You are on page 1of 10

daca se nasc din contractul incheiat (obligatii de natura conventionala, au regim juridic

specificcontractelor).

Dezmembraminteledreptuluideproprietateprivata

1.
2.
3.
4.

Dreptuldeuzufruct
Dreptuldeuzsidreptuldeabitatie
Dreptuldeservitute
Dreptuldesuperficie

1.

Dreptuldeuzufruct

Continutuljuridic
=sumaprerogativelorpecareleconferatitularuluisau.
Dreptul de uzufruct este reglementat in NCC de la
art. 703 la art.748=>ampla
reglementare.
Definitie: pornind de la textul
art. 703 NCC, putem spune ca
dreptul de
uzufruct
este dezmembramantul dreptului de proprietate privata cu caracter temporar,
care confera titularului sau prerogativa de a stapani bunul altei persoane, in calitate de
uzufructuar, prerogativa de a utiliza acel bun(usus)siprerogativadeaiculegefructele
(fructus), inclusiv cu posibilitatea emolumentului folosintei, dar cu indatorirea de a
conserva substanta bunului, atribute care pot fi exercitate in limitele materialesiincele
juridice.
Dindefinitie,rezulta
trasaturileprincipale
aleacestuidezmembramant:
1. Dreptul de uzufruct este un
dezmembramant al dreptul de proprietate privata,
de unde concluzia ca este vorba de un drept real principal, care are, deci, toate
calitatiledrepturilorrealeprincipale.
2. Dreptul de uzufruct, prin esenta sa, este
temporar
. Intradevar, in cazul
persoanei fizice, titular al dreptului de uzufruct, acesta este cel mult viager, mai
exact dreptul de uzufruct nu se transmite la mostenitori. Daca nu sa prevazut
durata uzufructului constituit in favoarea unei persoane fizice, se prezuma ca
aceasta durata este cel mult viagera. In
art. 708 alin. (4)
,legiuitorullamuresteo

problema care ar putea sa creeze confuzii: daca este vorba de o persoana


juridica, uzufructul dureaza cel mult 30 de ani, iar daca nu sa prevazut durata,
se prezuma ca e de 30 de ani.
NB: in oricecaz,partilepotconvenioduratamai
micaauzufructului.
3. In NCC, dreptul de uzufruct este
cesibil
.
Art. 714
: in absenta unei prevederi
contrare, uzufructul este cesibil. (prevedere contara =clauzainscrisafieinactul
deconstituire,fieoprevederelegala).
NB: o asemenea clauza nu se confunda cu o clauza de inalienabilitate, desi
efectul este acelasi. Diferenta: clauza voluntara de inalienabilitate presupune existenta
unui interes legitim. In cazul nostru, este suficient sa se prevada o clauza de
incesibilitate a uzufructului, nemaifiind necesara indeplinirea conditiei privind interesul
legitim.
Dar aceasta cesibilitate presupune unele precizari: pana in momentul in care
cesiunea uzufructului este notificata nudului proprietar, obligatiile nascute pentru
uzufructuar trebuie sa fie indeplinite de el fata de nudul proprietar de asemnea, in
aceasta perioada dintre incheierea cesiunii si notificarea cesiunii, alaturi deuzufructuar
raspunde solidar si cesionarul pentru obligatiile nascute
inainte de incheierea cesiunii,
este obligat numai uzufructuarul
dupa notificare, raspunde numai cesionarul cu titlu
principal, dar uzufructuarul cedent va raspunde fata de nudul proprietar in calitate de
fideiusor, asadar avem o situatie de
fideiusiune legala
: uzufructuarul cedent il
garanteazapecelcesionarinraporturilecunudulproprietar.
Obiectul uzufructului: se poate constitui, cum spune
art. 706
, asupra oricaror
bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o
universalitatedefaptoriocotapartedinacestea.
Avem
prevederi speciale privind obiectul uzufructului in
art. 715722
. Dincolo
deacesteprevederispeciale,douaconcluziisuntimportante:
1. Este firesc sa se constituie asupra bunurilor corporale, indiferent daca
sunt mobile sau imobile. Este insa firesc sa se constituie si asupra
bunurilor incorporale? NCC curma aceasta veche controversanascutade
cei ce afirmau ca nu se poate constitui un drept de uzufruct asupra unui
bun care nu formeaza obiectul dreptului deproprietate,altfelspuscumsa
dezmembrezi usus si fructus din continutul juridic al dreptului de
proprietate daca nu avem drept de proprietate? Intrebarile acesteaignora
faptul ca sunt anumite lucruri incorporale susceptibile de apropriere, asa
cum se intampla in cazul creatiilor care formeaza obiectul dreptului de

