You are on page 1of 16

Nedorečenost poreznih oslobođenja u sustavu poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj

Ilija Braovac, dipl.iur.,
BRAOVAC POREZNO SAVJETNIŠTVO j.t.d.
Bužanova 8a, 10 000 Zagreb
tel.: (01) 888 51 99
Fax: (01) 888 79 85
mail: ilija@braovac.hr
Sažetak
Trima oslobođenjima predviđenima Zakonom o porezu na promet nekretnina „propuštaju“ se
ubrati znatni iznosi proračunskih prihoda. Dok su u 2007. ukupni iznosi poreznih oslobođenja
bili nešto viši od 490 milijuna kuna, u 2010. smanjili su se na 262 milijuna kuna. No, osim
tako visokih iznosa neubranih poreznih prihoda u porezu na promet nekretnina, ovaj sustav i
dalje „pati“ od određenih nedorečenosti i nejasnoća koje izazivaju pravnu zbrku u primjeni
posebnih odredbi Zakona u porezu na promet nekretnina u Hrvatskoj, te bi u eventualnim
daljnjim prilagodbama sustava trebalo poći od same svrhe pojedinog propisa te
preispitivanja smisla postojećih ograničenja u porezu na promet nekretnina.
Ključne riječi: porezna oslobođenja, porez na promet nekretnina, nedorečenosti.
1. Uvod
Poreznim izdacima možemo smatrati stavke u okviru postojećih poreznih oblika
kojima se propušta ubrati proračunske prihode, a koje se javljaju u različitim oblicima, ovisno
o kojem je poreznom sustavu riječ. Tako se porezni izdaci mogu smatrati porezna umanjenja,
izuzeća, razni odbici poreza, oslobođenja, porezne povlastice ili olakšice i porezni poticaji.
Osim što smanjuju proračunske prihode, povećanje različitih oblika i iznosa poreznih izdataka
dovodi i do povećanja troškova porezne administracije.
Svjedoci smo da se svaki put u predizborno vrijeme na široko najavljuje uvođenje
novih ili proširenje postojećih poreznih olakšica. Međutim, takva praksa prouzrokuje
nestabilnosti i nesigurnost koje nisu dobro prihvaćene u poslovnom svijetu. Upravo zbog toga,
prije same odluke o uvođenju pojedinog poreznog izdatka, potrebno je preispitati efikasnost
svake pojedine porezne olakšice, pogotovo jer oni narušavaju načela jednostavnosti,
neutralnosti i efikasnosti poreznog sustava.

2. jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave. 8. Zakonom o porezu na promet nekretnina (NN 22/11) koji je stupio na snagu 26. značajniji porezni izdaci uvedeni su izmjenama i dopunama 2002. Prvu skupinu čine opća oslobođenja prema kojima porez na promet nekretnina ne plaćaju: 1. Porezna oslobođenja u sustavu poreza na promet nekretnina Iako je oporezivanje prometa nekretnina regulirano od 1997. osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvorba društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva. 4. osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva na nekretnini stječu posebne dijelove te nekretnine pri čemu omjer stečenog posebnog dijela odgovara .). Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupuju stambenu zgradu ili stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu. zaklade i fundacije i sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska.U nastavku su prikazani i analizirani ukupni iznosi oslobođenja u sustavu poreza na promet nekretnina od 2007. diplomatska ili konzularna predstavništva strane države pod uvjetom uzajamnosti i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom dogovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina. (NN 69/97). detaljnije su precizirani određeni slučajevi u prometu nekretnina te su ispravljene određene nejasnoće koje su se pojavile u praksi prilikom primjene ovog zakona (pitanje nastanke porezne obveze u pojedinim slučajevima i dr. građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući i zemljište). 5. Zakon o porezu na promet nekretnina porezne izdatke (tj. potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji u odnosu na primatelja uzdržavanja stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju. 6. tijela državne vlasti. na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava prema propisima kojima se uređuje prodaja stanova na kojima postoji stanarsko pravo. bračni drug. Crveni križ i slične humanitarne udruge osnovane na temelju posebnih propisa. Republika Hrvatska. 7. godine (NN 153/02). osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina. ustanove čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave. te naznačene određene nelogičnosti i nedorečenosti u primjeni samog Zakona o porezu na promet nekretnina. oslobođenja) dijeli u četiri skupine. 2.. 3. prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom svojih nekretnina u inozemstvu. veljače 2011. do 2010.

2. veća ili do najviše 10 m2 manja od površine građevine iz prethodne točke 3. u vlasništvu. ne prelazi određenu površinu. uvedeno je pravilo da je oslobođenje vezano uz površinu građevine (uključeno i npr. imaju hrvatsko državljanstvo. da površina nekretnine. Također. parkirališno mjesto). u tuzemstvu ili inozemstvu. 4. Drugu skupinu čine oslobođenja za kupnju prve nekretnine kojom građanin rješava vlastito stambeno pitanje. zajednička ostava. i to: ‐ za 1 osobu do 50 m2građevine ‐ za 2 osobe do 65 m2 građevine ‐ za 3 osobe do 80 m2 građevine ‐ za 4 osobe do 90 m2 građevine ‐ za 5 osoba do 100 m2 građevine ‐ za 6 osoba do 110 m2 građevine ‐ za 7 i više osoba do 120 m2 građevine. a ne uz stambenu površinu kako je bilo do tada propisano.omjeru idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva. Porez na promet nekretnina ne plaćaju osobe koje kupuju prvu nekretninu (stan ili kuću) kojom rješavaju vlastito stambeno pitanje ako su kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti: 1. da osoba te članovi njegove uže obitelji nemaju.                                                              1 Izmjenama Zakona o porezu na promet nekretnina iz 2011. 3. ili ‐ nekretnine (osim poljoprivrednog zemljišta i poslovnog prostora u kojem građanin ili član njegove uže obitelji obavlja registriranu djelatnost) čija je ukupna (zbrojena) vrijednost svih nekretnina u trenutku nastanka porezne obveze jednaka ili veća od tržišne vrijednosti nekretnine koju građanin stječe1. . Ako površina nekretnine prelazi navedene zadane površine. ako površina izgrađenog zemljišta na kojem se građevina nalazi prelazi površina od 400 m2 porez na promet nekretnina plaća se na razliku površine zemljišta. da osoba i članovi njegove uže obitelji prijave prebivalište i borave u mjestu i na adresi gdje se nekretnina (koju stječe) nalazi. porez na promet nekretnina plaća se na razliku površine građevine. Uvedena je i novost da se nekretnine koje obveznik i članovi njegove obitelji već imaju u vlasništvu međusobno zbrajaju. ovisno o broju članova uže obitelji. suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu: ‐ građevine (stan i/ili kuću) čija je ukupna (zbrojena) površina svih građevina jednaka.

Zakon o porezu na promet nekretnina izričito definira tko se smatra član uže obitelji pa tako određuje da su to bračni drug i djeca. Nadalje. u odredbama članka 11. Izmjenama Zakona o porezu na promet nekretnina od 2011. kojemu je rješenjem Poreze uprave utvrđeno pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina za kupnju prve nekretnine. pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnine nema niti bračni drug poreznog obveznika kojemu je utvrđeno pravo na oslobođenje. Tako je propisano da se porez plaća naknadno ako u roku od 3 godine od dana stjecanja nekretnine otuđi ili iznajmi u cijelosti ili djelomično. precizno je pojašnjena situacija u kojoj porezni obveznik. kupili su prvu nekretninu kojom rješavaju stambeno pitanje). porezno oslobođenje vrijedi i za osobe koje na temelju sklopljenog ugovora o kupoprodaji sječu zemljište unutar građevinskog područja površine do 600 m2 na kojem će izgraditi kuću za rješavanje vlastitog stambenog pitanja. U takvim slučajevima bi samoinicijativno uplatili iznos . Međutim u praksi su obveznici koristili ovakvu nedorečenost propisa na način da bi izvršili uplatu poreza na promet nekretnina. Porezno oslobođenje vrijedi i u slučajevima kada se stječe novosagrađena nekretnine u djelu koji čini vrijednost zemljišta i iznosa za komunalno uređenje zemljišta prema odluci mjerodavnih tijela ako ispunjeni već navedeni zakonski propisani uvjeti. ne borave ili prijave promjenu adrese stanovanja te ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje. To bi bio slučaj kada bi ostvarili porezno oslobođenje za kupnju manjeg stana. iako je porezni obveznik već ostvario oslobođenje od plaćanja ovoga poreza. u međuvremenu bi im se povećao broj članova obitelji na koje inače ostvaruju pravo na oslobođenje). iako su prethodno dobili rješenje Porezne uprave da su oslobođeni od plaćanja tog poreza na promet nekretnina (npr. Ovim izmjenama zakona ispravljena je dotadašnja nedorečenost propisa koja se u određenim slučajevima „zloupotrebljavao“ na način da je porezni obveznik mogao ostvariti pravo na porezno oslobođenje iako je prethodno već bio oslobođen od plaćanja poreza na promet nekretnina prilikom kupnje prve nekretnine2. Također. Zakonom su propisana i ograničenja od ostvarivanja ove porezne pogodnosti na način da će se porez na promet nekretnina platiti naknadno. bilo je propisano da obveznik koji iskoristi pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina nema pravo na ponovno oslobođenje od plaćanja istog poreza. stavak 1. ali uz kumulativno ispunjenje istih uvjeta koji vrijede kada se kupuje prva nekretnine (stan ili kuća). Također i za kupnju zemljišta vrijede ista ograničenja o naknadnom plaćanju poreza na promet nekretnina kao i za kupnju prve nekretnine. a naknadno bi kupovali veći stan (npr. nema pravo na ponovno oslobođenje niti u slučaju ako mu je porez naknadno utvrđen rješenjem Porezne uprave. točka 15.                                                              2 Do izmjena Zakona o porezu na promet nekretnina iz 2011. ili ako porezni obveznik ili njegov bračni drug odjave prebivalište.

