KOSTENBEWUST ZIJN IS ONTWERPEN MET EEN FRUSTRATIE MINDER een symposium verslag

Redaktie: Peter van Schagen Hugo Schut

Prof. ir. J.J. Sterenberg

T.U. Delft, Faculteit der Bouwkunde september 1991

tnhoudsopqave
pagina
Inleiding; Kostenbewust zijn is ontwerpen Peter van Schagen 3
met een frustrate minder
Meer mogelijkheden door kostenbewust Prof. ir. J.J. Sterenberg 5
ontwerpen
De financi~le randvoorwaarden die in een Drs. DA Regenboog 13
programma van elsen worden onderge-
bracht, en de wijze waarop ze worden be-
paatd, bij woningbouw als beleggingsproject
Projectontwikkeling en projectontwikkelaar P. Verschoor 17
De finaneiele randvoorwaarden die in een pro-
gramma van elssn worden ondergebraeht, en de
wijze waarop ze worden bepaald bij utilitaire pro-
jeetontwikkelingsprojecten.
Grondpolitiek en grondkosten Drs. ing. B. de Graaf 29
Het ontwerpmatig kostsnoewust omgaan Ir. R. Klein Breteler 35
met grond. De invloed van verkavelingvari-
anten op de kosten.
Grondkosten en optimalisatie van grondge- Ir. P.P. van Loon 47
bruik.
Kostenbe'invloeding door ontwerpfactoren. Prof. Ir. Tj. Dijkstra 55
Integreren van installatievoorzieningen. A.J. van Silfhout 61
De kostenbeperkende mogelijkheden bij vroegtij-
dig en integraal 'mee ontwerpen' van de technl-
sche infrastructuur.
Uitvoeringsmogelijkheden en omstandighe- Ing. A.L.F. Kerklaan 69
den. Het ontwerp en de daaruit voortvloeien-
de kosten op de bouwplaats.
De kosten en hun gevolgen in een gereali- ir. H.L. van Schagen 77
seerd project.
Bouwkostendeskundigheid. Th.F.G.J. Schoenmakers 87
De hierin voorkomende trefwoorden zijn: kostsn,
offers, verspilling, tolk, zekerheld,
Architectuur en kosten. WillemMeijer 93
De verwevenheid van kostsn in het ontwerppro-
cas, met kwaliteit als uitgangspunt. Kostenbewust zljn is, ontwerpen met een frustratle mindel'

Inleiding door Peter van Schagen

Het is zo langzamerhand algemeen bekend, dat het ontwerpen van gebouwen zondsr enige kostenkennis, in heel veel gevallen een eindresultaat te zien geeft, dat zoveel minder kwaliteit oplevert dan was bedoeld, dat dit voor zowel ontwerper ats opdrachtgever een forse frustatie betekent.

Vandaar bovenstaande titel.

Om binnen de TU-Delft, Faculteit der Bouwkunde, het kostenbewust zijn meer onder de aandacht te brengen, is, in samenwerking met de Nederlandse Vereniging van Bouwkostendeskundigen, op initlatlet van de Onderwijscommissie Volkshuisvesting een verzameling voordrachten georganiseerd over dit onderwerp.

Het totals aantal voordrachten was verdeeld over vier ochtenden, waarbij per ochtend een min of meer afgeronde fase uit het gehele proces werd behandeld.

Aan de orde kwamen:

Blok I: Het tot stand komen van een programma van eisen.

Prof.ir. J.J. Sterenberg Drs. D.A. Regenboog P. Verschoor

Blok II: Grond met zijn kostenaspecten.

Drs. ing. B. de Graaf Ir. R. Klein Breteler Ir. P.P. van Loon

Blok III: Ontwerpen en uitvoeren met kosteninzlcht.

Prof. ir. T. Dijkstra AF. van Silfhout Ing. A.L.F. Kerklaan

Blok IV: De concrete bijdragen aan kostenkennis aan het gerealiseerde plan.

Ir. H.L. van Schagen

Th. F.G.J. Schoenmakers W. Meijer

Aangezien de meeste inleiders uit het bedrijfsleven komen en de overige inleiders er in ieder geval nauwe banden mee hebben, zijn het zeer op de praktijk gerichte en soms fel realistische verhalen geworden.

Het onstaan van deze samenvatting is vooral aan hun bereidwillige medewerking te danken, waarbij in hun voordracht de onweerlegbare visie naar voren kwam, dat iedereen die met het bouwen te maken heeft, kostenbewust zijn als kennisgebied tot zijn beschikking moet hebben.

3

Meer mogelijkheden door kostenbewust ontwerpen

Inleider: prof.ir. J.J. Sterenberg

Waarom is kennis van kosten lets anders en belangrijker dan de getallen die er onderdeel vanuit maken. Kosten beheersen is namelijl< primair iets anders dan het kunnen berekenen van kosten. Wat in eerste instantie nodig is, is het beheersen van het bouwproces, weten hoe iets in elkaarzit enweten hoe beslissingen tot stand komen.

Calculeren is het berekenen van kosten, dat is een nuttige bezigheid, te weten wat lets kost of gekost heeft. Na een bepaalde periode, meestal zo een half jaar tot acht maanden na oplevering krijg je inzicht in wat het project heeft gekost, en in negen van de tien gevallen was het te dum. Maarwat is te duur? Het plan was niet te duur, maar duurder dan men gedacht had gezien de opgave die men zich gesteld had.

Wat dat betreft vind ik dat we terug moeten naar de basis, naar de vraag hoe de opgave gesteldwordt, hoe zit het programma in elkaar en welke kostenconsequenties heeft dat. Ik denk dan ook dat het in die situatie van belang is om te gaan praten over het programma, de verwachte kosten en het verwachte 'rendement' van de opdrachtgever. Oat wil zeggen, is er overeenstemming tussen de investering en de verwachte opbrengst. Is die overeenstemming er niet, dan zul je het programma moeten bijstellen, andere eisen moeten stellen. Oat is de zaak waar je primair over moet denken en dat is ook een zaak die niets meer met calcu latie te maken heeft maar met de wijze van prijsvorming, van globale ramingen en elementenbegroting tezamen met het ontwerpen van het project. Willen we dat proces beheersen en beinvloeden, dan is het nodig dat we inzicht hebben waar de kosten liggen, waar ze gemaakt worden en waar ze uit voort komen. Dan praten we over inzicht in prijsverhoudingen van lonen en materialen, goedkope en dure materialen en de ontwikkeling van de prijzen en de prijsverhoudingen in de tijd

We hebben in de loop van de tijd situaties gehad waarin de loonkosten laag waren en de

materiaalkosten hoog, 1930 tot in 1950 (zle grafiek);

) I

)

/

I

/

/ /

/ "

"

wanneer we kijken naar de ontwikkeling van de loonkosten en de materiaalkosten in de periode 1950-1980, dan zien we dat beiden gestegen zijn, maar niet in gelijke mate, hetgeen betekent dat er andere verhoudingen zijn ontstaan, dat heett gevolgen voor de toe passing van materialen. Omdat de loonkosten meer zijn gestegen dan de materiaalkosten moeten we weten van welke bouwprodukten de loonkosten een belangrijk onderdeel uitmaken.

Ik denk dan bijvoorbeeld aan de simpele baksteengevel en baksteen voor het kasko; de verhouding tussen loon en materiaal is daarbij duidelijk heel anders geworden. Er zijn als gevolg hiervan dan ook nogal wat varianten in de bouwmethode gekomen die veroorzaakt zijn door met name deze wijziging in de prijsverhouding.

En dan de vraag waar Petervan Schagen al op wees bij de inleiding van deze dag over kosten in de bouw. Vanwaar de angst van vele ontwerpers voor de kennis van kosten in het ontwerpproces? We komen dan vaak de reaktie tegen van veel collega's: 'Wat doen jullie met die kosten, we zitten al moeilijk genoeg met het ontwerpen, moeilijk genoeg om in de woningbouw aan de eisen te voldoen en dan komen daar die kosten nog een keer bij, wat betekent dat van het ontwerp helemaal niets meer terecht komt'.

Wij moeten hier aan de faulteit der Bouwkunde

5

leren ontwerpen, architectuur maken. Natuurlijk, daar ben ik het mee eens, maar die arohitectuur is niet iets abstracts, die architectuur he eft een aantal basisuitgangspunten, de co nstructie , de esthetische kant en de kostenkant. Ais we dat nlet in de gaten houden, dan maken wij archltectuur op papier maar we realiseren het nooit. Ik denk dat kosten een integraal onoerdeet van het ontwerpproces is.

Ik wit een klein voorbeeld aanhalen van een project wat we dit jaar in het kader van de differentiatie 'architectuur en kosten' hebben gegeven voor een groep studenten. We hadden als opgave gesteld: 'Probeer een eengezinswoning in de woningwetsector te ontwerpen die een huurprijs van maximaal j540,- mag hebben.

Eerst hebben we het programma bekeken en die met de prijs vergeleken, dus zonder ontwerp. Daarna zijn de studenten aan het ontwerpen gegeaan. Via het schetsplan en de elementenbegroting kun je het plan dan toetsen en vervolgens is het ontwerp verder uitgewerkt en doorgerekend. Daarbij bleek, omdat de kosten steeds in de gaten werden gehouden, dat enkelen uitkwamen op j51 0,in plaats van j540,-; dan kun je dus rustig stellen dat we die woning goedkoper konden maken dan gebruikelijk is.

Ais je dat zo laat dan zeg ik, dan ben je als architekt tekort geschoten. Want [e had voor dat programma j540,- staan en je komt uit op j510,-, je zit dus onder je budget. Dan zou je de conclusie moeten trekken, ik heb nu een marge van j30,-. lk heb dus tegen de studenten die te laag uitkwamen gezegd: 'als je die dertig gulden ook nog mag besteden, wat zou [e dan kunnen doen'. Het resultaat was dat ze meer lsotatle gingen aanbrengen, een onderhoudsvrije gevel, hardhouten kozijnen, en wat er dan nog over bleef werd besteed om de woning dieper te maken, dus meer woningoppervlak; dan bleek nog vaak die j30,- niet op te zijn. Hieruit blijkt hoe dicht we bij een goede kwaliteit woning zltten, maar ook hoe weinig we daar gebruik van maken. En aan de hand van dit voorbeeld is het goed te stellen: In de praktijk is het meestal het omgekeerde, men begint gewoonlijk zonder prijsbeheersing in het begin, waardoor

begonnen wordt met een te dure opzet, Aan het eind bij de nacalculatie rnerkt men dat het geen j540,- maar j570,- is geworden. Probeer dan maar eens die j30,- eraf te krijgen, datlukt je niet zomaar met het ontwerp van dat plan. Dat betekent dan wei datje op dat moment het plan moet uitkleden, dus dat je bijvoorbeeld goedkopere kozijnen moet toepassen en je de minimale isolatie moet aanhouden. Omdat je opzet fout was wordt in de praktijk die huur dan tenslotte geen j540, -, maar j555,-.

Gezien deze voorbeelden is het duidelijk dat kostenbeheersing nodig is, om tijdens het ontwerpproces de kosten in de hand te hebben. Daarom durt ik ook te zeggen: kostenbeheersing werkt kwaliteitsverhogend in plaats van kwaliteitsverlagend. Wanneer je in het begin de kosten in de opzet in de gaten houdt heb je daarna misschien nog een marge om lets toe te voegen.

Ik toon een aantal schema's met de kostenontwikkeling van de laatste jaren vanaf 1969 (zle grafiek). De gebroken lijn is de lijn van de gezinsconsumptie en die geeft

'00

_ Iindell 1~59 t 100 1
.......
'IT r- ;.. .... ~
./ Vi>--
// // 1)0 - -- . -- -
V --:" .... - .... /
;::::i:::= r::: _ ....
CD BOUWKOSTEN
,_ o GE2INSCONSU\.\PTlE-
Q) INDUSTR.PRODUKTEN
I 7L is 76 77 76 79 eo 81 82 8. I.. 1lS1l687.!.&'90 CBS

aso

250

200

150

100

50

697077271

eigenlijk aan wat je in handen krijgt en is dus ongeveer gelijk aan de inflatiecurve.

Wat is er tussen 1969 en 1980 gebeurd met ens geld, ons inkomen. Dan kom je van ongeveer 100% op 230%; je hebt 2,3 maal zoveel geld in handen. Alles kost ook 2,3 maal zoveel, je doet er dus niet zoveel meer mee globaal gezien. Maar als je deze cijfers nader gaat bekijken dan blijkt dat de prijzen van industriele produkten minder verhoogd zijn.

6

Die zitten op ongeveer 160-170%. Het industriele produkt, bijvoorbeeld de radio, de fiets, ook levensmiddelen, is achtergebleven in kosten bij de inflatiecijfers. Dit betekent dat het gezin een grotere marge krijgt in anderssoortige bestedingen. Wat gebeurt er met die anderssoortige bestedingen: we weten het allemaal, er komi meer electronische apparatuur in huis, er worden reizen gemaakt. Hierop wordt ook vanzelfsprekend flink ingespeeld door de aanbieders van die artikelen in de markt.

Om nu terug te komen op het bouwkosten terrein, daarblijkt hetpeilop300%te Iiggen na een periode van 10 jaar en dan vragen we ons at:

'Wat is er aan de hand en hoe betalen we dat'.

Het blijkt vervolqsns dat via een politiek steekspel de overheid een belangrijk deel van die kostenconsequenties voor de woningbouw wegwerkt; voor de utiliteitsbouw geldt dat nlet, Eigenlijk zit je dus met veel te dure woningen, of om het algemener te zeggen, je zit met een veel te dure bouw in vergelijking met andere produkten.

Ais ik een analyse zou maken wat er nu met de bouwkosten die van 100 naar 300% is gebeurd in 1 ° jaar, dan blijkt er een duidelijk verschll tussen de loonkostenontwikkeling en de prijskostenontwikkeling (zie grafiek). Hieruit kan ik dan ook mijn conclusies trekken en maatregelen bepalen die nodig zijn om de kosten in de bouw te beheersen, namelijk: voor de materialen hoet ik niet zo bang te zijn, mits ik weet welke materialen ik kies; de lonen moet ik in de gaten houden. Ik moet dus kijken hoe ik de loonkosten kan beheersen en dat betekent, als ik dat interpreteer, dat ik een ontwerp zo moet maken dat de loonkosten gedrukt worden.

Nu kun je je natuurlijk atvragen, waarom die loonkosten zo hoog zijn.

In de eerste plaats als gevolg van de normale verhoging van lonen die als compensatie voor de inflatie dient. Maar in de bouw blijkt er meer aan de hand te zijn. Er wordt in de bouw namelijk buiten gewerkt en dat betekent dat een belangrijk deel van de uren niet efficient gewerkt kan worden als gevolg van wind, regen en vorst. Bovendien heerst er in de

bouw in het algemeen een slechte organisatie; ik denk dat ik niemand tekort host te doen als ik dit stel.

Deze slechte organisatie komt namelijk voor een belangrijkdeel nietvoort uitde mensen die organiseren maar uit de situatie in de bouw. Elk bouwproject is als een nieuwe fabriek die moet worden opqezet en wei ter plaatse, dus niet onder geconditioneerde omstandigheden. Elke keer weer met andere materialen en onder andere omstandigheden. Dat is een groot verschil met de productie van een industrieel produkt,

Ais wij in onze maatschappij de lonen kunnen verhogen,dan kan dat aileen wanneerwe het produktieproces goed weten te organiseren waardoor de produktiviteit kan toenemen. Dat organiseren zit duidelijk in industrieele processen en niet in een elke keer weer opnieuw opgezet bouwproces. Dat is een uitgangspuntwatwe moeten bekijken enwaar we voor de bouw conclusies uit rnoeten trekken.

Wanneer ik een vergelijking maak van de lonen in de bouw en wat dat betekent en de lonen in de industrie en ik neem aan dat de uitgangspunten hetzelfde zijn, dan zle ik toch grote verschillen. In de bouw is er een 60% rendement op de bouwplaats als gevolg van ziekte, regenverlet, windinvloed, het schoonmaken, etc. In de fabriek wordt er met een efficientie van 90% gewerkt; het verschil van 30% betekent per uur een winst van 1/3 x /30,-= /10,- wanneer ik de produktie van de bouwplaats naar de fabriek breng, aileen al in aanwezigheidsuren. En nog extremer gezegd: voor aile aanwezigheidsuren op de bouw staat voor hetzelfde voor 1 1/2 aanwezigheidsuren in de fabriek.

Deze constatering kunnen we als ontwerper gebruiken door onderdelen voorde bouw zo te kiezen dat ze in de fabriek kunnen worden samengesteld en op de bouwplaats worden gemonteerd. Dat he eft natuurlijk consequenties voor materiaalkeuze en vervoer, Het blijkt dat het vervoer en het monteren met de huidige hulpmiddelen heel simpel gaat en beperkte kosten met zich mee brengt. Op deze manier blijkt er sneller en goedkoper gebouwd worden.

7

Een bekend voorbeeld van een dergelijke werkwijze voor de woningbouw is de

lnstallatle-kern waarin het totale

leidingsysteem is opgenomen; aile

elektriciteitsleidingen, warm- en

koudwaterleidingen en sanitair zitten erin, evenals de verwarmingsketel. Die kern kun je vervoeren over de weg mils deze bepaalde afmetingen niet te boven gaat. Wanneer ik weet wat mijn beperkingen zijn kan ik dit volume gemakkelijk verplaatsen. Montage van dit produkt kan eenvoudig door middel van een mobiele kraan gebeuren. Het bleek in de praktijk dat voor het plaatsen en het aansluiten op de nutsbedrijven bij goede bouwvoorbereiding slechts een kwart uur nodig is. Oat levert dus nauwelijks kraan- en loonkosten op bij goede seriematige anvoer en montage, hetgeen betekent dat er geprofiteerd kan worden van de kostenverlaging die in de fabriek tot stand kwam. Hierbij gevoegd kan nog de kortere bouwtijd, waardoor rentewinst onstaat en beperking van de uitvoeringskosten.

Wat zijn mijn kosten?

We praten over bouwkosten. Het blijkt dat bouwkosten een onderdeel zijn van de totale kosten die ik dien te maken voor ik het gebouw heb staan en kan gebruiken. Wij weten dat je bij de bouwkosten ook moet optellen de kavelkosten, de algemene kosten, de kosten van de architekt, de adviseur, renteverliezen, etc. en daarmee kom je dan aan de stlchtingskosten. Oat is in de woningbouw het bedrag waarop de huur gebaseerd wordt.

In verhouding zijn de stichtingskosten so

ongeveer zo onder te verdelen:

kavelkosten 20%

bouwkosten 70%

bijkomende en algemene kosten 10%

Oan denk je dat je er bent, zo denkt men tenminste vaak in de woningbouw; hieruit wordt dan ook de huur berekend. Er komen voor het gebruik echter nog een aantal zaken bij die erg belangrijk zijn. Oat zijn energiekosten, schoonmaakkosten en het onderhoud. We zien dan dat de bouwkosten

ongeveer 1/3 deel zijn van de totale gebruikskosten van een gebouw. Waarover praten wij dan in detail en waarop dienen we te bezuinigen zeals zo vaak gevraagd wordt? Want de bouwkosten bepalen voor een belangrijk dee I hoeveel energie ik nodig heb. Wanneer we de bouw niet goed geisoleerd hebben dan gaan de energiekosten omhoog. Ais ik mijn gebouw technisch niet goed verzorgd heb gaan de onderhoudskosten omhoog. We zijn er bijna aan gewend geraakt dat je in de woningbouw na 25 [aar nog een keer een bed rag gelijk aan de oorspronkelijke bouwkosten bijdraagt doordat je 50% van de bouwkosten investeert aan renovatie. Oat is een belachelijke zaak, zeker in het kader van het verhaal dat we j30,- huurverhoging gemakkelijk accepteren waarmee we de qua techniek en qua ruimtegebruik een veel betere woning kunnen maken waarna je na 25 jaar die investering niet meer nodig hebt. Ik denk dat we ons goed moeten realiseren waarwe in de bouw voor staan. Om het laatste eruit te halen zullen we ons als adviseurs sterk moeten maken en niet te snel toe moeten geven aan opdrachtgevers en beleggers, die geneigd zijn te kijken naar de cijfers van de dag!

'00

_ IlrKIe .. 1969.ilO) @
'1/'
/"
_.../ ./ ~ -
'- -(l')
./ // _/ I/'
V v- I/' v
~f--:: ~ V
@ LOON"OSTEN (CBS)
® BOUW"OSTEN -
© HATERIAALKOSTEN
'" 7() n 'ft.nftRoom~~~k~~oo~~ )50

250

200

150

100

Wanneer we naar de grafiek kijken, dan zien we dat de bouwkosten de laatste zeven jaar niet meer gestegen zijn bij een achteruitgang van de economie (dit was een constatering in 1987). Hoe komt dat: minder bouwproduktie in deze tijd, meer concurrentie van de aannemers en de bereidheid van aannemers om te werken, dus om hun produktieapparaat

8

te blijven gebruiken, dus eventueel zonder winst.

Wie nu de conclusle trekt dat het in 1987 goed gaat, die zal bedrogen uitkomen. We zltten in 1987 in een situatie dat er meer vraag op de bouwmarkt ontstaat, dat de aannemers na een aantat magere jaren ook weer een ruimere werkbezetting krijgen en dat deze aannemers met de aanbestedingsregels voor de bouw die zij geaccepteerd hebben weten te krijgen door het Ministerie van Economische zaken, nu beter in de markt staan. Oat betekent dat we na zeven jaar stilstand weer in prijs omhoog gaan, dus het verschil tussen de gezinsconsumptielijn en de bouwkostenlijn stijgt weer.

Ik denk dan ook dat we hieruit de conclusie kunnen trekken dat we in de bouw maatregelen moeten nemen om uberhaupt voor reele prijzen te kunnen blijven zorgen, zo niet dan gaat de overmatige prijsverhoging in de bouw als van ouds.

Een ander onderwerp; een curve geeft het

t

en

.S

c:

~

... OJ Co

c:

~

:J

Fig. 13: serlebouw

verband aan tussen het aantal (stuks) en de kosten (zle grafiek). Via de uurlonen in de woningbouw kunnen we dan eenvoudig zien wat dat betekent voor de bouwkosten.

Ik noem deze cijfers onder het voorbehoud dat deze getallen sterk afhankelijk zijn van het soort woningen, de manier van aanpak op de bouw en de aanwezigheid van benodigd en op net werk toegesneden materieel bij de bouwer, maar duidelijk is dat er een groot prijsverschil ontstaat tussen enkele woningen en een serie woningen. Na een aantal

woningen weet je precies de maten, je weet welk gereedschap je moet gebruiken, waar je moet beginnen.

Maar ik kom in de problemen als ik weet dat de projekten te klein zijn om het benodigde aantal te leveren en het tweede probleem is dat de markt altijd vraagt, zowel bij renovatie als nieuwbouw, om verschil in woningen, differentiatie in gebruiksmogelijkheden, in grootte en in indeling van die woningen. Er moeten woningen komen voor gezinnen met twee kinderen, voor alleenstaanden en voor bejaarden. Oat resulteert in verschillende breedte, diepte en grootte en dat heeft dus de nodige gevolgen voor de seriematigheid, hetgeen weer kostenconsequenties heeft welke uitmonden in verschillen van duizenden guldens per woning.

Je kunt vanuit deze overweging kiezen voor een woning die lets minde r gu nstig is maar ee n grotere seriematigheid oplevert. Oat kan betekenen dat je de woning groter en dieper maakt dan vanuit het programma strikt noodzakelijk is. Hierdoor ontstaat een grotere serie en dus een lagere prijs. In dezelfde kostenopzet van de woningen is te varieren: de indeling verstoort de seriematigheid niet. Seriematigheid hoeft dan ook niet tot als maar dezelfde woning te leiden -en ook niet tot eentonigheid. Oe vakbekwame ontwerpers weten hier op de juiste wijze mee om te gaan .

Oit soort berekeningen is een kwestie van creatief kostenbeheersen tijdens het ontwerpproces. Oit heeH invloed op het ontwerp.

Oaar komt nog iets leuks bij; als je weet waar de kosten zltten en je zou een woning wat groterwillen maken en je weet dat die woning globaal /300,-/ m3 kost, dan is elke volgende m3 geen /300,- maar minder want de dure elementen zoals de keuken en de trap, de leidingen en het sanitair zitten al in de basis. Omgekeerd werkt het echter ook zo; als ik moet bezuinigen dan bespaar ik geen /300,lm3 maar hooguit /200,-. Oat betekent dus ook dat als je moet bezuinigen en je probeert dat door de woning te krimpen dat je erg veel ruimte kwijt raakt voor een gering bedrag. 8edenk hierbij ook het volgende. Een m2 gevelpui kost al snel /250,- terwijl een woningscheidende wand, wanneer deze in

9

gietbouw gemaakt kan worden slechts f80,/m2 kost. Oit betekent dat om meer ruimte te krijgen het verdiepen van de woningen veel gunstiger is dan het verbreden. Voor houtskeletbouw ligt dit evenwel anders, zowel de tussenwand als de gevel kost ongeveer f200,-/m2. Dlt betekent dat je in houtskeletbouw de woning evengoed kunt verbreden als verdiepen, mits dit ook in stedebouwkundig opzlcht mogelijk is. Met houtskeletbouw kun je dus tot andere vormgeving komen dan met de gietbouw die voor het merendeel van de woningen gebruikelijk is.

We zullen moeten leren gebruik te maken van de ontwikkelingen in de kostenverhoudingen in de bouw: materialen tegenover lonen, fabrieksmatige productie tegenover werk op de bouwplaats, gebruik maken van serieeffecten. Ooordit in onze onwerpmethodiek in te bouwen zullen we niet aileen een betere kwaliteit te kunnen bieden, maar zullen we ook kans zien om de gewenste differentiatie in

woningtypen en verscheidenheid in

vormgeving te leveren zonder

kostenverhoging. Dit kan door te weten waardoor kosten veroorzaakt worden en door in het gehele ontwerp- en voorbereidingsproces de kosten als een wezenlijk bestanddeel te integreren.

10

De flnanclele randvcorwaarden die in een programma van slsen worden onderqebracht, en de wijze waarop ze worden bepaald, bl] wcnlnqbouw ats beleggingsproject

lnlelder: Drs. OA Regenboog

Hoofd van de afdeling Woningen van de bedrijfseenheid Onroerend Goed van het ASP.

1. Wonlngbouw ats beleggingsobject

Om in Nederland woningbouw te kunnen realiseren tegen betaalbare huren, moet de overheid op de stichtingskosten subsidieren. Op dit moment is het zo dat de overheid op een gemiddelde woning tussen de 20% en de 50% op de stichtingskosten aan subsidie bij de karner legt om een aanvaarcbare keuze te verkrijgen.

Uit de rijksbegroting blijkt dat de overheid de neiging vertoont uit de woningbouw te willen stappen en dat betekend dus, dat er veel meer dan in het verleden een druk zal komen op de stichtingskosten van de woning, omdat de overheid er niet meer vanuit gaat het gat te financieren.

Oat gat werd zowel gesignaleerd bij de koopsector als bij de huursector.

V~~r aile drie de sectoren (woningwet, beleggers, huur en koop) zal hetzelfde gelden; de overheld wil besparen en dus een verminderde overheidsbijdrage.

Oat betekend dus dat de stichtingskosten en de huurprijs van die woning beter op elkaar zullen moeten aansluiten dan ze nu doen. Want, en dat geld voor iedere categorie, uiteindelijk moet er een rendement op het ge'investeerd vermogen worden behaald.

Het idee, dat er nu nog tegenstellingen lijken te zitten in de benadering van de woninqbouwcooperatles de belegger en de eigenaar/bewoner, is slechts schijn. Oeze tegenstellingen zijn binnen 10 jaar volledig verdwenen.

Dus, de benadering van de cooperaties, belegger en eigenaar zal binnen die 10 [aar veranderd zijn; en zal dan uitsluitend worden

gebouwd indien er markt is.

Maar dat betekend, dat de rnarkt ook bepalend is voor de stichtingskosten. Als belegger reken je terug, b.v. bij een huur van / 600,- per maand, of / 7200,- per [aar, en een bijbehorend percentage van 6,6% uit de vraag huurtabel van de dynamische stichtingskosten, levert dit voor deze woning aan stichtingskosten /120.000,- op.

Hierbij moet worden nagegaan of die woning in die bepaalde regio /600,- aan buur kan opbrengen, nlet aileen nu, maar ook of die woning over 30 [aar nog rendabel Ie verhuren valt. Is dat inderdaad zo, dan is die /120.000,- het maximale bedrag dat als uitgangspunt geldt.

De relatie besteedbaar inkomen en woonlasten, afgezet tegen het aanbod, is bepalend voor het huurnivo, dat op haar beurt de stichtingskosten bepaald.

Een woningwet-woning mag volgens het norm-kosten-systeem bij 76 m2 woonoppervlak niet meer kosten dan /112.000,-. Een dergelijk bed rag is voor een belegger een vast gegeven, een uitgangspunt. Wanneer we de opbouw van de stichtingskosten nagaan, hebben we eerst de grondkosten, dat is ongeveer 20% van de stichtingskosten; de bijbehorende kosten o.a. adviseurs, architect, constructeur, grondtechniek, milieuonderzoek, geluidonderzoek, enz. Vooral de laatsten zijn kostenverhogende factoren die vooral de laatste paar jaar naar boven zijn gekomen. Dan zijn er nog de gemeentelijke kosten als leges. Oit he Ie gedeelte van bijkomende kosten en leges komt ongeveer neer op 10 tot 12% van de stichtingskosten. Wat hier voor een belegger nog bijkomt is de rente tijdens de bouw. Oit in tegenstelling tot een woninqcooperatle die deente buiten bebouwing mag laten.

Die rentekosten kunnen toch aanzienlijk zijn; wanneer we bv. uitgaan van 6,5% rente, een jaar bouwtijd en 1120.000,- stichtingskosten, dan komt dat neer op 6,5% van 0,5 x 120.000,- = /3.900,- dus zo'n 3-4% van de stichtingskosten.

Hieruit blijkt overigens dat een korte bouwtijd naast andere voordelen, ook rentewinst (of minder renteverlies) oplevert.

Wanneer we deze percentages van de

13

stichtingskosten aftrekken van de 100% stichtingskosten, dan blijft nog ongeveer 65% van de stiehtingskosten over als bouwsom. En als belegger moet je die bouwsom dan ook als een vast gegeven zien. Oaarmee kun je onderhandelen met de gemeente over de hoogte van de te verkrijgen subsidie, waarbij het normkostensysteem als uitgangspunt dient.

Op deze wijze blijft er echter nauwelijks speelruimte over, en dat is eigenlijk onjuist, omdat er dan vee I moeilijker een woning met iets extra's, iet boven de norm, kan ontstaan.

In het verleden kan je nog wei eens iets vinden via het zoeken naar andere subsidiemogelijkheden, maar dat is nu niet meer mogelijk.

Voor de bewoner telt niet aileen de stichtingskosten met zijn daaraan gekoppelde huur maar vooral de woonlasten. Hieronder vallen behalve de huur ook nog de stookkosten, waterverbruik, onroerend goed belasting.

Vooral voor energiezuinig bouwen boven de norm, zouden extra middelen zeer goed gebruikt kunnen worden.

Oe belegger kiest een ontwerper die binnen een bepaald bedrag aan bouwkosten een woning moet ontwerpen, rekening houdend met een vastgesteld programma van eisen. Hierbij wil ik nogmaals benadrukken, dat de bouwkosten (helaas) de sluitpost van de stichtingskosten zijn en geheel vast figgen. Ook het programma van eisen, dat in overeenstemming met /600,- huur per maand moet zijn, figt vast. Hierin wordt een zekere kwaliteit van de woning omsehreven, zoals b.v. geen toiletruimte tegen een woonkamerwand, de afwerking van de badkamer, minimale oppervlakken, gebruik van onderhoudsarme materialen enz.

Voor eeht bijzondere dingen is geen ruimte, tenzij e.e.a. voorde gegeven bouwkosten kan worden gerealiseerd. Oat is dan ook een deel van de creativiteit van inventiviteit die de ontwerper daarop moet aanspreken.

Nog even terugkomend op de grondkosten, die ook een belangrijk deel van de stiehtingskosten uitmaken. Bij het bepalen van de travee-maat moet ook gekeken worden

naar de gevolgen van die keuze in de grondkosten.

Een woningbreedte van 6 meter kost ongeveer /10.000,- aan infrastructuur (een onderdeel van de totale grondkosten). Grofweg gezegd is iedere 30 em breder of smaller 5% daarvan. Een brede kavel is leuk, maar toch nog duur, want het werkt ook in het nadeel van de bouwkosten; een grotere overspanning en meer duur geveloppervlak. Er zijn dus twee tegenstrijdige verplichtingen, enerzijds vanuit de woonkwaliteit gezien een zo breed mogelijke woning, maar gezien vanuit het kostenaspeet een smallere woning. In het verleden zijn hiernaar uitvoerige studies verrieht en ook de overheid heeft over allerlei verkavelingsvormen het e.e.a. gepubliceerd. Het blijkt dus een afwegingsproces te zljn, waarbij je zou kunnen aangeven, wanneer je een breed kavel krijgt aangeboden, wat er financieel meer mogelijk is bij het versmallen ervan.

Gemeenten hebben overigens de gewoonte om grondkosten te verschrijven per sector. Zo kost een woningwetkavel ongeveer /21.000,een premie-huurkavel ongeveer /25.000,- 1/30.000,- en via de premie A, (vroeger) Ben C loopt dat dan op tot /50.000,- voor de vrije sector. En niemand heeft kennelijk ooit begrepen dat zoiets niet kan.

Wij als ABP, en andere beleggers net zo, stellen een bouwprijs vast, samen met een programma van eisen, en dat betekent dat het niveau bepaald is.

Wij gaan uit van een begaanbare zolder, hardhouten kozijnen, zoveel mogelijk onderhoudsarm, overal isolerende beglazing (ook op de verdieping).

Oit maakt de opgave overigens niet eenvoudiger, het vereist van de ontwerpereen zeer vergaande kennis van bouwkosten, en ik zie dan ook aankomen dat wanneer de overheid zich voor een groot deel terug trekt uit de gesubsidieerde sector, dat daar een aantal problemen gaan ontstaan die onoplosbaar zijn.

Wil je het gat, dat daardoor ontstaat, dichten dan zul je tot een krasse huurverhoging moeten komen. Verder zie je nu al dat het woningwetprogramma drastisch is verlaagd, en ook de premie-huur sector zal wei omlaag

14

gaan, er zullen nog maar een kleine 10.000 woningen gebouwd worden; de overheid gaat dus helemaal zitten op de vrije sector.

Ais je dan kijkt naar het besteedbare inkomen, dan zit daar in de vrije sector uitbreiding van de woningbouw voor een groot deel in. De behoefte in de woningwetsfeer ligt echter vooral bij de laagstbetaalden en hij zit dus 44%

bovenop dat betekent dat daar een

geweldige uitbreiding aan gegeven kan

worden, dat aan die bezuiniging van een

milieu helemaal in de koop til je

nauwelijks meer over 50% heen, want het is

ook 34% van die 5,4 en het is tegenstrijdig

....... woningbouw dus is en dat zal dus zijn in het stedelijk gebied en een aan de doelstellingen die via de nota ruimtelijk gebied en een van de doelstellingen die via de nota ruimtelijke ordening op 1 januari zal verschijnen staat aangegeven, dat is dan ook een bestek van aile partijen.

Het stedelijk gebied in Nederland, ik heb het dan over de vier grote steden, dat is door een leegloop naar het gebied buiten de stad, het dorp de groeikernen, een groot deel van de inkomens verloren. Om het stedelijk gebied voorde toekomst te redden zouden binnen dat gebied aantrekkelijke woningen moeten worden gebouwd, om die inkomensgroepen terug te krijgen.

Het probleem is echter dat de behoefte vooral ligt bij laagbouwwoningen, die enerzijds niet passen in stedelijke gebieden, maar ook nauwelijks nog ruimte vinden in het groene hart.

Het betekent dus dat je een vervanger voor de eensgezinswoningen moet vinden, passend in het stedelijk gebied. Een bijna onmogelijke opgave.

Een ding komt ons te hulp en dat is de vergrijzing van de bevolking. Er is de laatste fasen een trend merkbaar van ouderen die terug willen naar de stad, en daar een enigszins luxe appartement zouden willen bewonen.

Ook dat kan aileen maar als het betaalbaar is en zijn we weer terug bij de prijs, gekoppeld aan de huur. Het is de vraag of voor een dergelijk appartement de huurvan f 600,- per maand kan worden overschreden.

Dit is in grote lijnen wat ik wilde vertellen;

afbouwend van macro naar micro, te weten de woning in de grote steden en de opgave die daar ligt in de verhouding tussen de op de brengen huur en de vereiste kwaliteit.

15

Projectontwikkeling en projectontwlkkelaar

De flnanclels randvoorwaardsn die in een programma van alsen worden ondergebracht, en de wijze waarop ze worden bepaald bl] utltltalra prcleetontwikkellnqsprolecten

Inielder: P.Verschoor, directeur Verschoor b.v. Bouwkosten adviseurs te Schipluiden.

t Kosten en opbrenqstsn onverbreketljk verbonden

De methodiek die wordt gehanteerd, om na te gaan of bouwprojecten realiseerbaar zijn steunt op een paar stellingen.

De eerste is dat "kosten en opbrengsten" met elkaar verbonden zijn.

De tweede is dat "budgetteren het spelen met bouwrnassa's is"; en vooral de architect lijkt mij daartoe de meest aangesproken persoon.

De derde is dat "hoeveelheden zijn belangrijker dan kwaliteit"; of anders gezegd, Wanneer je de hoeveelheden weet te beperken, blijft er meer ruimte over voor kwaliteit. En tot slot nog even ten overvloede: budgetteren is niet hetzelfde als calculeren.

Vroeger werden bovenstaande stellingen handmatig in cijfers omgezet. Tegenwoordig gebeurt dat met de computer; dat is gewoon een noodzaak geworden, omdat het tempo waarin in een vrij vroeg stadium beslissingen moeten worden genomen, tors omhoog is gegaan. Een voorbeeld daarvan is het plan van Rem Koolhaas voor het Haagse stadhuis waar ik als bouwkostenadviseur bij betrokken was en dat vanwege het stadselement enorm onder druk stond; duidelijk een vorm van haasje repje.

Toen namelijk de eerste vormtekeningen van het gebouw beschikbaar waren om gegevens uit te putten, waren er in vijf dagen beschikbaar om het tlnanclele plaatje te maken. Zonder geautomatiseerde

budgetmethodieken was deze tijdsperiode volstrekt onvoldoende geweest.

2. De methodlek- "de

confrontatlemethcde"

Bij deze methode moeten we eigenlijk een drietal vormen van prijsvorming noemen die' gekoppeld zijn aan het ontwikkelingsproces, maar wei allemaal dezelfde kenmerken hebben. Want wat zijn de begrotingsprincipes in feite altijd: "een noeveetheld van iets maat een prtls van tets'',

HAALBAARHEIDS-ANALYSE

+---------f--------t

I Hoev. 1112 gebouw I

I

!

I

I ELEHE:N'l'EN-BEGROTIHG

I

I t------------------+

l<-----! Hoev. element !

I I I AAHHEHERS-BEGROTING

--------! I

I t----------t--------t

Element pr t js 1(----1 Hoev. middelen I

I I I

-------- !

!

Prijs per vakgl..~. ,I

-----,

Gebouw pr-I js

In een pril stadium is dat de hoeveelheid gebouw maal de gebouwprijs per vierkante meter. In het volgende stadium is dat de elementenbegroting, die bestaat uit de hoeveelheid element maal een elementprijs. In het meest gedetailleerde stadium is dat de aannemersbegroting, en dat zijn dan de exacts hoeveelheden steen, glas, e.d. maal een prijs per eenheid en manuren. Een methodiek voor bouwkostenbeheersing kan

17

slechts werken, als die onderdelen niet los van elkaar staan, maar aan elkaar zijn gekoppeld. De methodiek, de benadering van de samenhang tussen verschillende onderdelen bepaalt de kwaliteit en de realiseerbaarheid van het project.

Efficiente hoeveelheden

Sudgetteren is dus "spelen met bouwrnassa's", en dat is niet aileen het registreren van een ontwerp maar vooral

een taakstelling voor de volgende

ontwikkelingsstap. In het rotate

ontwikkelingsproces van een gebouw zijn verschillende fases te detinleren, van het eerste idee, waarbij een globale haalbaarheid wordt getoetst, tot aan de bestekstase waarbij de definitieve aanneemsom ontstaat; uitlopend in de fase van uitvoering en exploitatie (zie schema).

I ! ! ! ! ! I !

I Fase 1 ! Fase 2 ! Fase 3 ! ease 4 I j'asc 5 ! Fase 6 I Fase 7 I

! ! t I ! ! t !

I I ! ! ! ! ! !

I ! ! I ! ! I !

! idee + ! program-!voorlopig!definitiefl bestcks !uitvoering! gebouw !

! globale I mering !antwerp /! ontwerp ! plan! ! exploi-I

! haalbaarl bouw- !structuur! gebouw ! gebouw 1 ! tatie !

! heid ! massa !plan! !! !

! ! ! !! t

! ! I !! !

0------» 0------» 0------» 0------» 0------» 0------» 0------»

FASERING

Aardig is het dan te zien hoe de kostenbetnvloeolnq in de verschillende tasen mogelijk is. Hierbij wordt duidelijk, dat hoe verder het proces vordert, hoe geringer de beInvloeding nog mogelijk is en bij uitvoering en bij exploitatie vrijwel nul is. (zie grafiek).

'--'--'--'---'--'---1--' ! rase 1 t rese 2 I rase 3 I Fase 4 ! rase 5 I rase 6 I rase ., ! ) !programma! v , ontw.1 d. ontw. I bes tek l ut tvcer-Inq l !

! __ ! __ ,_'_I __ I __ I ! __ !

! 1

! !

1 1

! !

! !

I

0------»

0--------» I

O-----------Bouwlwstenbehee["sing---------------, .. »);..

Is de be"invloeding van de besteksfase rnlsschlen 5 tot 10% en in de definitieve ontwerpfase 20 tot 30%; in de

programmafase, op het moment dat de uitgangspunten voor de bouwmassa worden vastgesteld in vlerkants meters dan kan die beInvloeding wei 50'% bedragen.

Sij de opzet van een programma is het natuurlijk ook belangrijk hoe een projectontwikkelaar tegen het flnanclele geheel aankijkt, hoe hij zijn nslco's spreidt. In het beginstadium moet er reeds een taakstelling zijn: hoe enerzijds een haalbaar opbrengstenplaatje fe maken en anderzijds hoe die opbrengsten in een gebouw vertaald kunnen worden, zondsr dat het aan het eind van de rit uit de hand blijkt te zijn gelopen. Wat dit laatste betreft is het vooral in de woningbouw noodzakelijk direct de juiste keuze te maken en deze gedurende het he Ie proces concreet te kunnen bewaken.

In de projectontwikkeling zijn twee soorten ontwikkelaars te herkennen. De technische ontwikkelaar die vooral bezig is als verlengstuk van een bouwbedrijf om dat bedrijf van omzet te voorzien. De commerclele projectontwikkelaar die bij het in de markt brengen van een bepaald project, op basis van b.v. marktonderzoeken bekijkt wat kosten en opbrengsten zijn, om het project daarna in de beleggingssfeer (b.v. het ASP) onder te brengen.

De benadering van de projectontwikkelaar van net bouwproces is anders dan die van de andere betrokkenen. Een aannemer b.v. ziet het resultaat van een bouwproces als een eindproduct, waarbij hij bij een redelijke winstmarge de continuHeit van het bedrijf zal moeten garanderen.

Een belegger ziet het als een mogelijkheid om zijn geld rendabel te maken door belegging in onroerend goed. Adviseurs zien het bouwproces ats een vraagstuk dat opgelost moet worden, waarbij naast routinematige werkzaamheden Inventlviteit en creativiteit moeten worden aangesproken om een zo optimaal mogelijk bouwwerk te realiseren.

De projectontwikkelaar zlet zich bij iedere mogelijke ontwikkelinggeplaatst voor de vraag of er op die bepaalde plaats behoefte bestaat aan commerclele activiteiten en wat

18

kunnen bij een bepaalde kwaliteit de opbrengsten zijn c.q, wat kan het rendement zijn. Maar ook is van belang wat de toekomstperspectieven zijn van die bepaalde locatie; is die over tien jaar nog steeds waardevol. (zie schema)

Als voorbeeld hierbij nog een opzet van de randvoorwaarden bij een winkelcentrum, met aan de ene kant de haalbaarheidsanalyse en aan de andere kant de bouwmassa waarin die vierkante meters vloeroppervlak worden ondergebracht voor een maximale prijs -de maxima at- acceptabele stichtingskosten. De vraag is dan al snel wat zou het huurniveau kunnen zijn, waarop het rendement weer

gebaseerd is. Hieronder ziln enige

achtergronden aangegeven voor het

huurniveau van een winkelcentrum.

I. Soort winkelcentrum (wijk of centrumplannen)

II. Verzorgingsgebied (aantal huizen, bewoners, in omgeving)

III. Draagkracht (vermoedelijke bestedingen in het winkelcentrum)

De draagkracht van het winkelcentrum wordt be'invloed door:

-locatle

-parkeerprobleem

-prornotiebeleid

-steer

IV. Branche patroon (evenwichtige verdeling van het soort winkels)

A. Wijkcentra (eerste levensbehoefte)

B. Hoofdcentrum (totaalpakket)

V.i. Omvang van het centrum. Afhankelijk van I tim IV

2. Omzet per branche. Afhankelijk van I t/rn lll

VI. Omzetsnelheid per m2 winkeloppervlak is afhankelijk van de grootte van de winkel en het soort winkel.

VII,Het huurdeel is afhankelijk van de marge op de producten en omzetsnel

heid per m2. b.v.:

- Juwelier, lage omzetsnelheid, hoge marge.

- Supermarkt, hoge omzetsnelheid, lage marge.

AI deze achtergronden en invloeden worden via marktonderzoeken, gebaseerd op normgetallen en statistische informatie, onderzocht.

Op basis van deze opbrengstverwachting zlln de maximale bouwkosten bepaald. Werd in het verleden "geprijsd naar het ontwerp", nu moet men echter binnen een te bepalen marge, gezien de cornrnerclele belangen "ontwerpen naar de prijs". En hierbij geldt dan zeer zeker de stelling; "Neem in het beginstadium de juiste beslissingen t.a.v, de bouwrnassa's" .

1. Streef naar zo min mogelijk m2 brute vloeroppervlak per m2 commercieel gebouw. B.v. via het doorrekenen van bouwmassa-studies. Optimaliseren door om de m2 commercieel gebouw minimale bouwmassa's heen te zetten.

2. Het streven naar de optimale elementkeuzen bij een vastgesteld kwaliteitsniveau, dus relatief zo weinig

mogelijk hoeveelheid element per m2 vloeroppervlak. Hierbij is vooral de gevel van belang. Bij een prlls van b.v. f 600,--

per m2 maakt het veel uit of je 0,8 m2 of 0,6 m2 vloeroppervlak moet maken. Uitgaande van b.v. 1.000 m2 vloeroppervlak is dat 800 m2 of 600 m2, In het laatste gevallevert dat een

gevelprijs op die 200 m2 x f 600,-per m2 = f 120.000,-- lager ligt., en dat is er later nooit meer uit te halen door de keuze

van een goedkope steen.

3. Streven naar een effectieve detaillering via het doorrekenen van keuzemogelijkheden.

19

kunnen bij een bepaalde kwalltelt de opbrengsten zijn c.q. wat kan het rendement zijn. Maar ook is van belang wat de toekomstperspectieven zijn van die bepaalde locatie; is die over tien jaar nog steeds waardevol. (zie schema)

Als voorbeeld hierbij nog een opzet van de randvoorwaarden bij een winkelcentrum, met aan de ene kant de haalbaarheidsanalyse en aan de andere kant de bouwmassa waarin die vierkante meters vloeroppervlak worden ondergebracht voor een maxlmale prijs -de maxlmaal- acceptabele stichtingskosten. De vraag is dan al snel wat zou het huurniveau kunnen zijn, waarop het rendement weer

gebaseerd is. Hieronder zijn enige

achtergronden aangegeven voor het

huurniveau van een winkelcentrum.

I. Soort winkelcentrum (wijk of centrumplannen)

II. Verzorgingsgebied (aantal huizen, bewoners, in omgeving)

III. Draagkracht (vermoedelijke bestedingen in het winkelcentrum)

De draagkracht van het winkelcentrum word! beinvloed door:

-locatle

-parkeerprobleem

-promotiebeleid

-steer

IV. Branche patroon (evenwichtige verdeling van het soort winkels)

A. Wijkcentra (eerste levensbehoefte)

B. Hoofdcentrum (totaalpakket)

V. 1. Omvang van het centrum. Afhankelijk van I tIm IV

2. Omzet per branche. Afhankelijk van I tim III

VI. Omzetsnelheid per m2 winkeloppervlak is afhankelijk van de grootte van de winkel en het soort winkel.

VII.Het huurdeel is afhankelijk van de marge op de producten en ornzetsnel-

heid per m2. b.v.:

- Juwelier, lage omzetsnelheid, hogs marge.

- Supermarkt, hoge omzetsnelheid, lage marge.

AI deze achtergronden en invloeden worden via marktonderzoeken, gebaseerd op normgetallen en statistische informatie, onderzocht.

Op basis van deze opbrengstverwachting zijn de maximale bouwkosten bepaald. Werd in het verleden "geprijsd naar het ontwerp", nu moet men echter binnen een ie bepalen marge, gezien de comrnerclele belangen "ontwerpen naar de prijs". En hierbij geldt dan zeer zeker de stelling; "Neem in het beginstadium de juiste beslissingen t.a.v. de bouwmassa's" .

1. Streef naar zo min mogelijk m2 bruto vloeroppervlak per m2 commercieel gebouw. B.v. via het doorrekenen van bouwmassa-studies. Optimaliseren door om de m2 commercieel gebouw minimale bouwrnassa's heen te zetten.

2. Het streven naar de optimale elementkeuzen bij een vastgesteld kwaliteitsniveau, dus relatief zo weinig mogelijk hoeveelheid element per m2 vloeroppervlak. Hierbij is vooral de gevel van belang. Bij een prijs van b.v. f 600,-

per m2 maakt het veel uit of je 0,8 m2 of 0,6 m2 vloeroppervlak moet maken. Uitgaande van b.v. 1.000 m2 vloeroppervlak is dat 800 m2 of 600 m2. In het laatste gevallevert dat een

gevelprijs op die 200 m2 x f 600,-per m2 = f 120.000,-- lager ligt., en dat is er later noolt meer uit te halen door de keuze van een goedkope steen.

3. Streven naar een effectieve detaillering via het doorrekenen van keuzemogelijkheden.

20

Bovenstaande is ook af te lezen aan onderstaand schema begrotingsmethoden, waarbij in fase 3 de bouwmassa's worden gekozen en in tase 4 de elementen. Ik ben dan ook van mening, dat de architect in zijn opleiding veel nadrukkelijker het zwaartepunt van de kostenbeheersing mee moet krijgen, wanneer hij met vormgeving bezig is, omdat die vormgeving mede de haalbaarheid van het project bepaald, Vorrngeving en flnanciele bewaking met goed gekozen bouwmassa's kunnen naar mijn inzicht dan ook veel beters projecten opleveren.

I--I--I--I--I--!--I--I

t rase 1 I rase 2 I rase 3 I rase 4 I rase 5 I rase 6 I rase 7 !

! Iprogrammal V. oncv.! d. ontw, I bestelt lu1tvoering! ! I __ I __ I __ ! __ I __ I __ I __ I

+---------t---------+

! Healbearh , -enet.vset

1 1

! gel.Jouw I element t I niveau I nlveau I 1 __ 1 __ 1

1 V

t---------t---------t----------t

! Elernenten - beg rating !

1 1

! l e ntv, ! 2e nlv. ! 3e n iveeu! ! berek. I eeten ! sped fie. ! I __ I __ ! __ I

1 V

+----------+------_ ..... :'-_ .... _---+

I Vakgroep - begrot:i,rg I +--------~.

1 _I>! kenge- I

I element I bestek ! ! tallen !

I specific. I speclfic/vnlgorde! ! !

1 1 1

Onderlinge samenhang beurot Inaa-metboden

t--------+

1 uerkbc -! I grotlng! 1 __ 1

Gezien in de tijd van het totale proces zijn er drie begrotingsvormen aan te wijzen:

1. De haalbaarheidsanalyse

2. De elementenbegroting

3. De aannemersbeqronnq

Het is van belang deze drie begrotingsvormen onderling aan elkaar te koppelen, zie schema 2A.

Kenmerkend voor de samenhang van de begrotingsmethoden is dat de hoeveelheden per ontwikkelingsfase steeds nauwkeuriger worden bepaald, en de gebruikte eenheidsprijzen (bestanden) op elkaar

aansluiten. De elementen zijn b.v. te verkrijgen door vergelijkingsbedragen met reeds gerealiseerde projecten, of op basis van een stukje traditionele calculatie zoals de aannemer dat doet.

Bovenstaand schema is, met aangegeven relatie hieronder nog eens uitgebreid weergegeven.

Wanneer we naar het voorblad van de elementenbegroting kijken, dan zien we een aantal m2 staan. Deze kunnen b.v. worden verkregen ult het bestemmingsplaninformatie. Op basis van deze bruto meters worden allerlei functies in het gebouw gebudgetteerd. De gangfuncties entree, technische rulrnten: allemaal krijgen ze een percentage mee, b.v. gebaseerd op eerder gerealiseerde projecten. Er blijven dan een hoeveelheid comrnerciele meters over, het commerclele of verhuurbare vloeroppervlak. Oat geeft dan een verhoudingsgetal van bruto-verhuurbaar vloeroppervlak.

De oppervlakten van al die functies worden uiteindelijk in elementen-hoeveelheden uitgedrukt en voorzlen van een eenheidsprijs

per m2 element. Vermeerdert met de bouwplaatskosten en de "staartkosten" geeft dit uiteindelijk een aanneernsorn, of een

aanneemsom per m2.

Je zou gedetailleerder verder kunnen gaan; elementdelen, die vanuit functies van een gebouw uiteindelijk berekend zijn, kunnen worden afgeprijsd met een eenheidsgetal op basis van eerder gerealiseerde projecten of een traditionele calculatie.

Met deze gegevens kun je tijdens de bouwmassa-studies afwegingen maken, zonder dat er uitgewerkte vormgeving is.

Hieronder een voorbeeld, in dit geval een kantoorgebouw. Brute vloeroppervlak is

11.487 m2. Hiervan is 79% verhuurbaar.

De verhuurbare vloeroppervlakte kan worden vertaald in opbrengst (f 205,-- per

rif per jaar) c.q. acceptabele stichtingskosten. Het verschil tussen de werkelijke stichtingskosten en de acceptabele stichtingskosten blijkt dik 2,7 miljoen te zijn in negatieve zin. Er moet nu

21

Verschoor Bouwkostenadviseurs tel. 01738-8283

Printdatum 28'May'90

##11##1111##11###11111111111111##1111#111111111111111111111111111111111111111111111111##1111##1111#1111111111111111111111111111###11111111111111

# II

II [ ElEHENTEN'BEGROTING 1 ( BASIS) II

1/

II========="========~============================================================11

OPM: II

1/

1/ TERREIN:
II Bebouwd oppervlak
II Verhard oppervl ak
II Onverhard oppervl
II Diversen
II
1/ ( II) ca.
1/ GEBOUW:
II Bruto park. nivo:
II bruto opp beggr
1/ Bruto opp verd : 1142 m2 m2 m2 m2

Par. pl.

II II II II II II

Bebouwingsfaktor= 1142 m2 terrein

1.00

Oppervla Verd.h. Volum m3 Geb/lagen Gem.die V.F.gev II

346 2.80 974 2.00 9.00 0.91 II

1142 3.40 3883 1.00 ~ 0.58 II

9721 3.40 33051 @ cJE6!0 0.55 II

1/ Bruto op dakopb : 276 3.40 938 1.00 7.60 1.08 II

: BRUTD VlOEROPP: ~ 36847 M3 ~

#=========================-------============================= ==================11

II KENGETALLEN H2 vloeropp. VORHfACTOREN ANALYSE II

=========== ============ ========= II

II II II II II II II II II II /I II

11----------------------------------------------------;

1/ =:=====c:===
1/ NETTO VL. OPPERVL.:
II A Gebrui ksopp. kantoren
II B Sanitair oppervlak
II C Voorruimte kernen
1/ VERKEERSOPP:
II o Centrale entree/hal 10798 m2 6733 m2 .. 188 m2 .. 154 m2 ..

182 m2 442 m2 304 m2 574 m2

73m2 148 m2 689 m2

II E Trapruimten

11(1 I J)F L ift/leidingschachten

II G Technische ruimten

II H Container ruimte

II Wandelgebied

II Konstructie opp.

II

II

Bruto vloeropp. • ••••••• > Gebrui ksoppervl ak- •• .. •• >

GEVELOPPERVLAK Geslotengevel Opengevel

6602 m2 1320 m2 5282 m2

Binnenw. gesloten Binnenw. open

919 m2 459 m2

DAKOPPERVLAK Ges I aten dak Open dakafw.

1143 m2 1143 m2 m2

II II II II

II 1.69 % netto ••••••••• II 4.09 % netto ••••••••• II 2.82 % netto ••••••••• II

0.94 'If

80.88 % ber.n

1. 74 % netto

1.43 % netto

11487 m2

5.32 % netto ••••••••• II 0.66 % netto ••••••••• II 1.37" netto ••••••••• II 6.00 % keng. II

II

G·· Derek:

II

9075 m2 VF •• >

0.57 vf x aansl. facto II

20.00 % gevel II

80.00 " II

II

8.00 " br. vl. ...... II
4.00 " 1/
II
Berekend II
100.00 " dak Oer. II
" II
II [(1.00) AANNEEMSOH TOTAAL EXCL. B.1.W. 18,267,304 1592.00 100.0% 1

1 1

22

Verschoor Oouwkostenadvlseurs tel. 01738-8283

Printdatum 28-May-90

1111#111111111111111111l1li11111111111111111111111111111111l1li11111#1111111111111111111#11111#11111111111#11111111111111111111111111111111##111111##11##

# II II

[ ElEHENTEII-9EGROTlIIG 1

( ALTERIJATIEF )

II II #I

II TERREIII:

#=llIUI:lI=IIl=====.==a====me=ee====c===a===========a:====:t=========-==========e==========#

II #I # # #

Bebouwd opperv I uk Verllard oppervlak Onverhard oppervl Diversen

2121 m2 m2 m2 m2

Par. pI.

OPM: II
II
II
/I
II
1.00 II
II Bebouwingsfaktor~

1# ( II) ca. 2121 m2 terrein

II GEBOUII: oppervla Verd.h. Volun m3 Geb/lagen Gem.die V.F.gev II

/I Bruto park. nivo: 348 2.80 974 2.00 9.00 0.91 II

II brute opp beggr 2121 3_30 6999 1_00 05.:23 0.48 II

/I Bruto opp verd: 8742 3.30 28849 ~.20 0.47 II

II Bruto op dakopb : 276 3.40 938 1.00 7.60 1.011 II

# •••• -.~~ -------- II

II BRUTO VLOEROPP: C~ 37761 H3 ~ 7A

#========================='========================::=========== ========~

II KENGETALLEN
1/ ===========
II NETTO Vl. OPPERVL.:
II II Gebrui ksopp. kantoren
It B Sanitair oppervlak
II C Voorruimte kernen
II VERKEERSOPP:
II D Centrale entree/hal /I E T rapruimten

1I(lII)F Li ft/leidingschachten

1/ G Technische rulmten

1/ H Container ruimte

II I./andelgebied

1/ Konstructie opp.

#

HZ vloeropp.

10798 m2 9206 m2 • 188 m2 • 140 m2 •

135 m2 262 m2 220 m2 520 m2

25 m2 102 m2 689 m2

VORMfACTOREN ANAL YSE II

========~=== ========= II

0.94 vf II

85.26 % ber.n II

1.74 % net to II

1.30 % netto II

II
1.25 x netto •••. 0 •••• 1#
2.43 x netto ..... o. 00 II
2.04 % netto ......... 1/ 4.82 % netto II

0.23 % netto II

0.94 % netto 0 •• 0 II

6.00 % keng. II

II

II Bruto vloeropp. --._----> 11487 m2 ~ II

: Gebruiksoppervlak--- • --> 9534 m2 Vf --> ~ Berek:

1/ GEVELOPPERVLAK 5734 m2 0.50 vf x aansl. facto II

II Geslotengevel 1147 m2 20.00 % gevel II

II Opensevel 4587 m2 80.00 x II

II II

II Binoenw. gesloten 919 m2 8.00 % br. vl....... II

II Binoenw. open 459 m2 4.00 % /I

# II

#I DAKOPPERVLAK 2121 m2 Berekend II

II Gesloten dak 2121 m2 100.00 % dak Ber. II

II Open dakafw. m2 % II

fI ,#

[(1.00) AANNEEMSOM TOTAAL EXCL. B.T.I./. 17,483,214 1522.00 100.0% I

! l

23

Door dat je bij drie lagen b.v, minder oppervlak aan trappenhuizen nodig hebt, blijkt de 79% verheurbare oppervlak te zijn verhoogd naar 83%. Door nu deze gegevens weer in de haalbaarheidsanalyse onder te brengen, blijkt het tekort van 2,7 miljoen te zijn teruggebracht tot f 400.000,--. En die f 400.000,-- is op een bedrag van totaal zo'n 27 miljoen gulden aan stichtingskosten in deze fase geen bedraq waardoor het plan bij een zorgvuldige uitwerking niet te realiseren zou zijn.

Ik hoop dat hiermee is aangetoond dat met name in de beginfase van een project een dergelijke analyse van bouwmassa's en hun nnanclele gevolgen, zeer veel frustratie in het verdere ontwerp en de uitwerking van het plan kan voorkomen.

COMMERCIELE OPPERVLAKTE IN ]if

x

HUUR PER If

PROGRAMMA v AN EISEN

DRAAGVLAK

RENDEMENT %

MARKT

BOUWMASSA' 5 IN BRUTO OPPERVLAK IN M'

DE HAALBAARHEIDSANAL YSE september 1987

24

PRIJS PER EENHEID

flllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllflllllllllllllllllllllllllllllllllllllllflllllllllllllllllllllllh1111111#/111111111#111111111111111##1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111#111111111111#111111111111111111

II II

II V E R S C H 0 0 R Bouwkosten-adviseurs H A ALB A A R H E lOS - A N A L Y S E Blz: 1 II

1/

II

11111111111111l1li1111l1li1111l1li1111111111111111#11111111111111111111111111##11111111111111111111111111l1li111111111111111111111111111111l1li111111111111111111##1111111#1##111111#11#111111##1111l1li#1111111111##1111l1li11l1li1#111l1li111111

/I Betreft:KANTOORGEBOUU ( VARIANT) Prijsp.: 1-3-89 Datlll1: 10-3-89 tI

(I Opdr. :PROJECTONTIIIKKElAAR IIi jz.: II

1/ Onderd_ :BOUIJMASSA'S model stichtingskostEm Arch. : Piet Potlood Tek.: scherssn II

#==========================================================:::=;;;:==========::::::=======101======================================:::BI:3£:::I=#

II OHSCHRIJVING IKern- IVorml A B!A x B x facIBIJKOHENDEK. IGROND IKOSTENINDEX IRENTE-KOSTEN ISTleHl. N

II loppervl factl··----·-I----·--I·-· .. •• -···1-· .. • .. --.-. -IKOSTEN 1--------··- --1-----·· .. "-- --- ··IKOSTEN II

II I I IBruto vll fL/m2IAanneem I % I fl. I I % I fl. I % I x I fl. I fl II

fJ loppervl.1 Isom x fac. !lIxB Itoteal I * IB.K.ltotaal IB_K_IG.K_ltotaal Itoteal II

#============================================================================================================================ •• =#

II * • * 7.5 II

II Kantoor I II

9534 0.83

114871522.00 17,483,214 17.2 3007113 4000000 4_0 819613 5.319.3 1888772 27,198,712 II II

II ================= .========== #

II Uitwerkingsmarge --.---, (405,000)* (405,000)11

II ================= =========== II

#==================== •• ======== •• =.=.== •• ==.==.====.==============.=============================================================#

Ii Dr. rend. 7.60 % bij opl. II

II TOTALEN 11487 M2 bvo 17,078,214 3007113 4000000 819613 1888772 26,793,712 II

II ============ . -. ======== _ .. _ - .. _ =========== II

11===============================================================================================================================11

II OPMERKING: ALLE BEDRAGEN EXCL. B. T.II. Voorbereiding: 1.25 jaar * II

II Renteverl ies 7.00 % op jaarbasis * Uitvoering 1.50 jaar * II

II aouak, index 2.00 % op jaarbasls * c.f.marktontw. 1.000 x Aanneemsom * II

1lIIIIIIIIiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiHiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiJiiiiililiiiiiliiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiillJiiiiliilHiHiHilliiiIiHiliillliiiil/J/J/iHIIIIHIIIIIJIIIIIIHIlIJ/###llIlIlIllIillll1111l1li1111l1li111111IIIIIIIIl1liI11III

II # 1/

Betreft: KANTOORGEBOUII ( VAR IANT

Opdr. : PROJEClONTUI KKElAAR

Onderd.: BOU\JMASSA'S model opbrengsten

Prljsp.: 1-3-89

Datlll1: lIijz. :

Tek_ :

10-3-89 II II Schetsen#

Arch. : Piet Potlood

#==========================================================================================================:====================#

# OHSCHRIJVING IKern- IEenlOpbr. IOpbrengtIBr.Rend.op Peild. IInvloed I Opbrengst Br.RENO.bij II

II loppervt.lheilper jaarlper I·-- .. - .... -· .. --··-Ihuursom !INDEX. Ibij opt. oplevering II

II I Ip. eenh.1 jaar I lop I % ! fl. Per functle: II

II I I I fl. I fl. I Itotale huur Itot opl.ltotaal in % #I

#==================================================================================================================== ••• ========#

II J II

II Kantoor 1/

Ii

1/

II

9534 m2

205.00 1954513

100.00%

4_13 2,035,137

# II II II II

11=================-==============================================================================================================#

II

II TOTALE" #

1954513

8.11

100.00%

2,035,137 7.60 %

# II #

#===============================================================================================================================11

# ALLE BEDRAGEN EXCL. B _ T .11. ti

II

Index. * 1.50 % op jaarbasis

lIoningen sxct , B.1-II.

Huurniv.

II II II

#111111111111l1li1111111111111111111111111111111111111111111111#111111111111111111#####11111111#11#1111111111111111111111111111###11#11111111111111#1111111111#1111#1111#11##11l1li111111l1li1111111111111111111111111111I11IIIIIIIIIIIl1li1111

TAAKSTElLlNG

* De kolomnen en cellen waar sterren bij stean zijn variabel en kunnen dus naar eigen inz ieht ingevuld of gewijzlgd worden.

• Vertalen van "Haalbaarheids Analyse"

• Budgettering via" Vorm-factoren"+"Referentie-projecten"

BEIIAKING

• Te real iseren door "fasering" ontwikkellngsproces

• Vorderingen in ontwerpproces "Toetsen/Confronteren" met vODraf gestelde "budgetten"

• Primaire toetslngs aspecten:·Bo<Mrnlssa -Optlmale elementen

-Detai lleringen

25

II#NtltI#lItlillltlllfillfillfltllllllltI#lIlIIItllllllllltllllllllltllIlI##lIlItltltllllllltllIlIlIlIlIII111111111111111111##1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111##11#11111111#1111111#11111111#11111111##111111111111111111 II II

II 1/

V E R sell 0 0 R Bouwkosten'adviseurs

HAAlBAARHE IDS·ANALVSE

Blz: 2 II II

1111111111111#/11111111111111##1111#111111#111111111111111111111111##111111111111111111111111#111111#11111111111111#111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111IItllllllilllIII1IlIIIIIlIlIIIlIlIlINlitt

Ii Betreft: KANTOORGEBOUIJ ( BASIS) Prijsp.: 1-3·89 Datum: 10·3-89 fJ

1/ Opdr.: PROJECTONTIJI KKELAAR IIi j z, : II

It Onderd.: BOlJI,IMASSA'S model opbrengsten Arch. Piet Potlood Tek.: schetsen#

#::===========================================-====================================================================Ill==============tI

II OMSCHR I JVI NG IKern' I EenlOpbr. 10pbrengtIBr.Rend.op Pei ld. Ilnvloed I Opbrengst Br.REIID.bl j IJ
II loppervl.lheilper jaarlper I···---·············Ihuursom IINDEX. Ibij opt. Opleverfng II
# I Ip, eenh.ljaar I lop I % fl. Per funetle: II
(I I fl. I ft. I totale huur I tot opl.1 totaal in % II /1.:11===:===============================================;=============_===_==========:I===_==================IiI'===_===_za=aDIlIf ••• .,.tillllj

II

/I KBntoor (I

II

II

it

9075 m2

205.00 1860320

100.00%

4.13 1,937,058

#=====,;::=;:=============;;=================================:;;=:====;;;;;;===========;;:==;r=================================:=======11=11=11

II

1/ TOTALEN II

lB60320

8.20

100.00%

1,937,058 7.60 %

II II II

#============:::===::;==========::=========:::====::==;;:==========================================================-=======_==========cB==N

1/ ALlE OEDRACEN EXCL. B. T .11. Index. * 1.50 % op jaarbasis #

II lIoningen EXcl. B. T .Y. II

II Huurniv. II

1111111111111111#11111111111111111111111111111111111##111111111111111111111111111111111111111111111111111111III1I1I1I1I1I1I1I1I1I1I1I11I11III#lIlIlJllllfJlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlJlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlIlJll1111l1li1111111111l1lil1li1111111#/11

/I Betreft:KANTOORGEBCAAI ( BASIS ) Pri jsp.: '-3-89 Datlln: 10-3'89 II

II Opdr_ : PROJECTONTIJIKKElAAR 1.11)%.: II

II

Onderd. :8OUIJMASSA'S model stfchtfngskosten

Arch.

pi at Pot! ood

T ek.: Schetsen

II

#========================:==::1===;11===============================================================================================#

/I OMSCHRIJVING IKern' IVorml A B IA x B x fac!BIJKOMEHDEK. IGROND I KOSTEN INDEX IRENTE'KOSTEN ISTleHT. II
II loppervl facti ••••••• -1-······1··-·,·- ----1·-----· - •• - •• !KOSTEN 1············-1· - •• - -. - - ••• - - - •• 'I KOSTEN II
II I I IBruto vll fl./m2IAumeem I % I fl. I I % I fl. I %1 %1 It. I fl tI
II I I loppervl.1 I som x fac. IAxB I totoal I " IB.K.I totaal lB. K. I G. K.I totoel I totaal II t/========================c===============================================================-====;;====:====================a==a=====#

1/

II Kantoor I II

*

"

"

7.5

9075 0.79

114871592.00 18,287,304 17.1 3127129 4000000 4.0 856577 5.319.3 1939228 28,210,238 II

II

N ===~=============

II Uitwerkingsmarge

II =================

............ >

(2,724,801)*

II (2,724,801)# II

#====:::.===============c=======::======================================:====================::===============================elll======N

# Br. rend. 7.60 % bi j opl.

II TOTALEN

II

11487 M2 bvo 15,562,503

3127129 4000000

856577

II 1939228 25,485,437 N

v ....... _ ...... == •• s====== N

#=================::==:============:==-=======:.:=============:11==============================::================;:sz;=================N

II OPMERKING: ALLE BEDRAGEN EXCL. B. T .11. Voorbereiding: 1.25 jaar * II

# Renteverlies 7.00 % op jaarbasis * Uitvoering 1.50 jaar * II

II Bouwk. index ·2.00 % op jaarbasis * c.f.marktontw. 1.000 x Aanneemsom #

####111111#1111#11##1111#1111111111#11111111111111111111111111111111111111#111111111111##111111111111111111111111111111111111#1111111111111111111111111111#11111111111111111111111111111111111111111111##11#11111111111111I111II1I11111111111111

TAAKSTElLlNG

* Oe kolomnen en cellen wear sterren bi j staan zi jn variabel en kunnen dus near algen Inzfcht fngevuld of gewijzigd worden.

• Vertalen van uKBalbaarheids Analyse"

• Budgettering via" Vorm' factoren"+"Referent ie-pr-ojecren"

SEIIAKING

Te reallseren door "fasering" ontwikkel ingsproces Vorderingen in ontwerpproces "Toetsen/Confronteren" met vooraf gestelde "budgettenU

Prlmai re toetsing" aspecten: 'SOUl<lTlassa ·optimale elementen -Detal lleringen

26

Grondpolitiek en grondkosten

O~ wijze waarop grondkosten worden samengesteld en de be'invloedbaarheid ervan

Inlelder: Ors. ing. B. de Graaf - Kolpron Groep

Grondkosten; gegronde kesten

1. Inleldlng

Het vraagstuk van de grondkosten kan op verschillende manieren worden benaderd. In het navolgende ligt de nadruk op de samenstelling van de grondkosten en de be'invloedbaarheid ervan. Oit zal gebeuren in een afnemende mate van abstractie. Allereerst zal worden ingegaan op de betrokkenheid van de politiek bij het grondkostenvraagstuk. De politiek stelt veelal de eerste randvoorwaarden terzake van de planvorming. Oit zijn gelijktijdig randvoorwaarden voor de ontwerpers, waarbinnen zij aan het werk moeten. Na het ontwerp voigt het productieproces. Een belangrijk gedeelte van de kosten wordt in deze fase gemaakt. Vervolgens zat worden ingegaan op het vraagstuk van de grondprijzen en met name op de relatie met de grondkosten. Tot slot zal kort aandacht besteed worden aan nieuwste inzichten die er onder deskundigen terzake van de grondkosten bestaan.

2. PoliUek en grondkosten

In het verleden is een kabinet gevallen ten gevolge van onenigheid over de te voeren grondpolitiek. Oestijds was er een directe bemoeienis van de politiek met het te voeren grondbeleid. Thans is deze meer indirect van aard, althans als het gaat om de nationale politiek. Op locaal niveau is de betrokkenheid nog steeds zeer direct.

Nationaal gezien verloopt de politieke invloed op het grondbeleid met name via:

a. het ruimtelijk ordeniningsbeleid Beleidskeuzes op nationaal niveau leiden

veelal tot aanwijzing van gebieden waarin de ruimtelijke ontwikkeling in termen van bebouwing zal plaatsvinden. Hiermee

wordt de eerste stap op de

grondkostenladder gezet, ofwel de

gebiedskeuze. Oe wijziging van bijvoorbeeld de groeikernenfilosofie in de compacte stadsgedachte heeft zo zijn invloeden.

b. het subsidiebeleid.

Alweer ruim 10 [aar stimuleert de rijksoverheid de ruimtelijke ontwikkeling in

bepaalde regio's via

grondkostensubsidies. Indien de

grondkosten en daarcoor de grondprijzen boven het niveau uitkomen dat door de functles kan worden opgebracht, dan worden deze via subsidies kunstmatig verlaagd.

Op locaal niveau is de politiek uiteraard eveneens bij het grondbeleid betrokken. Vanuit grondkostenfilosofie zijn daarbij met name twee aspecten van belang, te weten:

c. de locatle-keuze.

Binnen de op natlonaal niveau

aangewezen gebieden zijn veelal

meerdere locaties beschikbaar. Oe ene locatie kan qua bodemgesteldheid beter zijn dan de andere. Zo ook is de aansluiting van de ene locatie op de bestaande infrastructuur beter dan die van de andere. Kortom de keus voor de ene locatie is goedkoper dan die voor de andere.

d. een kwaliteitsnorm.

Op gemeentelijk niveau kunnen politiek gesproken op met name twee gebieden kwaliteitsnormen worden gehanteerd. Oit betreft enerzijds de stedebouwkundige kwaliteit en anderzijds de civiel-technische kwaliteit. Zowel een stedebouwkundige als civiel-technische kwaliteitsnorm hebben invloed op het niveau van de kosten. In het navolgende wordt daaraan nadere aandacht besteed.

Op locaal niveau kunnen naast het voorgaande nog twee andere factoren van be lang zijn. In de eerste plaats is dit het stelsel

29

belang zijn. In de eerste plaats is dit het stelsel van voorwaarden dat wordt gehanteerd bij de uitgifte van grond. Deze voorwaarden kunnen het afzettempo van de grond positief of negatief be'invloeden. Dit be'invloedt de factor tijd, dus de rentekosten en daarmee de grondkosten. In de tweede plaats betreft dit de grondprijspolitiek. De grondprijzen kunnen c.q. moeten onafhankelijk van de grondkosten worden vastgesteld. Ook hiervoorgeldt dat de factor tijd hierdoor kan worden betnvloed. Een markt-conform prijsbeleid leidt tot een beter afzettempo dan in het geval van het tegenovergestelde. lowel uitgiftevoorwaarden, als het grondprijsbeleid zijn derhalve niet onbelangrijk voor het niveau van de grondkosten.

Het voorgaande is om twee redenen van groot belang voor de discussie over grondkosten, zeker als het om de invloed van de ontwerpers gaat. Deze redenen zijn:

1.

de nationale keuze voor bepaalde gebieden en de locale keuze voor bepaalde locatles, leidt tot kosten die niet meer be'invloedbaar zijn vanuit de ontwerpopgave. Deze kosten hebben ondermeer betrekking op de

bodemgesteldheid, aansluiting op de

bestaande infra-structuur en de

verwervingskosten. Het is sterk de vraag of dit soort elementen een discussie over de stedebouwkundige kwaliteit mag be'invloeden.

2.

indien op locaal niveau kwaliteitsnormen worden gehanteerd, danwel anderszins voorwaarden worden gesteld, die een kostprijsverhogend effect hebben, dan dienen deze expliciet in de besluitvorming te worden betrokken.Een impliciete betrokkenheid, waardoor de kwaliteit van het eindproduct onder druk kan komen te staan, is niet op zijn plaats.

Het voorgaande pleit voor een beoordeling van de grondkosten in ruime zin in plaats van in enge zin, Elders is daarover meer geschreven.

3. Grondkosten en de cntwerpers

Uit het voorgaande blijkt dan een niet onbelangrijk aantal beslissingen reeds is genomen voordat de ontwerper aan het werk gaat. Dit leidt tot de vraag hoe de be'invloedbaarheid van de kosten in relatie tot de tijd verloopt. Ter illustratie onderstaande figuur:

/,.1/."", O'>&Hcrp '/oar4eh tI,"i:v.

J./,"lv.

Zeals uit de figuurblijkt neemt de invloed op de kosten at naarmate de planvorming voortschrijdt. Deze invloed heeft in dit stadium van de planvorming betrekking op de navolgende grootheden:

1.

het rulrnteqebrulk: als belangrijke uitdrukking van de stedebouwkundige kwaliteit. Naar bekend zijn hiervoor in het verleden diverse normen ontwikkeld. De ervaring heeft inmiddels geleerd dat deze normen weliswaar bruikbaar zijn als toetsingsnorm, maar niet als leidraad. Temeer daar dit soort normen voorbijgaan aan mogelijkheden als dubbelintensief- en overlappend-ruimtegebruik, als ook aan van belangzijnde locaal-culturele grootheden. Niettemin blijft net ruimteqebrulk een belangrijke kostenbepalende factor. De verhouding openbaar en uitgeefbaar terrein is daarin een van de voornaamste factoren. Bedacht moet worden dat de inrichting van de openbare buitenruimte moet worden opgebracht door het uit te geven terrein.

2.

de dimensionering van vervoerssystemen en

30

afwaterings systemen. Een vierstrooksweg in een woonwijk als racebaan is niet aileen vanuit kostenoverwegingen maar ook vanuit verkeersveiligheid bezien ongewenst. Een voetgangersbrug in een park, waarover een tlentons vrachtwagen van de reinigingsdienst kan rijden is overdreven. Een rioleringssysteem met een capacltelt voor 10.000 bewoners in een plan met 2.000 woningen eveneens. Waar het om gaat is, dat zowel bij het verkeerskundig ontwerp als bij de overige clvlel-techntsche vraagstukken een gezond evenwicht wordt gehanteerd tussen enerzijds de functie die de elementen moeten vervullen en anderzijds de aard en omvang van het gebruik.

3.

de civiel-technische kwaliteit. Naast de dimensionering staat de civiel-technische kwallteit, Het gaat daarbij om uitgangspunten

terzake van materiaalsoorten,

houtopstanden, fundatie-vraagstukken,

straatmeubilair, etc. Evenals bij de

dimensionering gaat het ook hier om een goede afweging tussen de inventiseringskosten van vandaag en het onderhoud dat in de toekomst moet worden verricht. V~~r een uitgebreidere behandeling van dit vraagstuk wordt verwezen naar de uitgave "Bouwrijp maken van terreinen".

4.

het bouwprogramma. Een gedeelte van de hiervoor genoemde grootheden wordt be'invloed door de aard en omvang van het bouwprogramma. Woningtypologie, dichtheid en aard der functies kan invloed hebben op keuzevraagstukken die hiervoor zijn bedoeld. Er vanuit gaande dat het bouwprogramma is gebaseerd op marktverwachtingen kan worden gesteld dat aldus de markt eveneens invloed uitoefent op het ontwerpproces.

Zoals uit de figuur aan het begin van deze paragraaf blijkt is met het voorgaande reeds zeer veel vastgelegd. De mogelijkheden om de kosten daarna te be'invloeden worden steeds beperkter.

4. Produceren en producttekosten

Door het voorgaande is het product

grotendeels gespecificeerd. Het komt er vervolgens op aan om een zo efficient mogelijk productieproces te hanteren. Naar mijn mening zijn daarbij de volgende zaken vanbelang;

a. de methode van bouwrijp maken. Dit is niet aileen van belang voor de bouwrijpmaakkosten, maar ook voor de bouwkosten. In de publicatie Bouwrijp maken en bouwkosten wordt gesproken over verschillen van f 1.000,-- perwoning in relatie tot de methode van ophoging.

b. de productieplanning in relatie tot het afzettempo. Het op voorraad houden van bouwrijpe grond is gelet op de rentekosten een uiterst kostbare zaak, Het is dan ook van belang dat productie en verkoop zo direct mogelijk op elkaar aansluiten.

c. de verkavelingsoplossingen. Ook deze be'invloeden de kosten voor het bouwrijp maken en de bouwkosten. Meerwoningen per m' straat is goedkoper dan het omgekeerde; moeilijk hoekoplossingen dient men vanwege het effect op de bouwkosten te vermijden.

d. de inkoop van diensten en materialen. Dit veelal via de dienst gemeentewerken van een gemeente verlopend proces dient op zichzelf beoordeeld te worden. Vraagstukken van zeit doen versus uitbesteding, onderhandse of openbare aanbesteding e.d. komen daarbij aan de orde. Het resultaat dient een optimale prijs/kwaliteitsverhouding te zijn.

e. de planvoorbereidingsactiviteiten. Het aantal betrokkenen bij het planvormingsproces is zowel in de voorfases als tijdens de uitvoeringsfase zeer groot. Onderstaande figuur iIIustreert dit nog eens.

31

Deze brede betrokkenheid vereist een goede afstemming tussen aile partijen zodat de voorbereidingskosten op een aanvaardbaar niveau gehouden kunnen worden.

5. procesbeheersing. Het gehele productieproces dient beheerst te verlopen. Voorwaarde hlervoor is een duidelijk herkenbare opdrachtgeversfunctie en een goed rapportage-systeem. V~~r beide taken kan de grondbedrijfsfunctie binnen de gemeente verantwoordelijk worden gesteld.

5. Produktiekosten en prljzen

Nog te vaak worden grondkosten en grondprijzen met elkaar verward. De grondkosten zijn de doelmatig gebrachte offers om tot het eindproduct te kunnen komen. De grondprijzen zijn de aan afnemers in rekening gebrachte kosten. Oat daartussen verschillen kunnen bestaan laat zich raden; soms wordt er winst gemaakt en soms verlies geleden. De kosten zijn immers, zoals uit het voorgaande mag blijken, nogal locatieafhankelijk; de prijzen daarentegen zijn marktafhankelijk. Vandaar de verschillen.

Ook op laatstgenoemd gebied kunnen er regionale verschillen optreden. Winst en verliesposities kunnen ontstaan doordat kosten en opbrengsten niet synchroon lopen. Over het onderscheid tussen kosten prijzen bestaan veel misverstanden. Zelfs in de rapportages ten behoeve van de parlementaire enquette bouwsubsidies treft men daarvan sporen aan. Gemakshalve wordt verwezen naar publicaties daaromtrent in 8&G.

6. Tot slot

In 1987 is er een rapport uitgegeven door de federatie "a" waarin voorstellen worden gedaan ter bijstelling van de huidige praktijk. voo: de invalshoek van vandaag zijn daarvan de volgende interessant.

a.

afschaffing van de ruimtegebruiksnormen als toetsingskalender en introductie van een budgetteringssysteem waarmee budgetten

op bouwplanniveau

vastgesteld.

kunnen worden

b.

introductie van een bebouwingsbudget waarbinnen uitwisseling tussen de grond- en de bouwkosten mogelijk is.

c.

een differentiatie in de normgrondprijzen voor de sociale woningbouw naar de kwaliteit van de locatie. Door koppeling met het HKSstelseltreedt hierdoortevens een differentiatie op in de huurniveau's.

Indien dit soort voorstellen zou worden overgenomen dan neemt de ontwerpvrijheid en de flexibiliteit in de planvoorbereiding toe.

Gelijktijdig komt er een grotere

budgetverantwoordelijkheid bij de

uitvoerende partijen te liggen. Het geheellijkt mij een goede ontwikkeling. Inmiddels is er op nationaal niveau het nodige in beweging; de kavelprijzen voor de sociale woningbouw zijn immers grotendeels vrijgegeven, hetgeen een marktconform prijsbeleid mogelijk maakt.

32

Het ontwerpmatig kostenbewust omqaan met grond. De lnvloed van verkavetlnqsvarlanten op de kosten

lnlelder: Ir. R. Klein Breteler, stedebouwkundige en directeur van Hezlk Partners bv, Bureau voor Stedebouw en Archltectuur, te Rotterdam

Inleldlng

Ais in het kader van dit seminar wordt gesproken over grond met zijn kostenaspecten, dan wordt mijnerzijds, om het onderwerp enigszins in te perken, prim air gedacht aan de grond die gemoeid is met het realiseren van woningbouwplannen, eventueel met de direct daarbij behorende voorzieningen. Dit gebeurt dan niet primair vanuit de zorg voor het zorgvuldig indelen van onze schaarse

open ruimte, maar vanwege de

volkshuisvestelijke noodzaak om de

kostencomponent van het lapje grond onder een woningwet -ot een premiehuis- of flat zo laag rnogelijk te houden.

Want op dat lapje grond worden traditioneel aile aanleg- en verwervingskosten van de omgeving afgewenteld volgens een ingewikkeld verdelingssysteem, waarvoor de rijksoverheid in 1968 het zogenaarnde "bruine boekje" introduceerde.

In prlnolplele zln zou je overigens best kanttekeningen kunnen plaatsen bij deze gebruikelijke wijze van afwenteling, maar dat valt buiten het kader van dit seminar. Woningbouwplannen met eventuele voorzieningen dus als de grootste actieve ruimtevragers, en een waarbij een ieder betrokken is, iedereen moet wonen. En dan nog globaal genomen beperkt tot nieuwbouwplannen op open terreinen, dat wil zeggen daar waar enige vrije besllsrulmte aanwezig is ten aanzien van de indeling van deze gronden en er binnen de huidige methodieken, zoals gezegd, een rechtstreekse relatle bestaat met de kostentoerekening. Bij veel inbreidings- of stadsvernieuwingsplannen is die relatie er

niet of minder en vraagt de problematiek veelal een zo situatiegebonden benadering dat deze categorie plannen buiten de context valt, alhoewel uiteraard op onderdelen parallellen bestaan.

Een ontwerp maken houdt in dat de betreffende gronden binnen een tlnanciele exploitatie worden gebracht. Vaak gaat aan dat ontwerp, voordat de ontwerper van dat plan z'n inbreng gaat leveren al het nodige voorat, zoals de aankoop van die gronden,

de eventuele aanleg van een

hoofdontsluitingsweg heett soms al

plaatsgevonden, waardoor een aantal zaken al vastliggen en de nodige tlnanclele verplichtingen al bestaan. Goed, de ontwerper of ontwerpers (stedebouwkundige architecten) gaan aan de slag, op basis van een programma van eisen als het goed is. Soms is dat er nauwelijks. In het ene geval is het programma van eisen niet meer dan een indicatie van het aantal te realiseren woningen met de bijbehorende flnanclele categorie-indeling ( .. % WW, .. % premie A, enz.). Soms ook zijn, uit welke bron dan ook, taakstellende grondgebruiksnormen en kavelkosten voorhanden. De ontwerper of ontwerpers tekenen een plan, zo goed mogelijk binnen hun idee van de oplossingsruimte. Het plan wordt besproken met opdrachtgevers, wethouder, cie r.o., enz. Het gesprek gaat over woningcategorieen, woonklimaat, identiteit, aansluiting op de omgeving, prima allemaal. De dienst gemeentewerken krijgt opdracht om het plan door te rekenen. Anderhalve maand blijft het stil, dan blijkt het plan natuurlijk te duur. Op de vraag van de ontwerper waar dat in zit, komen aileen algemene, weinig gerichte antwoorden, waar de ontwerper weinig aan kan ontlenen. Beide disciplines hebben doorgaans weinig gemeen en spreken nauwelijks elkaars taal. Weinig ontwerpers hebben immers echt benul van wat er gebeurt als er bouwrijp wordt gemaakt, de invloed van de

bodemgesteldheid van een

verkavelingssystematiek op

rioleringskosten, ga maar door, dat alles is een moeilijk toegankelijke materie. Bij discussies als deze is de ontwerper de zwakke partij die een ongelijke strijd voert,

35

immers de man die de dubbeltjes bewaakt mag het zeggen. En groen kost tech ook maar onderhoud, dus dat kan best nog wat minder. Echter merkwaardig genoeg, of eigenlijk toch weer niet, wordt op dat moment niet of nauwelijks de civieltechnische kwaliteit van de openbare ruimte in de discussie betrokken. Uit recent onderzoek van TAUW Infra Consult bij een groot aantal gerealiseerde plannen blijkt dat de uitvoeringsniveau's, d.w.z. de keuze voor de ene of de andere wegconstructie en andere technische kwaliteiten zeer uiteenlopen zonder dat dit vanuit de bodemgesteldheid of functionaliteit wordt gemotiveerd. Die technische elsen met bijbehorende, vaak ondoorzichtige eenheidsprijzen, behoren tot de verworven rechten en de cultuur van de plaatselijke dienst gemeentewerken en worden veelal als onveranderlijke gegevens in de exploitatie-opzet opgevoerd. "Zo zijn we dat hier gewend". Deels zal dat ongetwijfeld uit zorgvuldigheidsoverwegingen gebeuren, maar zeker zullen ook minder gemotiveerde gewoonten of hobbyisme meespelen. Maximale zekerheden worden ingebouwd om toekomstig onderhoud tot een minimum te beperken. Heel rnool, maar een omgeving die technisch niet meer verzakt kan in de bewonerswaardering toch door de mand vallen. Want wat gebeurt er? Die ontwerper dus ging naar huis nadat hij had vernomen dat zijn plan te dum was, met de opdracht "bezuinigen" .

Bezuiniging bij de inrichting kan op twee manieren worden bereikt, namelijk door' versoberlnq, d.w.z. dat het uitvoeringsniveau wordt verlaagd, met name door het gebruik van eenvoudiger materialen of het achterwege laten van bomen of speelelementen; normen voor parkeerplaatsen en speelgelegenheid worden teruggeschroefd en de hoeveelheid uitgeefbaar terrein wordt gemaximaliseerd. Een tweede manier van bezuinigen is het verhogen van het aantal kostendragers door verdichting, dit is mogelijk omdat de grond niet per vierkante meter wordt afgerekend maar per kavel (voor de sociale sector althans). Doorgaans is sprake van een combinatie van beiden omdat verdichting, bij gelijkblijvende normen voor openbare

parkeerplaatsen en groen welnlg zal opleveren. Het gevolg van dit alles is dat het bezuinigen op woonvlekniveau (de microkosten) veelal tot een achteruitgang in de tot ale plankwaliteit zal leiden, die niet in verhouding staat tot het te bezuinigen bedrag; "penny wise, pound foulish".

Zeals ik dit proces voor u hebt beschreven, houdt dit in dat kennelijk het aantonen of het toetsen van de economische ultvoerbaarheld veelal de laatste stap in het besluitvormingsproces is, die pas van start gaat op het moment dat het gedetailleerde plan klaar is. loals prof. Sterenberg terecht in zijn collegedictaat constateert, komt in zo'n proces op dat moment de economische uitvoerbaarheid dan centraal te staan, de oorspronkelijke kwalitatieve doelstellingen verdwijnen naar de achtergrond. In veel gevallen ging het zo en gaat het nog zo, maar gelukkig wei steeds minder.

Maar in 1984, in het eindverslag van het Actieprogramma Goedkoper Bouwen, ge'initieerd door VROM en opgesteld door vele partijen die bij de woningbouw zijn betrokken, wordt nog luid geklaagd. Van een effectieve beheersing van grondkosten bij de ontwikkeling en uitvoering van bestemmingsplan c.q. bouwplannen is meestal geen sprake, zo constateert het actieprogramma. In veel gevallen blijkt het

o~re~n ~n ~~u~

kostenplanningstechnieken en het

onvoldoende beschikbaar zijn van actuele en operationele databestanden belemmerend te werken voor een goede kostenplanning. Grondbedrijven zijn vaak onvoldoende in staat om de juiste informatie over de kosten van bouwgrondexploitatie te leveren. De planontwikkeling is daardoor als ondoorzichtig te kenschetsen. Het actieprogramma stelt dat, wit men tot een beter beheersbaar ontwerpproces komen, aan twee belangrijke voorwaarden moet worden voldaan. Allereerst dient aile essentlele informatie aanwezig te zijn bij de start van de planontwikkeling en ten tweede behoren de uitgangspunten van een plan en de prioriteiten daarin bekend te zijn.

Het lijkt zo vanzelfsprekend! De bedoeling is uiteraard om het mogelijk te maken de flnanclele toetsing van een plan in een zo

36

vroeg mogelijk stadium van de planontwikkeling te laten beginnen. Het gebeurt aileen erg weinig.

Tot zover de inleiding van mijn verhaal. Mijn eigen conclusie: wil in dit proces de ontwerper zijn plaats heroveren, dan zal hij net als de timmerman zijn eigen gereedschap moeten slijpen. Overigens, als die slijpmachine nog op stoorn loopt, zou hij er eens aan moeten denken of electriciteit voor hem iets kan betekenen. Met andere woorden, hij zou van het ens steeds sneller omringende rekentuig wei een erg veel gemak kunnen hebben.

2. Terugkoppellng, van greot naar klein en terug

De concrete ontwerpopgave lijkt wei eens te ontaarden in het gevecht op de vierkante meter, met een fixatie op het plangebied met soms al z'n problemen. Men realiseert zlch daarbij veelal niet, dat een belangrijk aandeel van de Kosten die gedekt moeten gaan worden voortkomen uit eigenschappen van die locatle, die niets van doen hebben met de precieze vormgeving van het plan dat daar op gerealiseerd wordt. Oat zijn Kosten die voortkornen uit de bodemgesteldheid, de waterhuishouding, aansluitende infrastructurele werken waaronder bruggen e.d., recreatieve en overige voomerunqen, al dan niet bovenwijks. Als een locatie gekozen is, dan Iigt eigenlijk het pakket van dit soort tasten impliciet vast, ook at is daar nog niet bij stil gestaan. Vandaar dat door de Federatie "0", bij gelegenheid van een recent door haar uitgebracht studierapport over uitgangspunten voor herziening van de grondkostenmethodiek, dat weer sen uitvloeisel was van het eerder genoemde aktieprogramma Goedkoper Bouwen, concludeert dat zowel bij het ontwerpen als de kostenafwegingen, alsmede de bijbehorende besluitvorming, behoren te beginnen op het niveau van het gehele stedelijke gebied. Er moet weer ontworpen worden op structuurplanniveau. Zo er al sprake is van een min of meer integraal ruimtelijk ordeningsplan voor een gemeente,

krijgen hierbij de Kosten en opbrengsten slechts bij uitzondering aandacht. toch leent planologisch gezien een structuurplan zlch zeer goed voor een koppeling met de Kosten. Immers aileen op structuurplanniveau is op een integrale wijze inzicht te verkrijgen in het gehele gemeentelijke niveau, om te kornen tot kostenbewuste locatlekeuzes. Het moet heel goed mogelijk zijn deze alternatieve ontwikkelingen te voorzien van een "stedelijke exploitatie-opzet".

Op deze wijze kan een gedegen tlnanclele afweging meer dan nu samengaan met ruimtelijke ordeningsbeslissingen, tenminste als er ook op dat structuurplanniveau een goede ontwerpershand de ruimtelijke consequenties zichtbaar rnaakt. Juist de stedebouwkundig ontwerper kan op dit niveau mogelijkheden en oplossingen van alternatieve ontwikkelingen initieren en stimuleren. Recente spraakmakende voorbeelden zijn hier vlakbij de voorstellen die gedaan zijn voor de verplaatsing van Zestienhoven, met volledige herontwikkeling van de omgeving tot woon-, werk en recreatiegebied en de voorgestelde herontwikkeling van Rotterdam-zuid langs de Maas. Het ontwerpen op structuurplanniveau is de laatste decennia een ondergeschoven kind geweest. De provincie Zuid-Holland heeft hier in 1984 een studiedag aan gewijd, maar in een artikel in het jongste september-nummer van Stedebouw en Volkshuisvesting constateert Bredenoord van de ORO gemeente Utrecht dat er nog steeds weinig op dit niveau gebeurt, hoewel meer in het algemeen het ontwerpen van stadsbeelden toch meer in de belangstelling lijkt te komen. In Utrecht wordt blijkens het genoemde artikel een paging ondernomen. In Groningen besteedt het recente structuurplan wat weinig aandacht aan concrete stadsbeelden, maar is er wei een lofwaardige financlele paragraaf aan gehangen. Nu beide nog in een plan - wie is de eerste?

Ik noem dit allemaal uitgebreid omdat er niet genoeg gehamerd kan worden dat de invloed op de plankosten verreweg het grootst is in het begin van net planproces, en dat begint al heel vroeg. Hoe verder het

37

proces op streek is, hoe marginaler de invloed op de kosten. De mogelijkheid voor wezenlijke alternatieven neemt at. Ik durf de stelling aan dat in de meeste situaties waar zich problemen voordoen om een plan rond te krijgen, de echte oorzaken niet bij de invulling van dat plangebied liggen maar bij de lasten die eigen zijn aan de keuze van de locatie. Let wei, dit is in veel gevallen natuurlijk niet vermijdbaar, maar het

planproces moet door een betere

structurering van de besluitvorming

mogelijkheden bieden om terug te koppelen en eventuele eerdere beslissingen op een hoger planniveau te herzien. De huidige lineaire werkwijze, van afzonderlijk elkaar opvolgende strikt onderscheiden activiteiten, waarbij van hoog naar laag steeds de opgeroepen kosten afgewenteld worden op het lagere niveau, leidt maar al te vaak tot te weinig financiele speelruimte op het laatste niveau, dat van de concrete vormgeving van het woonmilieu. Oat wordt de sluitpost, terwijl al het werk wat we doen toch uiteindelijk gericht is op het product dat in die vorm van eeuwigheid z'n dienst rnoet bewijzen. Een slechte zaak dus, Het genoemde studierapport van de Federatie "0" doet dan ook aanbevelingen aan de

rijksoverheid om het overleg- en

besluitvormingsproces zodanig te

herstructureren, dat op een drietal niveau's, cat van de stad, de wijk en het microniveau steeds financieel behoorlijk wordt afgerekend.

3. Programma van alsen versus rulmte en kosten

Goed, nu zijn we na 10 minuten eindelijk bij de concrete ontwerpopgave, waar u misschien op zit te wachten. Is daar dan nog wat te doen?

Ik dacht van weI. Een paar voorbeelden ter iIIustratie:

Een recent onderzoek uit 1986, verricht door TAUW Infra Consult in opdracht van het DGVH, laat o.a. het grondgebruik zien van een dertiental stedebouwkundige plannen, waarbij bij de selectie gestreefd is naar een zekere representativiteit voor de wijze

waarop in het recente verleden

stedebouwkundig is ontworpen.

Ik laat u een paar grafieken zlen (afbeeldingen). De slotsom van net onderzoek is, dat ult de analyses blijkt dat de variaties in het grondgebruik erg groot zijn. Er zijn geen eenduidige verbanden aan te geven tussen het grondgebruik en eigenschappen van de plannen, zoals regio, plangrootte en bodemgesteldheid. Ook de woningdichtheid is geen eenduidig verklarende factor voor het grondgebruik; bij een zelfde woningdichtheid kan het grondgebruik nog sterk verschillen. De conclusie is dat op grond van de grondgebruiksgegevens van de 13 geanalyseerde stedebouwkundige plannen geen verbanden tussen net grondgebruik en de onderzochte plankarakteristieken kunnen worden gelegd. Gezien de grote variatie in grondgebruik is het niet waarschijnlijk dat dergelijke verbanden wei worden gevonden als een groter aantal stedebouwkundige plannen wordt geanalyseerd, aldus de onderzoekers. Mijn eigen toevoeging is dat je ook kun concluderen dat er kennelijk nog heel wat mogelijk is op het gebied van grondgebruik, het zijn immers recent gerealiseerde plannen. Oat betekent dus ook reeele speelruimte en beslissingsruimte voor de ontwerper, waarvan hij zich bewust moet zijn: er zijn altijd nog meer wegen naar Rome.

Een ander, nog lopend onderzoek, verricht door bureau Zandvoort in opdracht van de PPD Overijssel, analyseert 22 recente plannen naar grondgebruik en kosten. De kosten worden daarbij uitgedrukt in standaardeenheidsprijzen, los van de concrete situatie, de bodemgesteldheid etc., dus zodoende kan een vergelijkend beeld worden verkregen van de inrichtingskosten, uitsluitend bepaald door de onderlinge verhouding tussen uitgeefbare grond, verharding en groen. Ik laat u weer een paar grafieken zien (afbeeldingen).

Er blijken zich gigantische verschillen voor te doen, in de kosten per woning. Analyse ter plaatse van de stedebouwkundige

38

Z lu C) CC

'"

~

, 130

20

10

20

30

40

50

WON/HI.

net percentage openbaar groen on de woningdichtheid.

cc

~ 80

co u; W W

'" I-

5

~ 60

40

20

so

WON/HI.

Het pe r cerrt aqe u l tgeefbaar terreln won1ngbouw en de won1ngdichtheid.

t:I 40 tx

""

:c

cr

w

>

~ 30

1

20

.. ,

10

_20

30

50 WON/HI.

Het percentage verhardlng en de woningdichtheld.

39

100
00
~ 80
~
70
t
l 60
i 50
': '0
!!
.,
c '0
·
~
3 2.
£
10
10 11
Ge{flllentcn 1 tim 11.
~Ultge1ifbQQr. ~V4rhard. [mCra,",.
100
90
,
i eo
70
i 60
i 50
i '0
~
c 30
i 2.
e
c,
10
" 13 14 ,. ,. 17 ts ,. 2. 21 21
Gemll&nlan 12 tim 22.
160
150
HO
d 130 125,0
0
120
· 110
v
~ 100
.1 .0
~ eo
.~ 70
• to
,
g_ 50
c
~
~ 30
20
10
10 11
Oomunten I t/m 11.
160
,'0 145,5
,'0
0 130
0
110
· 110
·
~ 100
~ 9.
~ 60
~
'c 70
·
• 6.
~
i '0
~ 30
20
10
12 13 ,. " ,. 17 ie ,. 2. 21 22
CemeenttU\ 12 tim 22.
40 kwaliteiten, hoe moeilijk dat ook is, heeft duidelijk gemaakt dat grote verschillen bestaan in type woonmilieu, grondgebruik en grondkosten bij een als grosse modo gelijk te beoordelen kwaliteitsniveau. Met andere woorden: de invloed van het ontwerp op de kosten is nog steeds uitermate groot. Daarnaast herinner ik mij nog een onderzoek, ook van TAUW Infra Consult, waarin tot uiting komt dat van een zelfde type straatprofiel, als gevolg van de keuze van het uitvoeringsniveau, de werkelijke kostprijs van een eenheid verharding in het ene geval tot een tweevoud kan oplopsn van het andere geval. Als je daarnaast zet cat in de eerder geanalyseerde plannen de hoeveelheid verharding per woning in het ene plan ook anderhalt tot uiterlijk een tweevoud kan zijn van een ander plan, dan is het theoretlsch mogelijk de verhardingskosten per woning in geval A een drie- A viervoud zijn van geval 8. Kostenbeheersing uitsluitend als afgeleide van net grondgebruik is dus weinig zinvol, ondanks dat de roemruchtige WORGnormen of WKWR-normen van die koppeling uitgaan. Het star vasthouden aan grondgebruiksbudgetten is uit het oogpunt van kostenbeheersing niet te rechtvaardigen en beperkt het stedebouwkundig ontwerp in mogelijkheden van woonmilieu differentiatie.

Er zijn immers veel meer mogelijkheden tot kostenbe'invloeding. Het volgende overzicht geeft daarvan een illustratie (afbeelding). Het betreft een exploitatie-opzet voor een konkreet plan, opgesteld door mijn bureau, van Hezik Partners. Toegepast is de eindwaardemethodiek, dat wil zeggen aile investeringen en opbrengsten gedurende de looptijd van het plan worden in de verschillende jaren onderling vergelijkbaar gemaakt, door deze over de periode tot de einddatum van de sxploitatle te belasten met rentewinst en renteverlies. In de linker kolorn het feitelijke plan, hier referentieplan genoemd. Er worden 7 kostenonderdelen onderscheiden, die leiden tot een bepaalde prijs voor een fietieve kavel in het plan, een woningwetkavel dus. In de middelste kolom is aangegeven de invloed op de totaejkcsten van het enigszins duurder

maken van een afzonderlijk onderdeel. Hiervoor zijn ophogingen genomen die weliswaar fietief maar niet volstrekt onrealistisch zijn. Je ziet dat in dit voorbeeld de afzonderlijke invloed van de onderdelen op de totaalkosten sterk ulteenloopt, De mate waarin hangt in elk plan natuurlijk samen met de absolute waarde en de hoeveelheden. Toch blijkt dat ats alles een beetje ruimer genomen wordt, de prijs van de kavel tot 38% op kan lopen en het plan in die vorm niet meer reallseerbaar is, omdat de prijs veel te hoog oploopt. Hetzelfde is gedaan in de rechterkolom, aileen nu de andere kant uit. Ook hierbij is het van aile afzonderlijke onderdelen niet onreallstlsch te veronderstellen dat ze de aangegeven waarde goedkoper, lager, beter etc. kunnen. Er resulteert een theoretische prijsdaling van 25% indien alles lukt. Het duurdere plan is 1,8 maai zo duur als het goedkopere! Uiteraard is dit een theoretische benadering, maar deze geeft wei aan dat een plan aanzienlijk te be'invloeden is in kosten, en wi! de ontwerper daar profijt van hebben dan zal hij zich het inzicht in de kostentactoren van een plan moeten verwerven! Hij zal dus moeten leren ontwerpen met geld, zodat hij het beschikbare budget daar kan brengen waar dit in een maximaal effect resulteert! Overigens, bij een bouwkundige opgave is dit voor architecten niet anders.

Uit de voorgaande voorbeelden blijkt dat er best wat kan, aileen niet alles kan overal. Het probleem bij een concrete ontwerpopgave is echter in die situatie gericht het spoor te kiezen dat naar een reallseerbare oplossing leidt, of, nog beter, vooraf inzicht te krijgen in de oplossingsruimte die in die concrete situatie beschkbaar is, gelet op de plandoelen en de eigenschappen van de locatie. Zoals gezegd, liefst voorat, dat wil zeggen v66r al te veel tijd, energie en kosten gestoken zijn in ontwerpen die om wat voor reden dan ook in de versoberings- en verdichtingsmachine terecht komen en waarbij huizen van 5.80 m breed tech weer huizen van 5.40 m worden die eigenlijk niemand wil hebben. Dit vraagt van de ontwerper de nodige discipline ten aanzien van het uitdiepen van de vragen:

41

PROEFBEREKENING VHP-GRONDEXPLOITATIE

6600 - 175

Onderdeel referentieplan duurderplan goedkoper plan
1. rente 6 'Is 7 % f 16:870,- 101 5 .. f 16.503,- 99
2. verharding 62 m'/won. +20% f 18.4611,- 111 -20% f 15.514,- 93
3. groen 32 m'/won. +20'1.. f 16.813,- 101 -20% f 16.293,- = 98
4. verwerving i 27,-/m' +20% f 18.071,- 108 -20% f 15.297,- 92
5. looptijd 7 jaar 9 jaar f 17.185,- 103 5 jaar f 16.291,- 98
6. eenheids- gemiddeld +10% f 17.637,- 106 -10'0 f 15.762,- 94
prijzen ,
7. bouwrijpmaken 2 fasen 1x f.16.884,- 101 3 fasen f 16.550,- 99
8. geheel 1 'tim 6 f 23.068,- 138 f 12.550, - 7S f 16.684,- = 100

woni,ngwetkavel

42

1. wat is het programma van eisen, in de breedsts zin, volkshuisvestelijk voor wat betreft woonvormen en taakstellende stichtingskosten, stedebouwkundig voor wat betrett de typologie van het woonmilieu op die plek;

2. wat zijn de consequenties voor het ruimtegebruik van dat programma van eisen, is er voldoende oplossingsruimte en zo ja, in welke richting zullen die oplossingen tenderen?

3. wat zijn de kosten-consequenties en sluiten deze aan bij het taakstellende programma van eisen?

De ontwerper die op dit moment besluit een ander yak te gaan uitoefenen, moet nog even wachten. Het is dankzij de huidige stand der techniek relatief eenvoudig mogelijk inzicht te krijgen in de complexe netwerk van relaties. Maar aileen een 6-B potlood is niet meer voldoende: tekenen en rekenen zullen sarnen moet gaan. Ook zal de ontwerper moeten gaan functioneren in een omgeving, of dat nu een ambtelijke dienst is of een particulier bureau, waar voldoende kennis in huis is of wordt gehaald van inrichtingskosten van woongebieden.

Ouderwetse onderlinge competenties

tussen stedebouwers en

grondkostenmannen, zeals dat bij ambtelijke diensten voorkomt, zullen moeten verdwijnen door zodanige aanpassing van de organisatiestructuur dat beide disciplines samen op kunnen werken. Bij bureau's gebeurt dat meestentijds vanzelf al. Een tweede is dat, het is al eerder gezegd, ook de ontwerper zeit zich inzicht zal moeten verwerven in de uitvoeringstechniek met z'n kostenaspecten. Wil je kostencijfers niet op zichzelf laten staan, dan zul je ze dienstbaar moeten maken aan het proces, waarin voortdurend gestuurd wordt naar de doelen die voor ogen staan. Dat houdt dus in dat je gericht kostenelementen betrekt bij het ontwerp of de uitgangspunten voor het ontwerp, vanult het inzicht welke elementen in die concrete situatie de grootste invloed uitoefenen op de kosten. Immers de relatle tussen grondgebruik en kosten is zeer

planspecifiek: daar is dus wat mee te doen, het geeft wellicht aanleiding om varlanten te onderzoeken waarbij alternatieven voor dure elementen worden onderzocht, en uiteindelijk het beschikbare budget zoveel mogelijk daar terecht komt waar je er voor de essentlele plankwaliteiten het meeste plezier van hebt. Vanuit een dergelijke professionele cultuur gaan kostenelementen tot het eigen gereedschap van de timmerman, die ik al eerder noemde, behoren, en krijgt hij er zeggenschap over. Het maakt zijn product beter, hij kan initiatieven nemen om het proces te sturen, kan derhalve zijn professionele rol in het proces versterken zonder dat hij weerloos door cijferaars wordt onderuit gehaald. Het werk wordt dus eigenlijk veelleuker!

Goed, terug naar het onderwerp programma van eisen versus ruimte en kosten: het is dus allemaal al wat minder griezelig geworden. Links en rechts zijn of worden geautomatiseerde technieken ontwikkeld om deze afwegingen te ondersteunen. Hier goed mee omgaan blijft echter even zo goed veel inzicht en ontwerpervaring vragen. De verschillende relaties tussen programma van eisen en ruimtegebruik blijven zeer complex, daar kun je een afzonderlijk seminar mee vullen als je dat uitputtend wilt behandelen, dat laat ik dan nu ook verder liggen.

4. Praktljk

Vervolgens wil ik overgaan naar wat iIIustraties van het gereedschap waarmee mijn bureau dergelijke vraagstukken aanpakt. Het betreft enkele computerprogramma's die deels zelf en deels in samenwerking met derden zijn ontwikkeld in de afgelopen jaren. Wij hebben niet de pretentie dat het allemaal zaligmakend of uniek is, maar in praktische zin geeft het ons een goede ondersteuning om ons werk in te richten in de geest van wat ik vanmorgen eerder heb genoemd. Ik zal het beknopt en onvolledig moeten toelichten gelet op de beschikbare tijd, het gaat er aileen om u er enigszins aan te laten ruiken. Het eerste programma (afbeelding) betrett een, wat wij noemen

43

indhm .... b ttlet. tot r •• lh'llRt'b.ar n&ultaat htLd'lnt tGTugkoppaUng nut' wonlngoouwprogrr._ ..

VOLKSliUISVESTELIJKE C:ECEVi:tlS

won I nqb.hoG ft. ~ /\IOn 1 ngllllArk t~ ··· .. ·1·,,· .. ·· ... 'UClnin9bouvprQqlt .. !.D1I.

! .. , ..... " bl,boho" .... ~a.rdlt t •• kilt'llland.

- &<>Ort .. n h\lIU' + Ihllurlnl\'O

- llcort .. n kl>Op .. IIl .... pll!.iw

'ARTIJENI .. GOI£tNU

... lJONING&QUWVEJl,EIUCIHC .. B£h'OHCAS

.. OH.'tWtKKEUA1\ .. IiELECGER

.. BOUtlER

It'ENHE)'iIIEN orr; J)r&ouww GEOIED

.. rulptolL,ka ran4voorwaar4an .. tac:hnllc:'he rr.ndvl),uw •• rdlin - intultruktutdll

r .. ndvoon ..... rd.n

.. bovenwijksa voonlenlngon .. wljkgabondan vOGrli.nln9l1n ... blipaUn\1 bl'uto/nut,o

"WOjllINCSOORt&ll-

re~r wonlng.oort baplillen van ·"inJIIIUl!lOpltallln9~ voar,

- wonLngItrukt.ul.lr

- brudta/4hptot ~ QP ... ~"lakt..

-o;l .. t.p.ld/nht-,.n, ... Qllt.lulU"'l.t~p.

~ u.nt.a~ boo.Nl"o;,n

- br .. dh/dl'pt,

-oP5'ervl.k

-bel:>:l',l\6d/c»\b.r.t>=\I\!IS

~ 9,dltt.UIIUlird p.i' """I"'1loort

.. 9.,Utr., .. nthud poIIr IoQn1ngIO<lrt.

-p .. ,1.V4'.kU4VO bIIn>lt.t.lr.9

plrkaernor~lIn <Jro .. ~nor.IIn bllollnJnq

d. -bo.1h'ln,u- WIOr d. ""nlnQ.oar!;u 11,'11>005141.11<1

... c>ord.~Y .. nd'

"I\UJHTELIJKE !J(ENE:EHH£DE~.

.. nklnraodal len qab •••• rd 0,," d. 9.wenat. rlil/i1ta111k • or,.nl •• tl •

- plr "wonlIl9,oor~" t. khun

l'

of. ~.,.....rlo;qn "'In d. n'2~!tn.rd. \IOQnlU\lnln 1I1)n bIIplk4nd "oor ~Y.n

t

kEHK&IIKEH NAOESTRE£fOE WOOHSITUATI(S

~ ~n"'9 •• trllaldGl \(001\11.1.1.111.1.dllhranU.tla

• .,111' "on1n,)lIoo1't. te )ttl1:.n -typ. \r()Q1\.Uililu 11 4lUjd to herlel"'_n tot. dill r .. ult_tllln

........ an dll ko-.blnatla vesu

lit.: lt~t: 9 - .. **;uur

,"OSTEHSTPUKl'UUR vool'tko,.,nd lIit.

.t.alleboLlwkundlqa 1tCI1t..n.1.e_ntan .. \r ...... l'vlnQlk~.tln -luIlhnbouwrl,plld.",

-Ilolt.n,rouw.,k,n

-unhddlprlllllllvurlludln\ll

HMLDAARHErD

1.I1tlta .. u. Yon,

.. qrolldgebruik/rul.tebel1a<J .. kl"'1I1kolt,en

- bQllwkoatan

- woon).;""lllt.e1t

~~.,:~:r t!2~':~0:~:1Nn1

van ei.en

Qr".n I'I"hrll1l1

-rornt.lta,tln

-loopt.1j.l'l~

- voort-.uidin'iJ on tOlllc:ht;

TEROOkOPPELUIC; • OPTlHALISEflUIG

-+ ~~~::v:::~q.: ~;:v:::~:g':':::IG~t"k -+

~ kOllll'lui.hlt _1I1nQlOOrt.n -.ul·91_u .• _r.1n9I<>C1It.."

DEHOHF:ftSWAAilDERINO

++ :!.!:n~.ld.n ult !.!.!!.ll!.!

-pubnn bll huh

-,.. ... Ull OS> l""pdlt&ll4 D, ... ngd

• kOlllblnllt.h hi.

."roula tanh.de" .... "build., •• 'I'ui

.. ~!n:1UkU 1+----------------------_no.o<;J."ln1

bl terugkoppeUng nur .ndor. k.n.uuken voonll.ll1eu

'VliP·deeIIIDn', ccmputer-cndersteund beallulnca· programma 'tOOt Ytonlngbouw achemptllch voo',&steld.

44

"beslissingsprogramma". Dat is specifiek ontwikkeld om, v66rdat er concreet ontwerpen worden gemaakt, bij een wat omvangrijker opgave inzicht te verwerven is in de verschillende doeieinden, in casu het bouwkundig en het stedebouwkundig programma van eisen, waarna een planspecifieke vertaling naar het grondgebruik plaatsvindt. Met gebruik making van planspecifieke kostenuitgangspunten wordt de tlnanclele uitkomst verkend. Op een hele snelle wijze worden interactief allerlei ruimtegebruiks- en kostenconsequenties verkend, ook in de steer van alternatieven. Hiermee verkrijgt de ontwerper zelf inzicht in de oplossingsruimte, maar ook is hij met de verkregen resultaten in staat zijn opdrachtgever daarover te intormeren, alsmede ook over mogelijke alternatieven terzake van het programma van eisen. Dit werkt veer aile betrokken partijen zeer verhelderend. Bovendien is iedereen die meedoet in het proces gedwongen om z'n eigen uitgangspunten helderder te formuleren. De uitkomsten van deze exercities gaan fungeren als randvoorwaarden bij het daarop volgende ontwerpproces, waarbij dan overigens aile vrijheid aanwezig blijft om alsnog betere dingen te bedenken. Maar bijvoorbeeld een tussentijdse wijziging van uitgangspunten, wie of waarom dan ook, hoeft niet tot een ramp te leiden omdat relatief eenvoudig opnieuw de oplosslnqsrulrnte kan worden bepaald,

Het tweede programma betreft een exploitatieprogramma dat zowel geschikt is om normatief, op basis van kengetallen, elementprijzen en dergelijke, mee te werken als wei exercities te verrichten bij concrete ontwerpen. Het programma is dus toepasbaar bij ieder stadium van het ontwerpproces en loopt dus gewoon mee tijdens dat gehele proces, Maar het aardige van het programma is ook, en dat geldt ook

voor het eerstgenoemde

beslissingsprogramma, dat het is

opgebouwd vanuit het begrippenapparaat van de stedebouwkundige en volledig door

hem gehanteerd kan worden,

vanzelfsprekend met een adequate

civieltechnische kostenondersteuning. Ook de grondkostenman herkent zijn zaken in het programma, en je kun zo'n programma dan ook zien als een platform waarop de ontwerper en de grondkostenman samen naar een eindresultaat dan wei naar alternatieven toewerken.

Ons, en wat tevens belangrijk is onze opdrachtgevers, bevalt deze wijze van werken erg goed. Daar waar wij in de gemeenten waar wij als stedebouwkundig adviseur fungeren, in het wat verdere verleden onze uitgetekende plannen inleverden met een rnool stedebouwkundig verhaal erbij bij de opdrachtgever en de dienst gemeentewerken, dan een hele tijd niets hoorden en vervolgens vernamen of het zo goed was of niet, nu krijgen wij veelal de opdracht om de plannen gelijktijdig van kostenramingen en exploitatieopzeUen te voorzten, Soms krijgt een opdrachtgever er dan niet een maar een stuk of vijf tegelijk, met een aantal alternatieve benaderingen zeals wij die zien.

45

Grondkosten en optlmallsatle van grondgebruik

Grondkostenberekening en optlmansaue van grondgebrulk met behulp van de computer, aan de hand van een concrete opgave: het gebied Prinsenland blj Rotterdam

lnlelder: Ir. P.P. van loon -hootddocent in bouw- en stedebouwinformatica van de TU Delft, Faculteit der Bouwkunde. Instituut voor Ontwerp- en Planningmethodologie (OPM-groep).

Inlelding

Begin jaren zeventig heb ik aan deze faculteit stedebouwkunde gestudeerd. In mijn opleiding ben ik niets tegen gekomen over bouwkosten of grondkosten. Colleges daarover kwamen niet VOOL Ik herinner mij nog wei dat ik in die tijd met een klein groepje stedebouwstudenten enkele colleges gevolgd heb op de faculteit Aigemene Wetenschappen over grondeconomie. Zeer interessant. maar voor ons toch te onbegrijpelijk. De vraaq-aanbod curven en de econometrische modellen waren te ingewikkeld voor een stedebouwstudent die opgeleid werd om structuurschetsen, verkavelingsstudies en streekplannen te tekenen. In 1975/1976 neb ik in Engeland een een-jarige post-graduatecourse gevolgd in urban science. Veel technische vakken zeals wiskunde systeemleer, computerkunde en complex~ stedebouwkundige beslismodellen. Daar zat een yak over economie bij. Maar dit werd teveel vanuit de economische theorie gedoceerd. Ik leerde toen wei het een en ander over economische wetmatigheden over kosten batenanalyse, prijselasticiteit e.d. maar een practische link met stedebouwkunde en ruimtelijke planning heb ik toen niet kunnen leggen.

Pas veel later toen ik in een intergemeentelijke projectgroep voor de bouwlocatie Hoorns Kwadrant terecht kwam begon ik iets te begrijpen van

grondkostenberekeningen. Daar heb ik voor het eerst lets gehoord over het bruine boekje, over financieel fictieve eenheden, en grondgebruiksfactoren. Ik herinner mij nog goed dat ik enigszins verbaasd was over de toedeling van grondkosten waardoor vrije sector woningen een hogere vierkante meter prijs voor de kavel moesten betalen dat woningwet woningen in dezelfde wijk. lk vroeg mij at of dit een oneigenlijke inkomensspreiding was. ledereen in de projectgroep vend het norrnaal, Ik dus ook na een tijdje. Maar door de parlementaire enquete die er nu gehouden is over de bouwsubsidies ben ik er wat anders over gaan denken, en met mij vele anderen. Daarop wil ik nu, uiteraard, niet verder doorqaan, De serie voordrachten hier aan de faculteit over kosten in relatie tot bouwkundige ontwerpen heeft door deze enquete wei een grote actuauteit gekregen. Ais ontwerper kun je in de discussies tussen de enquetecommissie en de getuigen regelmatig de spanning waarnemen die er is tussen ontwerpkwaliteiten van woningen, de financiering van de bouw en de verhuur- en verkoopbaarheid van de woningbouwprojecten. En herhaaldelijk is dan ook te horen dat het vooral ging om goede woningen in voldoende aantallen. De financiering en vooral subsidie komt dan weI. De tlnanclele perikelen rond het stopera gebouw in Amsterdam zijn mogelijk een nog sprekender geval waarin ontwerp en kosten op zeer gespannen voet staan.

Met deze inleidende woorden heb ik de context van mijn thema weergegeven. Dat

thema betreft de moeilijkheid om

stedebouwkundig ontwerpen met

stedebouwkundige kosten te integreren. Mede door de geringe aandacht voor gronden bouwkosten bij de stedebouwkundige ontwerpers en in de stedebouwkundige opleidingen worden de financlels berekeningen van hun plannen buiten hen om, en dus voor een groot deel los van het ontwerpproces uitgevoerd. Dat is niet erg zolang de calculatie van kosten en opbrengsten op basis van het stedebouwkundige plan tot een sluitende exploitatie leidt. In de jaren '60 en begin jaren '70 was dit vaak zoo

47

Maar sindsdien lukte dit steeds minder. Dat begon in stadsvernieuwingsgebieden en wat later ook in de stedelijke uitleggebieden. En heett tot allerlei merkwaardige financiele constructles en ook ingewikkelde subsidies geleid. Een onderzoek dat ik gedaan neb naar de gronkosten van 22 gerealiseerde stadsvernieuwingsprojecten in Rotterdam bracht naar voren dat er verschillen van meer dan 400% waren in grondkosten per woning over deze projecten. Er wordt nu al gezegd dat er ook een parlementaire enquete over de grondkosten subsidies moetkomen.

Dit zijn natuurlijk vraagstukken die niet aileen vanuit het vakgebied der stedebouwkunde opgelost kunnen worden. Mijn ervaringen in de praktijk hebben mij wei geleerd dat bepaatde stedebouwkundige

ontwerpmethoden, ondersteund met

computertechnieken een belangrijke

bijdrage aan de oplossing kunnen leveren. Daarover wil ik wat uitleggen.

Beslissingsgerichte integrale

planvormlng

Zo'n tien jaar geleden ben ik hier aan de faculteit met de werkgroep voor Ontwerp en Planning Methodologie (OPM) ideeen gaan ontwikkelen om het stedebouwkundig ontwerpen wat uit zijn isolement te halen. In die werkgroep hadden wij met elkaar geconcludeerd dat net maken van stedebouwkundige structuurschetsen en stedebouwkundige verkavelingsplannen los stond van net stedebouwkundige onderzoek en maatschappelijk besluitvorming, dat het stedebouwkundig ontwerpen welnlg rekening hield met de civieltechnische en grond mechanische aspecten, en nauwelijks was gerelateerd aan de grond- en bouwkosten. Wij zijn toen begonnen met het ontwikkelen van een ontwerpmethodisch en ook planningmethodisch concept dat de basis moest vormen voor wat wij noemden een "beslissingsgericht integraal planvormingsproces". Wij wilden immers een concept hebben waarbinnen wij ontwerptechnieken konden construeren die het mogelijk maakte integrale stedebouwkundige planvorming te bedrijven. Het voert te ver om dit methodische concept in detail nu uit te leggen. En ik zal ook niet al

te diep ingaan op de techniek die wij ontwikkeld hebben, Over beide zaken zijn een aantal publicatie's verschenen.

Ik wi! vooral ingaan op de ervaringen die de werkgroep heett opgedaan in een aantal praktijkexperimenten waarin zij haar concept en naar technieken heeft uitgetest. Daarbij zal ik mij vooral richten op de ervaringen m.b.t, de integratie van grondexploitatie met stedebouwkundig ontwerpen, omdat dat het merna is van deze college serie. Kostenbewust ontwerpen zal aileen maar tot betere ontwerpen zal leiden, betere ontwerpen in de zln van bruikbaarheid en uitvoerbaarheid, als er over het geheel meer integraal ontworpen wordt.

Ik ben van mening dat aan het spanningsveld tussen het ontwerp en de kosten het vraagstuk ten grondslag ligt van de integratie van de aspecten van net te ontwerpen product.

Hat tradlttonete stedebouwkundige

cntwerpprcees

Als wij kijken naar het stedebouwkundig ontwerpen dan kan gesteld worden dat de vorming van een stedebouwkundig plan, grof gesteld al jaren, als voigt verloopt:

allereerst wordt er een schets gemaakt waarin de stedebouwkundige kwaliteiten worden vast gelegd: hootd verkeersstructuur, groenz6nes, wateraanleg, verkavelingsvormen, woningtypen e.d.;

vervolgens wordt hier dan de infrastructuur aan gekoppeld, zoals riolering, bestrating, bruggen, bouwrijp maken, dit alles met de bijbehorende kosten;

en tens lotte wordt er een exploitatie berekening gemaakt waarin kosten en opbrengsten tegen elkaar afgezet worden.

Deze aanpak verliep tot zo'n 8 a 9 jaar geleden bijna altijd goed. Oak in de grote stedelijke gebieden van Nederland. Er waren natuurlijk regelmatig problemen met het rond krijgen van de grond exploitatie, of met het tussentijds wijzigen van randvoorwaarden. Ook deden zich wei wat problemen voor met de verkavelingen en de

48

woningtypen. Een uit voornamelijk stedebouwkundige overwegingen opgezette indeling van net betreffende plangebied sloot nog wei eens niet aan op de gemeentelijk woningvraag of de wensen van bewoners m.b.t. hun woning en woonomgeving. Allemaal nog wei oplosbaar binnen de gebruikelijke werkwijze. Daarbij was het vaak niet noodzakelijk om expllclet te zijn in allerlei uitgangspunten en afwegingen. De planvoorstellen werden over het algemeen wei geaccepteerd.

Maar de laatste jaren loopt deze gebruikelijke werkwijze regelmatig vast:

- de exploitatie kornt niet rond;

- plotselinge veranderingen in

woningbehoefte of in de vraag naar meer bedrijfsterreinen kunnen niet meer

verwerkt worden, het "point of no

return" is bereikt;

- ook zie je dat de wens vanuit toekomstige gebruikers en net locale bestuur om meer explicitering van uitgangspunten, randvoorwaarden, kosten en vooral benodigde subsidies niet goed vervuld wordt.

Om nu in zo'n klem situatie toch de exploitatie rond te krijgen en toch ook flexibel op veranderde omstandigheden te kunnen reageren, blijken aanpassingen van het eindplan binnen de reeds eerder vastgestelde marges niet voldoende. Structureel moeten de uitgangspunten op de helling. Het planproces moet eigenlijk opnieuw beginnen. Er worden nog wei eens pogingen gedaan te verdichten, d.w.z. meer woningen en meer winstgevende functies in het plan zien te krijgen. Deze dichtere

inrichting vereist een intensieve

infrastructuur en andere extra

voorzieningen, die allemaal weer extra kosten met zlch mee brengen. Men raakt in een vicieuze clrkel en concludeert vaak dat het project onhaalbaar is.

In 1983 heb ik een experiment, in de praktijk, uitgevoerd in Rotterdam om deze vicieuze cirkel te doorbreken met behulp van een optimalisatietechniek en een integrale beslis systematiek. Het experiment betreft het nieuwe woongebied Prinsenland. In

1982 was er ook voor dit gebied een ontwerp-structuurschets gereed

Het gebied ligt aan de cost-kant van Rotterdam en was aangewezen als locatie voor woningbouw, enkele kleine bedrijfsterreinen, een stadsdeelpark en de daarbij behorende infrastructurele, sociaalculturele en recreatieve voorzieningen. Het gebied is ruim 200 hectare groot. Gedacht werd aan een wijk van enkele dulzenden woningen en een stadsdeelpark van 50 hectare. Op basis van deze structuurschets en de gemeentelijke woningbehoefteramingen werd er een woningbouwprogramma samengesteld. Er werden ook plannen opgesteld voor het bouwrijp maken van het gebied en er werden berekeningen uitgevoerd voor de grondkostenexploitatie. Toen dit klaar was bleek het plan financieel niet haalbaar. De eerste reactie vooral van de financieel deskundigen was: "er moeten meer woningen in het gebied gebouwd worden, dat geeft immers meer grondopbrengsten". De stedebouwkundige ontwerpers vonden dat een hogere woningdichtheid ten koste ging van de kwalltelt van de woonomgeving. Bij een hogere woningdichtheid vereisten de civiel ingenieurs een intensievere infrastructuur en dat brengt meer kosten met zlch mee, wat de haalbaarheid van het plan weer in gevaar bracht.

De projectgroep van de gemeente Rotterdam die belast was met de planontwikkeling voor het gebied Prinsenland besefte dat de relaties tussen de tactoren en variabelen van grondgebruik,

49

grondkosten, woningbouw, etc. derrnate complex waren geworden dat de gebruikelijke ontwerpaanpak niet meer zou werken. Ik gaf dit zojuist al aan: Stap voor slap een plan ontwikkeld: eerst deelplannen, dan cornblnatles van deze deelplannen, dan keuzes maken, vervolgens onderdelen uitwerken en programmatisch en financiele consekwenties berekenen.

Het is voor projecttearns waarin verschillende disciplines participeren eon heldere werkwijze. De lineaire aanpak heett echter het grote nadeel dat het zeer moeilijk

Sche:aa: We['kvijze haalhaarheldol'Jtudle PriDGenlaod

I proeea- ••

L~~~~'_J

1'- - - --I I pl.nt .... • I

1--- - ---I

I /GW'-....._ :

I, SO/DS GO

I l I I

,'SO/Ai VD I

, ""VIV"/' I

'-- L

11 Leden van het planteam:

GW .. Dienst neeeenceverken

CB .. Dienst Grondbeddjf

VD ... Verkeersdienst

vn .. Dienst YolkshtlhvetJ t ing

SO/D5 '" Stadaontwikkeling, Distric.t Rotterdam eoe t

SOjAI ... Stadsontwlkkeling, AfdeUns St ructuurp Lannmg Gezamenl1jk verantwoordeUjk voor de 1nhoudeUj\le aspect.en von het plan .

• ~ Proce sbege Iedde r , lid van de OPM-groep TU-Delft; ve rencvoordedeUjk vcor de voorbereidlng en uttvoerlng van de integrale dce Ivarverkdng tl jdene het planvormingsproc:ee.

is de effecten te overzien van keuzss die in het begin gemaakt worden op uitkomsten aan het eind van net proces. Wanneer de stappen van het proces meerdere malen doorlopen moeten worden om een goed en haalbaar plan te krijgen kan er grote vertraging optreden, net gaat allemaal te lang duren en in het projectteam ontstaan dan vaak allerlei communicatie storingen. Voor het project Prinsenland dreigde dat te gebeuren. De projectgroep was toen bereid net experiment aan te gaan met mijn werkgroep die inmiddels een paar kleinschalige experimenten had uitgevoerd met opnmausatle technleken waarmee integraal ontworpen kon worden. Voor de projectgroep Prinsenland is toen een nieuw planproces opgezet.

Er zou gebruik gemaakt gaan worden van

een optimaliseringstechniek uit de

Operations Research. Binnen de

projectgroep werd een spectate subgroep ingesteld die be last werd met de hantering van deze techniek, Vanuit mijn werkgroep werd een systematiek aangeleverd om deze techniek in een stedebouwkundig planproces in te passen. Deze systematiek legde de nadruk op een rneer matrixachtig werkproces. Om daarmee de verschillende onderdelen van het planproces zoveel mogelijk parallel te laten verlopen en daarmee zo min mogelijk achter elkaar. Zeals ik in net begin al aangaf zochten wij het oplossen van de stagnatie in het uit zijn isolement halen van het stedebouwkundig ontwerpen. Wij wilden oat de projectgroep

zich ging concentreren op een

interorganisationele afweging. In de

projectgroep waren aile betrokken

gemeentelijke diensten en afdelingen vertegenwoordigd. Deze moesten nu ieder hun eigen randvoorwaarden, criteria en plandoelen opstellen, Daarbij niet met oplossingen komen, maar systematisch de grenzen van de oplossingsruimte verkennen. Oat is misschien wat technisch. Ik kan dit kort illustreren. Door de stedebouwkundige ontwerpers was in de structuurschets vastgelegd dat er een stadspark van SO hectare in het gebied moest komen. Het gemeentelijke grondbedrijf had de locatiesubsidie aan een maximum van f 1S.000 per woning

50

gebonden, en vanuit gemeentewerken werd gerekend met een m2 verhardingsprijs van f 160,-. De projectgroep Prinsenland was er tot die tijd niet in geslaagd om deze punten tegelijk te honoreren, f15.000,- locatie subsidie kon aileen bij een veel kleiner stadspark wat vanuit het gemeentelijk

structuurplan niet kon. De f 160,- per m2 verharding kon aileen opgebracht worden bij een groot percentage duurdere prernlekoop woningen, wat in teqenspraak was met het volkshuisvestingsuitgangspunt om veel goedkope woningen te bouwen in het Prinsen land.

Wij hadden aan het begin van ons experiment een computermodel gemaakt waarin al deze uitgangspunten en eisen verwerkt waren. Toen wij dit model met de computer doorrekende kregen wij op het scherm de mededeling "dit probleem is onoplosbaar" .

Dit had de projectgroep natuurlijk ook al ontdekt. Maar nu was er de mogelijkheid om snel en systematisch te gaan zoeken hoe die onoplosbaarheid weggewerkt kon worden. In het model waren immers aile eisen en randvoorwaarden bij elkaar gebracht en rekenkundig gerelateerd. Daardoor kon snel en integraal opgespoord worden onder welke condities het probleem wei oplosbaar was. Daarvoor moesten de eisen wei principleler geformuleerd worden. Ais betrokkenen in staat zijn om hun eigen uitgangspunten en randvoorwaarden in marges weer te geven, verruimen deze de oplossingsruimte, en daarmee de kans dat er een voor aile acceptabele plan komt.

V~~r de nieuwe methodiek werd begonnen met een uitgebreide verzameling van aile doelen, randvoorwaarden en gegevens. Dit kon snel gebeuren. Er was immers al een hele serie deelstudies voor Prinsenland verricht. Bij aile participanten afzonderlijk werd gecontroleerd of ze nog steeds achter de doelen stonden, die ze in de deelstudies hebben geuit.

Vervolgens zijn de doelen nader gespecificeerd, weer in overleg met aile partijen afzonderlijk. Er werd op gelet dat de doelen zoveel mogelijk in termen van een streven genoteerd werden, en niet in termen van uitkomst. Want indien de doe len in de

vorm van uitkomsten weergegeven worden, is -dat geldt in het algemeen- de kans groot dat we te maken krijgen met een onoplosbaarheid.

Ais bijvoorbeeld voor een gebied als Prinsenland gesteld wordt: dat er precles 40% gestapelde woningen moeten komen; dat de locatiesubsidie 10.000 gulden per woning mag bedragen; en dat er een stadsdeelpark van 50 hectare aangelegd moet worden, dan is de kans groot dat deze doelen elkaar uitsluiten. De computer is dan onverbiddelijk. Het draaien van een model met dergelijke strakke eisen als invoer levert als uitkomst op het beeldscherm de tekst: "dit probleem is onoplosbaar".

voor optlrnallsatle is het nodig aan te geven dat er gestreefd wordt naar b.v. een stapelingspercentage van ongeveer 40% (mag iets meer zijn of lets minder). V~~r het stadsdeelpark werd dan ook vastgelegd dat er een minimum rnoest zijn van 30 hectare, maar indien mogelijk wat meer.

Bij het verzamelen van doe len werd er ook op gelet dat elke participant in de projectgroep zich in ieder geval uitsprak over die doe len voor inrichting van Prinsenland

die op zijn werkterrein liggen.

"Volkshuisvesting" over het

woningbouwprogramma, de afdeling

Structuurplanning over de voorzieningen, de stedebouwkundig ontwerpers over de indeling van het plangebied. enz.

Verder werd er op gelet dat aile doelen, randvoorwaarden, eisen en dergelijke, als even belangrijk beschouwd werden. Dus niet een doel op de voorhand de prioriteit geven door alvast de realisatie daarvan vast te leggen. Want dan zou het planproces in een lineair-proces ontaarden, en dat was nu juist vastgelopen.

Deze verzamelingsronde resulteerde in een "doelenboek" met ongeveer 60 doelen met 250 specificaties. Het doelenboek vormde voortaan een (bijbehorende) leidraad, waaraan de onderhandelingen tussen de betrokken partijen werden opgehangen.

Nadat de specificaties door de betrokken partijen goedgekeurd waren, konden deze weergegeven worden in wiskundige

51

vergelijkingen. Die vergelijkingen, vormden het computermodel voor optimalisatie.

De eerste computeruitkomsten gaven aile partijen aanleiding om doe len en specitlcaties bij te stellen, toe te voegen en ook doelen uit net model te halen. Op die manier werd achtereenvolgend zo'n 25 maal een uitkomst berekend, totdat aile partijen het onderling eens waren,

Het model dat voor Prinsenland gemaakt was, betrof een line air programmeringsmodel. Dat wil zeggen dat gegeven een set randvoorwaarden (minima en maxima), doelen en prioriteiten een uitkomst berekend kan worden die binnen de randvoorwaarden zo goed mogelijk

beantwoorden aan de doelen. Bljlsge

Verder was het model integraal. Dat wil zeggen: bij elke berekening worden steeds weer aile elementen betrokken.

In de technische termen bestond het model uit zo'n 400 exogene variabelen (gegevens), 150 endogene variabelen en 150 vergelijkingen. Het model draaide op de Amdahl 470 computer van het Rekencentrum van de TU delft. De rekentijd bedroeg gemiddeld 2 seconden.

In stedebouwkundige termen bestond het model uit zo'n 27 woningtypen, 25 grondgebruiksbestemmingen en 22 kostenposten, die weer waren verdeeld over 17 jaren.

De constructie van het computermodel duurde ongeveer 2 maanden, inclusief de verzameling van doe len en gegevens. Daarna is het model gedurende ruim een jaar gebruikt voor het ontwikkelen van een globaal inrichtingsprogramma voor Prinsenland. Gebruikt wll daarbij tevens zeggen: aangepast, uitgebreid en ingekrompen volgens de wensen van de gebruikers.

2.en aodelultltoaat; totaaloverzlcht

PETREfT I PftIWSfNLAND HOORD PROJfKT: U1"IIIO"5T 18ft

PROGRAHHA

D. TOTAALOVER%lCHT

PRIHSF.NLAHD

=U ..... cr ... 'G::J .... C=*SIl ••

UlT~O~ST 18A

A.ntDI n1euubouwvon. netto woongl!b. Hoord Aannaee aantal nleuut.ouwwonlngen ZuJd rota"l nleuubouti Prlns.oland (e)tcl. ] tnten)

Aantal invaners netto W)ongebh'" No(\rd DleM.held net t.e woongeb •• eet , buurtgraen DlchtheJd netto uoongeb. lncl. buuttgloen

Percentage wonlngwetwonJngen Percentage "gestapelde wonlngen Percentage 1-3 klllllu~l"vcnln9pn

Oppervlok \loongebled

Oppervlak stadsdeelgroen Incl. phs Oppervlak over 1ge be s te •• tngen Oppervlak rlangebied (totae})

kostlilln (p.p. 1-1"99'

Opbrengsten (r.r. 1-1-99)

Soldo (lokatlesubsldlel (p_p_ 1-1-99)

LokatlElsubsldie per eenheld CP.p. 1-""83)

"210 won 1210 von 51180 yon

926] lnw 61.17 won/rul 60.16 von/ha

15.14 hili 149.00 he 92... h. 1\6.63 h.

U8011 US 1IItl 1]1 .fl

IS17. fI_

OPH-GROEPl TH-DELFT, "FO. POUYKUI1DE. PFRL,lCFWF.( II TELl 01$-'JP16CJ'/ltlto

.... 11 .. 11: ::11.11: .. :=== ::=== c .e ..... 11",= "'Ii: .-: ..... 1:1 .. cu". = lI.8"II& •• 1I.= ....... ;:r .. =~1I:::a:= .. 1Il =a ... 8".::

52

Kostenbetnvtoedlnq door antwerpfactoren

De "Kosten in net Bouwproces", met name die aspecten die te maken hebben met het archltectentscne ontwerpen, zijn het ondsrwerp van deze verhandeling

Inleider: Prof. Ir. Tj. Dijkstra

Bij het ontwerpen van een gebouw bestaat er een dualiteit die ook herkenbaar is in andere momenten van cultureel handelen: tijdens het streven naar kwaliteit wil je je nog geen rekenschap geven van wat die kwaliteit moet kosten, de rekening betalen is iets wat bij voorkeur achteraf dient te gebeuren. Er is dus een spanning tussen kwaliteit en de middelen om die kwaliteit te bereiken, maar ook een spanning tussen ambitie en realiteit. Deze dubbele combinatie bepaalt het spanningsveld tussen architect en opdrachtgever: de verwachtingen van de opdrachtgever en de ambitie van de architect kunnen het ontwerp gemakkelijk voorbij de realiteit van de beschikbare middelen drijven.

Omdat het ontwerpproces erop gericht is het gebouw tot beider tevredenheid te realiseren zullen beide partijen hun verantwoordelijkheid moeten kennen: de architect moet de opdrachtgever in staat stellen beslissingen te nemen met behulp van een reeele weergave van de situatie en de mogelijkheden, anderzijds moet de opdrachtgever zich bewust zijn van de eisen die hij heeft vastgelegd in het programma van eisen en wat deze betekenen.

Het gebruik van kengetallen in de ontwerpfase is gevaarlijk als het niet gebeurt met kennis van zaken. Het hanteren van prijzen per m3 gebouw leidt vaak tot een vertekend beeld. Hoge ruimten bijvoorbeeld zijn per m3 relatief goedkoop en per m2 duur, welke norm moet gehanteerd worden om op realistische wijze een budget op te stellen of een begroting te maken in een vroege planfase ? De kostennorm per m2 heett in ieder geval het voordeel dat hij minder afhankelijk is van ontwerpbeslissingen. Bovendien kan daarmee direct worden aangesloten bij het programma van eisen.

Bij het gebruik van kengetallen dienen we de complexiteit van het ontwerpproces te besetfen. Er zijn zeer veel beslissingsmomenten waarop evenzoveel problemen moeten WOfden opgelost. Het aantal aspecten waarmee rekening gehouden moet worden is groot en de keuzes die gemaakt moeten worden zijn onderling sterk afhankelijk. Om het kostenaspect gedurende dit proces voortdurend mee te wegen is niet eenvoudig, zeker ook omdat vrijwel bij iedere beslissing ersprake is vanoptimalisatie tussen kosten en kwaliteit.

In het onderwijs aan ontwerpers krijgen technieken van budgetteren en begroten nauwelijks aandacht. De student wordt niet geoefend in het meenemen van het kostenaspect in het ontwerpproces en leert er dus ook niet mee omgaan. Het wordt gevoeld als extra complicatie die bedreigend is voor de creativiteit. Er is sprake van een project waarvan het ontwerp toch niet wordt uitgevoerd en dus kan het, ook al is het wat ingewikkeld en duur, er wei mee door. Vaak zijn de docenten zelf ook niet vertrouwd met de technieken van het budgetering, al was het maar omdat ze er in hun eigen opleiding ook niet mee geconfronteerd werden, en ze het in hun praktijk aan anderen overlaten. Zo zet zich een tekort in het onderwijs en onderzoek voort en wordt nagelaten studenten met de materie van budgetteren en begroten om te gaan.

Het voorgaande neemt niet weg dat het niet goed kunnen dragen van de verantwoordelijkheid voor het financiele aspect van het ontwerp, zeker tegenover de opdrachtgever, een serieus probleem is. Het gebrek aan vertrouwen van de opdrachtgever kan leiden tot het aanstellen van derden die het bouwproces met inbegrip van het financiele gedeelte moeten controleren. Dit heett vaak niet aleen een vergaande ambtenarij tot gevolg maar bovendien gaan mensen die het ontwerpproces in zijn complexiteit niet kunnen overzien zich met onderdelen bemoeien, zonder deze in hun context te kunnen plaatsen, omdat zij schijnbaar kunnen bijdragen tot een kostenreductie. Dit kan leiden tot een ernstige frustratie van het ontwerpproces doordat de uitgezette lijn van de ontwerpers doorkruist wordt door deze in-

55

grepen waardoor de ontwerpers ook niet echt rneer in staat zijn de totale verantwoordelijkheid voor het project te nemen.

Wat eveneens voorkomt is het in handen geven van het gehele proces van programmering en ontwerp aan projectontwikkelaars. Oit lijkt gunstig voor de opdrachtgever omdat deze dan van een groot aantal problemen, inclusief de financiele verlost lijkt te zijn. Het product dat de opdrachtgever krijgt heett hij ecnter ook niet meer in de hand, hetgeen menigmaal tot teleurstellingen leidt en soms tot hogere eindkosten dan voorzien. Ook voor de kwaliteit van de architectuur in het algemeen is het nadelig omdat de prioriteiten van projectontwikkelaars vaak op een ander vlak liggen dan bij de kwaliteit van de gebouwde omgeving.

Hoe komt het dat de problematiek van de kostenbeheersing zo actueel is ? Om daarin een inzicht te kunnen krijgen lijkt het zinvol te kijken naar de historische ontwikkeling van de techniek en het productieprocesin de bouw. Tot ongeveer het begin van deze eeuw kon men met betrekkelijke precisie bepalen wat de kosten van een project waren. Projecten werden op eenduidige wijze gebouwd en de factor arbeid telde minder zwaar aangezien de lonen veellager waren. Hoeveelheden materiaallate n zich vanzelfsprekend ge makkelijker en objectiever berekenen dan het aantal manuren. Omdat het loonbestanddeel door de zo sterk gestegen kosten in de totale bouwkosten tegenwoordig relatief groot is wordt elk bewerkelijk bestanddeel dat in het werk moet worden samengesteld, onmiddelijk afgestraft in de bouwkosten.

Omdat elk bouwproces sterk verschilt van het voorgaande en gebouwen een lange productietijd hebben en niet op voorraad worden gemaakt, is bij bouwprojecten - anders dan bij industriele producten - terugkoppeling vanuit de evaluatie op de markt nauwelijks aan de orde. Het industrialiseren van het bouwproces blijkt niet zo eenvoudig, daarvoor is het te complex. wat echter wei uitstekend mogelijk blijkt is het industrialiseren van de productie van bouwde-

len zoals deuren, ramen, samitair etc. In de toeleveringsindustrie wordt dan ook bijzonder veel aan vernieuwing van producten gedaan. Het is daarom teleurstellend te zien hoe weinig deze fabrikanten betrokken worden bij het denken oververnieuwingen in de bouwsector. Bij de toeleveringsindustrie zit zeer veel kennis die kwalieitsverhoging en kostenoesparingen kan opleveren mits we de ruimte krijgen en hen geven om daar gebruik van te maken. En daarbij zijn het niet de vertegenwoordigers die het product moeten slijten die de beste gesprekspartners zijn in het ontwerpproces. Juist de mensen op de werkvloer en achier de tekentafels zijn degenen die een duidelijke bijdrage weten te leveren aan productvernieuwing en kostenbesparing. dat betekent dat we ons flexibel moeten opstellen bij het ontwerpen en uitvoeren van gebouwen. Streven naar standaardisering van gebouwen heeft weinig zin: waar het om gaat is in te spelen op de rnogelijkheden die geboden worden door de toeleverende industrie.

Echterom zoverte komen moet er alvanaf de eerste fase van het ontwerpproces intensief contact zijn tussen opdrachtgever en architect. Om effectief te zijn moet dit contact gekenmerkt worden door vertrouwen over en weer. De opdrachtgever heeft in die eerste fase de eindkwaliteit van het gebouw voor een groot deel zeit in handen. Hij is degene die beslist over wat in het programma van eisen wordt opgenomen. Daarbij gaat het grofweg om twee categorieen: de verlangde ruimte per functie en de eisen met betrekking tot de kwaliteit van materialen en technische voorzieningen. Aan de architect is het om de opdrachtgever daarbij te adviseren, en om het ontwerp zo te maken dat een optimale verhouding onstaat tussen kosten en kwaliteit,

Onderzoek naar die relatie is niet eenvoudig omdat er zoveel varianten zijn die elkaar bovendien sterk beinvloeden. Oat het toch wei mogelijk is via onderzoek meer te weten te komen kan geillustreerd worden met het volgende voorbeeld van een afstudeerproject: Drle studenten die bij mij afstudeerden wilden hun eindproject vooral richten op het verkrijgen van meer inzicht in de kostengevolgen van

56

ontwerpbeslissingen. Wij spraken at dat zij (ieder drie dus) negen varianten zouden maken voor een kantoorgebouw, gebaseerd op eenzelfde programma van eisen, echtertelkens in een andere situatie. Om de kostenvarianten te kunnen relateren aan het rujmtetllk ontwerp spraken we af dat bij het begroten voor de voorkomende elementen (wanden, gevels, vloeren, daken, skelet etc.) zoveel mogelijk dezelfde eenheidsprijsen zouden worden gehanteerd. Aileen de hoeveelneden per element waren aldus maatgevend, niet de materiele kwaliteit,

Het resultaat van de elementenramingen gemaakt aan de hand van globale ontwerpen is weergeg eve n in bijg aande 9 rafiek. Hoewel het niet eenvoudig was conclusies te trekken vallen een aantal dingen op:

1. Terwijl het goedkoopste en het duurste ontwerp ca. 20% in prijs schelen zijn er zeven van de negen alternatieven waar van de kosten slechts 10% uiteenlopen. Ais de budgetteringsnorm zou worden gesteld op het gemiddelde van die ze yen plannen zou de afwijking slechts + of - 5% zijn ! Conclusie: bij een gegeven programma en een gegeven materieel kwaliteitsniveau zijn de te verwachten bouwkosten met een nauwkeurigheid van + of - 5% te voorspellen los van nog te maken ontwerpkeuzes. Een probleem is natuurlijk dat het materiele kwalieitsniveau niet eenvoudigweg te normeren is en dat er bovendien een relatie is tussen dit niveau en het ruimtelijk ontwerp, maartoch ...

2. Extreme verschillen in bepaaldeelementen worden gecompenseerd door omgekeerde verschillen tussen andere elementen.De lijn van de kosten van de buitengevel bijvoorbeeld is vrijwel het spiegelbeeld van de kosten van de binnenwanden ! Eenduidige uitspraken over de invloed van bepaalde elementen zijn dus niet te doen.

3. De elementen vloer en plafond varieren veel minder sterk dan de wanden. Het zelfde geldt uiteraard voor de variatie in het bruto vloeroppervlak. Bij de zeven "gemiddelde" plannen ligt de variatie

binnen de 5% + of-.

Verrassend bij dit onderzoek was dat binnen de zeven uit kostenoogpunt niet extreme plannen onderling zeer verschillend ontwerpen voortkwamen. De conclusie kan dan ook zijn dat kostennormering zeker niet hoeft te leiden tot te sterke beperking van ontwerpalternatieYen.

~ 5.000.000

0-'

Tenslotte is het aardig te vermelden dat ter atsluiting van het project iedere student een plan geheel uitwerkte, uitdetailleerde en nauwkeurig begrootte. De daaruit resulterende gedetailleerde begrotingen weken niet relevant at van de eerder gemaakte elementen begrotingen.

Natuurlijk is dit een wat snel en niet voldoende diepgravend onderzoek geweest, en was er geen toetsing aan de harde realiteitvia de aanbesteding. Het werd echterwel gedaan in nauwe samenwerking met een geroutineerd en professioneel kostenadviesbureau, zodat de gemaakte begrotingen zeker betrouwbaar en in ieder geval goed onderling vergelijkbaar waren.

57

De conclusie kan zijn dat betrouwbare budgettering al in een vroeg stadium van het programma van eisen mogelijk is, en dat kostenbeheersing het ontwerpproces niet hoeft te belemmeren als de betrokken partijen en met name de opdrachtgever en de architect er maar zorgvuldig en deskundig mee omgaan. Het gaat er niet om een zo goedkoop mogelijk gebouw te maken maar om in goed overleg gezamenlijk te zoeken naar de optimale relatte tussen kosten en kwaliteit.

58

Integreren van

voorzlenlnqen

Installatle

De kostenbeperkende mogelijkheden bij vroegtijdig en integraal "mse ontwerpen" van de technlscne lntrastructuur

lnlelder: A.J. van Silfhout, adviesbureau T.A.S. Scherpenzeel.

1. De normale gang van zaken

Een architect krijgt van een opdrachtgever een programma van eisen voor een te ontwerpen gebouw. De architect ontwerpt het plan en het wordt getoetst aan het verwachtingspatroon van die opdrachtgever en eventueel bijgesteld. Dan krijgen we de fase dat de architect de constructeur inschakeld, waarbij het ontwerp op de constructieve mogelijkheden wordt getoelst. Ja, en dan komt de vraag aan de adviseur installatietechnieken, wat heeft U nodig aan sparingen in vloeren en wanden en wat zijn de vloerbelastingen van de installaties.

iefase

Op dat moment wordt er contact opgenomen met de advlseurs bouwfysica en adviseurs technieken en aan hen gevraagd: ''Hier heb je 2 stel tekeningen, wit je daarop aangeven wat je nodig hebt voor het realiseren van jouw dee I van installaties in dat gebouw". Maar, dan zijn we t.a.v. de architectuur eigenlijk al in een te ver stadium om te praten over het invullen van de technieken. Wat wij dan dikwijls ervaren is dat je eigenlijk een dee I van dat gebouw, wat betreft de installaties, plaats van een ketelhuis, plaats van een ventilatorenruimte de bereikbaarheid van de delen van het gebouw voor die technieken zou moeten aanpassen. Dan is de vraag: "Architect zou je er voor in zijn om daar over te praten", en dan is het vaak dat hij zegt " dat is heel verve lend, maar we zitten al in een heel ver stadium en de tijd dringt, probeer het maar aan te passen". Nou dat is het dan eigenlijk als we spreken over frustratie in tijd. En dan is dat de eerste frustratie die om de hoek komt kijken, omdat de adviseur van te voren weet, ik doe nu eigenlijk iets dat al in het begin had moeten gebeuren, dit zou ik

eigenlijk niet moeten doen, maar omwille van de tijd moet dat wei en dan gaan we toch maar aan de gang. Oat betekent dus dat je mogelijkerwijs in verband met datgene wat reeds vaststaat aan je werk begint met concessies te doen, waar je dan meestal later spijt van krijgt. Er is geen enkel overleg tussen de overige disciplines, een suggestie van de advlseurs bouwfysica en installatietechnieken werden meestal door architecten en bouwkundigen opgevat als onoordeelkundige kritiek op het gebouwontwerp hetgeen uiteraard de bedoeling niet was.

Nu de tijd dringt, dus dienen we het plan in, einde eerste fase.

ze tase

De architect bespreekt met de opdrachtgever de consequenties van het inbrengen van de aanpassingen van bouwfysica en technieken. Daar blijkt ult dat het totale bouwbudget wordt overschreden door met name de onderschatte inbreng van technieken. Daardoor krijgen de adviseurs het pakket teruggestuurd met de opdracht een bed rag aan guldens danwel een percentage bouwkosten te bezuinigen onder handhaving van het programma van eisen. De adviseurs gaan weer aan de gang, die bezuinigen zoveel als ze kunnen, op dat programma van eisen en dat blijkt aan het einde van de rit niet haalbaar.

3efase

Dan krijgen we de laatste fase en dat is meestal dan wei het geval uit mijn ervaring, dat aan al die disciplines wei aan een tafel komen en wei het p.v.e. wordt besproken. We moeten komen tot een bouwsom die past binnen het budget van de opdrachtgever. Dus we gaan het programma van eisen aanpassen, we gaan dingen eruit halen. Oat heeft niet aileen consequenties voor de installatie dat heeft ook consequenties voor het gebouw. De architect zal ook moeten wijzigen en veelal is het zo dat de opdrachtqever is teleurgesteld in zijn verwachtingspatroon. Het bestek en de tekeningen worden herzien en dan krijgen we de uitvoering en tijdens de uitvoering trekken we de situatie wei recht. Wij hadden in die projecten, we praten dan

61

over grote prolecten, directievergadering van 12 it 13 man, bouwvergaderingen van 30 man. oaar werd dan de bouw gerealiseerd. Door al die wijzigingen door al die aanpasslneen en dat praten, het te weinige contact, te weinig overleg tussen de diverse disciplines, kwarn er op een gegeven moment in een groot project waar we [aren mee bezig zijn geweest een inventieve man van de tekenkamer van het architectenbureau. Hij vroeg ons als deelnemer aan het proces: "Wilt u one een pastoto geven, ik heb dat ergens voor nodig". Een paar weken later hing daar een langwerpig schilderij bij de conferentietafel en daar waren de karikaturen van de deelnemers opgezet en daar stond als motto onder: "Bouwen is wijzigen". En dat is wei de slagzin van de bouw, bouwen is wijzigen, ais je daar over nadenkt, en dat heb ik later nog wei gedaan, dan was er een bouwvergadering waar het heel stll was, dan was iedereen rustig en dan zeiden de architecten: Mijne heren, het is mij te rustiq, hoever bent u met het aanpassen van de installaties, hoever bent u met het wijzigen, want ik wil wei bouwen, Oat lijkt een beetje vreemd, als je dat terugzet in de tijd dan denk je dat kon toen allernaal dus. Conclusie: wat ik daarmee wil zeggen is dat het zo jammer is dat het vaak zo gaat. Jammer is dat we te weinig gebruik hebben gemaakt van elkaars kennis, dat ieder eigenlijk vocnt voor zijn eigen deel, wat gehonoreerd werd naar het bedrijf toe en eigenlijk in totaal uitkwam met vee I hogere kosten voor het ontwerp in het ontwerpstadium en oat duurde al gauw 1,5 a 2 jaar. Een verkeerd gegeven opdracht waarbij die zaken niet klaar en helder naast elkaar staan, waarbij we allemaal zeker weten dat de zaak achteraf sluitend gemaakt moet worden; die kosten gaan op bepaalde plaatsen enorm uit de hand lopen, met veel frustratie en vervelende dingen. Beweegredenen: dan zeg je, ja, maar waarom wil je dat nou kwijt in een milieu waar je eigenlijk een beetje buiten staat, historisch gezien dan. Er is eigenlijk niet zo een groot verschil tussen mensen uit de wereld van de bouwtyslca en technieken en ook nissen specialisten uit de toeleveringsbedrijven. Die moeten aan de

tafel komen zitten met de hele groep in het hele vroege prille begin. Ik vind 66k dat de techneuten zich niet rnoeten bemoeien met de bouw in die zin dat ze zich voorstellen daar verstand van te hebben. De architect moet zich echter bewust zijn van de mogelijkheden die daar in liggen, dat je dat niet hoeft te schuwen, ik denk dat je daar als architect heel nuttig gebruik van kan maken.

Hoe zunen bouwers aan de toekomst moeten werken?

Aile belanghebbenden bij het tot stand komen van het ontwerp van een object en het realiseren van een object, zullen bereid moeten zijn tot open overleg, met de wil, gezamenlijk een bouwwerk tot stand te brengen, waarin de opdrachtqever de gegevensopdracht vertaald ziet binnen net kader van de financiele mogelijkheden, en de betrokkenen met plezler terugkijken op net bouwwerk op zich en net daaruit voortvloeiende positieve resultaat voor de eigen onderneming.

Ik zal dat even ruwweg met u doornemen zeals ik dat uit technische hoek zie op dit moment. Wat van be lang is, is de vraag of de opdrachtgever in staat is duidelijk te zeggen wat hij wil met een bepaald type gebouw; wat hij daar in de toekomst mee wil, wat hij daarvan verwacht in de tijd.

Dan zou dus na verkennende besprekingen tussen opdrachtgever en architect waar in grote lijnen is besproken wat men wil, het programma van eisen moeten worden samengesteld samen met de bouwtyslcaadviseur, betonadvlseur, advlseur installatie, vult u maar in. zodanig dat men het programma van eisen tijdens het overleg ook kan corrigeren en de eigen inbreng van iedereen kan toetsen aan wat een ander in dat project kan realiseren. Hoe is het totaalproces, wat kunnen we daar met zijn allen mee doen. Ik heb dit een keer mogen meemaken.

Wanneer het programma van eisen is vastgesteld dan zal een ruimtelijke indeling definitief worden gemaakt en dat is de taak van de architect, daar heett een techneut weinig mee te maken, aileen met dien verstande dat de architect zoals ik die zie in dit verhaal zal informeren bij de technieken wat kan op basis van het programma van

62

elsen worden ingebracht, wat is daarvoor nodig. Hoe kunnen we dat gebouw optlrnaal leefbaar maken en dan tech met minimale kosten binnen net kader van het budget. Welke consequentles zullen de technieken hebben op het bouwkundig ontwerp en dat is dan veelal een kwestie van de adviseur installatietechnieken. De navolgende afwegingen zullen moeten worden gemaakt: vaststelling binnenklimaat in winter en zomer; vaststellen van de thermische isolatiewaarde van het gebouw, de vormgeving, toetsing materiaalkeus, vaststellen van percentages, toe te passen zonwering en het acculematievermogen van het gebouw, de genoemde punten wi! ik wat verder uitwerken.

Het is u bekend dat de vormgeving van een gebouw, dat de architect binnen de mogelijkheden van de architectuur ontwerpt, dat dat directe consequenties heeft voor het energieverbruik. De grootte van de installaties wordt bepaald door de mogelijkheden die de architect in zijn gebouw neerlegt. De vierkante meters vloeroppervlak die zijn bekend, die heeft de opdrachtgever bepaald, nu heeft de architect het gebouw ontworpen, hoe gaan zich nu verhouden de vierkante meters vloeroppervlak ten opzichte van de omhulling van het gebouw, hoe staan die vierkante meters in verhouding tot de totale inhoud, dat is een gegeven wat voor het bepalen van de isolatiewaarde van een gebouw van groot belang zal zijn.

Dat betekent dus, dat wanneer je bij een compact gebouw het omsluitend oppervlakte dee It door het volume en er een quotient uitkomt van 0,2, dat gebouw ongeveer 40% energie verbruik zal hebben ten opzichte van het gebouw waarvan bekend is dat het quotient 1,2 is. Dan praten we niet aileen over hele grote bedragen aan energie, dan praten we ook over he Ie grote bedragen aan investeringen en dan met name, dat is dan meestal de ervaring, voor een groot deel in de koeling. De capaciteit van de koelinstallatie is in onze techniek iets wat we noodzakelijkerwijs steeds verder proberen terug te brengen. De laatste jaren komt de topkoeling erin omdat blijkbaar de nachtventilatie aileen niet voldoet.

Niet aileen het energiegebruik zal bij een

compact gebouw daten, maar ook van de

constructies zunen bij eenzelfde

isolatiewaarde de gemiddelde

warrnteverllescoefflclenten kunnen stijgen bij eenzelfde It waarde, hetgeen inhoudt dat de constructles van het gebouw minder zwaar zouden behoeven te worden ge'isoleerd, waardoor meer architectonische vrijheid met minder kosten.

U zult willen begrijpen dat ik geen lans wil breken voor compacte grote gebouwen; wei meen ik, dat binnen dit kader in speelse vormen het ideaal beeld zou kunnen worden benaderd.

Het kostenaspect voor de verdere ontwikkeling van het project wordt in deze tase bepaatd, voor zowel bouw ats installaties.

Wij zullen moeten beseffen dat wij vanuit deze methode zullen moeten werken om de totale bouwkosten aanvaardbaar te maken.

Voor wat betreft orienterlnq van het gebouw t.o.v. de windrichtingen, het bepalen van de beg lazing op die gevels en het toepassen van zonwering is u allen bekend, dat ook deze zaken zeer van be lang zijn; immers de

grenswaarde voor Kmax is voor enkel glas

momenteel 30% en bij dubbel glas maximaal 50% van het geveloppervlak.

Hier geldt eveneens de afweging daqlicht/kunstllcht t.a.v. de kosten, in vergelijking met de energiekosten.

Een zeer belangrijk en zeer onderschat fenomeen is het belang van het aceumulattevermoqen immers, uit diverse studies welke o.a. op dit instituut worden verricht, blijkt klaar en duidelijk hoe belangrijk de relatie is tussen m2 glasoppervlaklzonwering en het accumulatievermogen van het gebouw.

Nog steeds echter wordt zwaar gezondigd tegen keiharde feiten.

Als je de constructles bereikbaar laat voor de ruimtelucht zodat de constructies kunnen bufferen dan kunnen de installatiekosten dalen met 10 a 20% en bij het energieverbruik ligt dat meestal nog veel hoger. In de ontwerpfase is dat nooit een probleem, daar komen we altijd uit, aileen het vervelende is dat tussen de ontwerpfase en de afwerkingsfase als inrichting wordt

63

vastgesteld, de architect en opdrachtgever samen aan tafel gaan zltten.

De architect onderschat dan onbewust de grondslagen van het ontwerp van de techniek en gaat in haar of zijn enthousiasme voorbij aan de noodzaak dat de consnuctles bereikbaar moeten blijven voor het opnemen danwel atstaan van de warmte binnen het gebouw, hetgeen nogmaals in het ontwerp, uitgangspunt is; het accumulerend effect wordt teniet gedaan door b.v.: isolerend gesloten verlaagde ptatonds isolerende vloerbsdekking, inpakken kolommen e.d.

De architect zal in het prille ontwerp zlch dienen te realiseren dat bij keuze gebruik te maken van het accumulerend vermogen van zijn gebouw, het energiegebruik en aankoopkosten van de installaties worden beperkt, doch tevens een beperking inhoudt voor de bouwkundige afwerking.

Een en ander zal financiele consequenties met zlch brengen door de omvang van de installat ies.

Wenst de opdrachtgever van ie voren (na informatie uit de technische hoek) de afwerking te doen prefereren boven het gebruik maken van het accumulerende verrnogen van het gebouw, dan zal rekening moeten worden gehouden met aanzienlijke stijging van de aankoopkosten veer met name koelinstallaties maar ook voor de warmte centrale in verband met de opstookperlode. De totals energiekosten zullen dan eveneens aanzienlijk stijgen.

Wij rnoeten ons realiseren dat we hier spreken over percentages die er niet om liegen, waardoor de totale exploitatiekosten een negatieve impuls zullen ondergaan. Thans wordt achterat het niet bereiken van de gewenste condities op rekening gezet van adviseur installatietechnieken en installateur.

Wat doen de technieken nu, na ervarlnq:

- kiezen voor zekerheld: dus ate groot- dus teduur.

De navolgende afwegingen zullen moeten worden gemaakt:

a Vaststellen binnenklimaat in winter en

zornsr

b. Vaststellen It_waarde (therrnlsche isola

tlewaarde) vormgeving toetsing materiaalkeuze en constructies

c. Vaststellen glaspercentage, toe te passen zonwering en accumulateverrnogen van het gebouw.

d. Voorlopige berekening exploitatiekosten en in de nabije toekornst op basis van TPK-methode (Totals Project Kosten)

De TPK-methode vergelijkt veer verschillende vormen van b.v. centrale verwarmingsinstallaties ats warmtebron; de c.v.-ketel-; stadsverwarming-; warmtepomp-; windenergie of zonnecollectoren en dan voor elke vorm van energielevering:

- de eigen kapitaalkosten;

-de energiekosten;

- de onderhoudskosten.

Voor de gehele levensduur van deze installaties waarbij het van te voren nlet vast staat, dat de installatie met de laagste kapitaalkosten ook de juiste keuze zal blijken.

Bij de TPK-methode zal de te kiezen tijdsduur van doorslaggevend belang zijn. Het criterium blijft de verhouding batenkosten.

Vanzelfsprekend zullen aile overige onderdelen van het totale project, aan eenzelfde toetsing behoren te worden onderworpen.

Op dit moment zijn, voorzover mij bekend, computerprogramma's voornanden voor steeds een vertrek van een gebouw; het staat echter vast dat binnen afzienbare tijd volledige op deze methode berustende computerprogramma's ter beschikking zullen komen, mijn inziens echter wei voor zeer grote ondernemingen c.q. instellingen, welke deze hard- en software exploitabel kunnen maken.

Het gemiddelde bureau zal deze methode kleinschaliger blijven toepassen, b.v, de verder ontwikkelde methoden voor een

64

vsrtrek, welke als representatief kan worden aangemerkt.

Wanneer aile voorqaande handelingen hebben plaats gevonden, zal in evaluatlebesprekingen de definitieve keuze worden getoetst aan het programma van eisen en het totaat budget, gesommeerd uit de in overleg vastgestelde taakstellende budgetten per discipline.

De opdrachtgever zal volledig worden ge"informeerd over de uitkomsten van het gezamenlijk onderzoek, de uitwerking van net onderzoek op de esthetica en op het budget, waarbij de opdrachtgever mogelijk zal moeten kiezen uit het ontwerp passend binnen het totaal budget, of we I geent op de exploltatlekosten gedurende de totals levensduur van gebouw en instaliaties.

Waarom zoveel toch dikwijls ingewikkelde handelingen verrichten terwijl in het verleden en heden zoveel goede projecten zijn en worden gerealiseerd.

Ten eersts mijn stokpaardje, dat de grootste besparing op energie kan worden bereikt door juiste investeringen in het gebouw, waardoor in de exploitatie de post energiegebruik en onderhoud een zekere vorm van constante zullen hebben, welke aanmerkelijk lager zal zijn dan bij het gemiddelde bouwwerk.

Ten tweede het verminderen van de omvang van de tnstallaties voor centrale verwarminglventilatie maar vooral van de koetlnstallatles.

Ten derde door de lagere aankoopkosten van de technische lnstaltatles wordt het mogelijk het gebouw beter beheersbaar te maken, d.m.v. gebouwen-automatisering.

Het totale project zal er mee zijn gediend, dat al het mogelijke behoort te worden gedaan de energie- en onderhoudskosten van gebouw en installaties te beperken. Laten wij ons dus sterk maken als technici, de architect te overtuigen waar besparingsmogelijkheden liggen in energie en dan praat ik tegen mijn eigen professie in maar ik denk dat we ons moeten realiseren dat dit een van de mogelijkheden zal zijn om

te blijven bouwen voor een opdrachtgever die de investeringen interessant genoeg vindt om het ontwerp te realiseren. Ook de vermindering van de installaties, dat is een questie die mee bepaald wordt door de constructles van buitengevel maar ook voor een heel groot dee I aan die accumulatie capaciteit van het gebouw want dat onderschatten wij nog steeds op grote schaal.

Door de aankoopkosten van de technlsche installaties die veel lager zullen zijn dan we nu in het algemeen hebben en dan denk ik aan een verlaging van 25%, wat zeer zeker haalbaar is, daarvoor kunnen we een stuk techniek invoeren waar we veel aan zullen hebben in de toekornst en waar we ook niet omheen zullen kunnen, namelijk de gebouwautomatisering.

Hierdoor wordt de controle op de ingestelde uitgangswaarde na het inregelen blijven gecontroleerd en bewaakt zodat de van te voren vastgestelde kosten aan energie niet in belangrijke mate zullen worden overschreden door gewijzigde instellingen danwel mechanische gebreken van de installaties welke zich ongetwijfeld zullen voordoen bij het gebruik van die installaties. Wat naar mijn idee nog steeds te veel bij de architecten leeft, en dat wil ik nogmaals benadrukken, waarom moet je nu al die mensen inschakelen, dat is aileen maar moeilijk, het vertraagd aileen, beslissingsbevoegdheid wordt moeilijk enz. Ik denk dat de architect helemaal niet bang hoeft te zijn want de architect is degene die het gebouw ontwerpt, de architect is degene die dat begeleid, die de instroming van

technieken stroomlijnt naar de

opdrachtgever toe, die daarm een

coordlnerende functie heeft en ik denk dat de architect zeer dankbaar gebruik kan maken van de kennis van adviseurs voor bouwfysica en instaliatietechnieken voor het ontwerp van een leefbaar gebouw.

Tot slot wil ik u attenderen op de noodzaak van een onderhoudsscherna voor de korte en lang ere termijn.

Uit de praktijk van de afgelopen jaren blijkt, dat het selectief toepassen van preventief onderhoud, de levensduur van de installaties en onderdelen, alsmede het energiegebruik

65

gunstig belnvloedt.

Uiteraard geldt dit in algemene zin en zal het meest effectief blijken wanneer vanaf de oplevering van het project dit onderhoudsschema zal worden gevolgd en jaarlijks wordt geactualiseerd.

Ik ben mij er van bewust, dat de stet voor dit korte tljdsbestek in algemene zin summier is; wat ik u echter wilde duidelijk rnaken is:

"Denk nlet te slmpel over de Integratle van gebouw en lnstanattes: laat het u duldelljk zljn dat we deze ontwlkkellng nlet mogen belemmeren door eonservatlsme en het verheffen van elgen teehnleken tot het bouwevangelle".

Wij zullen in de toekornst, nog meer dan nu het geval is, sarnen met aile disciplines het ontwerp moeten invullen waarbij nogmaals benadrukt dat techneuten geen verstand heoben van bouwkunst en esthetlca en dat zij in algemene zin gesproken hieraan ook geen behoefte hebben; hiervoor worden architecten opgeleid.

De architect zal zlch dienen te verplichten vroegtijdig aile disciplines in te schakelen, bevindingen te coordlneren en te stroomnlnen, waarbij is te bedenken dat elke discipline c.q, specialist de volledige aandacht verdient in het totale concept.

De technieken zullen zlch gaarne invoegen in het bouwkundig ontwerp, achter noodzakelijkerwijs, zeals de toekornst ons zat leren, uitgaande van de huidige stand van ens technisch kunnen en dat is al best de moeite waard.

De bouwwereld heeft behoefte aan bouwers van goede, duurzame en beheersbare projecten; het economiscn klimaat bepaald de budgetten. Wij zullen ons als bouwers dienen te manifesteren die hiervan doordrongen zijn; als dienstverleners.

66

Uitvoeringsmogelijkheden en m omstandlqheden. Het ontwerp en de daarult voortvloelende kosten op de bouwplaats

mlelder: Ing. AL.F. Kerklaan - directeur Wilma Bouw b.v., speciaal belast met de nieuwbouw van het ministerie van VROM

O.lnleiding

De titel van dit seminar Kostenbewust zijn is ontwerpen met een frustratie minder, doet vermoeden dat er zo een frustratie is. Ik wist niet dat het zo erg was.

De angst voor kosten, als middel om een ontwerp uit te kleden behoeft mijns inziens er helemaal niet te zijn. Want wie heett daar eigenlijk belang bij, een uitgekleed ontwerp, en wanneer is een ontwerp eigenlijk uitgekleed?

Mag ik het onderwerp cus eens vanuit een andere invalshoek benaderen.

Ais er iets gebouwd moet worden in zijn algemeenheid dan bouwt men dat voor een bepaalde doelgroep of ruim gezegd voor een bepaalde markt.

Het is van belang dat de markt waarvoor je bouwt een bepaald product accepteert of opneemt.

Ik ga even voorbij aan de beslissingsgronden waarop men wei of niet iets accepteert opneemt of koopt.

Van be lang is dat het product afgenomen wordt en het mooiste is natuurlijk dat het jouw product is. Voor elk product is, naast een wereld van andere disciplines, een ontwerper en een producent nodig, dat staat vast. Zowel de ontwerper als de producent hebben dus belang dat het product waarover ik sprak door die markt wordt opgenomen.

In de termen van de bouw gesproken, zowel de architect als de bouwer hebben er belang bij dat het project wordt gerealiseerd wat men voor ogen heeft en dat daar continuiteit uit voortkomt.

Dan is het logisch dat je samen aan dat product werkt en dat je dan elkaars kennis en kunde volledig gaat gebruiken om een maxima Ie score in die markt te bereiken.

Wei u, als ontwerper, heett uw kennis en

kunde op het vlak van ontwerpen.

Wij als producent hebben kennis en kunde op het gebied van organiseren en de daaraan verbonden kosten.

Ik sta open voor uw kennis en kunde als architect.

Ik hoop vandaag als bouwer een hoeveelheid inzicht te verschaffen over de kosten van het organiseren wat wij dan bouwen noemen en hoop dat u daarvoor open staat.

1. samenstetnnq van bouwkosten

am te weten waarover we spreken is het van belang eerst vast te stellen uit welke componenten de bouwkosten voor een project zijn samengesteld, ik heb daarvoor een overzicht meegebracht, zeer globaal, waarin ik dat even aan wil geven en cat bestaat uit:

- Directe kosten 70-80%

materialen, lonen, onderaannemers

- Bijkomende kosten 10-20%

- Aigemene kosten 6%

- Winst en risico 4%

Hoewel over al deze componenten in het kader van dit seminar iets te zeggen is, ga ik mij beperken tot het onderdeel "Bijkomende uitvoeringskosten" en wei om de reden dat dit het onderdeel is, dat de leiding van dit seminar mij heeft toebedacht, maar ook en daarom stem ik van hart met hun inzicht in-omdat dit de component in de bouwkosten is waar de organisatie, de productiemethode, het bouwen be"invloedbaar is, dus ook de kosten.

8e"invloedbaar zowel in positieve als in negatieve richting, dus kostenverlagend of kostenverhogend afhankelijk hoe je ermee omgaat.

De bijkomende uitvoeringskosten van een project bestaat uit een aantal rubrieken:

Kranen

Keten

Kleinbouwmaterieel (zaagmachines, molens enz.)

Stafkosten 40% T

(uitvoerders, organisatiemedewerkers)

22% T 6%T 15%T

69

Bouwterreininrichting (afrastering, inrichten) Terreininstallaties

(verlichting, bouwwaterleiding) Onkoste

(telefoon, koffie,etc.) Projectgebondenkosten (artikelen die niet in de calculatie staan genoemd)

Transportkosten

(aan- en afvoer)

Verlet & Veiligheid Aigemene onkosten (opruimen van de bouw en dergelijke e.d.)

2%V

6%V

6%T

2%V

2%V

2%V 10%V

Deze rubricering is nlet standaard, doch wei voor een ieder uit de praktijk herkenbaar. Afhankelijk van de aard van het project en de aanpak bewegen deze kosten zlch totaal tussen de 10 a 20% van de totate bouwkosten.

Om inzicht te krijgen in de onderlinge verhoudingen van de rubrieken heb ik van een groot aantal utilitaire projecten een gemiddelde bepaald van de zwaarte van elke rubriek en uitgedrukt in percentage. Bovendien heb ik middels een "T" van tijdgebonden kosten en een "V" van vaste kosten aangegeven, welke rubrieken in het algemeen gesproken tot de tijdgebonden en welke tot de vaste kosten behoren. Opstelling leert, dat 21 % van de bijkomende uitvoeringskosten tot de vaste kosten behoren en 79% tot de tijdsgebonden kosten.

Ook hier gaat dus op: TIJD = GELD

2. Be"invloeding van de kosten

Nu we de omvang van de diverse kostensoorten van de bijkomende uitvoeringskosten hebben vastgesteld is het natuurlijk interessant te weten of en hoe op deze kosten vanuit het ontwerp invloed kan worden uitgeoefend.

Ik beperk mij dan tot een aantal hoofdzaken.

Kramm

Bouwkranen zijn niet meer weg te denken in het bouwproces maar ze zijn nogal kostbaar. Door de bezettingsgraad echter zo hoog mogelijk op te voeren, worden deze kosten

beperkt.

De bezetlingsgraad kan opgevoerd worden door het lastenpatroon als gevolg van de diverse bouwelementen zo gelijkmatig mogelijk te houden.

De grootte van de kraan word! afgestemd op de hoogste piek in het lastenpatroon. Gevolg is een te zware dus te dure kraan voor het gemiddelde lastenpatroon. Gaat men gedifferentieerde kraangrootten toepassen, dan ontstaat weer afstemverlies per kraantype, dus geen maximale bezettingsgraad, dus hogere kosten.

statkosten

De stafkosten op een bouwproject zijn sterk beinvloedbaar door de mate van voorbereiding van een project.

Krijgt of neemt men de tijd een project goed voor te bereiden en wordt niet uitgegaan van de bekende regel 2 weken na gunnig starten, dan betekent dit dat de bouw goed voorbereid kan worden en tijdens de bouw niets meer behoeft te worden uitgezocht en bijgesteld. Dit betekent dan ook dat de gegevensverstrekking op tijd plaatsvindt en niet meer veranderd wordt tijdens de productie.

Het is te dol voor woorden wat zich tijdens de productie van een bouwwerk aan wijzigingen en nadere beslissingen afspeelt en hoeveel energie, kosten en ergernis hiermee gemoeid zijn.

Meer en meer gebruik maken van standaardmethoden en standaardgegevens - ook van deelprocessen- geven een be sparing op tijd -dus personeel- dus kosten op het project.

Bovendien verschijnt dan de mogelijkheid van een stuk automatisering van deze voorbereidingsactiviteiten boven de horizon. Partijen in het proces, dus ook ontwerper en producent hebben zich zo verzoend met de onvermijdelijkheid van de huidige gang van zaken, dat verandering in de richting, die ik hierboven aangeef dikwijls als onhaalbaar worden afgedaan en dus niet meer bespreekbaar is. Daarom zijn ze nog niet normaal en de buitenwereld, dus de markt, zal op den duur deze warboel afstraffen.

Keten

Toepassen van een flexibel ketenpark door

70

middel van het inzetten van units, containerketen zal ook bijdragen tot verlaging van de kosten.

Klein huurmaterleel

Het zal duidelijk zijn, dat als men een grote diversiteit van materiaalsoorten in een project toepast, een grote diversiteit van materieel nodig zal zijn om dit te verwerken. Hoe meer soorten hulpmaterieel, hoe hoger de kosten voor deze rubriek vanwege afstemverliezen en onderbezetting van dit materiee!.

onkosten

Deze post houdt gelijke tred met de stafkosten en hiervoor gelden dan ook dezelfde invloedsfactoren.

Aigemene onkosten

De kosten hieraan besteed bestaan voornamelijk uit opruimen, schoonmaken e.d. en zijn be'invloedbaar door een meer gedisciplineerd gedrag op de bouwplaats

motivatieverbetering interessebevordering

kortom een mentaliteitsombuiging

Een taak, die verder gaat dan de bouwsector.

DebouW1ijd

De tijd is, zoals eerder gezegd, een belangrijke factor in de vaststelling van de kosten van een project.

De bouwtijd van het project is afhankelijk van:

- de bouwmethode ofwerkwijzedie gevolgd wordt

- het materieel dat ingezet kan worden

- de inzet van mensen en soorten

vakgroepen

De juiste afstemming van deze productiefactoren op elkaar geeft de optimale bouwtijd met daarbij behorende laagste kosten.

Elk object kan op verschillende manieren worden gebouwd of aangepakt. Dat is afhankelijk van het ontwerp (grondvorm, hoogte, etc.) maar ook van de manier waarop het gebouw is geconstrueerd en de detaillering van de bouwknopen.

De keuzen, die de constructeur doet, bepalen in belangrijke mate welke bouwmethode

gevolgd moet worden en welke werkwijze. Ook hangt hier veelal van af welk materieel ingezet moet worden.

Ik heb mijn twijfels of de keuzen, die een constructeur veelal zal doen op basis van puur constructieve overwegingen, altijd de beste keuzen zijn als we dan kijken naar de uitvoeringskosten.

Mij verwondert het daarom nog steeds, dat in het wereldje van het bouwen, de constructeur nog zo'n onafhankelijke positie inneemt, zowel richting ontwerper maar zeker richting producent.

Veelal wordt door gezamenlijk in een bouwteam te werken bereikt, dat door uitwisseling van mogelijkheden en ervaringen een optimale bouwmethode met gebruikmaking van het voorhanden zijnde materieel wordt vastgesteld.

Met de inzet van mensen en soorten vakgroepen is het nog iets anders gesteld. Veel verschillende materialen geven veel soorten vakgroepen.

Elke vakgroep vraagt zijn plaats in het bouwproces. ledere werkgang kost bouwtijd - dus geld. Duidelijk is dat de keuze van de ontwerper hierin een belangrijke rol speelt. Ook hier geldt, dat de mogelijkheden en de gevolgen van bepaalde keuzen in bijvoorbeeld bouwteamverband kunnen worden overlegd en vervolgens bewuster worden gedaan.

Duidelijk is, dat vaststelling van de optimale bouwtijd -een zeer belangrijke invloedsfactor is van de kosten- een zaak is die in nauw overleg tussen ontwerper en producent vastgesteld dient te worden.

Hiermede heb ik dan tevens een van de voor de hand liggende mogelijkheden -het bouwteam- aangegeven om aile eerder genoemde invloedsfactoren in te brengen. Het bouwproces is zo complex geworden en de opleiding van de daarin opererende personen zo specialistisch dat aileen nog maar in teamverband gewerkt kan worden, willen er geen ongelukken gebeuren tijdens de rels, die zo een project aflegt.

Zou ik mij vandaag beperken tot het aangeven van de stand van zaken van heden, dan zou ik nu kunnen stoppen.

Er zijn echter een aantal ontwikkelingen

71

gaande, die hier vandaag niet onbesproken mogen blijven; Temeerdaar het hier aanwezig gehoor mens en opleidt, of personen die opgeleid worden, die deze ontwikkelingen in de nabije toekornst verder uit gaan werken en gestalte gaan geven. Deze ontwikkelingen wil ik niet nalaten hierte noemen, omdat zij nauw verband houden met het voorgaande.

3. Industri~le bouwproductle

Dan doel ik op de inspanningen bij een aantal bedrijven, die gericht zijn om het productieproces doelmatiger, met meer constante kwaliteit en goedkoper uit te voeren.

Men noemt dit de industria Ie aanpak in de bouw.

Wat verstaat men hieronder?

Ik heb er ergens gelezen, dat industrialisatie staat voor systematisering van de productie welke door een intensieve inzet van materieel resulteert in een sterke verhoging van de productiviteit.

Dit spreekt ons aan, ook in de bouw.

Bewust of onbewust zijn er prompt een aantal conclusies getrokken in de bouwwereld als het gaat over industrialisatie.

Ik noem er enkele:

- industrialisatie leidt tot industria Ie vormgeving

- industrialisatie is een methode om producten te vervaardigen

- industrialisatie is mogelijk als je je aan

bepaalde voorwaarden (lees

beperkingen) houdt.

Bij industriale productie in de bouw wordt dan ook vaak gedacht aan "Iopende bandfabricage" waarbij het repetitie effect belangrijk is en weinig variatie toelaat.

Volgens goed Nederlands gebruik hebben wij in Progresbouwkring, waarin ik met andere bouwbedrijven over dit soort zaken praat, aan de nieuwe ontwikkelingen een andere naam gegeven: "rationele aanpak".

De rationele aanpak kan worden omschreven als een lndustriele aanpak in combinatie met een methodische en gestructureerde

aanpak.

In de bouw wordt er reeds lang naar gestreefd een hogere graad van rationalisatie te bereiken door:

- toepassing van organisatie- en planningstechnieken

- prefabricage van bouwproducten, meestal projectgebonden.

Men he eft hierin ontegenzeggelijk veel bereikt tot heden. Het valt daarbij echter op, dat men zeer projectgebonden denkt en dus handelt. leder project wordt steeds in zijn totaal opnieuw voorbereid en opgezet. Prefabricage is veelal projectgebonden. Vastlegging van de wijze waarop het product gemaakt moet worden, voor elk project steeds opnieuw, is normaal.

Bij de rationele aanpak beoogt men te komen tot meer project-ongebonden producten, door middel van productontwikkeling.

Maar ook tot meer project-ongebonden processen of deelprocessen door middel van procesontwikkeling.

Dit vereist vastleggingen -conditiesvoorwaarden etc., die gericht zijn op datgene waaraan het product dan wei het project moet voldoen, welke kwaliteit er geleverd moet worden en laat dus vrij hoe men het maakt. Kenmerkend voor de ontwikkeling van rationele projectongebondentechnologieen is onder meer, dat de invulling van het technisch ontwerp verschuift van de ontwerpende discipline naar de uitvoerende discipline.

In deze aanpak dient flexibiliteit voorwaarde te zijn, opdat steeds keuzen mogelijk blijven en voldaan kan worden aan de eisen van opdrachtgevers, bewoners; kortom de markt. Bouwsystemen en bijbehorende details moeten dus in principe project-ongebonden zijn.

Voor het uitvoerend bedrijf worden dan standaardoplossingen mogelijk voor producten en processen, waardoor productiekosten beperkt kunnen worden en de kwaliteit beter gegarandeerd kan worden. Deze besparingen met name op die processen komen ook tot uitdrukking in de kostenfactor, die ik in het voorgaande hoofdstuk besproken heb door zowel capaciteitsbesparing als tijdsbesparing.

72

4. Practlsche ultwerklnq

Hoe vertaat je deze ontwikkeling nu naar de praktijk?

Ik noemde zojulst productstandaardisatieprocesstandaardisatie- flexibiliteit en kwaliteitsomschrijvingen.

" Productstandaardisatie

In vele andere industrleen maakt men gebruik van standaardcomponenten, die samengevoegd verschillende eindproducten opleveren.

Ik noem dan de vliegtuigbouw waar fabrieken aileen vleugels bouwen of neuswielen met aile engineering en testen etc. compleet. Bij de vliegtuigbouwer wordt daar een compleet toestel van gemaakt. Een nog duidelijker voorbeeld is de electronicaindustrie, die een geluidstoren naar wens van iedere klant ter plaatse uit componenten samenstelt.

De bouw heett ook een aantal

voorbeelden.

De keukens worden opgebouwd uit een veelvoud van standaardonderdelen, met een steeds verschillend eindresultaat. De lundiakast is een kastsysteem waarbinnen een groot aantal variaties opgebouwd wordt met standaardonderdelen. Deze vorm van productstandaardisatie moet verder worden ontwikkeld en wordt op dit moment verder ontwikkeld zowel bij de bouwbedrijven als bij de toeleveringsindustrie of in combinatie.Een belangrijk gegeven, dat deze ontwikkeling sterk kan bevorderen is, dat wij ons in de bouwwereld met zijn allen vastleggen op het gebruik van een standaardmaatsysteem.

En of dit nu modulaire coordlnatle is of een ander systeem dat laat mij koud, maar maak afspraken hierover en hou je eraan.

" Processtandaardisatie

Het moet u in de praktijk ook opgevallen zijn, dat bouwer A beweert dat het bouwen met kalkzandsteen lijmblokken goedkoper is dan bijvoorbeeld het gieten van betonwanden terwijl bouwer B het tegendeel beweert. Beiden hebben gelijk.

Zij praten namelijk aileen over hun eigen

bedrijf. Ais in een bedrijf een bepaalde werkmethode goed bevalt, voer die dan als standaard binnen de ondememing.

Dit betekent dat hierdoor een sterke standaardisatie in het proces van voorbereiden ontstaat - in het proces van calculeren - in het proces van inkopen - in het materieelpakket in de uitvoeringsbegeleiding en in het maken of produceren. Van be lang is wei, en het effect wordt daardoor sterk verhoogd, dat men hier een standaard detaillering en standaard knooppuntenprogramma aan toevoegt.

Op deze wijze zijn vele deelprocessen in het totale proces te standaardiseren, die zullen leiden tot grote kostenbesparingen, maar bovendien verkleint het de kans op fouten en dus zal de kwaliteit van het product er door worden verhoogd.

" Flexibiliteit

De vraag naar meer variaties in steeds kleinere projecten neemt toe.

De klant is koning, de bouwindustrie moet hier dus een antwoord op geven. Bovendien worden bouwwerken tijdens hun levensduur steeds vaker aangepast aan de dan geldende gebruikerswensen.Het antwoord van de bouwindustrie op deze onmiskenbare ontwikkeling is wat men noemt "open bouwen", ontkoppeld bouwen, of drager-inbouw.

Zoals u allen hier zult weten is het kenmerkt van deze benadering, dat om een gefaseerde besluitvorming mogelijk te maken het eindproduct uit op zichzelf staande eenheden moet kunnen worden samengesteld, zowel bouwkundige- als installatiecomponenten.lk wil nu niet verder ingaan op de open bouwen filosofie, want dat zou te ver voeren.

Wat ik zoeven gezegd heb over productontwikkeling en procesontwikkeling gaat hand in hand met de open bouwen denkbeelden. Een aantal bedrijven, waaronder ook Wilma, heeft al enkele jaren van experimenteren en bouwen op deze wijze achterde rug.De opgedane ervaringen zowel richting bedrijf als richting markt zijn zeer positief.

Ik teken er wei bij aan, dat nog lang niet iedereen op hetzelfde spoor of wei in

73

dezelfde richting denkt.

.. Kwaliteitsomschrijvingen

Als logisch gevolg van hetgeen ik zojulst heb betoogd zal de producent meer en meer willen aangeven hoe hij iets wil produceren. Tenslotte is hij ook nog verantwoordelijk voor het eindproduct. Wat hij wei wil en moet weten is, waar het eindproduct of deelproduct aan moet voldoen.

Welke kwaliteit het product moet hebben. Want, en dat weet u ook, elke kwaliteit heeft zijn prijs. Deze benadering van de omschrijving van het product wordt genoemd "het prestatievraagbestek". Binnen de groepering Open Bouwen, maar ook binnen een groepering als Progresbouw wordt naarstig gestudeerd op de juridische en technische aspecten, die bij zo een benadering horen. Over niet te lange tijd zullen hier voorzetten van komen.

Geen partij in het bouwproces kan het aileen. Het bouwproduct wordt, zoals ik in het begin heb gezegd, gemaakt door een ontwerperen een producent. U leidt mensen op voor deze discipline of wordt er voor opgeleid. Stel u open voor deze ontwikkelingen en draag er aan bij. Dat is zo boeiend, dat je dan niet eens de tijd hebt om gefrustreerd te raken.

74

De kosten en hun gevolgen in sen gerealiseerd project

lnlelder: ir. H.L. van Schagen, architect te Rotterdam en universitair docent aan de TU-Delft

Bovenstaand onderwijs zal worden behandeld aan de hand van het plan Vredenoordkade Kralingen te Rotterdam.

Ais architect krijg je te maken met kosten. Het gaat er daarbij vooral om of je als architect een goede houding hebt t.o.v. kosten; hoe je er mee omgaat. Of je het ziet als een soort dreiging of juist als een wapen. Bij het voormalig bureau "v. Tyen, Boom, Posno, v, Randen in Rotterdam" waar ik heb gewerkt, ging het van Tyen er vooral om je voor weinig geld ontzettend veel resultaat moet boeken.

Hoe langer ik daar werkte, hoe meer ik echter door kreeg dat van Tyen geen enkel verstand had van kosten, d.w.z. wat de kosten zijn. Maar volgens van Tijen ging het daar helemaal niet om; je moet gewoon altijd veel willen en anderen laten aangeven met feiten waarom het niet kan. En daarop kan hij dan reageren en gebruikt hij aile argumenten om het ontwerp overeind te houden. Vaak op een manier die voor anderen onnavolgbaar was.

Ik zie het zo: je gebruikt kosteninformatie als middel ter ondersteuning van je ontwerpprocessen.

In het ontwerpproces is er sprake van verschillende opgaven, ten eerste moet het programma van eisen op een zo scherp mogelijke manier worden gedefinieerd, daarmee is de essentie van de ontwerpopgave bepaald, je moet proberen duidelijk te krijgen waar het accent van het plan de essentie van het ontwerp ligt.

Je moet als het ware weten hoe de inspanningen moeten worden verdeeld in het ontwerpproces m.n. waar de meeste aandacht aan moet worden geschonken. Ten tweede moet een architectonisch beeld en stedebouwkundig concept worden ontwikkeld dat in gaat op de essentie van het plan en de verandering in de situatie ?mdat je vanaf het begin moet weten hoe j~ Je ontwerp arbeid moet verdelen.

Ten derde is dan de bouwopgave, de eerste twee opgaven dienen te worden omgezet in een te realiseren en aan te besteden en uit te voeren plan. Het ontwerp is het goed definie~en van een programmaontwikkeling, van rulrnte en beeld en het maken van een zo ingenieus mogelijk plan binnen het budget en met een maximale kwaliteit.

Uiteraard bestaan hierover bij ontwerpers veel verschillende opvattingen.

De programmatische opgave kan zo sterk benadrukt worden dat beeld- en conceptontwikkeling achterwege blijft en uitsluitend standaard recepten worden getoet5t aan het programma.

Eveneens is het mogelijk het

stedebouwkundige concept of

architectonisch beeld te laten overheersen ten koste van de bouwopgave of uitdieping van het programma.

Van Tijen nam destijds in deze discussie een interessante positie in. Uitgaande van het maatschappelijk belang van het architectenberoep, vond hij de bijdrage van de ontwerper in het tot stand komen van het programma onmisbaar evenals het vernuft waarover de ontwerper diende te beschikken om via kennis van het bouwen te komen tot realisatie van dit programma. Architectuur was voor hem vooral "het tot expressle brengen van de bouwopgave". Omdat hij zijn doelen ook hoog stelde t.o.v. de beschikbare budgetten was ook veel vernuft nodig om deze te realiseren.

In het plan Vredenoordkade is een soortgelijke opvatting te herkennen. Het vrij gecompliceerde programma van eisen kan slechts gerealiseerd worden door intensief onderzoek te doen naar draagstructuur ontsluiting en gevel. ' Een vrij strikte scheiding tussen deze bouwdelen is noodzakelijk om tot deel optimalisaties te komen en dit is benadrukt in de vormgeving. In deze deeloptimalisaties speelt de kosteninformatie een zeer belangrijke rot

De ontwerper

In het ontwerpproces is de ontwerper niet

77

een van de disciplines maar hij stuurt de disciplines. Niet de vaak sterk programmatisch gerichte opdrachtgever, niet de gemeentelijke diensten (sterk gericht op de randvoorwaarden en budgeUering) maar de ontwerper moet het proces ordenen.

Hij is tijdelijk ingehuurd om namens de opdrachtgever er zorg voor te dragen dat ondanks de grote hoeveelheid beperkingen en het vaak nauwelijks toereikende budget een consistent en optimaal resultaat wordt behaald dat tot in de verre toekomst fu nctio nee rt.

Om dit te kunnen realiseren moet de

ontwerper een aantal verschillende

voorstellen op kwalitatieve en

kostenaspecten onderzoeken.

Niet aan het eind van het proces of per tijdsfase, maar constant.

Dit moet leiden tot argumenten om het "anders dan anders" te doen, immers veel opdrachtgevers en andere betrokkenen denken vaak in probleemloze, rislcoloze "oplossingen". Het ontwerpproces staakt dan ook vaak in een vroegtijdig stadium, een slecht doordacht en matig plan is dan het resultaat.

De ordenlnq van het ontwerp en het proces

Om dit ontwerponderzoek tijdens heel het proces te kunnen volhouden is het nodig om een ordening aan te brengen, niet aileen in de tijd van voorlopig naar definitief, maar ook in het ontwerp zelf in bouwdelen.

Ik denk dat dit erg belangrijk is om op deze school te leren. Ais je een heel zwaar programma van eisen hebt, kan je aileen maar overleven door het hele ontwerpproces van het begin tot het eind te gebruiken als onderzoeksperiode, constant onderzoeken niet aileen naar beeld maar naar vernuft, op zoek naar vernuft, op zoek naar oplossingen er nog niet zijn maar toch moeten worden gerealiseerd, om het planconcept overeind te houden.

Van begin tot het eind ben je daar mee bezig, het is niet zo dat in een voorlopig ontwerp het plan is uitgekiend.

Deze bouwdelen zijn niet steeds dezelfde, elk ontwerp elke situatie is anders.

Het zijn in feite de discussiepunten die in de programmafase zijn aangegeven als gebieden waarop de discussie zlch toespitst, onderdelen waar nader onderzoek voor nodig is.

Het zijn de kwaliteitsdragers (voor de gebruiker en/of opdrachtgever) en de kostendragers tegelijk. De bedoeling van het opdelen van het ontwerp in onderdelen is om te komen tot redelijk in de tijd te faseren

ontwerponderzoekjes t.b.v. deel-

optimalisaties, oftewel kwalltelts-

maximalisatie binnen het beschikbare (deel)budget.

Er zijn bouwdelen (skelet-drager-ruwbouw) die in de fase van het voorlopig en/of definitief ontwerp vastgesteld moeten zijn. Andere bouwdelen (gevel b.v.) kunnen, indien hun relatie met de overige bouwdelen gedefinieerd (ontkoppeld) zijn, tot in de uitvoering worden geoptimaliseerd.

Het vaststellen van deze elementen en het verminderen van de onderlinge afhankelijkheid leidt tot structure ring van het ontwerpproces die een serie van deeloptimalisaties mogelijk maakt.

Het voorbeeld Vredenoordkade

Programma

Het programma van het plan Vredenoordkade bevat een aantal moeilijke elementen. Primair worden ruime gezinswoningen gevraagd echter met slaapkamers van minlrnaal 11-12 m2 om individuele gezinsleden een redelijke eigen domeinruimte te geven. aovenolen moeten deze "traditionele gezinswoningen" met redelijk eenvoudige middelen verkavelbaar zijn tot groepswoningen omdat de verhuurder steeds meer van het tradtionele gezin afwijkende huurders krijgt.

De verhuurder eist een mechanische afzuiging, de bewonersorganisatie gaat hiermee accoord mits het een gebalanceerd ventilatiesysteem wordt met warrnteterugwinunit om zo de stookkosten verder te beperken.

De onderhoudsbehoefte van een dergelijk

78

systeem (vervangen van filters, bijstellen ventielen) is groot en moet worden gecompenseerd vindt de verhuurder. Gekozen wordt om dit te zoeken in het gevel. In het voorlopig ontwerp wordt door ons voorgesteld de gevel van aluminium sandwichpanelen te maken.

Het totaal van deze laatste extra's ventilatiesysteem, warmteterugwinunit en onderhoudsarme gevel wordt geschat op f 6.000,-. Dit mag echter nlet ten koste gaan van de eisen t.a.v. het woonoppervlak. Verder wordt een budgetverlaging verwacht (84-85) van f 3.000,- tot f 4.000,-. Kortom er moeten oplossingen gevonden worden in het ontwerp om dit gat van f 10.000,- per woning weg te werken, zonder op de kwaliteit in te leveren.

Besloten wordt om vroegtijdig stadium aan te besteden zodat er in ieder geval ruim de tijd is om uitvoerige onderhandelingen met de laagste inschrijver te voeren.

Omdat al snel duidelijk wordt dat met een standaard referentietype (540.33.540 of 510.33.510) de bouwkosten boven het ingeschatte budget uitkomen, wordt besloten een "nieuw" woningtype te gaan ontwikkelen, ondanks de rtslco's die daaraan kleven.

De bouwdelen

Uit het programma is at te leiden dat in eerste instantie een onderzoek naar een aantal dragertypen noodzakelijk is om zo tot een nieuw type te komen dat tot lagere kosten leidt en dat geschikt is voor gezins, zowel als groepswoningen. Deze studie moet afgerond zijn in het definitief ontwerp.

Het ontwikkelen van een verkavelbare drager die voldoet aan het programma en goedkoper is dan· de standaard referentiewoning, dat is de opgave.

Verder zal de gevelsluiting uitvoerig moeten worden onderzocht tijdens het definitief ontwerp. De kostbare aluminium ramen, kozijnen en deuren zullen moeten worden "terugverdiend" door te zoe ken naar kostenbesparingen in de detaillering, de

uitvoering, de bouwtijd en de rnarkt.

Het leidingverloop van het gebalanceerde ventilatiesysteem zal eenvoudig en doelmatig moeten worden gehouden.

Om de leidingen kort te houden zal de warmteterugwinunit centraal in de woning nabij de c.v. en rookgasafvoer moeten zijn gelegen.

Dragerstudies

voo: een aantal woningtypen, die qua woningkwaliteit vergelijkbaar zijn en bovendien veel gerealiseerd zijn de laatste jaren, zijn we nagegaan hoe de directe kosten van de dragers zijn opgebouwd en hoe die kosten zich verhouden tot de totale kosten van dat type.

Daarna hoe de indirecte kosten (vaste bouwplaatskosten, variabele bouwplaatskosten) zijn opgebouwd.

Een aantal conclusies waren dat veel beukige types (w.o. de referentiewoningen

540.33.540 met wisselbeuk) meer m 1 palen en funderingsbalk nodig hebben, en dat het realiseren van groepswoningen moeilijker en kostbaarder is, dan bij weinig beukige typen (6.;3.6. en 540.540.540). Een weinig originele uitkomst.

Veel interessanter echter waren de ramingen van de bouwtijd en investeringskosten van de kist.

Deze verschillen sterk per dragertype en een conclusie in termen van veel en weinig beukige typen viel moeilijk te trekken.

Wei kon een verband worden geconstateerd tussen bouwsnelheid-kistinzet en bouweenheid.

Op basis van dit inzicht ontwikkelden we een dragertype 750-750 met wisselbeuk (3M) dat enerzijds in de wijk kon worden besproken en anderzijds verder worden onderzocht.

In het definitief ontwerp wordt dit type omgezet in een 690-690 type dat dieper is. Hierdoor vervalt de mogelijkheid om de trappenhuizen met het skelet mee te produceren in gewapend beton.

Er wordt gekozen voor een dragende staalconstructie met prefab beton trappen en bordessen, in onderdelen op het werk samen te stellen.

Dit wordt in de bestekfase uitgewerkt.

79

Dit 690 type krijgt een centrale unit bestaand uit natte cel, toilet, meterkast en c.v. kast met warmtewisselaar. De ventilatie leidingen worden in de vloer meegestort zodat kostbare betimmeringen en verlaagde plafonds kunnen worden verrneden. De leidingen blijven kort en de rookgasafvoer draagt warmte over aan de ventilatietoevoer via de gemeenschappelijke leidingkokers.

De aanbestedlnq

In januari 1985 wordt het definitieve budget bepaald en dit is f 4.000,- per woningen lager (incl. BrW) dan verwacht.

In februari wordt aanbesteed.

De laagste inschrijver zit f 5.000,- boven de architectenbegroting en f 9.000,- boven het budget (per woning incl. BrW).

Orndat de deeloptimalisaties vee I informatie opgeleverd hebben kan vrij snel worden geconcludeerd dat de aannemersbegroting niet is gebaseerd op een degelijke analyse van de uitvoering.

De aannemer toont aan dat de vermenging van het skelet en de trappenhuisconstructie storend werkt op de uitvoering van be ide bouwdelen.

De aannemer gaat de uitvoering in tunnelkistbouw serieus bezien, wij ontwerpen een nieuw skelet en een nieuw trappenhuis.

De wapeningshoeveelheden worden door de constructeur exact berekend per bouweenheid (twee portieken).

Besloten wordt de hele gevel, aluminium ramen, kozijnen, deuren en beplating in handen te geven van een onderaannemer die de opdracht krijgt de europese markt te gaan verkennen.

Het effect van deze onderzoeksfase en werkwijze is groot.

- De stalen trappenhuizen worden in hun geheel geprefabriceerd vervoerd en geplaatst (bezuiniging f 186.000,-)

- Het skelet (inclusief fundering en verminderde wapeningshoeveelheden) wordt aangepast en in tunnelbekisting uitgevoerd, waardoor de kosten per vloer

en wand afnemen (f 200.000,-)

- Er wordt een ander merk ramen toegepast en in de fabriek gemonteerd in de binnenspouwbladen, inclusief glas

(f 177.000,-)

- De trappenhuisgevels (zijwanden) worden uitgevoerd in trespa 13 mm LV.m. nadere eisen van de brandweer, dit levert een besparing op van f 180.000,-

- De gevelbeplating (alucobond sandwichpanelen) worden rechtstreeks uit Zwitserland betrokken (f 120.500,-)

- En de geschatta bouwtijdvarkorting laidt tot een (voorzichtige) verlaging van de variabele bouwplaatkosten (f 100.000,-).

In augustus wordt het plan ingediend en in oktober start de bouw.

80

Bezulnlglngen WF1 A WF1B
1. Fundering - f 212,--
2. Heiwerk
3. Begane grondvloer + f 38,--
4. Skelet - I 1.712,--
5. Prefab - f 144,--
6. Trappenhuiskonstruktie - f 1.788,--
7. Gevelvullingen
8. Binnenafbouw
9. Dak
10. Bultenkozjjnen v.d. . f 1.700,--
11 a. Gevelbeplating - f 1.160,--
11b. Tegelwerk + f 215,--
11 c. Trappenhuisgevel - f 1.727,--
12 Bestratingen
13. Installaties
14. Glas, schilderwerk
15. Vaste bouwplaalskoslen
16. Variabele bouwplaatskosten - f 960,--
Totaal per woning, exkl. BTW - f 8.726,-- slk

690

het eerste type VN01, met complex trappenhuis

81

bud

G TEN 3 VKI'I VKB v
g t 1984 budge 1985
~



r-------_ :::-----_
--.::: =---







I---
- OPEN

17 winst risico

16 variabele bou>lplaatskosten 15 vaste bouwplaatskosten

14 glas schilderwerk

13 installaties

trappenhuis 12 gevel tegelwerk beplating

11 buitenkozljnen en ramen

10 dak

9 binnenafwerking

8 gevelvulling
7 trappenhuiskonstruktie
6 prefab
5 skelet
4 bestrating
1, 2, 3 fundering en heiwerk De ontwikkelingen via plannen Oranjeboornstraat(OG3) Vredenoordkade lA, 1B, en Vredenoordkade 2, van de beschikbare budgetten. Binnenafwerking en installaties blijven gelijk, Bezuinie;ingen worden gevonden in ske.Le t , en gevel.

82

104 wontnaen Vredenoordkade Gescbal budget

(1984) bij 4 v.e.)

4.41 v.e,

Geluid + w.w.

103.000,-- 106.000,-- 1.780,--

107.780,-- 103.780,--

At 4000

lokI. BTW/woning

ExIra's om p.y.e. op basis van referentiewoning

Warmteterugwinunit + , 1.500,--

Gevel Alucobond + f 2.500,--

+ f 4.000,-Terug te verdienen in nieuw type kasko.

Laagste inschrijving Toegekend budget

inkl. BTW/woning exkl. BTWlwoning

Te bezulnlqen 104 woningen .totaal

109.100,-- 98.718,--

10.382,-- 8.726,--

907.500,--

'runnenruet 84 wonlngen, drle tokaues

h1le.

6.3.6. 540.3.540 420.3.3.3.420 540.540.540 750.750

dirullil 13.20 11.50 12.00 12.20 11.50

lolli 3x6M+lx3M 3x5.4M+2x3M 2x4,2M+2x3M 3x5,4M 2x7,5M+lx3M

~ 541 m2 544 m2 412 m2 396 m2 382 m2

BouwUJd ramlng ruwbouw

6.36 540.3.540 420.3.3.3.420 540.540.540 750.750

6+2+( 144:3)+6 6+2+( 192:4)+6 4+2+(240:21/2) +4 4+2+(144:2)+4 4+2+(120:21/2)+4

= 14 + 48 = 14 + 48 = 10 + 96 = 10 + 72 = 10 + 48

dagen manuren ink!. storten

'" 63 3360

= 62 3360

= 106 5376

= 82 4592

= 58 3024

Ramlng bcuwptaatskosten 84 wonlngen In drle lokatles
330001w 5000/w
weken vaste kosten var.bplk. huurkost.vast h.k.varia totaal totaarwon.
X3X 13 250.000 429.000 151.000 65.000 895.000 10.650
X33X 13 250.000 429.000 152.000 65.000 996.000 10.670
X333X 22 250.000 726.000 115.000 110.000 1.201.000 14.300
3X 17 250.000 561.000 111.000 85.000 1.007.000 11.990
2X 12 250.000 396.000 106.000 60.000 612.000 9.670
Ramlng rundertnqskcsten 84 wonlngen
palen
type kern knp diepte rn' fund.1w kosten fund.+palenlw.
X3X . 192 166 13.20 9.9 10.480
X33X 201 201 11.50 11.4 12.310
X333X 228 22B 12.00 13.5 14.920
3X 171 159 12.20 9.9 10.130
2X 189 177 11.50 8.8 10.280 83

drie kamerwoning

vier kamerwoning

VERDIEPING

woonkamer keuken

wk + k slaapkamer slaapkamer

25.50 11.96 37.46 14.93 11. 37

25.50 14.93

40.43 1,1.96 11.37 15.25

driekamerwoning vierkamerwoning

door samenvoegen

sl 1 en sl 2 als

duo woning verhuurbaar

groepswoning( 3 ·tweekamerwoningen met gemeenschappelijke keuken

84

Bouwkostendeskundigheid. De hlerln vocrkomende tretwoorden zljn: kosten, offers, verspllllnq, totk, zskerheld

Inlelder: Th.F.G.J. Schoenmakers - bouwkostendeskundige A8T-Velp, bestuurslid NVBK

De titel van deze voordracht is

"bouwkostendeskundigheid"??

wat most men daarvan verwachten?

Zijn dat figuren die een gat in de markt zien en daarvan gebruik maken?

Zijn dat figuren die de architectenrol willen beperken. Uitgaande van de klassieke opvattingen in deze.

Zijn dat figuren die de architect traumatische ervaringen bezorgen.

De eerste gestelde vraag kan niet helemaal worden ontkend. Kosten hebben de laatste jaren een groter accent gekregen. Beter gezegd aan de beheersbaarheid en voorspelbaarheid van projecten worden steeds hogere eisen gesteld. Een tijdverschijnsel? dan mag ik u verwijzen naar het Nieuwe Testament, Lucas hoofdstuk 14, vers 28, 29 en 30, waarin hij waarschuwt voor de schande en spot indien de toren niet voltooid kan worden door gebrek aan flnanclele middelen.

Bij de inleiding van het boek "De Architectura" verlangt Vitruvius naar de wet van de Griekse stad Efeze, waarin de aansprakelijkheid van de architect aanmerkelijk verder ging dan in de huidige AR is geregeld.

En tenslotte, niet dat de bronnen uitgeput zijn, naar Henry IV, dee I 2 van William Schakespare die hierin in zeer fraaie postlsche taal zegt dat "de kosten van een gebouw zwaarder wegen dan het nut".

De twee andere gestelde vragen hoop ik, in mijn verder betoog te kunnen beantwoorden. Laten wij eventjes stilstaan bij het woord Bouw kosten deskundigheid. U ziet daarin een samenvoeging van een drietal beg rippen.

Bouw of bouwen

1. is dienen

2. is een techniek

3. is een nijverheid

Kosten zijn offers minus verspillingen of anders gezegd: "Kosten zijn onvermijdbare voorzlenbare en in samenhang met het productleproces kwantitatief meetbare offers; dus vermijdbare offers zijn verspillingen" .

Deskundigheid "" bekwaamheid inzake lets. Dus bouwkostendeskundigheid = de bekwaamheid om verspillingen tijdens het bouwproces tegen te gaan. De minder positieven zullen ook nog kunnen zeggen "Het is de bekwaamheid in het maken van kosten". Maar dan heeft kosten een andere inhoud dan hiervoor is bedoeld.

Nu zijn tijdens net bouwproces een groot aantal factoren werkzaam zoals:

- de omgeving waarin een project wordt geplaatst

- de grond waarop een project wordt geplaatst of de grond waarin een project wordt geplaatst

- het functioneel programma

- het ontwerp

- het ontwerpteam

- de techniek

- de organisatie

- de uitvoering

- de exploitatie, enz.

AI deze factoren zijn op te vatten ats krachten werkzaam op een aangrijpingspunt "het project" (zie figuur 1).

kostenractoren

fig. I

87

Nu zijn kosten op te vatten als de resultante van deze krachten. Hoe de samenhang en invloed van al die factoren jegens elkaar en vervolgens op de eindresultante zal zijn, vereist inzicht en kennis over de werking van deze factoren. Maar veelal wordt duidelijk dat het be palen van de resultante een groot "zwart gat" is, waarin menig deelnemer aan het bouwproces gevallen is (zle figuur 2).

fig.2

van kostenfactoren

Bij de start van een project zijn deze factoren nog kleine cellen, die gemakkelijk zijn te hanteren, te beinvloeden, en te sturen. Hoe meer de cellen gaan groeien, zich delen en relatles aangaan met anderen, word! hanteerbaarheid, beinvloeding en sturingsmogelijkheden moeilijker en complexer. De gevolgen van de gewenste veranderingen zullen steeds grotere offers vragen en in beginsel vermijdbare offers en dus verspillingen (figuur3).

In tegenstelling tot de levering van Henk van Schagen dus llever wei aile beslissingen in een vroeg stadium of wei neem beslissingen op het juiste moment. De ombuigingen of wijzigingen kost geld. In beginsel mag er van

worden uitgegaan dat niemand te boek wi! staan als verspiller. Het is verbazend vast te stellen hoe weinig men bewust is van de gevolgen van veranderingen op een te laat tijdstip.

\

:/((JITIJW \lA61 D'

'''''._ \r.I.!J;e~1/N?'''tI

...................

Men mag gerust zeggen dat

kostenbewustzijn een essentieel

bestanddeel is van kwaliteitsbewustzijn, kwaliteitszorg en kwaliteitsverbetering.

Het kan ook een middel betekenen voor een betere productiviteit, om een beter image op te bouwen respectievelijk om rendabel een bureau te runnen. Maar zoals wij met z'n allen weten is "zorg" een kwestie van mentaliteit. Zolang in deze mentaliteit geen veranderingen optreden zal van kwaliteitswaarborgen niets terecht komen. Wil men tot een optimaal resultaat komen dan moet de motivatie voor het afleveren van kwaliteit, in casu kosten, op aile niveau's gestimuleerd worden, ook in opleidingsinstituten als de TU en HTS alsmede de Academie van Bouwkunst.

Bovendien dient de

kwaliteitsverantwoordelijkheid door aile

deelnemers daadwerkelijk aangevoeld en gedragen te worden.

Vanuit het voorgaande kan ik mijn eerste stelling lanceren "Een ideale oplossing wordt niet ontwikkeld vanuit de optimalisatie van kosten maar voornamelijk uit het oogpunt van beheersing". Beheersing omvat het in de hand hebben van de project- en de processtuurvariabelen. Helaas krijgen twee stuurvariabelen tijd en geld vaak een overmatig accent, als ware het auto nome eenheden, hetgeen ze niet zijn.

Met ideaal wordt bedoeld, de maximale beheersing of wei minimale afwijkingen van de gestelde doelen.

88

Professor Juran stelt de verhouding ontwerpkwaliteiVkostprijs voor in de hiernavolgende grafiek (figuur 5).

J{O$,envan helonlwetp

KwaJileit "an h8I 0IJIW81P

Uit deze voorstelling blijkt dat een bepaalde graad van volmaaktheid niet mag overschreden worden, wil men kwalitatief economisch ontwerpen.

De kwaliteitsgrens is verschillend bij iedere opdracht en dient voorat te worden bepaald.

De meest verantwoorde grensvoorstelling is een compromis tussen de graad van volmaaktheid en de prijs welke men ervoor wil betalen.

Kosten on wlIRrda van hel produkt

KOS1EfoI VOOR HE1 BEREIKEfoI VAfoI DE GRAAD VAN VOLMAAKTHEID

L-~_____________________~ .

Grsad van vmma,hlheid van he' otlhterp

In de grafiek van prof. Juran kan men stellen oat bij A de meest economische benadering werd verkregen, daar de graad van perfectie links van A sneller toeneemt dan de kosten.

Rechts van A is dit juist andersom,

In de tweede grafiek (figuur 6) wordt voorgesteld hoe men de ideale grens A bereikt. Links van A is de toe name van de kwaliteit van het ontwerp groter dan de verhoging van de kosten te maken voor het ontwerp. Rechts van A is het weer andersorn.

Men mag ook niet vergeten dat in de mate dat de kwaliteitseisen hoger gesteld worden, de controlekosten zullen toenemen op een niet evenredige wijze. Bijvoorbeeld op het gebied van coertatle in de eerste 75% aan energiebesparing relatief eenvoudig te verkrijgen; de laatste 25% gaat veel moeilijker en vraagt aanmerkelijk hogere investeringen.

Er dient dus aangenomen te worden dat de voorgestelde kwaliteitsstandaard geen hoger kwaliteitsniveau zat hebben dan datgene dat gevraagd of nodig is voor het normaal gebruik van het project.

Het inbouwen van allerlel reserves, overcapaciteiten en extra veiligheden moet worden aangemerkt als verspilling indien deze gebeuren vanuit de optiek van onduidelijkheid, angsten, niet gewenste of onjuiste flexibiliteit enz. Deze zaken getuigen niet van beheersing.

De klassieke opvatting dat de architect de "primus interpares" is in het bouwproces deel ik nog steeds en behoort ook zo te blijven echter, het bouwen is dermate complex geworden dat in een persoon nlet aile kennis en vaardigheden meer verenigbaar zijn, uit het oogpunt van beheersing.

Daarbij wi! ik nog afzien van het feit of de dualiteit tussen de scheppende en creatieve denkwereld en de logistieke denkwereld met elkaar zijn te verenigen in een persoon. Hoewel de verschillende ontwerpers respectievelijk advlseurs hun eigen rol kunnen vervullen, zijn het de architect en de opdrachtgever die de kwaliteit en kosten grotendeels bemvloedsn. De architect is diegene die door zijn functie kop en staart moet geven aan het project.

89

Niettemin zou de vorm van co-makership ook toepasbaar kunnen zijn binnen het bouwproces.

Daarbij denk ik niet direct aan bouwteams waarbij ontwerpende en uitvoerende partijen gelijktijdig optrekken. Enigszins gechargeerd dun ik te stellen dat bouwteams een duidelijke bevestiging zijn van het onvermogen van opdrachtgevende en ontwerpende partijen.

Deze stelling vergt uiteraard een nadere toelichting.

De ontwerpers moeten door het feit, dat zij

de vertrouwensman van de opdrachtgever zijn (zie hiervoor de gebruikelijke standaardregelingen zoals AR en RVOI) en na beste weten en kunnen volgens de huidige stand van wetenschap en techniek deze rol vervullen, zij de rlsoco's van de opdrachtgever moeten zien te beperken, ook in economische zin.

Ais we de beelden van figuur 3 en 7 naar voren halen zien we wie de kosten kan betnvloeden en in welke mate. In figuur 7 valt het relatief kleine aandeel op de kostenbe"invloeding van de uitvoerende partijen.

Ontwerpen en uitvoeren zijn twee totaal verschillende disciplines en het valt mij steeds in bouwteams op de relatief geringe en wezenlijke inbreng van de uitvoerende partijen in het ontwerpproces. Analyserend naar het hoe en waarom leidt het verschil in opvattingen over het wezen en doel van een gebouw in beide sectoren. Laat er nu geen

misverstand ontstaan dat bouwteams altijd ontraden moeten worden, zeker niet. In bepaalde specifieke situaties, kan een bouwteam een goede organisatievorm zijn. In dit gezelschap vraag ik mij dan ook at: worden op dit instituut mensen opgeleid met voldoende kostenbewustzijn. Wordt hen geleerd te denken aan en om te gaan met economische randvoorwaarden die in de praktijk vrijwel altijd worden gesteld. Hoe bitter en frustrerend moet het zijn, indien veelbelovende ontwerpen werkelijk gerealiseerd moeten worden, terwijl naar ik hoop in het voorgaande afdoende is aangetoond dat bouwkostendeskundigheid geen bedreiging voor een ontwerp behoeft te zijn, doch een middel is om de werkelijke intrinsieke waarde van een ontwerp behouden blijft en ook als zodanig de eindstreep haalt. Het is daarorn noodzakelijk dat er adequate scholingsmogelijkheden worden gecreeerd voor meer inzicht, doorzicht en vergezicht in bouwkostenproblematiek en uiteraard kijk ik vandaag richting TU-Delft, maar ook de NVBK (Nederlandse Vereniging van Bouwkostendeskundigen) mag haar taak op dit gebied niet veronachtzamen.

Ik plelt nlet voor het ultgebreid en Integraal opnemen van bouweconornle In uw huidige opleldlnqen, docn meer voor een naders verbijzonderlng nadten, Ik ben er vast van overtutqd en de ervarlng leert mlj dat, tndten men goede ontwerpvaardlqheden bezit, ondersteund door technlsch tnzlcht, u er altijd in zutt staqen om ontwerpen te ereseren die ook votdcen aan de voorwaarden van kwalltelt, tijd en kosten.

90

Architectuur en kosten, De verwevenheld van kosten in het ontwerpproces, met kwalltelt ets uitgangspunt

Inleider: Willem Meyer,bouwkostenadviseur, voorzitter NV8K

Mijn voordracht zal heten: KSI en de kunst van het (dimensiloos) ontwerpen, naar analogie van het boek "Zen en de kunst van het motoronderhoud".

Waarom heb ik deze titel gekozen? omdat ik wi! aantonen dat er voor architecten rekenregels zijn die kunnen worden toegepast vooral in het begin van een ontwerpproces, en ik hoop ook dat ik aan het eind van mijn 45 minuten dat ook aan u heb overgedragen.

Ik begin met woningbouw omdat dat het meest simpel is en ik wil u even een wat poetlsch plaatje laten zien waaruit we opmaken dat deze woningen weliswaar in Oss staan, maar als je Oss zou weghalen dan zou je niet weten waar ze staan, omdat kennelijk, zeker in de woningbouw en in de eengezinswoningsfeer er geen relatie meer is tussen bouwvorm en bijvoorbeeld delen van het land, zoals je dat bij wijze van spreke tot eind vorige eeuw nog wei had. Als je dan in Zaandam uitstapt en je wist het niet, dan zag je aan de woningen wei dat je

er was, en hetzelfde met Zeeland of met Friesland.

Wei nu als je er dan toch zeker van bent dat dit soort types, uit een onderzoek is gebleken dat het er zeven zijn, overal worden gebauwd, dan mag je je best gaan afvragen of daar wei wat aan is te ontdekken, in bouwkosten zln, want kennelijk is het zo dat hoe het programma van eisen er ook uitziet, en hoe de architect ook begint, dat in 72% van de gevallen deze dingen zullen ontstaan.

Laat ik nou eens kijken wat voor types er zijn; het kapje met 1, 2 of 3 bouwlagen, de kubus of wat daar op lijkt, de kap met een goothoogte voor, hoger dan achter, en dan nog zo wat gebouwen die je zou kunnen kenschetsen als zijnde afgeleid van wat ons plaatje 7 laat zien, afgeleid van bijvoorbeeld een rechthoekig grondvlak, en dat kennelijk aileen maar door wat voor oorzaak dan ook

de hoogte wordt vastgesteld.

Welnu als je even kijkt naar het stukje moderne architectuur in plaatje 9 dan mag je best zeggen dat het gebouw sprekend lijkt op een equivalente stereometrische vorm, dat is op zich legitiem en voor de hand liggend.

93

Daar wil ik het eigenlijk over hebben, ik wil met u even deze types doorlopen omdat ze nu eenmaal zo vaak voorkomen,

Het is dus niet zo dat ik het heb over bijvoorbeeld dit: dit is de chiddingstone, dat is iets zonder herkenbare vorm, kennelijk ontstaan om ons later de rnoole excursies te laten maken en nlet zo zeer om cultureel te worden gedragen. Veel meer is dat geval met links onderin de hoek, met een kleinschaligheid, dat is dus niet zozeer gemaakt om voor excursies te dienen maar om er in te wonen.

Hiervan is inmiddels gebleken dat het ook kan. Hier heb ik het dus niet over, dit beschouw ik meer als culturele exponenten die je nodig hebt om je fantasie of je verontwaardiging op peil te houden, dat is aan u, ik geef er geen oordeel over. Ik heb hieraan gerekend, opdracht van o.a. Misset, om te kijken in hoeverre dat dat nou kosten-

~

~7'

efficient is, maar verder wil ik er niets over zeggen, dus hier gaat het niet over.

Kortom, u heett altijd als u begint, de mogelijkheid als je daartoe niet wordt gehinderd, door bijvoorbeeld stedebouw, om te kiezen voor het creeren van lagen, het zij begane grond, het zij een verdieping, of het zijn meerdere bouwlagen; het hangt er helemaal van at hoe het programma van eisen eruit ziet. U heeft de mogelijkheid om zowel boven of beneden te kiezen. Vaak is het zo dat de architect, zowel qua honorarium als qua tijd, nlet de gelegenheid krijgt om beide varianten te onderzoeken, want het zou best wei eens zo kunnen zijn dat Nederland er een beetje anders uit zou zien in bepaalde aspecten wanneer de architecten wei de gelegenheid zouden krijgen, om niet aileen alternatieven in plattegrondzin te ontwikkelen, maar ook qua bouwvorm. Als u dan bij woningbouw blijft, heeft u weer te kiezen tussen een aantal uitgangstypetjes, t, 2, 3, 4, 5, 6, enz. en ats je die typetjes bekijkt, dan zeg ik weer, als het toch in hele land gebouwd wordt, dan kijk ik gewoon wat het betekent als je een bepaald bewoonbaar oppervlak zOU verdelen in verschillende lagen, en wat je dan kunt zeggen van de omsluiting. Die omsluiting wordt, vooral door bouwkostendeskundigen, als een soort evangelie beschouwd omdat die bijvoorbeeld kengetallen geeft van gevel ten opzicht van vloeroppervlak; dak ten opzichte van vloeroppervlak.

94

Het blijkt dat dit een aanleiding vormt voor sommigen om uitspraken te doen over effici~ntie van het ontwerp. Ik ontken dat, ik denk dat je het totaal moet kennen. Welnu, ik pak een hele eenvoudige en ik wil kijken of ik een uitspraak kan doen over die omsluiting en met name over de minimum omsluiting, dan zeg ik dat de omsluiting is de verzameling van bebouwd oppervlak, dak, gevels, woningscheidende wanden, en topgevels dus als ze aan elkaar zijn geschoven. Bekijk ik het net zo goed het helsblok als een singulier blokje.

Welnut als ik dat doe, resumerend kijkend naar aile begane qrond-, en verdiepingsplattegronden, ik kijk wat daarbij hoort aan omsluiting en ik relateer dat aan een bepaalde wijze van beschrijving wiskundig geori~nteerd.

Welke omsluiting hoort bij welk vloeroppervlak, afhankelijk van die 6 types die ik heb laten zien die erg veel worden gebruikt. Horizontaal de woningbreedte b, (is altijd uitgangspunt bij het ontwerpen van woningen), links omhoog, verticaal het totale oppervlak. De lijnen zijn getrokken met de daarbij aangegeven typetjes, die allemaal een minimale omsluiting hebben, ongeacht wat die omsluiting kost. U zlet dus dat kennelijk ....... typetje 2 en typetje 5 boven op elkaar liggen en dat typetje 7 heel duidelijk aangeeft dat je een he Ie brede range kunt maken van 35 m2 tot 70 m2 BVa.

Oat is ult dit plaatje heel duidelijk op te maken, dus zeg je bijvoorbeeld dat, en cat is een misvatting die in de literatuur toch voorkomt, je dus dit soort typetjes altijd met zichzelf moet vergelijken, en niet moet zeggen ik heb een bepaalde omsluiting, nou pak ik een bol die zet ik er tegen aan, met hetzelfde volume bijvoorbeeld of een kubus met een zelfde volume en dan ga ik kijken in hoeverre dan bijvoorbeeld de omsluiting van dat typetje afwijkt, van die bol, van die kubus. Waarom moet je dat niet doen, omdat je natuurlijk je uitgangspunten zuiver moet houden, als je in de woningbouw zegt dat bijvoorbeeld geldt dat een bepaalde hoogte, bijvoorbeeld een plafondhoogte, constant moet zijn over een bepaald oppervlak dan moet [e dat natuurlijk ook laten gelden in andere bouwvormen.

Rechts zlet u een kubus waar lagen in getekend zijn en links is dat bij een bol gedaan en als u dat bekijkt dan ziet u dat de

verschillen slechts 0,58 y2 zijn en als je dat in kosten vertaalt dan blijkt dus die bol vele malen duurder te zijn dan de kubus. Oat komt omdat men nlet in de gaten heeft oat die bol dus een heleboel onnutige ruimte heeft die niet past in de as Y, hoewel men hem daar wei bij betrekt.

F,=1=¥ a

01( -~~ :: o,'SS y."

Ous even, omdat dan de start komt naar de kosten, terug naar dat heel duidelijk moet zijn dat kennelijk de wetmatigheid die schuHt in de archetypetjes aangeven dat, wH je in het begin bijvoorbeeld efficient ontwerpen, je je conformeren aan datgene wat die

95

archetypetjes vertellen, namelijk dat een bepaald vloeroppervlak hoort in een bepaald typetje. Je moet niet proberen om bijvoorbeeld typetje een in te richten voor 120 mz vloeroppervlak want dan weet je zeker dat je veel duurder uitkomt als het tenminste gaat om het optimaliseren om het beste te zoe ken in de oplossing. En ik zeg nogmaals daarmee ga ik voorbij aan voorschriften, dat moet u ook weten, dat we dit zonder invloed van bovenaf be schouwen. Maar de ellende komt pas wanneer je dat dus met kosten gaat vergelijken. Over het algemeen is het zo dat de omsluiting, en dat is dus de getrokken lijn, hoofdletter FO, dat die nooit past op de kostenomsluiting met de kleine letter fO aangegeven.

Dat past nooit op elkaar; althans ik heb ook weer bij Misset honderden plannen geanalyseerd om te kijken waar dat nou aan ligt. Hoe komt het nou dat die twee lijnen nooit op elkaar liggen. Dat komt in het algemeen omdat men wei tot de conclusie komt dat een bepaald project dus erg goedkoop is maar daar dan geen verklaring voor heeft, anders dan dat men zegt: we zitten op een gegeven, het gegeven is vrij goedkoop het dak is toch prima opgelost en verzameling en stapeling van elementen, dat zit kien in elkaar, het is doordacht en daar zal het dan ook wei in zitten.

4-I~ P..~v'fC> vt.ceaDf"'PSI2I.JI..II.~

Ib ltoW"t:.ffh-w'''t' ('0>~n;nl GrW'~~).

oil II

"De t.;)\o\..'P tS ~e-t.!..··ne:.~.

~!! \{~"'e~ 1>,6"A'QvAW I:: +lE~lle~ ~g;N A~oel2 \J'etzl.ooP 't)A.~ +te."t" 0 Ot"?i!'CZvL.tlfI.;'< ~.

I:·:'
10 ,"
f--11~q 1e ~1 ~

~
...-
~ ~~ ~
X ~
':S. . ~
~ "
to o~~.~ ~
-
1. Maar het blijft waar dat wanneer je hoofdletter FO en kleine letter to op elkaar kan leggen door bijvoorbeeld een slim me berekening, je dus een goedkoop gebouw krijgt zonder dat je daar erg in hebt. Ik heb er dus een ander project bij gehaald, kengetallen erult gehaald en ik kan het niet vinden; welnu dat zit hem hier in, in dit soort gebouwen is het toevallig zo dat hoofdletter FO precies past in kleine letter fO.

Dan zeg ik als dat nou zo is, als dat v66rkomt zou je dat dan ook kunnen ontdekken want dat kun je als architect gebruiken. Het gaat namelijk om de trend of ik bijvoorbeeld in het begin wil kiezen voor 5, 6, 7 of meer lagen, ongeacht stedebouwkundige voorschriften. Er zullen dus mogelijkheden zijn dat al die archetypen, dat zijn dus die oorspronkelijke typetjes die je in het hele land aantreft, ook de hoogbouw, zlch wiskundig laten beschrijven en dat je dus van lnitiatlet naar definitief kunt sturen.

Je kunt heel bewust met die allereerste idee-

en sturen voordat je weet dat hoofdletter FO op een bepaalde manier in verband te brengen is met kleine letter fO. En dat doe je dus uiteraard door te differentieren omdat dat de beste mogelijkheid is om er achter te komen. Bovendien is het een van de simpelste rekenmethodieken. Ais je dat hebt gedaan dan kun je dus ook zeggen, wanneer bijvoorbeeld in een ontwikkelingsproces de woning-typetjes uitwisselbaar zijn, kijk aileen naar de bouwvormen, want dan weet je van te voren als je toch moet kiezen je automatisch de goedkoopste kiest want dat heb je uitgevlooid. Want ik had bij aile typetjes van te voren opgezocht dat hoofdletter FO, de omsluiting zonder kosten, precies past op de omsluiting met kosten (Fo).

Boven zla je bijvoorbeeld zo een verkavelingetje, je conformeert je met uitgangspunten bijvoorbeeld uit M2M methodieken, de woningbreedte spreek je at, je spreekt de diepte van de woningen af, dus de binnenwerkse maat. Je spreekt precies af waar iets ophoudt en waar iets begint. Dus dat bijvoorbeeld te elementencluster dak, precies begint bij de kruising van de goot en de voorkant van de gevel. De nokhoogte moet worden

96

vermeerderd met 1 a em, in dit geval om te checken of je voldoet aan bijvoorbeeld de stedebouwkundige voorschriften. De nokhoogte is hier afgeleide van de dakhelling. Dus als je dit hebt afgesproken (ook bijvoorbeeld bij het formuleren van waar de maten ophouden in de doorsnede je zit dan net boven het cijfer twee) zie je precies hoe dat is gemaatvoerd, dus als je lets gaat uitrekenen weet je ook precies waar het begint en waar het eindigt. Nu moet u even niet schrikken, ik moet u even iets laten zien om aan te tonen dat je dus met behulp van dit soort technieken hoeveelheden kunt bepalen zonder dat er een ontwerp is. U zlet hier bijvoorbeeld een typetje dat kunt u zich voorstellen u kijkt naar de koekjesdoos, dat kan een dakje krijgen, dat dak kan als A-type tot op maaiveld lopen dus als bijvoorbeeld een soort zomerhuisje. Dit typetje kun je dus met dezelfde formules beschrijven.

U zlet dus dat je de items hebt voor stedebouw, u ziet dat u de hoogte van de goot, de hoogte van de nok en de diepte van net huis en de lengte van de 1 a units dus heel eenvoudig kunt vaststellen door te bepalen wat het vloeroppervlakte is, wat de woningbreedte is, wat net aantal woningen is, wat de diepte is, welk dee I van het plafond de hoogte zal hebben en ulteraard de dakhelling. Dan kun je dus zowel stedebouwkundig als wiskundig met je computertje aile hoogtes uitrekenen, maar je kunt ook aile hoeveelheden uitrekenen, u ziet dat de items voor de hoeveelheden nauwkeurig zijn gedefinieerd.

Oat dus ten aanzien van die beschrijving, ik heb dat nog even wat groter neergezet om u te laten zisn hoe dat nu werkt en u ziet dat als u zegt ik heb hoeveelheden, ik heb

elementenclusters in de vorm van een fundering, een plafond, een gevel, een wand, een dak, kan ik dus van dat typetje nauwkeurig uitrekenen wat cat kost en als ik dat op deze manter doe dan kunt u voorstellen dat als je al die hoeveelheden met die elementprijzen bij elkaar optel dat daar heel eenvoudig differentiaties van te makenzijn.

Dat zeg ik een beetje denigrerend omdat ik er zeit nog best moeite mee hebt want dit is met helling en dak dus een paar A4-tjes voordat je dat echt goed in orde hebt, om dan te ontdekken waar het gat zit tussen Fa en 10. Dan gebeurt er iets heel merkwaardigs, als je dit eenvoudige plannetje neemt en dan bedoel ik dus een geschakelde kubusdoos en je maakt al die items die daar in staan relatief dan blijkt dat net vloeroppervlak A met daaronder de woningbreedte b in het kwadraat dat op een he Ie merkwaardige wijze het equivalent is van de elementenclusters.

U ziet dat links aileen maar de kosten staan van de elementenclusters, als u kosten wilt nemen, en dat rechts aileen maar uiterlijkheden staan.

97

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful