,.

-_~_~~/NTEGRALE STADSVERNIEUWING _

WERKUITGAVE

®

P. Stouten

c. van den Ham

EIGENAAR-BEWONERS IN BLOEMHOF

Een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaamheid en werkloosheidsbestrijding

EIGENAARdBEWONERS IN BLOEMHOF

INTEGRALE STADSVERNIEUWING

WERKUITGA VE 5

EIGENAAR-BEWONERS IN BLOEMHOF

Een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaarnheid en werkloosheidsbestrijding

C. van den Ham

P. Stouten

Delftse Universitaire Pers/1987

Uitgegeven en gedistribueerd door:

Delftse Uni versi taire Pers Stevinweg 1

2628 CN Delft

Telefoon: (015) 783254

In opdracht van:

Vakgroep Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordenlng en Milieu Sector Stadsvernieuwing en Woningverbetering

van de faculteit der Bouwkunde

Technische Uni versi tei t Delft

Berlageweg 1

2628 CR Delft

telefoon: (015) 784211

Deze uitgave is het resultaat van een onderzoek dat werd uitgevoerd in opdracht van het projectbureau Stadsvernieuwing Bloemhof Rotterdam.

Foto's: Paul Stouten

Tekening omslag: Ad van Haandel

Typewerk: Anneke van Cooten, Janet Gottmer, Jacqueline Wijland Grafische vormgeving en lay-out: Erik Pasveer

CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG

Ham, C. den

Eigenaar-bewoners in Bloemhof : een haalbaarheidsonderzoek naar woningverbetering, zelfwerkzaamheid en werkloosheidsbestrijding I C. den Ham, P. Stouten, -

Delft: Delftse Uni versitaire Pers. - Ill. - (Integrale stadsvernieuwing. Werkuitgaven ; 5)

Met lit. opg.

ISBN 90-6275-387-6

S150 719.22 UDC [711.4-163-057.65+331.56:711.4-163J(492) NUGI655

Trefw.: zelfwerkzaamheid ; stadsvernieuwing I werkloosheid ; stadsvernieuwingsgebieden.

Copyright © 1988 by Vakgroep VROM van de faculteit der Bouwkunde, Technische Unlversiteit Delft.

All rights reserved. No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher: Delft University Press.

INHOUD

VOORWOORD 1
1- STADSVERNIEUWINGSBELEID EN EXPERIMENTEN 2
1.1. Achtergronden van het experiment 2
1.2. Stadsvernieuwingsbeleid en experimenten in Rotterdam Lt
1.3. Stadsvernieuwingsbeleid in Bloemhof en Oleanderbuurt 6
2. PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSMETHODE, BRONNEN
EN OPZET VAN HET RAPPORT 10
2.1. Probleemstelling, onderzoeksmethode, bronnen 10
2.2 Opzet van het rapport 13
3. DE INTERVIEWS MET EIGENAAR-BEWONERS lLt
3.1. Populatie en respons 1Lt
3.2. Woongeschiedenis, woonsi tuatie en huishoudens
kenmerken 16
3.3. Koopprijzen en woonlasten 17
3.Lt. Inkomen en woonlasten 21
3.5. Onderhoud en aangebrachte verbeteringen 22
3.6. Redenen voor niet verkopen 2Lt
3.7. Voorkeuren van de eigenaren 28
3.8. Aantekeningen bij de voorkeuren 33
3.9. Een drietal case-beschrijvingen 33
3.10. Conc1usies 37
Lt. VERBETERINGSPAKKETTEN EN ZELFWERKZAAMHEID LtO
Lt.!. Inleiding LtO
4.2. De zelfbouwpakketten: Oleanderbuurt Lt1 4-.3. De zelfbouwpakketten: Narcissenstr aat 49
4-.4. Het bouwproces 53
4.5 Conclusies 55
5. BEDRIJVEN, ZELFWERKZAAMHEID EN INsCHAKELING VAN
WERKLOZEN 56
5.!. Inleiding 56
5.2. Populatie en res pons 58
5.3. Belangstelling voor het experiment 60
5.4. Kenmerken van de bedrijven 61
5.5. Conclusies 62
6. BELEIDS- EN SUBSIDIEMOGELIJKHEDEN 63
6.l. lnleiding 63
6.2. Particuliere woningverbetering 64
6.3. Zelfwerkzaamheid 71
6.4. Inschakeling van werklozen 74
6.5. Werving en selectie van werklozen 81
6.6. Schuldsanering 82
6.7. Conclusies 86
7. SAM EN VA TTING, CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN 88
7.1. Inlelding 88
7.2. Samenvatting en conclusies 89
7.3. Aanbevelingen 94
NAWOORD 100
NOTEN 104
BIJLAGEN 1. Benaderde personen en instellingen

2. Introductiebrief van projectbureau Bloemhof; verstuurd naar

eigenaar-bewoners uit de Oleanderbuurt

3. Vragenlijst eigenaar-bewoners

4. Tabellen bij hoofdstuk 3

5. 'Aannerners' begrotingen zelfwerkzaamheidspakketten; ingreep 1, 2 en

3; Oleanderbuurt en Narcissenstraat

6. Introductiebrief enquete bouwbedrijven

7. Leidraad voor telefonische gesprekken met bouwbedrijven

8. Afkortingen

9. "Oleanderbuurt is in nood"

VOORWOORD.

In dit rapport worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar de positle van eigenaar-bewoners in het stadsvernieuwingsproces, en de haalbaarheid van een experiment waarbij zelfwerkzaamheid door bewoners en een gebiedsgerichte bestrijding van de werkloosheid worden gelntegreerd in de verbeteringsaanpak van het eigen woningbezit.

Het onderzoek is verricht in opdracht van de projectorganisatie Bloemhof te Rotterdam en uitgevoerd door Cor van den Ham en Paul Stouten. Beiden zijn werkzaam bij de sector Stadsvernieuwing en woningverbetering van de Faculteit der Bouwkunde, Technische Universlteit Delft. Het onderzoek is begeleid door Paul Drewe, Jurgen Rosemann en Henk van Schagen, eveneens werkzaam bij de Facultelt der Bouwkunde. Alex Looy heeft de begrotingen voor de verbeteringspakketten uitgewerkt, waarbij is uitgegaan van zelfwerkzaamheld door bewoners •

. Het onderzoek ismogelijk gemaakt door een financiele bijdrage van het Bureau Inspraak Begeleiding (BIB) van de Dienst Volkshuisvesting, gemeente Rotterdam. De begeleiding vanuit de Faculteit der Bouwkunde is bekostigd vanuit het voorwaardelijk gefinancierde onderzoek 'Herinr ichting VerstedeIijkt Gebied',

Voor de begeleiding van het onderzoek is door de projectgroep Bloemhof een begeleidingsgroep samengesteld bestaande uit: Rob Janssen (projectcoordinator Bloernhot), Marian Prins (Bewonersorganisatie Bloemhof), Robbert van der Wouden (Bewonersorganisatie Bloernhof), Rene Dutrieux (Bureau Inspraak Begeleiding), Aydemir Candan (Projectbureau Bloemhof/ Bureau Inspraak Begeleiding), Raoul Firesko (Bultenlandse Arbeiders Komitee), en Henk van de Kamp (Secretarle, Bureau Stadsvernieuwing), Wij danken hen voor de prettige samenwerking gedurende het onderzoek. Verder willen wij een woord van dank uitspreken aan Rienk Feddema voor het doornemen van het rapport en het plaatsen van kritische kanttekeningen. Tot slot danken wij vertegenwoordigers van (gemeentelijke) instanties in en buiten Rotterdam en architectenbureaus, die bereid waren om gegevens te verstrekken en ervaringen uit te wisselen.

De verantwoordelijkheid voor de inhoud van dit rapport berust uiteraard geheel bij de auteurs.

1

1

STADSVERNIEUWINGSBELEID EN EXPERIMENTEN

1.1. ACHTERGRONDEN VAN HET EXPERIMENT

2

De stadsvernieuwing is de afgelopen jaren geconfronteerd met een aantal nieuwe randvoorwaarden, zoals het bezuinigingsbeleid van Rijk en gemeente, stijging van woonlasten terwijl inkom ens dalen, toename van werkloosheid, en stimulering van het eigen woningbezit. Bovendien stagneert de aankoopactie met name bij het verwerven van elgendom van eigenaar-bewoners. Een belangrijk aspect is de sterke toename van de werkloosheid onder de bewoners van oude (waaronder stadsvernleuwings-) wijken. De met deze werkloosheld gepaard gaande inkomensdaling kan aanzienlijke beperkingen scheppen ten aanzien van de voortgang van de woningverbetering, omdat bewoners de woonlasten na verbetering niet (meer) op kunnen brengen. 01t wordt versterkt door het bezuinigingsbeleid van de (Rijkaloverheid, waardoor bewoners een groter deel van de woonlasten zelf moeten betalen.

De al dan niet gedwongen toename van de vrije tijd in combinatie met een daling van de draagkracht kan tot een toenemende belangstelling van met name eigenaar-bewoners leiden om zelf het onderhoud en de verbetering van de woning ter hand te nemen. Van deze zelfwerkzaamheid wordt echter nog maar nauwelijks gebruik gemaakt bij de 'reguliere' stadsvernieuwing. Onderhoud en verbetering door (eigenaar-Ibewoners zou bovendien voornamelijk betrekklng hebben op woontechnlsche aspecten (1), terwijl het (Rijks)beleid juist is gericht op stimulering van ingrepen in de sfeer van groot onderhoud (2). Bouwtechnisch herstel van woningen in de particuliere sector blijft immers sterk achter bij de verbetering van woningen in gemeente- of corporatiebezit (3).

Veranderende randvoorwaarden, afstemmingsproblemen en 'gaten' in de stadsvernieuwingsaanpak vragen om nieuwe oplossingen. Oplossingen die, gezien de onbekendheid met de daadwerkelijke eifecten, eerst in experimentele vorm dienen te worden toegepast. Uit evaluatie zal moeten blijken of een experiment ook inderdaad aan de gestelde doelen kan beantwoorden (4). Ten aanzien van de verbetering van het particulier woningbezit is al een aantal experimenten uitgevoerd. Het betreft daarbij de ontwikkeling van een aanpak waarbij woningen in het bezit van eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders, al dan niet in cornbinatle met wonlngen in het bezit van de gemeente of corporatie, op een complexgewijze manier worden verbeterd (5). Bij deze exper imenten is een schat aan ervaringen opgedaan met betrekking tot aspect en als het vaststellen van kwaliteitsniveaus, het opdrachtgeverschap, financiering en subsldiering, begeleiding van eigenaar-bewoners en onderhoud en beheer na de ingreep.

Integratie en organisatie van zelfwerkzaamheid in het verbeteringsproces wordt echter bij deze experimenten nlet expliciet als doelstelling gehanteerd, Waar mogelijk wordt deze zelfwerkzaamheid wel toegestaan of gestirnuleerd, maar dit gebeurt dan op ad hoc basis (6). Toetsing van de mogelijkheden die zelfwerkzaamheid zou kunnen bieden ten aanzien van bijvoorbeeld Iagere financierings- en woonlasten vindt niet plaats. Hier ligt dan ook een belangrijk onderzoeksterr eln braak, De financiering van de eigen bijdrage bij woningverbetering door eigenaar-bewoners en de uit deze eigen bijdrage voortvloeiende hogere woonlasten vormen immers twee belangrijke redenen -al thans voor de betrokken eigenaar- om niet tot (oouwtechnlsch) herstel over te gaan (7).

Inschakeling van werklozen bij de verbetering van woningen en woonomgeving is toegepast in de vorm van terugploegprojecten en werkgelegenheidsverruimende maatregelen. Ult een evaluatle van 18 projecten waarbij de terugpIoegregeling is toegepast is gebleken dat er in de meeste gevallen sprake is van een gedeeltelijke addltionaliteit en dus van verdringlng van arbeids-

3

plaatsen. Toch blijkt het terugploegprincipe goed te werken bij projecten, die arbeidsintensief zijn en toegespitst op kwalificatie van de in de regio beschikbar e arbeidskracht (8). Met name het additionele karakter van werkzaamheden in het particulier bezit dient te worden overwogen, en daarmee als potentieel terrein voor terugploegregellngen en loonkostensubsidies.

Een meer gebiedsgerichte aanpak bij de bestrijding van de werkloosheid is in 1985 geintroduceerd in de vorm van het zogeheten Probleem Cumulatie Gebieden (PCG)-beleid, een initiatief vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Voor een beperkt aantal gemeenten wordt in een aantal gebieden een beleidsintensivering mogelijk gemaakt door extra financiele middelen ter beschikking te stellen. Doel van de inzet van deze middelen is een integratie van het beleid ten aanzien van wonen, werken, weten en welzijn. Naast het Ministerie van Binnenlandse Zaken worden ook middelen ingebracht door de Ministeries van Welzijn, Volksgezondheid en Cultuur, Onderwijs en Wetenschappen, en Sociale Zaken en Werkgelegenheid. Rotterdam behoort tot de geselecteerde gemeenten voor het PCG-beleid, en binnen Rotterdam is de wijk Bloemhof aangewezen als een van de probleemcumulatiegebieden.

Inmlddels is een aantal projecten opgestart in het kader van de hierboven vermelde beleidsintegratie. Tevens is recentelijk de nadruk bij de beoordeling van lopende en nieuw op te starten projecten in Rotterdam verschoven in de richting van aanbodsgericht werkgelegenheidsbeleid. De achterliggende redenen hiervan zijn het felt dat - mede door bezuinigingen bij de overige departementen - het merendeel van het PCG-budget wordt gevoed door het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid, en de start van het College-project 'Werkgelegenheidsbeleid'.

Bij de uitwerking naar concrete maatregelen is een onder scheid te maken tussen initlatleven van onderop en bovenaf. Sommige projecten zijn gelnltieerd vanuit de ambtelijke organisatie op stedelijk niveau, Andere komen voort uit een sterke betrokkenheid van de buurt- en wijkkaders.

1.2. ST ADSVERNIEUWINGSBELEID EN EXPERIMENTEN IN ROTTERDAM

Het stadsvernieuwingsbeleid in Rotterdam is in sterke mate gericht op verbetering van de woningvoorraad door hoog niveau-renovatie en (vervangende) nleuwbouw in de woningwetsector. Een belangrijke plaats is daarbij ingeruimd voor gemeentelijke aankopen van particulier bezit teneinde de kans op slag en van verbetering en vervanging te vergroten. Er wordt gebouwd voor de buurt, dat wil zeggen dat nieuwbouw, renovatie en toewijzingsbeleid zijn gericht op verbetering van de huisvestingssituatie van de oorspronkelijke bewoners. En aan de zeggenschap van bewoners tenslotte is per wijk vorm gegeven door de instelling van projectgroepen.

Deze aanpak is vooral ontwikkeld in de zogenaamde eerste ringsgebieden.

Vanaf 1980 richt de stadsvernieuwing zich tevens op de tweede ringsgebieden. De woningen zijn daar gemiddeld mlnder slecht en bovendien groter dan in de eerste ring. Een hoger percentage is in het bezit van eigenaar-bewoners (vooral in de oudere en slechtere delen), alsook in corporatiebezit. Over het algemeen zijn de aankoopacties minder omvangrijk en komt de stadsvernieuwing moeizaam op gang. Belangrijke redenen voor het mislukken van aankooponderhandelingen met eigenaar-bewoners zijn een hoge restschuld, het niet voor handen zijn van vervangende huisvesting of vervangende bedrijfsruimten voordat de koop wordt gesloten, en tevredenheid met de huidige wo-

nlng, Dit laatste kan verband houden met de llgging van het pand, speclfieke kwallteiten van het pand (ruirne woning, aanwezigheid werkruimte), specifleke samenlevingsvormen (bewoning van het pand door een gehele famille) en lage woonlasten (9).

De particuliere woningverbetering komt pas sinds eind 1985 van de grond.

Met de decentralisatie van de regelgeving en subsidiebudgetten voor eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders heeft de gemeente belangrijke aanvullende beleidsinstrumenten in handen gekregen, vooral voor die woningen waar het spoor van aankoop en verbetering om uiteenlopende redenen niet aan de orde is. Met de oprichting van het Bureau Par ticulier e Woningverbetering als onder deel van de Dienst Bouw- en Woningtoezicht is tevens aan de ondersteuning van particuliere elgenaren met investeringsplannen een sterke irnpuls gegeven.

Experimenten met betrekking tot de aanpak van de woningvoorraad zijn tot nu toe vooral toegepast binnen het tradltionele aankoopspoor. Volledige complexinvulling is daarbij het uitgangspunt. Tot het aankoop flankerend instrumentarium behoreru

het aanbieden van een ruilwoning

het bieden van handelswaarde plus een vergoeding voor duurder wonen en een verhuiskostenvergoeding

onteigening voor renovatie.

Uiteindelijk is van ruilwoningen geen gebruik gemaakt. Tevens is gebleken dat de helft van de eigenaren een restschuld heeft meegenomen naar het nieuwe adres (10). Aankopen ook met handelswaarde plus brengt voor de meeste eigenaren een fors verlies met zich mee (11).

Verder is er een voorstel ontwikkeld om tot gedeeltelijke aankoop van pan den over te gaan, waarbij de eigenaar-bewoner in het bezit blijft van het zelf bewoonde gedeelte (12). Dit alternatief is echter nog niet toegepast.

De subsidieverordening met betrekking tot woningverbetering door eigenaar-bewoners is tot juli 1987 gebaseerd geweest op de resultaten van een experiment in de Paulus Potterstraat, waarbij woningen in het bezit van eigenaar-bewoners en woningen in eigendom van het Gemeentelijk Woningbedrijf complexgewijs .zijn verbeterd. Met in gang van juli 1987 is de subsidieverordening voor eigenaar-bewoners afgestemd op de verbeterregeling voor particuliere verhuurders.

Min of meer gescheiden van experimenten met betrekking tot de woningvoorraad zijn experimenten opgestart die zljn gericht op werkloosheidsbestrijding. In het kader van het PCG-beleid zijn in Rotterdam gebiedsgerichte experimenten opgestart waarbij werklozen worden ingeschakeld bij het opknappen van (schoollgebouwen, bestratingen en groenvoorzieningen. Onderhoud en verbeterlng van woningen behoort echter nauwelijks tot het werkterrein van deze 'bouwpool' (13). Een ander project, genaamd 'informele economie', is vooral gericht op zelfvoorzleningsactiviteiten. Daartoe behoren tevens activiteiten op het gebied van bouwen en wonen, en aanvullende stadsvernieuwingsprojecten (14).

5

1.3. STADSVERNIEUWINGSBELEID IN BLOEMHOF EN DE OLEANDERBUURT

De wijk Bloemhof is verdeeld in vijf buur teru Oleanderbuurt, Seringenbuurt, Kossel, Bloemhofplein e.o. en Bloemhof-Zuid (zie afbeelding O. Tussen de vljf buurten zijn aanzienlijke verschillen in eigendomsverhoudingen en woontechnische kwallteit, De Oleanderbuurt heeft een hoge bebouwingsdlchtheid en weinig groen.

.; i i

Afbeelding 1: Buurtindeling Bloemhof

6

De panden zijn of nog in particuliere handen of inmiddels door de gemeente aangekocht. In Bloemhofplein e.o, Kossel en Bloemhof-Zuid daarentegen staan overwegend woningwetcomplexen die van oudsher eigendom zijn van corporaties of de gemeente. Evenals in de meeste stadsvernieuwlngswijken in Rotterdam is in Bloemhof het aanta1 inwoners teruggelopen. Hetaantal nietNederlanders is sterk gestegen. Hun aandeel is de atgelopen tien jaar verdrievoudigd en ligt in 1986 op 26,9%. Zij zijn geconcentreerd in de Oleanderbuurt. Typerend voor de Oleanderbuurt is het uitgebreide net van winkels en koffieshops, toegesneden op de behoefte van de buitenlanders. Deze ondernemers hebben ook overwegend een Pakistaanse of Turkse nationaliteit.

Evenals in andere stadsvernieuwingswijken is ook in Bloemhof sprake van een concentratie van werkloosheid. In de periode van 1981-1986 is het werkIoosheidspercentage meer dan verdubbeld van 13,1 naar 27%. De werkloosheid is hoog onder allochtonen, met name onder de jongeren. Het opleidingsniveau is meestallaag en de helft staat langer dan twee jaar als werkloos Ingeschreven (15).

De stadsvernieuwing in de Oleanderbuurt is traag op gang gekomen. Tot nu toe zijn ongeveer 120 woningen gerenoveerd. Een aantal verspr eid 1iggende panden zijn aangepakt door middel van een zogenaamde 'kleine beurt plus' en er is een nieuwbouwproject gerealiseerd van 24 woningen. Funderingstechnisch zijn bijna alle panden in de Oleanderbuurt goed. Bij het begin van de stadsvernleuwing in de Oleanderbuurt heeft de projectgroep gekozen voor hoog-niveau renovatie waarbij het lagere huurniveau van gerenoveerde woningen in vergelijking met nieuwbouwwoningen een belangrijk argument is geweest. De hoge bewonings- en bebouwlngsdichtheid zijn voor de projectgroep Bloemhof aanleiding geweest om enkele veranderingen in de stedebouwkundige structuur in de planning op te nemen door het slopen van een aantal blokken of gedeeiten daarvan (zie afbeelding 2). Deze veranderingen zijn gericht op het verbeteren van de woonomgeving. Inmiddels is de discussie gaande of de tot nu toe voorgenomen stedebouwkundige ingrepen uiteindelijk wel tot een bevredigend resultaat zullen leiden, Er bestaan twijfels over de toekomstwaarde van de buur t, wanneer het bestaande stratenpatroon in tact blijft. Daarnaast is de verwachting dat het verschll tussen de huur

van een gerenoveerde woning en de huur van een nieuwbouwwoning de komende jaren aanmerkelijk kleiner zal worden. Het argument om te kiezen voor renovatie, namelijk de lagere huur, weegt daardoor rninder zwaar. In december 1987 zal de projectgroep een beslissing nemen over een eventuele uitbreiding van de sloopplannen, In de meest verregaande variant zullen er nog 570 woningen extra gesloopt worden. Totaal zal het dan om 790 te slopen woningen gaan waarvoor 300 tot 400 nieuwbouwwoningen terug zullen komen.

Bij wijze van experiment is de projectgroep in de Oleanderbuurt gestart met een versnelde aankoopactie gericht op de eigenaar-bewoners, Het aankoopcontingent is vergroot en er mag in alle gevallen handelswaarde worden geboden. Bij aaneengesloten bezit van drie of meer eigenaar-bewoners is de voorwaarde gesteid dat van 'buiten naar blnnen' gewerkt moet worden. In vergelijking met de gebruikelijke aankoopmethode is er in die zin sprake van een versnelling, dat met inachtneming van de voorwaarde die gesteld is bij aaneengesloten bezit van drie of meer eigenaar-bewoners, alle eigenaarbewoners in de Oleanderbuurt door het Grondbedrijf worden benaderd met het verzoek hun pand aan de gemeente te verkopen. Dit ongeacht het tijdstip waarop het complex waarin hun pand is gelegen, zal worden aangepakt en ongeacht het feit of hun pand weI of niet naast gemeentebezit is gelegen. Dit

7

laatste maakt in feite ook niet ui t, aangezien de projectgroep heeft besloten om bij panden van par ticuliere verhuurders ul teindelijk tot ontelgening te zullen overgaan. Ditzelfde 15 het geval blj eigenaar-bewoner s in slcoplocaties.

Tenslotte zijn voor dit onderzoek enkele projecten buiten de Oleanderbuurt van belang. In de Narcissenstr aat is een project opgestart met een gecombineerde verbetering van woningen van eigenaar-bewoners en aangekochte panden in het bezi t van het Gemeentelljk Woningbedrijf.

r

Afbeeldlng 2: Stedebouwkundig plan Oleanderbuurt

8

STeoeeouwKUNOIGS" INGREPEN

OLEANDER8UURT

\lOOFl5TEL a

_/\.i

L'_~~

In de Meekrapstraat bestaat belangstelling voor een experiment met zelfwerkzaamheid bij wonlngverbetering. In het kader van het PCG-bel~id zijn in de wljk Bloemhof enkele projecten uitgevoerd, in uitvoering of in voorbereiding binnen het project 'Bouwpool'.

9

2

PROBLEEMSTELLING, ONDERZOEKSMETHODE, BRONNEN EN OPZET VAN RET RAPPORT

2.1. PROBLEEMSTELUNG, ONDERZOEKSMETHODEt BRONNEN

10

Het stadsvernieuwingsbeleid in de Oleanderbuurt is, zoals hiervoor is uiteengezet, vooral gericht op aankoop van panden in particulier bezit en hoogniveau renovatie. De (versnelde) aankoopactle dreigt echter voor een deel te rnislukken bij panden in het bezit van - veelal buitenlandse - eigenaar-bewoners, die niet kunnen of willen verkopen aan de gemeente. Het onderzoek was aanvankelijk bedoeld om meer inzicht te verschaffen in de redenen waarom eigenaar-bewoners niet tot verkoop willen of kunnen overgaan. In het verlengde daarvan zouden oplossingen moeten worden aangedragen die alsnog tot aankoop zouden leiden.

In over leg met de begeleidingsgroep die voor dit onderzoek is sarnengesteld is echter besloten het onderzoek een bredere strekklng te geven. Deze verbreding van het onderzoek heeft betrekking op de volgende drie aspecten.

1. De mogelijkheden om voor eigenaar-bewoners 'maatoplossingen' toe te passen en - in het verlengde daarvan - de consequenties voor de aanpak van de Oleanderbuurt. Naast aankoop en eventueel onteigening dienen par ticuliere woningverbetering, herhuisvesting en schuldsanering mede in beschouwing te worden genom en.

2. De mogelijkheden van zelfwerkzaamheid door bewoners bij par ticulier e wonlngverbetering. Dit alternatief wordt niet alleen onderzocht in de Oleanderbuurt, maar tevens in andere delen van Bloemhof.

3. De mogelijkheden om (langdurig) werklozen in te schakelen bij de wonlngen wijkverbetering dienen te worden afgetast.

De probleemstelling van het onderzoek is daarmee in belangrijke mate verschoven. Enerzljds in de richting van een onderzoek naar de vraag welke consequenties de aanwezigheid van een groot aantal eigenaar-bewoners heeft voor de aanpak van de stadsvernieuwing. Anderzijds in de richting van een haalbaarheidsonderzoek naar de mogelijkheden van een experiment met een gelntegreerde aanpak van zowel woning- en wijkverbetering als werkloosheidsbestrijding. Dit experiment zou op haar beurt de start moeten vormen 'van een aanvullende bouwstroom ten aanzien van het particulier woningbezit (eigenaar-bewoners), en dient dan ook een concept op te leveren dat tevens in andere delen van Bloemhof en Rotterdam kan worden voortgezet. De kern van het experiment bestaat hleruit, dat bij de verbetering van het eigen woning-bezit gebruik wordt gemaakt van georganiseerde zelfwerkzaamheid

door bewoners, van bestaande bedrijven in de wijk en van werklozen uit de wijk.

Deze verbreding van het onderzoek vindt haar oorsprong in de hiervoor beschreven, veranderde randvoorwaarden voor de stadsvernieuwing en in de gesignaleerde 'gaten' in de vigerende stadsvernieuwingsaanpak. Zij vormt voorts een logisch vervolg op reeds langer lopende contacten tussen het PCC-bureau van de gemeente Rotterdam, de projectorganisatie Bloemhof en de Faculteit der Bouwkunde (0.

Met de verbreding van het onderzoek is tevens een tweedeling aangebracht. Eerst zijn op grond van analyse van experimenten in binnen- en buitenland twee notities opgesteld met betrekking tot de mogelijkheden tot een gecombineerde aanpak van particuliere woningverbetering, zelfwerkzaamheid en gebiedsgerichte werkloosheidsbestrijding. In de tweede fase van het onderzoek is de haalbaarheid van deze aanpak in Rotterdam en de wijk Bloemhof onderzocht.

11

Het onderzoek is opgedeeld in een aantal deelonderzoeken:

1. eigenaar-bewoners

2. zelfwerkzaamheid

3. werklozen

4. bouwbedrijven

5. beleidsmatige en Iinanciele randvoorwaarden

6. schuldsanerlng,

Het onder zoekskader met betrekklng tot de benadering van eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt is schematisch afgebeeld in figuur 1. Een gede tailleerd onderzoek naar de redenen voor het niet verkopen aan de gemeente leldt naar 5 mogelljke oplosslngen. Deze zijn in uitgebreide interviews met de elgenaar-bewoners getoetst. Voor de Turks sprekende eigenaren was hiervoor een begeleider van het projectbureau Bloemhof/BIB en van Turkse afkomst aanwezig. Deze keuze houdt verband met de noodzaak om inhoudelljk en diepgaand de mogelijke oplossingen in relatle tot de stadsvernieuwlngs-

<1 aanpak in de Oleanderbuurt toe te Iichten, Di t was tevens het belangrijkste argument om de enquetes door de onderzoekers te laten afnemen. De overige eigenaren, waaronder Pakistanen, Kaap Verdianen en Marokkanen, spraken voldoende Nederlands, Zij zljn dan ook zonder tolk benaderd.

Een van demogelijke oplossingen gaat ult van zelfwerkzaamheid. Deze mogelijkheid dient, gezien het ontbreken van concrete voorbeelden in Nederland, nader te worden ultgewerkt. In hoeverre is zelfwerkzaamheid realiseerbaar bi] particuliere woningverbetering, uitgaande van diverse woningtypen, ingreepniveaus en vaardigheden van (eigenaar)bewoners? Welke besparingen zijn mogelijk op financierings- en woonlasten? Door middel van het opstellen van gedifferentieerde verbeteringspakketten is geprobeerd op deze vragen een eerste ar'ltwoord te geven.

De wijzetn) waarop werklozen geworven, geselecteerd en ingeschakeld kunnen wordenbij complexgewijze verbetering van wonlngen vormt een derde onderdeei v~h het onderzoek. Daartoe is de aanwezlge infrastructuur in de gemeente R!dtterdam onderzocht met betrekking tot het aspect wervlng en selectie, en ~? een model ontwikkeld ten aanzien van de lnschakeling van

I

Aangekocht

'~ANKOOPQNDERHANDEUNGEN I Nlet Aangekocht

I

Waarom

I

Alsnog

Verwerven

H.L~ J'ld- oJ

vesting sanering elgenen

(bedrijven)

r----1 Experiment r- --,

I I I

I I I

I Niet Verwerven I

I I I

I I I I

Part. Part.

Woning Wonlng I

verbete- verbete- I

ring ring en I

Zelfwerk~

I zaamheid I

L .-1

Sloop

Hoog Nivo Renovatie

Kleine Beurt

Flguur 1: Onderzoekskader voor de benadering van eigenaar-bewoners

12

werklozen, gekoppeld aan een opleidingsprogramma.

Een vierde onderdeel van het onderzoek heeft betrekking op de mate waarin bedrijven in de bouwnijverheid bereid en in staat zijn mee te doen aan een experiment met particuliere woningverbetering, zelfwerkzaamheid door bewoners en inschakeling van werklozen. Daartoe zijn aile bouwbedrijven in de wijken Bloemhof, Tarwewijk en Hillesluis (de probleemcumulatiegebieden op de linker Maasoever) telefonisch benaderd.

Een ander belangrijk onderdeel voor het kunnen opstarten van het experiment vormen de beleidsmatige en financlele randvoorwaarden. Hoe staan de verschillende betrokkenen op arnbtelijk en bestuurlijk niveau tegenover het experiment en onder welke voorwaarden zijn zij bereid tot (financiele) ondersteuning?

De mogelijkheden tot schuldsanering en de rol daarvan in het kader van de stadsvernieuwing vormen eveneens een betrekkelijk nieuw onderzoeksterrein. Schuldsanering wordt in figuur 1 genoemd als een mogelijke flankerende maatregel bij zowel aankoop als particuliere woningverbetering. Onderzocht is welke middelen de eigenaar-bewoner en de locale overheid op dit gebied ter beschikking staan. De aandacht is daarbij met name gericht op construeties waarbij - vooruitlopend op een gemeentelijk voorstel tot aankoop of particuliere woningverbetering - financieringslasten omlaag worden gebracht en restschulden worden voorkomen.

Bij het opstellen van de verbeteringspakketten met zelfwerkzaamheid en bij het onderzoek naar de werving, selectie en inschakeling van werklozen,

de beleidsmatige en financiele randvoorwaarden en de mogelijkheden tot schuldsanering is gebruik gemaakt van informatie die door verschillende personen en instanties beschikbaar is gesteld. Een lijst van personen en instanties waar contact mee is geweest, is opgenomen in bijlage 1. Tevens is daar aangegeven of dit een persoonlijk of telefonisch contact is geweest. In het eerste geval is het experimentvoorstel besproken. In het tweede geval is aIleen informatie opgevraagd. Een meer gedetailleerde beschrijving van de gehanteerde onderzoeksmethoden wordt bij de behandeling van de afzonderlijke deelonderzceken gegeven.

2.2. OPZET V AN HET RAPPORT

In hoofdstuk 1 is een korte schets gegeven van de kaders waarbinnen dit onderzoek is uitgevoerd. De strekking van het onderzoek zelf is hiervoor aan de orde geweest. Hoofdstuk 3 bevat de eerste resultaten van het onderzoek, en wel die van de interviews met eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt. Vervolgens komen in hoofdstuk lj. de verbeteringspakketten, inc1usief zelfwerkzaarnheid en kostenbesparing aan bod. De resultaten van de enquete onder bouwbedrijven worden in hoofdstuk 5 behandeld. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de beleldsmatige en financiele randvoorwaarden, waarbij tevens schuldsanering en werving, selectie en inschakeling van werklozen aan de orde komen. Tenslotte wordt in hoofdstuk 7 afgesloten met conclusies en aanbeveling en, met daarin de samenhang tussen de verschillende deelonderzoeken.

13

3

DE INTERVIEWS MET EIGENAAR-BEWONERS

s.i, POPULA TIE EN RESPONS

14

In maart 1986 zijn er in het aankoopgebied van de Oleanderbuurt in totaal 108 eigenaar-bewoners, waarvan 44- aansluitend op gemeentebezit, 13 tussen gemeentebezit en 51 'vrljliggend'. In november 1986 betreft het nog in totaal 99 eigenaar-bewoners. De aankoopactie is gesplitst in twee tranches. De eerste bestaat uit 55 eigenaar-bewoners die in een renovatie of sloop/nieuwbouw project zitten dat tot en met 1989 (voor de slooplocatiess 1990) in de door de projectgroep vastgestelde planning is opgenomen. De tweede tranche betreft 4-4- eigenaar-bewoners in projecten die daarna zullen worden uitgevoerd.

Aanvankelijk zou in januari 1987 worden gestart met het enqueteren van eigenaar-bewoners die niet willen of kunnen verkopen aan de gemeente. Dit bleek op dat moment echter nog niet mogelijk, omdat de eigenaar-bewoners nog niet waren benaderd door het Grondbedrijf. Pas in juni 1987 kon worden beschikt over een lijst met eigenaar-bewoners die:

niet tot overeenstemming waren gekomen met het Grondbedrijf (18 eigenaren)

niet had den gereageerd op een tweede verzoek van het Grondbedrijf om hun bezit (kosteloos) te laten taxeren, en die op grond daarvan zijn beschouwd als eigenaren die niet kunnen of willen verkopen (19 eigenaren) in de maand juni door het Grondbedrijf zouden worden bezocht (15 eigenaren),

Van deze 52 eigenaar-bewoners bevinden zlch er 10 op een slooplocatie, Wanneer de minnelijke verwerving niet tot succes Ieidt, zullen deze worden onteigend. Zij zijn derhalve niet in het onderzoek opgenorpen~ Het had irnmers geen zin deze personen te benaderen met een vragenlijst waarin meerdere alternatieven aan de orde komen. Dit wil overigens niet zeggen dat de bevindingen van dit onderzoek (met betrekking tot schuldsanering, herhuisvesting en der gelijke) niet evengoed op deze personen van toepassing kunnen zijn.

Van de 15 eigenaar-bewoners die in de maand juni door het Grondbedrljf zouden worden bezocht is met 6 overeenstemming bereikt.en met 2 waren de onderhandelingen in juni nog niet afgerond. Ook deze vallen buiten het onderzoek. Drie eigenaar-bewoners die aanvankelijk niet hadden gereageerd op het rappel hebben in de loop van juni alsnog taxatie opgedragen. Er resteerden zodoende 31 eigenaar-bewoners, die een introductiebrief van het projectbureau voor dit onderzoek hebben ontvangen (zle bijlage 2).

Daarvan zijn er uiteindelijk 16 geenqueteerd, alsmede een eigenaar-bewoner die nlet op de lijst van het Grondbedrijf stond vermeld. De non-respons is als volgt samengesteld:

3 eigenaren bleken verhuurders te zijn (woonden zelf elders)

9 eigenaren vertoefden voor lang ere tijd in het buitenland, hetzij op vakantie, hetzij wegens familieomstandigheden

1 eigenaar bleek te willen verkopen tegen de door de gemeente geboden pri]s

1 eigenaar bleek gedetineerd

1 eigenaar wenste geen medewerking te verlenen,

De vertraging bij de benadering van de eigenaar-bewoners door het Grondbedrijf heeft er helaas toe geleid dat de enquete samenviel met het begin van de vakantieperiode. Het overgrote deel van de non-res pons wordt hierdoor veroorzaakt.

De gesprekken duurden 2 tot 4- uur. De langdurende gesprekken - soms was een tweede afspraak noodzakelijk - werden vooral veroorzaakt doordat

financiele en juridische problemen die sommige eigenaren met banken hebben uitvoerig besproken en uitgelegd moesten worden. De vragenlijst is opgenomen in bijlage 3. Deze is onderverdeeld in vragen over de ornstandigheden waaronder de woning is gekocht, vragen over de huishoudenssamenstelling, de woonlasten en het lnkomen, vragen over de kwali teit van de woning en het onderhoud c.q, aangebrachte verbeteringen sinds de aankoop, en vragen met betrekking tot de redenen voor niet verkopen aan de gemeente en de belangstelling voor verschillende oplossingen. In deze volgorde zullen de resultaten van de enquetes worden behandeld.

3.2. WOONGESCHIEDENIS, WOONSITUA TIE EN HUISHOUDENSKENMERKEN

Nagenoeg alle eigenaar-bewoners hebben het pand aan het eind van de jaren '70 of het begin van de jaren '80 gekocht (zie bijlage 4). De reden van aankoop houdt bij meer dan de helft verband met de onmogelijkheid een geschikte huurwoning te bemachtigen (zle tabel 1). Van deze elgenaar-bewoners hebben er 5 ingeschreven gestaan als woningzoekende. De andere it gaven te kennen zich niet te hebben ingeschreven omdat dat "toch geen zin had",

Tabel 1: Reden van aankoop (n« 17, meerdere antwoorden mogelijk)

geen geschikte huurwoning voorhanden vorige woning te klein gezinshereniging

zelfstandig gaan wonen

verhuizing met gezin

als zittende huurder kunnen kopen overig

nlet bekend

9 6 5 3 2 2 3 1

Van de 17 eigenaar-bewoners zijn er 15 van buitenlandse, veelal Turkse of Pakistaanse, afkomst. V~~r 5 van hen is gezinshereniging de directe aanleiding geweest om een huls te kopen, In de overige gevallen is er sprake van factoren die samenhangen met een 'norrnale' huishoudensontwikkeling (gezinsuitbreiding, vorming van zelfstandige huishoudens) of met de kwallteit van de vorige woning. In twee gevallen deed de mogelijkheld zich voor als zittende huurder het pand te kopen. En in een geval was de wens een winkel te beginnen in het betreffende pand van doorslaggevend belang. Vooral onder de 15 eigenaar-bewoners van buitenlandse afkomst is er sprake van bljzondere woonvormen. De eigenaar van het pand bewoont met zijn gezin de tweede etage en de zolder. Op de eerste etage woont een familielid (zoon) met zijn gezin, terwijl de begane grond (met eigen toe gang), verhuurd is aan een huishouden dat geen famllierelatle met de eigenaar heeft (zle tabel 2). Variaties op deze woonvorm zijn er natuurlijk ook, zoals uit de tabel blijkt, Drle eigenaren bewonen zowel de eerste als de tweede etage (waarvan een appartemerit). Dr le panden worden geheel door familieleden bewoond. In vier panden worden zowel de begane grond als de eerste verdieping door niet-farnilieleden bewoond, En in een pand tenslotte doet zich de situatie voor dat op de begane grond een familielid woont, maar op de eerste etage nlet.

16

Tabe12:· Familierelaties tussen bewoners per pand (n=16)

eigenaar famllie geen famil ie leeg
beg.grond (excl. 4 7 3
winkel, appar ternent)
l e etage 3 8 4 1
2e etage 16 Oeze woonvormen ontlenen hun bestaan aan een aantal factor en van culturele, sociale en financiele aard. Zo gaven de respondenten (de eigenaar van het pand, vaak bijgestaan door een of meer familieleden) te kennen dat familieverbanden een voorname plaats innemen bij de sociale contacten, vooral voor de moeder. Soms ook is deze moeder ziek en is de aanwezigheid en hulp van haar (schoonrdochters van belang. In een enkel geval was er sprake van een inwonende vader. De verhuur van woonruimte c.q. de bewoning door meerdere personen met een inkomen is voorts van invloed op de hoogte van de woonlasten in relatie tot het totaal-inkomen van de bewoners. De verhuur van de begane grond als zelfstandige woonrulmte voor niet-f amilieleden wordt daarbij in belangrijke mate mogelijk gemaakt door de eigen toegang die deze begane grond heeft.

De bewoning van de panden door meerdere huishoudens leidt er wel toe dat er, gemeten naar de criteria die worden gehanteerd bij herhuisvesting, relatief veel personen per woning aanwezig zijn (zie bijlage 4). In 16 panden (inclusief een appar tement) wonen 39 huishoudens, terwijl er ten tijde van de interviews nog eens 4 woningen leeg stonden. De gemiddelde huishoudensgrootte per (bewoonde) woning bedraagt 3,51.

De huishoudensgrootte loopt uiteen van 1 tot 9 personen, Op de begane grond is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,46 bij een spreiding van 1 tot 4 personen. Van de huishoudens bestaat 64% uit een of twee personen. Op de eerste etage bedraagt de gemiddelde grootte 2,75 bij een spreiding van 1 tot 6 personen. Van de huishoudens bestaat 75% uit een, twee of drie personen. Huishoudens die de tweede etage met de zolder bewonen hebben een gemiddelde grootte van 4,92 en lopen uiteen van 2 tot 9 personen. Van de huishoudens bestaat 77% uit vier of meer personen. Een drietal huishoudens tenslotte heeft de beschikking over 2 etages en de zolder. Een daarvan is als groot te kenschetsen (8 personen),

Gemiddeld genomen zou derhalve het grootste kwantitatieve woonruimteprobleem verwacht kunnen worden bij de bewoners van de tweede etage. Zoals hiervoor gebleken is betreft dit de huishoudens van de eigenaar-bewoners zelf , Oit probleem hebben zij met name opgelost door op de zolder en in de woonkamer slaapruimte te creeren voor de kinderen,

3.3. KOOPPRIJZEN EN WOONLASTEN

Zeals is gebleken heeft het merendeel van de eigenaar-bewoners het pand eind jaren '70 of begin jaren '80 gekocht, dat wil zeggen 'in de dure tijd', De koopprijzen varieren van f 33.500,- tot f 75.000,- bij een gemiddelde van

f 52.415,-. De meeste eigenaar-bewoners hebben gekocht voor een prijs tussen f 50.000,- en f 65.000,- (zie figuur 1). Hoewel het hier slechts een gering

17

aantal waarnemingen betreft corresponderen de gemiddelde prijzen redelijk met het algemeen prijsverloop op de woningmarkt. Vanaf 1977 tot 1981 is er sprake van forse prijsstijgingen en stabilisatie op een relatief hoog niveau, Vanaf 1981 dalen de prijzen weer. Het jaar 1985 vormt een uitzondering: het betreft een (gerenoveer d) appar ternent,

V~~r de financiering van de aankoop hebben twee eigenaren gekozen voor een hypotheek In cornblnatie met een levensverzeker ing, omdat daarrnee de koopprijs voUedig kon worden gedekt, Een elgenaar heeft aileen een persoonIijke lening afgesloten. De meerderheid heeft zich echter gebonden aan een annultaire hypotheek, aangevuld met een persoonlijke lening, eigen mlddelen of een lening van een kennis danwel het bedrijf waar men werkt. De 'kosten koper' zijn veelal uit eigen middelen betaald, terwijl aanvullende leningen z1jn aangegaan am de koopp-rijs rand te krijgen (zle bijlage 4).

De looptijd van de annuitaire hypotheken is veelal kor t, 15 of 20 jaar (zie tabel 3). In een geval is inrnlddels vanwege betalingsachterstand de hypotheek in zijn geheel vervroegd afgelost met van farnille geleend geld. v ecderop in dit rapport worden deze en soortgelljke gevallen uitgebreid behandeld, Blj de hypotheken met een korte looptijd is het rentepercentage rneestal voor de gehele looptijd vastgelegd,

Tabel 3: Looptijd annuitaire hypotheken

Tussen haakjese waarvan vast rentepercentage gedurende gehele looptijd

15 jaar 4 (4)
20 jaar 5 (2)
25 jaar 1 (-)
30 jaar 3 (-)
n.v.t, 1 (-) 70_

80

81

60_

f(xl000) 50_

40_

30_

77

78

79

Figuur 1: Koopprijzen exclusief 'kosten koper'

18

85

Als gevolg van de korte looptijden en de, in vergelijking met 1987, hoge rentestand eind jaren '70 en begin jaren '80 liggen de hypotheeklasten op een relatief hoog niveau. Oit geldt met name voor de eigenaren die een hypotheek met een vast rentepercentage gedurende de gehele looptijd hebben afgesloten. Eigenaren die naast de hypotheek aanvullende (persoonlijke) leningen hebben afgesloten hebben bovendien gedurende de eerste jaren na de aankoop deze extra lasten op moeten brengen. Het betreft drie eigenaren waarvan de situatie er als voIgt uit heeft gezien:

eigenaar 1 heeft naast een jaarlijkse hypotheeklast van f 7.872,- (15 jaar vast) ook nog in enkele jaren een persoonlijke lening van f 12.000,- afgelost

eigenaar 2 heeft naast een jaarl ijkse hypotheekiast van f 4-.610,- (vanaf 1983, daarvoor was het aanzienlijk rneer) gedurende 8 jaar een persoonlijke lening van f 15.000,- en gedurende 3 jaar een lening door de verkoper van f 10.000,- afgelost

eigenaar 3 tensiotte heeft naast een jaarlijkse hypotheeklast van

f 8.484,- (15 jaar vast) gedurende 3 jaar een jaarlijks bedrag van f 2.104,en gedurende 4 jaar een jaarIijks bedrag van f 3.74-6,- betaald voor persoonlijke leningen.

Een vierde eigenaar heeft de aankoop volledig gefinancierd met een per soonlijke lening. Hij heeft deze in 4 jaar afgelost en betaalde per jaar f 9.456,-. Een momentopname van de financieringslasten als in tabel 4 gaat voorbij aan dergelijke gegevens uit het verleden, U1t deze tabel komt naar voren dat anna 1987 vooral de elgenaren met een kortlopende hypotheek tegen een vast rentepercentage met hoge financierlngslasten worden geconfronteerd.

Zeals hlervoor is gebleken wordt in de meeste gevallen de begane grond van het pand verhuurd aan niet-famllieleden. De inkomsten die de eigenaar daarmee verwerft dienen voor een zuiver beeld van de woonlasten in mindering te worden gebracht op de financieringsiasten. Wat resteert zijn dan immers de kosten voor het zelf (of door geen huur betalende familleleden) bewoonde gedeelte van het pand,

Tabel 4: Bruto financieringslasten per jaar (n= 17)
15 jr 20 jr 20 jr 25 [r 30 jr n.v.t. totaal
vast vast overig
tot 3600,- 1 1 2
36-4800,- 2~ 2 4
48-6000,- 2 1 1 4-
60-7200,- b h 1 3
72-8400,- 1 1
8400 en meer 2 2
variabel 1 1
totaal 4 2 3 1 5 2 17
~) exclusief variabele lasten van drie eigenaren in verband met doorlopend
krediet of terugbetaling lening aan kennis De huur die wordt gevraagd voor een woning op de begane grond (en soms op de eerste etage) bedraagt gemiddeld f 212,-. Daarnaast zijn er twee eige-

19

naren die een bedrijfsruimte in het sousterrain verhuren voor gemiddeld

f 150,-_ Wanneer de inkomsten uit verhuur in beschouwlng worden genom en ontstaat het beeld van tabel 5. Bij de berekeningen die aan deze tabel ten grondslag Eggen is tevens rekening gehouden met het inkom en van f amilieleden die zelfstandig een verdieping bewonen. Er is vanuit gegaan dat per verdieping f 200,- wordt bijgedragen aan de financleringslasten. D1t fictieve bedrag is gehanteerd omdat geen gegevens bekend zijn met be trekking tot de vraag of inwonende familieleden een bijdrage leveren, en zo ja hoeveel deze bedraagt.

Tabel 5: Bruto financieringslasten per jaar na aftrek van inkomsten uit ver-
huur (n=17)
15 jr 20 jr 20 jr 25 jr 30 jr n.v.t. totaal
vast vast overig
negatief hE 3 1 . 5
tot 3600,- 2* 2 1 1 6
36-4800,- 2 1 1 4
48-6000,-
60-7200,- 1* 1
72-8400,-
8400,-
en meer
variabel 1 1
totaal 4- 2 3 1 5 2 17
*) excl, variabele last en van drie eigenaren in verband met doorlopend kre-
diet of terugbetaling Ienlng aan kennis Het blijkt dat als gevolg van (daadwerkelljke) inkomsten uit verhuur en (fietieve) bijdragen van familieleden de lasten voor de eigenaren aanmerkelijk dalen. Drie eigenaren komen zelfs uit op negatleve financieringslasten.

Woonlasten houden echter niet op bij de financieringslasten. Vandaar dat tijdens de enquetes ook gevraagd is naar andere met de bewoning samenhangende kosten. Hieronder is weergegeven voor welke kostenposten voldoende gegevens bekend zijn om een enigszins betrouwbaar gemiddelde te kunnen berekenen (op jaarbasis),

onroerend goed belasting water

zui ver ingsheffing gas

electriciteit

CAl opstalverzekering rioolrecht waterschap reinigingsrecht totaal

20

f 274,f 608,f 183,f 1.335,f 494,f 165,f 257,f 545,f 43,f 128,f 4.032,-

(n=10) (n=12) (n= 8)

(n= 7~

(n= 7) f 1.998,- (n=12)

(ne 6)

(n=11)

(n=11)

(ne 9)

(ne 7)

f 4.036,-

De kostenposten water en opstalverzekering hebben betrekking op het gehele pand. De overige kostenposten betreffen het zeif bewoonde deel. De gemiddelde uitgaven voor gas, electriciteit en CAl van zeven resp, zes bewoners bedraagt f 1.994,-. Dit komt nagenoeg overeen met het gemiddelde tctaalbedrag voor deze uitgaven van 12 bewoners (f 1.998,-). Deze gemiddeiden zijn toegepast wanneer van een individuele eigenaar-bewoner niet alle gegeyens voorhanden zijn. In tabel 6 is weergegeven hoe het woonlastenplaatje eruit ziet, wanneer bovenstaande kostenposten mede in beschouwlng worden genomen.

Tabel 6: Woonlasten per jaar na aftrek van inkornsten uit verhuur (=17)
15jr 20jr 20jr 25jr 30jr n.v.t. totaal
vast vast overig
negatief 1 1
tot 3600,- h 2 3
36-4800,- 1 1 2
48-6000,- h 1
60-7200,- 1 1 1 3
72-8400,- 2 2 4
8400 en
meer h 1 2
variabel 1 1
totaal 4 2 3 1 5 2 17
*) exdusief variabele lasten van drie eigenaren i.v.m. doorIopend krediet of
terugbetallng lenlng aan kennls, Het beeld dat uit tabel 6 naar voren komt is sterk gevarieerd. Ruim de helft van de eigenaren heeft woonlasten van meer dan f 500,- per maand, Daar staat echter tegenover dat 25% van de eigenaren rninder dan t 300,- per maand hoeft uit te geven voor het wonen.

3.lJ.. INKOMEN EN WOONLASTEN

Absolute cijfers over woonlasten bieden weinig houvast bij het destilleren van problematische sltuaties, Daarvoor is het noodzakelijk dat deze gegevens worden gerelateerd aan het inkom en van de eigenaar en - indien van tcepassing - het inkom en van inwonende of geen huur betalende familieleden. Dit is echter veelal het meest moeizaam verlopend gedeelte van een enquete. Getracht is hierop te anticiperen door in de vragenlijst verschillende vragen op te nemen met betrekking tot het inkomen (jaaropgave 1986, loonstrookje november 1986, mondeling opgave netto loon in november 1986, hoogte vakantiegeld in 1986).

Van 5 eigenaren zijn geen inkomensgegevens verkregen. Vier van hen hebben inkomstenuit arbeid, De bron van inkom en van de vijfde eigenaar is niet bekend, Van de 12 eigenaren van wie wel een inkomensgegeven is verkregen hebben er 5 een W AO-uitkering. De over igen hebben inkomsten uit

21

arbeid, Het netto lnkomen var ieer t van f 1.300,- tot f 2.118,- per maand met een uitschieter naar f 2.800,-. De inkomens uit arbeid varieren van f 1.700,tot f 2.118,- (met dezelfde uitschie ter). Dat betekent dat van de 12 eigenaren waarvan Inkomensgegevens beschikbaar zijn 4 eigenaren een inkomen hebben op of onder het minimum, 5 tussen minimum en rnodaal, en 2 modaal of lets daarboven (net to minimum inkomen ca. f 1.500,-, netto modaal inkomen ca. f 2.000,-, beide excl. kinderbijslag en vakantiegeld), Een eigenaar ver dient ruim boven modaal, als gevolg van ploegentoeslag en overwerk. Rekenen we de kinderbljslag bi] het netto inkornen, dan loopt het besteedbare inkomen op tot tussen f 1.410,- en f 2.906,-. Het blijkt dan dat naast de huurlnkomsten tevens de klnderbijslag van belang is bij het opbrengen van de woonlasten (zie tabel 7). De woonlastenquote (woonlasten minus huuropbrengsten gedeeld door het netto inkom en inclusief kinderbljslag) schommelt tussen -9% en 4-3%. Een duidelijk verband tussen inkornstencategor ie en woonlastenquote is er niet, De belastingteruggaven in verband met financierings- en onderhoudskosten bedragen maximaal ongeveer f 100,- per maand, hetgeen verband houdt met de huurinkomsten en het lage inkomen. De onderhoudskosten bedragen gemiddeld f 120,- per maand. Bij de berekening van de woonlastenquoten is met beide in zoverre rekenlng gehouden, dat zij elkaar gemiddeld genomen compenseren, Bij de berekening van de woonlastenquoten is geen rekening gehouden met overige inkom ens binnen het huishouden van de eigenaar. Daarover zijn nauwelijks gegeven beschikbaar. WeI is bekend dat er bij de eigenaren met woonlastenquotes van 40 en 43% sprake is van meerdere inkom ens binnen het huishouden van de eigenaar,

Tabel 7. Netto inkornen (aantal eigenaren per categorie) en woonlastenenquoten (incluslef huuropbrengst en op basis van netto inkomen inclusief kinderbijslag) per maand (n::12)

netto inkomen zonder met woonlasten
kinderbijslag kinderbijslag quoten
1.300-1.400 1
1.400-1.500 1 1 -9%*
1.500-1.600 1 1 21%
1.600-1. 700 2
L700-1.800 2 2 34%/40%
1.800-1.900 2 2 29%/43%
1.900-2.000 1 30%
2.000-2.100 1
2.100-2.200 1 3 7%/10%/28%
2.800-2.900 1 1 26%
2.900-3.000 1 12% 3.5. ONDERHOUD EN AANGEBRACHTE VERBETERINGEN

*) Een eigenaar heeft dusdanige huuropbrengsten dat hi] daarmee zljn woonlasten ruim kan voldoen.

De lasten voor onderhoud en verbetering verschillen sterk. Op basis van gegevens van 9 elgenaren blijkt het gemiddeld gelnvesteerde bedrag per jaar

22

f 1.475,- te zijn, Oat is tweemaal de norm die in Rotterdam geldt voor een woning zonder achterstallig onderhoud. Juist achterstallig onderhoud bij de aankoop is een belangr ijke oorzaak van de hoogte van de investering ten aanzien van onderhoud en verbetering.

Over het algemeen vertoonden de panden bij de aankoop nogal wat achterstallig onderhoud. Een van de eigenaren omschreef zijn bezit destijds

zelfs als 'een krot', Tijden de enquetes is ingegaan op het onderhoud dat de eigenaren sinds de aankoop aan het pand hebben verricht of laten verrichten, en op de verbeteringen die zij aan hebben gebracht c.q •. aan hebben laten brengen. Daartoe is gebruik gemaakt van een checklist, gebaseerd op het 'programma van eisen groot onderhoud' van de gemeente Rotterdam (1), en aangevuld met een aantal woontechnische verbeteringen. In de bijlagen 3 en 4- zijn zowel de checklist als de resultaten van de enquetes opgenomen. De resultaten zijn weergegeven aan de hand van de hoofdgroepen uit de checklist, met het aantal eigenaren dat aan heeft gegeven op het betreffende terrein iets aan het pand te hebben gedaan. Tevens is vermeld of de activiteit door de eigenaar zelt, door een aannemer of kennis, of door een samenwerking tussen eigenaar en aannemer of kennis is verricht. Het is ook mogelljk dat een verbetering c.q. opheffing van achterstallig onderhoud heeft plaatsgevonden (kort) voordat de eigenaar het pand he eft gekocht. Dit is opgenomen in de kolom 'anders', Het betreft hier met name een pand en een appartement die zijn gekocht in goed onderhouden staat. Bij het pand is v66r de aankoop een aanschrijving van gemeentewege uitgevoerd van 15 a f 20.000,-. De huidige eigenaar he eft vervolgens de eerste en tweede verdieping intern geheel verbouwd. Binnenkort is de begane grond aan de beurt. Het appartement is overgenomen van een bouwvakker. Deze had nagenoeg aile onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden die in de checklist zijn opgenomen verricht. De huidige eigenaar kon bijna volstaan met de inrichting van het meubilair. De reactie van de verzekeringsagent die bij deze eigenaar een opstalverzekering kwam afsluiten spreekt wat dit betreft boekdelen: "dit huis hoort hier eigenlijk helemaal nie t.te staan".

Maar ook aan de pan den die in minder goede staat zijn overgenomen is inmiddels veel vertimmerd. Zo hebben alle eigenaren doucheruimten aangebracht. Vaak betreft het meerdere doucheruimten per pand, in ieder geval in het zelf of door familie bewoonde gedeelte, soms ook in het verhuurde gedeelte, Dit is uiteraard gepaard gegaan met vloer- en wandafwerking en indien nodig het plaatsen van leidingen, geysers en dergelijke. In een aantal gevallen is tevens ander sanitair vernieuwd of geplaatst (toilet, wastaiel).

Een tweede veel voorkomende activiteit vormt reparaties aan het dak.

Soms betreft dit het verhelpen van lekkage door een kleine ingreep. In andere gevallen zijn grote hoeveelheden dakpannen vervangen, goten gerepareerd, nieuw beschot aangebracht en platte daken met nleuw bitumen afgewerkt. De investering loopt dan in een enkel geval op tot f 4.000,-.

Schilderwerk binnen en buiten is eveneens door de meeste eigenaren ter hand genomen, en vormt voor sommigen onder hen zelfs een (bljna) jaarlijks terugkerende activiteit.

Zeven eigenaren hebben de woonkamer vergroot door een of beide muren van de 'tussenkamer' weg te breken. Evenals bij de doucheruimten geldt dit niet aIleen voor het zelf bewoonde gedeelte van het pand, Het wegbreken van deze muren houdt tevens in dat wanden en plafonds zijn afgewerkt. Op

zolder is voorts door vijf eigenaren slaapruirnte gecreeerd, .

Naast deze veel voorkomende activiteiten valt vooral op dat de eigenaren niet aIleen woontechnische verbeteringen hebben aangebracht, maar zich ook

23

in sterke mate hebben beziggehouden met bouwtechnische ingrepen. Weliswaar vaak ult noodzaak (een lekkend dak, verrotte riolerlng of versleten bedrading), maar daarom nlet minder afdoende. De investeringen die de eigenaren In totaal hebben verricht zijn niet in alle gevallen bekend. Sorns zijn aanzienlijke bedragen gelnvesteerd, die oplopen tot 16 a f 18.000,-, verspreid over de jaren. De gerniddelde Investering bedraagt ongeveer f 9.000,-. Deze investeringen zljn veelal betaald uit eigen middelen. Drie eigenaren hebben geld geleend, een bij een financier (inmiddels afbetaald) en twee bij famille (lopende schulden), In geen enkel geval is gebruik gemaakt van subsidies. De mogelijkheid tot het verkrijgen van subsidies is slechts bij drie eigenaren bekend. Een van hen heeft geen subsidie aangevraagd vanwege de eisen en normen waaraan moest worden voldaan (afmetingen en dergelijke). Bij een ander is de subsidie-aanvraag afgewezen (achter af aangevraagd). Een derde kreeg naar zijn zeggen 'op het Marconiplein' te horen dat er geen subsidieregeling bestond. Een aantal bewoners zegt het zelf en! of in samenwerking

met een vakman of kennis goedkoper te doen.

De onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden zijn veelal uitgevoerd door de eigenaar zelt, Uitvoering door of in samenwerking met een kennis kornt ook veelvuldig voor. Een aannemer 1ijkt alleen te worden ingeschakeld wanneer specialisatie verelst is die een kennis niet kan bieden, Sarnenwerking met een aannemer komt slechts sporadlsch voor,

Op de vraag tenslotte of er nog gebreken aan het pand zijn werd het volgende geantwoord. V~~r 5 eigenaren vertoont het pand geen gebreken (meer), Het meest genoemde gebrek door de overige eigenaren betreft de (verrotte) toe stand van de kozijnen, in combinatie met schilderwerk aan de buitenkant.

Met betrekklng tot de 'schil' worden voorts door 4 eigenaren het dak en door 2 eigenaren de gevels (voegwerk en dergelijke) genoemd. De binnenzijde van het pand levert vooral problem en op ten aanzien van (gedeelten van) de vloeren. In woontechnisch opzicht wordt vergroting van de woonkamer en verbetering van slaapkamers, doucheruimte en kookruimte meermalen genoemd. Twee eigenaren willen de gehele begane grond ingrljpend verbouwen wanneer deze voor eigen bewoning gebruikt zal gaan worden.

Uitvoering door een aannemer of kennis wordt bij de nog niet verholpen gebreken relatief meer genoemd dan bij de verrichte onderhouds- en verbeteringswerkzaamheden. Verschillende factoren zijn hierbij van invloed:

de aard van de nog te verrichten ingrepen

de capaciteiten van de eigenaren

de mogelijkheid tot subsidies op particuliere woningverbetering was inmiddels ter sprake gekomen.