Treću skupinu čine oslobođenja pri unosu nekretnine u trgovačko društvo. pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje. po osnovi kojeg je stečena nekretnina. ako im je poljoprivreda osnovni izvor prihoda. te raspolaganje prihodima i imovinom koja se nasljeđuje ili daruje. darovanju i drugom stjecanju nekretnine bez naknade. ostaviteljeve smrti ili primitka dara. ukinuto je oslobođenje za braću i sestre. 11. bivši bračni drugovi kada uređuju svoje imovinske odnose u svezi s rastavom braka. Gospodarskom zajednicom se smatra zajedničko stjecanje prihoda i imovine. te na taj način ostvarili i znatne uštede. bračni drug.“ 4 Do izmjena Zakona o porezu na promet nekretnina iz 2011. Općeg poreznog zakona (NN 148/08 i 18/11): „ako se prividnim pravim poslom prikriva neki drugi pravi posao. te u postupku razdvajanja trgovačkih društava u više društava. odnosno daje nekretnine bez naknade radi odštete ili iz drugih razloga u svezi s Domovinskim ratom i 3. stjecanja druge nekretnine. ako su s ostaviteljem ili darovateljem živjeli u gospodarskoj zajednici u vrijeme izgradnje građevine. stavak 1. njihove potomke te zetove i snahe ostavitelja ili darovatelja4. Porez na promet nekretnina ne plaća se ni u slučajevima kada se nekretnine unose u trgovačko društvo kao osnivački ulog ili povećanje temeljnog kapitala u skladu sa Zakonom o trgovačkim društvima (NN 111/93. Izmjenama Zakona o porezu na promet nekretnina od 18. pripisano je da Porezna uprava može poništiti rješenje o oslobođenju od plaćanja poreza koji je donesen u slučajevima kada se nekretnine unosi u temelji kapital društva ili u slučajevima pripajanja. 118/03 i 107/07).. spajanja i razdvajanja ako se tijekom nadzora utvrdi prividnost pravnog posla3. Izmjenama Zakona o porezu na promet nekretnina od 18. kada su nasljeđivali ili primali na dar nekretnine. tada je osnova za utvrđivanje porezne obveze prikriveni pravi posao. točkama 2. Također. 2. darovanju i drugom stjecanju nekretnine bez naknade porez na promet nekretnine ne plaćaju: 1. u odredbama članka 13. 121/99. 3 Prividnost pravni poslova definirao je čl.                                                                                                                                                                                            poreza za kupnju prvog manjeg stana. njihovi potomci te zetovi i snahe ostavitelja ili darovatelja. 52/00. 34/99. veljače 2011. darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju braća i sestre njihovi potomci te zetovi i snahe ostavitelja ili darovatelja kada nasljeđuju ili primaju na dar poljoprivredno zemljište. potomci i preci te posvojenici i posvojitelji umrlog ili darovatelja. porez na promet nekretnina ne plaća se kada se nekretnine stječu u postupku pripajanja i spajanja trgovačkih društava u smislu Zakona o trgovačkim društvima. veljače 2011. bilo je propisano da porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju. porez nisu plaćali ni braća i sestre. Pri nasljeđivanju. pa bi pri kupovini drugog većeg stana mogli lako dokazati Poreznoj upravi da „nisu iskoristili pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina“. Četvrtu skupinu čine oslobođenja pri nasljeđivanju. Također. . i 3.

3. oslobođenja kod kupnje prve nekretnine. 2007-10.60%. 99. Izračun autora.145.667.53% 2008.737 10.911. Iako je u razdoblju 2007. s obzirom ova olakšica sudjeluje s preko 50% ukupnog iznosa oslobođenog poreza.832 156.442 112. Takva analiza trebala bi odgovoriti i na osnovne značajke poreznih izdataka.461 248.523 178. se povećao na 25.056 65. Ukupan iznos oslobođenja od poreza na promet nekretnina.172. Iz tablice je jasno kako su iznosi poreza kojih se proračun svjesno odriče visinom jako značajni.375.83% 2008. te na PPDS-u).91% 2010. 2007-10.024.899 1.737 126.325 39. 102.83%.454 293.730 49.077.817 140.089 11. zanimljivo je da se udio oslobođenog poreza u odnosu na ukupno prikupljeni iznos poreza na promet nekretnina povećava.112 211. 128.146 72.264.682 75. 80.340.60% Izvor: Središnji ured Porezne uprave. Tablica 2.900 150. biti pravilno i ciljano odabrani. prikazan je analitički i detaljniji pregled ukupnog broja danih oslobođenja u porezu na promet nekretnina.030 21. te utemeljeni na realnim potrebama.670 25.394 25.265 1.159 59. Naglasak je stavljen na analizu ukupnih iznosa poreza.917 21.62% 2009. .558 18.246. Ministarstvo financija.442 490. vidljiv trend smanjenja ukupnih nominalnih iznosa poreznih oslobođenja. Analiza ukupnih oslobođenja u oporezivanju prometa nekretnina U nastavku u tablicama 1.557 28. u 2010.569 250. 121.095 63. 107. Dok je u 2007. kao i broja obveznika koji su koristili pojedinu vrstu oslobođenja za razdoblje od 2007.309. u kn Iznos oslobođen Umanjenje poreza kod Umanjenje poreza Ukupno Ukupno % oslobođenog poreza od od poreza kupnje prve nekretnine kod PPDS umanjenje prikupljeni porez ukupnog iznosa poreza (A) (B) (C) D=A+B+C (E) F=D/E*100 2007. U svakom slučaju potrebno je napraviti detaljniju analizu troškova i koristi od uvođenja svakog oblika oslobođenja. Ministarstvo financija. taj udio iznosio 21.355.663.837 262. Izračun autora.096.700.920.75% 2010.115 252. 115.179 30. i 2. pogotovo kad se radi o oslobođenju od plaćanja poreza pri kupnji prve nekretnine. do 2010.43% 2009.079.340. oslobođenja (općeg oslobođenja.718 304. 96.466 139.273.-10. Broj obveznika s Broj obveznika sa Broj obveznika sa Broj obveznika koji oslobođenjem olakšicom kupnje područja od posebne je koristio prve nekretnine državne skrbi (PPDS) oslobođenje (B) (C) D=(A+B+C) (A) Ukupan broj % obveznika koji su poreznih iskoristili olakšicu obveznika (E) F= E/D*100 2007. a to je da oni moraju imati točno određenu svrhu.816 449.344 21.987 22.900.370. U tablici 1.578 2. Tablica 1.18% Izvor: Središnji ured Porezne uprave.423 2.214. godine. Broj obveznika koji su iskoristili oslobođenje u porezu na promet nekretnina.513.837.545 21.779 62. posebno su naznačeni ukupni iznosi neubranog poreza koji se temelje na poreznim oslobođenjima u sustavu poreza na promet nekretnina.

