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PROGRAMA DE CATASTRO REGISTRAL – PROCAR –

CONTRATO Nº 17/ 2007

NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA FORMACIÓN Y ACTUALIZACIÓN CATASTRAL Y LA CREACIÓN DE UN REGISTRO HABILITANTE DE AGRIMENSORES DEL PARAGUAY ADMINISTRADO POR EL SNC

Cuarto Informe

(3da. Versión)

NORMAS PARA LOS PROCESOS CATASTRALES DE FORMACIÓN, MANTENIMIENTO Y ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO (Producto 1 - Parte I)

PARA LOS PROCESOS CATASTRALES DE FORMACIÓN, MANTENIMIENTO Y ACTUALIZACIÓN DEL CATASTRO (Producto 1 - Parte I)

MAYO 2009

1 INTRODUCCIÓN

ÍNDICE

3

1.1 El Levantamiento Catastral y la Mensura

5

1.2 Implicancias jurídicas

5

1.3 Definiciones

9

2 NORMAS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL

11

3 NORMAS DE MENSURA

17

3.1 Tipos de mensuras

18

3.2 Posicionamiento

20

3.3 Delimitación

20

3.4 Demarcación

23

4 NORMAS DE GEORREFERENCIACIÓN DE PARCELAS RURALES E

ISLAS

25

4.1 Objetivos

25

4.2 Alcances

25

4.3 Identificación y reconocimiento

26

4.4 Levantamiento, determinación y materialización de vértices

26

4.5 Representación cartográfica

29

5 NORMAS DE CARTOGRAFÍA CATASTRAL

30

6 NORMAS DE PLANO DE MENSURA

32

6.1 Formato y contenido de los planos de mensura

32

6.2 Registro del plano de mensura en el SNC

38

6.3 Disposiciones generales

39

7 NORMAS DE NOMENCLATURA CATASTRAL

40

7.1 Introducción

40

7.2 Exigencias previas para la implementación:

41

7.3 Sectorización

42

7.4 Nomenclatura catastral

42

7.5 Sistema de asignación de la nomenclatura catastral

44

8 NORMAS DE ZONIFICACION

46

8.1 Delimitación de zonas urbanas

46

8.2 Delimitación de áreas de dominio sobre tierras fiscales

47

9 NORMAS DE VALUACIÓN Y CAPTURA DE VALORES

49

 

9.1 Del levantamiento de datos

49

9.2 De la valuación

51

10

ANEXOS

55

 

10.1 Ejemplos de asignación de la nomenclatura

55

10.2 Formulario Nº 1 : de Censo Catastral

64

10.3 Formulario Nº 2: de Caracterizacion de construcciones

65

10.4 Formulario Nº 3: de Levantamiento Catastral urbano por manzana

66

10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60

67

10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60

71

10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60

72

10.8 Zonificación por puntuación

73

10.9 Capas mínimas para la elaboración de la cartografía digital

83

10.10 Formato de planos

87

10.11 Técnicas de Valuación de Inmuebles

89

10.12 Ley N° 3239/2007 de los recursos hidricos del paraguay

93

1

INTRODUCCIÓN

El modelo catastral físico-jurídico-económico implementado en la gran mayoría de los países de América Latina ha sido eficiente durante mucho tiempo, pero el nivel de complejidad de la realidad territorial actual ha creado nuevas exigencias. Visualizar al catastro como instrumento de apoyo a la política tributaria no es una práctica nueva, no obstante, durante el proceso de creación de un nuevo modelo es necesario considerar la posibilidad de ampliar esa visión tradicional e ir hacia un modelo multifinalitario que viabilice, además de una mejora en la recaudación, beneficios en otras áreas de la administración tales como el soporte al planeamiento y a la tenencia de la tierra.

El catastro debe mantener y actualizar sus bases de datos alfanuméricos y cartográficos y, ante un cambio en la estructura institucional, deberá tener la flexibilidad suficiente para ajustar esas bases, los procedimientos, la infraestructura computacional y las acciones de los agentes.

La estructuración del nuevo modelo catastral debe iniciar con la identificación y convocatoria de todos los actores que potencialmente podrían aliarse en ese proceso. Esta estrategia invierte los procedimientos tradicionales de “mirar hacia y solucionar desde adentro” pues inicia con una “mirada al derredor para solucionar en conjunto”.

Para estructurar el modelo propuesto es necesario desarrollar acciones complementarias a las tradicionales, las cuales se basan en el significado estricto de la palabra “integral” pues objetiva integrar a todas las instituciones de la jurisdicción y a todas las temáticas que forman parte de un catastro multifinalitario. La integralidad busca la completitud y la unicidad de las bases de datos territoriales.

Evidentemente la estructuración del nuevo modelo propone un cambio de paradigma desde el comienzo. Las acciones que deben desarrollarse para llegar a buen puerto son simples en su conceptualización, pero de no tan fácil materialización y requieren la puesta en práctica de una abertura administrativa y política fuerte.

El análisis “hacia adentro” de la institución es muy importante, y si bien conocer lo que se tiene en calidad y cantidad permite reflexionar sobre los pasos a seguir, es inconveniente realizar diagnósticos atomizados. Antes de analizar el nivel de actualización, cobertura, escalas y estructura de la cartografía y de los datos en el catastro nacional y municipal, es necesario compilar lo que existe en otras reparticiones, yendo inclusive más allá de las premisas del PROCAR, contactando a

instituciones inicialmente no contempladas en el proceso. Desconsiderar bases de datos, muchas de las cuales ya están creadas, solo porque están dispersas o fuera de estándar, puede llevar a los administradores a tomar decisiones equivocadas.

Si se decide “recabar y compatibilizar” en vez de “rehacer”, queda claro que el diagnóstico completo debe ser acompañado de un operativo que permita detectar a los actores que trabajan con datos territoriales en la jurisdicción, estimular el cruce de las bases y desarrollar un estudio completo y acabado de la realidad territorial. Ese es un paso fundamental para identificar sistemas, estándares y formatos adoptados por cada actor y principalmente para verificar con que datos cuenta cada uno. A partir de ese tipo de diagnóstico se podrá comenzar a trazar las líneas de la integración que evitan superposiciones de inversiones y de esfuerzos.

Los convenios entre el los catastros nacional y municipales, los correos, las empresas de servicio (agua, electricidad, telefonía, servicios públicos, etc.), así como con los diferentes sectores de los gobiernos local y nacional, son fundamentales. La puesta en práctica del proceso de aproximación institucional trae como consecuencia el establecimiento de ligaciones que simplifican los acuerdos en el momento en que se deban realizar nuevos censos, vuelos aerofotogramétricos o coberturas con imágenes satelitales de alta resolución. El estudio cruzado de la documentación cartográfica debe derivar en un informe de datos existentes e inexistentes a partir del cual se concreten acuerdos estratégicos en términos financieros (cooperación) y técnicos (definición de escalas y formatos) para las coberturas.

Si bien los municipios y el SNC serán siempre los más beneficiados con la actualización catastral, no deben ser ellos quienes afronten aisladamente la inversión (de tiempo y dinero) de la obra. Con aportes de las empresas de servicio y demás organismos públicos y privados usuarios de la cartografía y de los datos alfanuméricos se pueden elaborar mapas con mayor periodicidad y en escala conveniente para todos.

En este contexto, entiéndase por mantenimiento al proceso cotidiano de captura y registro de datos territoriales en las bases catastrales, el cual es impulsado básicamente por la velocidad que imponga el tráfico inmobiliario. Paralelamente, se entiende por actualización al proceso periódico y masivo de captura y registro en las bases catastrales de datos territoriales de atributos correspondientes a las parcelas de un sector o de una jurisdicción completa. Los procesos se complementan, no son excluyentes y deben ser aplicados en paralelo.

1.1

El Levantamiento Catastral y la Mensura

En esta sección en particular se establecen las directrices para el desarrollo de los trabajos catastrales a realizar sobre todas las parcelas y se describen los actos profesionales orientados a la formación, mantenimiento y actualización del inventario

catastral.

En términos generales la norma incluye las especificaciones técnicas para la ejecución de levantamientos catastrales y actos de mensura, los que se constituirán en requisitos básicos y necesarios para la aprobación de los documentos cartográficos a ser incorporados en el

Entiéndase por levantamientos catastrales a aquellos realizados de forma masiva bajo la responsabilidad de una municipalidad en coordinación el SNC y otras instituciones. Paralelamente, los actos de mensura son realizados por profesionales del catastro contratados por particulares, de acuerdo a las normas y procedimientos estipulados por el SNC. En ese contexto, los roles de los actores principales quedan definidos de la siguiente forma:

Municipalidad: institución encargada de iniciar los procesos de (re)estructuración del catastro a través de la ejecución de los levantamientos generales del área urbana de su jurisdicción, organizando y estandarizando los datos de manera que puedan ser incorporados a los registros del SNC.

Profesional del Catastro: profesional encargado de efectuar actos de mensura (y eventualmente los levantamientos catastrales en prestación de servicios a municipalidades o al SNC), avalando con su firma la veracidad de los datos contenidos en los informes y los planos de mensura e informes que elabore, asumiendo en ese acto la total responsabilidad por los datos que en estos documentos consigne.

Servicio Nacional de Catastro (SNC): organismo encargado de realizar el control técnico, de las mensuras y de los levantamientos catastrales, bien como de registrar los planos de mensura y catastrales y asignar la nomenclatura catastral.

1.2 Implicancias jurídicas

La implementación del nuevo sistema de gestión catastral propuesto traerá aparejada una serie de consecuencias de carácter jurídico. Dichas implicancias en el orden jurídico podrían ser consideradas desde varios puntos de vista dependiendo de los aspectos a ser específicamente tenidos en cuenta.

Así, desde el aspecto del ordenamiento jurídico, el nuevo régimen ciertamente incidirá en la sistematización de las normas jurídicas aplicables a la gestión y a los procesos catastrales que se describen con harta minuciosidad en los capítulos subsiguientes.

Por otra parte, la propuesta también modificará las atribuciones, competencias y funciones del Servicio Nacional de Catastro, que asumiría para sí, sobre todo, las facultades de reglamentación, control y registro de las mensuras judiciales y también de las mensuras no-judiciales – o “mensuras administrativas” o “mensuras abreviadas”, tal como se las denomina en este documento – , además de la regulación del ejercicio profesional del agrimensor público, quien en todos los casos será habilitado por el Servicio Nacional de Catastro, previa matriculación en un nuevo registro de agrimensores que será administrado exclusivamente por la antedicha entidad.

Finalmente, la propuesta normativa expuesta en este documento también planteará la modificación del rol de las municipalidades de la República en su carácter de actores principales en los procesos de levantamiento catastral.

Para explicar las implicancias jurídicas que podría significar la aplicación de la propuesta desarrollada en este documento-informe, previamente deben exponerse las circunstancias que conforman la línea de base a partir de la cual se acotan los problemas detectados, y se construyen y plantean soluciones mediante normas catastrales que conformarán el nuevo sistema de gestión y de procesos catastrales indicado.

En efecto, los estudios preliminares realizados denotan la existencia de un confuso, enredado e incompleto régimen jurídico catastral diseminado en diversas leyes y otras normas reglamentarias que abarcan desde la organización y funciones del Servicio Nacional de Catastro –reguladas en un artículo de la ley orgánica del Ministerio de Hacienda del año 1991 y en otro artículo de la ley tributaria fiscal, reglamentadas básicamente en un decreto del Poder Ejecutivo del año 1992, pero con atribuciones que implícitamente emergen de indeterminadas “disposiciones de carácter catastral” previstas en un decreto-ley del año 1952 que, pese a todo el tiempo transcurrido, aún permanecen en vigor.

En la misma línea explicada precedentemente, el otro aspecto que atañe a la propuesta desarrollada por nuestra parte en este documento y en sus documentos anexos se refiere a la normativización de los procesos de mensura, en sus distintos fines, los cuales – conforme se advertirá más adelante – tendrán una importancia

preponderante en los procesos catastrales, más aún en el proceso de mantenimiento catastral.

En la actualidad, los procesos catastrales –incluyéndose entre éstos a las mensuras judiciales – de alguna manera son autorizados, controlados, intervenidos, registrados, regulados, o visados, por diversos organismos o entidades públicos, tales como: el Servicio Nacional de Catastro dependiente del Ministerio de Hacienda (SNC – MH), la Dirección General de Obras Públicas del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (DOP – MOPC), las municipalidades de la República, el Instituto de Desarrollo Rural y de la Tierra (INDERT), la Dirección General de los Registros Públicos dependiente de la Corte Suprema de Justicia (DGRP – CSJ), entre otros más que son individualizados en el cuerpo de este documento.

Por otra parte, los actos de mensura y el ejercicio de la profesión del agrimensor hoy se encuentran regulados por la Ley de Creación del Departamento Nacional de Ingenieros, dictada el 18 de agosto de 1888, por un Decreto del Poder Ejecutivo del 12 de julio de 1910, por una Ley N° 979/1964 y por otra Ley N° 167/1993, normas todas ellas que son exclusivamente aplicadas por el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, a través de su Departamento de Agrimensura y Geodesia dependiente de la Dirección Nacional de Obras Públicas, aunque su incidencia directa recaiga sobre datos de carácter catastral a cargo del SNC y/o registral-inmobiliario archivados por la DGRP.

De este modo, teniendo en cuenta los tópicos aludidos precedentemente podemos señalar que la implementación de la propuesta de normas catastrales expuesta en los subsiguientes capítulos de este documento-informe, conjugada con la aprobación y efectiva puesta en vigencia del nuevo régimen legal catastro-registral preparado por la otra consultora contratada paralelamente a la nuestra, sin duda alguna implicará un cambio y una transformación substancial de todo el régimen jurídico relativo a los procesos catastrales tal como se concibe en la actualidad.

En primer término, en materia de ordenamiento y sistematización de las normas jurídicas relativas a los procesos catastrales, el nuevo régimen implicará la creación de un sistema nacional de catastro y de registro inmobiliario, con una redefinición de los atributos y competencias del SNC como organismo de regulación, supervisión y aplicación del nuevo régimen catastral, incluyendo el control y registro de todos los actos de mensura que fueren realizados, así como la habilitación de los agrimensores públicos autorizados para el efecto.

En segundo lugar, el nuevo régimen catastral propuesto – tal como se encuentra definido en este documento-informe – otorgará al Servicio Nacional de Catastro una mayor amplitud y autonomía de administración y de gestión en los asuntos de su competencia, que se verán incrementados por la asunción por parte de éste de las competencias administrativas que en materia de mensuras y profesionales agrimensores actualmente detenta el Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, con el agregado de que el nuevo régimen propuesto incorpora la alternativa de realizar procesos de mensuras “abreviadas” (o no-judiciales) las que, aunque estarán a cargo y bajo la responsabilidad exclusiva de los agrimensores públicos que las tramitarán, no obstante serán visadas y registradas administrativamente por el Servicio Nacional de Catastro, vale decir, sin la intervención del órgano jurisdiccional de rigor según lo establecido por el Código Procesal Civil, cuyas normas – sin embargo – permanecerán vigentes y serán pertinentemente aplicadas cuando se trate de procesos relativos a juicios de mensuras y/o de deslindes judiciales.

En último lugar, no puede dejar de remarcarse la presencia de normas sancionadoras para los agrimensores públicos que ejercieren su profesión o actuaren sin observar sus obligaciones establecidas en el nuevo régimen propuesto, normas que –por cierto– serán aplicadas por el Servicio Nacional de Catastro mediante una previa investigación sumarial que será realizada en a través de un proceso administrativo rodeado de todas las garantías constitucionales correspondientes.

Finalmente, si bien podrían mencionarse varias otras implicancias jurídicas relativas a la implementación del nuevo régimen catastral propuesto, se destaca que sus principales consecuencias ya han sido resumidas precedentemente. No obstante, corresponde subrayar que la implementación de ciertas y determinadas normas relacionadas con los nuevos procesos catastrales (tales como aquéllas referidas a la regulación de los actos de mensuras y del ejercicio profesional del agrimensor público), necesariamente requerirán de la aprobación legal pertinente, aunque también debe advertirse que muchas de las demás normas propuestas en este documento- informe y atinentes a los otros procesos catastrales determinados (levantamiento, mantenimiento y actualización catastral) podrían ser simplemente aprobadas por el Servicio Nacional de Catastro, en el ejercicio de las atribuciones y competencias que todas las leyes anteriormente apuntadas le otorgan a esta institución.

