PAJAK ATAS TRANSAKSI PROPERTI

Oleh:
CHRISTIAN LEANDER (00000006839)

Dosen:
Waty Tjakra, Dr., Dra., SH., Ak., MH
Diajukan sebagai syarat untuk mengikuti mata kuliah
Hukum Pajak

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN
UNIVERSITAS PELITA HARAPAN
2014

1

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 LATAR BELAKANG
Berbicara mengenai pengenaan pajak, pada umumnya tidak terlepas dari subyek pajak
yaitu mereka (orang atau badan) yang memenuhi syarat subyektif, yaitu syarat yang melekat
pada orang atau badan sesuai dengan apa yang ditentukan oleh undang-undang. Sedangkan
obyek pajak artinya mereka mempunyai potensi untuk dikenai pajak, tetapi belum tentu
dikenai pajak. Sementara itu, wajib pajak adalah mereka (orang atau badan) yang selain
memenuhi syarat subyektif, juga harus memenuhi syarat obyektif. Jadi wajib pajak itu tidak
hanya potensial untuk dikenakan pajak, melainkan lebih dari itu memang sudah dikenakan
kewajiban untuk membayar utang pajak.
Pengenaan pajak ini mencari jawaban atas permasalahan siapa saja yang dapat dikenai
pajak, yaitu wajib pajak yang memiliki penghasilan atau memiliki bumi atau bangunan yang
memenuhi syarat untuk dikenakan pajak dan sebagainya. Sedangkan asas pengenaan pajak itu
sendiri tergantung pada negara tempat tinggal, negara asal, dan asas kebangsaan yang dianut
negara yang bersangkutan.
Dasar pengenaan pajak (tax base) di dunia yang dikenal hingga saat ini
dikelompokkan ke dalam tiga kategori, yaitu: Penghasilan dan Bisnis (Income and business),
Konsumsi (Consumption) dan Kekayaan (Wealth). Yang selanjutnya pada masing-masing
kategori tersebut dikenakan jenis pajak tertentu.
Pada pembelian properti ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah. Seperti
halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam
hukum perpajakan. Besarnya pajak yang harus dibayarkan juga tergantung dari jenis, nilai dan
lokasi properti.
Jika kita membeli perumahan oleh pihak developer, terkadang biaya-biaya tersebut
sudah termasuk harga jual rumah namun ada pula penawaran yang menyebutkan biaya-biaya
tersebut diluar harga jual rumah, jadi kita harus bisa memperhatikan secara teliti mengenai
penawaran-penawaran yang ada.
2

sebagai berikut : 1.2 IDENTIFIKASI MASALAH Dari uraian latar belakang di atas. kami akan membahas lebih lanjut mengenai dasar pengenaan pajak atas properti tersebut. Bagaimana proses perpajakan terkait usaha di bidang properti sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku ? 3 . 1.Dalam makalah ini. maka dapat dibuat beberapa rumusan masalah.

