ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE FACULTATEA DE MARKETING

Studiu de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni în Timişul de Jos, jud.Braşov

BUCUREŞTI

2010

CUPRINS

CAPITOLUL 1 Prezentarea S.C. Total Prest Serv S.R.L. Bucureşti 1.1. Scurtă prezentare 1.2. Obiectul de activitate al societăţii 1.3. Capital social şi resurse umane 1.4. Analiza SWOT 1.5. Concurenţa (agroturismul în jud.Braşov)

CAPITOLUL 2 Studiu de caz. Sinteza studiului de fezabilitate 2.1. Descrierea generală a proiectului 2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni 2.2.1. Obiective propuse 2.2.2. Condiţii generale de implementare 2.2.5. Devizul general estimativ al afacerii 2.2.4. Rezultatele aşteptate 2.3. Prezentarea investiţiei 2.3.1. Mărimea şi originea investiţiei (% din fonduri europene) 2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiţie propus 2.3.3. Structura de management în implementarea proiectului 2.3.4. Costurile şi planul de finanţare CONCLUZII BIBLIOGRAFIE
2

CAPITOLUL 1 PREZENTAREA S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. BUCUREŞTI

1.1. Scurtă prezentare
Denumirea societăţii Denumirea societăţii este S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., aceasta având în prezent un unic asociat. Pe toate actele şi înscrisurile societăţii se va menţiona denumirea, sediul, urmate de menţiunea “Societate cu răspundere limitată” sau prescurtat S.R.L., capitalul social, numărul de înregistrare la Registrul Comerţului şi codul fiscal. Forma juridică a societăţii Societatea este persoană juridică română având formă juridică de societate cu răspundere limitată. Aceasta îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legislaţia română în vigoare şi cu prevederile Statutului societăţii. Sediul societăţii Adresa sediului înregistrat: Bucureşti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1. Adresa sediului operaţional: Bucureşti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1, tel. 021/2329390, fax 021/2329390. În viitor, punct de lucru la Săcele, pensiune: Săcele, Dâmbul-Morii, Strada Canionului, nr.15 Date identificare fiscală Nr. înregistrare la R.C. Bucureşti: J40/10057/2002. Cod unic de identificare: 14936405. Cifra de afaceri şi profitul pentru ultimul an Cifra de afaceri – 16.444 lei. Profit brut – 6.858 lei (RON). Profit net – 6.165 lei (RON).

3

Indicatori din bilanţ Active imobilizate, total – 765.490 lei (RON). Active circulante, total – 175.063 lei (RON).

1.2. Obiectul de activitate al societăţii
S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. este o societate cu răspundere limitată care s-a înfiinţat în data de 10.10.2002, ca o societate de familie, având următorul obiect de activitate: - activităţi de secretariat, dactilografiere, multiplicare şi traduceri, cod CAEN 7483; - închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate, cod CAEN 7020; - închirierea autoturismelor şi utilitarelor de capacitate mică, cod CAEN 7110. Obiectul de activitate al societăţii, în prezent: Domeniul declarat: servicii Domeniul principal: 723 Prelucrarea informatică a datelor Activitate principală: 7230 Prelucrarea informatică a datelor Această clasă include: activităţi legate de bazele de date: furnizarea de date într-o anumită ordine, prin metode de căutare on-line sau acces direct pentru utilizatori; prelucrarea datelor folosind, fie programele proprii, fie ale clientului: prelucrarea completă a datelor, servicii de introducere de date (data entry), scanarea documentelor etc.; gestiunea şi exploatarea curentă a datelor care aparţin clienţilor; administrarea de pagini web.

Activităţi secundare: 7020 Închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate. Această clasă include: - serviciile de închiriere sau leasing imobiliar: apartamente sau alte clădiri de locuit; clădiri nerezidenţiale, inclusiv pavilioane expoziţionale; terenuri.

Această clasă exclude: - operaţiuni de servicii pentru hoteluri, pensiuni, campinguri, campinguri pentru rulote şi altele de uz nerezidenţial sau pentru sejururi de scurtă durată. 4

5523 Alte mijloace de cazare. Această clasă include: - activitatea altor mijloace de cazare pe termen scurt, în: vile, bungalowuri, cabane turistice, sate de vacanţă, pensiuni turistice, ferme agroturistice, spaţii de cazare pe nave fluviale şi maritime, camere de închiriat pentru turism în locuinţele cetăţenilor; - activitatea în cămine studenţeşti şi internate şcolare; - activitatea în căminele pentru lucrători străini; - activitatea în alte mijloace de cazare n.c.a. Activitatea ce constituie obiectul de realizare a cifrei de afaceri prezente se va desfăşura în continuare, urmând ca, de la data estimată de 03.01.2010 societatea să obţină venituri şi din activitatea de cazare în pensiunea pe care doreşte să o construiască. De la înfiinţare societatea a realizat profit în fiecare an. Activitatea de bază a societăţii va deveni cazarea în pensiunea ce se va construi. Ţinând seama de faptul că locaţia acestei pensiuni este într-un peisaj de excepţie, respectiv într-o poiană înconjurată de brazi, având în faţă râul Timiş, iar dincolo de acesta vârful Piatra Mare, precum şi de faptul că se află între două cabane turistice (Bunloc şi Dâmbul-Morii), la 15 minute de pârtia de schi de la Bunloc şi la 20 minute de Canionul “7 Scări’’, gradul de ocupare estimat va fi în medie de 80%.

