ADMINISTRACIÓN EN LA CONSTRUCCIÓN

introduccion
Aquí presentamos un análisis de la administración de proyectos de construcción. Damos a conocer parámetros para poder planificar, ejecutar presupuestos empíricos rápidos, programaciones típicas, y así poder controlar las obras desde el principio. Para esta presentación utilizaremos un ejemplo práctico con un edificio de 20 pisos y 20.000 m2 de área de losas

OBJETIVO
propiciar el desarrollo de las capacidades gerenciales del profesional de la construcción, en los aspectos técnicos, administrativos, comerciales, financieros, de gestión y control que le permitan manejar con más calidad y eficiencia empresas y proyectos de construcción. Y específicamente en las áreas de análisis y evaluación financiera, presupuestos de obras, técnicas de programación y control en la construcción de proyectos inmobiliarios.

CONTENIDO
I. II. Planificación General de Una Obra. Presupuestos de proyectos de construcción.
1. presupuesto estimativo 2. presupuesto definitivo

III. IV. V. VI. VII.
VIII.

Planeación, programación y control de proyectos de construcción. Datos Empíricos aplicados a la administración de obras. Control de Obras Rendimientos Evaluación de Proyectos Ejemplos Edificios Ejecutados

Análisis y evaluación financiera. analizar. Planificación de Obras. como ingenieros. se hace necesario: a. f. 1. dirigido a Profesionales vinculados al sector de la construcción. funcionarios del Estado relacionados con e área. Por lo tanto. Presupuestos de obras Técnicas de Programación Control presupuestario. constructores civiles. Conocer y comprender que existe un Mercado Inmobiliario competido y fluctuante Conocer las herramientas que permitan administrar y gestionar los aspectos tecnológicos de la construcción. y financieros Sistemas de gestión y control. Introducción. I. Conocer los aspectos financieros y comerciales. c. arquitectos. Aspectos técnicos Sistemas administrativos. b. d. estudiantes de l último año de ingeniería. comerciales. c. funcionarios de entidades financieras de la construcción. En Una Planificacion de una obra debemos considerar. g. es necesario producir el desarrollo de la capacidad gerencial del profesional en: a. y estudiar los siguientes Items: 1. b. A. arquitectura. construcción civil. Para que el Profesional relacionado con las actividades de la construcción logre un éxito esperado en la gestión de su proyecto. Programación de Obras Carta Gantt a) b) c) Determinación de Partidas Determinación de Tiempos Determinación de Secuencias . 2. Esta presentación es un barniz empírico. e. etc.ADMINISTRACIÓN DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN .

Rendimientos. Mano de Obra a) b) c) d) Determinación de Hombres-Días Cantidad de Recursos de Mano de Obra Tiempo del recurso Curva Programada de Mano de Obra D. Cantidad y Diversidad de la M. de O. A. Control de Mano de Obra a) b) c) Control de Avance. Control de Obras. Patios Ubicación de grúas Ubicación de equipos Costo de Instalación de faenas 2. programado versus la curva real período. Sistema de Registro. Bodegas. Estudio de Gastos Generales a) b) c) Planta Directiva de la Obra Profesionales Técnicos E. parcial y acumulado a la fecha C. El Control de las Obras se desarrolla con visitas periódicas a terreno prefijadas con antelación. . B. Determinación de fechas de Inicio y Término de cada partida Materiales a) b) c) d) Cubicaciones Análisis de Costos Unitarios Presupuesto Inicial Curva Programada de Materiales C. Curva Ocupacional. Control de Avance de cada partida conforme la Carta Gantt Control de Materiales a) Curva de Materiales de cada partida.d) B. Estudio de Instalación de faenas a) b) c) d) e) Oficinas de Obras Baños.

