PUBLICIDADE E PRINCPIOS DO REGISTO*

1 A necessidade de dar a conhecer os factos, actos e contratos a

quem neles no seja parte nem neles tenha intervindo motivou que a
cincia jurdica tivesse concebido e criado meios instrumentais
vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar esse
conhecimento.
que, sendo a documentao autntica sobretudo a cargo da
actividade notarial de essencial importncia para a certeza e segurana
dos actos e das relaes jurdicas a verdade que somente atravs do ttulo
o conhecimento desses mesmos actos e relaes fica circunscrito s partes,
ou seja, restringido a quem nele interveio. Para que todos os outros (omne
gentes) tambm possam aceder a esse conhecimento e, portanto, para que
o acto lhes possa ser oponvel - necessrio que o contedo do documento
seja publicitado.
Num clssico estudo sobre a publicidade e teoria dos registos1
Carlos Ferreira de Almeida d um conceito amplo de publicidade como o
conhecimento ou cognoscibilidade pelo pblico, atingida por meios
especficos e com a inteno prpria de provocar esse conhecimento. Este
Autor indica ainda que h uma outra noo, mais restrita, quando tais
meios representam uma actividade prpria de uma entidade destinada
tipicamente quela funo utilizando, como um servio do Estado,
adequados meios tcnicos. Haver ento uma publicidade organizada
como conhecimento ou cognoscibilidade atravs dos registos pblicos.
Os registos surgem-nos assim como ferramentas no s concebidas,
mas verdadeiramente aptas e idneas para tornar pblicos os direitos,
identificar as situaes jurdicas e permitir que o pblico em geral tenha
acesso informao que deles conste.
A publicidade que os registos pblicos conferem no , pois, uma
publicidade qualquer apenas geradora da notcia da existncia dos direitos.
sim uma publicidade que gera efeitos quanto cognoscibilidade dessa
existncia. Tais efeitos, que ao longo da evoluo histrica foram nos
primeiros tempos apenas probatrios e depois presuntivos da existncia e
validade dos direitos, passaram a partir das primeiras leis hipotecrias do
sculo XIX a ser tambm os da eficcia em relao a terceiros e mesmo de
uma eficcia absoluta, inclusive para as prprias partes2.
* Texto de apoio para as aulas sobre este tema.
1 Exactamente com esse ttulo Publicidade e Teoria dos Registos (Almedina), sendo as passagens
citadas de pg. 50. Este clssico estudo subsiste com plena actualidade e afigura-se-nos que ainda o
mais completo que entre ns existe sobre a matria.
2
Na obra citada Carlos Ferreira de Almeida faz, a partir da pg. 115, uma detalhada exposio dos
efeitos dos registos na histria e no direito actual. O mais profundo (e quase completo) efeito que o

Os registos destinam-se, portanto, a tornar pblicas as situaes

jurdicas objecto da publicidade registral so as situaes jurdicas3 - e
de modo a que tal publicitao possa ser geradora de efeitos de direito.
Contribuem assim para alcanar, de um modo que vem sendo
progressivamente aperfeioado, um dos valores fundamentais da ordem
jurdica, qual seja o do conhecimento, da certeza e ainda, em certos casos,
da inquestionabilidade das situaes que realmente vo sendo constitudas.
Parafraseando o que escreveu Jos Alberto Gonzlez4, dir-se-ia que os
registos ajudam a aproximar a ordem jurdica concreta da autenticidade que
existe na ordem jurdica abstracta. Constituem, assim, um auxlio um
suporte e um eficaz contributo para a prpria realizao do direito.
No que toca ao registo predial (que tambm se tem designado como
registo imobilirio, registo da propriedade e registo hipotecrio) a
certeza jurdica que pode conferir sobretudo importante para a realizao
das transaces imobilirias - sua fiabilidade, estabilidade e segurana
bem como para o crdito hipotecrio, que poder ser tanto mais facilitado,
eficiente e barato quo mais aperfeioado e garantido for o sistema de
registo.
Na poca contempornea da sociedade de informao - em que se
vulgarizou a contratao electrnica - os registos pblicos tm uma
importncia crescente5, dada a sua prtica indispensabilidade, visto que, em
regra, com base na sua existncia e fiabilidade que se oferece e se
transmite a necessria confiana aos contraentes e a todos se d uma
garantia pblica essencial para possibilitar a prpria realizao dos
negcios jurdicos. E de todos bem sabido que a segurana documental,
bem como a dos dados constantes dos registos constituem hoje
infraestruturas absolutamente necessrias para o incremento das relaes
sociais e para o progresso econmico.

2 - A forma como nos diversos pases tem sido encarada a

publicidade registral, os modos como ela se organiza e se articula com o
direito substantivo, a prpria definio dos objectivos que se pretendem

registo pode oferecer ser o seu efeito substantivo - de que temos exemplo no art 17, n 2 do Cdigo do
Registo Predial (C.R.P.) e no art 291 do Cdigo Civil (C.C.) e ainda o denominado efeito sanatrio.
3
A frase de Antonio Pau Pdron in La Publicidad Registral (ed. do Centro de Estdios Registrales,
2001), pg. 269. Este Autor esclarece que no registo predial que essas situaes so circunstncias
inerentes e duradouras que afectam os imveis e que podem referir-se. a) ao objecto (ao prdio) como
construes, volume edificvel, etc. ou, b) ao direito, encargos, reservas, estatuto de propriedade
horizontal, etc. Apresenta ainda esta interessante ideia: tais circunstncias tm algum paralelismo com os
estados civis das pessoas. E escreve: assim como o estado civil das pessoas o objecto do registo civil, o
estado civil dos imveis o objecto do registo predial (idem, pg. 270).
4
No seu livro Direitos Reais e Direito Registal Imobilirio, 3 ed. rev. pg 329.
5
Em Inglaterra isto foi bem percebido visto que, a partir de 2002, o registo predial (proveniente da
tradio saxnica e que portanto tinha escassos efeitos jurdicos) passou a ser constitutivo.

alcanar6, bem como os princpios (e regras gerais7) que vigoram e ainda os

efeitos que se visam gerar, deram origem criao de diversos sistemas
registrais.
Estes sistemas tm sido classificados com base em diversos critrios.
Assim, tendo-se em vista o modo como o registo organizado, diz-se que
um registo de base real8 se a partir do prdio com base no prdio9 que
se registam os sucessivos factos que se lhe referem e de base pessoal se
com base nos titulares dos direitos que o registo feito. Claro que este
ltimo sistema (que serve para localizar ttulos mas no para organizar
registos) no permite obter imediatamente uma informao fidedigna sobre
as sucessivas titularidades e encargos referentes ao bem em causa.
Havendo vrias outras classificaes dos sistemas registrais (por ex:
de inscrio e de transcrio ou abstracto e causal) h contudo uma que
usualmente apresentada como mais relevante do que a do modo de
organizao do registo. Referimo-nos que respeita natureza e efeitos da
inscrio (ou seja, do assento registral) e que distingue os sistemas de
inscrio constitutiva dos de inscrio declarativa.
Nos primeiros atravs da inscrio no registo que o direito (real) se
constitui. Nos outros o direito constitui-se fora do registo designadamente
por mero efeito do contrato e ao assento registral fica apenas adstrito o
papel de publicar (de declarar) o direito.

Os sistemas germnicos (e de inspirao germnica, como o

caso do brasileiro) so conhecidos como tipicamente de inscrio
constitutiva e os latinos (como o francs ou o italiano, no direito civil
herdeiros directos do Cdigo de Napoleo) como de inscrio
declarativa.
6

Inclusive na esfera econmica, visto que os diversos sistemas registrais tm importantes consequncias
no mbito da economia, como vem sendo salientado por Fernando Mndez em variadssimos trabalhos incluindo a ponencia apresentada no XII Congressso Internacional de Direito Registral, cujo tema I foi
exactamente este - e mais recentemente o demonstrou Benito Arruada no seu conhecido livro
Sistemas de Titulacin de la Propiedad.
7
Muito embora no se trate aqui de princpios gerais do Direito e do sistema jurdico, mas unicamente
dos princpios de registo e de sistemas de registo (e salvas portanto as devidas propores) tambm
aqui haver que considerar os valores a salvaguardar e as regras gerais e conceitos concretos
constitutivos da unidade interna do sistema - no sentido to excelente e doutamente exposto por Claus Wilhelm Canaris naquela que - no ensinamento, aquando da notvel introduo de Menezes Cordeiro
- uma obra de charneira, na grande viragem da Cincia Jurdica dos nossos dias:Pensamento
Sistemtico e Conceito de Sistema na Cincia do Direito (cf. pgs. 76,80/81 e CXIII).
8
Tambm tradicionalmente designado de flio real, visto que os livros e fichas de registo eram formados
por folhas. Por isso foi muito usada a designao dos sistemas como de flio real e de flio pessoal.
9
Claro que falamos do registo predial. Todavia, idntica a situao, por ex., do veculo automvel se
falarmos de registo automvel ou at mesmo da sociedade comercial se tratamos de registo comercial
(e apesar deste ser claramente um registo de pessoas) uma vez que a inscrio dos factos registveis se
faa reportando-nos sempre respectiva matrcula que a identifica e no a cada uma das pessoas que
sejam titulares dos direitos que respeitem a essa matrcula (a esse bem concreto). Diz-se tambm que
qualquer sistema de registo tecnicamente desenvolvido deve ter uma base objectiva - in casu o prdio devendo ser com referncia a ela que se inscrevem os factos geradores de direitos.

