DERECHO

REGISTRAL
MARIA DE JESUS GUZMAN MONTOYA

Concepto de derecho
registral.
 "El

derecho registral integra el
sistema jurídico con normas y
principios propios de derecho publico
y privado que coexisten y funcionan
armónicamente constituyendo una
disciplina independiente y de la cual
el Sistema Registral Inmobiliario es
una de sus principales ramas"

CARACTERISTICAS DEL DERECHO
REGISTRAL

Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en cuyo
marco legal pueden encuadrarse sus normas, aunque tiende a
la autonomía;

Derecho particularmente heterogéneo: parte de sus normas,
referidas a la organización del registro de la propiedad, se
enmarca en principios de orden público, mientras aquellas que
se ocupan de la publicidad dinámica de los derechos reales
sobre inmuebles, constituyen principalmente reglas de derecho
privado;

Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las
relaciones jurídicas, velando siempre por la protección de los
terceros que confían en el registro, sobre la base de dos
principios fundamentales que son la fe pública y la
legitimación;

 EFECTOS:

marco legal que define el tipo
de Registro y la protección que dispensa a
los derechos inscritos
 EFICACIA: modo de gestión del Registro,
así como su organización y medios
materiales para que el Registro pueda
materialmente cumplir sus fines
 MODERNIDAD. Desarrollo de tecnologías
contractuales preventivas regístrales para
reducir costes de transacción, litigiosidad
e incertidumbre

LA PUBLICIDAD EN LAS
TRANSMISIONES INMOBILIARIAS: SU
EVOLUCIÓN

En sus formas más incipientes la publicidad consiste solamente
en un anuncio, por el que se exterioriza el derecho existente
sobre una cosa, haciendo conocer a los demás que se
encuentra en el ámbito de disposición jurídica del sujeto, de
donde surge que la sociedad debe respetar al sujeto en el libre
goce de los derechos que tiene sobre esa cosa.
La publicidad anuncio, en esta etapa, procura que todos
conozcan que se ha efectuado un acto -aspecto dinámico- por el
cual se traspasa la titularidad del derecho de un sujeto a otro, y
por ese camino se da más fuerza al acto de transmisión y se lo
hace oponible a terceros.

 Para

reforzar el anuncio posesorio de
publicidad, se recurre a otros
anuncios, como los pregones, para
hacer conocer el cambio de
titularidades, o la insinuatio -que es
una publicidad de tipo judicial- en el
caso de las donaciones.

 En

estos anuncios, primera forma histórica de
publicidad, resultan insuficientes, porque no
quedan constancias de ellos, ya que se los hacía
oralmente y no quedaba ninguna constancia
pública de la transmisión, ni había donde
recurrir para enterarse.
 Así nace la registración, al dejar constancia en
libros de la constitución de ciertos derechos.
 Primero las constancias registrales se ocupan
de derechos que no tienen ninguna otra forma
de exteriorización publicitaria -como las
hipotecas-

 En

España. 1539 una Real Pragmática
de Carlos I, creó por primera vez los
Registros u Oficios de Censos e
Hipotecas.

 En

el Derecho germánico, ya las
primitivas formas de transmisión de la
propiedad tienen manifestaciones
publicitarias (gewere)

 la

auflassung, especie de investidura de
tipo judicial (similares a la in iure cessio
de los romanos- para desembocar en los
libros registrales, que pueden ser
consultadas en cualquier momento.

 Uno

de los antecedentes más antiguos
que se conocen de estos libros
registrales corresponde a la ciudad de
Colonia, y data de los años 1140 a 1150.

 De

estos Libros de Registro alemanes
surge la línea de evolución que va a
llevar hacia la última forma de
publicidad, que no sólo es protectora del
interés del tráfico, con efectos de
oponibilidad a terceros de la
transmisión registrada, sino que llega a
los efectos constitutivos del derecho, es
decir que el negocio jurídico se integra
con el registro publicitario,
produciéndose por esa vía la
transmisión de la titularidad.

Distintas formas de publicidad:
 a) la publicidad anuncio;
 b) la publicidad oponibilidad a terceros; y
 c) la publicidad con "efectos
constitutivos", se presentan a lo largo de
la historia del derecho con diferentes
manifestaciones, que evolucionan hasta
proyectarse en los regímenes que
encontramos en el mundo actual

LA PUBLICIDAD EN EL DERECHO
NACIONAL
 La

Inscripción es declarativa y no
obligatoria, salvo efectos a terceros.
 Significa que la Publicidad no es una
exigencia como condición de validez del acto
o negocio jurídico; no tiene por finalidad
producir la transferencia del derecho
publicado, ni purgar los vicios del título
transmisivo.
 Su finalidad y sus efectos son únicamente
hace posible que el título publicado sea
oponible a terceros

 Sin

embargo, sobre la base de la
legislación civil podemos señalar que la
Inscripción produce un efecto
convalidante o que el registro trata de
ser tendencialmente exacto, y que el
juego de la Inoponibilidad puede tener
un alcance mayor del actualmente
contemplado, que nos puede explicar el
problema de la doble venta y venta de
cosa ajena.

Publicidad Registral = Seguridad Jurídica
 El

Registro …
 “legaliza”: quien adquiere del
titular registral e inscribe, adquiere
 “publica”: lo que no está inscrito,
no afecta a terceros.
 “legitima”: la propiedad inscrita
está dotada de una legitimación
social, legal, superior a lano inscrita.

 Por

ello, el Registro es mucho más que un
”memorizador” de documentos o de hechos o
actos relativos a la propiedad inmueble.
 El Registro no sólo proclama un acontecimiento
pasado: que fue otorgado un título “entre partes
“determinadas “.
 Proclama mas: proclama en presente , frente a
terceros, la titularidad y contenido de derechos
reales.
 Los asientos del Registro contienen declaraciones
públicas sobre cuáles son hoy las situaciones
jurídicas de las fincas inscritas.

SISTEMA REGISTRAL DEL
ESTADO DE JALISCO

Se cuenta con un sistema registral de incorporación en
libros e inscripción.
Se lleva a cabo el convenio entre las partes el estado no
interviene, posteriormente se realiza el registro, solo con
efectos declarativos
La inscripción produce un efecto negativo no positivo,
esto es que el acto puede perjudicar a terceros, el que
pueda haber al mismo tiempo dos propietarios del bien,
uno en virtud del contrato y otro que aun aparece como
propietario en el Registro Público.

 Dentro

del proyecto de modernización en Jalisco,
se cambiara de sistema registral al de folio real

SISTEMA REGISTRAL
DE FOLIO REAL

Consiste en un documento físico o electrónico destinado a
inscribir e inmatricular cada una de las fincas, su superficie,
linderos y colindancias.

En el Folio Real se inscriben las transmisiones de propiedad,
los gravámenes y las anotaciones preventivas.

El Folio Real supone que cada finca tiene un folio abierto en
el Registro, de modo que basta su consulta para conocer la
titularidad y cargas vigentes sobre el inmueble a que se
refiera.

El Modelo propone el Sistema de Folio Real Electrónico, que
consiste en integrar archivos electrónicos con las
inscripciones y anotaciones de cada finca, con el propósito
de garantizar la calidad de las inscripciones y la eficiencia de
los servicios regístrales

El Gobierno de Jalisco recibirá $ 37´647,500.00 que
corresponde al 50% del Proyecto para la
Modernización del Registro Público de la Propiedad
comandado por Efrén Flores Ledezma. Los recursos
provienen de la Consejería Jurídica del Ejecutivo
Federal y serán administrados principalmente por el
Titular de la Secretaría de Finanzas del Gobierno de
Jalisco, José Luis de Alba González. (2008)
El 50% restante será proporcionado con recursos
estatales previstos en la partida autorizada para
2008 denominada: "Modernización del Registro
Público de la Propiedad", en el Presupuesto de
Egresos de Jalisco.

GRACIAS