Permisos :    B. etc Construcción : Instalación de Faenas Obra Gruesa Instalaciones Terminaciones Urbanización Gastos Generales Honorarios :    Arquitectura Cálculo Instalaciones. A. B. etc. en la cual se dan los valores globales para los diferentes ítems que lo componen. Conocemos de esta manera los valores de : A. D. D. Control de anticipos. .      C. Llamados a Licitación Bases Administrativas Presupuesto Oficial Calificación de Proponentes Apertura y Adjudicación de Propuestas II. Municipales Electricidad Alcantarillado. C. Elaboración de Presupuestos. Petición y Adjudicación de Propuestas de Construcción. Elaboración de Informes Parciales y Balance Técnico ± Financiero G.Permite total resguardo de la Inversión durante el desarrollo de la Obra. Control de Subcontratos y Contratos a) b) Control de Estados de Pago. valores pagados versus control de avance físico real E. F. Desarrollo Programa Físico Control Financiero del Control de Obras. 3. 1. El resultado se presenta en un formato estándar que es la carátula del proyecto. En el Presupuesto de la Obra debemos considerar primero un Presupuesto estimativo y luego uno definitivo..D. E. Presupuesto Estimativo : Un presupuesto Estimativo se obtiene de aplicar cuantías de diversa índole a los diferentes tipos de construcción presentes en un proyecto determinado.

Los Gastos Generales se dividen básicamente en Consumos: Sueldos. El valor obtenido. Los jornales y consumos se deben calcular mediante un detalle completo considerando toda la duración de la obra. De n ser posible hacer esto se o puede hacer. Consideramos entonces flujos separados de cada uno de ellos. El flujo de Maquinaria se puede determinar ya que se conocen todos los precios de cada uno de ellas. Están en todo caso muchas veces distribuidos en la primera mitad del proyecto y un saldo de los honorarios de Arquitectura. La parte de sueldos es posible estimarla considerando una planta estable formada por Ingeniero. por ejemplo. Gastos Generales: El flujo de Gastos Generales debe provenir de un estudio completo de ellos.. Mientras más pequeños sean los ítems a programar en forma separada. más exacto será nuestro programa. con la ley de venta por pisos.Para determinar el flujo de tu obra. La forma de la curva es muy particular de cada obra. El grado de detalle de ese estudio dependerá del tamaño del proyecto y de los antecedentes que se disponga.    Para el flujo de Construcción conviene separar las diferentes partidas que lo componen : Por ejemplo. Jefe de Obra. La estimación de la curva HD versus tiempo se hace asignando cuantías de HD / m2 al programa de avance de la obra. Para ello contamos también con un programa general de avance de obra. si el caso lo exige. Considerarlo en forma proporcional al gasto mensual total de la obra. la Instalación de Faenas: en el programa de avance están considerados el armado y desarmado de ellas. nuestro problema es distribuir estos valores en el tiempo en forma mensual. Al costo total de gastos generales se le restan los valores totales de Sueldos y Maquinarias. pero en todo caso no se puede ceñir estrictamente a los plazos del programa sino que debe ser mas extendida en el tiempo. Evidentemente. todo pago ya conocido se debe poder diferenciar dentro de un ítem cualquiera y c onsiderarlo en el flujo de la fecha real de pago. Construcción y Honorarios. El programa de Honorarios depende casi en su totalidad de los convenios a que se llegue con los proyectistas. La suma de todos los ítems por semana o por mes será el flujo de Gastos Generales. dividir el valor total por 100 y multiplicarlo por el avance financiero correspondiente a cada mes. Jornales. se distribuye en forma proporcional a la curva de HD. Para la primera parte se puede considerar el 80 % del valor total y el 20 % para el desarme. Los Honorarios de Construcción (Empresa Constructora) conviene tratarlos en forma separada y habrían básicamente 2 criterios para su flujo: Dividir el valor total por la duración del proyecto y considerar un aporte mensual uniforme de la obra a la empresa. Maquinaria. previamente elaborado. etc. Constructor. una estimación de la siguiente manera. La cantidad de estos se calcula en forma proporcional a la cantidad de HD en cada mes. que corresponde al total de Jornales y Consumos. y una planta variable formada por los ayudantes administrativos y Jefes de Grupo.  Para el programa de Permisos se debe hacer uso de la experiencia adquirida en otras obras en el sentido de relacionar las fechas de pago de cada uno de los permisos con las fechas de inicio y termino de cada etapa de la Obra. Existen cuantías distintas (y según - - - - - . Una primera sub-división es entre los 3 ítems iniciales. Permisos.

