebied van Duitsland. Het is een samenklontering van stadjes en dorpjes die alleen
maar zijn gegroeid omdat er gemakkelijk kolen
te winnen waren en omdat die kolen zo snel
mogelijk werden ingezet om staal te produ-
ceren. Toen dat eind jaren tachtig van de

vorige eeuw definitief voorbij was, bleef een
herstructureringsopgave over die zo groot is
dat alles wat we in Nederland doen erbij
verbleekt.
De SKBN-studiereis was dus aangenaam voor
de relativering, maar zette ook aan tot denken.
Want was het nou slim dat de Duitsers jarenlang hadden genvesteerd in de fysieke kant
van hun probleem? We spraken daarover met
specialisten van onder andere het Regionalverband Ruhr. En zij vonden van wel. Want je moet
eerst de troep opruimen voor je iets nieuws
kunt beginnen. Daarom waren ze nog steeds
enthousiast over de effecten van de IBA, de
Internationale Bauausstellung, op het gebied.
Maar tegelijkertijd beseften ze wel degelijk dat
de opgave nu economisch en sociaal was.
Daarom waren ze ook blij dat het Ruhrgebied
culturele hoofdstad van Europa was geweest.
Maar hoe nu verder? Hoe maak je een nieuwe
economie in een gebied zonder doel?
Dat moet van onderop komen. Niet omdat
Duitsers opeens het Angelsaksische bestuurssysteem omarmen, maar omdat ze de overheid
volledig hebben uitgekleed. Als private en
burgerinitiatieven het niet oppakken, pakt
niemand het op.
En dus bezochten we Triple Z, waar directeur
Dirk Otto ons rondleidde en liet zien hoe je
moet herstructureren: vanuit de economische
behoefte van ondernemers. Ik ken mijn huurders en ik help ze waar ik kan. Ik versterk hun
netwerk zodanig dat ze alleen al daarom hier
blijven. Het zijn mensen als Otto die het
succes bepalen. Het is goed dat een minister
zorgt voor urgentie en daar een man als
Noordanus op zet. Dat geeft mensen als
Otto de moed om door te gaan. Maar waar
Noordanus weer iets anders ging doen, bleef
Otto. Net zoals de vele mannen en vrouwen die
245
op de Nederlandse bedrijventerreinen het

werk doen.
In de afgelopen tien jaar hebben wij vijf keer
het beste bedrijventerrein van Nederland
gekozen. En altijd, geen enkele keer uitgezonderd, wonnen bevlogen mensen. Mensen die
geloofden in hun verhaal, anderen konden
enthousiasmeren en je schaapachtig aankijken
als je vraagt naar de leegstandscijfers. Hebben
ze niet, kennen ze niet. Zij maken Nederland
mooi.
18.5 Londen en de toekomst
246
Stel je bent Le Corbusier. Of beter gezegd: de

Le Corbusier van nu. En je moest een oplossing
verzinnen voor de huisvestingsproblemen van
bedrijven. Want dat deed de Zwitserse
Fransman. Begin jaren twintig bedacht Le
Corbusier een antwoord op de groeiende
mismatch tussen de traditioneel in steden
gehuisveste bedrijven en de groeiende milieuimpact die zij daar hadden. De industrile revolutie veranderde de stad radicaal en de
huisvesting voor bedrijventerreinen was daar
een onderdeel van.
De vraag die bedrijventerreinprofessionals zich
eigenlijk constant zouden moeten stellen is of
vraag en aanbod wel matchen. Dat vertalen ze
nogal vaak slechts alleen in vierkante meters.
Maar vraag en aanbod gaat vooral over de
inhoudelijke behoefte. De Le Corbusier van nu
zou zien dat bedrijven tegenwoordig optimale
flexibiliteit vragen. Hoe flexibeler, hoe beter.
Door de opkomst van mobiel internet (we zijn
altijd en overal verbonden met alles en
iedereen), door de circulaire economie (waarin
er aan bezit veel minder prestige ontleend
wordt en bezit dus minder belangrijk is) en
door 3D-printen wordt de tijd tussen iets willen
en iets doen steeds korter. Bovendien zijn de
mogelijkheden oneindig. Vergelijk het aanbod

van de gemiddelde boekhandel maar met
bijvoorbeeld Bol.com. Of van uw schoenenwinkel met Zalando.
Bedrijven moeten inspelen op die flexibiliteit.
Wat vandaag nodig is, is dat volgende maand
niet meer. Wat onderscheidt het ene productiebedrijf van het andere? Eigenlijk alleen de
machinestraat. Kantoor en magazijn kunnen
prima worden gedeeld met andere bedrijven.
Laboratoria in veel gevallen ook (kijk maar naar
de High Tech Campus).
Dat kan en zal de Le Corbusier van nu moeten
veranderen. Dit vraagt om flexibele bedrijventerreinen en bedrijfsgebouwen. Maar dat werkt
alleen als de basis waarop die worden gerealiseerd, heel sterk is. Flexibiliteit vraagt om stabiliteit.
In Londen wordt daar volop mee gexperimenteerd. In 2011 bezocht ik de Westminster Hub,
die toen net was geopend. Daar ontmoetten
we Indy Johar, bedenker en inspirator van het
concept. Die vertelde dat het in zijn concept
niet ging over de werkplekken, maar om de
ontmoetingen. Werken deden de mensen thuis
wel. Of in de stad. Bij de lokale pub. Overal waar
wifi is.
Dus stond er niet het meest hippe Gispenmeubilair, maar tafels die zo waren gemaakt
dat je elkaar wel moest tegenkomen. Daaronder lag letterlijk en figuurlijk een stevige
basis. Het verdienmodel van The Hub was helemaal niet zo vernieuwend het geld wordt
namelijk verdiend door abonnementen en
zaalverhuur maar werkt wel. The Hub is een
succes, deelnemers staan in de rij, hub is een
naam geworden voor vernieuwende werkconcepten en Richard Branson schijnt er af en toe
een lezing te geven.
Opvallend genoeg zijn de principes die het

succes maken helemaal niet zo heel vernieuwend. The Hub grijpt terug op de manier
waarop in de middeleeuwen door de gildes
werd gewerkt, mixt dat met de exclusieve
herenclubs uit de negentiende eeuw en de drie
ps (plek, plek, plek) uit de twintigste. Want ook
hier is de plaats van cruciaal belang: midden in
de voor de gebruikers relevante financile,
juridische en politieke wereld.
Maar voor kantoorwerkers is het leven simpel.
Hun bestaan is volledig footloose geworden.
Moderne nomaden zijn het, die overal kunnen
werken en alleen een adres nodig hebben om
post en klanten te ontvangen (en ja, dan is een
adres in hartje Londen aangenaam). Ook voor
start-ups zijn oplossingen bedacht; kijk bijvoorbeeld naar de High Tech Campus. Maar hoe zit
dat bij andere bedrijven: hoe flexibel is bijvoorbeeld een productiebedrijf?
Ruim een jaar geleden stond er een opmerkelijk berichtje in de krant: Volkswagen Group
gaat naar standaardonderdelen voor alle autos
die binnen het concern wordt gemaakt. Simpel
gezegd: de schroeven in een Seat zijn gelijk
aan die in een Audi. Klinkt logisch, maar door
allerlei overnames was dat niet zo. Het terugbrengen van het aantal onderdelen zorgt
ervoor dat Volkswagen goedkoper kan produceren, maar brengt ook een risico met zich
mee. Als een onderdeel niet deugt moeten
opeens wel heel veel autos worden teruggeroepen. Het belangrijkste effect is echter
flexibiliteit: Volkswagen kan zijn producten
veel sneller aanpassen aan de wensen van de
klant.
krimpen? Dat is juist niet de stabiele basis die

nu wordt gevraagd. Waarom kun je niet
gewoon een unit aan je bedrijfsgebouw
plakken als de productie groeit? Meer kantoorruimte huren in de flexwerkplek? Wat meer
schappen in het centrale magazijn?
Le Corbusier loste door zijn functiescheidingssystematiek een maatschappelijk probleem
op. Fabrieken in de stad waren vies en gevaarlijk. Nu is het probleem wat minder zichtbaar,
hoewel het maar is wat je gewend bent. Het
huidige maatschappelijke probleem is dat we
ons land in een sneltreinvaart hebben volgelegd met bedrijventerreinen waar geen
behoefte aan is. Het uit de stad plaatsen van
bedrijven had destijds allerlei nadelen. Het
vervoer van werknemers bijvoorbeeld. Maar
uiteindelijk waren de ondernemers destijds
vooral gebaat bij de verandering, het maakte
ruimte voor enorme groei. Die kans ligt er nu
weer. Het flexibele bedrijventerrein maakt dat
bedrijven hun productie razendsnel kunnen
aanpassen aan de grillen van de markt.
Bedrijventerreinen (hoe ze er ook precies
uitzien) moeten die groei faciliteren. De
volgende studiereis gaat naar zon terrein. En u
mag mee.
Hoe flexibeler hoe beter. Wie wendbaar is overleeft. Waarom maken we bedrijventerreinen
dan zo star? Waarom moeten ondernemers
zoveel moeite doen om uit te breiden of te
247
248
Slot
250
19Conclusies
en agenda voor
de toekomst
Erwin van der Krabben & Cees-Jan Pen
19.1 Zes jaar n Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen

In dit slothoofdstuk blikken we terug op wat er,
zes jaar na de wake-upcall van de Taskforce
(Her)structurering Bedrijventerreinen (THB), is
bereikt. Daarbij zijn we vooral genteresseerd in
de nieuwe kennis die is opgedaan in het onderzoek dat in de afgelopen jaren is uitgevoerd en
waarover in dit boek is gerapporteerd. Dit boek
wil echter niet alleen de noodkreet van de THB
(commissie-Noordanus) actualiseren, maar
tegelijk agenderen waar we nu staan. De Taskforce zette in op regionale samenwerking en
verzakelijking. Wat is daarvan eigenlijk terechtgekomen? Wat is er overgebleven van de
miljardeninvesteringsopgave die was berekend? Zijn extra middelen nodig om de waardeval van bedrijventerreinen te voorkomen?
Is de wederzijdse communicatie tussen
gemeente, ondernemers en eigenaren toegenomen? Kortom: welke lessen hebben we
geleerd van de afgelopen periode en welke
inzichten nemen we mee voor het formuleren

van het beleid van de komende jaren?
Nieuw beleid
We stellen vast dat er veel nieuw beleid is
gemaakt en uitgevoerd voor bedrijventerreinen. Er is wel degelijk een nieuw en
duurzamer besef ontstaan met betrekking
tot de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen. De eerste stappen op de Ladder
voor Duurzame Verstedelijking worden gezet.
Wat we ook kunnen vaststellen is dat er veel
publiek geld is uitgegeven aan het revitaliseren
en herstructureren van verouderde bedrijventerreinen. Over de private betrokkenheid en
investeringen weten we nog steeds weinig.
Het is moeilijk om vast te stellen of de
problemen die door de THB in 2008 werden
gesignaleerd (te snelle veroudering van bedrijventerreinen, te ruim en goedkoop aanbod van
nieuwe uitleglocaties, onvoldoende vraaggestuurd terreinaanbod, vaak matige ruimte-
251
252
lijke kwaliteit) nu verminderd zijn. Tot op

zekere hoogte is dit waarschijnlijk wel het
geval. Lokale en regionale overheden hebben
aantoonbaar nieuw beleid vastgesteld dat
bijdraagt aan het verminderen van de problemen. Regionale ontwikkelingsmaatschappijen dragen in belangrijke mate bij aan de
uitvoering van dit beleid. Waarschijnlijk is de
beleidsaandacht voor de markt voor bedrijventerreinen lange tijd een stuk groter geweest
dan de aandacht voor de kantoren- en de
winkelvastgoedmarkt. Dat heeft te maken met
het belang van die bedrijventerreinen voor de
(lokale) economie, maar misschien meer nog
met het feit dat de overheid bedrijventerreinen
toch primair als onderdeel van de publieke
sector ziet. Overigens zien we recent juist weer
veel meer aandacht ontstaan voor leegstaande
kantoren en leegloop van binnenstedelijke
winkelgebieden. Over bedrijventerreinen hoor
je de laatste jaren niet zoveel meer. Maar dan
nog vermoeden we dat de beleidsaandacht bij
provincies en gemeenten de uren die men
eraan besteedt en de beleidsnotas die
verschijnen nog altijd groter is met betrekking tot bedrijventerreinen. Zorgelijk is dat we
op lokaal niveau zien dat in het kader van
recessie en bezuinigingen te snel wordt gekort
op schoon, heel en veilig, terwijl dit de basis is
onder waardebehoud.
Wisselwerking wetenschap en praktijk

