STUDI KELAYAKAN HOTEL BINTANG 4 DI KOTA MALANG

1. DESKRIPSI PROYEK
1.1. Fungsi Bangunan
1.2. Kapasitas Hotel
1.3. Nilai Manfaat
1.4. Biaya-Biaya Hotel
1.4.1. Biaya Konstruski
1.4.1.1. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Pendirian bangunan di kota Malang harus memiliki ijin
dari pemerintah kota Malang dengan pembayaran yang telah
diatur dalam Peraturan Daerah Kota Malang No.3 Tahun
2011 sebagai berikut :
a. Jenis Bangunan

untuk bangunan hotel didapatkan biaya Rp 11.000,00 / m2.

Untuk bangunan hotel di kota Malang yang bersifat

umum (lokasi dimana saja), maka dipilih 1.3 (faktor
terbesar).

Dalam

perencanaan

Hotel

Bintang

ini

telah

direncanakan untuk jumlah lantai adalah 4 lantai,

sehingga faktor bernilai 1.162.

Didalam Peraturan Daerah kota Malang telah disebutkan

bahwa

Hotel

sudah

termasuk

dalam

Bangunan

Permanen, sehingga faktor bernilai 1.25.

e. Jenis Konstruksi Bangunan

Didalam perencanaan hotel ini telah ditetapkan bahwa

konstruksi bangunan adalah konstruksi beton bertulang,
sehingga faktor bernilai Rp 10.000,00 / m3.
Dari hasil tersebut, maka dilakukan perhitungan :
Keterangan
Luas Bangunan
A. Perhotelan
B. Arteri Primer
C. bangunan 5 Lantai
E. Permanen
F. Konstruksi Beton bertulang
Volume Beton (prediksi)
Total Biaya IMB

Nilai

=
=
=
=
=
=
=
=

Rp

Rp
Rp

Satuan
5040 m2
11,000.00 /m2
1.3
1.162
1.25
11,000.00 /m3 =
1512 m3
121,316,580.00

1.4.1.2. Biaya Tanah

Setelah dilakukan survey harga tanah di kawasan
komersil kota Malang, maka didapatkan data sebagai berikut:
Luas Tanah
(m2)
Lowokwaru
230
Jl.bunga cengkeh
576
Pakisaji
1030
Tlogomas
408
Permata Jingga
310
Griya Shanta
360
Daerah

Luas Tanah

dalam

1680

hal

ini

Total Harga

Harga/m2

415,000,000.00
1,728,000,000.00
2,500,000,000.00
816,000,000.00
1,395,000,000.00
1,500,000,000.00
rata-rata
max
Total Harga Tanah

dipilih

harga

Sat.

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

1,804,347.83
3,000,000.00
2,427,184.47
2,000,000.00
4,500,000.00
4,166,666.67
2,983,033.16 /m2
4,500,000.00 /m2
7,560,000,000.00

tanah

maksimum

Rp

4.500.000,00/m2 dikarenakan untuk faktor keamanan dalam

penentuan nilai investasi.
1.4.1.3. Biaya Konstruksi
Pemerintah Kota Malang memiliki sebuah acuan dalam
menentukan biaya konstruksi tahun 2011 sebagai berikut :

klasifikasi untuk hotel bintang 4 adalah kemewahan,

sehingga termasuk dalam Gedung Bertingkat Kelas Tidak
Sederhana dengan harga Rp 5.047.000,00 / m2.
Biaya konstruksi ini juga memiliki koefisien yang
berdasarkan jumlah lantai bangunan sebagai berikut :

Perhitungan untuk menentukan biaya kontruksi adalah sebagi

berikut :
No
1
2
3
4
5

Gedung Satuan
Lantai 1
m2
Lantai 2
m2
Lantai 3
m2
Lantai 4
m2
Lantai 5
m2
Luas Bangunan

Luas
1008
1008
1008
1008
1008
5040

Harga/m2 Koefisien
5,047,000.00
1
5,047,000.00
1.09
5,047,000.00
1.12
5,047,000.00
1.135
3,605,000.00
1.162
Biaya Konstruksi

Rp
Rp
Rp
Rp
Rp
Rp

Jumlah (Rp)
5,087,376,000.00
5,545,239,840.00
5,697,861,120.00
5,774,171,760.00
4,222,522,080.00
26,327,170,800.00

Dari ketiga komponen dalam penentuan biaya konstruksi yang telah

dilakukan, maka dilakukan penjumlahan untuk mendapatkan total
biaya konstruksi sebagai berikut:

Total Biaya Bangunan

Biaya IMB
Biaya Tanah
Biaya Konstruksi
Total

=
=
=
=

Rp
Rp
Rp
Rp

121,316,580.00
7,560,000,000.00
26,327,170,800.00
34,008,487,380.00

1.4.2. Data Finansial

1.4.2.1. Perencanaan Keuangan
A. Waktu Konstruksi
Setelah
pelaksanaan

dilakukan
konstruksi,

pengkajian

teknis

maka

didapatka

mengenai
bahwa

pembangunan hotel dilakukan selama 2 tahun dengan

biaya sebagai berikut :