E o portugus - e o espanhol, que directamente o inspirou - em

que categoria se inserem?
A resposta que sempre se usa dar a de que se trata de sistemas
declarativos tout court. Creio, todavia, que mais apropriado seria dizer-se
que so algo mesclados (esto numa espcie de tertio genus) ainda que
prximos do sistema declarativo. Isto porque no caso da hipoteca, que
tradicionalmente tem o maior peso registral e econmico (e em outros
como no da penhora10) estes sistemas so constitutivos. Da que no nos
parea desajustado dizer que, quanto aos efeitos da inscrio, o sistema
portugus misto, embora afim - ou mais prximo - do declarativo.
Todavia, no que toca aos sistemas, a classificao que se afigura de
todas a mais relevante a que respeita aos efeitos da publicidade registral.
Sob este ngulo poder-se-o distinguir fundamentalmente trs tipos de
sistemas ou, talvez mais rigorosamente apenas dois, visto que o primeiro
nem sequer se poder considerar um sistema. Sero:
1 O denominado sistema de recording em que se arquivam os
sucessivos documentos, sem um prvio exame dos mesmos. Tambm os
demais princpios do registo (de que falaremos) no se aplicam ou quando
eventualmente algum deles esteja previsto no aplicado rigorosamente.
So sistemas que apenas podem obter meros, escassos e duvidosos efeitos
informativos e que, portanto, no oferecem garantias de que os titulares dos
direitos sejam realmente os que constam do registo. H quem considere que
nem sequer so sistemas de registo visto que no tm fiabilidade alguma,
podendo gerar toda a espcie de dvidas sobre a prpria existncia e
legalidade do facto registado11. So os sistemas de raiz saxnica.
2 Os sistemas de mera inoponibilidade12. So basicamente aqueles
em que a no inscrio do ttulo no sistema registral o torna inoponvel ao
terceiro que, de boa f, o tenha inscrito. Tambm conhecidos como de
registo de documentos so sistemas que no oferecem uma informao
garantida sobre a titularidade do bem, embora prestem alguma informao

10

tambm por isso que no nos parece que a expresso exceptuam-se constante do n 2 do art 4 do
Cd. do Reg. Pred. tenha o correspondente sentido jurdico a que alude o art 11 do Cd. Civil.
11
Precisamente porque o que nestes sistemas consta como arquivado, inscrito ou transcrito no oferece
fiabilidade alguma no se est perante registos - a que se possa aplicar essa designao. Da que onde
isto vigora tenha havido necessidade de meios soi-disant alternativos, como o caso dos seguros de
ttulos que no conseguiram entrar na Europa, apesar de h anos terem existido tentativas por parte
de multinacionais seguradoras norte-americanas. Esperemos que isso no venha a ocorrer em Portugal
depois das adversas (funestas) alteraes do Cdigo do Registo Comercial.
12
Ao dizer de inoponibilidade (e no de mera oponibilidade) quer a generalidade da doutrina indicar que
os efeitos da inscrio registral so puramente negativos. Pretende portanto explicitar-se no o valor do
acto inscrito, mas sim e apenas dizer-se que o acto no inscrito no tem valor (designadamente porque
no se presume conhecido) face ao terceiro. Carlos Ferreira de Almeida (op. cit.pg. 253) sintetiza
assim: princpio positivo - os factos registados so oponveis a terceiros; princpio negativo - os factos
no registados so inoponveis a terceiros

sobre essa titularidade, designadamente no sentido de que o dono ser um

dos que o registo publica13. So os sistemas de inspirao francesa.
3 Os sistemas de registo de direitos, tambm designados de f
pblica. Trata-se dos que mais e melhores efeitos produzem. Em sntese,
dir-se- que fornecem uma publicidade credvel dando tambm uma
garantia do que publicitado. Quem contrata confiado no que o registo
publica e regista fica, portanto, plenamente garantido na sua aquisio.
Trata-se de sistemas que informam de forma eficaz e insofismvel as
balizas do direito, designadamente as titularidades e os encargos que
impendem sobre o prdio. Precisamente por isso, a qualificao dos ttulos
tem de ser rigorosa e exercida por juristas habilitados e competentes.
Consequentemente, estes sistemas permitem reduzir ao mnimo a
conflitualidade judicial e os denominados custos de transaco. So
sobretudo (mas no apenas) os de raiz germnica, ainda que se possam
subdividir do modo seguinte:
a) O direito que se publicita o nico que existe: sistema germnico
(e um outro, bem diferente, denominado sistema Torrens ou australiano);
b) O direito publicado o nico que quem contrata necessita de
conhecer: sistema espanhol14.
So estes, num muito breve resumo, os principais tipos de sistemas.
E dizemos tipos de sistemas porque, em rigor, no h nos prprios pases
da Europa comunitria dois sistemas que, embora pertencendo ao mesmo
tipo, sejam rigorosamente coincidentes15. o que acontece, por exemplo,
com o sistema francs, o italiano ou o belga (todos do tipo supra indicado
sob o n 2) que entre si so bastante diversos ou com o alemo, o austraco,
o suo ou o espanhol (todos eles do tipo de registo de direitos) mas que
tm acentuadas diferenas.
A grande variedade dos sistemas registrais resulta fundamentalmente
das diferentes solues do direito substantivo que cada pas adopta, da sua
estrutura fundiria, da articulao com outros institutos (v.g. do cadastro) e
bem assim da prpria evoluo doutrinria, da adaptao aos objectivos
legais, da experincia concreta quanto ao bom ou mau funcionamento do
sistema que se utiliza. Todavia, apesar das diferenas, subsistem alguns
traos comuns e idnticos objectivos a prosseguir que a doutrina estuda e
analisa sobretudo no sentido de alcanar uma evoluo terico-prtica,
buscando as melhores solues j experimentadas nos diversos sistemas.

13

a elucidao dada por Fernando Mndez em La funcin econmica de los sistemas registrales
(club Siglo XXI, Madrid, 2002) pg. 9.
14
Esta subdiviso foi apresentada na ponncia espanhola (sob o ttulo a inscrio como instrumento de
desenvolvimento econmico) ao XII Congresso Internacional de Direito Registral (a pg. 26).
15
Num recente congresso foi dito (e creio que com razo) que na Europa a 15 havia, pelo menos, 16
sistemas registrais. Sobre os diversos sistemas registrais mais conhecidos pode ver-se de J. M. Garcia
Garcia Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , Tomo I (Civitas, 1988) pg. 337 e segs.

Diz-se mesmo que o direito registral tem uma vocao comparatista16 que
contribui para o seu aperfeioamento e at para a sua sistematizao.

3 As regras bsicas, caracterizadoras, estruturantes, tanto jurdica

como organizacionalmente, que um sistema de registo tem - e dever ter constituem princpios de registo. Cabe esclarecer: no se trata de princpios
ou regras gerais de direito, mas to s de registo17, ainda que estejam
(como alis devem estar) aliadas e ao servio das solues vigentes no
domnio do direito substantivo.
Trata-se, portanto, de orientaes gerais e dos elementos ou traos
essenciais que fundamentam e estruturam um sistema de registo. Por isso
se diz que tm um papel muito importante na construo cientfica do
direito hipotecrio18 ainda que no tenham validade universal. Os
princpios hipotecrios (ou de registo), sublinhemo-lo, so sim os que
vigoram em determinado sistema. Fala-se assim dos princpios do sistema
alemo, do sistema francs, do sistema portugus. E h os que existem no
sistema alemo e no no sistema francs ou os que vigoram no portugus e
no no italiano. Sucede, contudo, que muitos deles so comuns aos
diversos tipos de sistemas de que falmos.
So usualmente apresentadas algumas classificaes dos princpios
de registo, como a que distingue os materiais, os formais e os mistos19 ou,
talvez mais adequadamente, a que os divide em essenciais ou imanentes e
tcnicos ou acidentais20. No entanto, afigura-se que estas classificaes no
so de todo inequvocas, at porque os princpios que alguns autores
consideram de menor valia j outros encaram como essenciais. Importante
sim a concepo dos princpios em si mesmos, tendo sobretudo em
ateno que orientam e facilitam a interpretao e aplicao do direito
registral21, j que ajudam a entender os seus pilares estruturantes e por isso

16

Cf. Antonio Pau Pdron La Publicidad Registral, pg. 11 e segs e J.M. Garcia Garcia, op. cit.,
pg. 336 e segs. Existe mesmo uma organizao internacional [o Centro Internacional de Direito
Registral - CINDER (cf. www.cinder.info )] que realiza periodicamente congressos internacionais em
que so aprovadas concluses sobre os vrios temas em debate, que se tm revelado de grande
importncia para a evoluo do direito registral.
17
Isto mesmo acentua J.M. Garcia Garcia (op. cit., pg. 533 e segs.) que diz no se tratar aqui de
princpios filosficos ou do Direito em geral, mas sim e unicamente de princpios hipotecrios (este
Autor prefere utilizar a expresso direito hipotecrio de direito registral).
18
Cf. a obra citada na nota anterior, a pg.536.
19
V.g. Celestino Cano Tello, Manual de Derecho Hipotecrio, 2 ed., pg.102 e seg.
20
Vide: A. Pau Pdron, op.cit., pg. 180. Este Autor explicou ainda que alm dos princpios
indiscutveis que estruturam o sistema h outros, certos mas humildes, que no tm uma origem clara
e precisa nas normas legais ou que no resultam da sua generalizao, mas que so implicitamente
admitidos. So o que chamou princpios apcrifos, tais como o princpio do consentimento, o da
imprescritibilidade e o da individualizao (op. cit. pg. 166). Neste nosso sucinto trabalho no se afigura
oportuno abordar estes princpios - que alis nem so admitidos por boa parte da doutrina.
21
Idem (Autor e obra citados na nota anterior) pg. 181.

mesmo talvez devessem integrar um captulo prprio dos cdigos de

registo22
Vamos abordar em sntese os principais princpios vigentes no
sistema portugus (muitos dos quais so comuns a outros sistemas, como o
espanhol) e que tambm so dos usualmente so mais falados na doutrina.

4 Um princpio que resulta de diversas disposies do Cdigo do

Registo Predial (que doravante referiremos apenas como Cdigo) e no apenas de
uma norma que claramente o estabelea mas que, todavia, se tem de
considerar como um dos mais importantes o princpio da especialidade.
Este princpio diz-nos que todos os elementos do registo (da relao
registral) devem ser certos e determinados: os sujeitos, o objecto e os factos
que se querem inscrever23.
No que toca aos sujeitos dever-se- esclarecer o seguinte: quando o
registo feito pode acontecer que no estejam identificados com todos os
elementos que a lei (nomeadamente a alnea e) do n 1 do art 93 do
Cdigo) exige, mas a sua identidade tem de ser certa e a sua identificao
determinvel. o que resulta do n 3 daquele art 93.
Quanto ao objecto24 dessa mesma relao registral, ou seja, neste
sentido, o prdio, tambm tem de ser certo e determinado. Ao tratar da
descrio do prdio, o Cdigo indica (art 82) as menes gerais que cada
uma deve ter. Note-se que pode acontecer (e frequentemente acontece) que
alguma ou algumas delas possam estar desactualizadas, erradamente
indicadas ou que aparentemente (sobretudo para quem desconhea a
tcnica do registo) figurem tratar-se de outro prdio25.
22

a muito pertinente proposta de Menezes Cordeiro, ao que cremos pela primeira vez expressa por
este Professor no artigo Evoluo Juscientfica e Direitos Reais publicado na Revista da Ordem dos
Advogados, 1985, I, pgs.
23
tambm frequentemente referido que este princpio funciona em relao com o sujeito, o objecto e o
direito (cf., por ex., Celestino Cano Tello, op.cit. pg. 119). Tambm Roca Sastre (in Derecho
Hipotecrio, a pg. 58 do Tomo II, 5 ed) diz que o princpio se manifesta em trs aspectos relativos ao
prdio descrito, ao direito inscrito e ao titular registral. Todavia, como se inscrevem factos (para se
publicitarem direitos) pareceu-nos prefervel aludir aqui ao facto a inscrever e no ao direito inscrito.
24
Referimo-nos aqui ao objecto do registo com a mesma significao de prdio, objecto da relao
registral e do assento (cf. Lacruz Berdejo e Sancho Rebullida Derecho Inmobiliario Registral, 1984,
pg 58 in fine). claro que falando de objecto do registo com o sentido de objectivo do registo ou
finalidade do registo (significao esta que a dada pela generalidade dos Autores quando falam do
objecto do registo) claro que, nesse sentido, objecto do registo so os factos a ele sujeitos (objecto do
registo ser, portanto, a publicitao de determinados factos). Contudo, o objecto da relao jurdica
registral (que no da relao jurdica tout court) e do assento que se lavra o prdio sobre o qual
incidem os direitos inscritos. Note-se quanto ao tema do prdio como objecto da relao jurdica registral
que tambm esta a concepo legal (cf. art 16 c) do Cdigo). que o registo compe-se da descrio
do prdio e da inscrio dos direitos ou encargos que sobre ele recaem (cf. Catarino Nunes, Cdigo do
Registo Predial, Anotado, pg. 11) e assim objecto, neste sentido, do registo predial so as coisas
imveis (idem, pg. 10 ).
25
por exemplo o caso de um prdio ainda descrito como rstico (v.g. um simples terreno de mato) e
com a meno do artigo matricial rstico e que hoje urbano (uma casa e quintal) e inscrito na matriz sob
um artigo urbano. Como se sabe, registralmente a descrio a mesma, havendo apenas que efectuar o
averbamento de construo e a sua correspondente actualizao.

