You are on page 1of 20

1.

bra: Az ingatlan fotja


A 2040 Budars, Frankhegy, Borka u. 9644/5. sz. alatti ingatlan
FORGALMI RTKBECSLSE

Ksztette:

Alrs...........................................
Nv: Balzsik Gbor
Cm: Bp. VIII. Rkczi t 65.
Telefonszm: 0670 312 5701

Az rtkels kelte: 2016, mrcius

1.

Tartalomjegyzk
1.rtkelsi bizonytvny (rtktanstvny)...................................................................................................3
2.Az rtkels cljnak s mdszernek meghatrozsa...............................................................................3
3.Az ingatlan krnyezetnek lersa...................................................................................................................3
4.Az ingatlan lersa................................................................................................................................................5
1.Ingatlan-nyilvntarts szerinti llapot..................................................................................................5
2.Termszetbeni lers, helyisgleltr, mszaki lers, pletdiagnosztika....................................6
5.Az rtk levezetse a piaci sszehasonlt mdszertannak megfelelen. Az sszehasonltsban
2015.11. h s 2016. 3. h kztt eladott ingatlanok szerepelnek..............................................................16
6.Alapfelttelezsek, korltozsok, szablyozsok, melyek mellett a megllaptott rtk rvnyes,
ill. a szakvlemny felhasznlsnak esetleges korltozsa.......................................................................18
7.Fggelk................................................................................................................................................................19

2.

1. rtkelsi bizonytvny (rtktanstvny)


1.
2.
3.
4.
5.

Az ingatlan megnevezse, cme, helyrajzi szma


Az rtkels clja: az ingatlan rtkestse
Az rtkels mdszere: piaci sszehasonlt mdszer
A megllaptott rtk szmmal s betvel kirva
Esetleges lnyeges korltozsok, melyek mellett a megllaptott rtk rvnyes:
nincs
6. A helyszni szemle idpontja: 2016.02.15.
7. Az rtkels fordulnapja: 2016.02.15.
8. A szakvlemny rvnyessge: 3 hnap
9. Az rtkel (a szakrt) neve: Balzsik Gbor
10. Az rtkel hiteles alrsa
2. Az rtkels cljnak s mdszernek meghatrozsa
Forgalmi rtkbecsls az ingatlan rtkestse cljbl, piaci sszehasonlt mdszerrel
3. Az ingatlan krnyezetnek lersa
A budapesti agglomerciban tallhat, Budapest XI. kerlettl nyugatra. A teleplstl
dlre halad az M1 s M7 autplya kzs szakasza.
A vros a Budai-hegysg - Frank-hegy csoportja, a Cski-hegyek s aTtnyifennsk kztt terl el, az gynevezett Budarsi-medencben.
Budars a legfelkapottabb vros Budapest krnykn. A 2. legnagyobb egy fre es
jvedelm telepls az orszgban. Budapest nyugati kapuja, innen indulnak az autplyk
nyugat fel, s ide rkeznek elszr a nyugati cgek a fvros kzelbe. Budars szmos
vilgcgnek ad otthont magyarorszgi kpviselet, telephely, raktr, st kzp-eurpai
kzpont szmra is. Tbb bevsrlkzpont is tallhat itt, tbbek kztt Magyarorszg
legnagyobb Tesco ruhza. Mindemellett rengeteg zld terlettel, j levegvel s a
hegyoldali rszeken fantasztikus kiltssal, kirndul helyekkel is rendelkezik.
Frank-hegy
Kzvetlenl Budapest hatrnl helyezkedik el. Tkletes kilts nylik a budarsi
repltrre, valamint Gazdagrt s Budars egy rszre. rk-panorms.
https://hu.wikipedia.org/wiki/Budarsi-hegy
Nevezetessgei:
Bleyer Jakab Helytrtneti Gyjtemny Heimatmuseum
Riedl Ferenc Helytrtneti Gyjtemny Heimatmuseum
K-hegyi kpolna
Nepomuki Szent Jnos-templom
Budarsi Klvria
temet s Csulits-kpolna
3.