Waktu Konstruksi =
2 Tahun
alokasi dana :
tahun 1 =
35% =
Rp
tahun 2 =
65% =
Rp
Usia Guna Hotel
30 Tahun
Biaya Depresiasi
Rp 1,133,616,246.00 /tahun

11,902,970,583.00
22,105,516,797.00

B. Persentase Pembiayaan Konstruksi

Terdapat

sumber

dana

dalam

pelaksanaan

konstruksi ini dengan persentase 30% dari pemilik proyek

(modal sendiri) dan 70% dari Bank (Pinjaman) dengan
pengaturan sebagai berikut :
Initial Cost
Modal Sendiri =
Pinjaman Bank =

30%
70%

=
=

Rp
Rp

10,202,546,214.00
23,805,941,166.00

dan pembiayaan atau peminjaman yang dikeluarkan oleh

pemilik proyek dan bank tiap tahun sebagai berikut:

Pembayaran Konstruksi
Modal Sendiri
Tahun 1
Tahun 2
Pinjaman Bank
Tahun 1
Tahun 2
Total

=
=

Rp
Rp

3,570,891,174.90
6,631,655,039.10

=
=

Rp
Rp
Rp

8,332,079,408.10
15,473,861,757.90
34,008,487,380.00

dan pihak pemilik proyek telah melakukan kesepakatan

pembayaran pinjaman bank dengan durasi 10 tahun
setelah pembangunan konstruksi selesai dengan bunga
sebesar 8% / tahun (WACC). Dan alur pembayaran
pinjaman dapat dilihat sebagai berikut:

Pinjaman (Rp)
Tahun Ke1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Jumlah

Pembayaran pokok

2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
2,380,594,116.60
23,805,941,166.00

Sisa Pembayaran
Pokok

23,805,941,166.00
21,425,347,049.40
19,044,752,932.80
16,664,158,816.20
14,283,564,699.60
11,902,970,583.00
9,522,376,466.40
7,141,782,349.80
4,761,188,233.20
2,380,594,116.60

pembayaran bunga

1,809,173,219.60
1,628,255,897.64
1,447,338,575.68
1,266,421,253.72
1,085,503,931.76
904,586,609.80
723,669,287.84
542,751,965.88
361,834,643.92
180,917,321.96
9,950,452,707.79

1.4.2.2. Tingkat Suku Bunga

A. Bunga Investasi
Berdasarkan bunga deposito dari beberapa bank besar
di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan seperti di bawah
ini :

BANK
BANK BUKOPIN

Bunga Depositi Tahun 2012

1 Bulan 3 Bulan 6 Bulan 12 Bulan
5.25%
5.25%
5.50%
5.50%

BANK CENTRAL ASIA Tbk

BANK CIMB NIAGA
BANK
COMMONWEALTH
BANK DANAMON
INDONESIA
BANK DBS INDONESIA
BANK HSBC
BANK INTERNASIONAL
INDONESIA
BANK MANDIRI
BANK MAYORA
BANK MEGA
BANK NEGARA
INDONESIA 1946
BANK OCBC NISP Tbk
BANK PANIN
INDONESIA
BANK PERMATA Tbk
BANK RAKYAT
INDONESIA
BANK TABUNGAN
NEGARA
BANK UOB INDONESIA
CITIBANK
MINIMAL
MAKSIMAL
RATA-RATA

3.38%
4.63%

3.63%
5.38%

3.75%
5.63%

3.88%
4.63%

5.25%

5.25%

5.25%

5.25%

5.00%
5.00%
4.83%

5.13%
5.20%
4.25%

5.25%
5.25%
3.88%

5.38%
5.30%
4.45%

5.53%
4.38%
6.38%
4.88%

6.13%
4.50%
6.50%
5.25%

5.00%
5.00%
6.38%
5.50%

5.00%
5.13%
6.75%
5.50%

4.38%
4.50%

4.63%
4.50%

5.00%
4.50%

5.13%
4.50%

5.63%
6.13%

5.63%
6.13%

5.63%
6.13%

5.63%
5.25%

4.25%

4.75%

5.00%

5.25%

4.75%
0.00%
5.24%
0.00%
6.38%
4.70%

4.75%
0.00%
4.25%
0.00%
6.50%
4.80%

5.00%
0.00%
4.24%
0.00%
6.38%
4.84%

5.25%
4.13%
4.75%
3.88%
6.75%
5.09%

untuk Bunga Investasi dalam Studi Kelayakan Hotel

Bintang 4 ini diambil Bunga Deposito paling besar yaitu
6.75%. Hal ini dikarenakan memberikan peluang kepada
investor

untuk

tetap

menanamkan

modal

dengan

pengembalian keuangan yang lebih besar daripada

menyimpan uang dalam bentuk deposito di bank.
B. Bunga Pinjaman
Berdasarkan bunga kredit/pinjaman dari beberapa
bank besar di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan
seperti di bawah ini :

Daftar Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR Januari 2012:

Bank Rakyat Indonesia (BRI) : KPR
10.25%
Bank Mandiri : KPR
11.10%
Bank Central Asia (BCA) : KPR
7.50%
Bank Negara Indonesia (BNI) : KPR
11%
Bank CIMB Niaga : KPR
11.00%
Bank Danamon Indonesia : KPR
12.25%
Bank Panin : KPR
11.75%
Bank Permata : KPR
11.75%
Bank Internasional Indonesia : KPR
10.37%
Bank Tabungan Negara (BTN) : KPR
11.08%
Bank OCBC NISP : KPR
12.50%
HSBC : KPR
8.75%
Bank JABAR Banten : KPR
9.14%
Bank Mega : KPR
12.50%
Bank UOB Indonesia : KPR
10.00%
Bank Bukopin : KPR
12.33%
Standard Chartered Bank : KPR
8.72%
Bank Jatim : KPR
9.08%
ANZ PANIN Bank : KPR
10.68%
Minimal
7.50%
Maksimal
12.50%
Rata-rata
10.62%

dalam Studi Kelayakan Hotel Bintang 4 ini digunakan

bunga pinjaman sebesar 12.5% dikarenakan dalam
pemilihan bank untuk dilakukan peminjaman lebih baik
yang memiliki bunga kredit sangat kecil, akan tetapi untuk
faktor keamanan dalam gejolak ekonomi atau inflasi yang
meledak, maka dipilih bunga kredit rata-rata.
C. Pajak
Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan
Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di
Indonesia No. 36 tahun 2008 adalah sebesar 25 % dari
total Laba bersih sebelum pajak.
D. Weight Average Capital Cost (WACC)
Tingkat diskonto yang digunakan adalah Wighted
Average Cost of Capital (WACC) untuk Proyek
pembangunan Hotel HARRIS pop Sanur Bali. WACC
merupakan biaya modal tertimbang atas biaya modal

untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang. Dan hasil

WACC dapat dilihat sebagai berikut :
Suku Bunga
Bunga Investasi =
7%
Bunga Pinjaman =
11%
Pajak =
25%
WACC (Tingkat Suku Bunga)8%=

1.4.2.3. Operasional dan Perawatan (OM)

Didalam Buku Panduan Studi Kelayakan Bisnis yang
pernah dikeluarkan Institut Teknik Bandung Tahun 1995,
hotel memilki biaya operasional dan perawatan senilai :
No.
1
2
3
4
5

Biaya Operasional dan Perawatan

Hotel
Biaya OM dari Pendapatan
Bintang 5
50%
Bintang 4
40%
Bintang 3
30%
Bintang 2
20%
Melati
10%

Pendapatan hotel sebesar Rp 4,759,600,0000 dengan inflasi

ekonomi yang diprediksi Bank Indonesia untuk 2013 sebesar
4.8%, sehingga didapatkan biaya OM sebagai berikut:
Biaya Operasional dan Perawatan :
Kenaikan Biaya O&M

Rp

1,903,840,000.00 /tahun
4.80% /tahun

Dalam dtudi kelayakan finansial ini juga dilakukan

peningkatan mutu hotel yang dilakukan setiap 3 tahun sekali
sebagai berikut :
Improvement (Cat Ulang dan Pengadaan Baru)
Kenaikan Biaya Peningkatan

2. LAPORAN LABA RUGI

3. LAPURAN ARUS KAS

Rp

2,000,000,000.00 /3tahun
4.80% /tahun

Laporan arus kas menyajikan informasi tentang aliran masuk kas

dan aliran keluar kas perusahaan selama satu periode. Laporan ini memberikan
informasi tentang perubahan kas selama satu periode yang diklasifikasikan
menjadi tiga (3) jenis kegiatan utama perusahaan, yaitu:
a.

Kegiatan operasional (operating activities),

b.

Kegiatan investasi (investing activities), dan

c.

Kegiatan pendanaan (financing activities).

Kegiatan operasional meliputi transaksi-transaksi yang berkaitan

dengan

pengeluaran

biaya dan

pemerolehan pendapatan

untuk

menghasilkan laba dari kegiatau rutin perusahaan. Kegiatan investasi meliputi

transaksi-transaksi yang

berkaitan

dengan pembelian

dan penjualan

aktiva untuk investasi yang dilakukan perusahaan. Sedangkan kegiatan

pendanaan meliputi

transaksi-transaksi

pemerolehan dan

penggunaan dana perusahaan.

4. NERACA KEUANGAN
Neraca (disebut juga laporan posisi keuangan) menunjukkan saldo akunakun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu. Berdasar neraca ini,
para pengguna laporan keuangan dapat mengetahui saldo/posisi keuangan
setiap akun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu.
Dalam laporan neraca studi kelayakan hotel bintang ini memiliki
komponen Aktiva yang berisi Kas dan Nilai Aktiva Tetap, dan untuk Passiva
berisi Hutang, Modal Awal, dan Laba ditahan. Neraca bisa dikatakan selesai
atau sempurna jika nilai aktiva dan passiva sama (balance). (dapat dilihat
dalam lampiran neraca)

5. ANALISA FINANSIAL