You are on page 1of 64

VALOAREA

Q2
Nr. 7

06.2015

OR IUNDE ESTE EA

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

Standardele de Evaluare
Lumini i Umbre
pag. 6

Pentru a atinge excelena,


oamenii trebuie s fie
contieni de apartenena
lor la un grup.
Interviu cu Adrian Vascu,
Preedinte ANEVAR
pag. 10

Ce ateapt un evaluator


de la un verificator?
pag. 20

Din activitatea Comisiei


de Etic i Disciplin (CED)
pag. 22

ARB solicit aplicarea


directivei creditului
ipotecar n spiritul gndit
de emiteni
pag. 26

Standardele

ANEVAR
2015

CUPRINS
26 ARB solicit aplicarea directivei creditului
ipotecar n spiritul gndit de emiteni
Comunitatea bancar din Romnia solicit ca directivele europene s fie transpuse n legislaia naional
conform prevederilor aprobate de reglementatorii europeni i n spiritul gndit de emiteni.
De FLORIN DNESCU

28 Casele verzi i reducerea riscului


de intrare n incapacitate de plat
Fa de casele tradiionale, casele verzi prezint un risc
de intrare n incapacitate de plat semnificativ mai mic
i un pre de vnzare estimat mai mare.
De STEVEN BORNCAMP

05 Editorial
Aceast ediie de var a revistei vine cu o serie de subiecte variate i informaii utile despre activitatea ANEVAR
din ultimele trei luni.
De RALUCA LICARU

06 Standardele de Evaluare Lumini i Umbre


Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia (ANEVAR) are drept scop organizarea, coordonarea i autorizarea exercitrii profesiei de evaluator
autorizat n Romnia, reprezentarea i protejarea intereselor profesionale ale membrilor si, asigurarea exercitrii independente a profesiei de evaluator autorizat.
De DANIEL MANAE

10 Pentru a atinge excelena, oamenii


trebuie s fie contieni de apartenena
lor la un grup.
Interviu cu ADRIAN VASCU, Preedinte ANEVAR

20 Ce ateapt un evaluator


de la un verificator?
Aa cum povesteam la conferina de la Cluj, cartoful
fierbinte al momentului este lansarea cursului destinat
verificatorilor de rapoarte de evaluare i a crii referitoare la aceast tem: Despre evaluare i verificarea
evalurii (autor - Adrian Vascu).
De DANA ABABEI

22 Din activitatea Comisiei


de Etic i Disciplin (CED)
Procedura disciplinar n spe, prezentat n acest numr al revistei a fost declanat n baza autosesizrii
Preedintelui ANEVAR, n urma adresei transmise de
sucursala unei bnci ctre ANEVAR.
De GHEORGHE V

32 Valoare artistic / valoare comercial


Chiar dac n ultimii ani au aprut pe piaa de art romneasc actori noi, adic galerii, asociaii, case de licitaie etc., prin care s-au repus n discuie maturitatea i
contiina de sine a spaiului nostru artistic i comercial, lucrurile sunt nc departe de a se fi stabilizat.
De PAVEL UAR

34 Workshop la ANEVAR
Cum se prepar o porie de Sntate la pahar? Dar un
desert care s ncnte papilele gustative, dar s nu conin nici zahr i nici fin alb?

36 Evenimente
42 TRIMITEI DRONELE
Imaginile aeriene realizate cu ajutorul dronelor pot fi
utile evaluatorilor la inspecia unor caracteristici greu
accesibile ale proprietii imobiliare, la msurarea unor
componente ale proprietii i la generarea unor date n
timp real obinute de la nlime.
De DAVID TOBENKIN

48 O SITUAIE SENSIBIL
Ce drepturi de proprietate evalum ansamblul drepturilor de proprietate sau numai o parte dintre ele?
De WILLIAM J. BARRETT

52 Informaii corelate cu evaluarea


proprietilor imobiliare i cu evaluarea
ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor
de evaluare.

62 RECOMANDRI EDITORIALE
VALOAREA | Q2 2015

ANUNURI

Descrcai revista Valoarea,


oriunde este ea, numrul
7, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158


Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher:
ANEVAR

Coordonator proiect:
Raluca licaru

Redacia:
ANEVAR
Cu sprijinul IROVAL

DTP:
www.dtpdesign.ro

ISSN 2344 6250


ISSN- L 2344 6250

Advertising Sales:
Raluca licaru
tel.: 0722 53 44 90
raluca.slicaru@anevar.ro

Fotografii:
Timi licaru;
Dreamstime.com

TIPRIT LA ARTPRINT

Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut obiectul unui
proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.

VALOAREA

EDITORIAL

Dragii mei,

RALUCA LICARU,
Editor coordonator

ceast ediie de var a revistei vine cu o serie de subiecte


variate i informaii utile despre activitatea ANEVAR
din ultimele trei luni. V-ai gndit vreodat cum ai
putea folosi dronele n activitatea voastr profesional?
Cu ajutorul acestei tehnologii de ultim or se pot face
inspecii, se pot filma sau fotografia obiectivele evaluate, se pot
chiar msura componentele unor proprieti sau structuri mai greu
accesibile. Rmne ns de vzut i care sunt condiiile legale n care
pot fi folosite dronele. Acesta este unul din subiectele preluate din
revista Valuation, a Appraisal Institute.
Daniel Manae, Prim-Vicepreedintele ANEVAR, revine cu un
articol despre Standarde: ce reprezint ele n contextul internaional
i cum trebuie aplicate i respectate nu numai de ctre membrii
notri, ci i de ctre toi cei implicai n activitatea de evaluare.
Specializarea Verificator de rapoarte de evaluare (VE) este un
alt subiect actual i n plin dezbatere zilele acestea. Dana Ababei,
Vicepreedinte ANEVAR, descrie n articolul Ce ateapt un
evaluator de la un verificator perspectiva evaluatorului care dorete
s obin aceast calificare i responsabilitile pe care trebuie s i le
asume ncepnd cu acel moment.
Dar recomandarea mea expres din coninutul revistei este interviul
cu Preedintele ANEVAR, Adrian Vascu. Ideea acestui interviu ni
s-a prut cea mai potrivit n contextul n care informaiile despre
ultimele nouti din viaa Asociaiei va pot fi explicate chiar de ctre
cel care le coordoneaz i supravegheaz, alturi de Consiliul Director.
Legea nr. 151/2014, Codul fiscal, expertiza judiciar, baza de date
BIG, standardul Verificarea Evalurii, Standardele ANEVAR 2015,
Gala Premiilor UNITER, primul Congres Internaional TEGoVA
ce va fi organizat de ANEVAR pe data de 9 iulie a.c. i multe alte
subiecte au constituit baza ntrebrilor i rspunsurilor pe care le vei
descoperi n cele 10 pagini alocate acestui material.
n urm cu o lun am creat pagina oficial de Facebook a ANEVAR,
dedicat n principal evenimentelor noastre. Spaiul virtual al social
media este tot mai cutat i folosit pentru transmiterea instantanee
de mesaje. Noi am nceput cu Facebook dar ne gndim s integrm
politicii de comunicare i alte reele de socializare cu ajutorul crora
s ne conectm n viitor cu membrii notri. V invitm s v alturai
nou i s mrim comunitatea deja format, accesnd link-ul www.
facebook.com/ANEVAR.oficial i dnd like paginii!
Paginile deja consacrate, cu imagini din cadrul evenimentelor, cu
informaiile din pia, dar i o rubric nou cu recomandri editoriale
de specialitate, sunt grupate n partea a doua a revistei.
Prerea voastr despre propunerile din ediia de fa, dar i
ateptrile pe care le avei de la coninutul viitoarelor ediii, pot fi
transmise pe adresa de email: valoarea@anevar.ro.
Descrcai revista de pe site-ul ANEVAR sau citii-o online din
aplicaiile mobile pentru sistemele Android i iOS (o gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA).
V doresc lectur plcut!
VALOAREA | Q2 2015

Standardele de Evaluare
Lumini i Umbre

sociaia Naional a Evaluatorilor


Autorizai din Romnia (ANEVAR)
are drept scop organizarea, coordonarea i autorizarea exercitrii profesiei de
evaluator autorizat n Romnia, reprezentarea i protejarea intereselor profesionale ale membrilor si, asigurarea exercitrii
independente a profesiei de evaluator autorizat, cu respectarea deontologiei profesionale i a unui nalt nivel de calificare
profesional, precum i promovarea standardelor, metodelor i tehnicilor de evaluare n activitatea evaluatorilor autorizai.
Asociaia este cea care adopt standardele
de evaluare obligatorii pentru desfurarea
activitii de evaluare. Principalele standarde adoptate sunt Standardele Internaionale de Evaluare, emise de Consiliul Standardelor Internaionale de Evaluare (IVSC).
ncepnd din 2014, ANEVAR are propriile
standarde SEV, care nglobeaz att Standardele Internaionale de Evaluare, ct i
unele Standarde Europene de Evaluare.
Deviza Consiliului Standardelor Internaionale de
Evaluare (IVSC) este s construim ncredere n evaluare, iar obiectivul su principal este de a ntri profesia de
evaluator la nivel global. n atingerea intelor sale, IVSC
consider de o importan deosebit protejarea interesului public, iar standardizarea principiilor, definiiilor i
conceptelor este calea principal.
6

VALOAREA

DANIEL MANAE,
Prim-Vicepreedinte ANEVAR 2014-2015,
MAA, MRICS, REV

n plan internaional, Asociaia


Mondial a Organizaiilor de Evaluatori (WAVO) are ca scop dezvoltarea
profesiei de evaluator cu finalitatea de
Grupul
a asigura n permanen o calitate riEuropean al
dicat a serviciilor de evaluare n inteAsociaiilor
resul publicului. Este motivaia pentru
de Evaluatori
care WAVO promoveaz cele mai bune
(TEGoVA) are
practici, reprezentate de standarde proca obiective
fesionale robuste i consistente.
stabilirea unor
Grupul European al Asociaiilor de
standarde
Evaluatori
(TEGoVA) are ca obiective
profesionale
stabilirea unor standarde profesionai a unui cod
le i a unui cod de conduit n afaceri
de conduit
n beneficiul att al clienilor, ct i al
n afaceri n
membrilor si. n acest scop, TEGobeneficiul att al
VA urmrete promovarea tiinific
clienilor, ct i
i educativ a profesiei de evaluator n
al membrilor si. Europa i armonizarea Standardelor
Europene de Evaluare.
Observm c instrumentul principal utilizat de toate aceste organizaii l reprezint standardele de
evaluare. Acestea reprezint, fr n-

doial, cele mai bune practici, respectarea lor fiind esenial, att pentru interesul public, ct i pentru cel al
membrilor asociaiilor profesionale de evaluatori.
Bun! Vznd descrierile de mai sus ne este acum limpede ca i cristalul c standardele sunt importante. Standardele sunt i vor fi cele mai bune practici deoarece sunt
scrise i dezvoltate n acest sens de ctre toate organizaiile profesionale care conteaz n acest domeniu.
Concluzionnd, standardele de evaluare relevante i
legislaia naional aplicabil n domeniu reprezint cadrul profesiei. Orice se face n profesie este guvernat de
acest mediu. Dac n viaa personal uneori optm s
schimbm mediul n care trim, relaionm sau lucrm,
n acest caz mediul nu poate fi schimbat. Profesia este ncadrat strict n acest cadru.
Care ar fi comportamentul adecvat al tuturor celor
implicai ntr-o evaluare sau n efectele deciziilor adoptate
n baza lucrrii respective: evaluatori / clieni / destinatari
/ autoriti / presa sau alte categorii interesate de public?
Simplu i la fel de clar. Singurul comportament adecvat din partea acestora este cel de luare n considerare a
standardelor i legislaiei naionale aplicabile. De ctre
toi cei de mai sus.
La o privire superficial poate unora le-ar putea prea
c e doar treaba evaluatorilor.
Dar oare aa s fie ?
Absolut toate categoriile implicate trebuie s in cont
de standarde n emiterea oricrei opinii sau n adoptarea
oricrei decizii sau aciuni concrete, cu consecine, indiferent care ar fi acestea.

Dac n viaa
personal
uneori optm
s schimbm
mediul n care
trim, relaionm
sau lucrm,
n acest caz
mediul nu poate
fi schimbat.
Profesia este
ncadrat strict
n acest cadru.

re, despgubire etc.) valoarea de


plastilin ar putea leza, fie interesele legitime ale unei pri, fie
chiar interesul public. Rspunderea penal, ns, a terilor este
atras de prevederile art. 25 alin.
(3) din Ordonana nr. 24/2011
privind unele msuri din domeniul evalurii bunurilor, aprobat cu modificri. Vezi prevederile art. 25 i 26 din Codul penal,
privind instigarea, cu intenie, la
svrirea unei fapte prevzute
de legea penal, respectiv complicitatea la svrirea unei fapte
prevzute de legea penal.
Ori de cte ori instanele de judecat pun n discuia prilor
ntocmirea de lucrri de specialitate (expertize judiciare) de ctre
experi evaluatori, potrivit art. 5,
alin. 1 lit. c) din Ordonana Guvernului nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii
bunurilor, aprobat cu modificri
prin Legea nr. 99/2013, Asociaia adopt standardele de evaluare obligatorii pentru desfurarea activitii de evaluare, apare
necesitatea ca toate rapoartele de

De ce ?
Pentru c fr nelegerea fondului
problemei forma devine inconsistent,
conturnd interese aleatoare care pot
derapa considerabil de la interesul
public sau de la interesele legitime i corecte ale prilor sau ale profesionitilor
angajai n lucrare.
S exemplificm:
Practica solicitrii unor valori prestabilite ncalc
evident etica profesional i independena evaluatorului, deci chiar prevederile standardelor. Venind
din partea unui client sau utilizator, mult prea interesai de un anumit rezultat, poate fie s induc
presiuni inutile asupra evaluatorului i s determine
chiar retragerea acestuia din misiunea propus, fie,
uneori, s conduc la forarea unui rezultat anume.
Indiferent de scop (garantarea mprumutului, raportarea financiar cu finalitate de valoare de impozitaVALOAREA | Q2 2015

expertiz s fie ntocmite cu respectarea Standardelor


de evaluare ANEVAR.
Valoarea de circulaie este un concept care nu exist n
niciun standard, fie el internaional, european sau naional. Promovarea sa ca obiectiv al unei expertize ce include i o evaluare iese din cadrul legal care cere imperativ respectarea standardelor de evaluare relevante n
orice tip de evaluare. n cel mai bun caz duce standardele n derizoriu n mintea prilor sau a publicului.
Valoarea de pia se poate estima i pe baza unor
oferte nu doar pe baza unor tranzacii certe. Practic,
toate standardele de evaluare relevante, aplicabile n
Romnia n decursul timpului, prevedeau acest aspect, uneori nefericit speculat de anumite poziii din
pres. Exemplificm n continuare:
IVS (SIE) 2003, pag. 45, paragraful 9.2.1.2 Abordarea
prin comparaia vnzrilor: ... n general, proprietatea evaluat este comparat cu vnzrile unor proprieti similare, tranzacionate pe o pia deschis. Pot
fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de vnzare.
IVS (SIE) 2005, pag. 33, paragraful 9.2.1.1 Abordarea
prin comparaia vnzrilor: ... n general, proprietatea evaluat este comparat cu vnzrile unor proprieti similare, tranzacionate pe o pia deschis. Pot
fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de vnzare.
IVS (SIE) 2007, pag. 32, paragraful 9.2.1.1 Abordarea prin comparaia vnzrilor: ... n general, proprietatea evaluat este comparat cu proprieti similare
vndute, tranzacionate pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de
vnzare.
IVS (SIE) 2011, pag. 26, Abordarea prin pia paragraful 58: Dac exist puine tranzacii recente, de
asemenea, poate fi util s se ia n considerare preurile
activelor identice sau similare care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i analizat critic.
IVS 2013 (preluate n corpul Standardelor de evaluare ANEVAR 2014), pag. 15-16, Cadrul general, paragraful 57 Abordarea prin pia: Dac exist puine
tranzacii recente, de asemenea, poate fi util s se ia
n considerare preurile activelor identice sau similare
care sunt listate sau oferite spre vnzare, cu condiia
ca relevana acestor informaii s fie clar stabilit i
analizat critic.
Spiritul Standardelor Internaionale de Evaluare favorizeaz legislaiile naionale din rile care aplic
aceste standarde; astfel, n aspecte specifice, de interes naional sporit, prevederile standardelor internaionale pot fi completate / restricionate sau modifiVALOAREA

Ar fi interesant
de vzut cte
bnci, agenii
imobiliare sau
birouri de
cadastru s-au
conformat, i,
respectiv, ce
msuri au fost
luate mpotriva
celor care nu
au cooperat
cu evaluatorii,
n cazurile n
care acetia
au solicitat
informaii.

cate. Astfel, doar pentru scopul


specific al unor evaluri pentru
stabilirea i plata despgubirilor
aferente imobilelor preluate n
mod abuziv, Ordonana de Urgen nr. 209/2005 a avut prevederi care le completau pe cele
din standardele relevante valabile n perioadele respective.
Practic, cunoaterea i respectarea standardelor de evaluare relevante, precum i a prevederilor legale aplicabile este calea corect de a
proteja interesele publicului larg, al
clienilor, utilizatorilor i a profesiei.
S observm importana cunoaterii de ctre toate prile implicate a
multiplelor prevederi ale standardelor coroborate cu cele ale legislaiei
naionale aplicabile, vezi cazul OUG
209/2005 prin care s-a modificat Legea nr. 247/2005. Legea impunea astfel, n perioada de valabilitate a prevederii, ca bncile, notarii publici,
birourile de carte funciar, ageniile
imobiliare etc. s pun la dispoziie
informaii privind tranzaciile care ar
fi putut fi utile evalurii, chiar dac
prin legi speciale se dispune altfel
(ex. secretul profesional notarial sau
secretul bancar). Ar fi interesant de
vzut cte bnci, agenii imobiliare
sau birouri de cadastru s-au conformat, i, respectiv, ce msuri au fost
luate mpotriva celor care nu au cooperat cu evaluatorii, n cazurile n
care acetia au solicitat informaii.
Semnificativ pentru interesul
public i cel al profesiei ar fi ca
legislaia s cuprind, n completare, prevederi de sancionare a
entitilor care dein informaii
utile realizrii evalurilor dar refuz s le pun la dispoziia evaluatorilor. Aceste msuri ar putea
fi completate cu setarea unui nou
cadru n care se desfoar activitatea de evaluare, un mediu n
care se colecteaz sistematic i
se alimenteaz cu date relevante
baze de date privind tranzaciile
cu bunuri imobile sau ntreprin-

deri. Impactul pozitiv al crerii i dezvoltrii unor


asemenea baze de date ar putea fi ridicat att din
punct de vedere economic, ct i social.
Se pune astfel problema informaiilor necesare tuturor prilor implicate, pe de o parte i, pe de alt parte, a
competenelor i abilitilor adecvate realizrii cu succes
a procesului de contractare, derulare, decizie i implementare a rezultatelor evalurilor.
Eforturile de a strnge informaii i de a dobndi permanent competene i abiliti adecvate profesiei, sarcinilor i contextului n care acionm sunt, de regul, fcute
efectiv doar n situaiile n care persoanele respective au
un set solid de valori proprii, valori care concord cu interesele legitime ale prilor, fie acestea evaluatori, clieni
sau utilizatori, precum i cu interesul public.
Le putem enumera aici pe cteva dintre cele mai imFig. 1

portante, cum ar fi: corectitudinea,


cinstea, responsabilitatea, flexibilitatea sau respectul, dar lista rmne
deschis diversitii i personalitii
fiecruia.
n concluzie, o reprezentare sugestiv a complexitii activitii de
evaluare este cea din Fig. 1, de mai jos.
Valorile proprii, care ne definesc
pe fiecare ca individ, sunt cele care
ne determin s facem eforturi care
implic timp, bani, costuri de oportunitate (sacrificarea unor alternative
recreaionale) s investim n dobndirea de cunotine, abiliti i informaii legate de activitatea de evaluare. Desigur, i aceste eforturi ct i
informaiile adunate sunt raportate
la poziia fiecrei pri n procesul de
evaluare: profesionist / client / destinatar / reprezentant al unei autoriti
publice / reprezentant al presei etc.
Stpnirea ct mai bun a cunotinelor i a abilitilor potrivite
cu poziia fiecrei pri ne permite
s adoptm comportamente corecte
vizavi de orice aspect legat de procesul de evaluare (ex. evaluarea proValorile proprii,
priu-zis, negocierea serviciului i
care ne definesc
a termenilor de referin, utilizarea
pe fiecare ca
raportului, colaborarea cu tere prindivid, sunt
i, cercetarea penal vizavi de unul
cele care ne
sau mai multe rapoarte de evaluare,
determin s
o sentin judectoreasc, un articol
facem eforturi
critic de pres despre rezultatul unei
care implic
evaluri etc.).
timp, bani,
n fine, un comportament consicosturi de
derat adecvat va fi ntotdeauna unul
oportunitate
care reflect corect mediul sau cadrul activitii de evaluare, respectiv
(sacrificarea
unor alternative standardele i legislaia naional
aplicabil.
recreaionale)
Dei este o provocare dificil,
s investim n
sunt convins c cititorii acestei revisdobndirea
te vor avea tria de caracter i resurde cunotine,
sele necesare s parcurg cu onestiabiliti i
informaii legate tate i responsabilitate paii descrii
de activitatea de mai sus, spre beneficiul tuturor prilor implicate, de la publicul larg, la
evaluare.
profesionitii ANEVAR, reprezentanii autoritilor sau clienii i utilizatorii rapoartelor de evaluare.
VALOAREA | Q2 2015