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2007 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan 2.2 Gambaran Umum Format Bisnis Perusahaan yang bergerak di bidang jasa agen property atau developer perlu merencanakan bentuk/format/formula bisnis yang akan dijalankannya. Gambaran ini didasari dalam koridor peraturan perundang-undangan perpajakan yang berlaku yang dapat berguna bagi pelaksanaan kewajiban perpajakan dari Wajib Pajak yang bergerak di sektor bisnis ini. Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 146 Tahun 2000 tentang impor dan penyerahan BKP tertentu dan atau penyerahan JKP tertentu yang dibebaskan dari pengenaan PPN 7. Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga Peraturan Pemerintah Nomor 48 tahun 1994 tentang Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan 6.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer) 8. 9. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.1 DASAR HUKUM (LEGAL BASIS) 1. Adapun format bisnis secara umum di sektor ini adalah sebagai berikut: 4 .03/2009 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang Impor atau Penyerahan Barang Kena Pajak tertentu dan atau Penyerahan Jasa Tertentu yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.BAB II LANDASAN TEORI Berikut ini gambaran perpajakan untuk perusahaan yang bergerak di bidang agen property atau Developer atau agen real estate. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK. Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan 4. Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai 3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 19 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan 5. 2. 2. Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Proses pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan proses produksi & pemasaran dilanjutkan dalam format Build Operate Transfer (BOT) atau Bangun Guna Serah.Rumah Sederhana o Rumah Sangat Sederhana [ RSS] o Rumah Sederhana [ RS] o Rumah Sederhana Kecil [ RS (K)] o Rumah Sederhana Besar [ RS(B)] o Rumah Sederhana Sehat [ RS(S)] . - Rumah Mewah Rumah Susun Rumah Susun Sederhana Rumah Susun Menengah Rumah Susun Mewah Non Perumahan Perkantoran Pertokoan/Pusat Belanja Rukan/Ruko Kawasan Wisata Kawasan Industri Agro Estat Villa & Resor Lain-lain 2. Perencanaan format bisnis ini sangatlah penting dan akan selalu terkait dengan aspek perpajakan selanjutnya secara umum produk yang dihasilkan dalam bisnis ini adalah sebagai berikut: a.2 Gambaran Umum Pemasaran Produk 5 . Proses produksi sampai pemasaran produk dilakukan melalui Kerja Sama Operasi (KSO) / Joint Operation. Perumahan : . Proses pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan pelaksanaan pembangunan/konstruksi & pemasaran produk dilakukan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha baru. c.Rumah Menengah o Rumah Menengah Sedang [ RM (S)] o Rumah Menengah Besar [ RM (B)] - b. c. Proses produksi (pengadaan/pembebasan lahan. b.a. d. pelaksanaan pembangunan/konstruksi) sampai pemasaran produk dilakukan sendiri.

Berikut ini jenis-jenis pajak yang dikenakan pemerintah terhadap setiap transaksi properti di Indonesia. Produk dihasilkan melalui BOT 2. Pajak-pajak tersebut akan dikenakan kepada pembeli maupun penjual properti. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan 6 . Adapun secara umum proses bisnis ini dapat dijelaskan sebagai berikut: a. Dengan mengetahui seluk beluk pajak ini. maka selanjutnya perlu direncanakan gambaran umum proses bisnis yang akan dilakukan dan ini sangat terkait juga dengan aspek perpajakan nantinya. yang selanjutnya disebut Bea. Produk disewakan c. Demikian pula dalam setiap melakukan transaksi jual beli properti tentunya akan mengandung kewajiban pembayaran pajak. Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).Setelah format bisnis disusun. Besarnya PBB yang terutang diperoleh dari perkalian tarif (0. 2. Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau lebih). Produk dijual langsung ke konsumen b. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Pajak Bumi dan Bangunan sektor Pedesaan dan Perkotaan / PBB P2 PBB merupakan pajak kebendaan yang melekat pada objeknya yang dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Anda akan bisa menghindari kecurangan-kecurangan dalam transaksi properti yang Anda lakukan.5%) dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).3 Jenis-jenis Pajak atas Transaksi Properti Dalam dunia bisnis tidak akan lepas dari masalah perpajakan. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) Pajak jenis ini adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Dalam perkembangan selanjutnya dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2014 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah. Pada awalnya pajak ini merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu. 1.

maksimal adalah 5% dengan Dasar Pengenaan Pajak berupa harga transaksi atau nilai pasar dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Hak Guna Bangunan. 3. Termasuk didalam objek pajak penghasilan properti.adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan. termasuk suami/istri. warisan yang belum terbagi sebagai satu kesatuan. Hak Milik atas Tanah Satuan dan Hak Pengelolaan. paling rendah sebesar Rp 60. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp 300.000. 28/2009 Pasal 85-93.000.00. tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat. badan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan ini berlaku bagi kepemilikan dengan status Sertifikat Hak Milik. Hak Pakai. Pajak ini pun status pada awalnya sama dengan PBB yaitu merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat namun demikian seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu. yaitu: PPh final atas pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan 7 .00 untuk setiap Wajib Pajak. dan bentuk usaha tetap (BUT). Bea ini dikenakan terhadap semua transaksi properti. menggantikan yang berhak. Pajak Penghasilan (PPh) Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan terhadap orang pribadi dan badan. sedangkan dengan diberlakukannya UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang PDRD maka mulai tahun 2011 seluruh proses pengelolaan pajak ini akan dilakukan oleh pemerintah daerah. baik properti baru maupun lama yang dibeli dari developer atau perorangan. Hak Guna Usaha. berkenaan dengan penghasilan yang diterima atau diperoleh selama satu tahun pajak oleh orang pribadi.000. Menurut UU No. Besarnya Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Daerah.000.

b. kecuali: b. badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan. kepemilikan. d. dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang. terdapat Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan 5% (lima per seratus) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.000. c. Dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah adalah nilai berdasarkan keputusan pejabat yang bersangkutan.000. atau penguasaan antara pihakpihak yang bersangkutan. dan kepada badan keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan. Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan adalah: a.00 (enam puluh juta rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah. sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha. pekerjaan. orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat.Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008. c. kepemilikan. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60. sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha. atau penguasaan antara 8 . orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) huruf c. pekerjaan. Nilai pengalihan hak adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

000. dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp10. terdapat PPh final atas persewaan tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. 4. 42 Tahun 2009. 8 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah dengan Undang Undang No. 253/PMK. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak tidak langsung atau pajak obejektif. Dasar hukum utama yang digunakan untuk penerapan PPN di Indonesia adalah Undang-Undang No.00 (sepuluh milyar rupiah) dan/atau luas bangunan lebih dari 400m2 (empat ratus meter persegi).03/2008. Pajak Penghasilan ini dipotong dari pembayaran sewa oleh penyewa atau disetor langsung oleh yang menyewakan. dipungut PPh 22 sebesar 5% (lima persen) dari harga jual tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPN dan PPnBM). PPN dan PPnBM Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari barang dan jasa. atas penjualan apartemen. PPh 22 tersebut dapat diperhitungkan sebagai pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun berjalan bagi Wajib Pajak yang melakukan barang yang tergolong sangat mewah. kondominium.03/2008. PPh 22 atas barang sangat mewah Berdasarkan PMK No.pihak-pihak yang bersangkutan. 36/2008 pasal 23 j. terutang PPh 23 sebesar 2% dipotong dari pembayaran tagihan oleh penyewa.o Peraturan Menteri Keuangan Nomor 244/PMK.000. artinya wajib pajak tidak harus menanggung beban pajak. PPh 23 atas building management service Berdasarkan UU No. atas pembayaran tagihan jasa manajemen untuk rumah susun/apartemen.000. atau pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan. PPh final atas persewaan tanah dan bangunan Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2002. 9 .

Sejak diberlakukannya. b. town house dari jenis strata title. semua barang dan jasa akan menjadi objek pajak. PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri Berdasarkan UU PPN Pasal 16C. dengan batasan keluasan bangunan 200 m2. dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih.PPN dan PPnMB yang dipungut PKP yang bergerak di bidang Properti Berdasarkan ketentuan.03/2012.51/2002. Properti yang dikenai PPN adalah properti dengan nilai transaksi diatas Rp. tidak termasuk harga perolehan tanah. Rumah dan town house dari jenis non strata title. Kelompok hunian mewah seperti rumah mewah. apartemen. PPN atas sewa ruangan Atas penyerahan Jasa sewa ruangan dikenakan PPN 10% sesuai UU PPN No. 36 juta rupiah. town house. dan sejenisnya dikenakan PPnBM 20%. 42/2009 pasal 4 bila penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean dilakukan oleh 10 . Apartemen. Dasar Pengenaan Pajak adalah 20% (dua puluh persen) dari jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan. maka pembayaran dilakukan sendiri oleh pihak pembeli setelah transaksi selesai dilakukan selambat – lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat – lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya. Pada proses jual beli property.011/2013. PPN akan dibebankan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan 1x (satu kali) saat membeli properti baru baik dari pihak developer maupun perorangan. Nilai PPN dihitung 10% dari nilai transaksi jual – beli yang terjadi. 121/PMK. Apabila pembelian properti dilakukan dari developer. SE-22/PJ. Kegiatan membangun sendiri terutang PPN. Pengusaha Properti dikenakan PPN 10% atas penjualannya dengan Dasar Pengenaan Pajak seluruh harga jual. dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.163/PMK. PMK No. untuk pembayaran dan pelaporan dilakukan melalui pihak developer. kondominium. Apabila pembelian properti dilakukan dari perorangan. Menurut PMK No. Yaitu: a. kondominium.

Jasa persewaan ruangan juga bukan termasuk Jasa yang dibebaskan dari PPN dalam PP No. aspek perpajakan terkait usaha di bidang property dapat kami jelaskan sebagai berikut: 1. Pengadaan Tanah (lahan) Pengadaan tanah ( lahan) adalah kegiatan penguasaan tanah oleh perusahaan (developer) dari tidak menguasai (tidak ada kepemilikan) menjadi menguasai (ada kepemilikan). 11 . 38 Tahun 2003 BAB III PEMBAHASAN 3. yaitu ditandai dengan adanya pengalihan hak atas tanah ke perusahaan (developer) yang bersangkutan.Pengusaha Kena Pajak.1 Aspek Perpajakan Terkait Berdasarkan uraian tentang format bisnis yang akan dijalankan di atas.

Pelaksanaan pembangunan (konstruksi) meliputi pekerjaan perataan muka tanah (grading). dimulailah proses pembangunan (konstruksi). 2. menimbun dan meratakannya sehingga menjadi tanah matang sampai pelaksanaan pekerjaan pembangunan atas produk yang akan dijual. sewa peralatan. Dari kedua cara pengadaan tanah (lahan) tersebut yang paling sering dan lazim terjadi adalah melalui cara pembebasan tanah. Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) bagi pihak yang memiliki atau mengusahakan. Jika pengadaan lahan dilakukan dengan cara tukar menukar. yaitu penguasaan tanah melalui pembebasan tanah dengan membayar ganti rugi seluruhnya. Tukar Menukar Tanah. Pembebasan tanah. Tukar menukar bisa dilakukan terhadap seluruh lahan milik pemilik atau bisa juga sebagian dilakukan tukar menukar dan sebagaian lagi dengan membayar ganti rugi. yaitu mengolah tanah sesuai dengan rencana seperti memotong.Pengadaan tanah bisa berupa : a. Pajak penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PPHTB) bagi pihak yang mengalihkan hak (penjual tanah) b. Jika dilaksanakan sendiri berarti mulai dari pengadaan bahan. perencanaan pajak harus dilakukan lebih teliti mengingat atas transaksi tukar menukar tersebut terhutang PPN apabila pihak yang mengalihkan merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP). Aspek Perpajakan yang terkait dalam hal pembebasan atau tukar menukar tanah adalah: a. yaitu penguasaan tanah (biasanya tanah kantong) melalui tukar menukar antara tanah milik perusahaan (developer) dengan tanah pemilik dilokasi pembangunan perusahaan. Bea Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB) bagi pihak yang menerima pengalihan hak (pembeli tanah) c. 12 . b. Pelaksanaan pembangunan bisa dilakukan sendiri atau Kerja Sama Operasi (KSO) atau diserahkan kepihak ketiga (kontraktor) atau membentuk badan usaha baru. Pelaksanaan Pembangunan/Konstruksi Setelah proses pembebasan tanah selesai dan tanah telah dikuasai. rekrut tenaga kerja dan pembayaran upahnya dilakukan sendiri oleh perusahaan.

PPh Pasal 22 atas pembelian 13 . b. sangat tergantung dengan atas nama pihak mana yang akan menjual produk propertinya. maka berarti merupakan kerja sama operasi dua badan atau lebih yang sifatnya sementara hanya untuk melaksanakan suatu proyek tertentu sampai proyek tersebut selesai dikerjakan dan pembebanan biaya maupun pengakuan pendapatan atas pengalihan ditentukan berdasarkan kesepakatan antar pihak yang bekerja sama. PPh Psl 23/26 atas persewaan alat & pemakaian jasa c. Sedangkan apabila hasil produksi dijual atas nama salah satu pihak yang bekerja sama maka pihak tersebutlah yang melaksanakan segala kewajiban PPN termasuk mengadministrasikan PPN Masukannya dan KSO tidak wajib dikukuhkan sebagai PKP. Untuk kewajiban PPN. Misalkan atas biaya pengadaan tanah dibebankan oleh pihak yang memiliki lahan untuk dibangun. PPh Pasal 23/26 atas sewa alat & pemakaian jasa. PPN Masukan atas pembelian terkait pembangunan Jika dilaksanakan dalam bentuk KSO. yaitu : a. PPh Pasal 23 dan PPh Pasal 26.Aspek perpajakan atas kegiatan ini yang bisa diidentifikasi. yaitu : a. Mengingat bahwa Kerjasama Operasi bukan merupakan Subjek Pajak. maka Kerjasama Operasi tidak berkewajiban untuk menyampaikan laporan dan membayar PPh Pasal 25 serta PPh Pasal 29. Begitu pula untuk pengakuan pendapatan. Aspek perpajakan yang terkait dapat diidentifikasikan. Apabila hasil produksi dijual atas nama KSO maka KSO wajib dikukuhkan sebagai PKP dan otomatis atas pelaksanaan pembangunan. PPN Masukan atas pembelian sangat terkait. sedangkan biaya pembangunan disepakati dibebankan oleh pihak lain yang melaksanakan pembangunan. sedangkan kewajiban yang ada hanya sebagai Wajib Pajak pemotong/pemungut PPh Pasal 21. PPh Pasal 22 atas pembelian impor (bila ada) d. harus disesuaikan dengan kesepakatan antar pihak misalnya berdasarkan prosentase pembiayaannya. PPh Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek b. Jika pembangunan dilaksanakan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha baru yang khusus melaksanakan pembangunan maka kewajiban perpajakan terkait masalah perpajakan seperti PPh Pasal 21 atas pembayaran upah pekerja proyek.

b. Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian bangun guna serah berakhir adalah merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah 14 .04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap pihak-pihak yang melakukan kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer). Bangun Guna Serah (Built Operate and Transfer) adalah bentuk perjanjain kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor. c. antara lain diatur bahwa: a. Amortisasi sebagaimana dimaksud pada huruf b dimulai pada tahun bangunan tersebut mulai digunakan atau diusahakan oleh investor. f. Biaya mendirikan bangunan di atas tanah yang dikeluarkan oleh investor merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut. e. maka penggantian atau imbalan tersebut adalah penghasilan bagi investor dalam tahun diterimanya hak penggantian atau imbalan tersebut. dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa guna serah berakhir. d. Apabila dalam pelaksanaan bangun guna serah diberikan penggantian atau imbalan kepada investor. Jika pembangunan dilaksanakan oleh pihak lain dalam format Bangun Guna Serah maka aspek perpajakan yang terkait sesuai ketentuan Pasal 1 dan Pasal 2 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK. dan jumlah biaya yang dikeluarkan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah. yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT).impor (bila ada) dan PPN Masukan atas pembelian berada di pihak lain tersebut atau badan baru yang dibentuk.

b. maka kewajiban pemungutan PPN tergantung pihak mana yang mengatasnamakan penjualan produk Aspek perpajakan yang terkait apabila produk dihasilkan melalui BOT dapat diidentifikasikan sebagai berikut : a. b. Namun apabila dalam bentuk KSO. PPN Keluaran atas pemungutan PPN terhadap penjualan produk apabila dijual sendiri. maka kewajiban pemungutan PPN tergantung pihak mana yang disewakan dapat mengatasnamakan penjualan produk. Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam bentuk KSO maka PPh dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO (Kesepakatan). PPh Pasal 4 ayat (2) atas persewaan tanah dan/atau bangunan yang bersifat Final. Aspek perpajakan yang terkait apabila produk dijual langsung ke konsumen dapat diidentifikasi sebagai berikut : a. Aspek perpajakan yang terkait apabila produk diidentifikasikan sebagai berikut: a.yang terutang PPh Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Apabila perusahaan berlaku sebagai pihak pemegang hak atas tanah maka PPh Pasal 4 ayat (2) (PPHTB) yang terutang atas penghasilan pengalihan bangunan apabila bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian bangun guna serah berakhir. Namun apabila format bisnis yang dijalankan dalam bentuk KSO maka PPh dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO (Kesepakatan). 3. 15 . Pajak penghasilan dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PPHTB) yang bersifat Final. PPN Keluaran atas pemungutan PPN terhadap persewaan produk apabila dijual sendiri. Pemasaran produk Aspek perpajakan yang terkait akan berbeda sesuai dengan cara pemasaran produk yang dijalankan. Namun apabila dalam bentuk KSO.

Apabila perusahaan berlaku sebagai investor yang melakukan pembangunan maka aspek perpajakannya adalah atas penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan seperti disewakan. dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih. fasilitas oleh raga dll yaitu PPh atas penghasilan badan (Pasal 17 UU PPh) Perlu ditambahkan bahwa dalam pelaksanaan pemasaran produk property juga akan selalu terkait dengan fasilitas perpajakan maupun pengenaan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) atas produk tertentu. asrama mahasiswa dan pelajar serta perumahan lainnya.103/PMK. dan sejenisnya. yang menyatakan rumah sederhana. Penjualan yang dikategorikan barang mewah yang diatur lebih lanjut dalam KMK No. dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih dan Apartemen. town house dari jenis strata title.b. rumah susun sederhana. 16 . pengusahaan hotel. rumah sangat sederhana. kondominium.03/2009 tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang kenai PPnBM dengan tarif 20% yaitu dalam lingkup bisnis ini adalah Rumah dan town house dari jenis non strata title. Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau kuasanya harus mengajukan formulir penelitian Surat Setoran Pajak ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan/atau bangunan yang dialihkan haknya. Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2003 tentang Impor atau Penyerahan Barang Kena Pajak tertentu dan atau Penyerahan Jasa Tertentu yang dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai. yang batasannya ditetapkan oleh Menteri Keuangan setelah mendengar pertimbangan Menteri Pemukiman dan Prasarana Wilayah. untuk keperluan penelitian Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. pondok boro. Berdasarkan Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor 26/PJ/2010 tentang tata cara penelitian Surat Setoran Pajak dari penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

3. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dipungut setiap tahun dan dikenakan kepada semua wajib pajak (pemilik properti). Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75 persen. PBB = 0. NJOP dapat ditetapkan setiap tahun. Pajak ini ditetapkan berdasarkan UndangUndang No. Nilai Jual Kena Pajak adalah 20 % dari Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) untuk properti dengan NJOP dibawah 1 miliar rupiah dan 40 % untuk NJOP di atas 1 miliar rupiah. NJOP itu sendiri adalah harga nilai properti yang kita miliki sesuai dengan perhitungan dari pemerintah. Apabila sampai batas waktu yang ditetapkan wajib pajak belum membayar. Adapun pembayarannya harus dilakukan paling lambat 6 bulan setelah SPPT diterbitkan ke loket-loket terdekat yang disediakan atau ke kantor-kantor bank yang ditunjuk pemerintah.5 % x NJKP NJKP = 20 % atau 40 % x NJOPKP NJOPKP = NJOP – NJOPTKP Berikut adalah contoh yang ada : 17 . Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak. Biasanya.5 persen dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). tagihan PBB ini dilayangkan pemerintah setiap bulan Maret. Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Perlu menjadi catatan kita bahwa besarnya NJOPTKP berbeda-beda setiap daerah. besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya. bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%. serta di bank mana pajak itu harus dibayar. Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Setelah melakukan pembayaran. Batas nilai jual properti yang kena pajak.2 Perhitungan Perpajakan atas Properti 1. maka akan dikenakan denda 2 % per bulan hingga maksimal 24 bulan. minimal sebesar Rp 8 juta. harap bukti pembayarannya disimpan. melalui aparat desa setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. sesuai dengan perkembangan daerahnya. dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0.

5 % x 20 juta rupiah (NJKP) sebesar 100 ribu rupiah. Dalam undang-undang ini. Tangerang Selatan berupa Rumah.000 – Rp10.000. 18 . Tukar-menukar. Hibah Wasiat.000 = Rp 20. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak. Hibah. Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah : a. c. yaitu sebesar 20 juta rupiah.000.Kita memiliki properti di daerah Pamulang.000 NJKP = 20 % x Rp100. Perwakilan diplomatik.000. Maka Nilai Jual Objek Pajak Kena Pajak (NJOPKP) properti kita adalah NJOP properti kita dikurangi dengan NJOPTKP yaitu 110 juta rupiah – 10 juta rupiah = 100 juta rupiah. Maka PBB yang harus kita bayarkan adalah 0.000 PBB = 0.000 NJOPKP = NJOP – NJOPTKP = Rp110. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan. Hadiah. Selanjutnya Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) properti kita sebesar 20 % (karena nilai NJOP properti kita di bawah 1 miliar rupiah) x 100 juta rupiah (NJOPKP). b. konsulat berdasarkan azas timbal balik. yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan. yang meliputi : a. Berdasarkan NJOP yang ada di daerah Pamulang.000 2.000 = Rp100.000. d.000. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap. h. Jenis pajak ini diatur oleh UndangUndang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. i. properti kita berharga 110 juta rupiah. NJOP = Rp110. e. Penunjukan pembeli dalam lelang.000.5 % x Rp20. Pemerintah Kota Tangerang Selatan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar 10 juta rupiah. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya. Jual Beli.000 = Rp100. j. f.000.000. g. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) BPHTB ini dikenakan kepada pembeli properti.000 NJOPTKP = Rp10.

Pelepasan hak. Contoh perhitungannya adalah sebagai berikut : Nilai transaksi dari membeli rumah (harga beli rumah) di daerah tangerang adalah sebesar 130 juta rupiah. d. dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari 60 juta rupiah. tukar-menukar. Digunakan untuk kepentingan ibadah. PPh = 5 % x Nilai Transaksi Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas : a. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama. Jika dibawah 60 juta rupiah maka penjual tidak dikenakan pajak PPh ini. Bea (Pajak) ini dikenakan terhadap semua transaksi properti. pajak ini dibayarkan melalui PPh tahunan. g. Bila nilai transaksi 60 juta rupiah atau di bawahnya tidak terkena pajak ini. PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri. Nilai NPOPTKP ini berbeda-beda di setiap daerah. Wakaf. Warisan. f. Besarnya nilai pajak ini adalah 5 % dari nilai transaksi. Pajak Penghasilan (PPh) Pajak ini dikenakan kepada pihak penjual properti perorangan. dan perjanjian hak. Penjualan. Maka besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % x (130 juta rupiah – 30 juta rupiah) = 5 juta rupiah. e. misalkan untuk dari daerah Jakarta sebesar 60 juta rupiah sedangkan daerah tangerang sebesar 30 juta rupiah.b. 19 . BPHTB = 5 % x (Nilai Transaksi – NPOPTKP) 3. Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah. Negara. penyerahan hak. Khusus untuk pihak developer. lelang. baik properti baru atau lama yang dibeli dari developer atau perorangan. c. 48 Tahun 1994.

Jika membeli properti dari developer. Properti yang dipungut PPN nilainya di atas 36 juta rupiah. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi antar perorangan. BBN = 2 % x Nilai Transaksi 6. Bea Balik Nama (BBN) Pajak BBN ini dikenakan kepada pihak pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual kepada pihak pembeli. baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus. Properti yang masuk kategori ini. pajak BBN ini diurus oleh pihak developer dan konsumen tinggal membayarnya. PPnBM = 20 % x Nilai Transaksi 20 . baik dari pihak developer maupun perorangan.b. untuk pembayaran dan pelaporan biasanya dilakukan melalui developer. Penjualan. Namun. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Pajak ini dikenakan kepada pihak pembeli properti dan hanya dikenakan satu kali saat membeli properti baru. Umumnya properti yang dibeli melalui pihak developer. luas bangunannya > 150 m2 atau harga jual bangunannya > 4 juta rupiah/m2. 4. Pajak Penjualan Barang Mewah (PPnBM) PPnBM ini hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang membeli dari developer dan memenuhi kriteria sebagai barang mewah. namun rata-rata sekitar 2 % dari nilai transaksi. jika kita membeli dari peorangan maka pembayaran dilakukan sendiri setelah transaksi selesai dilakukan selambat-lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan kepada kantor pajak setempat selambat-lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya tersebut. biaya BBN ini diurus sendiri oleh pihak pembeli atau bisa sekalian diurus oleh pihak notaris. termasuk untuk kepentingan umum. Namun. jika kita membeli properti secara perorangan. PPN = 10 % x Nilai Transaksi 5. Besarnya pajak BBN berbeda-beda di setiap daerah. penyerahan hak atau cara lain. Besarnya dinilai PPN adalah 10 % dari nilai transaksi. Besarnya PPnBM adalah sebesar 20 % dari harga jual dan dibayarkan saat bertransaksi. kepada pemerintah untuk pembangunan. tukar-menukar. pelepasan hak.

Proses produksi (pengadaan / pembebasan lahan. B. Perhitungan yang terdapat atas Pajak properti meiputi PBB. BPHTB. Proses pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan proses produksi & pemasaran dilanjutkan dalam format Build Operate Transfer (BOT) atau Bangun Guna Serah.Penjelasan mengenai kepastian biaya pajak di setiap daerah bisa didapatkan melalui kantor pemerintah daerah serta kantor pajak setempat yang menangani mengenai perpajakan. Proses produksi sampai pemasaran produk dilakukan melalui Kerja Sama Operasi (KSO) / Joint Operation. pelaksanaan pembangunan / konstruksi) sampai pemasaran produk dilakukan sendiri. Kesimpulan Berdasarkan uraian pada bab-bab terdahulu dapat ditarik kesimpulan antara lain sebagai berikut: 1. Proses pengadaan lahan dilakukan sendiri sedangkan pelaksanaan pembangunan/konstruksi & pemasaran produk dilakukan oleh pihak lain atau membentuk badan usaha baru. d. PPh. b. BAB IV PENUTUP A. Proses pemungutan perpajakan terkait usaha di bidang properti meliputi: a. Pengenaan pajak terkait usaha di bidang properti harus didasarkan pada nilai jual objek pajak dan perhitungan perpajakan terkait usaha di bidang properti harus 21 . c. Saran 1. PPn. PPn BM. e. Untuk pembayaran dari pajak-pajak yang telah disebutkan di atas bisa dilakukan secara perorangan atau melalui pihak notaris atau pihak developer. BBN.

senantiasa diperhitungkan secara rinci dan transparan serta sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang dinamis dan memperhatikan aspek keadilan bagi masyarakat. 22 .