Starentanz-kpolna
Szent Vendel-szobor
Nepomuki Szent Jnos-szobor
Els vilghbors emlkm
Csiki Pihenkert rgszeti s szabadids park
Vrosi Rgszeti Killts Budars rmai kori leleteinek bemutatsa
Kzlekeds:
Autplya vezet Budapest, illetve a nyugati hatr fel, egyenesen Ausztriba. Bcsbe 2-3
ra alatt eljuthatunk. Szintn brmelyik orszgos autplya knnyen elrhet, mivel a
budapesti krgyrre is kzeli feljr van.
Autbusz kzlekeds
Budars helyi autbuszjratai a 288-as s a 289-es autbuszok, melyeket a Homm Kft. zemeltet.
BKK autbuszvonalak[szerkeszts]

Budapest fell kzleked autbuszjratok Budars terletre:

40, 40B, 40E, 88, 88B, 140, 140A, 140B, 142, 188E, 240, 287

Budapest fell kzleked jszakai autbuszjratok Budars terletre:

940, 972, 972B

A Trkblintra autplyn kzleked, Budars, benzinkt megllt rint autbuszjratok:

172, 172B, 173

Volnbusz autbuszvonalak[szerkeszts]

Budarsre kzleked jratok:

756, 767, 779

Budarsi laktelep vgllomstl rnknt indul Budakeszire a 779-es busz.


Kelenfld vastllomstl Etyek fel a 767-es jrat halad vgig a vroskzponton.
Szzhalombattrl rden s Trkblinton t a 756-os megy t a vroskzponton a Waldorf iskolhoz.

Budars, benzinkt megllt rint autbuszjratok:

724, 731, 732, 734, 735, 736, 760, 762, 778


1163, 1256 (Tvolsgi)

Vonat
A vrosnak egy vastllomsa van az autplya mentn halad 1-es szm vastvonalon. A 287-es s

4.

a 288-as busz ll meg az llomsnl.

Tovbbi informcik:
http://www.budaors.hu
https://hu.wikipedia.org/wiki/Budars
4. Az ingatlan lersa
1. Ingatlan-nyilvntarts szerinti llapot
Alapterlet: 152 m2. Tulajdonjog: 3 tulajdonosa van. Tehermentes. Haszonlvezeti jog van
rajta.
Telek mrete: 250 ngyszgl = 900 m2 (az tlagnl jval nagyobb)
Helyisgjegyzk, helyisgek mretei
helyisg

szl

PINCE
garzs
kis garzs
kazn pince
pince
kis pince
kzleked, lpcs

4,7
4,7
1,8
4,2
3
4,2

hossz m2

4,2 19,74
3 14,1
2,9 5,22
2,8 11,76
2,8
8,4
1,9 7,98
67,2

FLDSZINT
elszoba
kzleked
konyha
WC-kzmos
frd
kisszoba
szoba
nappali
lpcs
-WC-kzmos (konyhbl lejn)
erkly

1,9
3
3
0,75
1,9
2,8
4,1
4,7
1,9
0,75
1,6

3
5,7
1,6
4,8
3,8
11,4
1,6
1,2
1,6 3,04
2,5
7
3 12,3
4,2 19,74
2,5 4,75
1,6
-1,2
8
6,4
75,13

TETTR
kzleked
tkez
konyha
Frd + wc
hlszoba
nappali
loggia
lpcs

1,9
2,8
2,8
1,9
3,7
3,6
1,2
1,9

1,7 3,23
4,4 12,32
3
8,4
3
5,7
3,1 11,47
4,2 15,12
8
4,8
2,5 4,75
65,79
140,92
208,12

sszesen (pince nlkl):


sszesen (pincvel):

5.

2. Termszetbeni lers, helyisgleltr, mszaki lers, pletdiagnosztika


Budars Frank-hegyen, j llapot, krben napfnyes, dli tjols, 2 szoba + 3 flszobs,
13 m2-es erklyes, 10 m2-es loggis 2 genercis, dupla-komfortos csaldi hz elad. A
hatalmas, 900 m2-es telek 2 irnybl is megkzelthet. A Mereng utcrl egy szolgalmi
ton, s a Borka utcrl, amely gyakorlatilag forgalom nlkli zskutca, csak a hz
tulajdonosai hasznljk. A szobk a nagy, gondozott, csendes kertre nznek. A szomszdok
mind nyugdjasok, csak kertszkedni s pihenni ltogatjk a telkeiket.
Kln ll frdszoba s WC a fldszinten. A kivtelesen szp konyhabtor s az jszer
elektromos st, valamint a mrks beptett mosogatgp marad.

Telek, plet mretei, formja, talaj llapota, helysznrajz a mellkletekben.


Az ingatlan homlokzata, megkzeltse-elhagysa: 10 ve j hszigetelst s tatarozst
kapott. Megkzelthet a Mereng utcrl szolgalmi ton, s a Borka utcrl kzvetlenl.
Kzmvestettsg, kzzemi szolgltatsok: sszkzmves.
vezeti s fldhasznlati megktsek:.
Szolgalom: nincs
Fnykpek:

6.

2. bra: Nappali

3. bra: Hlszoba

7.

4. bra: Konyha

8.

5. bra: Kilts s kert

9.

6. bra: Homlokzat

10.

7. bra: Fenti tkez

11.

12.

8. bra: Alaprajz fldszint


13.

9. bra: Alaprajz tettr

14.

10. bra: Alaprajz pince

15.

Az plet letkora: 25, bvts, emeletrpts nem volt. A teljes befejezse a bels
kialaktsnak 2005-ben trtnt.
ptszeti terv s stlus: Az 1990-es vekre jellemz praktikus s modern, jl lhet
tglaplet, egyszer, nem tldsztett.
Alapozs, a szerkezetek, tet lersa s llapota: Stor tet, j llapotban van, rszben j
cserpfedssel.
Az plet formja tgla, az emeletek szma 1 (tettr), az ltalnos treloszts rendkvl
praktikus, minden helyisg rendelkezik ablakkal.
plet burkolatai, nylszri: Parketta, minsgi jrlapok, borovi feny hang- s hszigetelt
nylszrk, a tettrben a szobkban laminlt parketta.
sszterlet s kihasznltsga: 100% kihasznltsg, a helyisgjegyzkben felsorolt
helyisgek, bels egysgek llapota j.
Felhasznlt anyag s emberi munka minsge: Els osztly anyagokbl, kitn/j
minsgben.
Informci az infrastruktrrl: 1,5 km-re van a 8-as illetve a 40-es, 240-es buszok meglli.
Mindenhol aszfaltozott, burkolt t, parkols 2 frhelyes garzsban, udvaron, utcn.
Fts: gz-cirk.
Szellzs a konyhai s szobai ablakokon keresztl trtnik.
Felvon nincs.
A f pletszerkezetek: alap, tartfalak, fdmek.
5. Az rtk levezetse a piaci sszehasonlt mdszertannak megfelelen. Az
sszehasonltsban 2015.11. h s 2016. 3. h kztt eladott ingatlanok szerepelnek.
rtkelend
ingatlan
1.sz
Budars Ibolya
utca

2.sz

3.sz

4.sz

Budars Ftyol
utca

Budars Budafoki
utca

Budars Csap
utca

Budars
Borka utca

Vtelr /Ft/
Hasznos
/m2/

31428600

51000000

56000000

29 000 000 Ft

0 Ft

Ft

Ft

110

148

170

163

263 636

212355

300000

343558

Ft

Ft

Ft

Ft

152

Fajlagos
rtk /Ft/m
Mszaki
llapot
korrekci

tlagos

tlagos
3%

j
3%

16.