Interviu

Pentru a atinge excelena,


oamenii trebuie s fie contieni
de apartenena lor la un grup.
Interviu cu Adrian Vascu, Preedinte ANEVAR
A dori s ncepem interviul
cu cteva subiecte de maxim
interes pentru evaluatori
i anume provocrile
actuale cu care se confrunt
ANEVAR, asociaia pe care
o conducei deja de un an i
jumtate. Prima tem despre
care v rog s ne vorbii este
legtura pe care a avut-o
Asociaia cu punerea n
aplicare a legii nr. 151/2014
privind clarificarea statutului
juridic al aciunilor care
se tranzacioneaz pe
piaa RASDAQ sau pe piaa
valorilor mobiliare necotate.
A fost una dintre provocrile anului 2015, o lege n care ANEVAR, alturi de Oficiul Naional al Registrului
Comerului i ASF, a fost oarecum
parte. Sigur c ANEVAR a participat
indirect, prin faptul c a trebuit s conlucreze cu ONRC n ideea de a pune la
dispoziia emitenilor care urmeaz s
se delisteze numele evaluatorilor care
ar putea s fie numii n acest proces.
Pot s spun c a fost destul de neclar
actul normativ. Ce ne-a preocupat de
la nceput a fost responsabilitatea foarte ridicat att pentru evaluator, ct
i pentru profesie. Noi am insistat pe
10 VALOAREA

aplicarea Standardelor de evaluare i a legislaiei n vigoare i


am recomandat evaluatorilor s fie contieni de responsabiCe ne-a
litatea i de competenele pe care ei le au, pentru c impactul
preocupat de la asupra ntregii piee de capital, asupra acionarilor minorinceput a fost
tari i majoritari, este unul foarte mare. Apelul nostru a fost
responsabilitatea la responsabilitate i sigur c n acest context, ca aciune prefoarte ridicat
ventiv, am declanat o procedur special de monitorizare
att pentru
ale crei detalii sunt convins c sunt cunoscute de ctre toi
evaluator, ct i membrii ANEVAR care au fost implicai.
pentru profesie.
V-ai implicat i n discuiile premergtoare
Noi am insistat
adoptrii noului Cod fiscal. Ne putei spune
pe aplicarea
ce modificri ai propus i cum au fost
Standardelor
primite de ctre autoriti?
de evaluare i
a legislaiei n
Zona n care am fost consultai a fost titlul 9 din Codul
vigoare i am
fiscal,
referitor la impozitul pe cldiri. Discuia este veche,
recomandat
din
2014,
astfel nct n vara anului trecut, cnd am aprobat
evaluatorilor s
Standardele de evaluare ANEVAR 2014, am prins n intefie contieni de
rior i ghidul metodologic de evaluare (GME) 500 care ar
responsabilitatea
fi intrat n vigoare dac s-ar fi aprobat Codul fiscal. Acum
i de competensuntem n aceeai situaie i, din informaiile pe care le
ele pe care ei
avem, titlul 9 este nc n dezbatere n Comisii, nainte de
le au, pentru c a intra n dezbatere n plenul Camerei Deputailor. Este o
impactul asupra schimbare semnificativ de filozofie a impozitului pe clntregii piee de
diri, n care evaluatorii vor juca un rol foarte important.
capital, asupra
Acest rol trebuie neles bine att din perspectiva volumuacionarilor
lui de munc, ct i din cea a responsabilitii. Ateptm
minoritari i ma- s vedem forma final a Codului fiscal, dup care suntem
joritari, este unul pregtii s punem la punct programele de pregtire necefoarte mare.
sare, pentru ca noile prevederi s poat fi aplicate de ctre evaluatori ncepnd cu 1 ianuarie 2016. Vreau s fac
precizarea c, dei i n Standardele de evaluare ANEVAR

Interviu
2015, GEV 500 este publicat, el se
aplic doar dac intr n vigoare Codul fiscal. Pentru c am ntlnit cteva situaii n care el a fost deja aplicat
anul trecut, respectiv a fost invocat n
unele rapoarte de evaluare! Probabil
c cei care l-au aplicat nu au ajuns s
citeasc i ultimul articol care spune
c nu intr n vigoare dect cnd sunt
ndeplinite anumite condiii. Un alt
aspect n care am ncercat s ne spunem un punct de vedere a fost grila
notarilor. Sigur, i-am contactat i pe
colegii notri de la UNNPR (Uniunea Naional a Notarilor Publici din
Romnia). Temele propuse de noi au
fost nlocuirea noiunii de valoare de
circulaie, redenumirea expertizei i
limitarea posibilitii utilizrii acesteia
n alte scopuri dect n cel consacrat
pentru uzul notarilor publici.

Cum v-a ajutat n aceste


demersuri afilierea la UPLR?
Afilierea la UPLR este un lucru
important i prea puin exploatat pn
acum att de ctre ANEVAR, ct i de
ctre celelalte profesii liberale. Preedinia Romniei i-a manifestat interesul n a discuta cu reprezentanii profesiilor liberale i a invitat UPLR la o
discuie la Palatul Cotroceni, plecnd
de la ideea c vorbete cu reprezentantul tuturor profesiilor independente,
asta n loc s fi mers fiecare dintre noi
i s discutm subiectele care ne intereseaz. Cred c UPLR i rolul lui nu
au fost nc exploatate la capacitatea
care ar trebui. Mai este un lucru foarte important: UPLR-ul suntem noi, de
fapt. Dac asociaiile i reprezentanii lor nu se implic n activitatea din
UPLR, organizaia aceasta singur nu
are ce s fac pentru noi.

Membrii ANEVAR au susinut


anul trecut examenul pentru
dobndirea calitii de expert judiciar. Ce sfaturi avei
pentru cei care desfoar
acest tip nou de activitate?
VALOAREA | Q2 2015 11

Interviu

Expertiza judiciar este o zon


foarte important, n spaiul public n
special. Membrii ANEVAR nu sunt din
start experi judiciari. Am putea spune
deci c nu este neaprat o responsabilitate pe care noi o avem. Pe de alt parte,
rapoartele de evaluare care se realizeaz n instanele din Romnia trebuie
s respecte Standardele de evaluare
pe care, conform legii, doar ANEVAR
le aprob. Acesta este un prim element, foarte important, comun Asociaiei noastre i expertizei judiciare. Nu
toi membrii ANEVAR au voie s fac
expertiz judiciar. Dar toi cei care
sunt experi judiciari trebuie s respecte Standardele de evaluare cnd vorbim despre evaluarea bunurilor, pentru
c expertiza judiciar cuprinde foarte
multe domenii n Romnia.
Noi ne referim doar la domeniile
care in de partea de evaluare. Iar pentru c legea a permis s se organizeze
un interviu, am solicitat acest lucru
Ministerului Justiiei i pentru c au
avut amabilitatea s l organizeze, opt
sute de membri ANEVAR au devenit
experi judiciari. Din acest moment
ncepe i responsabilitatea. Primim la
ANEVAR o mulime de sesizri, o
mulime de rapoarte de evaluare pe
care ni le trimit persoane care sunt
nemulumite de decizii, de rapoartele
de evaluare n sine i am constatat c,
dei ar fi trebuit s respecte Standardele de evaluare, multe dintre rapoartele
de expertiz realizate de ctre membrii
notri, n calitatea lor de experi judiciari, conin neconformiti care ar fi
putut s influeneze rezultatele evalurii. i ne aflm ntr-o situaie destul de
dificil, pentru c nu pot s cred c un
membru ANEVAR care este i expert
judiciar, folosind aceleai standarde,
pentru expertiza judiciar face rapoarte ca cele pe care noi le-am vzut aici,
n neregul, i pentru alt gen de solicitri pentru care folosete aceleai standarde, poate s livreze rapoarte de evaluare de un nivel calitativ ridicat. Astfel
urmrim, prin Departamentul de mo12 VALOAREA

nitorizare i veghem asupra calitii


acestor evaluri, dei legea ne limiteaz la a declana proceduri disciplinare
la activitatea de evaluare reglementat
de Ordonana 24. Dup prerea mea,
n expertiza judiciar din Romnia
este nevoie de o reform fundamental care s fie demarat ct mai repede. Cel puin n aceast zon, a evalurii bunurilor, expertizei judiciare
din Romnia i lipsete un mecanism
continuu de primenire a corpului profesionitilor, i lipsete un mecanism
transparent i ferm de reguli etice i de
regulamente disciplinare.

Avei un feedback generat


n urma cursului pe care
l-ai inut de curnd cu
magistraii de la Curtea
de Apel de la Cluj?
A fost un curs foarte interesant i
provocator pentru mine, printre primele pe care ANEVAR le-a organizat
mpreun cu o Curte de Apel. A fost,
de fapt, un demers n cadrul pregtirii continue a magistrailor, un parteneriat ntre Curtea de Apel Cluj i
ANEVAR, n care am trecut n revist,
ntr-un limbaj netehnic, principalele
aspecte care in de specificul profesiei
de evaluare. Din punctul meu de vedere a fost un curs interesant, n care
feedback-ul pe care l-am simit a fost
unul pozitiv. Eram ntre oameni care
judec i care judec bine i pentru
mine a fost o ncercare important s
in acest curs. Sentimentul meu a fost
c am reuit s transfer un minim de
informaii legate de evaluarea bunurilor ctre participani, informaii care
s fie percepute ntr-o manier diferit de cea de pn acum.
Legat de expertiza judiciar, cred
c este rolul profesiei s i informeze
despre preocuprile ei i despre instrumentele pe care le are, pe toi actorii
care se gsesc n zona judiciar din Romnia. i aici nu m refer doar la experi. M refer i la magistrai, avocai,

procurori. Sunt toi cei care ntlnesc


i folosesc expertiza judiciar n activitatea lor. Profesia de evaluator trebuie
s promoveze principiile de evaluare,
Standardele de evaluare, pentru c un
lucru este cert: standardele sunt comune pentru toate aceste categorii i trebuie respectate de ctre toi acetia. Iar
provocarea nu este n curtea magistrailor neaprat, ci n curtea experilor, n
a aplica standardele cu un nivel ridicat
de uniformitate. Gndii-v ce poate
s fie mai dificil pentru un magistrat,
dect s fie pus n faa a dou sau mai
multe rapoarte de evaluare care se refer la acelai bun, realizate la aceeai
dat, n aceiai ceilali termeni de referin ai evalurii i n care valorile s fie
foarte diferite. Pentru a evita asemenea
situaii, n primul rnd trebuie s fim
contieni i s transmitem cu fermitate
tuturor utilizatorilor serviciilor de evaluare c un bun, la o anumit dat, nu
poate s aib valori care s difere substanial. Acestea trebuie s se ncadreze
undeva ntr-un interval ale crui limite
s difere cu pn la 20%. i asta trebuie
s o tie n primul rnd experii.

Un proiect demarat n timpul


mandatului dumneavoastr
este i baza de date Bunuri
Imobile pentru Garanie bancar (BIG). De la 1 iulie aceasta devine obligatorie pentru toi evaluatorii care fac
evaluri pentru bnci. Cum
vor putea fi folosite n viitor
toate informaiile adunate n
aceast baz de date?
Pentru ANEVAR, bazele de date au
fost un fel de fata morgana. Aceast
baz de date, legat de relaia cu bncile, a rezultat n urma unei discuii pe
care am purtat-o cu Banca Naional,
la nceputul anului trecut. Banca Naional a fost ferm vizavi de respectarea regulilor de evaluare, avnd n
vedere atribuiile pe care le are n zona
supravegherii nivelului de provizioane

Interviu

i a riscului la care sistemul bancar i


bncile se expun. n situaiile n care
trebuie s iei nite decizii, este esenial
s se porneasc de la nite informaii
care deja au fost colectate. i i dau
un exemplu: n timpul acelei discuii,
BNR ne-a comunicat c deine o list
cu civa evaluatori despre care bncile
au spus c au nclcat normele profesionale i ne-a solicitat s lum msuri.
Noi am ntrebat ce norme profesionale
au fost nclcate. Rspunsul a fost: Nu
tim, nu avem alte informaii. Ateptarea este ca dvs. s luai msuri, pentru

c noi nu dorim ca cei care au creat


ntr-un loc probleme s o mai fac i
n alt parte. Solicitarea este, desigur,
legitim. Numai c, dac cineva a greit sau s-a ntmplat ca un raport s fie
neconform, nu nseamn c ntreaga
activitate a unui evaluator este n neregul. Trebuia deci s tim ce se ntmpl. i atunci, cu caracter de prevenie,
n discuiile purtate cu BNR i cu evaluatorii, s-a decis ca toate rapoartele de
evaluare care sunt realizate n relaie cu
bncile s aib o urm lsat ntr-o
baz de date pe care ANEVAR o ges-

tioneaz prin intermediul IROVAL.


Astfel, de la 1 iulie, conform Standardelor de evaluare i normelor BNR,
nscrierile din baza de date devin obligatorii. Procedura dup care se lucreaz poate fi gsit pe site-ul ANEVAR.
Le este cunoscut att bncilor, ct i
evaluatorilor implicai. Cert este c,
ncepnd cu 1 iulie, am pus un stvilar
practicii de pn acum i ncepem s
culegem informaiile. Sunt convins c
ulterior raportrile pe care le vom face
trimestrial vor deveni un instrument
util. n acest moment avem cteva
propuneri de raportri pe care le-am
prezentat n conferina de la Timioara, urmnd s ne adaptm la realitile momentului. Odat ce informaiile
sunt colectate, ele pot fi puse la dispoziia att a evaluatorilor, ct i a publicului i a bncilor. Ce vreau s precizez
este c baza de date nu conine informaii selectabile ca tranzacii comparabile. Este o baz de date care se va
dovedi necesar n Romnia dar ea nu
va rezolva toate problemele pe care le
avem de douzeci de ani ncoace. Dar
dac o analizm cu atenie, BIG reflect activitatea evaluatorilor n sistemul
bancar i i protejeaz de eventuala
penalizare nejustificat a acestora.
Informaiile din aceast baz de
date vor fi fructificate n primul rnd
prin rapoartele trimestriale pe care le
vom emite. n al doilea rnd vor rezulta poate cei mai curai indici de evoluie din Romnia, pentru c vor avea
aceeai baz de raportare care este valoarea de pia estimat de evaluatori.
nscrierile din BIG vor fi de ajutor inclusiv evaluatorilor, deoarece acolo vor
avea o eviden a activitii derulate n
relaia cu bncile, avnd acces la toate
nregistrrile pe care le-au introdus n
BIG. i mai este ceva. i aici solicit un
cec n alb: sunt valene nebnuite ale
bazei de date i ale utilizrii ei. Hai s
i dm drumul i dup aceea s vedem
la ce o putem folosi. tiu c exist i
atitudinea fatalist care spune c nu va
ajuta la mare lucru pentru c nu sunt
VALOAREA | Q2 2015 13

Interviu

destule informaii. Eu propun s pornim proiectul, s vedem cum funcioneaz i ulterior s o dezvoltm nspre ce
va fi nevoie. BIG este gndit pentru sprijinul evaluatorilor,
a pieei evalurilor, pentru protecia att a evaluatorilor, ct
i a utilizatorilor desemnai, avnd n vedere c nu putem s
nu remarcm importana pe care o are activitatea de evaluare
astzi, n spaiul public.

Cum descriei relaia dintre evaluatori i


bncile din Romnia? Exist clauze abuzive
ntlnite de evaluatori n relaia cu bncile?
V ntreb pentru c tiu c au existat astfel
de plngeri.
Dac mi este permis, referindu-m n special la trecut,
a putea spune c este o relaie duhovniceasc: evaluatorii
n genunchi i bncile n picioare. Povestea asta, care provine din istorie, este ntr-o schimbare semnificativ pentru c
muli dintre partenerii din bnci au nceput s neleag situaia. n acelai timp i evaluatorii ar trebui s o neleag.
Jumtate din piaa evalurii este (nc) legat de bnci. Bncile sunt partenerii notri. Pe de alt parte, bncile au cerine
specifice legate de costurile care trebuie meninute la pragul
de jos. Va trebui s se gseasc un echilibru ntre calitatea rapoartelor de evaluare, viteza care se cere pentru a fi ntocmite i preul pltit pentru ele. Cred c n acest moment este o
nenelegere. Nivelul tarifelor nu poate fi foarte sus pentru c
ine de competitivitatea pe care bncile o au n aceast pia.
Aa se ntmpl n general n lume cnd vorbim de garantarea mprumutului, n special cu proprieti rezideniale. La
noi ns nivelul este prea jos. Tarifele actuale pericliteaz nivelul de calitate minim necesar pentru acest gen de servicii.
Deci pot sune c relaia dintre cele dou pri este n faza de
reconsiderare, iar noi, evaluatorii, suntem cei care trebuie s
facem primul pas prin a oferi ceva nou. Partenerii notri trebuie s contientizeze acest lucru. Nu este uniform aceast
reconciliere sau aceast trecere ntr-o alt etap pentru c
exist nc diverse clauze pe care evaluatorii sunt obligai s
le semneze n diverse contracte cu bncile, unele dintre ele
imposibil de semnat. Dovada c exist acea presiune pus
prin contracte mi justific, mai n glum, mai n serios, prerea despre poziia evaluatorilor n relaia cu bncile.

Ai publicat de curnd a doua ediie a


Ghidului Imobiliar de la Cluj, realizat n
premier n Romnia, sub coordonarea dvs,
cu informaiile pentru anul 2014. Ce ne
putei spune despre utilitatea acestuia?
Ce pot s spun este c doar cu o floare nu se poate face
primvar. Este un exemplu despre ce se poate face i cum
14 VALOAREA

se poate face, pornind de la nite informaii care exist de muli, muli ani de
zile, n fiecare primrie din Romnia.
Continum cu acest proiect pn cnd
realizeaz cineva c se poate face i n
alte pri. El nu are mare filozofie la
baz. Preia informaiile care sunt nregistrate la Direcia de impozite i taxe
locale. Ghidurile realizate pn acum
la Cluj sunt publice, deci pot fi vizualiTarifele actuale
zate i analizate i, la fel ca n cazul BIG,
pericliteaz
valenele utilizrii lor sunt absolut mulnivelul de
tiple. Este un proiect la care inem i pe
calitate minim
care l vom continua. Chiar i dup ce
necesar pentru
mi voi ncheia mandatul de Preedinte
acest gen de
al ANEVAR vom continua s publicm
servicii. Deci
aceste ghiduri, eu i colegii mei care
pot sune c
s-au implicat voluntar n realizarea lor.
relaia dintre
Locul ngust l constituie pregtirea
cele dou pri
informaiilor de ctre autoritile locale. Sprijinim i alte primrii, dac ne
este n faza de
vor solicita ajutorul. i, foarte imporreconsiderare,
tant, consider c acest ghid reprezint
iar noi,
o alternativ la grila notarilor. Ne-am
evaluatorii,
suntem cei care oprit deja de mult vreme s mai critrebuie s facem ticm expertiza notarial. Att timp
ct nu propui o alernativ, l accepi
primul pas prin
a oferi ceva nou. ca pe un ru necesar. Grila notarilor
a fost folosit greit, la altceva dect la
impozitarea tanzaciilor imobiliare. i
atunci, supralicitnd utilizarea ei, a fost
pus ntr-o postur nepotrivit. Dar
dac i permii s critici ceva trebuie
s oferi i o alternativ, altfel totul este
demagogie pur.

Tot ncepnd cu data de 1


iulie vor intra n vigoare i
Standardele de Evaluare
ANEVAR 2015. Ce nouti gsim n varianta actualizat,
fa de ediia din 2014?
Noi suntem obinuii cu actualizarea, an de an, a standardelor. Dar cei
care nu sunt evaluatori cred c standardele sunt exact ca Biblia, o culegere de
nvminte care trebuie respectate de
ctre toat lumea i care este cu acelai
coninut de muli ani. Fiind o profesie
tnr i dinamic, ncepnd cu anul

Interviu

1997, cnd am tiprit prima ediie a


Standardelor de evaluare, i pn astzi, n anul 2015, acestea au suportat
modificri semnificative. Mult vreme
am folosit Standardele Internaionale de Evaluare (IVS), traduse de ctre
IROVAL. Apoi a aprut pragul reglementrii profesiei. Pn n anul 2011
standardele erau obligatorii doar pentru membrii notri. De atunci ncoace
sunt obligatorii pentru ntreaga pia de
evaluare din Romnia, fiind denumite Standarde de evaluare ANEVAR.
n interior acestea in seama de Standardele Europene de Evaluare i de cele
internaionale i, n general, de cele mai
bune practici la nivel mondial. Ele sunt
ntr-o dinamic permanent pentru
c se adapteaz la realiti. Standardele 2015, fa de cele din 2014, conin
dou tipuri de modificri. Prima modificare s-a realizat n cadrul denumirii
i structurii standardelor, iar cea de a
doua a vizat adugarea unor standarde
(sau rescrierea unora existente, cum ar
fi standardul legat de verificarea evalu-

rilor) i ajustarea ghidurilor de evaluare. Nu exist modificri de fond, ci


am mai adoptat cteva Standarde Europene de Evaluare astfel nct colecia
noastr s fie n concordan cu cerinele europene de evaluare, aa cum cer
i forurile europene. n acelai timp,
Standardele ANEVAR sunt n conformitate cu Standardele Internaionale
de Evaluare i includ, ncepnd cu anul
trecut, partea de ghiduri de evaluare,
care nseamn de fapt particularizarea
aplicrii standardelor la realitile din
Romnia. Avem un Comitet de standarde care lucreaz la analiza permanent a ceea ce urmeaz s fie introdus
n ediia viitoare a standardelor. Urmrim ca acestea s capete o anumit stabilitate i ncredere, de aceea nu dorim
ca modificrile s fie unele majore.

Cum pregtii intrarea n vigoare a Standardului de Verificare a evalurii la data de 1


ianuarie 2016? i ce presupune obinerea specializrii VE?

Verificarea evalurii a cptat un


rol destul de important n aceast perioad. n esen, n momentul n care
exist dou opinii diferite, emise de doi
experi, vizavi de acelai bun, exist un
proverb care spune c atunci cnd
doi se ceart, al treilea ctig. Nu este
vorba de ctigul celui de al treilea, ci
de apariia unui verificator care s dea
ncredere att celor doi evaluatori implicai, ct i clienilor i utilizatorilor
rapoartelor de evaluare. Pentru asta ai
nevoie de experien i de nite reguli
speciale de verificare. Nu este ntotdeauna simplu s te pui n haina evaluatorilor care lucrau la data la care a fost
ntocmit respectivul raport de evaluare.
Pentru asta ne-am propus s crem un
corp de elit i definesc prin asta un
numr de evaluatori verificatori care
vor dobndi aceast specializare i de
la care a avea pretenia c, oricare dintre ei, solicitat fiind ntr-o misiune de
verificare, s obin acelai rezultat. Subiectivismul pe care l mai ntlnim n
evaluare a vrea s fie mult mai restrns

VALOAREA | Q2 2015 15

Interviu

n verificare. A avut loc cursul pilot, am


calibrat materialele de curs i n acest
moment am anunat pe site data la care
se va organiza primul curs de verificare. Dincolo de obinerea specializrii i
a tampilei, cursul conine informaii
extrem de utile evaluatorilor.

Ideea de a publica volumul


Despre evaluare i verificarea evalurii s-a nscut odat cu pregtirea cursului pentru obinerea specializrii VE?
Aa este. Aveam deja n minte
structura cursului de verificare dar nu
puteam intra direct n tem, pentru
c una dintre cerine era ca cei care
vor face verificarea s fie totui evaluatori cu experien i care s tie ce
nseamn aceast profesie. i atunci
mi s-a prut normal s ncep materialul de curs prin a aminti cteva lucruri
legate de evaluare n general. i tot
vorbind despre ele, ca s aib noim,
mi s-a prut c dac nu vorbesc despre onorarii este incomplet, dac nu
vorbesc despre metodele de evaluare
este iari incomplet i tot aa, pn a
rezultat un material care are un cap i
o coad. Atunci i-am dat forma acestei
cri: Despre evaluare i verificarea
evalurii. Ea conine informaiile teoretice pe care le vom folosi n cursul
de verificare a evalurii. Cartea reprezint structura vorbit a suportului de
curs i nu numai!

Momentul lansrii unei cri


despre evaluare, carte care
nu este neaprat foarte tehnic, dar care face o radiografie a acestei activiti,
este o coinciden sau ai
dorit s fie adresat unui public mai larg, nlesnindu-i
acestuia nelegerea profesiei de evaluator?
Cartea este scris ntr-un limbaj
netehnic. Este o carte vorbit, cum
16 VALOAREA

spunea i dl. Sorin Stan (IROVAL),


el numrndu-se printre primii care
au citit-o. Am ncercat s fac un audiobook scris, adic fix invers dect
se obinuiete. Alii scriu cartea i pe
urm o citesc. Eu am vorbit-o mai nti i pe urm am scris-o. Tocmai de
aceea cred c ea este util i celor care
nu sunt evaluatori dar care au tangen cu activitatea de evaluare. Cred c
ne este util nou ca ei s o citeasc.
Pot s neleag astfel lucruri pe care
noi trebuie s le facem i pe care nu
reuim s le explicm, astfel nct s
reias clar ce ar trebui s neleag clientul i utilizatorul. Atept cu nerbdare feedback-ul cititorilor revistei, al
celor care vor parcurge aceast carte.

Am remarcat atenia deosebit pe care o acordai ntririi imaginii ANEVAR. De aici


i ideea asocierii cu excelena, premiat n cadrul Galei
UNITER?
Excelena a fost unul din obiectivele pe care le-am stabilit anul trecut, la
nceputul mandatului actualului Consiliu Director. Am spus c dac nu
tinzi s fii un corp de elit i respectat,
nu ai cum s ajungi acolo, iar dac nu
ajungi acolo, nu ai cum s fii respectat.
Nu este simplu de atins dar desigur c
primul pas este s i propui. i ne-am
propus s atingem excelena. Am definit-o prin faptul c dorim ca noi s fim
mndri c facem parte din organizaia
aceasta, dar i organizaia s fie mndr c ne are pe noi ca membri. Acesta
a fost un obiectiv la nceputul anului
trecut i ne-am dus nainte pe diverse ci: de la a ne schimba imaginea,
ncepnd cu logo-ul ANEVAR, pn
la partea de consisten a activitii
ANEVAR. Revista Valoarea, oriunde
este ea este din ce n ce mai serioas
i cunoscut, iar colegii notri o citesc
i folosesc informaiile pe care le cuprinde. Atenia noastr a fost orientat
spre site, spre mecanismele prin care

anunm conferinele, calitatea a ceea


ce ncercm s facem n cadrul cursurilor i n cadrul prezentrilor din
conferine, mesajul public pe care l
abordm, ntlnirile pe care le-am avut
cu autoritile, conferinele organizate cu Ziarul Financiar, orientate spre
educarea publicului. n aceste condiii, ne aliem cu oricine susine valoarea autentic. Am considerat c arta i
acest regal pe care UNITER l face este
de fapt o evaluare i o premiere a unor
prestaii artistice de-a lungul unui an.
Am ajuns la UNITER dup ce iniial
am reevaluat dictonul latin Mens sana
in corpore sano. Ca evaluator, ai nevoie
de minte sntoas i trup sntos. Slile de fitness rezolv partea de sntate
fizic. Dar zona spiritului trebuie s fie,
de asemenea, treaz i unde ar putea fi
pstrat acuitatea ei dac nu n zona
artei. Parteneriatul cu UNITER dorim
s se transforme i ntr-o informare
permanent pe care s o primim de
la ei vizavi de evenimentele teatrale.
Nu am uitat nicio clip c reprezentm Asociaia la nivelul ntregii ri, de
aceea i colegii din ar vor fi la curent
cu evenimentele de profil din teritoriu.

Comunicarea ANEVAR cu
membrii si, dar i cu cei din
afara Asociaiei a fost dintotdeauna una foarte la ndemn i uor de gestionat?
Pagina oficial de Facebook
a ANEVAR este un instrument modern care v ajut
s ajungei mai rapid la toi
cei interesai de activitatea
de evaluare?
Comunicarea cu membrii este teribil de important. De fapt comunicarea cu toat lumea este important.
ANEVAR, care este umbrela profesiei,
ar trebui s comunice la fel de bine cu
autoritile, spunnd ce fac membrii
i cu membrii, spunndu-le ce fac
autoritile. S fie puntea de legtur
ntre serviciul de evaluare i utilizato-

Interviu

rii desemnai. Este lipsit de sens s faci anumite lucruri pe


parcursul mandatului care i-a fost ncredinat dac membrii nu afl despre ele. Nu o faci pentru tine, ci pentru ca
membrii s beneficieze de ce se ntmpl aici. Pn acum
comunicarea era direct, n Conferinele Naionale, unde,
fie vorba ntre noi, prezena era foarte redus. Primvara
aceasta ne-am ntrebat dac nu ne ntlnim la adunrile
generale, cnd discutm soarta profesiei, atunci de unde s
fim informai cu ce se ntmpl? Anul trecut am organizat
un eveniment prin care am ncercat s fixm puin istoria
profesiei i am realizat i un film numit ANEVAR, trecut-viitor. Actorii principali sunt reprezentanii de seam
ai Asociaiei, cei care au depus un efort deosebit pn n
acest moment n construirea acestei organizaii. Suntem pe
un drum bun, dar lung. Filmul a fost vizionat n toate filialele noastre, de ctre aproximativ opt sute de colegi ai notri. Consider materialul acesta ca fiind o crmid n plus
la cultura organizaiei. Pentru a atinge excelena, oamenii
trebuie s fie contieni de apartenena lor la un grup. Iar
ca s fii contient trebuie s te lege ceva. Aceste ntlniri
reprezint o form de comunicare. Cealalt form de comunicare este cea scris. i m gndesc la site i la revistele
pe care le editm. Dar forma cea mai actual i de viitor
este cea reprezentat de social media. Nu ntmpltor am
creat pagina oficial de Facebook a ANEVAR. Personal
nu am fost un fan al conturilor de Facebook. Am pagin
personal creat de puin timp, pentru c nu am considerat-o o oportunitate. Dar remarcnd tendina informaional de astzi, cnd principalele comunicate folosesc acest
mediu pentru a fi transmise, nou ne-a devenit clar faptul
c ANEVAR trebuie s se alinieze tendinelor moderne de
comunicare. Dup ce am dat und verde, noi, ca i decizie,
am stabilit i cine se ocup de administrarea acestei pagini.
Responsabilul are menirea de a tria informaiile i de a le
da o form atractiv pentru a le trimite mai apoi ctre colegii notri. M atept s devin foarte important comunitatea care se formeaz n acest spaiu. Personal, folosesc
social media pentru partea de comunicare profesional i
remarc c este un mediu pozitiv, informaional i mai ales
c mesajul ajunge instantaneu la cei care sunt interesai n
mod direct de respectiva informaie. Maniera de comunicare este una direct, poi s reacionezi rapid la modificri
care se pot ivi oricnd n dinamica acestei profesii. Cred
foarte mult n comunitatea n formare a evaluatorilor din
social media. Sunt deja trei sute treizeci de persoane abonate la pagina ANEVAR de Facebook. ncurajez foarte tare
aceast comunitate. Reprezint un pas n fa pentru evenimentele de mine, pentru c este o chestiune reversibil:
pe de o parte afli ce se ntmpl, pe de alt parte poi provoca s se ntmple lucruri, transmind o anumit nevoie
care s fie receptat de toat lumea, n acelai timp.

Ce putei s ne spunei despre provocarea pe care ai


lansat-o pe Facebook i pe
site-ul ANEVAR, ctre toi
membrii, de a v adresa ntrebri pentru acest interviu?

Personal,
folosesc social
media pentru
partea de
comunicare
profesional
i remarc
c este un
mediu pozitiv,
informaional
i mai ales c
mesajul ajunge
instantaneu la
cei care sunt
interesai n
mod direct
de respectiva
informaie.

Face parte din lucrurile noi pe


care vreau s le implementm uor.
Interviul acesta reprezint contribuia
mea la ediia de fa a revistei, n care
nu scriu, ci vorbesc. Ne-am gndit c,
pe lng ntrebrile pe care le formulai oricum tu, poate vor fi i alte teme
pe care colegii notri ar vrea s le dezvolte. Nu pot s fiu suprat pentru c
nu s-au trimis ntrebri. Este o practic nou, poate nu a tiut toat lumea,
unii nu au tiut ce s ntrebe, alii se
feresc s ntrebe att timp ct este o
chestiune asumat. Nu a fi rspuns
unor ntrebri anonime. Demersul
este unul foarte bun i poate fi continuat cu cei care vor ocupa funcii
importante, poate i pentru Comisia
de etic sau pentru ali colegi de-ai
notri. Nu ne doream s plictisim cu
acest interviu i de aici ideea de a cere
ntrebri de la ali membri ANEVAR.

Exist diferene de cerine


manageriale ntre a conduce
o asociaie sau un business?
Da! Ambele zone de leadership
sunt foarte interesante i provocatoare.
Diferena dintre o organizaie non-guvernamental i o companie este legat
de profit. Sigur, ambele urmresc un
profit, dar organizaia non-guvernamental urmrete un profit de imagine, un profit pentru membrii si, pe
cnd n antreprenoriat rezultatul muncii tale este rezultatul financiar sau profitul. n activitatea de evaluare, pn la
partea de profit, este important ce faci,
care este percepia public i care este
nivelul de ncredere pe care clienii l
au n tine. Bnuiesc c ntrebarea vine
tiind de aciunea mea antreprenorial
de anul acesta, realizat mpreun cu
VALOAREA | Q2 2015 17

Interviu

un grup de colegi cu care lucram de


mai mult vreme. Este o provocare i
vrem s adugm i valoare i calitate
pieei de evaluare din Romnia. Intenia nu este s lum din piaa de evaluare
existent, ci aceea de a-i aduga valoare. Chiar ar fi interesant s adugm o
rubric n revist n care s fie prezentate experienele de acest gen ale colegilor notri, avnd n vedere c pentru
a face un business din evaluare trebuie
s tii evaluare, dar nu este suficient s
tii doar evaluare. Iar dac evaluarea
se nva la cursuri, despre business-ul
din acest domeniu unii au abilitile
necesare, alii le dobndesc, dar e important s ne mprtim experienele
pe care le trim i s le transmitem mai
departe. A nva din experiena altora
i a nu da din start cu capul n pragul
de sus cred c este un obiectiv demn de
urmrit de ctre evaluatorii care sunt,
n esen, oameni nelepi.

Cum afecteaz funcia


relaia cu oamenii?
n mediul asociativ apare frecvent
aceast provocare. Ce conteaz mai
mult funcia sau omul? n cadrul firmelor funcia are rolul ei ca i responsabilitate, dar nu se va impune
niciodat pe termen lung dac nu este
dublat de competen. n general oamenii urmeaz oameni, nu funcii. n
zona asociativ observ c se ntmpl
pe dos. i, personal, nu am fost confortabil cu acele forme de atitudine ale
terilor care tratau cu funcia i nu cu
persoana. Dar face parte din acest joc.
Diferena este c toi cei care au fost
interesai doar de funcia pe care tu ai
reprezentat-o ntr-un anumit moment,
nu te vor mai cunoate n momentul
n care nu mai deii acea funcie. Poate nimic nu este nou i nici nefiresc.
Tendina este ca oamenii s progreseze i s se uite nainte. Aceasta este
ntr-adevr o provocare. Toi cei care
ajung ntr-o funcie, alei fiind, trebuie s realizeze c o vor ocupa doar o
18 VALOAREA

perioad limitat de timp. Sfatul meu


este s nu i schimbe nici stilul, nici
atitudinea, nici comportamentul, nici
prerea lor despre ei nii, pentru c se
vor ntoarce foarte curnd la ce au fost.
i dac i vor crea o fals iluzie n acea
perioad limitat de timp, c sunt altcineva, cnd se ntorc de unde au plecat
vor cdea ntr-o depresie maxim. Nu
este uor de controlat aceast putere pe
care i-o d temporar funcia, dac nu
eti avizat sau contient de acest lucru.
Dac nelegi c ai venit aici s faci ceva,
ncerci s faci ct de bine poi, dup
care lumea va judeca. Unii vor luda,
alii nu. n general, acest sistem al nostru de schimbare a preedintelui la un
interval de doi ani expune i genereaz
o perioad de post-preedinie n care
beneficiezi de tratamentul unui fost.
Este sindromul greaua motenire de
pe meleagurile mioritice. Revenind la
ANEVAR, aceast idee a funciei pe
perioad limitat i troica existent,
sunt dou dintre atuurile importante
ale profesiei. Ideea trebuie pstrat i o
susin. Aceast rotaie ajut la primenirea conducerii i a evitrii ingratei
situaii de a ncepe s i plac i s nu
mai vrei s prseti funcia. Un alt atu
este acela c profesia are onorariile fixe
i nu intervine n partea de business
procentual din cifra de afaceri pe care
membrii o realizeaz.

Este greu, n general, s


te desprinzi din funcia de
preedinte?
Nu este greu s te desprinzi dac
tii c urmeaz acest lucru i o tii de
la nceput. n al doilea rnd, pentru c
este extrem de obositor. Ritmul este absolut infernal. Trebuie s fii atent la ce
se ntmpl n fiecare zi, la responsabilitatea pe care o ai, de a nu pierde vreo
oportunitate care este legat de profesie. Pe lng membri, mai este partea
de staff, care este din ce n ce mai specializat, are un anumit istoric, a neles
nevoile profesiei. Preedintele ar trebui

s delege din sarcini ctre staff. Dinamica fiind foarte mare, conducerea
nu trebuie fcut cu smucituri. Nu se
poate ca fiecare s i impun stilul lui.
Asociaia are o anumit imagine n faa
autoritilor, are un anumit discurs,
un anumit comportament public, iar
toate acestea vor trebui pstrate. Linia
de conduit i atmosfera general sunt
date de staff. Este o provocare i pentru
ei s tot schimbe preedinii la interval
de doi ani. Apelul meu ctre preedini
este ca ei s se adapteze mai degrab
stilului n care merg lucrurile, dect s
ncerce s modifice ceva semnificativ,
n condiiile n care timpul trece foarte repede. Organizaia preluat din
momentul T i dus la T+2 trebuie s
ajung mai bogat dect era cnd ai
preluat-o. Este o experien interesant, care pregtit bine se transform
ntr-o trecere fireasc.

Cum vedei evoluia profesiei


de evaluator. Ci ani credei
c vor fi necesari pentru ca
toate proiectele demarate s
produc rezultatele scontate?
Evoluia profesiei este din ce n ce
mai bun. Odat ce profesia a fost reglementat, muli din interiorul ANEVAR
au neles care sunt proiectele principale. Relaia cu Ministerul Justiiei este
un proiect pe termen lung. Relaia cu
Ministerul de Finane, legat de Codul
fiscal, este un proiect pe termen lung.
Relaia cu bncile este i ea un proiect
pe termen lung. Profesia trebuie s
pregteasc oameni din ce n ce mai
buni. Deci partea de cursuri va trebui
regndit i consolidat. Cei care sunt
deja membri s fie ct mai prezeni i
competeni n domeniile de activitate
de mai sus. i asta nseamn pregtire
continu asidu. Liniile mari se cunosc. Ce nu se tie astzi, i e foarte
bine, este ce va trebui s fac preedintele viitor. El va trebui s fac tot ce este
bun n momentul acela pentru organizaie. Ar fi greit s i trasezi direc-

Interviu

ii. Exclus. El trebuie s aib libertatea


i responsabilitatea de a decide ce are
de fcut. Are n spate fotii preedini,
Consiliul Director, dac este nevoie
de vreo schimbare major de direcie, provenit dintr-o schimbare fundamental n pia. Pe anumite domenii
vor fi viteze mai mari, pe altele mai
mici. C se va accentua o direcie sau
alta, va depinde de fiecare caz n parte.
Aceast profesie a creat multe personaliti i a schimbat multe destine i cred
n fora ei de a se apra i de a merge
pe o cale constructiv. Ea s-a adaptat n
toi aceti 23 de ani, naintnd an de an
i adaptndu-se vremurilor. Sunt optimist i mndru c sunt parte din tafeta
care a ajuns pn aici. i vd, deci, un
viitor important profesiei de evaluator.
Este i o cerin de schimbare de mentaliti care va prelungi perioada n care
vom vedea rezultate concrete. Nu toate
lucrurile ncepute acum le sunt cunoscute tuturor, nu toi au fost de acord cu
ele, poate nu toi le-au neles. Nu cred
c vom putea fi mult mai buni vreodat
dect societatea n ansamblul ei. Trebuie s evolueze i societatea din Romnia. ANEVAR este cu un pas naintea ei
pentru c are o structur a oamenilor
cu studii superioare care este peste media structurii societii n ansamblul ei.
Dar va dura. Este nevoie de rbdare. Iar
verificarea final va fi atunci cnd i pui
pe toi evaluatorii n situaia de a evalua
acelai bun i toi vor obine un rezultat care se va ncadra n marja de 20%.
Atunci abia va nsemna c s-a neles i
c i publicul i evaluatorii au ajuns la
acel consens dorit. Sunt optimist. Am
ncredere n regulile care sunt i n cele
care pot fi fcute pentru c exist prghiile necesare, am ncredere n oamenii care vin din spate, n staff-ul care
este aici i care mpreun cu toi ceilali
creeaz ansamblul. Dac pe vreuna din
aceste laturi se va ntmpla s fie o sincop, vor fi pai pe loc. Iar acetia vor
trebui remediai ct mai repede.
Nu pot ncheia fr a spune c rolul
Consiliului Director este primordial.

Vreau s le mulumesc colegilor mei


din actualul Consiliu Director care a
lucrat intens i alert i care a luat deciziile avnd la baz, cel mai adesea,
consensul. Colegii notri au putut citi
despre activitatea Consiliului Director
n fiecare minut a edinei de CD, publicat n Newsletter-ul nostru lunar.

luatorilor din Europa informaii de


interes din sfera comun de activitate. ANEVAR este gazda acestui prim
eveniment i sper ca toi participanii
din partea ANEVAR s aprecieze temele care vor fi prezentate. Speakerii
vor fi personaliti importante din
zona evalurii att din Europa, ct i

Vorbii-ne n ncheiere i
despre cele dou evenimente majore din calendarul
ANEVAR, ce urmeaz s se
desfoare n perioada urmtoare: Congresul TEGoVA
i Ziua Evaluatorului.

din Statele Unite ale Americii. Recomand i i invit totodat pe ct mai


muli dintre colegii notri s participe
la acest eveniment. Va fi un avantaj
att personal, ct i al ANEVAR i, nu
n ultimul rnd, al Romniei!
Referitor la Ziua Evaluatorului,
vom continua n 9 septembrie tradiia
nceput cu opt ani n urm. Sperm
ca i n acest an s fie un eveniment
care s ne mai apropie cu un pas de nivelul de excelen pe care ni-l dorim!

Congresul TEGoVA, din 9 iulie,


este primul eveniment de acest gen
susinut de aceast organizaie profesional i urmrete s prezinte eva-

VALOAREA | Q2 2015 19

Ce ateapt un evaluator
de la un verificator?

a cum povesteam la conferina de la Cluj, cartoful fierbinte al


momentului este lansarea cursului destinat verificatorilor de rapoarte de
evaluare i a crii referitoare la aceast
tem: Despre evaluare i verificarea evalurii (autor - Adrian Vascu). Este acesta
un subiect nou? Cu siguran c nu. Prima oar cnd am citit un document scris
n limba romn cu referire la verificarea
evalurilor era anul 1999, iar eu eram de
doi ani evaluator de ntreprinderi i membru ANEVAR. Nu prea nelegeam mare
lucru despre cine are competene de verificator, dar tiam c recomandarea Asociaiei pentru cei care lucrau n echipe era
aplicarea principiilor provenite din managementul calitii: o persoan realizeaz
activitatea, o alta verific i o alta aprob.
Documentul se numea Verificarea de rapoarte de evaluare Standard de Evaluare
SEV 8.08 prima ediie, noiembrie 1999.
Anii au trecut, profesia s-a dezvoltat, au
aprut seciunile evaluarea proprietii
imobiliare, evaluarea bunurilor mobile, evaluarea instrumentelor financiare,
evaluarea activelor necorporale i verificarea rapoartelor de evaluare.
Ordonana nr. 24/2011 privind unele msuri n domeniul evalurii bunurilor precizeaz la art. 2 faptul c
activitatea de evaluare poate fi desfurat de orice persoan care are calitatea de evaluator autorizat. Aadar
pentru a desfura fiecare din activitile enumerate an20 VALOAREA

DANA ABABEI,
Vicepreedinte ANEVAR Preedinte
al Comisiei Juridice, Director executiv
CMF CONSULTING S.A.

Nu prea
nelegeam
mare lucru
despre cine are
competene
de verificator,
dar tiam c
recomandarea
asociaiei
pentru cei care
lucrau n echipe
era aplicarea
principiilor
provenite din
managementul
calitii: o
persoan
realizeaz
activitatea, o
alta verific i o
alta aprob.

terior este necesar autorizarea. Dar


este aceasta suficient?
Ce atept eu - evaluator autorizat
de la verificatorul ce are competene
i autorizaie i verific raportul realizat de mine?
n primul rnd, chiar dac sun
desuet, atept un tratament corect.

Ce nseamn asta?
nseamn analiza raportului de

evaluare i nu a persoanei dup


principiul l-am prins, l-am ars.
nseamn argumentarea
concluziilor i nu emiterea de
judeci de tipul:
nu tiu cum, dar nu-mi place
valoarea - simt eu c altfel ar fi
trebuit fcut lucrarea fr a
spune cum i de ce nu este bun
modul de evaluare propus.
de ce ai fcut aa? alii fac
altfel, fr a preciza de ce cum
fac alii este corect i cum este
descris n raportul de evaluare
analizat este incorect.
de ce ai estimat alt valoare fa
de cea estimat anul trecut de alt

evaluator? fr a preciza de ce
raportul analizat anul acesta este
incorect, iar cel analizat anul trecut,
de o alt persoan, este corect.
nseamn asumarea ntrebrilor
adic semnarea cu nume i
prenume a documentelor ce conin
ntrebri sau preri cu privire
la rezultatul muncii oricrui
evaluator. Att timp ct rapoartele
de evaluare emise trebuie s aib
nume, prenume/denumire, numr
de autorizaie, prin similitudine,
i cel care verific trebuie s fie
identificabil cel puin cu aceleai
elemente de identificare. Cui ne
adresm atunci cnd nu semneaz
nimeni documentul cu ntrebri?
Cui spunem c am transmis
rspunsuri cu privire la raportul
de evaluare atunci cnd suntem
ntrebai? Unei adrese de email?
Atunci poate i rapoartele ar trebui
semnate de o adres de email.
nseamn c persoana care verific
un raport de evaluare realizat la o
alt dat dect cea curent trebuie
s fi fost mcar evaluator la acea
dat, dac nu verificator! - pentru
a cunoate modelul de realizarea
a rapoartelor de evaluare la acea
dat, pentru a cunoate sursele de
informaii existente i disponibile
pentru evaluatori la acea dat. Un
raport realizat n trecut trebuie
analizat prin prisma informaiilor
disponibile la acea dat, nu a
informaiilor existente acum n
diverse baze de date cu privire la
acea dat.
nseamn transmiterea
ntrebrilor de pe adrese de
email locate pe servere pe baz
de contract nu sunt admisibile
solicitrile de rspunsuri sau
documente pe adrese de email de
tipul yahoo.com, gmail.com etc.,
care ofer gratuit adrese de email
fr a ti ce se poate ntmpla
atunci cnd proprietarul acestora
decide schimbarea politicii

sale de evoluie viitoare. Dac


decidenii hotrsc publicarea
informaiilor din conturi? Ce
pot face utilizatorii yahoo sau
gmail? Cum ne putem asigura
c nu nclcm clauzele de
confidenialitate transmind
rspunsuri ctre o adresa de
tipul: banca@gmail.com?
nseamn c verificatorul ar
trebui s aib cel puin aceeai
experien i calificare ca
i evaluatorul care a realizat
raportul de evaluare.
n mod sigur ateptrile mele
sunt mari, dar nu ieite din comun.
Meseria de verificator ofer n mod
cert satisfacii, dar presupune i responsabiliti foarte mari, care poate
la prima vedere nu pot fi percepute
prin prisma efectelor sale. Numai
prin perceperea responsabilitii
asupra efectelor raportului de verificare emis poate un verificator si
dovedeasc competena, calificarea
i conduita etic ireproabil fr de
care nimeni nu poate fi considerat
verificator. Faptul c i un raport de
verificare poate fi la rndul su verificat nu trebuie s constituie o piedic n calea desfurrii profesiei ci
un impuls pentru asumarea responsabilitii n cunotin de cauz.
Cele 10 ntrebri1 prin care verificatorul se autoverific nainte
de emiterea raportului de verificare constituie temelia fiecrui bun
profesionist:

1. Am realizat verificarea de pe
o poziie neutr, neinfluenat
de client/angajator sau de alt
persoan interesat?
2. Am avut competena i
experiena necesare acestei
verificri?
3. Dac eu a fi fost evaluatorul
verificat, a fi de acord cu
concluziile verificrii?

4. Dac eu a fi fost evaluatorul


verificat, a fi de acord cu
atitudinea verificatorului de
pe parcursul verificrii i cu
limbajul folosit de acesta?
5. A fi n stare s i prezint
evaluatorului ntr-o discuie
fa n fa toate concluziile
scrise n raportul de verificare?
6. Am respectat cerina de a
nu utiliza nicio informaie
sau fapt care nu au fost
disponibile la data evalurii?
7. Am reuit s m pun n pielea
evaluatorului i s neleg cum
s-a fcut evaluarea i s am
o imagine clar despre cum
s-ar fi putut realiza raportul de
evaluare la acea dat?
8. Am reuit s reconstitui
starea de fapt de la data
evalurii i s nu fiu influenat
n exprimarea opiniei de starea
actual a bunului sau a pieei
bunului supus evalurii n
raportul verificat?
9. Am evitat situaiile n
care singurul argument a
fost prerea mea contra
prerii lui?
10. Evaluatorul este de acord cu
concluzia verificrii (dac a
luat act de ea)?
Cursul de verificare lansat n
aceast perioad i propune s stabileasc reguli clare care vor elimina aspectele negative enumerate anterior, iar odat cu aplicarea
acestora, rolul verificatorului va deveni, n primul rnd, unul de prevenie.

1 (incluse n cursul de verificator


de rapoarte de evaluare)
VALOAREA | Q2 2015 21

Din activitatea Comisiei


de Etic i Disciplin (CED)

rocedura disciplinar n spe, prezentat n acest numr al revistei a


fost declanat n baza autosesizrii
Preedintelui ANEVAR, n urma adresei
transmise de sucursala unei bnci ctre
ANEVAR. Fapta ce constituie obiectul autosesizrii se refer la activitatea de evaluare
bunuri imobile, respectiv la Raport de evaluare pentru teren extravilan (Raportul de
Evaluare sau RE), de ctre un evaluator
autorizat ANEVAR, membru corporativ,
beneficiarul RE fiind un Cabinet Individual
de Insolven Lichidator Judiciar.

22 VALOAREA

GHEORGHE V,
MAA, RICS, REV, Preedinte al Comisiei
de Etic i Disciplin

Motto: Este esenial ca raportul de


evaluare s comunice informaiile necesare
pentru o ntelegere adecvat a evalurii.
Un raport de evaluare nu trebuie s fie
ambiguu sau neltor. (IVS 103 para. 1)

Raportul de evaluare pentru terenul extravilan este ntocmit de un evaluator autorizat membru corporativ
ANEVAR, la solicitarea unui Cabinet
Individual de Insolven Lichidator
Judiciar, scopul evalurii l constituie vnzrea la licitaie, conform art.
117 alin. (1) din Legea nr. 85/2006, cu
modificrile i completrile ulterioare.
Proprietarul terenului este o societate comercial aflat n procedur
de insolven.
Instituia bancar a solicitat verificarea activitii profesionale a evaluatorului autorizat considernd c acesta a ntocmit o expertiz nereal i
nelegal a unei proprieti imobiliare
teren extravilan, stabilind un pre
derizoriu pentru acest bun, ca pre de
pornire pentru vnzarea bunului la licitaie public.
Se arat n adresa instituiei bancare
c a fost stabilit un pre extrem de mic
n total discordan cu realitatea pieei
imobiliare (data evalurii - septembrie
2013), aducnd ca argument faptul c
un evaluator intern al instituiei bancare
a fcut o evaluare cu cca. 10 luni nainte
(decembrie 2012) i atunci terenul a fost
evaluat la o valoare de 10 ori mai mare.

Problema
ridicat de
instituia
bancar este
c valoarea
estimat de
evaluatorul
autorizat,
inadmisibil
de mic, va
determina
vnzarea
garaniei la un
pre care nu va
face posibil
satisfacerea
creanei bncii
(valoarea
creanei la data
evalurii este
foarte apropiat
de valoarea
din raportul de
evaluare fcut
de evaluatorul
intern al
instituiei
bancare).

Problema ridicat de instituia bancar este c valoarea estimat de evaluatorul autorizat, inadmisibil de
mic, va determina vnzarea garaniei la un pre care nu
va face posibil satisfacerea creanei bncii (valoarea creanei la data evalurii este foarte apropiat de valoarea
din raportul de evaluare fcut de evaluatorul intern al
instituiei bancare).
Procedura disciplinar a fost declanat prin Ordinul
de autosesizare al Preedintelui ANEVAR, ca urmare a
unei adrese primite de la instituia bancar.

Aspecte clarificate cu evaluatorul


pe parcursul audierii (inclusiv din
punctul de vedere transmis)
Dup analiza autosesizrii i a nscrisurilor de la dosar,
Raportorul a comunicat Evaluatorului o copie a Ordinului
Preedintelui ANEVAR. Prin aceeai adres, Evaluatorul a
fost convocat pentru audiere, Raportorul a solicitat Evaluatorului ca, pn la termenul stabilit s transmit n scris
i un punct de vedere cu privire la fapta sesizat i la data
convocrii s se prezinte cu dosarul de lucru al RE.
Evaluatorul a transmis un punct de vedere referitor la
sesizarea nregistrat mpotriva sa, prin care face urmtoarele precizri:
a. Terenul este situat n extravilanul comunei B, la
o distan de aproximativ 2 km n cmp, fa de
localitate, ntr-o zon cu vecinti terenuri arabile;

b. Accesul la teren se face pe un drum de pmnt de


circa 1 km de la drumul judeean, n zon nu exist
utiliti, aceasta fiind traversat doar de o reea de
curent de nalt tensiune;
c. Pentru estimarea valorii, Evaluatorul a cules
informaii privind vnzarea de terenuri
agricole extravilane de la un Birou
Notarial i de la localnicii din
zon;

VALOAREA | Q2 2015 23

d. Valoarea estimat n raportul de


evaluare este valoarea de pia;
e. Evaluatorul menioneaz c RE
este ntocmit n conformitate
cu Standardele Internaionale
de Evaluare, Ediia 2011, i cu
Codul Deontologic.
f. Evaluarea s-a fcut prin metoda
comparaiei, metoda rezidual
neputnd fi utilizat deoarece
terenul nu este intravilan curi
construcii pe care s se poat
construi n acest moment;
g. Evaluatorul arat c valoarea
stabilit pentru teren este o
valoare real de pia pentru
zona comunei B, judeul G,
instituia bancar (sucursala)
dorind ca terenul s aib n
septembrie 2013 valoarea
stabilit prin RE ntocmit n
2007, lucru imposibil din cauza
cderii pieei imobiliare.
Reprezentantul Evaluatorului autorizat - membru corporativ s-a pre24 VALOAREA

n discuiile
purtate pe
parcursul
audierii,
Evaluatorul a
confirmat cele
menionate
n punctul de
vedere transmis
ctre ANEVAR i
a oferit informaii
suplimentare
la solicitarea
Raportorului,
privind sesizarea
institutiei
bancare
i asupra
neconformitilor
constatate de
ctre acesta.

zentat pentru audiere i n cadrul discuiilor purtate cu


Raportorul a fost analizat contextul n care s-a fcut evaluarea, aspectele menionate n autosesizare i n adresa instituiei bancare, precum i neconformitile constatate de
Raportor n analiza Raportului de Evaluare.
n discuiile purtate pe parcursul audierii, Evaluatorul
a confirmat cele menionate n punctul de vedere transmis
ctre ANEVAR i a oferit informaii suplimentare la solicitarea Raportorului, privind sesizarea instituiei bancare i
asupra neconformitilor constatate de ctre acesta.
Evaluatorul a explicat c nemulumirea instituiei bancare provine din faptul c valoarea de pia estimat n raportul de evaluare realizat pentru Cabinetul de insolven
n vederea vnzrii terenului nu susinea valoarea nregistrat a garaniei (terenului) n evidena instituiei bancare.
Evaluatorul arat c valoarea estimat de el este mult mai
mic deoarece exprim valoarea de pia la data evalurii
ori valoarea garaniei n evidenele bncii este foarte mare,
n ultimul raport de reevaluare din 2012 realizat cu evaluator intern al instituiei bancare valoarea garaniei n 2012
era comparabil cu valoarea din 2007!
n cadrul audierii au fost solicitate de ctre Raportor
lmuriri privind modul superficial i ambiguu de ntocmire a RE, n redactarea acestuia identificnd o serie de
neconformiti:
a. La scopul evalurii este menionat mai nti
evaluarea pentru estimarea valorii de pia a
proprietii imobiliare n vederea vnzrii prin licitaie
conform art. 117 alin. (1) din Legea nr. 85/2006 cu

rezisten, suprafa util, analiza de pia pentru alte


tipuri de proprieti, din alte lucrri, CMBU pentru
birouri, n condiiile n care obiectul evalurii l
constituia terenul extravilan.

modificrile i completrile
ulterioare, ca mai apoi pe aceeai
pagin scopul evalurii s fie
estimarea valorii de pia n
vederea stabilirii valorii de pia
n vederea impozitrii;

b. Sunt enumerate Standardele


ediia 2007 care au stat la baza
elaborrii lucrrii, data evalurii
fiind 2013. Raportorul a artat
faptul c n RE se menioneaz
Standardele de evaluare n
vigoare la data ntocmirii RE.
c. Metoda comparaiei directe este
aplicat superficial, fr a face
ajustri, valoarea estimat fiind
aleas din plaja valorilor celor
trei oferte, ajustate cu marja de
negociere;
d. Capitolul Analiza pieei imobiliare
- este realizat destul de sumar,
fr referiri la proprietatea de
evaluat;
e. n RE au rmas inserate fraze
care fac referire la: structura de

Pentru
abaterea
disciplinar
constatat CED
s-a propus
Consiliului
Director
aplicarea
sanciunii
disciplinare a
Evaluatorului
autorizat
membru
corporativ
ANEVAR cu
avertisment
scris, cu
meniunea
c persoana
cercetat
disciplinar nu
are antecedente
disciplinare.

n cadrul audierii i prin rspunsurile formulate la ntrebrile Raportorului, Evaluatorul a fost de acord cu observaiile formulate de ctre Raportor, explicaia la cele
artate mai sus fiind graba cu care s-a realizat lucrarea i
faptul c s-a utilizat un model de raport mai vechi.
Urmare a analizei Raportului de Evaluare, a punctului
de vedere transmis de ctre Evaluator i a discuiilor purtate cu reprezentantul Evaluatorului autorizat - membru
corporativ, Raportorul constat c Raportul de Evaluare
prezint neconformiti, inadvertene privind modul de
redactare, existena unor paragrafe dintr-un raport de evaluare mai vechi, enumerarea Standardelor Internaionale
de Evaluare, Ediia 2007, capitole incomplete.

Propunerea CED de soluionare a cauzei


Avnd n vedere analiza i verificarea Raportului de
Evaluare, explicaiile primite din partea Reprezentantului
Evaluatorului autorizat - membru corporativ, pe perioada cercetrii disciplinare CED s-a constatat c, prin modul de ntocmire a Raportului de Evaluare analizat, acesta
prezint neconformiti.
CED consider c neconformitile i erorile de tehnoredactare nu au avut impact asupra concluziei evalurii.
CED consider c prin modul de ntocmire a Raportului de
Evaluare analizat n prezenta cauz, fapta evaluatorului autorizat membru corporativ ntrunete elementele abaterii
disciplinare prevzut la art. 12 alin. (1) lit. b) din Regulamentul ANEVAR raportat la pct. 2.4 lit. c) din Codul de Etic al profesiei de evaluator autorizat: Evaluatorul autorizat
trebuie s aib cunotinele i abilitile necesare, astfel nct
s neleag i s utilizeze corect metodele i procedurile de
evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluri
credibile; s nu efectueze evaluarea ntr-o manier neatent
sau neglijent, favoriznd apariia de erori i lit. d) evaluatorul autorizat va lua toate msurile rezonabile pentru a se
asigura c cei care i desfoar activitatea de evaluare sub
coordonarea sa acioneaz n conformitate cu Standardele
de evaluare obligatorii pentru membrii Asociaiei.
Pentru abaterea disciplinar constatat CED s-a propus Consiliului Director aplicarea sanciunii disciplinare
a Evaluatorului autorizat membru corporativ ANEVAR
cu avertisment scris, cu meniunea c persoana cercetat
disciplinar nu are antecedente disciplinare.
Dup analizarea tuturor informaiilor n cauz, Consiliul
Director ANEVAR a decis meninerea i aplicarea sanciunii propuse de Comisia de Etica i Disciplin.
VALOAREA | Q2 2015 25

ARB solicit aplicarea directivei creditului


ipotecar n spiritul gndit de emiteni

FLORIN DNESCU,
Preedinte executiv Asociaia
Romn a Bncilor

omunitatea bancar
din Romnia solicit
ca directivele europene s fie transpuse n legislaia
naional conform prevederilor aprobate de reglementatorii europeni i n spiritul
gndit de emiteni. Ar trebui
s ne asigurm c transpunerea directivelor, i aici facem
referire n special la Directiva
17/2014 privind contractele
de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, se face n conformitate cu
prevederile acestora, pentru
a evita experiena din anul
2010 cu transpunerea Directivei 48/2008.
Asociaia Romn a Bncilor a
naintat Autoritii Naionale pentru
Protecia Consumatorilor comentariile i propunerile comunitii bancare
cu privire la proiectul de lege privind
contractele de credit pentru consumatori garantate cu bunuri imobile al c26 VALOAREA

rui iniiator este ANPC. Propunerile


au n vedere transpunerea complet i
corect a dispoziiilor obligatorii din
Directiva nr. 17/2014 privind contractele de credit oferite consumatorilor
pentru bunuri imobile, prin care s se
in cont de interesele tuturor prilor
implicate, inclusiv ale creditorilor.
Considerm c reglementarea restrictiv reieit din dispoziiile proiectului de transpunere a Directivei n
ceea ce privete acele aspecte lsate la
latitudinea statelor membre ar trebui s
aib ca fundament o analiz de impact
detaliat i consultri publice care s
vizeze fiecare astfel de aspect n parte,
desfurate pe o perioad rezonabil.
Legislaia european, prin Directiva
17/2014, are la baz o serie de principii
clare de aciune i cel mai important
dintre ele este legat de aplicarea doar
la contractele viitoare. Propunem utilizarea unei exprimri foarte clare privind respectarea art. 43 din Directiva
17/2014 care precizeaz c nu se aplic
contractelor de credit existente nainte
de 21 martie 2016. Trebuie s transpar fr echivoc ideea c legea care
transpune Directiva se aplic exclusiv
contractelor de credit ncheiate dup
aceast dat i nu la stocul de contracte,
avnd n vedere c prevederile Directivei interzic aplicarea la contractele existente nainte de 21 martie 2016.
Un alt amendament adus de comunitatea bancar privete eliminarea articolului din textul proiectului de lege
care prevede c atunci cnd fluctuaia
ratei de schimb valutar este egal sau
mai mare de 20%, creditorul ofer consumatorului posibilitatea de reducere a
costurilor, respectiv de cel puin 10%

din costul dobnzii sau al comisionului. Aceast obligaie excede prevederilor Directivei i, n plus, este neclar cu
privire la modul i durata pentru care
se aplic. Stabilirea obligaiei creditorului de a reduce costurile ori de cte
ori rata de schimb valutar nregistreaz
fluctuaii egale sau mai mari de 20%
este excesiv. Acest mecanism reprezint o limitare nejustificat a principiului libertii contractuale consacrat
de dispoziiile art. 1169 Cod civil i a libertii de stabilire a preurilor de ctre
creditori n concordan cu principiile
unei economii de pia. Creditorii trebuie s se adapteze condiiilor din piaa
financiar, fluctuaiile de curs fiind independente de voina acestora.
Textul proiectului de lege care condiioneaz ca returnarea sau transferarea ctre creditor a garaniei sau a veniturilor obinute din vnzarea garaniei
este suficient pentru rambursarea total a creditului excede, de asemenea,
cadrul Directivei. Directiva european
17/2014 menioneaz doar c statele
membre nu mpiedic prile la un contract de credit s convin n mod explicit c returnarea sau transferul ctre
creditor al garaniei sau al veniturilor
obinute din vnzarea garaniei este suficient pentru a rambursa creditul.
Considerm c este o msur discriminatorie pentru debitorii ce i
ndeplinesc obligaiile contractuale n
integralitate i poate genera abuzuri
din partea unor debitori de rea credin n dezavantajul celor de bun
credin. Faptul c restul de crean
ce nu a putut fi acoperit din valorificarea bunului este considerat stins prin efectul legii echivaleaz cu o

expropriere a creditorului fr compensaie sau vreo justificare obiectiv.


Legislaia n vigoare la acest moment conine deja condiii pentru preluarea bunului n contul creanei, art.
2460 din Codul civil, care confer o
protecie suficient constituitorului.
Aceast prevedere transfer riscul
de pia de valorificare a imobilului n
sarcina creditorului, dei creditorul este
un intermediar financiar, nu imobiliar.
O astfel de abordare contravine regle-

mod arbitrar a libertii creditorului


de stabilire a politicii de preuri, n
condiiile unei piee concureniale.
n funcie de evoluia pieei financiare, n special ratele dobnzilor de
refinanare, aceast limitare ar putea
mpiedica acordarea de credite consumatorilor, n condiiile n care creditorul nu s-ar putea finana sub limita impus arbitrar.
Comunitatea bancar solicit meninerea prevederilor Directivei n ceea

mentrilor prudeniale, care restricioneaz dobndirea de ctre creditor a


imobilelor i poate periclita poziia financiar a creditorului n situaia unor
condiii nefavorabile pe piaa imobiliar. Acest aspect ar putea conduce la
practicarea unor rapoarte LTV (loan to
value) foarte reduse, tocmai pentru ca
operatorul economic s poat recupera
banii acordai n creditare la un nivel
ct mai optim, ceea ce nseamn c va
acorda credite n valori mai reduse.
De asemenea, considerm excesiv
prevederea care menioneaz c n cazul imposibilitii consumatorilor de a
accepta majorarea dobnzii, creditorul
nu are dreptul s denune unilateral
sau s rezilieze contractul i c trebuie
s fac o propunere de reealonare sau
de refinanare a creditului, n raport cu
veniturile actuale ale consumatorului.
n orice situaie, se arat n proiectul de lege, rata dobnzii aplicabile anual sumei trase din credit nu
poate fi mai mare de 15%. Apreciem
c acest articol instituie o limitare n

ce privete cursul de schimb la care se


poate efectua conversia. Directiva menioneaz c un consumator are dreptul
s converteasc un contract de credit
ntr-o moned alternativ, iar cursul de
schimb la care se efectueaz conversia
este rata de schimb a pieei aplicabil
n ziua aplicrii conversiei, i nu este
rata de schimb oficial afiat de Banca
Naional a Romniei, cum se prevede
n proiectul de transpunere a Directivei. De asemenea, costurile generate de
conversia creditului care nu in de banc trebuie asumate de client. Trebuie
inut cont de faptul c o eventual conversie a creditului n alt valut impune
att adiionarea contractului de ipotec
imobiliar, ct i renregistrarea garaniei de tip ipotec mobiliar nscris la
Arhiva Electronic de Garanii Reale
Mobiliare (AEGRM) la noua valoare i
valut a creditului, iar acest lucru presupune costuri, care nu le revin bncilor,
ci sunt datorate de client notarului i
operatorului de arhiv i evaluatorului.
Prevederile din textul proiectului

de lege prin care se interzic cesionarea contractului de ipotec ce are ca


obiect bunuri imobile rezideniale ctre un operator financiar bancar sau
nebancar care nu are sediul social sau
o sucursala n Romnia i cesionarea
creanelor unor persoane care nu sunt
instituii de credit sau instituii financiare nebancare sunt de natur a afecta competitivitatea pe pia i limita
accesul operatorilor strini, ceea ce
este contrar spiritului Directivei.
Aceast prevedere contravine Legii nr. 93/2009, care prevede c cesiunea portofoliilor de credite ncadrate n categoria pierdere nu constituie
activitate de creditare. De asemenea,
contravine art. 35 i 37 TFUE (Tratatul privind Funcionarea Uniunii
Europene) privind libera circulaie a
mrfurilor, instituind o restricie de
dobndire pentru cetenii strini.
Comunitatea bancar a mai propus iniiatorului eliminarea prevederii conform creia consumatorul are
dreptul s aleag dac evaluarea este
realizat de un evaluator extern independent sau de un evaluator intern
independent al creditorului. Activitatea de evaluare este practic externalizat i intr sub incidena prevederilor
BNR privind activitile externalizate.
n aceast situaie, ar putea exista riscuri operaionale suplimentare.
Extinderea nerezonabil a sferei de
aplicare a legislaiei europene ar induce
un decalaj ngrijortor n ceea ce privete practicile bancare din Romnia fa
de celelalte state europene unde autoritile se limiteaz strict la prevederile directivelor aprobate de legislativul
european, inclusiv la nivel de costuri
suportate de sistemul bancar. Ar fi ameninat capacitatea instituiilor de credit
de a mai acorda credite populaiei pentru cumprarea de locuine, mprumuturi de altfel necesare dezvoltrii economice. Poate afecta percepia asupra
riscului de ar, costul de finanare al
entitilor private locale, ct i costul de
finanare al statului n ansamblul su.
VALOAREA | Q2 2015 27

Casele verzi i reducerea riscului


de intrare n incapacitate de plat
Articol din seria Finanarea proprietilor mobiliare i cldirile verzi

a de casele tradiionale, casele


verzi prezint un risc de intrare n
incapacitate de plat semnificativ
mai mic i un pre de vnzare estimat
mai mare. n prima ediie a acestei serii de articole am prezentat principalele
caracteristici ale cldirilor verzi, i anume, eficiena energetic i energia verde,
o conectivitate bun la comunitate, asigurat prin reeaua de transport public
sau prin accesibilitatea amplasamentului prin deplasare pe jos, utilizarea materialelor de construire sustenabile i
sntoase, o calitate mai bun a aerului
interior, design bio-climatic i alte principii importante.

Dei principiul conform cruia o cldire verde aduce avantaje pe termen scurt i lung investitorilor, ocupanilor, bncilor creditoare, industriei construciilor i
industriei proprietilor imobiliare, se aplic n general
tuturor tipurilor de cldiri, a vrea s m opresc acum
asupra locuinelor - o categorie cu aspect personal pentru fiecare dintre noi i familiile noastre. n acest articol
a vrea s prezint raionamentul general care explic scderea riscului de intrare n incapacitate de plat, precum
i cteva explicaii specifice principalelor caracteristici
ale cldirilor verzi, fundamentate pe studiile existente.
n ediia urmtoare a revistei Valoarea, oriunde este ea
voi evidenia situaia pieei creditelor pentru locuine,
28 VALOAREA

n ciuda
tendinelor
observate pe
anumite piee de
a supra-finana
proprietatea
imobiliar
rezidenial, n
general sectorul
locuinelor se
sub-finaneaz
radical,
pe motivul
indisponibilitii
mijloacelor
financiare i/
sau lipsei de
ncredere i/sau
contientizare
a unor opiuni
de finanare
responsabile,
evitnd s se
depun eforturile
necesare
n etapa de
proiectare sau s
se aleag tehnici
i materiale
de construire
adecvate

STEVEN BORNCAMP,
CEO Romania Green Building Council

eforturile organizaiei noastre de a


sublinia beneficiile pentru industria
serviciilor financiare, precum i paii
suplimentari ce trebuie fcui.

Raionament general
n ciuda tendinelor observate pe
anumite piee de a supra-finana
proprietatea imobiliar rezidenial, n general sectorul locuinelor se
sub-finaneaz radical, pe motivul
indisponibilitii mijloacelor financiare i/sau lipsei de ncredere i/sau
contientizare a unor opiuni de finanare responsabile, evitnd s se
depun eforturile necesare n etapa
de proiectare sau s se aleag tehnici
i materiale de construire adecvate.
Nu exist dect un singur moment
oportun pentru a investi suficient
n proiectarea i construirea unei case
n special n elementele structurale

i n anvelopa cldirii (adic fundaie,


perei, acoperi, izolaie i ferestre)
astfel nct s rezulte o cldire sigur
din punct de vedere structural, eficient din punct de vedere energetic i
responsabil fa de mediu. Bineneles, acest moment este plasat la nceputul procesului de construire. Lipsa
unor investiii adecvate n anvelop
i structur, n etapa de planificare
i execuie, conduce la construirea
unor case ale cror costuri de exploatare sau ale cror lucrri de corectare
sunt mari i care au de suferit n ceea
ce privete confortul, sntatea i sigurana financiar a familiilor care
locuiesc n ele.
nc nainte de nfiinarea organizaiei noastre, n 2008, n discuiile
cu comunitatea constructorilor am
identificat dezvoltatori de proprieti imobiliare dornici s construiasc locuine verzi,
dar care erau convini c potenialii cumprtori nu ar

n Romnia,
ca i n multe
alte ri,
cumprtorii de
locuine se tem
foarte tare s
datoreze bani
bncilor, s
rite executarea
garaniilor i
s plteasc
dobnd la
mprumut.

nelege beneficiile i nu ar fi dispui s plteasc pentru


ele. Dezvoltatorii de proiecte imobiliare adevrai experi n nelegerea motivaiilor cumprtorului ne-au
artat c este nevoie ca cei care cumpr o locuin s
abandoneze obsesia de a reduce la maxim preul de vnzare pe metru ptrat i s neleag conceptul de cost
total lunar generat de proprietate, inclusiv sub aspectul
sntii, al reparaiilor i cheltuielilor cu energia, ceea ce
reprezint o cale mai bun de a nelege adevratul pre
pltit pentru decizia lor de a achiziiona o proprietate
imobiliar. Privind din alt unghi, puini dintre noi avem
suficiente resurse pentru a plti ntreaga sum la achiziia
unei locuine i, astfel, costul cel mai relevant pentru noi
devine suma pe care o pltim lunar pentru creditul ipotecar, precum i celelalte costuri aferente exploatrii locuinei i meninerii unui nivel de confort (fie el i minim).
n Romnia, ca i n multe alte ri, cumprtorii de
locuine se tem foarte tare s datoreze bani bncilor, s
rite executarea garaniilor i s plteasc dobnd la mprumut. Desigur, sunt riscuri i costuri reale, ns riscurile trebuie puse n balan cu deteriorarea substanial
a valorii atunci cnd lipsa unor resurse de investiii n
avans duce la construirea din aproape n aproape, fcnd
rabat de la cunotinele din domeniu, materiale i priceperea necesare pentru a construi structuri sigure, durabile, adaptabile schimbrilor viitoare i care s necesite
un minim de resurse n exploatare. Banca co-proprietar efectiv al casei timp de 20-30 de ani, pn cnd
se pltete ultima rat a creditului ipotecar ar
trebui s fie preocupat de cerinele de cost
pe termen lung ale casei i de valoarea
ei viitoare, care este mult mbuntit prin investiiile adecvate
la nceputul procesului i prin
aderarea la principiile unei cldiri verzi.
Un studiu comparativ ntre case verzi i case tradiionale, efectuat pe un eantion de
71.000 de case, a artat o scdere cu 32% a riscului de intrare n
incapacitate de plat pentru casele verzi, excluznd ali factori
determinani ai creditului. O
constatare important a studiului a fost aceea c locuinele care
au depit cerinele stabilite de
ctre acesta pentru ncadrarea
ca i cas verde au demonstrat
rezultate i mai bune la restituirea mprumutului. Dei studiul
VALOAREA | Q2 2015 29

s-a bazat pe un numr de piee rezideniale din SUA, este


relevant pentru Romnia, deoarece costul energiei este relativ sczut pe ambele piee, ceea ce am putea considera c
acioneaz n detrimentul ideii de beneficiu financiar generat de investiia n eficiena energetic. n plus, nivelul
i gradul de aplicare ale codurilor de eficien energetic a
cldirilor sunt mai reduse n Romnia, de aceea beneficiile unor instrumente suplimentare de certificare a locuinelor verzi, instrumente cu cerine energetice mai stricte,
prin care s se identifice locuinele cu performane superioare, ar putea fi considerate mai utile n Romnia. A
aduga c propriile mele observaii efectuate asupra locuinelor dintr-o zon seismic, locuine avnd hidroizolaii
n general de calitate proast, infiltraii semnificative de
ap i strategii de izolaie termic defectuoase, ntr-o ar
ca Romnia - care iarna trece de obicei prin mai multe serii de nghe i dezghe - sugereaz c pentru casele construite la un standard superior putem anticipa costuri cu
reparaiile reduse semnificativ i valori mai mari.

Atribute financiare
ale caracteristicilor caselor verzi

Construirea unei anvelope adecvate a cldirii contribuie substanial la eficiena energetic pe termen lung a
unei case, lucru care se poate msura uor prin economia
realizat n ceea ce privete costurile cu energia. Soluiile
de tip cas inteligent - care optimizeaz confortul, precum i performana energetic a sistemelor cu care este
dotat o locuin, sunt caracterizate de fluxuri de numerar
n care costurile cu energia sunt reduse. Sistemele pentru
energie verde ncorporate n cldire dau acum posibilitatea reducerii semnificative a perioadei de rambursare, iar
n anumite situaii pot fi mai eficiente din punct de vedere
al costurilor dect conectarea la reeaua de energie. Designul bio-climatic, care are n vedere orientarea casei pe
teren i amplasarea copacilor i a vegetaiei astfel nct
cldura solar s fie captat iarna i evitat vara, implic adesea doar un cost minim n etapa de planificare din
cadrul proiectrii, ns conduce la economii foarte mari
de-a lungul timpului. Construciile certificate ca Green
Homes ntr-un proiect pilot recent au demonstrat obinerea unei economii anuale la energie echivalent cu rata
creditului ipotecar pe o lun sau dou luni, ceea ce are
implicaii evidente asupra reducerii riscului de intrare n
incapacitate de plat. Acest rezultat corespunde datelor
din studiile internaionale pe aceast tem.
Localizarea proiectelor imobiliare rezideniale n zone
cu acces adecvat la reeaua de transport public i n care o
varietate de servicii utile sunt accesibile pe jos, fr s necesite utilizarea automobilului, poate contribui substanial la reducerea riscului de intrare n incapacitate de plat.
30 VALOAREA

Familiile care pot funciona cu o singur main n loc de dou (sau trei
sau chiar mai multe) au o rezisten
financiar evident mai mare fa de
cele cu un grad mai mare de dependen de automobil, n eventualitatea n care apare o situaie de declin
economic sau alte ocuri financiare.
Un studiu academic comprehensiv a
artat c riscul de intrare n incapacitate de plat scade cu 58% n situaia
n care cel puin 30% din angajai fac
naveta cu metroul sau trenul de mare
Construciile
vitez i cu 34% pentru locuinele sicertificate ca
tuate n cartiere cu cel puin 16 maGreen Homes gazine de tip retail.
ntr-un proiect
Pierderea unui membru al familipilot recent au
ei sau a propriei snti este adesea
demonstrat
factorul care contribuie mai mult la
obinerea unei
creterea riscului de intrare n ineconomii anuale capacitate de plat dect pierderea
la energie
serviciului proprietarului casei. Este
echivalent cu
foarte dificil s se stabileasc o legtur de cauzalitate ntre boal i un
rata creditului
anumit tip de cas, deoarece oameipotecar pe o
nii sunt supui influenei mai multor
lun sau dou
condiii n locuinele pe care le oculuni, ceea ce
p, unor regimuri alimentare diferiare implicaii
evidente asupra te, opiuni de stiluri de via etc. Toreducerii riscului tui portofoliul de garanii ipotecare
al bncilor va nregistra rezultate cu
de intrare n
mult mai bune dac locuinele pe
incapacitate
care le finaneaz folosesc materiale
de plat.
non-toxice, asigur o bun calitate a
Acest rezultat
aerului din interior, lumin natural
corespunde
i artificial de bun calitate.
datelor
Dincolo de locuina propriu-zidin studiile
s, utilizarea unei peisagistici susinternaionale pe tenabile care nglobeaz plante i
aceast tem.
copaci autohtoni, mai bine adaptai
la condiiile locale, duce la scderea
sau eliminarea necesitii de a utiliza
pesticide sau ierbicide, ori de a iriga
mai mult dect este asigurat prin regimul precipitaiilor, ceea ce permite
reducerea costurilor pentru proprietar. Astfel de plante i copaci necesit
costuri de nlocuire mai mici i evit
pierderea valorii n cazul n care vegetaia din jurul locuinei nu supravieuiete condiiilor de clim locale.

Secretarul de stat n Ministerul Mediului, Apelor i Pdurilor, domnul Mihail Fc i doamna director cabinet
ministru, Mariana Doina Ionescu, inaugureaz Pavilionul Case Verzi la Trgul Naional Imobiliar - 15 Mai 2015

Casele verzi sunt, de asemenea, proiectate n ideea


adaptabilitii, deoarece numrul membrilor din familie,
ca i nevoile acestora, se schimb. O cldire care poate fi
modificat cu costuri minime i cu un minim de perturbare a vieii ocupanilor are un profil de cost mbuntit
i o valoare mai mare dect altele.
Am dat numai cteva exemple de caracteristici ale
unei case verzi care permit reducerea costurilor cu proprietatea i i sporesc valoarea. Cumprtorii pot gsi dovezi
ntr-un studiu efectuat n 2014 pe continentul nord-american care demonstreaz c locuinele verzi certificate au o
prim de pre de 9% fa de casele tradiionale.

n ediia viitoare a revistei


Exist studii convingtoare care ne fac s ne ntrebm
care este situaia sectorului local al creditelor ipotecare i
care sunt urmtorii pai pentru a ne asigura c instituiile
financiare evalueaz adecvat locuinele verzi n procesul
de subscriere. Acestea constituie ntrebrile la care dorim
s rspundem n ediia urmtoare a revistei. ntre timp,
includem mai jos cteva materiale de referin ce pot furniza detalii despre riscuri i case verzi. Toate acestea sunt

Casele
verzi sunt,
de asemenea,
proiectate
n ideea
adaptabilitii,
deoarece
numrul
membrilor
din familie,
ca i nevoile
acestora,
se schimb.

documente disponibile pe internet i


se pot descrca gratuit. n plus, setul de instrumente pentru investitori,
elaborat de Romania Green Council,
Toolkit for Residential Investors, se
poate descrca gratuit i conine i alte
materiale de referin.
MATERIALE DE REFERIN
University of North Carolina Center for
Community Capital Institute for Market
Transformation. Home Energy Efficiency and
Mortgage Risks. March 2013.
Journal of Sustainable Real Estate
Volume 5, Number 1, Pivo, Gary. The Effect of
Sustainability on Mortgage Default Prediction
and Risk in Multifamily Rental Housing. San
Diego, 2013.
Appraisal Institute. Appraisal Institute
Supports USGBCs Green Home Report
Findings. Washington D.C., 2014.
U.S. Green Building Council. LEED in
Motion: Residential. Washington D.C., 2014.
Romania Green Building Council Green
Homes & Green Mortgage Toolkit for Residential
Investors. Bucharest, Romania. March 2015.
VALOAREA | Q2 2015 31

hiar dac n ultimii ani au aprut pe piaa de art


romneasc actori noi, adic galerii, asociaii,
case de licitaie etc., prin care s-au repus n discuie maturitatea i contiina de sine a spaiului
nostru artistic i comercial, lucrurile sunt nc
departe de a se fi stabilizat. n acest context i pe
o pia de art n plin formare, aa cum este cea romneasc, ntrebarea asupra acordului dintre valoarea artistic a unui
obiect i valoarea lui comercial este nc una legitim, dac
nu de-a dreptul obligatorie. Atunci cnd un fenomen nu s-a
structurat suficient, cnd normele juridice nu funcioneaz
la parametri normali i cnd spaiul spontaneitii este mult
mai mare dect acela supus unor reguli stabile, este de bnuit
c echilibrele obligatorii dintre valoarea cultural a operei de
art i valoarea ei de pia sunt grav perturbate. i, n pofida
unor aparene, lucrurile chiar aa stau. n absena unei informaii largi i libere, n afara unei circulaii nengrdite a
obiectelor artistice, n condiiile de pnd i de suspiciune n
care colecionarii de art se manifestau acum cteva decenii,
era de ateptat ca receptarea artei s fie viciat, iar judecarea ei
sever pervertit. ns tocmai n momentele grele, atunci cnd
ameninrile sunt permanente i riscurile inevitabile, se nate
n mod natural, ca o variant a instinctului de conservare, o
exigen cu totul ieit din comun. Astfel, pentru a face economie de micare, pentru a contrabalansa lipsa de informare
i a prentmpina deficienele de gust nscute dintr-o cultur
precar, colecionarul romn, din ce n ce mai izolat i tot mai
ferm mpins ntr-un soi de cvasiconspirativitate, nainte de
anii 90, iar acum ngrdit de criz i asaltat de alte prioriti,
s-a fixat decis pe numele mitologice ale artei romneti, adic
pe acelea care las anse minime unei opiuni eronate.
Grigorescu, Andreescu, Aman, Luchian, Tonitza, Petracu, Iser, Ressu, Drscu, irato, uculecu, Baba, Ciucurencu etc., iat doar civa artiti care nu implic riscuri n
ceea ce privete plasamentele financiare i nici nu dezamgesc nevoia, mai mult sau mai puin real, de hran simbolic. Privind lucrurile n felul acesta, s-ar putea spune cu
siguran c ntre valoarea artistic i valoarea comercial a
unei lucrri de art nu exist niciun fel de tensiune, c marii
notri artiti au, n mod justificat, i cele mai mari preuri.
32 VALOAREA