El Presupuesto de Construcción lo separamos nuevamente en: A. Instalaciones. Dividiendo ese precio por la cantidad de semanas de duración obtenemos un valor por semana de cada actividad. Construcción y Honorarios. por lo que el flujo de gastos se obtiene en forma automática. Inst. Obviamente. 2. El presupuesto de Obra esta ahora desglosado en actividades y contamos con un programa completo y desglosado de Gastos Generales y de Obra. se hace el flujo de Obra Gruesa. Obra: Se cuenta ahora con una carta Gantt con todas o las principales actividades para poder programar y controlar la obra por semanas. Gastos Generales: Para obtener el Presupuesto definitivo ya se ha debido hacer un programa completo de Gastos Generales. 2 y 3 dará el flujo de inversión teórico del proyecto . C. Luego. para estos efectos no es posible considerar la curva de HD de Gastos Generales y se despreciarían las HD de Instalación de Faenas. Si se tienen varias unidades iguales. la composición de los flujos 1. Es posible. Faenas y Obra. Tenemos entonces que cada activid en la ad carta tiene un determinado precio de acuerdo al presupuesto. Presupuesto Definitivo y Obtención del Flujo En el presupuesto definitivo se tiene un detalle completo de los costos en cada ítem. Luego se agrega el flujo de la Urbanización.1. Instalación de Faenas: El procedimiento es semejante al de A. Sumando los valores de cada actividad por semana obtenemos un flujo completo de gastos en forma semanal. Para los flujos de Permisos y de Honorarios el procedimiento se debe estudiar en cada caso en particular. solo que en este caso conocemos con mayor exactitud el costo inicial de la Instalación de Faenas.el tipo de construcción) para las partidas de Obra Gruesa. Instalaciones y Terminaciones. para una de ellas y se superpone este cuantas veces como unidades existen con el desfase que corresponda. B. Terminaciones y Urbanización. especialmente en lo que se refiere a Gastos Generales. Debemos hacer una primera subdivisión entre los ítems de Permisos. tomando las hojas de resumen de presupuesto hacer una asignación exhaustiva de todas estas actividades del presupuesto a las de la carta Grantt. Este procedimiento se hace en forma separada para cada unidad constructiva.

se usa el método de Carta Gantt. para lo cual presentamos un análisis con datos prácticos. Para la elaboración de un presupuesto estimativo.Se determinan las cubicaciones estimadas y con los precios unitarios del departamento técnico definimos nuestro presupuesto. Se debe cubicar el área de losas del anteproyecto de arquitectura. necesitamos conocer las cantidades de obra y sus precios unitarios. Datos empíricos para ejecutar un presupuesto y programa estimativo. Como en un inicio solo se tiene un bosquejo de Arquitectura. moldajes. . Pero tenemos algunos índices y cuantías para poder ejecutar este presupuesto estimativo. GANT IV. Aquí presentamos un modelo de obra gruesa para un edificio de 20 pisos. se presenta un estudio de Staff de Gastos Generales. No se conoce la cantidad de acero. Programación y Control de Obras Análisis de Programas Generales de Avance La ejecución total de un proyecto es el resultado de efectuar diversas "actividades" a través de una secuencia ordenada. pero lo mas importante es el control de la misma: Para el presente estudio.DATOS EMPIRICOS DE OBRA GRUESA PARA PRESUPUESTO ESTIMATIVO PRESUPUESTO ESTIMATIVO. y en el se indican las secuencias a seguir durante el desarrollo del proyecto.III. la Programacion de la obra. hemos definido un proyecto consistente en la construcción de un edificio de 20 pisos. etc. 2. en función de diversos edificios ejecutados en Chile. el Presupuesto estimativo. etc. Este es un análisis resumido y esquemático para que el profesional tenga un barníz y algunos parámetros para poder empezar a tener una idea del costo inicial de su presupuesto estimativo. es lo que llamamos Programa General. Además del Presupuesto Estimativo. Hemos desarrollado un programa general macro para el inicio de este proyecto presentando la Carta Gantt a continuación. Para ejecutar este Programa General. y análisis macro de curva de mano de obra y su flujo. Con estas cuantías empíricas obtenidas de diversos edificios. considerando todas las actividades de la obra o al menos las principales. Por lo tanto vamos a analizar como elaborar este estudio solo con índices prácticos. en función del tiempo. podemos solo conocer las superficies en m2 de las losas a ejecutar. que después se deben actualizar al tener el proyecto definitivo. La Gerencia del Proyecto o la Inmobiliaria necesita conocer. hormigón. los Flujos de Caja. Esta demás decir y definir la importancia de ejecutar la planificación de la obra.Cada edificio tiene sus propios índices y cuantías en función de las áreas de losas. 1. La planificación de las principales actividades que componen una obra. determinamos las cantidades de obra a ejecutar.

uno de los objetivos fundamentales del Control Presupuestario es el obtener las necesidades financieras del proyecto en el corto y largo plazo. para que así el departamento de Finanzas no consiga. B. en la totalidad de los ítems del Control Presupuestario. FLUJO DE MANO DE OBRA FLUJO HOMBRE MES FLUJO ACUMULADO POR ESPECIALIDAD FLUJO ACUMULADO TOTAL V. PRESUPUESTO ESTIMATIVO Estudio de Gastos Generales de Planta Directiva. Comparar el gasto teórico programado para el mes con el real. Analizar las diferencias mencionadas en el punto 1 para determinar las causas. CONTROL PRESUPUESTARIO Como sabemos. son los siguientes: A. dineros que posteriormente no serán utilizados y por los cuales se paga un interés. Con este gráfico se debe controlar mes a mes la situación real versus la planificada. PRESUPUESTO STAFF Aquí presentamos un ejemplo para determinar una curva de mano de obra y flujo mensual en UF. Objetivo: Los objetivos principales de este sistema de control. 1. por ejemplo:   Error en la programación de los pagos. El cuadro Comparativo de Control Presupuestario persigue este objetivo. Aumento o disminución en los costos presupuestados . De lo anterior se desprende la necesidad de crear algunos sistemas que permitan ayudarnos a mejorar nuestra precisión en las proyecciones de gastos de la obra. Es indispensable afinar la proyección de necesidades. tecnica y Empleados o Staff de la Obra.Presupuesto elaborado con datos empíricos y cuantías obtenidas de diferentes edificios ejecutados. obteniendo las diferencias desglosadas.

Para efecto de que los totales sean iguales del Control Presupuestario. lo que nos permitirá ir mejorando a medida que se desarrolla el proyecto. Pagos diferidos por razones financieras. tiene como finalidad el permitir al Ingeniero Jefe de Proyecto un mejor desarrollo de su gestión. tomados del real a la fecha del Control Presupuestario. Por último deberemos llenar la columna observaciones. etc. A. podemos observar que al igual que la gran mayoría de estos controles. En la columna real. Conclusiones. Obtener una mejor aproximación de los gastos mensuales por ítem. 2. en que se debe hacer el análisis indicado en el punto 2 de los objetivos. Llenar la columna diferencias: (indicada con el No 4). donde dice suples. Este análisis es lo fundamental de este control. Llegada de un equipo Importaciones. B. que se debe ejecutar en conjunto con el Control Presupuestario. etc. ya que es el que nos permitirá tomar las medidas para corregir las diferencias obtenidas. en este caso el disminuir el costo financiero del proyecto. Llenar la columna real (indicada con el No 2) con los gastos reales en UF del mes. Procedimiento: Para hacer este control.     C. C. Para ello es necesario primero haber completado la columna gastos a la fecha del Control Presupuestario del mes y luego por diferencia con la misma columna del mes anterior. D. Evaluación mensual del gasto de obra. Atrasos o adelantos en cumplimientos de programa de trabajo: Suministro de materiales. en la medida en que los programas de necesidades de dinero sean más exactos. Llenar la columna teórica (indicada en el No 1) con los gastos en UF programados para el mes. cuadro de análisis de Control Presupuestario. E. Como conclusión de este sistema . debemos utilizar el formulario indicado en el anexo Nº 1. se debe colocar el valor resultante de la diferencia entre los suples pagados en el mes y los del mes anterior. CONTROL MENSUAL DE GASTO DE OBRA CONTROL PRESUPUESTARIO CON CUADRO COMPARATIVO ENTRE . es necesario hacer el siguiente paso. la precisión en nuestro pedido de fondo a través del control presupuestario. tomados del Control Presupuestario del mes anterior. Para ello basta con restar la columna real menos la teórica obteniendo una diferencia que tendrá signo positivo si el gasto real fue mayor al programado y viceversa. obtener el gasto del mes. F.

) Racionalización en Proyectos y métodos empleados. y analizar mes a mes si la obra esta obteniendo un déficit o un superávit. con el objeto de que se modifiquen aquellos Cuadros que sirven de base para el trabajo del Departamento Técnico. Para un buen Control Presupuestario. un Presupuesto Anexo. Realimentación al Departamento. Incidencias de las partidas en el presupuesto total. rendimientos de materiales y mano de obra. CONCLUSIONES. Calidad en los elementos de respaldo o manuales lista de tratos. Con la suma total se obtiene el resultado a la fecha del control. Este presupuesto corresponderá principalmente a una nueva cuantificación de los volúmenes de aquellas actividades que se modifican. debe ser lo más real posible. el que tiene una gran importancia para nuestras futuras obras. por ejemplo. Guarden siempre todos los antecedentes de cuantías. donde se detalla para cada partida: y y y y y y Valor presupuesto base. Lista de rendimientos de insumos. 4. es la operación aritmética). el Presupuesto. o gastados en caso de gastos generales. Generalmente este presupuesto es ejecutado en la Obra y enviado al Departamento de Estudios para su chequeo y toma de conocimiento. sin descuidar su exactitud. Eliminar todas aquellas funciones que presenten una alta probabilidad de error (El caso más típico. ETC. como norma principal y obvia. 3.PRESUPUESTO BASE Y COSTO REAL A LA FECHA El cuadro comparativo presenta un mínimo 6 columnas. es aquel valor estudiado en nuestra planificación. EJEMPLO DE CONTROL FIANCIERO DE OBRAS EJECUTADAS FLUJO EDIFICIO BIRMAN . para lo cual se debe tener las siguientes características: y y y y y y Calidad de antecedentes e información. Este Presupuesto se ejecuta con posterioridad al Definitivo y tiene su origen en las modificaciones que haya sufrido el Proyecto. son todos los valores ya contratados o ya comprados. es la suma de los dos anteriores La diferencia entre el valor actualizado y el presupuesto base es el resultado del mes para cada partida. Rapidéz en la ejecución. es el presupuesto que se debe ejecutar de aquellas obras o ítems que no están contratadas ni pagadas Valor Actualizado. etc. CUADRO COMPARATICO CONTROL PRESUPUESTARIO Primero podemos obtener. Valor no comprometido. Valor Comprometido.

para evitar distorsiones. Así mismo. serían aceptables para estudios iniciales de programación de obra.. teniendo ya fijado un salario base aumentado en porcentajes ya conocidos para faenas a trato. salvo condiciones especiales. curvas de contratación de personal y análisis de costos laborales directos. RENDIMIENTO DE OBRA DE MANO Efectivamente los rendimientos de obra de mano son variables para una misma labor de una a otra. Los tiempos indicados en las tablas han sido verificados por muestreos en distintas empresas. además dentro de una misma empresa varían según calidad técnica y dedicación del obrero y del mismo obrero de una jornada a otra. Sin embargo es aventurado programar fijando plazos para distintas actividades en forma arbitraria o por informaciones ocasionales que pueden reflejar un ejemplo muy puntual y no un promedio razonable. CUADRO DE RENDIMIENTO DE HORMIGONADO VII. . EVALUACION DE PROYECTOS 1. en que el obrero espera ganar más por unidad de tiempo. Se esta analizando un estudio macro de costo y venta para un pequeño edificio de 2. dirección. en distintas épocas del año y en variadas circunstancias.000 m2 de área útil en un terreno de 650 m2 reales útiles. la no factibilidad del proyecto por la gran incidencia del terreno en el costo y por la poca constructibilidad del proyecto. RENDIMIENTOS 1. es fácil fijar tratos basados en este jornal base y el tiempo a emplear por unidad de obra.VI. sin que el obrero se enterase. incluso por m otivos particulares extraños al trabajo. equipos. PROYECTO ENCOMENDEROS . por cronometración. estimándose que. Podemos apreciar en primer estudio. por su organización. etc.

tripod.VIII.com/id7.tripod. BIBLIOGRAFIA http://mi-obra.com/ http://planova.html .

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