Contudo, no pode haver dvida quanto identidade do prdio que

necessariamente tem de ser aquele e no, possivelmente, qualquer outro.
Alis, se o registo tivesse sido feito ocasionando tal dvida ou incerteza
quanto identidade do prdio, seria nulo (art 16, c) do Cdigo).
No tambm, portanto, possvel efectuar-se o registo sobre uma
coisa ideal ou abstracta como o caso das universalidades. O que ento
poder ocorrer - como quando se trata da herana - que se destaque
individualmente o prdio ou prdios que dela faam parte para o(s)
identificar inequivocamente. No igualmente possvel efectuar o registo
sobre um prdio alternativo ou de existncia incerta26.
O princpio da especialidade refere-se ainda aos factos que se
pretendem inscrever. Alis, diz-se mesmo que este princpio surgiu para
que a hipoteca se concretizasse evitando as denominadas hipotecas gerais27.
Depois estendeu-se a todos os direitos reais passveis de registo, de
harmonia com o sistema do numerus clausus. pois necessrio que o
acto jurdico em questo relativo a quaisquer factos, aquisitivos ou de
onerao - esteja claramente determinado, com a indicao precisa da sua
espcie, dos valores sobre que incidam os nus ou encargos, da causa
aquisitiva e ainda das clusulas que eventualmente se convencionem28.

5 Na exposio sumria dos principais princpios, prossigamos

agora seguindo a ordem porque vm indicados no Cdigo.
A designao do que nos surge em primeiro lugar no consensual.
Assim h autores que o denominam princpio da inscrio29e outros da
eficcia do registo. A nosso ver esta ltima talvez seja prefervel para
evitar confuso com o princpio que vigora apenas quando a inscrio
constitutiva e tambm porque a decorrente da expresso usada pela lei na
prpria epgrafe do art 4.
Diz-nos este princpio qual o resultado, qual o valor da inscrio
registral e qual o efeito til que produz tanto para as partes como para com
terceiros, mormente no tocante constituio e eficcia do direito real a
que o assento de registo se refere.
De harmonia com o disposto no art 4 do Cdigo h duas situaes:
a do n 1 segundo o qual, apesar de o facto sujeito a registo no estar
registado, os seus efeitos produzem-se plenamente entre as partes; e a do n
26

Cf., entre outros, Afranio de Carvalho, Registro de Imveis, 2 ed. (Rio de Janeiro,1977) pg. 227.
No dizer de JERNIMO GONZLEZ este princpio ter surgido nos alvores do regime hipotecrio
precisamente como reaco contra as hipotecas gerais (cit. apud C.Cano Tello, op. cit. pg. 119).
28
A lei prev (em consonncia com este princpio da especialidade) determinados requisitos gerais e
especiais que a inscrio registral deve conter. Acham-se indicados no Cdigo, nomeadamente, nos
artigos 93 e 95. E, quanto s clusulas que devem constar da inscrio rege o disposto no artigo 94.
29
o caso de J.M. Garcia Garcia (op. cit. pg. 539 e segs.) que diz que o princpio que determina o
valor da inscrio (que poder ou no ser constitutiva) designadamente quanto constituio do direito
real. Outros h, porm, que entendem que este princpio s vigora quando a transferncia realse conclui
com o assento registral ( esta, ao que parece, a posio de A. Pau Pdron (op. cit. pg. 72 e segs.).
27

2 que diz que os factos constitutivos de hipoteca constituem excepo a

esta regra. Com base nesta formulao simples (a nosso ver simplista) dizse (dizem quase todos) que a disposio legal consagra o entendimento do
sistema registral portugus como declarativo, dado que s excepcional (e
unicamente) no caso da hipoteca, constitutivo. Acresce que,
substantivamente, o Cdigo Civil estabelece [arts 408, n 1 e 1317,a)]
que os direitos reais se constituem por mero efeito do contrato.
Ao contrrio do que (pelas sumariamente expostas razes) entende a
generalidade da doutrina e tambm a jurisprudncia, no cremos, todavia,
que se possa dizer que o sistema registral portugus pura e simplesmente
declarativo. Fundamentalmente por estas razes:
- Em primeiro lugar, o caso da hipoteca30 no se deve considerar
como uma excepo no sentido tcnico-jurdico. Com efeito h outras
situaes ( semelhana do que ocorre com o sistema espanhol) em que
registo constitutivo. , por exemplo, o caso da penhora que se realiza
atravs do registo31. Sero ainda outros casos, como o do destaque de uma
parcela para construo nos termos consentidos pela lei do loteamento32.
- Acresce que o prprio registo de hipoteca no em si mesmo uma
excepo dentro do sistema registral. um registo fundamental. O
prprio direito registral denominado por muitos (designadamente os
autores espanhis) como direito hipotecrio. Alis, o registo de hipoteca
at anterior (nas primeiras leis hipotecrias) ao prprio registo de aquisio
da propriedade. Por isso, o livro de registo das hipotecas (livro C) surgiu
antes dos das outras inscries (livros F e G) que s mais tarde se passaram
a efectuar. O registo de hipoteca tem, pois, o estatuto de um registo
fundamental, ou mesmo de primacial importncia.
- Por outro lado ainda, s uma parte dos factos registveis que
respeita s transmisses de direitos reais e que, portanto, emerge de
contratos. Por isso o argumento tirado da lei civil a transmisso opera-se
por mero efeito do contrato no colhe para se dizer se o sistema , ou no,
basicamente constitutivo.
- Finalmente, h certos factos em que o registo, se no tem um claro
efeito constitutivo do direito, assume pelo menos uma natureza de
30

Quanto hipoteca a opinio dominante a de que, quanto a ela, o registo tem efeito constitutivo (citado
n 2 do art 4 e art 687 do Cdigo Civil) ou, pelo menos, t-lo- sempre (no existe sequer) no caso da
hipoteca legal. Mas h quem entenda (Maria Isabel H. Menres Campos da Hipoteca, pg. 188 e
seg.) que o registo uma conditio juris da eficcia da hipoteca.
31
A epgrafe do art 838 do Cd. Proc. Civil (redaco do Dec.-Lei n 38/2003, de 8/3) fala expressamente
na realizao da penhora e o n 1 diz que se realiza pela comunicao conservatria que vale como
apresentao. Ora, a apresentao que d incio ao processo de registo. Portanto, o preceito diz-nos
(ainda que numa redaco algo rebuscada) que a penhora se realiza (se constitui) com o registo.
32
Estes destaques - que esto previstos nos ns 4 e 5 do art 6 do Dec-Lei n 555/99, de 16/12
(republicado em 4/6/2001) s so possveis se verificados os pressupostos legais. Todavia, no pelo
simples facto de se verificarem essas condies (ou pela circunstncia de a Cmara Municipal certificar
que tais condies v.g. a confrontao com arruamento e o projecto de construo aprovado - existem) que se
opera ipso facto o destaque. Na verdade, este s se opera com o registo.

pressuposto para o seu exerccio. Ser o caso do registo do loteamento e,

qui, do da propriedade horizontal33. Tratar-se- do que denominamos um
efeito constitutivo indirecto ou semi-constitutivo34.
Por todas estas razes afigura-se mais adequado dizer que o sistema
registral portugus em parte declarativo e em parte constitutivo ou, se
quisermos, semi-declarativo (ou semi-constitutivo). O que parece que o
mais correcto no ser dizer (como habitual ler-se) que se trata pura e
simplesmente (tout court) de um sistema declarativo.

6 O princpio que respeita aos efeitos do registo e sua eficcia

para com terceiros est basicamente previsto no art 5 do Cdigo do
Registo Predial. E dizemos basicamente porque h outras disposies
inclusive os arts 17, n 2 e 122 deste Cdigo e 291 do Cdigo Civil onde tambm tais efeitos se acham previstos.
Na epgrafe daquele art 5 o princpio designado como o da
oponibilidade a terceiros e o n 1 esclarece que os factos sujeitos a
registo s produzem efeitos contra terceiros depois de registados. Os ns 2 e
3 prevem excepes aplicao do princpio e o n 4 tenta dar uma
definio do conceito de terceiros para efeitos de registo35
A ideia sobre a aplicao deste princpio , por certo, a que mais
tinta tem feito correr tanto na doutrina como na jurisprudncia mormente a respeito da definio do conceito de terceiro e a que aqui
apenas referimos, visto que em cursos ministrados (mormente no mbito do
CENoR) sempre tm sido previstas aulas especificamente dedicadas a este
tema.
A maioria dos autores espanhis designa este princpio como de
inoponibilidade para acentuar esta ideia essencial, que afinal a acolhida
33

No tocante propriedade horizontal , tal como estabelece o n 1 do art 62 do Cd. do Notariado, no

podem ser lavrados actos sobre fraces autnomas se no se demonstrar que aquela se acha inscrita no
registo. Afigura-se que no se trata aqui da legitimao dispositiva prevista no art 9 do C.R.P. (de que
adiante falaremos) visto que essa regra se ter de aplicar para provar que a fraco est registada a favor
de quem a quer transmitir ou onerar e no para demonstrar que o prprio regime da propriedade
horizontal est inscrito no registo, como exige o Cd. do Notariado.
34
Esta ideia foi inicialmente exposta na interveno que fiz na Faculdade de Direito de Coimbra no
Congresso dos Direitos Reais (no mbito das comemoraes dos 35 anos do Cdigo Civil e 25 da
Reforma de 1977) publicada em separata do Boletim dos Registos e Notariado n 11/2003 .
35
Este n 4 foi introduzido pelo Dec.-Lei n 533/99, de 11/12 e ter procurado dar resposta s
sucessivas mudanas de entendimento na doutrina e mormente na jurisprudncia do STJ que chegou
mesmo a preconizar a definio do conceito de terceiro por via legislativa (v.g. no Ac. do STJ n 3/99
disse-se que s por via legislativa, repetimo-lo,se poder resolver satisfatoriamente o problema) e
veio a fixar a antiga definio proposta por Manuel de Andrade (in Teoria Geral da Relao Jurdica,
II, pg. 19). Todavia, esta definio legal, longe de eliminar a polmica, se no a agravou, pelo menos
no a ter diminudo, at porque h outros preceitos legais que dispem em sentido diverso. Alm dos
conhecidos acrdos do STJ ns 15/97 e 3/99 (publicados, respectivamente, nos Dirios da Repblica I-A
de 4/7/97 e de 10/7/99) pode ver-se o parecer do Conselho Tcnico de 31/7/2003 (publicado no Boletim
dos Registos e Notariado, II, n 8/2003, de Setembro de 2003) que resume a evoluo jurisprudencial e
doutrinaria sobre esta matria, bem como os trabalhos no stio do CENoR: www.fd.uc/cenor/

10

pela prpria redaco do art 32 da Ley Hipotecaria: os ttulos que no

estejam devidamente inscritos no registo no prejudicam o terceiro. Isto :
o ttulo que no se ache registado no pode ser oposto ao que j est
registado. Esta expresso - com uma redaco em forma negativa no
significa menor efeito do princpio. Pelo contrrio, visto que de modo
abrangente diz que todo o ttulo no inscrito que no pode prejudicar
terceiros.
Entre ns, porm, este princpio designado (numa formulao dirse-ia que afirmativa) como de oponibilidade para indicar que s depois
do registo que o facto (a ele sujeito) oponvel a terceiros. E isto porque
depois de ter sido registado que o facto se presume conhecido36. Por
conseguinte, o facto que se registou deve prevalecer sobre o que no foi
registado.
Dizem, porm, alguns autores que sem a limitao do conceito de
terceiro a aplicao do n1 do art 5 conduziria ilao de que o sistema
registral portugus era constitutivo. Ora, nos termos do disposto no art 4,
ele declarativo. No podemos concordar com esta ideia essencialmente
por duas ordens de razes:
- em primeiro lugar no parece que se possa afirmar que o nosso
sistema ntida e patentemente declarativo e que o art 4 conduza a uma
tal interpretao. Ser antes, como j anterior e sucintamente se referiu, um
sistema hbrido, misto, nuns casos declarativo37 noutros claramente no.
- em segundo lugar porque uma coisa muito diferente dizer-se que
o direito real s nasce com a inscrio no registo (como nos sistemas
germnicos e mesmo no brasileiro) e outra que a eficcia para com
terceiros e que a proteco geral da segurana do comrcio jurdico
(expressamente prevista no art 1 do Cdigo) significa ou implica que esse
nascimento ocorra necessariamente com o registo. Claro que tal nascimento
pode ocorrer com o contrato e apesar disso a eficcia da inscrio e a
proteco dos terceiros ser praticamente total (como acontece no sistema
espanhol - maxime ex vi do art 34 da L. H.) ou o inverso (o sistema ser
constitutivo e aquela eficcia e proteco no ser a plena, como ocorre no
sistema brasileiro).
Os defensores da ideia do conceito restrito (de terceiro) tecem ainda
outras consideraes a respeito do registo que nos parecem desajustadas e
36

Carlos Ferreira de Almeida diz que este o fundamento da oponibilidade: a presuno de que o facto
registado conhecido e que esta uma afirmao praticamente incontestada na doutrina (op. cit. pg.
254). Tambm adiante este Autor fala de inoponibilidade, referindo nomeadamente que o aspecto
negativo da eficcia em relao a terceiros enuncia-se assim: os factos sujeitos a registo e no registados
so inoponveis a terceiros (cf. pg. 260).
37
E ainda assim, pelo menos, no sentido de que sobre os sobre os bens sujeitos a registo no existem
outros direitos reais seno os que o registo documenta e publicita, pois os direitos no inscritos no
registo devem ser tratados como direitos clandestinos, que no produzem quaisquer efeitos contra
terceiros, como douta e sugestivamente escreveram Antunes Varela e Henrique Mesquita na Revista
de Legislao e Jurisprudncia (Ano 127, pg.23).

11

at mesmo arcaicas38- tais como a da presumida ideia que existe no povo

(mas existe?) a concepo de que no far falta registar ou tambm a de
que no actual estado das coisas a posse deve continuar a prevalecer e
portanto o registo no pode ainda desempenhar o seu papel de instrumento
ao servio da segurana do comrcio jurdico.
Sem pretender (nem ser oportuno) tratar aqui esta matria, direi
apenas que me parece que, hoje, a ideia da justia real conduz exactamente
s concluses opostas, designadamente porque o princpio da legitimao
vigora h j mais de 20 anos39 - e consequentemente a necessidade do
registo j h muito tempo que no ignorada pela populao - e que, na
realidade actual, a invocao da posse serve mais para cumprir um ritual
(ou at mesmo para sacralizar uma mentira) do que para contribuir para a
certeza do direito ou para demonstrar uma qualquer aparente verdade
substantiva40.
Uma observao caber ainda fazer a propsito desta matria: parece
que devemos concluir (como alis a jurisprudncia tem entendido) que a
oponibilidade verifica-se plenamente quanto ao adquirente de boa f, mas
j assim no se dever entender quanto ao de m f.
Alis, a excepo do n 3 do art 5, ainda que no constitua uma
aplicao desta regra, de algum modo a aproxima. Constitui uma excepo
(e uma sano) precisamente porque a invocao da oponibilidade quando
se violou a obrigao de proceder ao registo no representa uma actuao
diligente e de boa f (no sentido de se ter uma conduta cuidadosa) e, ento,
o representante legal no havido como terceiro41.
As excepes do n 2 referem-se aos casos em que o facto produz
efeitos contra terceiros independentemente do registo (o que, portanto, no
quer dizer que no possa ser registado) porque ele no necessrio, j que

38

No se quer ferir susceptibilidade alguma, mas apenas dizer o seguinte: nesta matria dos efeitos do
registo (talvez mais claramente do que noutras) os conceitos tm de ter uma consonncia efectiva com a
vida real. Ora no sculo XXI contrata-se sobretudo pela Internet. Os registos poder-se-o pedir por e-mail
(e portanto por telemvel) e entre ns (como alis na generalidade dos pases, at dos ditos pobres) j
esto hoje totalmente informatizados. Sem registos fiveis, prestando informao vlida e com efeitos
seguros, estas novas formas de contratao pura e simplesmente no funcionam ou funcionam muito
deficientemente, no protegendo a boa-f dos contraentes nem assegurando os valores que o
ordenamento tem obrigao de assegurar. Por outro lado, no pode (numa perspectiva que se afigura
retrgrada) pensar-se o contrrio para eventualmente proteger algum ancio da serra profundaporque
mesmo esse j tem telemveldeve merecer igual ateno dos servios e sabe que deve pedir o registo
da leira que compra.
39
O que significa portanto que, desde ento, para efectuar transaces aquisies e oneraes de
prdios - foi necessrio ao transmitente ou onerante demonstrar que o prdio se encontrava registado a
seu favor.
40
Esta uma matria, evidentemente, complexa pelo que no poder ser minimamente exposta em to
breves consideraes. Tentei abord-la em algumas ocasies, como no aludido Congresso dos Direitos
Reais (v. nota 30).
41
Como explica Catarino Nunes no citado Cdigo do Registo Predial, Anotado, pg. 218.

12

a publicidade ocorre mesmo sem o registo (casos das alneas a) e b) deste n

2) ou porque ele nem ser possvel (caso da alnea c))42.

7 O princpio que o Cdigo menciona no art 6 o princpio da

prioridade.
J se tem dito ainda que a nosso ver impropriamente43 - que o
registo predial existe sobretudo para definir e graduar prioridades, segundo
a velha mxima latina prior in tempore, potior in iure: o que primeiro no
tempo melhor no direito aqui porm no referida sua concepo e
verso originria, mas sim meramente tabular.
Expliquemo-nos: no se trata da prioridade da criao do direito (a
que se aplicava a frase latina) no sentido de que o primeiramente
constitudo prevalece sobre o nasceu depois, mas sim na de que o
registado44 em primeiro lugar tem prevalncia - ou deve ser graduado
primeiramente - sobre o que posteriormente inscrito, ainda que este tenha
nascido antes.
Diz-se ainda que complementa esta regra aqueloutra que veda o
acesso ao registo definitivo do posterior acto incompatvel - e que tem a sua
formal traduo tabular no princpio do trato sucessivo, de que falaremos.
Temos pois que, sendo o facto sujeito a registo, que j foi inscrito,
incompatvel com o que posteriormente se quer registar (mesmo que
constitudo antes) essa anterior inscrio exclui o definitivo acesso tabular
desse outro que agora se pretende inscrever. o que ocorre com os registos
de aquisio.
Contudo, se a relao que existe entre o acto j inscrito e o posterior
a de uma concorrncia concilivel como acontece com os direitos
reais de garantia ento j no haver excluso (o ulteriormente pedido
pode ingressar definitivamente) mas sim uma graduao prioritria.
Faz-se notar que esta graduao prioritria tem o seu correspondente
relevo jurdico45 e ainda um valor econmico prprio. De facto, para alm
da reserva de prioridade que representam os registos provisrios por
natureza poder conter em si tal valor - sobretudo para o credor hipotecrio
ela ter sempre um adicional valor e interesse por permitir que o registo
definitivo venha a possuir o grau prioritrio que (j antes da hipoteca
definitivamente titulada) tinha o provisrio h, por exemplo, o caso do
42

De harmonia com o princpio da especialidade, j mencionado. , porm, possvel efectuar o registo

sobre um ou mais prdios que se destaquem da universalidade, como tambm se referiu. A, porm, o
registo desse (ou desses) prdio (s) especialmente considerados e no da universalidade.
43
E dizemos que impropriamente porque nos parece indubitvel que o registo predial existe
fundamentalmente para publicitar e garantir as situaes jurdicas. A sua hierarquizao, sendo embora
importante, apenas um dos aspectos daquela publicitao.
44
O que, portanto, quer dizer que, sendo o princpio da prioridade um dos princpios do registo,
obviamente s se aplica aos factos a ele sujeitos.
45
Como tambm resulta do disposto no n 2 do art. 604 do Cd. Civil e do n 3, b) do art, 864 do Cd.
Proc. Civil.