1.3

Definiciones 1

Art 1.El catastro es el inventario oficial y sistemático del territorio que toma como base el levantamiento de los límites de las parcelas, cada una de las cuales recibe una nomenclatura única.

Art 2.El catastro territorial se constituye de:

un archivo de documentos originales de levantamientos catastrales y títulos,

una base de datos alfanuméricos estructurada a nivel de parcela y

una base cartográfica catastral, la cual constituye la representación sistemática del territorio.

Art 3.El catastro territorial debe contener los datos necesarios para la correcta identificación, ubicación y valuación de las parcelas, los cuales deben ser seleccionados de manera que puedan ser mantenidos y actualizados de forma simple.

Art 4.El carácter de multifinalidad del catastro es asegurado por la integración de datos de otros sistemas de información territorial, de manera que se favorezca el mantenimiento y la actualización periódica.

Art 5.La menor unidad del catastro es la parcela catastral y se define como una porción continua de la superficie terrestre representada en un plano de mensura debidamente registrado, sobre la cual se ejerce un régimen jurídico único.

Art 6.Toda porción de superficie territorial debe ser registrada como parcela catastral.

Art 7.Los vértices que definen los límites de cada parcela deben constituir una figura geométrica cerrada.

Art 8.Los límites legales de las parcelas son los que determinados por un profesional del catastro habilitado, se utilizan para describir una propiedad a titular y deben ser obtenidos por medio de levantamientos topográficos o geodésicos.

Art 9.Los límites físicos tienen como finalidad viabilizar la representación de los inmuebles con fines de planeamiento o elaboración de cartografía temática y puesto que son determinados con precisión menor que los legales pueden ser obtenidos por levantamientos que proporcionen precisiones compatibles con la escala de representación.

1 Las definiciones presentadas fueron adaptadas de las utilizadas en algunos países de América Latina y en particular de las Directrices Nacionales para el Catastro Territorial Multifinalitario elaboradas por el Ministerio de las Ciudades de Brasil en 2008.

Art 10.La nomenclatura catastral es el identificador único que, una vez atribuido, no puede ser asignado a otra parcela catastral.

Art 11.La nomenclatura catastral es el nexo le ligación del catastro territorial con cualquier catastro temático estructurado por empresas de servicio, organizaciones privadas o instituciones públicas.

Art 12.La valuación de las parcelas es un proceso técnico que determina valores para fines fiscales, extra fiscales y cualquier otro fin que involucre valores de inmuebles.

Art 13.La valuación debe retratar la situación económica de los inmuebles con relación al mercado inmobiliario. La correcta determinación de los valores permite fortalecer la recaudación y promover la justicia fiscal y social.

2

NORMAS DE LEVANTAMIENTO CATASTRAL

Art 14.Un levantamiento catastral masivo se orienta a la obtención de datos territoriales en distintos procesos, a través de las cuales se obtienen diferentes productos (Cuadro

1).

Cuadro 1

PROCESOS

   

PRODUCTOS

 

(Re)estructuración datos catastrales

de

las

bases

de

1. Cartografía

 
 

2. Datos alfanuméricos

 
 

1. Zonificación

 

2. Marco de referencia

 

Levantamiento de campo

 

3. Delimitación de manzanas

 
 

4.

Censo catastral

5. Fiscalización

 

Estructuración de la documentación

 

1. Cartografía catastral

 
 

2. Datos alfanuméricos

 

Campañas de divulgación

 

Publicación

1. y

divulgación

a

la

   

ciudadanía

2. Exposición pública de resultados

 

Art 15.La formación de las bases alfanumérica y cartográfica de los catastros implica la puesta en práctica de diferentes procesos, el primero de los cuales consiste en reunir en gabinete la información gráfica y alfanumérica existente en instituciones públicas y privadas. La documentación podrá encontrarse en forma de cartografía o de datos alfanuméricos.

Art 16.Los municipios deberán compilar toda la información cartográfica disponible relativa a manzanas, lotes y loteos aprobados los cuales deben utilizarse como referencia para la planificación y ejecución del levantamiento catastral. Las principales fuentes a ser consultadas para la conformación de la base cartográfica son:

Servicio Nacional de Catastro, el cual tiene el registro de los planos de loteos correspondientes a los expedientes de solicitud de asignación de cuenta

corriente catastral, además de la digitalización de parte de la cartografía urbana realizada en el marco del PROCAR.

Departamento de Agrimensura y Geodesia del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, donde se encuentran registrados planos de mensura.

Dirección General de Estadísticas Encuestas y Censos – DGEEC, la cual cuenta con cartografía de todo el país utilizada como apoyo para la realización de los censos. En esa base cartográfica urbana figuran los ejes de calles y la información más reciente de las manzanas urbanas, rasgos fundamentales para la (re)estructuración de los catastros (en ese nivel cartográfico no aparece la división en lotes).

Dirección Servicio Geográfico Militar – DISERGEMIL, encargada de la cartografía oficial del país, quien cuenta con mapas a escala 1:100.000; 1:50.000 y 1:10.000 en formato papel y ortofotocartas de gran parte del territorio nacional.

Información cartográfica generada por el Programa de Racionalización del Uso de la Tierra – PRUT.

Imágenes de Google Earth, para aquellas jurisdicciones en que la resolución de las imágenes las torne apropiada para la preparación de la base cartográfica catastral.

Empresas de servicios urbanos y de cartografía que ofrecen a nivel comercial imágenes digitales de ciudades con alta definición.

Cualquier otra institución que cuente con información territorial del municipio.

Toda esta información, complementada con los planos y mapas del archivo municipal, es útil para elaborar la cartografía catastral, cuya precisión geométrica se ajustará en el momento de realizar los trabajos de levantamiento topográfico/geodésico y censo.

Art 17.La documentación alfanumérica provista por el SNC y la que conste en los registros parcelarios municipales deben ser relacionados a nivel de parcela antes de iniciar el levantamiento catastral. Además de las áreas tituladas es importante que se vinculen aquellas en las cuales se detecten ocupaciones. La información catastral debe ser relacionada a los derechos de propiedad y a las posesiones dado que su incorporación permite visualizar a la jurisdicción de forma completa y continua, lo cual es fundamental para el planeamiento y para el desarrollo de políticas tributarias.

Art 18.El levantamiento de campo contempla dos tipos de actividades:

Levantamientos topográficos/geodésicos para la delineación de las zonas urbanas y de las manzanas (y eventualmente lotes) referenciadas a la red geodésica, y

censo catastral de caracterización.

Art 19.Los levantamientos catastrales deben ser precedidos de la correcta zonificación del municipio, la cual deberá ser ejecutada bajo los principios estipulados por esta norma. La zona urbana deberá ser definida y aprobadas por la municipalidad y por el SNC.

Art 20.El marco de referencia de los levantamientos deberá ser la red geodésica oficial ya materializada, la cual deberá ser densificada a través de puntos fijos terrestres cuyas coordenadas deberán ser publicadas por el SNC. El municipio deberá coordinar con el SNC (y eventualmente con la DISERGEMIL) el proceso de materialización de puntos de la red geodésica con una densidad tal que los profesionales puedan relacionar sus trabajos de mensura y de levantamiento catastral dentro de la jurisdicción sin necesidad de transferir puntos a distancias mayores de 10 km.

Art 21.Las delimitación de las manzanas circundadas por vías de comunicación se dará

a través de polígonos cerrados cuyos vértices deberán ser determinados y marcados

a través de un punto en cada esquina, siendo sus coordenadas definidas en UTM y geográficas.

Art 22.Los vértices de manzana digitalizados en el marco del PROCAR que se encuentren georreferenciados deberán, eventualmente, ser ajustados al sistema de proyección oficial UTM. En ese proceso de transformación gráfica las parcelas existentes dentro de las manzanas quedarán debidamente georreferenciadas y las nuevas parcelas a ser creadas serán paulatinamente lanzadas dentro del polígono a medida que se desarrollen levantamientos parcelarios.

Art 23.Los municipios que no cuenten con el levantamiento de los vértices de las manzanas deberán proceder a realizarlo utilizando métodos e instrumentos de georreferenciación GPS, aplicando métodos diferenciales que propicien la determinación de las coordenadas post procesadas con 50 cm. de precisión.

Art 24.Los vértices de manzana deberán contar con su monografía, principalmente cuando no sea necesario amojonarlo debido al alto nivel de consolidación de las construcciones existentes. La monografía consistirá de una fotografía y de un croquis del punto, además de sus coordenadas, todo lo cual deberá ser incorporado a la base de datos de puntos para su publicación.

Art 25.El censo catastral se orienta al levantamiento de datos físicos que permitan caracterizar y valuar las construcciones y el terreno, para lo cual serán utilizados los Formularios de Levantamiento Catastral:

Formulario Nº 1: de Ubicación y caracterización de la parcela. (Anexo 10.2)

Formulario Nº 2: de Caracterización de las Construcciones (Anexo 10.3)

Formulario Nº 3: Levantamiento catastral urbano por manzana o censo de lote rural (Anexo 10.4)

Art 26.El censo catastral se realizará mediante visitas individualizadas, realizadas por censistas catastrales a cada inmueble. En cada visita se levantarán datos correspondientes a las características del terreno, de las edificaciones y mejoras, realizándose las mediciones necesarias para su registro gráfico.

Art 27.Se relevarán datos relativos a cada manzana (Formulario N˚3) como tipo de vía; nombre; medidas de ancho de calzada y de vereda; infraestructura existente; servicio de transporte y de mobiliario urbano.

Art 28.Todos los datos alfanuméricos contenidos en los formularios de levantamiento catastral deberá ser digitada en el aplicativo informático desarrollado en el marco del PROCAR para los municipios. Esta base contendrá todos los datos referentes a las condiciones físicas, económicas y jurídicas de las parcelas y servirá de base – una vez integrada al SNC – para el sistema tributario del impuesto inmobiliario de la

municipalidad 2

Art 29.En el caso de ocupaciones espontáneas, la parcela deberá ser aproximadamente delimitada o sus dimensiones deben ser capturadas en las instituciones responsables por la regularización territorial. En ambos casos los polígonos de la ocupación deberán ser georreferenciados bajo el sistema de referencia UTM.

Art 30.Tanto el censo cuanto los levantamientos topográficos serán de responsabilidad del municipio. En el caso en que este contrate a una empresa prestadora de servicios profesionales, su desempeño podrá ser fiscalizado por la autoridad local y/o por la nacional (SNC), dependiendo del acuerdo de colaboración establecido. El municipio y/o el SNC verificarán a través de visitas a campo y mediciones realizadas por muestreo y al azar, las coordenadas de los vértices de delimitación de las zonas y de

las manzanas, así como la veracidad de los datos lanzados en los formularios 3 .

2 Básicamente el Formulario deberá contener los datos exigidos por la Norma de Valuaciones de manera que tanto el terreno cuanto las construcciones puedan ser caracterizados con precisión.

3 El número de puntos a ser fiscalizado dependerá del tamaño de la ciudad y del número de manzanas, considerándose apropiada la visita y medición de 5% del total de vértices.

Art 31.Verificadas diferencias, el Jefe o responsable del Equipo Técnico de fiscalización ordenará la ejecución de los ajustes y rectificaciones correspondientes. Realizados los mismos, deberá elaborar un Dictamen Técnico de Aprobación del levantamiento practicado.

Art 32.Al finalizar los trabajos de fiscalización de los levantamientos, los datos deberán ser elevados al SNC para su aprobación, estandarización e incorporación al catastro nacional de forma oficial. Los documentos a ser presentados son:

nota del municipio dirigida a la Dirección del SNC en la que solicita la aprobación del trabajo de levantamiento catastral,

archivos digitales vectoriales correspondientes a la cartografía digital, a las bases alfanuméricas y a las monografías de los vértices de manzana,

copias de los documentos cartográficos,

plano general del área urbana.

Art 33.Para la aprobación e incorporación al régimen de catastro de los datos generales levantados por el municipio, el SNC dictará una Resolución. La decisión tomará como base el dictamen técnico de aprobación del equipo técnico de fiscalización del SNC.

Art 34.Realizados los levantamientos por parte del municipio, y la compatibilización y estandarización por parte del SNC, la base cartográfica urbana se considerará constituida. Este documento cartográfico, en formato digital, deberá contener la totalidad de las manzanas identificadas y los inmuebles informalmente ocupados, así como las áreas de expansión. Deberá estar referenciado al Sistema de Proyección Cartográfica UTM (elipsoide WGS84) y cada polígono deberá contener la topología debidamente definida para su inmediata incorporación al SIG del SNC y del municipio. Copias en papel deberán ser impresas en escala 1:5.000 siguiendo las especificaciones de la Norma de cartografía en lo que se refiere a color, tipo y tamaño de letras, etc., las cuales deberán contener:

el límite del municipio,

el polígono que delimita las áreas urbanas y rurales,

los polígonos correspondientes a cada manzana con su identificación conforme al levantamiento catastral practicado.

la denominación de las vías existentes (calles, avenidas, rutas, etc.)

datos o accidentes topográficos relevantes,

la cuadricula en UTM-WGS84 espaciada 500m,

el rótulo con la indicación del municipio, escala, profesional o empresa que realizó el trabajo, etc.

Art 35.Los municipios que cuenten con levantamientos parcelarios, aún cuando fueren parciales, deberán elaborar también el Plano Índice con Lotes Urbanos 4 en escala 1:1.000. Esta cartografía reunirá los mismos requisitos técnicos generales establecidos en el punto anterior y pasará a constituir la cartografía catastral siendo que cada manzana contendrá el diseño de los lotes que le pertenecen, con la indicación de su denominación técnica original de aprobación del loteo respectivo. El documento puede aún contener el croquis del área edificada dentro de cada lote.

Art 36.La divulgación de los trabajos catastrales es fundamental para dar transparencia a las acciones y confianza de la población. Las campañas deberán comprender acciones pre y pos levantamiento:

Publicación y divulgación a la ciudadanía. Como actividad preparatoria para los trabajos de campo la municipalidad deberá emprender una campaña de publicación y divulgación del plan de trabajo a través de reuniones de carácter informativo entre autoridades locales, representantes de Comisiones Vecinales y todos aquellos actores de la sociedad que puedan colaborar para la coordinación, planificación y ejecución del levantamiento del catastro territorial. La correspondiente publicidad deberá implementarse a través de los medios masivos de comunicación; puntualizará el área de influencia de los trabajos a ser realizados y enfatizará las ventajas y beneficios que representa el catastro para la ciudadanía. Previo al levantamiento de campo y con una antelación mínima de 48 horas, se comunicará a los propietarios u ocupantes a través de circulares o avisos la fecha de inicio del levantamiento.

Exposición pública de resultados. Con el objeto de consolidar y depurar los resultados de las operaciones del levantamiento practicado, estos se deberán exponer públicamente en el local del municipio durante un mes para su revisión por parte de los propietarios u ocupantes. Las objeciones o reclamos presentados deberán ser atendidos y verificados para su corrección, si corresponde.