PAVEL UAR,
expert, evaluator, Preedinte AEEAR

Aadar, atunci cnd receptarea se conformeaz unor judeci deja acceptate


i se supune ierarhiilor prestabilite, totul pare a fi n ordine, dar atunci cnd
n absena unei
intervine problema seleciei nedirijainformaii largi i te i a opiunii directe, se instaleaz o
libere, n afara
acut stare de criz. Abia n aceast siunei circulaii
tuaie, aceea care angajeaz soliditatea
nengrdite
culturii i sigurana gustului, ncep s
a obiectelor
se manifeste disfunciile de fond i viartistice, n
ciile de form. Artiti de prim mn,
condiiile de
cum ar fi, de pild, Alexandru Phopnd i de
ebus, t. Dimitrescu, Merica Rmnisuspiciune n
ceanu, Elena Popea, Al. Padina, Samuel
care colecionarii Mutzner, Sabin Popp, Iorgulescu-Yor,
Teodorescu-Sion, Vasile Popescu, Paul
de art se
Miracovici etc. sau, nc i mai flagrant,
manifestau
cei din ealonul imediat urmtor, Lucia
acum cteva
D-Blcescu, Michaela Eleutheriade,
decenii, era
Mandia Ullea, Nina Arbore, Casilda
de ateptat ca
receptarea artei Miracovici, Tache Papatriandafil, Tache Soroceanu, Leon Al. Biju, Ion Lus fie viciat,
cian Murnu etc. sunt victimele unui
iar judecarea ei
dezacord inacceptabil ntre valoarea
sever pervertit.
lor artistic i valoarea lor comercial.
Iar dac mergem i mai departe, adic
ajungem pn n contemporaneitate,
faptele devin de-a dreptul hilare: Sabin

Blaa, ca s lum doar un exemplu notoriu, cu ntregul su


fariseism estetic la vedere, se vinde nc la sume exorbitante
n raport cu propria lui performan, n vreme ce Florin Mitroi, unul dintre cei mai originali i mai profunzi pictori din
ultimele decenii, este cvasinecunoscut, ca s nu mai vorbim
de Dan Perjovschi, de exemplu, sau, mai recent, de Adrian
Ghenie, care sunt deja prezene internaionale incontestabile
i aproape de negsit pe piaa romneasc dup care, ntre
noi fie vorba, nici nu se prea omoar...
Aceast realitate, pe jumtate trist, pe jumtate hilar,
poate fi definit caragielesc, adic observnd c procesul de
maturizare a pieei de art din Romnia, precum i circulaia
sistematic a artitilor romni pe piaa european, sunt admirabile, dar lipsesc aproape cu desvrire. Faptul are mai multe explicaii, dar, n mod esenial, el este determinat de starea
de recluziune i de noncomunicare n care am zcut aproape
50 de ani. n tot acest interval, bunurile artistice n-au circulat
i, n consecin, valoarea lor a fost stabilit n mod artificial,
n funcie de interese de grup sau n funcie de comandamente politice. Singurul cumprtor cu putere financiar mare
era statul, iar el cumpra discreionar, dup cum i dictau
umorile i nevoile propagandistice, pentru c artistul chiar
asta era, n ultim instan: un simplu agent de propagand i
de influen, un fel de apostol laic al teologiei negative pe care
comunismul a reprezentat-o n mod exemplar.
Deschiderea spre lume n-a existat aproape deloc, artitii contemporani circulau cu mare dificultate, iar ceea ce se
vindea dincolo, n afara ctorva privilegiai, se vindea mai
curnd confidenial. Legea patrimoniului era o lege protecionist, etan din punctul de vedere al comunicrii cu exteriorul; se inducea insidios aceeai stare de spirit care a nscut
celebrul slogan de dup 89, nu ne vindem ara, respectiv
,,nu ne vindem patrimoniul, dar, n felul acesta, patrimoniul
a fost scos din contextul su legitim, a fost ejectat din
sfera de influen a pieei de art - singura n msur s acrediteze n realitatea cultural i economic sau, dup caz, s exclud, un fenomen
care ine de creaia simbolic.
Grigorescu, Andreescu, Luchian, Tonitza, Petracu etc., pentru c tot i-am amintit, i
nc muli alii care se bucur la noi de un statut
cvasimitologic, n exterior sunt prezene neglijabile. Aceast realitate se rsfrnge extrem de prost asupra

Deschiderea
spre lume n-a
existat aproape
deloc, artitii
contemporani
circulau cu
mare dificultate,
iar ceea ce se
vindea dincolo,
n afara ctorva
privilegiai,
se vindea
mai curnd
confidenial.

capacitii noastre de a convinge prin


cultur, chiar dac ne batem i acum
cu pumnul n piept c prin cultur
suntem deja europeni. S-au creat, astfel, nite situaii absolut aberante: dac
n Romnia un pictor ca N. Grigorescu
este situat undeva la limita sfineniei i
este nvestit cu o valoare sufleteasc incomensurabil, tot el, cu toat sfinenia
lui, pe piaa european este perceput la
nivelul unui mic maestru de provincie.
Paradoxul traduce, n esen, o situaie
de care suntem pe deplin responsabili:
dei n sine, n ceea ce nseamn datele transcendente ale creativitii lui,
artistul este perfect compatibil cu exigenele estetice ale oricrui spaiu, dincolo de spaiul romnesc interesul real,
nemijlocit, acela pe care l determin
lumea foarte special a colecionarilor,
este absolut irelevant. i acest fenomen
se datoreaz unei politici culturale falimentare, adic exclusiv faptului c
lucrrile n-au circulat, c ele au fost i
sunt nc inute n captivitate, c n-au
fost promovate n marile muzee i c
n-au fost disponibilizate pe marile piee, acolo unde relaia vie cu actorii
specializai face infinit mai mult dect
toate crizele noastre de narcisism, frustrare, arogan i suficien, la un loc.

VALOAREA | Q2 2015 33

Workshop la ANEVAR
Anca Alungulesei a dezvluit cum se prepar Sntatea la pahar!

um se prepar o lesei pentru cei de la ANEVAR. Fon- RawCoco este aceea de a face ct mai
porie de Sntate datoarea RawCoco mrturisete c n muli oameni s contientizeze c nu
la pahar? Dar un acest business inovator nu prea exist trebuie s fim medici pentru a ne nmodele la care s se raporteze i de griji de sntatea noastr.
desert care s ncnte pa- aceea experimenteaz multe lucruri,
n cercetrile sale privind alimenpilele gustative, dar s nu ns toate avizate de nutriioniti.
taia sntoas, fondatoarea RawCoco
a descoperit o reet simpl i la ndeconin nici zahr i nici
Anca Alungulesei despre
mn pentru detoxifierea organismufin alb? Invitat la un misiunea RawCoco
lui i a creat un program original de
workshop la sediul Asociadetox din sucuri naturale de legume
Un corp mai sntos, o minte mai i fructe, Detox Happy Body, care hriei Naionale a Evaluatorilor Autorizai din Romnia, clar, putere de munc i bucuria de a nete organismul cu vitamine, mineraface ct mai multe lucruri ntr-o sin- le i enzime, dar i i d, n acelai timp,
Anca Alungulesei, fondator gur zi acesta sunt rezultatele alege- rgazul de a se odihni din procesul
al RawCoco, prima cofe- rii unei alimentaii ct mai vii - spune greoi de digestie.
Programul de detox pe care creatrie-ceainrie raw-vegan Anca Alungulesei, care atrage atenia
la fiecare workshop RawCoco asupra toarea lui l numete sntate la padin Romnia, specialist n faptului c multe dintre alimentele pe har poate dura ntre 3 i 7 zile i a
deserturi raw-vegan i n care le consumm n acest moment nu nregistrat, printre cei care l-au ncercat, rezultate uimitoare pentru corp
programe de detox cu su- constituie de fapt hran.
Eu nu prea rezonez cu expresia: i spirit.
curi naturale din legume
A, pi avea 60 de ani i a murit de
i fructe, a demonstrat c cancer! Ce dac avea 60 de ani? Era Alimentaie sntoas fr
se poate gti i gustos i normal ca la acest vrst s se insta- a renuna la dulciuri!
sntos. i c, n timp ce leze cancerul n corp i s distrug tot?
Dei acest lucru pare greu de crene delectm cu preparate De ce s credem c aceste lucruri sunt
normale? S nu uitm c, de fapt, mi- zut, este totui posibil n universul
savuroase, putem s ne n- siunea noastr pe acest pmnt este de RawCoco. Deserturile raw-vegane
grijim i de starea sntii. a supravieui ct mai mult. i asta n- sunt recomandate tuturor (copiilor,
Suc de iarb de gru, suc verde
detoxifiant, lapte de migdale simplu,
dar i cu arome de turmeric i cacao
i delicioasa ngheat raw-vegan de
ciocolat cu fructe de pdure au fost
specialitile gtite de Anca Alungu-

34 VALOAREA

seamn conservarea strii de sntate


pe o perioad ct mai mare de timp.
Ci oameni ai mai auzit n zilele
noastre c mor de btrnee?, ntreab
Anca Alungulesei.
Aadar misiunea asumat de

persoanelor adulte, femeilor nsrcinate, celor care alpteaz sau persoanelor


care au diverse boli precum diabetul,
sau persoane care au diverse intolerane: gluten i lactoz). De asemenea,
dulciurile raw-vegane pot fi consuma-

te oricnd deoarece nu ngra. Ele


sunt extrem de consistente i sioase, oferindu-ne saietatea pe care doar
un dulce de calitate ne-o poate oferi!,
spune Anca Alungulesei, fondatoarea
acestui business inovator.
Dulciurile raw-vegane nu sunt
procesate termic, nu conin zahr, fin, lapte, ou i, mai ales, E-uri, conservani i potenatori de arome. Ele
sunt 100% naturale, iar faptul c aceste dulciuri nu sunt trecute prin foc, le
face s fie pline de enzime, vitamine
i nutrieni n stare natural. Astfel,
consumul de dulciuri raw-vegane ne
ncarc de fapt cu toate aceste enzime,
vitamine i nutrieni ne ncrcm cu
sntate, explic Anca Alungulesei.
Sntatea la pahar sau plcerea de
a savura un dulce sntos fr vinovie poate ncepe cu uurin la locul de
munc. Pentru c la locul de munc ne
petrecem, de multe ori, mai mult timp
dect acas. Faptul c, la un moment
dat, ajungem s contientizm ct de
important este alimentaia pentru
starea noastr de bine este un prim pas
ctre cltoria spre ceea ce suntem noi
cu adevrat. Dac noi facem schimbarea i pentru cei din jurul nostru va fi
mult mai uor.

VALOAREA | Q2 2015 35

EVENIMENTE

Conferina itinerant Teme actuale n evaluare

Adrian Vascu

La Murighiol a avut loc conferina intitulat


TEME ACTUALE N EVALUARE,
pe data de 16 mai 2015.
Evenimentul s-a ncheiat cu un tur al Deltei.

Gheorghe Bdescu

Dalina Bdescu

Dana Ababei

Sorin Petre

Adrian Nicolescu

36 VALOAREA

EVENIMENTE

Filip Stoica

Pavel uar

VALOAREA | Q2 2015 37

EVENIMENTE

GALA PREMIILOR UNITER 2015

Preedintele ANEVAR, Adrian Vascu, i-a nmnat


dlui Doru Mare premiul pentru Critic de teatru

38 VALOAREA

EVENIMENTE

Adrian Vascu i Andreea Bibiri

Amfitrionul Galei Premiilor Uniter, ediia a XXIII-a, a fost,


ca n fiecare an, Ion Caramitru, preedintele UNITER. Juriul
de nominalizri a fost alctuit din criticii de teatru Monica
Andronescu, Mircea Morariu i Maria Zrnescu, iar juriul galei care
a decis ctigtorii a fost format din scenografa tefania Cenean,
criticul i comentatorul literar Dan C. Mihilescu, actria Valeria
Seciu, criticul de teatru Oana Stoica i regizorul Alexa Visarion.
ANEVAR a avut un rol important printre partenerii UNITER,
fiind primul an n care a susinut premianii i n care a nmnat
un premiu. Reprezentantul asociaiei, Adrian Vascu, nsoit pe
scen de actria Andreea Bibiri, i-a acordat domnului Doru Mare
premiul pentru Critic de teatru.

Echipa ANEVAR

Ion Caramitru

VALOAREA | Q2 2015 39

EVENIMENTE

Conferina Evaluarea pentru


piaa de capital din Romnia
ASE, 4 iunie 2015

Una dintre cele mai vechi conferine organizate


de ANEVAR i gzduit de Academia de Studii Economice din Bucureti a avut anul acesta n agend
urmtoarele teme: Relevana tranzaciilor cu propriile aciuni n evaluarea ntreprinderii - Gheorghe
BDESCU, Preedinte ANEVAR 1992-2001, FRICS,
REV | CMF Consulting S.A.; Analiza factorilor ce au
impact n previziunea fluxurilor de numerar - Anamaria CIOBANU, Vicepreedinte ANEVAR | Prof. univ.
dr. ASE Bucureti; Evaluarea i nchiderea Rasdaq
- Adrian VASCU, Preedinte ANEVAR | Senior Partner VERIDIO SRL; Incertitudinea n evaluare - Ion
ANGHEL, Preedinte ANEVAR 2006-2007 | Prof.
univ. dr. ASE Bucureti, Director Departament Analiz i Evaluare Economico-Financiar; Coerene i
corelaii n aplicarea metodelor de evaluare a ntreprinderii - Sorin PETRE, Vicepreedinte ANEVAR
| Director Valuation & Strategy PricewaterhouseCoopers; Evaluarea companiilor neperformante i
reconcilierea rezultatelor evalurii - Cristian Veeanu, Manager, departament Evaluare i Modelare
financiar, Ernst &Young i Horiana Istodor, Senior
Manager, departament Evaluare i Modelare financiar, Ernst &Young.
n cadrul conferinei a avut loc i prima prezentare a crii Despre evaluare i verificarea evalurii, semnat de Adrian Vascu i tiprit de editura
Hamangiu n colaborare cu Iroval.

Adrian Vascu

Anamaria Ciobanu

Gheorghe Bdescu

Ion Anghel

Sorin Petre

Cristian Veeanu

40 VALOAREA

EVENIMENTE

Conferina Statistica n evaluarea proprietilor


Timioara, 13 iunie 2015, Hotel Boavista

Adrian Vascu, Preedinte ANEVAR,


Senior Partner Veridio SRL

Anca Fodor, Senior


Manager Veridio SRL

Dorel Ni - Manager de proiect


www.AnalizeImobiliare.ro

Daniel Manae, Prim-Vicepreedinte ANEVAR, a prezentat cartea


Despre evaluare i verificarea evalurii, semnat de Adrian Vascu

Anamaria Ciobanu, Vicepreedinte


ANEVAR, Prof. univ. dr. ASE Bucureti

Andrei Boti, Vicepreedinte ROGBC,


Partener Fondator NAI Romnia

Sorin Udrea Furnizor Flexmls Europe

Laureniu Stan, Director Executiv FairValue


Consulting, Membru grup de lucru ANEVAR BIG

Irina Bene, Cercettor IROVAL

VALOAREA | Q2 2015 41

TRIMITEI

maginile aeriene realizate cu ajutorul dronelor pot fi utile evaluatorilor la inspecia unor
caracteristici greu accesibile ale proprietii imobiliare, la msurarea unor Nu mai este mult pn cnd fiecare vom face fotografii aeriene.
Dar oare evaluatorii trebuie s se ridice i ei de la sol?
componente ale proprietii i la generarea unor te s priveti de sus, s vezi mai bine a votat o lege prin care se solicita Addate n timp real obinute acoperiul i s faci o rotaie de 360 ministraiei Federale de Aviaie (FAA,
deasupra proprietii pentru a prezen- Federal Aviation Administration) s
de la nlime. Dar nu este ta mai bine vecintile. Nu puteam s dezvolte o metodologie de integrare a
oare ilegal?
facem un astfel de film fr s folosim utilizrii dronelor comerciale n traficul

DAVID TOBENKIN
este un autor independent. Locuiete
n regiunea Washington, DC.

John, evaluator din Dallas, a dorit s aduc un element special la evaluarea unei serii de proprieti industriale i a hotrt c cel mai potrivit ar
fi s adauge imagini filmate cu ajutorul unei drone. n ultimele ase luni,
John, care ne-a rugat s nu i dezvluim numele adevrat, a folosit un aparat comandat de la distan pentru a
filma din aer structurile i vecintile
lor i a inclus imaginele n raportul de
evaluare a proprietilor.
Drona transform inspecia ntr-o experien unic, spune John,
care adaug c a fost distractiv s
fac acele filme scurte pe care le-a
adugat la raport fr s cear nimic
n plus pentru ele. Drona i permi-

42 VALOAREA

o dron. O imagine face ct o mie de


cuvinte, iar un film face ct 10.000
de cuvinte. Clientul a fost ncntat de
tehnologia pe care am utilizat-o.
Muli evaluatori vd n tehnologia dronelor utilizri comerciale importante, inclusiv marketingul pentru
serviciile de evaluare, inspecia unor
puncte greu accesibile ale structurii sau ale proprietii imobiliare, sau
efectuarea de la distan a unor msurtori structurale. John subliniaz
i un plus fr valoare material: este
amuzant s manevrezi o dron!
ns folosirea dronelor pentru activiti comerciale cum ar fi evaluarea
(motivul pentru care i John a cerut s
rmn anonim) pune o mare problem: este probabil s fie ilegal n SUA,
conform legii federale din prezent.
Dei n 2012 Congresul american

aerian comercial, regulile propuse de


FAA la 15 februarie au rmas n acelai
stadiu, de propunere. Pn la finalizarea
acestora, folosirea n scopuri comerciale rmne ilegal, conform legislaiei
din prezent (mai puin cele cteva excepii pe care FAA le-a acordat unui
numr restrns de solicitani), iar evaluatorii pot suporta rigorile legii federale.
Chiar i fr astfel de obstacole juridice, muli evaluatori se ndoiesc c
timpul i cheltuiala pentru folosirea
dronelor merit efortul i c ar fi posibil s ncarce clientul cu costurile aferente unei drone.

Perspectiva
tehnologiei dronelor
Lamar Ellis III, MAI, SRA, evaluator din Atlanta, este convins c

DRONELE
dronele vor deveni instrumente importante pentru evaluatori.
n noiembrie i decembrie anul
trecut, Ellis a prezentat seminarul
Tehnologia dronelor i impactul su
asupra activitilor de evaluare pentru trei seciuni ale Appraisal Institute, cu scopul de a ajuta evaluatorii
s neleag cum se folosesc dronele
i s estimeze potenialul acestora n
evaluare. La 1 ianuarie Ellis a nfiinat firma Aerial Real Estate Solutions, LLC, care ofer consultan despre utilizarea tehnologiei dronelor i,
acolo unde legea permite acest lucru,
servicii bazate pe utilizarea dronelor,
pentru clienii care solicit o evaluare.

De cteva luni, Ellis utilizeaz


propria dron i a nceput s foloseasc materialul filmat pentru a
privi mai ndeaproape proprietile
imobiliare pe care le evalueaz. Drona i-a permis s identifice lucruri pe
care altfel nu ar fi avut cum s le observe. Am evaluat o cldire industrial care nu avea acces la acoperi,
spune Ellis. La inspecia pe teren am
vzut creanga unui copac care prea
c se sprijin pe acoperiul cldirii. Nu doar c drona mi-a oferit o
imagine mai bun despre creanga de
copac, ci am putut s vd i apa pluvial care bltea pe acoperi, ceea ce
n timp ar fi creat o problem. Descoperite din vreme, s-au putut evita
posibile stricciuni la interior.

Ellis spune c imaginile filmate


de la nlime reprezint numai unul
dintre modurile prin care dronele
pot fi integrate n activitatea de evaluare. Altele ar fi:
Analiza topografic i msurarea
cu precizie a structurilor care
compun proprietatea, care se
poate efectua i prin alte tehnici,
inclusiv aceea a raportrii la
limitele proprietii;

Inspecia unor caracteristici


ale proprietii greu accesibile,
cum ar fi acoperiul sau terenul
inaccesibil;

Generarea unor informaii n


timp real prin aceste imagini
de la nlime care, dup
opinia lui Ellis, sunt superioare
celor oferite de concuren,
de exemplu de Google Earth,
pentru c ofer imagini n
direct, care nu prezint un
decalaj n timp, rotaie la 360
i posibilitatea de a vedea fluxul
real de trafic, fr riscul ca
imaginea s devin nceoat
odat cu apropierea;

Inspecia unor zone ntinse


i a vecintilor, pentru a
putea nelege mai bine care
este cea mai bun utilizare a
proprietilor;

VALOAREA | Q2 2015 43

Generarea unor imagini n


timp real despre evenimente
care afecteaz proprietatea, de
exemplu un incendiu, utile n
cazul unui litigiu, i creterea
credibilitii prin posibilitatea
de a demonstra starea cldirii
n faa unui judector sau a
jurailor, concret, cu imagini.

Un marketing superior i
un plus de elemente vizuale
impresionante la raport.

Sunt muli evaluatori care se arat


interesai de folosirea dronelor. Unul
dintre acetia este Michael Hobbs,
SRA, preedintele firmei de evaluare i
consultan din Chicago, PahRoo Appraisal & Consultancy. Ne gndim s
utilizm tehnologia dronelor i, pentru
a intra n legalitate, vom depune o cerere la FAA, pentru a obine o derogare,
spune Hobbs. Am testat posibilitatea
de a oferi clienilor materiale filmate cu
ajutorul dronelor, ca serviciu cu tarif
separat i am primit din partea lor reacii pozitive. Se poate dovedi un lucru
util mai ales pentru clienii care nu sunt
familiarizai cu proprietatea imobiliar
respectiv, cum ar fi motenitorii.
Hobbs spune, de asemenea, c
vede potenialul utilizrii dronelor n
eventualitatea unui litigiu. Sunt anumite evaluri unde nu ai putea altfel
s ai aceeai perspectiv asupra proprietii imobiliare. i deja se cheltuiesc sume mari pe alte servicii comerciale de asisten n caz de litigiu.
Totui, chiar i susintorii ferveni ai dronelor, aa cum este Ellis,
spun c este posibil ca utilizarea dronelor s nu devin niciodat o uzan
printre evaluatori i nici necesar.
Pentru evaluarea obinuit, de zi
cu zi, nu ar merita costul, spune Ellis.
Dronele sunt pentru segmentul superior al evalurii, pentru evaluatorii
care se ocup de dezvoltrile imobiliare pe scar larg i litigii i pentru
cei care ofer servicii specializate ce
necesit o analiz mai aprofundat.
44 VALOAREA

Dac o companie face o investiie


imobiliar de mai multe milioane de
dolari, astfel de evaluri i ofer sprijin n nelegerea caracteristicilor proprietii la toate nivelurile.
Muli ali evaluatori i exprim interesul pentru utilizarea dronelor dar
stau n ateptare pentru a vedea dac
se rezolv problema legalitii. Sunt
momente cnd o dron s-ar dovedi
util, dac nu poi ajunge pe acoperi
sau dac este dificil s vezi nvelitoarea, spune Jim Amorin, MAI, SRA, AIGRS, vice-preedinte al firmei Atrium
Real Estate Services, din Austin, Texas.
Totul este s obii permisiunea proprietarului. Pn acum nu am folosit
dronele, dar probabil o vom face n viitor. Am o reea de prieteni i toi vorbesc despre acest lucru. Probabil vom fi
printre primii evaluatori care vor ncepe s ncorporeze aceast tehnologie.

Tehnologia i costurile sale


Evaluatorul care dorete s utilizeze tehnologia dronelor are dou
opiuni: s i achiziioneze i s utilizeze echipamentul propriu sau s
apeleze la servicii specializate de utilizare a dronelor.
Pentru evaluatorii care vor s utilizeze propria dron nu este deloc
dificil s o achiziioneze. Sunt sute
de modele de vnzare pe Amazon.
com, de exemplu. Variaz ca pre, ntre cteva sute i cteva mii de dolari.
Ce primeti depinde de ct plteti,
spune Ellis. Poi cumpra o dron
bun la mai puin de o mie de dolari,
dar mai sigur la un pre de dou mii
de dolari, pentru c ai nevoie i de o
geant n care s o depozitezi, de piese de schimb, pentru c sigur se va
lovi de ceva, i baterii de schimb. Ai
nevoie, de asemenea, de un giroscop
de calitate, care s pstreze stabilitatea, i o camer de bun calitate.
A spune c bugetul total este ntre
2.000 3.000 de dolari.
Totui, tehnologia dronelor avanseaz rapid, preurile scad i crete

funcionalitatea echipamentelor. Multe


modele includ camere de nalt calitate, stabilizatoare i multe alte caracteristici utile. Cel puin un productor,
SZ DJI Technology Co., folosete pentru o parte dintre dronele pe care le fabric un program care impune limite
de altitudine i care mpiedic dronele
s zboare n vecintatea aeroporturilor.
Ellis spune c folosete o dron
de 250 de dolari, ca s nvee cum
s o foloseasc i abia apoi va face
o investiie mai mare. Nu include
giroscop, imaginile sunt tremurate, e
nevoie s zboare mai mult timp pn
ajunge s fac fotografia aa cum
o vrei tu i dureaz mai mult pn
te nvei cu ea. Totui, i permite s extragi fotografii (capturi) din
materialul video, ceea ce reprezint
un instrument util, spune el. John,
evaluatorul din Dallas, spune c nu
i-a fost greu s manevreze drona de
1.000 de dolari pe care a achiziionat-o i c angajaii lui au reuit s
fac materiale de calitate fr echipament sofisticat de editare.
Dar mai sunt i alte costuri dincolo de dron ca atare. Este probabil
ca materialul video s necesite editarea filmrii brute, ceea ce ar impune
competene de post-producie.
Cealalt alternativ este s se
apeleze la una dintre tot mai numeroasele firme de servicii de pilotare a dronelor, cum ar fi Flyworx.co
LLC din Atlanta. Dei preedintele
Flyworx.co, Roman Molla, spune c
nu a lucrat pn acum cu firmele de
evaluare, deja a oferit materiale filmate altor clieni, ageni imobiliari,
pentru a face reclam unor proprieti de lux, i a lucrat cu dezvoltatorii
imobiliari care i-au solicitat s filmeze de la nlime posibile proiecte de
dezvoltare imobiliar. Exemple pot fi
vizionate la adresa www.flyworx.co/
showcase.html.
Preurile unor astfel de servicii
variaz. O filmare dintr-un singur
unghi sau fotografii i un film n
varianta final, prelucrat i editat,

pornete de la 1.200 de dolari, dei


se poate s se ridice i la mai mult,
spune Molla despre preurile practicate de firma sa. Serviciile de analiz
topografic video, bazate pe sistemul de coordonate 3D, o combinaie de imagini bidimensionale, prin
care o proprietate imobiliar poate fi
cartografiat cu o acuratee a detaliilor la nivelul de recunoatere a unei
plcue de nmatriculare, poate s
ajung la 3.500 de dolari i
chiar mai mult, iar tehnica de i mai mare precizie,
care utilizeaz senzori cu
laser LIDAR montai pe drone,
oferind astfel detalii la nivel milimetric, poate s ajung la 7.500 de dolari i chiar mai mult. Cel mai mult
vor folosi aceast tehnologie modelele i hrile 3D, anticipeaz Molla.
Prin urmare, de ce s nu se
descurce evaluatorii pe cont propriu? Nu este greu s manevrezi o
camer de dron, se nva, spune
Molla. Mai greu este ca filmarea
s arate profesionist, este nevoie de
competen. Muli dintre clienii pe
care i avem ncearc s se descurce
singuri i vin la noi i zic c nu reuesc s fac filmul s arate bine. Noi
deinem competene de producie
video i putem ncrca datele ntr-un
program pentru a le face utilizabile
pentru beneficiarul final.
Unii evaluatori cred c cel mai
probabil tehnologia dronelor va ptrunde prin intermediul firmelor
care ofer servicii specializate de filmare cu ajutorul dronelor i nu vd
evaluatorii nii s ajung s piloteze drone. Nu-l vd pe evaluatorul
X mnuind o dron doar de drag,
spune Robert Backer, MAI, SRA,
evaluator din Solana Beach, California, i pilot certificat pentru aeronave cu motor i parapant, care spune
c nu vede vreun motiv anume s
foloseasc dronele la evaluare. Probabil evaluatorii vor apela la firme
contractante cu suficient experien i clieni care s acopere costul

echipamentului, ceea ce va reduce i


din rspunderea lor, spune Baker.
Cred c vor fi folosite asemntor
cu felul n care se folosete n acest
moment fotografia aerian, dei vor
avea avantajul preului, comparabil
cu astfel de fotografii.
Este de fapt legal ca Flyworx.co
i alte companii asemntoare s

ofere astfel de servicii? Suntem ntr-o zon oarecum gri, spune Molla.
FAA ntrzie foarte mult cu regulile
de integrare a vehiculelor operate de
la distan n spaiul aerian naional,
iar noi funcionm n virtutea ipotezei c nu au dreptul s ne opreasc.
Cerem s existe reguli, nu vrem s
ne plasm ntr-o zon gri. Iar FAA,
n sfrit, face pai nainte.

Problemele de ordin juridic


Aa cum am mai spus, cel mai
mare obstacol din calea utilizrii
dronelor este n prezent legislaia.
Conform liniilor directoare aprobate
de Congres, amatorii pot utiliza dronele n scop recreativ cu condiia s
nu se ridice dect pn maxim 400
de picioare i s pstreze o distan
de 5 km fa de aeroporturi. Cum
am observat, este interzis totui n
prezent utilizarea tehnologiei dronelor n scop comercial sau de afaceri,
activitate care n interpretarea FAA
este definit ca ncasarea direct sau
indirect a unei sume pentru utilizarea unei drone.
Cu toate acestea, pe 15 februarie,
FAA a publicat un proiect de norme
metodologice pentru utilizarea dronelor n scop comercial, prin care
se nltur o parte din restricii, ns
impune persoanelor care piloteaz de

la distan o astfel de aeronav s dein un brevet special de pilot aprobat de Autoritatea pentru Sigurana
Transportului, s zboare numai ziua,
s nu depeasc viteza de 100 mile/h
i nlimea de 500 de picioare de la
sol. Poate cel mai semnificativ este c
regulile propuse impun piloilor s
pstreze contactul vizual cu drona,
ceea ce ar putea limita, printre altele, inspecia terenurilor, a conductelor i a stlpilor de mare
tensiune. Michael Huerta, nalt funcionar la
FAA recunoate aceste
limitri i declar c ar fi posibil
ca zborurile s impun prezena unei
a doua persoane alturi de pilot, care
s urmreasc drona.
Regula nu se refer la orizontul vizual al operatorului, ci permite
intervenia unui observator vizual
pentru a extinde linia de observaie
a operatorului unui vehicul fr pilot, spune Huerta.
Huerta afirm c FAA a ncercat s elaboreze un proiect flexibil
de norme i se ateapt ca acestea s
evolueze n cadrul consultrilor cu
reprezentanii industriei, ai dezvoltatorilor tehnologiei i alte pri interesate. Oricum este vorba de un proiect
de norme i probabil vor trece cel
puin 12 luni pn la varianta final.
Chiar din luna februarie, FAA
a aprobat derogri pentru 24 de
operatori de vehicule fr pilot, iar
alte 342 de cereri ateapt o soluie.
Aprobrile deja acordate au inclus
dronele comerciale utilizate pentru
producia filmelor, topografie aerian, monitorizarea antierelor de
construcii i inspecia turnurilor de
ardere de pe platformele petroliere.
FAA este abilitat s aplice
amenzi celor care ncalc regulamentele de zbor i a aplicat deja
amenzi de pn la 10.000 de dolari pentru pilotarea dronelor fr
respectarea condiiilor de siguran.
Purttorul de cuvnt al FAA a fcut
observaia c msurile de aplicare a
VALOAREA | Q2 2015 45

legii au fost rare i au privit n special


incidente n care dronele au fost utilizate de manier iresponsabil sau
au pus n pericol sigurana general,
cum ar fi cazul n care o dron din
centrul Manhattan-ului a provocat
un accident rutier.
Au fost numai cinci cazuri unde
am aplicat amenzi contravenionale
persoanelor care au operat vehicule
fr pilot, imprudent i iresponsabil, declar purttorul de cuvnt al
FAA. Amenda contravenional nu
s-a aplicat pentru c s-a folosit vehiculul n scop comercial fr permis
sau fr derogare. Atunci cnd descoperim o nclcare a regulilor, scopul nostru principal este c educm
contravenientul n sensul respectrii
lor i al operrii n condiii de siguran. Dac ncercm s educm o
persoan i se dovedete nereceptiv, exist alte instrumente la care putem
apela, de la o scrisoare de avertisment la amenda
contravenional.
i totui,

46 VALOAREA

aplicarea amenzilor (pentru operarea unei aeronave fr pilot) depinde


de o multitudine de factori, inclusiv
gradul de pericol public, de elementul de intenie i de scara activitii, spune Lisa Ellman, consilier al
co-preedintelui grupului specializat
pe sistemele de zbor fr pilot de la
firma de avocatur McKenna Long
& Aldridge LLP, care precizeaz c
amenzile sunt cuprinse ntre 1.000 i
25.000 de dolari, n funcie de gravitatea abaterii.
Fiecare zbor reprezint o abatere, prin urmare, dac zboar de 20 de
ori, amenda reprezint suma
pentru fiecare abatere nmulit cu 20,
explic Ellman.
Dei s-ar putea
aplica doar un

avertisment i s-au trimis multe notificri de ncetare a activitii, FAA are


putere de decizie i nu este obligat s
trimit doar un avertisment dac ei
consider c abaterea a fost flagrant
sau dac vor s dea un exemplu.
Contient de dezvoltarea rapid
a tehnologiei dronelor i de noutatea
i utilitatea unor astfel de servicii,
Appraisal Institute face observaia
c normele nu au fost nc finalizate
i le recomand evaluatorilor s respecte liniile directoare curente ale
FAA. Totodat, Asociaia Naional
a Agenilor Imobiliari, ai crei membri sunt n egal msur interesai de drone, i-a ndrumat membrii s
nu le foloseasc n
scop comercial.
i totui, vezi

pe YouTube c zeci de ageni imobiliari i ali prestatori de servicii


profesionale folosesc dronele, spune
Russel Riggs, responsabil cu aspectele de reglementare n cadrul acestei
asociaii. Au fost ageni imobiliari
care au primit notificri de ncetare
a activitii i au fcut obiectul investigaiilor FAA. Sperm s renune la
aceste servicii.
Alte tiri proaste: la sfritul lunii noiembrie, FAA a dat publicitii
faptul c din luna iunie piloii i controlorii de zbor au raportat 25 de cazuri de poteniale situaii de coliziune
ntre drone i avioane, cifr mult mai
mare dect la raportul anterior. Astfel
de informaii dau ap la moar opozanilor dronelor, care argumenteaz
c dronele reprezint un pericol pentru avioane.

Problemele la nivel federal nu se


limiteaz numai la obstacolele juridice poteniale. Chiar dac la nivel
federal folosirea dronelor devine legal, legile statale i locale ar putea
impune limitri ale utilizrii lor, n
temeiul argumentelor legate de viaa privat. O problem conex este
nevoia msurilor privind utilizarea
i stocarea imaginilor de ctre teri.
Evaluatorii ar trebui s tearg astfel de imagini i s pstreze numai
ceea ce le este necesar pentru scopul
lor, spune Ellman.
n plus, utilizatorii de drone sau
cei care apeleaz la serviciile specializate oferite de alii, ar putea rspunde pentru cazurile n care drona
rnete o persoan sau aduce stricciuni proprietii, iar pentru c n
acest moment este interzis folosirea
dronelor comerciale, cel mai
probabil

astfel de incidente nu sunt asigurate de sistemul curent de asigurri de


rspundere profesional a evaluatorilor, comenteaz Ellman. Totui,
constat c se dezvolt deja produse
de asigurare pentru a acoperi activitile cu drone comerciale.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
romn i este singurul responsabil pentru
acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013
de ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
utilizare n Statele Unite n conformitate cu
legislaia, reglementrile i standardele de
bun practic n evalurile din Statele Unite.
Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile
n Romnia. Appraisal Institute i declin n
mod expres orice rspundere pentru orice
pierderi sau daune care pot aprea din
utilizarea textului tradus.

VALOAREA | Q2 2015 47

O SITUAIE SENSIBIL
Ce drepturi de proprietate evalum
ansamblul drepturilor de proprietate sau numai o parte dintre ele?

ntrebai majoritatea evaluatorilor de proprieti


imobiliare cu ce se ocup i ei v vor spune c ofer
o concluzie privind valoarea
unei proprieti imobiliare. n
principiu, aceasta este o descriere adecvat, ns nu este
ntru totul exact. Ce face de
fapt evaluatorul este s exprime o concluzie privind valoarea dreptului de proprietate
asupra unei proprieti imobiliare. n vreme ce aceast
diferen are o semnificaie
redus, atunci cnd proprietatea este deinut de o singur persoan cu drepturi depline de a vinde proprietatea, de
a o diviza sau ipoteca, aceasta
devine mult mai semnificativ atunci cnd proprietatea
imobiliar are mai muli proprietari sau cnd este grevat
de sarcini, ca de exemplu o
ipotec, aa cum se ntmpl
de multe ori.

48 VALOAREA

WILLIAM J. BARRETT
este partener la Barack Ferrazzanno Kirshbaum & Nagelbreg
din Chicago i director al Grupului pentru faliment i drepturi ale
creditorilor din cadrul acestei firme. A lucrat ca reprezentant n
comisiile debitorilor i creditorilor n 11 cazuri importante, incluznd
Kmart i Comdisco i a comprut n justiie ca evaluator n mai
multe spee privind proprieti comerciale, inclusiv hoteluri, cmine
pentru btrni, centre comerciale i ansambluri rezideniale.

Natura dreptului de proprietate Legea


101 cu privire la dreptul de proprietate

De obicei,
evaluarea
dreptului de
proprietate
pentru o astfel
de proprietate
imobiliar
(cunoscut
ca drept de
proprietate
absolut) este
lipsit de
complicaii.

Profesorii de drept folosesc expresia ansamblu de


drepturi atunci cnd se refer la drepturile aferente
unei proprieti imobiliare, n situaia n care aceste
drepturi sunt exclusive - adic nu exist coproprietari,
vreo ipotec, chiriai sau drepturi de servitute - ceea ce
nseamn c o persoan deine ntregul ansamblu de
drepturi. De obicei, evaluarea dreptului de proprietate
pentru o astfel de proprietate imobiliar (cunoscut ca
drept de proprietate absolut) este lipsit de complicaii.
n realitate ns, sunt rare situaiile cnd proprietarii dein drepturi de proprietate absolute. Un caz des
ntlnit este cel al proprietilor imobiliare comerciale
unde este posibil s existe coproprietari, ipoteci sau
chiriai, ori care fac subiectul exercitrii unor opiuni
sau drepturi de preemiune. Fiecare dintre aceste pri
deine un anumit drept, iar fiecare dintre acestea poate
fi transferat sau folosit pentru a garanta un mprumut.
Bineneles, dac un drept poate fi transferat, atunci
poate fi i evaluat.
Deoarece dreptul de proprietate absolut asupra
unei proprieti poate fi mprit n mai multe drepturi pariale, putem presupune c valoarea nsumat
a acestor drepturi ar trebui s fie egal cu valoarea
ansamblului drepturilor de proprietate (situaia pro-

prietii ideale pe care am prezentat-o


anterior, cnd o singur persoan deine n mod absolut toate drepturile
de proprietate). Nu este ns adevrat
acest lucru, pentru c intervin costurile generate de realizarea tranzaciilor, care, n mare parte, reprezint
cheltuielile juridice aferente vnzrii proprietii i ntreinerii acesteia
pn cnd poate fi vndut. Aceste
costuri vor reduce valoarea proprietii, astfel nct suma tuturor drepturilor asociate ei va fi mai mic dect
valoarea proprietii liber de sarcini
i deinut de un singur proprietar.

dac din punctul de vedere al bncii mprumutul poate fi


ncadrat n categoria creditelor performate. Raportul de
evaluare ntocmit pentru creditor ar trebui s arate o valoare a proprietii imobiliare de 100.000 $?
Rspunsul este nu. Proprietarul (presupunnd c exist
un singur proprietar) are dreptul deplin de a vinde proprietatea i de a plti mprumutul. De fapt, proprietarul deine
controlul asupra ntregului ansamblu de drepturi.

Dificulti n evaluarea
dezmembrmintelor
drepturilor de proprietate
Acum, pentru c am oferit o introducere academic privind drepturile de proprietate, a sosit momentul
s vedem, din punct de vedere practic, modul n care diversele drepturi afecteaz evaluarea. S analizm
dou situaii: prima presupune dreptul de proprietate absolut n comparaie cu drepturile ipotecare, iar a
doua presupune dreptul de proprietate al unui singur proprietar fa de
drepturile de coproprietate.

1. Evaluarea dreptului
de proprietate absolut n
comparaie cu evaluarea
drepturilor ipotecare
S presupunem c un creditor
are un drept de ipotec de prim rang
pentru un credit cu un risc de incapacitate de plat redus i pentru care
soldul creditului este puin sub valoarea dreptului proprietarului asupra proprietii respective. Cu alte
cuvinte, s presupunem c dreptul
proprietarului a fost recent evaluat la
100.000 $, iar soldul creditului este
de 98.000 $. Creditorul cheam un
evaluator i i spune: Am nevoie de
valoarea proprietii pentru a vedea
VALOAREA | Q2 2015 49

(Evaluatorul garanteaz pentru


raportul de evaluare. Acesta poate fi
verificat n instan cu privire la valoarea proprietii sau pentru a se
constata dac evaluatorul are competena necesar pentru a evalua proprietatea imobiliar.)
Pe de alt parte, creditorul deine
numai un drept contingent de a vinde proprietatea la momentul intrrii
debitorului n incapacitate de plat i
numai dup parcurgerea unor proceduri legale care pot fi costisitoare i de
durat. Creditorul nu deine dect un
singur drept din ansamblul de drepturi, iar valoarea acestui drept trebuie
raportat la celelalte drepturi rmase.
Valoarea dreptului creditorului
asupra proprietii trebuie ajustat
pentru a se reflecta att contingena acestui drept, precum i costurile
asociate tranzaciei. Dei mrimea
acestei ajustri a valorii poate varia
n funcie de procesul de executare a
garaniei din statul n care este localizat proprietatea imobiliar, n orice
caz trebuie aplicat o ajustare.
Chiar dac situaia s-a schimbat
i exist o diferen considerabil ntre valoarea dreptului proprietarului
i mrimea creditului ipotecar de
exemplu, dreptul proprietarului este
evaluat la 100.000 $, ns creditul acordat este de doar 75.000 $ evaluarea
proprietii imobiliare din perspectiva
creditorului trebuie n continuare s
reflecte o anumit ajustare a valorii fa
de ct ar fi valoarea proprietii liber
de sarcini din perspectiva proprietarului. Desigur, n acest exemplu, creditorul poate folosi probabil diferena
de 25.000 $ ca rezerv pentru a acoperi
costurile aferente executrii proprietii, dar creditorilor care execut garanii rareori li se permite s acopere din
valoarea proprietii toate costurile pe
care trebuie s le suporte. De obicei,
cnd se confrunt cu credite neperformante, creditorii nu recupereaz cheltuielile interne i efortul depus pentru
a rezolva situaia mprumutului, ceea
50 VALOAREA

Valoarea
dreptului
creditorului
asupra
proprietii
trebuie ajustat
pentru a se
reflecta att
contingena
acestui drept,
precum i
costurile
asociate
tranzaciei.
Dei mrimea
acestei ajustri
a valorii poate
varia n funcie
de procesul
de executare
a garaniei din
statul n care
este localizat
proprietatea
imobiliar, n
orice caz trebuie
aplicat o
ajustare.

ce explic faptul c debitele bancare aparent performante


sunt valorificate cu un discount, imediat ce piaa semnaleaz
c exist un oarecare risc de intrare n incapacitate de plat.
S schimbm iar datele problemei. S presupunem
c mprumutul garantat prin ipotec depete valoarea
dreptului proprietarului s spunem c datoria este de
125.000 $, iar valoarea din perspectiva proprietarului (presupunnd c exist un singur proprietar i niciun fel de
impedimente de ordin juridic) este de numai 100.000 $.
Proprietarul nu mai deine dreptul deplin de a dispune de
proprietate aa cum dorete proprietatea nu poate fi vndut fr acordul creditorului. Dreptul s-a erodat.
n acest exemplu, niciun cumprtor raional nu i-ar
plti proprietarului 100.000 $. De fapt, dincolo de faptul
c este nevoie de aprobarea creditorului pentru o vnzare
a proprietii realizat ntr-un timp mai scurt dect timpul obinuit acordat unui marketing adecvat, niciun cumprtor nu ar plti mai mult de 75.000 $ pentru dreptul
proprietarului (ceea ce presupune plata ntregii sume de
75.000 $ creditorului). Deoarece creditul ipotecar depete valoarea proprietii, drepturile aferente creditorului
devin drepturile dominante asupra proprietii.

2. Evaluarea dreptului de proprietate al


unui singur proprietar fa de drepturile de
coproprietate
Coproprietatea asupra proprietilor imobiliare comerciale a devenit din ce n ce mai rspndit n ultimii ani
adesea din motive de fiscalitate i atrage dup sine aspecte speciale n evaluare, deoarece niciunul dintre proprietari nu controleaz soarta proprietii. Este posibil s fie
nevoie de o majoritate simpl, uneori chiar de o majoritate
absolut a coproprietarilor, pentru a vinde proprietatea.
Obinerea acordului necesar al coproprietarilor poate dura
destul de mult i poate implica litigii n justiie. Aceste costuri latente ale tranzaciei, prezente oriunde este vorba de
deinerea n comun a drepturilor de proprietate, conduc
la diminuarea valorii cotei pri din proprietate, deinute
de fiecare coproprietar, astfel nct suma valorilor tuturor
prilor va fi mai mic dect valoarea proprietii n situaia n care ar fi avut un singur proprietar.
Valoarea dreptului unui coproprietar asupra unei proprieti imobiliare trebuie, prin urmare, s fie ajustat
pentru a se reflecta att lipsa de control a oricruia dintre coproprietari asupra destinului proprietii, precum i
costul aferent vnzrii proprietii. Dei mrimea acestei
ajustri poate varia n funcie de numrul de coproprietari sau de ceea ce presupune acordul coproprietarilor
necesar pentru a lua o msur n ceea ce privete proprietatea, n orice caz trebuie aplicat o ajustare.

dreptul de a-i convinge pe ceilali coproprietari s-i uneasc interesele pentru a vinde proprietatea. (Acest aspect este
nrudit cu problemele de evaluare legate de situaia cnd titlurile tranzacionabile sunt plasate ntr-o societate de persoane pentru a se evita pltirea impozitului pe proprietate.)
O problem asemntoare apare la evaluarea proprietii
imobiliare din perspectiva creditorului care are un drept de
ipotec asupra unei proprieti cu mai muli coproprietari.
Dreptul deinut de creditor este dreptul de a executa i vinde
proprietatea. Este un drept cu att mai greu de exercitat cu ct
proprietatea se mparte ntre mai muli coproprietari. Deintorul ipotecii trebuie s execute dreptul fiecrui coproprietar
i ntregul proces poate fi deturnat de falimentul oricruia
dintre proprietari. Nu este surprinztor faptul c atunci cnd
un credit garantat cu o proprietate care are mai muli coproprietari se vinde pe o pia secundar, adesea preul tranzaciei este diminuat fa de ce s-ar putea obine pentru un credit
garantat cu o proprietate care are un singur proprietar.

Identificarea i analiza drepturilor


aferente proprietii supuse evalurii

De exemplu, s presupunem c o
proprietate, care are un singur proprietar, are o valoare de 100.000 $.
S presupunem apoi c proprietatea
ar fi deinut de 30 de coproprietari,
fiecare cu o cot parte de 1/30 din
proprietate i, mai departe, c pentru vnzarea proprietii este necesar
acordul a dou treimi dintre cei 30 de
coproprietari, atunci sigur c valoarea
dreptului fiecruia dintre cei 30 de coproprietari nu este 3.333 $, deoarece
aceast valoare ar presupune c fiecare
coproprietar ar avea dreptul deplin de
a vinde proprietatea i de a primi cota
parte din venitul rezultat. Valoarea fiecrui drept de coproprietate trebuie
ajustat, posibil semnificativ, pentru
a reflecta faptul c dreptul deinut n
realitate de fiecare coproprietar este

Raportul de
evaluare i
evaluatorul care
l-a ntocmit
i vor pierde
credibilitatea
dac raportul
pornete de
la ipoteza c
proprietatea este
evaluat ca i
cum ar fi deinut
i controlat
de un singur
proprietar, iar
aceast ipotez
nu este enunat
n raport.

Evaluatorul garanteaz pentru raportul de evaluare. Acesta poate fi verificat n instan cu privire la valoarea proprietii sau pentru a constata dac evaluatorul are competena
necesar pentru a evalua proprietatea imobiliar. Oricare ar
fi situaia, raportul de evaluare trebuie s identifice clar drepturile de proprietate asupra proprietii supuse evalurii i s
analizeze impactul pe care un anumit drept l are asupra valorii proprietii. Raportul de evaluare i evaluatorul care l-a
ntocmit i vor pierde credibilitatea dac raportul pornete
de la ipoteza c proprietatea este evaluat ca i cum ar fi deinut i controlat de un singur proprietar, iar aceast ipotez
nu este enunat n raport. Dac aceasta este ipoteza de lucru
(dei n realitate ar putea fi vorba de altceva), raportul trebuie
s specifice clar mcar att i s se adauge o declaraie de
declinare a responsabilitii, prin care s se arate c valoarea
estimat poate fi mai mic dac dreptul de proprietate ar fi
divizat sau dac dreptul supus evalurii este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate absolut.
Preluat / tradus cu permisiune.
Acest text a fost publicat iniial n limba englez. ANEVAR a tradus
textul n limba romn i este singurul responsabil pentru acurateea
acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de ctre Appraisal Institute.
Toate drepturile rezervate.
Textul original a fost publicat pentru utilizare n Statele Unite n
conformitate cu legislaia, reglementrile i standardele de bun practic
n evalurile din Statele Unite. Definiiile, metodologiile i conceptele din
acest text tradus pot fi sau nu pot fi aplicabile n Romnia. Appraisal
Institute i declin n mod expres orice rspundere pentru orice pierderi
sau daune care pot aprea din utilizarea textului tradus.
VALOAREA | Q2 2015 51

INFORMAII DIN PIA

Informaii corelate cu evaluarea proprietilor


imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii

ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este legat de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informaii n fiecare caz n parte, astfel nct evaluatorii care vor utiliza aceste
informaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii acestora, singurii care pot fi citai n rapoartele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n
vedere la prezentarea informaiilor privind spaiile de birouri, centrele comerciale i spaiile industriale. Informaiile din tabelele anexate trebuie
interpretate strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la
piaa imobiliar, pentru localitile la
care nu se fac referiri n coninutul tabelelor anexate, unde foarte probabil
volumul tranzaciilor imobiliare este
mai redus, evaluatorii vor avea n vedere informaiile locale i le vor corela
cu datele din tabelele de mai jos. De
exemplu, nivelul ratelor de capitalizare
nu poate fi mai mic dect valorile minime ale ratelor prezentate n aceste
tabele, cel mai probabil situndu-se
n jurul nivelului superior al intervalelor
referitoare la aceste rate.
52 VALOAREA

Capitolul 1: Premise i Definiii


1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.

DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,


ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.

Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,


informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.

JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai


mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.

CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint


chiria de pia care poate fi obinut pentru o unitate de dimensiuni standard (n concordan cu cererea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pentru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzaciile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tranzaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.

n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz


pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, ClujNapoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.

n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz


pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.

INFORMAII DIN PIA

Colliers, Knight Frank, JLL,


DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.

tiv la cel mai bun randament (cea


mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Colliers, Knight Frank, JLL,


DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

CBRE: Chiriile raportate sunt


brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Pentru piaa de birouri din


Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:

Ratele de capitalizare raportate


se refer la produse primare, respecLocaie

Estimrile ratelor de capitalizare


sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capitalizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere ateptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analizate, precum i tranzaciile nregistrate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii

central

Piaa Victoriei

semicentral

Floreasca, Barbu Vcrescu,


Piaa Presei, Politehnica, Lujerului

periferic

Bneasa, Pcii, Pipera

transparente n ultimii ani,


prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.

2. CENTRE COMERCIALE

Pentru estimarea de chirii i rate


de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).

Colliers: Att pentru Bucureti,


ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou categorii (produse primare i secundare) n funcie de performana
acestora.

JLL: Att pentru Bucureti, ct


i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.

DTZ: Pentru Bucureti i oraele


principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).

Chiriile estimate sunt de tip


triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).
VALOAREA | Q2 2015 53

INFORMAII DIN PIA

Nota bene: cheltuielile de capital


rmn n sarcina proprietarului.

Chiriile raportate sunt de tip


contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).

Chiriile estimate pentru centre


comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.

De asemenea, este important s


se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respectiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil pentru o proprietate de tip comercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia, cu chiriai de prim clas.

Pentru Bucureti, dat fiind c


nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.

Att pentru oraele primare,


ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i
cumprtorilor poteniali.

54 VALOAREA

Ratele de capitalizare raportate


se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.

Ratele de capitalizare raportate


nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.

Att pentru Bucureti, ct i


pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.

Rata de capitalizare este


estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Colliers: n cazul urmtoarelor


orae (Constana, Iai i ClujNapoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.

3. SPAII INDUSTRIALE

Au fost luate n calcul doar


spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.

Chiriile estimate sunt de tip


triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.

Ratele de capitalizare raportate


nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)

de ctre proprietar (luni de chirie gratuit, contribuia proprietarului la amenajarea spaiului).

i preul de tranzacionare/
preuri negociate.

Chiriile raportate sunt de tip


contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate

Urmeaz tabele cu date la Q1 2015:

INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 18
semicentral: 14
periferie: 10

9 - 14

8 - 10

Rata medie de neocupare (%)

13%

Iai: 8%
Cluj Napoca: 12%
Braov: 10-12%
Timioara: 8%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%) *

7,75%

8,75 - 9,25%

9,5%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu


de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60

35 - 40

20 - 25

Rata de capitalizare (%) *

8%

9%

9 - 10%

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3,8 pentru suprafee


< 10,000 mp
3 - 3,50 pentru suprafee
> 10,000 mp

2,80 - 3,80
n funcie de suprafa

2,5 - 3 n funcie
de suprafa

Rata medie de neocupare (%)

12%

10 - 12%

n/a

Rata de capitalizare (%) *

9,5%

10 - 11%

10,5 - 11,5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime


VALOAREA | Q2 2015 55

INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Segment
de pia

Indicatori

Chirie contractual
cldire clasa A
(eur/mp/lun)

Spaii de
birouri

Rata medie de
neocupare (%)

Bucureti

central

16 - 18

semicentral

14 - 16

periferic

8 - 13

medie pia

produse
primare
Rata de capitalizare
(%)

Centre
comerciale

Chirie contractual
pentru un spaiu de
100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

Rata de capitalizare
(%)

Chirie contractual
medie clasa A (eur/
mp/lun)

Spaii
industriale

Rata medie de
neocupare (%)

Rata de capitalizare
(%)

56 VALOAREA

14,00%

7,75 - 8%

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Orae secundare (Sibiu,


Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)

10 - 14

9 - 13

Timioara, Iai

n/a

Cluj Napoca

n/a

Braov

n/a

Sibiu & Trgu Mure

n/a

interes foarte
limitat din partea
investitorilor i
transparent redus
a tranzaciilor

n/a

media pe centrele
din ar

15 - 20

media pe centrele
din ar

9%
- 9,5%

Sibiu, Craiova, Trgu


Mure, Piteti

3,75
- 4,25

Sibiu, Craiova, Trgu


Mure, Piteti

n/a

Sibiu, Craiova,
9,75% - 10,5% Trgu Mure, Piteti,
Ploieti, Arad

11%

produse
primare n Iai,
Cluj Napoca,
Timioara

9% - 10%

produse
secundare

9,5%
- 11%

produse
primare

60 - 70

produse
primare

20 - 25

produse
secundare

45 - 55

produse
secundare

15 - 20

produse
primare

7,5 - 8%

produse
secundare

8,75% - 9,25%

9% - 10%

produse
primare

< 3,000 mp

3,6 - 4,15

Braov,
Timioara,
Ploieti, Arad

3,5 - 4

Constana, Iai,
Cluj Napoca

3,6 - 4,25

Braov

1%

Cluj Napoca,
Timioara

6-10%

Iai, Constana

n/a

> 3,000 mp

medie pia

medie pia

3,4 - 3,75

12,2%

9 - 9,75%

produse
primare

INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

ultracentral: 13 - 17
central: 12 - 16
semicentral: 11 - 15

10 - 15

8 - 13

Rata medie de neocupare (%)

15% - 17%

Iai: 12%-15%
Cluj Napoca: 7%-10%
Braov: 7%-10%
Timioara: 5%-7%
Constana: 20%

12% - 17%

Rata de capitalizare (%)

8,00% - 9,25%

8,25% - 9,50%

8,75% - 10,00%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale
Chirie cerut, pentru un spaiu
de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

32 - 47

20 - 30

10 - 15

Rata de capitalizare (%)

8,25% - 9,50%

8,75% - 9,50%

9,00% - 10,25%

2-4
n funcie de suprafa

1,75 - 3,25
n funcie de suprafa

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3,25 - 4,25 pentru suprafee


< 3,000 mp
3,00 - 4,00 pentru suprafee
cuprinse ntre 3,000
i 10,000 mp
2,75 - 3,25 pentru suprafee
> 10,000 mp

Rata medie de neocupare (%)

15%

Rata de capitalizare (%)

8,50% - 10,25%

10% - 15%

9,50% - 10,75%

9,50% - 10,75%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective
VALOAREA | Q2 2015 57

INFORMAII DIN PIA

DTZ Echinox
Segment de pia

Orae primare (Iai, Cluj


Napoca, Braov, Timioara,
Constana)

Bucureti

Orae secundare (Sibiu,


Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 16 - 18.5
semicentral: 13 - 15
periferie: 9 - 11

12 - 15

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

14.0%

Iai: 7%
Cluj Napoca: 7%
Braov: 10%
Timioara: 5%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare (%)

7.75%

9%

9,50%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu


de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare (%)

7,5 - 7,75%

8,50%

9 - 10%

Industrial

Chirie medie clasa


A (eur/mp/lun)

3,50 - 3,9

3 - 3,5

3 - 3,5

Rata medie de neocupare (%)

6 - 8%

4%

n/a

Rata de capitalizare (%)

9,75%

10 - 10,5%

10,5 - 11%

58 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle


Segment de pia

Orae Primare (Iai, Cluj,


Timioara, Braov)

Bucureti

Orae secundare

Spaii de birouri
Central: 18,5
Semicentral: 14 15
Periferie: 10 - 12,5

Iai: 12 14
Cluj: 12 -14
Timioara: 12- 14
Braov: 10 12

9 - 11

Rata medie de neocupare (%)

13,4%

Cluj: 12 - 14%
Iai: 9- 10%
Braov: n/a
Timioara: 8 - 9%
Constana: n/a

n/a

Rata de capitalizare

7,75%

8,5 - 9%

9,5%

Chirie contractual cldire de clasa


A (eur/mp/lun)

Spaii comerciale
Chirie cerut pentru un spaiu
de 100 mp la parter, mod
(eur/mp/lun)

60 - 70

30 - 35

20 - 25

Rata de capitalizare

7,75%

8,5 - 8,75%

9%

Industrial

Chirie medie clasa A


(eur/mp/lun)

3,4 - 4,0
(suprafee < 20,000)
3 - 3,5
(suprafee > 20,000)

2,8 - 4,0 n funcie


de suprafa

2,5 - 3,2 n funcie


de suprafa

Rata medie de neocupare

6 - 7%

n/a

n/a

Rata de capitalizare

9,25%

10 10,5%
(Timioara, Arad, Ploieti)

10,5 - 11,5%

VALOAREA | Q2 2015 59

INFORMAII DIN PIA

Knight Frank
Segment de pia

Orae primare
(Iai, Cluj Napoca, Braov,
Timioara, Constana)

Bucureti

Orae secundare
(Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri
central: 16 - 18
semicentral: 13 - 16
periferic: 8 - 13

10 - 14

7 - 10

Rata medie de neocupare (%),


media pe pia

14,44%

Iai: 15 - 20%
Cluj Napoca: 5%
Braov: 10 - 15%
Timioara: 8 - 10%
Constana: n/a,

n/a

Rata de capitalizare (%),


produse primare

7,75%

8,75 - 9%

9,5 - 11%

Chirie contractual cldire


clasa A (eur/mp/lun)

Centre comerciale
Chirie contractual, pentru un
spaiu de 100 mp la parter,
mod (eur/mp/lun)

50 - 60

20 - 30

18 - 20

Rata de capitalizare (%),


produse primare

8%

9 - 10%

9,5 - 10%

Chirie contractual clasa A


(eur/mp/lun)

3,9 - 4,2 (suprafee mai


mici de 3,000 mp);
3,75 - 4,0 (suprafee ntre
3,000 i 10,000 mp);
3,3 - 3,6 (suprafee mai mari
de 10,000 mp)

3,3 - 3,7 (suprafee mai


mici de 3,000 mp);
2,9 - 3,6 (suprafee ntre
3,000 i 10,000 mp);
2,2 - 3,0 (suprafee mai mari
de 10,000 mp)

3,2 - 3,5 (suprafee mai


mici de 3,000 mp);
2,5 - 3,3 (suprafee ntre
3,000 i 10,000 mp);
2 - 3,5 (suprafee mai mari
de 10,000 mp)

Rata medie de neocupare (%),


media pe pia

10%

n/a

n/a

Rata de capitalizare (%),


produse primare

10%

10 - 11%

11 - 12%

Spaii industriale

60 VALOAREA

INFORMAII DIN PIA

Capitolul 2:

Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare


Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de numerar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ratei fr risc, prima de risc de ar i
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden 10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul corespunztor ratei fr risc, ct i pentru
riscul de neplat la nivelul marjei de
risc de credit rezultate din tranzacii.
Ca urmare, dac pentru calculul ratei
de actualizare se consider c rata fr
risc este reprezentat de randamentul
oferit de obligaiunile de stat romYTM RO, 9y, RON
Ri 2015, RON
YTM RO, 10y, EUR
Ri 2015, EUR
YTM RO, 10y, USD
Ri 2015, USD

3.45%
0.20%
3.83%
0.30%
3.43%
1.50%

neti, nu se recomand luarea n considerare i a unei prime de risc de ar.


Marja de risc de credit aferent obligaiunilor de stat romneti poate fi o
referin privind nivelul primei de risc
de ar. Nivelul marjei de risc de credit
poate fi aproximat prin luarea ca referin a cotaiilor CDS (Credit Default
Swap instrumente derivate pentru
transferul riscului de credit) pentru
investiiile n euroobligaiunile de stat
romneti sau diferena existent ntre
randamentele obligaiunilor cu rating
AAA i randamentele obligaiunilor
romneti emise n aceeai moned i
avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referin privind
nivelul acestor indicatori, v prezentm datele privind nivelul randamentelor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
cotaia CDS pentru obligaiunile de
stat romneti emise n euro cu maturitate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2014 pentru RON, Euro i
USD ce au fost colectate din surse de
date publice credibile i sunt valabile
la data de 16 iunie 2015.

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane emise n Euro


i cu maturitate 10 ani (YTM GER,
10y, EUR), precum i randamentul la
scaden al obligaiunilor de stat americane emise n USD i cu maturitate
10 ani (YTM SUA, 10y, USD) au fost
preluate de pe site-ul Bloomberg. Randamentul la scaden al obligaiunilor
de stat romneti emise n RON cu
maturitate rmas 9 ani (YTM RO, 9y,
RON) a fost preluat de pe site-ul Bncii Centrale Europene. Randamentele
la scaden ale obligaiunilor de stat
romneti emise n Euro i n USD cu
maturitate rmas 10 ani (YTM RO,
10y, EUR), respectiv (YTM RO, 10y,
USD) au fost preluate de pe site-ul
Bursei din Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare obligaiunilor de stat romneti emise n
EUR cu maturitate 5 ani a fost preluat
de pe site-ul Deutsche Bank Research.
Previziunile privind rata inflaiei (Ri)
pentru anul 2014 pentru lei sunt furnizate de Banca Naional a Romniei
(BNR), pentru Euro i pentru USD de
Economist Intelligence Unit (EIU).

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2015
4.50%
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Series1

YTM RO, 9y,


RON

Ri 2015, RON

3.45%

0.20%

YTM RO, 10y,


YTM RO, 10y,
Ri 2015, EUR
Ri 2015, USD
EUR
USD

3.83%

0.30%

3.43%

1.50%

Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia


2.50%
2.00%

YTM GER,10y, EUR


YTM USA,10y, USD
CDS RO, 5y, EUR

0.81%
2.32%
1.20%

1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
Series1

YTM GER,10y, EUR

YTM USA,10y, USD

CDS RO, 5y, EUR

0.81%

2.32%

1.20%

VALOAREA | Q2 2015 61

RECOMANDRI EDITORIALE

Toate aceste cri pot fi achiziionate de pe site-ul ANEVAR,


din librria virtual: www.anevar.ro - magazinul online.

62 VALOAREA

https://www.facebook.com/ANEVAR.oficial