proprietate intelectuala sau al unei creante incorporate in titlul lor


constatator.
Mai mult, in cazul unor universalitati de fapt sau de drept: fondul de
comert este un bun incorporal ca universalitate de fapt, dar poate fi apropriat,
adica poate forma obiectul dreptului de proprietate. Tot astfel, anumite mase
patrimoniale, adica universalitati juridice, cum este cazul masei succesorale, se
pottransmitesideci,suntobiectdeapropriere.
2. Ori de cate ori este vorba de bunuri incorporale, adica de bunuri care au
fost apropriate, asupra lor exista un drept de proprietate, care poate fi
dezmembrat, deci se poate constitui uzufruct asupra lor.Cevaesteatipic:
cerinta salvarii substantei bunului, dar bunurile incorporale nu au
substanta, asadar aceasta cerinta nu functioneaza asupra uzufructului
constiuitasupraunorbunuriincorporale.
Constituirea uzufructului: acest dezmembramant se poate constitui prin
act
juridic (inclusiv testament testatorul poate lasa nuda proprietate unei persoane, iar
uzufructul altei persoane) sau prin
uzucapiune (posesia ca stare de fapt nu este doar
exercitarea atributelor dreptului de proprietate, ci si a oricarui drept real principal,
inclusiv cel de uzufruct, deci posesia indelungata ca stare de fapt corespunde acestui
dezmembramant, poate duce, in conditiile legii, la constituirea dreptului de uzufruct).
Cand porprietarul transmite prin conventie uzufructul, este vorba de o constituire
per
translationem
. Cand transmite nuda proprietate, dar pastreaza uzufructul, se vorbeste
detransmitere
perdeductionem.
Exercitarea dreptului de uzufruct: se vorbeste despre drepturile si obligatiile
uzfructuarului si de cele ale nuduluiproprietar.RaspunsulnuantatilgasiminNCCdela
art.709laart.745.
Sintetizandacesteprevederi,retinemcatevaideiprincipale:
Cand vorbim de drepturile uzufructuarului si ale nudului proprietar, avem in
vedere,inrealitate,
atributele
fiecaruiadintreacestedouadrepturi.
Intradevar, nudul proprietar pastreaza din continutul juridic al dreptului de
proprietate mai intai
dispozitiajuridica
,dar
nu
intotalitate,elvaputeasadispunadoar
denudaproprietate,
fara
aafectauzufructul.
Cat priveste
dispozitia materiala
, nudul proprietar, in principiu, o pierde odata
cu constituirea uzufructului, dar, in masura in care nu stanjeneste exercitarea dreptului
de uzufruct, mai ales cand evorbadereparatiicapitale,nudulproprietarpoateinterveni
material.

Atributul posesiei ca element de drept este divizat intre nudul proprietar si


uzufructuar. Nudul proprietar continua sa stapaneasca doar in calitate de nud
proprietar,iarcelalaltstapanesteincalitatedeuzufructuar.
Atributele
usus si
fructus apartin uzufructuarului. Uzufructuarul mai are o parte
din atributul posesiei si, potrivit NCC, si o parte din atributul dispozitiei juridice.
Deoarece este cesibil, inseamna ca uzufructuarul exercita dispozitia juridica prin
cesiune, este motivul pentru care spunemcacesibilitateauzufructuluitinedenaturalui,
nudeesentaacestuia.
Toate aceste prerogative, fie ale nudei proprietati, fie ale uzufructului, sunt tot
atatea drepturi care trebuie sa fie respectate de fiecare dintre cele doua parti. Cu alte
cuvinte, dreptului de uzufruct ii corespunde obligatia generala si negativa care sa fie
respectata si de nudul proprietar, iar nudei proprietati ii corespunde o alta obligatie
generala si negativa care trebuie sa fie respectata si de uzufructuar. Aceste obligatii
reciproce nu tin, insa, de materia obligatiilor, ci de materia drepturilor reale. Ele sunt
opozabileergaomnes.
In schimb, intre nudul proprietar si uzufructuar, fie in momentul nasterii
uzufructului, fie in momentul stingerii acestuia, fie, uneori, chiar pe durata existentei
acestuia, se pot naste raporturi juridice cu caracter obligational, adica raporturi in
continutulcaroraintradrepturidecreanta.
De ex.: obligatia nudului proprietar de a preda bunul catre uzufructuar
corespunde si unui drept de creanta al uzufructuarului, care are o dubla actiune
impotriva nudului proprietar pentru predarea bunului: o
actiune intemeiata pe dreptul
de creanta si o actiune reala, o
actiuneconfesoriedeuzufruct,asemanatoareactiunii
in revendicare. In mod simetric, la stingerea uzufructului, uzufructuarul are obligatia de
a preda bunul. Nudul proprietar are doua actiuni:
actiunea in revendicare si
actiunea
cu caracter personal
, avantajul actiunilor reale fiind ca fie nu se prescriu, fie se
prescriuintruntermenmailungcadreptuldecreanta.
=> distinctie intre drepturile si obligatiile nudului proprietar si ale uzufructuarului,
intre drepturile si obligatiile care tin de natura drepturilor reale si drepturile si obligatiile
careintraincontinutulunorraporturiobligationale.
Stingerea uzufructului: art. 746 moduri specifice, pe langa care exista si
moduri generale de stingere a uzufructului, respectiv moduri care se aplica si in alte
situatii, altor drepturi. Un exemplu este desfiintarea titlului de constituire a uzufructului.
Unaltexempluestedesfiintareatitluluiceluicareadobanditproprietatea.

Art.746alin.(1):
Uzufructulsestingepecaleprincipalaprin:
a. moarteauzufructuaruluiori,dupacaz,incetareapersonalitatiijuridice
b. ajungerealatermen
c. consolidare, atunci cand calitatea de uzufructuar si de nud proprietar se
intrunescinaceeasipersoana
d. renuntarealauzufruct
e. neuzul timp de 10 ani sau, dupa caz, timp de 2 ani in cazul uzufructului
uneicreante
In NCC, in
art. 747748 avem prevederi care detaliaza doua dintre modurile de
stingere a uzufructului: in cazul abuzului de folosinta (=neconservarea substantei
bunului/faptilicitdelictcivilsauabuzdedrept?)siincazulpieiriibunului.
! Creditorul care urmareste uzufructul
nuatingenudaproprietate,cipoatedeveni
elinsusiuzufructuar.

2.Dreptuldeuzsidreptuldeabitatie

Sunt
varietati ale dreptului de uzufruct
. Este nevoie de ele, deoarece existao
diferenta intre ele si uzufruct. Diferenta e ca uzul si abitatia confera titularului lor
aceleasi prerogative ca si uzufructul, numai ca pot fi exercitate numai in interesul
titularuluilorsialfamilieisale.
=>
nu sunt cesibile si, mai mult,nusepoatecedaniciemolumentullor,existand,
totusi, o exceptie in cazul dreptului de abitatie: daca locuinta care formeaza obiectul
abitatiei depaseste nevoile titularului dreptului de abiitatie si ale familiei sale, atunci
surplusullocativpoatefiinchiriat.
Diferenta intre uz si abitatie: abitatia poarta asupra unei locuinte, uzul asupra
oricaruibun,cuexceptialocuintelor.
NB: uzul se poate constitui nu numai asupra bunurilor mobile, ci si asupra
imobilelor,cuexceptialocuintelor.
Pe langa abitatia reglementata in NCC, mai avem un drept de abitatie
reglementat in contextul drepturilor succesorale. Intradevar, in
art. 973 NCC, este
reglementat dreptul de abitatie al sotului supravietuitor. Pentru nasterea dreptului de
abitatie al sotului supravietuitor, este necesar ca in masa succesorala a sotuluidefunct

sa existe o locuinta, iar sotulsupravietuitorsanufiesingurulmostenitor.Deasemenea,


mai exista conditia ca sotul supravietuitor sa nu aiba el insusi o locuinta care sa ii
satisfaca necesitatile de locuit. Daca se indeplinesc aceste doua conditii, sotul
supravietuitor beneficiaza de dreptul de abitatie pana la partaj, dar nu se stinge mai
devremedeunandeladatadeschideriisuccesiunii.

3.Dreptuldeservitute

DreptuldeservituteestereglementatinNCCdela
art.755laart.773
.
Servitutile naturale si
servitutile legale ca limitealedreptuluideproprietate
nu
suntveritabiledezmembramintealedreptuluideproprietate.
Care sunt veritabilele dezmembraminte? Trebuie sa tinemseamadeclasificarea
servitutilorsidecriteriulcestalabazafiecareiclasificari.
Servitutile se pot clasifica
dupa continutul juridic in servituti prin care
proprietarii unor imobile isi restrang exercitarea dreptului de proprietate cu caracter
unilateral sau bilateral,
fara ca vreunul dintre proprietarii vecini sa exercite vreo
prerogativa din continutul juridic al dreptului de proprietate al celuilalt. Maisimpluspus,
in acest caz,
nu se produce o dezmembrare adreptuluideproprietate.Estevorbadoar
de o limitare a exercitarii proprietatii, nu de veritabile dezmembraminte si de veritabile
servituti,suntemincategorialimitelornormaledeexercitareadreptuluideproprietate.
A doua categorie de servituti esteceaprincareunproprietarisilimiteazapropria
sfera de exerciatre a dreptului, iar proprietarul vecin isi largeste sfera de exercitare a
dreptului sau,dar,dacaprinaceastalargireaexercitariidreptuluideproprserealizeaza
o dispozitie materiala asupra fondului vecin, atunci de aflam in prezenta unei veritabile
servituti. Cel mai cunoscut ex: ipoteza in care se prevede ca se transfera anumite
atribute din dreptului dre propr asupra fondului aservit catre titularul fondului dominant.
Distingem doua ipoteze: cazul in care atributele sunt exercitate exclusiv deproprietarul
fondului dominant si cazul in care atributele sunt exercitate in comun de cei doi
proprietari.Inambelecazuri,estevorbadedezmembraminte.
In functie de
caracterul raporturilor dintre fondul dominant si cel aservit
,
distingem intre
servitutiunilaterale(numaiunuldintrefonduriarecaracterdominant)si
servitutibilaterale
(ambelefondurisuntsidominantesiaservite,
inacelasitimp
).

In functie de
modul de exercitare a servitutii
, distingem intre
servitutile
continue si
servitutile necontinue
. Contrar denumirii, servitutilecontinuepresupunca
pentru existenta lor este nevoie ca proprietarul fondului dominant sa exercite, in mod
continuu, servitutea, insa evident ca trebuiesaprivimcuflexibilitatetermenulcontinuu
(pot exista intermitente normale). Servitutile necontinue sunt cele care, odata stabilite,
isi pastreaza existenta indiferent daca mai sunt sau nu exercitate. Nu e nevoie de o
continuaexercitare.
Infunctiede
naturafonduluidominant
,distingemintre
servitutiurbane(fondul
dominant este un imobil) si
servituti rurale(fonduldominantesteunteren).Denumirile
se pastreaza indiferent daca este vorba despre un imobil sau teren intro zonaurbana,
rurala,inintravilansauinextravilan.
In functie de
semnele exterioare ale servitutii
, distingem intre
sevituti
aparente (exista semne exterioare care marcheaza servitutea) si
servitutineaparente
(nuexistasemnecareamarchezeservitute
Aceasta clasificare era importanta in VCC, conform caruia numai servitutile
continuesiaparenteputeaufiuzucapate.InNCC,
nu
maiexistaoasemenearestrictie.
Uzucapiunea tabulara se aplica
tuturor servitutilor
, iar uzucapiunea
extratabulara tuturor
servitutilor pozitive
, ceea ce inseamna ca, in functie de
continutul juridic, toate servitutile care sunt veritabile dezmembraminte, adica toate
servitutile carepresupuncaproprietarulfonduluidominantexercitaunatributdindreptul
de proprietateasuprafonduluiaservitseincadreazainaceastacategorie,aceleservituti
care presupun o restrangere a dreptului de proprietate intrand in categoria servitutilor
negative.
Dreptul de servitute ca dezmembramant veritabil are
caracter indisolubil si
confera titularului dreptului deproprietateasuprafonduluidominantanumiteprerogative
din continutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit, configuratia
acestor prerogative fiind stabilita prin titlul de constituire a servitutii.Rezulta
trasaturile
servitutii:
1. dreptul de servitute este un
dezmembramant al dreptului de proprietate,
avand,deci,toatecaractereledrepturilorrealeprincipale
2. dreptuldeservituteesteun
dreptrealimobiliar

3. dreptul de servitute presupuneexistentaunuifonddominantsiaunuifond


aservit intro
relatie de vecinatate (nu neaparat alipire, ci existenta unei
apropierispatiale)