4 Actualmente la R60 del SNC menciona Plano Índice o Plano general de manzanas que incluye: el diseño perimetral de todas las manzanas de la zona urbana identificada conforme al levantamiento catastral, denominación de vías existentes (calles, avenidas, rutas, etc.). El Plano Índice con lotes urbanos reúne los mismos requisitos del anterior pero además para cada manzana contiene el diseño de lotes que le pertenecen. (Art. 44); y los planos manzaneros en donde se representan cada manzana individualizada, parte de las adyacentes, y diseño de lotes. (Ver Anexos 10.5, 10.6 y 10.7)

3

NORMAS DE MENSURA

El acto profesional conocido como mensura constituye un concepto de carácter técnico-

legal en el que se utilizan conocimientos jurídicos y de geomática 5 . Es una operación íntimamente relacionada con el catastro desarrollado con el objetivo de investigar, identificar, determinar, medir, ubicar, representar y documentar en un plano a las parcelas y sus límites conforme a las causas jurídicas que los originan. Consiste en la ubicación del título de propiedad sobre el terreno y en la delimitación de la posesión efectiva, en la determinación de las dimensiones lineales y angulares y en la representación de la situación en un plano de mensura. Este procedimiento es utilizado cuando los poderes públicos (Gobierno Central o Municipal) o las personas en general tienen interés legítimo en conocer la ubicación, forma y dimensiones de las parcelas y, en muchos casos, de resolver diversas cuestiones relacionadas con los derechos territoriales. La mensura es fundamental para dar transparencia al tráfico inmobiliario pues permite verificar:

si los inmuebles ofrecidos tienen existencia material y, en caso positivo, determinar su ubicación;

si hay pretensiones territoriales superpuestas;

en que medida los hechos con que se materializan los límites coinciden con las descripciones instrumentadas en los títulos, determinando en que grado se salva el principio de identidad verificable entre el derecho enunciado y la cosa material sobre la cual recae ese derecho (relación de hecho y derecho).

Los elementos principales que deben generar los actos de mensura para el catastro son: la identificación positiva y sin ambigüedad de cada parcela y el registro de todos los datos relativos a los derechos de posesión o dominio que sobre el mismo recaigan.

Básicamente los actos de mensura objetivan:

medir los lados de las parcelas de forma directa o determinar coordenadas de tal manera que estos se puedan calcular,

5 Geomática es un término científico adoptado por la profesión agrimensora mundialmente. Comprende la ciencia, ingeniería y arte empleada en la obtención, análisis, interpretación, distribución y uso de información geográficamente referenciada. Es el campo de actividades en la cuales, usando un método sistemático, se integran los medios para adquirir y manejar datos terrestres, también conocidos cono datos espaciales. Estos datos provienen de múltiples fuentes, incluyendo satélites artificiales, sensores en bases aéreas y marinas, e instrumentos de medición terrenos.

determinar los ángulos internos o tomar direcciones o coordenadas de tal manera que estos se puedan calcular, y consecuentemente determinar la forma del polígono límite de la parcela,

determinar la superficie de la parcela, y

ubicar espacialmente a la parcela.

Art 37.Todo trabajo de mensura debe ser ejecutado por un profesional debidamente registrado y habilitado de acuerdo a las disposiciones que reglamenten el ejercicio de la profesión, siendo de su absoluta responsabilidad los datos consignados en documentos y planos aprobados.

Art 38.El SNC llevará un Registro de Profesionales del Catastro para ejecutar los citados actos de levantamiento. La matrícula profesional vigente es condición necesaria para la tramitación e inscripción de los planos de mensura en el SNC.

Art 39.En el desempeño de su cometido, el Profesional se ajustará a la presente norma, a las instrucciones especiales que hubiere recibido del SNC y/o de la oficina de catastro municipal y a las demás disposiciones vigentes. Deberá, además, tomar conocimiento previo de todos los antecedentes técnicos y legales de la parcela a mensurar y de los linderos, sean estos existentes en el SNC, en los catastros municipales, en el Registro de la Propiedad, en el Ministerio de Obras o en cualquier organismo que considere relevantes.

Art 40.Las personas que en cualquier carácter suscriban citaciones, actas, planos o cualquier otro documento relacionado con una operación de mensura se identificarán por su nombre y apellido y número de la cédula de identidad policial. El profesional se identificará con el número de matrícula en el registro del SNC.

3.1 Tipos de mensuras

Art 41.Los actos de mensura comprenden levantamientos parcelarios y trámites que, en términos generales, pueden consistir en mensuras de información parcelaria, mensuras de modificación parcelaria o mensuras de información posesoria.

Art 42.Las mensuras de información parcelaria se deben realizar cuando el título no contiene las localizaciones y/o dimensiones completas de la parcela, o estas se encuentran mal consignadas o confusas, impidiendo la certificación por parte del catastro.

Art 43.El resultado de los actos de mensura será un plano con dimensiones y ubicación de la(s) parcela(s), el cual servirá para la efectiva certificación catastral.

Art 44.Las mensuras de modificación parcelaria pueden realizarse por medio de levantamientos:

Urbanización: consiste en la incorporación total o parcial de una parcela rural

al

área urbana, y loteo de la misma. Implica la apertura de calles, ampliación

o

modificación de la red vial, así como la provisión de espacios verdes y/o

espacios libres para uso públicos de acuerdo con las disposiciones

municipales.

Loteo: es la subdivisión de una parcela urbana en manzanas y lotes de acuerdo a las disposiciones municipales. Puede contemplar la transferencia de parcelas destinadas a vías públicas a favor del municipio 6 .

Colonización: es la subdivisión de una parcela rural en manzanas rurales y lotes de acuerdo a las disposiciones municipales y a la Ley Nº 854/63 Que Establece el Estatuto Agrario. Contempla la transferencia de parcelas destinadas a vías públicas a favor del municipio.

Fraccionamiento: contempla la subdivisión de una parcela urbana o rural en dos o más, sin que la misma implique una modificación de la red vial pública legalmente existente.

Propiedad por pisos y departamentos 7 : actos realizados bajo la normativa especial que regula el régimen de la propiedad horizontal.

Unificación: acto por medio del cual se produce la fusión de dos o más parcelas existentes, debidamente registradas en el SNC.

Art 45.Las mensuras para información posesoria se realizan antes de iniciar el proceso de regularización de una ocupación o como medio de prueba de una posesión.

Art 46.Los procesos de ejecución de los actos de mensura citados, así como los trámites orientados a la aprobación de los planos correspondientes, podrán seguir un proceso judicial (Mensuras Judiciales) o simplificado (Mensuras Abreviadas).

6 Si bien la Ley 1909/02 que deroga el Capitulo V de la Ley Orgánica Municipal en el Artículo 1 define “loteamiento” como toda división o parcelamiento de inmueble en dos o mas fracciones destinadas a la venta en zona urbana, suburbana o rural, con fines de urbanización., en la propuesta se entiende por loteo específicamente a la subdivisión de una parcela ya ubicada en la zona urbana. En cambio por urbanización se entiende a la subdivisión de una parcela rural a ser incorporada a la zona urbana. Ambos conceptos se diferencian del de fraccionamiento, pues este último no implica una modificación de la red vial pública en cambio las urbanizaciones y loteos contemplan una ampliación de la red vial

7 Libro IV, Titulo VI De la propiedad por pisos y departamentos, del Código Civil

Art 47.Los actos mensura podrán ser realizados bajo cualquier método de medición, cuya precisión satisfaga la requerida por las tolerancias establecidas en esta normativa.

3.2 Posicionamiento

Art 48.El posicionamiento de cada parcela podrá ser realizado de forma relativa, utilizando un punto de arranque, o en forma absoluta, a través de georreferenciación. En las áreas urbanas podrán ser utilizados ambos métodos de posicionamiento, mientras que en las rurales solamente se deberá utilizar el posicionamiento absoluto, siguiendo la Norma de Georreferenciación de Parcelas Rurales e Islas.

Art 49.El punto de arranque para una mensura urbana será aquel que designen como tal los títulos de propiedad o los documentos que sirvan de antecedentes. También podrán ser amarradas de forma relativa a partir de medidas que consten en planos de mensuras registrados correspondientes a parcelas vecinas en las que se hubieran efectuado tales determinaciones. Ante la total indeterminación deberá adoptarse el vértice más próximo de la manzana definido por el catastro municipal. Si el profesional dudase de la ubicación del punto de arranque podrá adoptarlo a partir de información sumaria obtenida entre antiguos vecinos conocedores de la zona, la cual deberá constar en un acta firmada por los actuantes y testigos. En todos los casos, el amarre del polígono límite de la parcela deberá realizarse a algún hecho físico destacado que existan en las adyacencias de la parcela mensurada.

Art 50.Para el posicionamiento a través de georreferenciación, las parcelas urbanas y rurales deberá tener sus vértices referidos a coordenadas del sistema UTM (elipsoide

WGS84).

Art 51.Los accidentes topográficos y las mejoras existentes dentro de la parcela que se mensura deberán ser levantados y representados en el plano. Este levantamiento podrá hacerse por métodos de precisión inferior a la de los requeridos para la medición de los límites.

3.3 Delimitación

Art 52.Para la delimitación de la parcela el profesional considerará todos los elementos contenidos en el título, en los antecedentes catastrales y en los planos de mensura. Las operaciones de mensura deberán estar desarrolladas de tal forma que permitan

trazar sobre el terreno la posición del polígono límite de la parcela según título (estado de derecho) y según la ocupación efectiva (estado de hecho).

Art 53.Las parcelas urbanas deberán ser delimitadas por poligonales cerradas que presenten errores totales de cierre inferiores a las tolerancias estipulados por las fórmulas a seguir:

Error angular: ε a = [Σ ángulos medidos] – [(N-2) x 180 0 ]

donde: N corresponde al número de vértices de la poligonal.

Tolerancia Angular: T l = b x (N) ½ ,

donde: b es el coeficiente que expresa la tolerancia para el error de

medición de ángulos de la poligonal (se sugiere definir un valor entre 6” y 20”) y

N corresponde al número de vértices de la poligonal.

Error lineal: ε l = (ΔX 2 + ΔY 2 ) ½

donde: ΔX = error en la proyección sobre el eje de las abscisas y ΔY = error en la proyección sobre el eje de las ordenadas.

Tolerancia Lineal: T l = a x (L) ½ ,

donde: a es el coeficiente que expresa la tolerancia para el error de cierre lineal en m/km de desarrollo de la poligonal (se sugiere definir un valor entre 0,20 y 0,30 m) y L corresponde a la extensión de la poligonal, expresada en km

Art 54.El profesional es absolutamente responsable por los datos consignados en el plano de mensura, no obstante, como órgano fiscalizador, el SNC verificará estadísticamente y de acuerdo a sus posibilidades, algunos documentos cartográficos. En los casos en que, al contrastar el documento presentado con mensuras anteriores, verifique que no se respetan las tolerancias estipuladas en esta norma, podrá anular el plano de mensura mediante Resolución.

Art 55.En el estudio del deslinde se deberán tener en cuenta los mojones antiguos que existan, así como todos los objetos naturales o artificiales que permitan establecer deducciones fundadas respecto de sus verdaderos límites. Asimismo, el profesional tomará nota de todo cuanto comuniquen los propietarios y vecinos sobre la posible ubicación de los límites, efectuando las mediciones necesarias para determinar su posición.

Art 56.El profesional no está autorizado a establecer lo que no pueda justificar con los títulos, con los antecedentes catastrales o con los hechos existentes en el terreno. No siéndole posible ubicar el título de acuerdo con las disposiciones que anteceden, presentará al SNC un informe detallado que sirva para ilustrar el caso, acompañado de un plano de los citados hechos, manifestando su criterio profesional fundado para mejor resolver el caso.

Art 57.Cuando hubiere un deslinde judicial aprobado que modifique uno o varios límites de una parcela, el profesional deberá respetarlos, procediendo con el acto conforme con los títulos y/o a sus antecedentes.

Art 58.Cuando la parcela a mensurar esté integrada por varios títulos se establecerá el deslinde de cada uno de ellos por medio de sus respectivos antecedentes.

Art 59.Cuando dentro de la parcela hubiere posesiones u ocupaciones extrañas a las personas del propietario, se consignarán estos hechos junto a los nombres y domicilios de los poseedores u ocupantes haciéndola figurar en el plano la ubicación de las posesiones u ocupaciones.

Art 60.Cuando surja divergencia acerca de la delimitación entre los interesados, el profesional interpondrá sus buenos oficios en procura de un acuerdo. En caso de no lograrlo, demarcará en el terreno la línea que a su criterio corresponde, de lo cual se dejará constancia en actas. Al redactar la diligencia consignará los fundamentos de su proceder, abriendo juicio sobre lo que corresponda según los títulos y demás antecedentes del caso.

Art 61.El profesional no podrá, remover mojones que se encuentren en la parcela en que realiza la mensura, aun cuando los hallare mal colocados. Si esto último ocurre y todos los interesados convinieren en su remoción, ésta se llevará a efecto, y se labrará un acta que será firmada por el profesional, los interesados y dos testigos. En el acta se hará constar la ubicación que tenía el mojón y la nueva que se le de, relacionándola a otros mojones o elementos contundentes próximos bien establecidos.

Art 62.Si a pesar de estar mal ubicados los mojones, los interesados no se pusieran de acuerdo en su remoción, deberá dejarse establecida la correcta línea de deslinde por medio de nuevos mojones, sin alterar los existentes. El profesional informará de ello en su diligencia de mensura para que la autoridad judicial determine la forma de proceder.

3.4

Demarcación

Art 63.La demarcación consiste en la materialización por parte del profesional de los límites de la parcela, la cual debe ser duradera para asegurar el resultado de la mensura y salvaguardar los intereses de los titulares del dominio o poseedores, así como también de los propietarios linderos. El profesional debe ilustrar a los propietarios sobre las ventajas de un adecuado amojonamiento y la importancia de su conservación. Se deberá adoptar todas las precauciones necesarias a fin de hacer difícil la remoción de un mojón y facilitar su reposición en el mismo lugar donde fue colocado originariamente.

Art 64.Los límites de parcelas urbanas que coincidan con muros o cercos de buena mampostería se considerarán materializados. Cuando no se den esas condiciones y en los casos de fraccionamientos los vértices serán demarcados con trozos de varillas metálicas de hierro galvanizado de sección no menor de 10 mm y 500 mm de largo, debiendo quedar el extremo superior a nivel de la superficie del terreno.

Art 65.En urbanizaciones o loteos deberán marcarse vértices de parcelas de acuerdo a las disposiciones del Art 63, siendo que los marcos que materialicen vértices de manzana consistirán en varillas metálicas de sección no menor de 10 mm y 150 mm de largo, empotrados en bloques de hormigón cilíndricos o trapezoidales de 400 mm de profundidad y base de 100 cm 2 .

Art 66.Los límites naturales constituidos por ríos, arroyos, lagos, lagunas o, en general, líneas límites irregulares, deberán ser levantados con base en poligonales de apoyo. Como alternativa el profesional podrá realizar el levantamiento de los citados accidentes por medio de GPS, debiendo realizar las conversiones y ajustes de coordenadas de manera que las resultantes sean compatibles con las obtenidas por el levantamiento topográfico.

Art 67.La determinación de los límites de una parcela que linde con cursos de agua se

realizará de acuerdo a las disposiciones del Art. 23 de la Ley Nº 3239/2007 8 .

Art 68.Si el punto a demarcar fuere inaccesible o inapropiado para la conservación de los marcos, deberán ser colocados mojones a lo largo de las alineaciones de los límites, haciendo constar en la memoria y en el plano de mensura el lugar de la colocación y su relación con el vértice que no pudo ser materializado.

8 De acuerdo al Art. 23 de la Ley Nº 3239/2007, las márgenes bajo dominio privado adyacentes a los cauces hídricos se sujetan a restricciones de uso público de 5m en las zonas urbanas y 10 en las zonas rurales. Define además la zona de protección de fuentes de agua con un ancho de 100 m a ambas márgenes. El profesional deberá interpretar esta ley y toda la legislación que implique en restricciones al dominio en su integridad.

Art 69.Los datos obtenidos en un acto de mensura serán procesados y volcados en documentos cartográficos denominados Planos de Mensura, los cuales, para tener valor jurídico, deben ser elaborados de acuerdo a las disposiciones de las Normas de Planos de Mensura y encontrarse inscriptos en el SNC. Los profesionales firmantes serán absolutamente responsables por los contenidos de esos documentos cartográficos.

Art 70.Para el posicionamiento de la parcela el profesional se atendrá a todos los elementos contenidos en el título y en los antecedentes que de forma concurrente conduzcan a trazar su polígono límite sobre el terreno. Esa ubicación deberá derivar de la relación de linderos, del arranque o de la georreferenciación, de los accidentes geográficos y hechos existentes que, a criterio del profesional, surjan como relevante.

Art 71.Cuando la parcela a mensurar esté integrada por varios títulos se establecerá la ubicación de cada uno de ellos por medio de sus respectivos antecedentes.

4

NORMAS DE GEORREFERENCIACIÓN DE PARCELAS RURALES E ISLAS 9

4.1 Objetivos

La Norma tiene como objetivos principales:

1. Establecer un marco legal y técnico claro y conciso para el desarrollo de las mensuras de parcelas rurales e islas por parte de los profesionales habilitados por el SNC para tal fin.

2. Viabilizar la conformación de documentos cartográficos y literales que garanticen a los propietarios y poseedores la correcta ubicación y delimitación de sus parcelas.

3. Definir estándares cartográficos y de levantamiento que permitan describir los límites de las parcelas de tal forma que se eliminen la confusión y/o superposición de títulos.

4. Propiciar la certificación catastral y titulación de parcelas con base en límites georreferenciados representados en planos de mensura debidamente registrados.

4.2 Alcances

No obstante las acciones del SNC están orientadas a implementar un sistema catastral basado en un registro gráfico georreferenciado de todas las parcelas existentes en el país, el establecimiento de nuevos procedimientos y la implementación de las técnicas GPS exigen la definición de una estrategia de implementación paulatina, de manera que los actores involucrados se adapten a ella y el tráfico inmobiliario no se vea impactado de forma negativa.

Art 72.Será obligatoria la georreferenciación de las parcelas rurales que:

i. posean área mayor o igual a 500 ha,

ii. tengan al menos un lado coincidente con un límite departamental, distrital, o este afectado por la Zona de Seguridad Fronteriza,

iii. estén siendo sometidas a una urbanización o

iv. corresponda a un club de campo, barrio cerrado, cementerio parque u otro tipo de urbanización especial.

9 La elaboración de la presente norma tomó como base la Norma Técnica para Georreferenciación de Inmuebles Rurales del Instituto de Colonización y Reforma Agraria de Brasil, Resoluciones del Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe, Argentina y normas de diferentes jurisdicciones latinoamericanas

Art 73.Los casos no contemplados entre los puntos i a iv serán puestos a consideración del Director del SNC.

Art 74.A partir del 01 de enero de 20XX no se emitirán Certificados Catastrales de parcelas rurales que no cuenten con Planos de Mensura elaborados bajo esta norma.

4.3 Identificación y reconocimiento

Art 75.La identificación de la parcela a ser georreferenciada y de sus linderos deberá iniciar con la recopilación y análisis de los antecedentes cartográficos y documentales que consten en el SNC, Registro de la Propiedad, MOPC, INDERT y demás reparticiones públicas en las cuales el profesional pueda recabar datos. De forma similar, deberán ser solicitados antecedentes a los propietarios o poseedores de la parcela mensurada y sus linderos. La interpretación gráfica de los antecedentes corresponderá al croquis según antecedes que debe constar en el plano de mensura.

Art 76.El reconocimiento físico de la parcela a ser georreferenciada precede al levantamiento propiamente dicho y deberá ser preferentemente realizado inmediatamente después de la identificación.

4.4 Levantamiento, determinación y materialización de vértices

Art 77.Los límites de las parcelas podrán ser agrupados básicamente en: naturales, aquellos definidos por accidentes físicos o geográficos; o culturales, los que no correspondan a los naturales (cercas, canales, muros, caminos, entre otros).

Art 78.Los vértices que componen el polígono que delimita a una parcela rural son el objeto del levantamiento. Los lados y ángulos internos se determinarán a partir de las coordenadas de los vértices, una vez que las levantadas hayan sido sometidas a la reducción al elipsoide y expresadas en coordenadas UTM.

Art 79.Las coordenadas de los vértices deberán ser referidas al huso UTM que corresponda a la ubicación de la parcela. Para aquellas parcelas que posean vértices en los dos husos 20 y 21 que envuelven al Paraguay, el profesional deberá proceder a extender el que sea más conveniente de manera que todas las coordenadas se encuentren bajo el mismo huso.

Art 80.Las parcelas rurales quedarán definidas por uno o más de los siguientes tipos de vértices: físico (F), punto (P) o virtual (V), cada uno de los cuales deberá ser perfectamente identificado por el profesional en el plano y en la memoria de mensura (Figura 1).

Figura 1 P P P P P P P P P P P P P
Figura 1
P P
P P
P P
P P
P P
P P
P
P
Laguna
Laguna
V V
T T
F F
T T
F F
F F

F F

Art 81.Art 81.Los vértices físicos pueden encontrarse ya materializados o ser materializados en el acto de mensura por parte del profesional. Sus coordenadas se determinan por medición directa mediante posicionamiento de la antena GPS y el post procesamiento de los datos colectados.

Art 82.Los puntos definen límites de la parcela junto a cursos de agua, vías férreas, curvas de caminos y otros elementos curvos, debiendo ser materializados e identificados de acuerdo a las disposiciones de la presente norma. Los puntos serán utilizados también para materializar las líneas de transmisión eléctrica así como los ductos que atraviesen la parcela rural.

Art 83.Los vértices virtuales tienen sus coordenadas determinadas de forma analítica y se acude a ellos cuando es imposible proceder a su determinación directa.

Art 84.Cada vértice deberá ser codificado por el profesional en el plano y en la memoria de mensura de acuerdo a la siguiente fórmula:

DDDD V NNNN

donde: DDDD corresponde al código atribuido por el SNC al profesional en función de las iniciales de sus nombres y apellidos, V es el tipo de vértice (F, P, T o V) y NNNN es un número correlativo y único para cada plano de mensura.

Art 85.En los vértices físicos que no se encuentren materializados se deben colocar marcos de hierro galvanizado de 50 mm y 900 mm de largo, base puntiaguda con

dispositivos transversales que dificulten su extracción. En el extremo superior deberá contener una chapa de metal en la cual consten los datos de identificación del vértice (Figura 2).

Identificación Identificación del profesional del profesional DDDD DDDD F F 0001 0001 Tipo y número
Identificación
Identificación
del profesional
del profesional
DDDD DDDD
F F
0001
0001
Tipo y número
Tipo y número
de vértice
de vértice

Figura 2

Art 86.Las técnicas de levantamiento de las coordenadas de los vértices mediante GPS serán determinadas por el profesional, debiendo ser alguna de las que permitan definir el posicionamiento del vértice por métodos relativos o diferenciales, quedando totalmente descartados los métodos aislados (“de navegación”).

Art 87.Son apropiadas para la georreferenciación de vértices de parcelas rurales con fines catastrales las soluciones basadas en :

i. el código C/A y/o fase de la portadora con corrección diferencial obtenida en post procesamiento con utilización de técnicas basadas en suavización del código a través de la portadora, o

ii. la fase de la portadora con solución de ambigüedades y con corrección diferencial post procesada o a través de link de comunicación para solución en tiempo real (RTK).

Art 88.Las coordenadas de los vértices de las parcelas rurales deben ser determinadas con precisión de 50 cm. (68,7%, 1σ) con post procesamiento diferencial o tiempo real. Los receptores GPS deberán ser de precisión o de alta precisión de una frecuencia.

Art 89.Los métodos recomendados para levantamientos orientados a la georreferenciación de parcelas rurales (más allá de los que vengan a desarrollarse) y sus características son el relativo rápido estático y el relativo pseudoestático (o stop-and-go), ambos utilizando la fase de la portadora.

Art 90.Deberán ser tomados como referencia los puntos que componen la Red Nacional GPS y su densificación, debiendo sus coordenadas estar disponibles a los profesionales en el sitio Internet del SNC.

Art 91.El profesional es absolutamente responsable por las coordenadas consignadas en el plano de mensura, no obstante, como órgano fiscalizador, el SNC verificará estadísticamente y de acuerdo a sus posibilidades, algunas planillas de post procesamiento, y al verificar que no se respetan las tolerancias estipuladas en esta norma, podrá anular el plano de mensura mediante Resolución.

4.5 Representación cartográfica

Art 92.La representación cartográfica de las parcelas rurales e islas georreferenciadas se materializan en un documento cartográfico que debe ser confeccionado de acuerdo a las normas estipuladas en la Norma de Plano de Mensura.

5

NORMAS DE CARTOGRAFÍA CATASTRAL

Art 93.La base cartográfica catastral es el continuo de las parcelas urbanas y rurales del país, representadas bajo el sistema de coordenadas UTM.

Art 94.Su estructuración en hojas para impresión seguirá los paralelos y meridianos del sistema de coordenadas UTM.

Art 95.En el área urbana la base cartográfica de cada ciudad será conformada por las manzanas georeferenciadas en el PROCAR.

Art 96.Las ciudades que no formaron parte del PROCAR deberán conformar sus bases a través de la georeferenciación de los vértices de las manzanas ubicadas en su zona urbana.

Art 97.La base cartográfica urbana se compondrá, inicialmente, de las capas establecidas en el cuadro del Anexo 10.9.

Art 98.El mantenimiento de las bases catastrales urbanas se dará a través de las mensuras de información parcelaria o de los fraccionamientos, loteos o urbanizaciones que se realicen y registren en el SNC, siendo ajustados los archivos digitales presentados en el expediente de tramitación del plano de mensura, a la base existente.

Art 99.El ajuste de los polígonos correspondientes a las parcelas que consten planos de mensura implica la inmediata actualización de la base cartográfica catastral y es condición previa y obligatoria para el registro del plano.

Art 100.El SNC deberá estructurar la Dirección de Cartografía la cual será responsable por la ejecución de las disposiciones de la presente norma.

Art 101.En el área rural la base cartográfica deberá estructurarse inicialmente con las representaciones elaboradas en el marco del PRUT.

Art 102.El mantenimiento de las bases catastrales rurales y de islas se dará a través de la incorporación directa de los planos de mensura por ser estos georreferenciados bajo el mismo sistema de la base cartográfica.

Art 103.Los polígonos que formen parte de la base cartográfica deberán tener precisión gráfica compatible con la escala general 1:2.000, razón por la cual los datos consignados en los planos de mensura deberán ser generalizados (los urbanos) y eventualmente ampliados (los rurales). En este último caso no habrá pérdida de

calidad en la base general puesto que los planos rurales y de islas ser confeccionan a partir de levantamientos GPS con 50 cm. de precisión.

Art 104.Tanto las hojas catastrales urbanas cuanto las rurales deberán ser actualizadas por el SNC, el cual deberá tornarla disponible para los municipios y usuarios a través de su sitio de Internet en formato vectorial y/o raster.

Art 105.Cualquier transferencia de información del municipio al SNC en formato digital se deberá establecer organizadamente en capas (layer) o figuras (shape). Aquellos municipios que no cuenten con conexiones Internet banda ancha podrán entregar/recibir los archivos en medios magnéticos siguiendo los Procedimientos de Transferencias de Datos, bajo la responsabilidad del Encargado Municipal de Catastro

Art 106.La frecuencia de transferencia de los archivos cartográficos del SNC a los municipios dependerá del volumen del tráfico inmobiliario y deberá constar en los acuerdos de colaboración entre ambos. Cuando el SNC implemente un SIG que permita publicar cartografía a través de un servidor de mapas estarán dadas las condiciones para implementar la Infraestructura de Datos Espaciales del Paraguay, adoptando como base de la misma la cartografía parcelaria catastral.

6

NORMAS DE PLANO DE MENSURA

La norma de elaboración de Planos de Mensura deberá ser observada por los profesionales del catastro, así como por los funcionarios del SNC y los Encargados de los Catastros Municipales 10 .

6.1 Formato y contenido de los planos de mensura

Art 107.Los planos de mensura solo podrán confeccionarse en láminas de formatos establecidos en el Anexo 10.10 de estas normas.

Art 108.Los planos contarán con un rotulo en el que consten el acto de mensura, la identificación antigua y nueva de la parcela, su ubicación, la identificación del propietario o poseedor, antecedentes consultados, sellos y firmas correspondientes. El resto del documento cartográfico se denominará cuerpo del plano de mensura.

Cuerpo

Cuerpo

del plano

del plano

rotulo

 

portada

portada

Cuerpo Cuerpo rotulo portada portada del plano del plano
Cuerpo
Cuerpo
rotulo
portada
portada
del plano
del plano

Figura 3

Art 109.La portada contará con las dimensiones y elementos representados en la Figura

4:

10 La elaboración de la presente tomó como base diferentes normas vigentes en América Latina, así como los documentos cartográficos ejemplificados en: ERBA, Diego A. El Catastro Territorial en los Países Latinoamericanos. Lincoln Institute of Land Policy, Cambridge, MA, EEUU. 2008. 428p. ISBN 978-85- 906701-3-1. Disponible en: http://www.lincolninst.edu/pubs/PubDetail.aspx?pubid=1373.

ACTO DE MENSURA

Ubicación

Padrón o

Cuenta Corriente

Nomenclatura

Catastral

Propietario o Poseedor

Antecedentes consultados:

Sellos

Firma y fecha

Figura 4

Art 110.El acto de mensura indica el carácter de la operación de mensura: judicial o abreviada, bien como su finalidad: urbanización, loteo, fraccionamiento, propiedad horizontal o de información posesoria.

Art 111.La ubicación corresponde a la referencia completa de la jurisdicción político administrativa en que está(n) localizada(s) la(s) parcela(s): Departamento, Municipio, compañía o barrio, o el que corresponda, con su nombre oficial.

Art 112.La identificación de la(s) parcelas(s) deberá darse a través del formato vigente antes de la presente norma: padrón o cuenta corriente, así como a través de la nomenclatura catastral única asignada por el SNC, lo cual permitirá mantener correlacionados a los registros catastrales antiguos y nuevos. Tratándose de una unificación se consignarán las cuentas corrientes o padrones de todas las parcelas así como la nueva nomenclatura asignada a la parcela.

Art 113.Se identificará como propietario(s) a los titulares del dominio, consignándose los nombres y apellidos de cada uno más los porcentajes de acuerdo al título de propiedad. Cuando se trate de mensura para información posesoria, se consignará el nombre del poseedor.

Art 114.Como antecedentes consultados deberán referenciarse: la identificación de los títulos de propiedad en el Registro General, indicación del archivo, legajo o protocolo y folio donde se hallaren los planos o antecedentes de mensura que correspondan, su número y fecha de aprobación e institución de registro, así como datos catastrales y toda la información que el profesional haya consultado y considere relevante para la correcta identificación de la parcela, su ubicación y dimensionamiento.

Art 115.El área de sellos es reservada al SNC y al Catastro Municipal para que certifiquen el registro del plano y en el de firmas deberán constar la de los propietarios o poseedores, dependiendo el caso, y la del profesional, junto a sus datos de domicilio, matrícula en el SNC y fecha.

Art 116.En el cuerpo del plano de mensura constan los elementos consignados en la figura 5.

N

Dibujo de la m ensura y detelles

Escala Sistema Coordenadas

Representación gráfica según antecedentes

Balance de superfícies Referencias cartográficas
Balance de
superfícies
Referencias
cartográficas

Figura 5

Art 117.Los dibujos y croquis deberán ser siempre orientados con el Norte apuntando a la parte superior del plano. Esta indicación debe quedar formalizada mediante símbolo ubicado en el extremo superior izquierdo del mismo.

Art 118.En el área de dibujo de la mensura el profesional adoptará el criterio que considere más apropiado para representar de forma clara y precisa a la(s) parcela(s) mensurada(s) y su entorno, de manera que los polígonos y sus dimensiones sean legibles y no dejen dudas. Todos los vértices que definen a la parcela deberán identificarse por medio de números arábigos, representándose mediante símbolos especiales a aquellos en los cuales se hayan colocado mojones de demarcación. El polígono de límites de las parcelas deberá ser descrito de tal forma que los ángulos (consignados en grados, minutos y segundos) y las distancias (consignada con precisión de cm.) sean los resultantes de las compensaciones correspondientes o de las determinaciones realizadas a partir de las coordenadas de georreferenciación. Las medidas lineares deberán consignarse a lo largo de los lados y las angulares en la bisectriz correspondientes a cada vértice. Cuando los límites de la parcela se

encuentran materializados por hechos existentes como muros, cercos, etc., el plano deberá contener los detalles gráficos necesarios para dejar claramente establecida las posiciones relativas de todos ellos. Cuando los límites sean líneas curvas deberán definirse polígonos que las acompañen o consignarse los parámetros que las determinan.

En esta área de dibujo de la mensura deberán constar también los siguientes elementos de posicionamiento:

Parcelas urbanas: su ubicación será relativa a los vértices de las manzanas existentes, razón por la cual deberán consignarse las distancias de ligación a las esquinas. A criterio del profesional la ubicación podrá ser absoluta a través del proceso de georreferenciación.

Parcelas rurales: de acuerdo a la Norma de Georreferenciación de Parcelas Rurales e Islas, todos los vértices de las parcelas deberán ser consignados en coordenadas UTM.

Aún en el área de dibujo deberán ser representados los elementos complementarios, entendiendo por tales a:

detalles: dibujo ampliado de elementos materiales existentes como muros, construcciones o componentes de redes o áreas restringidos que sean relevantes para la mensura, pero que por su tamaño no puedan ser representados a la escala del plano. Podrán ser dibujados uno o más detalles, situándose estos lo más próximos de su posición en el dibujo de la mensura, siendo relacionado ambos a través de una flecha que referencie su ubicación.

calles y caminos: se indicará su nombre o la designación que le corresponda, ancho (mensurado y oficial según normas municipales vigentes), clase de material y, en el caso de mensuras rurales, mojones kilométricos y el sentido en que se ubican las localidades o poblaciones más próximas.

ferrocarriles: se indicará su nombre, trocha, kilometraje y el sentido hacia las estaciones más próximas.

elementos especiales: todo elemento relevante, pero que por su importancia no merezca un detalle en particular, deberá ser dibujado mediante un símbolo específico y referenciado en la leyenda.

Art 119.Las escalas a utilizar serán aquellas que relacionen la unidad con los números 10, 25 o 50, multiplicados por 10 elevado a la potencia que resulte conveniente para la correcta representación de los elementos que constan en el área de dibujo del plano.

Art 120.La

representación

interpretación de:

gráfica

según

antecedentes

es

la

que

surja

de

la

los títulos de propiedad, consignando la ubicación, medidas, linderos y designación, y/o

los planos de mensura existentes y aprobados correspondientes a la(s) parcela(s) mensuradas(s).

En el área de croquis podrán dibujarse ambos, pero si existe título registrado, el croquis según título es obligatorio. Si el título presenta errores u omisiones el profesional deberá hacer mención de los mismos junto a su representación gráfica. Cuando la descripción de la parcela no permite su representación gráfica debido a la carencia o incongruencia de datos, se deberá consignar una descripción literal.

Art 121.Los resultados de un acto de mensura en cuanto a la determinación de las áreas de la(s) parcela(s) se establecerán por medio de un balance de superficies en el cual, comparándose el área determinada por la mensura con el área que consignen el título o el plano antecedente, se evidenciará las diferencias en más o en menos.

Art 122.La superficie de la parcela dada por sus antecedentes será uno de los siguientes valores, enumerados en el siguiente orden de prioridad:

Superficie según títulos: Es la consignada explícitamente en el título de propiedad de la parcela.

Superficie según suma de títulos: Es la total que corresponde a la suma de las superficies consignadas explícitamente en cada uno de los títulos que integran el dominio de la parcela.

Superficie calculada en base a títulos: Se denomina la que resulta por cálculo, de acuerdo con las dimensiones lineales y angulares eventualmente

expresadas en el título. Si al calcularse esta superficie, ésta resulta diferente

a

la superficie consignada en el mismo, deberá dejarse de ello constancia en

la

memoria y en el plano de mensura.

Art 123.La superficie según mensura es la que resulta de las mediciones efectuadas, la cual pasará a ser definitiva para la certificación catastral y consecuentemente para la titulación en el caso en que las diferencias se encuentren dentro de las tolerancias.

Art 124.Los valores de superficie deberán consignarse al decímetro cuadrado.

Art 125.Las diferencias encontradas en el balance pueden ser:

en menos, cuando la superficie según mensura sea inferior a la dada por el título o los antecedentes de mensura, o

en más, cuando la superficie según mensura sea superior a la dada por el título o sus antecedentes de mensura.

Art 126.Para las parcelas urbanas que tengan todos sus deslindes materializados fijase en 5% el valor máximo de discrepancia entre la superficie resultante de la mensura respecto a la obtenida por antecedentes.

Art 127.Para las parcelas rurales fijase en 3% el valor máximo de la discrepancia entre la superficie resultante de la mensura respecto a la obtenida por antecedentes. Cuando los límites sean accidente naturales (curso de aguas, cumbre de cerros, barrancas u otros) se aceptará el valor máximo de tolerancias del 5%.

Art 128. Excediéndose las discrepancias citadas en los Art. 127 y 128 el profesional deberá justificar, de acuerdo a su criterio, el motivo de la diferencia dejando constancia en la memoria de mensura y, en los casos en que la diferencia pueda ser espacializada, en el plano de mensura a través de la representación gráfica del polígono correspondiente.

Art 129.Las afectaciones y restricciones al dominio deberán constar en el balance de superficies y en el plano de mensura.

Art 130.Los signos convencionales que componen las referencias cartográficas deberán seguir las determinaciones de la Norma Cartográfica vigente.

Art 131.Las mensuras con fines de identificación de parcelas rurales o de creación de nuevas mediante fraccionamiento se hará conforme la norma de georreferenciación vigente. La designación de las parcelas podrá ser alfabética o numérica según el criterio del profesional.

Art 132.Las parcelas urbanas creadas por fraccionamiento o loteos acotados a una manzana podrán recibir designación alfabética o numérica por parte del profesional según su criterio. Cuando se realicen urbanizaciones o loteos mayores, en los que se creen más de una manzana, se deberá asignar a las parcelas resultantes una identificación correlativa sin solución de continuidad. Por ejemplo Manzana A lotes 1 al 30, Manzana B lotes 31 al 58, Manzana C lotes 59 al 70, etc.

Art 133.Las designaciones de parcelas en los planos de mensura serán correlacionadas con la nomenclatura catastral que al registrar el plano, cree y asigne el SNC.

Art 134.Las parcelas colindantes a la(s) parcela(s) mensurada(s) deben ser identificadas por sus padrones o cuentas corrientes y, cuando exista, por su nomenclatura catastral, siendo optativo el agregado de otras designaciones que les correspondiera o del nombre de los titulares de las mismas.

Art 135.Las áreas destinadas a dominio público como plazas, parques, espacios verdes, calles, etc., quedarán determinadas por polígonos en los cuales, además de las medidas, deberá consignarse su destino. Estas áreas también constituirán parcelas catastrales, razón por la cual recibirán nomenclatura catastral y valuación.

Art 136.Las superficies edificadas se indicarán por su silueta dentro de las(s) parcela(s) mensuradas, la que se dibujará a escala. La figura así determinada se rayará con trazo fino oblicuo, debiendo consignarse el área total en su interior en una planilla específica que conste en el plano.

Art 137.El contenido mínimo obligatorio indicado en los artículos precedentes no impide que el profesional incorpore toda la información cartográfica y literal que crea conveniente para permitir la mejor interpretación del plano.

6.2 Registro del plano de mensura en el SNC

Art 138.El expediente que conforma la presentación del plano de mensura para registro estará compuesto por los siguientes documentos, organizados en la secuencia transcripta.

Solicitud de inscripción firmada por el profesional y por el propietario o poseedor, estas últimas debidamente certificadas.

Copia debidamente certificadas de los documentos que avalen el dominio o condominio.

Actas de linderos con firmas certificadas, cuando fueren labradas.

Constancia de no existencia de deuda de impuesto inmobiliario, cuando corresponda.

Memoria de mensura.

Memoria de georreferenciación, en el caso de parcelas rurales e islas.

Copia de los antecedentes obtenidos en el SNC, en el Registro General u otra repartición.

Documentación con intervención de otras reparticiones estatales que deban hacerlo.

Tres copias físicas del plano de mensura, una en poliéster indeformable y dos en papel.

Archivos digitales correspondientes al plano de mensura.

Art 139.Cuando al menos una de la(s) parcela(s) involucradas en el acto de mensura presente deudas correspondientes al impuesto inmobiliario, no se procederá al registro del plano de mensura de información o modificación parcelaria.

Art 140.El SNC deberá aportar todos los datos gráficos y alfanuméricos referidos a la(s) parcela(s) a ser mensuradas y a las linderas siempre que el profesional actuante lo solicite. Los costos de la información y el medio de transferencia (Internet o analógico) serán definidos mediante Resolución del Director del SNC.

Art 141.Deben incluirse las visaciones de todos los entes nacionales y municipales que, por legislación vigente, deban intervenir previamente al registro de un plano de mensura que modifique a la parcela. La intervención municipal en los planos atenderá

a las restricciones, afectaciones y servidumbres administrativas dispuestas por ordenanzas, y a la verificación de las normas urbanísticas locales.

Art 142.Deberá presentarse copia de ordenanza de aceptación de donaciones, desafectación o afectación por leyes u otras normas en transferencia de áreas para el dominio público.

Art 143.El soporte digital del plano de mensura estará compuesto básicamente de dos

archivos. Uno en formato .DXF conteniendo solamente los polígonos correspondientes a los límites de las parcelas mensuradas, el cual será utilizado para

el mantenimiento de la cartografía catastral, y un archivo en formato vectorial

(preferentemente.DWG o .DGN) con el plano completo organizado en capas.

Art 144.La asignación de la nomenclatura catastral a las parcelas involucradas en el acto de mensura y los desgloses correspondientes a mensuras de modificación (por fraccionamiento, loteo, urbanización o división en propiedad horizontal), serán actos realizados por el SNC de forma previa al registro del plano de mensura.

6.3 Disposiciones generales

Art 145.Solamente serán emitidos Certificados Catastrales para aquellas parcelas que se encuentren desglosadas y cuenten con la nomenclatura catastral asignada por el SNC.

Art 146.El último plano de mensura inscripto es el plano vigente y el SNC sólo emitirá el Certificado Catastral correspondiente a las parcelas que consten en este documento.

Art 147.El SNC procederá a registrar los planos de mensura de acuerdo al ingreso de solicitaciones mediante expediente. La inscripción no crea derechos y eventuales superposiciones o confusiones de límites deberán ser resueltos en la esfera judicial.

Art 148.El profesional que efectúe la presentación pidiendo el registro del plano, es el único autorizado para intervenir en el diligenciamiento del expediente y retirar los planos registrados. Cualquiera otra persona que invoque representación deberá acreditarla por escrito ante la mesa de entrada del SNC.

Art 149.El profesional, en la ejecución y registro de planos de mensura, debe considerarse como auxiliar del Catastro.

Art 150.Los casos no previstos en la presente norma o los que generen dudas sobre interpretación de la misma serán resueltos por el SNC.

7

NORMAS DE NOMENCLATURA CATASTRAL

7.1

Introducción

La nomenclatura y su implementación presentan las siguientes características

Identificador con estructura única para todas las parcelas: Se genera un identificador con estructura única para todas las parcelas del país, (urbanas y rurales) y desaparecen las sub-cuentas. Este identificador de parcelas se denomina “nomenclatura catastral”.

Una nomenclatura estable no sujeta a los cambios de límites distritales o zonales: Aún cuando haya cambios de límites de los municipios o de las zonas urbanas, la nomenclatura no cambiará, pues los atributos de localización de la parcela en el municipio y en la zona esta indicados en la base alfanumérica y no forman parte de la nomenclatura catastral.

Correspondencia con la nomenclatura vigente: La nueva nomenclatura toma como base la nomenclatura vigente conectada a la división administrativa del país. En la propuesta, las capas originales de zonificación y sectorización son tomadas como base para la definición de la nueva nomenclatura.

Ubicación geográfica de la parcela: La ubicación geográfica de cada parcela se da mediante la conexión de la base alfanumérica con la cartográfica a través de un identificador predeterminado, el cual justamente puede ser la nomenclatura.

Implementación gradual: se debe cambiar la nomenclatura corriente por la nueva de forma paulatina, a medida que las parcelas entran en el mercado inmobiliario o cambian su estatus jurídico. Cada vez que se produzca una alteración, los Certificados Catastrales pasan a ser emitidos bajo la nueva nomenclatura, de esta forma los nuevos títulos a ser generados se adaptarán paulatinamente y no será necesario alterar los existentes. Los certificados catastrales generados a partir de la aplicación de la nueva normativa serán referidos a la nueva nomenclatura,

Seguridad: Es necesario establecer un sistema de seguridad de entrada de datos y de autocontrol de la nomenclatura para evitar errores groseros que traerían grandes complicaciones futuras.

7.2

Exigencias previas para la implementación:

Se debe analizar cuidadosamente la legislación de creación de los Departamentos y Municipios y sus los límites se deben dibujar con precisión en un mapa oficial georreferenciado del país. La actual falta de claridad en la delimitación de los municipios tornaría inviable su utilización en la nomenclatura catastral. Aún trabajando en representaciones cartográficas en escala pequeña, la confusa descripción de los límites municipales verificada actualmente impediría que sean dibujados con precisión. En ese sentido, es esencial que los límites sean definidos antes de implementar el nuevo sistema de nomenclatura. El SNC deberá definir una estrategia de trabajo junto a los municipios para que proceda a la delimitación de las jurisdicciones, lo cual deberá desarrollarse durante el período previo a la implementación del nuevo código. Llegado el plazo de implementación, los límites no definidos serán trazados paulatinamente, a medida que surjan planos de mensura de parcelas situadas en zonas indefinidas.

Se debe definir la zonificación y se debe dibujar con precisión la zona urbana en un mapa oficial georeferenciado, el cual será tomado como base para la sectorización.

Sobre el mapa oficial de unidades administrativas y zonas, se deben dibujar los Sectores Catastrales como capa separada.

Se debe conformar el catastro oficial de calles y se deben trazar sus ejes en la cartografía. Para las ciudades que ya cuenten con cartografía digital, se podrá trazar la red vectorial de calles, incorporando a cada vector la denominación de la calle en la base alfanumérica a él conectada.

El SNC creara un grupo de trabajo para que junto a los municipios pueda definir sus límites y zonas, el cual estará activo hasta que todo el país sea sectorizado.

El SNC debe contar con por lo menos un profesional dedicado exclusivamente a la actualización de zonas urbanas y suburbanas, quien trabajará de forma integrada con los técnicos municipales.

7.3 Sectorización

Además de la división política y de la definición de las Zonas, el territorio requiere otro nivel de subdivisión para su mejor administración. La adopción de Sectores Catastrales para asignación del código, no necesariamente debe presentar correlación ni con las zonas definidas por el planeamiento ni con las zonas tributarias, especialmente si el nuevo catastro de Paraguay incorpora la valuación masiva por modelos econométricos.

Definiendo la sectorización con buen criterio, no será necesario crear nuevos Sectores por un largo tiempo, no obstante, es posible que el tráfico inmobiliario y la dinámica urbana exijan alteraciones de los Sectores en algún momento determinado.

Art 151.Los Sectores Catastrales son de uso interno del SNC y deben ser definidos y mantenidos por un equipo de profesionales de la institución. Sus límites deben ser ampliamente difundidos y publicados en forma de mapas georreferenciados, principalmente a través del sitio Internet del SNC.

Art 152.Los Sectores Catastrales ubicados fuera del área urbana deberán seguir accidentes geográficos, elementos naturales inconfundibles o la red vial. Los límites de los Sectores Catastrales dentro de las áreas urbanas deberán ser trazados siguiendo los ejes de calles.

7.4 Nomenclatura catastral

Art 153.La nomenclatura catastral es el identificador único que, una vez atribuido, no puede ser asignado a otra parcela catastral.

Art 154.La nomenclatura catastral se organiza bajo un sistema de árbol y siguiente estructura:

división política

división catastral

presenta la

DD – MMM

SC – XXXXX – LL – BB - PP – UUU

Donde:

DD: es el número atribuido al Departamento.

MMM: es el número atribuido al Municipio existente en el momento de implementar la nueva nomenclatura. 11

SC: es el número de Sector Catastral dentro del municipio.

XXXXX: en las áreas urbanas este código representa el número de manzana dentro de cada Sector Catastral, mientras que en las áreas rurales corresponde al número de parcela dentro del Sector.

LL: en las áreas urbanas este código representa el número de lote (terreno) dentro de la manzana, mientras que en las áreas rurales tendrá siempre el valor “0 0”.

B: bloque (edificio) de la propiedad horizontal. En caso de barrios cerrados o clubes de campo este campo será “0”.

PP: en las áreas urbanas este código representa el número de piso de un edificio en propiedad horizontal. Será “00” (único) para los casos en que todas las unidades se encuentren en la planta baja. En las áreas rurales también tendrá siempre el valor “00”.

UUU: este código representa a las unidades catastrales. Pueden ser departamentos en propiedad horizontal o unidades de clubes de campo o barrios cerrados. En las áreas rurales tendrá siempre el valor “00” 12 . (Ver Anexo)

11 Es importante destacar que si bien MMM “corresponde” inicialmente a un municipio determinado, pero este número no cambiará aunque surjan nuevas jurisdicciones locales. El surgimiento de nuevas jurisdicciones locales implicará cambios el campo correspondiente a municipios en la base alfanumérica, pero no en la nomenclatura que identifica a la parcela. Eventualmente puede atribuirse otro nombre a este número para evitar confusiones.

12 En esta estructura desaparecen las subcuentas. Esto da claridad al sistema y simplifica la identificación para la valuación siendo que, no obstante, los inmuebles que se encuentren ubicados en clubes de campo, barrios cerrados o cementerios privados no serán certificados para titulación de forma independiente. En esos casos el Certificado Catastral deberá explicitar esta condición.

Art 155.La nomenclatura catastral es el nexo le ligación del catastro territorial con cualquier catastro temático estructurado por empresas de servicio, organizaciones privadas o instituciones públicas.

7.5 Sistema de asignación de la nomenclatura catastral

Art 156.Cuando la parcela se divide, desaparecerá la “nomenclatura madre”, generándose tantas nuevas nomenclaturas catastrales como parcelas sean creadas (Ver ejemplos de asignación de nomenclatura en el Anexo)

Art 157.Cuando las parcelas se unifica, desaparecen las nomenclaturas originales de los predios a fusionarse y se generará una nueva nomenclatura catastral para la nueva parcela.

Art 158.Los certificados catastrales correspondientes a las nuevas parcelas serán emitidos de acuerdo a la nueva nomenclatura.

Art 159.En los cambios de zona por urbanización cada parcela creada recibirá la nueva nomenclatura.

Art 160.Cuando los cambios de zona urbana se realice de oficio de los municipios, junto al SNC las nuevas parcelas incorporadas a la misma mantendrán su nomenclatura hasta que se proceda a su modificación mediante un acto de mensura.

Art 161.La asignación de la numeración de las manzanas urbanas se realiza en forma consecutiva dentro del distrito siguiendo el orden de entrada del expediente.

Art 162.El principio de enumeración de las parcelas dentro de una manzana es el siguiente: el punto de inicio es la esquina noreste a cuya parcela se le asigna el numero 1 y se continua con la asignación en forma consecutiva en el sentido de las agujas del reloj (dextrorso).

Art 163.Cuando la parcela presenta frentes sobre dos o más calles (sin formar esquinas) se procede de la siguiente manera:

a. Caso de frente iguales: se asigna el identificador al primer frente encontrado en el recorrido de la secuencia numérica

b. Caso de frente desiguales: se asigna el identificador al frente con mayor extensión aún cuando el otro frente se encuentre primero en el recorrido de la secuencia numérica.

Art 164.Cuando la manzana presenta una calle interna, las parcelas internas se enumerarán partiendo de uno de los extremos y continuando en forma consecutiva en el sentido de las agujas del reloj (dextrorso).

Art 165.Para la asignación de la nomenclatura catastral en el caso de manzana de acople se procede de la manera descripta abajo según el caso.

.a

Cuando la porción de terreno a lotear no se encuentra totalmente rodeada de calles y se encuentra adosada a una parcela para un futuro loteo. En dicho caso:

Se asigna el numero de manzanas según Art. 10

Se define la esquina de arranque según orientación

Se comienza la numerar según el principio de enumeración Art. 11.

.b

No se reserva numero para el futuro acople. Cuando una manzana es loteada a continuación de una existente (acople) se mantiene el número de la manzana a la que se acopla y, se procede como sigue:

.b.1Cuando la manzana existente esta a la izquierda:

Se define la esquina de arranque según orientación

Se comienzan a enumerar los lotes de manera correlativa a partir del siguiente número al último número de lote existente

Se sigue el sentido de las agujas del reloj

.b.2Cuando la Manzana existente esta a la derecha:

Se comienzan a numerar los lotes de manera correlativamente a partir del siguiente número al último número de lote existente

Se sigue el sentido de las agujas del reloj.

Art 166.14.

La

asignación

de

la

numeración

del

predio

rural

se

realiza

en

forma

consecutiva dentro del distrito siguiendo el orden de entrada del expediente .

8

NORMAS DE ZONIFICACION

8.1 Delimitación de zonas urbanas

Un punto básico para emprender cualquier tipo de (re)organización en términos de identificación y registro de los objetos territoriales es contar con los límites de las unidades que componen la división política, los cuales deben estar perfectamente materializados en la cartografía catastral y en las bases de datos.

En el caso paraguayo, los límites de los Departamentos y de los Distritos aún presentan incertidumbre y deben ser prioritariamente analizados y dibujados, especialmente si los mismos van a ser utilizados en la nomenclatura catastral. Sin dudas es una obra delicada y compleja, pero necesaria si se decide seguir una estrategia de trabajo “de lo general a lo particular” en la reorganización de los datos territoriales.

Además de las citadas unidades administrativas, el perímetro urbano también debe ser bien descrito puesto que este polígono es fundamental para el desarrollo de la política tributaria y el planeamiento de acuerdo a la realidad. Se denomina zonificación justamente al trazado del límite de las áreas urbanas que hayan sido creadas por disposiciones municipales y/o que de hecho califiquen para ser consideradas como parte de la ciudad.

La zonificación puede ser realizada siguiendo métodos cuantitativos basados en índices, o de oficio, a través de la fiscalización de la evolución del uso del suelo por parte de agentes públicos.

Art 167.Las zonas urbanas de cada distrito deberán delimitarse de acuerdo a la legislación vigente y, a partir de ese momento, se deberá proceder al mantenimiento de los límites y a su actualización periódica.

Art 168.Los procesos de mantenimiento serán desarrollados mediante trabajos coordinados entre catastro municipal y el SNC, mientras que las actualizaciones serán realizadas por equipos técnicos de la municipalidad, del SNC y del INDERT.

Art 169.El mantenimiento de los límites de las zonas urbanas se dará a través del registro de las urbanizaciones. Los cambios de zona por urbanización exigen la aprobación de planos de mensura en los cuales cada parcela creada es ubicada y dimensionada, siendo valuadas por el SNC durante el proceso de registro.

Art 170.A partir del registro del plano de urbanización las nuevas parcelas se identifican y valúan como urbanas, consignando su valor catastral y nueva nomenclatura en los Certificados Catastrales.

Art 171.La actualización de los límites de las zonas urbanas se realizarán de oficio (por decisión administrativa) a través de fiscalizaciones periódicas realizadas con productos satelitales y/o visitas a campo, debiendo los trabajos ser coordinados entre los equipos técnicos de la municipalidad y del SNC.

Art 172.Las parcelas registradas como rurales pero identificadas como urbanas durante el proceso de actualización serán incorporadas de oficio al catastro urbano registrándose inicialmente como una unidad (parcela madre). Las construcciones en ella detectadas, medidas y categorizadas, serán integralmente cargadas a la parcela madre hasta el momento en que se formalice su urbanización.

Art 173.La adopción de la nomenclatura catastral en formato de árbol implica la necesidad de delimitar Sectores Catastrales los cuales complementarán a las divisiones políticas en Departamentos y Distritos, debiendo ser definidos por el SNC.

Art 174.La sectorización no necesariamente debe presentar correlación ni con las zonas definidas por el planeamiento ni con las zonas tributarias. En el área rural los límites de los Sectores Catastrales deben seguir accidentes geográficos, elementos naturales inconfundibles o la red vial, mientras que en las áreas urbanas deberán ser trazados siguiendo los ejes de calles oficiales 13 .

Art 175.Los límites de las zonas y sectores deberán representados en formato digital en la base cartográfica catastral.

Art 176.Las

parcelas

incorporadas

al

perímetro

urbano

deberán

tener

sus

datos

alfanuméricos actualizados en términos de ubicación y valuación.

8.2 Delimitación de áreas de dominio sobre tierras fiscales

El dominio sobre las parcelas sin dueño actualmente queda definido a partir de la delimitación de zonas urbanas. Ese polígono determina hasta donde la municipalidad podrá reclamar dominio sobre tierras fiscales y a partir de donde el gobierno central (a través del INDERT) tiene esa potestad.

Si bien en estas Normas ambos procedimientos son independientes, para la definición de las áreas de dominio sobre tierras fiscales se toma como base la actualización de oficio de las zonas urbanas. Los procedimientos incluyen a la Dirección de

13 Los artículos 174, 175 y 176 solo tendrán vigencia con el código en sistema de árbol

Gobiernos Sub Nacionales del Ministerio del Interior ya que culminan con la aprobación por Decreto del Poder Ejecutivo.

Art 177.Para la determinación de la delimitación de las áreas de dominio municipal y nacional se deberán cumplir los siguientes pasos:

Recopilación y análisis de los antecedentes jurídicos de la delimitación de zonas urbanas: Decretos y Ordenanzas,

En base a la actualización de oficio de zonas urbanas realizada por la Municipalidad en coordinación con el SNC – cuyos documentos son: los planos, el informe pericial correspondiente y la resolución del SNC conteniendo el dictamen técnico de aprobación – se elaborara un anteproyecto de delimitación del polígono.

El Proyecto es presentado a la Junta Municipal y esta, aprueba en plenaria, o lo envía a las comisiones de Obras Públicas y Servicios y a la de Planificación Física y Urbanística si tales instancias están conformadas. Las Comisiones estudiarán y dictaminarán, informando a la plenaria para su aprobación, con o sin modificación.

La Plenaria acepta y redacta la Ordenanza.

La Intendencia promulga la Ordenanza y publica de acuerdo a la ley y,

La Intendencia remite una copia de la Ordenanza a la Dirección de Gobiernos Subnacionales del Ministerio del Interior para la redacción del decreto correspondiente.

Art 178.Los planos serán enviados en formatos establecidos en la presente Norma en forma física y digital y establecida según procedimiento de envío adjuntando pedido de aceptación de delimitación de las áreas de dominio sobre terrenos fiscales

9

NORMAS DE VALUACIÓN Y CAPTURA DE VALORES

La precariedad en que se encuentran las bases de datos del SNC, especialmente la que conforma el catastro económico, junto a la falta de un organismo y profesionales que desarrollen específicamente valuaciones masivas bajo las técnicas modernas en el SNC, llevan a proponer una norma con artículos de aplicación real y a corto plazo, la cual deberá ser revisada una vez que se hayan consolidado los procesos propuestos. Para atender a estos objetivos será necesario implementar un Departamento Técnico de Valuaciones conformada por un número reducido de profesionales bien preparados en estadística (mas específicamente en geoestadística), asi como en valuación de construcciones con capacidad de analizar modelos econométricos que expliquen el funcionamiento del mercado.

9.1 Del levantamiento de datos

La inexistencia de un sistema que registre datos inmobiliarios de manera continua y que permita construir una base sobre transacciones y operaciones del mercado inmobiliario en Paraguay es esencial para que los procedimientos de avaluación arrojen resultados con un mínimo de precisión deseable. A largo plazo se deberán prever la formación de estructuras técnicas para tal efecto.

Una solución alternativa para la captura de datos de mercado, inicialmente para municipios grandes, es la creación de Observatorios de Valores coordinados por las unidades de catastros municipal y el SNC, junto a otras instituciones. Esta solución es particularmente apropiada si se decide sistematizar y procesar los datos de valor del terreno a través del SNC, pues permitiría racionalizar esfuerzos y costos, dando mayor homogenización a la información en el territorio y uso intenso de la tecnología y de los métodos avanzados, independiente del tamaño del municipio. Una vez implementada en el SNC, la estructura del Departamento Técnico de Valuaciones permitiría desarrollar observatorios también en municipios menores mediante transferencia de experiencias, usando los mismos recursos, tecnologías y sistemas operativos.

Los observatorios pueden estar compuestos de distintos actores, los datos que allí se almacenan pueden tener diferentes características, precisiones y grados de confiabilidad, por esta razón, cada institución que provea datos a su base deberá ser lo más detallada posible en su descripción. Solo así será posible que la Dirección de Valuaciones sepa como utilizarlos.

Entre los actores principales de un observatorio pueden mencionarse: el catastro municipal, el SNC, las inmobiliarias, el sector bancario ligado a préstamos inmobiliarios, las empresas de construcción, las cámaras de construcción, entre otros.

En esta estructura cada institución mantiene su independencia técnica, de opinión, de publicación y de acción. Los Observatorios de Valores son, en definitiva, una herramienta, un recurso para generar información. Los datos (tanto los obrantes en el sector público cuanto en el sector inmobiliario y bancario) se mantienen protegidos y confidenciales para lo cual se requiere que los miembros que producen valores firmen un convenio que defina aspectos técnicos y tipo de datos a compartir y a aportar para el observatorio.

Los datos puntuales provenientes de tasaciones y transacciones se deben georreferenciar y publicar en un sitio con acceso restringido a los miembros, pueden utilizarse en el proceso de determinación de la valuación masiva y en ese mismo ámbito, colocarse los mapas de valores generados por el grupo de valuación de manera que las instituciones miembros no vean afectadas sus misiones y funciones.

Paulatinamente se deja de lado el intercambio de archivos de forma periódica para ingresar en un ambiente de Infraestructura de Datos Espaciales que eventualmente sea conformada en Paraguay.

La estructuración de un observatorio de valores trae aparejadas las posibilidades de generar mapas de valores con mayor periodicidad y calidad (precisión), información de referencia para el mercado y para las expropiaciones, menor incertidumbre, información en línea a través de mapas actualizados, gráficos y datos alfanuméricos.

En América Latina existen observatorios ya consolidados, como el de la ciudad de Bogotá, y otros en formación en ciudades argentinas y brasileñas. En Europa, el observatorio estructurado por la Dirección General de Catastro de España es uno de los más destacados.

Art 179.El SNC debe promover junto a las Unidades de Catastro Municipal y a las diferentes instituciones actuantes en el mercado inmobiliario, la conformación de Observatorios de Valores, los cual tendrán como fuente de datos:

declaraciones realizadas en el momento del pago del impuesto a las transacciones inmobiliarias;

tasaciones realizadas con fines de garantía de inmuebles financiados por bancos que otorguen créditos inmobiliarios,

agencias y corredores inmobiliarios y

diarios y periódicos.

Art 180.El observatorio de valores debe trabajar de forma continua y su base de datos sobre transacciones inmobiliarias debe incluir la fecha de captura, las características del inmueble y el precio negociado.

Art 181.La base de datos del Observatorio de Valores debe incluir a todos los tipos de inmuebles y ante la gran diversidad se deberán elaborar estándares para la estructuración de la base, los cuales deben permitir dar consistencia y representatividad a los datos.

Art 182.El número de atributos que caracterizan a los inmuebles deberá ser tal que, sin sobredimensionar a la base de datos, permita producir estimativas consistentes de valor de mercado.

Art 183.Los municipios en los cuales el volumen de tráfico inmobiliario no justifique inicialmente la estructuración de un Observatorio de Valores en coordinación con otras instituciones, deberán realizar los levantamientos a través de sus Unidades de Catastro siguiendo las condiciones establecidas en los artículos precedentes.

Art 184.El monitoreo del crecimiento urbano y la fiscalización realizados de forma permanente por las Unidades de Catastro Municipal con apoyo del SNC a través inspecciones in situ deberá ser precedido siempre por el uso de herramientas de teledetección como fotografías aéreas, imágenes satelitales y fotos de fachadas tomadas por los valuadores, así como imágenes distribuidas en Google Earth.

9.2 De la valuación

Las valuaciones desarrolladas con fines tributarios tienen como objetivo estimar el valor del conjunto de inmuebles de una determinada jurisdicción. A diferencia de las tasaciones individuales, la valuación masiva es el proceso que permite estimar el valor de un gran número de unidades en la misma fecha usando métodos estandarizados y análisis estadísticos, siendo por lo tanto apropiadas para valuaciones desarrolladas con fines tributarios. Para desarrollar este tipo de valuaciones se debe contar con un número considerable de muestras dentro de un área previamente establecida en un periodo determinado.

La valuación masiva consiste en el desarrollo de uno o más modelos genéricos, los cuales son aplicados para las diferentes categorías de inmuebles que serán evaluados.

Para determinar la riqueza de una jurisdicción el catastro debe practicar, además de las valuaciones masivas, valuaciones puntuales de inmuebles con características

particulares.

Para atender a todos los objetivos del catastro económico los tres métodos más utilizados son: el Método Comparativo de Datos del Mercado; el Método de Costo de Reposición y el Método de Capitalización de la Renta, los cuales se orientan al mercado.

Art 185.El SNC desarrollará preferentemente valuaciones masivas bajo el Método Comparativo de Datos de Mercado 14 con soporte en su Sistema de Informaciones Geográficas en todas aquellas situaciones en que los datos registrados en el Observatorio de Valores permitan estructurar una muestra estadísticamente significativa para el modelaje.

Art 186.El SNC desarrollará preferentemente modelos de regresión múltiple lineal para las valuaciones masivas, diferenciándolos para segmentos de inmuebles tales como baldíos, viviendas, apartamentos, oficinas y cualquier otro que considere relevante.

Art 187.El SNC deberá, antes de oficializar la valuación masiva, analizar los datos que compondrán las muestras obtenidas del Observatorio de Valores, seleccionando aquellos que permitirán: identificar la relación entre precios y atributos, estudiar y definir su segmentación, construir el modelo de regresión múltiple y finalmente aplicar las pruebas de consistencia.

Art 188.Los datos

la

formulación del modelo de valuación y otra para testearlo, verificando que los resultados sean satisfactorios en lo que se refiere a la precisión de las estimativas.

deberán ser

agrupados en una muestra

a

ser empleada

en

Art 189.El SNC desarrollará valuaciones puntuales para inmuebles no convencionales que sean determinantes en términos de ingresos tributarios, así como de aquellos que, siendo patrimonio público o privado, permitan conformar la riqueza de cada jurisdicción.

Art 190.El SNC podrá valuar los inmuebles de acuerdo al Método de Capitalización de la Renta cuando disponga de datos referentes a los ingresos derivados de su uso y se trate de unidades de naturaleza única que no respondan a la aplicación de modelos de valuación masiva.

Art 191.El SNC podrá valuar los inmuebles de acuerdo al Método del Costo de Reposición calibrado con datos de mercado de acuerdo al modelo representado por la siguiente ecuación:

VM = VT + VC x (1-d)

14 Los métodos de Valuación de inmuebles, están descritos en el Cuadro de Técnicas de Valuación de Inmuebles (Ver ANEXO)

donde: VM es la estimativa del valor de mercado del inmueble; VT es la estimativa del valor del terreno; VC es el costo de construcción y d es el factor de depreciación.

Art 192.Para la determinación del valor del terreno, el SNC deberá estructurar una muestra compuesta de baldíos disponibles en el Observatorio de Valores, ajustando los precios a través de factores extraídos de modelos de regresión simple desarrollados entre los precios unitarios de terrenos y los atributos que los influencian, tales como: forma, dimensiones, relieve, posición en la manzana, tipo de calle, servicios públicos y proximidad a puntos de valuación o cualquier otro que la experiencia detecte como relevante.

Art 193.Después de procesar los modelos masivos en ambiente SIG y determinar la ecuación continua que explica las diferencias en los precios generadas por la

localización, el SNC determinará el valor de 1 m 2 promedio de terreno por manzana o por zona homogénea, de acuerdo a las necesidades de cada municipalidad.

Art 194.En aquellas zonas urbanas muy consolidadas donde no existan suficientes datos correspondientes a baldíos, el SNC deberá proceder a identificar inmuebles estadísticamente bien distribuidos sobre los cuales aplicará el Método de Reposición para determinar el valor del terreno deduciendo el valor de la construcción al valor del inmueble.

Art 195.El valor de las construcciones será determinado a partir de declaraciones o por métodos masivos dependiendo del convenio que el SNC establezca con las Unidades de Catastro Municipal.

Art 196.La valuación puntual de las construcciones se realizará a partir de los datos colectados por las Unidades de Catastro Municipal, las cuales serán responsables por el mantenimiento de los datos a través de de la fiscalización permanente y la recepción de los formularios de auto-declaración.

Art 197.Las ciudades que no hayan sido valuadas o que no hayan tenido sus catastros actualizados de forma masiva en los últimos 5 años desde la implementación de la presente norma, deberán proceder a solicitar auto-declaraciones a los propietarios o poseedores de todos los inmuebles de su jurisdicción, referidas a las características de las construcciones en ellos existentes.

Art 198.La auto-declaración consistirá en el llenado del formulario de “Caracterización de las construcciones”, el cual será distribuido y posteriormente recolectado y compilado

por la Unidad de Catastro Municipal. Cada formulario deberá contener la firma certificada de los propietarios o poseedores del inmueble.

Art 199.En los casos en que no se presenten los formularios de auto-declaración, la Unidad de Catastro deberá realizar visitas para el levantamiento de los datos y llenado del formulario de “Caracterización de las construcciones”.

Art 200.La documentación alfanumérica y cartográfica compilada a partir de las auto- declaraciones será enviada al SNC y su contenido será responsabilidad del Encargado de la Unidad de Catastro Municipal

Art 201.La determinación masiva del valor de cada tipología de construcción será realizada por el SNC a partir de una muestra de datos compuesta de inmuebles registrados en el Observatorio de Valores, deduciendo el valor estimado para el

terreno de acuerdo a esta norma y calculando el valor de 1 m 2 de construcción de la

tipología al dividir su valor estimado por la superficie. El valor final del m 2 de construcción para la tipología seleccionada será la mediana de los valores determinados individualmente para cada inmueble de la muestra.

Art 202.Tanto en las determinaciones masivas cuanto en las puntuales la depreciación, expresada en porcentaje deberá ser determinada a través de un modelo de regresión simple.

Art 203.El SNC deberá definir junto a los municipios los ciclos de re-valuación en función del desarrollo urbano (horizontal y vertical) estipulándose inicialmente un ciclo de re- valuación de entre 2 y 4 años para las ciudades, pudiendo ser de hasta 5 años para las áreas rurales.

Art 204.El SNC procederá a reajustar los valores anualmente a través de modelos de regresión simple determinado a partir de índices de variación de precios de inmuebles en cada jurisdicción.

10 ANEXOS

10.1 Ejemplos de asignación de la nomenclatura

La tabla abajo muestra el ejemplo de la parcela ubicada en el Departamento 02, “Municipio” 130, Sector Catastral 03, Parcela 00005, la cual no cuenta con subdivisión en lotes, pisos ni unidades por ser rural. El ID (identificador) es el campo de conexión de la base alfanumérica con la cartografía digital en ambiente SIG. El campo Zona se mantiene inalterado hasta que se produzca la modificación. El campo Municipio no se altera sino hasta que sea creado algún Distrito, pero aún cuando esto ocurra, la nomenclatura no se altera, sino que lo hace solamente la base alfanumérica.

El ID y los otros campos que conforman la nomenclatura solo se alteran cuando haya creación de nuevas parcelas mediante fraccionamiento o urbanización, en cuyo caso surgirán nuevos ID y valores diferentes de 00 en el campo Lote (LL).

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

B

PP

UUU

ID

Zona

Municipio

02

130

03

00005

00

00

00

00

021300300005000000

Rural

Concepción

 

Entre las modificaciones que puede sufrir una parcela se encuentran las de cambio de zona o cambio de municipio. A seguir un ejemplo de cada situación.

Si la parcela en cuestión se incorpora de oficio al área urbana, su nomenclatura no cambia, solamente se alteraría el campo ”zona” en la base de datos alfanumérica:

DD

MMM

 

SC

 

XXXXX

 

LL

 

B

 

PP

 

UUU

 

ID

 

Zona

Municipio

02

130

 

03

 

00005

 

00

 

00

 

00

 

00

 

021300300005000000

 

Urbana

Concepción

Cuando esa parcela se urbanice mediante plano de mensura, desaparecerá la “nomenclatura madre”, generándose tantas
Cuando esa parcela se urbanice mediante plano de mensura, desaparecerá la
“nomenclatura madre”, generándose tantas nuevas cuantas manzanas o lotes
sean creados:
DD
MMM
SC
XXXXX
LL
B
PP
UUU
ID
Zona
Municipio
02
130
03
00001
01
00
00
00
021300300001010000
Urbana
Concepción
02
130
03
00001
02
00
00
021300300001020000
Urbana
Concepción
02
130
03
00001
03
00
00
021300300001030000
Urbana
Concepción
02
130
03
00002
01
00
00
021300300002010000
Urbana
Concepción

Fig. 1 Principio de asignación de nomenclatura en manzanas urbanas

Principio de asignación de nomenclatura en manzanas urbanas Variaciones de la esquina de inicio de la
Principio de asignación de nomenclatura en manzanas urbanas Variaciones de la esquina de inicio de la
Principio de asignación de nomenclatura en manzanas urbanas Variaciones de la esquina de inicio de la

Variaciones de la esquina de inicio de la nomenclatura

Referencias:

de la esquina de inicio de la nomenclatura Referencias: Esquina de partida de la secuencia numérica

Esquina de partida de la secuencia numérica Sentido de la secuencia numérica

inicio de la nomenclatura Referencias: Esquina de partida de la secuencia numérica Sentido de la secuencia
inicio de la nomenclatura Referencias: Esquina de partida de la secuencia numérica Sentido de la secuencia
inicio de la nomenclatura Referencias: Esquina de partida de la secuencia numérica Sentido de la secuencia

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

00071

02

00

00

00

00130030007102000000

Urbana

Concepción

Fig. 2. Parcela con frente a dos o mas calles (sin formar esquinas)

Ejemplo 1

NOMENCLATURA CATASTRAL:
NOMENCLATURA CATASTRAL:

MANZANA CON CALLE INTERNA

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio 01 013 03 00017
DD
MMM
SC
XXXXX
LL
BB
PP
UU
ID
Zona
Municipio
01
013
03
00017
08
00
00
00
01013030001708000000
Urbana
Concepción
Ejemplo 2
NOMENCLATURA CATASTRAL:
DD
MMM
SC
XXXXX
LL
BB
PP
UU
ID
Zona
Municipio
01
013
03
00006
02
00
00
00
01013030000602000000
Urbana
Concepción

Fig. 3 Acople de Manzanas - Manzanas acopladas a una gran parcela Ejemplo 1

Manzanas - Manzanas acopladas a una gran parcela Ejemplo 1 NOMENCLATURA CATASTRAL: DD MMM SC XXXXX

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

00022

02

00

00

00

01013030002202000000

Urbana

Concepción

59

Ejemplo 2

Ejemplo 2 NOMENCLATURA CATASTRAL: DD MMM SC XXXXX LL BB PP UU ID Zona Municipio 01

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

00017

08

00

00

00

01013030001708000000

Urbana

Concepción

Fig. 4: Acople de Manzanas - Manzana existente a la izquierda

MANZANA DE ACOPLE MANZANA CON SALIDA A DOS CALLE
MANZANA
DE ACOPLE
MANZANA CON SALIDA A DOS CALLE

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

00045

11

00

00

00

01013030004511000000

Urbana

Concepción

Fig. 5: Acople de Manzanas – Manzana existente a la derecha

MANZANA DE ACOPLE
MANZANA
DE ACOPLE

NOMENCLATURA CATASTRAL:

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

00147

08

00

00

00

01013030014708000000

Urbana

Concepción

Fig. 4 Parcelas rurales

Fig. 4 Parcelas rurales NOMENCLATURA CATASTRAL: (DEL PADRON 2318) DD MMM SC XXXXX LL BB PP

NOMENCLATURA CATASTRAL:

(DEL PADRON 2318)

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

02318

00

00

00

00

010130231800000000

Urbana

Concepción

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

ID

Zona

Municipio

01

013

03

02319

00

00

00

00

010130231900000000

Urbana

Concepción

 

(DEL PADRON 5028)

 

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

 

ID

Zona

Municipio

01

 

013

03

05028

00

00

00

00

01013030502800000000

Urbana

Concepción

DD

MMM

SC

XXXXX

LL

BB

PP

UU

 

ID

Zona

Municipio

01

 

013

03

01897

00

00

00

00

01013030189700000000

Urbana

Concepción

(DEL

PADRON

2319)

(DEL

PADRON

1897)

10.2

Formulario Nº 1 : de Censo Catastral

Ficha Nº Fecha NOMENCLATURA CATASTRAL Dpto. Distrito S.C. Manzana/lote lote piso unidad
Ficha Nº
Fecha
NOMENCLATURA CATASTRAL
Dpto.
Distrito
S.C.
Manzana/lote
lote
piso
unidad

UBICACIÓN DE LA PARCELA

Departamento

Municipio

Barrio/Compañía

Calle/Avenida

Nº de casa

Si es de malla urbana

Fracción o loteo

CUENTA CORRIENTE CATASTRAL

CUENTA CORRIENTE CATASTRAL SECTOR ZONA MANZANA LOTE PISO UNIDAD

SECTOR

ZONA MANZANA LOTE
ZONA
MANZANA
LOTE
PISO UNIDAD
PISO
UNIDAD

PADRÓN

PADRÓN

DEPARTAMENTO

Proviene del
Proviene del
Proviene del
Proviene del
Proviene del

Proviene del

Matriz del distrito
Matriz del distrito

manzana

lote

Res. Nº

DATOS DEL PROPIETARIO U OCUPANTE

TIPO DE TENENCIA

 

NOMBRES Y APELLIDOS O RAZÓN SOCIAL DEL PROPIETARIO

 

PROPIETARIO

PROPIETARIO  
 

OCUPANTE

TIPO DE PROPIEDAD

 

DATOS DEL PROPIETARIO U OCUPANTE DIRECCIÓN

 

ESTATAL

ESTATAL CIP Nº

CIP Nº

MUNICIPAL

 

PRIVADA

RUC Nº

TELÉFONO

CELULAR

OTROS

 

DATOS DE TENENCIA

 

Finca Nº

del Distrito:

 

Folio Nº

Finca Nº

Matriz

Año:

DATOS DE LA PARCELA Y OTROS DATOS

 
 

CROQUIS DE LA PARCELA

 

Dimensiones

M2

cm.

 

Frente

Costado Der.

Fondo

Costado Izq.

Superficie Superficie construida y antigüedad

 
 

M2

años

 

Bloque A Bloque B Bloque C Bloque D Superficie total construida

TIPO DE PARCELA

ACCESO

FORMA DEL LOTE

UBICACIÓN

TIPO DE PAVIMENTO

BALDÍO

DIRECTO

REGULAR

 

ESQUINA

Asfalto/cemento

CONSTRUIDO

PASAJE VEHICULAR

IRREGULAR

MEDIO

Empedrado

PASAJE PEATONAL

MUY IRREGULAR

PASAJE

Tierra/no tiene

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE PERÍMETROS

 

ESCALA

OBSERVACIONES:

 

LOTE (NEGRO) 1er. PISO (NEGRO)

2º PISO (ROJO) 3er PISO (AZUL)

 

10.3 Formulario Nº 2: de Caracterizacion de construcciones

Ficha Nº Fecha NOMENCLATURA CATASTRAL Dpto. Distrito S.C. Manzana/lote lote piso unidad
Ficha Nº
Fecha
NOMENCLATURA CATASTRAL
Dpto.
Distrito
S.C.
Manzana/lote
lote
piso
unidad

CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

 

PTS

BLOQUES

 
 

A

B

C

D

A CIMIENTOS

HORMIGÓN ARMADO (EDIFICIO)

10

HORMIGÓN ARMADO

8

HO CICLÓPEO (TINGLADO)

6

MAMP. DE PIEDRA BRUTA

4

SIN CIMIENTO (P/EST. MADERA)

2

B ESTRUCTURA

HORMIGÓN ARMADO (3 O MAS P)

10

HORMIGÓN ARMADO (HASTA 2 P)

8

METÁLICA

6

LADRILLO

5

MADERA

4

ADOBE

2

C PAREDES

HORMIGÓN ARMADO

10

PIEDRA CORTADA/VIDRIO

9

LADRILLO

7

BLOQUES PREFABRICADOS

5

MADERA

4

ADOBE

4

D REVESTIMIENTO PAREDES EXTERNAS

 

MÁRMOL/GRANITO

10

VIDRIO

9

CERÁMICA/PIEDRA

7

LADRILLO VISTO

6

AZULEJADO/LADRILLEJO

5

REVOQUE 2 CAPAS

4

REVOQUE CAL/CEMENTO

3

SIN REVESTIMIENTO

1

E TIPO DE PISO

MÁRMOL/ GRANITO/ PARQUET

10

CERÁMICA LUJOSA

9

CERÁMICA COMÚN

7

ALFOMBRADO

6

MACHIMBRE /BALD. CALCÁREA

4

ALISADO CEM. /LADR. COMÚN

2

F TECHO O CUBIERTA

LOSA DE HORMIGÓN ARMADO

10

CERÁMICA

8

TEJA COMÚN

6

FIBROCEMENTO/ ZINC

5

PALMA/ PAJA/ OTROS

3

ENCUESTADOR: NOMBRE

CÓDIGO

D

M

A

 

PTS

BLOQUES

 
 

A

B

C

D

C

TIPO DE ABERTURAS

MADERA ESPECIAL

10

ALUMINIO VIDRIO

8

METÁLICA

6

MADERA CORRIENTE

3

OTROS

1

H

ESTADO DE CALIDAD Y CONSERVACIÓN

 

EXCELENTE

8

BUENO

6

REGULAR

3

MALO

1

I

SERVICIO

INSTALACIÓN ELÉCTRICA

4

PROVISIÓN DE AGUA

4

INSTALACIÓN SANITARIA

4

J

MEJORA

COCHERA SIMPLE

2

AIRE ACONDICIONADO

2

MURALLA, VERJA SENCILLA

2

QUINCHO SENCILLO

4

PISCINA PEQUEÑA SENCILLA MURALLA DE LUJO, VERJA ARTÍSTICA

4

6

ASCENSOR

10

COCHERA MÚLTIPLE

10

AIRE ACONDICIONADO CENTRAL

10

PISCINA GRANDE LUJOSA

15

QUINCHO DE LUJO

15

CANCHA DE DEPORTES

15

H

ANTIGÜEDAD EDIFICACIÓN

 

AÑO DE LA CONSTRUCCIÓN

MENOS DE 5 AÑOS

0

DE 6 A 15 AÑOS

-2

DE 16 A 25 AÑOS

-4

DE 26 A 35 AÑOS

-6

DE 36 A 50 AÑOS

-8

MAS DE 50 AÑOS

-10

TOTAL DE PUNTOS

USO

DE LA EDIFICACIÓN

NUMERO DE PISOS EDIFICACIÓN SIN TERMINAR EDIFICACIÓN EN DEMOLICIÓN OBSERVACIÓN SE PERMITIÓ EL CENSO

SI

 

NO

SUPERVISOR: NOMBRE

CÓDIGO

FIRMA

 

10.4 Formulario Nº 3: de Levantamiento Catastral urbano por manzana

FORMULARIO N° 3 DE CENSO CATASTRAL

FORMULARIO N° 3 DE CENSO CATASTRAL

FICHA N°…………………… ……….

FECHA…………………………………

NOMENCLATURA CATASTRAL DEPARTAM DISTRITO SC MANZANA/LOTE LOTE SECTOR
NOMENCLATURA CATASTRAL
DEPARTAM
DISTRITO
SC
MANZANA/LOTE
LOTE
SECTOR

IMPRESIÓN EN ESCALA 1:1000/1:500 (urbano) RURAL escala según Normas de cartografía catastral

IMPRESIÓN EN ESCALA 1:1000/1:500 (urbano) RURAL escala según Normas de cartografía catastral

OBSERVACION: se deberá indicar y corregir los datos de cada manzana (urbano) o

lote (rural)

Impresor

DIA

MES

AÑO

Supervisor

CODIGO

FIRMA

10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60

10.5 Ejemplo de Plano Índice o Plano General de Manzanas según la R60 67

10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60

10.6 Ejemplo de Plano índice con lotes urbanos según la R60 71

10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60

10.7 Ejemplo de Plano Manzanero según la R60 72

10.8 Zonificación por puntuación

La propuesta se desarrolla a partir la determinación Zonas Homogéneas Físicas basada en el relevamiento de características existentes. Los criterios aplicados para la propuesta de zonificación por puntuación son los siguientes:

dividir todo el territorio del municipio en zonas de diferentes características que van de lo urbano a rural.

considerar las características actuales del municipio, es decir, no incluir como variables condiciones previstas en planes de desarrollo a futuro. En otras palabras, no se consideran como variables que influyen en la puntuación aquellas áreas donde la municipalidad tiene previsto generar algún tipo de condiciones a futuro. Estas serán consideradas solamente una vez implementadas.

definir la zonificación a partir de la sumatoria de puntos asignados por un modelo de valorización de indicadores.

La determinación de zonas son realizadas por las municipalidades y los resultados representados ya sea en formato digital – a través de un sistema de información geográfica – u otro medio de acuerdo con la capacidad técnica de las oficinas técnicas.

Estos resultados podrán a su vez ser utilizados como herramientas para la elaboración de diagnósticos para la planificación municipal ya que son mecanismos para la identificación del comportamiento de la ciudad en diferentes clasificaciones zonales.

La presente propuesta de zonificación por puntos se compone de las siguientes partes:

La primera parte consiste en la selección y justificación de las variables e indicadores que son elegidas para la caracterización de las zonas y la segunda es la metodología para la asignación de valores a los indicadores y el procedimiento para establecer los rangos zonales. La tercera parte es un glosario de términos que son empleados en esta sección, algunos de los cuales son definiciones existentes en leyes nacionales, mientras que otras se aclaran la acepción que será utilizada.

10.8.1 Selección de variables e indicadores

Para la delimitación de zonas físicas homogéneas, se toman tres grupos de indicadores: de infraestructura, formales y de usos. El primero se refiere a características cuya extensión define un polígono hasta donde abarcan determinados servicios, independientemente que las parcela estén conectadas a dichos servicios.

Los otros indicadores, se refieren a particularidades de las parcelas o que se dan al interior de una manzana y que por extensión definen las características de una zona.

Para la recolección de datos del último grupo de indicadores se parte de la información de usos por parcelas y, de acuerdo al predominio, estos usos definirán las características de la manzana. Estas finalmente se agruparán por similitud de usos definiendo los respectivos polígonos.

Los indicadores están agrupados de la siguiente manera:

1. Indicadores de forma o morfológicos

a. Trama. Es el primer indicador de la forma en que se estructura el territorio. En áreas rurales la trama debe analizarse como compuesta a partir de la división parcelaria ya que excepcionalmente podrán distinguirse manzanas. Estas excepciones son los asentamientos coloniales urbanos donde podrán aparecer divisiones que puedan sugerir alguna concentración de población urbana, para lo cual se analizarán otros indicadores – la división parcelaria, por ejemplo – que podrán indicar la presencia de estos núcleos rurales parcialmente urbanizados. En áreas urbanas, el indicador de la trama constituye la red de calles y manzanas que por estas quedan definidas. La división parcelaria complementa o refuerza este indicador ya que una subdivisión estaría indicando fines de urbanización - con lotes de tamaño mínimo exigido por las regulaciones –, o de colonización rural – con subdivisiones de la manzana en cuatro “solares” como en los asentamientos coloniales.

La trama de calles y manzanas es el primer indicador de la ocupación del territorio con proyección futura a urbanización.

b. Densidad de ocupacion 15 . La densidad de ocupación se refiere a la cantidad de lotes ocupados o construidos por manzanas. Es un indicador que mide el nivel de consolidación urbana de los diversos sectores de una ciudad. Este análisis se aplica solamente en los loteos con fines de urbanización y no a las zonas urbanas de los asentamientos coloniales agrícolas. En estos últimos, debido a la división de las manzanas en 4 parcelas 16 , el indicador de densidad constructiva no es relevante debido a que no definirá grados de consolidación urbana.

2. Indicadores de Infraestructura:

15 Si bien la densidad constructiva refleja la modalidad de ocupación del suelo, cuando se refiere uso en este informe, se refiere a la función o cometido de la unidad constructiva.

16 Art. 27 de la Ley 1.863/01 Que Establece el Estatuto Agrario

a. Pavimento. El tipo de pavimento de las vías de circulación vehicular es – cuando superpuesto a la trama de manzanas y calles – un indicador que diferencia físicamente a sectores de un asentamiento poblacional. Al mismo tiempo que afecta positiva o negativamente a los frentes de las parcelas, es una variable que define no solamente la accesibilidad y la comunicación entre diferentes partes de la ciudad sino también es el que posibilita las extensiones de otros servicios (recolección de residuos, extendido eléctrico, trasporte público, etc.) que van caracterizando como urbanos a determinados sectores.

Quedarán indicadas según la siguiente clasificación:

i.

Tierra o enripiada

ii.

Empedrado

iii.

Asfalto o pavimento de hormigón.

b.

Servicios

i. Alumbrado público. Como indicador también podría utilizarse la extensión de la red de energía eléctrica; pero en determinados sectores tener escasa relevancia debido a debido a que el suministro de dicha energía a diversos sectores de la población es casi independiente al grado de desarrollo urbano. Sin embargo, la existencia o no de alumbrado público, implica la presencia de concentración de población o núcleo urbano.

ii. Agua corriente. Se refiere a la extensión de la red pública de suministro de agua potable. Esta extensión define la zona de cobertura sin que implique específicamente la conexión domiciliaria. Se debe incluir en el análisis tanto las redes que son ofrecidas por entidades públicas (ESSAP, Juntas de Saneamiento, Municipalidad, etc.,) o por privados.

iii. Red de alcantarillado sanitario. Este indicador también se refiere a la cobertura de la red pública y no los sistemas individuales de tratamiento de los efluentes cloacales.

iv. Recolección de residuos sólidos

3. Indicadores de Uso.

A diferencia de los indicadores anteriores que quedan definidos por la extensión de características externas a las parcelas, los indicadores de uso se basa en relevar dichos usos en cada parcela para trasladar posteriormente de acuerdo a la predominancia – o cuando aparece en cantidades mayores de 50% en una manzana – como características a las manzanas.

La caracterización de un sector como residencial se extiende a toda la manzana mientras que las zonas comerciales podrán abarcar las medias manzanas de los frentes sobre las calles principales formando corredores que adquieren características comerciales.

a. Residencial. Para caracterizar diferentes zonas residenciales, se aplica el concepto de densidad referido a la cantidad de unidades residenciales por lote. El criterio así adoptado, la densidad, se refiere principalmente a densidad constructiva que puede ser registrada a partir de un reconocimiento visual externo. Por lo tanto se propone tres tipos de densidad:

i. Baja densidad: cuando existe una unidad residencial por lote.

ii. Media densidad: dos o más unidades de vivienda por lote. Este indicador incluyen duplex, condominios y multifamiliares de poca altura.

iii. Alta densidad: edificios de departamentos por pisos (propiedad horizontal)

b. Comercial/servicios. Además de los comercios y servicios privados, en este indicador se incluyen las instituciones públicas estatales, municipales o entes descentralizados.

10.8.2 Glosario

Uso: el aprovechamiento genérico que tiene cada unidad diferente de construcción al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con la tipología predeterminada de usos.

Zonas Homogéneas: Delimitación de un área territorial de una localidad, cuyo ámbito lo constituyen básicamente inmuebles con o sin construcciones y en donde el uso del suelo actual, la existencia y disponibilidad de servicios públicos e infraestructura, tienen el nivel de homogeneidad cualitativa y cuantitativa requerido en los términos y condiciones que para el caso se establezca.

Zonas Homogéneas Físicas: Se entiende por Zonas Homogéneas físicas a áreas o conjuntos de predios con características similares cuando se conjugan variables morfológicas, tipológicos, densidad, equipamiento y usos de suelo.

Zonas Homogéneas Geoeconómicas: Se entiende por zona homogénea geoeconómica un área de superficie terrestre con características similares de valor económico, que se establecen a partir de puntos de investigación económica dentro de

las zonas homogéneas físicas. Estas zonas se establecen a partir de un análisis económico de las zonas homogéneas físicas, Partiendo de las zonas homogéneas físicas (ZHF), son áreas o conjunto de predios con valores de terreno similares (dentro de dichas ZHF) como resultado del análisis económico que involucra todos los aspectos que inciden en la valoración del suelo y que pueden constituirse en focos de afectación positiva o negativa.

Área Silvestre Protegida: Se entiende por Área Protegida toda porción del territorio nacional comprendido dentro de límites bien definidos, de características naturales o seminaturales, que se somete a un manejo de recursos para lograr objetivos que garanticen la conservación, defensa y mejoramiento del ambiente y de los recursos naturales involucrados. Las Áreas Silvestres Protegidas podrán estar bajo dominio nacional, departamental, municipal o privado.

Reserva Forestal: Son aquellos bosques y tierras forestales calificados y declarados como reserva por el Ministerio de Agricultura y Ganadería y son parte del dominio privado del Estado.

Bosques de Protección: Son aquellos que por su ubicación cumplen fines de interés para: 1) regularizar el régimen de aguas; 2) Proteger el suelo, cultivos agrícolas , explotación ganadera, caminos, orillas de ríos, arroyos, lagos, islas, canales y embalses; 3) Prevenir la erosión y acción de aludes e inundaciones y evitar los efectos desecantes de los vientos; 4) Albergar y proteger especies de la flora y de la fauna cuya existencia se declara necesaria; 5) Proteger la salud pública; y 6) Aquellos que para el logro de objetivos científicos, educativos, recreativos o turísticos, no convenga eliminar y corresponda restringir o impedir su aprovechamiento. La calificación como “bosques de protección” podrá ser recomendada por el Servicio Forestal Nacional al Poder Ejecutivo, quien deberá proceder a su declaración 17 .

Superficie agrológicamente útil: Superficie útil resulta de descontar de la superficie total del inmueble: a) los suelos marginales no aptos para el uso productivo, conforme al criterio de uso potencial de los mismos; b) las áreas de reserva forestal obligatoria dispuestas por las Leyes 422/73 y 542/95 “Forestal” y “De Recursos Forestales respectivamente; c) las áreas Silvestres Protegidas bajo dominio privado, sometidas al régimen de Ley 352/94 “De áreas Silvestres Protegidas”; d) las áreas de aprovechamiento y conservación de bosques naturales, aprobados por autoridad administrativa competente, bajo términos de las Leyes Nºs 422/73 y 542/95 y e) los

17 Art. 6º y 7º– Ley 542/95 – De los recursos forestales

bosques naturales y áreas destinadas a servicios ambientales declarados como tales por la autoridad competente 18 .

La aptitud del suelo se clasifica, a efectos de este trabajo en baja, media o alta según la siguiente clasificación:

Clase I: Se incluyen tierras que no presentan ningún tipo de limitaciones para la producción agrícola, pecuaria o forestal adaptada ecológicamente a la zona, sin deterioro de la capacidad productiva de la tierra Clase II: Permiten el desarrollo de casi cualquier actividad agropecuaria o forestal ecológicamente adaptada al lugar, pero con ligeras limitaciones que pueden reducir en algunos casos la elección de cultivos. Clase III: Permiten el desarrollo de cultivos limpios pero con prácticas muy intensas de manejo y/o conservación Clase IV: Esta tierra debe usarse en vegetación permanente y semi permanente debido al grado de limitaciones que presenta para el desarrollo de cultivos limpios y fuertes prácticas de manejo y/o conservación de suelos. Clase V: Permite el desarrollo de vegetación permanente especialmente para la ganadería. Clase VI: Terrenos utilizables para la producción de cultivos perennes y forestería con prácticas intensivas de manejo y conservación de suelos.