1. porezni propis ne izjednačuje bračnog s izvanbračnim drugom. 57/11 i 61/11) u pogledu stjecanja imovine. Neizjednačenost bračne i izvanbračne zajednice Jedna od često spominjanih nedorečenosti u sustavu je i neizjednačenost bračne i izvanbračne zajednice u pogledu ostvarivanja prava na oslobođenje od plaćanja poreza koja se očituje u sljedeća dva slučaja: stjecanju nekretnine bez naknade između bračnih drugova i oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina za osobe koje žive u izvanbračnoj zajednici. 4. Zasigurno je ovom smanjenju doprinijela i ekonomska kriza koja je započela tijekom 2008. postoje još određene dvojbe koje treba analizirati kako bi se postigla svrha zbog koje su i uvedena sva oslobođenja u sustav poreza na promet nekretnina. Porezni izdaci . te ako bi jedan izvanbračni drug htio darovati nekretninu (ili dio nekretnine) drugom izvanbračnom drugu. Njihovo nezadovoljstvo najčešće se očituje u sljedećim slučajevima: ‐ Ako dvije osobe u izvanbračnoj zajednici žive više godina. ili ‐ Ako su dvije osobe živjele u izvanbračnoj zajednici. smatrajući da su navedene odredbe protuustavne s obzirom na izjednačenost u pogledu stjecanja imovina prava prema odredbama Obiteljskog zakona i Zakonu o nasljeđivanju (NN 48/03. te nakon smrti jednog izvanbračnog druga. 4. i koja se izravno odrazila i na smanjenje broja kupoprodaja nekretnina.1.Iz tablice 2. takvo nasljeđivanje oporezivo je porezom na promet nekretnina. 17/04. Isto tako vidljivo je kako se smanjenje broja obveznika koji su iskoristili oslobođenje unutar sustava poreza na promet nekretnina u promatranom razdoblju odvijalo znatno sporije u odnosu na ukupan broj obveznika. .problematika u praktičnoj primjeni Iako su zadnjim izmjenama Zakona o porezu na promet nekretnina iz 2011.1. ispravljene određene nedorečenosti u praktičnoj primjeni. za razliku od odredbi Obiteljskog zakona (NN 116/03. 163/03 i 35/05). takvo darovanje bi bilo oporezivo porezom na promet nekretnina. 136/04. vidljiv je trend smanjenja ukupnog broja obveznika poreza na promet nekretnina u razdoblju 2007-10. drugi izvanbračni drug nasljeđuje određene nekretnine (rješenjem o nasljeđivanju). 107/07. 4. Stjecanje nekretnine bez naknade između izvanbračnih drugova U pogledu oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina. za približno 30%. Obveznici koji žive u izvanbračnim zajednicama prilikom podnošenja zahtjeva za oslobođenje od plaćanja poreza često postavljaju upite i negoduju..

4. u konkretnom bi slučaju bili oslobođeni od plaćanja poreza do 65 m2 stana. iako imaju ispunjene sve ostale zakonom propisane uvjete. porez na promet nekretnina pri nasljeđivanju. ukoliko partneri u izvanbračnoj zajednici odluče kupiti prvu nekretninu kojom rješavaju stambeno pitanje kao dva suvlasnika. i to u većem iznosu nego da ih se tretira kao da su bračna zajednica.1. iako na taj način u stvarnosti nije rješavala svoje stambeno pitanje. Međutim. a drugi nema niti jednu nekretninu. Oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina za osobe koje žive u izvanbračnoj zajednici S obzirom da Zakon o porezu na promet nekretnina nije predvidio oslobođenje za izvanbračnu zajednicu. Međutim. upitna je svrha neizjednačivanja prava u poreznom postupku između bračnih i izvanbračnih partnera u slučajevima kada npr. darovanju i drugom stjecanju nekretnina bez naknade ne plaćaju bračni drug. stavka 1. bez obzira na njihovo bračno stanje ili status izvanbračne zajednice. osobe žive u izvanbračnoj zajednici od kojih jedan partner ima u vlasništvu više nekretnina. jer zajedno sa svojim izvanbračnim drugom ima riješeno stambeno pitanje. Da su bračna i izvanbračna zajednica izjednačena po pitanju prava na oslobođenje od plaćanja poreza. kupoprodajnim ugovorom utvrđuje se da su kupci stana dvije osobe s jednakim suvlasničkim udjelima. kada u praksi takve osobe najčešće pribjegavaju „zaobilaznom“ načinu na koji ipak ostvaruju oslobođenje od plaćanja poreza. nema zakonske osnove da se ova olakšica prizna i za članove izvanbračne zajednice. onda svaki na svojoj polovici nekretnine (stana ili kuće) ostvaruje pravo na oslobođenje od plaćanja poreza za jednu osobu do 50 m2 stambenog prostora. Zakona o porezu na promet nekretnine.Naime. U tom slučaju partner koji nema u vlasništvu niti jednu nekretninu. Na ovaj način u praksi je čest slučaj da upravo oni koji već imaju više nekretnina i koji ne bi trebali ostvariti pravo na poreznu olakšicu ovakvim . ‐ Također. S obzirom da u navedenim odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina nije izričito navedeno da porez ne plaća i „izvanbračni drug“. točke 1. Na ovaj način. osobe koje žive u izvanbračnoj zajednici i prvi put kupuju nekretninu kojom rješavaju stambeno pitanje ne mogu ostvariti pravo na oslobođenje od plaćanja poreza kao izvanbračna zajednica. prilikom kupnje nekretnine ostvariti će poreznu olakšicu. prema odredbama članka 13.2. potomci i preci te posvojenici i posvojenici umrloga ili darovatelja. Takvo postupanje najčešće je u sljedećim slučajevima: ‐ Dvije osobe žive u višegodišnjoj izvanbračnoj zajednici i kupuju prvi stan veličine 84 m2. postavlja se pitanje svrhe nedopuštanja korištenja porezne olakšice i za izvanbračnu zajednicu.

