P. 1
RAPORTUL - Text Integral

RAPORTUL - Text Integral

|Views: 4,825|Likes:
Published by alexandra

More info:

Published by: alexandra on May 11, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOC, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

08/18/2013

pdf

text

original

Sections

  • 1.5. Rezumatul faptelor şi concluziilor importante
  • 1.6. Certificare
  • 2.1.Ipoteze si condiţii limitative
  • 2.2.1.Obiectul evaluării
  • 2.2.2Scopul şi utilizarea evaluării
  • 2.3Drepturi de proprietate evaluate
  • 2.4. Bazele evaluării
  • 2.5.Tipul valorii estimate
  • 2.6. Data evaluării, data inspecţiei, data raportului
  • 2.7. Moneda raportului
  • 2.8. Modalităţi de plată
  • 2.9. Inspecţia proprietăţii
  • 2.10. Informaţiile utilizate şi sursele acestora
  • 2.11. Valabilitatea raportului de evaluare
  • 3.1. Identificarea proprietăţii
  • 3.2. Date generale : Zona, localitatea, vecinătatea şi localizarea
  • 3.3. Definirea pieţei
  • 3.4. Cererea
  • 3.5. Oferta competitivă
  • 3.6. Echilibrul pieţei
  • 3.7.1 Informaţii despre amplasament • Terenul aferent proprietăţii
  • 3.7.2. Descrierea amenajărilor şi construcţiilor
  • 3.7.3. Concluzii
  • 4.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului liber
  • 4.1.3. Cea mai buna utilizare a terenului construit
  • 4.1.4. Concluzie
  • 4.2.Evaluarea proprietăţii
  • 4.3.1. Baze teoretice
  • 4.3.2. Proprietăţi imobiliare comparabile
  • 4.3.3. Analiza pe perechi de date
  • 4.3.4. Concluzii
  • 4.4.1.1.Venituri viitoare
  • 4.4.1.2.Ratele de rentabilitate
  • 4.4.1.3.Metode de capitalizare a venitului
  • 4.4.2Estimarea valorii proprietăţii evaluate
  • 4.4.3. Concluzii
  • 4.5.1.1.Etape
  • 4.5.1.2.Costul de reconstrucţie / înlocuire
  • 4.5.1.4. Surse de informatii
  • 4.5.1.6. Estimarea deprecierii cumulate
  • 4.5.1.7. Metode de estimare a deprecierii
  • 4.5.2. Estimarea valorii proprietatii evaluate
  • 4.5.3.1. Bazele teoretice
  • 4.5.3.2. Estimarea valorii terenului
  • 4.5.4. Concluzii :
  • 5.1. Bazele teoretice
  • 5.2. Rezultatele obţinute
  • 5.3. Concluzii

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr.

31

CAPITOLUL 1 - INTRODUCERE

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

1

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Catre, D-na Galea Silvia
Subsemnaţii Mihalache Şerbu şi Elena, în calitate de proprietari sunt interesaţi să achiziţioneze prestaţia de evaluare a proprietăţii personale (teren şi construcţie) amplasată în Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi clădire cu o suprafaţă construită desfaşurată de 108,55 mp. În cazul în care sunteţi interesată de efectuarea acestei prestaţii vă rugăm să ne prezentaţi oferta dumneavoastra de preţ (lei, fără TVA) care va menţiona şi durata de execuţie a lucrării. În vederea întocmirii ofertei facem următoarele precizări : • Evaluarea va avea ca scop determinarea valorii cu care aceasta proprietate poate fi valorificată prin vânzare ; Proprietatea este situata în Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31 ; Evaluarea se va determina în lei şi echivalent în euro Termenul de depunere a ofertei este de 15.02.2008 ; Vizitarea amplasamentului se poate efectua oricând în prezenta noastră sau a unuia dintre noi. Galati, 10.02.2008

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

2

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

CONTRACT DE PRESTARI SERVICII NR. ________ Înregistrat în _____________ 1. Părţile contractante Între D-ul/D-na________________________________________________________________________cu domiciliul în _________________________________________________telefon în calitate de achizitor Şi Executant Galea Silvia cu sediul în Galaţi, str. Domneasca nr. 2, Bloc P 12, ap. 3, cod 800035, cont nr. ________________________________________deschis la banca_______________________, posesor al legitimatiei ANEVAR seria. ________ Nr._______, în calitate de prestator. În baza OG. Nr. 60/2001 şi a HG. 461/2001de aprobare a normelor de aplicare a OG. Nr. 60/2001 privind achiziţiile publice, intervine prezentul contract. 2. Obiectul contractului 2.1.Prestatorul se obligă să prestezeserviciul de evaluare în vederea vânzării a următorului obiectiv : o Corp de proprietate (teren şi construcţie) – Imobil str. Drumul Viilor nr. 15 – A, Galaţi, compus din teren în suprafta de 534,45 mp şi clădire având suprafaţa construită de 83,95 mp. 2.2 Achizitorul se obligă să plătească prestatorului preţul convenit pentru îndeplinirea contractului de servicii de ________________ lei (fără TVA). 3. Durata contractului 3.1. prestatorul se obligă să execute serviciul de elaborare a documentatiei complete necesare în termen de 10 zile de la data semnării contractului. 4. Definiţii 4.1. In prezentul contract următorii termini vor fi interpretaţi adtfel: a) Contract – actul juridic care reprezintă acordul de voinţă al celor două părţi, încheiat între persoana juridică / fizică contractantă în calitate de achizitor şi un prestator de servicii în calitate de prestator . b)Achizitor şi prestator- părţi contractante, astefel cum aceste sunt denumite în prezentul contract. c) Preţul contractului. – preţul plătibil prestatorului de către achizitor în baza contractului pentru îndeplinirea integrală şi corespunzătoare a tuturor obligaţiilor sale asumate prin contract. d)Servicii – activităţi a căror prestare face obiectul contractului. e) Standarde – standardele, reglementările tehnice sau altele asemenea. f) Amplasamentul lucrării - locul unde prestatorul execută lucrarea g)Forţa majoră – un eveniment mai presus de controlul părţilor, care nu se datorează greşelii sau vinii acestora, care nu putea fi prevăzut în momentul încheierii contractului şi care face imposibilă executarea şi, respectiv îndeplinirea contractului; sunt considerate asemenea evenimente războaie, revoluţii, grave, incendii, inundaţii sau orice alte catastrophe naturale, restricţii apărute ca urmare a unei carantine, embargou, enumerarea nefiind exhaustivă, cu enunţiativă Nu este considerat forţă majoră un eveniment asemenea celor de mai sus care, fără a crea o imposibilitatede executare, face extrem de costisitoare executarea obligaţiilor uneia din părţi. h)Zi - zi calendaristică , an – 365 zile. 5. Aplicabilitate 5.1. contractul de servicii intră în vigoare de la data semnării . 6. Standarde 6.1. prestatorul garantează elaborarea raportului de evaluare se face în conformitate în conformitate cu standardele ANEVAR restectiv Standardul internaţional de practică în evaluare nr. 1 GN 1 “Evaluarea proprietăţilor imobiliare”. 7. Caracterul confidenţial al contractului 7.1. (1) O parte contractantă nu are dreptul, fără acordul scris al celeilalte părţi: a) De a face cunoscut contractul sau orice prevedere a acestuia unei terţe părţi, in afara acelor personae implicate în îndeplinirea contractului . b) De a utilize şi documentele obţinutesau la care are acces în perioada de derulare a contractului în alt scop decât acela de a-şi îndeplini obligatiile contractuale. (2) Dezvăluirea oricărei informaţii fată de persoanele implicate în îndeplinirea contractului se va face confidenţial şi se va extinde numai asupra acelor informaţii necesare în vederea îndeplinirea contractului. 7.2. O parte contractante va fi exonerată de răspunderea pentru dezvăluirea de informaţii referitoare la contract dacă: a) Informaţia era cunoscută părţii contractante înainte ca ea să fi fost primită de la cealaltă parte contractantă ; sau Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

3

2. 14. 17. datorate în exclusivitate achizitorului. 31 b) Informaţia a fost dezvăluită după a fost obţinut acordul scris al celeilate părţi contractantepentru asemenea dezvăluire.1. 16. 8.1. Responsabilitatea executantului. care se vor adăuga la preţul contractului. Achizitorul are obligaţia de a pune la dispoziţie prestatorului orice facilitate şi/sau informaţii pe care le-a cerut în în propunerea tehnică şi care le consideră necesare pentru îndeplinirea contractului.1. Achizitorul are obligaţia de a efectua plata astfel: contravaloarea prestaţiei în termen de 14 zile de la predarea raportului de evaluare 14. daune. 13. 12. în concordanţă cu obligaţiile summate prin contract. (1) Prestatorul este pe deplin răspunzător fată de achizitor de modul în care îndeplineşte contractul .2. Galea Silvia – 12 Martie 2008 4 . (2) Subcontractantul este deplin răspunzătorfată de prestator de modul în care îndeplineşte partea sa din contract.. Recepţia lucrărilor Raportarea evaluării effectuate de către prestator (evaluator) se face printr-un raport de evaluare. Universitatii nr. Prestatorul poate schimba orice subcontractant numai dacă acesta nu si-a îndeplinit partea sa de contract. Str.1. 10. document ce constituie dovada realizării prestaţiei achiziţionate. Subcontractanţi 16. (3) Prestatorul are dreptul de a pretinde daune interese subcontractanţelor dacă acesta nu îşi îndeplinesc partea lor din contract. dacă este cazul. Prestatorul are obligaţia de a prezenta la încheierea contractului lista subcontractanţilor cuprinzând datele de recunoaştere a acestora şi lucrările încredinţate spre execuţie .1. Recepţie şi verificări 11.2.ANEVAR . întârzieri. 9. finalizare. 16. preţul contractului este ferm. Modalităţi de plată 13. (2) In cazul cazul în care prestatorul suferă şi/sau intarzieri supartă costuri suplimentare.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Executantul este pe deplin presponsabilpentru prestatrea serviciilor în conformitate cu termenul de elaborare convenit. sau c) Partea contractantă a fost obligată în mod legal să dezvăluie informaţia. Resposabilităţile achizitorului 10. Penalităţi. Incepere.1. Prestatorul are obligaţia de a executa şi de a finalize serviciul.1. Pentru serviciile prestate plătite datorate de achizitor prestatorului sunt cele declarate în propunerea financiară a contractului. achizitorul are obligaţia de a verifica rezultatul evaluării prin analizarea raportului şi verificarea reportului de evaluare. numai în cazul apariţiei unor circumnstanţe care lezează interesele comerciale legitime ale acestora şi care nu pot fi prevăzute la data încheierii contractului. Schimbarea subcontractantului nu va schimba preţul contractului şi va fi notificată achizitorului. sistare 12. 15. 15.interese Evaluator aspirant Ing.3.1. Actualizarea preţului contractului 14. (1) Prestatorul are obligaţia de începe prestaţia în cel mai scurt timpul cel mai scurt posibil. 16.Proiect . cu promptitudinea cuvenită. 11. 9. Părţile contractante au dreptul pe durata îndeplinirii contractului de a conveni modificarea clauzelor acestora prin act adiţional. părţiel vor stabili de comun accord : a) Prelungirea perioadei de prestare a servicliului b) Totalul cheltuielilor aferente. Amendamente. 9.

1. executantul nu reuşeşte să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract.3. 20.15% din preţul contractului pentru fiecare zi de întârziere. cât şi în momentul primirii 22.Achizitorul şi prestatorul vor face toate eforturile pentru a rezolva pe cale amiabilă. 19.interese. Rezilierea contractului 18. orice neîntelegere sau dispută care se poate ivi între ei în cadrul sau în legătură cu îndeplinirea contractului .2.2. Data_________________ ACHIZITOR _________________________ PRESTATOR Persoana Fizică Autorizată Evaluator aspirant Ing. Universitatii nr. telex. (1) Orice comunicare între părţi. dar fără a prejudicia drepturile ce li se cuveneau părţilor până la apariţia acesteia.1.2. fără să obţină în prealabil acordul scris al achizitorului. fax. comunicările dintr părţi se pot face şi prin telefon.Proiect .1. din vina sa exclusivă. Solţionarea litigiilor 21.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. 21. referitoere la îndeplinirea prezentului contract.15% dinplata neefectuată . dacă forţa majoră acţionează sau se estimează că va acţiona o perioadă mai mare de 6 luni. pe toată perioada în care acţionează acesta .2. cu condiţia confirmării în scris a primirii comunicării. 19. Galea Silvia Evaluator aspirant Ing. telegramă.2.1. până la îndeplinirea efectivă a obligaţiilor. fără ca vreuna din părţi să poată pretinde celeilalte daune. 22. 20.Îndeplinirea contractului va fi suspendată în perioada de acţiune a forţei majore.ANEVAR . Achizitorul îşi rezervă dreptul de a denunţa unilateral contractul de servicii în cel mult 15 zile de la apariţia unor circumstanţe care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului şi care conduc la modificarea clauzelor contractuale astfel încât îndeplinirea contractului respective ar fi contrară interesului său. cesiunea nu va exonera prestatorul de nici o responsabilitate privind garanţia sau orice alte obligaţii asumate prin contract. 20. În cazul în care. trebuie să fie transmisă în scris. 17.4. 18. 31 17. Str. (2) Orice document scris trebuie înregistrat atât în momentul transmiterii. Galea Silvia – 12 Martie 2008 5 . achizitorul are dreptul de a deduce din preţul contractului ca penalităţi o sumă echivalentă cu 0.2. fiecare parte va avea dreptul să notifice celeilalte părţi încetarea de plin drept a prezentului contract. Forţa majoră 20. Forţa majoră este constată de o autoritate competentă . fiecare poate siolicita ca disputa să se soliţioneze fie prin arbitraj la Camera de Comerţ şi Industrie Galaţi fie de către instanţele judecătoreşti. 21. Prestatorul are obligaţia de a nu transfera total sau parţial obligaţiile sale asumate prin contract. Comunicări. prin tratative directe.1. 18. sau e-mail. 20. Nerespectarea obligatiilor asumate prin prezentul contract de către una din părţi dă ddreptul părţii lezate de a cere rezilierea contractului de servicii şi de a pretinde plata de daune interese. Forta majoră exonerează părţile contractante de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin prezentul contract.În cazul în care achizitorul nu onorează facturile în termen de 28 de zile de la expirarea perioadei prevăzute la clauza 14. Cesiunea 19.1. 22. Dacă după 15 zile de la începerea acestor tratative neoficiale achizitorul şi executantul nu reuşesc să resolve în mod amiabil o divergenţă contractuală.1 acesta are obligatia de a plăti ca penalităţi o sumă echivalentă cu 0.

Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.Proiect . Universitatii nr. Str.ANEVAR . 31 PROPRIETAR : MIHALACHE SERBU SI ELENA BENEFICIAR : MIHALACHE SERBU SI ELENA EVALUATOR ASPIRANT : ING. GALEA SILVIA Galaţi. 31 ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA CURS EVALUARE PROPRIETATI IMOBILIARE PROIECT RAPORT DE EVALUARE AL PROPRIETATII IMOBILIARE SITUATA IN GALATI STRADA UNIVERSITATII nr. Martie 2008 Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 6 .

compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi construcţie având suprafaţa construită de 108.2008 • Au fost analizate toate informaţiile cunoscute cu privire la situaţia pieţei. Universitatii nr.03. nu are nevoie şi nu oferă nici un fel de servituţi) deţinut de familia Mihalache Şerbu şi Elena.03. • Inspectarea proprietăţii : a fost făcută în data de 05. 12. este liber de orice sarcini.2008 Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia Evaluator aspirant Ing. cu precizarea că elaborarea prezentului raport s-a facut în urmatoarele condiţii : • Obiectul evaluării : Proprietatea imobiliară din Municipiul Galaţi. 31 Scrisoare de transmitere Către – Mihalache Şerbu şi Elena Prin prezenta vă înaintez Raportul de evaluare. elaborat de subsemnata în baza contractului de prestări servicii nr. nu este ipotecat. • Scopul evaluării : vănzarea proprietăţii sus menţionată. • Data evaluării : 10. Universităţii nr.2008 de către subsemnata în prezenţa d-nei Mihalache Elena. • Garantez ca sunt obiectivă şi nu am interes prezent sau în perspectivă în legatură cu proprietatea evaluată. • Dreptul de proprietate evaluat : drept deplin de proprietate asupra obiectului evaluării (imobilul nu este închiriat. Galati. Str. Galea Silvia – 12 Martie 2008 7 . • În corespondenţă cu informaţiile sus menţionate a rezultat valoarea de piaţa ca valoare adecvată pentru scopul declarat.ANEVAR .03. 31.Proiect . Str.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. _______.55 mp.

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

1.5. Rezumatul faptelor şi concluziilor importante
evaluării : Proprietatea imobiliară din Galaţi, din strada Universitatii nr. 31, Judet Galaţi, proprietatea familiei Mihalache Şerbu şi Elena, în baza contractului de vânzare-cumpărare din data de 10.09.1971, autentificate prin încheierea de autentificare nr. 4778 din 10.09.1971 la biroul notarului de stat Stelian Boeru.  Dreptul de proprietate evaluat : drept deplin de proprietate asupra obiectului evaluării deţinut de Mihalache Şerbu şi Elena. Proprietatea nu a fost întabulata Cartea Funciară a localităţii Galaţi.  Data evaluării :10.03.2008  Data inspecţiei : 05.03.2008  Data raportului : 10.03.2008  Cea mai bună utilizare a proprietăţii (CMBU) : proprietate rezidenţială;  Dimensiunile amplasamentului : St= 245 mp  Dimensiunile şi vechimea construcţiei : Clădire P, cu Sc = 108,55 mp, construită în anul 1938  Valoarea estimată a terenului : 51.695 euro (211 euro/mp)  Rezultatele evaluării :evaluarea proprietăţii imobiliare s-a făcut prin trei abordări cu următoarele rezultate :
Nr. Crt.

 Obiectivul

Abordare prin : Comparaţia vânzărilor Costuri Capitalizarea veniturilor

Valoare estimata in LEI

Valoare estimata in EURO

1 2 3

337.200 354.800 310.900

90.900 95.600 83.800

În urma reconcilierii celor 3 valori, în opinia evaluatorului, Valoarea de piaţa estimată pentru proprietatea rezidenţiala din Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, determinată pe baza abordării prin comparaţia directă este :

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

8

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Vp = 337.200 lei = 90.900 euro

1.6. Certificare
Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, se certifică faptele prezentate în acest raport de evaluare a proprietăţii imobiliare situată în localitatea Galaţi, judeţul Galaţi. Certific, deasemenea, că analizele, opiniile şi concluziile prezentate în acest raport de evaluare sunt limitate de ipotezele şi condiţiile limitative specificate mai jos, nefiind influenţate de nici un factor. Se certifică faptul că nu există nici un interes prezent sau viitor asupra proprietăţii imobiliare care face subiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legate de părţile implicate. Analizele şi opiniile exprimate au fost fundamentate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România (A.N.E.V.A.R.), precum şi conform recomandărior şi metodologiei de lucru elaborată de către această asociaţie profesională, respectându-se codul deontologic al meseriei de evaluator. Proprietatea a fost inspectată personal, iar în elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistenţă din partea nici unei persoane înafara celei care semnează mai jos.

Ing. Galea Silvia membru aspirant A.N.E.V.A.R. în evaluarea proprietăţilor imobiliare

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

9

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

CAPITOLUL 2 – PREMISELE EVALUARII
Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor în legătură cu proprietatea imobiliară în cauză şi îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul raport de evaluare.

2.1. Ipoteze si condiţii limitative
• A. Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative : Orice proporţie din valoarea estimat în acest raport, între teren şi construcţie (alocare de valori pe componente) este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţie nu pot fi utilizate în alte evaluări iar dacă sunt utilizate valorile nu sunt valabile. Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o ţerţă persoană (fie pentru scopul declarat fie pentru alt scop) fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului şi autorului evaluării. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarul evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se asumă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană. Deţinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a-l face public, el este confidential şi numai pentru uzul clientului Mihalache Şerbu şi Elena Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să acorde consulţanta ulterioară sau să depună marturie în instanţă, în afara cazului cand acest lucru a fost convenit în scris. Conţinutul acestui raport, atât în totalitate cât şi în parte (în special concluziile şi identitatea evaluatorului) nu va fi utilizat public prin publicitate, relaţii şi declaraţii publice, ştiri, nu poate fi inclus în nici un document (circulară) sau în alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului. Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt iar în condiţiile actuale a unei economii instabile aceste previziuni sunt supuse schimbării urmare a condiţiilor viitoare. Orice valoare estimată în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată. Prezentul raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze limitative : Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.

• • •

• • B. •

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008

10

Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există astfel de materiale. • În afara cazurilor descrise în raport nu a fost observată de evaluator existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie pe proprietate. • Se presupune că proprietatea este conformă cu toate reglementările şi restricţiile urbanistice. dar fără a se limita doar la acestea. la data inspecţiei.Proiect . Totuşi.ANEVAR . altele decât cele descrise în raport. fundaţia. starea şi structura solului. substanţelor toxice. necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. etc. • Se presupune ca nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii (inclusiv. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor. În cazul în care nu se respectă aceste cerinţe valoarea de piaţa va fi afectată. legile de construcţie şi regulamentele sanitare. Se presupune că nu există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate. sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite. Str. 31 • Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. • Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există servituţi. Universitatii nr. etc. evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să depisteze aceste substanţe.) sau asupra condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată. descrisă şi luată în considerare în raport. inclusiv prezenţa substaţelor periculoase.) ce ar avea ca efect majorarea sau micşorarea valorii proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate asupra acestei situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice sau de mediu ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. Prezenţa unor asemenea substanţe sau materiale potenţial periculoase poate afecta valoarea proprietăţii. astfel de informatii depăşind sfera acestui raport şi/sau calificarea evaluatorului. sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare. • Planurile şi imaginile grafice din acest raport sunt incluse pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate. structura fizică.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. în afara cazului când neconcordanţele sunt expuse. • Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice. dar nu se dă nici o garanţie asupra preciziei lor. certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autorităţi legale sau administrativ locale sau naţionale sau de către organizaţii sau instituţii private. în afara cazurilor când neconformitatea a fost identificată. Evaluator aspirant Ing. Acest raport nu se elaborează ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii. Galea Silvia – 12 Martie 2008 11 . Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută dacă nu se specifică altfel. • Se presupune că toate autorizaţiile. • Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţa cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurator. Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale pe sau în proprietate. descrise şi luate în considerare în raport. au fost sau pot fi obţinute sau reînoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului. • Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.

Evaluatorul nu îsi asumă nici o responsabilitate in privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi. supuse schimbării condiţiilor viitoare. Destinaţia actuală a obiectivului analizat este aceea de locuinţă. Strada Universităţii nr. ramân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare. • Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi construcţie având suprafaţa construită de 108. 2. Obiectul evaluării Obiectivul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara situata in Municipiul Galaţi. reprezentate de factori economici. sociali şi politici. aceasta este menţionată în raport. 31 • Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietaţii considerată în întregime şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare. iar valoarea prezenatată în raportul de evaluare nu are legatură cu valoarea de asigurare. • Construcţia se consideră că a fost executată şi este conformă cu planurile aferente autorizaţiei de construire. Obiectul.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.2. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru. fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către evaluator. 31 (fosta Aleea 23 August nr. 2. scopul şi utilizarea evaluării 2. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice în arhive. că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată.2. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietaţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. • Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legală. a soţilor Mihalache Şerbu şi Elena.26 mp. pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt şi sunt influenţate de inexistenta (încă) a unei economii stabile. de la surse pe care el le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte.Proiect . Str. Aceste previziuni sunt.2 Scopul şi utilizarea evaluării Evaluator aspirant Ing. Galaţi.1. prin urmare. care afectează fie proprietatea imobiliara evaluată. expertize) acestea vor avea prioritate.2. • Evaluatorul a obţinut informaţii.ANEVAR . • Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietăţii evaluate. • Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe piaţă. • Raportul de evaluare îsi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţa. Universitatii nr. în afara cazurilor cand divizarea a fost evidenţiata în raport. Jud. Galea Silvia – 12 Martie 2008 12 . estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în raportul de evaluare. În cazul în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută. iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona. 31).

proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită. Copia actului de proprietate este anexată la prezentul raport. Str. 4778 din 10. Galea Silvia – 12 Martie 2008 . 2. 2. valoarea de piaţă este „suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată.09. în care parţile implicate au acţionat în cunoştintă de cauză. Tipul valorii estimate Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare menţionate în vederea vânzării ulterioare a dreptului de proprietate. în consecinţă dreptul de proprietate este deplin. Data evaluării. 31 Evaluarea porneşte de la solicitarea proprietarilor de a afla care este suma pe care o pot obţine în urma transferului dreptului de proprietate prin vânzarea proprietăţii sus menţionate.1 Clientul şi destinatarul raportului Prezentul raport de evaluare se adresează Familiei Mihalache Şerbu şi Elena. este liber de sarcini.1971 la Notariatul de Stat. Universităţii nr. a fost evaluată în baza Standardului Internaţional de Practică în Evaluare nr.6. În consecinţă. 31. 1 – GN 1. Evaluarea executată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piaţă a activului. actele normative şi prevederile legale în domeniu. Imobilul nu este închiriat. data raportului 13 Evaluator aspirant Ing.5. la data evaluării. Universitatii nr. Pentru orice alt scop decât cel declarat anterior.3 Drepturi de proprietate evaluate Prezentul activ amplasat în Municipiul Galaţi este proprietatea lui Mihalache Şerbu şi Elena în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 10. 2. data inspecţiei. 2. nu are nevoie şi nu oferă nici un fel de servituţi.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. întro tranzacţie cu preţ determinat obiectiv. autentificat prin încheierea nr.4. între un cumparator decis şi un vânzător hotărat. Dreptul de proprietate nu a fost întabulat în Cartea Funciară a Municipiului Galaţi. notar de Stat Stelian Boeru. prudent şi fără constrângere”. Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu standardele ANEVAR. scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului în cauză (teren şi construcţie) în vederea vânzării.Proiect .ANEVAR . după o activitate de marketing corespunzătoare. Conform acestui standard. aşa cum este definită în Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS ). Bazele evaluării Proprietatea aflată în discuţie (teren cu construcţie) din Municipiul Galaţi.1971. nu este ipotecat.09. 2.3. Str.

în data de : 05. 2. Moneda raportului Conform solicitării beneficiarului.03.03. a valorii estimate a proprietăţii evaluate. deschiderea la faţada. componentele structurale (verificarea construcţiei de la fundaţie la acoperiş). S-au purtat cu proprietarul discuţii legate de prezenţa viciilor ascunse. sistemul exterior al clădirii (faţadă. utilităţile existente pe amplasament.03. imediată.10.03. în prezenţa d-nei Mihalache Elena în calitate de proprietar.2008. Cu ocazia inspecţiei au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată. neexpuse sau inaccesibile ale proprietăţii. orientarea imobilului (poziţionarea).) considerându-se că tranzacţia de vânzare se va face prin plata integrală.2008 2. Galea Silvia – 12 Martie 2008 14 . Universitatii nr. S-a solicitat proprietarului să prezinte : copiile documentelor care atestă dreptul deplin de proprietate. terenului subiect sau amplasamentelor învecinate şi nu au fost inspectate părţile acoperite. jgheaburi. cursul de schimb utilizat pentru conversia în valută este : 1 euro = 3.ANEVAR .03.2008. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări sau infestări ale clădirii. 31 La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzatoare lunii martie 2008.2008. • Inspecţia cartierului şi zonelor adiacente : 05. planurile de construcţie ale clădirii (releveu) precum şi copiile documentaţiei cadastrale întocmită pentru proprietatea ce este supusă evaluării.03. vecinataţile. Modalităţi de plată Prezenta evaluare nu a luat în calcul condiţii de plată deosebite (rate. 2.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.2008 Data inspecţiei – 05. amplasamentul.03. topografia.03. • Inspecţia amplasamentului imediat : 05.71 lei. starea fizică şi funcţională a acesteia.8. Inspecţia proprietăţii • Inspecţia si fotografierea proprietăţii a fost realizată de către Ing.9. Având în vedere că metodele utilizate conduc la determinarea valorii finale în LEI.02.2008. compensări etc. uşi exterioare). drenajul apelor meteorice. îmbunătăţirile aduse amplasamentului şi s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării. Informaţiile utilizate şi sursele acestora Evaluator aspirant Ing. • Evaluarea şi redactarea raportului s-a făcut la data de : 10. Str. uşi exteriaoare. opinia finală a evaluării (valoarea de piaţa a proprietăţii evaluate) s-a facut în LEI şi EURO. Galea Silvia.2008. Fişa de inspecţie este prezentată în anexă. Data evaluării – 10. ferestre. 2.2008 Data redactarii raportului – 12. dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de evaluator. respectiv 12.Proiect .7. au fost analizate documentele existente. • Culegerea informaţiilor de piaţă s-a făcut pe toată perioada de elaborare a studiului : 20.-10 martie 2008.2008.

încălzire centrală.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. • Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 13 . Matrix Rom 1995. • Din surse bibliografice de specialitate.Ed.11.„Construcţii speciale de folosinţă generală”-Niculae Georgescu şi Doina Stoian . ianuarie 2008. Universitatii nr. Proprietarul imobilului evaluat Presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa din Galaţi Pagini web de specialitate Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare din Galaţi. Cristina Burlacu şi Corneliu Şchiopu-Colecţia Biblioteca ANEVAR. • Buletin tehnic de preţuri la instalaţii electrice. • Inspecţia proprietăţilor în scopul evaluării-Corneliu Şchiopu-Editura IROVAL Bucureşti 2007.Niculae Georgescu şi Doina Stoian . cămine. Matrix Rom Bucureşti-Noiembrie 2007.Ed.Proiect . • IROVAL-Cercetări în evaluare-Modulul EPI 201-„Procesul de evaluare a proprietăţilor imobiliare şi descrierea şi inspecţia proprietăţilor imobiliare”-Colecţia Biblioteca ANEVAR 2007 . la preţul zilei. • IROVAL-Cercetări în evaluare-Modulul EPI 202-„Evaluarea proprietăţilor imobiliareAplicaţii ale evaluării”-Colecţia Biblioteca ANEVAR 2007. • Legate de piaţa imobiliară specifică din Galaţi – preţuri de tranzacţie. gaze. Matrix Rom 1995. Str. 3 – „Clădiri şi construcţii speciale pentru depozitare”. hoteluri”-Ing. corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind în responsabilitatea acestora. • Buletin tehnic de preţuri în mica construcţie şi reparaţii în construcţie-Sorin Turcuş şi Aurel Cristian . schiţa cu suprafata construcţiei şi amplasamentului.Sorin Turcuş şi Aurel Cristian-Editura Matrix Rom Bucureşti-noiembrie 2007. 2. chirii. Valabilitatea raportului de evaluare Evaluator aspirant Ing. • Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe-procentual şi valoric . 12 . oferte. 31 Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către clienţii prezentei lucrări. Matrix Rom 1995.Ed. • Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. în mica construcţie şi reparaţii . • Construcţii clădiri şi construcţii inginereşti-Constantin Pestişanu. • Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată. Galea Silvia – 12 Martie 2008 15 . Matrix Rom Bucureşti-Noiembrie 2007. sanitare.ANEVAR .Ed. Sursele de informaţii au fost : • Cercetări în evaluare-Modulul I M 100-„Bazele evaluării”-Colecţia Biblioteca ANEVAR 2007.„Locuinţe.  Buletin documentar editat de Corpul Experţilor Tehici din Romania-Expertiza tehnică 105 / 2. Informaţiile utilizate au fost : • Legate de aspectul juridic al proprietăţii imobiliare : actul de proprietate. canalizare.Ed. Niculae Georgescu şi Doina Stoian .

fiind totodată şi cea mai mare aglomeraţie urbană din zonă. Dreptul de proprietate este deplin. 31 În conformitate cu uzanţele din România. supusă reglementărilor şi supravegherii speciale la nivel naţional şi internaţional pentru menţinerea condiţiilor de mediu la nivel apropiat de rezervaţie naturală. Pe şosea se situează la 225 km de Bucureşti. În cazul în care evoluţiile financiare prezintă un salt important sau în cazul în care pe piaţa specifică imobiliară apar modificări semnificative se impune o reevaluare.1971.09. în condiţiile în care valoarea nu suferă modificări semnificative care pot afecta opinia estimată. Str. Identificarea proprietăţii Proprietatea imobiliară supusă acestui raport de evaluare se compune din : . Universităţii nr. 3. vecinătatea şi localizarea Municipiul Galaţi. Universitatii nr. Brăila la sud.locuinţă în suprafaţă construită de 108. la 260 km de Iaşi (DN 25 şi DN 24 / E 580) şi la 32 km de municipiul Brăila (DN 2 B). Evaluator aspirant Ing. Pe Dunăre. urbane. Prin amplasarea sa la malurile Dunării. Judeţul Vrancea la vest. Proprietatea pentru care se conturează prezenta analiză se înscrie în tipul de proprietăţi rezidenţiale. În prezent municipiul Galaţi este centrul economic. 31. Altitudinea minimă este de circa 3 m în partea de est pe malul fluviului iar cea maximă de 75 m în partea de nord. Vecinii judeţului Galaţi : Judeţul Vaslui.55 mp şi este amplasată în intravilanul municipiului Galaţi. localitatea. autentificat prin încheierea nr. Galea Silvia – 12 Martie 2008 16 . municipiul Galaţi se află într-o zonă de mediu deosebit. Proprietatea nu a fost întabulată.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Judeţul Tulcea la sud-est. cu linii de comunicaţii pe uscat şi pe apă.1. CAPITOLUL 3 – PREZENTAREA DATELOR 3. proprietatea imobiliară este vandabilă la preţul menţionat în minim 30 de zile de la data începerii unei publiciţăti adecvate. se află în sud-estul Romaniei. care asigură legături directe cu întreaga ţară şi pe Dunăre cu întreaga lume. 4778 din 10. Pe calea ferată se află la 230 km de Bucureşti. dar nu mai mult de 90 de zile. la nord.2. comercial şi universitar al regiunii din sud-estul Romaniei.teren în suprafaţă de 245 mp . aşa cum este identificată prin : • Planul de încadrare în municipiu • Fotografii – prezentate anexat prezentului raport Proprietatea este deţinută în baza contractului de vânzare-cumpărare din data de 10. Galaţiul este legat prin curse rapide de oraşele Tulcea şi Sulina. În condiţii normale şi similare cu cele existente pe piaţă la data efectuării studiului de evaluare. Date generale : Zona. medii.1971 la Biroul Notariatului de Stat. valoarea estimată de către evaluator este valabilă la data prezentată în raport la care se adaugă un interval limitat după aceasta dată. pe cursul inferior al Dunării.ANEVAR . Str. în zona confluenţei Prutului şi Siretului cu fluviul. reşedinţă de judeţ. frontieră cu Republica Moldova la est.09.Proiect .

