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CAPITULO I:
CAPITULO II:
CAPITULO III:
CAPITULO IV:
Dedico este trabajo hecho, con la finalidad de dar a conocer el tema de “La
Propiedad Predial”, ante todo a Dios, por ayudarme en mi vida personal y en mis
estudios, a mi Padres por ayudarme a realizarlo y a la vez a mis compañeros de estudios
por el apoyo respectivo que nos hemos brindado mutuamente
LA PROPIEDAD PREDIAL
ASPECTOS PRELIMINARES
Esta teoría tuvo rigor durante muchos siglos. Inclusive en el derecho moderno halla
proclamación en el Code napoleónico (1804) y ellos es comprensible pues la revolución
Francesa es la respuesta más contundente a los atavismos, vinculaciones, cargas y
gravámenes del feudalismo, con gran regocijo de los juristas a la sazon revolucionarios.
En este código se inspiro el moviendo codificador Europeo y, por extensión, se explayo
a los códigos Latinoamericanos a través de España.
A fines del siglo pasado y, con mayor énfasis en los primeros años de esta centuria, se
produce una reacción doctrinaria. Aparece la noción de la función social de la propiedad
que, llevaba a sus extremos, pasa a convertirse de un derecho a un deber “Duguit”.
Quizá así la concebió la constitución de Weimar (1919) cuando estipula que la
propiedad obliga. De ahí se avanzo hasta la liquidación y expropiación de la propiedad
en algunos países por entonces socialistas.
472. Dig. Ley 49, tit. 1, lib. VI y ley 24, tit. II, lib. VIII. Cfr. Arias Schreiber M.,
Exégesis, p. 24.
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LA NOCION DE “PROPIEDAD PREDIAL” EN EL CODIGO CIVIL.
Hoy, estas relaciones han modificado sustancialmente, aunque el agro sigue teniendo
importancia en la producción nacional. De ahí que se imponía la redacción de un nuevo
corpus, aún cuando, como veremos, ellos no se han visto reflejados del todo.
El articulo 883 del código prescribía: “Los derechos reales sobre predios rústicos se
rigen por la legislación de la materia”. Posteriormente este numeral fue abrogado.
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En efecto, la ley de promociones de las inversiones en el sector agrario (decreto
legislativo Nº 653 de 30 de julio de 1991, publicado el 1 de agosto) derogó dicho
artículo, según lo contempla la disposición final primera en su parágrafo segundo.
La política ha sido incoherente, puesto que, a lado de ésta marginación, contiene normas
de carácter netamente rural tales como el aluvión y la avulción regulados por los
artículos 939 y 941, respectivamente.
La derogatoria del artículo 883 no resuelve el problema, antes bien, lo profundiza. Pero
la ley agraria en vigor (DL. Nº 653) contiene, a su vez, una nueva contradicción con el
articulo que deroga, pues el articulo 2, inc. “a” dispone que: “El estado otorga seguridad
jurídica sobre la tenencia y propiedad de las tierras rústicas. Los derechos reales sobre
ellas, se rigen por el código civil y las disposiciones contenidas en la presente ley”. Ésto
es contradictorio por que por una parte se deroga el numeral 883 para que los derechos
reales sobre predios rústicos se rigan por la ley especial, y por otra parte, se decida que
se regirán por el código civil.
Constituye un error remitir la regulación de estos derechos reales sobre predios rústicos
a las legislación ordinaria, que es aleatoria y esta sujeta a las contingencias políticas.
473. Masch Von Humboldt, Lucrecia. Algunos aspectos que deberían ser esclarecidos
en el libro de derechos reales del código civil de 1984. En: libro homenaje a José León
Barandearán 1985, cultural Cusco S.A., editores Lima, p. 324.
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LA PROPIEDAD URBANA.
Sin embargo, para la moderna teoría, la falta de límite afecta únicamente al núcleo
“positivo” de la propiedad, es decir, al libre arbitrio del propietario. En cambio, su
derecho a excluir las intromisiones de los demás (“núcleo negativo”) las influencias o
actividades de otro sobre el bien que hayan de practicarse a determinada altura o
profundidad, que no tenga fundamento para prohibirlas.
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La propiedad territorial se extiende hasta donde sea útil su ejercicio por el
propietario: artículo 954.
La propiedad predial recae:
a) Sobre el suelo mismo (el objeto esencial, el asiento por excelencia);
b) Sobre lo que esta encima del suelo (sobresuelo).
c) Sobre lo que esta debajo del bien (subsuelo).
d) Sobre los accesorios del bien.
e) Sobre los frutos y productos del bien.
La noción de propiedad predial o territorial une de manera obvia los conceptos de suelo
o superficie, junto a los de subsuelo y sobresuelo (aires).
Hay que anotar que, solo para los efectos de comprender la noción de propiedad predial,
se acepta el uso del vocablo suelo, pues cuando este se asocia al de inmueble, tenemos
que decir que predio es el suelo ya incorporado al comercio jurídico.
Está regulada por el artículo 954, primer párrafo: “La propiedad del predio se extiende
al subsuelo… comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial y
hasta donde sea util al propietario el ejercicio de su derecho”.
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De conformidad con esto, en principio, el dominus puede exacavar, construir, plantar y
hacer cimientos en la profundidad o subsuelo de su terreno. La ley ha tenido en cuenta
las necesidades de utilización del suelo; para construir, para plantar, en general para
cualquier obra en superficie, es siempre necesario ocupar también una parte de su
subsuelo, ya para colocar los cimientos, ya para depositar las semillas y después con las
raíces. El contrario-observa Salvat-seria consagrar una propiedad lírica.
Teóricamente, dada la forma esférica de la tierra, se presenta cada propiedad como una
gran pirámide, cuya base estaría en la superficie de la tierra y la cúspide en el centro
mismo. La profundidad se determina trazando las líneas perpendiculares del contorno
del plano formado por la superficie del suelo o terreno, prolongada hasta el infinito,
usque ad inferos.
En la doctrina italiana, Ludovico Barassi considera que la extensión del subsuelo “viene
determinada de un modo objetivo por lo que señalen los progresos de la técnica en el
momento de planearse la cuestión”.
Al párrafo segundo del articulo 954 establece una limitacion al derecho del subsuelo;
“la propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y
restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales”.
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Estas restricciones al derecho de superficie sobre los recursos naturales y yacimientos
minerales y restos arqueológicos que se encuentren en su predio, tienen
fundamentalmente dos razones; a) la explotación racional de todas las riquezas naturales
y minerales exige la investigación y la extracción del mineral sobre extensiones
considerables, que rebasan los limites de los predios parcelados; b) por un motivo de
seguridad nacional y de defensa de los recursos estratégicos.
DESDOBLAMIENTO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO Y DE LA DEL
SUBSUELO.
DE acuerdo con esto la propiedad del suelo puede ser separada de la superficie, bien sea
por medio de pacto, de prescripción o de la ley. Se trata, como ya se ha dicho, de una
innovación acorde con la realidad con la realidad del mercado inmobiliario que no
figuraba en el código derogado, aunque, en verdad, si bien éste no autorizaba
expresamente esta situación legal, en muchos casos se ha dado en la praxis, De suerte
que el temperamento del legislador ha sido el de reconocerla legalmente.
Esta regla de que el subsuelo sea objeto de una propiedad distinta, tiene importancia
principalmente cuando se trata de minas de todas clases que se encuentren en él, ya que
se constituyen un inmueble que pertenece alñ Estado. En este caso, existirá
desdoblamiento de un mismo predio (unos es el Estado).
Llamada también propiedad de los aires o del espacio aéreo, Está regulada igualmente
por el artículo 954, primer párrafo: La propiedad del predio se extiende… al sobresuelo,
comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea
útil al propietario el ejercicio de su derecho.
No existe duda acerca del carácter común del aire, pero la propiedad del espacio aéreo
superior es indispensable para la utilización de la propiedad del suelo. El propietario
tiene el derecho de plantar y de construir; así como de impedir a cualquiera el realizar
plantaciones y construcciones que, apoyándose sobre el predio colindante, puedan
invadir el espacio que a su terreno corresponde.
Esta propiedad del espacio aéreo se determina geométricamente por medio de las líneas
perpendiculares trazadas a la superficie, esto es, a la línea formada por el contorno.
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LOS PROBLEMAS DE LA NAVEGACON AÉREA Y EL TRANSPORTE DE LA
ELECTRICIDAD.
1.- La navegación aérea. En esta materia, los hechos han impuesto una solución
contraria al derecho de propiedad tradicional. Esto porque seria imposible, en efecto,
imponer a los aviadores la obligación de respetar líneas ideales, que indicarán la
separación de los dominios particulares.
Son relación a la solución de este problema, se observan las más curiosas teorías.
Algunos autores han propuesto dividir el espacio atmosférico en capas superpuestas: la
más próxima al suelo, sería del dominio privado, la segunda, quedaría sometida a la
soberanía del Estado; la tercera, libre Empero, tal distinción basada en las leyes
internacionales acerca del mar, es inaplicable –se dice- por dos motivos: porque el
espesor de cada capa quedaría arbitrariamente determinado y porque la separación de
ellas sería imposible de realizar. Por otra parte, el Estado territorial no acepta abandonar
la soberanía del aire.
Debemos concluir, por tanto, que todas las propiedades se hallan hoy gravadas, en
cuanto al espacio máximo, por una limitación legal del interés público: el paso de las
aeronaves. Es por ello que Hamel, fundadamente dijo que tal vez un día llegaría en que
haya que regular el paso de las ondas radioeléctricas si la ciencia diera al dominus,
medios para paralizarlas o detenerlas.
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De ahí que se diga que el titular de una concesión de distribución tiene la potestad de
establecer soportes y hacer que pasen los cables; se encuentra dotado, frente a predios
atravesados, con una servidumbre real.
El artículo 888 preceptúa: Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad,
están permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro
bien.
El derecho de propiedad se extiende a los accesorios del bien del cual sean
dependencias necesarias: el dueño del bien mismos es legalmente dueño presunto de
tales accesorios mientras no se pruebe lo contrario, lo que podrá suceder con un titulo o
la vía la usucapión.
Por otro lado, es menester no confundir, bajo el nombre de accesión, dos supuestos
distintos: a) aquel donde una persona es dueña a titulo de accesión (esta es la hipótesis
que comentamos); y b) aquel que se convierte en dueño por efecto de la accesión. “Una
cosa son los accesorios a que virtualmente se extiende la propiedad y otra las acciones
con que se aumente en forma de nueva adquisición”.
Si bien no existe un articulo expreso que señale esto, se desprende que el propietario
tiene derecho a los frutos y productos del bien no por efecto de la accesión, sino a causa
de lo declarado en el articulo 923 del código.
La propiedad de un bien se extiende a todo lo que éste produce, sea naturalmente, sea
mediante el trabajo del hombre.
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RESTRICCIONES DE LA PROPIEDAD PREDIAL
CONCEPTO DE RESTRICCIONES
Para Martín, WOLFF, límites, restricciones son las "posibilidades de señorío excluidas
al propietario o permitidas a otro que no sea el propietario".
4. Limitaciones establecidas por la voluntad del hombre, es decir, por pacto (cláusulas
de inalienabilidad).
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I. LIMITACIONES GENERALES DERIVADAS DE LA FUNCIÓN SOCIAL
DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Estas limitaciones constituyen una introducción del código para tratar de todas las
limitaciones enmarcadas dentro de la nueva concepción de la propiedad contenida en el
artículo 923. Según éste, "debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley". Es decir, se excluye el ejercicio excesivo o abusivo de la propiedad
(Teoría del abuso del derecho de propiedad).
Este era un enunciado bastante general que, en rigor, no ha tenido mayor aplicación
real. Ha sido fundamentalmente preocupación de los teóricos del derecho. Las
condiciones del mundo actual han cambiado y el liberalismo -en boga hoy-, más
realista, ha borrado de los textos escritos este postulado, como que ya no existe en la
Constitución vigente. No obstante todavía pervive en el Código Civil, en una clara
disonancia. La función social de la propiedad -expresa BARASSI - presenta dos
aspectos:
1) Función social-impulso y 2) función social-límite.
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2. Función social-límite: "actúa cuando el ejercicio de la propiedad privada resulte
incompatible con un interés público (limitaciones de Derecho público).y también
para coordinar las actuaciones de los distintos individuos en el ejercicio de sus
respectivos derechos de propiedad: ejemplo típico son las .relaciones de buena
vecindad (limitaciones de Derecho privado)".482
Está claro que en esta parte del recurso nos interesa fundamentalmente la función
social-límite, a la que nos referimos a continuación.
El Código reconoce esta teoría y dispone en su articulo 924: Aquel que sufre o está
amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho,
puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso,
sin perjuicio de la indemnización por los daños irrogados. Este precepto tiene su
antecedente inmediato en el artículo 861 del código derogado. Hay que agregar que la
regla establecida en el arto 924 es aplicable tanto cuando se afecta o vulnera el interés
social cuanto tan sólo el interés privado o particular.
Del texto del citado numeral se advierte que se trata de una regla bastante amplia,
puesto que comprende no solamente al que sufre un daño sino también al que está
amenazado por él, debido al abuso o exceso de otro en su derecho de propiedad, de
suerte que puede exigirse que se restituya al estado anterior (destruyendo lo hecho en su
perjuicio), o tomando las precauciones (medidas) necesarias con ese fin.
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Se otorga, de otra parte. El derecho a la indemnización por los daños y perjuicios
causados.
Esta teoría está elevada a la categoría de principio general del derecho, toda vez que el
articulo II del Título Preliminar del Código Civil prescribe que: "La ley no ampara el
abuso del derecho..”. Evidentemente el titular puede realizar todo tipo de actos
legítimos, en la medida que no perjudiquen a nadie. De ahí que sólo existirá abuso del
derecho "cuando se ejecutan actos que no tienen otro fin que causar un perjuicio, sin
que reporten al que los realiza una verdadera utilidad; pero de ninguna manera pueden
considerarse como actos de abuso del derecho aquellos cuya finalidad está constituida
por un interés serio y legítimo del propietario, aunque ellos pueden significar una
molestia y hasta un perjuicio para un tercero", según afirma E1eodoro ROMERO483
citando a JOSSERAND.
De lo glosado se infiere que el propietario puede actuar libremente en la satisfacción de
un interés "serio y legítimo", que no es otro que el "justo motivo. el móvi11egítimo".
JOSSERANO dice que: "Mientras el propietario obedece a un móvil de este género, se
libra en principio de toda responsabilidad por razón de daños causados a terceros, pero'
si se aparta de esta línea de conducta, si va contra el espíritu mismo de su derecho,
comete una falta susceptible, cuando resulta un perjuicio para el próximo, de
comprometer su responsabilidad con relación a la víctima.
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En esta materia se entrelazan principios de derecho administrativo con principios
propios del derecho privado (el llamado régimen administrativo de la propiedad
privada).
Estos intereses públicos que favorecen a la colectividad deben ser conseguidos aun a
costa del sacrificio de los intereses privados; los intereses públicos o generales siempre
deben primar -en un eventual conflicto- sobre los intereses particulares.
Estas restricciones no son otra cosa que medios para obtener finalidades públicas, o sea
funciones públicas, o para. Brindar servicios públicos.
RÉGIMEN LEGAL
El articulo 925 difiere de su antecedente el 851 del código derogado, ya que conforme a
éste, sólo cabían restricciones legales de la propiedad derivadas del interés público,
mientras que conforme al articulo .925 del vigente, pueden resultar de la necesidad. y
utilidad públicas y también, del, interés social. Acá el interés social juega un rol
diferente.
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No se trata de la necesaria e ineludible armonía que debe haber entre el ejercicio de los
derechos del propietario y el interés social, sino de la base o sustento que debe tener el
legislador para imponer restricciones a la propiedad.
Por otro lado, el concepto de interés público consignado en el código derogado (art.
851), ha sido sustituido por el de "causa de necesidad y utilidad públicas". El concepto
de necesidad alude a lo indispensable, aquello de lo cual no puede prescindirse. La
noción dé utilidad se refiere más bien: al beneficio o ventaja que la comunidad o el
público han de obtener 'como consecuencia de las limitaciones de la propiedad.
LA EXPROPIACIÓN
El artículo 928 del código, contiene una norma de simple remisión, al prescribir que: La
expropiación se rige por la legislación de la materia.
Dispone el artículo 956 del código: Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo
interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas.
Este interdicto no sólo procede para el propietario que; teme el perjuicio o destrucción
de sus propios bienes; también lo será cuando implique un peligro o amenaza dicho
bien contra una persona cualquiera., Por ello, CASTAÑEDA afirma que ni siquiera "es
necesario vivir dentro del edificio que amenaza ruina; basta transitar por sus
inmediaciones".
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De hecho esta figura se da con mucha regularidad, principalmente en los llamados
tugwios (viviendas modestas), pero también a veces en inmuebles denominados
históricos que han sido abandonados por las autoridades; en cualesquiera de los casos,
deben ser restaurados o demolidos por significar un peligro para el público, y no sólo
para sus usuarios.
SALVAT, estima que esta limitación se presenta bajo el aspecto de una "obligación de
hacer”.
En algunas legislaciones, como la francesa, cuando una obra amenaza ruina, el Alcalde
tiene el derecho de ordenar su demolición.
Dicho Plan Urbano y la Zonificación "se aplican igualmente a las áreas costeras
ribereñas de la provincia de Lima, y establecen disposiciones específicas que garanticen
su desarrollo armónico de acuerdo a la condición de bienes de dominio público, que
aseguren el disfrute de ellos por la comunidad en general, y garanticen que se ejerza el
control de los usos relacionados con las actividades urbanas ubicadas mar afuera"
(Ordenanza N° 134. arto 5).
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El artículo 11 en el párrafo 3° establece que sólo después de notificada por la
Municipalidad Metropolitana la resolución expresa de aprobación de la habilitación
urbana o la confirmatoria de la aprobación distrital., el interesado podrá inscribir la
habilitación urbana en el Registro Predial Urbano o en el Registro de la Propiedad
Inmueble de. Lima.
Son las destinadas a edificación de viviendas para personas residentes (II, VI. I);3)
habilitaciones para usos especiales. Aquellos procesos de habilitación de tierras
destinadas a usos diferentes a los de vivienda, industria y preurbana (XI, I); y 4)
habilitaciones para usos industriales. Es la habilitación de tierras destinada
exclusivamente al establecimiento de industrias y/o depósitos (XII, 1).
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No obstante, existen algunos casos en que resulta improcedente la habilitación de
tierras, y que se dan cuando el terreno: 1) se ubica en zona de interés arqueológico o
histórico; 2) por sus condiciones topográficas o geológicas no ofrezca la debida garantía
para una adecuada habilitación; 3) es considerado Parque Nacional, Zonal o Distrital; y
4) está reservada para una obra de necesidad y utilidad pública (II, IV, 2 del Reg.).
El proceso de habilitación de tierras, en suma, es una institución típica del Derecho
administrativo donde, mediante una Resolución de Alcaldía, se transforma en urbana la
naturaleza rustica o rural de los predios. Precisamente, la influencia de esta institución
se refleja en el artículo 957 del código, que no ha podido sustraerse a reconocerla.
CONCLUSIÓN
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Todas estas figuras están legisladas actualmente por las mencionadas ordenanzas
números 133 y 134, así como el Plan Regulador y Zonificación, el Registro Nacional de
Construcciones y otras normas conexas.
Se trata de una restricción impuesta por la Constitución, y no por el Código Civil, que
en su, artículo 71. parrafo".segundo, prescribe; que, en cuanto a la propiedad, "dentro de
cincuenta kilómetros de las frontera, los extranjeros no pueden adquirir ni poseer, por
titulo alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles ni fuentes de energía; directa
ni indirectamente, individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en beneficio del
Estado el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente
declarada por Decreto Supremo aprobado por el Consejo de Ministros conforme a ley".
Se trata de una restricción a la propiedad de los extranjeros en nuestro territorio, por
razones fundamentales, concretamente por causa de seguridad nacional. De acuerdo con
ella, los extranjeros no pueden ser propietarios ni poseedores de tales bienes y recursos,
dentro de los 50 kilómetros fronterizos. Esta limitación se; incluye para que: en caso de
un conflicto fronterizo la faja de frontera esté bajo total, e irrestricto control nacional sin
que, eventualmente los extranjeros puedan causar daños al Perú tolerando al enemigo,
permitiendo el espionaje. etc. mediante los derechos adquiridos en dichas zonas.484
La parte final de este artículo 71 contiene una variación con relación a su similar (el
arto 126) de la Constitución derogada: se podrá establecer una excepción por un
simple Decreto Supremo mientras antes se exigía una ley expresa.
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Por otra parte, esta norma en realidad ha perdido virtualidad, a raíz del llamado
"acuerdo global y definitivo" entre Perú y Ecuador suscrito el día lunes 26 de octubre
de 1998 en la ciudad de Brasilia (Brasil). Como una forma de lograr supuestamente la
paz con ese país, se ha otorgado un kilómetro cuadrado en la zona de Tiwinza
(departamento de Amazonas), terreno que tiene la categoría de propiedad privada,
entregada a título gratuito de manera perpetua y sin posibilidad de expropiación. Este
terreno está además afectado por una servidumbre de paso, que tiene la misma
naturaleza del predio esto es, perpetua.
Semejante concesión de terreno -entre otras- no sólo violenta el Derecho civil, sino lo
que es peor, la propia Constitución. Ciertamente, el fundamento del artículo 71 ha caído
por sí solo. Este queda decorativamente.
El tema, por otro lado, ha cambiado por así decido, de escenario. Y ello se refleja -o
debe reflejarse- en todos los códigos contemporáneos -incluido el peruano- al momento
de regular la teoría general de las relaciones de vecindad. Esta teoría "surge en un
entorno agrario para regular las relaciones cotidianas entre los propietarios rústicos de
fundos colindantes o contiguos". Pero, modernamente, en un entorno industrial los
problemas entre predios se multiplican, "pues el desarrollo tecnológico presenta nuevas
posibilidades de agresión (químicas, biológicas, industriales, etc.)".
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CONCEPTO
Son las llamadas relaciones u obligaciones de vecindad es decir, restricciones en interés
recíproco de los vecinos.
Tienen que ver, pues, con el ejercicio y límites de la propiedad en su relación con los
predios vecinos; o también puede concebírseles como "los condicionamientos que las
interdependencias de fincas imponen al ejercicio del derecho de propiedad"
(ÁLVAREZ-CAPEROCHIP).
Las restricciones entre los inmuebles próximos o colindantes (por el solo hecho de la
contigüidad existente entre predios pertenecientes a dos o más dueños). Estas
obligaciones -consistentes en derechos y obligaciones- que tienen los vecinos entre sí,
constituyen una derivación del carácter "social" del dominio de la época
contemporánea. Como dice CASTAÑEDA el hombre no interesa al derecho como
individualidad, sino como una unidad social.
Según Martín WOLFF, la vida social exige una transacción; tanto la actividad de un
vecino (el núcleo "positivo" de su propietario), como el derecho de exclusión de otro (el
núcleo "negativo de la suya) requieren, una cierta limitación.
El tema ha sido enfocado desde la teoría de las inmisiones con sus agresiones clásicas
(humos. ruidos. vibraciones o trepidaciones, exhalaciones (emanaciones) nocivas, etc.)
hasta la actual del abuso del derecho con sus posibilidades de agresiones (biológicas,
industriales, químicas, nucleares). Aunque en cuales quiera de los casos debe primar el
criterio o principio general de lar normal tolerancia.
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Empero hay que tener en cuenta "las necesidades de la producción y las condiciones del
medio ambiente (una zona industrial tendrá exigencias distintas a un barrio residencial),
y la prioridad de un uso determinado, que implica respetar las situaciones preexistentes.
Una cierta tolerancia es necesaria, porque de otra suerte sería imposible la vida en
sociedad".
Estas restricciones están reguladas en el Código Civil en los artículos 959 a 964, bajo el
título de Limitaciones por razón de vecindad. Su estudio se hace a continuación.
FUNDAMENTO Y NATURALEZA
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ACTOS QUE EVITEN O CONJUREN UN PELIGRO ACTUAL O INMINENTE
Dice el artículo 959 del Código Civil: El propietario no puede impedir que en su predio
se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o
conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los daños y
perjuicios causados.
La fuente mediata de este numeral es el artículo 587 del código brasilero, salvo que
éste exige el aviso previo. El vecino puede introducirse y ocupar un predio ajeno
cuando ello sea indispensable para la reparación o la reconstrucción de su inmueble,
o incluso la limpieza del mismo; en general. es de aplicación este precepto en
cualquier caso de emergencia o peligro actual o inminente.
Esto motiva a que autores como BEVILAQUA, estimen que ya no hay derecho de
propiedad absoluto y exclusivo. Sin embargo, habría que agregar que estos actos
sólo revisten carácter temporal.
Es una trascripción del artículo 979 del código derogado en el cual se encontraba mal
ubicado en el título referente a las servidumbres. En rigor, se trata de una simple
limitación a la propiedad predial, en razón de su temporalidad.
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Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias
análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente los vecinos se deben en atención
a las circunstancias.
Para aplicarse este precepto deben tenerse en cuenta varias consideraciones; así, que las
incomodidades y molestias sean tales que lleguen a perturbar a cualquier persona
normal. Una vieja ejecutoria confirma este criterio al disponer que: "La constante y
variada transmisión por altoparlantes de música, noticias y propaganda comercial en
forma ininterrumpida y en volumen apreciable, afecta la tranquilidad y sosiego de los
vecinos, por lo que deben limitarse a horas determinadas y fijadas por la autoridad
municipal";488 de igual forma, debe tomarse en cuenta que los ruidos, humos o
emanaciones corresponda a la zona, si ésta es industrial podrá soportarlos en mayor
medida que si fuere un barrio o urbanización residencial.
Los civilistas alemanes llaman imponderables a estas inmisiones, expresión ésta que
nos viene del derecho romano.
No todas las inmisiones están prohibidas; así, los ruidos causados por una fábrica en una
zona industrial; el humo de la chimenea de un restaurant que esté a gran altura; en
sentido contrario, sí lo serán, verbigracia, los ruidos y escándalos que provoquen centros
sociales de diversión (peñas, discotecas, cabarets) en barrios que no sean comerciales y
artísticos; las filtraciones de agua de un predio vecino; los lupanares y casas de cita
ubicados dentro del perímetros de la ciudad dedicado a morada, por atentar contra las
buenas costumbres, etc.
Esta norma reviste singular importancia e interés en las épocas actuales de polución del
entorno ambiental, y que obliga a preserva la integridad ecológica.
Se trata de un precepto innovador que prohíbe cavar pozos susceptibles de causar ruina
o destrucción en predios colindantes.
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Dispone el artículo 962: Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar
en su terreno, pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad
vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado a guardar
las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la
obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios.
Esta hipótesis exige que se guarden las necesarias y adecuadas distancias cuando se
construyan depósitos de materiales penetrantes, explosivos, pero sobre todo radiactivos,
norma que cobra trascendencia porque vivimos en la era nuclear y que, por ende no
tenía la misma urgencia y gravitación en la época preatómica. Para ello deben tomarse
las precauciones y cuidados del caso, y por cierto ejecutarse algunos trabajos de
defensa.
El artículo 964 determina: El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes
al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.
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Se trata de una norma que revela nuevamente la política incoherente y poco cuidadosa
del modificador puesto que ella se aplica a predios rústicos difícilmente a un predio
urbano.
Según este dispositivo puede establecerse por convenio o pacto un derecho de paso de
agua a través del predio vecino en cuyo caso tomaría el carácter de una servidumbre.
Precisamente, nuestra jurisprudencia ha establecido que: "No se puede establecer
servidumbre de acueducto sin el consentimiento del dueño del predio sirviente, salvo los
casos establecidos por la ley y por decisión judicial"
Esto es así porque estas restricciones sólo afectan los intereses meramente privados, de
ningún modo los de la colectividad.
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4.- RESTRICCIONES ESTABLECIDAS PPR PACTO (CLÁUSULAS DE
INALIENABILIDAD)
RÉGIMEN LEGAL
No existe problema en que los particulares puedan establecer por vía de pacto o
convenio limitaciones de la propiedad siempre y cuando no transgredan las normas de
orden público, puesto que estas últimas son de cumplimiento obligatorio.
En efecto el artículo 926 del código determina: Las restricciones de la propiedad
establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a terceros, deben inscribirse en el
registro respectivo.
Como se ve. Sólo se exige que estas limitaciones consensuales o convencionales se
inscriban en el registro, criterio ratificado por el artículo 2.019. 5° del código.
ENUMERACION
Resulta lógico que, al lado de las obligaciones impuestas al propietario (sobre todas las
limitaciones por razón de vecindad) éste tiene indiscutibles derechos o facultades sobre
su predio, que operan con gran vigor, máxime si el derecho de propiedad es el derecho
real por excelencia, el más completo.
CERCAMIENTO DE UN PREDIO
DEFINICION Y RÉGIMEN LEGAL
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Se trata de una consecuencia natural o lógica que asiste al dominus. Al efectuarse el
cercado por cercamiento del predio, el dueño excluye a toda persona de su disfrute.
El derecho de cercamiento, tan natural hoy, tropezaba antiguamente con dos obstáculos:
el derecho de caza y el libre pasto.
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DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
La política del codificador de 1984 tuvo (puesto que ha sido derogada la norma) un
innegable sello excluyente, al disponer que los derechos reales sobre predios rústicos se
regulan por la legislación especial (art. 883, derogado por el D:L: Nª 653), es decir que,
al menos aparentemente, solo regula la propiedad urbana. No obstante, como ya hemos
anotado, esta posición resulta incoherente, porque al legislar en su articulo 966 el
derecho de deslinde, comete una flagrante contradicción –una más-, en la medida que el
deslinde es un instituto que recae básicamente sobre los predios rústicos desde que solo
en éstos la confusión de linderos.
Este criterio es la vieja data; así, el código procesal derogado, en su numeral 535
reconocía el derecho de deslinde para las herades, esto es, los predios rústicos. El
código procesal civil en vigor, en nuestra opinión de manera defectuosa, habla
genéricamente de predio (art. 505, 5º)
REGIMEN LEGAL
Prescribe el artículo 966: El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean
propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
DEFINICION
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El deslinde es de dos clases o modalidades: a) extrajudicial. Si los titulares vecinos,
proceden de acuerdo, en cuyo caso se lleva a cabo amistosamente, no se necesita de un
proceso; b) judicial. Si uno de los vecinos se opone o se niega a llevar a cabo el
deslinde, el código permite al otro titular colindante obligarlo, es decir demandarlo en
proceso (art. 966)
DE acuerdo con el articulo 966 del código civil, el propietario puede obligar al vecino al
deslinde, sea éste propietario o poseedor. Complementando esto con lo dispuesto por el
art. 504, 3º del código procesal, se colige que pueden promover procesado e deslinde
todos los que tengan interés, vale decir, no solo los propietarios, sino también los
poseedores, por ejemplo el usufructuario, el usuario, etc. La doctrina entiende que el
legitimado activo debe tener sobre el bien un derecho real, no un derecho personal. Se
excluiría así aparentemente al arrendamiento que, aunque titular de un derecho personal,
es el poseedor por excelencia en nuestros tiempos. No obstante, el código adjetivo s´lo
habla ampliamente de poseedor.
Como ya se ha expresado, esta acción tiene por objetivo fijar en forma indubitable los
limites o linderos entre dos predios rústicos, en los casos en que hay desacuerdo,
confusión o se estima que los que existen no son los verdaderos. En efecto, una
ejecutoria antigua, dispone que: “Aunque exista línea de separación entre dos predios, el
juicio de deslinde tiene por objeto decidir si es u otra la que debe servir lindero”.
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NATURALEZA JURÍDICA DE LA ACCION DE DESLINDE
En principio, el dueño tiene la facultad y la obligación del cercamiento del predio (art.
965). El cercamiento presupone que se hayan fijado con precisión los linderos del bien.
Cuando existe confusión sobre los mismos, es procedente esta acción de deslinde, sea
judicialmente, sea extrajudicialmente.
El deslinde es un proceso dual, donde cada una de las partes debe probar su derecho,
siendo a la vez demandante y demandada. Ellos es así porque hay confusión de lindes,
estando obligados cada unos de ellos a presentar los títulos de propiedad
comprobatorios, En eso se diferencian de la acción reivindicatoria porque en ésta, la
carga de la prueba corre por cuenta del demandante.
1.- Es una acción real, desde que tiene por objeto determinar los linderos verdaderos de
los predios vecinos, y además porque deriva de un derecho real expresamente contenido
en el numeral 966.
2.- Es una acción imprescriptible. Si bien el código vigente ya no estipula como lo hacia
el derogado en su art. 862, que puede interponerse en cualquier tiempo, la
jurisprudencia señala palmariamente que: “La acción de deslinde es imprescriptible”.
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EFECTOS DEL DESLINDE
Cuando sobre un proceso de deslinde ha recaído una sentencia firme y ejecutoriada, ésta
no puede ser impugnada mediante un proceso contradictorio, toda vez que dicha acción
se cortaría con una excepción de cosa juzgada; también procedería una acción
reinvidicatoria.
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