Drepturile reale principale

A. Dreptul de proprietate. Definiție, atribute, caractere juridice, trasături, forme

B. Dreptul de proprietate publica
C. Circulația juridica a terenurilor
D. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini,
apatrizii si persoane juridice străine
E. Regimul juridic al despăgubirilor aferente preluării in mod abuziv a imobilelor in
perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 (Fondul Proprietatea)
F. Modurile de dobândire a proprietații si a altor drepturi reale. Uzucapiunea
G. Apărarea dreptului de proprietate prin acțiunea in revendicare
 A. Dreptul de proprietate. Definiție, atribute, caractere juridice, trăsături, forme

Definiţie - Drepturile reale (jus in re) - sunt drepturi subiective patrimoniale în virtutea
cãrora titularul lor îşi poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la
care se referã, fãrã a avea nevoie de concursul altor persoane.
Atributele ( contnutul dreptului de proprietate)
a) Posesia – consta in prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se servi sau
întrebuința bunul
b) Folosința – este aceea prerogativa a dreptului de proprietate in temeiul careia
proprietarul poate întrebuința bunul in interesul sau culegand inclusiv fructele
c) Dispozitia – confera proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul sau prin acte
materiale sau juridice de dispozitie
Caracterele juridice – dreptul de proprietate este un drept:
a) absolut – deoarece este recunoscut titularului in asa masura ca in raport cu ceilalti,
acestia sunt obligati sa nu faca nimic de natura a-l incalca – este opozabil erga omnes
- ii confera proprietarului dreptul de urmarire si dreptul de preferinta
b) inviolabil – decurge din caracterul absolut
c) exclusiv – pentru ca puterile conferite de acest drept sunt independente de orice puteri
ale altei persoane asupra bunului – excepție, cand legea sau vointa proprietarului
dispune altfel
d) perpetuu - este aceea trasatura care desemneaza faptul ca dreptul dureaza atata timp
cat dureaza si bunul si nu se pierde prin neuz

Modalitatile dreptului de proprietate – dreptul de proprietate poate fi:

a) pur si simplu – atunci cand are ca proprietar o singura persoana, iar existenta
sa nu depinde de un eveniment sau o imprejurare viitoare
b) afectat de modalitati – atunci cand un bun sau o universalitate de bunuri
apartin, simultan, mai multor persoane sau depinde de o imprejurare viitoare
- modalitatile dreptului de proprietate sunt:
a) proprietatea razolubila (revocabila sau conditionala) – dreptul de
proprietate este efectat de o conditie rezolutorie fie din dorinta partilor, fie
dintr-o dispozitie a legii
- conditia rezolutorie este acea care supune desfiintarea obligatiei la un
eveniment viitor si incert
- constituie cazuri legale de proprietate rezolubila:
a) donatiile intre soti sunt revocabile
b) situatia donatorului a carui donatie este revocata pentru
nasterea unui copil
c) cand o persoana construieste pe terenul altuia si cand
proprietarul terenului invocand accesiunea, poate deveni si
proprietar al constructiei
b) proprietatea anulabila - reprezintã acea modalitate juridicã a dreptului de
proprietate care apare în situaţia în care transferul proprietãţii se face în
temeiul unui act lovit de nulitate relativã (anulabil)
- dacã acţiunea este admisã dreptul de proprietate al dobânditorului va
fi desfiinţat retroactiv.
- in cazul în care actul translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de
proprietate al dobânditorului va fi consolidat.
c) proprietatea aparenta - Existã o strânsã legãturã între aparenţã şi adagiul
latin error communis facit jus; eroarea comunã şi invincibilã este creatoare
de drept ( o aparenţã cu adevãrat serioasã poate valida actele îndeplinite fãrã
drept)
- condiţii în care operează proprietatea aparentă sunt următoarele:
1. buna credinţã a dobânditorului
2. o eroare comunã
3. o eroare invincibilã
- nu are nici un efect în raportul proprietar adevãrat - proprietar
aparent ( proprietarul aparent este obligat sã restituie adevãratului
proprietar bunul (în naturã) dacã îl mai deţine; dacã l-a înstrãinat el
trebuie sã restituie acestuia fie preţul pe care l-a încasat (dacã este de
bunã credinţã), fie valoarea actualã a bunului cu daune interese (dacã
este de rea credinţã)
- in raporturile dintre adevãratul proprietar şi terţi - deşi terţul
dobânditor primeşte bunul de la o persoanã care nu are nici un drept
asupra lui, devine totuşi proprietar sau titular al unui drept real:
uzufruct, servitute etc
d) proprietate comuna - este acea proprietate care se caracterizeazã prin aceea
cã prerogativele dreptului de proprietate aparţin împreunã şi concomitent
mai multor persoane
d.1. proprietate comuna pe cote-parti - este acea modalitate a dreptului de
proprietate care se caracterizeazã prin aceea cã un bun aparţine concomitent
mai multor titulari, fiecare dintre aceştia având o cotã-parte idealã din
dreptul de proprietate
- avem douã reguli şi anume:
1. nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei
fracţiuni materiale din bunul respectiv ; ei nu au decât un drept
nedeterminat din bunurile aflate în coproprietate
2. cã fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai
pentru o cotã idealã, abstractã din dreptul de proprietate,
exprimatã printr-un procent; fracţie ordinarã sau fracţie
zecimalã
- In cazul in care proprietatea comuna are ca obiect o universalitate de
bunuri , se numeste indiviziune
- proprietatea comunã pe cote-pãrţi este de douã feluri dacã avem în
vedere durata coproprietãţii:
1. proprietatea comunã pe cote-pãrţi obişnuitã sau temporarã. – se
menţine numai prin voinţa tuturor coproprietarilor
 - oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capăt oricând
cerând partajul
- dacă bunul aflat în coproprietate nu poate fi partajat în
natură, el va fi partajat în valoare
- obligaţiile coproprietarilor - ei sunt obligaţi - în raport
cu cota lor parte - la plata cheltuielilor şi datoriilor
ocazionate de întreţinerea, conservarea şi administrarea
bunului comun
- in mod obişnuit sistarea coproprietãţii are loc prin partaj.
2. coproprietatea forţatã şi perpetua - este o coproprietate forţatã
deoarece existã şi se menţine indiferent de voinţa
coproprietarilor şi este perpetuã deoarece scopul bunurilor care
îi alcãtuiesc obiectul este permanent
- cazurile de coproprietate forţatã - doctrina a reţinut
urmãtoarele cazuri de coproprietate forţatã:
a) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile
pentru folosirea a douã imobile vecine
b) coproprietatea despãrţiturilor dintre douã imobile
c) coproprietatea asupra pãrţilor comune din clãdirile
cu douã sau mai multe apartamente având
proprietari diferiţi
d) coproprietatea asupra unor bunuri considerate de
familie
d.2. proprietatea comunca in devalmasie - Dreptul de proprietate în
devãlmãşie reprezintã acea proprietate comunã potrivit cãreia titularii sãi nu au
determinatã o cotã-parte idealã (matematicã) din dreptul lor de proprietate.
Proprietatea devãlmaşã a soţilor. - Proprietatea devãlmaşã a soţilor are ca
obiect numai acele bunuri care au fost dobândite de ei sau de oricare dintre ei în
timpul cãsãtoriei.
Administrarea, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor comune se
realizeazã de comun acord de cãtre ambii soţi. Legea instituie o prezumţie de
mandat tacit reciproc între soţi.
Proprietatea comunã devãlmaşã a soţilor înceteazã prin desfacerea sau
încetarea cãsãtoriei, moment în care aceasta se transformã în proprietate comunã
pe cote-pãrţi. Dar excepţional, pentru motive temeinice, ea poate înceta şi în
timpul cãsãtoriei.

B. Dreptul de proprietate publica

Definiţie - dreptul de proprietate publicã este acel drept de proprietate în care atributele
acestuia se exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi care poartã asupra
bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
Subiecţii (titularii) dreptului de proprietate publică:
a) statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naţional ;
b) unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
Obiectul dreptului de proprietate publică - domeniul public este alcãtuit din bunurile
prevãzute de art. 135 alin. 4 din Constituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte
integrantã din prezenta lege şi din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de
uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unitãţile administrativ-teritoriale prin
modurile prevãzute de lege.
Caracterele dreptului de proprietate publicã:
a) Inalienabil – inalienabilitatea presupune scoaterea bunului din circuitul civil, si mai
exact, bunul nu poate fi instrainat prin acte juridice intre vii si nu se pot constitui, in
principiu, dezmembraminte ale dreptului de proprietate
b) Imprescriptibil - bunurile proprietate publica nu pot fi dobandite prin prescriptie
achizitiva (uzucapiunea) ori, in cazul bunurilor mobile, prin posesiunea de buna-
credinta
c) Insesizabil – nu poate fi supus unei urmariri silite
Modalitãţile de exercitare a dreptului de proprietate publicã - sunt de competenţa
organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes
naţional şi autoritãţile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. În
concret aceste modalitãţi sunt dreptul de administrare, concesionarea, închirierea şi dreptul
de folosinţã asupra unor bunuri imobile.
Dobândirea - dreptul de proprietate publicã se dobândeşte prin urmãtoarele moduri:
a) pe cale naturalã
b) prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii
c) prin exproprierea pentru cauzã de utilitate publicã
d) prin acte de donaţie sau legate acceptate, în condiţiile legii, de organele
competente atunci când bunul intrã în domeniul public
e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau unitãţilor
administrativ-teritoriale în domeniul public, pentru cauzã de utilitate publicã
f) alte moduri prevãzute de lege
Încetarea dreptului de proprietate publicã acestea sunt:
a) pieirea bunului pe cale naturalã sau prin intervenţia omului
b) trecerea bunului în domeniul privat
c) trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat pentru
reconstituirea dreptului de proprietate particularã, pentru retrocedarea lor
foştilor proprietari sau pentru a fi vândute.

C. Circulația juridica a terenurilor

Circulaţia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. –Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar şi din
ansamblul legislaţiei în materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei
etc., se pot desprinde cel puţin trei principii majore:
- principiul liberei circulaţii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit căruia înscrisul autentic este o condiţie de validitate a înstrăinării
terenurilor;
- principiul potrivit căruia înstrăinarea terenurilor prin vânzare se va face cu respectarea
dreptului de preemţiune. În acest sens Legea nr. 54/1958 stabileşte: „Înstrăinarea, prin
vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea dreptului de
preemţiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendaşilor” (art. 5).

F. Modurile de dobândire a proprietații si a altor drepturi reale. Uzucapiunea

Noţiune - uzucapiunea sau prescripţia achizitivã este acel mod de dobândire a proprietãţii
sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de cãtre o persoanã în
condiţiile şi termenul prevãzute de lege. Ea implică elementul timp.
Domeniul de aplicare al uzucapiunii - uzucapiunea se aplicã numai bunurilor imobile,
bunurile mobile dobândindu-se în baza art. 1909 C.civ. prin însuşi faptul posesiei lor cu bunã
credinţã, fãrã trecerea unui interval de timp .
Felurile uzucapiunii - uzucapiunea este de douã feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci când sunt îndeplinite douã
condiţii: - posesia sã fie utilã (adicã o posesie propriu-zisã şi neviciatã); - posesia sã fie
exercitatã neîntrerupt timp de 30 de ani indiferent dacã posesorul este de bunã sau de
rea credinţã
b) uzucapiunea de 10 pânã la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueazã
cã "Cel ce câştigã cu bunã credinţã şi printr-o justã cauzã un nemişcãtor determinat, va
prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani dacã adevãratul proprietar locuieşte în raza
teritorialã a tribunalului unde se aflã nemişcãtorul şi prin 20 de ani dacã locuieşte afarã
din acea razã teritorialã"
- condiţii : - posesia sã se întemeieze pe un just titlu ; posesia sã fie de bunã credinţã;
bunul sã fie un bun imobil individual determinat.
Joncţiunea posesiilor - prin aceasta înţelegem unirea posesiei uzucapantului (a posesorului
actual) cu intervalul de timp cât posesia a fost exercitatã de cãtre autorul sãu cu scopul de a
dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
- Condiţii:
a) sã existe o posesie propriu-zisã
b) posesorul actual sã fi dobândit posesia bunului de la autorul sãu pe baza unui
raport juridic.
Calculul termenului de prescripţie - se calculeazã pe zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea
începe la miezul nopţii şi se terminã la miezul nopţii urmãtoare. Ziua în care începe
prescripţia nu intrã în calcul iar prescripţia se încheie la miezul nopţii ultimei zile a
termenului prevãzut de lege.
Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii - cauzele de întrerupere civilă sunt
comune cu cele ale prescripției extinctive
- întreruperea naturalã este specificã numai prescripţiei achizitive:
a) când posesorul este şi rãmâne lipsit mai mult de un an de posesia bunului
indiferent cine este autorul deposedãrii
b) când bunul cu privire la care se exercitã posesia este declarat imprescriptibil de
lege.
Efectele uzucapiunii - Prin împlinirea uzucapiunii se naşte dreptul de proprietate al
uzucapantului şi concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; acest
efect este retroactiv ceea ce înseamnã cã uzucapantul devine proprietar din chiar momentul
în care a început sã curgã termenul de prescripţie.
Uzucapiunea trebuie invocatã pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale de excepţie. Creditorii
uzucapantului pot invoca şi ei uzucapiunea pe calea acţiunii oblice; sau dacã renunţarea s-a
fãcut în frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul sã solicite revocarea renunţãrii prin
acţiunea paulianã.

G. Apărarea dreptului de proprietate prin acțiunea in revendicare

Definiție - acţiunea în revendicare este acea acţiune realã prin care proprietarul care a
pierdut posesia bunului sãu, cere instanţei de judecatã sã i se recunoascã dreptul de
proprietate asupra bunului şi restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Caracterele acţiunii în revendicare:
1) este o acţiune realã
2) ea este o acţiune petitorie
3) acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã sub aspect extinctiv.
Revendicarea bunurilor imobile
Proba dreptului de proprietate (probatio diabolica) incumbã reclamantului care
pretinde cã este proprietarul imobilului.
- pentru atenuarea dificultãţilor referitoare la proba dreptului de proprietate doctrinarii
jurisprudenţa au cristalizat câteva reguli care se învârt în jurul noţiunilor de titlu şi de
posesie şi impun o comparaţie a acestora şi anume : titlu contra titlu, titlu contra
posesie şi posesie contra posesie.
Acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilã. Acest principiu decurge
din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz indiferent de
timpul cât titularul sãu nu l-a exercitat.

Revendicarea bunurilor mobile (art. 1909)

Posesia de bună-credință a bunurilor mobile valorează titlu de propritate. Este vorba
de o prezumție absolută de proprietate. Se aplică numai bunurilor mobile corporale cu
excepția titlurilor la purtător.
Nu se aplică:
a) unei universalități de bunuri
b) bunurilor mobile care prin destinație servesc unui imobil
c) bunuri mobile proprietate publică
Conditii referitoare la persoane :
1. tertul ( cu buna-credinta ) a intrat in posesia bunului mobil ca urmare a instrainarii
acestuia de catre un detentor precar, caruia adevaratul proprietar i la incredintat de
bunavoie.
2. bunul mobil sa fi fost dobandit de la detentorul precar printr-un act juridic cu titlu
oneros.
Conditii referitoare la posesia tertului dobanditor
1. posesia trebuie sa fie reala
2. posesia sa fie utila
3. posesia sa fie de buna-credinta
Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat de la tertul dobanditor de buna credinta
- cel ce a pierdut sau cel caruia i s-a furat un lucru poate sa-l revendice, in curs de 3 ani,
din ziua cand la pierdut sau i s-a furat, de la cel care il gaseste, ramanand acestuia recurs
in contra celui de la care-l are.
- daca posesorul actual al bunului furat sau pierdut l-a cumparat la balci sau la targ, sau la
o vandere publica, de la un negutator care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar
nu poate sa ia inapoi lucrul decat intorcand posesorului pretul ce l-a costat.
Revendicarea bunului mobil de la hot, gasitor sau de la tertul dobanditor de rea-
credinta
- dovedirea de catre reclamant a dreptului sau de proprietate este suficienta pentru a
conduce la admiterea actiunii in revendicare.
Actiunea in revendicare imobiliara poate fi totusi paralizata prin invocarea, de catre
posesorul de rea-credinta, a uzucapiunii de 30 de ani.

Efectele acţiunii în revendicare - atunci când acţiunea în revendicare este admisã instanţa
prin hotãrâre judecãtoreascã va recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate şi pe cale de
consecinţã va dispune obligarea pârâtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau, dupã caz, îl va obliga pe pârât de a se abţine a mai aduce atingere
exerciţiului dreptului de proprietate.
Dacã restituirea în naturã nu mai este posibilã atunci pârâtul este obligat sã-i plãteascã
reclamantului un echivalent bãnesc.
Dacã bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi în funcţie de buna sau reaua
credinţã a posesorului. Atât posesorul de bunã credinţã cât şi cel de rea credinţã au dreptul de
a cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare şi a celor utile pe care le-au
fãcut cu privire la bunul respectiv.
Cheltuielile necesare sunt acelea fãcute pentru conservarea bunului.
Cheltuielile utile sunt acelea care deşi nu erau necesare au avut ca efect sporul de
valoare sau creşterea gradului de utilitate a bunului.
Cheltuielile voluptorii (de plãcere sau de înfrumuseţare) sunt acelea pe care posesorul
le-a fãcut pentru plãcerea sa personalã; ele nu se restituie dar posesorul este în drept sã ridice
acele lucruri fãrã însã a deteriora bunul respectiv.