la data de 01. Principalele societăţi ce deţin fortă de muncă sunt vectorii industriali menţionaţi anterior dar şi societăţile de construcţii. cel mai puternic centru metalurgic din zona de sud-est a Europei) şi în domeniul construcţiilor navale (Şantierul Naval Damen). femei. Fără a face o analiză a fiecărui an. fără acces autovehicule transport mărfuri.507 persoane (din care 2. fără activităţi industriale sau de alta natură provocatoare de poluare. Cheltuielile cu protecţia sociala a şomerilor s-au ridicat în anul 2006 la 26.07.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. fără probleme de poluare auto. absolut insuficiente la nivel local. Traficul auto pe stradă şi în zonă este redus.3 % din total având o calificare profesională.151. 31 Principalii vectori industriali ai oraşului sunt în domeniul metalurgic (Combinatul Siderurgic Ispat-SIDEX.711 şomeri înregistraţi la sfârşitul anului 2006. Aceste activităţi sunt atent monitorizate din punct de vedere al protecţiei mediului.ANEVAR . Acest lucru a fost generat de tendinţa naturală de angajare a mai multor persoane vara (sezonieri. Multe întreprinderi sunt cotate la Bursa de Valori din Bucureşti.616 persoane au beneficiat de ajutor de integrare profesională. De asemenea deschiderea şantierelor de lucru din programul ANL a creat noi locuri de muncă. Galea Silvia – 12 Martie 2008 17 . Craiova şi Cluj Napoca. fapt determinat de uşurinţa cu care s-a facut reconversia locurilor de muncă. Cu toate schimbările apărute în ultimii ani nu au existat convulsii sociale importante. Iaşi. 811 cu studii superioare. bancare. Un număr de 1. întreprinderile mici şi mijlocii din domeniul comerţului şi serviciilor. • Baza socio-economică Populaţia municipiului Galaţi este de 294. servicii şi turism. Aceste activităţi au favorizat dezvoltarea semnificativă a sectorului privat care a dus la apariţia unui numar mare de societăţi cu capital mixt sau integral privat. Str. Datorită acestui fapt a crescut volumul investiţiilor în domeniul imobiliar. În plată pentru ajutor de somaj sunt 3. iar după studii 2. conform datelor statistice comunicate de Direcţia Judeţeană de Statistică Galaţi. Dupa anul 1990 municipiul Galaţi a oferit oportunitatea dezvoltării activităţilor de comerţ. învăţămant universitar.189 şomeri înregistraţi în anul 2001 s-a ajuns la un număr de 15. Analizând evoluţia ratei şomajului la nivelul municipiului Galaţi. Timişoara. Distanţa mare dintre aceasta şi cele două mari zone industriale ale municipiului fac ca proprietatea analizată să nu fie afectată de o eventuală poluare.520 muncitori.998 persoane au Evaluator aspirant Ing. Prin locurile de munca create şi veniturile realizate de noile societaţi au fost estompate pierderile din domeniul industriei. Constanţa. muncitori în construcţie) dar şi de rezultatele procesului de reconversie profesională şi a eficacităţii bursei locurilor de muncă.262.3% sunt femei şi 26% sunt tineri până în 25 ani iar 53. S-a observat că a crescut numărul tranzacţiilor imobiliare (favorizat şi de aplicarea prevederilor legale privind restituirea imobilelor confiscate abuziv după 1949). 176 cu studii medii. pe ansamblu în ultimii ani se constată o creştere a salariilor şi veniturilor obţinute de persoanele fizice respectiv persoanele juridice din municipiul Galaţi. Economia locală asigură încă suficiente locuri de munca pentru populaţia existentă. Procentual din acest număr 61.2006 fiind al şaptelea oraş ca populaţie din România după Bucureşti.840 locuitori. Proprietatea de evaluat se află amplasată într-o zonă rezidenţială a oraşului. Un număr de 5. de la începutul anului 2001 şi până la sfârşitul anului 2006 se constată că aceasta este în permanentă descreştere şi anume de la 27.604 lei (RON). Universitatii nr.Proiect .

a infrastructurii şi a fixării criteriilor de design urban. Autoritatea locală a luat în considerare prin planul de urbanism necesitatea elaborării regulilor de construcţie. în raport cu principiile din Agenda Habitat. deasemeni cuprinderea colectivităţilor din Fileşti şi Şendreni (spre nord-vest). În evaluare se foloseşte analiza pieţei imobiliare pentru a se determina cea mai bună utilizare a unei proprietăţi. pereţi şubrezi.107 Alte aspecte privind locuinţele în municipiul Galaţi: - numărul mic de construcţii de locuinţe realizate în ultimii ani. Definirea pieţei Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau serviciu.necesitatea evacuării unor familii din locuinţele deţinute în prezent din cauza condiţiilor precare (umezeală. favorizarea dezvoltării habitatului şi a regimului de construcţii. din timp.920 femei. care crează o piaţă liberă şi competitivă. din care 29.913 şomeri au fost neÎndemnizati.549 Număr locuinţe din fonduri private 100. Pentru estimarea necesarului de locuinţe în perioada următoare. 3. în funcţie de criteriile fezabilităţii financiare şi a productivităţii maxime. care pot fi înlocuite imediat Existenţa unui număr mare de de cumpărători şi vânzători.374 barbaţi şi 30. etc. numai după ce s-a demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piaţă. Dezvoltarea Conceptului "Zona Galaţi". Str. a tuturor funcţiunilor specifice acestui complex urban de perspectivă (sistemele de transport.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Un număr de 2. ceea ce presupune o abordare specială. . locuinţe în clădiri – bloc dar cu un grad superior de confort sau locuinţe individuale. Toate acestea ar trebui luate în considerare ca fiind potenţiali sateliţi urbani ai Galaţiului.986 ROL/salariat (în anul 2000) la 834 RON/salariat (în anul 2006). Universitatii nr. iluminat necorespunzător. care să cuprindă Municipiul Galaţi şi extensiile sale către: Nord (Vânători). igrasie. • Proprietăţi imobiliare aflate in construcţie Număr locuinţe în proprietate publică 3.ANEVAR . planşee fisurate.).3. trebuie avute în vedere atât corelaţia cu creşterea probabilă a populaţiei cât şi concepţia în care se vor realiza locuinţele în viitor : locuinţe sociale pentru familii cu venituri mici.) şi/sau reabilitarea acestora. Sud (peste Dunăre până spre Zaclău). • • • • • Caracteristicile unei pieţe imobiliare sunt : Existenţa unor bunuri fungibile. utilităţile.404.Proiect . concepţia generală de urbanism. la Vest (peste Siret şi în zona Barboşi).294 persoane. 1996. etc. Populaţia stabilă cu vărste între 25-34 ani este de 60. La aceste date trebuie luate în considerare şi numărul şomerilor neîregistraţi. Galea Silvia – 12 Martie 2008 . fără o influenţă directă asupra preţurilor Preţuri relativ uniforme şi stabile Autoreglementarea cu puţine restricţii legislative Cererea şi oferta se află întotdeauna în echilibru 18 Evaluator aspirant Ing. Câştigul salarial nominal mediu net lunar pe total economie judet Galaţi a crescut de la 2. 31 beneficiat de alocaţie de sprijin.

zona de case de pe strada Domnesca şi cele de pe străzile paralele cu aceasta. Evaluator aspirant Ing.administrative  Caracteristicile proprietăţii . comerţ. front la stradă cât mai larg.rezidenţiale . case cu teren.designul şi avantajele  Aria pieţei – definită geografic .comercială sau rezidenţială  Proprietăţi echivalente disponibile  Proprietăţi complementare 3. este în creştere. în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. În funcţie de tipul de dezvoltare dorită. În oraş se regăsesc majoritatea ramurilor importante ale economiei naţionale : industrie. retrase. Cererea pentru proprietăţi rezidenţiale. servicii.baza de clienţi – cei mai posibili utilizatori .calitatea construcţiei .urbană sau suburbană . naţională şi internaţională .cartier sau vecinătatea unui oraş . Zonele căutate sunt în general zone liniştite. dimensiuni corespunzătoare în funcţie de scop. cu acces facil şi utilităţi complete.comerciale . În funcţie de scopul dezvoltării se caută terenuri cu o formă potrivită. Mazepa. acces facil. dotare cu utilităţi.4. cererea este orientată spre zonele bune ale oraşului: Centru. regională.locală. cum ar fi bursa de valori. unde acum se dezvoltă cartiere de vile. prezentând însă anumite particularităţi. vânzări şi cumpărări • Existenţa unor catalizatori. Rata şomajului a scăzut în ultimii ani. posibilităţi de parcare.gradul de ocupare – unul sau nmai mulţi chiriaşi . Universitatii nr. care permite vânzătorilor să intre pe piaţă rapid • Bunurile sunt gata de consum. precum şi asupra zonelor cu amplasament favorabil din punct de vedere comercial din cartiere.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. În ultimii ani au început să se manifeste tot mai des cereri pentru zone periferice. Pentru delimitarea unei pieţe imobiliare specifice se analizează factorii :  Tipul proprietăţii .Proiect . 31 • Cumpărătorii şi vânzătorii sunt complet informaţi asupra condiţiilor pieţei • Disponibilitatea informaţiilor despre licitaţii. livrate imediat şi uşor de transportat O piaţă imobiliară este constituită dintr-un grup de persone sau firme care sunt în contact unii cu alţii. Cererea Municipiul Galaţi este un oraş bine dezvoltat din punct de vedere economic şi se preconizează că dezvoltarea sa va continua şi în anii care urmează. Pentru proprietăţi comerciale şi speciale există o mare presiune asupra zonei centrale şi a zonelor semicentrale.ANEVAR . Str. Galea Silvia – 12 Martie 2008 19 .

semicentrale şi unele zone rezidenţiale mai vechi. ştiind ca preţurile se vor dubla. 3. La Primărie există peste 5000 de cereri pentru locuinţe. 31 Cererea pentru închiriereade spaţii administrative provine mai ales de la firmele de asigurări. În acelaşi timp. şi alte instituţii financiare. La data evaluării există o varietate de oferte de terenuri în municipiul Galaţi. preţurile terenurilor au crescut vertiginos în zona Arcaşilor. Oferta pentru spaţii de birouri este de 6-8 euro/mp/lună iar pentru spatii comerciale este de 10 euro/mp/lună. pentru că începand cu 2006 s-a interzis accesul autovehiculelor de trafic greu. rar se găsesc parcele care să depaşească 600-700 mp. bănci. diverse reprezentanţe. De asemenea.000 mp) situate în cartiere periferice la care preţul de ofertă este de 10-15 euro / mp până la terenuri ultracentrale. la Smârdan. Cererea este semnificativă. pentru o parcela situată în spatele magazinului Metro. Spre exemplu. Unele firme au depozite de materiale şi spaţii de producţie în interiorul oraşului. Str. Din punct de vedere al terenurilor. majoritatea tranzacţiilor fiind cu terenuri construite. oferta de terenuri libere este redusă. Chiriile brute percepute pe spaţii centrale sunt între 100 si 550 euro / mp. Se abservă semne de scumpire a terenurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare. dacă nu. dar ceilalţi sunt mai grăbiţi şi acceptă sume mai scăzute. preţul mediu al terenurilor se tranzactioneaza incepand de la 20 euro/mp iar la Şendreni. mult mai restransă în zonele centrale.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. dar mai cu seamă prin faptul că. Oferta fiind mică. chiar mai mult de atât. Evaluator aspirant Ing. Zone interesante au devenit cele adiacente combinatului Mittal Steel. în oraş se dezvoltă un proiect care vizează peste 100 apartamente cu 2-5 camere. Acestea variază de la parcele periferice mai mari (până la 10. Galea Silvia – 12 Martie 2008 20 . În zona centrală nu sunt decat foarte rar oferte de teren. cu destinaţia specifică de birouri.5.Proiect . acolo unde se petrece un fenomen tipic pentru această piaţă : un proprietar anunţă că el nu vinde sub 70 euro / mp. Bujor. Astfel. ale căror preţuri urcă până la 250-300 euro / mp. în drumul spre Tecuci de la 35 euro / mp. Pentru terenuri situate in zona de centură a oraşului exista oferte variate de preţuri : de la 50-60 euro/mp până la 120 euro/mp. Galaţiul a devenit unul din punctele de frontieră ale acestei comunităţi. Majoritatea ofertelor sunt pentru parcele de 250-400 mp. în apropierea magazinului Metro. Investitorii cumpară acum cu 20-35 euro / mp. Oferta competitivă Piaţa din Galaţi permite o animare având printre argumente ieşirea la Dunăre şi apropierea de graniţa cu Ukraina. spre comuna Vânători. oferta de pret pentru terenuri se situeaza intre valorile de 55-100 euro/mp (cu utilitati). Au căutare şi loturile extravilane. odată cu intrarea în Uniunea Europeană. Acestea vor trebui să se mute.ANEVAR . însă oferta este de multe ori neajustată acestui tip de cerere. Universitatii nr. tranzacţiile sunt reduse în cazul proprietăţilor pentru care construcţiile existente nu sunt în cea mai bună utilizare. în afara Galaţiului. dar la preţuri destul de mari pentru puterea de cumpărare a gălăţenilor : 1200-1500 euro / mp. în special pentru că în municipiu s-au construit până în prezent puţine clădiri noi. Din punct de vedere al dimensiunilor terenurilor centrale şi semicentrale. pe şoseaua Galaţi-Tg.

pe termen scurt oferta imobiliară este relativ fixă. În vecinătatea amplasamentului. Ratele de capitalizare constatate pe piaţa proprietăţilor imobiliare rezidenţiale din zonele similare sau învecinare cu subiectul evaluării sunt situate în intervalul 6. În cartiere mai vechi şi mai apreciate de populaţie. 95 % se poate considera închiriabilă. împrejmuiri. fiind o piaţă activă. cererile pentru apartamente noi. 31 În zone rezidenţiale de lux. În mod uzual. Practic nu există terenuri libere în această zona limitată. parcări. Costurile de reamenajare ale clădirii supuse evaluării pentru condiţii de locuit satisfăcătoare. etc. cererii. pentru asemenea construcţii. mărimea chiriei depinzănd de dimensiuni. chiriile pentru spaţii comerciale. oferta de terenuri variază de la 250 la 400 euro / mp. acces. este o piaţă a vânzătorului în care aceştia obţin pe proprietăţile lor preţurile scontate sau chiar mai mari. în general. 31.ANEVAR . Evaluator aspirant Ing. Universitatii nr. în blocuri recent construite sau în faza de construcţie. finisări. poziţionare şi acces. Preţurile şi chiriile sunt în creştere. Aceste costuri includ toate costurile directe şi indirecte şi de aducere a proprietăţii la gradul de ocupare estimat. raportate la preţurile de tranzacţionare în euro nu au cunoscut o creştere spactaculoasă în ultimele 6 luni. Un lucru important este şi faptul că există cereri şi pentru locuinţe în blocuri aflate abia în fază de proiect. Pentru inchirierea proprietaţilor rezidenţiale – case sau vile în zone centrale . 3. etc. Pe strada Universităţii nr. doar proprietăţi constand în teren şi construcţii. La acesta se adaugă 50 euro / mp util pentru amenajări de teren : terasare. alei. Din aria utilă. în funcţie de suprafaţă. micilor ateliere. Condiţiile pieţei. raportul între suprafaţa desfăşurată şi cea utilă este de 1. chiria se situează în partea superioara a intervalului pieţei. iar preţurile sunt de la 250 la 350 euro / mp.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. de tipul depozitelor en-gross de băuturi. racorduri la utilităţi potrivit tipului constructiv. iar preţurile corespund. Trebuie remarcat că pentru clădiri poziţionate în zone similare cu clădirea noastră şi finisaje adecvate. Pentru proprietăţi comerciale cu destinaţia de spaţii administrative. alimente. Echilibrul pieţei Piaţa galaţeana este o piaţă activă.chiriile variază în intervalul 300-600 euro / lună. Galea Silvia – 12 Martie 2008 21 . sunt în creştere. preţurile pentru construirea unei proprietăţi rezidenţiale (casă de locuit) sunt de 1200-1400 euro / mp desfăşurat.Proiect . sunt de 10 euro / mp util. s-au situat în ultimul timp în intervalul 100200 euro / mp util. dotări. Normativele de construcţii arată că la amenajări de spaţii comerciale 15% din terenul construibil este amenajat cu alei. magazine de prezentare. oferta de terenuri este redusă. de asemenea. utilităţi.6. pe piaţă. Str. nivelul costurilor de construcţie este de 1030 euro / mp suprafată construită. În prezent. parcări. Preţurile de vânzare pentru asemenea spaţii. unde se află proprietatea evaluată.5-8 %. în funcţie de dimensiune. Piaţa din Galaţi. Pentru demolarea şi eliberarea terenului costul mediu este de 57 euro / m cub de construcţie. oferta de terenuri depaşeşte rar dimensiunea de 500 mp. eventual închiriere este de 250-300 euro / mp construit şi 5 euro/mp amenajare curte. poziţionare. Pentru conversia proprietăţilor rezidenţiale obişnuite ocupate de proprietari în spaţii de închiriere sunt necesare costuri importante între 250-300 euro / mp desfaşurat pentru a îndeplini cerinţele de pe piaţa proprietăţilor rezidenţiale închiriabile.2. posibilităti de aprovizionare sau poziţionare. acces.

ro.case.onxa. 10 min.Proiect . respectiv 0. 5 min. 20 min. Campus universitar cca.. în general un cartier liniştit. 3. 150 m faţă de Strada Nicolae Bălcescu Tipul şi intensitatea traficului pietonal : redus Alte influente : zona nepoluată. 5 min.0738 lei / mp suprafaţă construită desfaşurată În cazul proprietăţii analizate : Valoare impozit proprietate / 2008 + taxa de habitat = 257 lei 3.1.ro. Galea Silvia – 12 Martie 2008 22 . www. Şcoala Generala nr.Impozit teren : zona A : 7101 lei / ha. www. 2 min.. faţă de Faleza Dunării.ro).7101 lei/mp Pentru persoane fizice : . Apropierea de spitale.ANEVAR . Str. 10 min. Universitatii nr. Gară CFR şi autogară cca.  Apropiere faţă de zonele de recreere : 15 min. 15 min. Tipuri de drumuri : străzi asfaltate Prezenta utilităţilor : cartierul are acces la toate utilităţile Apropiere faţă de zone de neplăceri : nu există  Apropiere de centrele comerciale : Piaţa Centrală la cca.ro. Transport în comun : staţie de maxi taxi. 16 cca. faţă de Parcul Eminescu.Impozit clădiri : 0.Impozit clădiri : 1.donaldo.  Tipul şi intensitatea traficului rutier : la 150 m de Strada Domnească. • Studiu de vandabilitate  Proprietatea analizată se află amplasată în intravilanul municipiului Galaţi.ro.5 min. cu multa verdeaţă. într-o zonă de categorie I din punct de vedere urbanistic.725 % din valoarea de inventar pentru construcţiile reevaluate respectiv 9.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. într-un cartier central de locuinţe individuale şi colective cu regimuri de înăltime diferite.  În imediata apropiere majoritatea locuinţelor sunt de tip parter. Gradiniţă cca.. 31 Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare prezintă interes pe piaţa imobiliară şi îşi păstrază valoarea în viitor datorită amplasării bune şi a unei dimensiuni optime.spatii. Colectarea gunoiului : o dată pe săptamână  Apropierea faţă de unităţi de învăţământ : Universitate cca.ro. autobuz şi troleibuz la 5 minute. www.imobiliare.2 % pentru cele nereevaluate .run. 20 min. faţă de Grădina Publică. • Nivelul taxelor şi impozitelor locale În conformitate cu Legea 571 / 2003 (Cod Fiscal) şi reglementărilor locale privind taxele şi impozitele : Pentru persoane juridice : . policlinici : Policlinica Municipal cca.7 Descrierea proprietăţii imobiliare Proprietatea ce face obiectul prezentului raport a fost identificata conform cap. www. www. Evaluator aspirant Ing. (Surse suplimentare de informaţii : www..

Terenul aparţine persoanelor fizice Mihalache Şerbu şi Elena. • 3.Forma terenului întregii incinte este neregulata (compusa dintru-un patrat cu suprafata de 163.9 m . restaurante precum şi magazine specializate. în dreptul numarului 31. în zona I.7. în zonă fiind situată piaţa centrală a municipiului care preia nevoile imediate ale populaţiei din zonele imediat apropiate. iar pânza freatică se situează la o adâncime medie. Zona rezidenţială analizată se adresează persoanelor fizice şi juridice cu un potenţial financiar mediu şi ridicat.Îmbunătăţiri exterioare : construcţie poartă şi gard metalic. .Adâncime teren : 9.Proiect . .2. pentru zona de case. în imediata apropiere a zonei istorice (zonă de categorie I din punct de vedere urbanistic). . Str. . .7.Terenul nu este traversat de nici un curs de apă. Urbanism .Terenul de fundare este încadrat în categoria „teren normal de fundare”. conform zonării terenurilor situate în perimetrul municipiului Galaţi .16 mp). reţea de televiziune prin cablu.În absenţa unor informaţii contrare.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Galea Silvia – 12 Martie 2008 • 23 . .Regimul de inălţime construibil al zonel este P+1. plană. Zona centrală în care este situata proprietatea este cunoascută în oraş ca o zonă veche de case. ce se pretează la ridicarea de construcţii. . Loturile de teren sunt de 100-250 mp.1 Informaţii despre amplasament Terenul aferent proprietăţii . evaluarea s-a făcut în ipoteza că proprietatea nu este afectată de proiecte cum ar fi lărgirea străzilor sau expropiere. canalizare. racordată la toate utilităţile necesare situării într-o zonă oraşenească centrală şi anume : alimentare cu apă. fără să necesite măsuri speciale. .Evaluarea s-a făcut presupunând ca proprietatea în cauză a fost construită în conformitate cu autorizaţia de construire şi este ocupată şi folosită fără încalcarea prevederilor legale. Universitatii nr. 31 Imobilul analizat se află amplasat într-un cartier rezidenţial în zona de locuinţe individuale şi colective mici.3 %.ANEVAR .84 mp si un trapez cu suprafata de 81.5 ml. telefonie şi reţea de gaze naturale.Nu au fost făcute cercetări asupra restricţiilor de urbanism şi s-a considerat că dezvoltările ulterioare pot fi făcute în aceleaşi condiţii cu cele actuale. . Descrierea amenajărilor şi construcţiilor În proprietatea în cauză există o construcţie de tipul „casă familială”.Terenul în cauză este situat în intravilanul municipiului Galaţi. .Terenul în cauză are ieşire directa la Strada Universităţii.Suprafaţa totală a terenului este de 245 mp.Suprafaţa de teren este ocupată de construcţie în proporţie de 44. 3. • Funcţiune Evaluator aspirant Ing. nivelul terenului fiind la cel al carosabilului şi are o deschidere la stradă de 12. cu maxim P+1 niveluri.

55 mp Su = 87.7 2.L. Galea Silvia – 12 Martie 2008 .8 Camera 4 12. Anul construirii Anul punerii în funcţie este 1938. din hol în sufragerie şi apoi în dormitor .Est – Fam.A doua realizaeză accesul spre zona de muncă – bucătărie.Proiect . organizarea interioară fiind caracteristică acesteia. Cristian Ion .Nord – Fam. dezvoltându-se pe jumătatea stângă a incintei.5m.ANEVAR . Galaţi Zona principală de acces este pe partea laterală a clădirii.6 13. specific destinaţiei de locuinţă unifamilială. • Amplasarea construcţiei în cadrul incintei Clădirea se află amplasată cu faţada principală la strada Universităţii. Universitatii nr. 31 Clădirea a fost proiectată şi executată pentru funcţiunea de locuinţă.L.7 2.4 14. de la trotuar Caracteristici dimensionale Clădirea are următorii indici constructivi : Suprafaţă construită Suprafaţă utilă Sc = 108. Galaţi . Accesul în clădire Accesul în clădire se realizează pe două intrări : .6 Hol 4.2 11.7 Tip pardoseala parchet parchet parchet parchet parchet gresie gresie gresie P Placari nu nu nu nu nu nu faianta faianta Tip zugraveli Var lavabil Var lavabil Var lavabil Var lavabil Var lavabil Var lavabil Var lavabil Var lavabil 24 Evaluator aspirant Ing. Franciuc .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.71 mp • • • • Construcţiile au următoarele suprafeţe. Clădirea are un grad de finisaj mediu şi dotare tenică peste medie.G. Proprietatea în cauză se îvecinează astfel : .72 Perimetru (m) 8 16. imobilul evaluat fiind mărginit de proprietăţi particulare şi de stat.81 Camera 3 16.7 2.7 2.Prima realizează accesul în zona de petrecere a timpului liber.2 16.08 Baie 6.6 Inaltimea libera (m) 2.40 Camera 2 16. Regim de înălţime Clădirea are o înălţime de 4.3 Bucatarie 10. finisaje interioare şi compartimentări : Destinatie Suprafata incapere (mp) Vestibul 4 Camera 1 16. încadrând clădirea în categoria locuinţelor rezidenţiale. Str.G.7 2.4 16.Vest – Locuinţă aflată în proprietatea I.7 2.4 10.Sud – Locuinţă aflată în proprietatea I.7 2.

piloţi.tâmplăria pentru uşi şi ferestre . în condiţii de siguranţă.71 106. Fundaţia este elementul de construcţie care se află în contact direct cu terenul bun de fundare şi transmite acestuia toate încărcările care acţionează construcţia. O clădire are două părţi principale : infrastructură şi suprastructură.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. peste care se execută. a tuturor acţiunilor si încărcărilor care solicită construcţia.ANEVAR . Se consideră că nu există defecte ascunse care ar putea influenţa valoarea clădirii. stâlpi şi grinzi.stâlpii .zidurile . Infrastructura Infrastructura se referă la întreaga structură de fundaţie a clădirii. considerând că acestea funcţioneză în condiţii normale.izolaţii .8 Nota : Suprafetele utile au fost calculate pe baza planurilor puse la dispoziţie de catre proprietar şi a măsurătorilor efectuate în cladirea în cauză.tencuieli şi placaje interioere .planşeele . Universitatii nr. realizată din cărămidă. Infrastructura cuprinde ca element principal fundaţia.zugrăveli. ascunse sau inaccesibile. care este sub pământ sau la nivelul solului şi include alcatuirea fundaţiei în diverse variante – temelii. executată deasupra nivelului pânzei freatice. exceptând detaliile care sunt acoperite. continuată sub ziduri şi a fost executată la faţa locului. Elemente de rezistenţă Structura de rezistenţă reprezintă subsistemul clădirii care asigură preluarea şi transmiterea. • Suprastructura Suprastructura sau elevaţia clădirii reprezintă partea clădirii de deasupra cotei zero a terenului şi este formată din: Elemente de rezistenţă : .şarpanta Finisaje şi protecţie : .Proiect .învelitoarea . rigidă. către terenul bun de fundare. 25 • Evaluator aspirant Ing. direct în groapa de fundare. 31 TOTAL 87. Galea Silvia – 12 Martie 2008 . de suprafaţă (de mică adâncime).pardoseli . după caz. Fundaţia proprietăţii evaluate este directă. parterul sau subsolul. Evaluarea se bazează pe informaţii puse la dispoziţie de către proprietarul clădirii şi pe constatările făcute în urma inspecţiei proprietăţii. Str. vopsitorii Instalaţii funcţionale 1. Evaluatorul nu a efectuat nici o expertiză a structurii clădirii.

Aceste elemente de tâmplărie sunt uşile si ferestrele. depozitarea. funcţional. 31 Evaluatorul nu a efectuat investigaţii sau teste şi nu au fost puse la dispoziţie date privind poluarea sau contaminarea terenului şi a pânzei freatice. • Finisaje Finisajele au rol constructiv. cu soclu din beton. streaşină. Planşeul este subsistem de construcţie. având rol decorativ.3 m la interior si 0. evaluarea a fost efectuată neluând în considerare aceste aspecte. Celelalte trei laturi sunt tencuite si zugravite cu var. cu var lavabil. Finisarea feţei văzute este o tencuială gletuită. confortul şi estetic în exploatarea unei clădiri. executata manual. elementul de rezistenţă pentru acoperiş este realizată din lemn. cu un amestec de ciment. Vopsitoria pe lemnărie este aplicată pe tâmplaria usilor şi ferestrelor. zugrăveli. igienic. La proprietatea evaluata tencuiala nu prezinta degradări. piatră macinata şi adaos de culoare (întrebuinţată la faţadă). Tencuiala decorativa este stropită. cuprinzând lucrări de pardoseli. Suprafetele metalice au fost vopsite in doua straturi in culoare gri (poarta). calde. Pardoselile sunt elemente relizate pe partea superioară a planşeelor şi au rolul de a asigura circulaţia. in culoare alba. Şarpanta. amplasat la partea superioară a clădirii şi care împreună cu pereţii exteriori face parte din subsistemul de închidere al clădiriii. în două straturi. Zugrăveala interioară este simplă. executată din două straturi.4 m la exterior. fonică şi anticorozivă. Tencuielile sunt straturile de finisaj aplicate pe suprafaţa brută a elementelor de construcţie. dolii.ANEVAR . Str.5 mm. termică. Acoperişul are suprafaţa înclinată (1 panta) favorizând scurgerea apelor meteorice. Pereţii au grosimea 0. decorativ şi igienico – sanitar. Prin urmare. Lucrări de finisaje şi protecţie : • Protecţie Acoperişul reprezintă subsistemul constructiv. Zugrăvelile sunt executate la suprafaţa elementelor de construcţie. În hol. Planşeul este realizat din lemn. Universitatii nr.tencuieli. de protecţie şi izolare hidrofugă. având în vedere vechimea clădirii. Tâmplăriile sunt lucrări montate în locurile special lăsate la executarea pereţilor interiori şi exteriori ai clădirilor. având rolul de a asigura iluminarea şi ventilarea naturală a încăperilor. coamă. 2. Structura de rezistenţă este relizată din zidărie portantă din cărămidă. bucătărie şi baie s-au folosit plăci de gresie. Din inspecţia efectuată reiese faptul că zidăria de cărămidă este într-o stare tehnică foarte bună. Galea Silvia – 12 Martie 2008 26 .10 m. Evaluator aspirant Ing. vopsitorii şi tâmplării. var. cu o înălţime 0. Învelitoarea este elementul de construcţie prevăzut la partea superioară a acoperişului având rolul de protecţie şi izolare a clădirii contra factorilor atmosferici şi este confecţionată din foi de tabla zincata de 3.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.şi este alcătuit din elementele specifice : poală (sau picătura). având suprafaţa plană orizontală şi are rolul de compartimentare interioară a clădirii pe verticală. Pardoselile sunt din lemn. alcătuit dintr-o suspensie de pigmenţi în ulei si executata manual.Proiect . respectiv anvelopa. Vopsitoria este stratul aplicat pe tâmplăria din lemn. realizate din parchet. acesul în clădire şi la comunicarea dintre diferitele încăperi.

situat la intrare. Str. vas WC cu scaun şi dispozitiv de spălare (rezervor vas WC) din PVC. avand o deschidere pentru accesul persoanelor si una pentru automobil. Universitatii nr. Galea Silvia – 12 Martie 2008 27 . deasupra intrării principale. izolate printr-o manta de protecţie. Instalaţii de încălzire o Incalzirea se face local cu centrală termică alimentată cu gaz metan o Evacuarea gazelor arse se realizează prin burlane din tablă racordate la coşul de fum ale clădirii. Se utilizează instalaţii electrice de iluminat şi prize monofazate de 220 V. racord de apa şi racord de scurgere.instalaţii de telecomunicaţii Instalaţii electrice • Alimentarea cu energie electrică se realizează prin branşament de la reţeaua publică de joasă tensiune. cadă din fontă emailată şi obiecte sanitare din portelan (în baie) – lavoar. robinet. • Cablurile electrice sunt uzuale pentru tensiuni mai mici de 1 kV. Evaluator aspirant Ing. prin branşament şi punct de reglare şi măsură. cu cercevele mobile. prin cablu. săpunieră. rerupăroarele şi prizele sunt clasice. baterie.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Canalizarea este racordată la canalizarea publică prin conducte de PVC. prin conductori de cupru şi se leagă la tabloul general montat în interiorul clădirii. prin conducte de ţeavă zincată. sunt simple si duble. Poarta este confectionata din metal. aflat la semiânălţime. la acestea folosindu-se şi materiale auxiliare (feronerie).instalaţii de încălzire .Proiect . Iluminatul exterior se realizează printr-un corp de iluminat incandescent. Instalaţii de telecomunicaţii Proprietatea dispune de instalaţie pentru posturi telefonice cu un terminal şi instalaţie pentru captarea semnalului TV. 3.instalaţii electrice . Ferestrele sunt din lemn sau din PVC.instalaţii sanitare . portprosop. Căminul de branşament este pozat în incinta proprietăţii.ANEVAR . oglindă. etajeră. Instalaţii funcţionale În interiorul proprietăţii se regăsesc următoarele tipuri de instalaţii funcţionale : . cu un terminal.  Consumul de apă este contorizat individual prin apometrul montat în căminu de racord. Instalaţii sanitare  Alimentarea cu apă potabilă se realizează prin branşament la reţeaua publică.  Grupul sanitar are alimentare cu apă rece şi caldă. o Pentru centrala termică combustibilul folosit este gazos – gazul natural fiind furnizat de reţeaua publică. este dotat cu obiecte sanitare si cu accesorii. 31 Uşile sunt confectionate din lemn. • Iluminatul interior se face cu corpuri de iluminat cu becuri.

3.7. forma.1. Cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca utilizarea rezonabilă.1. fundamentată adecvat. normativele de construcţii. restricţiile privind construcţiile din patrimoniu. suprafaţa. Str. 31 3. Posibila fizic Se analizaeză dimensiunile. CAPITOLUL 4.CONCLUZII Cea mai buna utilizare (CMBU) • • • Baze teoretice Conceptul de cea mai bună utilizare este esenţială pentru procesul de evaluare a unei proprietăţi. Fezabila financiar Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisivitate legală şi posibile fizic. fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare. Când scopul unei evaluări este determinarea valorii de piaţă. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizarii actuale în altă utilizare. sunt analizate mai departe pentru a se determina dacă ele ar putea produce venit care să acopere Evaluator aspirant Ing. fiind fundamentat de piaţa imobiliară.Proiect . Galea Silvia – 12 Martie 2008 28 . riscul unor dezastre naturale care pot afecta utilizările unei proprietaţi imobiliare. Permisă legal Evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. Universitatii nr.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. 4. restricţii de construire. structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot de teren. Zona studiată se caracterizează printr-o populaţie eterogenă cu o pondere intelectuală relativ ridicată. 4 – ANALIZA DATELOR . Aceasta favorizează un comportament civilizat. considerată cea mai bună. analizând reglementările privind zonarea. analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea. probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă.ANEVAR . care influenţează pozitiv atractivitatea zonei din punct de vedere social. stilurile istorice şi impactul asupra mediului.1. cu posibilităţi financiare medii şi peste medie. Concluzii Datorită atenţiei deosebite acordată întreţinerii clădirii. prezentând toate facilităţile unei proprietăţi rezidenţiale (de locuit). aceasta se află într-o stare tehnică foarte bună.

pot fi identificate utilizări care pot crea valoare şi evaluatorul poate începe selecţia proprietăţii comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului. Galea Silvia – 12 Martie 2008 29 . pe strada Universităţii nr. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. 31 • cheltuielile de exploatare. dimensiuni şi utilităţi. obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. nivelul chiriei şi al cheltuielilor de exploatare şi costul construcţiei. Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii :  Cea mai bună utilizare a terenului liber  Cea mai bună utilizare a terenului construit 4. 31.2. Terenul ce face subiectul prezentului raport de evaluare este în suprafaţă de 245 mp (considerat liber) şi este situat în Galaţi. Rezultatele sunt prezentate în următorul tabel : Evaluator aspirant Ing. Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii atunci evaluatorul trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcţiei : numărul de etaje. Maxim productivă Dintre utilizările fezabile financiar. Universitatii nr. în concordanţă cu rata de fructificare a capitalului cerut de piaţa pentru acea utilizare.Proiect .ANEVAR .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. cea mai bună utilizare este acea utilizare care va conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului. se propune compararea valorii terenului ce rezultă în cazul construirii unei proprietăţi rezidentiale cu valoarea terenului ce rezultă în cazul construirii unui spaţiu comercial sau administrativ. în cazul de faţă. Str. În urma analizei şi identificării proprietăţilor comparabile cât şi identificarea utilizărilor ce pot crea valoare. În această ipoteză.1. Cea mai buna utilizare a terenului liber Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber.

000 euro (conf. Str.200.VL / 04.MG / 07.negociabil -10% 216. 300 mp x 770 euro/mp = 231.2008 Spatiu administrativ Tiglina II oferta .000 . Universitatii nr. editat de Matrix Rom în noiembrie 2007.2008 Valoare proprietate Corectie pentru conditiile pietei 250.40% VBE Venit net efectiv Rata capitalizare Valoare piata constructie (euro) Valoare totala teren (VP -CIN) Valoare 1 mp teren 200. Universitatii oferta .000 Abordarea prin capitalizarea veniturilor 300 240 P+E 0 0 0 0 0 0 0 0 240 euro/mp x 8 euro/mp = 23. Galea Silvia – 12 Martie 2008 30 .8 % Curte interioara mica = .Proiect .+ 20 % Teren forma nereg.ANEVAR .03.000 = 44. clădirea rezidenţiala propusă a fi construită a fost încadrată la „locuinţă uzuală tip vilă parter + 1 etaj + demisol nelocuibil. la preţul zilei.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.970 0 0 0 0 0 250.172. În conformitate cu “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată. 24. a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”.20 % Total deprecieri = .000 Valoare proprietate Pret corectat ( euro ) Estimarea costurilor cladirii ce va fi construita Suprafata construita (mp) Suprafata utila (mp) Regim inaltime Cost constructie Deprecieri : Ultracentral .040 -9.CIN Venit brut efectiv VBE (euro) Cheltuieli din exploatare (euro) .000 Abordarea prin cost 300 240 P+E+demisol neloc. încalzire centrală termică proprie combustibil gaz metan” prezentată în fişa nr.030 200 euro / mp 180 euro / mp Explicaţii : Rata de capitalizare pentru proprietăţi cu destinaţie de spaţii administrative în zone similare cu cel analizat este rata de capitalizare extrasa de pe piaţa imobiliara este 8%.000 euro .216 13. tablă.800 216. zidarie cărămidă. 31 Rezidenta Str.03. toate facilitaţile. Fisa 24) 240.5 % Lipsa loc garaj = .13 % Cost constructie (euro) . Analizând datele obţinute se abservă că valoarea terenului (reziduală) este mai mare în cazul construirii unei proprietăţi rezidenţiale iar opinia evaluatorului este că CMBU a terenului liber este : Evaluator aspirant Ing. planşeu din beton. = .970 = 49.000 euro 0 250. acoperiş şarpantă.824 8% 172.000 .

Din informaţiile de piaţă pentru închiriere locuinţă similară în zone imobiliare ce pot fi asimilate cu cea în care este amplasată proprietatea evaluată chiria lunară este de 550 euro / mp / lună. În analiza celei mai bune utilizări a proprietaţilor ocupate de proprietar. Universitatii nr. Evaluator aspirant Ing. • Varianta 2 – presupune menţinerea actualei destinaţii şi închirierea ca şi locuintă. VARIANTA 2 Utilizarea proprietăţii imobiliare ca locuinţă este varianta optimă. prezentând următoarele dezavantaje :  Nu sunt spaţii care să permită amenajarea acestora ca parcari şi spaţii pentru aprovizionare. Presupunem că terenul este ocupat de o construcţie cu destinaţie actuală de locuintă individuală. Str.  Interiorul construcţiei are compartimentare improprie desfaşurării activităţilor comerciale.  Zonă neatractivă pentru spaţii administrative. 31 Construcţia unei proprietăţi rezidenţiale 4. neavând acces direct la stada principală.3.1. trebuie considerată orice modernizare ce este în concordantă cu preferinţele pieţei. o reproiectare şi reamenajare a acestuia necesitând costuri ridicate. birouri sau sedii de firme. Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietaţi în funcţie de rata de fructificare pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit. Cea mai buna utilizare a terenului construit Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei proprietaţi imobiliare pentru construcţiile ce-i aparţin.Proiect .ANEVAR . Pentru destinaţia de birouri s-ar putea exploata la o chirie lunară de 8 euro / mp / lună. necesare în activităţi comerciale. Se studiază doua variante alternative : • Varianta 1 – presupune schimbarea destinaţiei actuale şi utilizarea proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale.  Traficul care se desfaşoara în zonă este limitat existând riscul unei clientele puţin numeroase. o Ambele utilizări conferă rentabilitate pentru proprietar având în vedere că se pot obţine venituri apreciabile cu cheltuieli minime . Astfel : Ambele utilizări sunt permisibile legal . VARIANTA 1 Utilizarea proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. având în vedere că în zonă există clădiri de locuit de lux. Galea Silvia – 12 Martie 2008 31 . ca sediu administrativ sau restaurant este improprie. zona fiind în dezvoltare – renovari ale cladirilor vechi existente – şi căutată pentru acest scop. Ambele utilizări sunt fizic posibile .

petrecere a timpului liber. La data evaluării preţurile de închiriere pentru case similare.267 euro Acest cost de conversie..17 37.423 254 300 715 238 6.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.  Face parte dintr-un cartier de case.106 785 2. 31 Avantajele care mai pot fi oferite de proprietate. Galea Silvia – 12 Martie 2008 32 .420 euro / an . Pentru cele doua situaţii rezultă urmatoarele :  Valori ale venitului brut efectiv (neconsiderându-se pierderi prin neocupare şi întârzieri la plata chiriei)  Pentru spaţii de locuit 550 euro / luna x 12 luni = 6.0137.A.55 1 1 1 77 2 2 x 1.costul conversiei.utilă / lună x 12 luni x 87. de Sorin Turcuş şi Aurel Cristian. cu destinaţia locuintă. cu TVA 22. fără T.062 3.A.267 Preţurile pentru estimarea costului de reconversie au fost extrase din ‘’Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a elementelor construcţiilor de locuinţe‘’ – noiembrie 2007. Str.390 254 300 705 235 5..737 1.V.252 2. pentru întregul imobil.71 mp = 8. fără nici o modificare. Evaluator aspirant Ing. ce reprezintă raportul dintre cursul euro în luna martie 2008 (3. editat de Matrix Rom Bucureşti. este reprezentat de : Articole si instalatii Instalaţie avertizare incendiu Iluminat de siguranţă Instalaţie climatizare Instalaţie antiefracţie Mochetă PVC Uşă intrare metalică de siguranţă Fereastră PVC simplă cu deschidere Fereastră PVC pentru baie şi bucat.8 euro / mp S.3 150 356 356 356 145 99. în zona în care se afla imobilul evaluat.149 796 2.33 16.107 7.390 3. considerând optimistă varianta aleasa pot fi :  Spaţiile şi compartimentările interioare au fost concepute pentru locuinţă.235 2.792 2.658 6.V. sunt în jur de 550 euro / lună iar pentru spaţii comerciale chiria se situează la valoarea de 8 euro / mp SU / lună.87 Lei 1.98 2 x 0.235 2. Universitatii nr.42 4 x 1.8 21.Proiect . Uşa interior cu geam simplu Geam termopan Jaluzele verticale Plafoane false UM mpAd Buc Buc Buc mp Buc mp mp mp mp mp mp Cantitate 108. Pentru mochetă. cu T.  Pentru tipul de proprietate analizată se practică chirii lunare.916  Total cost conversie in lei Total cost conversie in euro Total cost conversie in euro.98 77 Lei / UM 16 1.ANEVAR .916 Lei Martie 2008 1.761 1.754 2.980 3. jaluzele şi plafoane false s-au folosit ofertele de pe piaţă care includ şi montajul în preţ.754 2. Preţurile au fost actualizate la luna martie 2008 folosindu-se coeficientul 1. din locuinţă în spaţiu comercial este estimat la 7.66 lei/euro).71 lei/euro) şi cursul euro din luna noiembrie 2007 (3.600 euro / an Pentru spaţii comerciale .  Închirierea se poate face imediat. odihnă. asigurând conlucrarea optimă a zonelor de muncă.

1.368 Venit net efectiv (VNE) 5.rata de capitalizare pentru proprietăţi cu destinaţie de locuinţe este de 6. reiese următorul tabel : Spaţii comerciale sau administrative Venitul brut efectiv (VBE) 8.231 0 Valoare proprietate 55.costurile de conversie au fost determinate luand in considerare faptul ca starea tehnica actuala a cladirii este foarte buna. Evaluarea proprietăţii 4.368 euro / an • • Sintetizând.280 6.883 81.5% 81.4.600 1. 20 % din venitul brut efectiv 20 % x 6.ANEVAR .267 Indicator Spaţiu pentru locuit 6.71 mp la nivelul chiriilor menţionate mai sus .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.2.150 Cost conversie 7. . 4. Str.pentru ambele variante veniturile din chirie au fost determinate pentru o suprafaţă utilă închiriată de 87.1 Procedura de evaluare Evaluator aspirant Ing.231 Explicaţii : .420 euro / an = 3. Galea Silvia – 12 Martie 2008 33 .Proiect .052 Rata de capitalizare 8% Valoare capitalizată 63.420 Cheltuieli din exploatare (40% respectiv 20% ) 3.320 5.2. Concluzie Cea mai buna utilizare a proprietăţii în cauză este utilizarea ca şi Imobil rezidenţial 4. 40 % din venitul brut efectiv 40 % x 8. 31 Cheltuieli aferente exploatării pentru spaţii de locuit se ridică la cca.600 euro / an = 1.320 Euro / an pentru spaţii administrative / birouri se ridica la cca.5 % (calulata la capitolul abordarea prin capitalizarea venitului) şi pentru spaţii administrative în zone similare cu cel analizat este rata de capitalizare extrasa de pe piaţa imobiliara este 8%. Universitatii nr.

Pentru determinarea acestei valori se vor folosi următoarele abordări : • Abordarea prin cost (metoda costului) • Abordarea prin comparaţia vânzărilor (metoda comparaţiei) • Abordarea prin capitalizarea venitului (metoda de randament) Prin aplicarea acestor abordari (metode) se obţin o serie de valori care sunt interpretate de catre evaluator şi prin reconcilierea lor se formează o opinie a evaluatorului privind valoarea de piaţa a proprietăţii.deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei .1. din prezentul raport.3.selectarea tipului de valoare estimată .aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietaţii imobiliare Procedura de evaluare este conformă cu standardele. . Surse de informaţii . Etapele parcurse . pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului . documentele şi schiţele privind proprietatea imobiliară. Universitatii nr. Str. de la evaluatori locali. Baze teoretice Evaluator aspirant Ing. situaţia juridică a clădirii. 4.1.ANEVAR .discuţii purtate cu proprietarul . .3. din interviuri cu vânzatori şi cumparatori imobiliari de pe piaţa locală.informaţii preluate de evaluator din baza proprie de date. 4. 4. Abordarea prin comparaţia directă 34 4. informaţii care au fost sintetizate în analiza pieţei imobiliare.prin documentele şi informaţiile puse la dispozitia evaluatorului.1.documentarea. agenţii imobiliare existente pe plan local. recomandările şi metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.5. lucrările şi reparaţiile efectuate.1. 2. 31 Baza evaluării realizate în acest raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost definită ea la cap.2.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. aprecierea stării tehnice a acestuia. 2.analiza tuturor informaţiilor culese şi interpretarea rezultatelor . proprietarul poartă întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor furnizate.informaţii privind istoricul amplasamentului.2. situatia juridică a terenului.actele de proprietate.inspecţia amplasamentului. publicaţii locale. Galea Silvia – 12 Martie 2008 .stabilirea limitelor şi ipotezelor care stau la baza elaborării raportului . pct.2. măsurarea şi verificarea suprafeţelor . puse la dispoziţie de catre proprietar . etc.Proiect .

2 – verificarea informaţiilor prin confirmarea ca datele obţinute sunt reale şi corecte şi ca tranzacţiile au fost obiective.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. 3 – alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu. publicaţii periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie. a costurilor. deprecierea şi alţi parametrii ai valorii. locaţia. condiţii de finanţare. Sursele primare de informaţii sunt legate de publicitatea imobiliară. Galea Silvia – 12 Martie 2008 35 . cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de pe piaţă. Universitatii nr. folosind tehnici comparative. : 1 – drepturile de proprietate transmise 2 – conditţii de finanţare 3 – condiţii de vânzare Evaluator aspirant Ing. Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietaţi imobiliare.ANEVAR . compărand apoi aceste proprietăi cu cea de evaluat. contracte. Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţii şi tranzacţiilor imobiliare care au consecintă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară. Analiza comparativă se bazează pe asemanările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii. situaţia pieţei la momentul vănzării. caracteristicile fizice şi economice sau dacă proprietăţile produc venituri. pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare. avocaţi. data vânzării. într-o piaţă nedecisă şi foarte dinamică. localizarea sau zona. cănd există suficiente tranzacţii recente. proprietari şi promotori. dimensiunile. 31 Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare. Aceasta ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de proprietate evaluate. Criteriile de comparaţie sunt testate faţă de datele pieţei pentru a se putea determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum afecteaza ele valoarea. considerate competitive şi comparabile cu proprietatea evaluată. administratori imobiliari. Estimarea chiriei pe piaţă. consilieri. angajaţii lor. Premisa majoră a metodei comparaţiei directe este aceea ca valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile. dimensiunile. opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare. În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază. agenti de intermediere. 5 – analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori unice sau a unui interval de valori. care influenţează valoarea. Pentru a aplica această metoda se culeg date despre tranzacţii. oferte. Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt : 1 – cercetarea pieţei pentru a putea obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate.Proiect . refuzuri. un interval de valori poate fi o concluzie mai bună decât o singură valoare. Str. 4 – compararea proprietăţilor imobiliare comparabile cu proprietatea evaluată utilizând elemente de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecarei proprietăţi comparabile sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile. motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor.

– efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţii comparabile corectate sau clasificate şi extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.localizarea 6 – caracteristicile fizice 7 – caracteristicile economice 8 – utilizarea 9 – componente non-imobiliare ale valorii De asemenea. Corecţiile procentuale care se aplică preţurilor unor tranzacţii comparabile reflectă superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile.3. Ordinea în care se aplică corecţiile la tranzacţiile comparabile este determinată de datele de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul.2. Această opinie poate fi exprimată sub forma unui interval de valori sau ca o singură valoare. 31 4 – condiţiile pieţei 5 . – obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra preţului sau chiriei. Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile. 4. fie ca procentaj. avănd în vedere elemente de comparaţie. condiţii de mediu sau dezvoltarea infrastructurii.Proiect . . Proprietăţi imobiliare comparabile Evaluator aspirant Ing. Str. . Galea Silvia – 12 Martie 2008 36 . restricţii guvernamentale. fie ca valoare absolută.valoarea estimată trebuie să fie în concordanţă cu scopul evaluării şi este corelată cu valorile obţinute prin alte metode . în care apar două sau mai multe valori rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar conduce la preţul cel mai probabil. se mai pot considera elemente de comparaţie : accesul la proprietate.Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificarile în condiţiile pieţei şi diferenţele de localizare. 1 2 3 3 Procesul analitic se desfaşoară după patru etape : – identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea tipului de proprietate evaluată – compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie – cantitativ şi calitativ.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. În procesul de alegere a valorii sunt două elemente extrem de importante : .Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la preţul tranzacţiilor comparabile. Alegerea valorii finale este ultima fază a analizei. Universitatii nr.ANEVAR .trebuie ţinut cont de transmiterea drepturilor de proprietate transferate în tranzacţiile comparabile.

31 A. 86 Suprafaţă teren = 300 mp Suprafaţă construită = 170 mp Suprafaţă utilă = 136 mp Caramidă şi beton. Galea Silvia – 12 Martie 2008 37 . apă-canal Sobe teracotă cu lemne Preţ . fără subsol Finisaje = inferioare învelitoare din tablă zincată Utilităţi : curent electric. fără subsol Finisaje . Str. apă-canal.ANEVAR . apă-canal. apa-canal.000 euro (foarte puţin negociabil) B.94.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.3. 46 Suprafaţă teren = 160 mp Suprafaţă construită = 90 mp Suprafaţă utilă = 80 mp Cărămida şi beton.superioare Învelitoare din tablă zincată Toate utilităţile (curent electric.75. fără subsol Finisaje .000 euro 4.500 euro D. fără subsol Finisaje .inferioare Învelitoare din tablă zincată Toate utilitaţile (curent electric. Spiridon nr.superioare Învelitoare din tablă zincată Utilităţile : curent electric. 22 Suprafaţă teren = 297 mp Suprafaţă construită = 160 mp Suprafaţă utilă = 128 mp Cărămidă şi beton.inferioare învelitoare din tablă zincată Toate utilităţile (curent electric. Strada Columb nr.121. fără subsol Finisaje . 66 Suprafaţă teren = 261 mp Suprafaţă construită = 204 mp Suprafaţă utilă = 163 mp Cărămidă şi beton.75. Universitatii nr.000 euro C. gaze) Sobe teracotă pe gaz Preţ . Strada Nicolae Bălcescu nr. gaze) Centrală termică proprie Preţ . Analiza pe perechi de date Evaluator aspirant Ing. gaze Centrală termică proprie Preţ – 216. Strada Sf.3. 51 Suprafaţă teren = 250 mp Suprafaţă construită = 160 mp Suprafaţă utilă = 128 mp Caramidă şi beton.Proiect . Strada Labirintului nr.000 euro E. gaze) Centrală termică proprie Preţ . apă-canal. Strada Româna nr.

Galea Silvia – 12 Martie 2008 38 . deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7% .teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile. adică (245-300) mp x 211 euro / mp = -11. adică indicele 0. • s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de -7%. Turcuş şi A.teren a proprietăţii de evaluat – S.935 euro. • pentru montarea unei centrale termice pe gaz (ceea ce ar face ca această comparabilă să semene cât mai mult cu proprietatea de evaluat) s-a mărit preţul comparabilei cu valoarea de 3000 euro. adică (245-261) mp x 211 euro / mp = -3. Aceasta valoare este conform ‘’Îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe / noiembrie 2007’’ (S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren.teren a proprietăţii de evaluat – S.19 %).6%). • s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2. deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7%.teren a proprietăţii de evaluat – S. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile. adică –0.355 (-35.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.5%). Evaluator aspirant Ing. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.376 euro. deoarece piaţă a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7%. 31 Grila de analiză este prezentată în ANEXA 1 Explicatii : Comparabila A : • pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -5% pentru că piaţa demonstreză că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ iar în cazul de faţa este prezentată ca uşor negociabilă .096 (9. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren dupa formula : S. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.Proiect . adică (245-160) mp x 211 euro / mp = 17. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2. Cristian –editura Matrix Rom Bucureşti) cât şi valorilor de pe piaţă.4619 (-46. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S. Comparabila C : • pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vanzare au preţuri negociabile . Str.ANEVAR . adică -0. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile.605 euro. • s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %. Universitatii nr. Comparabila B : • pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare au preţuri negociabile .

• deoarece conducta de gaze naturale este adusă ‘’la gard’’ s-a aplicat pentru utilităţi o corecţie de 6. fără a se ţine cont de semn. • s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %. deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7% .49 % prêt vanzare). • pentru montarea unei centrale termice pe gaz (ceea ce ar face ca această comparabilă să semene cât mai mult cu proprietatea de evaluat) s-a mărit preţul comparabilei cu valoarea de 3000 euro. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S. Corecţia totală brută s-a calculat după formula : adunarea tuturor corecţiilor în valoare brută. 4. conform Buletinului CTE nr. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S. Comparabila E • pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vănzare au preţuri negociabile . Turcuş şi A. deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una superioară se aplică o corecţie de 7%. 97 din februarie 2006 .055 euro. 31 Comparabila D : • pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare au preţuri negociabile .3147 (31. Pentru a estima valoarea proprietăţii din Str. care în cazul de faţă este 37. Universităţii nr.3147 (31. Cristian –editura Matrix Rom Bucureşti) cât şi valorilor de pe piaţă.4.Proiect . Această valoare este conform ‘’Îndreptarului tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe / noiembrie 2007’’ (S. Corectţia totală netă (% preţ vânzare) s-a calculat cu formula : valoarea corecţiei totală netă raportata la preţul initial al comparabilei şi înmulţită cu 100.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Galea Silvia – 12 Martie 2008 39 . Str.3. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2. Concluzii Evaluator aspirant Ing.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.ANEVAR . adică (245-297) mp x 211 euro / mp = -10. adică –0.47 %). • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile.teren a proprietăţii de evaluat – S. 31 s-a analizat corecţia totală brută cea mai mică.972 euro. adică –0. • s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile. Universitatii nr.7 % (corecţie pentru adus gaz în proprietate). • s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de -7 %.teren a proprietăţii de evaluat – S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren. Corecţia totală brută (% preţ de vânzare) s-a calculat după formula : valoarea corecţiei totală brută raportată la preţul iniţial al comparabilei şi înmulţit cu 100. adică (245-250) mp x 211 euro / mp = -1.125 (0. Corecţia totală netă s-a calculat după formula : preţ iniţial (de ofertă) – preţ final (la care a ajuns evaluatorul după aplicarea corecţiilor).47 %).

200 lei rotunjit 312.900 euro 433.corecţie totală brută 50.900 lei Comparabila D – 55.107 lei rotunjit 337.753 lei .300 euro 312.corecţie totală brută 99.corecţie totală brută 71. Abordarea prin capitalizarea venitului 4.900 euro 337.700 lei rotunjit 205.534 lei .150 euro 189.767 lei .699 lei .4.Proiect .400 euro 205.corecţie totală brută 39.ANEVAR . Str.500 lei rotunjit 433.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.700 lei      Valoarea de piaţă estimată pentru proprietatea evaluată este dată de corecţia totală brută cea mai mica.407 lei Comparabila E .corecţie totală brută 37.239 lei .200 LEI 90.116. 31 În urma analizei pe perechi de date din cadrul abordării pe baza comparaţiei vânzărilor s-au obţinut următoarele valori : Comparabila A – 90. Universitatii nr. astfel ca prin metoda comparaţiei valoarea estimată pentru casă şi teren este de : 337.71 lei 4.125 lei Comparabila B – 84.900 EURO Curs valutar martie 2008 : 1 euro = 3.760 lei Comparabila C – 51. Galea Silvia – 12 Martie 2008 40 .1. Baze teoretice Evaluator aspirant Ing.4.700 lei rotunjit 189.

31 Abordarea prin venit reprezintă una dintre cele trei abordări tradiţionale pe care evaluatorul le poate folosi în procesul de evaluare şi constă în metode. Universitatii nr. considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de venituri. Valoarea de randament exprimă valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare în întregul ei – teren şi construcţii – presupunând ca aceasta este în perfectă stare şi realizează venituri din chirii. fie prin Evaluator aspirant Ing. acesta constituind elementul esenţial care influenţeaza valoarea proprietăţii. Măsurarea acestor câştiguri se face în principal sub forma randamentului aşteptat sau a ratei de fructificare. Potenţialii cumpărători nu sunt ocupanţii proprietăţii. ci sunt investitori interesati de veniturile realizate din exploatarea proprietăţii şi nu de avantajele deţinerii acesteia. proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit.Proiect . Proprietaţile imobiliare care generează venituri se achiziţionează ca investiţii.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Metodele de evaluare din cadrul acestei metode sunt : • Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii. de obicei venituri băneşti şi valoarea de revânzare şi convertirea acestor beneficii în valoarea lor prezentă. Tehnicile de capitalizare şi de actualizare utilizate în evaluarea proprietăţii imobiliare reflectă faptul că evoluţia efectivă a veniturilor şi cheltuielilor şi astfel a valorii proprietăţii poate fi diferită faţă de cea anticipată la data evaluării. Metodele au la bază principiul previziunii – anticipând fluxurile viitoare. actualizarea lor realizându-se prin intermediul ratelor de actualizare respectiv capitalizare. Valoarea unei proprietăţi este direct proporţională cu capacitatea beneficiară a acesteia. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe câştiguri şi rate de actualizare aferente costurilor. Galea Silvia – 12 Martie 2008 41 . Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o investiţie şi din punctul de vedere al investitorului mărimea câştigului reprezintă elementul critic care afectează valoarea proprietăţii. care transformă câştigurile viitoare în valori prezente. obiectivul final al oricarui investitor fiind abţinerea unor câştiguri care să depăşească investiţia iniţială. Metodele de randament încearcă astfel să previzioneze fluxurile viitoare şi să determine valoarea prezentă a acestora.ANEVAR . Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea / actualizarea caştigurilor constau în tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacităţile beneficiare ale unei proprietăţi imobiliare (măsoară câştigurile realizate sub formă bănească). O premisă de bază a abordării investiţionale este relaţia direct proporţională între capacitatea de a genere profit şi valoarea unei proprietăţi. Str. Metoda de randament reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări ale evaluării unei proprietăţi imobiliare. obţinând în final profit. Transformarea se poate face prin multiplicarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare. Metodele de randament cuprind o categorie de metode bazate pe capitalizarea veniturilor şi o altă categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor. Analiza datelor privind cheltuielile şi veniturile aferente unei proprietăţi constitue punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament în evaluare. tehnici şi proceduri matematice pe care evaluatorul le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietăţii de a genera beneficii.

de obicei. venituri nerealizate. prin ajustarea venitului din fiecare an viitor. înainte de scăderea cheltuielilor operaţionale. prin vanzare ca intreg sau lichidare). Formele cele mai des utilizate în abordarea pe bază de venit includ : • Venitul brut potenţial (VBP) . • Venitul net din exploatare (VNE) – este venitul net actual sau anticipat rămas după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare din venitul brut efectiv. • Valoarea reziduală (VR) – este suma pe care o obţine un investitor la terminarea unei investiţii (cand renunta la dreptul de proprietate. 31 multiplicarea venitului estimat primtr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare) • Actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri viitoare în în valori prezent. care să reflecte în mod explicit conţinutul venitului generat de proiprietate. se practică chirii lunare pentru întregul imobil (nu se practică chirii unitare). cu o rată de randament adecvată sau prin selectarea unei rate unice de actualizare. 4. Ratele de rentabilitate Evaluator aspirant Ing. Str.2. ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spaţiu neocupat. Astfel.1.reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad de utilizare integrală).1.ANEVAR .Proiect . neplata chiriei de catre chiriaşi). pentru tipul de proprietate analizată.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. 4. • Venitul brut efectiv (VBE) – este venitul anticipat din toate formele de exploatare a proprietăţii imobiliare. schimbările potenţiale de valoare şi randamentul aşteptat. Cash-flow-ul înainte de impozitare semnifică nivelul brut de remunerare a capitalului propriu.1. • Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) – este partea din venitul net de exploatare care rămâne după plata serviciului aferent creditelor (dobânzi. rate) dar înainte de deducerea impozitului pe profit (venitul din exploatare). Universitatii nr. • Cash-flow-ul disponibil după plata impozitului (CFN) – reprezintă partea care rămâne din cash-flow-ul înainte de impozitare după deducerea impozitului pe venitul din activitatea curentă (impozitul pe profit). Galea Silvia – 12 Martie 2008 42 . stabilită anterior. dar înainte de deducerea serviciului datoriei ipotecare şi a amortizării contabile (acolo unde este cazul). Venituri viitoare Avantajele deţinerii drepturilor de proprietate specifice asupra proprietăţilor imobiliare producătoare de venituri includ dreptul de a primi toate profiturile rezultate de-a lungul perioadei de posesie plus veniturile din revânzarea proprietăţii la încheierea investiţiei.4. Venitul net din exploatare este. exprimat ca o sumă anuală.4. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie) practicate în mod curent la data evaluării.

1. Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este în acest caz raportul dintre preţul de vânzare şi chiria lunară pentru o locuinţă nemobilată. Procedura de evaluare are urmatoarele etape:  Estimarea chiriei lunare pentru proprietatea de evaluat (nemobilatăă).  Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piată referitoare la preţurile unor proprietătţi comparabile ce erau închiriate la momentul vânzării. utilizată pentru a converti estimarea venitului aşteptat pentru un singur an într-un indicator de valoare printr-un singur pas direct. Universitatii nr. Este exprimată de obicei ca o rată anuală procentuală compusă şi ia în considerare toate beneficiile viitoare ale proprietăţii. Metode de capitalizare a venitului Capitalizarea directă Capitalizarea directă este o metodă de randament in evaluare. rentabilitatea sperată a investitorului constă in : 1 – recuperarea totală a sumei investite – recuperarea capitalului 2 – profitul sau caştigul – rentabilitatea capitalului Toate ratele de rentabilitate pot fi luate în considerare atât ca rate ale venitului (rate ale cash-flow-lui) sau rate de rentabilitate ale investiţiei. Venitul ce trebuie obţinut este de obicei venitul din anul curent. venitului brut efectiv. Rata de venit exprimă relaţia dintre venitul pe an şi valoarea corespunzatoare a capitalului unei proprietăţi. respectiv divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit. Metoda DCF – Discounted Cash Flow Metoda DCF este o metodă utilizată pentru a converti beneficiile viitoare în valoare prezentă prin actualizarea fiecarui beneficiu viitor cu o rată de randament adecvată sau utilizând o rată totală care să reflecte explicit tendinţa venitului din investiţie. schimbarea valorii şi rata de randament. venitului net din exploatare sau fluxului dinainte de impozitare.ANEVAR . Evaluator aspirant Ing.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. anticiparea şi contribuţia.3. Metoda multiplicatorului chiriei brute Valoarea de rentabilitate a proprietăţii determinată prin metoda multiplicatorului chiriei brute se bazează pe premisa că un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru o propeietate decât costul de de a obţine o fructificare simulară cu acelaşi nivel de risc.Metoda se bazează pe aplicarea următoarelor principii ale evaluării : substituţia.4. inclusiv veniturile de vânzare la sfârşitul investiţiei. evaluatorul analizează informaţiile de piaţă şi evaluează proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici. Galea Silvia – 12 Martie 2008 43 . Str.Proiect . Astfel. dar în anumite cazuri poate fi utilizat anticipat pentru anul viitor. Capitalizarea directă poate fi aplicată venitului brut potenţial. Rata de randament – este rata de rentabilitate a capitalului investit. 4. 31 În aplicarea abordării pe venit evaluatorul presupune că principalul obiectiv al investitorului este câştigul total care depaşeşte suma investită. Capitalizarea directă este orientată spre piaţă.

31 Metoda este orientată spre profit şi randament. astfel opinez că : Evaluator aspirant Ing. simulând comportamentul. Formula de bază pentru determinarea valorii unei proprietăţi imobiliare este : Valoarea proprietăţii = Venitul net din exploatare (VNE) / Rata de capitalizare (Rc) Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net aşteptat. fie prin multiplicarea cu un factor corespunzator de multiplicare – inversul ratei de capitalizare. Astfel : VBP (casă fără teren) = 550 euro/lună x 12 luni = 6.ANEVAR . Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt : • Venitul brut potenţial (VBP) anual • Venitul brut efectiv (VBE) anual • Cheltuieli de exploatare (Ch. cu discount chiria pe o lună. în funcţie de profitul specificat sau cerinţele de randament. la grad de utilizare 100%. Universitatii nr. înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare şi este luat.4. 4.2 Estimarea valorii proprietăţii evaluate Se va determina valoarea proprietăţii imobiliare – (teren + construcţie) – prin metoda capitalizării directe a veniturilor. Venitul brut potenţial (VBP) – venitul total atribuit proprietăţii imobiliare. de obicei. În acest caz.Proiect . prezumţiile unui investitor tipic cu formule care calculează valoarea prezentă a beneficiilor viitoare. VBE = VBP – pierderi datorate gradului de neocupare Evaluatorul consideră şi pierderi datorate gradului de neocupare.600 euro/an 2. VBP include chiria aferentă întregului spaţiu şi orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară. după deducerea alocarilor legate de gradul de ocupare şi de posibilităţile de încasare. sunt în jur de 550 euro / lună. Venitul brut efectiv – venitul total anticipat a fi generat de o proprietate. după cele 12 luni luate în calcul pentru venitul brut efectiv sau o negociere a plăţii pe un an întreg. la nivelul unui an.expl) • Venitul net efectiv (VNE) anual • Rata de capitalizare (Rc) a veniturilor nete 1. poate aparea situaţia neplăţii chiriei pe o lună sau întarzierea acestei plăţi. Transformarea se face prin divizarea câştigului estimat printr-o rată de capitalizare. Str. în zona în care se află imobilul evaluat. într-un indicator de valoare a proprietăţii. La data evaluării preturile de închiriere pentru spaţii de locuit în case similare. Galea Silvia – 12 Martie 2008 44 .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.

asigurări • Cheltuieli variabile sunt acelea care se schimbă în funcţie de gradul de utilizare sau volumul serviciilor prestate.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Str. Universitatii nr.ANEVAR .taxe pentru teren. Estimarea cheltuielilor Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru menţinerea proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de generare a veniturilor estimate. 31 Pierderi datorate gradului de neocupare = 550 euro VBE = 6. apă-canal încălzire aer condiţionat curăţenie amenajări reparaţii salarii întreţinerea spaţiilor de parcare diverse – securitate şi pază. Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare şi nu variază în funcţie de acesta şi care trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este complet ocupată sau nu.impozitul pe clădire . gaze. Cele mai frecvente cheltuieli din categoria celor variabile sunt : cheltuieli de management şi administraţie comisioane de închiriere utilităţi – electricitate. aprovizionare La proprietatea evaluată reiese urmatorul tablou de cheltuieli : Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 45 .600 euro – 550 euro = 6. Cheltuielile de exploatare se clasifică în cheltuieli fixe şi cheltuieli variabile. mijloace de transport .050 euro 3.Proiect . Cele mai frecvente cheltuieli din această categorie sunt : • .

VNE = VBE – cheltuieli din exploatare VNE = 6. taxe pentru teren şi mijloace de transport c.445 euro VNE = 5. Cheltuieli de exploatare = 605 euro 4. securitate. amenajări h. Evaluator aspirant Ing. Cheltuieli variabile a. comisioane de închieire c. reparaţii i. Rata de capitalizare (Rc) reprezintă o rată a venitului pentru întreaga proprietate. media e. Galea Silvia – 12 Martie 2008 46 . Astfel.245 70 97 277 129 32 605 2. curaţenie g. Venit net din exploatare (VNE) reprezintă diferenţa dintre veniturile totale şi cheltuielile de exploatare şi se calculează înainte de scăderea amortizării contabile şi a serviciului aferent creditelor ipotecare.ANEVAR . ce reflectă relaţia dintre venitul net aşteptat de exploatare pe un an şi preţul întregii proprietăţi (valoarea proprietăţii). Str.028 480 120 2. aprovizionare TOTAL Cursul valutar : 1 euro = 3. 31 Natura cheltuielilor 1. conform Legii 571 / 2003 (Cod Fiscal) şi reglementarilor locale privind taxele si impoxitele. Universitatii nr. asigurări Suma platita lunar Suma platita anual Suma platita in lei/an Suma platita in euro/an 21. Impozitul pe clădire b. Cheltuieli fixe a.Proiect .445 euro 5. întreţinere spaţii de parcare k.050 euro – 605 euro = 5.71 lei Impozitul pe clădire. apă-canal d. încalzire (gaz).Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.4 30 85 40 10 - 257 360 1. energie electrică f.028 480 120 - 257 360 1. pază. salarii j. de management şi administraţie b.

utilităţi Sursa : MG / 03. S.000 6. Bariera Traian. Grădina Veche.5 Casă Str. teren = 900 mp Sursa : MG / 07.2008 Zona Pieţei Centrale.teren = 1000 mp Sursa : MG / 07.6 şi 8. cărămidă.500 74.000 500 6.03. Sc = 100 mp. Str. S. semnificative pentru proprietatea ce face subiectul prezentului raport de evaluare. 31 Este folosită pentru a transforma venitul net din exploatare într-o indicatie a valorii globale a proprietăţii.000 6. Pentru a stabili nivelul ratei de capitalizare a proprietăţii evaluate s-au cules oferte de proprietăţi din ziarele specializate de publicitate.03. utilităţi Sursa : VL / 07.teren = 312 mp. lux.4 Casă ultracentral. Proprietatea Casă şi teren Str.ANEVAR . astfel ca pentru imobilul situat pe Strada Universităţii nr. D = 20 m. D=15m.03.2008 68.03.000 650 1000 7. rezultând tabelul de mai jos.Proiect . tablă. cărămidă tablă.3 6.5 % Rc = 6. Su = 106. 31 Rata de capitalizare acceptată de piaţă este de 6. (surse : cotidianele Viata Libera Galati si Monitorul de Galati) Nr.7 6.03.teren = 250 mp. Su = 160 mp Sursa : MG / 05.2008 120.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. S.600 4. Steren=1200 mp.5 4 5 6 Etaj vilă zonă Centru utilat lux.2008 92.000 800 350 450 9. cărămidă.800 5.800 12. Galea Silvia – 12 Martie 2008 47 . Universitatii nr.600 4.400 8 6.03. tablă Sursa : ViL / 07.000 300 400 3.2008 7 8 Casa Bariera Traian.03. tablă. toate utilităţile. tablă Sursa : MG / 06.7 Casă şi teren P+1.200 5.2008 3 Casă şi teren zona pieţei Centrale. Steren=350 mp. cărămidă.0 7.000 84. Su = 90 mp Sursa : MG / 07martie 2008 Valoare Proprietate (Euro) Valoare Chirie Euro / luna Venitul Rata de brut din capitalizare exploatare % (euro) 1 2 130. cărămidă. S.teren = 700 mp. Estimarea valorii de piaţă pentru proprietatea imobiliara în cauză prin metoda capitalizării veniturilor este data de formula : Valoare proprietate (VP) = Venitul net din exploatare (VNE) / rata de capitalizare (RC) Evaluator aspirant Ing.000 155. sunt proprietăţile imobiliare de la poziţiile 3.000 62.2008 Dintre datele prezentate.5 % 6. Vile Vega. Domneasca S. Crt.

ANEVAR . rotunjită a proprietăţii este : 83.71 lei Evaluator aspirant Ing. cheltuieli administrative etc. Crt.769 euro 4.900 lei Curs valutar martie 2008 .VBE Cheltuieli exploatare (taxe.445 euro / 6.445 0. Str.4. Universitatii nr. Concluzii Nr. fond reparaţii accidentale.600 550 6.5 % = 83.065 83. impozite. 1 2 3 4 5 6 7 Specificaţii Venit brut potenţial anual din exploatare – VBP (550 euro / luna) Pierderi din neînchiriere respectiv neplata chiriei (10 %) din VBP) Venit brut efectiv . 31 Vp = 5.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. valoarea propusă.VNE Rata capitalizare Valoarea de piaţă (euro) Venituri şi cheltuieli (euro) 6.050 605 5. Galea Silvia – 12 Martie 2008 48 . Estimativ 10% din VBE Venit net din exploatare .800 euro 310. asigurări.769 În urma abordării prin capitalizarea veniturilor.1 euro = 3.3.Proiect .

Apoi se vor scădea toate tipurile de depreciere a proprietăţii evaluate din costul de reconstrucţie sau din costul de înlocuire a structurii la data evaluării. ca de altfel şi comparaţia directă şi prin venit. 3. Însumarea la costul de înlocuire sau de reconstrucţie a costurilor indirecte şi a profitului antreprenorului (exprimate ca procent din costurile totale (directe şi indirecte) pentru a ajunge la costul total de înlocuire sau reconstrucţie al structurilor principale. Baze teoretice Abordarea valorii prin costuri se bazează. 5. Atunci când se adaugă valoarea amplasamentului la cifra obţinută. Estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii. Etape După inspecţia împrejurimilor. pe comparaţie. În aceasta abordare. Str. costul pentru construirea unei proprietăţi este comparată cu valoarea unei proprietăţi existente sau a uneia similare construite. Estimarea unui profit al antreprenorului. Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru a fi realizată cea mai bună utilizare a sa. rezultat în urma analizei pieţei.5. Evaluatorul estimează costul de a construi o reproducere sau un substitut pentru structura existentă şi înbunătăţirile amplasamentului. Evaluator aspirant Ing. 2. necesare să aducă o construcţie nouă neocupată (liberă) la condiţia şi gradul de ocupare de pe piaţă. 4. Abordarea prin costuri 4.ANEVAR . Estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire. amplasamentului şi a construcţiilor tuturor informatiilor relevante.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.Proiect .1. Galea Silvia – 12 Martie 2008 49 . incluzând costuri directe. care reprezintă o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză. se parcurg o serie de etape pentru a ajunge la o valoare prin abordarea prin costuri : 1.1. costuri indirecte şi un profit antreprenorial adecvat.5. Este diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.1. rezultatul constituie o indicatie a valorii proprietăţii cu drept integral. Universitatii nr. În aplicarea abordării prin costuri evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe care o percepe un cumparator între proprietatea evaluată şi o clădire nouă construită cu utilitate optimă.5. Deprecierea cumulată este divizată în trei mari categorii : deprecierea fizică deprecierea funcţională deprecierea din cauze externe (economică). 4. 6. Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor primare efective la data evaluării incluzând costurile directe şi costurile indirecte. 31 4.

folosind aceleaşi materiale. adică direct pe baza costului net. normative de construcţie. Amenajările amplasamentului şi clădirii sunt deseori evaluate la valoarea lor netă. planuri.1. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi. onorarii pentruactivităţi de evaluare.3. 11. Str. Adăugarea costului net al îmbunătăţirilor la costul net al construcţiilor pentru a obţine costul de reconstrucţie sau înlocuire total net al tuturor construcţiilor. asigurarea pe durata construirii. de vânzare. cheltuieli administrative ale proprietarului sau costul transferărăă proprietăţii.Proiect . apoi scăderea deprecierii estimate din costurile de preproducţie sau de înlocuire al acestor îmbunătăţiri. poate fi calculat ca un cost de reconstrucţie sau de înlocuire.2. garanţii de performanţă. Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare procesului de construire. organizarea de şantier şi imprejmuirea. supradimensionările şi deprecierea clăriii evaluate. regia şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subcontractanţi. arhitectură calitate de manoperă şi înglobând toate deficienţele. 4. costul investiţiei în teren şi plăţi făcute pe durata construirii. 8. corectarea valorii proprietăţii cu drepturi depline.5. la preţurile curente de la data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii de evaluat folosind materiale moderne. 31 7.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. pentru a reflecta un drept parţial de proprietate (o participaţie la proprietatea evaluată). arhitectură şi planuri actualizate. la data efectivă a evaluării. Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire şi a deprecierii pentru fiecare clădire. Evaluator aspirant Ing. La costurile directe de mai sus se adaugă şi cele aferente pentru autorizaţia de construire. anexa sau îmbunătăţire ale amplasamentului . de marketing. dar poate fi utilizat şi costul de înlocuire. spaţii de depozitare a materialelor. investiţii suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere. Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi. la preţurile curente de la data evaluări. Acestea pot cuprinde costul pentru arhitectură şi proiectare. Scăderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor principale pentru a obţine o estimare a costului de înlocuire sau de reconstrucţie net . dar fără a face obiectulunui contract uzual. Fundamentul teoretic pentru abordarea prin costuri este costul de reconstrucţie. 4. Universitatii nr. normative.5. Dacă este necesar. 10.1. 9.ANEVAR . Galea Silvia – 12 Martie 2008 50 . Costul pentru a construi o amenajare sau o construcţie. Tipuri de costuri Costurile directe sunt aferente direct construirii clădirilor şi cuprind cheltuieli cu forţa de muncă şi materiale utilizate. Adăugarea valorii terenului (amplasamentului) la costul de reconstrucţie sau înlocuire net al tuturor construcţiilor pentru a obţine valoarea proprietăţii cu drepturi depline. consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică. Costul de reconstrucţie / înlocuire Costul actual (de nou) al unui bun reprezintă costul unui bun identic (cost de reproducţie) sau al unui bun cu utilitate echivalentă (cost de înlocuire). o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate.

infestări sau defecte de structură.5. hoteluri. evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera. Metoda devizelor este cea mai completă şi precisă. cum ar fi modificarea cererii. construite recent şi pentru care sunt disponibile preţurile de contract. Galea Silvia – 12 Martie 2008 51 . Mai pot fi constituite surse de informaţii bazele de date ale unor evaluatori.1.6. 4. rosături. funcţionale sau externe. apartamente. finanţarea şi reglemantările locale. Estimarea deprecierii cumulate Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză şi reprezintă diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor şi valoarea ei de piaţă. Metode de estimare a costului Metoda comparaţiilor unitare estimează costul sub formă de cost unitar – pe unitatea de suprafaţă sau de volum. Surse de informatii Sursele primare de informaţii sunt contractele încheiate pentru clădiri similare. 4. 4. cu costurile curente pentru clădiri complete – locuinţe. Deprecierea funcţională este dată de demodarea. Universitatii nr. căyături. Str. clădiri comerciale şi industriale.1.5. Metode de estimare a deprecierii Evaluator aspirant Ing.5. 4. stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Metoda costurilor segregate utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şi sunt exprimate în unităţi de măsură adecvate. neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor.5. magazine. Deprecierea poate apărea din cauze fizice.5. 31 Profitul promotorului imobiliar este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia în dezvoltarea proprirtăţii.7. Prin această metodă. costuri ajustate pentru condiţiile pieţei sau eventualele diferenţe fizice. Apoi se adaugă cheltuielile conexe – regia şi profitul. Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între data contractului sau execuţiei şi data evaluării. utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă. urbanismul.1.Proiect . Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare.4.1. Deprecieera externă (economică) se datorează unor factori externi ai proprietăţii imobiliare. O altă sursă de informaţie o constituie şi cataloagele de cost publicate care include costurile unitare directe ale diverselor tipuri de construcţii. utilaje şi transporturi legate de tehnologia lucrărilor de construcţii pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă.ANEVAR .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Deprecierea fizica este evidenţiată prin : fisuri. El reflectă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului. Costul total este estimat comparând clădire evaluată cu clădiri similare. în care se face un calcul ce reflectă cantitatea tuturor materialelor utilizate şi toate ctegoriile de manoperă necesare.

4 camere .deprecierea externă În metoda comparaţiei se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuireşi contribuţia în valoare a construcţiilor. învelitoare cu ţiglă din tablă. Estimarea valorii proprietatii evaluate În abordarea prin cost. Galea Silvia – 12 Martie 2008 52 .combustibil gaz metan.soclu 0.2.confort sporit. să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. având toate facilităţile. prezentată în fişa nr.uzura fizică recuperabilă . toate estimate la data evaluării.1 grup sanitar Evaluator aspirant Ing.  Caracteristicile obiectivului . a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”. pentru determinarea valorii de piaţă a proprietăţii evaluate se va folosi metoda costurilor segragate. Metoda segregării solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii. editat de Matrix Rom în noiembrie 2007. Metoda duratei de viaţă economică modificată este acea metodă prin care se estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare. Sunt cinci tipuri de deprecieri care afectează o clădire şi anume: .5. Apoi se va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile. CONSTRUCTIA  Baza de calcul este “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată. clădirea evaluată a fost încadrată la locuinţă individuală în mediul urban. precum şi cele ale neadecvării funcţionale.Proiect .acoperită cu tablă zincată . 4. încalzire cu centrala termica proprie . Universitatii nr. 36. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă/durata totală de viaţă economică aplicat la costul clădirii minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi funcţionale. 31 Metoda duratei de viaţă economică este acea metodă prin care se aplică la costul construcţiilor un raport calculat între vârsta efectivă şi durata de viaţă economică la data evaluării.neadecvarea funcţională nerecuperabilă .construită din cărămidă .1 m de la nivelul solului . Str.1 antreu . Suma rezultată se scade din costul clădirii estimat la data evaluării. la preţul zilei.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.1 hol . planşeu din beton armat.ANEVAR .uzura fizică nerecuperabilă .

Universitatii nr. Această uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Elementul cu viaţă scurtă este acela cu o durată rămasă de viaţă economică mai mică decât duratade viaţă economică rămasă a întregii clădiri. Galea Silvia – 12 Martie 2008 53 . Elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viaţă scurtă şi cu viaţă lungă. Str. fisuri infestări sau defecte de structură.37 lei / euro la 3.71 lei / euro ). Cost de reconstructie brut = 517.conform datelor din releveul anexat suprafaţa construită desfăţurată este de 108.55 mp (Ad = arie desfăşurată) Calculul costului de reconstrucţie este prezentat în ANEXA 3 (pag. 1.Proiect .încălzirea se face cu centrală termică proprie  Suprafaţa de calcul .ANEVAR . Uzura fizică nerecuperabilă Uzura fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice. cunoscându-se diferenţa de curs valutar ( de la 3. Elementul cu viaţă lungă este o componentă a clădirii care este de aşteptat să aibă o durată de viaţă rămasă din viaţa economică ca şi întreaga construcţie. Evaluator aspirant Ing. Astfel : Uzura fizică recuperabilă = 0 2.unitatea de referinţă este un metru pătrat suprafaţă desfăşurată (1 mp Ad) .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Costul de reconstrucţie a fost actualizat la luna martie 2008.pardoseli din parchet . Uzura fizică recuperabilă Uzura fizică este evidenţiată de rosături. În urma inspecţiei efectuate s-a constatat că la imobilul supus evaluării nu sunt elemente care să prezinte uzură fizică recuperabilă la data evaluării.tâmplaria din lemn . 1 si 2). 31 . căzături.092 RON  Depreciere În estimarea deprecierii proprietăţii s-a folosit metoda costurilor segregate.

498 mp mp mp mp mp mp mp mp mp 1.tavane . a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”. la preţul zilei.00 34 84. Universitatii nr.vopsitorii .20 11.84 361.21 13.721 12.1060 0. având toate facilităţile.pardoseli .40 117.00 27.00 158.792 39.5 101.800 3.inclusive asteriala Jgheaburi şi burlane Tencuieli exterioare Zugrăveli interioare Tencuieli interioare Vopsitorii interioare Tâmplarie lemn Pardoseli din parchet Instalaţii sanitare Unitate a de măsură 2 Cantitate totală lucrare / mp Ad 3 Cost total RON / UM 4 Cost de reconstrucţie RON / mp Ad 5 3x4 111.126 2.ANEVAR .instalaţii sanitare . clădirea evaluată a fost încadrată la locuinţă individuală în mediul urban. încalzire cu centrala termica proprie combustibil gaz metan.884 1.46 4.39 0. învelitoare cu ţiglă din tablă.10 139.300 0.zugrăveli .instalaţii electrice • Costuri de reconstrucţie a elementelor cu viaţă scurtă În conformitate cu “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată.00 933. 31 • Uzura elementelor cu viaţă scurtă În urma inspecţiei efectuate la aproprietatea evaluată s-au găsit următoarele elemente cu viaţă scurtă: .296 5.Proiect .208 1.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. 36. editat de Matrix Rom în noiembrie 2007.34 214. planşeu din beton armat.71 24.681 13.învelitoare . Str.confort sporit.42 0.61 54.23 0.00 27.80 Cost total de reconstrucţie RON 6 5 x Ad 12. prezentată în fişa nr. Element cu viaţă scurtă 1 Învelitoare. Galea Silvia – 12 Martie 2008 54 .231 23.2600 0.6 Evaluator aspirant Ing.00 95.70 126.jgheaburi şi burlane .

8 4/5 0.306 10.8 12 / 15 0.884 1.198 1.8 10 / 15 0.375 4.75 4/5 0.413 1.498 2.417 Vârsta scriptică (VS) ani 13 13 15 4 4 4 10 15 12 12 Durata de viaţă de functionare (DVF) ani 15 15 20 5 5 5 15 20 15 15 Raport aplicat la cost VS / DVF 13 / 15 Uzura fizică nerecuperabilă Lei (RON) 10.66 15 / 20 0.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.417 TOTAL Ad = 108.75 12 / 15 0.721 12.86 13 / 15 0.792 39.86 20 / 15 0. 31 Instalaţii electrice ml 3.05 7.934 TOTAL 114.27 2.681 13.854 lei (RON) Element Învelitoare. exclusiv asteriala Jgheaburi si burlane Tencuieli exterioare Zugraveli interioare Tencuieli interioare Vopsitorii interioare Tâmplarie lemn Pardoseli din parchet Instalaţii sanitare Instalaţii electrice Cost de reconstrucţie rămas 12.854 Cost de reconstrucţie al elementelor cu viaţă scurtă = 114.291 10.530 lei (RON) Evaluator aspirant Ing.208 1.ANEVAR .366 985 15.126 2.8 2. Str.55 mp 114.854 72.8 4/5 0. Universitatii nr.428 0.Proiect .3 22. Galea Silvia – 12 Martie 2008 55 .231 23.530 Durata de viaţă de funcţionare – conform GE 032 – 97 Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă = 72.296 5.234 15.

asfel încât : Neadecvarea (deprecierea funcţională) recuperabilă = 0 4. o clădire din zidărie Raport aplicat la cost (Vs / Dv) TOTAL uzură fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă Valoare 517. Vârste efectivă dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. este numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei ( în cazul de faţă 70 ani). conf. sau un element inclus în Evaluator aspirant Ing. Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă sau de o supradimensionare. Str.567 3. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut. Neadecvarea (deprecierea) funcţională recuperabilă În urma inspecţiei efectuate la aproprietatea supusă evaluării nu s-au constatat deficienţe de concepţie sau de proiectare a clădirii. Galea Silvia – 12 Martie 2008 56 . modernizări sau supradimensionări. GE 32 / 1997. pt. care să necesite adăugiri.7 (70%) 281. Universitatii nr. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe : un element nou neinclus în costul de nou.Proiect .567 Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă = 281.ANEVAR . Indicator Cost de reconstrucţie brut minus Cost de reconstrucţie al : Elementelor fizice recuperabile Elementelor fizice nerecuperabile cu viaţă scurtă Cost de reconstrucţie net Vârsta scriptică (efectiva) Durata de viaţă normată.238 70 100 0. înlocuiri. 31 Uzura elementelor cu viaţă lungă Vârsta scriptică sau vâsta istorică (calendaristică).Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.854 402.092 0 114. dar care ar trebui inclus.

frntul stradal. Tehnicile de evaluare aferente sunt : .5. topografia terenului (perimetrul. Deprecierea totală Deprecierea totală se calculeaza prin însumarea rezultatelor obţinute după estimarea fiecărui tip de depreciere. La proprietatea evaluată nu s-au constatat elemente cu neadecvare funcţionabilă nerecuperabilă. Pentru recreere. schimbarea.3. Deprecierea din cauze externe (economice) Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare fată de costul de reconstrucţie / înlocuire ce poate apărea din cauze. Galea Silvia – 12 Martie 2008 57 . utilităţile disponibile. Universitatii nr. funcţionale sau externe. Principiile care stau la baza evaluării unui teren sunt : anticiparea. localizarea.ANEVAR .3. pentru cultivare agricolă sau suport al căilor de comunicaţii.Proiect . asfel încât : Depreciere externă = 0 6. orintarea sa.capitalizarea rentei funciare . Existenţa utilităţilor influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren. Valoarea unui teren. condiţiile pieţei locale.metoda parcelarii Evaluator aspirant Ing. substutuţia şi echilibrul. precum şi utilitatea sa sunt influenţate de caracteristicile fizice ale acestuia. 4.. cererea şi oferta.5. asfel încât : Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă = 0 5. dar care nu ar trebui inclus. fizice. nivelarea. Valoarea terenului se consideră numai pentru cazul celei mai bune utilizări. imbunătăţirile aduse terenului. În evaluarea terenului se ţine cont de dimensiunile şi forma acestuia.tehnica reziduală . cum ar fi : declinul vecinătăţii. amplasarea proprietăţii în localitate sau regiune. drenajul). Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată de influenţe negative din mediul exterior clădirii şi este de obicei nerecuperabilă.extracţia . Str.comparaţia directă .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. În cazul proprietăţii supuse evaluării îmi exprim opinia că nu sunt deprecieri datorate unor cauze externe. 31 costul de nou. Evaluarea terenului 4. Bazele teoretice Valoarea unui teren este dată prin utilitatea sa ca amplasament pentru construcţii.1.alocarea . Ea poate fi cauzată de o serie de factori. respectiv se va urmări ipoteza terenului liber şi disponibil.

Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vănzare sunt negociabile ca preţ.000 27 toate 200 780 12 toate 230 Grila de date pentru estimarea valorii prin metoda comparaţiei directe este prezentată în ANEXA 2. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr.Raportul deschidere / adâncime = 0. condiţii de finanţare. utilităţi. Universitatii 1 Str. localizarea şi caracteristicile fizice (suprafaţă. prin urmare se aplică o corecţie de -5 %. Terenuri comparabile Caracteristica Localizare Suprafata (mp) Deschidere Utilitati Pret (euro/mp) Subiect Str. .3 – 0. Evaluator aspirant Ing. 31 4. judeţ Galaţi s-a utilizat metoda comparaţiei directe. între valorile 0.Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. . Galea Silvia – 12 Martie 2008 58 . deschidere = raport faţadă / adâncime). între valorile 0. Univerităţii nr.Proiect . 97 / februarie 2006”.5. Estimarea valorii terenului În estimarea valorii terenului aferent proprietăţii imobiliare situată în str. 97 / februarie 2006”.763 26 toate 270 600 15 toate 250 650 13 toate 330 2. Cuza 2 Piata 3 Central 4 Str.5 raportul este foarte favorabil dar terenul având formă neregulată greu de organizat corecţia aplicată este de -10 %. Str. Se consideră terenul liber şi disponobil Elementele de comparaţie sunt : drepturile de proprietate transmise.Raportul deschidere / adâncime = 0. Teren 2 .ANEVAR . condiţiile de vânzare.2. Teren 3 . Sursele de informaţii în alegerea suprafeţelor de teren comparabile au fost ofertele publicate în spaţiile specializate de pe internet şi din publicaţiile Viaţa Liberă şi Monitorul de Galaţi. prin urmare se aplică o corecţie de -10 %. Municipiul Galaţi.5 raportul este foarte favorabil dar terenul are formă neregulată greu de organizat.5 toate 1. Universitatii nr. condiţiile pieţei. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr.Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru ca piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ. Al. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr.Raportul deschidere / adâncime = 0. raportul este favorabil. .38. Explicaţii : Teren 1 – Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru ca piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ. Posta Veche 245 12. I.38. 3.26.3 – 0.3. Teren 4 . Traian 5 Str. 97 / februarie 2006”. datorită faptului că există date comparabile.

pentru localizare se aplică o corecţie de 2 %.097 0 0 0 0 59 . . raportul este foarte favorabil dar terenul are formă neregulată greu de organizat.Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.18. raportul este nefavorabil dar pentru că şi proprietatea evaluată (subiectul) are raportul nefavorabil nu se aplica nici o corecţie. Concluzii : În urma analizei proprietăţii imobiliare.4.695 euro 51. Galea Silvia – 12 Martie 2008 Valoare 517. datele au fost sintetizate în tabelul urmator : Indicator Cost de reconstrucţie Costuri directe Costuri indirecte (onorariu arhitect. impozite.Proiect . pentru că conform „Buletin documentar 97 din februarie 2006” între zona centrală şi zona mediană procentul este 2%. cheltuieli de finanţare Profitul promotorului (intreprinzatorului imobiliar) TOTAL Cost de reconstrucţie Depreciere cumulată Uzura fizică recuperabilă Uzura fizică nerecuperabilă (elemente cu viaţă scurtă) Uzura fizică nerecuperabilă (elemente cu viaţă lungă) SUBTOTAL Neadecvare funcţionala recuperabilă (deficienţe. 97 / februarie 2006”.ANEVAR . valoarea unui metru pătrat de teren este de 211 euro / mp.092 0 0 517. Prin urmare : Din variantele finale alegem pe cea cu corecţia bruta cea mai mică.092 0 72.36. Str. .5. pentru că conform „Buletin documentar 97 din februarie 2006” între zona centrală şi zona mediană procentul este 2%.695 euro 191. adăugiri) Neadecvare funcţională recuperabilă (deficienţe. Conform „Buletin Expertiza tehnica CET nr. . prin abordarea prin cost. prin urmare se aplică o corecţie de -10 %. Universitatii nr.530 281.pentru localizare se aplică o corecţie de 2 %. asfel încât în urma comparaţiei directe. 31 .567 354. folosindu-se metoda costului de inlocuire net. 97 / februarie 2006”.Raportul deschidere / adâncime = 0.Raportul deschidere / adâncime = 0. Teren 5 .788 lei 4. înlocuiri) Neadecvare funcţională recuperabilă (supradimensionare) SUBTOTAL Evaluator aspirant Ing. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Rezultă că valoarea terenului supus evaluării (in suprafata de 245 mp) este de : 245 mp x 211 euro / mp = 51.

Proiect .ANEVAR . transporturi.). confectii metalice inglobate. cota maistrii.71 lei) 0 0 0 0 354. valoarea rotunjită a proprietăţii imobiliare a fost estimată la: : 309. Prin metoda costului.200 EURO Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 60 . combustibil. adica s-a luat in considerare costul total al materialelor inclusiv transportul lor pe santier (oţel beton.71 lei / euro) Valoare proprietate în RON Rotunjit Valoare proprietate in euro Valoare proprietate în euro. beton. la care s-a adaugat o cota medie de cheltuieli generale. autopompelor de beton. autori Aurel Cristian si Sorin Turcus. rotunjită (1 euro = 3.600 Explicatii : Nu s-au adăugat valori ale costurilor indirecte sau profitul promotorului deoarece articolele din indicatori sunt complexe. la zi. la preţul zilei.000 LEI 83.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”.788 354. etc. ajutor de somaj.633 95.800 95. urmare a majorarii preturilor la energie.). Universitatii nr.783 354. Valorile luate in considerare sunt bazate pe preturile actualizate. 31 Neadecvare funcţională nerecuperabilă (deficienţe) Neadecvare funcţională nerecuperabilă (supradimensionare) SUBTOTAL Depreciere externă TOTAL Depreciere cumulat Valoarea rămasă a clădirii Valoare teren (245 mp x 211 euro / mp x 3. de profit si TVA. Str. al utilajelor (chirie pret / ora de functionare efectiva. cofraje. cota TESA). Datele de mai sus sunt preluate din „Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată. editat de Matrix Rom în noiembrie 2007. al schelelor. al manoperei totale (manopera directa. impozit.097 162.995 191. etc. CAS.

identificarea.aplicarea metodelor de evaluare : abordarea prin comparaţia directă.200 lei • Abordarea prin capitalizarea veniturilor – 83. Evaluarea a fost efectuată pentru a răspunde la întrebarea clientului referitoare le o proprietate imobiliară. Universităţii nr. 31 CAPITOLUL 5 – RECONCILIEREA REZULTATELOR 5.ANEVAR . pentru a putea fi rezolvate aspectele incoerente. Municipiul Galaţi. în opinia evaluatorului.600 euro. Universitatii nr.900 euro. este de Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 61 .800 lei • 5. valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare situată în str.determinarea celei mai bune utilizări a proprietăţii .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Concluzii În urma aplicării metodologiei de evaluare expusă.95.Proiect . respectiv 337. fiind aplicate teste de rezonabilitate şi coerenţă. respectiv 310.3. Rezultatele obţinute Abordarea prin comparaţia directă – 90.31. Bazele teoretice Reconcilierea rezultatelor se face prin analizarea unor rezultate obţinute prin metode alternative utilizate pentru estimarea finală a valorii.900 lei • Abordarea prin cost . În analiza rezultatelor şi formularea concluziilor raportului de evaluare au fost respectate următoarele principii :  valoarea este o predicţie  vloarea este subiectivă  evaluarea este o comparare  orientarea spre piaţă 5. respectiv 354. Str. Judet Galaţi este. Au fost examinate diferenţele între rezultatele celor trei metode.2.1. Pentru a putea răspunde la această întrebare s-a urmat un proces de evaluare în cadrul căruia s-au parcurs mai multe etape : . pertinente şi suficiente.800 euro. abordarea prin capitalizarea venitului şi abordaea prin cost Datele au fost revazute pentru a avea siguranţa că sunt autentice. colectarea şi analizarea datelor generale şi specificate .

Estimarea dată este o opinie asupra unei valori. Pentru proprietăţile ocupate de proprietar metoda costului prezintă mai puţină precizie şi încredere. 31 90. ipotezele şi aprecierile            exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei 20. La data prezentului raport de evaluare există disponibile multe proprietăţi comparabile care se conformează unui model real al pieţei imobiliare.900 EURO 337. Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii. Pentru o locuinţă ocupată de proprietar metoda comparaţiilor directe are o relevanţă primordială Valoarea nu ţine seama de responsabilităţile faţă de mediu şi de costurile aferente conformării la cerinţele legale. care reprezintă în opinia evaluatorului cea mai bună estimare. precum şi considerentele privind valoarea sunt :  Valoarea a fost exprimată ţinând exclusiv de condiţiile limitative. Evaluator aspirant Ing.Proiect . În procesul de evaluare evaluatorul a folosit cantitatea de informaţii pe care participanţii pe piaţă o consideră adecvată pentru rezolvarea problemei de evaluare. Valoarea este considerată în condiţiile de plată integrală la data tranzacţiei cu banii jos. În analiza finală evaluarea reflecta piaţa.71 lei / euro.Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Datele de piaţă nu pot fi considerate niciodată ca o supralicitare în estimarea finală a valorii. Universitatii nr.ANEVAR . Str. În cazul unei locuinţe ocupată de proprietar metoda comparaţiei directe are o relevanţă primordială.2008 – 12 martie 2008.200 LEI S-a propus o estimare punctuală. Galea Silvia – 12 Martie 2008 62 .02. Cursul valutar luat în considerare a fost cel de 3.

utilizarea proprietăţilor imobiliare din zonă. Galea Silvia – 12 Martie 2008 63 . funcţionale sau externe. neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate. Durata de viată economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la valoarea proprietătii imobiliare .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati. Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare. Str. fisuri infestări sau defecte de structură.Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă economică. Durata de viată economică rămasă este perioada de timp estimată. care însă nu poate depăşi durata de viată fizică . finanţarea şi reglementările legale. dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică. Neadecarea funcţională este dată de demodarea. este numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei. Uzura fizică este evidenţiată de rosături. fizice. căzături.ANEVAR . 31 Definiţii: Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare fată de costul de reconstrucţie / înlocuire ce poate apărea din cauze. Universitatii nr.Proiect . Evaluator aspirant Ing. Vârsta scriptică sau vâsta istorică (calendaristică).. cum ar fi modificarea cererii. urbanismul. în care construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţilor imobiliare .

Proiect . durata de viaţă economică a clădirii va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.1.ANEVAR .87 Evaluator aspirant Ing.1. conform HG 2139/2004 grupa 1. In această situaţie prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii.Acestă sumă se scade din costulde nou al clădirii la data evaluării. Estimarea deprecierii s-a făcut prin metoda modificată a duratei de viată economică .Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati.1 este de 60 ani. Durata de viaţă economică (DVE). 31 Vârste efectivă dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Prin acestă metodă se estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabnile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întrţinerii necorespunzătoare. Str. precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Determinarea deprecierii ce cuprinde toate elemntele nerecuperabile (Dn) Dn = Costul de nou x Vechimea efectivă /DVE  Pentru clădirea evaluată vârsta efectivă este 4 ani. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut. minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi funcţionale. Universitatii nr. Galea Silvia – 12 Martie 2008 64 .Apoi se estimează un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile. clasa 1.Aceastâ sumă este raportul dintre vârste efectivă/durata de viaţă totală economică aplicat la costul clădirii. în consecinţă  Dn= 349828 x 4 / 60= 23321. subgrupa1.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->