plaća naknadno ako u roku od 3 godine od dana stjecanja otuđi ili iznajmi nekretninu u cijelosti ili djelomično.„zaobilaznim“ putem preko svog izvanbračnog druga stječu nove nekretnine bez da plate porez na promet nekretnina. već je samo obveznik zahtijevao oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina temeljem kupnje prve nekretnine. Porezni vjesnik. ne borave ili prijave promjenu adrese stanovanja ili ako Porezna uprava naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje. kao kupci.3. te razrezuje porez na promet nekretnina na cijeli iznos stana. ako obveznik ili njegov bračni drug odjave prebivalište. zaključuje ugovor o utvrđivanju bračne stečevine kojim je dopustio upis jedne polovice stana na bivšu suprugu. kojeg je obveznik inače bio oslobođen. Međutim. zbog toga što je obveznik s bivšom suprugom suvlasnik nekretnine kupljene za vrijeme braka. 4. U praksi se javljaju dvojaka tumačenja i nejasnoće oko pitanja može li obveznik ostvariti pravo na porezno oslobođenje pri kupnji prve nekretnine kojom rješava svoje stambeno pitanje ako se u trenutku stjecanja prve nekretnine nalazi na privremenom radu u inozemstvu ili privremeno ne živi i ne radi u istom gradu u kojem je stan kupljen. ne može biti osnova za utvrđivanje poreza na promet nekretnine u ukupno utvrđenoj svoti. zakonodavac je propisao zabranu otuđenja nekretnine na način da se porez na promet nekretnina. Činjenica da obveznik i bivša supruga.2. nisu naknadno sklopili kupoprodajni ugovor. Nedorečenost odredbi o zabrani otuđenja nekretnine i ukidanja prava na porezno oslobođenje Kako ne bi došlo do zloupotreba prava na porezno oslobođenje. Nedorečenost odredbi o poreznom oslobođenju za kupnju prve nekretnine. U tom slučaju novi stjecatelj stupa u položaj pravnog slijednika glede zabrane otuđenja nekretnine. godine (Us-9096/2006). nego u polovici utvrđene svote poreza. pa naknadno u roku od 3 godine. ali ne na ukupni iznos vrijednosti stana. broj 03/2010. Otuđenjem se ne smatra ako nekretninu za koju je obveznik ostvario pravo na oslobođenje od plaćanja poreza stječe bračni drug ili dijete obveznika nasljeđivanjem ili darovanjem. prema stajalištu Upravnog suda5 u navedenom slučaju potrebno je razrezati porez. U praksi je čest slučaj da Porezna uprava izvodi zaključak da je došlo do otuđenja nekretnine u zakonskom roku nakon čega donosi rješenje o poništenju prethodnog rješenja. . No. a nakon rastave braka. pa u nastavu iznosimo neke slučajeve: ‐ Porezni je obveznik bio oslobođen plaćanja poreza na promet nekretnina pri kupnji stana. 4. kolovoza 2009. Prema                                                              5 Presuda Upravnog suda od 26. u praksi dolazi do različitog tumačenja navedenih odredbi o otuđenju nekretnine. te je kao takva dio bračne stečevine.

8 Iz Presude Upravnog suda. a to je prvenstveno poticanje kupnje i rješavanja stambenog pitanja za sve osobe i obitelji koji tu mogućnost ostvaruju po prvi put. a kupljenu nekretninu koristi povremeno. U svezi ovog pitanja. godine 6 . Klasa: 410-20/03-01/77. iako su zadovoljeni svi ostali propisani uvjeti. pak. Tako u jednom mišljenju iz 2004. „strogim“ tumačenjem poreznim propisa te osobe ne bi mogle ostvariti poreznu olakšicu. no nije izvjesno kada će se vratiti i u kupljenoj nekretnini stalno stanovati. obveznik i članovi njegove uže obitelji. ili ako i obveznik ili                                                              6 Mišljenje Ministarstva financija. ako im se dokaže da ne borave u stanu koji su kupili. Us-2147/2009. Porezna uprava smatra da obveznik ne može riješiti stambeno pitanje. postavlja se pitanje ima li smisla ograničavati ili ne poticati takvu kupnju za osobe koje su na privremenom radu u inozemstvu.zakonskoj formulaciji. ne može ostvariti pravo na porezno oslobođenje za kupnju prve nekretnine. također se smatra da obveznik nema pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina8. iako bi mu obitelj boravila u novostečenoj nekretnini. Porezne uprave od 28. u roku od 3 godine od dana stjecanja otuđi ili iznajmi nekretninu u cijelosti ili djelomično. Ur. ako privremeno živi i radi u drugom gradu. Us-8271/2005-22.broj: 513-07- 21-01/04-2.slučaju7. Porezna je uprava zauzela stajalište da porezni obveznik koji privremeno radi u jednom gradu. ali pod uvjetom da ispunjava uvjete navedene u Zakonu o porezu na promet nekretnina. Naime. ako se obveznik s obitelji nalazi na privremenom radu u inozemstvu. U tumačenje zakonskih propisa treba poći od same svrhe pojedinog propisa tj. Porezna uprava je imala dvojako tumačenje ovisno od slučaja do slučaja. postavlja se pitanje ima li smisla uopće ograničavati ovu poreznu olakšicu na način da obveznik koji ostvari poreznu olakšicu gubi to pravo ako. Porezna uprava smatra da porezni obveznik koji zbog rada boravi u inozemstvu može ostvariti pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina kao građanin koji kupnjom nekretnine rješava vlastito stambeno pitanje. a zadovoljeni su i svi drugi propisani uvjeti. listopada 2004. 7 Iz Presude Upravnog suda od 31. naknadno. Ako se doslovno tumači navedena odredba. Ako je intencija zakonodavca bila da potakne kupnju prvog stambenog prostora. Isto tako. moraju prijaviti prebivalište i trebaju boraviti u mjestu i na adresi gdje se nekretnina (koju stječe) nalazi. ožujka 2011. Polazeći od namjere zakonodavca i svrhe uvođenja ovog poreznog oslobođenja. U drugom. onda se ne bi moglo priznavati pravo na porezno oslobođenje za kupnju prve nekretnine za osobe koje privremeno rade i borave u inozemstvu ili u drugom gradu u tuzemstvu. . godine. godine. a obitelj im je u tuzemstvu? Umjesto da se više potiče povratak osoba na privremenom radu u inozemstvu. a kupljeni stan se nalazi u drugom gradu. intencije zakonodavca da regulira određeno područje.

sve kako ne bi morali platiti porez na promet nekretnina u okviru kojeg su već prije ostvarili poreznu olakšicu. To su situacije kada nema novog stjecanja nekretnine. samo jednom nekretninom. pri čemu omjer stečenog posebnog dijela odgovara omjeru idealnog suvlasničkog dijela na toj cijeloj nekretnini prije razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva. točke 8. ne borave ili prijave promjenu adrese stanovanja. U praksi obveznici u ovakvim slučajevima pribjegavaju iznajmljivanju stana na „crno“. Naime. drugi primjer je kada mladi bračni bar kupnjom prvog stana ostvari pravo na poreznu olakšicu te nakon toga. posebice ako se povećava rizik izbjegavanje plaćanja drugog poreznog oblika (pogotovo kad postoji obveza plaćanja poreza na dohodak od iznajmljivanja). mladi bračni par kupnjom prvog stana ostvari pravo na poreznu olakšicu. Nadalje. u trenutku kupnje prvog stambenog prostora obveznik ne može predvidjeti na koji će način u daljnjem životu rješavati svoje stambene potrebe. Nedorečenost odredbi o razvrgnuću suvlasništva ili dioba zajedničkog vlasništva na nekretnini Odredbama članka 11. Zakon propisuje oslobađanje samo u slučajevima razvrgnuća suvlasništva koji su u svezi s etažiranjem zgrade. . Zbog ovog ograničenja prava na poreznu olakšicu mladi bračni bar ne bi mogao iznajmiti svoj stan kako bi refundirali troškove najma u drugom stanu. No.4. Zakona o porezu na promet nekretnina. Ovakvih slučajeva u praksi ima dosta pa se nameće pitanje ima li smisla propisivati ovakva ograničenja. propisano je da porez ne plaćaju osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva na nekretnini stječu posebne dijelove te nekretnine. Naime. 4. a upitno je hoće li u takvim slučajevima i prijaviti boravak u tom drugom stanu. pa se etažiranjem sječu posebni dijelovi. ne nužno. primjenom ove odredbe u praksi dolazi do dvojakog tumačenja. a ne kao do sada u slučaju bilo kojeg razvrgnuća suvlasništva i to nad. u roku od 3 godine zbog posla presele u drugi grad u kojem će samo privremeno boraviti i u kojem će plaćati najamninu. Porezna uprava smatra da se navedene odredbe odnose samo na slučaj kada se dijeli nekretnina koja nije bila etažirana prema omjerima idealnih dijelova. stavka 1.njegov bračni drug odjave prebivalište. Npr. te nakon toga u roku od godinu tri godine dobiju u nasljedstvo drugi stan u drugom gradu te zbog obiteljskih razloga odluče preseliti u taj naslijeđeni stan. pa sam mišljenja kako nema smisla ograničavati pravo na olakšicu na ovakav način. nego se razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva na nekretnini sječu dijelovi te nekretnine.

za razliku od razvrgnuća suvlasništva koji to ne mora biti. u prethodnom primjeru razvrgnuća suvlasništva između dva brata ne radi se o novom stjecanju nekretnina. primjerice. a koja je stečena nasljeđivanjem. Dioba zajedničkog vlasništva u ovom slučaju ne podrazumijeva nikakvo novo plaćanje. Navedene slučajeve Porezna uprava u praksi tretira kao da se radi o zamjeni nekretnina na koju treba platiti porez na promet nekretnina. Nasljeđivanje imovine od prednika u vertikalnoj liniji kao način stjecanja nekretnine koji bi trebao biti oslobođen po čl. mišljenje je i praksa Porezne uprave da se treba plaćati porez. Zamjena nekretnina je naplatni pravni posao. ali nakon ovakvog razvrgnuća suvlasništva svatko od njih ima u vlasništvu istu kvadraturu stana koju je imao i prije razvrgnuća. st.4. ovim je samo uvjetno oslobođen plaćanja poreza. a koja je stečena nasljeđivanjem. No. tim činom ne stječe nešto što do tada nije imao (barem ne u cijelom iznosu). kada dva brata (ili sestre) rješenjem o nasljeđivanju od oca naslijede dva stana s po 50% suvlasništva na svakom stanu.U drugim slučajevima razvrgnuća suvlasništva ili pri diobi zajedničkog vlasništva. stavkom 1. No. Prema navedenom. oporukom ostavila . nakon što su rješenjem o nasljeđivanju dobili nekretnine u suvlasništvo. točkom 8. Zakona.13. a osnovna postavka oporezivanja prometa nekretnina je njihovo stjecanje. jer suvlasnici samo rješavaju svoje suvlasničke odnose u odnosu na rješenje o nasljeđivanju na način da će i nakon rješenja o diobi zajedničkog vlasništva svatko od njih imati istu kvadraturu stana koji je imao i prije razvrgnuća. i razumno je da postoji obveza plaćanja poreza na promet nekretnina. jer je zamjena naplatni pravi posao. mišljenja sam da bi se navedena odredba trebala primijeniti i na prikazani primjer kod koje dva brata rješavaju međuvlasnički odnosi. na način da svaki ima 100% vlasništva po stanu. i ta zamjena ne mora biti do vrijednosti imovine koju je obveznik imao prije razvrgnuća. Takav je slučaj. Tu namjeru ostvaruju razvrgnućem suvlasništva nad ukupnom imovinom koju su naslijedili. te nakon toga žele „zamijeniti“ svoje polovice. Zakona) oslobodi od obveze plaćanja poreza na promet nekretnina sve situacije koje se mogu javiti prilikom razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva na nekretnini kod koje ne dolazi do stjecanja nove nekretnine. i to samo ukoliko je umrla osoba prethodni vlasnik više od jedne nekretnine. Slijedom toga sporazum o razvrgnuću suvlasništva samo je deklaratorna isprava kojom se ne stječe imovina od drugih osoba (čl. kod zamjene nekretnina u suštini se radi o obostranoj kupoprodaji nekretnina prilikom koje će svaka strana u ugovoru stjecati novu nekretninu. ukoliko je intencija zakonodavca bila da ovim propisom (člankom 11. čime svaki dobiva svoj dio.2. prethodno moraju istu imati u vlasništvu. Zakona). Da se ne radi o zamjeni govori i činjenica da sudionici posla da bi izvršili zamjenu imovine. Obveznik zapravo.

ožujka 2010. 137/99. od 08.broj: 513-07-21-01/10-2. od 24.svojim nasljednicima točno određene nekretnine. odnosno može li se takvo stjecanje tretirati kao „ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba“? Naime. 38/09.da se stjecanje nekretnine dosjelošću smatra predmetom oporezivanja porezom na promet nekretnina. Ur. 10 Mišljenje Porezne uprave. Upravni sud smatra da Zakon o porezu na promet nekretnina ne propisuje plaćanja poreza u vezi s originalnim načinom stjecanja prava vlasništva. čime se obveznike dovodi u nejednaki položaj. u slučajevima stjecanja nekretnina dosjelošću. nego nastankom pravne osnove stjecanja. Ukoliko to nije slučaj. 114/01. Upravni je sud u svojoj presudi 11 zauzeo suprotno mišljenje na način da smatra da se u slučajevima stjecanja nekretnine dosjelošću ne radi stjecanju vlasništva nekretnine i o prometu nekretnine sukladno odredbama članka 4. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/06. No. stjecanje na temelju odluke suda ili drugog tijela. Zakona stjecanjem se smatra kupoprodaja. 22/00. Zakona o porezu na promet nekretnina. zamjena. stavak 1. Klasa: 410-01/10-01/28. Zakon o porezu na promet nekretnina propisao je da je predmet oporezivanja prometa nekretnina svako stjecanje vlasništva nekretnine. pa zbog toga presuda suda ne može biti temelj za razrezivanje poreza na promet nekretnina. prosinca 2010. Međutim. stavku 2. Stjecanje nekretnine dosjelošću9. 146/08. 73/00. te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.. stjecanje nekretnine u postupku likvidacije ili stečaja. a posjednik je sposoban biti vlasnikom te stvari. 11 Presuda Upravnog suda.5. Zaključak Iz prethodnih analiza i mišljenja očito je kako proračun nije ubrao znatne prihode uslijed postojanja tri vrste oslobođenja u sustavu oporezivanja prometa nekretnina u Hrvatskoj. u praksi je Porezna uprava zauzela stajalište10. 79/06. postavlja se pitanje je li navedeno stjecanje nekretnine oporezivo porezom na promet nekretnina. 4. Us-8999/2008. stavak 2. 141/06. dakle onih u kojih se pravo slijednika ne izvodi iz prva prednika. Ujedno su navedeni određeni primjeri koji izazivaju pravnu zbrku u primjeni posebnih                                                              9 U članku 159. Ovdje pravomoćnom odlukom suda nije konstituirano nikakvo novo niti veće pravo kakvo osoba koja stječe nekretninu dospjelošću nije imala otprije. Prema članku 4. prilikom diobe nasljedstva na ono što su obveznici stekli od roditelja morati će platiti porez. 5. . U dosjelosti se pravo vlasništva ne stječe pravomoćnošću deklaratorne odluke suda. 68/98. i 153/09) propisan je institut dosjelosti prema kojemu se stječe vlasništvo stvari samostalnim posjedom te stvari ako ima zakonom određenu kakvoću i neprekidno traje u zakonom određenu razdobllju. darovanje. te da porezna obveza kod ovog poreza nastaje u trenutku pravomoćnosti sudske odluke ili odluke drugog tijela. nasljeđivanje.

Zakon o trgovačkim društvima. Us-8999/2008. Narodne novine br. 153/02. 57/11 i 61/11. Narodne novine br. Narodne novine br. Porezni vjesnik br. i 153/09. 22/11. prosinca 2010. od 08. Narodne novine br. 91/06. 22/00. ako se njima povećava rizik izbjegavanja plaćanja drugog poreznog oblika (pogotovo kad postoji obveza plaćanja poreza od iznajmljivanja). 137/99. (Us-9096/2006). 34/99. 114/01. Zakon o porezu na promet nekretnina. Presuda Upravnog suda od 26. intencije zakonodavca da regulira određeno područje. 118/03 i 107/07. Literatura Obiteljski zakon. 136/04. Narodne novine br. 03/2010. 52/00. 38/09. 107/07. 116/03. 148/08 i 18/11. 68/98. . 69/97. Navedene nejasnoće i primjeri navode na zaključak kako je u tumačenju zakonskih propisa nužno poći od same svrhe pojedinog propisa tj. Narodne novine br. Mišljenje Porezne uprave. kolovoza 2009. Opći porezni zakon. Ur. Narodne novine br. 79/06. 111/93. 73/00.. 121/99. 17/04. Zakon o nasljeđivanju. broj: 513-07-21-01/10-2. Klasa: 410-01/10-01/28. 141/06. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.odredbi Zakona u porezu na promet nekretnina u Hrvatskoj. Zakon o porezu na promet nekretnina. Zakon o porezu na promet nekretnina. Presuda Upravnog suda. Narodne novine br. 163/03 i 35/05. 146/08. ožujka 2010. 48/03. od 24. Brojni slučajevi ukazuju i na potrebu preispitivanja smisla postojećih ograničenja u porezu na promet nekretnina.

Ostalo 612. Sudske odluke 20.397.101. 1.070.515 2009. Središnji ured Porezne uprave.653. Ukupni iznosi prikupljenog poreza i oslobođenja po pojedinoj vrsti transakcije u oporezivanju prometa nekretnina.975 28.154. Kupoprodaje 1.911 64. .113 UKUPNO 2010.030 128.981 5.352.261. Doživotno 10.234 893.459 3.629 2.024. 2007-10.404 11.011 70.819 88.710.681. Doživotno 8.900.875 4.817.738 1.155 2.176 16. 1.312.841.909.454 293.028.146 72. Dosmrtno 8.090 14.700.287 393.010 14.519.625 9.508.306 5. Sudske odluke 24.504 817.314 5. Darovanja 18.484 23. Ostalo UKUPNO 7.869.986 15.190 5.630 2. Zamjena 13.887 4.652.395 360.938.096.392 320.730 49.993.375.916 3.475 25.801 21.739.892 62.107.213 2.976 2.999 63. Darovanja 19.971.463. Nasljedstva 25.899 616. Ministarstvo financija.461 248.140 39.155.203 3. Dosmrtno 7.945 126.340.366 416.817 140.168 8.820 247. 1.176 462.079. Doživotno 7.472.301 397.036 1.928 3.104 292.555 4.435. Zamjene 19.593 669.792 12.375 3.285.324 787.671 40.607 2.661 9.125 8.794 2. Sudske odluke 26.802.832 6.519 40.518 5.299.123.206.279 24. Dosmrtno 7.378 3.124 3.407.524 106.535.226.549 11.939 7.493 UKUPNO 2008.724.434 2.718 1.667.256. 6.767. Darovanja 24.876 1.172.046 3.148.486.597 924.990 8.837.940 8.246.798 240.325 39.917 121.816 139. Dosmrtno 8. Ostalo 448.711.534 33.755 21.918 214.978 8.937.550 9.138.370.481.503.357 1. Sudske odluke 24.009 2.756.442 1.568 91.335 6.202.382 780.566 7.144.754 525.276.092.264.661 15. Doživotno 9. Ostalo UKUPNO 1.419 402.911..737 126.312.987 115.482 1.966.059.585 6.911.004 4.663.583 335.582 25.704.826.Prilozi Tablica 3.000 7. Kupoprodaje 1.985.127 352.201 28.093. Nasljedstva 20.642 23.380 6. Zamjene 11.043.993.525.680.103. Nasljedstva 26.309.391.443 35. Kupoprodaja 893.041 2. Kupoprodaje 2.026.258 54.040.009 10. Nasljedstva 25.214.161.278.682 75. Darovanja 16.837 Izvor. Zamjene 16.304 21.145. u kn Iznos poreza Oslobođenja od poreza Umanjenje poreza kod kupnje prve nekretnine Umanjenja poreza kod PPDS 2007.908.321 913.451.595 7.077.371 6.027.044 738.394 96.513.996.950 2.305.

884 46.377 3.555 5.713 27 637 250.676 799 1 93 7. Ministarstvo financija. Ostalo 7. Ostalo UKUPNO 8. Zamjene 2. Dosmrtno 2.680 700 5. Zamjene 2. 2007. 1. Darovanja 32.181 2.342 4.944 18.365 1.421 1.548 UKUPNO 22 526 972 97 2009.928 4. Darovanja 27. Sudske odluke 8.558 18.678 44. Darovanja 32.737 10.900 26. Ukupan broj obveznika i obveznika s oslobođenjem i olakšicama u plaćanju poreza na promet nekretnina. 1.164 34 417 810 7.408 758 6. Zamjene 21.095 80.431 2.944 705 5.670 25. Nasljedstva 52.325 10.063 15.422 5.344 21.475 18.289 15 482 211.477 3.444 598 5.466 90.644 2.832 11. Sudske odluke 7.199 6.187 889 6. Dosmrtno 2.939 4 475 178.251 47.137 4.651 20 421 7.900 141.282 3. Kupoprodaje 2.623 UKUPNO 2008.570 5.179 30.089 11.160 2010.779 107.332 6.955 5. Doživotno 1.796 4.483 12. Dosmrtno 2.545 21.442 UKUPNO Izvor.475 20.385 4.056 99. Darovanja 29.752 669 5.573 14. Središnji ured Porezne uprave. Doživotno 1.940 22 504 252. Kupoprodaje 2.719 25. 1.394 6.873 24 133 4.077 4.819 5.104 12. Ukupan broj Obveznici s Broj obveznika s olakšicom Broj obveznika na obveznika oslobođenjem kupnje prve nekretnine PPDS-u 1. Doživotno 1.714 2. Nasljedstva 50. Kupoprodaje 106. Dosmrtno 2.159 102. Ostalo 8. Nasljedstva 53.019 8.822 5. Sudske odluke 8.891 55 100 8.395 33.096 16. Nasljedstva 37. Ostalo 8.557 28. Kupoprodaje 145.725 23. Sudske odluke 7. Doživotno 1.631 747 102 7.782 781 7. 15 491 .929 34 115 8. Zamjene 8.289 4.924 21.439 1.582 656 118 4.698 4.174 4.984 3.793 5.Tablica 4. 2007-10.438 2.012 10.