1.3. Capital social şi resurse umane
Iniţial, S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. a avut un capital social de 2.000.000 lei (ROL), care s-a majorat în anul 2004 la suma de 742.000.000 lei (ROL) prin includerea unui teren de 1.300 mp situat în Săcele (Timişul de Jos), respectiv între Predeal şi Braşov, la 800 de metri de DN1. Societatea are unic asociat pe Anca Jugravu, iar ca administrator pe Jugravu Micaela. În prezent are un singur salariat (femeie). De la înfiinţare societatea a realizat profit în fiecare an, din obiectul său de activitate.

5

Tabel nr. 1. Structura capitalului social şi evoluţia acestuia de la înfiinţare Structura acţionariat S.C. TOTAL PREST-SERV S.R.L. la data de 05.04.2005 Valoare Valoare totală Participare Nr. de părţi nominală (lei, ROL) la capital sociale deţinute a părţii sociale (%) (Buc.) (lei, ROL)

Nr. crt.

Denumire acţionar

JUGRAVU Victor 1. care a cesionat în data de 16.09.2003 către JUGRAVU Anca JUGRAVU Anca (CESIONAR) Majorare capital social în 20 100.000 2.000.000 100

2. 3.

20

100.000

2.000.000

100 100 100

7.400 100.000 740.000.000 data de 13.10.2004 TOTAL 7.420 100.000 742.000.000 Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. Tabel nr.2. Date de identificare a acţionarilor Datele de identificare a acţionarilor persoane fizice

Nr. crt.

şi/sau juridice Participare Denumire Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST la capital acţionar SERV S.R.L. (%) JUGRAVU 100 100

1. TOTAL

Anca

Tabel nr. 3. Administratorii societăţi 6

Nr. crt. 1.

Administratorii societăţii Nume, Domiciliu Funcţia prenume JUGRAVU Micaela AUDITOR FINANCIAR Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

1.4. Analiza SWOT
Analiza SWOT este unul dintre cele mai utilizate instrumente manageriale pentru determinarea “stării de sănătate” şi a poziţiei pe care o ocupă în mediul exterior o organizaţie. De aceea, reprezintă o etapă importantă în cadrul procesului de fundamentare şi elaborare a strategiilor. Avantajul acestei metode este dat de faptul că analizează atât mediul intern cât şi mediul extern al organizaţiei sau domeniului investigat. Astfel, se creează o imagine clară a locului pe care organizaţia îl ocupă în cadrul mediului şi a potenţialului pe care aceasta îl are. În cadrul analizei SWOT se pune accent pe identificarea cât mai cuprinzătoare şi realistă a punctelor forte, punctelor slabe, oportunităţilor şi ameninţărilor specifice organizaţiei sau domeniului investigat. Prin intermediul punctelor forte sunt evidenţiate resursele şi capabilităţile care pot fi utilizate pentru a crea şi susţine un avantaj competitiv. În cadrul aspectelor negative se evidenţiază lipsa unor capabilităţi şi/sau resurse, aspectele care pot fi îmbunătăţite sau evitate, dezavantajele manifestate în competiţia cu organizaţiile concurente, aspectele care îngreunează, sau nu îi permit organizaţiei săşi realizeze scopul propus. În procesul de identificare a punctelor tari şi a celor slabe, se face o analiză a mediului intern al organizaţiei sau domeniului investigat. Pentru a putea fundamenta o strategie pertinentă, trebuie însă să fie luate în considerare şi influenţele mediului ambiant asupra organizaţiei. De aceea în cadrul analizei SWOT se identifică oportunităţile şi ameninţările generate de factorii mediului asupra domeniului investigat. Identificarea oportunităţilor presupune sublinierea situaţiilor favorabile care permit în viitor dezvoltarea domeniului investigat prin eliminarea punctelor slabe şi potenţarea aspectelor pozitive. O importanţă deosebită în cadrul analizei SWOT o are identificarea ameninţărilor pe care mediul ambiant le provoacă asupra organizaţiei sau domeniului investigat. Acestea pot avea ca efect reducerea punctelor forte şi dezvoltarea punctelor slabe ale organizaţiei. De aceea, se recomandă să se facă o analiză detaliată a mediului ambiant pentru identificarea cât mai exactă a acestor ameninţări. Puncte forte: 7

- teren de 1.300 mp situat în Săcele (Timişul de Jos), respectiv între Predeal şi Braşov, la 800 m de DN1. - studii de specialitate în domeniul turismului şi agroturismului; Puncte slabe: - lipsa notorietăţii firmei. Oportunităţi: - dezvoltarea pieţei agroturismului, în special în judeţul Braşov; - pensiunile din zonă sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turişti; - legislaţie favorabila pentru proprietarii de pensiuni. Ameninţări: - deschiderea unei alte pensiuni în apropierea terenului aflat în proprietatea firmei; - concurenţa mare pe piaţa agroturismului în judeţul Braşov.

1.5. Concurenţa (agroturismul în judeţul Braşov)
Competitorii sunt organizaţii similare care încearcă să satisfacă aceleaşi nevoi ale clienţilor şi care sunt percepute de consumatori ca alternative pentru satisfacerea cerinţelor lor. Concurenţii unei firme se pot înscrie în una din următoarele categorii:  rivalitatea existentă pe piaţă între producătorii mai vechi;  apariţia de noi firme concurenţiale;  produse şi /sau servicii alternative. Ţinând cont de toate aceste forţe ce influenţează gradul de competitivitate a unei întreprinderi, putem identifica mai multe niveluri ale concurenţei, bazate pe gradul de substituire al produsului:  concurenţa de soluţii – întreprinderea concurează cu toate întreprinderile care solicită un cuantum aproximativ echivalent din veniturile cumpărătorilor;  concurenţa generică – întreprinderea concurează cu toate întreprinderile care oferă produse şi /sau servicii destinate să satisfacă aceeaşi nevoie;  concurenţa de produs – întreprinderea le consideră concurente pe toate întreprinderile care oferă acelaşi produs sau aceeaşi clasă de produse;  concurenţa de marcă – o întreprindere le consideră concurente pe celelalte întreprinderi care oferă aceleiaşi categorii de consumatori produse şi /sau servicii similare, la preţuri similare. 8

Poziţionarea geografică a judeţului Braşov în zona montană din centrul ţării favorizează dezvoltarea turismului sub forme diverse. Accesul este facilitat de infrastructura rutieră şi feroviară bună ce face legătura cu capitala ţării, dar şi cu Europa occidentală. Judeţul atrage anual mai mult de 400.000 de vizitatori. Potenţialul turistic al judeţul Braşov îmbină elemente ale cadrului natural cu valorile culturale şi istorice. Datorită unui important potenţial agroturistic, numeroase pensiuni agroturistice sunt clasificate sau în curs de clasificare. Zona Bran-Moeciu-Fundata deţine ponderea cea mai mare a pensiunilor, peste 150 de unităţi. În zona Săcele au fost omologate 20 de pensiuni iar în Ţara Făgăraşului 15. Proiecte de dezvoltare a acestei nişe turistice există şi în Vama Buzăului. Turismul rural şi ecoturismul au început a fi practicate, însă cu o evoluţie mai lentă din cauza promovării insuficiente şi a infrastructurii de acces deficitare, şi în alte localităţi precum Hărman, Hoghiz, Jibert, Poiana Mărului, Prejmer, Purcăreni, Sânpetru, Teliu, Viscri, Zărneşti, Zizin. De remarcat este şi complexul turistic de lângă Mănăstirea Sâmbăta de Sus. În Culoarul Rucăr–Bran, unde se găsesc aşezările rurale Bran, Moeciu, Fundata, Dâmbovicioara şi Rucăr, sate în general risipite, s-a dezvoltat, începând din 1990, turismul rural. Zona Branului (satele Bran, Poarta, Predeluţ, Şimon, Sohodol, Cheia, Moeciu de Sus, Măgura, Peştera, Şirnea, Fundata) are o reţea de peste 250 de pensiuni turistice şi agroturistice, cele mai multe în reţeaua ANTREC (Asociaţia Naţională de Turism Rural, Ecologic şi Cultural)1. Organizarea Filialei ANTREC în zona Bran explică existenţa în zonă a numărului mare de pensiuni şi gospodării agroturistice. Un număr din ce în ce mai mare de gospodării au ca activitate principală turismul. Circa 654 de persoane sunt angrenate în această activitate. Tabel nr. 4. Pensiuni ANTREC în judeţul Braşov Localitate Beclean Bran Bran Şimon Bran Poarta Fundata Moeciu de Jos Cheia Moeciu de Sus Moeciu de Jos Poiana Braşov Moeciu de Jos Peştera Poiana Mărului Bran Predeluţ Prejmer Râşnov
1

Număr pensiuni agroturistice 1 16 8 6 5 3 11 35 1 1 9 6 3 2

Număr locuri de cazare 20 217 83 60 48 80 332 461 8 6 54 58 8 14

www.antrec.ro.

9

Săcele Babarunca Săcele Bunloc Sânpetru Şirnea Vulcan Zărneşti TOTAL Sursa: www.antrec.ro

7 1 1 2 1 3 122

2 18 12 26 10 64 1581

CAPITOLUL 2 STUDIU DE CAZ. SINTEZA STUDIULUI DE FEZABILITATE

2.1. Descrierea generală a proiectului
10

Denumirea investiţiei Construire pensiune în zona Dâmbul Morii, judeţul Braşov. Autoritatea contractantă S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. Amplasamentul Judeţul Braşov, localitatea Săcele, comuna Timişul de Jos, strada Canionului r.15 Tema Pensiunea ce se va construi se va afla într-o zonă turistică deosebită, fiind exact pe traseul dintre Cabana Bunloc şi Cabana Dâmbul Morii. La 20 de minute, pe un alt traseu care trece, de asemenea, prin faţa pensiunii, se află Canionul “7 Scări”, monument natural cu totul excepţional. Alt traseu care trece prin faţa pensiunii este cel către Piatra Mare. De asemenea, în 15 minute se poate ajunge la pârtia de schi de la Bunloc. În ultimii doi ani, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a construit în apropiere un cartier rezidenţial, astfel că interesul comunităţii locale s-a deplasat către aceasta zonă de intrare în Braşov, venind dinspre Bucureşti. În prezent, cele câteva pensiuni din zonă sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turişti, din ce în ce mai mare. Cele mai apropiate unităţi mari de cazare (hoteluri) sunt în Braşov sau în Predeal.

2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni
2.2.1. Obiective propuse
Obiectivul acestui proiect este construirea unei pensiuni la Dâmbul Morii, în judeţul Braşov. Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansardă) şi va fi de 3 margarete. Pensiunea va avea 4 nivele: demisol, parter, etaj, mansardă. Intrarea în imobil este amplasată pe faţada sudică, fiind protejată de un atic. Orientarea încăperilor a fost făcută în aşa fel încât să asigure o bună însorire a spaţiilor de cazare, iar deschiderile sunt prevăzute să primească o perspectivă favorabilă asupra peisajului înconjurător. Funcţiunea principală va fi de cazare, prin cele 6 camere cu câte două paturi fiecare, iar ca funcţiune de servicii, aceasta este concepută cu o zonă de recreare şi de servire a mesei. Pensiunea va dispune, de asemenea, de o parcare acoperită şi de un loc de joacă pentru copii. Funcţiunile la demisol sunt: centrală termică 11 10,06 mp

-

pivniţă garaj 2 locuri anexă grup sanitar coridor hol-recepţie living bucătărie sufragerie grup sanitar cameră 2 locuri alte 2 terase comune hol cameră 2 locuri cameră 2 locuri cameră 2 locuri cameră 2 locuri bucătărie hol camera 2 locuri anexă (uscătorie) anexă

8,46 mp 22,28 mp 8,46 mp 2,78 mp 5,89 mp 22,89 mp 23,20 mp 10,10 mp 16,50 mp 1,74 mp 16,40 mp

Funcţiunile la parter sunt:

(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp) Funcţiunile la etaj sunt: 16,40 mp 16,40 mp 16,30 mp 16,09 mp 16,61 mp 10,10 mp 7,40 mp 16,09 mp 5,61 mp 5,61 mp (plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp) (plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp) (plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp) (plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp) (plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp) Funcţiunile la mansardă sunt:

Bucătăria de la parter a fost trecută pe cheltuieli neeligibile.

2.2.2. Condiţii generale de implementare
12

Suprafaţa şi situaţia juridică a terenului care urmează sa fie ocupat de lucrare Terenul pe care se va construi pensiunea are suprafaţa de 1.300 mp şi este în proprietatea societăţii, prin aportul asociatului unic la capitalul social. Caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament Perimetrul pensiunii se află pe versantul vestic al masivului Piatra Mare, într-o zonă cu aspect sinclinal, care face legătura cu culoarul depresionar al Văii Timişului, făcând joncţiunea cu Cabana Dâmbul Morii. Fundamentul geologic este constituit din calcare de vârsta cretacic superior şi post cuaternare, plastic consistente. Cercetările geologice şi geotehnice au stabilit cu certitudine maximă faptul că în zonă nu se găsesc goluri subterane, zăcăminte de săruri solubile, cărbuni şi formaţiuni litologice. Terenul se prezintă în pantă uşoară, de la nord-est către sud-est. Concluzia studiului geologic este că acest teren prezintă un perfect echilibru litostatic, ce conferă garanţia stabilităţii în timp a construcţiei. Perimetrul nu este afectat de artere hidrografice sau torenţi. Pânza freatică se găseşte la mare adâncime. Analizele de laborator au stabilit următorii parametrii : greutate volumetrică = 1,8 KN/m3 indicele de plasticitate = 18,2% Perimetrul pensiunii se încadrează în macrozona având intensitatea seismică I=7, coeficientul Ks=0,16 şi perioada de colţ Tc= 1,00 cm/sec. Presiunea convenţională = 300 Kpa pentru sarcini de calcul centrice Caracteristicile principale ale construcţiei Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansarda) si va fi de 3 margarete. Construcţia se încadrează în categoria “C” de importanţă. Suprafaţa construită la sol va fi de 141 mp, iar suprafaţa desfăşurată va fi de 441 mp. Construcţia va fi făcută din cărămidă, va fi tencuită şi va fi vopsită cu vopsea lavabilă. În partea de jos, respectiv demisolul va fi placat, în exterior, cu piatră de râu. Aceeaşi piatră de râu va fi folosită şi pentru confecţionarea părţii de jos a gardului. Pereţii exteriori ai mansardei, după ce vor fi tencuiţi, vor fi placaţi cu lambriuri din lemn, în aceeaşi culoare cu lemnul teraselor. Fiecare camera va avea o terasă proprie, construită din lemn. Înălţimea construcţiei la coamă va fi de 10,08 m. Reţele În perimetrul unde se va construi această pensiune nu există reţele subterane (electrice, gaze, apa, canalizare). Accesul la reţelele existente se va face prin prelungirea acestora. În faza de proiect acestea se găsesc la următoarele distanţe: 13

