UNDER THE PRETEXT OF SELL AND BUILD IN HOUSING PROVISION METHOD, THE PUBLIC IS SAID TO BE ON THE LOOSING END

. PLEASE EXPLAIN.

Disediakan Oleh: Ai’da Fazihrah Binti Nazri 2007275618 AP221

Disediakan Untuk: Dr Mat Zain Mat Hassan

PENGENALAN

Perumahan adalah merupakan salah satu daripada keperluan asas yang utama dalam kehidupan seharian. Proses pembelian rumah adalah merupakan salah satu keputusan yang amat sukar untuk dilakukan. Ini adalah kerana, di dalam proses ini akan melibatkan beberapa langkah yang memerlukan pembeli memahami secara asas terhadap proses-proses perundangan yang diperlukan sebelum menanda tangani perjanjian jual beli (Sales Purchase Agreement). Terdapat dua kaedah penjualan rumah iaitu Bina dan Jual serta Jual dan Bina. Jual dan Bina adalah merupakan satu kaedah yang telah dilakukan sejak bertahun lamanya. Manakala konsep Bina dan Jual mula diperkenalkan olej kerajaan Malaysia pada tahun 2001 apabila bekas Perdana Menteri, Tun Dr Mahathir Mohammed mendapati lambakan pemaju-pemaju perumahan yang mengambil kesempatan terhadap pembeli.

Konsep Bina dan Jual adalah merupakan tren yang terbesar di lakukan di pasaran harta asing sejak 15 tahun. Konsep Bina dan Jual adalah dimana pemaju menjual hartanah khususnya perumahan yang belum dibina kepada pembeli. Kaedah ini juga memerlukan pembeli membayar kos pembinaan hartanah tersebut. Pemaju akan memperolehi sumber kewangan untuk meneruskan pembinaan dari masa ke semasa secara umumnya dalam tempoh dua hingga ke tiga tahun. Meskipun, kaedah ini nampak mudah, namun ianya mempunyai risiko yang agak tinggi dimana kemungkinan pemaju untuk melarikan duit pembeli adalah tinggi.

Malyasia menawarkan hartanah beli dan jual yang luas pada harga yang membolehkan pulangan yang tinggi. Pelaburan terhadap konsep jual dan bina di Malaysia, membolehkan pelabur-pelabur peluang untuk membeli pada kadar harga yang rendah dan mencapai pulangan pelaburan yang maksimum.

2

KELEBIHAN DAN KELEMAHAN KONSEP JUAL DAN BINA Berdasarkan kepada Panduan dan Artikel mengenai sektor hartanah, terdapat beberapa kelebihan dan kelemahan mengenai konsep bina dan jual ini, iaitu:-

Kelebihan
Faktor Pelaburan Pembeli yang membeli di awal fasa pembinaan atau sebelum pembinaan di lakukan telah memulakan nilai pelaburan terdahap konsep bina dan jual adalah lebih baik. Harga telah ditetapkan di bawah nilai pasaran untuk menarik pelaburan dimana secara tidak langsung dapat membantu menampung kos pembinaan. Tambahan lagi, dengan promosi-promosi ini, ianya akan membantu kesemua unit perumahan dijual sebelum pembinaan siap sepenuhnya untuk mendapatkan pulangan keuntungan Belian Awal Sekirangan pembeli membeli di peringkat awal, pembeli mempunyai kemungki9nan untuk memilih lokasi perumahan mereka dengan pandangan yang menarik atau berdekatan dengan kemudahankemudahan yang telah disediakan.

Kelemahan
Seeing the Property Apabila pembeli membeli perumahan yang berkonsepkan jual dan bina, pembeli tidak boleh melihat kualiti perumahan tersebut sehingga ianya disiapkan. Ini membolehkan pembeli tertipu oleh sikap pemaju-pemaju yang ingin mengaut keuntungan lebih sehinggan menyiapkan perumahan mereka dalam kualiti yang rendah dan tidak sepadan dengan harga yang telah dibayar.

Penjual Apabila pembeli membeli perumahan yang masih di dalam pembinaan, ianya akan terus kepada jurujual. Meskipun pembeli membeli melalui ejen, pembeli hanya kan membayar jumlah yang telah ditetapkan oleh jurujual. Ini menyebabkan pembeli tidak perlu membayar kepada kos ejen yang dilantik.

Masa Untuk membolehkan pembeli memperolehi perumahan yang baik dan murah yang masih berada di dalam pembinaan, pembeli dikehendaki membelinya di peringkat awal pelancaran perumahan tersebut dan menunggu peringkat tersebut selesai sebelum pembinaan dimulakan. Ini bermaksud pembeli terpaksa menunggu untuk tempoh masa yang lama untuk projek perumahan siap sepenuhnya sebelum mereka memperolehi perumahan mereka. Kawasan Kawasan terhadap pembangunan boleh berubah meskipun pembeli telah pun melawat tapak dimana pembangunan bakal dijalankan. Pembeli tidak akan mendapat gambaran terhadap bagaimana kawasan tersebut akan berubah semasa dan selepas pembangunan dijalankan.

3

Jaminan Banngunan-bangunan baru akan termasuk jaminan 10 tahun bagu kegagalan yang utama terhadap struktur bangunan, bumbung dan sebagainya. Harga Harga bagi promosi yang terbaru adalah ditentukan oleh pemaju-pemaju yang professional dimana yang mempunyai pengetahuan yang luas dalam bindang nilai pasaran berbanding kepada pemaju persendirian. Pembeli tidak akan berdepan dengan kepelbagaian yang major dalam harga perumahan. Perbezaan harga dipengaruhi oleh factor lain seperti kualiti pembangunan, lokasi, pandangan dan sebagainya.

Belian Lewat Sekiranya pembeli membeli perumahan yang berada di dalam pembinaan bagi fasa yang terakhir, nilai pelaburan adalah lebih tinggi daripada belian awal dan lokasi yang terbaik selalunya telah habis di jual. Muflis Kebanyakkan pembeli akan merasa takut apabila pemaju jatuh muflis atau kualiti terhadap perumahan tidak berdasarkan kepada maklumat yang diberikan sebelum pembelian dilakukan. Kemungkinan pemaju yang jatuh muflis adalah selalunya merupakan pemaju-pemaju baru atau pemaju yang kecil.

MASALAH PEMBELIAN PERUMAHAN YANG BERKONSEPKAN JUAL DAN BINA Industri hartanah di Malaysia telah mengamalkan konsep jual dan bina secara bertahun lamanya. Konsep ini secara tidak langsung membantu mengatasi bebanan kewangan yang dihadapi bagi pemaju-pemaju kecil dan secara tidak lansung turut membatu pembeli rumah. Ini adalah kerana, pembeli akan membuat bayaran yang progresif dan menanggung sejumlah besar keperluan kewangan pemaju perumahan tersebut.

Apabila pembeli sudah menandatangani perjanjian jual dan beli, pembeli harus membayar 10% daripada jumlah harga rumah walaupun pembinaan perumahan belum lagi bermula. Apabila asas bangunan te;ah dinaikkan, pemaju akan meminta bayaran ‘proggressive payment’ dan ini akan berterusan sehingga sebuah rumah itu siap dibina. Ada yang berpendapat bahawa cara penjualan rumah jual dan bina ini akan memberi

4

kelebihan kepada pembeli kerana ia akan mengawal harga rumah pada tahap yang rendah.

Sekiranya pendapat tersebut adalah benar, maka seharusnya harga perumahan di Malaysia adalah rendah berbanding dengan Negara-negara lain yang mempunyai pendapatan per kapita yang hampir sama. Namun ini tidak berlaku dan menunjukkan bahawa para pemaju mendapat keuntungan yang banyak dan harga rumah yang rendah adalah sekadar mitos. Tambahan lagi, system jual dan bina ini menyebabkan pembeli menanggung risiko yang tinggi dan sepatutnya risiko ini ditanggung oleh pihak pemaju dan institusi kewangan mereka.

Bagi melihat isu ini dari perspektif yang lebih menyeluruh, kita akan melihat pelbagai pihak yang terlibat di dalam industri hartanah. Pertama, terdapatnya pihak pemaju yang matlamat utamanya adalah untuk mengaut sebanyak keuntungan. Kedua adalah ‘bridging Financier’ yang merupakan pihak memerikan pinjaman kepada pihak pemaju. Mereka mengaut keuntungan daripada pemaju. Kategori lain adalah ‘end financier’ yang memberikan pinjaman kepada pembeli rumah.

Pembeli rumah merupakan kumpulan keempat. Matlamat utama mereka membeli rumah adalah untuk menyediakan tempat berlindung bagi keluarga mereka. Pembeli juga akan mempunyai pelbagai spekulasi namun ianya akan diketepikan bagi perbincangan ini. Pembeli rumah juga adalah merupakan parti yang mengeluarkan keuntungan dalam kadar yang segera. Ini adalah kerana pembeli yang akan menanggung kos dan risiko pembangunan yang bakal dijalankan.

Apabila mana-mana projek perumahan mengalami kegagalan, pembeli rumah adalah merupakan golongan-golongan yang perlu diberi perhatian. Pemaju hanya menanggung kos yang sedikit. Pemaju hanya menanggung kos bagi tukar syarat tanah. Meskipun tanah yang ingin dibangunkan adalah merupakan kepunyaan mereka,

5

namun perbenjalaan yang dikeluarkan oleh mereka adalah rendah berbanding pembeli rumah. Perbelanjaan bagi kos pembinaan dan sebagainya telah dibayar oleh bayaran yang dibaut secara progresif oleh pembeli rumah.

Pinjaman bank yang diberi kepada pemaju iaitu bridging finance, adalah selamat disebabkan tanah yang telah dikenakan bayaran kepada pemaju dalam bentuk wang turut merupakan jaminan terhadap pihak bank. Apabila pembinaan di dalam progres, rumah (strktur yang tidak boleh dialihkan) yang belum siap sepenuhnya telah ditambah nilai dan menyebakan harga rumah semaikn tinggi. Pinjaman yang diberikan kepada pembeli atau end financing, akan dikenakan bersama faedah untuk keuntungan di pihak bank. Pinjaman ini akan merangkumi jaminan daripada rumah yang dibeli oleh pembeli. Pembeli akan membayar pinjaman yang telah dibuat mesikpun perumahan mereka tergendala atau terbengkalai. Meskipun begitu, kes pembeli yang teraniaya ini tidak dapat dibawa ke mahkamah kerana pembeli sudah pun menandatangani perjanjian jual beli atau Sales Purchase Agreeement yang mengandungi syarat-syarat yang telah pemaju nyatakan mengenai risiko dan sebagainya.

Konsep bina dan jual ini juga dilihat telah menyebabkan pembeli mengalami kerugian apabila mereka terpaksa berdepan dengan kualiti perumahan yang disediakan tidak menepati maklumat yang telah mereka perolehi sebelum menandatangani boring perjanjian jual beli. Pembeli juga terpaksa berdepan dengan risiko bahawa projek perumahan mereka akan terbengakalai sekiranya pemaju muflis. Projek perumahan mereka juga berkemungkinan tidak akan siap meskipun sedah berpuluh tahun lamanya.

Bagi mengatasi masalah ini, kerajaan telah pun memperkenalkan konsep perumahan bina dan jual. Ini yang membawa erti perumahan-perumahan akan disiapkan dahulu sebelum dijual kepada pembeli. Dengan konsep ini juga, pembeli

6

dapat meneliti kualiti perumahan mereka sebelum menandatangani perjanjian jual beli dengan pemaju. Pembeli juga tidak akan mengalami risiko bahawa perumahan mereka akan terbengkalai. Namun, pembeli akan berdepan dengan risiko, bahawa harga perumahan yang telah siap akan naik berkali ganda sehingga menyebabkan perumahan itu berada di luar kemampuan pembeli.
Sources Beginner's Guide: Buying Property Off-plan, http://www.findanewhome.com, Retrieved March 28, 2008 Buying off The Plan, Retrieved February 4, 2008 http://asfd.com.au ,

Buying Off-Plan Vs. Second hand Properties: Advantages and Disadvantages, http://www.accom-counsalting-spain.com, Retrieved February 4, 2008 Malaysian Property Partners, http://www.malaysianpropertiespartners.com, Retrieved March 25, 2008 National House Buyers Association, http://www.hba.org.my, Retrieved March 25, 2008 Off Plan Property Investment, http://shelterofshore.com, retrieved February 20, 2008 Off-plan Property – Malaysia, http://propertyshowroom.com, retrieved March 2, 2008 The Key Players in the Life of a New House Buyer, http://www.iproperty.com.my, Retrieved March 28, 2008 Tips on Buying of Plan Properties, http:// malaysiapropertyonline.blogspot.com, Retrieved February 20, 2008

7

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful