You are on page 1of 13

Princpio da Concentrao, Luz da Lei n 13.

097/2015
A Lei n. 13.097/2015 e os Reflexos nos Negcios Imobilirios

O Sistema Registral Brasileiro de natureza MISTA, podendo ser:


CONSTITUTIVO: cria um direito e gera a fico de conhecimento para o Brasil e o Mundo.
O efeito constitutivo em relao aos atos de onerao e s transmisses inter vivos.

DECLARATIVO: limita-se a declarar a existncia de um direito preexistente.


O efeito declarativo tambm nas aquisies originrias e causa mortis, bem como nos ttulos de
diviso, judiciais ou extrajudiciais

Os sistemas de registros servem para criar, modificar, declarar e extinguir direitos no plano da
normalidade da vida em sociedade. Assim como o juiz atua visando a restabelecer a ordem quando
rompida, criando, modificando, extinguindo e declarando direitos, o registrador e os demais
agentes/rgos de registros atuam na vida normal da sociedade com os mesmos propsitos.
Segurana jurdica do sistema
O Sistema Registral Brasileiro admitiu a presuno RELATIVA (juris tantum) de verdade ao ato registral, o
qual, at prova em contrrio, atribui eficcia jurdica e validade perante terceiros (art. 1.245 e seguintes
do Cdigo Civil e art. 252 da Lei 6.015/73).
O registro de imveis e o princpio da concentrao
A publicidade essencial instrumento para prevenir fraudes e a boa-f de terceiros, evitando as
transmisses fraudulentas e assegurando ao proprietrio do imvel, as vantagens econmicas derivadas
da certeza do domnio.
Princpio da Concentrao
O Sistema Brasileiro atribui publicidade registral efeito erga omnes, justamente pelo fato da presuno
de que todos tm conhecimento da relao jurdica uma vez que esta relao jurdica ingressa no
Registro Imobilirio.[1] .

[1] RICHTER, Luiz Egon. Princpio de Inscrio: consideraes gerais. In: Revista de Direito Imobilirio n. 318,
ano 27,
Set./ Out. de 2004, p. 4.

O terceiro adquirente procura na instituio registral a eliminao dos riscos, no que diz respeito
verdadeira situao jurdica das propriedades territoriais.
O sistema da Lei n 6.015/73
A Lei 6.015, desde sua vigncia a partir de 1976, instituiu o sistema de matrcula (flio real) para os
imveis em todo o pas, abandonando o sistema de inscries e transcries vigente at ento.
Flio Real

Este sistema de matrcula (flio real) um dos mais seguros do mundo, sendo fonte de referncia para
diversos pases.
Tanto verdade que no ltimo Congresso Mundial do CINDER Centro Internacional de Direito Registral,
foi destaque nas concluses o Flio Real.
Destaca-se a importncia do Sistema do Flio Real como ordenador de direitos reais e como base da
confiana do Sistema uma vez que facilita a identificao dos Direitos transmissveis e protegidos que
permitem o Desenvolvimento econmico e a paz social.
(Concluses do XIX Congresso Mundial de Direito Registral, promovido no Chile, em 2014)

A matrcula imobiliria
A matriculao dos imveis fez com que o sistema registral imobilirio brasileiro fosse modernizado j
que origina um histrico completo relativo aos imveis, formando um verdadeiro curriculum vitae de
cada unidade imobiliria.
No Rio Grande do Sul h a possibilidade de se fazer constar o Desenho Grfico do Imvel no Flio Real

ORIGENS E DESENVOLVIMENTO DO PRINCPIO DA CONCENTRAO

Conceito do Princpio da Concentrao


O princpio da concentrao tem por objetivo concentrar todas as informaes e direitos que tenham
influncia no registro imobilirio ou nas pessoas.
A situao jurdica que no estiver na matrcula, no ser oponvel, pois no atinge o imvel.
O registro de imveis e o princpio da concentrao
A doutrina afirma comumente que a funo primordial do sistema registral a de dar segurana jurdica
ao trfego imobilirio.
Por isso, o princpio da concentrao, no dizer do eminente Desembargador e doutrinador Marcelo
Rodrigues, tem por objetivo reduzir a opacidade do registro, combatendo os gravames ocultos
voluntrio, legais, administrativos e judiciais desestimulando a praxe viciosa dos denominados
contratos de gaveta.
Origem doutrinria do princpio
O denominado princpio da concentrao surgiu na doutrina registral imobiliria como construo
resultante dos estudos realizados por Dcio Antnio Erpen (Desembargador aposentado do TJRS) e Joo
Pedro Lamana Paiva (Registrador Imobilirio no RS), com a adeso do Registrador de Imveis gacho
Mario Pazutti Mezzari.
No Brasil, j no ano de 2000, por ocasio do XXVII Encontro de Oficiais de Registro de Imveis do Brasil,
em Vitria (ES), foi apresentado o trabalho A autonomia registral e o princpio da concentrao,
publicado posteriormente no livro Registro de imveis; estudos de direito registral imobilirio, edio
de Srgio Fabris Editor, em 2002, sob a coordenao de Srgio Jacomino (do Instituto do Registro
Imobilirio do Brasil - IRIB).
O princpio no exterior
No exterior, foi apresentado pioneiramente, por seus idealizadores, por ocasio da 2 Jornada
Ibero-americana de Direito Registral, ocorrida em Havana (Cuba), no ano de 2001, quando recebeu
ateno especial entre as concluses daquele conclave.
Desenvolvimento do princpio
Em 2004, sob a forma de um artigo intitulado Princpio do registro imobilirio formal, foi desenvolvido no
livro Introduo ao Direito Notarial e Registral, tambm publicado pela editora Srgio Fabris de Porto
Alegre.
Posteriormente a isso, sua divulgao tem sido ampla em artigos de doutrina, conferncias, palestras e
aulas em cursos de Direito Notarial e Registral, fazendo com que, pela consistncia de suas idias
inspiradoras, passasse a ser disseminado no meio jurdico em todo o pas.
Referncias na doutrina
Na atualidade, o princpio da concentrao j referido amplamente na doutrina brasileira de Direito
Registral e Imobilirio podendo ser citados, dentre outros autores:

MELO, Marcelo Augusto Santana. com outros autores. Registro de Imveis e Meio Ambiente. (Srie
direito registral e notarial/coordenao Srgio Jacomino) Saraiva, 2010. p.38.

MEZZARI, Mario Pazutti. Unio estvel; questes instrumentais e registrrias, p.3,


http://www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/.

disponvel em

PAIVA, Joo Pedro Lamana. Procedimento de Dvida e a evoluo dos sistemas registral e notarial no
sculo XXI. 4 Ed. So Paulo: Saraiva, 2014.
PASSARELI, Luciano Lopes. O princpio da boa-f registral: necessidade de sua adoo para as
incorporaes e loteamentos. Monografia que recebeu distino no II Prmio Abecip de Monografia em
Crdito Imobilirio e Poupana, (http://www.arpenbrasil.org.br/).
PASSOS, Tatiana. Registro de imveis para profissionais do direito. 2. ed. Editora Russel, 2008.

p.404.

SANTOS, Francisco Jos Rezende dos. O princpio da concentrao no registro de imveis. Disponvel em:
<http://www.irib.org.br/html/noticias/noticia-detalhe.php?not=446>.
STIFELMAN, Anelise Grehs. O registro de imveis e a tutela do meio ambiente. Disponvel em
http://www.colegioregistralrs.org.br/doutrinas/AneliseGrehsStifelmano_RITutelaMeioAmbiente.pdf
O princpio na jurisprudncia
J comeam a surgir julgados, especialmente no TJRS, reconhecendo a aplicao do princpio da
concentrao registral:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVERBAO DE DEMANDA JUDICIAL PENDENTE. medida que


visa dar publicidade, respaldada no principio da concentrao que empresta eficcia aos registros
contidos na matricula do imvel. AGRAVO NEGADO. (Agravo de Instrumento N 70006893515, Dcima
Stima Cmara Cvel, Tribunal de Justia do RS, Relator: Alzir Felippe Schmitz, Julgado em 11/11/2003).

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AO DE ANULAO DE TESTAMENTO. AVERBAO DA LIDE NO


REGISTRO IMOBILIRIO DE DEMANDA JUDICIAL PENDENTE. ANTECIPAO DE TUTELA (ART. 273 CPC).
AUSNCIA DE PRESSUPOSTOS. INDEFERIMENTO. Admite-se a averbao da lide no registro imobilirio,
visando dar publicidade, respaldada no principio da concentrao que empresta eficcia aos registros
contidos na matrcula do imvel. A presena da verossimilhana da alegao, atestada por prova
inequvoca, e o receio de dano irreparvel ou de difcil reparao (art. 273, I, do CPC) so pressupostos
que devem estar presentes para a concesso de tutela antecipada. AGRAVO DE INSTRUMENTO
PARCIALMENTE PROVIDO. (Agravo de Instrumento N 70030685432, Stima Cmara Cvel, Tribunal de
Justia do RS, Relator: Andr Luiz Planella Villarinho, Julgado em 30.9.2009).
Viso do TRF da 4 Regio
Em um documento intitulado Meio Ambiente, reserva legal e o princpio da publicidade, elaborado
como texto-base para o Seminrio sobre Georreferenciamento e o Registro de Imveis, promovido pelo
IRIB, em 2004, o TRF/4, mesmo reconhecendo que sua jurisprudncia no admite, em muitas situaes, a
plenitude do princpio da concentrao, faz referncia essncia desse instituto de Direito Registral e
reconhece sua importncia, propugnando pelo alargamento da viso sobre as novas funes dos
registradores na atualidade.

Insero do princpio na CNNR-RS


Conforme reconhece Mrio Mezzari (op. cit. p. 3), o princpio da concentrao tambm foi inserido na
Consolidao Normativa Notarial e Registral da Corregedoria-Geral de Justia do RS, ainda que no citado
expressamente no rol de princpios de seu art. 315, por ter, em seu contexto, admitido como averbveis
vrias situaes jurdicas que a doutrina clssica negava acesso ao registro imobilirio.
DOS PRINCPIOS

Art. 621. O servio, a funo e a atividade registral imobiliria se norteiam pelos princpios constantes do
art. 5 e pelos especficos da atividade, tais como:
(...)
IX da concentrao, a possibilitar que se averbem na matrcula as ocorrncias que alterem o registro,
inclusive ttulos de natureza judicial ou administrativa, para que haja uma publicidade ampla e de
conhecimento de todos, preservando e garantindo, com isso, os interesses do adquirente e de terceiros de
boa-f.
(...)
Art. 824. Alm dos casos expressamente previstos em lei e neste Provimento, sero averbadas na
matrcula as sub-rogaes e outras ocorrncias que, por qualquer modo, alterem o ato.
Art. 825. Os atos, fatos e contratos relativos ao imvel, registro ou averbao ou s pessoas neles
constantes podero ser averbados para que produzam efeitos contra terceiros.
Art. 826. As informaes constantes dos registros ou das averbaes so suficientes para atestar tanto a
titularidade dos direitos quanto as restries pessoais e os nus, encargos ou gravames existentes no
imvel.
NOO, FUNDAMENTO E ALCANCE DO PRINCPIO DA CONCENTRAO

Noo
O princpio da publicidade apregoa que o conhecimento amplo dado ao ato registral, to logo ele seja
editado, faz com que se torne oponvel aos interesses das demais pessoas, materializando-se atravs da
respectiva certido.
O princpio da concentrao um corolrio importante do princpio da publicidade porque vai definir
qual o contedo de atos registrais passveis de figurarem na matrcula do imvel de modo que possam
ser publicizados e opostos a terceiros a partir da respectiva certido.

PUBLICIDADE

O direito s protege aquilo a que dado conhecer.

O conhecimento pblico se d atravs dos rgos de registros pblicos, que incluem outros alm do
Registro de Imveis, porque quando a sociedade compreender a importncia dos registros passar a dar
mais importncia ao Registro de Imveis.

Smula nmero 375 do STJ.

X CLANDESTINIDADE

Fundamento
O princpio da concentrao fundamenta-se em que a matrcula (flio real ou lbum imobilirio) deve ser
to completa de informaes quanto possvel, de forma que dispense diligncias a outras fontes de
informao relativas ao imvel, fazendo com que essa fonte nica de informao seja sinnimo de
segurana jurdica.

Dispositivo originador do princpio


Art. 167, II, 5 c/c Art. 246 e 1 da LRP

Esse princpio nasceu a partir da discusso doutrinria acerca de serem ou no exaustivos, os atos e
ttulos passveis de registro/averbao enumerados no art. 167 da Lei dos Registros Pblicos (Lei n
6.015/73), relativamente s hipteses registrais que admitem ingresso no lbum imobilirio.

Alcance do princpio
Assim, nenhum fato jurgeno ou ato jurdico que diga respeito situao jurdica do imvel ou s
mutaes subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbao na matrcula.

Dos atos a incluir na matrcula


Dessa forma, devem ser includos na matrcula imobiliria para que esta cumpra sua finalidade de
repositrio nico de informaes sobre o imvel:

Os atos translativos da propriedade;


As instituies de direitos reais;
Os atos judiciais e administrativos;
Os atos de outra natureza que digam respeito situao jurdica em que o imvel se encontra.

Dos atos em espcie (passveis de lanamento na matrcula)


Os atos judiciais que restringem a propriedade;
Os atos judiciais constritivos (penhoras, arrestos, seqestros, embargos), ainda que acautelatrios);
As declaraes judiciais de indisponibilidade;
As aes pessoais reipersecutrias e as reais;
Os decretos de utilidade pblica;
As imisses de posse nas expropriaes;
Os decretos de falncia;
Os tombamentos;
Os comodatos;
As servides administrativas;
Os protestos contra a alienao de bens;
Os arrendamentos e as parcerias.
TENDNCIA DE AMPLIAO DA ABRANGNCIA DO PRINCPO DA CONCENTRAO
Outras situaes atuais
Cresce o nmero de situaes cujo mais adequado meio de publicidade sua insero na matrcula
ressaltando a importncia do princpio da concentrao, tais como:
O confisco de reas utilizadas para o cultivo de plantas psicotrpicas, por sentenas criminais;
As questes ambientais que tm gerado necessidade de obter informao adequada:
O registro dos passivos ambientais criados sobre os imveis (aterros sanitrios, aterros industriais, reas
contaminadas), assim como os inventrios de reas de preservao permanente, de reserva florestal
legal, de florestas plantadas, de recursos hdricos existentes e a instituio de reservas ambientais
pblicas e privadas, bem como os termos de ajustamentos de condutas celebrados entre o Ministrio
Pblico e as Pessoas Naturais e/ou Jurdicas.

O Projeto de Lei n 5.708/2013


O princpio da concentrao to importante e j est de tal forma consagrado no mbito do Direito
Registral Imobilirio que a legislao registral est sendo objeto de profundas propostas de alteraes no
sentido de explicitar sua importncia, seu alcance e as consequncias legais de sua adoo.

Essa realidade espelhada pelo que se contm no Projeto de Lei n 5.708/2013, em tramitao no
Congresso Nacional.

Mostrava-se necessria a explicitao desse princpio, atravs de um texto legal incisivo, conferindo-lhe a
amplitude e o reconhecimento que ele necessitava, passando a promover uma verdadeira revoluo no
mbito do Direito Registral Imobilirio brasileiro.

Entretanto, o Congresso Nacional perdeu essa grande oportunidade de promover importantes mudanas
legais porque o projeto permaneceu em discusso e no avanou positivamente aprovao. Da a razo
da Medida Provisria que posteriormente foi convertida em Lei.

LEI n 13.097/2015
O princpio da concentrao e a segurana jurdica
Dormentibus non succurrit jus
O direito no socorre aos que dormem

A Medida Provisria n 656/2014 provocou uma ampliao da fora do princpio da concentrao.


A fora probatria da certido e a publicidade registral foram significativamente ampliadas.
Essa autossuficincia da matrcula significar ampliao de segurana jurdica aos negcios imobilirios.
Exposio de Motivos da MP n 656/2014
aumento da segurana jurdica dos negcios;
desburocratizao dos procedimentos dos negcios imobilirios;
reduo de custos e celeridade dos negcios;
afastamento do potencial risco de atos de constrio oriundos de aes que tramitem em comarcas
distintas da situao do imvel e do domiclio das partes
j existem mecanismos no Cdigo de Processo Civil, tais como o art. 615-A e o 4 do art. 659;
o prprio Superior Tribunal de Justia j editou smula, de n 375, com base em reiterados julgados dos
tribunais estaduais, que protege os direitos do terceiro adquirente de imvel de boa-f.

Smula 375-STJ: O reconhecimento da fraude de execuo depende do registro da penhora do bem alienado
ou da prova de m-f do terceiro adquirente.
Converso da Medida em Lei
No dia 19 de janeiro de 2015 foi convertida em Lei a Medida Provisria n 656/2014, passando a
integrar o ordenamento jurdico atravs da Lei n. 13.097/2015, publicada no dia 20 de janeiro do corrente ano.

Anlise da Lei n. 13.097/15


Art. 54

As hipteses dispostas nos incisos do artigo 54 da Lei n. 13.097/2015 visam impedir o registro de atos
posteriores ou relativizar a eficcia dos atos registrados posteriormente.
Impedir: indisponibilidade de bens, ordem judicial para no praticar atos sem autorizao, etc.
(Exemplo: contendo na matrcula a averbao de indisponibilidade do bem imvel, no possvel praticar atos
de constituio, transferncia ou modificao de direitos reais)
Relativizar: ajuizamento de ao de execuo, existncia de ao, etc.
(Exemplo: contendo averbao de notcia de ao na matrcula, Art. 615-A do CPC, possvel registrar a
transferncia de direitos sobre o imvel, desde que no ttulo conste a cincia do adquirente sobre a existncia
do gravame. Posteriormente, este imvel poder ser retirado do atual proprietrio)
Art. 54, inciso I
Art. 167, I, 21, da Lei de Registros Pblicos

Aes reais: so as que versam sobre o domnio de uma coisa mvel ou imvel, propostas pelos
proprietrios ou por detentores de direito real (Art. 1.225, CC: servides, usufruto, uso, habitao, renda
sobre imveis, enfiteuse, penhor, anticrese, hipoteca, direito de superfcie, promessa de compra e venda
registrada, propriedade fiduciria, etc.)

Aes pessoais reipersecutrias: so obrigaes imobilirias do devedor para com o credor, de dar, fazer
ou no fazer, sobre determinado imvel (Exemplo, ao possessria que visa declarao da usucapio;
ao que visa a dissoluo de sociedade empresarial, etc.)

Procedimento do Inciso I:

Somente por determinao judicial (Mandado/Ofcio).

Art. 54, inciso II

Ajuizamento de ao de execuo: Exemplo, Ttulos executivos extrajudiciais (Art. 585 do CPC) e


Execuo de Alimentos.

Cumprimento de Sentena: Art. 475-I e seguintes do CPC.

Procedimento do Inciso II:


requerimento do interessado indicando a(s) matrcula(s);
certido da distribuio do ajuizamento da execuo; OU
certido do escrivo comprobatria da fase de cumprimento de sentena.
Art. 54, inciso III
Dispe diferentes atos.

Restrio Administrativa: Exemplo, passagem de fios de alta tenso, como servio pblico, na
propriedade privada ou o Tombamento.
Procedimento: documento do poder pblico que institui a restrio.

Restrio convencional: Exemplo, limite de altura convencionada em condomnio de casas, loteamentos,


e etc.
Procedimento: requerimento do incorporador ou loteador na individualizao do
empreendimento ou,
requerimento da parte interessada com provas.

Indisponibilidade: qualquer tipo de indisponibilidade do imvel ou dos bens das pessoas.


Procedimento: determinao judicial (Mandado/Ofcio)

Art. 54, inciso IV

Neste inciso consta a permisso de averbar aes que podero levar a insolvncia, ou seja, no h
certeza.

Desta forma, primordial a anlise do julgador para verificar o justo motivo da averbao, afim de que
no haja prejuzo ao proprietrio do imvel sem uma justa causa.

Situao semelhante j ocorre nos deferimentos de liminares/antecipaes de tutela.


Exemplos: Ao de Indenizao por Danos Morais e/ou Materiais e o Confisco de bens, art. 243 da
Constituio Federal.
Procedimento: determinao judicial (Mandado/Ofcio).

Art. 54, nico

Este pargrafo expressa a garantia do terceiro de boa-f que registra o seu ttulo aquisitivo no Registro de
Imveis competente.

Regra: Ao terceiro de boa-f que registra o ttulo, no ser oponvel situao no constante na matrcula.

Primeira Exceo Regra:

Falncia de Empresa.

Exemplo: Art. 129, VII da Lei n 11.101/2005.


Ineficcia, em relao massa falida, dos atos de registro de direitos reais e de transferncia de propriedade
realizados aps a decretao da falncia, salvo se tiver havido prenotao anterior.
Segunda Exceo Regra:
Hiptese que independe de registro de ttulo pode ser oponvel ao terceiro adquirente de boa-f.
Exemplos:

Aquisio de propriedade ou Extino/Perda da propriedade - usucapio e aquisio por acesso (Art.


1.238 e 1.248, CC).
Art. 55

Este artigo estabelece uma garantia para o adquirente de unidade autnoma que registra o seu ttulo e
contrata com o incorporador/loteador pagamento parcelado do imvel.

Havendo credores do alienante (incorporador, loteador, condomnio edilcio) este no alcanar o imvel,
mas somente as prestaes faltantes do contrato.

Recomenda-se um maior estudo sobre este dispositivo em razo da complexidade dos citados no artigo.
Art. 56

A determinao judicial deve conter tambm a matrcula/transcrio do imvel em que deve ser
averbada a existncia de ao.
Art. 56, 1

As averbaes do inciso IV so sem valor declarado;

As averbaes dos outros incisos do Art. 54 so com valor declarado, nos ttulos que possuem valor.

Art. 56, 2

A gratuidade dever ser expressa na determinao judicial, informando que para a prtica da averbao
no so devido os emolumentos, conforme dispe o art. 11 da CNNR/RS Consolidao Normativa
Notarial e Registral do RS.

No basta, para os fins deste pargrafo, a indicao da sigla AJG na determinao judicial.
Art. 56, 3 e Art. 57

O prazo para a prtica do ato de averbao do inciso IV do Art. 54 de 5 dias. Havendo exigncias a
serem satisfeitas, dever o Oficial remeter ao Juzo competente as pendncias existentes, dentro do
mesmo prazo.

Aps praticado o ato de averbao, ter o Oficial um prazo de 10 dias para remeter Ofcio para o juzo
que expediu a determinao.
Art. 56, 4
A determinao judicial poder ser genrica?

Entendemos que preferencialmente o devedor deve indicar o(s) imvel(is) a serem gravados com a
notcia da ao. Porm, o magistrado tem autonomia para determinar as averbaes
independentemente da indicao pelo proprietrio.
Art. 56, 4

A quantidade de imveis a serem averbados deve ser razovel em relao a satisfao do valor objeto da
ao, a exemplo do que acontece com a certido acautelatria do Art. 615-A do CPC.

Cabe salientar que o 4 do art. 615-A, do CPC, prev a possibilidade de indenizao quando promover
averbao manifestamente indevida.
Art. 59

A Lei n. 13.097/2015 retirou a obrigatoriedade de constar no ato notarial as certides de feitos ajuizados.
Porm, at que a Lei esteja em pleno vigor para as aes ajuizadas anteriormente a sua vigncia (Art. 61),
salutar para segurana do adquirente solicitar as referidas certides.

Posteriormente, no sero mais necessrias, pois a plena vigncia da Lei garantir a segurana jurdica
dos atos registrados na matrcula quanto a aes ajuizadas.

Cabe salientar que o Art. 54, nico inseriu uma exceo a regra: empresas em processo de falncia.

Por isso, para maior segurana dos adquirentes de imveis vendidos por pessoa jurdica ou scio de
empresa importante solicitar certido que ateste a existncia ou no de processo de recuperao
judicial ou falncia.

Funo Notarial
Este tema tem sido objeto de debate, pela sua complexidade, com o colega Registrador Pblico, Julio
Cesar Weschenfelder, chegando as seguinte concluses:
Como se v, o Tabelio com o advento da Lei n. 13.097/15, no est mais obrigado a certificar a
apresentao ou dispensa das certides de feitos ajuizados.
Porm, a preveno de litgios faz parte da funo do Notarial, devendo orientar as partes sobre as
consequncias jurdicas no que tange as referidas certides.
Em prestgio a segurana jurdica, alertaria as partes para a convenincia da exigncia das negativas
forenses;

Questionamento
Desta forma, pode o Registrador Imobilirio exigir que conste no ato notarial a apresentao das
certides de feitos ajuizados ou a declarao de sua dispensa?
A meu ver, o Notrio no precisa certificar na escritura e o Registrador est impossibilitado de proceder
tal exigncia, exceto se houver previso normativa, a exemplo da Recomendao n 3/2012 do CNJ
(Cientificao da CNDT).
A obrigatoriedade de apresentao das certides de nus reais j constava na Lei n 7.433/85, bem
como no regulamentado pelo Decreto 93.240/86, no art. 1, IV e 1:

Art 1 Para a lavratura de atos notariais, relativos a imveis, sero apresentados os seguintes documentos e
certides:
[...]
IV - a certido de aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel, e a de nus reais, expedidas pelo
Registro de Imveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, ser de 30 (trinta) dias;
[...]
1 O Tabelio consignar na escritura pblica a apresentao dos documentos e das certides mencionadas
nos incisos II, III, IV e V, deste artigo.

A novidade apresentada pela Lei no 2 do Art. 59, alm da desnecessidade das certides de feitos
ajuizados, a obrigatoriedade de certificao no ato notarial da apresentao da certido de
propriedade (matrcula ou transcrio do imvel), o que antes no era necessrio.
Documentos para lavratura de escritura pblica

IMPOSTO

Comprovante de pagamento/exonerao/iseno/imunidade do Imposto incidente (ITBI ou ITCD), salvo


exceo legal.
CERTIDES FISCAIS

Imvel Urbano
Certido referente aos tributos municipais.

Imvel Rural
CCIR Atualizado.
Certido Negativa de Dbito de Imvel Rural
Certido de Negativa de Dbito Florestal (IBAMA) - Facultativo

Transmitente Pessoa Jurdica: CND da


Receita Federal e do INSS.
Documentos para lavratura de escritura pblica
CERTIDO CONDOMINIAL

Certido de Dbitos Condominiais, sua dispensa, ou assuno das dvidas pelo adquirente (se for unidade
em condomnio) Art. 1345, Cdigo Civil e Art. 594, VII da CNNR/RS
CERTIDES DO REGISTRO DE IMVEIS

Certido de propriedade (matrcula/transcrio).

Certido de nus reais (aes reais ou pessoais reipersecutrias).

Inovaes da nova Lei

Adquirente de boa-f
Credor
Devedor
Negcios Imobilirios
Adquirente de boa-f

Anteriormente

Tinha que proceder buscas referente a feitos ajuizados, o que no resultava em certeza, tendo em vista
todas as Justias, Instncias e Comarcas do Brasil.
Atualmente

Precisa apenas analisar a matrcula e as certides fiscais.

Atentar-se nos negcios com pessoas jurdicas e scios de empresas (Art. 54, nico)
Credor
Anteriormente

Poderia buscar o imvel a qualquer momento sem necessidade de proceder anterior notcia, causando
insegurana nas celebraes de negcios imobilirios (Ex.: Justia do Trabalho).
Atualmente

Para garantir o seu crdito junto ao imvel, dever diligenciar a notcia na matrcula, o que tornar
pblica a existncia do crdito, dificultando a negociao do imvel.
Devedor
Anteriormente

Poderia alienar o imvel livremente, inclusive a terceiro de boa-f.


Atualmente
Tem seus imveis com restrio noticiada na matrcula, dificultando a alienao/onerao do imvel.
Negcios Imobilirios
Anteriormente

Incerteza da manuteno do negcio jurdico, pois poderia ser desfeito em razo de dvidas do vendedor
do imvel.

Menor segurana para investimentos.


Atualmente

Esto com maior segurana, pois a matrcula do imvel concentra as informaes relativas ao imvel e
aos direitos incidentes sobre ele.

Maior segurana para investimentos.

Efeitos da Lei n. 13.097/2015 nas aes ajuizadas

Art. 61 c/c Art. 17 da Medida Provisria 656/14

Muito obrigado!
Joo Pedro Lamana Paiva
www.lamanapaiva.com.br
cartorio@lamanapaiva.com.br