4. servitutea are
caracter accesoriu in raport cu dreptul de proprietate
asuprafonduluidominant.
Pentru a evita orice confuzii, trebuie precizat ca acestcaracteraccesoriu
are in vedere aspectul activ al servitutii, adica servitutea ca drept care apartine
titularului fondului dominant, iar
nu aspectul pasiv, adica obligatia care apartine
titularului fondului aservit. Sub primul aspect, odata cu transmiterea dreptului de
proprietate asupra fondului dominant, se transmite si dreptul deservitute.Subal
doilea aspect, cand se transmite proprietatea asupra fondului aservit, se poate
face apel la caracterul opozabil erga omnes al servitutii si la faptul ca nimeni nu
poatetransmitemaimultdecatceare.
A doua precizare: caracterul aceesoriu se refera la raporturile dintre
dreptul de servitutesidreptuldeproprietateasuprafonduluidominant.Servitutea
ramane un drept real principal, pentru ca nu e accesorieinraportcuundreptde
creanta. Drepturile reale accesorii au aceasta calitate pentru ca depind de
drepturidecreanta,nudedrepturireale.
Ca si uzufructul, se poate constitui prin act juridic testament sau conventie si
prinuzucapiune.
Exercitarea dreptului de servitute
: trebuie sa tinem seama ca, in raporturile
dintre cei doi proprietarivecini,drepturilesiobligatiilelorreciprocesuntfiemanifestarea
prerogativelor servitutii ca drept real principal, fie manifestarea unor raporturi
obligationale care se pot naste intre proprietarul fondului dominant si cel al fondului
aservit. Sub primul aspect, servitutile au o configuratie juridica variabila sub doua
aspecte:
1. Prin ipoteza, o servitute nu se exercita asupra intregului fond aservit, ci numai a
uneiparticarerezultadintitluldeconstituire
2. Prerogativele servitutii ca atare se stabilesc, de asemenea, prin titlu de
constituire. Este motivul pentru care configuratia concreta a servitutilor difera de
lacazlacaz.
Servitutea este si indisolubila, ceea ce influenteaza exercitarea servitutilor in
sensul ca ea profita intregului fond dominant si apasa asurpa tuturor proprietarilor
fondului aservorbat daca este vb deproprietatecomuna.Rezultaca,incazdepartaj,in
mod normal, fie ca se partajeaza fondul dominant sau cel aservit intre coproprietari,
servitutea va continua sa apese asupra intregului fond aservit si in beneficiul intregului
fond dominant, cu exceptia in care exercitarea servitutii se poate face in mod

nestingherit pe partea din fondul aservit atribuita unui dintre coproprietari. In acestcaz,
servituteaisipierdecaracterulindivizibil.
Stingereadreptuluideservitute:art.770
enumerare
Art. 770 alin. (1): Servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din
carteafunciarapentruunadinurmatoarelecauze:
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.

consolidarea,atuncicandambelefonduriajungsaaibaacelasiproprietar
renuntareaproprietaruluifonduluidominant
ajungerealatermen
rascumpararea
imposibilitateadefinitivadeexercitare
neuzultimpde10ani
disparitiaoricareiutilitatiaacestora

4.Dreptuldesuperficie

Dreptuldesuperficieestereglementatdela
art.693laart.702
NCC.
Distingemintre
douaformealesuperficiei
:
1. incipienta servitutea presupune dezmembrarea atributului folosintei din
continutul juridic al dreptului de proprietate asupra unui teren si transferul
acestuiatributcatreoaltapersoana,inscopulefectuariiuneilucrari
2. deplina reuneste doua drepturi: dreptul de folosinta evocat anterior si
dreptuldeproprietateasupralucrarii.
In acest caz, dreptul de superficie este un drept real complex, pentru ca el se
naste din suprapunerea a doua drepturi: dreptul de folosinta asupra terenului altei
persoane si dreptul de proprietate asupra lucrarii care apartine superficiarului. Ca
urmare, in continutul juridic al acestui drept, regasim si prerogativa folosintei asupra
terenului apartinand altei persoane si prerogativele integrale asupra dreptului de
proprietateasupraimobilului.
Astfelinteles,dreptuldesuperficieesteundreptrealliniar,presupunereunireain
forma sa deplina a dreptului de folosinta asupra unui teren si a dreptului deproprietate
asuprauneilucrari.

Are caracter perpetuu, in sensul ca el dureaza, potrivit VCC, cat timp dureaza
constructia. NCC, insa, a renuntat la caracterulperpetuusialimitatduratasuperficieila
99 de ani. Spre deosebire de VCC, NCC a consacrat caracterul imprescriptibil al
superficieiintoateformelesale.
Exercitarea dreptului de superficie: intre superficiar si nudul porprietar exista,
pe de o parte, drepturi si obligatii care decurg din prerogativele care raman la nudul
porprietar si prerogativele care apartin superficiarului.
Nu sunt excluse si raporturile
obligationale. De ex., daca supeficia este cu titlu oneros, superficiarul are de platit o
sumadebani,casumaaglobalasauintranse.
Stingereasuperficiei:
art.698enumerare
Art. 698: Dreptul de superficie se stingeprinradiereadincarteafunciarapentru
unadinurmatoarelecauze:
a. laexpirareatermenului
b. prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi
persoane
c. prinpieireaconstructiei,dacaexistastipulatieexpresainacestsens
d. inaltecazuriprevazutedelege