Tegelijkertijd is er veel onderzoek uitgevoerd
en is er nieuwe kennis opgedaan over de
wijze waarop de bedrijventerreinenmarkt in
Nederland functioneert. Afgaande op de publicaties die de afgelopen jaren zijn verschenen
in de internationale wetenschappelijke literatuur durven we wel de conclusie te trekken dat
in de afgelopen tien jaar nergens zoveel onderzoek naar de markt voor bedrijventerreinen en
beleid voor bedrijventerreinen is gedaan als in
Nederland. Dat heeft ongetwijfeld te maken
met de Nederlandse beleidsaandacht voor het

onderwerp. Onderzoekers werden daarbij
geholpen door de grote hoeveelheid data die
met betrekking tot dit marktsegment
aanwezig is. Daarbij was er in het algemeen
zeer veel bereidheid bij overheden om informatie en data te verschaffen aan onderzoekers.
Als onderzoekers moeten we ons natuurlijk
ook de vraag stellen of dat onderzoek dan
heeft bijgedragen aan een beter functioneren
van de markt voor bedrijventerreinen en een
effectiever beleid. Die vraag is niet zo
eenvoudig te beantwoorden. We hebben te
maken met het veelvoorkomende probleem
dat beleidsmakers en bestuurders vaak snel
antwoord willen op hun vragen, terwijl de
uitvoering van wetenschappelijk onderzoek
(en daarover publiceren in wetenschappelijke
tijdschriften) tijd kost. Veel van het onderzoek
dat is uitgevoerd kan uiteindelijk teruggevoerd
worden naar de vraag of overheden nu wel slim
bezig zijn met de wijze waarop de problematiek
met betrekking tot bedrijventerreinen is aangepakt. In de afgelopen jaren zijn er diverse
relevante onderzoeksresultaten in wetenschappelijke publicaties verschenen die
voorzichtig gesteld laten zien dat het
slimmer (of efficinter) kan, maar deze publicaties zijn niet altijd even toegankelijk voor een
breder publiek. Met dit boek hebben we in
ieder geval geprobeerd een vertaalslag te
maken, maar dat is nog niet voldoende. Tegelijkertijd is er in de afgelopen jaren wel een
community ontstaan van bestuurders, beleidsmakers, adviesbureaus en wetenschappers
waarin veel mogelijkheden zijn om kennis en
informatie uit te wisselen. En dat is ook gebeurd. Bovendien zien we ook onderzoekers
die zijn gepromoveerd op onderzoek naar
bedrijventerreinen doorstromen naar de praktijk.
In de volgende paragraaf laten we zien welke

antwoorden gegeven zijn op de vragen die we
ons aan het begin van het boek gesteld
hebben. We sluiten af met een agenda voor de
toekomst. In die agenda benoemen we een
aantal themas waarvan we menen dat die de
komende jaren, in onderzoek en in beleid,
aandacht vragen.
19.2Onderzoeksresultaten
Het onderzoek waarover in dit boek is gerapporteerd heeft veel informatie en nieuwe
inzichten opgeleverd en bijgedragen aan de
onderbouwing dan wel afwijzing van hypotheses en meningen over vraagstukken die
samenhangen met (de veroudering van) bedrijventerreinen en het ruimtelijk-economisch
beleid met betrekking tot dit vastgoedsegment. Ook zijn er adviezen opgesteld voor
een duurzaam bedrijventerreinenbeleid in de
toekomst. We pretenderen niet dat dit heeft
geleid tot eensluidende en alomvattende
antwoorden op de vragen die in het eerste
hoofdstuk van dit boek zijn gesteld. We achten
het ook niet realistisch om alle inzichten in dit
laatste hoofdstuk met elkaar in verband te
brengen en te bediscussiren. In plaats
daarvan vatten we de belangrijkste conclusies
van alle bijdragen in dit boek hieronder samen,
gegroepeerd aan de hand van de vier onderzoeksvragen uit hoofdstuk 1.
1 Wat is precies het probleem? Wat

zijn de oorzaken van veroudering op
bedrijventerreinen?
Waarom investeren eigenaar-gebruikers
onvoldoende in het behoud van de kwaliteit
van hun bedrijfshuisvesting? Needham, Van
der Krabben en Ploegmakers (hoofdstuk 2)
geven drie redenen: 1) een deel van de
veroudering vindt plaats in de openbare
ruimte; 2) veroudering kan deels worden
gezien als een ongeprijsd negatief extern

effect, als gevolg van de veroudering die
optreedt bij een ander bedrijfsgebouw; en
3) eigenaren investeren niet omdat een
deel van het effect verloren gaat als een
ongeprijsd positief extern effect. Het belang
om de neergaande onderhouds- en beheerspiraal op bedrijventerreinen te stoppen, is
evident.
Van der Krabben en Buitelaar (hoofdstuk 3)
noemen vier ongewenste marktuitkomsten die optreden op de markt voor bedrijventerreinen: 1) de veroudering van
bedrijfsgebouwen en de achteruitgang in
kwaliteit van de openbare ruimte; 2) er is
een overaanbod van nieuwe bedrijventerreinen; 3) vragers naar bedrijfsruimte
hebben vaak maar de keuze uit n enkele
aanbieder van bedrijventerreinen waarop zij
dan in eigen beheer hun bedrijfsruimte
dienen te realiseren; 4) industrile bedrijven
kunnen slechts kiezen uit een beperkt
aantal huisvestingsconcepten.
Veroudering van bedrijventerreinen uit zich
onder meer in de waardedaling van het
bedrijfsvastgoed op die bedrijventerreinen
(Beekmans, hoofdstuk 4) Het onderzoek
van Beekmans laat zien dat gemengde
bedrijventerreinen de laagste gemiddelde
waarde van alle typen terreinen laten zien.
Ook bereikbaarheid (via de weg, per openbaar vervoer en via water) en zichtlocaties
hebben een aanzienlijk effect op vastgoedwaarde. Het is belangrijk te kiezen en te
segmenteren en het waardedenken veel
centraler te stellen.
Het onderzoek van Beekmans laat verder
zien dat het vaak niet duidelijk is op grond
van welke criteria overheden bedrijventerreinen als verouderd bestempelen.
253
Vaak weten we niet wat ondernemers

eigenlijk zien als verouderd en/of problematisch. Het zijn toch vaak publiek genspireerde lijstjes.
254
met behulp van statistisch onderzoek zien

dat er sprake is van aanzienlijke regionale
verschillen in ruimteproductiviteit. Deze
verschillen kunnen grotendeels worden
verklaard door verschillen tussen die regios
in verstedelijkingsgraad, het aandeel van de
industrie in werkgelegenheid en vraagaanbodverhoudingen. Op grond van deze
bevindingen komt Louw tot de conclusie
dat in regios met een hoge ruimteproductiviteit efficinter met de ruimte wordt omgegaan.
Door de THB wordt gesteld dat de beperkte

betrokkenheid van private partijen bij de
bedrijventerreinenmarkt een van de
oorzaken is van de gebrekkige kwaliteit en
veroudering van bedrijventerreinen.
Pasmans (hoofdstuk 6) heeft zich de vraag
gesteld in welke mate er sprake is van
private betrokkenheid op bedrijventerreinen en of er regionaal45 sprake is van
verschillen. Het onderzoek van Pasmans
toont aan dat er inderdaad sprake is van
regionale verschillen. We zien een gemiddeld relatief grote mate van private betrokkenheid in regios met een hoog bruto
binnenlands product en hoge verkoopprijzen van bouwgrond op bedrijventerreinen. Verder is er sprake van een
relatief grote mate van private betrokkenheid op bedrijventerreinen met hoge vastgoedwaarden en, opvallend genoeg,
bedrijventerreinen waar sprake is van
veroudering en een relatief slechte bereikbaarheid. Men lijkt te kiezen voor de bovenkant en onderkant van de productlevenscyclus van neergaande bedrijventerreinen.
Tevens is duidelijk dat in groeiregios op een
andere meer private manier gedacht kan
worden aan funding van ontwikkelingsfondsen, terwijl in krimpregios de rol van de
overheid van groter belang is.
Knoben, Weterings en Van Amsterdam

(hoofdstuk 13) verkennen het belang van
bedrijventerreinen voor werkgelegenheidsontwikkeling en het stimuleren van werkgelegenheidsgroei. Drie aannames worden
onderzocht: (1) de mate waarin bedrijven
zich vestigen op bedrijventerreinen die zich
ook elders zouden kunnen vestigen; (2) de
mate waarin nieuwe bedrijventerreinen
werkgelegenheidsgroei genereren; en (3)
de mate waarin de aanleg van nieuwe
bedrijventerreinen leidt tot de veroudering
van bestaande terreinen. Uit hun onderzoek
blijkt:
Bij de kwaliteit van bedrijventerreinen

denken we vaak ook aan de zorgvuldigheid
(of juist onzorgvuldigheid) van het ruimtegebruik op een terrein. In het hoofdstuk van
Louw (hoofdstuk 8) wordt de vraag gesteld
in hoeverre er sprake is van efficint ruimtegebruik op bedrijventerreinen. Louw laat
dat veel verhuizende werkgelegenheid

zich vestigt op een oud bedrijventerrein
en dat het daarom te kort door de bocht
is om te veronderstellen dat de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen
zou leiden tot een versnelde veroudering
van bestaande terreinen.
dat er inderdaad sprake is van een veranderende samenstelling van werkgelegenheid op bedrijventerreinen;
dat de werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen hoger is dan op andere
locaties;
Bedrijventerreinen zijn dus nog steeds locaties waar ruimte is om te ondernemen en te

floreren. Dit wordt bij alle doemdenken over
lelijke blokkendooslocaties nog wel eens
genegeerd.
2 Is de gekozen aanpak verstandig?

Was er ook een alternatieve aanpak
mogelijk geweest?
In het Nederlandse ruimtelijke-ordeningsbeleid wordt traditioneel vaak gekozen voor
een aanpak gebaseerd op marktregulering
(de overheid stuurt middels voorwaardelijke
verboden) en marktstimulering (de overheid doet het zelf of stimuleert door middel
van subsidieverstrekking) De mogelijkheid
van marktstructurering (het vaststellen van
regels die de vrijwillige interactie tussen
particulieren structureren) krijgt veel
minder aandacht, maar biedt soms ook bij
de aanpak van problematiek op bedrijventerreinen een goed alternatief (Needham,
Van der Krabben en Ploegmakers; hoofdstuk 2).
In lijn met het voorgaande punt doen Van
der Krabben en Buitelaar (hoofdstuk 3)
enkele suggesties voor het veranderen van
de systeemfouten in de huidige marktordening voor bedrijventerreinen: 1) het
internaliseren van ongeprijsde negatieve
externe effecten, bijvoorbeeld met behulp
van een vaste herontwikkelingsbijdrage; 2)
voorwaarden opleggen aan de kwaliteit van
bedrijventerreinen door eisen op te nemen
met betrekking tot de minimale kwaliteit op
bedrijventerreinen (nationaal ruimtelijk
beleid); 3) gemeenten beperkingen
opleggen met betrekking tot het ontwikkelen van en aanbieden van bouwgrond op
bedrijventerreinen; en 4) vergroten en
professionaliseren van de markt voor
commercieel bedrijfsvastgoed, onder meer
door negatieve externe effecten in andere

segmenten te beprijzen (maatregel 1), de
transparantie van deze markt te verbeteren
en de (door)verhuurmogelijkheden te
verbeteren.
Beekmans (hoofdstuk 4) toont met statistisch onderzoek aan dat maatregelen
gericht op het veranderen van de samenstelling van de bedrijvigheid op een bedrijventerrein en het verbeteren van de
bereikbaarheid van bedrijventerreinen kan
bijdragen aan het versterken van de vastgoedwaarden. Daarmee kan veroudering
mogelijk worden tegengegaan.
Olden (hoofdstuk 9) stelt dat, tegen de
achtergrond van de beleidsmatig hoge
prioriteit voor herstructurering, het beleid
voor bedrijventerreinen slecht onderbouwd
is. De ramingen van de vraag naar bedrijventerreinen zijn te eenzijdig gericht op de
uitbreidingsvraag. Van de vervangingsvraag, die van belang is voor de herstructureringsopgave, zijn alleen globale
schattingen beschikbaar op basis van te
onttrekken bedrijventerreinen. Door het
ontbreken van marktonderzoek is er bovendien weinig inzicht in het programma van
eisen dat ondernemers stellen aan hun
huisvesting. En omdat ook de kwaliteit van
de bestaande huisvesting weinig aandacht
krijgt is het niet mogelijk te bepalen of de
geraamde vraag naar bedrijventerreinen is
onder te brengen in de bestaande voorraad
bedrijfspanden. De Taskforce benadrukte
het belang van duidelijke en transparante
data. Hier is nog een opgave. Zonder heldere facts en figures is het lastig regionaal
te werken aan noodzakelijke verduurzaming
en betere en minder kostbare balans tussen
vraag en aanbod.
255
Van Dinteren (hoofdstuk 10) draagt argumenten aan waarom het verstandig zou zijn
de grondprijzen op bedrijventerreinen te
verhogen: 1) er is sprake van hogere inkomsten voor de gemeente; 2) het stemt gevestigde ondernemers tot nadenken over de
noodzaak van een verplaatsing; 3) het gaat
veroudering van bedrijventerreinen tegen,
omdat er extra middelen voor het beheer
van terreinen beschikbaar komen; 4) de
extra inkomsten kunnen worden gebruikt
voor de revitalisering van bestaande
terreinen.
3 Wat zijn de effecten van het

gevoerde beleid tot nu toe?
256
In het onderzoek van Ploegmakers (hoofdstuk 5) staat de vraag centraal in hoeverre

de beoogde effecten van de herstructurering van bedrijventerreinen, zoals deze
worden verwoord in gemeentelijke masterplannen, daadwerkelijk zijn gerealiseerd.
Zijn onderzoek wijst uit dat herstructurering een verwaarloosbaar effect heeft op de
groei van werkgelegenheid, het aantal
bedrijven, vastgoedwaardes en de intensiteit van het ruimtegebruik. In feite had
herstructurering alleen enig effect op de
sectorsamenstelling van de bedrijventerreinen. Dit is, vanuit een beleidsperspectief beschouwd, natuurlijk een zorgelijke
conclusie. Bij de nieuwe provinciale bedrijventerreinenprogrammas is het zaak hier
rekening mee te houden.
Ploegmakers komt met enkele mogelijke
verklaringen voor het beperkte economische effect van herstructurering: 1) er zijn
enkele problemen met het uitgevoerde
statistische onderzoek; 2) misschien
hebben gemeenten voorrang gegeven aan
doelstellingen met betrekking tot ruimtelijke en/of milieukwaliteit, in plaats van
economische doelstellingen; 3) wellicht is

het herstructureringsbeleid gewoon niet
goed uitgevoerd (omdat het vooral gericht
is geweest op het benutten van politieke
kansen); 4) het herstructureringsbeleid is
gebaseerd op onjuiste veronderstellingen.
Louw (hoofdstuk 8) concludeert in zijn
onderzoek naar ruimtegebruik op bedrijventerreinen (in de periode 1995-2003) dat
de ruimteproductiviteit is gestegen en dat
de efficintie van het ruimtegebruik is
toegenomen. Hij stelt echter dat het maar
zeer de vraag is of de overheid direct op het
ruimtegebruik van bedrijven kan sturen. Hij
verwijst hierbij ook naar het gebruik van de
Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het
is volgens hem de vraag of toepassing van
de Ladder voor Duurzame Verstedelijking
wel zal leiden tot het meest efficinte ruimtegebruik van de schaarse ruimte.
De Vor (hoofdstuk 11) heeft, met behulp van
statistisch onderzoek, geanalyseerd wat de
omvang en de aard zijn van mogelijke positieve en negatieve externe effecten die
gepaard gaan met de ruimtelijke concentratie van economische activiteit op bedrijventerreinen. Hij concludeert: 1) dat van het
concentreren van bedrijven op bedrijventerreinen in economische termen geen
positief structurerend effect mag worden
verwacht; en 2) dat bedrijventerreinen
lokaal negatieve effecten hebben op de
prijzen van woningen die in de nabijheid van
bedrijventerreinen liggen. Indirect onderbouwt dit de steeds bredere roep om functiemenging en multifunctionele gebiedsontwikkeling.
4 Wat zijn de themas en innovaties

voor de komende jaren?46
Kooij (hoofdstuk 7) heeft onderzoek gedaan
naar het fenomeen van de campusontwikkelingen in Nederland, dat in de afgelopen
jaren erg veel aandacht heeft gekregen in
het bedrijventerreinenbeleid. Hij heeft zich
daarbij onder meer de vraag gesteld hoe het
denken over en het beleid ten aanzien van
campusontwikkeling zich de afgelopen
jaren heeft ontwikkeld van soms het min
of meer toevallig vrijkomen van grond en
vastgoed op bedrijventerreinen in het bezit
van grote bedrijven, zoals Philips (Eindhoven)
en DSM (Geleen), tot een belangrijke pijler
onder het ruimtelijk-economisch beleid in
regios.
Olden (hoofdstuk 9) stelt op basis van de
conclusies die hij hierboven trekt dat de
basis onder de Ladder voor Duurzame
Verstedelijking niet op orde is. Noch de
eerste trede, noch de tweede trede is
afdoende onderbouwd. Hierdoor blijft er in
de praktijk te veel nadruk liggen op de
ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. De planningsopgave dient nog veel
meer te liggen op de vernieuwing van de
bestaande voorraad.
Van Dinteren (hoofdstuk 10) draagt themas
aan voor de in 2014 nieuw gekozen
gemeentebesturen: 1) verminder of temporiseer het aanbod op regionaal schaalniveau; 2) maak regionale afspraken over de
te hanteren methodiek voor het vaststellen
van grondprijzen; en 3) stel op regionaal
niveau een segmentatie van bedrijventerreinen vast en houd dit zo eenvoudig mogelijk.
De Vor (hoofdstuk 11) doet enkele suggesties hoe beleidsmatig kan worden omge-
gaan met positieve en negatieve externe

effecten verbonden aan bedrijventerreinen:
1) veel beleid met betrekking tot bedrijventerreinen stuurt op specialisatie (bijvoorbeeld campusontwikkeling); subsidiring
van bedrijven uit een bepaalde sector om
deze te verlokken tot vestiging op een
bepaald thematisch terrein lijkt echter inefficint; 2) goed parkmanagement kan een
cruciale rol spelen bij het verbinden van
verschillende belangen op een bedrijventerrein en het uiteindelijk beperken van
negatieve uitstralingseffecten; 3) inzicht in
het effect van bedrijventerreinen op
huizenprijzen biedt aanknopingspunten
voor het inschatten van de maatschappelijke kosten en baten van de transformatie
van een locatie.
Bugge (hoofdstuk 12) stelt dat besluitvorming over de herstructurering van bedrijventerreinen niet altijd zorgvuldig verloopt
en doet in zijn hoofdstuk voorstellen voor
verbetering. Hij stelt dat er geen sprake kan
zijn van een uniforme aanpak van verouderingsproblemen op verschillende bedrijventerreinen; er is een toenemende behoefte
aan situatieafhankelijke strategien waarbij
een verschuiving optreedt van eenmalige
(vaak vooral fysieke) grootschalige ingrepen
naar continu doorlopende verbeterprocessen. Dit is in lijn met de opkomende
meer kleinschalige en organische manier
van gebiedsontwikkeling.
Op basis van de conclusies van hun onderzoek komen Knoben, Weterings en Van
Amsterdam (hoofdstuk 13) tot een drietal
beleidsimplicaties: 1) er zijn bedrijven waar
traditioneel bedrijventerreinen niet voor
bestemd zijn (bijv. ziekenhuizen, detailhandel), maar die daar toch het meest op
hun plek lijken te zijn; 2) het aanleggen van
257
nieuwe bedrijventerreinen leidt niet tot een

toestroom van bedrijven van buiten de
gemeente; de vraag vanuit de bestaande
bedrijvigheid moet daarom als leidraad
worden genomen bij behoefteramingen; en
3) bedrijven verhuizen niet massaal van een
oud naar een jong terrein. Beleid dat
bedrijven zou beletten in hun mobiliteit
heeft dan ook negatieve consequenties
voor het bedrijf en daarmee ook voor de
werkgelegenheid in de regio.
258
Een van de belangrijkste conclusies van de

THB was dat de ruimtelijke regie op regionaal niveau bij de uitvoering van het bedrijventerreinenbeleid te wensen overhield.
Inmiddels is er veel gebeurd. Van Geffen,
Geuting, De Kort en Van der Molen (hoofdstuk 14) schetsen de belangrijkste leerervaringen met regionale samenwerkingen:
1) vind een groot gezamenlijk belang; 2)
sluit regionaal bedrijventerreinenbeleid aan
bij een succesvolle en bestaande regiostructuur; 3) werken op subregionaal niveau
versnelt het besluitvormingsproces
aanzienlijk en vergroot de kans op succes;
4) geef succesvolle bestuurders de kans om
veranderingen door te voeren; 5) de
provincie moet stimuleren en prikkels
uitdelen; 6) wees realistisch over samenwerking; 7) verbind belangen van grote en
kleine gemeenten in een regio; 8) een fris
en aantrekkelijk proces is belangrijk; 9) voeg
een financile paragraaf toe aan de regionale bedrijventerreinenagenda; 10)
ontwikkel segmentoverstijgende regionale
vastgoedprogrammering.
Pasmans en Pen (hoofdstuk 15) rapporteren
over de resultaten tot nu toe van de zogenaamde verzakelijkingsstrategien die in
een aantal regios ten aanzien van bedrijventerreinen zijn ingezet. Zij constateren:
1) dat de vertaalslag van het beleid gericht

op de professionalisering van de ontwikkeling en het beheer van bedrijventerreinen
vaak moeizaam verloopt; en 2) dat er te licht
gedacht wordt over de noodzakelijke
cultuurverandering bij zowel publieke als
private partijen, waarbij de vastgoedcrisis
uiteraard niet geholpen heeft. Toch komen
zij tot de conclusie dat er wel een toekomst
is voor verzakelijking, onder de voorwaarde
dat gemeenten hun rol heroverwegen, dat
er een grotere rol komt voor bovenlokale
ontwikkelingsbedrijven en dat eigenaren en
ondernemers meer hun verantwoordelijkheid voor eigen vastgoed nemen.
Fllings (hoofdstuk 16) stelt dat innovatie
en kennis als productiefactoren voor
bedrijven steeds belangrijker zijn geworden,
terwijl vastgoed als productiefactor aan
belang heeft ingeboet. Toch zijn er ook
genoeg voorbeelden van ruimtelijke
concentraties van bedrijven op bedrijventerreinen, vaak georganiseerd rondom
grotere bedrijven, waar kenniscirculatie
nieuwe stijl succesvol verloopt. Fllings
concludeert dat het proactief beheer van
bedrijventerreinen steeds belangrijker
wordt. Dat heeft niet alleen betrekking op
de fysieke gesteldheid van het terrein, maar
ook op de samenstelling van bedrijven in
het licht van kenniscirculatie. Ook hier
wordt gewezen op het belang van parkmanagement en wederzijdse samenwerking.
Schuur (hoofdstuk 17) onderzoekt in zijn
hoofdstuk het investeringsbeleid van
gemeenten. Hij richt zich op de onderbouwing van investeringsbeslissingen van
bedrijventerreinen en op de vraag hoe de
besluitvorming in de toekomst beter kan.
Schuur komt tot een maatschappelijk afwe-
gingskader waarbij het draait om vier

vragen: 1) in welke mate is de veroudering
van een bedrijventerrein een probleem;
2) wat zijn de positieve en negatieve maatschappelijke effecten van de herstructurering; 3) waar, bij wie en wanneer slaan die
effecten neer; en 4) is herstructurering
nodig en is dit een overheidstaak?
Wesselink (hoofdstuk 18) concludeert ten
slotte, aan de hand van enkele korte impressies van buitenlandse ervaringen met bedrijventerreinen, dat we in Nederland te
kampen hebben met een maatschappelijk
probleem, namelijk dat we ons land in een
sneltreinvaart hebben volgelegd met bedrijventerreinen waar geen behoefte aan is. Hij
stelt dat er behoefte is aan een nieuwe visie
op (bestaande) bedrijven-terreinen: het
flexibele bedrijventerrein. Hoe flexibeler hoe
beter. Wie wendbaar is overleeft. Geef
ondernemers de ruimte om hun productie
razendsnel aan te passen aan de grillen van
de markt. Bedrijventerreinen moeten die
groei faciliteren.
19.3 Lessen voor de toekomst

We stellen ons de vraag, nu het beleid is
vernieuwd en nu we al deze nieuwe kennis
hebben, hoe de beleids- en onderzoeksagenda
bedrijventerreinen voor de toekomst eruitziet.
Kunnen we tevreden zijn over de huidige
marktuitkomsten? Moet de marktordening nog
verder aangepast worden? Is het beleid
voldoende effectief? We doen vijf suggesties.
1 Pak systeemfouten in de
marktordening aan
Stel dat de economie fors aantrekt en de
behoefte van bedrijven aan ruimte op bedrijventerreinen eveneens weer toeneemt:
zouden gemeenten nu dan anders reageren op
die vraag dan in het verleden? We denken van

niet! Niet in de laatste plaats omdat veel
gemeenten nog met ruime voorraden bedrijfsgrond zitten waarvan ze graag om financile
redenen af willen. Maar het heeft ook te
maken met de hierboven besproken systeemfouten in de marktordening voor dit gronden
vastgoedmarktsegment. Wat het uitgevoerde
onderzoek geleerd heeft is dat het nuttig is
niet alleen voor de bedrijventerreinenmarkt,
maar ook voor andere vastgoedmarktsegmenten om een verband te leggen tussen
marktuitkomsten en marktordening, voordat
de overheid besluit te interveniren. Voor de
ruimtelijke ordening is de boodschap dat
sleutelen aan marktordening soms effectiever kan zijn dan direct teruggrijpen naar min
of meer traditionele interventies, zoals subsidies en ruimtelijk (restrictief) beleid. Zoals
gezegd, dit geldt ook voor beleid en interventies in andere vastgoedmarkten. Recent
onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving komt met een vergelijkbare
conclusie met betrekking tot commercile
vastgoedmarkten (Buitelaar et al., 2013).
2 Aandacht voor eigenaar-gebruikers

bedrijfsvastgoed en investeerders
Er is nauwelijks of geen aandacht voor de eigenaar-gebruikers van bedrijfsvastgoed en/of de
commercile investeerders in bedrijfsvastgoed. Een verklaring hiervoor is dat dit nauwelijks onderzocht is (met uitzondering van
onderzoek naar bouwinvesteringen door
Ploegmakers en Beekmans) Als gevolg hiervan
zijn het investeringsgedrag en de locatiekeuzen van bedrijven in feite nog steeds een
black box. We weten niet goed wat die eigenaar-gebruikers en commercile investeerders
beweegt om al dan niet te investeren op een
bedrijventerrein of om bijvoorbeeld te
verhuizen naar een nieuw bedrijventerrein. Is
dat erg? Ja, we denken van wel. Het merendeel
259
van de investeringen op een bedrijventerrein

wordt gedaan door eigenaar-gebruikers (in
productie, grond en gebouwen) Bovendien
zouden we graag zien dat commercile
partijen meer gaan investeren op bedrijventerreinen. Wil je die investeringen als overheid
benvloeden, dan is samenwerking met die
bedrijven en inzicht in hun investeringsgedrag
belangrijk. Dit is een oproep zowel aan
bestuurders en beleidsmakers als aan onderzoekers.
3 Verminder betrokkenheid van

gemeenten bij ontwikkeling van
bedrijventerreinen
260
Het blijft een intrigerende vraag wat er zou

gebeuren als gemeenten zouden stoppen met
het actief ontwikkelen van bedrijventerreinen.
Nemen marktpartijen dan de rol van gemeenten over? Kunnen die marktpartijen een beter
product leveren? En zijn gemeenten dan beter
in staat om hun ruimtelijk-economische beleid
uit te voeren? Indien men het zou willen, zou
het best kunnen. Het betekent dat gemeenten
de gronden op bedrijventerreinen die ze nog in
bezit hebben gaan afstoten en dat ze geen
nieuwe gronden meer gaan verwerven.
Probleem is dat we niet weten wat de gevolgen
zijn, in financile zin voor de gemeente zelf en
in ruimtelijk-economische zin voor (toekomstige) bedrijven die zich willen vestigen. Te
overwegen valt om hier in enkele gemeenten
of regios mee te gaan experimenteren.
4 Aandacht voor sociaal-economisch

belang van bedrijventerreinen
Het uitgevoerde onderzoek is vooral gebaseerd op een ruimtelijk-economische kijk op
bedrijventerreinen. Dit terwijl het sociaaleconomisch belang van terreinen groot is; er
zijn immers veel mensen werkzaam. Diverse
auteurs in dit boek tonen aan dat een substantieel aantal banen is gevestigd op bedrijven-
terreinen. Bedrijventerreinen kennen ook vaak

een relatieve oververtegenwoordiging van
lager en middelbaar geschoold werk en zeker
ook kwetsbaar werk. Van oudsher bieden
bedrijventerreinen ondernemers letterlijk en
figuurlijk ruimte om te ondernemen en te
groeien. Zeker meer industrieel en ambachtelijk werk gedijt hier. We bevelen aan om daar
beleidsmatig meer aandacht aan te besteden,
bijvoorbeeld in relatie tot de nieuwe Participatiewet. In samenwerking met lokale en regionale bedrijven zal er de komende jaren veel
aandacht zijn voor banen die zich concentreren op bedrijventerreinen. Het herstructureren en onderhouden van de terreinen zal
dus hoog op de agenda blijven staan.
5 Andere aanpak voor

stadsvernieuwing noodzakelijk
We kunnen ons niet goed voorstellen dat het
Rijk in een context waarin het grootste deel
van het ruimtelijk beleid gedecentraliseerd is
naar provincies, regios en gemeenten
opnieuw zou kiezen voor de top-downbenadering waarvoor in 2008 werd gekozen onder
invloed van de THB. En toch zijn we er zeker
van dat zich ook in de toekomst ruimtelijke
opgaven met betrekking tot veroudering in
stedelijk en in landelijk gebied blijven voordoen, op bedrijventerreinen maar ook op
andere typen locaties. Revitalisering en invoering van parkmanagement is prima, maar op
termijn waarschijnlijk niet voldoende. Het lijkt
op dit moment niet waarschijnlijk dat het Rijk
opnieuw voor welke ruimtelijke opgave dan
ook zo diep in de buidel zal tasten en honderden miljoenen euros beschikbaar stelt.
Deze vijf punten leiden tot het inzicht dat
smart governance wenselijk is. Grofweg zien
we vier richtingen waarin die smart governance zich kan begeven, grotendeels in lijn
met de aandachtspunten die we hierboven

hebben aangestipt:
1 Niets doen; accepteer dat ruimtelijke veroudering en verrommeling erbij horen. In veel
gevallen hoeft dat ook niet zo erg te zijn.
Indien je bij een verouderd bedrijventerrein
op een in potentie aantrekkelijke locatie
tien jaar langer wacht met ingrijpen, doet
zich misschien wel vanzelf een kans op
transformatie voor (bijvoorbeeld omdat de
vastgoedwaarden verder zijn afgenomen).
2 Repareer enkele van de systeemfouten die
we hiervoor hebben genoemd, bijvoorbeeld door marktverstoringen door
gemeenten te verminderen of door negatieve externe effecten van het handelen
van bedrijven te beprijzen (bijvoorbeeld via
consistente toepassing van de Ladder voor
Duurzame Verstedelijking of het instellen
van een verwijderingsbijdrage).
3 Stop als overheid met het actief zelf
ontwikkelen van bedrijventerreinen, door
gronden die nog in bezit zijn te verkopen
aan derden en zelf geen nieuwe gronden
ten behoeve van bedrijventerreinen te
verwerven. Provincies en gemeenten
beperken zich dan tot het zorgdragen voor
voldoende plancapaciteit.
4 Zet publiek geld op een slimmere manier
in, niet als subsidie voor het opknappen
van bedrijventerreinen maar als kapitaal
waarmee op risico, maar wel met een
fatsoenlijke rendementsverwachting,
meegenvesteerd kan worden samen met
bedrijven en andere kapitaalverschaffers,
om investeringen los te trekken die anders
niet plaats zouden vinden. Dit draagt bij
aan verzakelijking van het beleidsterrein.
Regionale ontwikkelingsmaatschappijen
hebben de afgelopen jaren bijvoorbeeld

veel ervaring opgedaan met fondsvorming
op regionaal niveau.
Deze publicatie laat zien dat er de afgelopen
jaren veel onderzoek is gedaan naar de
herstructurering en verzakelijking van bedrijventerreinen. De komende jaren blijft de leegstand van bedrijventerreinen, maar ook van
kantoren, winkels en (maatschappelijk) vastgoed hoog op de politieke agenda staan. Op
basis van verschillende onderzoeken hebben
we een aantal lessen geformuleerd voor
beleidsmakers, bestuurders en politici. Ook
zijn er vervolgvragen voor nieuw onderzoek
geadresseerd die de komende tijd een
antwoord verdienen. De dikte van dit boek laat
zien dat het herstructureren van bedrijventerreinen geen eenvoudige opgave is. De
economische crisis laat zien dat de toekomst
zich niet laat voorspellen. Toch kent de (her)ontwikkelingsopgave of het nu om bedrijventerreinen, kantoren, winkels of leegstaande
basisscholen gaat een vergelijkbare
complexiteit van betrokken partijen, conflicterende belangen en ingewikkelde financieringsconstructies. Gemeenten en regios die hier
slim op in kunnen spelen zullen een streepje
voor hebben. Hierbij moet niet worden
vergeten of we het nou leuk of mooi vinden
of niet dat vanwege het economisch belang
(banen, duidelijkheid voor gevestigd bedrijfsleven en ruimte voor zwaardere en meer
ambachtelijke bedrijven) van bedrijventerreinen er met ups en downs altijd aandacht
voor deze gebieden zal zijn. Grootste verandering is de veranderende rol van de overheid en
de meer zakelijke kijk en grotere rol van ondernemers en vastgoedeigenaren gecombineerd
met een afnemende vraag naar nieuwe
terreinen en focus op de waarde van
bestaande terreinen.
261
45
46
Op Corop-niveau.
We spreken bewust van de komende jaren, omdat dit
boek duidelijk heeft aangetoond dat we rond bedrijventerreinen nauwelijks in staat zijn de toekomst te voorspellen.
Literatuur
Alker, S., V. Joy, P. Roberts en N.
Bak, L. (1961) Het industrile
Smith (2000) The definition of
terreingebruik in Nederland; een
brownfield, Journal of Environ-
planologische facetstudie. Den
Aalst, A.C.J. van, G.R.M. Mustert en
mental Planning and Management ,
Haag: Sdu Uitgevers.
J.J.E. Reimerink (1985) De effectivi-
43(1) 49-69.
teit van behoefteramingen voor
Ball, M. (1998) Institutions in British
bedrijventerreinen. Den Haag:
Ambrose, B.W. (1990) An Analysis of
Property Research: A Review,
Rijksplanologische Dienst.
the Factors Affecting Light Indus-
Urban Studies , 35(9) 1501-1517.
trial Property Valuation, Journal of

Adams, D., C. de Sousa en S. Ties-
Real Estate Research, 5(3) 355-370.
Barzel, Y. (1997) Economic analysis
of property rights. Cambridge, MA:
dell (2010 ) Brownfield Development: A Comparison of North
Anderson, E. en H. Catignon (2008)
American and British Approaches,
Firms and the Creation of New
Urban Studies , 47(1) 75-104.
Markets. In: Mnard, C. en M.M.
Baum, A. (1991) Property Invest-
Cambridge University Press.
Shirly (Eds ) Handbook of New
ment Depreciation and Obsoles-
Alberini, A., A. Longo, S. Tonin,
Institutional Economics , 401-431.
cence. Londen: Routledge.
F. Trombetta en M. Turvani (2005)
Berlin/Heidelberg: Springer.
The role of liability, regulation and
Beckers, P., J. Schuur en M. Traa
economic incentives in brownfield
Andersson, R. en S. Musterd (2005)
(2012) Bedrijven en terreinen: de
remediation and redevelopment:
Area-based policies: A critical
voorspelling van het werkgelegen-
evidence from surveys of develo-
appraisal, Tijdschrift voor Economi-
heidsaandeel op bedrijven-
pers, Regional Science and Urban
sche en Sociale Geografie, 96(4)
terreinen. Den Haag: PBL.
Economics , 35(4) 327-351.
377-389.
Alchian, A.A. en H. Demsetz (1973)
Anker, M. van den, C. Geerdes en
A hedonic price analysis of the
The property rights paradigm,
M. Steverink (2009) Evaluatie en
value of industrial sites . PBL
Journal of Economic History, 33 (1)
leerervaringen van de Topper-
Working Paper, 10. geraadpleegd
16-27.
regeling bedrijventerreinen.
op pbl.nl/en/publications.
Beekmans, J. en P. Beckers (2013)
Den Haag: Nicis Institute.

Beekmans, J., E. van der Krabben en
Alexander, E.H. en A. Faludi (1996)

Planning doctrine: its uses and
Arcadis en Stec (2007) IBIS werk
K. Martens (2012) An indicator for
implications, Planning doctrine,
locaties. De stand in planning en
decline of industrial estates,
special issue of Planning Theory,
uitgifte van bedrijventerreinen
Journal of European Real Estate
16 11-61.
1 januari 2007 en de uitgifte in
Research, 5(3) 229-249.
2006. In opdracht van het MinisAlgemene Rekenkamer (2008)
terie van VROM.
Herstructurering van bedrijven-
Beekmans, J., P. Beckers, E. van der

Krabben en K. Martens (2013) A
terreinen. Tweede Kamer, verga-
B&A Groep (1998) Vestigingsplaats-
hedonic price analysis of the value
derjaar 2008-2009, 31760, nrs. 1-2,
factoren: belang, waardering en
of industrial sites, Journal of
Den Haag: Sdu Uitgevers.
knelpunten. Den Haag: Ministerie
Property Research, 31(2) 108-130.
van Economische Zaken.
263
Beekmans, J., H. Ploegmakers en
Buck Consultants International
Buitelaar, E. en J. Schuur (2011)
A. Woestenburg (2013) Inzichten in
(2009) Fysieke investeringsop-
Publieke financiering voor gebieds-
de effecten van ruimtelijk beleid:
gaven voor campussen van natio-
ontwikkeling? Stedenbouw + Ruim-
voorbij assumpties en ex-ante evalu-
naal belang. Nijmegen: BCI.
telijke Ordening, 2011/04 48-51.
Brink, van den, Bakker, Smeets, en
aties. Paper gepresenteerd op

Plandag 2013, Antwerpen, Belgi,
23 mei.
(2012) Actueel beeld campussen in
Weekers (2005) Motie van het lid
Nederland. Nijmegen: BCI.
van den Brink c.s. 29 800 XIII Nr. 60.
Berghauser Pont, N. en P. Haupt
(29 800 XIII Nr. 60) Den Haag: Sdu
(2004) Spacemate. The spatial logic
of urban density. Delft: Delft Univer-
(2013) Quickscan Stichting
sity Press.
Kennisalliantie Bedrijventerreinen
Bromley, D.W. (1991) Environment
Nederland (SKBN) en Buck Consul-
and economy: property rights and
Boekholt, P., M. Nagle en F. Zuijdam
tants International. Nijmegen/
public policy, Oxford: Blackwell,
(2009) Campusvorming. Studie naar
Amsterdam: BCI.
Cambridge (USA).
Uitgevers.
de meerwaarde van campussen en

de rol van de overheid met betrek-
Bugge, K.E. (2013) Restructuring
Bruijn, de, J.A., E.F. ten Heuvelhof,
king tot campusvorming.
Industrial Sites more Quickly:
en R.J. in t Veld (2002) Procesma-
Amsterdam: Technopolis.
A Decision Support Model.
nagement: Over procesontwerp en
Nijmegen: Proefschrift Radboud
besluitvorming . Schoonhoven:
Universiteit Nijmegen.
Academic Service.
to know what works, where, when
Buitelaar, E., A. Segeren en P. Kron-
Campusplan Limburg (Producer)
and how, In: Laffert, W.M., (ed.)
berger (2008) Stedelijke transfor-
(2011, 30 Jan. 2011) Limburgs
Governance for Sustainable Deve-
matie en grondeigendom.
Campusplan. [Movie] Geraadpleegd
lopment: The Challenge of Adapting
Rotterdam: Ruimtelijk Planbureau,
op http://youtu.be/-MGAKD6UsbQ.
Form to Function, Cheltenham:
NAi Uitgevers.
Bressers, J.Th.A. (2004) Implemen264
ting sustainable development: How
Casson, M. (1982) The Entrepre-
Edward Elgar Publishing Limited,

284-318.
Buitelaar, E. (2003) Neither market
neur: An Economic Theory. Oxford:
nor government. Comparing the
Martin Robertson.
Bressers, J.Th.A. (2009) From public
performance of user rights
administration to policy networks:
regimes, Town Planning Review,
Contextual interaction analysis, In:
74(3) 315-330.
Nahrath, S. and F. Varone (eds.)
CBS (2004) www.statline.nl.

Rediscovering Public Law and Public
Buitelaar, E. (2007) The cost of land
Administration in Comparative
use decisions. Applying transaction
Policy Analysis: Tribute to Peter
cost economics to planning &
Knoepfel. Bern: Haupt Verlag AG.
development. Oxford: Blackwell.
Buitelaar, E., R. van der Heijden en
en een onvolmaakte overheid. Den
(1998) Locatievoorkeur en ruimte-
R. Argiolu (2007) Managing traffic
Haag: Sdu Uitgevers.
gebruik van verhuisde bedrijven.
by privatisation of road capacity: a
Den Haag: Ministerie van Economi-
property rights approach, Trans-
sche Zaken.
port Reviews , 27(4) 699-713.

Centraal Planbureau (1999) De
grondmarkt; een gebrekkige markt
Centraal Planbureau (2001) Verou-
De Groot, H.L.F., J. Poot en M.J. Smit
Dinteren, van, J.H.J. en O. Koops
dering van bedrijventerreinen: een
(2009) Agglomeration, innovation
(2005) Rekenen aan werklocaties,
structuur voor herstructurering.
and regional development: theore-
Real Estate Magazine, september
Den Haag: CPB.
tical perspectives and meta-
(4) 20-23.
analysis. In: Capello, R.en P.

Centraal Planbureau (2002)
Nijkamp (eds), Handbook of Regi-
Dinteren, van J.H.J.(2008) Bedrijven-
Welvaartseffecten van Maasvlakte
onal Growth and Development
terreinen als speelveld. Oratie
2; aanvullende kosten-batenana-
Theories. Cheltenham: Edward
uitgesproken op 24 juni 2008.
lyse van uitbreiding van de Rotter-
Elgar 256-281.
Groningen: faculteit Ruimtelijke
damse haven door landaanwinning.
Wetenschappen, Rijksuniversiteit
Den Haag: CPB (CPBBijzon-
De Groot, H.L.F., G. Marlet, C.
derePublicatie34).
Teulings en W. Vermeulen (2010)
Stad en Land . Den Haag: CPB.
Groningen.
Dinteren, van J.H.J. (2012) De
hoogte van grondprijzen voor
Bedrijfslocatiemonitor; de vraag
Dehejia, R.H. en S. Wahba (1999)
bedrijventerreinen, Economische
naar ruimte voor economische
Causal effects in nonexperimental
Statistische Berichten, 97 (17)

470-473.
activiteit tot 2040. Den Haag:
studies: Re-evaluating the evalua-
Koninklijke De Swart.
tion of training programs, Journal
of the American Statistical Associa-
Dinteren, van J.H.J, H. Harmelink, H.
tion, 94(448) 1053-1062.
van Groenestein en R. Nijboer
Kantorenmarkt in historisch en
(2013) Ruimtelijke gevolgen
toekomstig perspectief. Den Haag:
Deloitte (2013) Onderzoek naar
nieuwe werkvormen, Stedenbouw
CPB.
regionale samenwerking op het
+ Ruimtelijke Ordening ,
gebied van grondbeleid. Wie aan
4 46-49.
Ciccone, A. en R.E. Hall (1996)
boord is, moet meevaren. Utrecht.
Productivity and the density of
DiPasquale, D. en W.C. Wheaton
economic activity, American
De Vor, F. en H.L.F. de Groot (2008)
(1996) Urban Economics and Real
Economic Review, 86(1) 54-70.
Agglomeration Externalities and
Estate Markets. London etc.:
Localized Employment Growth: The
Prentice Hall, Inc.
Coase, R.H. (1960) The problem of
Performance of Industrial Sites in
social cost, Journal of Law and
Amsterdam, The Annals of Regi-
DSM (2004a) DSM to reorganize
Economics , 3 1-44.
onal Science, 44(3) 409-431.
Geleen (Netherlands) production
Coase, R.H. (1988) The Firm, the
De Vor, F. (2011) The Impact and
Heerlen: DSM Press release.
Market and the Law. Chicago:
Performance of Industrial Sites;
site to boost its performance.
University of Chicago Press.

Cook, G. (1989) Local authorities
Evidence from the Netherlands.
DSM (2004b) Jaarverslag 2003
Proefschrift. Amsterdam: Vrije
Koninklijke DSM N.V. (p. 84). Geleen:
Universiteit.
DSM.
Dijk, van, J.en P.H. Pellenbarg (2000)
DSM (2013) History Retrieved 20
Firm relocation decisions in the
Aug., 2013, geraadpleegd op http:
Netherlands: An ordered logit
//www.dsm.com/corporate/
approach, Papers in Regional
about/our-company/dsm-history-
Science, 79(2) 191-219.
timeline.html.
and industrial property markets,
Property Management , 7 (1) 3-12.
265
DSM & LIOF (2003) Limburg
Financieele Dagblad (2013) Internet
Giussani, B., M. Hsai en S. Tsolacos
investors join forces in venture
of things, Het Financieele Dagblad,
(1992) A comparative analysis of
capital. Persbericht, 24 september
Amsterdam, 2013.
the major determinants of office
Fothergill, S., S. Monk en M.Perry
Property Valuation and Investment,
Dunse, N. en C. Jones (2005) Rental
(1987) Property and industrial
11(2) 157-173.
Depreciation, Obsolescence and
development. Londen: Hutchinson.
rental values in Europe, Journal of
2003.
Location: The Case of Industrial
Gordijn, H., G. Renes en M. Traa
Properties, Journal of Property
Foucault, M. (1976) The History of
(2007) Naar een optimaler ruimte-
Research, 22(2) 205-223.
Sexuality Volume 1: The Will to
gebruik door bedrijventerreinen:
Knowledge. Londen: Penguin
Een verkenning van beleidsopties.
Dunse, N., C. Jones, J. Brown en W.D.
Books.
Den Haag: Ruimtelijk Planbureau.
Industrial Rents and the Role of
Geene, van, M. (2012) Het effect
Gorman, H.S. (2005) Brownfields in
Fraser (2005) The Spatial Pattern of

Distance, Journal of Property
van herstructurering op de vast-
historical context, Environmental
Investment & Finance, 23(4)
goedprijs, Bedrijventerrein, VIII(3)
Practice, 5 (1) 21-24.
329-341.
40-41.
Gorter, E., H. Olden, Hen M. Stijnen-
266
Duren, van, M.en S. Smit (2000)
Gemeente Dordrecht (2006)
bosch (2007) De markt voor bedrij-
Herstructurering bedrijventerreinen
Masterplan revitalisering Zeeha-
venterreinen in beeld. Factsheets
in beeld. Amsterdam: RIGO Research
vengebied. Dordrecht: Gemeente
over de ontwikkeling van vraag en
en Advies.
Dordrecht.
aanbod. Utrecht: Stogo.
Enqutecommissie Grondbedrijf
Gemeente Haarlem (2006) Master-
Greenbaum, R.T. en J.B. Engberg,
Apeldoorn (2012) De grond wordt
plan herstructurering Waarder-
(2004) The impact of state enter-
duur betaald. Raadsonderzoek naar
polder. Haarlem: Gemeente
prise zones on urban manufactu-
het grondbedrijf in de gemeente
Haarlem.
Gemeente Tilburg (2008) Master-
ETIN (2007) Kwantitatieve en kwali-
ring establishments, Journal of
Policy Analysis and Management,
Apeldoorn.
23(2) 315-339.
plan herstructurering Loven,
tatieve onderbouwing van de Zuid-
Kraaiven en Kanaalzone. Tilburg:
Guy, S. en J. Henneberry (eds.)
Hollandse herstructureringsopgave.
Gemeente Tilburg.
(2002)Development and Develo-
Gent, van, W.P.C., S. Musterd en W.
Oxford: Blackwell.
pers: Perspectives on Property.
Tilburg: ETIN adviseurs.

Evans, A.W. (2004) Economics, Real
Ostendorf (2009) Disentangling
Estate and the Supply of Land.
neighbourhood problems: Area-
Healey, P. (1992) Development
Oxford: Blackwell Publishers.
based interventions in western
Plans and Markets,Planning Prac-
european cities, Urban Research &
tice and Research, 7(2) 13-20.
Fehribach, F.A., R.C. Rutherford en
Practice, 2(1) 53-67.
M.E. Eakin (1993) An analysis of the
Heberle, L. en K. Wernstedt (2006)
determinants of industrial property
Understanding brownfields rege-
valuation, The Journal of Real Estate
neration in the U.S, Local Environ-
Research, 8(3) 365-376.
ment , 11 (5) 479-497.
Heckman, J.J., H. Ichimura en P.E.
Henneberry, J. (1996) Property
IVBN (2006) De vastgoedbeleg-
Todd (1997) Matching as an econo-
market structure and behaviour:
gingsmarkt in Nederland in 2006.
metric evaluation estimator:
the interaction of use and invest-
Voorburg: IVBN.
Evidence from evaluating a job
ment sectors and its impact on
training programme, The Review of
urban and regional development .
Jacobs, J. (1969) The Economy of
Economic Studies , 64(4) 605-654.
The Cutting Edge property research
Cities . New York: Vintage.
conference, RICS.
Heidemij-Advies (1996) Nieuwe
Jacobs, A. J. en H.J. Kooij (2013)
kansen voor bestaande terreinen:
Hodgson, G.M. (2002) The legal
Fading EUphoria at the Dutch-
Een onderzoek naar de problemen
nature of the firm and the myth of
German Border? The Case of
en oplossingen voor verouderde
the firm-market hybrid, Internati-
Avantis, Tijdschrift voor Economi-
bedrijventerreinen in Nederland.
onal Journal of the Economics of
sche en Sociale Geografie, 104(3)
Den Haag: Department of
Business , 9(1) 37-60.
379-387.
Hodgson, G.M. (2004) The Evolu-
Janssen, L., R. Okker en J. Schuur
Economic Affairs.
Helderman, J. (2007) Bringing the
tion of Institutional Economics:
(2006) Welvaart en Leefomgeving.
Market back in? Institutional
Agency, Structure and Darwinism in
Een scenariostudie voor Nederland
Complementarity & Hierarchy in
American Institutionalism. Londen:
in 2040. Den Haag: Centraal Plan-
Dutch Housing and Health (PhD).
Routledge.
bureau, Milieu- en Natuurplanbureau en Ruimtelijk Planbureau.
Rotterdam: Erasmus University

Rotterdam.
Hodgson, G.M. (2008) Frank A.

Fetter (1863-1949): Capital (1930),
Jones, C. (2005) A regional perspec-
Henderson, J.V. (1997) Externalities
Journal of Institutional Economics,
tive on the impact of the privatisa-
and industrial development,
4 (1) 127-137.
tion of the UK public industrial
Huisman, K. (2008) Campusontwik-
Planning C: Government and Policy,
keling. Voorbeelden uit Nederland
23 123-139.
Journal of Urban Economics , 42

449-470.
property stock, Environment and
Henderson, J.V. (2003) Marshalls
en Belgi en de mogelijkheden voor
scale economies, Journal of Urban
Limburg . Maastricht.
Economics , 53 1-28.
Using Foucaults Methods . Londen:

IBIS (2008) IBIS Werklocaties . Den
Hendrikx, B. (2014) Scenes from a
Kendall, G. en G. Wickham (1999)

Thousand Oaks, New Delhi: Sage.
Haag: Ministerie van VROM.
movement: an actor-network
Keogh G.en E. DArcy (1999)
analysis of the global rise of the
IBIS (2010) IBIS Werklocaties .
Property market efficiency: an
homeless street paper. (PhD).
Den Haag: Ministerie van VROM.
institutional economics perspective,Urban Studies ,36 2401-2414.
Nijmegen: Radboud University

Nijmegen.
IBIS (2012) IBIS Werklocaties .

Henneberry, J. (1988) Conflict in
Kerstens, Y., M. Theriault en F. Des

Rosiers (2004) The impact of
the Industrial Property Market,
Ike, P., H. Voogd en K. van Zwieten
surrounding land use and vegeta-
Town Planning Review, 59 (3)
(1984) Bedrijfsterreinplanning,
tion on single-family house prices.
241-262.
Publikatiereeks Civiele Planologie
Environment and Planning B: Plan-
nr. 8, Technische Hogeschool Delft.
ning and Design, 31 (3) 539-567.
267
Knoben, J. en M. Traa (2008)
Krabben, van der, E. (2009) A
Lai, L.W.C. (2007) The problem of
De Bedrijfslocatiemonitor: Kritiek,
property rights approach to exter-
social cost: the Coase theorem and
Alterntieven en Aanpassingen.
nality problems: planning based on
externality explained, Town Plan-
Den Haag: Ruimtelijk Planbureau/
compensation rules, Urban Studies
ning Review, 78 (3) 335-368.
Rotterdam: NAi Uitgevers.
46 (13) 2869-2890.
Latour, B. (1986) The powers of
Knoben, J., L.A.G Oerlemans en
Krabben, van der, E. en E. Buitelaar
association. In J. Law (Ed.) Power,
R.P.J.H. Rutten (2008) The Effects of
(2011) Industrial Land and Property
action and belief. A new sociology
Spatial Mobility on Firm Perfor-
Markets: Market Processes, Market
of knowledge? (264-280). Londen &
mance, Economic Geography, 84(2)
Institutions and Market Outcomes:
Boston MA: Routledge & Kegan
The Dutch Case, European Plan-
Paul.
157-183.
ning Studies , 19(12) 2127-2146.

Knoben, J. en M. Traa (2009) Het
Latour, B. (2005) Reassembling the
schatten van macroterrein-quoti-
Krabben, van der, E. en J. van
nten. Den Haag: PBL.
Dinteren (2010) Public develop-
Network-Theory. Oxford: Oxford
ment of industrial estates in the
University Press.
Kooij, H.J. (2015) Space for Innova-
Netherlands: Undesired market
tion, Innovation in Space (PhD).
outcomes and policy interventions,
Law, J. (1992) Notes on the theory
Nijmegen: Radboud University.
Tijdschrift voor Economische en
of the actor-network: Ordering,
Sociale Geografie 101 (1) 91-99.
strategy, and heterogeneity,
Systems Practice, 5(4) 379-393.
Kooij, H.J.,K.A.M. van Assche en A.

268
Social: An Introduction to Actor-
Lagendijk (2014) Open Concepts as
Lai, L.W.C. (1997) Property rights
Crystallization Points and Enablers
justifications for planning and a
Levai, R. (1991)Markets and
of Discursive Configurations: The
theory of zoning, Progress in Plan-
government: an overview. In:
Case of the Innovation Campus in
ning , 48 (3) 161-246.
Thompson, G., J. Frances, R. Levai
the Netherlands, European Plan-
ning Studies , 22(1) 84-100.
en J. Mitchell (eds.) Markets, hierarLai, L.W.C. (1998) Zoning and
chies & networks: the coordination
Property Rights: A Hong Kong Case
of social life. Londen: Sage Publica-
Korteweg, P.J. (2002) Veroudering
Study. 2nd edition. Hong Kong:
tions, 35-47.
van kantoorgebouwen: probleem of
Hong Kong University Press.
uitdaging? Utrecht: Koninklijk
Lindblom, C.E. (2001) The market
Nederlands Aardrijkskundig
Lai, L.W.C., P. Yung, en E.C.K Ho
system. What it is, how it works and
Genootschap/ Faculteit Ruimtelijke
(2007) Time is of essence: the idea
what to make of it. New Haven/
Wetenschappen.
of the corollary of the Coase
Londen: Yale University Press.
Theorem and a possible applicaKrabben, van der, E. en J. Lambooy
tion, RURDS , 19 (3) 224-232.
(1993) A theoretical framework for
Loasby, B.J. (2000) Market institutions and economic evolution,
the functioning of the Dutch
Lai, L.W.C. en C.W.Y Hung (2008)
Journal of Evolutionary Economics,
property market, Urban Studies , 30
The inner logic of the Coase
10 (3) 297-309.
(8) 1381-1397.
Theorem and a Coasian planning

research agenda, Environment and
Louw, E. en J.F.H. Hiethaar (1999)
Planning B: Planning and Design 35
Bedrijventerreinen over de groene
(2) 207-226.
grens. Delft: Delft University Press.
Louw, E., B. Needham, H. Olden en
Mark, van der, R.C., M.B. Kort en M.
Milieudefensie (2007) Vernieuw de
C.J. Pen (2004) Planning van Bedrij-
Pen (2004) Evaluatie van de
oude bedrijfsterreinen! Spaar het
venterreinen. Den Haag: Reeks
beleidsinstrumenten voor bedrij-
landschap. Petitie.
Planologie, Sdu Uitgevers.
venterreinen: Stirea, TIPP en DBT.

Eindrapport. Utrecht: Berenschot.
Ministerie van Economische Zaken

(2004) Actieplan bedrijventer-
Louw, E. en Y. Bontekoning (2007)
reinen 2004-2008; samenwerken
Planning of Industrial Land in the
Marlet, G. en C. van Woerkens
Netherlands: Its Rationales and
(2010) De effectiviteit van grote-
aan uitvoering. Den Haag: Minis-
Consequences, Tijdschrift voor
stedenbeleid: Kwantitatieve Evalu-
terie van Economische Zaken.
Sociale en Economische Geografie,
atie GSB III, 2005-2009. Utrecht:
98(1) 121-129.
Atlas voor Gemeenten.
Louw, E. en F. de Vor (2008) De
Mansfield, J.R. en J. Pinder (2008)
Industry fit for the future. Den
economische betekenis van bedrij-
Economic and functional obso-
Haag/Hannover: FME, TNO, Kamer
venterreinen, Economische Statis-
lescence, Property Management
van Koophandel, Ministerie van
tische Berichten, 93 (4541)
26(3)191-206.
Economische Zaken.
Maclennan, D. en A. More (1997)
Ministerie van Infrastructuur en
Ministerie van Economische Zaken

(2014) Smart Industries Dutch
506-509.
Louw, E., B. Needham, H. Olden en
The Future of Social Housing: Key
Milieu (2012) Handreiking Ladder
C.J. Pen (2009) Planning van bedrij-
Economic Questions, Housing
voor Duurzame Verstedelijking.
venterreinen. Den Haag: Reeks
Studies , 12(4) 531-547.
Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu.
Planologie 11, herziene uitgave,

Sdu Uitgevers.
McCarthy, L. (2002) The brownfield

dual land-use policy challenge:
Ministerie van VROM (1966a) Eerste
Louw, E. (2009) Changing industrial
reducing barriers to private deve-
nota Ruimtelijke ordening 1960.
land use: a firm level analysis. Paper
lopment while connecting reuse to
presented on the 49e Congress of
broader community goals, Land
the European Regional Science
Use Policy, 19(4) 287-296.
august 2009).
Ministerie van VROM (1966b)
Tweede nota Ruimtelijke ordening
Association in d (Polen) (24-29

McNutt, P. (2000) Public goods and
1966. Den Haag: Ministerie van
club goods. In: B. Boukaert and
VROM.
Louw, E., E. van der Krabben en H.
G. de Geerst (Eds) Encyclopedia of
van Amsterdam (2012) The Spatial
Law and Economics, Vol. I: The
Ministerie van VROM (1974) Derde
Productivity of Industrial Land,
History and Methodology of Law
Nota Ruimtelijke Ordening 1974.
and Economics , 927-951. Chel-
Regional Studies, 46(1) 137-147.
tenham: Edward Elgar.

Ministerie van VROM (1988) Vierde
Levai, R. (1991) Markets and

Government: An Overview. In:
Meyer, P.B.en T.S. Lyons (2000)
Nota Ruimtelijke ordening 1988.
Thompson, G., Frances, J., Levai,
Lessons from private sector
R., & Mitchell, J., (Eds.), Markets,
brownfield redevelopers, Journal of
Hierarchies and Networks: The
the American Planning Association,
Coordination of Social Life 35-47.
66(1) 46-57.
London: Sage Publications.
269
Ministerie van VROM (1991) Vierde
Munneke, H. J. (2005) Dynamics of
Netherlands Academy of Techno-
Nota Ruimtelijke ordening Extra
the Urban Zoning Structure: An
logy and Innovation (2003) Univer-
1991. Den Haag: Ministerie van
Empirical Investigation of Zoning
siteiten, bedrijfsleven en overheid
VROM.
Change, Journal of Urban Econo-
stimuleren innovatief ondernemer-
mics, 58(3) 455-473.
schap. Press release.
Nota Ruimtelijke ordening 2001.
Murdoch, J. (2006) Post-structura-
Planbureau voor de Leefomgeving
list geography. A guide to relational
(2009) De Toekomst van Bedrijven-
space. Londen: Thousand Oaks/
terreinen: van Uitbreiding naar
New Delhi: SAGE Publications.
Herstructurering . Den Haag/Bilt-
Ministerie van VROM (2001) Vijfde
Ministerie van VROM (2007) Een
structuurvisie voor de panoramas
hoven: PBL.
en de snelwegzone. Brief aan
Needham, B. (2000a) Spatial plan-
Tweede Kamer der Staten-Generaal.
ning as a design discipline: a para-
Netwerkstad (2008), Grondprijzen
digm for Western Europe?,
bedrijventerreinen Netwerkstad.
Ministerie van VROM (2008) Lands-
Environment and Planning B: Plan-
Netwerkstad Twente / PHO Grond-
cape Cluttering. www.vrom.nl/
ning and Design, 27 437-453.
zaken en BAB Economie, 4 maart.
Needham, B. (2000b) Land Taxa-
NVB (2010) Thermometer Bedrijfs-
pagina.html?id=37396.
270
Ministerie van VROM (2009) Regio-
tion, Development Charges, and
ruimten. Voorburg: Nederlandse
nale kansen voor kwaliteit - Handrei-
the Effects on Land-Use, Journal of
Vereniging van Bouwondernemers.
king voor uitvoeringsstrategien in
provinciaal en (inter)gemeentelijk
NVM (2014) Leegstand kantoren
bedrijventerreinenbeleid. Bestuur-
Needham, B. (2006a) Planning, Law
markt verder opgelopen, 2014.
lijke Werkgroep Uitvoeringsstra-
and Economics; the Rules We Make
Amsterdam: NVM Business.
tegie (her)ontwikkeling
for Using Land. Londen en New
bedrijventerreinen (Commissie
York: Routledge.
Jorritsma)
Nutt, B. en D. Sears (1971) Functional obsolescence in the planned
Needham, B. (2006b) Een andere
environment, Environment and
Ministerie van VROM (2009) Conve-
taakverdeling. Privaatrechtelijke
Planning 4 13-29.
nant Bedrijventerreinen 2010-2020,
regels voor bedrijventerreinen,
tussen IPO, VNG en de Ministers van
Stedenbouw + Ruimtelijke Orde-
Olden, H. (2010) Uit voorraad lever-
VROM, EZ en BZK, oktober 2009.
ning , 87(3) 40-43.
baar. De overgewaardeerde rol van
Ministerie van VROM (2010) Conve-
Needham, B. en E. Louw (2006)
nant Op weg naar Duurzame Bedrij-
Institutional Economics and Poli-
terreinen. (Proefschrift). Utrecht:
venterreinen Zuid-Holland. Den
cies for Changing Land Markets:
Geomedia Faculteit, Geoweten-
Haag: Ministerie van VROM.
The Case of Industrial Estates in the
schappen Universiteit van Utrecht.
bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijven-
Netherlands, Journal of Property

Morrison, N. (1997) A Critique of a
Research, 23(1) 75-90.
Oort, van, F.G. (2004) Urban growth
and innovation: Spatially bounded
Local Property Forecasting Model,
Journal of Property Research, 14(3)
externalities in the Netherlands.
237-255.
Aldershot: Ashgate.
Oort, van, F.G. (2007) Spatial and
Ploegmakers, H. en P.J. Beckers
Provincie Limburg (2011b) Notulen
sectoral composition effects of
(2012) Evaluating regeneration
Statenvergadering van 10 en 11
agglomeration economies in the
policies for rundown industrial sites
februari 2011. Maastricht: Provincie
Netherlands, Papers in Regional
in the Netherlands , Den Haag:
Maastricht.
Science, 86 5-30.
Netherlands Environmental Assessment Agency.
Provincie Limburg (2011c) Staten-
voorstel Chemelot Campus Sittard
Oort, van, F., R. Ponds, J. van Vliet,

H. van Amsterdam, S. Declerck,
Ploegmakers, H. en P. Beckers
Geleen. Maastricht: Gedeputeerde
J. Knoben, P. Pellenbarg en J. Welte-
(2014, submitted) What triggers
Staten van Limburg.
vreden (2007) Achtergronden:
urban renewal of business estates?
Verhuizing van bedrijven en groei
Characteristics of business estates
Provincie Limburg (2012a) Notulen
van werkgelegenheid. Rotterdam:
and their chance for renewal.
van de Statenvergadering van
2012/26) Maastricht: Provincie
Ostrom, E. (2005) Understanding
(2009) Toekomst van bedrijventer-
Limburg.
Institutional Diversity, Princeton:
reinen: van uitbreiding naar
Princeton University Press.
herstructurering . Den Haag: PBL.
2 maart 2012. (Provinciaal blad
NAi Uitgevers.
Provincie Limburg (2012b) Staten-
voorstel Campussen Zuid-Limburg

Pen, C.J. en C. Geerdes (2009) De
(Chemelot Campus & Maastricht
black box van bedrijventerreinsub-
(2014) Topsectoren en regios 2014.
Health Campus) (G-12-005-1).
sidies . Den Haag: Vereniging van
Den Haag: PBL.
Maastricht: Provincie Limburg.
Nederlandse Gemeenten.
Pen, C.J., V. Petit, H. van Rooijen en
271
Polanyi, K. (1957) The Great Trans-
Provincie Limburg (2013) Eerste
formation. Boston: Beacon Press.
voorgangsrapportage Groot Project

Chemelo Campus en Brains
B. Pasmans (2013) Verzakelijking

Porter, M.E. (1990) The Competitive
Unlimited (van de Maastricht
toekomst. Lessen uit zes Rijks-
Advantage of Nations . New York:
Health Campus). Maastricht:
pilots. Den Haag: Platform31.
Free Press.
Provincie Limburg.
Pennington, M. (2000) Planning
Provincie Gelderland (2013) Bedrij-
Rosenbaum, P.R. en D.B. Rubin
van bedrijventerreinen heeft
and the Political Market. Londen en
venterreinenagenda 2020. Arnhem:
(1983) The central role of the
New Brunswick: Athlone Press.
provincie Gelderland.
propensity score in observational
Permentier, M., J. Kullberg, J en L.
Provincie Limburg (2008) Inno-
studies for causal effects, Biome-
trika, 70(1) 41-55.
van Noije (2013) Werk aan de wijk:
veren in Limburg campusontwik-
Een quasi- experimentele evaluatie
keling . Provincie Limburg
Rosenbaum, P.R. en D.B. Rubin
van het krachtwijkenbeleid. Den
(Producer) (2011a, 27 Aug. 2013)
(1984) Reducing bias in observati-
Haag: SCP.
Campusplan Limburg overhandigd
onal studies using subclassification
aan minister. [Movie] Retrieved
on the propensity score, Journal of
Pigou, A.C. (1920) The Economics
from http://www.youtube.com/
the American Statistical Associa-
of Welfare. Londen: MacMillan.
watch?v=ZFz9oJ62OjM.
tion, 79 516-524.
Regio Utrecht (2012) Regionaal
Royal HaskoningDHV (2013) Ruim-
Schuur, J., L. Janssen, S. Klaver, N.
convenant bedrijventerreinen Regio
telijke gevolgen van nieuwe werk-
Pieterse en D. Snellen (2007b) De
Utrecht 2011-2020. Utrecht.
vormen in Flevoland. Nijmegen.
ruimtelijke vraagstukken van de
Renes, G., M. Thissen en A. Segeren
ROZ/IPD (2008) Vastgoed Jaarindex
van nu. Den Haag/Bilthoven:
(2006) Betaalbaarheid van koopwo-
2007. www.rozindex.nl.
Ruimtelijk Planbureau en Milieu en
toekomst voor de beleidsagenda
ningen en het ruimtelijk beleid.

Rotterdam: NAi Uitgevers.
Renes, G., A. Weterings en H.Gordijn
Natuurplanbureau.
Rueter, F.H. (1973) Externalities in
urban property markets empirical
Schuur, J. (2010) Baten en kosten
test of zoning ordinance of Pitts-
van ruimtelijk beleid en de relatie
(2009) De toekomst van bedrijven-
burgh, Journal of Law and Econo-
met het woningaanbod. Den Haag/
terreinen. Van uitbreiding naar
mics, 16 313-349.
Bilthoven: PBL.
Ruimtelijk Planbureau (2006) Bloei-
Segeren, A., B. Needham en J. Groen
herstructurering. Den Haag: PBL.

Romijn, G. en G. Renes (2013a)
ende bermen. Vestedelijking langs
(2005) De markt doorgrond. Een
Plannen voor de Stad. Een multi
de snelweg . Rotterdam: NAi Uitge-
institutionele analyse van grond-
disciplinaire verkenning van de
vers.
effecten van verstedelijkings-
272
markten in Nederland. Den Haag/

Rotterdam: Ruimtelijk Planbureau,
projecten op het functioneren van
Schuur, J. (2001a) Veroudering van
een stad. Den Haag: Centraal Plan-
bedrijventerreinen: Een structuur
NAi Uitgevers.
bureau en Planbureau voor de
voor herstructurering. Den Haag:
Segeren, A. (2007) De grondmarkt
Leefomgeving. De Swart, Den Haag.
Centraal Planbureau.
voor woningbouwlocaties
Romijn, G. en G. Renes (2013b)
Schuur, J. (2001b) Nieuw beleid
eigenaren. Rotterdam: NAi
Algemene leidraad voor maatschap-
voor oude terreinen, Economische
Uitgevers.
pelijke kosten-batenanalyse.
Statistische Berichten, 86, nr.
Centraal Planbureau en Planbureau
(4332), 840-843.
belangen en strategien van grond-
Den Haag.
SER (1999) SER commissie Ruimte-
lijke Inrichting en bereikbaarheid in
voor de Leefomgeving. De Swart,

Schuur, J. (2004) Een nieuwe bena-
Ontwerpadvies: excellent vesti-
dering van bedrijventerreinen,
gingsklimaat belangrijke leidraad
Royal Haskoning (2010a) Kwaliteit
PropertyNL Research Quarterly,
voor ruimtelijk economisch beleid.
en veroudering bedrijventerreinen
maart 2004 63-67.
Den Haag: SER.
Schuur, J., A. Weterings, S. Klaver,
Simons, R. en A.E. Jaouhari (2001)
C. Eijgenraam en E. Verkade
Local government intervention in
in de provincie Noord-Brabant.
Nijmegen/s-Hertogenbosch.
Royal Haskoning (2010b) Bedrijven-
(2007a) Een ruimtelijke verkenning
the brownfields arena, Economic
terreinenplannen voor de vier
naar alternatieven voor de Hoek-
Development Commentary, 25 (3)
regios in de provincie Frysln.
sche Waard. Den Haag: Ruimtelijk
12-18.
Regionale opgave en afspraken.
Planbureau en Centraal Planbu-
Nijmegen.
reau.
SMO (2013) De Toekomst van het
Nederlandse Verdienmodel. Den

Haag: SMO.
Statencommissie voor het Econo-
Tait, M. en O.B. Jensen (2007)
Torrens, P.M. en A. Nara (2007)
misch Domein (2008) Verslag van
Travelling Ideas, Power and Place:
Modeling gentrification dynamics:
de vergadering van 4 april 2008.
The Cases of Urban Villages and
A hybrid approach, Computers,
Maastricht: Provincie Limburg.
Business Improvement Districts,
Environment and Urban Systems
International Planning Studies,
31(3) 337-361.
Statencommissie voor het Econo-
12(2) 107-128.
misch Domein (2011) Verslag van
de vergadering van de Statencom-
Traa, M en J. Knoben (2009) VerouTaskforce (Her)ontwikkeling Bedrij-
dering en herstructering op bedrij-
missie voor het Economische
venterreinen (2008a) Kansen voor
venterreinen: een verkenning. Den
Domein op 28 januari 2011. Maas-
kwaliteit: Een ontwikkelingsstra-
Haag/Bilthoven: PBL.
tricht: Provincie Limburg.
tegie voor bedrijventerreinen. Den

Haag: Ministerie van VROM en
Tsolacos, S. (1997) A Case Study of
Stec (2005) Bedrijfsruimtegebrui-
ministerie van Economische Zaken.
Industrial Property Development in
kers in beeld. Nijmegen/Voorburg:
s-Hertogenbosch: BibloVan-
South Hampshire, Journal of
NVB.
Gerwen.
Stec (2008) Quickscan grond-
Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrij-
Tsolacos, S., T. McGough en
prijzen in de bedrijventerreinen-
venterreinen (2008b) Tussenrap-
B. Thompson (2005) Affordability
portage Taskforce (Her)ontwikkeling
and Performance in the Industrial
markt. Arnhem.
Steege, D.H.A. ter en M.A. Koning
Bedrijventerreinen. Brief aan de
Property Market, Journal of
ministers van EZ en VROM.
Property Investment & Finance,
(2009) Baten van herstructurering
23(4) 311-328.
van bedrijventerreinen; een
Taskforce Versnellingsagenda.
verkennend onderzoek.
(2005) Versnellingsagenda 2005.
Tweede Kamer (2008) Kabinets
Amsterdam: Economisch Instituut
Limburg op weg naar 2012. Maas-
reactie Taskforce (Her)ontwikkeling
voor de Bouwnijverheid.
tricht: Provincie Limburg.
Bedrijventerreinen, Tweede Kamer
Steen, van, P. (1995) Ondernemen
Teisman, G.R. (1992) Complexe
op en buiten het bedrijventerrein:
besluitvorming: een pluricentrisch
Tweede Kamer (2009) Verslag van
een blik op het bedrijventerrein als
perspectief op besluitvorming over
een overleg van de vaste
vestigings- en investeringslocatie.
ruimtelijke investeringen. Den
commissie voor Volkshuisvesting,
Groningen: Faculteit der Ruimte-
Haag: VUGA.
Ruimtelijke Ordening en Milieu
2007-2008 31253-8.
beheer en de vaste commissie voor
lijke Wetenschappen.
Thompson, R. (1997) Industrial
Verkeer en Waterstaat op 30 maart
Strabo (2008) Vastgoedtransactie
Employment Densities, Journal of
2009 met minister Cramer van
Informatiesysteem. www.strabo.nl.
Real Estate Research, 14(3)
VROM over de Structuurvisie voor
309-319.
de Snelwegomgeving.
Stuurgroep Boegbeeld Duurzame

Bedrijventerreinen (1998) Duur-
TNO (2013) 3D-printing wordt snel
Vastgoedmarkt (2012) Regio
zame Bedrijventerreinen, Hand
realiteit. Delft /Eindhoven: TNO
Amsterdam wil marktconforme
reiking voor het management van
Time.
grondprijs, 22 oktober.
bedrijven en overheid, Den Haag.
273
Veere, van der, K.R. (2012) Waarde-
Walks, R.A. en R. Maaranen (2008)
Williamson, O. E. (1975) Markets and
vermeerdering als oplossing voor
Gentrification, Social Mix and
hierarchies . New York: Free Press.
veroudering van bedrijventer-
Social Polarization: Testing the
reinen? Een studie naar private
Linkages In Large Canadian Cities,
Witlox, F. en B. Derudder (2005)
investeringsmogelijkheden. Master-
Urban Geography 29(4) 293-326.
Ruimtebehoefteraming van
scriptie Planologie. Utrecht: Universiteit Utrecht.

Vegt, van der, C., J. Korteweg en R.
bedrijven aan de hand van een

Webster, C.J. (1998) Public choice,
methode; een eerste verkenning
theory, Urban Studies, 35 53-75.
voor Vlaanderen, Kwartaalschrift
Economie, 4 429-448.
Lieshout (2006) Amsterdamse
Economische Verkenningen.
Webster, C.J., en L.W.C. Lai (2003)
Amsterdam: SEO Economic
Property Rights, Planning and
Wittebrood, K. en T. van Dijk (2007)
Research.
Markets: Managing Spontaneous
Aandacht voor de wijk . Effecten van
Cities. Cheltenham: Edward Elgar,
herstructurering op de leefbaar-
Visser, S. en G. Romijn (2013) De
Cheltenham (UK) / Northampton
heid en veiligheid. Den Haag: SCP.
probleemcheck: het verband tussen
(MA, USA).
probleemanalyse en maatschap-
Zhu, J.M. (2000) The impact of
pelijke kosten-batenanalyse. CPB
Wesselink, J.W. (2012) Kennisdos-
Notitie, 6 december 2013.
sier Bedrijventerreinen op zoek
trial change, Land Use Policy, 17
naar economische dynamiek.
21-8.
Vereniging Nederlandse
274
economische terreinquotinten
Pigovian and Coasian planning
Amersfoort: Elba Media.
Gemeenten (2009) Bedrijven en
Milieuzonering . Den Haag: VNG
Wetenschappelijke Raad voor het
VROM-Raad (2005) Handreiking
vernieuwd . Den Haag: WRR.
Regeringsbeleid (2008) Innovatie
Grondtransacties en Staatssteun
met achtergrondinformatie over het
Wetenschappelijke Raad voor het
Europese kader. Den Haag: VROM-
Regeringsbeleid (2013) Naar een
raad.
lerende economie. Den Haag: WRR.
VROM-Raad (2006) Werkland-
Weterings, A., J. J. Knoben en H. van
schappen: een regionale strategie
Amsterdam (2008) Werkgelegen-
voor bedrijventerreinen. Den Haag:
heidsgroei op bedrijventerreinen.
VROM-raad.
Achtergrondstudies. Den Haag/

Bilthoven: PBL.
Wagemans, G. en V. Przybylski
(2011) Consortium Chemelot
Weterings, A. en J. Knoben (2013)
Campus. Masterplan 2010-2020.
Footloose: An analysis of the
Geleen: Chemelot.
drivers of firm relocations over

different distances, Papers in
Regional Science, 92(4) 791-809.
industrial land use policy on indus-
Introductie auteurs
leider bij het Planbureau voor de
Nederland.En van die rollen
Leefomgeving. Daarnaast ishij als
niveaus is dat hij voorzitter is van de
Hans van Amsterdam is onder-
research fellow verbonden aan de
Stichting kennisalliantie bedrijven-
zoeker GIS bij de sector Verstedelij-
Amsterdam School of Real Estate.
terreinen Nederland, kortweg
kingen Mobiliteit van het Plan
Voordien werkte hij als onder-
SKBN, ht kennisnetwerk netwerk
zoeker en docent bij de Radboud
van stedelijke- en regionale ontwik-
Universiteit Nijmegen, alwaar hij
kelingsmaatschappijen in Neder-
ook gepromoveerd is (in 2007). Zijn
land.
bureau voor de Leefomgeving. Hij

analyseert en monitort ruimtelijke
ontwikkelingen op het gebied van
wonen, werken en mobiliteit. Hij
richt zich daarbij met name op het
onderzoek richt zich op het functioneren van de grondmarkt, het
Frank de Feijter is onderzoeker
analysemethoden voor het beant-
grondbeleid en gebiedsontwikke-
Planologie aan de Radboud Univer-
woorden van onderzoeksvragen.
ling. Daarbij richt hij zich op zowel
siteit Nijmegen en studeerde
de juridisch-planologische als de
Economische geografie en Plano-
financieel-economische kant.
logie, verdieping vastgoed en
zoeken van geschikte gegevens en
Kjell-Erik Bugge is als associate
grond, aan dezelfde universiteit.
lector Duurzame Leefomgeving

verbonden aan het kenniscentrum
Jacques van Dinteren is product
Hij had een actieve bijdrage in het
Leefomgeving van Saxion. Hij
manager Markets, Concepts &
URD Delta Oost project over inno-
doet praktijkgericht onderzoek
Strategies bij Royal HaskoningDHV.
vatieve vormen van sturing en
Al bijna 40 jaar houdt hij zich bezig
financiering bij knooppuntontwik-
met zeer uiteenlopende zaken op
keling. Frank voelt zich thuis op het
het vlak van locatie- en gebieds-
snijvlak van inhoud en proces,
ontwikkelingen in binnen- en
ruimte en economie. Zo houdt hij
buitenland, varirend van werk-
zich bezig met (nieuwe vormen
sings-gerichteinteractieve
locaties tot geheel nieuwe steden.
van) locatie- en gebiedsontwikke-
processen tussen overheid en
Van 2007 tot 2014 was hij als
ling, grondbeleid, herstructurering
ondernemers.
bijzonder hoogleraar economische
van bedrijventerreinen, regionale
naar procesmanagement en decision support vooreen toekomstbestendige ontwikkeling van werklocaties. Hij heeft vooral
ervaringmet procesanalyses en
design en begeleiding van oplos-
geografie werkzaam aan de Rijks-
samenwerking en locatiekeuzebe-
JasperBeekmansstudeerde
universiteit Groningen. Momenteel
leid.
planologie aan de Radboud Univer-
is hij onder meer verbonden aan de
siteit Nijmegen en was tussen 2008
Masteropleiding Urban Area Deve-
Peter van Geffenwerkt als direc-
en 2014 als onderzoeker verbon-
lopment (MUAD)
teur bij Stec Groep, een advies- en

onderzoeksbureau op het vlak van
den aan diezelfde universiteit. Hij

promoveert daar op een onderzoek
Theo Fllings isvice president
economische ontwikkeling en
naar de oorzaken van veroudering
Business Environment & Innovation
vastgoed. Na zijn studie planologie
van bedrijventerreinen. Sinds
and Business Development,
(Radboud Universiteit Nijmegen)
december 2014 is hij werkzaam als
Regional Development Agency East
werkte hij achtereenvolgens voor
adviseur bij PAS bv, een bedrijf dat
Netherlands (Oost NV).Hij werkt
VNO-NCW en de Kamer van Koop-
adviseert op het gebied van vast-
reeds 25 jaar op het gebied van
handel Gelderland. Vervolgens ging
goed, gebiedsontwikkeling en
regionale economische ontwikke-
hij in 1997 bij Stec Groep aan de
planeconomie.
ling. Vanuit verschillende posities
slag ging, waar hij inmiddels 18 jaar
en rollen heeft hij bij-
werkzaam is. Peter is expert op het
Edwin Buitelaar is werkzaam als
gedragenaande regionale econo-
gebied van werklocaties. Zo is hij is
senior onderzoeker en programma-
mische ontwikkeling van regios in
actief op het gebied van regionaal
275
en lokaal beleid, acquisitieplannen,
nable energy transitions dat onder-
kader van het programma Kennis
marktonderzoek, waardebepaling,
zoek doet naar de potentie van
voor Krachtige Steden.
grondexploitaties en ondernemers-
lokale duurzame energie-initia-
gerichte herstructurering. Hij werkt
tieven.
276
Joris Knoben is universitair hoofddocent Regionale Economie en
voor overheden, ontwikkelmaatschappijen, eindgebruikers, ontwik-
Evert-Jan de Kortis senior advi-
Netwerken aan de Radboud Univer-
kelaars, beleggers en banken.
seur en partner bij economisch
siteit. Zijn onderzoek en onderwijs
advies- en onderzoeksbureau Stec
spelen zich af op het raakvlak van
Esther Geutingis werkzaam als
Groep. Na zijn studie sociale geo-
de economie, geografie en bedrijfs-
directeur innovatie bij Stec Groep,
grafie aan de Radboud Universiteit
kunde. De afgelopen jaren is hij
daarnaast is zij momenteel voor het
Nijmegen heeft Evert-Jan zon vijf
betrokken geweest bij diverse
Rijk en de gemeente Almere en
jaar als adviseur gewerkt bij advies-
(beleids)onderzoeken over de
Zeewolde actief als gebiedsregis-
bureau BRO. In 2005 maakte hij de
economische betekenis van bedrij-
seur voor de ontwikkeling van het
overstap naar de Stec Groep, waar
venterreinen. Momenteel werkt hij
innovatieproject Oosterwold.
hij inmiddels zon 10 jaar actief is op
voornamelijk aan een grootschalig
Esther studeerde planologie en
het vlak van regionale economie,
onderzoek naar clustering en
economische geografie aan de
gebiedsontwikkeling en de (her)-
innovatie in ontwikkelingslanden.
Radboud Universiteit. Sinds 2001 is
ontwikkeling van werklocaties in
ze werkzaam bij Stec Groep, daar-
het bijzonder. Evert-Jan was daarbij
Erik Louw is als onderzoeker
voor werkte ze vier jaar als senior
mede-initiator van diverse innova-
verbonden aan de Faculteit Bouw-
vastgoedadviseur voor het Amster-
tieve en landelijk bekende
kunde van de Technische Universi-
dams Grondbedrijf. In 2004 startte
modellen en aanpakken zoals de
teit Delft. Zijn onderzoek richt zich
ze met het schrijven van een proef-
Economische Effect Rapportage
op ruimtelijke economische vraag-
schrift aan deRadboud Universiteit
(EER) Bedrijventerreinen en
stukken en het bijzonder de plan-
Nijmegen, binnen de vakgroep
Kantoren en de Hoe Courant is Uw
ning en ontwikkeling van
planologie en als lid van het onder-
Pand (HCUP) aanpak.
bedrijventerreinen en het ruimtegebruiken van bedrijven. Daarnaast
zoeksteam Governance and Places

(GaP), Institute for Management
Erwin van der Krabben is hoogle-
doet hij onderzoek naar de huisves-
Research. Ze promoveerde in 2011
raar Vastgoed- en locatieontwikke-
tingsvraag en huisvestings-
op onderzoek naar de mogelijk-
ling aan de Radboud Universiteit
behoefte van bedrijven in relatie tot
heden van marktstructurering als
Nijmegen en professor of Real
hun vestigingsplaatskeuze.
ruimtelijke ordeningsinstrument.
Estate aan de University of Ulster

(Northern Ireland). Zijn onderzoek
Barrie Needham studeerde
Henk-Jan Kooij is onderzoeker
richt zich op vraagstukken waarin
economie aan de University of
Economische Geografie aan de
de wisselwerking tussen ruimtelijke
Cambridge en vervolgens werkte bij
Radboud Universiteit Nijmegen. Dit
ordening en de werking van grond-
een stedenbouwkundig advies-
artikel is onderdeel van zijn promo-
en vastgoedmarkten centraal staat.
bureau in Londen en bij weten-
tieonderzoek Space for Innovation,
Van 2009 tot 2013 was hij onder
schappelijke aanstellingen in
Innovation in Space dat afgerond is
meer onderzoeksleider van een
Londen en in Birmingham. In 1978
in maart 2015. Momenteel is hij als
onderzoeksprogramma over de
kwam hij naar Nederland voor een
onderzoeker betrokken bij het
bedrijventerreinenmarkt in Neder-
aanstelling aan de Katholieke
onderzoeksproject Mobilizing
land, dat werd uitgevoerd in het
Universiteit Nijmegen, vakgroep

planologie waar hij in 1994 als
grassroots capacities for sustai-
hoogleraar planologie werd
Planbureau als sector-directeur
Cees-Jan Pen is programma-
benoemd. Sinds 2007 is hij met
verantwoordelijk voor het ruimte-
manager bij Platform31 en lector
emeritaat. Nog steeds begeleidt hij
lijk-economisch onderzoek en
vastgoed lectoraat Brainport bij
een aantal promovendi, geeft hij
publiceerde diverse kritische arti-
Fontys Hogescholen. Binnen Plat-
gastcolleges en schrijft weten-
kelen over het beleid voor bedrij-
form31 houdt Cees-Jan zich naast
schappelijke werken.Zijn onder-
venterreinen.
zijn brugfunctie tussen wetenschappelijk onderzoek en de prak-
zoek richt zich op de raakvlakken

tussen de planologie en de
Han Oldenis onderzoekscordi-
tijk, bezig binnen het thema
economie, met name tussen de
nator bij het Expertisecentrum
ruimte&economie met betrekking
ruimtelijke ordening en grond en
Stedelijke Dynamiek en Duurzaam-
tot topics als verduurzaming werk-
vastgoed. Zijn publicaties gaan
heid van de Universiteit Utrecht. Als
locaties, binnensteden en regionaal
voornamelijk hierover.
beleidsadviseur en onderzoeker is
ruimtelijk-economische afstem-
hij al meer dandertig jaar betrokken
ming en samenwerking. Cees-Jan
Guido van der Molenis senior
bij de planningvan bedrijven-
heeft zich naast zijn rol als
adviseur bij economisch advies- en
terreinen. In 2010 is hij aan de
aanspreekpunt voor het onder-
onderzoeksbureau Stec Groep.
Universiteit Utrecht gepromoveerd
zoeksproject gebiedsontwikkeling
Direct na afronding van zijn studie
op een evaluatie van het provinciale
werklocaties de afgelopen tijd
planologie aan de Universiteit
en het gemeentelijke beleid voor
beziggehouden met de evaluatie
Utrecht is hij bij Stec Groep gaan
bedrijventerreinen. Hij was tevens
van Rijkspilots verzakelijking en de
werken. Hier is hij inmiddels bijna
coauteur van het boek Planning
evaluatie van de Topper-regeling.
tien jaar werkzaam op het gebied
van bedrijventerreinen (Sdu
Bij Fontys is Cees-Jan onder meer
van bedrijventerreinen, kantoren,
2004/2009). In het kader van de
projectleider van het Raak project
retail en regionale economie. Guido
herijking van het nationale beleid
Leegstand Leeft!
was eerder als projectleider
voor bedrijventerreinen vergeleek
betrokken bij de verkenning van de
hij de Nederlandse praktijk met het
Huub Ploegmakers is werkzaam
regionale samenwerking op het
beleid in Vlaanderen, Duitsland,
als onderzoeker en docent bij de
gebied van bedrijventerreinen voor
Frankrijk en het Verenigd
Radboud Universiteit Nijmegen. Hij
het Ministerie van Binnenlandse
Koninkrijk.
zal promoveren op een onderzoek

naar de effectiviteit van beleid
Zaken en Koninkrijksrelaties.
Bart Pasmans is docent Vastgoed-
gericht op de aanpak van verou-
Jan Schuur is programmaleider bij
kunde aan de Academie voor Bouw
derde bedrijventerreinen. Sinds
het Planbureau voor de Leefomge-
en Infra bij Avans Hogeschool. Zijn
2013 is hij als onderzoeker
ving. Hij is sinds 1995 betrokken bij
onderwijstaken liggen vooral in het
betrokken bij het project Practices
onderzoek naar bedrijventerreinen.
domein van gebiedsontwikkeling,
and policies for neighbourhood
Aanvankelijk bij het Centraal Plan-
besluitvormingsprocessen en
improvement waarin wijkvernieu-
bureau als projectleider van de
vastgoedbeheer. Daarnaast is hij
wing vanuit diverse invalshoeken
Bedrijfslocatie-monitor, een
van 2009 tot 2013 werkzaam
wordt bestudeerd.
systeem voor de regionale raming
geweest aan de Radboud Universi-
van de behoefte aan bedrijventer-
teit als promotieonderzoeker
Friso de Vor is als onderzoeker
reinen. Hij schreef ook een boek
waarbij zijn onderzoek zich richtte
regionale economie werkzaam bij
over veroudering en herstructure-
op de verzakelijking van de bedrij-
het lectoraat Area Development
ring van bedrijventerreinen. Vanaf
venterreinenmarkt.
van Hogeschool Windesheim. De

vraagstukken waar hij zich mee
2002 was hij bij het Ruimtelijk
277
bezighoudt hebben betrekking op

een breed werkveld van gebiedsontwikkeling, de bouw, mobiliteit
en logistiek. In 2011 is hij gepromoveerd op een onderzoek naar de
ruimtelijk-economische effecten
van bundeling van economische
activiteit op bedrijventerreinen.
Anet Weterings is onderzoeker
Ruimtelijke Economie bij de sector
Verstedelijkingen Mobiliteit van
het Planbureau voor de Leefomgeving. In haar onderzoek staat de
vraag centraal hoe regionale
verschillen van invloed zijn op het
economisch presteren van
bedrijven en hun werknemers.
Jan-Willem Wesselink is graag
bezig met stad, ruimte en urba278
nisme en met kennislabs, vakbladen en evenementen daarover.

Dat doet hij momenteel als hoofd
Kennis en Ontwikkeling bij ElbaRec en vanuit die rol ook als Hoofdlaborant in het Kennislab voor
Urbanisme dat hij heeft ontwikkeld
en opgezet. Ook is hij hoofdredacteur van het vakblad Vitale Stad en
de afgelopen tien jaar was hij dat
van het vakblad Bedrijventerrein.
Binnen de directie Kennis en
Ontwikkeling van Elba-Rec runnen
we de bestaande Kennislabs en
zetten we nieuwe kennisinitiatieven op zoals de Smart Logistics
Hub in de Amsterdamse West-as.
279
Projectconsortium
schappen uitgevoerd door de
tium van n of enkele universi-
Radboud Universiteit in Nijmegen.
taire onderzoeksgroepen en een
Binnen het onderzoeksprogramma
Onder leiding van professor Erwin
aantal stedelijke partijen. Vanuit de
Kennis voor Krachtige Steden van
van der Krabben, hoogleraar vast-
praktijk zijn het Ontwikkelings
Platform31 is in meer dan zestig
goed- en locatieontwikkeling,
bedrijf Oost Nederland NV, de
uiteenlopende projecten onder-
hebben verschillende PhDs onder-
gemeente Nijmegen, het ontwik-
zoek gedaan naar stedelijke en
zoek gedaan naar bedrijventer-
kelingsbedrijf van de gemeente
regionale vraagstukken. Deze
reinen in Nederland. Ieder
Rotterdam en de gemeente
publicatie is het resultaat van het
onderzoek binnen het Kennis voor
Haarlemmermeer bij dit onderzoek
onderzoek Gebiedsontwikkeling:
Krachtige Steden programma
betrokken geweest.
de herontwikkeling van werkland-
wordt uitgevoerd door een consor-
281
Colofon
Een samenwerkingsproject van
Platform31
Uitgave
Platform31
Platform31
Postbus 20833
Postbus 9102
2500 GV Den Haag
6500 HC Nijmegen
070 - 302 84 84
024 - 361 61 61
info@platform31.nl
info@ru.nl
www.platform31.nl
www.ru.nl
Onder redactie van:
Beeld
Opmaak
Erwin van der Krabben
Omslag: Jacques van Dinteren
az grafisch serviceburo bv
Cees-Jan Pen
Binnenwerk:
Frank de Feijter
Jasper Beekmans: pag. 16, 56,
Druk
164, 226
Platform P
Jacques van Dinteren: pag. 40, 70,
Oplage 500
Krabben, van der, E., Pen,

C.J., Feijter, de, F.J. (2015)
De markt voor bedrijventerreinen:
uitkomsten van onderzoek en
beleid. Nijmegen/
Den Haag
80, 92, 108, 152, 166, 204, 238,

248, 250
Februari 2015
Henk-Jan Kooij: pag. 118, 130, 140,
Platform31
178, 184, 214

ISBN 978 94 91711 251
283
284
Bedrijventerreinen worden vaak geassocieerd met leeg

stand, verloedering en verrommeling. Om van dit imago af
te komen, riep de Taskforce (Her)structurering Bedrijven
terreinen in 2008 op om de markt van bedrijventerreinen
te gaan hervormen. Deze publicatie laat zien wat er de
afgelopen jaren is gebeurd: bedrijventerreinen zijn op
grote schaal geherstructureerd, maar niet altijd met het
beoogde resultaat, de overheid speelt een andere rol en
kijkt met een meer zakelijke blik naar bedrijventerreinen,
terwijl de rol van ondernemers en vastgoedeigenaren
belangrijker is geworden. De behoefteramingen voor
nieuwe terreinen zijn naar beneden bijgesteld en de focus
is meer komen liggen op de waarde van de bestaande
terreinen.
een samenwerking van

Platform31
De publicatie bespreekt welke lessen we de afgelopen

jaren geleerd hebben op basis van kwalitatief en kwan
titatief onderzoek naar bedrijventerreinen en het
gevoerde overheidsbeleid. Daarnaast vat het de inzichten
samen die kunnen worden meegenomen in het formu
leren van nieuw beleid voor de komende jaren. Hierbij is
meer aandacht voor eigenaargebruikers van bedrijfsvastgoed en investeerders noodzakelijk, dienen systeem
fouten in de markt voor bedrijventerreinen gerepareerd
te worden en is het de uitdaging om publiek geld op een
slimmere manier in te zetten.
Met uiteenlopende bijdragen van onderzoekers en prak
tijkdeskundigen op het gebied van bedrijventerreinen is
deze publicatie interessant voor iedereen die hierin
inhoudelijk genteresseerd is. Op de eerste plaats voor
beleidsadviseurs en bestuurders bij het Rijk, provincies
en gemeenten, maar ook onderzoekers en adviseurs. De
wisselwerking tussen beleid, de werking en uitkomsten
van de vastgoedmarkt is bovendien ook relevant voor een
breder publiek van ruimtelijke ordenaars en ruimtelijk
economen.
978 94 91711251
uitgave

PBL de Markt Voor Bedrijventerreinen (2015)

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

PBL de Markt Voor Bedrijventerreinen (2015)

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

De markt voor

Erwin van der Krabben, Cees-Jan Pen & Frank de Feijter

Een samenwerking van

De markt voor bedrijventerreinen

venterreinontwikkeling weg te bezuinigen als eerste de

3. Dan de noodzaak voor herstructurering: die blijft eveneens

De markt voor bedrijventerreinen

1.1 Taskforce (Her)structurering

Te ruim en goedkoop aanbod van nieuwe

De markt voor bedrijventerreinen

De zwakke ruimtelijke regie op regionaal

Opvallend genoeg is er nauwelijks discussie

van het bedrijventerreinenprobleem. Zoals

De markt voor bedrijventerreinen

Ten slotte beveelt de commissie-Noordanus

1.2 Convenant bedrijventerreinen

terie van VROM, 2009). De provincies als

De markt voor bedrijventerreinen

Alhoewel niet specifiek gericht op de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen (maar

1.3 Doel van het boek: vragen over

Pilots stedelijke herverkaveling.

zowel over het functioneren van de markt als

Een beleidsprogramma bedrijventerreinen van

De markt voor bedrijventerreinen

taten van het vele onderzoek dat de afgelopen

Behalve dat het onderzoek waar we hierboven

De markt voor bedrijventerreinen

In de derde plaats is in de afgelopen jaren het

en deels in (soms minder toegankelijke) internationale wetenschappelijke tijdschriften en

De markt voor bedrijventerreinen

daarmee de toegankelijkheid van dat wetenschappelijk onderzoek vergroten. Of dat gelukt

1.4 De bijdragen in het boek

De markt voor bedrijventerreinen

13. Joris Knoben, Anet Weterings & Hans van

Deel III Evaluatie van beleid

14. Esther Geuting, Peter van Geffen, Evert-Jan

17. Jan Schuur: Herstructurering: een maatschappelijk kader voor investeringsbeslissingen

6. Bart Pasmans: Private investeerders bij

7. Henk-Jan Kooij: Campusontwikkeling

19. Erwin van der Krabben & Cees-Jan Pen:

8. Erik Louw: Efficint ruimtegebruik op

De markt voor bedrijventerreinen

De markt voor bedrijventerreinen

C. een bedrijf kan een gebouw kopen of

De markt voor bedrijventerreinen

wing laten, want in zulke gevallen is er geen

seerde wereld. Er bestaan echter grote

ontwikkeld worden om door bedrijven te

2.2 De vraag naar grond en

ongeacht wie deze ontwikkeling uitvoert.

Bedrijventerreinen zijn bedoeld voor bedrijven

Hieruit volgt dat er bij het ontwikkelen van

Deze beschrijving van de ontwikkeling van

De markt voor bedrijventerreinen

Grond heeft drie eigenschappen die belangrijk

De vraag van een bedrijf naar grond als

De mate van substitutie kan worden weergegeven door de technische productiefunctie

De markt voor bedrijventerreinen

ruimtelijk het meest efficint is, zal het moeten

De markt voor bedrijventerreinen

er reserves zijn voor mogelijke latere uitbreidingen.

grond bestemd voor woningbouw (rond de

De markt voor bedrijventerreinen