13

art 729 do Cd. Civil que permite a transmisso (e, claro, a

correspondente negociao de um preo) do prprio grau prioritrio da
hipoteca46.
E como se determina a prioridade?
O n 1 do art 6 tem uma redaco que apesar do disposto no n 1
do art 77 do Cdigo - se presta a certa confuso. que primeiro diz por
ordem da data dos registos, mas depois (sendo da mesma data) que fala
na ordem das apresentaes. Pode, pois, primeira vista, dar a ideia que
a data da feitura do registo a que primeiramente conta. Todavia, no
assim. sempre com excepo dos registos oficiosos independentes47 e
da hiptese ressalvada no n 2 a apresentao com a sua data e nmero
de ordem, que fixa o grau prioritrio do registo, nada importando o
momento em que o registo lavrado, tenha ou no sido deferida a
urgncia, esteja ou no a conservatria em dia, tenha ou no sido
cumprida a regra de ordem prevista no n 1 do art 75 in fine.
A apresentao (de que trata todo o Captulo IV do III Ttulo do
Cdigo) tem pois uma importncia determinante na estrutura do registo,
mormente porque atravs dela que fixada a respectiva prioridade.
A disposio do n 2 do art 6 - de justia algo questionvel, mas
que vem copiada dos cdigos anteriores, destinando-se a dar cumprimento
idntica regra da lei civil que estava prevista na parte final do art 1017
do Cdigo de Seabra48 indica que em caso de inscries hipotecrias do
mesmo dia (com a mesma data) entre elas no haver prevalncia, pelo
que o pagamento dessas hipotecas (designadamente na aco executiva) ir
ser feito pr-rata.
O n 3 estabelece a importante regra da reserva de prioridade que
obtida atravs do registo provisrio, visto que se este vier a ser convertido
(obviamente dentro do prazo da sua vigncia) em definitivo, a prioridade
que lhe vai corresponder a que j tinha enquanto provisrio. Deste modo,
possvel aos interessados obter desde o registo provisrio (quer por
natureza quer por dvidas) e se usarem da diligncia de o converter
atempadamente, uma imediata proteco prioritria do seu direito. Ou seja:
a definio do grau prioritrio vai ser dada no quando o registo for (puder

46

Como explicam Pires de Lima e Antunes Varela - no Cdigo Civil Anotado em colaborao com
Henrique Mesquita em comentrio a este art 729, o grau prioritrio o fixado pelo registo e no se
cede a hipoteca, porque j existe outra; cede-se sim e unicamente a preferncia resultante da prioridade
do registo.
47
Ainda que o citado n 1 do art 77 fale, em geral, dos registos que no dependam de apresentao,
parecendo portanto abranger todos os oficiosos, o certo que quanto queles que devam ser lavrados na
dependncia de um outro registo que deva ser apresentado (caso do n 1 do art 97) a sua data e n de
ordem so os correspondentes ao daquele de que dependem. Por isso, a disjuntiva (ou se desta no
dependerem) aplica-se unicamente aos registos oficiosos independentes.
48
Vide, por ex., a anotao ao art 9 do Cdigo de 1959 feita por A. A. Gama Vieira in Cdigo do
Registo Predial, Coimbra Editora, 1960, pg. 47.

14

ser, nomeadamente por o contrato j ter sido titulado) definitivo mas logo
na altura em que ainda provisrio.
Por ltimo, o n 4 (que constituiu uma novidade do Cdigo de 1984)
contm outra disposio do maior interesse: uma idntica reserva de
prioridade no j para provisoriedade do registo, mas sim para a hiptese
da recusa em o lavrar - ou melhor, no caso de proceder o recurso contra tal
recusa. Quer dizer: tratando-se do registo provisrio a indicada prproteco prioritria do direito (que se obtm pela j mencionada reserva
de prioridade) autorizada pelo n 3 e no caso da recusa que foi julgada
indevida isto , quando acaba por se decidir que o acto no devia ter sido
recusado, mas sim lavrado, ainda que o tenha de ser provisoriamente
aquela autorizao dada pelo n 4.
Assim, o acto que foi recusado (afinal indevidamente) pode vir a ser
lavrado e a conservar a prioridade correspondente da sua apresentao.
Mas para que a situao tabular no iluda quem entretanto consulte o
registo, o Cdigo estabeleceu um mecanismo de alerta e de salvaguarda
de uma publicidade verdica - insusceptvel de que terceiros sejam
induzidos em erro. Trata-se do seguinte: a recusa anotada na ficha (art
69, n 3) e a interposio de recurso tambm o (art 148, n 1). Estas
anotaes oficiosas, que passam obrigatoriamente a constar do registo,
servem portanto para dar a conhecer a todos que, com base em determinada
apresentao, houve uma recusa e que (se a final for julgada indevida)
pode vir dar lugar a um registo com a prioridade correspondente dessa
apresentao.

8 O princpio que o Cdigo contempla no artigo seguinte (o 7)

designado como o da presuno de verdade ou presuno de exactido.
Presentemente afigura-se-me, contudo, que estas designaes no
so rigorosamente equivalentes. Assim, a esta ltima referir-se- apenas a
ltima parte do preceito: nos precisos termos em que o registo o define.
Talvez possamos, pois, entender que o artigo exprime na sua primeira parte
(o registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e pertence
ao titular inscrito) o princpio da presuno de verdade e na ltima (nos
precisos termos) o da exactido.
De qualquer modo estas so designaes do princpio que a
generalidade da doutrina considera equivalentes, mas que temos adoptado
s aps a publicao do actual Cdigo - e para no o confundir com o
princpio de legitimao dispositiva nele introduzido pelo art 9 -, visto
que anteriormente quase sempre se designava como princpio da
legitimao49 e ainda agora assim continua a ser chamado pelos autores
49

Por exemplo Catarino Nunes diz (quanto ao Cdigo de 67) que o preceito estabelece o chamado
princpio da legitimao (op. cit. pg. 222) e A. A. Gama Viera refere (quanto ao Cdigo de 59) que no
artigo consigna-se o princpio da legitimao (op. cit., pag.

15

espanhis50. Este , porm, e seja qual for a designao que se lhe d, um

princpio fundamental da publicidade conferida pelo registo, pois indica
que o seu contedo se presume certo e verdadeiro.
Trata-se de uma presuno em regra elidvel51, mas portanto,
enquanto no for comprovado e decidido52 o contrrio, h-de considerar-se
que a verdade que publicita coincidente com a verdade material. E
tambm por isso que quando numa aco judicial se pretender impugnar a
veracidade dos factos publicitados pelo registo se torna igualmente
necessrio que se pea o cancelamento do prprio registo, estando alis o
prosseguimento da aco condicionado formulao deste pedido.
o que traduz o comando legal constante do artigo 8, que assim
complementa o princpio presuntivo constante do artigo 7 - preceito este
que estabelece a presuno tantum iuris a favor do titular inscrito mas que,
em certos casos, poder mesmo ser iuris et de iure a favor de terceiro.5354
Deve ainda fazer-se notar que a presuno dura enquanto vigora o
registo e cessa quando os efeitos deste se extinguem (por cancelamento) ou
se transferem (mediante novo registo), em conformidade com o disposto no
art 10 do Cdigo.
Como pertinentemente foi dito55 - e se concorda, acrescentando-se
apenas, no nosso sistema jurdico, a previso do artigo 1268 do Cdigo
Civil - a prova necessria para elidir a presuno pode consistir num dos
seguintes cinco pontos:
1-Nulidade, falsidade ou erro do assento.
2-Nulidade, falsidade ou defeito do ttulo:
3-Falta de conformidade da inscrio com o ttulo () no seu
contedo real.
4-Existncia de ttulos posteriores que tiverem modificado o que
baseou o registo vigente.
5-Extino do direito inscrito.

50

Por todos, vide A. Pau Pedrn op. cit. pg. 188.

De harmonia com o disposto no n 2 do art. 350 do Cdigo Civil.
52
Num mbito jurisdicional, entenda-se. No portanto um particular, qualquer interessado ou terceiro,
ou uma entidade administrativa, que pode declarar e provar e bastando isso que fica elidido o contedo
de determinado assento registral.
53
Ser o caso da designada f pblica registral - quando se podem produzir efeitos substantivos (v.g. nas
hipteses do art 17,n2 e do art 291 do Cdigo Civil). Tem-me ainda parecido que h zonas cinzentas
(que se situam num meio termo da possibilidade da eliso) e de difcil enquadramento numa das duas
clssicas espcies de presunes questo esta que, todavia, no ser aqui oportuno desenvolver.
54
Cf Celestino Cano Tello, op. cit. pg. 287 e segs. onde, nomeadamente, se diz: a presuno de
exactido iuris tantum em matria de princpio de legitimao e iuris et de iure em relao com o
princpio de f pblica; da que possa falar-se de um duplo aspecto do princpio de presuno de verdade
(pg. 288). Adiante esclarece ainda que como de legitimao o princpio presuntivo protege
fundamentalmente o titular registral e como de f pblica protege os terceiros (idem, pg. 298).
55
Por Sanz Fernndez, mencionado por Lacruz Berdejo e Sancho Rebullida (in op. cit. pg. 145).
51

16

A concluir diremos apenas que este princpio possibilita que (nos

termos do disposto no 1 do art 350 do C. C.) ao titular inscrito baste, para
invocar e comprovar o seu direito - sobretudo o direito de propriedade56 citar o registo feito a seu favor.

9 O princpio que o Cdigo consagra no artigo 9 o que se indica,

na epgrafe respectiva, como da legitimao de direitos sobre imveis e
que, talvez com maior preciso, se pudesse designar como princpio da
legitimao dispositiva.
Na verdade, este princpio quer, muito resumidamente, significar o
seguinte: o titular inscrito que est legitimado para dispor do prdio em
causa. Por isso, quem quiser dispor de qualquer imvel no sentido de o
alienar ou de o onerar - deve demonstrar que ele est registado a seu favor.
Trata-se, assim, da disposio dos imveis. Consequentemente, o
princpio dirige-se principalmente a quem tem a tarefa de titular tais
disposies de prdios, elaborando os correspondentes documentos, isto ,
por regra, o notrio. Da que tambm venha previsto no n 2 do art 54 do
Cdigo do Notariado.
Sendo bvio que este princpio contribui de uma forma determinante
para a segurana das transaces imobilirias, o certo que entre ns s foi
introduzido na lei com a reforma do registo predial operada pelo Cdigo de
1984, ainda que anteriormente cabe reconhec-lo a maioria dos notrios
procurasse sempre certificar-se da sinceridade das declaraes dos
outorgantes tambm no sentido de que, ao dispor dos bens, estariam
legitimados para o fazer. De qualquer modo, a introduo do princpio
constituiu um avano notvel no mbito da segurana do comrcio jurdico
que afinal, como resulta do art 1 do Cdigo, constitui objectivo essencial
do registo. Alm disso foi uma das medidas do novo Cdigo que, como
justa e pertinentemente se escreveu, veio dinamizar a actividade interna
dos efeitos do registo.57
Assim, a prova dada ao documentador passou a ser a autntica, ou
seja, a constante da certido do prprio registo, emitida pela conservatria.
Note-se que esta certeza de legitimao advm do facto de que o titular
registral, pelo simples facto de o ser, est legitimado para actuar no
processo e no trfico com a titularidade que o registo manifesta58.
56

Para prova do qual no basta, como sabido, invocar um ttulo translativo (v.g. uma escritura de
compra) visto que no atravs de correspondente aquisio derivada que este direito se constitui. De
modo que, sendo praticamente impossvel reconstituir todos os sucessivos ttulos aquisitivos (fazer a
chamada prova diablica), a propriedade ou se prova atravs da aquisio originria (designadamente a
usucapio) ou se dispensa a prova, atravs desta presuno do registo - que apesar de no ser, no nosso
sistema registral, iuris et de iure, no entanto inverte o nus probatrio (quem quiser demonstrar o
contrrio que o ter de provar) e s pode ser elidida nos casos que a lei admite.
57
A frase de Menezes Cordeiro no referido artigo Evoluo Juscientfica e Direitos Reais, a pg. 109.
58
Cf. Lacruz Berdejo e Sancho Rebullida op cit. pg. 53.

17

A consagrao legal deste princpio veio, pois, condicionar a

prpria alienabilidade dos direitos existncia prvia de registo a favor do
alienante59. Assim, porque o ttulo no pode ser lavrado se o transmitente
ou onerante no tiver o registo a seu favor, diz-se (a nosso ver
pertinentemente) que a introduo do princpio acabou por tornar o registo
indirectamente obrigatrio. Foi deste modo superada a dicotomia vigente
nos cdigos anteriores registo obrigatrio numa parte do Pas e
facultativo noutra60 - para o tornar, em todo o territrio nacional,
indirectamente obrigatrio.
A regra geral que condiciona a titulao do acto dispositivo
existncia do registo a favor do alienante tem algumas excepes que,
como veremos, no tm grande significado, mas que no so inteiramente
coincidentes nos dois Cdigos (do Registo Predial e do Notariado).
A que vem referida na alnea a) do n 2 do art 9 do C.R.P. (e no
est, nem teria que estar mencionada no C.N. j que se trata de actos do
mbito judicial e no notarial). Como se sabe a expropriao conduz a uma
aquisio originria por parte da entidade expropriante e a averiguao do
titular (inscrito ou no) releva no para que este deva praticar um qualquer
negcio jurdico, mas sim para que receba a indemnizao devida, isto ,
tem um significado meramente obrigacional. Quanto aos outros actos so
judicialmente determinados e, por isso, ao juiz do processo que cabe
averiguar a legitimao que, no caso, lhes possa corresponder.
As outras duas alneas daquele n 2 so no essencial coincidentes
com as do n 3 do art 54 do C.N., verificando-se apenas quanto a) deste
n 3 que feita a exigncia do conhecimento pessoal do notrio que no
requisito imposto pela alnea b) do n2 do art 9. Por isso, tratando-se de
acto praticado por notrio exigvel aquele conhecimento pessoal, mas
sendo-o por outra entidade (por ex. um agente consular) j no o .
A ratio desta excepo , a nosso ver, de mera natureza prtica. E
justificvel: dir-se- que facilita a celebrao dos negcios jurdicos sem
riscos, visto que, por um lado, quase no seria vivel no mesmo dia
conseguir-se a apresentao e o registo do 1 acto a favor do adquirente e,
por outro, que este pudesse ainda transmitir a outrem, que tambm
registasse essa nova aquisio, defraudando as partes e terceiros e
conseguindo portanto frustrar a aplicao do princpio.
A outra alnea tambm no inteiramente coincidente nos dois
cdigos, referindo-se a do registo apenas urgncia por perigo de vida dos
outorgantes (que ter de ser devidamente comprovada) e que situao

59

Cf. citado artigo de Menezes Cordeiro, pg. 109.

Nos termos do art 14 (tanto do Cdigo de 1967, como no 1959) o registo era obrigatrio nos
concelhos onde esteja em vigor o cadastro geomtrico da propriedade rstica. Era facultativo nos outros.

60

18

rarssima61 e a do notariado incluindo ainda os casos de incndio e outras

calamidades como tal oficialmente reconhecidas62.
O n 3 do art 9 e a alnea b) do art 55 do C.N. aludem ao mesmo
caso, que s formalmente excepo ao princpio. Dissemos que antes do
Cdigo de 84 o registo era obrigatrio numa parte do Pas e facultativo
noutra. Pois bem: onde era facultativo, o outorgante que queira dispor do
prdio, em vez de provar que j est feito o registo a seu favor, pode juntar
o(s) documento(s) comprovativo(s) de que ele est em condies de o ser
ou ento, simultaneamente justificar o seu direito. Isto , demonstra a
titularidade do prdio no atravs do registo, mas sim atravs dos
documentos (ou da simultnea justificao) que a comprovam.
A uma ltima hiptese se refere o Cdigo do Notariado na alnea a)
do art 55: a partilha ou a transmisso de bens da herana feita pelos
herdeiros habilitados. que a causa translactiva da propriedade no a
partilha mas sim a sucesso por morte63 que se prova pela habilitao. Por
outro lado, a lei admite que o prdio no descrito (ou sem inscrio de
aquisio) se registe directamente a favor dos herdeiros (e meeiro) antes da
partilha - em comum e sem determinao de parte ou direito - apenas
com base na habilitao e em simples declarao que identifique o prdio
(art 49). S que, havendo partilha feita, no necessrio fazer este registo
(soi-disant intermdio a favor de todos) podendo registar-se directamente a
favor daquele a quem foi adjudicado o prdio. Seria assim despropositado
que, a propsito deste princpio da legitimao, o legislador tivesse uma
perspectiva diferente.

10 - Abordaremos ainda mais sucintamente os princpios que, na

sequencia do Cdigo, vm seguidamente tratados - do trato sucessivo e da
instncia - visto que o primeiro ir ser aprofundado numa aula prpria64 e o
outro bem conhecido e tratado nas cadeiras de processo civil.
O princpio do trato sucessivo - que est consagrado no artigo 34 do
Cdigo - tendo em si um cariz formal, todavia um dos mais importantes
para que o registo possa alcanar um elevado grau de credibilidade e de
61

que no sendo difcil de obter um vulgar atestado de doena j o quando tiver de especificar que o
potencial outorgante corre perigo de vida. Por outro lado, esse outorgante poderia facilmente passar
procurao (mesmo com o efeito previsto no art 1175 do C.C.). Assim, no se tem conhecimento de
terem sido celebradas escrituras invocando esta excepo de extraordinria urgncia.
62
Trata-se das situaes (tambm muito raras) que foram especialmente contempladas no Dec.-Lei n
312/90, de 2 de Outubro e que, se incumprido o princpio ora em causa (bem como o que registralmente
lhe corresponde do trato sucessivo) vo dar lugar a registos provisrios por natureza previstos no art 2,
n 1, do mesmo diploma.
63
A sucesso por morte a causa de aquisio - cf. art. 1316 do C.C. - e o momento em que ocorre no
o da partiha dos bens. sim o da abertura da sucesso (art 1317 b) do C.C.) A partilha apenas a
causa (origem e fundamento) da distribuio dos bens. A este tema se refere pormenorizadamente Isabel
Mendes no Cdigo do Registo Predial, Anotado, em comentrio ao art 9.
64
Que no CENoR vem sendo ministrada pelo Colega Silva Pereira. Quanto ao texto de apoio e outras
publicaes esto disponveis no stio: www.fd.uc.pt/cenor/public.html.

19

certeza. Isto porque atravs deste princpio que possvel concretizar-se

na ordem tabular a essencial regra jurdica de que o direito j tem de existir
em quem transmite visto que, de harmonia com o velho brocardo, ningum
pode transmitir o que no tem (nemo plus iuris ad alium transferre potest
quam ipse habet).
que - salvo quando se trata de uma aquisio originria - o direito
do adquirente tem de basear-se no do transmitente, que neste j tem de
existir65. E porque o registo exige essa prova de um trato sucessivo que
tambm existe fundamento lgico para que a lei estabelea a presuno de
verdade do assento registral (que, como vimos, o art 7 consagra).
Como se v, trata-se de um princpio que assegura uma legitimao
registral (ou tabular) e por isso se tem dito que assim como o princpio da
legitimao dispositiva se dirige fundamentalmente a quem elabora o
documento (isto , sobretudo ao notrio) o do trato sucessivo visa quem
tem de efectuar o registo, ou seja, dirige-se principalmente ao conservador.
O princpio do trato sucessivo - embora j previsto na legislao
anterior - foi apenas institudo como regra condicionante da inscrio de
qualquer acto dispositivo pelo Cdigo de 1959 (que entrou em vigor em
1/1/1960) e passou a ter duas vertentes, traduzidas nos nmeros 1 e 2 do
artigo correspondente (o 13): a da primeira inscrio - relativa a prdio no
descrito ou sem inscrio de aquisio em vigor - e a das inscries
subsequentes. Assim, no primeiro caso, quando se tratava de um negcio
jurdico aquisitivo posterior data da vigncia do Cdigo (1/1/1960), para
se efectuar a primeira inscrio tornava-se necessrio que o ttulo
respectivo fosse anterior a essa data, pelo que, em tal caso, antes de se
lavrar o registo a favor do requerente (o interessado no registo) havia que
efectuar os outros registos prvios, recuando at ao que antecedesse a
referida data. No outro caso - quando sobre o prdio existia uma inscrio
de aquisio em vigor - no era, e continua a no ser, possvel lavrar nova
inscrio (seja de aquisio seja de nus ou encargos) sem a interveno do
titular inscrito. Tratando-se de aquisio tem de haver uma continuidade de
inscries correspondentes aos elos da cadeia das sucessivas aquisies
derivadas66; e de encargos eles s podem ser registados contra o titular
inscrito ou ser por ele mesmo constitudos.
65

Na verdade, porque os actos translativos da propriedade (venda, doao, etc.) no so constitutivos do

direito, apenas o transferem (cf. Pires de Lima e Antunes Varela, C.C. Anotado em colaborao com
Henrique Mesquita, Vol II, nota 5 ao art 1311) haveria que fazer - se no existir a presuno do
registo - a chamada probatio diablica ou ento a da aquisio originria. Como se observou no Ac. do
STJ de 475/1976 (in BMJ n 257, pg 82 ) o que diz a doutrina j desde antes do Cdigo de Seabra,
assim como na vigncia deste diploma e do Cdigo de 1966 e tambm a francesa, espanhola e
brasileira.
66
E quanto aquisio originria? H que notar o seguinte: nesta espcie de aquisio o direito do
adquirente por definio original, no deriva nem se fundamenta no do transmitente e, portanto, no
existe, nesta perspectiva, qualquer trato sucessivo. S que o titular inscrito goza da presuno que o
artigo 7 lhe confere. Por isso, o princpio do trato sucessivo actua aqui no sentido de obstar a que com

20

No Cdigo vigente e na actual redaco do n 1 do art 34 a primeira

das sobreditas vertentes praticamente desapareceu - subsistindo apenas para
os casos da alnea c) do n 2 do art 9 - certamente porque o princpio da
legitimao j vigora h mais de duas dcadas e na hiptese daquela alnea
foi dispensada a verificao de tal legitimao dispositiva.
Registo prvio ou, qui melhor, primeiro registo sim, por regra, o
da propriedade - ou seja, para lavrar um outro registo (seja de aquisio
seja de encargos) necessrio que o prdio esteja previamente inscrito em
nome de quem o transmite ou onera. Mas apenas por regra e no sempre,
pois isto no se aplica aos encargos que no sejam constitudos por negcio
jurdico (como , por exemplo, o caso da penhora).
No tocante outra vertente - e apenas a esta que normalmente a
doutrina se refere ao tratar do trato sucessivo - o Cdigo actual mantm o
comando que j constava dos anteriores e que j indicamos: necessria a
interveno do titular inscrito para poder ser lavrada uma nova inscrio
definitiva67. A parte final do n 2 do art 34, utilizando a expresso salvo
se, parece conter uma excepo ao princpio. Todavia, no excepo
alguma, pois trata-se antes de uma sua confirmao, j que, sendo o acto
consequncia de outro anteriormente inscrito, nesse outro que radica e
que busca o correspondente efeito real. o que ocorre no clssico
exemplo da venda executiva consequncia da respectiva e anterior penhora
registada. No ser o titular inscrito que no ttulo aparece a transmitir,
mas o acto translativo consequncia da penhora anteriormente registada.
O artigo 35 prev dois casos que tambm no constituem uma
excepo ao princpio do trato sucessivo, visto que so corolrio de
situaes jurdicas que provm do titular inscrito e em que, portanto, no h
necessidade de ser lavrada a inscrio intermdia: o da alnea a) por
dvidas da herana em que ele o de cuius e o da b) porque foi o
promitente alienante ao qual incumbe a obrigao de cumprir a promessa.
O princpio do trato sucessivo aplica-se, portanto, generalidade das
situaes decorrentes das transmisses e dos encargos voluntariamente
constitudos (por negcio jurdico), bem como ao registo das aces, j que
quando existe inscrio de transmisso em vigor o titular inscrito dever ser
ou o demandado ou pelo menos chamado a interveno no processo68
desconhecimento (e com presumvel oposio) desse titular inscrito (dir-se-: sua revelia) seja lavrada
uma nova inscrio.
67
A nossa lei admite (ao contrrio, por exemplo da espanhola) que, quando o acto de disposio no
praticado pelo titular inscrito, apesar disso ingresse no sistema registral provisoriamente - porque,
entende-se, pode haver mera desactualizao do registo (por existir ttulo em que esse titular alienou ao
que ora foi transmitente) ou ento convalidao do contrato translativo (art 895 do C.C.). Em qualquer
dos casos poder-se- converter a inscrio provisria com a realizao, embora posterior, do(s) registo(s)
desde o titular inscrito at ao transmitente.
68
O tema objecto de anlise no citado trabalho de Silva Pereira, que indicamos ao estudante. Entre ns,
e mais recentemente, o trato sucessivo tambm analisado na bem documentada e estruturada obra de
Jos Alberto Gonzlez A Realidade Registal Predial para Terceiros, a pgs. 173 e segs.

21

11 - O princpio da instncia, consagrado no artigo 41 do Cdigo,

diz-nos que por regra o registo feito a pedido das partes ou de outros
eventuais interessados, s se podendo efectuar com base nesse pedido. Os
casos de oficiosidade constituem excepo, uma vez que s existem quando
a lei expressamente os prev69.
Cabe no entanto aclarar que este princpio tem no mbito registral
uma muito maior flexibilidade do que no processo civil, dado que se admite
que quem solicita o registo possa ser um interessado indirecto70 e no
apenas, como no processo civil (art 26 do C.P.C.), o que tiver o interesse
directo em demandar ou em contradizer.
Diz-se que o princpio da instncia confirma o carcter civil, no
mbito do direito privado, do registo, diversamente do administrativo onde,
sendo admitidas as solicitaes dos interessados, no entanto a actuao
oficiosa dos servios constitui a regra71.
O princpio da instncia concretiza-se atravs da formulao do
pedido de registo, que ainda , por norma, feito por meio de um impresso
de modelo aprovado o qual, sendo simples, no corresponde j actual e
generalizada comunicao electrnica. Esse pedido formal apresentado
na conservatria, com os documentos que o acompanham e o baseiam.
O conceito de apresentante no est claramente definido na lei - no
sentido de ser o que entrega materialmente na conservatria o impresso do
pedido e os documentos ou antes o que subscreve o pedido - mas
propendemos a considerar que quem assina o impresso-requisio e que
nele prprio como apresentante se identifica.
Cabe ainda referir que o pedido de registo - e a nosso ver deve ser
cada vez mais - facilitado, pois para os interessados e para o comrcio
jurdico h um obvio interesse em que o registo esteja actualizado72. Neste
sentido, o Cdigo admite uma ampla possibilidade de representao do
registante, como se v do disposto no artigo 39 e, por outro lado, impe

69

Esta excepcionalidade, a nosso ver, no querer dizer taxatividade, pois h casos que se enquadram
num gnero amplo, como os de registos errados (art 121, n 1) cujos contornos de erro so por demais
abertos. Entre os casos de oficiosidade assumem particular importncia os da inscrio cumulativa
necessria do art 97 n 1 e os de certas converses e cancelamentos (v.g. arts 92, n 6, 101ns 4 e 5,
148,n 4 e 149).
70
Um interessado indirecto - que no significa qualquer pessoa - , num exemplo clssico, o credor que
pretende cancelar (pois lhe convm e obteve o documento bastante) um encargo respeitante a um outro
credor que incide sobre o mesmo prdio. ainda quem tem obrigao de promover a feitura do registo.
No tocante grande flexibilidade do princpio , entre outras situaes, apontada a possibilidade de, sem
requisitos nem consequncias relevantes, se desistir do pedido (art 74), bem como a da possibilidade de
liberalmente se suprirem deficincias (art 73) e ainda a de o interessado poder ser representado
informalmente (art 39).
71
, v.g., o que refere J. M. Garcia Garcia (op.cit., pg. 546)
72
Cabe, porm, sublinhar o seguinte: a vantajosa - necessria mesmo - facilitao do pedido de registo
no significa que, feita a apresentao, deva depois fazer-se tudo o que os interessados pedem,
ingressando no sistema o que legal e o que ilegal, o que certo e o que errado (como o legislador fez
nos depsitos do registo comercial) e tal como melhor veremos a propsito do princpio da legalidade.

22

que os representantes legais requeiram o registo a favor dos seus

representados (art 40).

12 - O ltimo dos princpios que figura na sequncia das disposies

do Cdigo - no seu artigo 68 - e que ser por certo o primeiro em termos
qualitativos, o princpio da legalidade.
Enunciado de uma maneira muito simples este princpio diz-nos que
s podem ser registados os factos que estejam conformes com a lei e sejam
baseados em ttulos vlidos e correctos73 e ainda que respeitem a sujeitos
identificados (que j figurem nos ttulos como completamente identificados
ou que possam ser incontroversamente identificveis) bem como a prdio
determinado.
Para que este princpio se possa concretizar indispensvel que o
responsvel pelo registo - que entre ns (e v.g. tambm em Frana) se
chama conservador, noutros pases (v.g. nos saxnicos ou em Espanha)
registador e noutros ainda (v.g. na Alemanha) juiz do registo - faa um
juzo sobre a viabilidade do pedido de registo no sentido de o admitir
(definitiva ou provisoriamente) ou de o rejeitar.
A este juzo que o conservador deve fazer para apreciar a
possibilidade de o pedido ser satisfeito e o acto inscrito no sistema registral
- ficando, portanto, revestido da correspondente autenticidade erga omnes chama-se juzo de qualificao ou simplesmente qualificao. Dever-se-
referir que a qualificao deve ser exercida de um modo competente e
responsvel (ainda que quanto possvel clere) e tambm, como sempre se
deve sublinhar, de forma independente e imparcial.
Por isso se diz que, apesar de no ser uma funo judicial, deve no
entanto exercer-se de modo semelhante74 e consiste num juzo de valor,
no para declarar um direito duvidoso ou controvertido, mas para
incorporar ou no no Registo uma nova situao jurdica imobiliria.
usualmente designada como uma funo jurisdicional75de natureza
especfica, visto que nem se pode considerar administrativa ( praticada no
mbito do direito privado e no no do administrativo e tambm no na
73

Esta a expresso de Roca Sastre (no seu clssico e citado tratado, II vol. pg. 5.). Escreve este Autor:
O princpio da Legalidade o que impe que os ttulos a ser inscritos no Registo da propriedade sejam
submetidos a um prvio exame, verificao ou qualificao, a fim de que aos livros hipotecrios s
tenham acesso os ttulos vlidos e perfeitos. E acrescenta: num sistema em que os assentos registrais se
presumem exactos ou concordantes com a realidade jurdica, lgica a existncia de um prvio trmite
depurador da titulao apresentada a registo. De contrrio, como diz JERNIMO GONZLEZ, os
assentos s serviriam para enganar o pblico, favorecer o trfico ilcito e provocar novos conflitos.
74
Esta uma ideia que perpassa pela generalidade da doutrina (v.g. J. M. Garcia Garcia, op. cit., pg.
551), mas a frase citada de Lacruz Berdejo e Saancho Rebullida (op.cit., pg. 305).
75
V.g., entre muitos, A. Pau Pdron (op.cit. pg. 191 e seg.), J.M. Garcia Garcia (op. cit.pg. 551),
Roca Sastre (op. cit. pg. 11 e Jernimo Gonzlez, a citado). No , porm, opinio incontroversa.
Tem, alis, sido muito debatida na doutrina a natureza da funo (cf., por todos, o estudo de Lacruz
Berdejo Dictamen sobre la naturaleza de la funcin registral y la figura del Registrador, in Revista
Crtica de Derecho Inmobiliario,Ano LV, 1979).

23

dependncia de qualquer despacho da Administrao ou numa cadeia

hierarquizada semelhana dos registos de informao administrativa76)
nem judicial, relativa justia que compete e que - s pode ser - exercida
pelos Tribunais.
De harmonia com o disposto no art 68 a apreciao da viabilidade
do pedido dever-se- fazer tendo por base trs pressupostos essenciais:
- As disposies legais e regulamentares que se apliquem ao caso.
- O que est titulado, ou seja, o que consta dos documentos que
foram apresentados e que ainda o possam ser77.
- A situao tabular - isto , tudo o que j consta do registo.
Diz ainda o preceito que o conservador deve ter em especial ateno
quatro questes:
- a da identidade do prdio: saber se o pedido respeita ao mesmo
prdio que consta dos documentos e da descrio que porventura exista78;
- a da legitimidade dos interessados;
- a regularidade formal dos ttulos, ou seja os requisitos extrnsecos
e formais dos documentos;
- a validade substantiva dos actos dispositivos que esto titulados.
Quanto a estes ltimos pontos, convir precisar o seguinte: o
conservador ter sempre que analisar os requisitos de forma, mas quanto
aos substantivos e que respeitam fundamentalmente validade do acto no
o poder fazer quando se trata da deciso judicial transitada, dado que esta
assume um carcter de incontestabilidade que, nos prprios termos
constitucionais (expressos no artigo 208, n 2 da Constituio) no pode
ser posto ser posto em causa.
Por isso sempre se diz que quando o pedido de registo baseado em
sentena transitada em julgado podem ser opostas razes tabulares, mas
no as de ordem substantiva79.
76

O tema tem sido tratado por diversos autores, podendo ver-se uma muito clara sntese no estudo de
Juan A. Leyva de Leyva Planteamento general de los Registros pblicos y su divisin en Registros
administrativos y Registros jurdicos in Revista Critica de Derecho Inmobiliario, Ano LXV, 1989,
pss. 261 e segs.
77
Quer-se significar o seguinte: a perspectiva do conservador - para o juzo que deve fazer - no
coincidente com a do juiz. No se trata de proferir uma sentena sobre a viabilidade do pedido, mas sim,
na medida do (legal e facticamente) possvel, de o procurar satisfazer. Assim, no deve perder de vista
um horizonte de assessoramento das partes, no sentido de lhes sugerir e aconselhar uma atempada (e
rpida) apresentao complementar (que o art 73, n 2, admite) de algum documento ou declarao em
falta. Por isso, logo que verifique essa falta, o conservador, por via de regra, pode (e qui deva) contactar
(v.g. telefonicamente) o interessado e suster (o que, evidentemente, s o poder ser feito por pouco
tempo) a realizao do registo para possibilitar tal apresentao complementar.
78
Convm notar que a questo da identidade do prdio no a da possvel divergncia de alguma ou
algumas menes das descries (v.g. das referidas no art 82) quando se v que, apesar disso, se trata
daquele prdio. Em tal caso, essas divergncias dariam lugar a uma provisoriedade do registo, mas nunca
recusa. Diferente , pois, a questo de identidade que apenas se coloca quando se v que o prdio
(deve ser) outro.
79
Casos tpicos so o de prdio diferente (ou com menes diferentes) e o do trato sucessivo: por
exemplo o prdio acha-se registado a favor de A e a sentena apenas julga provada a transmisso a favor
de C, feita por B. Claro que a esse C , para obter o registo a seu favor, no basta juntar a certido da

24

Um outro tema que tem sido debatido a propsito da apreciao que

o conservador ter de fazer da validade substantiva do acto o do chamado
duplo controlo de legalidade. De facto, exigindo em geral a lei (e bem, para
que possa haver uma indispensvel certeza) que os actos constem de
documento autntico, torna-se necessrio que quem os autentica - que por
regra e por definio o notrio - faa o controlo da sua legalidade. Ento, se
assim , porqu exigir-se que o conservador tambm o faa? No haver
uma duplicao desnecessria?
Cremos que no e que este tema - que foi sobretudo debatido em
Espanha80 - redunda numa falsa questo. De facto, a qualificao do
notrio feita na presena dos outorgantes, cuja identidade e suficincia de
poderes verifica - verificao essa que j no feita pelo conservador,
salvo, no tocante interveno e aos poderes, quando aquela pode ser
ulteriormente ratificada ou estes completados. E isto, como bvio, para
facilitar a completa validao do acto e o seu posterior aproveitamento.
Acresce que a actuao notarial ocorre na fase de preparao do
documento, sendo para tanto prestada a correspondente assessoria s partes
e sendo a estas - e apenas a estas - que a sua interveno respeita.
Diversamente, o conservador tem de analisar o caso verificando tambm
tudo quanto ocorreu depois da respectiva titulao e qualifica a legalidade
do acto para efeito da sua inscrio no registo, como rgo que no
autorizou o documento e portanto com possibilidades de qualificar o dito
documento de outra perspectiva, mormente a que respeita a terceiros que
nele no intervieram e tendo em conta no s as manifestaes das partes,
como os dados resultantes do registo81.
Por outro lado, a qualificao do documento notarial e tem de ser
diferente da que respeita ao documento judicial (a que, como regra, s
podem ser opostas razes tabulares), desde logo porque nunca produz caso
sentena (j que esta apenas prova que B transmitiu a C), uma vez que se torna necessrio comprovar
tambm a transmisso de A (titular inscrito) para B. Mas se, por exemplo, a transmisso respeitar a um
lote de terreno para construo - e o respectivo alvar no foi junto ou nem existe - o conservador no
poder opor a nulidade desse acto translativo que tenha sido titulado por sentena transitada em julgado.
80
Tanto por notrios como por registradores. E j Roca Sastre considerava que se podia evitar que a
validade do mesmo documento fosse apreciada por dois juristas com preparao idntica, sugerindo que a
qualificao feita pelo notrio pudesse limitar-se ao negocio obrigacional e a do registrador ao de
disposio ( cf. op.e loc. cit.pg. 7). Entre ns, na citada obra de Jos Alberto Gonzlez A Realidade
Registral Predial para terceiros tambm tratado a pgs.114 e segs. (ainda que no possamos concordar com
algumas das afirmaes, como a de pg. 119 quando se afirma que no se v obstculo a que um dos controlos seja
eliminado).
81

Cf. J. M. Garcia Garcia, op.cit. pg. 551/2. Entre ns, num recente parecer do Sindicato dos
Magistrados do Ministrio Pblico a propsito da denominada Casa Pronta - e apesar de se considerar
que existe o falado duplo controlo - considera-se que essa no ser uma questo controversa ou que
deva ser superada. De facto, diz-se textualmente que o sistema vigente entre ns aceite pela
comunidade jurdica como um sistema que permite um controlo eficaz da legalidade dos actos, mesmo
porque antes de serem inscritos no Registo Predial so verificados por dois licenciados em Direito (em
dois momentos distintos), o que permite que o conservador do Registo Predial detecte eventuais falhas
que tenham escapado ao controlo do Notrio (no stio do SMMP).

25

julgado (sendo sempre susceptvel de ser rectificado, completado ou

revogado) e porque, como pacificamente se reconhece, o notrio certifica
que foram feitas as declaraes constantes do documento, mas no que as
mesmas so verdicas e sinceras, como soi dizer-se. Pelo contrrio a
deciso judicial define o direito e torna-o incontroverso, insusceptvel de
reapreciao face aos correspondentes dados de facto.
Em concluso: afigura-se que a qualificao que respeita
preparao e outorga do documento indispensvel para que este possa
oferecer as necessrias (e convenientes) garantias de autenticidade, mas tal
indispensabilidade do controlo da legalidade tambm se verifica sempre82
na fase do registo, sobretudo se este no for um mero arquivo de
documentos e antes estiver ao servio do interesse das partes e da sua
segurana, mas igualmente do interesse pblico que constitui a segurana
do comrcio jurdico em geral. No parece, pois, defensvel (nem sequer
conveniente para os prprios interessados directos) a moderna, mas ao
que se cr injustificada ideia de eliminar uma dessas qualificaes.
Em consequncia do exame que fez sobre a viabilidade do pedido de
registo o conservador pode tomar uma de trs atitudes: lavrar o registo
definitivamente (o que, em princpio, ser a hiptese normal), lavr-lo
provisoriamente ou recus-lo.
A primeira a situao que corresponde inexistncia de quaisquer
bices tanto no que respeita plena suficincia e validade dos documentos
(quer os principais que titulam o facto, quer os complementares que in casu
devessem ser apresentados) como s circunstncias de ordem tabular.
A segunda (referente provisoriedade do registo) tem duas vertentes:
1 - A de a lei prever directamente a hiptese, estabelecendo que
naquele caso o registo provisrio: trata-se das provisoriedades por
natureza (que, diga-se tambm, correspondem a situaes tpicas, habituais
e pretendidas, em que o registo logo pedido como provisrio);
2- Todas as outras situaes em que h um obstculo - seja referente
aos prprios documentos, seja ao facto, seja situao tabular - que impede
que o registo seja lavrado como definitivo (ou como foi pedido83), mas
que, todavia, no to grave que deva determinar a recusa (de harmonia
com o previsto no art 68).
Vemos, portanto, que os casos de provisoriedade por dvidas se
estabelecem, por assim dizer, por excluso de partes: so os que no
82

Mesmo no que toca ao documento judicial - sendo certo que o conservador no pode discutir a deciso
judicial ou opinar sobre o seu acerto ou desacerto- pode e deve, no entanto, examinar o contedo do
documento para verificar se vlido registralmente (como disse o Supremo de Espanha em 4/5/1995),
mormente se existem razes tabulares que impedem o seu ingresso definitivo (as transcries so de A.
Pau Pedrn , op cit. pg. 196).
83
Pode, por ex., o registo ter sido pedido como provisrio por natureza e, no entanto, no ser essa a
qualificao que deva ter, mas sim (ou tambm) a de provisrio por dvidas (v.g. falta de um
documento).

26

podendo ser definitivos nem estando previstos entre os casos da

provisoriedade por natureza, tambm no do lugar recusa.
A respeito destas provisoriedades, a Lei Hipotecria de 1863 referiase (no art 67) aos casos em os ttulos apresentados eram de duvidosa
legalidade. A propsito - e tal como hoje pacificamente se entende convm frisar o seguinte: o conservador no pode duvidar, nem tambm a
legalidade do ttulo ou do acto pode ser duvidosa. , ou no , legal. Falta,
ou no falta, certo documento ou determinada declarao.
Em suma: quando o conservador qualifica um acto como provisrio
por dvidas no pode ser porque ele prprio hesite ou tenha as suas
dvidas acerca da qualificao. , sim, porque tem a certeza de que deve
ser essa (e s poder ser essa) a caracterizao do acto.
Os casos de provisoriedade por natureza esto mencionados nas
sucessivas alneas dos ns 1 e 2 do artigo 92 e os de recusa so os que se
acham previstos no artigo 6884, cuja anlise, ainda que importante, nos
parece, contudo, que excederia a simples exposio do princpio da
legalidade.
Um ltimo apontamento para dizer que havendo lugar recusa ou
provisoriedade por dvidas o conservador deve justificar essa qualificao
atravs de despacho85 - fundamentado, mas sucinto, que tem de ser
notificado ao interessado.

J. A. Mouteira Guerreiro

84

Afigura-se que os casos de recusa so apenas esses, como de resto resulta de alguns debates que
antecederam a publicao do Cdigo (entendeu-se que as hipteses de total rejeio no deviam ser
deixadas considerao casustica do registador). Por outro lado, a disposio do n 2 no significa que
inexista uma taxatividade. que os casos (embora genricos) so apenas esses: 1) a natureza do acto
(v.g. o usual averbamento) no admite a provisoriedade ou, 2) h uma total falta de elementos (dos
sujeitos, do prdio ou do facto) que impossibilita que o registo se faa.
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Este despacho obrigatrio. No entanto, tem-me parecido que em alguns casos (v.g. de registo
definitivo) especficos ou complexos, nada impede que o conservador justifique a qualificao feita.
Quanto notificao, tambm deve ser feita em diversos casos de provisoriedade por natureza (art 71,
n 2).

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