kivl
0%

-3%

Hz bels
elrendezse kivl

kivl

korrekci

kivl
0%

Telek
mrete m2 900

800

korrekci

kivl
0%

550

kivl
0%

567

5%

19%

0%
506

19%

22%

knnyszerkezetes
tgla

tgla

tgla

tgla

Szerkezet
korrekci

5%

tlagos

tlagos

Kivl

Kivl

plet
llapota
J
korrekci
Fts

2%
gz (cirko)

vegyes (kazn)

2%
gz (cirko)

-2%

-2%

gz (cirko)

gz (cirko)

korrekci
Elhelyezked
s
Hegyoldal

Vros, mellkutca Hegyoldal

Vros, mellkutca

Vros, mellkutca

korrekci

-2%

-2%

-2%

Nincs

Nincs

Van

Van

korrekci

3%

3%

0%

0%

Garzs
frhelyek 2

korrekci

3%

3%

0%

3%

nincs

flig

nincs

nincs

Pince

Van

korrekci
Panorma

rk, teljes

17.

korrekci

3%

1,5%

3%

3%

Hz fekvse utcai

utcai

utcai

utcai

utcai

korrekci

0%

0%

0%

0%

Szobk
szma
5

korrekci
Zajhats

1%
nagyon
csendes

csendes

korrekci
Korrekci
sszesen (%)
sszehasonl
t
ingatlanmin
stse az
rtkelend

0%
nagyon csendes

4
0%

1%

Kiss zajos (autplya


400 m-re)
csendes

2%

0%

3%

2%

20%

36,5%

21%

24%

rosszabb

rosszabb

rosszabb

rosszabb

ingatlanhoz
kpest
Korriglt fajlagos rtk
/Ft/m2/
Korriglt
fajlagos r
Forgalmi
rtk

316 363 Ft

289 864 Ft

363 000 Ft

426 011 Ft

34 799 930 Ft

42 899 872 Ft

61 710 000 Ft

69 439 793 Ft

53 019 044 Ft

6. Alapfelttelezsek, korltozsok, szablyozsok, melyek mellett a megllaptott rtk


rvnyes, ill. a szakvlemny felhasznlsnak esetleges korltozsa
Az rtkbecsls 90 napig rvnyes.
Dtum, alrs
2016. 03. 07.

Balzsik Gbor

18.

7. Fggelk
Telekrak Budarsn
r

m2
43830435 Ft
26000000 Ft
74900000 Ft
41900000 Ft
21000000 Ft
25500000 Ft
72900000 Ft
12900000 Ft
45000000 Ft
16900000 Ft
168000000 Ft
28500000 Ft
35000000 Ft
49000000 Ft
25500000 Ft
110000000 Ft
23900000 Ft
35000000 Ft
43900000 Ft
33000000 Ft
13950000 Ft
11500000 Ft
69900000 Ft
23950000 Ft

telkek tlagrakon:
m2
900
800
550
565
506

r/m
1318 Ft
33542 Ft tlagok
955
27225 Ft
1862
40226 Ft
1160
36121 Ft
840
25000 Ft
750
34000 Ft
1896
38449 Ft
1125
11467 Ft
976
46107 Ft
1638
10317 Ft
4200
40000 Ft
715
39860 Ft
1800
19444 Ft
1703
28773 Ft
660
38636 Ft
2753
39956 Ft
751
31824 Ft
1599
21889 Ft
1200
36583 Ft
882
37415 Ft
282
49468 Ft
900
12778 Ft
1100
63545 Ft
565
42389 Ft

arny

1-arny

1-arny/2

30188092 Ft
1
0
26833860 Ft 0,8888888889 0,1111111111 0,0555555556
18448278 Ft 0,6111111111 0,3888888889 0,1944444444
18951413 Ft 0,6277777778 0,3722222222 0,1861111111
16972416 Ft 0,5622222222 0,4377777778 0,2188888889

348809,5 korriglt tlagr

19.

11. bra: Trkpvzlat

20.