 gazul metan, la o distanţă de 200 metri (pensiunea Mara);  curent electric, la DN1, respectiv la 800 metri;  apa rece, peste drum, la o distanţă de 500 metri. Întrucât în zonă nu există canalizare, se va construi o fosă septică, cu multiple filtre. La stabilirea costurilor cu utilităţile s-a luat în calcul numai a şasea parte a acestora, fiindcă ele vor fi suportate de către toţi cei 6 vecini. În construirea bugetului s-a estimat că sumele înscrise reprezintă numai partea din interiorul terenului. Structura constructiva Sistemul constructiv este: 2,0 m. Principalele utilaje de dotare a construcţiilor Principalele utilaje vor fi centrala termică şi cazanul. Instalaţii aferente construcţiei Societatea deţine avizele de principiu de la toţi furnizorii de utilităţi: apă, electricitate, gaze, Ministerul Sănătăţii, Ministerul Mediului, telefon. Conductele de apă rece şi caldă se vor executa cu ţevi din polipropilenă, montate îngropat, în nişe tehnice şi vor fi izolate pentru prevenirea condensului şi a îngheţului. Scurgerea apelor uzate se va face prin conducte de polipropilenă PP pentru canalizare, întro fosă ecologică, cu filtre de separare. Instalaţia de gaze se va realiza din ţevi de cupru. Alimentarea cu energie electrică se va realiza prin racordarea firidei de branşament proiectată la reţeaua de joasă tensiune a furnizorului, existentă în zonă, prin LES 0,4 kV. Utilităţi fundaţie din beton continuă sub ziduri; structura de rezistenţă este din sâmburi şi centuri de beton armat; planşee de beton armat; grinzi de lemn peste mansardă; zidărie din cărămidă eficientă de 37,5 cm pentru exterior şi 15 si 2 cm la interior; şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă din tablă ondulată; elementele din beton se vor termoizola; zidăria din cărămidă se va termoizola la exterior cu polistiren extrudat de minim 3 cm.

Construcţia se desfăşoară pe 3 travee de 4,30 m, 5,8 m şi 5,9 m, cu deschideri de 4,4 m şi

14

Alimentarea cu apă rece şi calda a bucătăriei şi grupurilor sanitare se va face de la reţeaua de distribuţie a apei reci existentă în zonă, prin intermediul căminului de apometru proiectat şi de la boilerul pentru apă caldă montat în centrala termică. Încălzirea se va realiza de către o centrală termică care va funcţiona pe bază de gaz metan. Pentru aceasta este necesară extinderea reţelei existente. Alimentarea cu energie electrica se va realiza prin racordarea firidei de branşament proiectată la reţeaua de joasă tensiune a furnizorului, existentă în zonă, prin LES 0,4 kV. Avize şi acorduri Avizele şi acordurile emise de organele în drept, potrivit legislaţiei în vigoare, privind: avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea şi oportunitatea realizării investiţiei; fişa tehnică emisă de agenţia de protecţia mediului, nr. 8348/16.12.2007, anexă la certificatul de urbanism; avizul nr. 840/10.12.2007 eliberat de S.C. APEVITA Predeal, pentru alimentarea cu apă; avizul nr. 1569/07.12.2007 eliberat de COMPANIA APA Braşov; avizul nr. 2120/08.12.2007 eliberat de S.C. DISTRIGAZ Braşov; avizul sanitar nr. 643/01.03.2008; avizul nr. 2384/21.12.2007 eliberat de S.C. Electrica Transilvania; avizul nr. 8329/16.12.2007 eliberat de Inspectoratul de protecţie civilă; avizul nr. 1374/26.11.2007 eliberat de S.C. ROMTELECOM.

2.2.3. Devizul general estimativ al afacerii

Tabel nr. 5. DEVIZ GENERAL Privind cheltuielile necesare construirii unei pensiuni la Dâmbul Morii în mii lei/EURO la cursul 41.492 lei/EURO din data de 01.02.2010 Nr . crt. 1. Valoare (inclusiv TVA) Din care supusă Total Mii lei 3. 15 Euro 4. procedurii de achiziţie publică Mii lei 5. Euro 6.

Denumirea capitolelor şi subcapitolelor de cheltuieli 2.

PARTEA I CAPITOLUL 1 Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului 1.1. Obţinerea terenului 1.2. Amenajarea terenului 1.3. Amenajări pentru protecţia mediului CAPITOLUL 2 2. Cheltuieli pentru asigurarea utilităţilor 824.719 22.600 824.719 necesare obiectivului CAPITOLUL 3 Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţă tehnică 3.1. Studii de teren 3.2. Obţinerea de avize, acorduri şi 109.476 3.000 autorizaţii 3.3. Proiecte şi engineering 3.4. Organizarea procedurilor de achiziţie publică 3.5. Consultanţă 3.6. Asistenţă tehnică CAPITOLUL 4 Cheltuieli pentru investiţia de bază 4.1. Construcţii şi instalaţii 4.2. Montaj utilaj tehnologic 4.3. Utilaje, echipamente tehnologice şi funcţionale cu montaj 4.4. Utilaje fără montaj şi echipamente de transport 4.5. Dotări 5.570.285 72.984 152.644 2.000 5.570.285 152.644

22.600

720.936 CAPITOLUL 5 Alte cheltuieli

19.756

5.1. Organizare de şantier: 5.1.1. lucrări de construcţii 5.1.2. cheltuieli conexe organizării şantierului 5.2. Comisioane, taxe, cote legale, costuri de finanţare: 5.2.1. Comisioane, taxe şi cote legale 5.2.2. Costul creditului 5.3. Cheltuieli diverse şi neprevăzute CAPITOLUL 6 Cheltuieli pentru darea în exploatare 6.1. Pregătirea personalului de exploatare 16 227.674 6.239

6.2. Probe tehnologice TOTAL Din care C + M PARTEA a II-a Valoarea rămasă actualizată a mijloacelor fixe existente incluse în cadrul obiectivului de investiţie

PARTEA a III-a Fondul de rulment necesar pentru primul ciclu de producţie TOTAL GENERAL 7.526.074 206.239 Din care C + M 6.467.988 177.244 Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. Valoarea totală a investiţiei, cu detalierea pe structura devizului general este de 206.239 EUR, din care: - proiect de arhitectură, rezistenţă, instalaţii, studiu geo, avize, 3.000 EUR; - organizarea de şantier, 3.208 EUR - terasarea terenului, 4.909 EUR (terenul este în pantă şi este obligatorie terasarea), - construcţia, 97.832 EUR - izolaţiile construcţiei, 25.571 EUR - instalaţii electrice (în interiorul proprietăţii), 6.769 EUR - instalaţii sanitare, 2.955 EUR - instalaţii de încălzire, ventilaţie, PSI, 4.900 EUR - instalaţii de gaze, 6.500 EUR - racordare la reţeaua de apa, 5.600 EUR - racordare la reţeaua de gaze, 7.000 EUR - racordare la reţeaua de electricitate, 3.500 EUR - construire fosă septică şi dotarea cu filtre, 6.500 EUR - boiler şi centrală termică, 2000 EUR - dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, veselă, 19.256 EUR - echipament IT, 500 EUR - costul creditului, 6.239 EUR

2.2.4. Rezultatele aşteptate
17

Ţinând seama de faptul că locaţia acestei pensiuni este într-un peisaj de excepţie, respectiv într-o poiană înconjurată de brazi, având în faţă râul Timiş, iar dincolo de acesta vârful Piatra Mare, precum şi de faptul că se află între două cabane turistice, Bunloc şi Dâmbul Morii, la 15 minute de pârtia de schi de la Bunloc şi la 20 minute de Canionul “7 Scări”, se estimează că gradul de ocupare va fi, în medie, de 80%. În cazul în care turiştii vor dori să li se pregătească micul dejun, produsele vor fi cumpărate de la supermarketurile din apropiere: Selgros şi Carrefour (la 5 km). Aceste costuri nu au fost incluse în buget pentru că vor fi recuperate la preţ de cumpărare de la turiştii care vor solicita acest serviciu. Furnizorii de servicii sunt companiile naţionale care prestează servicii de furnizare: energie electrică, gaze naturale, apă, telefonie fixă. În plus faţă de aceste servicii va fi nevoie de serviciile unei spălătorii, fără ca la această dată să existe un contract cu o anumita spălătorie. Acest aspect va fi analizat la momentul deschiderii pensiunii, când se vor analiza preţurile mai multor astfel de unităţi, precum şi distanţa acestora faţă de pensiune. În acest moment cea mai apropiată se află în magazinul Carrefour (la 5 km) Tabel nr. 6. Principalii clienţi ai societăţii Client Nr. crt. (Nume şi Valoare (lei) Pondere % 45 20 35 100%

adresă) 1. Tineri în grupuri 863.108.784 2. Tineri singuri 383.603.904 3. Adulţi şi copii 671.306.832 4. TOTAL 1.918.019.520 Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. Tabel nr. 7. Canale de distribuţie Nr. crt. 1. 2. 3. Canalul Societăţi de turism A.N.A.T. Alte forme de publicitate, inclusiv

Pondere (%) 20 25 55

internet, relaţii personale Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Pentru turiştii sosiţi prin intermediul agenţiilor de turism şi A.N.A.T. s-a luat în calcul un comision pentru aceşti intermediari, de 5%. Ţinând însă cont de faptul că aceasta pensiune se află 18

exact pe drumul dintre 2 cabane, s-a apreciat că un număr important de turişti vor ajunge aici fără niciun intermediar. Plata serviciilor se va putea realiza de către turişti atât în numerar, cât şi prin card. Agenţiile şi A.N.A.T. vor achita numai cu ordin de plată. Pentru agenţii şi A.N.A.T. termenul de plată va fi de regulă în avans sau în cel mult 3 zile de la sosirea turiştilor. Pentru turiştii care au ajuns singuri, plata se va face fie la sosirea, fie la plecarea acestora. Ţinând seama de faptul că zona prezintă atât particularităţi pentru sezonul de iarnă, prin existenţa unei pârtii de schi (pârtia de la Bunloc), dar şi pentru drumeţii, pe aici trecând numeroase trasee turistice, s-a apreciat că vor avea turişti în tot anul, probabil mai puţini în lunile martie, aprilie şi noiembrie. Date privind forţa de muncă ocupată după realizarea investiţiei: total personal, 3 din care personal de execuţie 2; locuri de muncă nou create 2.

Locurile de muncă nou create, un post de recepţioneră şi unul de îngrijitoare, vor fi ocupate de femei în vârstă de până la 35 de ani.

2.3. Prezentarea investiţiei
3.3.1. Mărimea şi originea investiţiei (% din fonduri europene)
Investiţia necesară pentru realizarea proiectului va fi asigurată prin contribuţii proprii, prin credite bancare şi prin sprijin financiar nerambursabil din fonduri publice, respectiv fonduri SAPARD.  Valoarea sprijinului financiar nerambursabil din fonduri publice, respectiv fonduri europene  Valoarea financiară a contribuţiei din surse proprii  Valoarea financiară a contribuţiei din credite bancare Valoarea totală eligibilă a proiectului de investiţii 97.919 euro 47.918 euro 50.000 euro 195.837 euro

Tabel nr. 8. Mărimea şi originea investiţiei Nr. crt. 1. Originea contribuţiei Sprijin financiar nerambursabil din 19 Mărimea contribuţiei (euro) 97.919 Aportul contribuţiei (%) 50

2. 3.

fonduri europene Contribuţie din surse proprii Contribuţie din credite

47.918

24,47 25,53 100

50.000 bancare 4. TOTAL 195.837 Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiţie propus
Programul, detaliat pe faze de implementare a proiectului şi pe activităţi, se prezintă în felul următor:  Data estimată de început: 01.02.2010;  Data estimată de terminare a activităţilor: 01.08.2011;  Data estimată de începere a desfăşurării activităţii de cazare în pensiune: 1.09.2011. Tabel nr. 9. Etapele de implementare ale proiectului de investiţie Nr. crt .
1. 2. 3. 4. 5. 6.

Activitatea prevăzută
Turnare fundaţie Construcţie demisol Construcţie parter Construcţie etaj Construcţie mansardă Rigidizare structură şi acoperiş Montare tâmplărie Montare termosistem

Durata
1 2 luni 1,5 luni 1,5 luni 1.5 luni 1,5 luni 1 lună x 2 x x x x x x 3 4 5

Luna în care se va realiza activitatea
6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

x x x

x 0,5 luni 1 lună

7. 8.

x x x

20

9.

exterior Montare instalaţie electrică Montare rigips şi vată minerală Finisaj exterior Recepţia construcţiei Montare instalaţii sanitare, încălzire, ventilaţie, gaze Racordare la reţelele de apă, gaze şi electricitate Construire fosă septică Dotare cu boiler şi centrală termică Dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, veselă, echipament IT

0,5 luni x 0,5 luni 1 lună 0,5 luni 1 lună x

10. 11. 12. 13.

x x x x

14.

2,5 luni x x x

15. 16.

0,5 luni 1 lună

x

x 1 lună x

17.

Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.3. Structura de management în implementarea proiectului
Pentru implementarea proiectului există o echipă, formată din două persoane: un responsabil legal şi un responsabil tehnic. Responsabil legal Nume: JUGRAVU Prenume: ANCA Funcţia: ASOCIAT UNIC Responsabil tehnic Nume: JUGRAVU 21

Prenume: MICAELA Funcţia: ADMINISTRATOR

2.3.4. Costurile şi planul de finanţare
Valoarea totală a proiectului este de 206.329 euro din care, valoarea eligibilă reprezintă 195.837 euro, în preţurile februarie 2010, din care construcţii-montaj 177.244 euro (valoarea construcţiei şi a branşamentelor la utilităţi) Eşalonarea (INV/C + M) ANUL I ANUL II respectiv 66.883 EURO respectiv 110.361 EURO

Capacităţi (în unităţi fizice): 4.380 locuri de cazare/an. Condiţiile financiare de realizare a obiectului 1. Valoarea investiţiei (Vi) = 207.329 EUR, fără TVA, iar valoarea eligibilă a proiectului este de 195.837 euro, fără TVA. 2. Veniturile din exploatare (Ve) anul 2012 anul 2013 anul 2014 anul 2015 anul 2016 57.760 EUR 57.760 EUR 57.760 EUR 57.760 EUR 57.760 EUR

3. Cheltuieli de exploatare (Ce) = 22.849 EUR anul 2012 anul 2013 anul 2014 anul 2015 anul 2016 26.906 EUR 26.906 EUR 26.906 EUR 26.906 EUR 26.906 EUR

4. Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR 22

anul 2012 anul 2013 anul 2014 anul 2015 anul 2016

30.854 EUR 30.854 EUR 30.854 EUR 30.854 EUR 30.854 EUR

5. Profitul net (Pn) anul 2012 anul 2013 anul 2014 anul 2015 anul 2016 29.387 EUR 29.943 EUR 29.943 EUR 29.943 EUR 29.943 EUR

6. Durata de recuperare a investiţiei (Dr) = 6 ani 10 luni şi 26 zile 7. Rentabilitatea capitalului investit (Rc) anul 2012 anul 2013 anul 2014 anul 2015 anul 2016 14% 15% 15% 15% 15%

8. Cheltuieli financiare (Cf) - anul 2012 = 951 EUR 9. Gradul de acoperire a cheltuielilor financiare (Ga) =Re/Cf anul 2012 = 32 perioada 2013-2016, nu este cazul 10. Rata îndatorării (RI) = 11% anul 2012 = 15,2% perioada 2013-2016, nu este cazul

23

11. Rata acoperirii prin fluxul de numerar (RAFN) = Total intrări numerar/(dobânzi+plăţi leasing + rambursarea datoriilor) anul 2012 = 140% anul 2013 = 140% anul 2014 = 374% perioada 2015-2016, nu este cazul 12. Valoarea netă actualizată (VNA)= 159,233

24

CONCLUZII

Noţiune de investiţie, într-o accepţiune largă, este sinonimă cu: alocare, plasare, dotare, iar într-un sens mai restrâns (financiar-contabil) reprezintă o cheltuială făcută pentru obţinerea de bunuri materiale cu valoare mare şi durată de folosinţă îndelungată. În condiţiile conducerii economiei prin plan centralizat, pe principii administrative, investiţia reprezenta numai ceea ce se aloca pentru crearea şi dezvoltarea bazei materiale de producţie şi a celei pentru sectorul social-cultural. Potrivit unei definiţii, cu largă circulaţie în ţara noastră, investiţia reprezintă “totalitatea cheltuielilor prin care se creează, se achiziţionează noi fonduri fixe productive şi neproductive, se perfecţionează sau se reconstruiesc fondurile fixe existente”. Trecerea la economia de piaţă implică o schimbare a opticii privind noţiunea de investiţie, determinată de circulaţia capitalului pe piaţă, de lupta de concurenţă, de câştigul (profitul) aşteptat etc. În aceste condiţii, problematica investiţiilor este abordată de la sursa ce acoperă cheltuielile respective. Astfel, investiţiile sunt înţelese ca prezentând partea de venit destinată pentru formarea capitalului. Utilizarea venitului pentru creşterea capitalului şi a stocurilor reprezintă investiţiile nete; dacă alături de veniturile destinate ar fi investite se utilizează şi amortizările, obţinem investiţia brută. A investi înseamnă a aloca resurse pentru sporirea capitalului real existent la un moment dat. În urma întocmirii studiului de fezabilitate al investiţiei propusă de S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. a rezultat că investiţia este justificată. Obiectivul principal al prezentului proiect îl reprezintă construirea unei pensiuni în judeţul Timiş, la Dâmbul Morii. Atingerea acestui obiectiv justifică investiţia propusă prin efectele pe care le generează: - dezvoltarea agroturismului în zonă; - dezvoltarea firmei S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., care va avea ca principal obiect de activitate cazarea în această pensiune; - crearea a două noi locuri de muncă în zonă. 25

În ceea ce priveşte mărimea şi originea investiţiei, valoarea financiară a contribuţiei proprii este de 47.918 euro, iar valoarea sprijinului financiar nerambursabil din fonduri publice este de 97.919 euro, reprezentând 50% din valoarea totală a proiectului de investiţii. Indicatorii de eficienţă rezultaţi din analiza financiară sunt următorii:  Rentabilitatea capitalului investit (Rc) = 14-15%;  Durata de recuperare a investiţiei (Dr) = 6 ani 10 luni şi 26 zile;  Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR;  Valoarea netă actualizată (VNA)= 159,233. Aceste valori rezultate din calculul indicatorilor de eficienţă arată că investiţia analizată este rentabilă.

26

BIBLIOGRAFIE:

1) Bran P., Finanţele întreprinderii, Ed. Economică, Bucureşti, 1997; 2) Dima C., Nedelcu M., Management industrial, Ed. Naţional, Bucureşti, 2000; 3) Işfănescu A. (coord., Analiza economico-financiară, Ed. Economică, Bucureşti, 1999; 4) Românu I., Vasilescu I., Investiţii, Ed. Economică, Bucureşti, 2000; 5) Românu I., Vasilescu I., Managementul investiţiilor, Ed. Mărgăritar, Bucureşti, 1997; 6) Stoian M., Gestiunea investiţiilor, Ed. A.S.E., Bucureşti, 2004; 7) Teodor H., Finanţele agenţilor economici din România, Ed. Intelcredo, Deva, 1999; 8) Toma M., Finanţe şi gestiune financiară de întreprindere, Ed. Economică, Bucureşti,
1998;

9) Vasilescu I. (coord.), Investiţii. Studii de caz şi teste grilă, Ed. Economică, Bucureşti,
1999;

10) 11) 12)

Vasilescu I. (coord.), Investiţii şi relansarea economică, Ed. Tribuna Economică, West A., Planul de afaceri, Ed. Teora, Bucureşti, 2000; *** www.apdrp.ro (pagina web oficială a Programului FEADR, gestionat în

Bucureşti, 1999;

România la nivelul Ministerului Agriculturii, padurilor si dezvoltarii rurale Agentia de plati pentru dezvoltarea rurala si pescuit);

13) 14)

*** www.antrec.ro (pagina web oficială a Asociaţiei Naţionale de Turism Rural, *** documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Ecologic şi Cultural);

27

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful