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A polêmica de escritórios em apartamentos

residenciais
Em tempos de trânsito caótico e violência urbana, trabalhar em casa significa viver com extrema qualidade. A
cada dia, mais pessoas optam pelo chamado home-office, sobretudo profissionais liberais.

Tal fenômeno está gerando uma discussão calorosa no mercado imobiliário, verdadeira queda de braço entre a
natureza do empreendimento e a evolução do mercado de trabalho. De um lado, os que defendem a proibição
do trabalho habitual em casa, em razão da natureza estritamente residencial dos condomínios edilícios
residenciais. Do outro lado, os que defendem o uso irrestrito da unidade autônoma, inclusive para exercício
profissional.

O tema parece simples, mas os excessos e abusos cometidos por muitos condôminos que trabalham em casa,
acabam por desvirtuar a natureza residencial dos condomínios, além de onerar os demais vizinhos e
comprometer a segurança do empreendimento. Trabalhar em casa não pode ser sinônimo de possuir uma
verdadeira empresa funcionando no apartamento ! Mais uma vez deparamo-nos com a função social da
propriedade, ou seja, o exercício do direito de propriedade em prol do bem-estar comum, de modo a nunca
prestigiar o interesse particular de um condômino, em detrimento do interesse da massa condominial.

Para elucidar o tema, vale descrever quatro situações reais que acompanhei nos últimos meses, que muito bem
demonstram a especificidade do assunto e suas interessantes nuances:

* Moradora de um condomínio popular, cozinheira de mão cheia, Dona Maria resolveu vender refeições, as
famosas “quentinhas” para seus vizinhos. Após alguns meses e diante de seu tempero inigualável, estava
vendendo mais de cinqüenta refeições por dia. Seu apartamento se transformou em verdadeira cozinha
industrial. Além de alterar a natureza residencial do seu apartamento, Dona Maria passou a consumir enorme
quantidade de água, onerando seus vizinhos. Alem do mais, no horário do almoço, o interfone do condomínio
virou seu call-center. Acertadamente, o síndico notificou a moradora, determinando a imediata paralisação das
atividades, sob pena das medidas judiciais cabíveis.

* Conceituado contador, Sr. Jorge fechou seu escritório e montou um confortável e equipado escritório no
quarto de TV do seu apartamento. Atende seus clientes somente por telefone e por meio eletrônico. Quando
precisa prestar algum atendimento pessoal, dirige-se ao seu cliente. Seu cartão de apresentação menciona
telefone e e-mail, sem qualquer menção ao apartamento onde mora e trabalha. Não emite nota fiscal, mas sim
recibo de autônomo. Esporadicamente recebe algum cliente em sua casa, oportunidade em que pré-avisa a
portaria. Eis um exemplo maravilhoso de home-office, em que o profissional labora em casa, sem onerar ou
atrapalhar seus vizinhos.

* Ronaldo, representante comercial, montou um escritório de representação em seu apartamento. Sabendo das
restrições contidas na convenção de condomínio, não recebe clientes, não faz barulho excessivo com suas
impressoras e não distribui cartões de vista com seu endereço. Recentemente, passou a representar
comercialmente uma empresa de cosméticos e diariamente, recebe encomendas de grande porte no condomínio.
Sua atividade passou a interferir na rotina do condomínio, pois passou a utilizar em demasia o elevador de
serviço, precisando de ajuda dos funcionários, fragilizando inclusive a segurança do condomínio. Passou
também a estocar grandes quantidades de material inflamável em seu apartamento. Diante dos fatos, não restou
outra alternativa ao síndico, senão proibir o exercício da atividade comercial no condomínio. Para evitar litígio,
o Sr. Ronaldo continuou trabalhando em casa, mas alugou uma pequena sala comercial no bairro, para receber e
estocar os produtos.

* Consultor de Informática, Marcelo trabalha em casa e atende seus clientes “in company”, ou seja, se desloca
aos clientes quando acionado via rádio. Não onera seus vizinhos, tampouco incomoda. Todavia, seus clientes
exigem que ele tenha uma empresa constituída e emita nota fiscal. Marcelo então conseguiu constituir, no seu
apartamento, uma pessoa jurídica, com domicílio fiscal, talão de notas, inscrição no CNPJ e na Prefeitura. Parte
dos moradores não se incomoda com a situação, ao passo que alguns membros do corpo diretivo não admitem
que no condomínio residencial funcione uma empresa, contrariando a finalidade estritamente residencial do
empreendimento, mesmo não havendo qualquer ônus ou incômodo aos demais moradores. Provavelmente a
questão acabará no Judiciário...

Da análise dos casos práticos, conclui-se que a situação fática e concreta é que vai definir se o trabalho exercido
na unidade autônoma fere o disposto na convenção de condomínio, descaracterizando sua natureza residencial.
Regulamentos internos e convenções de condomínio completamente superficiais e desatualizadas, que não
abordam com profundidade tema tão importante, colaboram para o surgimento de situações delicadas acerca da
utilização dos apartamentos para exercício de atividades profissionais. Na grande maioria das convenções de
condomínio, o uso das unidades autônomas está assim definido:

- O Condomínio é de fim exclusivamente residencial e o Condômino, no exercício dos seus direitos e da


unidade a que lhe pertence, deverá observar, além das condições constantes do título aquisitivo, as normas
estatuídas nesta Convenção.

- No interior de cada unidade, o respectivo Condômino ou os respectivos ocupantes terão a liberdade de ação
compatível com as normas de boa conduta, bons costumes, segurança, sossego, saúde e bem estar dos demais
ocupantes das outras unidades.

- As Unidades Autônomas, constituídas pelos Apartamentos, somente poderão ser utilizadas para fins
residenciais, vedado expressamente o uso para quaisquer atividades profissionais, comerciais ou industriais, e
principalmente para quaisquer atividades que possam denegrir ou prejudicar as condições, segurança, renome e
categoria do Edifício.

Por Dr. Márcio Rachkorsky

Pequeno dicionário: conheça os 15 termos mais


usados nas reuniões de condomínio

Rio de Janeiro - A circular acaba de chegar à soleira da porta para avisar que semana que vem tem assembleia
geral ordinária. O folheto diz ainda que, entre os itens da pauta, a reunião vai resolver se o vizinho do 101 é, ou
não, antissocial. Pois bem, em encontros como esse, é comum o uso de palavras, digamos, pouco frequentes em
nossa rotina. Termos como “fração ideal”, “condomínio edilício”, “despesas ordinárias” e “maioria absoluta”
podem fazer com que alguns participantes percam o rumo da conversa. Para facilitar essas reuniões e torná-las
mais proveitosas, o Morar Bem, com ajuda do Secovi Rio e São Paulo, preparou uma lista com 15 expressões
bastante usadas. Aproveite.

Áreas comuns - espaços considerados bens de propriedade e uso comum de todos os condôminos, entre eles:
playgrounds, piscinas, escadas, corredores, halls, portaria, vestíbulo, residência do zelador, banheiro e vestiários
dos empregados, área de estacionamento no andar térreo e terraço de cobertura.

Condomínio edilício - é a forma como é tratado pelo Código Civil o conjunto de edificações caracterizado pela
existência de partes comuns e partes privativas.

Condômino - proprietário de unidade em um condomínio (a palavra significa “com o domínio do bem


individual e parte comum”). Apenas quem tem direito real sobre o imóvel é considerado condômino, o que
inclui, além do proprietário, aquele que está financiando a compra de um apartamento.

Convenção - documento que rege as relações entre os condôminos, a estrutura administrativa do condomínio,
seu funcionamento, bem como direitos e deveres dos moradores de um edifício.
Despesas extraordinárias - aquelas que não se referem a gastos rotineiros. Exemplos: reformas, pintura da
fachada, indenizações trabalhistas, instalação de equipamentos de segurança, decoração e constituição de fundo
de reserva.

Despesas ordinárias - despesas referentes aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio, além de salários
e encargos, limpeza, conservação, rateios de saldo devedor e reposição de fundo de reserva.

Fração ideal - é a expressão da participação do condômino, identificada em forma decimal ou ordinária, no


terreno e nas coisas comuns. Usualmente é o parâmetro para divisão das despesas comuns e para o cômputo dos
votos nas assembleias gerais.

Fundo de reserva - um fundo criado para despesas emergenciais.

Inadimplentes - todos os moradores que estão em atraso, mesmo aqueles que estão em acordo de parcelamento
de dívida.

Maioria absoluta - 50% + 1 de todos os condôminos.

Maioria simples - 50% + 1 dos presentes na reunião de assembleia.

Morador antissocial - aquele que, por seu reiterado comportamento inadequado, provoca incompatibilidade de
convivência com os demais (de acordo com o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil de 2002).

Partes privativas - são as partes do condomínio que são de direito de uso apenas do condômino ou de seu
inquilino. Ou seja, o apartamento com suas respectivas dependências, as instalações internas, aparelhos,
tubulações e demais elementos construtivos que delas fazem parte.

Regimento interno - normas que regulam a vida no condomínio, especialmente no que diz respeito ao uso das
áreas comuns. Todos os condôminos, seus inquilinos e respectivos familiares e os empregados são obrigados a
cumprir, respeitar e, dentro de sua competência, fazer cumprir e respeitar as disposições deste regulamento.

Unidade autônoma - unidade do condomínio com fração ideal independente, ou seja, aquela que é de direito de
uso apenas do morador, como a vaga de garagem e o apartamento.

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