3.6. REDENEN VOOR NIET VERKOPEN

Zeals geschetst in hoofdstuk 2 is een van de voornaamste vragen waarop dit gedeelte van het onderzoek een antwoord moet vinden waarom de eigenaren nlet willen of kunnen verkopen aan de gemeente en - in het verlerigde daarvan - wat de mogelijkheden zijn van een 5-tal oplossingeru

schuldsanering

herhuisvesting (woonruimte, bedrijfsruirnte) onteigening

particuliere woningverbetering

particuliere woningverbetering met zelfwerkzaamheid.

24

Deze alternatieven zijn, met uitzondering van de onteigening, uitgebreid aan de orde gekomen tijdens de gesprekken met de eigenaar-bewoners. Onteigening is niet expliciet opgenomen in de vragenlijst, maar is wel ter spr ake gekomen wanneer de eigenaar informeerde naar de instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft. De directe aanleiding voor deze vraag van de eigenaren was dat in de introductiebrief van het projectbureau nadrukkelijk op de mogelijkheid van onteigening is gewezen.

Verreweg de belangrljkste reden om niet te verkopen aan de gemeente is dat het geboden bedrag te laag is. Zeals hiervoor is gebleken hebben de eigenaar-bewoners gekocht in een tijd dat de prijzen op een hoog niveau lagen. Bij 12 eigenaar-bewoners he eft de gemeente inmiddels een bod gedaan van gemiddeld f 38.458,- exclusief verhuiskostenvergoeding. Deze eigenaren hebben destijds gekocht voor gemiddeld f 55.583,- en soms voor grote bedragen geYnvesteerd in bouwtechnische en woontechnische verbeteringen. Deze waardedaling van gemiddeld 30,8% is iets dat de eigenaren niet kunnen begrijpen. "Terwijl alle prijzen stijgen probeert de gemeente ons wijs te maken dat die voor onze huizen juist zijn gedaald", is een opmerking die veelvuldig te beluisteren viel. Daarnaast werd gewezen op de situatie in Engeland, waar een dergelijke oprnerkelijke ontwikkeling zich niet zou hebben voorgedaan. De vraagprijs van de eigenaren die een bod hebben ontvangen bedraagt gemiddeld f 54.000,- exclusief verhuiskostenvergoeding. Deze vraagprijs is niet alleen ingegeven door het bedrag waarvoor de woning gekocht is, maar teyens door de kosten die gemaakt zijn in verband met achterstallig onderhoud en aangebrachte verbeteringen.

Het vastlopen van de aankoop onderhandelingen is echter niet alleen veroorzaakt door prijsverschillen. Vier eigenaren hebben bijvoorbeeld nog geen bod van het Grondbedrijf gehad, omdat zij niet hebben gereageerd op het . verzoek van het Grondbedrijf hun bezit (kosteloos) te Laten taxeren. Het uitblijven van deze reactie heeft verschillende redenen:

drie eigenaren hebben dermate veel verbeteringen aan de w:oning aangebracht dat zij - gezien de prijzen die het Grondbedrijf over het algerneen biedt - verkoop op voorhand niet als een reele optie zien. Deze drie eigenaren voorzien daarnaast problem en bij de herhuisvesting. De huidige woning is in hoge mate in overeenstemming met de woonwensen, biedt voldoende ruimte tegen relatief lage lasten, en is zelfs flexibel genoeg om aan toekomstige behoeften te kunnen voldoen. Een vervangende woonruimte met dezelfde kwaliteiten zou tegelijk met de aankoop aangeboden moeten worden door de gemeente, willen deze eigenaren verkoop overwegen

een van hen is voorts van mening dat een medewerker van het Grondbedrijf eerst persoonlijk langs dient te komen veer de taxatie. "Het is de gemeente die wil kopen, dus het initiatief hoeft niet van mij te kornen" liet hij weten

een ander heeft de goedkeuring tot taxatie niet ondertekend " •••• omdat je nooit weet waar je je handtekening onder zet"

de derde eigenaar he eft de woning pas recentelijk gekocht en voelt er weinig voor op korte termijn 'kosten koper' aan te gaan voor een andere woning

de vier de eigenaar tenslotte heeft, als reactie op de in de introductiebrief voor dit onderzoek genoemde ontelgenlngsmogelljkheid, een onteigeningsdeskundige ingeschakeld en wenst aileen via deze verder te praten.

25

Maar niet aileen voor deze vier eigenaren liggen de problemen gecompliceerd. Ook onder de eigenaren die wei een bod van het Grondbedrijf hebben gekregen en dit hebben afgeslagen speelt meer dan aileen de prijs (tabel 8).

Bij drie van deze eigenaren heeft het Grondbedrijf naar hun zeggen meer dan een jaar gel eden het bod gedaan en vervolgens niets meer laten horen. Dit ontlokte een van de eigenaren de uitspraak dat het Grondbedrijf niet sedeus onderhandelt. "Er wordt een prijs geboden en wanneer je daar niet mee accoord gaat wordt er verder niet meer gepraat'' stelde hij. Daarnaast is het de vraag of deze eigenaren de in het kader van de vermelde aankoopactie mogelijk gemaakte handelswaarde als bod hebben gekregen. Deze actie is immers pas recentelijk goed op gang gekomen.

Drie eigenaren gaven te kennen een restschuld bij de bank over te houden, wanneer het bod van het Grondbedrijf wordt geaccepteerd. Wanneer het bod van het Grondbedrijf wordt vergeleken met de restant hypotheek (krediet) dan blijkt dit echter voor zeker 6 eigenaren te gelden. Voor een eigenaar kan dit niet met zekerheid worden vastgesteld omdat de hoogte van de uitstaande schuld nlet precies bekend is. En voor een andere eigenaar is het al dan niet optreden van een restschuld bij de bank afhankelijk van de vraag of hij de bedrijfsruimte onder de waning wel of niet leeg kan opleveren. In het eerste geval dekt het bod van de gemeente de restant hypotheek, in het tweede geval resteert een schuld van f 22.000,-. De restschuld van de overige 6 eigenaren bedraagt - voor zover bekend - gemlddeld f 9.500,-, varierend van f 2.000,- tot f 31.000,-. Hierbij zijn dan nog niet opgenomen de restantschulden van 3 eigenaren op een aanvullende persoonlijke lening c.q. leningen van het bedrijf waar men werkt, aangezien deze niet precies bekend zijn,

Tabel8:

Redenen voor niet verkopen (n=13)

geboden bedrag te laag

- restschuld i. v.rn, geboden bedrag heeft zelf verbouwd

- wil daarom niet verhulzen

- geboden vergoeding te laag

problem en met herhulsvestlng - met betrekking tot de woning

- met betrekking tot bedrijfsruimte

een ander kreeg meer geboden

13 3 4 1 3 5 3 2 1

Ook is hlerln niet opgenomen de extra rest schuld van een eigenaar die lnmiddels is geconironteerd met een deurwaarder, loonbeslag en vordering ineens van de tot ale schuld bij de bank (restant krediet en rente over de volledige Iooptljd), Zijn problematiek wordt in een aparte case-beschrijving behandeld. Eveneens niet opgenomen is de boeterente die de financier kan berekenen bij aflossing ineens,

De restschuld van een van de eigenaren ad f 31.000,- wordt veroorzaakt door het felt dat deze een hypotheek heeft aigesloten in comblnatie met een Ievensverzekering, Dit houdt in dat gedurende de gehele Iooptijd van de lening niets wordt afgelost. Aan het eind van de looptijd vindt aflossing ineens plaats met behulp van de opbrengst van de premies die zijn beta ald van een levensverzekering. Een dergelijke hypotheekvorm is gunstig voor personen met een hoog inkomen vanwege de fiscale voordelen. De betreffende eige-

26

naar echter heeft ervoor gekozen omdat dit de enige manier was om tot 100% financiering van de koopprijs te komen. Een van de voornaamste problemen met betrekking tot deze hypotheekvorm is de voortijdige beeindlglng (atkoop) van de levensverzekering (2). Dit levert nog eens een extra cornplicatie op bij de restschuldproblematiek.

Naast restschulden leveren investeringen die zijn gepleegd in het wegwerken van achterstallig onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen problemen op blj de verkoop van de woning. Door vier eigenaren wordt dit expllciet genoemd. Drie van hen brengen deze investeringen in verband met de door het Grondbedrijf geboden prijs: zij vinden de vergoeding te laag. Een eigenaar wijst tevens op het hogere bod dat andere eigenar en, die naar zijn zeggen veel minder aan de woning hebben gedaan, zouden hebben gekregen. Voor de vierde eigenaar vormen de aangebrachte verbeteringen mede aanleiding om niet te willen verhuizen. Overigens kan worden verondersteld dat, gezien het aantal eigenaren dat onderhoud en verbeteringen aan de woning he eft gepleegd, voor meer dan de vier eigenaren die dit expliciet te kennen hebben gegeven de afwijzing van het bod van het Grondbedrijf verband houdt met zowel de aankoopprijs als met latere investeringen in de woning.

Vijf eigenaren stellen specifieke eisen aan de herhuisvesting. V~~r drie van hen betreft dit de woonruimte. Een eigenaar verlangt direct bij verkoop een andere woonruirnte, Hij is naar zijn zeggen " ••• het repareren van de woning meer dan beu", De twee anderen zouden het liefst zien dat de familie zoveel mogelijk bijeen blijf t, hetzij vanwege het intensieve sociaal contact, hetzij vanwege de aanwezigheid van een zieke vrouw die verzorging van haar (schoonldochters behoeft. In beide gevallen bewoont de familie het gehele pand, waarbij de ouders met kinderen op de tweede verdieping en de zolder wonen, en 2 zoons c.q. een zoon en een neef met hun gezin op de begane grond en de eerste verdieping. In totaal bestaan de families uit 13 respectievelijk 14 personen.

V~~r twee eigenaren speelt bedrijfsruimte op de begane grond een ro1.

Beide oefenen daarin een bedrijf uit, Een van hen is. recentelijk gestart nadat hij vanaf 1975 een WAO-uitkering heeft gehad. Hij bewoont met zijn gezin (een gedeelte van) het naastgelegen pand, Beide panden zijn in zijn bezit. De ander bezit eveneens twee naast elkaar gelegen panden. In beide heeft hij een bedrijf. Het Grondbedrijf heeft f 77.000,- geboden voor de twee panden, maar dan moet de bedrijfsruimte leeg worden geleverd. De eigenaar is daarmee zijn bron van inkomsten kwijt. Wanneer de bedrijfsruimte niet leeg wordt opgeleverd is het bod f 55.000,- en dan treedt een restschuld op bij de bank van f 22.000,-. De vraagprijs van de eigenaar is f 97.000,-. Hlj wil vervolgens terugkeren naar Turkije,

De recentelijk gestarte ondernemer is alweer 2 jaar geleden benaderd door het Grondbedrijf. Aangezien hij geen plannen heeft om terug te keren naar zijn geboorteland spelen voor hem zowel de continuftelt van zijn bedrijf, herhuisvesting (dichtbij het bedr ijf), en het bod van het Grondbedrijf een rol, Wat dit laatste betreft is er bovendien sprake van de ultzonderlijke situatie dat de eigenaar het pand met brandschade heeft gekocht en er vervolgens vier jaar aan heeft gewerkt om het in de huidige staat te krijgen.

Deze cumulatie van factoren die verkoop bemoeilijken is trouwens niet aileen op deze twee ondernemers van toepassing. V~~r 3 eigenaren geldt een combinatie van een te laag bod, investeringen in de woning en herhuisvestingsproblemen. En zoals gezegd staat bij zeker 6 eigenaren het te laag bevonden bod mede in relatie met een restschuld. Slechts bij 2 eigenaren speelt alleen de hoogte van het bod in verhouding tot de aankoopprijs een rol (zie

27

bljlage 4, tabel 8).

3.7. VOORKEUREN VAN DE EIGENAREN

Verkopen of zelf verbeteren

Van de 12 eigenaren die inmiddels een bod hebben ontvangen van het Grondbedr ijf zijn er 8 die het liefst zouden verkopen, maar alleen voor de vraagprijs. Wanneer de gemeente niet koopt voor deze vraagprijs zijn er twee eigenaren eventueel bereid tot particuliere woningverbetering, met een eigen bijdrage van maximaal f 10.000,- respectievelijk "afhankelijk van de kosten", De overigen zijn niet bereid zelf nog te investeren in de woning, buiten het noodzakelijke onderhoud en reparaties. Vier van hen willen terugkeren naar het geboorteland. De anderen ontbreekt het aan financiele rnlddelen, en bovendlen achten zi] de kwaliteit van de woning voldoende. Wanneer het tot verkoop van de wonlng mocht komen gaat de voorkeur uit naar een gerenoveerde huurwoning (dlt geldt ook voor een eigenaar met belangstelling voor par ticuliere woningverbetering). V~~r twee eigenaren (waaronder een met belangstelling voor particuliere wonlngverbetering) behoort een huurwonlng in de oudbouw, vergelijkbaar met de huidige sltuatle, echter ook tot de mogelijkheden, aangezien zij het Heist de famllie bijeen houden (13 respectlevelijk 14 personen), Mocht het nlet tot verkoop van de woning kornen, dan zouden derhalve 6 eigenaren de situatie laten zoals deze nu is en afwachten wat er verder gebeurt.

Een eigenaar die een bod van het Grondbedrijf ontvangen heeft wil eigenlijk blj voorkeur eigenaar van het pand blijven, Eventueel is hij bereid te verkopen tegen vraagprijs (welke gelijk is aan de uitstaande schuld bij de bank, maar die het dubbele bedraagt van het bod van het Grondbedr ijf), maar het Iiefst zou hij zijn bezit partlculier verbeteren, met een eigen bijdrage van

f 10.000,-.

Drie eigenaren die een bod hebben ontvangen laten beide mogelijkheden open. Wanneer het Grondbedrijf bereid is de vraagprijs te betalen willen zij verkopen en een gerenoveerde huurwoning betrekken (twee eigenaren) of terugkeren naar het land van herkomst (een eigenaar). Is het Grondbedrijf daarentegen daartoe niet bereid dan willen zij wel particulier verbeteren. Daarbij zouden de financieringslasten f 200,- per maand mogen bedragen (eventueel meer wanneer de hypotheeklasten omlaag zouden kunnen).

Vijf eigenaren hebben nog geen bod van het Grondbedrijf ontvangen. Een van hen wil verkopen "voor een goede prijs'' en vervolgens een andere woning kopen, maar dan een flatwonlng of appartement. De overige vier eigenaren willen hun bezit behouden en hebben belangstelling voor par tlculiere woningverbetering. De eigen bijdrage zou daarbij respectievelijk f 6.000,-, f 8.000,(beide eenmalig), f 200,- per maand, en "afhankelijk van de kosten" kunnen zijn.

Van de 17 eigenaar-bewoners hebben er zodoende in totaal 10 belangstelling voor par ticuliere woningverbetering en 13 voor verkoop aan de gemeente (waarvan 6 'dubbel'), Vijf eigenaren hebben voorts interesse in zelfwerkzaamheid bij particuliere woningverbetering. Het betreft vier geoefende doe-het-zelvers en een eigenaar die desnoods het gehele gezin in wil zetten bij activiteiten als slopen, sjouwen en opruirnen (zle bijlage 4). Het blijkt dat de wens tot verkopen samenhangt met de wens tot terugkeren naar het ge-

28

boorteland. Vooral eigenaren van Marokkaanse, Pakistaanse en Kaapverdiaanse afkomst hebben zich blijvend gevestigd, terwijl een aantal Turkse eigenaar-bewoners reageert vanuit een positie van 'permanente tijdelijkheid'.

Schuldsanering

Zoals hiervoor is gebleken zouden bij acceptatie van het bod van het Grondbedrijf zeker 6 en misschien 8 eigenaren een restschuld bij de bank overhouden (uitstaand krediet minus bod Grondbedrijf). Op de vraag of de eigenaar bereid is te verkopen wanneer de restschuld bij de bank nihil is antwoordden er drie bevestigend. De uitstaande schuld van deze drie eigenaren blijkt even hoog of zelfs hoger te zijn dan de vraagprijs. Bij de vijf overige eigenaren met een (potentiele) restschuld is de uitstaande schuld lager dan de vraagprijs, Zij zijn echter niet bereid hun vraagprljs omlaag te brengen tot het niveau van de restant hypotheek (plus het restant van aanvullende leningen). Geen van de eigenaren is bovendien bereid het bod van het Grondbedrijf te accepteren in ruil voor een regeling ter sanering van de restschuld. Versoepeling van de aankoop door middel van restschuldsanering biedt op het eerste gezicht dan ook weinig perspectief. 01t wil echter niet zeggen dat schuldsanering in de zin van verlaging van financieringslasten bij een aantal eigenaar-bewoners niet nodig of mogelijk zou zijn,

Wat de noodzaak betreft valt er op te wijzen dat 6 eigenaren een hypotheek hebben afgesloten met een vaste rentestand gedurende 15 of 20 jaar in een tijd dat de rentestand op een hoog niveau lag. De annulteit op deze leningen bedraagt gemiddeld 14-,93, varierend van 12,89 tot 16,97. Dr ie elgenaren hebben inmiddels zelf stappen ondernomen om de maandelijkse financieringslasten omlaag te brengen. Bij een van hen heeft dit ertoe geleid dat de annuiteit is teruggebracht van 14,22 naar 9,60. Dit gaat echter gepaard met een vedenging van de looptijd van de lening van 15 naar 20 jaar, Voor de twee andere eigenaren vormen de hoge last en vooral een probleem sinds zij

in de W AO terecht zijn gekomen. Hun pogingen om deze lasten omlaag te brengen zijn echter weinig succesvol geweest. De een heeft de bank een voorstel gedaan dat is. afgewezen. De ander heeft besloten om de maand een betalingsterrnijn niet te voldoen, Dit heeft uiteindelijk geleid tot twee maal een loonbeslag en inschakeling van een deurwaarder. Zijn problematiek wordt in een aparte case-beschrijvlng behandeld.

Van de drie eigenaren die nog geen stappen hebben ondernomen zijn er twee die dit overwegen nadat zij tijdens de enquete op eventuele mogelijkheden waren gewezen. V~~r de resterende eigenaar vormen de relatief hoge lasten naar zijn zeggen geen probleem, gezien de hoogte van zijn inkomen en dat van zijn inwonende zoons.

Naast de 6 eigenaren met een hypotheek met een vaste, hoge rente is er ook een eigenaar die inmlddels geen hypothecaire lasten meer heeft. Hij heeft de schuld bi] de bank ineens afgelost nadat betalingsachterstand was ontstaan. De daarvoor benodigde financiele middelen heeft hij geleend bij Iamilie, Tijdens de enquete is het helaas niet duidelijk geworden of de bank een deurwaarder had ingeschakeld en welke andere extra kosten deze aflossing ineens met zich mee heeft gebracht, Deze kunnen echter aanzienlijk zijn, zoals verderop zal blijken.

Wat de mogelijkheden tot schuldsaner ing betreft beperken wij ons hier tot de maatregelen die de eigenaar zelf kan nemen. In hoofdstuk 6 gaan we in op de rol die de locale overheid in deze zou kunnen vervullen.

Zeals hierboven is gebleken kan de eigenaar de financier benaderen met

29

een verzoek de annuiteit te verIagen door de looptijd van de lening te verlengen. De verlaglng van de annuiteit wordt dan in eerste instantie mogelljk gemaakt door de aflossingscomponent over langere tijd te spreiden. Daarnaast is het echter mogelijk dat de financier bereid kan worden gevonden tevens de rentecomponent omlaag te brengen. Nadeel voor de eigenaar is dat wanneer de rentecomponent niet of niet voldoende omlaag wordt gebracht, er in totaal aanzienlljk meer rente moet worden opgebracht.

Ten tweede kan de eigenaar de bank benaderen met een verzoek tot aanpassing van de rente aan de geldende rentestand. Bij hypotheken met een vast rentepercentage gedurende bijvoorbeeld 5 jaar is het de financier die na verloop van die periode de client een nieuw voorstel doet aan de hand van de dan geldende rentestand. Het is vervolgens aan de client om dit voorstel te accepteren voor een nieuwe 5-jaarsperiode danwel af te wijzen en de nog uitstaande schuld (kredlet) boetevrij ineens af te lossen. Bij hypotheken met een vast rentepercentage gedurende de gehele looptijd van de lening zijn in de hypotheekvoorwaarden soms ook aanpassingen na 5 jaar mogelijk gernaakt, Van een automatisme als hiervoor is dan echter geen sprake, Of de financier behoudt zich het recht voor na 5 jaar de rente te wijzigen (met mogelijkheld voor de eigenaar tot boetevrij ineens aflossen), of het Inltiatlef wordt aan de eigenaar overgelaten. Nadelig voor de eigenaar is in dit geval dat de financier waarschljnlijk aileen van zijn recht gebruik zal maken bij een hogere rentestand. Wanneer het ini tiatief aan de eigenaar wordt gelaten zal deze de procedure scherp in acht moeten nernen, terwijl bovendien beperkende voorwaarden kunnen gelden (zie schema O.

Tenslotte is het mogelijk de uitstaande schuld ineens te voldoen en over te stappen naar een andere financier. Wanneer de hypotheekvoorwaarden di t toelaten, en de boete kleiner is dan (de contante waarde van) het verschil tussen de finanderingslasten voor en na deze overstap (plus de kosten van de nieuw af te sluiten financiering), is dit een zinvolle maatregel. Dreigen met deze stap is soms al voldoende om de financier ertoe te bewegen de overeengekomen rente omlaag te brengen. Die rente is imrners zoveel hoger dan de huidige rentestand, dat het voor hem gunstiger is gedurende de resterende looptijd een kredietvergoeding te ontvangen die zich tussen deze beide uitersten bevindt, dan de te betalen boete bij aflossing ineens. De meeste eigenaren kennen echter de procedures niet of onvoldoende. Deskundige ondersteuning is hierbl] zeker van belang, orndat een aantal banken geen enkele soepelheid heeft ten aanzien van de in het contract gestelde bepalingen. Een prob1eem bl] overstappen naar een andere financier is overigens wel dat deze slechts hypotheek zal verstrekken tot (een bepaald percentage van) de executiewaarde. Dit bedrag kan lager zijn dan de uitstaande schuld bij de oorspronkelijke financier.

Zoals uit schema 1 blijkt zijn de voorwaarden verbonden aan hypotheken met een vast rentepercentage gedurende de gehele looptijd aanmerkelijk ongunstiger dan die verbonden aan een hypotheek met een vast rentepercentage voor vijf [aar, De voorwaarden zijn ontleend aan de hypotheekakten van drie eigenaren in de enquete, Met name de hypotheek '15 jaar vast II' kent zeer nadelige voorwaarden. Het Initiatlef tot rente-aanpassing wordt aan de eigenaar overgelaten. Vervroegd aflossen heeit geen effect op de hoeveelheid te betalen rente. Aflossen ineens is een dure aangelegenheid, en wanneer verplichtingen niet worden nagekomen is al snel al het verschuldigde ineens opeisbaar. Wat dit laatste inhoudt zal in de case-beschrijving van een van de eigenaren blijken.

30

Schema 1: Vergelijking van een drie tal hypotheekakten: voorwaarden ten aanzien van r enteaanpasslng.. vervroegd af1ossen, aflossen ineens, en niet nakomen verplichtingen

R ente-aanpassing

5 jaar vast:

15 jaar vast I:

15 j aar vast II:

Vervroegd aflossen

5 jaar vast:

15 jaar vast I:

15 jaar vast II:

Aflossen ineens

5 jaar vast:

15 jaar vast I:

15 jaar vast II:

financier doet iedere 5 jaar een voorstel; eigenaar is bevoegd tot boetevrij geheel of gedeeltelijk aflossen financier behoudt zich het recht voor iedere 5 jaar een voorstel te doen; eigenaar is bevoegd tot boetevrlj vervroegd aflossen

eigenaar is bevoegd iedere 5 jaar een verzoek om herziening in te dienen; weigeringsgronden voor financier zijn betalingsachterstanden en procedurefouten.

jaarlijks maximaal 15% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij; daarboven 3 maanden boeterente over afgeloste bedrag

na een jaar looptijd; in vee1vouden van de overeengekomen maandtermijn; renterestitutie 7% op jaarbasis in rekening-courant

onbeperkt; geen rente-reductle,

boetevrij bij overlijden of renteaanpassing; boven 15% van de oorspronkelijke hoofdsom 3 maanden boeterente over afgeloste bedrag

na een jaar looptijd, restant-krediet plus 5% boetererrte daarover en evenredig deel van bij afs1ui ting niet afzonderlijk in rekening gebrachte kosten

totale restant-schu1d (krediet en rente) met rentereductie vo1gens 78-er methode; in eerste jaar wordt 1 % van het kredietbedrag in mindering gebracht op de rentereductie.

Nlet nakomen verpllchtingen

5 jaar vast:

15 jaar vast I:

15 jaar vast II:

. I A1gemene voorwaarden voor het verstrekken van leningen' van de financier; financier gemachtigd tot openbare verkoop voor verhaal al het hem verschuldigde met de kosten

bij vertraagde betaling 1 t % boeterente per maand; bij niet nakomen verp1ichtingen is al het verschuldigde ineens opeisbaar met de kosten; financier gemachtigd tot openbare verkoop voor verhaal al het hem verschuldigde met de kosten

bij vertraagde betaling 1 t % boeterente per maand; bij niet nakomen verplichtingen is a1 het verschuldigde ineens opeisbaar met de kosten; financier gemachtigd tot openbare verkoop voor verhaa1 al het hem verschuldigde met de kosten.

31

Wat verder opvalt is dat bij verkoop (arlossing ineens) in alle gevallen een boete wordt berekend. Uit gesprekken met een medewerker van het Grondbedrijf is naar voren gekomen dat dit ook op kan treden bij verkoop aan de gemeente. In het bod dat aan de eigenaar wordt gedaan is hiervoor geen vergoeding opgenornen. En ook bij onteigening komt de door de financier te ontvangen boete geheel voor rekening van de schuldenaar. In hoeverre gebruik wordt gemaakt van deze bepalingen in het contract verschilt per financier. Wanneer deze de bepalingen van een hypotheek '15 jaar vast II' strak aanhoudt, kunnen voor een eigenaar bij aflossing ineens na verkoop derhalve problematische situaties ontstaan.

, Onteigenlng

In de vragenlijst wordt niet expliciet ingegaan op het onderwerp onteigening. Toch was er een aantal eigenaren dat dit onderwerp ter sprake bracht. Dit naar aanleidlng van de mededeling in de introductiebrief van het projectbureau, dat onteigening tot een van de mogelijkheden behoort bij de realisatie van stadsvernieuwing in de Oleanderbuurt (zie bijlage 2). De eigenaren hebben dit voornamelijk opgevat als een dreigement of poging tot Intimldatle, Het heeft er in ieder geval niet toe geleid dat de eigenaren eerder tot verkoop over zullen gaan.

Integendeel, het heeft het klimaat waarln tot overeenstemmlng kan worden gekomen tussen gemeente en eigenaar-bewoners soms aanzienlljk verslechterd. Zo is een eigenaar dermate boos over de lntroductlebrief dat hij niet aan het onderzoek mee wil werken. Een tweede heeft al bij voorbaat een onteigeningsdeskundige ingeschakeld en wenst aileen via deze verder te praten. Een derde verklaarde strijdbaar " ••• wanneer de gemeente niet bereid is mijn vraagprijs te betalen, dan renoveren ze maar om mij heen •• " en Yi ••• zodra mijn pand ook maar de geringste beschadiging oploopt, dien ik een schadeclaim in ••• ", Twee eigenaren hebben ad vies ingewonnen van een deskundige kennis, en zijn tot de conclusie gekomen dat ze eigenlijk niets te vrezen hebben: " •• rnijn pand ziet er van binnen goed uit en wat de buitenkant betreft ben ik bereid om mee te renoveren, dus waarom zou de gemeente mijn pand moeten kopen? ••• ".

Wanneer werd gevraagd wat er gebeurt wanneer de gemeente gaat onteigenen is erop gewezen dat een onteigeningsprocedure 2 tot 5 jaar kan duren. Oorzaken hlervan liggen niet alleen in de lengte en de complexiteit van de procedures, maar ook in de betrokkenheid van een groot aantal diensten, Daarnaast is aangegeven dat een gemeente goede gronden moet hebben om te kunnen onteigenen, wat bijvoorbeeld inhoudt dat eerst zorgvuldig geprobeerd moet zijn het bezit minnelijk te verwerven, dat er een juridische grondslag (bouwplan, besternrnlngsplan) moet zijn, en dat niet onteigend kan worden wanneer de eigenaar bereid en in staat is zelf tot verbetering over te gaan. Ook is erop gewezen dat de schadeloosstelllng bij onteigenlng waarschijnlijk niet lager en misschien weI hoger is dan de prijs die het Grondbedrijf heeft geboden. Zelfs 'handelswaarde plus' bevindt zich imrners binnen de kaders van de Onteigeningswet en een rechterlijke uitspraak wijst eveneens in deze richting (3). Met betrekking tot een onteigening in de Agniesebuurt is door de rechter een uitspraak gedaan over een vergoeding aan een eigenaarbewoner die hoger is dan verwacht. Het bedrag is door de rechter bepaald op f 66.000,-, waarvan een aankoopbedrag van f 49.500,-, vergoeding duurder wonen f 10.000,- en verhuiskostenvergoeding f 6.500,-. Het laatste bod van de gemeente in december 1986 bedroeg f 49.000,- voor het pand, f 3.500,vergoeding duurder wonen en f 6.500,- verhuiskostenvergoeding. Inrniddels is

32

de gemeente in hoger beroep gegaan en de kans is groot dat dit gegrond wordt verklaard. Dit zou betekenen dat de vergoeding duurder wonen wordt verlaagd naar f 3.500,-.

3.8. AANTEKENINGEN BIJ DE VOORKEUREN

Het is moeilijk kiezen wanneer de consequenties van bepaalde keuzen niet zijn te overzien. Wanneer vooraf geen Inzicht in deze consequenties bestaat en er desondanks keuzen worden gemaakt kunnen bovendien achteraf onaangename verrassingen optreden. Dit geldt met name ook voor de voorkeuren die in de voorgaande paragraaf zijn behandeld. Tijdens de enquetes bleken de eigenaren boor devol vragen te zitten ten aanzien van verschillende mogelijkheden die aan de or de kwamen. Is de waarde van de huizen inderdaad zo sterk gedaald en hoe komt dat? Hoe komt de waardebepaling tot stand? Wat houdt particuliere woningverbetering in, en hoe zit de subsidieregeling in elkaar? Kan de gemeente onteigenen - ook wanneer je zelf wilt verbeteren - en welke gevolgen heeft dat? Welke middelen heeft de gemeente nog meer tot haar beschikking? Is collectieve herhuisvesting mogelijk? Wat is dat, schuldsanering? Vragen waarop vaak slechts een globaal en soms zelfs geen antwoord kon worden gegeven. In ieder geval was het nooit mogelijk gedetailleerd voor iedere concrete situatie waarin de eigenaren verkeren de gevolgen van de verschillende aiternatieven aan te geven. Was dit wel mogelijk geweest, dan zou de voorkeur van een aarrtal eigenaren wei eens anders kunnen worden dan hiervoor is weergegeven. Een aantal voorbeelden moge di t verduidelijken.

De eigenaren die neg geen bod van de gemeente hebben gekregen en die een voorkeur hebben uitgesproken voor particuliere woningverbetering, zouden volledig van voorkeur kunnen veranderen wanneer uit taxatie mocht blijken dat de waarde van hun bezit veel hoger is dan wat gemiddeid door het

Grondbedrijf geboden wordt. .

Daartegenover staat dat eigenaren die een voorkeur hebben uitgesproken voor verkoop en (collectieve) herhulsvesting bij het aanschouwen van de huurconsequenties in verhouding tot hun huidige financieringslasten (eventueel verder omlaag te brengen door schuldsaner ing) eveneens van gedachten zouden kunnen veranderen. Dit geldt des te meer wanneer door opwaardering van de buurt en verbetering van het pand het bezit in waarde kan stijgen.

Orie eigenaren die particuliere woningverbetering als alternatief zien wanneer verkoop niet doorgaat wensen uitbreiding van de woonrulmte (wellicht te realiseren door middel van een dakdoos of interne samenvoeging). Wanneer dit financieel niet haalbaar mocht blijken, zou particuliere woningverbetering voor hen als mogelijkheid af kunnen vallen.

3.9. EEN DRIETAL CASE-BESCHRIJVINGEN

De 17 ul tgebreide enquetes onder eigenaar-bewoners hebben betrekking op zeer gevarieerde situaties. Iedere situatie heeft een eigen geschiedenis en kent specifieke problem Em. In het voorgaande is getracht eigenaren met gemeenschappelijke kenmerken, problem en of meningen te groeperen. In deze paragraaf daarentegen zullen de resultaten van de enquetes met drle eigenaren worden gebruikt om drie typerende situaties nader uiteen te rafelen en

33

toe te lichten. Het betreft een eigenaar waarbij schuldsanering aan de orde is, een eigenaar die veel aan de woning heeft verbeterd en dan ook het liefst elgenaar zou blljven, en twee eigenaren bij wie herhuisvestingsproblemen spelen. In deze volgorde zullen zij de revue passeren.

Een geval van schuldsanering

Deze eigenaar heeft het pand in maart 1980 gekocht vanwege gezlnshereniging. Het pand heeft hij gekocht voor f 57.500,- kosten koper, waarvan

f 7.500,- zwart (overnamekosten), De koop heeft hij kunnen financieren met een hypothecaire lening van f 50.500,- en twee aanvullende persoonlljke leningen van f 10.700,- en f 5.000,-. De hypotheek kost ieder e maand

f 707,-. De twee persoonlijke leningen heeft hij afbetaald in respectievelijk 4 en 3 jaar, maandelijks respectievelijk f 312,- en f 175,-. In totaal moest hij derhal ve de eerste 3 jaren f 1.194,- per maand opbrengen, het vierde jaar was dat f 1.019,- per maand en vanaf het vijfde jaar f 707,- per rnaand,

Tot mel 1985 leverde dit geen problemen op, De man werkte als kraanmachinist bij RSV, en verdiende daar circa f 2.000,- netto per maand. Een belastlngadviseur vulde jaar lljks het aanslagbiljet in zodat een gedeelte van de betaalde rente werd terugverdlend. En zijn zoon, die met vrouw de eerste etage bewoont, had werk als bakker. Geen vetpot natuurlijk voor twee huishoudens met in totaal 9 personen en nog een dochter in Turkije, maar met behulp van de kinderbijslag was er rond te komen.

Dit veranderde in mei 1985. Nadat de eigenaar eerst van de ploegendienst in de normale dagdienst was geplaatst, kwam hi] in de W AO terecht, en het netto inkom en daalde naar f 1.600,-, nauwelijks een half jaar nadat wat meer

. Iinanciele spellng was ontstaan doordat de tweede persoonlijke lening was afgelost. De man diende vervolgens een voorstel in bij de bank om de maandelijkse termijn terug tebrengen naar f 500,-. De bank reageerde daarop

met het voorstel de looptijd van de lening te verlengen van 15 naar 20 jaar. De eigenaar is naar het kantoor van de bank gegaan om de zaak te bespreken. Naar zijn zeggen werd hij het kantoor uitgezet. De eigenaar welgerde vervolgens het voorstel van de bank, omdat hij niet nog eens 5 [aar lang extrarente wilde betalen. Hij besloot ten einde raad zelf orde op zaken te stellen door in plaats van iedere maand eens in de twee maanden f 707,- aan de bank over te maken. Dit schoot de bank in het verkeerde keelgat, Er werd een deurwaarder ingeschakeld en de zaak escaleerde nog verder toen deze, geassisteerd door een aantal politiewagens, in februari 1986 liet weten dat

de eigenaar binnen twee dagen diende te betalen:

f 83.663,38, zijnde de aan de bank verschuIdigde hoofdsom inclusief extra rente

f 8.366,34 aan buitengerechtelijke kosten f 1.589,60 BTW over deze kosten.

Deze betaling yond niet plaats. Het gevolg was dat er aanvankelijk beslag werd gelegd op de kinderbijslag en het vakantiegeld. Sinds mei 1986 wordt iedere maand beslag gelegd op f 200,- van het loon.

Inmiddels heeft de advocaat van de eigenaar met de bank afgesproken dat f 500,- per maand zal worden betaald, maar dit heeft de bank nog steeds niet schriftelijk bevestigd. Ook krijgt de eigenaar aan het eind van het jaar geen overzicht van de betaalde en de nog te betalen rente en aflossing. WeI stuurt de bank nog maandelijks een acceptgirokaart van f 707,-, welke de eigenaar nog steeds eens per twee maanden voldoet. Als gevolg van het beslag op het vakantiegeld heeft de eigenaar voor de vakantie naar Turkije geld geleend bij

34

vrienden en f arnilie, hetgeen wordt terugbetaald wanneer de mogelijkheid zich voordoet. Ook voor de vakantie van 1987 zal geld worden geleend. Onlangs heeft hij bovendien de militaire dienstplicht voor zijn zoon afgekocht met geleend geld (f 17.000,-).

Sinds april 1987 is ook deze zoon van de eigenaar zonder werk komen te zitten. Twee van zijn dochters zijn inmiddels van school en hebben een uitkerlng van de GSD. Ook de eigenaar zelf komt per 11 november 1987 in de bijstand, hetgeen wederom een verlaging van het netto inkomen met zlch meebrengt van circa f 100,- per maand,

Een geoefend doe-het-zelver

Deze eigenaar heeft het pand in 1978 gekocht vanwege gezinsuitbreiding. De vorige woning, een huurwoning van de gemeente, werd te klein en een geschikte andere huurwoning was nlet voorhanden. De koopprijs bedraagt

f 75.000,- kosten koper, Deze is geflnancierd middels een hypotheek van f 50.000,- (loop tijd 30 jaar, 5 jaar vast), een persoonlijke lening van

f 15.000,- en een lening door de verkoper van f 10.000,-. Deze laatste lening is in drie jaar afbetaald. V~~r de persoonlijke lening is de laatste terrnijn in februari 1987 voldaan. Momenteel resteert derhalve een maandelijkse financieringslast van f 384,-. Deze is op te brengen met het netto inkom en van circa f 2.100,- dat hij als assistent-operator verdient. Er doen zich geen betalingsproblemen bij de bank voor.

De eigenaar bewoont met zijn gezln, een vrouw en 7 kinder en in Ieef tijd varierend van enkele maanden tot 12 jaar, de eerste en tweede etage met de zolder. De begane grond wordt verhuurd voor f 257,- per maand, In het sousterrain bevindt zich een bedrijf dat per maand f 174,- huur betaalt. De totale huuropbrengst is derhalve groter dan de financieringslast.

Sinds de aankoop heeft de eigenaar veel aan de woning vertimmerd. Op de tweede etage is een complete badkamer ingericht. Op de zolder zijn slaapkamers en een doucheruimte aangebracht. In de gehele woning zijn de wanden en plafonds opnieuw gestucadoord. Binnen is alles fris in de veri gezet, lekkage aan het dak is verholpen, op zolder is een kozijn vervangen, en er is zelfs centrale verwarming aangelegd. AIle werkzaamheden zijn door de eigenaar zelf, sam en met een neef, uitgevoerd.

De eigenaar heeft niet gereageerd op het schrlftelijk verzoek van het Grondbedrijf een taxatie op te dragen. Dit heeft meerdere redenen. "De gemeente had moeten waarschuwen voor ik het pand kocht, Nu heb ik jarenlang veel betaald en krijg dan ineens te horen dat ik moet verkopen," De opdracht tot taxatie heeft hij niet ondertekend " •• omdat je nooit weet waar je je handtekening onder zet". Het bevalt de eigenaar goed in de Oleanderbuurt. Hij heeft geen klachten over de woonomgeving. Ook de woning is naar zijn zin, Deze biedt voorlopig voldoende ruimte, en wanneer de kinderen opgroeien is het altijd mogelijk het verhuurde gedeelte (na verbouwing) erbij te betrekken. Hij wil dan ook het liefst eigenaar van het pand blijven. Andere mogelijkheden sluit hi] niet bij voorbaat uit, maar deze worden wel afhankelijk gesteld van de verkoopprijs en het aangeboden alternatief. Dit geldt eveneens voor .particuliere woningverbetering. Afhankelijk van de kosten is hij best daartoe bereid, " •• al zou een keer op vakantie gaan ook wel eens leuk zijn. Ik heb al zoveel geld in het huis gestopt," Wanneer het tot woningverbetering mocht kornen, wil de eigenaar zelf gedeelten van het werk uitvoeren, onder de voorwaarde dat het een aaneengesioten periode betreft (vakantie, vrije week), dit "in verband met de rornrnel". Aan doe-het-zelf cursussen heeft hij

35

daarbij geen behoefte: "ik ben dan wel geen vakman, maar ik kan het allemaal wei".

Collectieve herhuisvestlng I

Deze eigenaar heeft het pand in 1978 gekocht omdat de vorige (particuliere huur-Jwoning te klein werd en een geschikte vervangende huurwoning na 3 jaar ingeschreven te hebben gestaan nog niet voorhanden was. Bij de aankoop zaten aIle 6 kinderen nog op school. Inmiddels zijn twee zoons getrouwd. Een van hen woont op de begane grond met zljn vrouw en twee kinderen. De ander bewoont de eerste etage met zijn vrouw en een kind. De eigenaar zelf tenslotte heeft met zijn vrouw en vier kinderen de tweede etage en de zclder in gebruik. Het pand is gekocht voor f 65.000,- kosten koper, gefinancierd met een hypotheek van f 50.000,- (15 jaar vast) en een persoonlijke lening van f 12.000,-. Deze laatste is in enkele jaren afbetaald, De hypotheeklasten bedragen nu nog f 656,- per maand. De eigenaar heeft werk als lasser en verdient netto f 1.695,- per maand. Over de hoogte van de hypotheeklasten in relatie tot zijn inkom en zei hij enigszins Iaconieke "als je maar gezond bent", en "over ongeveer 7 jaar is het pand vrij", Dit houdt waarschijnlijk verband met de hoeveelheid inkom ens die tegenover de hypotheeklasten staan, Zijn zoon op de eerste verdieping heeft werk als automonteur. Zijn zoon op de begane grond he eft gewerkt bij Fokker, maar is momenteel werk- 100s. Van de twee zoons die nog 'thuis' wonen heeft er een werk, de ander

(L TS-timmerman) is werkloos.

V~~r par ticuliere woningverbetering bestaat geen belangstelling. "Ik zou llever een keer op vakantie gaaru ik heb al zoveel geld in het huis gestoken," Zelf heeft de eigenaar de begane grond geheel opgeknapt, kook- en doucheruimten aangebracht, het schilderwerk binnen verricht, de schoorsteen weggebroken en wandafwerking aangebracht, terwijl een aannemer Heti~ak heeft gerepareerd, electra heeft vervangen en centrale verwarming heeft aangelegd, Een niet onaanzienlijke investering derhalve. Desondanks zou hi] het liefst verkopen en als huurder met de gehele familie in hetzelfde pand blijyen, hetzi] in de huidige staat, hetzij (afhankelljk van de huur) na renovatie. Hij heeft het namelijk goed naar zi]n zin in de Oleanderbuurt en de woning. Verhuizen naar een andere huurwoning (in de oudbouw, gerenoveerd of nieuwbouw, afhankelijk van de huur) behoort eventueel ook tot de mogelijkhe den, als de familie maar dieht bij elkaar blijft. Er doen zich echter twee problemen voor. De vraagprijs van het pand llgt 25% hoger dan het bod van het Grondbedrijf, en de gehele familie wenst niet meer huur te betalen dan

f 600,- per maand,

Collectieve herhuisvesting II

Een soortgelijk geval doet zlch voor bij een eigenaar die in 1981 heeft gekocht, samen met zijn zoon, De eigenaar wilde zijn vrouw en kinderen uit Turkije over laten komen, en zijn zoon wilde trouwen. Beide waren op zoek naar een huurwoning tot zij in de Oleanderbuurt een bord 'te koop' tegenkwamen. Het pand is gekocht voor f 50.000,- kosten koper, Voor een bedrag van f '35.000,- werd een hypotheek (looptljd 30 jaar, 5 jaar vast) afgesloten; de rest werd uit eigen rniddelen opgebracht. De hypotheeklasten bedragen

f 281,- per maand, De eigenaar bewoont met zijn vrouw en vijf kinderen de tweede etage met zolder, Zijn zoon met vrouw en drie kinderen de eerste

36

etage. De begane grond wordt voor f 150,- per maand verhuurd aan een neef met zijn vrouw.

Door een kennis is op iedere verdieplng een doucheruimte aangebracht, alsmede slaapkamers op de zolder, schilderwerk binnen verricht en een lekkage aan het dak verholpen, voor een totaalbedrag van circa f 9000,-. Aanvankelijk was de eigenaar stellig in zijn antwoorden. Verkoop heeft de voorkeur, en vervolgens verhulzen naar een groot huis met de gehele familie, vergelljkbaar met de huidige situatie. Ontevredenheid over de buurt (teveel herrie en rom mel) speelt daarbij een ro1. Particuliere woningverbetering ziet hij niet zitten vanwege onvoldoende financiele middelen, en een voldoende beoordeling van de huidige kwaliteit. Voor zelfwerkzaamheid bezit hij de vaardigheden nlet, Ook deze eigenaar zou "liever op vakantie gaan dan alles in het huis te stoppen",

Probleem is ook bij deze eigenaar dat zijn vraagprijs 25% hoger is dan het bod van het Grondbedrijf. Over de gewenste huur na verkoop liet hij zich niet uiti "dat is pas aan de orde na verkopen", Nadat hem voorzichtig was gewezen op de complicaties die zijn wensen met zich mee zouden kunnen brengen (herhuisvesting, huren, verkoopprijzen) werd zijn stelligheid echter minder, Vragen omtrent de kosten van particuliere woningverbetering kregen de overhand, om tenslotte te beeindigen met: "Wat zal ik doen?"

3.10. CONCLUSIES

De populatie voor dit gedeelte van het onderzoek is gering (28 eigenaarbewoners in renovatiecomplexen die niet willen of kunnen verkopen), Bovendien zijn de enquetes op een ongunstig tijdstip afgenomen, waardoor de nonrespons vrij hoog is (circa 4-0%). De onderzoeksresultaten lenen zich dan ook niet voor generalisaties in kwantitatieve zin, WeI is er voldoende variatie in financiele en sociale omstandigheden en in redenen om niet te verkopen aan de gemeente, om in kwalitatieve zin de positie van (buitenlandse) eigenaarbewoners in de Rotterdamse stadsvernieuwing te beschrijven. Tevens is de reikwijdte van de problernen waarmee deze eigenaar-bewoners te maken hebben zodanig, dat op een breed terrein oplossingen kunnen worden besproken.

De eigenaar-bewoners hebben gekocht in een tijd dat de prijzen op de tweede hands-gebouwenmarkt op een hoog niveau lagen. Daar komt nog eens bij dat vaak ongunstige hypotheken zijn afgesloten met een vast, hoog rentepercentage en een korte Iooptijd. De kiem voor de huidige problemen is in veel gevallen toen al geIegd. Er is overwegend tot koop van een woning overgegaan vanwege de krapte op de markt van goedkope huurwoningen. Bij gezinshereniging, het zelfstandig gaan wonen na een huwelijk of gezinsuitbreiding waren zij min of meer gedwongen tot koop over te gaan. De term 'noodkopers' is derhalve op een groot deel van hen van toepassing.

Op de financiele behoefte van deze noodkopers is gretig ingespeeld door geldverstrekkers. Naast genoemde hypotheken met soms zeer ongunstige voorwaarden werden in ruime mate persoonlijke leningen verstrekt. De financleringslasten gedurende de eerste jaren na aankoop stonden in geen enkele verhouding tot de kwaliteit van het pand dat was gekocht. Het achterstallig onderhoud en het ontbreken van elementaire (sanitaire) voorzieningen hebben ertoe geleid dat de eigenaren een forse extra investering in de woning hebben gepleegd. Dit he eft niet alleen betrekking gehad op verbetering van het woongerief, maar de (buitenlandse) eigenaren hebben daarnaast en

37

soms vooral gelnvesteerd in bouwtechnisch onderhoud. De werkzaamheden zijn veelal zelf of samen met een (vakkundige) kennis uitgevoerd. Op grond van deze onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat er een sterke discr epantie is tussen de moeite die eigenaar-bewoners zich getroosten ener zijds en de algemene beoordeling van het resultaat daarvan door deskundigen anderzijds, De heersende opvatt1ng met betrekk1ng tot woningverbetering door elgenaar-bewoners kan immers worden omschreven met het enigszins denigrerende 'klussen in woontechnisch opzicht en onderhoud op een lnstandhoudingsniveau of nog minder',

Ondanks de vaak ongunstige financiering van het eigen woningbezi t liggen de totale woonlasten an no 1987, ui tgedrukt in een percentage van het netto Inkom en van de kostwinner, over het algemeen niet op een onrustbarend niveau. Deze woonlastenquote schommelt tussen -9% en 43%. Bij lagere quotes spelen de inkomsten uit verhuur en de kinderbijslag een belangrljke rol, De betaling van de hypotheek levert over het algemeen geen problem en op, en

er is geen sprake van betalingsachterstand op grote schaal. WeI doen zich in enkele specifieke gevallen problemen voor, verband houdend met plotse11nge Inkornensdalingen als gevolg van vooral arbeidsongeschiktheid. Sommige banken blijken zich dan strikt aan de bepalingen in de hypotheekakte te houden, terwijl de eigenaar onvoldoende bekend is met deze bepalingen om gebruik te kunnen rnaken van de aanwezige mogelijkheden tot verlaging van de financieringslasten (bijvoorbeeld renteconversie), In een enkel geval heeft dit onder de geenqueteerde eigenaren geleid tot een flinke escalatie. Andere eigenaren konden terugvallen op (inwonende) familieleden.

Deze famllieverbanden hebben tevens geleid tot bijzondere woonvormen," waarbij de begane grond van een pand wordt verhuurd (eigen toegang), terwijl de verdiepingen worden bewoond door meerdere huishoudens binnen een familie. Soms wordt zelfs het gehele pand door een familie bewoond. Deze situatie roept belangr ljke problemen op bi] herhuisvesting, wanneer de gemeente het pand wil kopen en de bewoners te kennen geven dicht bij elkaar te willen blijven wonen, het Ilefst in een vergelijkbare situatie. In nieuwbouw of renovatie valt dit niet of nauwelijks te realiseren tegen betaalbare woonIasten, Dezevorm van huisvesting vormt een van de obstakels bij de verwerving.

Een tweede obstakel is de prijs die het Grondbedrijf kan bieden. Deze ligt ver beneden de aankoopprijs en dit beeld is nog ongunstiger wanneer de investeringen die de eigenaren in het pand hebben gepleegd erbij worden betrokken, Het bod van het Grondbedrijf ligt in veel gevallen zelfs onder het niveau van de uitstaande schuld (krediet) bij de bank, zodat na verkoop een restschuld ontstaat, Het aanbieden van een saneringsregeling voor deze restschuld zal niet tot versnelling van de verwerving leiden, omdat geen van de eigenaren bereid is de vraagprijs omlaag te brengen in ruil voor een restschuldregeling. Sanering van restschulden is dan ook alleen aan de orde wanneer deze ontstaan na onteigening. Verlaging van financieringslasten (schuldsanering in ruimere zin) daarentegen is wel mogelijk en in een aantal gevallen ook noodzakelijk, Dit zou, vooruitlopend op of in samenhang met een voorstel tot aankoop of particuliere woningverbetering, van gemeentewege met de benodigde deskundigheid kunnen worden ondersteund.

Hier raken we meteen de kern van het probleem, namelijk dat de huidlge, sectorale benadering van eigenaar-bewoners tekortschiet, Anders dan bij particullere verhuurders kan hier in veel gevallen niet worden gewerkt via een taakverdeling waarbij eerst wordt onderhandeld over de prijs (met de eigenaar) en vervolgens de mogelijkheden tot herhuisvesting worden besproken (met de bewoner), Ook is er sprake van een aantal nieuwe terreinen waarop

38

deskundigheid is verelst, zoals schuldsanering, hypotheekvoorwaarden, Ievensverzekeringen die gekoppeld zijn aan hypotheken etc. En bovendien komt bij de huldige benadering het alternatief particullere woningverbetering totaal niet aan bod. Dat dit echter wel degelijk een alternatief is blijkt uit de mogelijkheden die worden geboden ten aanzien van huisvesting voor grote gezinnen, en relatief lage woonlasten. De huidige huur voor een gerenoveerde 5-kamerwonlng bedraagt f 4-10,- per maand (inclusief servicekosten), Voor 9 eigenaren geldt dat deze huur hoger is dan de huidige maandelijkse hypotheeklasten. Voor nog eens twee eigenaren zou dit eveneens het geval kunnen zijn, afhankelljk van de hoogte van hun huldlge (variabele) verplichtingen bij familieleden. Speclfieke woonlasten voor eigenaar-bewoners zoals onderhoud zijn hierbij buiten beschouwing gelaten, evenals individuele huursubsidie. Anderzijds zal het bij herhuisvesting om meer dan een woning gaan.

In de huldige benadering is het voor een eigenaar-bewoner (en zijn familie) niet mogelijk te kiezen tussen uitgewerkte, integrale alternatleven, En dat dit een gemis is blljkt uit de voorkeuren die zij hebben uitgesproken. Daarbij hebben zi] nauwelijks een goede afweging kunnen maken, omdat zij voor het eerst werden geconfronteerd met verschillende oplossingen.

De geringe betrokkenheid van eigenaar-bewoners bij de stadsvernieuwing kan voor een deel worden verklaard uit het felt dat de informatie en begeleiding naar hen toe onvoldoende is ontwikkeld. Binnen de stadsvernleuwingsorganlsatie kunnen zi] op hun problemen onvoldoende antwoorden krijgen. Beslissingen over de toekomst van hun wijk, hun buurt en hun woning worden veelal over hun hoof den heen genomen. Binnen de bestaande organisatorische infrastructuur van de stadsvernieuwing komt onvoldoende tot uiting dat eigenaar-bewoners specifieke problemen en belangen hebben. Belangen die strijdig kunnen zijn met die van andere bewoners (i.c, huurders), op wie zowel de organisatie als de aanpak in hoge mate zijn afgestemd. De partlcipatie van eigenaar-bewoners zou wel eens belangrijk toe kunnen nemen wanneer oplossingen beter aansluiten bij de situatie waarin zlj verkeren, en wanneer zi] ook daadwerkelijk keuzen kunnen maken. In het laatste hoofdstuk zal dieper worden ingegaan op de mogelijkheden tot het leveren van 'rnaatwerk' en de consequenties daarvan voor de aanpak van de stadsvernieuwing.

39

4

VERBETERINGSP AKKETTEN EN ZELFWERKZAAMHEID

4.1. INLEIDING

40

Bewoners kunnen voor zelfwerkzaamheid kiezen vanwege financiele redenen, participatie, werkloosheid en scholing (1). In een aantal gemeenten is zelfwerkzaamheid blj particulier woningbezit vooral voor eigenaar-bewoners aantrekkelijk gemaakt door:

een zelfbouwvoorstel, waarmee een bepaald percentage op bouw- of stichtingskosten bespaard wordt

het uitvoeren van juridische en organisatorische taken voor ondersteunlng, bijvoorbeeld door ambtenaren.

Bij zelfwerkzaamhei'd spelen een aantal factoren een rol, die mede voortvloeien uit de aard van de problematiek in de Oleanderbuurt: procesbeheersing in de stadsvernieuwing in verband met zelfwerkzaamheld

de kosten/kwaliteitsverhouding, inclusief kwaliteitscontrole in verband met zelfwerkzaamheid

nieuwe eigendoms- en beheersvormen de problematiek rond inpandige verhuur

de noodkopersproblematiek, Inclusief schuldsanering

huisvesting van bijzondere groepen, met name grote woningen voor etnische minderheden

de regelgeving inzake subsidies voor particuliere woningverbetering in Rotterdam.

Zoals vermeld in hoofdstuk 2 staat een experiment met zelfwerkzaamheid en werkloosheidsbestrijding in het kader van particuliere woningverbetering niet op zich, maar dient het te worden gericht op de ontwikkeling van een aanpak die kan worden gecontinueerd. De resultaten zljn niet alleen van belang voor de Oleanderbuurt maar ook voor ander projecten, die deel uit kunnen maken van een aanvullende bouwstroom in Bloemhof, alsook voor andere stadsvernieuwingsgebieden.

V~~r een in de Oleanderbuurt gangbaar woningtype zijn modelmatig zelfbouwpakketten ontwikkeld. Deze pakketten zijn modelmatig omdat pas na een gedetailleerde opname per pand en bekendheid van de mate waarin de bewoner tijd beschikbaar heeft en geschoold is, definitief de werkzaamheden en het pakket kunnen worden omschreven. Deze modelmatige benadering is echter voldoende om een lndicatie te geven van het effect van zelfwerkzaamheid.

In de Narcissenstraat is een project opgestart waarin de renovatie van door de gemeente aangekochte woningen is gecombineerd met die van eigenaar-bewoners, Het gaat om woningtypen die vergelijkbaar zijn met woningtypen in Bloemhof-Zuid. Een aantal woningen in Bloemhof-Zuid wordt in de toekomst in het kader van de particuliere woningverbetering voor eigenaarbewoners aangepakt. Daarom zijn op basis van opnamen van de architect ook voor de Narcissenstraat modellen voor zelfwerkzaamheid ontwikkeld,

4.2. DE ZELFBOUWPAKKETTEN: OLEANDERBUURT

Bij de projecten zijn drie categorieen bewoners te onderscheiden: eigenaar-bewoners (met werk) en zelfwerkzaamheid eigenaar-bewoners (werkloos) en zelfwerkzaamheid

(andere) werklozen uit de buurt.

Uit de interviews blijkt dat in de Oleanderbuurt zowel bewoners in de eerste

41

als de tweede categorie mogelijkheden zien voor zelfwerkzaamheid. De tweede categorie betreft echter meestal bewoners met een W AO-uitkering. De derde categorie blijf t hier buiten beschouwing. Deze wordt in hoofdstuk 6 behandeld.

In hoofdstuk 3 is gebleken dat de bewoners de werkzaamheden inzake onderhoud en verbeteringen voor al zelf of in samenwerklng met een kennis, die vakman is, hebben verricht. Het betreft een groot aantal bouwtechnlsche verbeteringen zoals terreln, vloeren, daken, schilderwerk, wand- en vloerafwerkingen, plafonds, keukens en kasten. Daarnaast zljn een aantal woontechnische verbeteringen zelf of samen met een kennis (vakrnan) verricht; doucheruimten meestal op elke verdieping, vergroting van de woonkamer en het maken van slaapkamers op de zolder,

De panden in de Oleanderbuurt bestaan oorspronkelijk uit drie woningen (zle afbeelding 1). Het betreft een woning op de begane grond met een aparte ingang, een woning op de eerste verdieping plus de helft van de zolder en een woning op de tweede verdieping plus de (andere) helft van de zolder. In de huidige situatie wordt soms de eerste, tweede en zolderverdieping door de eigenaar bewoond. In de meeste gevallen echter is de eerste verdieping verhuurd of in gebruik van farnllie zoals samenwonende of gehuwde kinder en. De tweede verdieping en zolder is dan bewoond door de eigenaar (zie hoofdstuk 3). De woning op de begane grond is meestal verhuurd,

Voor de woningen in de Oleanderbuurt zljn voor het meest voorkomende type met drie lagen en een kap drie niveaus uitgewerkt. Ingreep 1 omvat in feite aanvullend onderhoud, waarbi] er vanuit is gegaan dateen aantal werkzaamheden vol gens het 'programma van eisen voor groot onderhoud' is verrlcht. Wil men echter voor subsidievan het aanvullend onderhoud in aanmerking komen, dan moeten de eerder gedane investeringen en werkzaamheden aan het programma van eisen voldoen, Dit niveau is uitgewerkt omdat uit de gesprekken met eigenaar-bewoners is gebleken dat een aantal bewoners fors heeft gelnvesteerd inzake het onder,houd (zie bljlage 4).

Ingreep 1: meest noodzakelijke verbeteringen aanbrengen aan de schil Deze lngreep met aanvullend onderhoud betekent:

het aanpakken van de gevel; vervangen van ramen en kozijndelen (met name onderdorpels), vastzetten loszi ttend kozijnhout, vernieuwen bladlood, aanbrengen kitvoegen en voegband, vervangen voegwerk van de achtergevel en repareren van scheuren in voor- en achtergevel

vervangen van slechte dakpannen, dakramen en goten

sloop en vervangen van het balkon

loodgieterswerk: water, gas, riolering en sanitair

vervangen van hemelwaterafvoeren.

Ingreep 3: middenniveau renovatie; een voorbeeld van middenniveau renovatie waarbij het pand wordt opgesplitst in twee maisonettewoningen.

Naast de groot onderhoudswerkzaamheden omvat deze ingreep het aanbrengen van een aantal woontechnische verbeteringen. Dit zijn onder andere:

het vervangen van de oude kap en het plaatsen van een nieuwe dooskap het efficienter indelen van de woningplattegronden

het geschikt makenvan de woning voor onderverhuur,

lngreep 2: groot onderhoud

Het vervangen of repareren van alle slechte bouwdelen zoals omschreven in het programma van elsen van het bureau par ticuliere woningverbetering.

42

De begrotingen van de panden met 3 bouwlagen en een kap zijn gernaakt met als aanname dat de meeste bouwdel en aan vervanging toe zijn. Dit betekent dat de eindbedragen aan de hoge kant kunnen zijn. Deze manier van begroten is gekozen orndat dit veel extra werk bespaart (bijvoorbeeld een gedetailleerde opnarne) en het doel van het onderzoek, namelijk een vergelijklng rnogelijk maken tussen verschillende nlveaus van zelfwerkzaamheid, hierdoor niet wordt aangetast.

NIEUW

1>1

QUD

f-" . -

- I

'I I,

[; I

tS,

I

H - ---------- I13L -- -----tt~O t~

I,

I

DO

L' ~~ LI
"I \F--~"'.d. ~
"I ..,..... _ Ll
r I 1: ,..
1;1 hr:- ~~ I
rl , _______ _jTIL___ _

,--I

f+--------

JJL _

II

-----------

:t-

++------ ----- 11~1 __ --. - - - - ------+I

Afbeelding 1: Woningtype Oleanderbuurt: oude situatie en maisonettewaning na middennl veau-renova tie

43

De begrotingen zijn gemaakt voor 1 pand.Daarbij is bij ingreep 1, 2 en 3 uitgegaan van twee woningen. Aileen bij ingreep 2 zijn ook berekeningen gemaakt waarbij het pand wordt beschouwd als drIe woningen. Bij ingreep 1 en 2 is uitgegaan van het handhaven van de begane grond woning, terwijl bij ingreep 3 is uitgegaan van twee maisonnettewoningen (zie afbeelding 1).

Het rekenmodel is zo ingerlcht dat na invoer van de hoeveelheden (loon, materialen en onderaannerner) de totale bouwkosten, de totale investering (bouwkosten en toeslagen), het subsidiebedrag en de netto investering of de eigen bijdrage, berekend worden. Er worden drle niveaus van zelfwerkzaamheld onderscheideru de leek, de doe-het-zelver en de vakman. Het probleem hlerblj is de inschatting van de hoeveelheid en de soort activiteiten, die door de verschillende zelfwerkers uitgevoerd kunnen worden ( zie bijlage 5). De normen en prijzen in de begroting evenals de werkzaamheden, die voor zelfwerkzaamheid in aanmerking komen zijn getoetst aan recente aanbestedingsresultaten (augustus 1987) van een plan van het Werkbureau Stadsvernieuwing ult Rotterdam. V~~r begeleiding van de doe-het-zelvers is in de begr oting geen bedrag opgenomen. Anderzijds kunnen bij de afmontage van sanitaire toestellen en electra nog besparingen worden bereikt, Deze zijn niet in de berekeningen opgenomen. Bovendienkan de zelfwerkzaamheid alleen ult een invulling en besparing op de loonkosten bestaan, Op de materiaalkosten kan niet worden bespaard.

Met betrekking tot de drie ingrepen is een modelmatige begroting opgesteld, omdat de uiteindelijke bedragen en te verrichten werkzaamheden per pand en woning kunnen verschillen en pas door een nauwkeurige opname van de architect kunnen worden vastgesteld.

Tabel 1: Kosten overzlcht zelfwerkzaamheid voor de 'leek', 'gevorderd doe
het zelver' en de vakman per Ingreep: Oleanderbuurt
zonder zelf- met zelfwerkzaamheid
werkzaamheld leek gev.doe het zel ver vakman
Ingreep niveau 1: aanvullend onderhoud (pand beschouwd als twee woningen)
totale st. 15.610,40 13.607,29 11.274,98 9.090,80
kosten
besparlng (abs) 2.003,11 4-.335,42 6.519,60
relatief (%) 13% 28% 42%
subsidie
beg.grond 3.122,08 2.721,46 2.255,00 1.818,16
verde (Ie +
2e + kap) 9.366,24 8.164,37 6.764,99 5.454,4.8
totaal 12.488,32 10.885,83 9.019,99 7.272,64
eigen bijdr,
beg.grond 780,52 680,36 563,75 454,54
verde (1e+
2e + kap) 2.341,56 2.041,09 1.691,25 1.353,62
totaa1 3.122,08 2.721,45 2.255,- 1.818,16 Ingreep 2: groot onderhoud
zonder zelf- met zelfwerkzaamheid
werkzaamheid leek gev.doe het zelver vakman
totale st. 92.269,59 84.362,79 82.887,89 71.699,01
kosten
besparing (abs) 7.906,80 9.381,70 20.570,58
relatief (%) 9% 1096 22%
pand beschouwd als twee wonlngen
subsidie
beg.grond 18.453,92 16.872,56 16.577,58 14.399,80
verd. (l e +
2e + kap) 50.659,32 47.101,25 46.437,55 41.402,55
totaal 69.113,24 63.973,81 63.015,13 55.802,35
eig en bij dr •
beg.grond 4.613,48 4.218.14 4.144,39 3.584,95
verde (Ie +
2e + kap) 18.542,88 16.170,84 15.728,37 12.371,70
totaal 23.156,36 20.388,98 19.872,76 15.956,65
pand beschouwd als drie woningen
subsldie
beg. grond 18.453,92 16.872,56 16.577,58 14.399,80
l e verd.«
t kap 27.680,88 25.308,84- 24-.866,37 21.509,70
2e verd.«
t kap 27.680,88 25.308,84 24.866,37 21.509,70
totaal 73.815,68 67.4-90,24 66.310,32 57.4-19,20
eigen bijdr,
beg. grond 4.613,4-8 4-.218,14 4-.14-4-,39 3.584,95
Ie verd.«
t kap 6.920,22 6.327,21 6.216,59 5.377,4-3
2e verd,»
t kap 6.920,22 6.327,21 6.216,59 5.377,43
totaal 18.453,92 16.872,56 16.577,57 14.339,81 45

Ingreep 3: midden niveau renovatie; pand beschouwd als twee woningen (m aisonne tte)

zonder zelf- met zelfwerkzaamheid
werkzaamheid leek gev.doe het zelver vakrnan
totale st. 134.452,25 118.917,82 117.835,41 112.461,54
kosten
besparing (abs) 15.534,43 16.616,84 21.990,71
relatief (%) 11% 12% 16%
subsidie
beg.grond +
Le verde 48.423,68 43.763,35 43.438,62 41.826,46
2e verde
+ kap 48.423,68 43.763,35 43.438,62 41.826,46
totaal 96.847,36 87.526,70 86.877,24 83.652,92
eigen bijdrage
beg. grond
+ Ie verde 18.802,45 15.695,56 15.479,08 14.404,31
2e verde
+ kap 18.802,45 15.695,56 15.479,08 14.404,31
totaal 37.604,90 31.391,13 30.958,16 28.808,62 Tabel 1 geeft een kostenoverzicht van zelfwerkzaamheid per ingreep voor de 'leek', 'gevorderd doe het zelver' en de 'vakrnan', Wanneer het pand beschouwd wordt te bestaan uit 3 in plaats van 2 woningen vindt er een verhoging van de subsldie plaats (zie ook bijlage 5). Uit tabel 1 blljkt dat:

per ingreep en zelfwerkzaamheidspakket besparingen met eigen bijdrage ten aanzien van arbeid kunnen worden gerealiseerd: niveau 1 van 13% tot 42%, groot onderhoud van 9% tot 22% en bij midden niveau renovatie van 11 % tot 16%

de besparingen bij groot onderhoud en vooral bij midden niveau renovatie na berekenlng van de subsidlebljdragen het meest effect hebben

de eigen bijdragen bij ingreep 2 en 3 nog hoog zijn.

Vooral de hoge eigen bijdrage en het In verband daarmee afsluiten van een hypotheek kan een belemmering zijn om tot verbetering over te gaan. Om zelfwerkzaamheid en daarmee particuliere woningverbetering te stimuleren berekenen we in tabel 2 het effect wanneer zelfwerkzaamheid wordt gesubsidieerd als zijnde door de aannemer uitgevoerd.

Het effect van zelfwerkzaamheid is bij verrekening op basis van aannemersprijzen maximaal en zal vooral een stirnulans kunnen betekenen voor het verrichten van onderhoudswerkzaarnheden, De uitkomst van zelf werkzaamheld voor de 'vakrnan' is bij ingreep 1 en 2 negatief. Deze uitkomst dient echter te worden gerelativeerd omdat het aantal zelfwerkzaamheidsuren in beschouwing moet worden genom en.

Tabel 2: Eigen bijdrage (pand) in relatie tot zelfwerkzaamheid op basis van aannemersprijzen: Oleanderbuurt

leek

gev. doe het zelver

vakrnan

Ingreep 1: (pand beschouwd als twee woningen)

eigen bijdrage 3.122,08 3.122,08 3.122,08
besparing zelfw. 2.003,11 4.335,22 6.519,60
eigen bijdrage
(aannerners-
pr ijzen) 1.118,97 -1.213,14 -3.397,52 Ingreep 2: (pand beschouwd als twee worungen)

eigen bijdrage 23.156,36 23.156,36 23.156,36
besparing zelfw. 7.906,80 9.381,70 20.570,58
eigen bijdrage
(aannerners-
prijzen) 15.250,56 13.775,66 2.585,78 Ingreep 2: (pand beschouwd als drie wonlngen)

elgen bijdrage 18.453,92 18.453,92 18.452,92
besparing zelfw, 7.906,80 9~381,70 20.570,58
eigen bijdrage
(aannemers-
pr ijzen) 10.547,12 9.072,22 -2.117,66
, ' Ingreep 3: (pand beschouwd als twee woningen)

eigen bijdrage 37.604,90 37.604,90 37.604,90
besparlng zelfw. 15.534,-- 16.616,84 21.990,71
eigen bijdrage
(aannerners-
prijzen) 22.070,90 20.988,06 15.614,19 Bovendien zal de categorie 'vakrnan' niet 20 dikwijls en zeker niet voor alle werkzaamheden van toepassing zij n, Daarom zijn de manuren van de direkte besparing op de loonkosten op basis van de aannemersbegroting per ingreep (zle bijlage 5) vermenigvuldigd met een factor 1,25. Bij de 'leek' en 'gevorderd doe het zelver' is een factor 3 respectievelijk 2 aangenomen (2).

Een ander aspect dat zelfwerkzaamheid belnvloedt is de beschikbare tijd, die per huishouden kan verschillen door bijvoorbeeld het wel of niet hebben van een baan. De hoge percentages van zelfwerkzaamheid uit tabel 1 kunnen daardoor lager uitkomen. Ult ervaring in Duitsland (Rhein Preussensiedlung in Duisburg en Kreuzberg in Berlijn) blijkt dat 15-2096 maximaal haalbaar is blj omvangrijke lngrepen, Een nuancering die gezien het totaal aantal uren vooral bij ingreep 2 en 3 aan de orde is.

47

Tabel 3: Zelfwerkzaamheid per ingreep omgerekend in manuren voor 'leek', 'gevorderd doe het zelver' en vakman: Oleanderbuurt

leek

gev. doe het zel ver

vakman

ingreep 1 ingreep 2 ingreep 3

32x3= 96 uur 124x3=372 uur 244x3=732 uur

70x2=140 uur 147x2=294 uur 261x2:522 uur

106xl,25=133,00 uur 323xl,25=404,00 uur 345xl,25=431,25 uur

Uit tabel 3 blijkt dat vooral bij ingreep 2 en 3 de uren van zelfwerkzaamheid hoog zijn voor de leek. Waarschijnlijk is bij een werkloze vaak sprake van dit 'scholingsniveau' zodat deze invulling in tijd minder een probleem zal vormen dan bijvoorbeeld bij een vakman met een baan.

Een tweede mogelijkheid voor het stimuleren van par ticuliere wonlngverbeterlng is het vergroten van de financiele ruimte door het aankopen van de waning op de begane grond en in geval van midden niveau reno va tie bljvoorbeeld de begane grond en eerste verdieping. Na aankoop is wellicht een hoog niveau renovatie van de woning op de begane grond mogelijk. Ook kan samenvoeging van twee woningen op de begane grond worden overwogen en met de eigenaar worden afgesproken om met een hoog niveau renovatie mee te doen.

Tabel 4: Eigen bijdrage van het door eigenaar bewoonde deel, zelf werkzaamheid berekend naar aannemensprljzen en het financiele effect van aankopen van delen van het pand,

leek gev. doe het zelver vakman
Ingreep 2 (pand beschouwd als twee woningen)
eigen bijdr,
(verdieping) 18.542,88 18.542,88 18.542,88
besp. (verd.) 5.930,10 7.036,28 15.427,93
werkelijke
eigen bijdr. 12.612,78 11.506,60 3.115,95
aankooppr.
beg. grond 12.000,00 12.000,00 12.000,00
612,78 -493,40 -8.884,05
Ingreep 3
eigen bijdr.
(verdieping) 18.802,45 18.802,45 18.802~45
besp, (verd.) 7.767,22 8.308,42 10.995,35
werkelijke
eigen bijdr. 11.035,23 10.494,03 7.807,10
aankooppr.
b.g.e Ie verd. 24.000,00 24.000,00 24.000,00
-12.964,77 -13.505,97 -16.192,90
48 De aankoopprijs van een woning op de begane grond uitgaande van een huur van ongeveer f 200,- per maand, zalllggen tussen de f 12.000,- en f 14.000,en voor de begane grond en eerste verdieping rond f 24.000,-. Gekoppeld aan de eigen bijdrage ontstaat er dan voldoende financiele ruirnte voor ingrijpende verbetering (zie tabel 4) en indien noodzakelijk mogelijkheden om de (restrschulden te verminderen dan wel op te heffen. De constructie van Vereniging van Eigenaren (VvE) kan de invloed van de gemeente op het toekornstig onderhoud vergroten en tevens kan op termijn de mogelljkheid van verdere aankoop van niet verkochte delen worden overeengekomen.

Na (groot) onderhoud is in principe geen huurverhoging mogelijk. Voor de huurverhoging na woontechnische verbeteringen zijn een drietal berekeningswijzen van toepassing: 1-2-3 systeem, de maximaal redelijke huur volgens het puntensysteem en 90% van vergelijkbare nieuwbouw. Voor de uiteindelijke bepaling van de huurverhoging moet men steeds de berekeningswijze kiezen met de laagste uitkomst, Met betrekking tot de verhuurde maisonette na ingreep 3 geldt de laagste ultkomst van de laatste twee berekeningswijzen. De maximaal redelijke huur (84- punten) is f 4-37,- terwijl huur van vergelijkbare nieuwbouw f 4-26,- (79 m2 BKO) bedraagt. De huur wordt dan 90% van f 426,- is f 383,40 per maand.

4.3. DE ZELFBOUWPAKKETTEN: NARCISSENSTRAAT

Inleiding

De Narcissenstraat ligt in de Seringenbuurt, in de uiterste zuid-westhoek van Bloemhof. De bebouwing stamt uit 1920-1925. Oorspronkelijk waren de panden in de buurt geheel in particulier bezit. Inmiddels is er door de gemeente verspreid aangekocht. De overige panden zijn van enkele kleine verhuurders, een grote verhuurder (Fuchsiastr aat) en eigenaar-bewoners. In het verleden waren op enkele hoek en winkeltjes ondergebracht. Het merendeel daarvan is . inmiddels verdwenen. De Narcissenstraat, de straat met de meeste eigenaarbewoners (die overigens zelf al het een en ander aan hun woningen hebben gedaan) geeft een levendig straatbeeld. De woningen zijn beneden- en bovenwoningen met een totale hoogte van 2 lagen en een kap, Het merendeel van de panden van eigenaar-bewoners is samengevoegd tot een woning.

Het bouwproces

Het eerste renovatieproject bestond uit 18 woningen van eigenaar-bewoners, waarvan 16 ontstaan door samenvoeging en 2 appartementen, en 34 bovenen benedenwoningen (17 pan den) die na aankoop in het bezit zijn van het GWR. Tussen de panden die zijn aangewezen voor het project zitten 3 eigenaar-verhuurders, een blokje nieuwbouw (GWR) en een pand dat aangepakt is volgens de 'kleine beurt plus' (G WR). De aankoop van de panden van eigenaar-verhuurders is mislukt, In het verleden is de aankoop van de panden van de eigenaar-bewoners onhaalbaar gebleken vanwege de hoge hypotheken, de staat van onderhoud, en de vraagprijs van de eigenaar-bewoners. In maart 1986 is een eerste bewonersvergadering georganiseerd voor zowel de huurders als de elgenaar-bewoners, Na de vakantieperiode is een planteam opgestart. De belangrijkste problemen voor met name de eigenaar-bewoners

49

waren:

voor de planvorming moesten eerst de oplossingen voor de 'GWR-wonlngen' worden atgewacht (bijvoorbeeld het al of niet plaatsen van een dakdocs)

onduldelijkheid over de nieuwe regeling particuliere woningverbetering; Door BWI werden steeds veranderingen aangekondigd waarover pas 10 april 1987 defititief uitsluitsel kon worden gegeven.

Door deze problem en onstond veel vertraging en was het onduidelijk wat de bewoners zelf financieel moesten bijdragen. Daardoor werd het verstrekken van verdere opdrachten aan de architect een probleem. Het casco-onderzoek was door B WI voorgefinancierd. Vanwege eerder genoemde onduidelijkheden weigerden de eigenaar-bewoners opdracht en risico te nemen inzake vervolgwerkzaamheden door de architect. Daarom besioot uiteindelijk het Bureau Par tlculiere Wonlngverbetering tot aan het voorlopig ontwerp voor te financieren.

V~~r de verbetering van de panden tussen GWR-bezit is een plan gemaakt met een aansluitende dakdoos, V~~r de overige panden is een voorstel uitgewerkt met een gedeeltelijke dakopbouw aan de achterkant, De plannen zijn ulteindelljk afgerond voor de zomer 1987. Inmiddels hebben tien van de achttien eigenaar-bewoners besloten niet meer mee te doen, De reden hiervan is slechts van enkele bewoners bekendi het betreft het nlet rondkrijgen van de financiering. Het officiele opdrachtgeverschap en de begeleiding van de bouw namens GWR en de eigenaar-bewoners wordt verricht door een stichtlng, waarvan het bestuur bestaat uit een medewerker van het GWR, een eigenaar-bewoner en drie extern-deskundigen. De gemeente maakt de subsidie vooraf over aan de stichting. Het GWR-bezit is eerst aanbesteed. In het bestek Is een bepaling opgenornen dat voor eigenaar-bewoners dezelfde pr ijzen gelden, De eigenaar-bewoners zouden dan precies weten hoe hoog de investering zou wor.den en of het project zou doorgaan. Nadat de eerste aanbesteding van het GWR-bezit' was rnislukt bleef bij de tweede eanbesteding: een bedrag open van ongeveer f 4.000,- per woning. Uiteindelljk heeft de Dienst Volkshuisvesting ongeveer f 2.500,- per woning extra geaccepteerd. voor het tweede project in de Narcissenstraat is vooral onder druk van de Dienst Volkshulsvesting besloten niet van een middenniveau-renovatie uit te gaan, maar van een minder omvangrijke ingreep, het niveau van een 'kleine beurt plus'.

Zelfwerkzaamheld

Op basis van de architectenopnamen van het hlervoor beschreven project is rnodelrnatig het effect van zelfwerkzaamheid bij deze woningtypen uitgewerk t, Het zijn woningtypen die ook voorkomen bij projecten die in het kader van partlculiere woningverbetering zijn of zullen worden opgestart in Bloemhof-Zuid (zle afbeelding 2). Er zijn twee niveaus uitgewerkt: 'aanvullend onderhoud' en 'groot onderhoud', V~~r de bepaling van de werkzaamheden bij deze twee ingreepniveaus en de daarblj geplaatste opmerkingen verwijzen we naar ingreep 1 en 2 van het gangbare type in de Oleanderbuurt (paragraaf 4.2.). De werkzaamheden zijn getoetst aan de opnamen van het architectenbureau Houben ult Rotterdam.

In tabel 5 wordt een kostenoverzicht gegeven van zelfwerkzaamheid per ingreep voor de 'leek', 'gevorderd doe het zelver' en de 'vakrnan', De berekeningen van tabel 5, 6 en 7 zijn gebaseerd op de begrotingen die zijn terug te

50

':__ ., - r
T ---- r '==- :. ..... -.
r .: -_~ C
, = I
L __ =:--=-~~ [j
-= r .~, [
[lJ L __ ~ ~'
~ --
0 Cl a c:JI i i
.= c Oakverdieping

,r = = t - ==:=$=======:===:=

~I I

E - ~lf==:=:=;~====ril

D D

j i

Voorgevel

Doorsnede

1e-Verdieping

Begone Grond

(tzp OOlr pou

0959

0006

OOS1:

vinden in bijlage 5. In deze paragraaf worden de pan den van de Narcissenstraat beschouwd als een woning,

Tabel 5: Kostenoverzicht zelfwerkzaamheid voor de 'leek', 'gevorderd doe het zelver' en 'vakrnan' per ingreep: Narcissenstraat

zonder met zelfwerkzaamheid
zelfwerk. leek gev. d.h.z, vakrnan
Ingreep 1: aanvullend onderhoud
tot ale st. kosten 22.764,53 20.823,19 18.901,99 12.477 ,42
besparing (abs.) 1.941,34 3.862,54 10.287,11
relatief (%) 9% 17% 45%
subsldie 18.211,63 16.658,55 15.121,59 9.981,93
eigen bijdrage 4.552,91 4.164,64 3.780,40 2.495,48
Ingreep 2: groot onderhoud
totale st. kosten 64.922,94 59.5lj,9,63 58.734,64 54.279,24
besparing (abs.) 5.373,31 6.188,30 10.643,37
relatief (%) 8% 10% 16%
subsidie 46.774,76 43.550,78 43.061,78 40.388,54
eigen bijdrage 18.1lj,8,76 15.998,55 15.672,86 13.890,69 Het aandeel van zelfwerkzaamheid bedraagt bij dit wonlngtype en afhankelijk van de ingreep en scholing/ervaring van de eigenaar-bewoner 9-45% bij aanvullend en 8-16% blj groot onderhoud.

Het effect van zelfwerkzaarnheid verrekend op basis van aannemersprijzen geeft een aanzienlijke vermindering van de eigen bijdrage (zie tabel 6).

Tabel 6: Eigen bijdrage in relatie tot zelfwerkzaamheid op basis van aannemersprijzen: Narcissenstraat .

leek

gev. d.h.z.

vakman

Ingreep 1: aanvullend onderhoud

eigen bijdrage besparing zelfw. eigen bijdrage (aannern ers pr i j zen)

4.552,91 1.941,34 2.611,57

4.552,91 3.862,54 690,47

4.552,91 10.072,37 -5.519,46

Ingreep 2: groot onderhoud

eigen bijdrage besparing zelfw. eigen bijdrage (aannernersprijzen)

18.148,76 5.373,31 12.775,lj,5

18.148,76 6.188,30 11.960,46

18.148,76 10.422,36 7.637,28

52

Tevens is het van belang om het aantal uren dat in feite door de bewoner wordt gewerkt (afhankelijk van zijn ervar ing) te berekenen (zie tabel 7).

Tabel 7: Zelfwerkzaamheid per ingreep; omgerekend in manuren voor de 'leek', 'gevorderd doe het zelver' en 'vakman'e Narcissenstraat

Ingreep 1 Ingreep 2

31 x 3 = 93 uur 8l+ x 3 = 252 uur

63 x 2 = 126 uur 97 x 2 = 194 uur

167 x 1.25 = 210 uur 167 x 1.25 = 210 uur

Vergelijken we de resultaten met die van de Oleanderbuurt dan is de besparing door zelfwerkzaamheid bij de Narcissenstraat voor ingreep 1 re1atief lager, terwijl dit bij ingreep 2 aileen voor de vakman geldt. Evenals bij de Oleanderbuurt wordt de eigen bijdrage verminderd wanneer zelfwerkzaamheld wordt berekend op basis van aannemersprljzen.

4.4. HET BOUWPROCES

Het is van belang dat in de ontwerpfase wordt aangegeven welk aandeel zelfwerkzaamheid, gedifferentieerd over de verschillende pakketten mogeIijk is. Rekenlng houdend met de Q en Q methodiek dient een kosten-kwaliteitstoets te worden verricht. De architectenbegroting dient een indicatie te geven van de verrekeningsprijzen in verband met de verschillende niveaus van zelfwerkzaamheid. Bij aanbesteding kunnen dan de verrekenlngsprijzen definitief worden vastgesteld. In schema 1 worden de stappen In het uitvoeringsschema aangegeven die worden afgerond in verband met kwaliteitscontrole van zowel werkzaamheden van de aannemer als die van zelfwerkzaamheld. Sloopwerkzaamheden binnen en bui ten moeten bij zelfwerkzaamheid gescheiden worden. De goedkeuring dient conform het betalingsschema te lopeno De mogelijkheden voor invulling door zelfwerkzaamheid is afhankelijk van de fasering van het uitvoeringsschema. Op basis van de begroting (zie bijlage 5) is voor het meest omvangrijke pakket, te weten ingreep 3, per fase de tijdsbesteding berekend, De resultaten van de berekening zijn opgenomen in schema 1. AIleen bij sloopwerkzaamheden op het 'terrein' en 'bezemschoon opleveren' is geen vermenigvuldiging met de factor voor de 'leek', 'gevorderd doe het zelver' en 'vakman' toegepast. Gevaarlijke sloopwerkzaamheden zoals van spanten zijn voor zelfwerkzaamheid uitgezonderd. Anderzijds kunnen bij de afmontage van sanitaire toestellen en electra nog besparingen worden bereikt, Deze werkzaamheden zijn niet in de berekening opgenomen.

Om problemen bij het afstemmen van zelfwerkzaamheid en werkzaamheden van de aannemer tijdens de uitvoering te voorkomen dienen de werkzaamheden van beiden in een uitvoeringsschema te worden vastgelegd. Uit schema 1 blijkt dat er drie fasen zijn waar de uren van zelfwerkzaamheid omvangrijk zijn. Het betreft de fasen 3, 8 en 11. Afsluiting van fasen 3 en 8 (sloopwerkzaamheden) zal in de planning minder problem en geven dan

fase 11.

Hoewel waarschijnlijk een deel van de werkzaamheden van de aannemer zoals het aanleggen van leidingen en plaatsing van sanitair kan worden opgestart, kan het zijn dat - om teveel stagnatie te voorkomen - de aannemer in

53

een deel van het pand de gipsplaten aanbrengr, bljvoorbeeJd de wanden waarin leldlngen moeten worden geplaatst, Deze sltuatie kan ontstaan wanneer de aannerner zijn werkzaamheden niet tijdelijk kan verplaatsen naar een ander deel van het project en/of wanneer voor de bewoner de capar:iteit gezien de tijdsbesteding ontbreekt, Over de begeleiding van zelfwerkzaamheld en de werklozen (zle hoofdstuk 6) dienen afspraken te worden gemaakt. Materiaal inkopen en huur van gereedschap, containers en dergelijke kunnen door de aannerner worden gecoordlneerd, Speciale verzekerlngen voor doe he t

zelvers zullen moeten worden afgesloten. Voor detaillering van onderdelen kunnen proefopstellingen zeals voor sanitair worden gemaakt (3).

Schema 1: Uitvoeringsschema (middenniveau-renovatie) en feitelijke uren
zelfwerkzaamheid
Fei tel ljke uren zelfwerkzaamheid
leek gevord. vakrnan
doe het
zelver
1. voorbereiding
2. slopenj terreinafscheiding en schuren, zelfw. (6x1) (6)(1) (6x1)
schoonmaken terrein 6 6 6'
3. constructieve ingrepen (buiten) bijv. zelfw. (gedeel- (69x3) (69)(2) (69)(1.25)
sloop van geveldelen, daken, schoor- telijk en met 207 138 86.25
stenen, evt, voorbereiden van begeleldlng)
fundering van berging
4. voorbereiding aansluitlng aangrenzende
percelen
5. gevelreparatie en dakranden, Iateien, zelfw. (6)(3) (6)(2) (8)(1,2.5)
vervangen ondeugdelijke balkon en 18 12 22.5
dakconstructles
6. dakbedekklng en isola tie
7. kozijnen/ramen/gJas en schilderen deu- zelfw. (schilderen 04x3) (26x2) (26)( 125}
ren (voor- en tuindeuren) balkons en .. deuren) ,42 52 32.5
en tuindeuren) balkons en hekken
8. sloopwerk binnen zelfw, met begelei- (8x1) (8)(1) (8x1)
ding (vooral van + .. ..
dragende delen) (43)(3) (43)(2) (43)(1025)
137 94 61,75
9. installaties ruwbouw (CAl, PTT, GEB,
DWL)
10. plaatsen van trappen en ravelingen zelfw. (alleen af- (5x2) (5)(1.25)
timmering trapgaten) 10 6.25
11. wanden/plafonds zeJfw. (met begelei- (5Iix3) (54x2) (! 24x1.25)
ding gedeeltelijk) 162 108 155
12. leldlngerr (incl. electra)
13. plaatsen van sanitair zelfw. (1x3) Ox2) (lx1.25)
3 2 1.25
14. vloeren zelfw. 08x3) (18x2) (24x1.25)
54 36 30
15. kozijnen binnen
16. spuitwerk, behangen/tegelwerl<, afmon- zelfw. (uitgez, (19x3) (19x2) (19x1.25)
tage electra spultwerk) 57 38 23.75
17. naroolen, aanbrengen tegelaarde + zelfw. (4x3) (4)(2) (4x1.25)
bestrating van terr ein 12 8 5
18. (elnd) oplevering 54

4.5. CONCLUSIES

Door zelfwerkzaamheid kan voor eigenaar-bewoners de particuliere woningverbetering aantrekkelijker worden gemaakt. Het financiele aspect en de vergroting van participatie spelen daarbij een ro1. Juridische, organisatorische en bouwtechnische ondersteuning vormen een belangrijke voorwaarde. De procesbeheersing en technologie van de woningverbetering lelden tot ui tvoeringschema's waarbij kwallteitscontrole van zowel zelfwerkzaamheid als van de werkzaamheden die door de aannerner worden verrlcht in afsluitbare fasen moet worden verricht. Door zelfwerkzaamheid kunnen afhankelijk van de ingreep en het niveau van zelf werkzaamheid (leek, gevorderd doe-he t-zelver of vakrnan) aanzienlijke besparlngen op de stichtingskosten worden bereikt, Hiervoor zijn modelrnatig pakketten ontwikkeld die een indica tie van de besparlng geven (zie tabel 8).

Tabel 8:

I

Relatieve besparing door zelfwerkzaamheid op de totale stichtingskosten (per ingreep en woningtype)

Oleander buurt Narcissenstraat
ingreep leek gev. d.h.z, vakman leek gev. d.h.z, vakman
1. aanvullend
onderhoud 1396 28% 42% 9% 17% 45%
2. groot
onderhoud 9% 10% 22% 8% 10% 16%
3. midden niveau
renovatie 11% 12% 16% Zeker is dat het geval wanneer zelfwerkzaamheid als zijnde: verricht door de aannemer wordt gehonoreerd. In verband met noodkopers, die niet willen of kunnen verkopen, kan worden gedacht aan het kopen van hel verhuurde deel, meestal de woning op de begane grond, Daardoor ontstaat ~~er flnanciele ruimte voor omvangrljker onderhoud en verbeterlng en evenjueel (rest)schuldsanerlng. De specifieke woonsituatie van de Turkse en Pakistaanse families (gezln met inwonende familie) blijft dan mogelijk. De grote waning blijft gehandhaafd. Indien huurders zelfwerkzaamheid verrichten dient de wijze waarop dat wordt verrekend in de ontwerpfase te worden vastgesteld. Het Is van belang tijdens het bouwproces speciale voorzieningen te treffen in, relatie tot zelfwerkzaarnheid, zoals het vaststellen van verrekeningsprijzen in de archltectenbegroting en bij de aanbesteding, kwaliteitscontrole koppelen aan het betalingsschema, coordinatie van materiaalinkoop en gereed-' schapultleen, financiele, organisatorische en bouwtechnische begeleiding (bijvoorbeeld via een bouwbureau), speciale verzekering voor 'doe het zelvers, en proefopstellingen/handleidingen voor verbouwingen.

55

5

BEDRIJVEN, ZELFWERKZAAMHEID EN INSCHAKELING VAN WERKLOZEN

5.1. INLEIDING

56

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven behoort de sterke concentratie van werkloosheid in de oude wijken tot een van de belangrijkste nieuwe randvoorwaarden voor de aanpak en voortgang van de stadsvernieuwing. De wijk Bloemhof heeft eind 1986 een geregistreerde werkloosheld (GAB-gegevens) van 1797 personen. Daarvan zijn er 753 (4-2%) van nlet-Nederlandse afkomst. Van het totaal aantal werkzoekenden is 66% langer dan een jaar ingeschreyen, 47% langer dan twee jaar en 16% zelfs langer dan 4 jaar. De leeftijdsverdeling is als voIgt:

0-18 138 7,7%

19-22 360 20,0%

23-30 518 28,9%

31-40 405 22,5%

4-1-50 246 13,7%

51 en ouder 130 7,2%

Ruim 5696 van de werkzoekenden is derhalve jonger dan 30 jaar. Van de 1797 werkzoekenden staan er 190 ingeschreven voor de bouwnijverheid (10,6%). Uit een gesprek bij het GAB is echter naar voren gekomen, dat het beroep waarvoor men staat ingeschreven niet te absoluut moet worden opgevat. Bij een selectie van werkzoekenden voor een bepaald doel biedt dit gegeven weinig houvast.

Wat wel betrouwbaar is en tegelijkertijd verontrustend zijn de cijfers met betrekking tot het genoten opleldingsniveau (zie tabel O. Dit betreft in 64,9% van de gevallen aileen lager onderwijs met eventueel een afgebroken opleiding in het lager voortgezet onderwljs (bij de mannen veelal L TS, bij de vrouwen LHNO: dit geldt eveneens voor de wel afgeronde ver volgopleidingen in het lager voortgezet onderwijs, hoewel bij de vrouwen tevens LEAO veel voorkornt).

Tabel 1: Maximaal opleidingsniveau van werkzoekenden in Bloemhof, 1986

Lager onderwijs + afgebroken lager voortgezet onderwijs Lager voortgezet onderwijs (incl. MAVO)

M iddelbaar voortgezet onderwijs (incl. HAVO!VWO)

HBO en hoger

1167

64,9%

492

27,4%

95 43

5,396 2,4%

Een laag opleidingsniveau is een veel voorkomend kenmerk van werklozen.

Bij de verklaring van het ontstaan en voortduren van werkloosheid spelen weliswaar meer factoren een rol (1), maar dit neemt niet weg dat het opleidlngsniveau een belangrijke invloed uitoefent op de positie op de arbeidsmarkt. Het is eveneens plauslbel dat naarmate de werkloosheid langer duurt de kans op een baan steeds geringer wordt. Een werkgever zal eerder kiezen voor een (goedkopere) schoolverlater of voor iemand die recent werkloos geworden is en die het 'ritme van het beroepsleven' nog in zich heeft. De werkzoekende op zijn beurt zal steeds verder van dit arbeidsproces af komen te staan en, zeker in gebieden of kringen waar relatief veel mensen zonder werk zitten, zal een soort 'cultuur van werkloosheid' kunnen ontstaan (2). Het arbeidsethos verliest daar steeds meer zijn geldigheid en de mensen raken gewend aan een 'arbeidsloos' bestaan. Deze vicieuze cirkel is aIleen te

57

doorbreken door een collectieve inspanning van werkgevers, overheid en werklozen. Met name een gebiedsgerichte samenwerking kan de motivatie versterken. Alle partijen moeten overtuigd zijn van het belang van de te ' leveren inspanning, wil deze tot resultaat leiden.

Met dit in het achterhoofd is onder bouwbedrijven in de wijken Bloemhof, Hillesluis en de Tarwewijk (de drie probleemcumulatiegebieden op de linker Maasoever) een telefonische enquete gehouden. De vragenlijst is opgenomen in bijlage 7 (3). Naast het verzamelen van gegevens over de bedrijven zelf was het doel van deze enquete te achterhalen in hoeverre deze bedrijven bereid en in staat zijn om mee te doen aan verbetering van particulier woningbezit, blj gebruikmaking van zelfwerkzaamheid door bewoners en inschakeling van werklozen. Veer de (teletonische) enquete is de bedrijven een Introductiebrief gestuurd (zie bijlage 6). Daarin werd in het kort uiteengezet wat het experiment beoogt, en tevens werden een drietal modellen beschreven vol gens welke de samenwerking tussen bedrijven, bewoners en werklozen gestalte zou kunnen krijgea,

1. Het zoveel mogelijk scheiden van de werkzaamheden van bewoners en werklozen van de werkzaamheden van het bedrijf door middel van een strakke fasering (voorberelding, vakbekwame handelingen, afwerking).

2. Begeleiding door de aannemer van bewoners en werklozen, tegen betallng van een normaal uurtarief. Na een tussenopname neemt de vakman de werkzaamheden over (meer gedetailleerde werkverdellng),

3. Werklozen in dienst van het bedrijf, met gebruikmaking van loonkostensubsidies. Bewoners 'in dienst van' het bedrijf, tegen betaling van minderwerk. Aannemer staat uiteindelijk garant voor de werkzaamheden.

Aan het begin van de enquete is de aannemer nogmaals de bedoelingen uiteengezet. Gewezen is op de eigen bijdrage bij particuliere woningverbetering, die in veel gevallen te groot is. Gewezen is op de werkloosheidsproblematiek in Bloemhof. En, last but not leasn, gewezen is op de wens tot stirnulering van de klelne bedrijven, de extra dpdrachten die voort kunnen kornen uit verlaglng van de eigen bijdragen, en d~ eventuele vervolgprojecten op het experiment. Vervolgens. zijn de drie mOdehen nogmaals toegelicht.

Aan de ondernemers, die interesse todhden voor de voorgestelde aanpak, zljn eerst de vragen met betrekking tot de kenmerken van het bedrijf gesteld, teneinde de antwoorden op het tweede deel van de enquete (de drie modellen) te kunnen plaatsen, Daarna is ingegaan op de vraag onder welke voorwaarden, dat is onder welk model met eventuele aanpassingen, de ondernemer bereid zou zijn aan het experiment mee te doen. De resultaten worden behandeld in de paragrafen 5.3 en 5.4. Eerst wordt echter Ingegaan op de populatie en de respons.

5.2. POPULA TIE EN RESPONS

Van de Dienst Midden- en Kleinbedrijf van de gemeente Rotterdam is een computerultdraai ontvangen met betrekking tot de per december 1986 aanwezige (adminlstratieve) bedrijfsvestigingen in de wijken Bloemhof, Hillesluis en Tarwewijk. De gegevens zijn ontleend, aan het 'Bedrijven en Instelllngen Register' van het voormalig Openbaar Lichaam Rijnrnond (thans ondergebracht bij de provincie Zuld-Holland). Eind 1986 bleken er 61 bedr ijfsvestigingen in de bedrijfstak 'bouwnijverheid en installatiebedrijven' (code

58

volgens de Standaardbedrijfsindeling beginnend met 5) in de dr ie wijken aanwezig te zijn. In tabel 2 zijn deze bedrijven ingedeeld naar activiteit en grootteklasse.

Tabel2: Bouwbedrijven in Bloemhof, Hillesluis en Tarwewijk naar activiteit
en grootteklasse
activiteit aantal werkzame personen
1 2-4 5-9 10-49 n.b. totaal
schllderen/behangen 1 5 3 9
metselen/tegelzetten 3 1 u
timmeren 8 3 11
loodgieter 3 5 2 1 11
aannemer algemeen 5 1 2 8
onderhoud algemeen 3 3
overige lJ. 5 1 3 2 15
totaal 27 20 5 7 2 61
Broru Bedrijven en Instellingen Register Rijnmond Zeals teverwachten viel betreft het merendeel kleine bedrijven. Bijna 45% bestaat uit een-mansbedrijven en zelfs 77% van de bedrijven telt niet meer dan 4 werkzame personen. Tot het offlciele 'kleinbedrijf' (minder dan 10 werkzarne personen) behoort 85% van de bouwbedrijven in de drie wijken, De verschillende sectoren binnen de bedrijfstak bouwnijverheid zijn goed vertegenwoordigd, Totde categorie 'overig' in de tabel behoren ondermeer veegers-, electrlciens-, dakdekkers- en isolatiebedrljven. De non-respons is als voIgt:

niet relevant 3

geen telefoonaansluiting 7

verhuisd 2

niet bereikbaar 10

telefoon niet opgenomen 6

geheim nummer 2

Totaal 30

Drie bedrijven zijn niet benader d, omdat hun activiteit (kabelwerken, betonrot, betonvlechtwerken) niet relevant is voor het onderzoek. Op zeven adressen is geen telefoon aangesloten, terwijl van deze bedrljven ook elders in Rotterdam geen telefoonnummer bekend is (volgens Gouden Gids, telefoonboek en 008). Twee bedrijven zijn inmiddels met zekerheid verhuisd: de telefoonaansluiting is opgeheven en een nieuw nummer is blj 008 niet bekend. Twee bedrijven hebben een geheim nummer. Bij zes bedrijven is na minimaal 3 maal bellen ('s morgens, 's middags, 's avonds) de telefoon niet opgenomen. Tien ondernemers tenslotte zijn zelf niet bereikbaar,

59

5.3. BELANGSTELLING VOOR HET EXPERIMENT

Van de relevante bedrijven met een bekend telefoonnummer zijn er 31 gcenqueteerd (66%). Daarvan hebben er 10 zeker geen belangstelling voor het experiment, en wel om de volgende redenen:

gaat bijna met pensioen 2

niet werkzaam in par ticuliere woningverbetering 3

geen vertrouwen in opzet 5

Twee ondernemers hebben bijna de pensioengerechtigde leeftijd bereikt, en zijn derhalve aan het 'afbouwen'. Drie bedrijven zijn uitsluitend werkzaam in nieuwbouw en utiliteitsbouw. En voor vijf ondernemers geldt dat zij geen vertrouwen hebben in het experiment als zodanlg. "Met amateurs kun je niet werken", "absurd systeem" en "je weet niet wat je in huis haalt, dus het kost je aIleen maar geld" viel bij hen te beluisteren. Werkdruk, problem en bij het werven van personeel, weinig vertrouwen in de mogelljkheden om deze op te heffen gezien de slechte ervaringen van collega's met wergelegenheidsprojecten, en eveneens weinig vertrouwen in (contractuele) afspraken met eigenaar-bewoners, vormen de basis voor deze uitspraken.

Van de 21 resterende bedrijven geldt voor 5 dat de opzet niet wordt afgewezen, maar dat er twijfels zijn over de haalbaarheld van de aanpak voor hun bedrijf. Het betreft een electrotechnisch installatiebedrijf (gespeclaliseer de werkzaamheden), en vier bedrijven die zich voornamelijk bezighouden met onderhoudswerkzaamheden voor makelaars en dergelijke. Met planmatige verbeteringsprojecten van enige omvang hebben deze laatste geen ervaring. V~~r twee ondernemers geldt voorts dat zij nog geen stand punt hebben kunnen bepalen ten aanzien van zelfwerkzaamheid. Inschakeling van werklozen zien zij echter "niet erg zltten",

Veer tien bedrijven tenslotte hebben in principe belangstelling voor de geschetste aanpak. Deelname wordt wel afhankelijk gesteld van een aantal voorwaarden.

1. Er moet 'norrnaal' aan kunnen worden verdiend.

2. Er moet sprake zijn van een goede planning en coordinatie (afstemming en taserlng).

3. Risico's en verantwoordelijkheden moeten juist worden verdeeld.

Sommige bedrijven gaven te kennen dat verdeling van werkzaamheden met de eigenaar-bewoner door hen in de praktijk al wordt toegepast. Het verloop en de resultaten zijn dan sterk afhankelijk van de kwaliteiten van de eigenaar-bewoner. Anderen hebben tot nu toe om die reden afgezien van een dergelijke aanpak. Het zou bij Ieken kunnen lei den tot een slechte reclame voor het bedrijf, Niettemin zijn ook deze bedrijven benieuwd naar de verdere uitwerking van het concept. Dit geldt tevens voor enkele bedrijven die zelf

al enige ervaring hebben opgedaan met werkgelegenheldsprojecten. Deze ervaringen zijn nlet positief, Een bedrijf heeft aan een PeG-project meegedaan, maar de inbreng werd daar beperkt tot het leveren van materiaal. Een ander bedrijf heeft geparticipeerd in een terugploegproject in Bloemhof, maar daarbij werden teveel (70%) werklozen Ingeschakeld, Voor een aanpak waarbij meer inbreng van de bedrijven mogelijk is hebben zij echter zeker

belangstelling. .

Naast acquisitie is voor een aantal bedrijven het probleem geschikt personeel te vinden een belangrljke factor. Het koppelen van een scholingspro-

60

gramma aan werkervaring wordt dan ook als positief ervaren. Nagenoeg alle bedrijven zijn bereid hieraan (regen betaling) een bijdrage te leveren door middel van begeleiding/scholing op de bouwplaats. Acht bedrijven toonden bereidheid werklozen met subsidie in dienst te nemen. Onbekendheid met subsidieregelingen en weerzin van bureaucratie lijken in dit opzicht echter belangrijke barrieres te vormen.

Problemen voorzien de bedrijven die in principe belangstelling hebben

echter ook, Genoemd worden:

verschillen in kwalificaties tussen eigenaren

steeds wisselende eigenaren wat sam en werking betreft

geringe motivatie bij werklozen in verband met het ontbreken van een garantie op vast werk

uitvoeringsproblemen in de zin van een eigenaar die ziek wordt of bijvoorbeeld in een spijker trapt: hoe wordt dit opgevangen? afstemmingsproblemen, bijvoorbeeld bij het afleveren van materiaal met een quantumkorting: is iedereen dan ook thuis?

faseringsproblemen, in verband met de lagere produktiviteit van werklozen en eigenaren

verantwoordelijkheid: wie voert controles uit op het werk van de eigenaar?

voortgangsproblemen: als ergens stagnatie optreedt, kun je dan probleemloos overspringen naar een ander project? Werklozen kunnen niet alles. Is werk wat ze wel kunnen do en steeds voldoende beschikbaar?

Aardige suggesties waren er ook, Een daarvan heeft betrekking op de begeleiding en scholing op de bouwplaats ,(van bijvoorbeeld eigenaren). "Waarom zou je daar geen werkloze MTS-er bouwkunde voor in dienst nernen?" Een andere suggestie betreft de uiteindelijke selectie van bedrijven. "Pas daarbij goed op, want 80% van de bouwbedrijven voldoet niet aan haar verplichtingen jegens de werknerners," Gedoeld werd op sociale premies en vakantie-

geld. . ' .

5.4. KENMERKEN VAN DE BEDRIJVEN

Bij de 14 bedrijven met belangstelling voor het experiment is gevraagd naar
enkele kenmerken van het bedrijf. De samenstelling naar activiteit en aantal
werkzame personen is als volgt,
1 2-5 6-10 11-50 totaal
schilder 1 1 1 3
tegelzetter 1 1
aannemer alg. 1 1 1 3
CV-installateur 1 1
voeger 1 1
timmerman 2 1 3
loodgieter 1 1
isolatie 1 1
totaal 3 5 3 3 14 Alle bedrijven hebben ervaring met onderhoudswerkzaamheden en wonlng-

61

verbetering. Voor al de kleinere bedrijven werken veelal in opdracht van particulieren (makelaars, eigenaar-bewoners en der gel ijke). Bij de grotere bedrijven gaan opdrachten van particulieren vaker 'ertussendoor',

Vijf van de acht kleinere bedrijven werkt voornamelijk als hoofdaannemer, de overige drie hoofdzakelijk als onderaannemer/uitvoerder. Zij zijn echter bereid opdrachten ook rechtstrceks te aanvaarden. Dit geldt tevens voor de grotere bedrijven die vaak werk als onderaannemer uitvoeren. Gebleken is dat dit 5 a 1096 op de aanneemsom kan schelen, afhankelijk van het aantal 'tussenstations' dat wordt overgeslagen en de overheadkosten bij de hoofdaannemer.

De aanneemsommen varier en sterk. Een gemiddelde aanneemsom bleek moeilijk te achterhalen. De kleinere bedrijven hebben wel een voorkeur voor meerdere, kleine opdrachten in verband met risicospreidirig. Bij opdrachten rond f 100.000,- worden betalingstermijnen verlangd. Dit geldt ook voor drie van de zes grotere bedrijven.

5&5. CONCLUSIES

Ten behoeve van het experiment is een marktverkenning verricht onder bouwbedrijven. Ongeveer 4596 van de geenqueteerde bedrijven heeft in principe belangstelling voor het experiment, 2396 twijfeit en 32% heeft zeker geen belangstelling, Bij deze laatsten betreft het echter slechts in de helft van de gevallen kritiek op de voorgestelde aanpak. Degenen die voornamelijk twijfelen ornwille van hun geringe aanneemcapaciteit (4 bedrijven) hebben bovendien waarschijnlijk een reguliere renovatie voor ogen gehad bi] de beoordeling van hun geschiktheid.

Dit resultaat is boven verwachting, zeker wanneer wordt bedacht dat aan de voorwaarden en problem en die daadwerkelijke deelname in de weg zouden kunnen staan voor het overgrote deel tegemoet kan worden gekomen.

Genoemd zijn hlerblji

verschillen in kwalificaties tussen eigenaren. Daartoe zijn in hoofdstuk 4- gedifferentieerde verbeteringspakketten opgesteld

uitvoeringsproblemen door vertraging bij eigenaren, Een aangepaste fasering in het bouwproces en indlen nodig gebruikmaking van werklozen als 'buffer' kunnen dit ondervangen. Hetzelfde geldt voor afstemmingsproblemen tussen eigenaren bij bijvoorbeeld aanvoer van materialen voortgangsproblemen indien het werk bij een eigenaar stagneert. Overstappen wordt vergemakkelijkt door een complexgewijze aanpak verdeling van risico's en verantwoordelijkheid. Daartoe dienen vooraf contractuele afspraken te worden gemaakt

extra kosten. Wanneer begeleiding van werklozen en eigenaar-bewoners en de lagere produktivitelt van werklozen wordt gesubsidieerd zijn er voor een bedrijf aan de aanpak geen extra kosten verbonden

planning en coordlnatle. Het werk van de hoofdaannemer kan in dit opzicht worden overgenomen door een Bouwbureau, dat dan tevens zorg draagt voor tussenopnames. De kosten van dit Bouwbureau verdienen zich gedeeltelijk terug door lagere aanneemsommen en dito subsidies (5 a

10%)

motivatie van werklozen. Daarmee kan bij de selectie rekening worden gehouden. De motivatie zal worden gestimuleerd wanneer er uitzicht is op een vaste baan. Scholing en vervolgprojecten dragen daar toe bij,

62

6

BELEIDS- EN SUBSIDIEMOGELIJKHEDEN

6.1. INLEIDING

63

Naast de medewerking van bewoners en bedrijven Is voor een experiment

met zelfwerkzaamheld door bewoners en inschakeling van werklozen bij de verbetering van het par ticulier woningbezit van belang, dat er zekerheld bestaat over de beleldsmatlge randvoorwaarden. Zo is toepassing van zelfwerkzaamheld aIleen mogelijk wanneer de subsidieverordening (vastgesteld door de Gemeenteraad) dit toestaat, Inzet van werklozen vereist loonkostensubsidies, waarmee de criteria die aan het gebruik daarvan worden verbonden op de voorgrond treden. En van subsidies voor particuliere woningverbetering kan alleen gebruik worden gemaakt wanneer de betreffende pan den daar toe zijn aangewezen. 01t zijn slechts enkele, hoewel zeker niet de minst belangrijke, randvoorwaarden die een rol spelen.

In dit hoofdstuk worden achtereenvolgens behandeld de voorwaarden ten aanzien van par ticuliere woningverbetering, zelfwerkzaamheid en inschakeling van werklozen. Vervolgens wordt aandacht besteed aan de rol die de locale overheid kan vervullen ten aanzlen van schuldsanering. Het hoofdstuk wordt tenslotte afgesloten met conclusies.

6.2. PARTICULIERE WONINGVERBETERING

Vanaf januari 1987 geldt een nieuwe rijksregeling voor de verbetering van huurwonlngen 0). voo: de eigenaar-verhuurders is er nu sprake van een eenmalige subsidie in plaats van jaarlijkse bijdragen in de exploitatie. Ook is er geen plafond meer ten aanzien van de kosten van groot onderhoud, Groot onderhoudsplannen mogen duurder zijn dan 30% van de vervangende nieuwbouwprijs. Met de inwerkingtreding van de regeling voor verhuurders is teyens de verbeterregeling voor eigenaar-bewoners ingrijpend veranderd. Deze is in een lijn gebracht met de verhuurdersregeling.

Verbetering door partlculiere verhuurders (2)

De regeling geldt voor eigenaar-verhuurders en voor eigenaar-bewoners die een of meer waning en van het door hen bewoonde pand verhuren. Ook kan de gemeente een beroep op de regeling doen wanneer zij op basis van de Woningwet overgaat tot aanschrijven,

De subsidiabele kosten zljn de aanneemsom, risicoverrekenlng van 100nen materiaalprijsstijgingen, archltectenhonorarium, de kosten van dagelijks toezlcht, leges voor bouwvergunningen, huurderving gedurende het treffen van voorzienlngen, BTW, renteverlies gedurende de ultvoering, technisch onderzoek en advies, aansluiting op nutsvoorzieningen, een vergoeding van de door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen voorzover die in het verbeteringsplan passen, administratiekosten en reserveringen voor niet voorziene kostenverhogingen. De subsidiering van sociale begeleiding van de huurder en de capaciteit van gemeente of cooperatie dient uit het stadsvernieuwingsfonds te worden betaald, De kosten van voorzieningen mogen niet meer bedragen dan de kosten van vergelijkbare nieuwbouw.

Bij verbetering gaat het om voorzieningen die het woongerief vergroten zoals Isolatie, nieuwe douche of een andere indeling. Het grootonderhoud omvat in Rotterdam de volgende werkzaamhederu

herstel van fundering

herstel of vervanging van wanden, gevels, kozljnen, ramen en deuren

64

opheffing van optrekkend en/ofdoorslaand vocht en overmatig condensvocht, voor zover dit wordt veroorzaakt door gebreken aan de bouwkundige constructie

herstel of vervanging van de dakconstructies, vloerconstructies, trappen, balkons en/of galerijen

herstel of vervanging van rookkanalen binnen- en buitendaks

herstel of vervanging van binnenhuisrioiering tot de aansluiting op het gemeenteriool, alsrnede van sanitair en keukenblok, incl. de aansluiting hiervan op de riolering

hers tel of vervanging van gas- en (loden) waterleidlngen, inclusief de vervanging van kranen

herstel of vervanging van de elektrische installatie in de bestaande omyang

schilderwerk

grondophoging.

De kwalitelt van de ingreep moet voor de komende vijftien jaar afdoende zijn, De hoogte van de te subsidieren kosten wordt door de gemeente gecontroleerd. De hoogte van de subsidie hangt af van de kosten van de ingreep, van het bouwjaar en de kosten van een vergelijkbare nieuwbouwwoning. De subsidie wordt na de ingreep gegeven in de vorm van een bijdrage ineens, De hoogte van de subsidie voor woningen gebouwd voor 1 januari 19lj.6 wordt bepaald aan de hand van het volgende schema.

kosten van de voorzienlngen in procenten van de kosten van vergelljkbare nieuwbouw

bijdrage ineens in procenten van de kosten van

de voorzienlngen

Schijf I Schijf II Schijf III

0% tim 30% 30% tIm 50% 50% tIm 100%

80% 60% lj.0%

De eigenaar moet de kosten voorfinancieren omdat pas na de verbetering de subsldie wordt verstrekt. De elgen bijdrage is fiscaal aftrekbaar. De uitvoering mag in principe niet langer dan een jaar duren, Bij groot onderhoud mag in principe geen huurverhoging aan de bewoners worden doorberekend; blj geriefsverbeterlng mag dat wel. De afspraken tussen huurder en verhuurder kunnen in een renovatiecontract worden vastgelegd; een model is verkrijgbaar bij het Buro Particuliere Woningverbetering. Noor verhuis- en herinrichtingskosten is een vergoeding mogelijk, afhankelijk van de ingreep; bij grootonderhoud f 750,- tot maximaal f 2.500,- als tijdelijke hulsvesting nodig is en bij geriefsverbetering f 3.500,- tot maximaal f lj..500,-.

Verbetering door eigenaar-bewoners (3)

Per 1 januari 1985 moet de gemeente zelf een subsidieregeling vaststellen voor wonlngverbetering door eigenaar-bewoners. De opzet van de Rotterdamse subsidieverordening is aanvankelijk gebaseerd op een experiment dat in 1981j. in de Paulus Potterstraat is gerealiseerd. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen een actieve en een passieve aanpak. Bij de passieve aanpak wordt alleen groot onderhoud gesubsidieerd. Bij de actieve aanpak (meerenoveren of complexgewijze verbetering) is middenniveau renovatie mogelijk, en

65

Etiketteringskaart Bloemhof

Afbeeiding 1:

66

).

~~~:'I:~~'~'\~.J i!~ . t.~~." ~yj

,~ t: J R::.; ~.::_,l

•. .: r.'~;'~"~ W

\ < '~'~~ ( 'J~£~~~f~~. r1enovatbie na 1990 .

~~ ~ Ir~":'_".;J~. S oop t •• v. woonomgevlng

.

,

;''-, . * sIoop.!hieuwbouw (zie jaar tal renova tie)

. •. ~ l.jJI.ILtn,~ ov,.'!!,!l!,!III.!!HI

\", ;;u·~t~li:ru particuliere woningverbetering

renovatie tot 1991

67

worden bovendlen processubsidies beschlkbaar gesteld. Met de inwerkingtreding van de nieuwe regellng voor verhuurders wordt ook in de Rotterdamse regeling voor eigenaar-bewoners het schijventarief gehanteerd. Geriefsverbetering wordt in beperkte mate gesubsidieerd (ui tslui tend douche, isola tie, doosdak). Er bestaat een terugbetalingsverplichting bij verkoop van de woning, die afloopt over 10 jaar; een systeern waarbij het eerste, tweede en derde jaar 50% terugbe taald rnoe t worden terwijl daarna tot het tiende jaar met 10% wordt volstaan, Bovendien is er een onderhoudsverplichting.

De volgende knelpunten ten aanzien van de regeling kunnen zich VOOfdoen:

1. De finandering van de eigen bijdrage in een keer, De meeste eigenaarbewoners voeren verbeteringen gefaseerd uit juist vanwege de financiering.

2. Zelfwerkzaamheid wordt niet gesubsidieerd. .

3. Subsidie geldt niet voor aile ui tgevoerde verbeteringen.

ad L De eigen bijdrage kan voor de eigenaar-bewoner niet haalbaar zijn doordat het niet rnogelijk is een tweede hypotheek of persoonlijke lening af te sluiten,

ad 2. Een voorflnanciering door gemeente of vereniging van eigenaren kan toch problemen geven. De mcgelijkheid van zelfwerkzaamheid binnen de subsidieregeling kan een oplossing zijn, Door zelfwerkzaamheid bij eigenaarbewoners is een directe woonlastenverlaging rnogelijk. Stel dat f 10.000,wordt bespaard door zelfwerkzaamheid, dan kornt dlt neer op f 90,- tot

f 100,- per rnaand (looptljd 10 [aar, rentepercentage 7.25).

ad 3. Vooral werkzaarnheden aan de schll worden gesubsldleerd, Met behulp van zelfwerkzaarnheid kunnen alsnog een aantal verbeteringen blnnen de woning worden gerealiseerd,

Beleidsrnogelijkheden

Een van de belangrijkste randvoorwaarden voor het opstar ten van het experiment Is dat partlcullere woningverbetering voor elgenaar-bewoners (verhuurders) tot de beleidsmogelijkheden behoort. Voor de Seringenbuurt en Bloernhof-zuid is dlt geen probleern, Omvangrijke complexen in par ticulier of gemengd bezit zijn daar aangewezen (geetiketteerd) voor par ticuliere woningverbetering (zie afbeeldlng 1). Voor de Oleanderbuurt ligt dit anders, Het beleld is hier behoudens enkele slooplocaties gericht op aankoop en (hoog niveau) renovatie. Inrniddels is a1 een groot deel van het partlculler bezi t aangekocht en zijn enkele renovatieprojecten uitgevoerd c.q, in uitvoering. Recentelijk is ook een discussie losgekomen over de vraag of het, met de wijzlging van de subsldleregeling voor verbetering van woningen in corpora tie- of gemeentebezlt (4) en de daaruit voortvloeiende huurverhoging na renovatie, niet zinvol is de mogelijkheid sioop/nieuwbouw bij de afweging te betrekken.

Wanneer dit laatste lnderdaad het nleuwe beleld in de Oleanderbuurt mocht worden, houden de mogelijkheden van par tlculiere woningverbetering Ope Behoudens aankoopflankerende maatregelen (herhuisvestlng, schuldsanering) resteert dan alleen de onteigening op basis van een bouw- of besternrningsplan,

68

Wanneer het beleld gerlcht blijf t op r enovatie, kan particuliere wonlngverbetering daarbij op een tweetal wijzen worden 'rneegenomen':

door een cornplexgewljze aanpak

door Ineerenoveren.

In het eerste geval worden rneerdere, aaneengesloten par ticullere panden tegelijkertljd aangepakt. In het tweede geval worden een of enkele naast danwel tussen gemeentebezit gelegen panden tegelijk met dit gerneentebezit opgeknapt.

Gelet op de stand van zaken met betrekking tot aankoop per 1 oktober 1987 (zie afbeelding 2) zijn zowel voor de complexgewijze aanpak als voor het meerenoveren mogelijkheden aanwezig. In hoofdstuk 4 zijn theore tische verbeteringspakketten opgesteld voor 'modale' panden in de Oleanderbuurt, inclusief zelfwerkzaamheid. Deze kunnen een belangrijke rol vervullen bij de benadering van eigenaar-bewoners die niet willen of kunnen verkopen. Terneer omdat steeds duidelljker wordt dat het een aanzienlljk aantal eigenaar-bewoners betreft. Op 1 november 1987 zijn slecht 33 van de 101 panden in bezit van eigenaar-bewoners aangekocht. Met 20 eigenaren zijn nog onderhandelingen gaande, En bij 48 eigenaar-bewoners zijn deze onderhandelingen rnislukt,

gemeentelijk bezlt

-

eigenaar-bewoner

overig particulier bezit

.,.'J~'"

Afbeelding 2: Stand van zaken 'aankoopactie' Oleanderbuurt per 1.10.1987

69

In geval een particullere eigenaar niet wenst mee te doen zijn er drie mogelijkheden:

onteigenen op basis van een renovatieplan aanschrijven

overslaan.

Bij de keuze tussen on teigen en en overslaan speelt een aantal overwegingen een rol. In het bouwplan dat ten behoeve van onteigening moet worden opgesteld dienen de grenzen nauwkeurig te worden bepaald. 'Tevens dienen zaken als het ontsluitlngsprlnclpe, de sltuering van de ontsluitingen, een basisdifferentiatie met de daarbij behorende samenvoegingen, het aantal bouwlagen en dergelijke te worden aangegeven. Indien panden van eigenaar-bewoners worden overgeslagen dient een renovatieproject in meerdere kleinere bouwplannen te worden opgesplitst. Dit kan de volgende problem en met zich meebrengen.

1. Over het algemeen geldte hoe kleiner een project, hoe hoger de kosten per woning. Door de directe koppellng tussen hoogte van de Investering en de hoogte van de huur na renovatie kan het overslaan van eigenaarbewoners indirect lei den tot hog ere huren.

2. Hoog niveau renovatie vereist een minimale projectomvang van 3 panden, Wanneer 1 of 2 panden van de gemeente of een eigenaar-verhuurder tussen panden van eigenaar-bewoners zitten zal voor de gemeentepanden rnaximaal een kleine beurt plus mogelijk zijn, Voor de panden van eigenaar-verhuurders zal partlculiere woningverbetering de enige oplossing zljn,

3. Omgekeerd geldt dat 3 naast elkaar gelegen panden van eigenaar-bewoners eventueel wel overgeslagen kunnen worden.

4. Overslaan van panden leidt vrijwel zeker tot hogere kosten in verband met aansluitingsproblemen, bijvoorbeeld met betrekking tot dakconstruc-

ties.., .

5. Het is de vraag of elgenaar-bewoners die in hetzelfde complex zi tten als par tlculiere verhuurders overgeslagen kunnen worden. De partlcullere verhuurders worden immers wel onteigend.

Indien een particuliere eigenaar niet wenst mee te doen lijkt onteigening derhalve voor de hand te liggen. Zoals in hoofdstuk 3 al is opgemerkt is een onteigeningsprocedure echter een zaak van lange adem. Bovendien legt een dergelijke procedure een zwaar beslag op de gemeentelijke organisatie, met name het Grondbedrijf. Minnelijke verwerving met flankerende maatregelen en waar mogelijk het stimuleren van particuliere woningverbetering lijken daarom de voorkeur te verdienen boven een overhaaste beslissing tot onteigenen. Particullere woningverbetering aan de schil kan aansluitproblemen en extra kosten bij de verbetering van het gemeentebezit verrnlnderen, wanneer beide gelijktijdig werden uitgevoerd. Randvoorwaarden zijn daarbij weI de mogelijkheden om het gemeentebezit op hoog niveau te kunnen renoveren (rnlnlmaal 3 naastgelegen panden) en de vraag of particuliere verhuurders onteigend kunnen worden als dlt met eigenaar-bewoners niet gebeurt. Schematisch ziet de afweging er dan uit als in schema 1. Wanneer wordt besloten tot overslaan blijft het mogelijk de eigenaar aan te schrijven, bijvoorbeeld wanneer er sprake is van gedeeltelijke verhuur van het pand,

Tot zover de mogelijkheden voor particuliere woningverbetering in de Oleanderbuurt. In de Nardssenstraat is een experiment gestart met een complexgewijze verbetering van aangekocht en particulier be zit. Een aantal eigenaar-bewoners heeft daarbij afgehaakt. In hoofdstuk 4- zijn schaduwbe-

70

grotingen gepresenteerd voor de verbeteringsplannen in de Narcissenstraat, wanneer daarbij gebruik wordt gemaakt van zelfwerkzaamheld. He t is van belang te inventariseren of zij die hebben afgehaakt, wel mee willen doen onder de voorwaarden van dit experiment. Natuurl ijk meet die mogelijkheid er dan ook zijn voor hen die nog niet hebben afgehaakt. Het opstellen van verbeteringsplannen met zeifwerkzaamheid kan tevens worden toegepast bij andere particuliere woningverbeteringscomplexen in Bloemhof.

wil eigenaar verkopen

lie

wil eigenatr parti-

culier verbeteren ---~a ----

;t

blij£t HNI~gemeente- overslaan/

bezit mogeJijk-----lI~~ja---I~~anschrijven

r~fe

I

wordt genfegen

genomen met overslaan/

kleine beurt plus ----!~~ia ---!~~.aanschrijven

rIe

onteigenet

~a --"~~ankopen

par ticu-

blijft HNR gerne ente- lier Ver-

---- .... bezit rnogelijk ---- .... ja ~- .... be t eren

;fe

J., particu-

wordt genolgen genomen lier ver-

met kleine beur t plus ---1~.ja -. beteren

nte

onteigenen ..

Schema 1: Afwegingsmodel. aankopen, par ticuller verbeteren, overslaan, aanschrijven

6 .. 3. ZELFWERKZAAMHEID

De Rotterdamse subsidieregeling voor par ticullere woningverbetering door eigenaar-bewoners is zoals hierboven is aangegeven in hoge mate afgestemd op de 'Verordening geldelijke steun voorzieningen aan par ticullere huurwoningen 1987'. In deze laatste verordening zijn geen bepalingen opgenomen ten aanzien van zelfwerkzaamheid door bewoners. D1t geldt eveneens voor de subsidieregeling voor eigenaar-bewoners, In artikel 3.7 wordt met betrekking tot de uitvoering van werkzaamheden alleen vermeld dat: "De bijdrage ineens wordt toegekend onder de voorwaarden dat: ( ••• ) bij het treffen van de voorzieningen niet wordt gehandeld in strijd met artikel 3 van het Vestlgingsbesluit bouwnijverheidsbedrijven 1958". Dit houdt in dat bedrijfsmatige arbeid door derden alleen mag worden uitgeoefend, wanneer deze in het bezit zijn van de vereiste vergunning.

In de voorbeeldverordening voor eigenaar-bewoners van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is wei een bepaling opgenomen inzake zelfwerkzaamheid. Deze luidtr "Indien meer dan de helft van de werkzaamheden, verbonden aan het treffen van de voorzieningen, wordt verricht door de elgenaar-bewoner, anders dan in de uitoefening van zijn bedijf, al dan niet met hulp van anderen, zonder dat bij de hulp sprake is van uitoefening van bedrijf, wordt het ( ••• ) bed rag met 55% verrninderd" (5). Op de stippeilijn

71

dient te worden gelezen de maximale kosten van de voorzieningen c.q. de hoogte van de bijdrage ineens. Aangezien veel gemeenten deze voorbeeldverordening min of meer hebben overgenomen is (subsldier ing van) zelfwerkzaamheid in deze gemeenten in ruime mate mogelijk gemaakt (6). Zoals bij de modellen in hoofdstuk 4 is gebleken bedraagt het aandeel zelfwerkzaamheld minder dan de helft.

De gemeente Rotterdam heeft gekozen voor een geheel afwijkende invulling van de subsidleverordening, In deze verordening wordt niet expliclet Ingegaan op zelfwerkzaamheid. Dit hoeft echter niet in te houden dat zelfwerkzaamheld als vanzelf uitgesloten is. Zelfwerkzaamheid wordt weliswaar niet gesubsidieerd, maar uitvoering van (deelrwerkzaamheden kan wel door bewoners zelf plaatsvinden. Daarbij geldt als voorwaarde voor het verkrijgen van subsidle op het door de aannemer uitgevoerde werk dat de woning in zijn geheel na het treffen van de voorzienlngen aan het 'programma van eisen woningverbetering' of het 'programma van eisen groot onderhoud' voldoet. Wanneer zelfwerkzaamheid echter wel gesubsidieerd zou worden, bljvoorbeeld via een bepaling als in de VNG-voorbeeldverordening, dan zou de eigen financiele bijdrage van de eigenaar-bewoners nog verder omlaag kunnen worden gebracht. Voor de subsidieverstrekker hoeft er in feite niets te verandereno De subsidiebedragen worden uitgekeerd onder dezelfde voorwaarden als thans het geval is, met uitzondering van de toevoeging 'subsidlering van zelfwerkzaamheid als ware het door een aannemer uitgevoerd'. Het is vervolgens aan de eigenaar-bewoner en de aannemer om binnen de randvoorwaarden van de subsidieverordening via een privaatrechtelijk contract te regelen hoe de werkzaamheden en verantwoordelijkheden worden verdeeld, op welke wijze betalingen en verrekeningen plaatsvinden, welke fasering wordt

gehanteerd etc. .

De kwall tel tscontrole door de subsidieverstrekker blijft normaal gehandhaafd, hetgeen inhoudt dat wanneer de woning na het aanbrengen van de voorzieningen niet aan het 'programma van eisen' voldoet, geen uitkering van subsidies plaatsvindt, De ontvanger van de subsidies is daarmee genoegzaam op zijn verantwoqrdelijkheld gewezen.

Voor een goed verloop van het proces is het contract tussen eigenaarbewoner en aannerner van groot belang. Voorkornen dient te worden dat s1- tuaties optreden waarbij dit contract niet voorziet in het aanwijzen van een verantwoordelijke, alsmede de stappen die genomen moeten worden om het proces weer op het juiste spoor te krijgen. Het betreft hier met name de kwaliteitscontrole en de fasering. De fasering zal vooraf duidelijk contractueel moeten worden vastgelegd, zodat voor alle betrokkenen (subsidleverstrekker, eigenaar-bewoner, aannemer) zekerheid bestaat wanneer bepaalde werkzaamheden zijn afgerond. Eventuele 'ontsporingen' kunnen dan snel worden opgespoord en bijgesteld. Ditzelfde geldt voor de kwaliteitscontrole, zowel door de subsidieverstrekker als door de eigenaar-bewoner. Via tussenopnamen zal de voortgang in dit opzicht nauwlettend in het oog moeten worden gehouden, zodat niet pas aan het eind van het proces onaangename verrassingen op kunnen treden,

Van belang is ook een deskundige begeleiding van de eigenaar-bewoners.

Deze krijgt als leek immers te maken met een aantal professionele par tijen, zoals de aannemers en de subsidieverstrekkers, De begeleiding geldt dan ook in .de eerste plaa ts ten aanzien van zaken als:

- het afsluiten van contracten

het indienen van subsidieaanvragen kwali tei tscontrole

72

financiering en fiscale aspecten

het opstellen en indienen van een onderhouds- of verbeteringsplan, inclusief bestek en tekeningen

het beoordelen van offertes (op basis van een begroting met verrekeningsprijzen voor zelfwerkzaamheid).

Deze begeleiding kan worden gegeven door de architect of vanuit het Bureau Particuliere Woningverbetering van de gemeente. Maar het is tevens mogelijk een centraal coordlnatiepunt in de wijk op te rich ten (Bouwbureau), dat met deze taken wordt belast. Financiering van dlt coordinatiepunt kan bijvoorbeeld plaatsvinden met behulp van processubsidies en architectenhonoraria (7).

Naast de meer formele begeleiding zoals hierboven omschreven is echter ook een inhoudelijke begeleiding met betrekking tot de te verrichten werkzaamheden van belang. Deze begeleiding kan ten dele worden gegeven door de aannerner, met name bij werkzaamheden die door aannemer en bewoner (als hulp) gezamenlijk kunnen worden verricht. Het is echter ook mogelijk iemand aan te trekken die zich speciaal met deze bouwtechnische begeleiding van de bewoners bezighoudt, Dit speelt met name wanneer de werkzaamheden van aannemer en bewoner zoveel mogelijk gescheiden zijn, Deze begeleider zou deel uit kunnen maken van het personeel van het coordinatiepunt (8). Zoals verderop zal blijken kan voor de financiering van de (loonlkosten van de medewerkers van een op te richten coordinatiepunt een beroep worden gedaan op subsidies vanuit het werkgelegenheidsbeleid.

Voor praktijkgerichte scholingop het gebied van zelfwerkzaamheid kan tenslotte worden aangesloten bij de activiteiten van de Doe Zelf School Rotterdam (DZS). V~~r f 230,- per cursus van 6 maal 3 uur verzorgt deze school cursussen op het gebied van'karweitjes in huis', stucadoren/tegelzetten, electriciteit, timmeren, schilderen/wandafwerking, metselen, Ioodgieters-. werk, en houtbewerking met electrisch handgereedschap. Tevens worden cursuss en op maat gegeven voor speciale doelgroepen. V~~r personen met een uitkering heeft de Gemeentelijke Sociale Dienst (GSD) een speciale kortings-

regeling. .

Het toestaan (en subsldleren) van zelfwerkzaamheid kent als bijkomend voordeel dat onderhoud na de ingreep wordt gestimuleerd. Wanneer de eigenaar-bewoner zelf werkzaamheden heeft verricht lijkt het immer logisch te veronderstellen dat hij zal trachten het resultaat van deze inspanningen op peil te houden. Onderhoudscontracten met bijvoorbeeld het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam (GWR) of een aannemer uit de buurt bieden daartoe een aansluitende mogelijkheid op het hiervoor verrnelde contract ten behoeve van de Ingreep, Om de kosten van dit onderhoud te drukken kan daarin tevens zelfwerkzaamheid worden opgenomen (9).

Met betrekking tot door de huurder aangebrachte voorzieningen zouden in

het renovatiecontract de volgende mogelijkheden gegeven kunnen worden: de huurder kiest een bepaald verbeteringspakket waarin bijvoorbeeld een douche is opgenomen niet, behoudt zijn eigen douche en betaalt geen

huurverhoging .

de huurder klest het aangeboden pakket wel, indien zijn douche daarin wordt opgenomen. De huurder krijgt een vergoeding en betaalt de normale huurverhoging

de huurder kiest het pakket wei, maar koopt zelf of samen met andere bewoners het materiaal en voert het karwei zelf uit: geen huurverhoging.

73

6.4. INSCHAKELING VAN WERKLOZEN

In hoofdstuk 5 is een impressie gegeven van de omvang van de (geregistreerde) werkloosheid en de samenstelling van het werklozenbestand in de wijk Bloemhof. Een veel voorkomend kenmerk van de werklozen is het lage opleidingsniveau. D1t zou tevens een van de verklarende variabelen kunnen vormen ten aanzien van het ontstaan en voortduren van de werkloosheid, De vraag naar ongeschoolde arbeid neemt immers af als gevolg van' bijvoorbeeld automatlseringsprocessen en verplaatsing van arbeidslntensleve bedr ijfsactiviteiten (met welnig of geen eisen ten aanzien van het opleidingsniveau van de werknerners) naar de zogenaamde lage lonen-Ianden,

Tegelijkertijd neemt de vraag naar gekwalificeerd personeel toe, ondermeer in de bouwnijverheid, Weliswaar is de (gereglstreerde) vraag aanzienlijk kleiner dan het (geregistreerde) aanbod, maar naast dit kwantitatieve tekort aan arbeidsplaatsen blijken er kwalitatieve discrepanties te bestaan. Zeals uit de enquete onder bouwbedrijven in Bloernhof, Hlllesluis en de Tarwewijk 15 gebleken ondervinden veel van deze bedrijven problem en bij het aantrekken van gediplomeerd en/of ervaren personeel. Dit probleem doet zich door het gehele land voor, De belangstelling voor opleidingen voor de bouwnijverheld is sterk afgenomen nadat de bouwmarkt begin [aren '80 sterk is Ingekrompen. Nu dezemarkt recentelijk weer aantrekt is het moeilijk direct Inze tbaar personeel te vinden, De vakmensen zijn inmiddels alweer aan het werk. Wat in de kaartenbakken van de arbeidsbureaus resteert zijn personen die ten tijde van de hoogconjunctuur eind jaren '70 in de bouwnijverheid terecht zijn gekornen, en daar allerlei eenvoudige hand- en spandiensten hebben verrlcht zonder colt een goede opleidlng te hebben ontvangen. De bouwmarkt is lnmlddels voor een belangrijk deel verschoven van grootschalige nleuwbouwprojecten naar kleinschaliger nieuwbouw-, renovatie- en verbeteringsprojecten, die geheel andere eisen stellen aan devakbekwaamheid van het personeel, hetgeen om een nieuw type bouwvakker vraagt (0). Zonder om- of bijscholing zijn degenen die nu nog als 'bouwvakker' staan ingeschreyen bij de arbeidsbureaus nauwelijks te plaatsen, Overigens speelt ook een probleem op langere terrnijn, Door de afname van de belangstelllng van jongeren voor de bouwnijverheld vindt onder de werknemers een aanzlenlijke 'vergrijzlng' plaats. In de toekomst zou de afstemming tussen vraag en aanbod derhalve nog meer discrepanties op kunnen leveren dan thans het geval is.

Deze problem en zijn recentelijk door het Algemeen Verbond van Bedrijven in de Bouwnijverheid (AVBB) aan de orde gesteld en dit heeft Inrnlddels op centraal niveau geleid tot overleg tussen het Bouwberaad en de gezamenIijke arbeidsbureaus. Doel van dit over leg is te bezien welke mogelijkheden er zijn om het tekort aan vakmensen in de bouwnijverheid op te lossen. Maar ook vanuit de bedrijven zelf neemt de bereidheid toe medewerklng te verlenen aan inltiatleven in deze richting. Dit is terug te vinden in de enqueteresultaten die in hoofdstuk 5 zijn behandeld,

Een voorwaarde die de bedrijven stellen ten aanzien van Inschakeling van werklozen bij bouwprojecten is wel dat de extra kosten die voortvloeien uit begeleiding van deze werklozen, en de lagere productlvitelt van deze medewerkers (ten dele) worden gecompenseerd door subsidies. In deze paragraaf zullen deze subsidiemogelijkheden worden behandeld. Tevens wordt aandacht besteed aan de mogelljkheden van koppeling van een scholingsprogramma aan de inschakeling van werklozen, teneinde hun positie op de arbeidsmarkt

7~

structureel te verbeteren. Tot slot wordt bekeken hoe aan deze inschakeling van werklozen organisatorisch vorm kan worden gegeven.

Subsidiernogelijkheden

Probleem Cumulatie Gebieden-beleid

In het kader van het scholings- en werkgelegenheidsbeleid is door het Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (SoZa) een groot aantal regelingen ontworpen. De uitvoering van deze regelingen berust veelal bij de Gewestelijke Arbeidsbureaus (GAB). Een belangrijke uitzondering vormt de regeling voor de besteding van middelen die beschikbaar zijn ~esteld voor het Probleem Cumulatie Gebieden (PCG)-beleid. Dit beleid, gelnitieerd vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BiZa) wordt inmiddels voor het overgrote deel gedragen door financiele middelen van SoZa. Voor de besteding van deze middelen sluit het GAB een bestuursovereenkomst (convenant) af met de gemeente. De gemeente heeft derhalve een belangrijke invloed op de vasts telling van het beleid en de uit dit beleid voortvloeiende beoordeling van projectaanvragen en besteding van middelen.

Rotterdam behoort tot de gemeenten die zijn aangewezen voor de uitwerking en uitvoering van het PCG-beleid. Binnen Rotterdam is ondermeer de wijk Bloemhof aangewezen als PC-gebied. Aanvankelijk was het PCGbeleid in Rotterdam gericht op "de bestrijding van maatschappelijke achterstanden in een beperkt aantal wijken door middel van gerichte beleldsintegratie" (11). Dit was uitgewerkt in een tweeledige doelstelling: "face-lifting van de wijk met inschakeling van langdurig werklozen" (12). Onder invloed van ontwikkelingen op Rijksniveau en de start van het college-project 'Werkgelegenheidsbeleid' van de gemeente is de hoofddoelstelling van het PCGbeleid in Rotterdam inmiddels verschoven naar "een aanbodsgericht werkgelegenheidsbeleid voor langdurig werklozen door middel van scholings-, ervarings- en werkprojecten" (13). Dit houdt in dat projectaanvragen primair zullen worden beoordeeld vanuit het werkgelegenheidsbeleid. Dit is geconcretiseerd in een 'upgradingschema', oftewel stapsgewijze beroepskwalificatie, waarin een orientatiefase (kennismaken met het werk), een schakelfase (voorkeur uitspreken voor een beroepsrichtlng), en een beroepskwalificerende fase worden onderscheiden. In deze laatste fase wordt een beroepsrichting gekozen en een opleiding gevolgd, die wordt afgesloten met een toets of een exam en die de kwalificaties van de kandidaat aangeven. Het gehele traject vergt minimaal drie tot vijf jaar en is opgesplitst in blokken, Deze blokken moeten een beloning voor de kandidaat opleveren in de vorm van betaalde arbeid. Naarmate de kandidaat vordert in het traject wordt deze beloning groter (dat wil zeggen de periode van betaalde arbeid wordt steeds langer),

Hieruit blijkt wel dat voor een zinvol beroep op middelen vanuit het PCG-beleid aangetoond zal moeten worden dat de deelnemers aan het project na verloop van tijd voldoende kwalificaties zullen hebben behaald om zelfstandig op de arbeidsmarkt te kunnen functioneren. Daarmee wordt een zware wissel getrokken op de verderop te behandelen opleidingsmogelijkheden. Ult het interview met de PCG-coordinatiestaf is naar voren gekomen dat wat het na te streven kwalificatieniveau betreft de uitkomsten van het overleg tussen Bouwberaad en gezamenlijke arbeidsbureaus van belang zijn. De PCG-middelen kunnen be trekking hebben op de kosten van begeleiding, scholing en de loonkosten. Alleen materiaalkosten worden niet gesubsidieerd.

75

Middelen van het Gewestelijk Arbeidsbureau

Zoals gezegd heeft het GAB de uitvoering in handen van een grcot aantal re-' gelingen van SoZa. Het betreft met name bijdragen in de kosten van scholing en loonkostensubsidies. Voor sommige regelingen geldt dat de beslissingsbevoegdheid niet ligt bij de Directeur van het GAB, maar bij de Minister, de bedrijfsvereniging, of de Directeur-Generaal voor de Arbeidsvoorziening.

Iedere regeling kent voorts haar eigen specifieke voorwaarden. Hier behandelen wij enkele voorname loonkostenregelingen, Bljdragen in de kosten van scholing komen verderop aan bod. Vooraf wordt erop gewezen dat uit het interview met het GAB Rotterdam is gebleken dat eerst de mogelijkheden binnen het budget voor het PCG-beleid dienen te worden benut, vooraleer het GAB bereid is uit haar 'norrnale' budget (aanvullende) financiele bijdragen te leveren.

1. Werkgelegenheidsverruimende Maatregel 1983 (WVM)

Deze regeling heeft tot doel het scheppen van additionele werkgelegenheid om de inpassing van werklozen die minimaal een jaar werkloos zijn (als zij jonger zijn dan 23 jaar: rnlnimaal 9 maanden) in het arbeidsproces te bevorderen. De werkgever ontvangt een leeftijdsgebonden subsidiebedrag bij een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, De regeling geldt aileen voor instelllngen die niet ten doel hebben winst te maken.

2. Maatregel Langdurig Werklozen (MLW)

Deze is beter bekend als de regeling Verrneend/Moor, genoemd naar de indieners ervan bij de Tweede Kamer. De regeling heeft als doel bevordering van de (wederjopname in het arbeidsproces van personen die tenminste 3 jaar werkloos zijn, De regeling voorziet in vrijstelling voor een deel van de werkgeverspremies voor de duur van het dienstverband met een maximum van 4 jaar. Het dienstverband moet zi]n afgesloten voor tenminste 2 jaar, minimaal 15 uur per week. Er wordt overwogen deze regeling al bij contracten voor een half jaar mogelijk te rnaken •.

3. Jeugd Ontplooiingsbanen (JOB)

De uitvoering van deze regeling is in handen van het (overheidsluitzendbureau Start. Doel ervan is het bevorderen van (wederlopname in het arbeidsproces van jongeren tot 25 jaar die tenminste 2 jaar werkloos zijn, De werkgever ontvangt een subsidie van 33% van het brute minimum (jeugdlloon, bij een uitzendovereenkomst voor maximaal 12 maanden (in principe voor 32 uur per week).

4. Bijzondere Regionale Projecten (BRP)

Deze regeling is bedoeld voor het opzetten van projecten gericht op de versterking van de econornische structuur in de regie en/of verbetering van allocatle-processen op de arbeidsmarkt. Afhankelijk van de aard van de projecten vindt, door medeflnanciering van derden, geheel danwel gedeeltelijke vergoeding plaats, De beslissingsbevoegdheid voor deze regeling ligt bij de Hoofdinspecteur-Directeur voor de Arbeidsvoorziening in de provincie, respectievelijk de Directeur-Generaal voor de Arbeldsvoorzlening,

76

Tenslotte de regeling inzake Terugploegen van uitkeringsgelden en de Werkgelegenheidsverruimdende Maatregel voor de bouwnijverheid. Deze zijn inmiddels ingetrokken. Zij waren gericht op langdurig werkloze bouwvakkers.

Met het aantrekken van de acti vi tei ten op de bouwmarkt hebben deze regelingen hun relevantie voor een deel verloren. Voorzover bekend bestaan er geen plannen om soortgelijke regelingen toe te passen met betrekking tot de huidige problemen op de bouw-arbeidsmarkt.

Een .beoordeling van de gebruikswaarde van bovengenoemde regel1ngen lever t het volgende beeld op:

JOB is alleen geschikt wanneer werklozen op uitzendbasis blj een bedrijf zijn ondergebracht

WVM kan alleen worden toegepast als de werklozen zijn ondergebracht in een geen winst beogende instelling (een stichting bijvoorbeeld)

BRP is niet gericht op de inschakeling van werklozen bij bouwbedrijven, maar op de voorbereiding daarvan

ML W biedt vooralsnog de meeste mogelijkheden, zeker wanneer van deze regeling al bij haIfjaarlijkse contracten gebruik kan worden gemaakt.

Scholing

De cornblnatie van scholing en betaalde arbeid is van groot belang. Werklozen zullen slechts in geringe mate bereid zijn tot scholing wanneer daar niet tevens (op korte terrnijn) betaalde arbeid tegenover staat, Van de andere kant heeft gesubsidieerde inschakeling in het arbeidsproces aileen zin als daar een scholingsprogramma aan gekoppeld is dat de positie van de werkloze op de arbeidsmarkt structureel versterkt. Op termijn zal de gesubsldieerde aanzet moeten lei den tot een zelfstandig functioneren op deze arbeidsmarkt, Althans, wanneer het werkgelegenheids- en arbeidsmarkteffect voorop staat. Is dit niet het geval, dan zullen de subsidies veeleer blj het welzijnswerk gezocht moeten worden. Zowel vanuit het PCG-beleid in Rotterdam als vanuit SoZa/GAB wordt sterk de nadruk geIegd op het scholingsaspect, als complement v?n het opdoen van werkervaring. Ten aanzien van deze scholing bestaan verschillende mogelijkheden.

1. Scholing bij het bedrijf

Hier wordt bedoeld de 'training on the job' door de aannemer c.q. de vakmensen die bij deze aannemer in dienst zijn. Het betreft uiteraard een sterk op de praktijk gerichte vorm van scholing, Zij wordt bijvoorbeeld toegepast binnen het project 'Bouwpool' dat in het kader van het PCG-beleid is opgestart. Tal van bedrijven in de enquete hebben eveneens ervaring met deze interne opleiding van rnedewerkers, Probleem met dit soort scholing is dat het (nog) niet leidt tot een officieel en erkend diploma. Hooguit kan de kandidaat een conduitestaat worden verschaft.

2. Cursussen van de Doe Zelf School (DZS)

Deze zijn al ter sprake gekomen bij de behandeling van zelfwerkzaamheid. Ook deze cursussen zijn sterk praktisch gericht. Bij het project 'Bouwpool' heeft men er gebruik van gernaakt, met goede ervaringen. De motivatie voor deze cursussen is hoog, enerzijds door de praktische inslag, anderzijds door de korte duur (voor een standaardcursus 5. maal 3 uur), De meesten kiezen voor de cursus schilderen, omdat die relatief het eenvoudigst is. Bij de GSD zijn eveneens goede ervaringen opgedaan met deze cursussen. Zij financiert voor haar clienten een groot deel van de kosten. Sommigen nemen er aan deel om hun positie op de arbeidsmarkt te verbeteren.

77

3. Centrum voor Vakopleiding van Volwassenen (CVV) .

Deze verzorgt orn-, her-, en bijscholing in (deeltijdse) dagopleiding, ondermeer voor beroepen in de bouwnijverheid. De opleidingen duren gemiddeld ongeveer een half jaar, maar het is tevens mogelijk het scholingsprogramma en de looptijd ervan op de Individuele kandidaat af te stemmen. Ook deze opleidingen zijn sterk op de praktijk ger icht, maar er is tevens sprake van aandacht voor de noodzakelijke theorie, Tijdens de opleiding blijft een eventuele ultkering behouden, Aan de opleiding zijn geen kosten verbonden voor de deelnemer,

De curslst die een opleiding met goed gevolg doorlcopt krijgt een certificaat dat qua praktijk gelijkgesteld is aan de vakdiplorna's van het Ieer llngstelsel. Gebleken is dat het leerllngstelsel en het Centrum voor Vakopleiding naast de 'gewone' scholen de enige organisaties zijn waarvan de cer tificaten door het bedrijfsleven worden erkend.

Een probleem kan zijn dat aan de toelating tot het Centrum voor Vakopleiding een toelatingsonderzoek door het GAB verbonden is. De praktijk wijst ult dat minlmaal een LBO-niveau bij de kandidaat aanwezig moet zijn om door deze test te komen, vooral met het oog op het theoretisch gedeel te van de opleiding.

4. Het leerlingwezen

Ook in het leerlingwezen is er sprake van een cornbinatie van werk en scholing. De leerling werkt 3 of 4 dagen per week bij een bedrijf en gaat een of twee dagen per week naar school, afhankelijk van de partlele leerplicht. Voor het aantal dagen dat wordt gewerkt wordt salaris ontvangen,

Het leerlingwezen leidt op voor traditionele beroepen in de bouwnijverheid. De primaire opleiding duur+ gemiddeld twee jaar, Voor de beroepen tirnrneren en metselen kan daarna een voortgezette opleiding worden gevolgd die eveneens gemiddeld twee jaar duurt.

Evenals bij de opleidingen bij het CVV geldt voor het leerlingwezen een gewenst instroomniveau van LBO.

5. Centra voor Beroepsorientatie en Beroepsoefening (CBB)

Deze centra houden zich bezig met de opheffing van achterstand waarin person en door sociale en/of culturele factoren kunnen verkeren. Zij richten zich op legaal in Nederland verblijvende ingeschreven werkzoekenden,

6. Cursussen Jeugdige Werklozen (CJW)

Deze cursussen hebben ten doel verbetering van het perspectief op de arbeidsmarkt door orlentatle op de mogelijkheden van deze arbeidsmarkt en de eisen die het beroepsleven stelt. De cursussen zijn bedoeld voor werkloze, niet meer leerplichtige jongeren tot 23 jaar, die ten hoogste het algemeen voortgezet onderwijs of het lager beroepsonderwijs hebben door lopen, en die een kwetsbare positie op de arbeidsmarkt innemen.

Wanneer deze opleidingsmogelijkheden worden getoetst op hun bruikbaarheid in het kader van het hiervoor genoemde 'upgradingscherna' van het PCGbeleld, dan verschijnt het volgende beeld:

het CBB en de CJW kunnen goede diensten bewijzen in de orientatiefase cursussen van de Doe Zelf School en scholing bij het bedrijf zijn geschikt voor de schakelfase

opleidingen bij CVV en het leerlingstelsel tenslotte passen in de ber oepskwalificerende fase, tesamen met verdere schollng blj het bedrijf.

78

Er bestaan verschillende subsidieregelingen ten aanzien van het scholingsaspect. Wanneer de scholing is bedoeld voor in passing in het bedrijf kan voor (een gedeelte van) de kosten verbonden aan het volgen van de opleiding een beroep worden gedaan op de 'Kaderregeling Scholing' (KRS) of de 'Maatregel ter Ondersteuning Arbeidsinpassing' (MOA) van SoZa. De uitvoering van deze regelingen is in handen van het GAB. Ten aanzien van de Centra voor Vakopleiding bestaat een speciale 'Regeling voor Scholing in Centra voor (Administratieve) Vakopleiding van Volwassenen' (C(A)VV), die inhoudt dat een eventuele uitkering tijdens de opleiding behouden blijft. Eenzelfde inhoud kent de 'Regeling voor Centra voor Beroepsorrentatle en Beroepsoefening' (CBB) en de regeling die geldt voor de 'Cursussen Jeugdige Werklozen' (CJW). Ter ondersteuning van de praktijkcomponent van het leerlingwezen tenslotte bestaat de 'Bijdrageregeling Vakopleiding Jeugdigen 1986' (BVJ), welke is bedoeld voor de Opleidingsfondsen. Wanneer een project wordt ondergebracht bij het PCG-belei1 worden de kosten van scholing en begeleiding eveneens (gedeel telijk) vergoed.

Organisatie van de inschakeling van werklozen

In principe bestaan er twee mogelijkheden om de inschakeling van werklozen organisatorisch vorm te geven. De eerste is een dienstverband bij een bedrijf. Een tweede mogelijkheid is dat de werklozen worden ondergebracht bij een zelfstandige or ganlsatie, te vergelijken met de opzet van de 'Bouwpool'. De uitvoering van werkzaamheden kan in dit tweede geval wederom op twee wijzen plaatsvinden, hetzij strak gescheiden, hetzij via begeleiding door de aannemer (de zogenaamde 'training on the job'). Deze drie modellen zijn ook voorgelegd aan de bedrijven in de ~nquete (zfe hoofdstuk 5). Daaruit is gebleken dat er zowel belangstelllngls voor begeleiding als voor het in dienst nemen van werklozen.

, Hier zullen de drie alternatieven worden vergeleken met de mogelijkheden om subsidies te verkrijgen en d~ opleidingsfaciliteiten. Uitgangspunt is daarbij het in het kader van het P~~-beleid ontwikkelde 'upgradingscherna',

Het is rnogelijk, ook gezien de enqueteresultaten, werklozen meteen onder te brengen bij bedrijven. Wanneer er echter vanuit wordt gegaan dat (een deel van) de (langdurlg) werklozen weinig of geen zicht hebben op wat de bedrijfstak bouwnijverheid aan beroepsmogelijkheden te bieden heeft, is het van belang dit overzicht in de orientatiefase aan te bieden. Dit kan via de Centra voor Beroepsor lentatle en de Cursussen Jeugdige Werklozen. Daarbij kan een eventuele uitkering behouden blijven door gebruik te maken van de betreffende regelingen.

Daarnaast is het van belang dat de werklozen wennen aan de eisen die het beroepsleven stelt, en dat zij werkervaring opdoen ten aanzien van de verschillende beroepsmogelijkheden. Dit kan worden gerealiseerd door bij de verschillende bedrijven c.q. beroepsbeoefenaren op de bouwplaats 'mee te lopen', V~~r produktieve handelingen kan daarbij loon worden uitgekeerd door het bedrijf, dat op haar beurt een vergoeding ontvangt voor de kosten van begeleiding.

Gezienhet feit dat iedere werkloze bij verschillende bedrijven wordt ingeschakeld lijkt het in deze fase niet zinvol met ieder bedrijf afzonderlijk kortlopende contracten af te sluiten, Het verdient daarom overweging de werklozen in deze fase onder te brengen in een aparte organisatie, bijvoor-

79

beeld een stichting. Deze ontvangt de loonbetalingen van de bedrljven, welke zij doorgeeft aan de werklozen, en keert de vergoedlngen uit aan de bedrijyen, welke zij ontvangt van de subsidieverstrekker. Zowel de bedrijven als de subsidleverstrekker hebben flnancieel gezien zodoende aileen met de stichting te maken. Deze stichting coordineert tevens de inschakeling van werklozen en de opleiding,

V~~r wat de loonbetalingen betreft kan worden gewerkt met vaste uur tarieven. Het is dan in het belang van het bedrijf de werkloze ook daadwerkeIijk produktieve handelingen te laten verrichten, Voor de kosten van begeleiding kunnen eveneens vaste uurtarieven worden gehanteerd. De subsidieverstrekker weet daarmee vooraf de omvang van de vergoeding. De kosten die de stichting maakt vormen een volledig te subsidieren overhead.

Vervolgens belanden de werklozen in de schakelfase. Zij hebben zich kunnen wennen aan het beroepsleven en hebben een keuze kunnen maken voor een bepaald beroep. Het is nu van belang het instroomniveau voor deze beroepsopleiding te bereiken. Dat kan via (speciale) cursussen van de Doe ZeIf School in cornbinatie met gerichte 'training on the job' (dat wil zeggen gericht op een beroep). Deze fase wordt afgesloten met het toelatingsexamen voor het Centrum voor Vakopleidlng c.q, het leerlingstelsel.

Reeds in deze schakelfase is het niet meer noodzakelijk dat de werklozen zijn ondergebracht in de stlchting, Een bedrijf dat een keuze heeft kunnen maken uit het aanbod kan een dlenstverband aangaan met een werkloze voor wie dit eveneens geldt. In dat gevallopen betalingen voor produktieve handelingen en vergoedingen voor begeleiding niet meer via de stichting, maar rechtstreeks tussen de betrokkenen. De voormalig werkloze wordt immers

, werknemer en ontvangt normaalloon. De werkgever kan via de bestaande regelingen Iconkostensubsidie en vergoedingen voor scholing aanvragen. De stichting kan wel een bemiddelende rol vervullen bij het afslui ten van de arbeidsovereenkomst en het aanvragen van subsidies. Ook kan zij de coordlna-

tie van de opleiding blljven verzorgen. ,

Werklozen die nog geen dienstverband bij een bedrijf zijn aangegaan blijyen ondergebracht bij de stichtlng, Zij ontvangen in deze fase loon, aangezien hun recht op een uitkering is vervallen. Dit loon verdienen zij gedeelteIijk terug door het verrichten van arbeid (tijdens de gerichte 'training on the job'). Het bedrijf ontvangt nog steeds een vergoeding voor de kosten van de begeleiding.

De derde fase tenslotte is de beroepskwalificerende fase. Hier kunnen problemen onstaan yoor kandidaten die het toelatingsexamen niet behalen,

en tevens nog geen dienstverband met eeo bedrijf zijn aangegaan. Zeals hiervoor is aangegeven vindt momenteel overleg plaats tussen het Bouwberaad

en de gezamenlijke arbeidsbureaus over het tekort aan geschoolde en/of ervaren bouwvakkers. Naar verwachting zal dit overleg gaan leiden tot invoering van een zogenaamd 'bouwpasje', aan de hand van criteria ten aanzien

van de opleiding en vaardigheden. In de CAO zal dan worden vastgelegd dat personen met een dergelijk pasje voorrang dienen te krijgen bij vacatures. D1t komt erop neer dat personen zonder pasje welnig kans zullen maken op een baan in de bouw, In ieder geval wordt vanuit het PCG-beleid in Rotterdam het kunnen behalen van een dergelijk pasje als voorwaarde gesteld voor subsidlerlng. Hoe de criteria zullen gaan luiden is nog niet bekend, Dit is mede afhankelijk van de uitkomsten van een lopend experiment met de 'pasjesregeling' in de provincies Friesland en Zuld-Holland, Vooralsnog worden daarbij als criteria gesteld een afgeronde vakopleiding (inclusief CVV) of langdurige werkervaring in de bouw.

80

Mochten de uiteindelijke criteria boven het niveau Eggen dat na de schakelfase is behaald, dan ontstaan problemen voor degenen die het toelatingsexam en tot de derde fase niet halen. Extra aandacht voor hen is vereist. Mocht het niveau van de schakelfase weI voldoen aan de criteria, dan lijkt de derde fase overbodig. Het lijkt echter zinvol de criteria van de 'pasjesregeling' niet te star te hanteren. Het is immers nog maar de vraag of de bouwbedrijven bij het aantrekken van personeel naar deze criteria zullen handelen.

De derde fase bestaat uit een opleiding bij CVV of streekschool (leer lingstelsel), beide gecombineerd met betaalde arbeid bij een bedr ijf c.q. de stichting. Deze opleidingen worden zoals gezegd als enige offici eel erkend vanuit het bedrijfsleven. Wanneer een kandidaat deze opleidingen met goed gevolg doorlopen heeft is er sprake van een structureel sterke positie op de arbeidsmarkt.

Een probleem kan zijn dat vanuit het PCG-beleid per indivldu vooralsnog slechts voor de duur van een jaar subsidies worden uitgekeerd. V~~r personen die na dit jaar nog bij de stichting zijn ondergebracht en de drie fasen nog niet hebben doorlopen zal dan via de 'normale' regelingen tot een sluitende exploitatle gekomen moeten worden. Een andere mogelijkheid is dat vanuit het PCG-beleid een vast budget per deelnemer wordt verstrekt aan de stichtinge Snelle deelnemers kunnen dan compensatie bieden voor de hogere kosten die gemoeid zijn met deelnemers die wat meer tijd nodig hebben,

6.5. WER VING EN SELECTIE VAN WERKLOZEN

In het kader van het PCG-beleid is in Rotterdam in beginsel gekozen voor de volgende doelgroepen:

minimaal twee jaar werkloos

een opleiding op maxirnaal LBO-ni veau een leeftijd van 18 tot 30 jaar woonplaats binnen een van de PC-wijken.

Deze criteria zijn niet altijd even strak aangehouden. 20 zijn er deelnemers met een wat hogere opleiding (bijvoorbeeld enkele jaren HAVO), terwijl er een zelfs aanzienlijk aantal deelnemers niet uit de PC-wijken afkomstig is (14).

Momenteel vindt bovendien overleg plaats ten aanzien van wijziging van de criteria, in het kader van de afstemming op het gemeentelijk werkgelegenheidsbeleid. Er wordt aan gedacht, mede met het oog op de upgradingsmethodiek, niet alleen de allerkansarmsten te benaderen. Een werkloosheidsperiode van minimaal een jaar wordt een voldoende criterium geacht. Hlerbij wordt verwezen naar onderzoek waaruit zou zijn gebleken dat het be1ang van het kenmerk 'duur van de werkloosheid' het meest van belang is wanneer het gaat om kansen op de arbeidsmarkt. Naarrnate de werkloosheidsperiode toeneemt worden overige kenmerken steeds minder relevant (15). Hierbi] willen wij aantekenen dat eveneens uit onderzoek is gebleken dat andere factoren wel degeUjk een rol spelen. Bovendien kan de duur van de werkloosheid per definitie pas op termijn van invloed zijn, Bij het ontstaan van werkloosheid

spelen derhalve andere factoren een role .

Bij de werving en selectie van deeinemers voor de verschillende projecten is een belangrijke plaats weggelegd voor de zogenaamde 'activeringsambtenaren' van de GSD. Deze hebben tot taak de in het GSD-bestand voorkomen-

81

de personen op een systernatische wijze te benaderen en hen vervolgens te bewegen hun arbeidsmarktp'0si tie te verbeteren. Zij treden derhal ve als eersten in contact met potentiele kandidaten voor projecten in het kader van werkgelegenheldsbeleid. Uit rapportages van de GSD blijkt dat bij langdurig werkloze jongeren met wie is gesproken weinig uiting is gegeven aan Iatallsme of apathie (16). Er is ook geen toename van deze verschijnselen waargenomen naarmate de werkloosheidsduur toeneemt. Ondanks de na verloop van tijd dalende solllcitatle-activltelt blijkt deze categorie passend werk tegen redelijk inkomen vrij gemakkelijk te accepteren, Door de collectieve verwerking van de werkloosheid is er nauwelijks sprake van een in zichzelf gekeerde reactie, In de buurten waarin zij leven is werkloosheid (naast gepensioneerden en arbeidsongeschikten) een veel voorkomend verschijnsel. Ook in de enquetes onder eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt is di t bljvoorbeeld gebleken. WeI bestaat er een sterk instrumenteel gericht arbeidsethos, dat is gericht op de materiele aspecten van een baan. Scholing geln-

"tegreerd in een baan wordt door langdurig werklozen het meest makkelijk aanvaard. Makkelijker dan scholing die los van een baan of werkervar ingsproj ect wordt gegeven.

De deelnemers aan het project 'Bouwpool' zijn bijvoorbeeld door deze recruteringsambtenaren aangeleverd. Achteraf heeft men moeten constateren dat het instroornniveau vaak te laag is geweest. Dit wordt geweten aan het felt dat bij de selectie meer is gelet op motivatie dan op capaciteiten. Bovendien was de gemiddeide werkloosheidsduur van degenen die opgeroepen zljn erg lang (circa 5 [aar), De bereidheid tot scholing is gering gebleken. Momenteel wordt getracht het instroomniveau van de deelnemers aan dit project te verhogen door meer te letten op opleiding en ervarlng. Ook wordt deelname aari scholing gestimuleerd.

Tot de taakornschrijvirrg van de recruteringsambtenaren behoort naast werving en selectie tevens het vaststellen van een scholingsprogramma. Recentelijk is ech~~r de vraag opgeworpen of de beoordeling van het gewenste kwalificatietraject voor de betrokken werkloze niet beter door een daarin gespecialiseer delnstelling kan worden verricht. Tenslotte is de wervingsarnbtenaren van de G.SO verzocht ruime aandacht te schenken aan de vraag in hoeverre migranten door het PCG-beleid worden bereikt, Dit lijkt weliswaar in tegenspraak met de hiervoor vermelde veralgemenisering van de doelgroep. Het is evenwel in overeenstemming met het grote aandeel dat deze migranten in het werklozenbestand leveren.

6.6. SCHULDSANERING

In hoofdstuk 3 zijn enkele mogelijkheden genoemd die een eigenaar-bewoner zelf kan hanteren ter vermindering van zijn maandelijkse finanderingslasten: verlenging looptijd

renteconversie

oversluiten hypotheek.

De toepasbaarheid en het nut van deze maatregelen zijn sterk afhankelijk van de voorwaarden die bij het afsluiten van de hypotheek zljn aangegaan. Deze lopen per hypotheekvorm en per financier sterk uiteen. Kortlopende hypotheken met een vast rentepercentage kennen over het algemeen echter relatief veel beperkende voorwaarden. Ditzeifde geldt voor sommige financiers. Een combinatievan beide staat derhalve bijna garant voor problemen

82

wanneer de kredletnemer niet (me er) aan de verplichtingen kan voldoen.

Naast de mogelijkheden die de individuele eigenaar-bewoner tot zljn beschikking heeft, kan de locale overheid echter ook een rol vervullen op het gebied van schuldsanering, Hieronder zal worden behandeld wat de locale overheid zou kunnen doen. Vervolgens wordt aangegeven waarom zij zich met sanering van (restischulden op hypotheken bezig zou kunnen houden.

Om te beginnen kan de gemeente (het Grondbedrijf) de financier benaderen wanneer zi] bezig is het bezit van de eigenaar-bewoner te verwerven. D1t is een gebruikelijke gang van zaken, ook in de gemeente Rotterdam. Wanneer het bezit getaxeerd is wordt bij de financier gelnformeerd naar de omvang van de restant-hypotheek en naar de bereidheid om de hypotheek te royeren ('door te halen') wanneer het bod van de gemeente lager is dan de uitstaande schuld. Sommige financiers zijn daartoe bereid, andere niet, Maar zelfs wanneer de financier bereid is tot doorhalen van de hypotheek kan een restschuld ontstaan, als de financier niet bereid is tot volledige kwijtschelding daarvan. De eigenaar-bewoners houdt dan een persoonlljke verplichting. Ook een eventuele boeterente bij aflossing ineens kan voor de eigenaar een restschuld opleveren. Huurgewenning kan gebruikt worden om deze restschuld (gedeeltelijk) te voldoen, en ook de verhuiskostenvergoeding kan worden gebruikt.

In de gemeente Den Haag he eft men voor deze gevallen een 'restschuldregeling' ontworpen. Deze houdt in dat de Gemeentelijke Kredietbank (GKB) de voormalige eigenaar de restschuld Ieent, Gedurende maximaal 4- jaar lost deze de lening af • Een eventuele restant schuld na 4- jaar wordt kwijtgescholden en betaald ult het stadsvernieuwingsfonds. Het stadsvernieuwingsfonds doet daarbij dienst als een soort risicofonds. Aangezien een dergelijk fonds in Rotterdam niet bestaat is de GKB daar min of meer verplicht te opereren volgens de officiele gedragscode blj schuldsanering. Aan de hand van de betallngscapaciteit van de schuldenaar wordt voor een periode van 3 jaar de maximale aflossing bepaald. De contante waarde van dit bedrag wordt aan de schuldeiser aangeboden onder voorwaarde dat het meerdere van de schuld wordt kwijtgescholden. Gaat de schuldeiser hlerrnee accoord, dan neemt de GKB de schuld over. Zij is dus geheel afhankelijk van de goede wil van de financier; zij is niet in staat zelfstandig schuld kwijt te schelden, tenzij zij dit voor eigen risico doet.

Het benaderen van de financier wanneer aankoop aan de or de is is echter een mogelijkheid. Een andere is de benadering vooruitlopend op een verwerving, Ook daarmee is in Den Haag ervaring opgedaan. Wanneer clusters van hypotheken bij een financier zijn ondergebracht wordt namelljk collectief onderhandeld over overname van deze hypotheken, Deze onderhandelingen worden van gemeentewege gezamenlljk gevoerd door de GKB, het Grondbedrijf en de Projectorganisatie Stadsvernieuwing (POS). Inzet van de onderhandelingen tegenover de financier is het bezit van een onzekere portefeuille en hoge restschulden in geval van verkoop via de veiling of bij onteigening. Versterking van de onderhandelingspositie vindt plaats door aanschrijving van eigenaar-bewoners en uitvoering van gemeentewege, zodat een executoriale titel verkregen wordt. Hypotheken zonder gemeentegarantie zijn uiteraard het meest gunstig. De financier wordt voor de hypotheken (een bepaald percentage van) de huidige handelswaarde van het onderpand geboden. Voordelen voor de financier betreffen, naast een hogere dan de veilingopbrengst, het verruilen van onzekerheid op lange termijn voor zekerheid op korte termijn (een berekenbaar verlies nu tegenover een wellicht veel groter verlies In de toekornst), en het feit dat men in een keer van zowel de gemeente als de slechte portef eullle verlost is (betalingsachterstanden, inschakeling deur-

83

waarders, executies, restschulden etc, met aile extra kosten vandien),

Toestemming van de eigenaren is niet verelst. Wanneer dezelfde voorwaarden worden gehanteerd (of verlichting van de voorwaarden optreedt)

zijn hypotheken vrij overdraagbaar. En gezien het felt dat de rentestand momenteel over het algemeen aanzienlijk lager is dan ten tijde van de afsluiting van de oorspronkelijke hypotheek is een forse verlichtlng van de voorwaarden mogelijk (zie rekenvoorbeeld). Bovendien staat de GSD dermate positief tegenover deze operatie dat zij bereid is voor eigenaren met een inkomen op het niveau van het sociaal minimum een woonkostentoeslag te verstrekken. Er wordt immers in een keer een eind gernaakt aan betalingsproblernen, hetgeen bij benadering van de financier met lndi viduele probleemsituaties vaak niet lukt.

De over genom en hypotheken worden ondergebracht bij de GKB op basis van rendabele exploitatie. Als voorwaarde voor de verlaging van de financieringslasten wordt aan de eigenaar-bewoner gesteld dat hij zijn bezit op een aangegeven tijdstip tegen de huidige handelswaarde aan de gemeente zal verkopen, Indien hij tot dan aan zijn verplichtingen heeft voldaan wordt hem de eventuele restant schuld kwijtgescholden. Dit is mogelijk doordat zoals gezegd de hypotheek wordt overgenomen tegen (een bepaald percentage van} de huidige handelswaarde van het onderpand, Eventuele voordelen die resteren na verkoop en aflossing zijn voor de GKB. Wanneer de gemeente niet tot aankoop overgaat staan tegenover de verlaglng van de financieringslasten afspraken met betrekking tot particullere woningverbetering.

Een rekenvoorbeeld zlet er als volgt uitr

Appartement aan te kopen ten behoeve van sloop over drie jaar, Oorspronkelijke koopsom f 66.500,-.

Huidige lasten

Ie hypotheek f 49.500,- a 13% = 2e hypotheek f 17.000,- a 14% =

f 550,32 per maand f 233,64 per maand

totaal

f 783,96 per maand

Huidige schuld
Ie hypotheek f 48.405,71
achterstand f 1.650,96
2e hypotheek f 15.904,50
totaal f 65.961,17 Nieuwe voorstel

huidige schuld f 65.961,17 a 8,5% voor 25 jaar = f 535,- per maand

bij inkornen op het sociale minimum kan de

Gemeentelijke Sociale Dienst een woonkosten-

toeslag verstrekken van maximaal f 289,- per maand

netto woonlast f 246,- per maand

(eigenaarslasten p/m)

Bij verkoop aan de gemeente

huidige waarde circa f 43.000,-

restant-schuld f 65.961,- - f 43.000,- = f 22.961,-

84

De gemeente verleent kwijtschelding veer de restant-schuld a f 22.961,rnits gedurende drie jaar aan de verplichtingen ap het voorstel C:t 535,- per rnaand dan wel f 2I.f.O,- met woonkostentoeslag) correct is voldaan.

Blj deze constructie, die naar idee tamelijk eenvoudig maar naar concrete uitwerklng waarschljnlijk buitengewoon gecompliceerd is, zijn in Den Haag naast de GKB, POS en Grondbedrijf tevens betrokken de Dienst Bouw en Woningtoezicht (BWT), GSD en de Dienst Economlsche 2aken (E2). De construetie is voor het eerst toegepast op de overname van hypotheken op in totaal 1453 appartementen, in bezit van de faillerende Tilburgse Hypotheekbank. Daarvan had den 970 hypotheken betrekking op eigenaar-bewoners en 4-83 op huurappartementen in handen van onroerend goed-handelaren. Deze laatste zijn als onderdeel van de transactie In bezit gekomen van een woningbouwvereniging. Inmiddels worden ook andere financiers met voorstellen tot overname van hypotheken benaderd.

Tot zover een beschrijving van wat de locale overheid zou kunnen doen.

Van belang is tevens de vraag waarom zij dit zou doen, Allereerst vanuit het oogpunt van de eigenaar-bewoner:

een substantiele verlaging van de financieringslasten is mogelijk door middel van renteconversie en eventueel een woonkostentoeslag schuldvrije verkoop aan de gemeente wordt gegarandeerd, mits aan de verplichtingen wordt voldaan

financiele ruimte voor particuliere woningverbetering wordt geschapen door verlaging van hypotheeklasten.

V~~r de locale overheid gelden als belangwekkende voordelen:

verzekerde aankoop tegen huidige handelswaarde op een tljdstip dat de gemeente zelf kan kiezen (optirnale aistemming op sloop- en renovatie-

planning) .

greep ~p een aanzienlijk aantal woningen, niet alleen door aankoop, maar 'tevens door afspraken over particuliere woningverbetering, en overdracht van par tlcullere huurwoningen aan een woningbouwvereniging (maakt bijvoorbeeld complexgewijze verbetering bij ui teenlopende eigendomsverhouding mogelijk)

versoepeling van het werk voor het Grondbedrijf: in plaats van voor een groot aantal eigenaar-bewoners individueel met de financier te moeten onderhandelen geschiedt dit nu in een transactie

versoepeling van het werk voor de Dienst Bouw- en Woningtoezicht doordat de flnanciele speelruimte voor particuliere woningverbetering is verruirnd

beperking van renteverliezen, geen vertraging of extra kosten als gevolg van noodkopersproblema tlek

de transactie is budgettair neutr aal,

Het moge duidelijk zijn dat voor het slagen van dergelijke constructies samenwerkingsverbanden op stedelijk niveau vereist zijn. Tevens dient aan een aantal voorwaarden voldaan te zijn c.q. worden die de financier be reid rnaken hypotheken onder de boekwaarde van de hand te doen. En tenslotte vragen transacties als deze om een nauwkeurige voorbereiding. Wanneer zij slagen kunnen de eigenaar-bewoners van aan te kopen of particulier te verbeteren panden echter met veel meer 'wisselgeld' worden benaderd dan thans vaak het geval is.

Tot slot valt in het lichtvan sanering van schulden te wijzen op de moge-

85

lijkheid tot gedeeltelijke aankoop van het bezit van de eigenaar-bewoner, bijvoorbeeld de begane grond. Zoals in hoofdstuk 3 is gebleken wordt deze vaak verhuurd aan niet-familieleden. De eigenaar blijft dan in het bezit van het zelf (of door familie) bewoonde gedeelte. Met de opbrengst van de woning op de begane grond wordt de financiele armslag verkregen voor lopende verplichtingen (hypotheek) en particullere woningverbetering. Tevens orrtstaat een vereniging van eigenaren waarin de gemeente partlcipeer t, Vanuit deze posltie kan zij het initiatief nemen tot verbetering. Ook kunnen afspraken worden gemaakt over verkoop op termijn van het zelf bewoonde gedeelte en de verkoopprijs.

6.7. CONCLUSIES

De mogelijkheden voor een experiment met partlcullere woningverbeter ing, zelfwerkzaamheid en wijkgerichte werkloosheidsbestrljdlng beginnen bij de aanwijzing van panden ('etiketteren') voor par tlculiere woningverbetering. In Bloemhof zijn al omvangrijke complexen aangewezen. In de Oleanderbuurt dienen zich eveneens een aantal mogelijkheden aan, ervan uitgaande dat de projectgroep niet besluit tot sloop. De besluitvorming om trent aankopen c.q. onteigenen ten behoeve van renovatie, particuller e woningverbetering en overslaan vereisteen zorgvuldige afweging van de belangen van de eigenaar -bewoners enerzijds en de effecten van niet aankopen c.q. onteigenen op de verbeteringsmogelijkheden van het gemeentebezit anderzljds. Bij eigenaren met belangstelling voor particuliere woningverbetering dient nader onderzocht te worden of door middel van meerenoveren zowel hogere verbeteringskosten door aansluitingsproblemen verminderd als lange onteigeningsprocedures voorkomen kunnen worden. Bij clusters van eigenaar-bewoners kan bovendien een complexgewijze aanpak worden overwogen. Pas wanneer zowel mlnnelijke aankoop als particulier meerenoveren (beide met flankerende maatregelen als schuldsanering en herhuisvesting) niet mogelijk zljn dient de afweging tussen onteigenen of overslaan zich aan.

Zelfwerkzaamheid is mogelijk binnen de huidige verordening. Het wordt echter niet gesubsidieerd, Gezien de mogelijke effecten op de eigen finandele bijdrage (hoofdstuk 4) zou subsidlering van zelfwerkzaamheid overwogen kunnen worden, met behoud van de kwaliteitscontrole. Een bepaling als in de voorbeeldverordening van de VNG kan dit mogelijk maken. Afspraken over zelfwerkzaamheid tussen aannemer en eigenaar dienen contractueel te worden vastgelegd.

Ten behoeve van het opstarten en begelelden van de par ticuliere woningverbetering (met zelfwerkzaamheid) in Bloemhof zou een bouwbureau kunnen worden opgericht, te betalen uit architectenhonoraria, processubsidies en besparingen op subsidies als gevolg van lag ere aanneemsommen (hoofdstuk 5). Deskundige begeleidlng, advies en coordinatie is van wezenlijk belang,

Bij de selectie van aannemers zou de houding ten aanzlen van samenwerking met werklozen en eigenaren een belangrljk criterium moeten zijn, Aan bedrijven uit Bloemhof zou de voorkeur kunnen worden gegeven wanneer belang wordt gehecht aan stimulering van kleinschalige bedrijvigheid in de wijk.

Bij de lnschakeling van werklozen zou een stichting van belang kunnen zijn bij het opstarten en als vangnet. Deze stichting zou de inschakeling van werklozen, de subsldlering en de scholing kunnen coordlner en, In deze stlch-

86

tlng zouden deskundigen opgenomen moeten worden met betrekking tot deze werkzaamheden. Bij de inschakellng van werklozen kan gebruik worden gemaakt van PCG-middelen, aangevuld met de (sterk groeiende) hoeveelheld middelen ten behoeve van scholings- en werkgelegenheidsprogramma's bij het GAB. Bij de scholing van werklozen kan aansluiting worden gezocht bij het zogenaamde 'upgrading-schema' dat in het kader van het PCG-beleid is ontwikkeld. De scholing dient daartoe individueel te worden opgezet.

Bij de werving en selectie van werklozen kunnen de volgende criteria

worden aangelegd:

wervingsgebied (bij voorkeur Bloemhof)

nationaliteit (stirnuleren deelname etnische minderheden) werkloosheidsduur (langer dan een jaar)

motivatie

werkervaring.

Gebruik kan worden gemaakt van de infrastructuur bij de GSD, die in het kader van het PCG-beleid is ontwikkeld, en die gericht is op een actieve benadering van werklozen. Een andere of aanvullende mogelijkheid wordt geboden door initiatieven die in de wljk worden ontplooid, bijvoorbeeld het wijkwerkgelegenheidsplatform.

Met betrekking tot restschulden en schuldsanering in het algemeen kan de werkgroep 'Vangnet' goede diensten bewijzen. Hierin is een dwarsverband gelegd tussen een groot aantal gemeentelijke dlensten, Restschulden dienen in eerste instantie te worden voorkomen door bij aankoop met de financier te onderhandelen over doorhalen van de hypotheek, kwijting van restschuld en het laten vervallen van boeterente. In tweede instantie dient er een restschuldregeling te zijn (bij GKB of GSD) met een risicofonds voor gevallen waarin de financier niet bereid is het gedeelte van de schuld, dat buiten de betalingscapaciteit van de eigenaarbinnen 3 a 4 jaar valt, kwijt te schelden, Dit risicofonds he eft derhalve een andere functie dan het door de werkgroep 'Vangnet' voorgestelde risicofonds voor te verstrekken leningen voor par ticuHere wonlngverbetering door de GKB.

Schuldsanering in het algemeen kan deskundig worden ondersteund bij benadering van de financier met voorstellen tot wijziging van looptijd of rente. Overstappen naar een andere financier kan worden vergemakkelijkt door het verstrekken van aanvullende leningen (wanneer de uitstaande schuld groter is dan 75% van de executiewaarde) door de GKB of door het afgeven van gemeentegarantie. Overname van hypotheken dient te worden overwogen. Een . probleem bij al deze maatregelen ter verlaging van financieringslasten is wei dat een financier waarschijnlijk minder geneigd zal zijn tot medewerking naarmate er minder sprake is van betalingsproblemen bij de schuldenaar.

Schuldsanering vooruitlopend op verwerving of particuliere woningverbetering kan evenwel een belangrijke nieuwe strategie zijn in de stadsvernieuwing. Ditzelfde geldt voor het gedeeltelijk aankopen van panden in het bezit van eigenaar-bewoners, In beide gevallen kunnen aan de verlaging van financleringslasten en uitstaande schulden afspraken worden gekoppeld over verkoop op termijn tegen een vastgestelde prijs of particuliere woningverbetering.

87

7

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

7.1. INLEIDING

88

In dit laatste hoofdstuk zullen de resultaten van de verschilleride deelonderzoeken naar de positie van eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt, naar de mogelijkheden van georganiseerde zelfwerkzaamheid bij particuliere woningverbetering door eigenaar-bewoners, en naar de perspectieven voor lnschakeling van werklozen bij complexgewijze (par ticuliere) woningverbetering in samengevatte vorm worden besproken. Tevens zullen aan deze onderzoeksresultaten conclusles worden verbonden ten aanzlen van gebreken bij de huidige aanpak van de stadsvernleuwlng, en mogelijkheden om deze te ondervangen. Deze gebreken hebben enerzljds betrekking op het onvoldoende meewegen van de specifieke problemen en belangen van eigenaar-bewoners bij de formulering en uitvoering van het stadsvernieuwingsbeleid. Anderzijds betreft het een gebrek aan integra tie tussen stadsvernieuwingsactiviteiten en werkloosheidsbestrijding c.q, stimulering van werkgelegenheid. Redenerend vanuit de mogelijkheden om deze gebreken te ondervangen worden tenslotte aanbevelingen geformuleerd. Deze bestaan uit een afwegingsmodel ten aanzien van de gewenste ingreep (het 'etike tter en') blj eigenaar-bewoners, een schema van te verr1chten activiteiten ten behoeve van een experiment met complexgewijze par ticuliere woningverbetering waarbij gebruik wordt gemaakt van zelfwerkzaamheid en inschakeling van werklozen, en tenslotte

een fasering voor een dergelijk project.

7 .z. SAMENVA TTING EN CONCLUSIES

Aanvankelijk was dit onderzoek bedoeld om meer inzicht te geven in de redenen waarom eigenaar-bewoners in de Oleanderbuurt niet tot verkoop aan de gemeente willen of kunnen overgaan. Vervolgens zouden oplossingen dienen te worden aangedragen, die waren gericht op het alsnog door de gemeente verwerven van de panden. Het besluit van de begeleidingsgroep en de projectgroep Bloemhof om het onderzoek een bredere strekking te geven blijkt een aantal verrassende resultaten op te leveren met betrekking tot par tlculiere verbetering en zelfwerkzaamheid, en mogelijkheden om (langdurlg) werklozen in te schakelen bij woning- en wijkverbetering .. Voor een aanpak die meer omvat dan alleen volkshuisvestingsaspecten, levert het onderzoek een modelmatige opzet op, die in potentie eveneens toepasbaar is in overige del en van Bloemhof en in andere stadsvernieuwingsgebieden. De stappen die in het onderzoek met de Oleanderbuurt als voorbeeld zijn genomen geven op exemplarische wijze de mogelijkheden weer om perspectieven inzake onderhoud en verbetering in niet aangekochte delen met overwegend eigenaarbewoners te onderzoeken.

De respons van het onderzoek onder eigenaar-bewoners is gering (ongeveer 60%), door het tijdstip van de enquete (vroege vakanties van etnische groepen) en doordat bewoners vanwege familieomstandigheden (ziekte of stertgevallen) tljdelijk naar hun geboorteland waren teruggekeerd. De resultaten van de gesprekken geven echter geen aanleiding tot een veronderstelling dat de positie van de eigenaar-bewoners die niet bereikbaar waren wezenlijk anders is dan die van de onderzochte bewoners. Ook voor deze laatsten is de jaarlijkse vakantie een stap die sociaal gezien door hen noodzakelijk wordt gevonden. Wanneer eigen financiele middelen niet aanwezig zijn lenen zij hiervoor desnoods bij familie of kennissen.

Gezien de geringe omvang van de populatie (28 eigenaar-bewoners) lenen de onderzoeksresultaten zich niet voor generalisaties in kwantitatieve zin,

89

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful