1.Rolul evaluării de piaţă a 2. Valoarea de piaţa a bun.imob. Evaluare benevolă şi imobilului. Valoarea pentru obligatorie.

utilizarea existentă şi alternativă. Evaluarea e definită ca proces de Valoarea normativă. Valori determinare a valorii bunului la o dată negative şi alte tipuri de valori concretă ţinînd cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură care (investiţională, baza impozabilă, influenţează valoarea. Evaluatorul etc.).
analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiţie, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională. Conceptul valorii de piaţă a căpătat o deosebită importanţă şi semnificaţie în activitatea de evaluare şi în relaţiile economice anume în perioada de tranziţie la economia de piaţă. Trecerea de la determinarea preţului normativ la calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob. Val.de piaţă reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi e considerat de majoritatea cumpărătorilor şi vînzătorilor drept valoarea reală a bunului. În literatura ec. pot fi întîlnite diferite definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă. Însă cea ce se utilizează în practică e cea redată de Standartele Europene de evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat prudent şi neconstrîns de nimeni.,, Parlamentul a adoptat Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, care e menită să contribuie la unificarea conceptelor şi metodelor aplicate în evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform legii în majoritatea cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină val.de piaţă. La fel conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie. Ev. benevolă se efectuează din iniţiativa beneficiarului. Ev. obligatorie se efectuează din iniţiativa autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale. Acestei evaluari sint supuse obiectele evaluarii, indiferent de tipul de proprietate asupra lor. Evaluarea obligatorie se efectuiaza in urmatoarele cazuri: 1.în cazul privatizării sau altui mod de instrăinare a obiectelor evaluării(sechestru, inclusiv in urma insolvabilitatii proprietarului obiectului); 2.transmiterii dreptului de folosinta asupra obiectelor proprietate publica a statului sau darii in arenda a acestora; 3.transmiterii obiectelor in administrare fiduciara; 4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru cauza de utilitate publica; 5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate a impozitelor; 6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor de stat, municipale, precum si a intreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate; 7.aparitiei litigiului patrimonial in legatura cu hotarirea instantei de judecata, solicitarii instantei de judecata, inclusiv in cazul examinarii dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a concurentei neloiale; 8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate publica a statului sau proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale; 9.transmiterii obiectelor evaluarii in calitate de contributie in capitalul social al intreprinderilor; 10.utilizarii obiectelor de proprietate intelectuala create din contul mijloacelor bugetare si introduse in circuitul economic de catre agentii economici, indiferent de tipul lor de proprietate; 11.introducerii obiectelor de proprietate intelectuala in circuitul economic al intreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat; 12.solicitarii organului care efectuiaza inregistrarea persoanei juridice; 13.modificarii legislatiei şi altor situatii. Valoarea-termen prin care se exprimă mărimea calităţii, a însuşirii unui bun şi/sau serviciu de a satisface o nevoie, de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe alte bunuri economice. Valoarea de piaţă (VP) – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă; într-o tranzacţie liberă; după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrângere. Valoarea de piaţă, estimată în procesul evaluării, poartă un caracter de recomandare şi serveşte drept bază pentru determinarea preţului bunului imobil în scopul înstrăinării, ipotecării, determinării cuantumului plăţii de arendă, întocmirii rapoartelor financiare şi altele. Valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, dar presupunând că activul este liber, neocupat, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă într-o tranzacţie liberă după un marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Valoarea de piaţă pentru utilizarea alternativă poate fi definită ca valoarea cu cea mai bună utilizare, alta decît cea prezentă, respectiv cea intenţionată de proprietar sau arendaş inclusiv cu redezvoltări, remanieri, reconstrucţii, reprofilări, modernizări, ş.a. Valoarea de inlocuire – suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate. Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. Valoarea de investitie – valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un investitor concret; Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) – valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata; Baza impozabilă a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimată a acestor bunuri. Valoarea impozabilă este valoarea care conform legislaţiei în vigoare se utilizează ca bază impozabilă. Valoarea de inventar este valoarea obţinută în rezultatul inventarierii. Valoarea de asigurare reprezintă suma care a fost asigurată , primită de proprietar în cazul calamităţilor naturale sau cum a fost încheiat contractul. Valori negative (VN) apar atunci când activele imobiliare care constituie subiect al unor obligaţii contractuale, fizice, legale sau financiare generează un flux monetar negativ, real sau ipotetic sau necesită lucrări substanţiale de remediere (reparaţii, dezactivare ş.a). Aceste active devin astfel o datorie sau o VN. Proprietatea neînchiriată poate deveni de asemenea o VN dacă costurile legale obligatorii legate de o reclamaţie sau cheltuielile necesare pentru îndeplinirea unor cerinţe legale sau contractuale depăşesc valoarea proprietăţii libere de aceste obligaţii.

3. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii şi ofertei.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Principiul cererii şi ofertei indică că preţul pentru un bun imobiliar este determinat de interacţiunea cererii şi ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe parcursul unei perioade de timp îndelungate poate stabili destul de efectiv preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei imobiliare, inelasticităţii ofertei şi elasticităţii cererii, piaţa imobiliară deseori se află în dezechilibru. Conf. acestui principiu cu cît este mai mare oferta de b.i., cu atât mai mult se va micşora preţul lor. Există un prag de echilibru între cerere şi ofertă. În acest punct valoarea de piaţă reflecta cheltuielile socialmente necesare pentru producerea b.i. Dacă cererea creşte sau oferta scade apare dezechilibrul şi creşte preţul. Oferta b.i. e limitată ca toate resursele. Aceasta face ca să crească cererea şi valoarea de piaţă. Pe termen scurt pot să aibă loc şi excepţii. Răspuns la creşterea preţului la locuinţe trebuie căutat în politica monetară, creditară, fiscală şi ramurală a construcţiilor. Bunurile imobile comerciale fiind amplasate într-un raion de prestigiu şi ca ofertă limitată, vor crea o concurenţă mare între cumpărători, ceea ce va spori cererea şi valoarea de piaţă indiferent de creşterea uzurii acestor imobile. Evaluatorul trebuie să ţină minte că oscilaţiile cererii sunt mai frecvente decât oscilaţiile ofertei. Aceasta se explică prin faptul că asupra cererii influenţează factorii de conjunctură, de emoţii. Oferta e mai stabilă ca cererea fiindca timpul de reacţie la schimbarea cererii este specific pentru imobile. La momentul dării în exploatare a unei cantităţi impunătoare de imobile cererea va scădea şi vor scădea şi preţurile. Dacă preţurile vor scădea mai jos decât cheltuielile plus o rată acceptată a profitului pentru construcţii atunci oferta va scădea, fiindca este neconvinabil de a construi locuinţe. La scăderea ofertei, conform legii, are loc creşterea preţului. Astfel cererea şi oferta oscilează în jurul punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie să poată depista aceste tendinţe pe piaţa imobililor. Cererea spre deosebire de ofertă depinde de schimbări în legislaţie, de falimentul unor întreprinderi, de inflaţie. Relaţia cererea-oferta nu în toate cazurile e dominantă asupra preţului. Preţul depinde de condiţiile finanţării, de motivele afacerii, de competenţa şi informaţia disponibilă a preţurilor de care dispune vânzătorul şi cumpărătorul.

observă scăderea cererii, vânzărilor, profitului şi tuturor parametrilor pozitivi. Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la ce etapă a ciclului de viaţă se află B.I. Principiul înlocuirii (substituţiei)– valoarea maximă a b.i. este determinată de cel mai mic preţ sau valoarea la care sar putea achiziţiona un alt obiect imobil de o utilitate echivalentă. Acest principiu stă la baza fiecărei metode tradiţionale de evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un cumpărător raţional nu va plăti pentru un b.i. o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similară. Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a b.i. Principiul înlocuirii este asemănător cu noţiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezintă pierderile eventuale ale investitorului în urma respingerii unor proiecte investiţionale de alternativă şi investirea mijloacelor în proiectul actualizat. Principiul aportului – costul (valoarea) oricărui element al b.i. este în funcţie de aportul lui în valoarea totală sau în mărimea scăderii acestei valori dacă el (elementul) lipseşte. Unele elemente majorează valoarea b.i. cu o mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când unele elemente suplimentare reduc valoarea imobilului (de ex. exagerări arhitecturale).

construcţia apartamentelor. Din cauza duratei mari de construcţie oferta de apartamente nu poate reacţiona imediat la cerere, astfel cererea devine excesivă. Concurenţa din partea altor tipuri de locuinţe va scădea preţurile la apartamente, dar în fond plata de arendă se va menţine. Terminarea construcţiei a unui număr considerabil de ap. va schimba radical situaţia, chiar aferta poate deveni excesivă. Astfel de oscilaţii poartă un caracter periodic. Evaluatorul trebuie să poată prognoza tendinţele de creştere sau scădere a concurenţei şi să le ia în consideraţie în timpul evaluării.

6. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile compatibilităţii şi espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor)
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Principiul compatibilităţii (conformităţii) – stilul arhitectonic, nivelul comfortului şi a prestărilor de servicii a b.i. trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de imobil într-un loc determinat unor anumite standarde scrise sau imaginate. O clădire cu anumite defecte are de câştigat într-un raion priveligiat, din cauza atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un b.i. va avea o val. mai mică dacă se află într-un raion neprestigios. Valoarea max. se obţine atunci când se atinge o omogenitate arhitectonică raţională şi compatibilitatea utilizării terenurilor, precum şi în folosinţă este opţiunea de forţă a b.i. Compatibilitatea optimală a b.i. asigură venituri maximale posesorului. În fond, utilizarea satisfăcătoare a terenurilor se obţine atunci când ea corespunde standardelor existente în locurile unde este amplasat b.i.Principiul espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor) – conform acestui principiu cumpărătorul este în aşteptarea veniturilor în rezultatul exploatării imobilului. Utilitatea obiectului de imobil este în funcţie de veniturile prognozate. Pentru b.i. care aduc venit, valoarea se determină în funcţie de veniturile viitoare şi încasările de la revânzarea lor aşteptate de investitorul potenţial. Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea şi durata fluxurilor veniturilor viitoare, aceste venituri fiind actualizate proporţional schimbării valorii lor în funcţie de timp.

5. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile celei mai potrivite şi eficiente utilizări, productivităţii şi concurenţei.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Cea mai eficientă utilizare este un concept utilizat de Standardele Internaţionale de Evaluare şi este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conţine şi în Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări este definit ca utilizarea cea mai probabilă a bunului, care este posibilă din punct de vedere fizic, justificată în mod corespunzător, admisibilă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi din care rezultă cea mai mare valoare a bunului supus evaluării. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerată ca cea mai bună utilizare şi va corespunde definiţiei valorii de piaţă. Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări ia în considerare factorii majori ce influenţează valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, întrunind şi alte principii de evaluare. În căutarea celei mai potrivite şi eficiente utilizări evaluatorul compară utilizarea curentă cu alte variante posibile. Cea mai potrivită şi eficientă utilizare se mai consideră şi utilizarea cea mai rentabilă la momentul evaluării sau în viitorul apropiat. Pentru determinarea acestei utilizări (cea mai eficientă) se efectuează analiza economică în 2 etape: I.se efectuează analiza celei mai potrivite utilizări ai terenului (totalitatea scopurilor de utilizare) ; II.al terenurilor şi construcţiilor deja existente sau posibile de efectuat. În cadrul acestei analize evaluatorul trebuie să ia în consideraţie durata utilizării, reacţia obiectivelor adiacente, aportul îmbunătăţirilor funciare, constrângerilor dacă există. Această analiză trebuie să se bazeze pe legislaţia în vigoare şi pe posibilităţile fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie să aibă în vedere că pe parcursul utilizării pot avea loc schimbări ai factorilor de influenţă de ordin exterior (se poate schimba destinaţia obiectelor învechite). Principiul productivităţii –proprietarii b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului sau a construcţiei pentru a mări randamentul b.i. S-a observat că aceste îmbunătăţiri au limită după care investiţiile în îmbunătăţiri nu mai au aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni nerentabile şi pot conduce la căderea valorii de piaţă a b.i. Principiul concurenţei – presupune că în cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte plata pentru mijloacele de producţie, pe piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce duce la scăderea nivelului mediu al beneficiului. Acest principiu influenţează puternic piaţa b.i. Obţinerea veniturilor supranormative din imobil duce la sporirea concurenţei care, de regulă, are loc concomitent cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei contribuie la scăderea preţurilor şi firesc a veniturilor. Concurenţa normală sporeşte calitatea obiectelor de construcţii. Concurenţa excesivă poate să diminueze profiturile până la nivelul lor normal şi chiar mai jos până la dispariţia acestora. Dacă într-un anumit sector concurenţa de afaceri comerciale este destul de puternică, construcţia încă a unui magazin va fi nerentabil şi invers. Un exemplu concludent în această ordine de idei este

7. Factorii de influenţă asupra valorii imobilului. Factorii macro şi microeconomici
Asupra valorii b.i. influenţează o serie de factori care se iau în consideraţie la diferite etape a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si subiectivi. Factorii subiectivi sunt:

4. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Principiile dinamismului, înlocuirii şi aportului.
Baza teoretică a procesului de evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor, principiilor şi regulilor care s-au format în rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum şi a comportamentului partici-panţilor la piaţa imobiliară. Principiul de evaluare este – baza teoretică a procesului de evaluare a valorii de piaţă. Practica mondială de evaluare se conduce de următoarele principii: principiul cererii şi ofertei; dinamismului; - înlocuirii; - aportului; celei mai potrivite şi eficiente utilizări; -productivităţii; concurenţei; compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Principiul dinamismului (schimbării) – bunurile imobile, mediul natural, economic şi social sunt într-o dinamică permanentă. Principiul schimbării afirmă că valoarea bunurilor imobiliare se schimbă continuu. Imobilele se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea terenurilor se schimbă în rezultatul diverselor activităţi ale oamenilor. Condiţiile economice şi demografice modificându-se creează premise de creştere sau scădere a cererii la b.i. Aceştia şi alţi factori pot schimba utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul trebuie să poată sesiza atât schimbările subtile cît şi cele evidente pe piaţa imobiliară, să determine consecinţele acestor schimbări în localităţi şi micro raioane concrete. Principiul dinamismului (schimbării) afectează nu numai b.i. dar şi localităţile, ramuri, economii naţionale şi civilizaţii întregi. În baza principiului dinamismului se află aşa numitul ciclu de viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de naştere (proiectarea şi construcţia b.i., formarea raionului, etc.); 2. etapa de creştere – se caracterizează prin pătrunderea produsului pe piaţă, prin creşterea vânzărilor şi profitului, dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de maturitate – stabilizarea vânzărilor şi profitului, formarea infrastructurii raionului, etc. 4. la etapa declinului se

-

competenta tranzacţii;

participanţilor

la

nivelul de informare a populaţiei; - onestitatea (cinstit, inocent, nevinovat); - temperament (sanguin, coleric, melancolic, fegmatic); - atractivitate personală (şarm, carismă). Factorii obiectivi la rândul sau se împart în: macroeconomici şi microeconomici. 1) Factorii macroeconomici cuprind capacitatea de cumpărare a populaţiei şi nivelul de consum, nivelul şomajului, inflaţia, rata procentului bancar, cursul dolarului, impozitele, taxele, etc. Valoarea bunului imobil este influenţată şi de interacţiunea unor factori care pot fi: - factori economici (Impozitare; Inflaţia; Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau EURO; Nivelul de trai al populaţiei; Relaţiile economice internaţionale); - factori sociali (Numărul şi structura populaţiei; Densitatea populaţiei; Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii); - factori juridici, administrativi si politici (Legislaţia fiscală; Legea cu privire la proprietate; Legislaţia privitor la ipotecare; Legi în domeniul ecologiei; Legea cu privire la politica de creditare; Stabilitatea politică; Legi cu privire la operaţiunile cu imobilul); - factori naturali si de mediu (Factorii geografici; Factorii seismici; Factorii ecologici; Clima; Nivelul apelor subterane; Zonele de inundaţii sau zonele alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile sedimentare; Prezenţa în regiune a staţiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanţelor chimice, staţii de purificare; alţi factori). Factorii macroeconomici: Impozitarea – Conform titlului VI a Codului Fiscal impozitul pe imobil este o forma nerecuperabilă de vărsare în

bugetul de stat a unei părţi din costul acesteia, aflat în posesia unei persoane fizice sau juridice. Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau EURO sînt indicatori macroeconomici, care într-o măsură mai mică sau mai mare influenţează asupra costului spaţiului locativ prin legătura lor directă cu majoritatea aspectelor vieţii economice a ţării. Scăderea veniturilor generate de inflaţie, poate fi compensată pe calea indexării plăţii pentru arendă. Protecţia împotriva inflaţiei acţionează doar în acel caz, când schimbarea taxei pentru arendă coincide cu nivelul inflaţiei. Cererea şi oferta sînt forţe majore ale pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile frecvente în direcţia creşterii şi descreşterii costului spaţiului locativ. Cererea pentru proprietăţile imobiliare este afectată de situaţia economică generală: gradul de ocupare a populaţiei; mărimea salariului şi veniturilor populaţiei; solvabilitatea populaţiei; variaţia numărului populaţiei modificările în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mărimea ratei dobânzii; mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii determină sporirea activităţii pieţei imobiliare. O condiţie obligatorie pentru asigurarea creşterii cererii este extinderea posibilităţilor economice ale potenţialilor cumpărători, majorarea veniturilor populaţiei. Spre deosebire de cerere, oferta b.i. este inelastică. Oferta de b.i., este influenţată de: stocurile de b.i. libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe un anumit segment al pieţei imobiliare; volumul construcţiilor noi şi cheltuielile aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.; cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata serviciilor comunale; modificări curente şi potenţiale ale tehnologiilor de construcţii şi influenţa lor eventuală asupra costurilor de construcţie; corelaţia costurilor de construcţie şi a preţurilor de vânzare a b.i. Relaţiile economice externe nu au influenţă nemijlocită asupra costului spaţiului locativ, ci mai degrabă stimulează politica investiţională, extinderea spaţiului economic, astfel contribuind la prosperarea economică, la asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă, inclusiv a asigurării cu locuinţe. 2) Factorii microeconomici sunt factorii formaţi de caracteristicile concrete ale bunului imobil. Factorii microeconomici cuprind: Condiţiile de vânzare-cumpărare, Condiţiile de finanţare, Amplasarea, Caracteristicile fizice, Arhitectura clădirii, ş.a.. Condiţii de finanţare. De obicei investiţiile în imobil se finanţează pe 50100% din contul mijloacelor împrumutate, ceea ce influenţează asupra preţurilor tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât din conturi operaţionale cît şi din conturi de capital. Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi tipice sau specifice. Fiind pusă problema efectuării oricărei tranzacţii condiţiile de vânzare-cumpărare rămân a fi unul din aspectele microeconomice de bază. Este foarte important de analizat motivele vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicită un participant sau altul. O urgenţă a vânzătorului este foarte mult în favoarea cumpărătorului, aşa cum costul locuinţei va scădea. Iar dacă cumpărătorul este cointeresat în achiziţionarea unui anumit imobil atunci costul va creşte. Amplasarea locuinţei. În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra costului spaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de transport şi costul sînt în dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei transportului public. Un alt factor ce influenţează costul spaţiului locativ în direcţia creşterii este existenţa în apropierea acestuia a parcărilor pentru automobile, a grădiniţelor, şcolilor, centrelor de distracţie, a parcurilor publice, a magazinelor şi a altor bunuri de necesitate publică. Amplasarea clădirii într-o altă zonă îndepărtată, în apropierea unor fabrici sau uzine, unde zgomotul depăşeşte limitele normalului şi există riscul poluării mediului ambiant, va orienta costul spaţiului locativ în direcţia descreşterii. În dependenţă de unii factori sociali accent se pune, în majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. La alegerea locuinţei, în afară de cheltuielile de ecologie, prestigiu şi mediul social se ţine cont de cheltuielile de transport la locurile de lucru, învăţământ şi agrement. Caracteristicile fizice a spaţiului locativ. În timpul efectuării oricărei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul de bază în stabilirea costului acestuia îl are analiza caracteristicilor sale fizice, la care se referă: parametri fizici; calitatea construcţiei şi exploatării; serviciile comunale şi dotarea tehnică; exteriorul plăcut şi confortul. De asemenea la evaluarea clădirii se va ţine cont de orientarea construcţiei (nord, sud, est, vest); gradul de durabilitate; caracteristica elementelor de bază: fundamentul, pereţii, planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcţiei, arhitectura, racordarea la reţelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicaţii), utilizarea curentă a spaţiilor. Un factor important

13. Prin urmare.legislaţia Republicii Moldova. i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. nerecup. cadastral. h) modul de folosinta. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru aceste bunuri.M. c) metoda cantitativă. Metoda cheltuielilor se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire. Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de baza in preturile curente prin aplicarea indicilor. rezultatele obţinute sunt convingătoare şi pot fi uşor verificate. cu un anumit nivel de venituri. care exercită o influenţă egală asupra tuturor obiectelor pieţei imobiliare. planurile de organizare a teritoriului. 3.caracteristicile tehnice. domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a vânzărilor Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. Valoarea de reconstituire corespunde mărimii tututror cheltuielilor suportate pentru construirea bunului imobiliar. evaluarii ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum. Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de arendă pot fi obţinute din contractele de vânzare-cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT. Mărimea UF se determină în funcţie de starea tehnică a elementelor de construcţii principale. se aplică coeficienţii de majorare pentru an. Guv-lui. b) pentru evaluarea terenurilor. deficienţe ce necesită efectuarea lucrărilor de modernizare sau înlocuirea elementelor demodate. metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate: a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda cheltuielilor. GS tut. etc. evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. UF normativă se utilizează în scopuri de contabilitate pentru a amortiza cheltuielile pentru imobil. factorii economici. caracteristicile fizice ale obiectelor şi alţi factori. tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate. d) conditiile pietei. dezvoltarea tehnologiilor în construcţie.. care include următoarele 2 etape: 1. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. În practică.capitalizarea pierderilor venitului datorită influenţei factorilor externi. dosarele cadastrale. evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza calitatile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cladirii. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri.GSelem. c) determinarea marimii ajustarilor. Mărimea depr funcţ este egală cu valoarea totală a lucrărilor de reconstrucţie necesare pentru a aduce bunul imobiliar în conformitate cu cerinţele pieţii. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. calculata in baza preturilor de piata. Se capitalizează pierderile (pierderi/rata de capiatlizare). Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil. d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala: . Domeniul de aplicare a acestei metode este foarte larg. . Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila. aplicarea metodei este destul de problematică. . e) amplasarea. Vc – valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi. listei cu volumul de lucrări. în raportul de evaluare este necesar să fie inclusă o argumentare a calculelor efectuate. În urma analizei deprecierii funcţionale facem următoarele concluzii: . 2. surplusul de îmbunătăţiri.procesul deprecierii funcţionale şi economice nu poate fi standardizat. evaluatorul trebuie să găsească un număr suficient de obiecte similare cu obiectul evaluării. Esenţa.a. . Determinarea deprecierii funcţionale şi economice este o problemă mai complexă decât determinarea uzurii fizice. apărută din cauza insuficienţei unor elemente constructive va fi egală cu diferenţa între valoarea capitalizată a pierderilor venitului net şi costurile de construcţie a elementelor date. Determinarea deprecierii acumulate a bunurilor imobile.elem. metoda veniturilor si metoda cheltuielilor. e) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii. Se utilizează algoritmul următor: 1. с) metoda indicilor de baza. Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată în baza cheltuielilor pentru reconstrucţia necesară a obiectului evaluării. cât şi o parte componentă a bunului. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare. Informaţia este cea mai valoroasă resursă a pieţei. Alegerea cheltuielilor Metoda cheltuielilor consta in met. ea determină calitatea serviciilor de evaluare. colaborarea profesională. V = Vt + (Vc − D) unde: V – valoarea bunului imobil. g) caracteristicile economice. funcţională şi ecologică. Informaţia primară este informaţia internă care caracterizează bunul imobiliar evaluat.greutatea specifică a tuturor elementelor. d) metoda obiectului analog. pierderile venitului net sunt determinate prin comparaţia plăţilor de arendă de piaţă pentru construcţiile în care sunt prezente elementele corespunzătoare şi construcţiile în care ele lipsesc. Cea mai generală caracteristică a procesului de schimbări ce au loc în caracteristicile fizico-constructive pe parcursul duratei de viaţă se numeşte UZURĂ. metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. Pentru determinarea valorii iniţiale a bunului imobiliar sunt utilizate. Construcţia bunului imobiliar este desfăşurată în baza unor proiecte aprobate. economică. În R. Determinarea mărimii uzurii elementelor constructive poartă mai mult un caracter subiectiv şi depinde de experienţa şi pregătirea profesională a specialistului care inspectează bunul imobiliar. informaţie privind dezvoltarea pieţei imobiliare. deprecierea funcţională şi economică nu au un caracter material. informaţia despre activitatea şi serviciile băncilor comerciale. În acest caz deprecierea funcţională recuperabilă va fi egală cu costul licidării acestor elemente. construite după proiect standard. Valoarea de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate.documentaţia de proiect şi deviz. Aşadar valoarea obiectului depinde de starea lui fizică. Se determină rata de capitalizare ca raportul dintre plata de arendă actuală/preţul de vânzare a BI similare neinfluenţat de factorii externi.datele de identificare a bunului imobiliar (nr. fiind analizata fiecare caracteristica in parte.. În majoritatea cazurilor de evaluare. ş. surplusul de elemente. Valoarea de inlocuire – suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau constructii analogice obiectului evaluarii.-uzura fizică a elementelor. d) / 100 a) . Procedura de estimare a deprecierii economice prin metoda capitalizării pierderilor venitului este cea mai des utilizată. un aspect exterior plăcut. Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. Cantitatea de informaţie necesară depinde de metoda aplicată la efectuarea evaluării. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi întocmit un deviz în baza documentaţiei de proiect. publicaţiile periodice. . expoziţii. Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine critică faţă de informaţia obţinută. Surse de informatie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia privind obiectele analogice. este important de menţionat. rezistenţei. deprecierea funcţională este determinată pentru fiecare obiect individual. exprimata in preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum. conformitatea rezultatelor evaluării. Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea construcţiei din punct de vedere al conceptului spaţial. Procesul UF a clădirilor locative şi a elementelor constructive constă în faptul că construcţiile. cu atât este mai mare deprecierea funcţională. f) caracteristicile fizice.uzura reală Semnele UF sînt existenţa deformaţiilor închise sau deschise a elementului constructiv. închirierea şi ipotecarea obiectelor similare şi altă informaţie. evaluatorul determină numărul vânzărilor comparabile necesar pentru analiză. Se determină pierderile anuale de la plata pentru arendă. . Prin pierderea calităţilor tehnice şi de exploatare se înţelege diminuarea capacităţii portante. b) metoda de resurse si indici.deprecierea funcţională depinde de destinaţia bunului imobiliar. Toată informaţia necesară pentru evaluare se împarte în două grupe: informaţia generală şi informaţia specială.datele cadastrului bunurilor imobiliare. aplicarea coeficienţilor de majorare a preţurilor în construcţii. sunt folosite 2 metode pentru determinarea deprecierii economice: . Mai des metoda dată poate fi aplicată de către firmele de evaluare care au baza de date dezvoltată şi care se ocupă şi cu serviciile de intermediere. Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei. de asemenea. sursele de informaţie. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare şi actualizarea lor. Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii. . În practică. pentru a asigura o utilizare mult mai efectivă a bunului imobiliar. Pentru efectuarea analizei datelor de piaţă şi selectarea bunurilor imobiliare comparabile. Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea fondurilor fixe. indiferent de scopul evaluării. inclusiv şi cu destinaţie agricolă. ce se datorează calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în considerare deprecierea funcţională şi deprecierea economică a obiectului evaluării. competenţa şi intuiţia sa. Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cladirii. de afaceri sau interese financiare comune. Deprecierea economică reprezintă pierderea valorii bunului imobil ca rezultat al acţiunii factorilor de origine externă. adică să aibă o bună iluminaţie naturală a încăperilor.datele statistice publicate oficial. Principalele surse de informaţie care pot fi utilizate de evaluator sunt: . . Metoda costului este limitată de dificultăţile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii). devizelor pe obiect si devizelor generale pentru obiectul evaluat. deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie este în continuă dezvoltare şi tinde spre crearea unor construcţii moderne şi mult mai calitative. . Valoarea de reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in arenda poate fi aplicata metoda veniturilor. care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in urma actiunii diferitor factori. cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui. nr. calitate şi amenajare. În cazul estimării deprecierii funcţionale. În cazul diferenţei între elementele constructive ale bunului imobiliar evaluat şi elementele constructive ale obiectului analog se fac corectările necesare. contribuind la diminuarea valorii lui. Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard: a) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile. . fie a valorii de reconstituire. Surse de informaţie externă sunt îndrumarele de specialitate. Pentru diferite tipuri de bunuri imobile deprecierea funcţională se manifestă diferit. care va conţine: . În acest caz. Metoda vânzărilor comparabile presupune efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor imobiliare similare pentru data tranzacţiei. pentru terenuri. informaţia de la specialiştii pieţei imobiliare. Definirea uzurii fizice şi determinarea ei prin metoda vizuală Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. comercială. Unitate de comparaţie poate servi atât întregul bun imobil. Deprecierea funcţională completă a unui tip de bunuri imobiliare corespunde situaţiei când cererea la bunurile imobiliare din categoria dată va fi nulă. estimarea lor nu este posibilă. Metoda venitului – în R. deoarece construcţiile nu mai corespund cerinţelor noi faţă de gradul de confort. b) conditiile de finantare. În condiţiile dezvoltării neuniforme a pieţei imobiliare. UF elem = GS elem . sociali. c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala – metoda analizei comparative a vinzarilor. Informaţia secundară sau externă este informaţie prelucrată. comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare. de scopul evaluării. existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie. industrială sau specializată. evaluarea căruia se face pentru un anumit cumpărător. dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate cu atât e mai precisă estimarea. dat fiind că ele nu pot fi deplasate. rezultatele obţinute prin metoda normativă poartă un caracter subiectiv pronunţat. are multe limitări şi se aplică mai rar decît celelalte metode. Întreprinderile de evaluare nou create nu dispun de informaţia veridică despre piaţa imobiliară şi respectiv aplicarea metodei date necesită o durată mai mare de timp. dar cea mai răspîndită în rîndurile evaluatorilor este metoda normativă (vizuală). În majoritatea cazurilor evaluatorii nu au acces la informaţia veridică despre activitatea financiară a obiectului evaluării. criteriul de comparaţie a bunurilor imobiliare este preţul pentru o unitate de măsură. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să corespundă condiţiilor climaterice. Prin acesţi indici metoda dată se apropie de valoarea de piaţă. utilajele de constructii-montaj. datele mass-media privind conjunctura pieţei. Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului de indici pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de baza pentru resursele similare. de către evaluatorii privaţi şi cei de stat. amplasare. exprimate in unitati de masura adecvate. participarea la conferinţe. sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieţei.metoda costului care se bazează pe valoarea de reconstituire cu aplicarea coeficienţilor din Hot.datele despre tranzacţiile cu bunuri imobiliare. etc. în funcţie de tipurile BI şi estimarea valorii de piata a obiectului scopul evaluării Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor. să fie bine proiectate. 2. Metoda costului sau cheltuielilor – această metodă se utilizează în toate cazurile de evaluare a B. existente la data evaluari. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective: drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise. 1. calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii. Metoda dată presupune determinarea valorii de piaţă a terenului. La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in considerare marimea deprecierii acumulate. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile. ceea ce necesită introducerea unor elemente noi. deoarece: . Metoda vînzărilor comparabile este limitată de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. De regulă. Ea poate fi fizică. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera. Astfel. cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin urmatoarele metode: a) metoda de resurse. D–deprecierea acumulata.experienţa personală a evaluatorului. deprecierea funcţională reala este prezentă permanent şi influenţează considerabil calităţile de consum ale bunului imobiliar. 10. -mărimile estimate ale deprecierii economice nu pot fi absolut obiective din cauza influenţei evaluatorului asupra rezultatului estimărilor şi influenţei factorului comportamentului consumatorilor asupra mărimii cererii. Aplicarea metodei date se recomandă pentru bunuri imobile unicale sau cu destinaţie specială. deprecierea funcţională apare cu mult înaintea apariţiei uzurii fizice. ecologici. b) metoda costurilor segregate. veridicitatea surselor de informaţie. Caracteristica calitativă şi cantitativă a deformaţiilor poate fi determinată numai în rezultatul inspecţiei clădirii pe teren cu utilizarea utilajelor şi procedurilor speciale. 12. Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii. Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda comparatiilor unitare. prin intocmirea devizelor locale. Metoda indicilor determină valoarea bunului imobiliar în baza valorii obiectului analog. 1056 din 12 noiembrie 1997 (varianta greşită deoarece se folosesc coeficienţi artificiali). existenţei diferitor segmente formate în dependenţă de veniturile cumpărătorilor potenţiali. Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este: 11. Cu cât mai mare este perioada între data construcţiei şi data evaluării. Pierderea din valoare a bunului imobiliar în cazul deprecierii funcţionale este determinată de evoluţia tehnico-ştiinţifică-folosirea tehnicii eficiente. adresa sau locul amplasării). Distingem 2 tipuri ale depr. Deprecierea funcţ este caracteristică tuturor bunurilor imobiliare.I. de aceea în unele caziri. Caracteristica generală a reconstituire prin metoda metodelor de evaluare. se aplică pentru bunuri imobile tipice. b) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie.informaţia referitoare la tranzacţie: preţul şi data tranzacţiei.reprezintă tut elem . Vt – valoarea de piata a terenului. prezentată sub formă de articole de analiză. de etapa ciclului de viaţa la care se află.in cazul unei piete dezvoltate – metoda analizei comparative a vinzarilor. Informaţia specială caracterizează un bun imobiliar concret. Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si pot fi exprimate in marimi absolute sau relative. . în timp ce ar putea fi folosite concepte constructive şi spaţiale perfecţionate. Metodele venitului sînt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii. . pentru majoritatea bunurilor imobile se aplică metoda analizei comparative a vînzărilor. Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru bunurile imobiliare similare obiectului evaluării este una din cele mai importante etape ale metodei vânzărilor comparabile. Exactitatea rezultatului evaluării depinde de definirea corectă a scopului evaluării. prognoze. diferenţa dintre caracteristicile rele ale bunului imobil şi preferinţele consumatorilor. 1 m2 al suprafetei totale). suprafata). Pentru acumularea datelor de piaţă oficiile cadastrale trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor imobiliare. funcţionale şi economice ale Bl la data tranzacţiei. Ureală. In cadrul metodei cantitative. în special pentru proprietăţile imobiliare vechi. principiilor metodologice ce stau la baza identificării obiectelor comparabile şi de metode de ajustare a preţurilor. Totuşi. rezultatele licitaţiilor. hărţile de bonitate a terenurilor. dar nu esential. Metoda dată se aplică în condiţiile unei pieţe transparente. calcularea uzurii funcţionale şi economice. deoarece sunt factori obiectivi care nu permit dezvoltarea metodei date şi aplicarea ei într-o scară largă din cauza instabilităţii economiei ţării. demografici. După sursele de obţinere informaţia se împarte în primară şi secundară. Deprecierea funcţi nerecuperabilă este estimată în baza următorilor factori: insuficienţa unor elemente ale construcţiei sau ale unor caracteristici calitative ale elementelor. amplasarea şi preţul de vânzare. funcţionale: recuperabilă şi nerecuperabilă.M. metoda costului se aplică în 3 variante: . sau Indicatorii comasaţi ai costului construcţiei. metoda veniturilor si metoda cheltuielilor. că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte. normative şi de proiect. rigidităţii sub influienţa mediului. Deprecierea funcţ. Informaţia generală cuprinde informaţia cu caracter general economic şi social.in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia – metoda cheltuielilor. cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil. să obţină informaţia completă privind caracteristicile lor tehnice.greutatea specifică a elementului. decât cele construite anterior. e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate – metoda cheltuielilor. Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. datele cu privire la vânzări-cumpărări.este şi modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă.conform Regulamentului provizoriu (varianta corectă). determinarea UF pentru elementul constructiv 8. Sursele de informaţie trebuie să fie sigure. 1997). Trebuie de menţionat că deşi caracteristica finală a UF este gradul de diminuare a capacităţii portante iniţiale. Aceste tipuri de depreciere a bunului imobiliar pot fi observate doar în momentul comparării obiectului evaluării cu alte bunuri imobiliare. Hotărârile arhitectural-constructive au o mare importanţă în timpul evaluării. componenţa elementelor de construcţii după care se determină UF nu se limitează doar la elementele de construcţii portante. Valoarea BI este în funcţie de caracteristicile lui naturale şi fizicoconstructive şi de schimbările ce au loc în aceste caracteristici care au loc pe durata ciclului de viaţă. politici.compararea preţurilor de vânzare ale bunurilor imobiliare similare asupra cărora influenţează factorii externi şi celor ce nu sunt influenţate de manifestarea factorilor externi. respectarea cerinţelor de exploatare şi utilizare. UF mai depinde de convenţiile locale. a unei largi baze informaţionale. În cazul efectuării evaluării cu aplicarea metodei analizei comparative a vânzărilor. utilajele şi clădirea în ansamblu pe parcursul funcţionării îşi pierd calităţile şi proprietăţile iniţiale. Costul unitatii de comparatie poate fi determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri imobile. La rîndul său UF a construcţiilor aparte după care se calculă UF a clădirii în ansamblu este proporţională cu raportul dintre mărimea sectorului deteriorat a construcţiei şi mărimea totală a ei. de modul de folosinta al obiectului evaluarii. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice Spre deosebire de uzura fizică.metoda aplicată de către OCT (în acest caz nu se calculează valoarea de piaţă a terenului. de sistemul de reparaţii curente şi capitale. Acest tip de depreciere este caracteristic doar pentru bunurile imobiliare. evaluatorul trebuie să recalculeze valoarea dse reconstituire în preţurile curente la data evaluării. Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode. . constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. morală. Uzura fizică este determinată de deteriorarea bunului imobiliar sub influenţa diferitor factori mai ales climaterici. determinarea UF a construcţiei în ansamblu (în%) UF constr = UF elem *100 / GS în care UFelem. Informatia necesara pentru evaluarea BI. perfecţionarea materialelor de construcţie. . * U unde. creşterea productivităţii muncii. Deprecierea funcţională începe să se acumuleze din momentul creării bunului imobiliar. c) conditiile tranzactiei. În cazul evaluării după metoda venitului sunt necesare datele gestiunii contabile şi financiare a întreprinderii. 3. Dar. materiale. planurile cadastrale. inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. Determinarea valorii de 9. Deprecierea funcţ . 2. precum şi de tipul bunului imobiliar. De regulă pentru comparare sunt suficiente 35 vânzări. in scopul ajustarii preturilor de vinzare. Sursa acestei informaţii este inspectarea şi expertiza tehnică a obiectului. fiind cea mai complicată. Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in intregime si diferitor componente ale ei. Un avantaj important al metodei date este simplitatea ei.

Aparitia unor restrictii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a bunului imobil. 3. aplicarea metodei vânzărilor nu este apropiată. .venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale. anul imediat următor perioadei de calcul. Reieşind din aceasta pentru aplicarea metodei capitalizării directe e necesar: I)De calculat mărimea Venitului operaţional net (VON) pentru un an. R .reversia.perioada de calcul. Metoda investiţiilor de alternativă se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. de aceea este pe larg utilizat în procesul de evaluare masivă în scopul impozitării. ce nu sunt tipice pentru piaţa imobiliară. rata reală „pură” a rentabilităţii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. Cheltuieli operaţionale sunt cheltuielile legate de asigurarea funcţionării bunului imobiliar. . 2. În acest caz. care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare. rezerve pentru înlocuirea elementelor construcţiei.tehnica grupului investiţional. o modalitate de a determina rata de actualizare este intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe piaţa imobiliară: investitori. analiza costurilor. prin urmare si a pretului de vinzare. Un bun imobiliar. mărimea uzurii şi dobânda calculată pentru capitalul împrumutat nu se include în calcularea venitului operaţional net. adică la rata obţinuta va trebui de adăugat şi rata de recuperare a capitalului.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil. fără a efectua careva estimări sau justificări ale diferitor părţi componente ale ratei. metoda extracţiei. Datele din documentaţia contabilă şi financiară nu pot fi utilizate direct în evaluare fără a fi supuse corectărilor. metoda analizei de corelare şi regresie.informaţia despre bunurile imobiliare similare. Obiecte şi elemente de comparaţie Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii. diferit de cele generate de darea în arendă a spaţiilor. articolele analitice de specialitate şi altele. calculând mărimea ratei interne a rentabilităţii. de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda. rata compensării pentru lichiditate scăzută şi rata p/u management investiţional (conducerea cu investiţia). suprafata si altele). Această mărire reprezintă prima pentru risc. După cum ne demonstrează studiul pieţii bunurilor imobiliare date în arendă. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). Venitul Brut Efectiv = Venitul brut potenţial – Deducerile pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendă + Alte venituri Venitul Brut Potenţial reprezintă suma arenzii (plata de arendă. metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia). Aplicarea metodei date este foarte efectivă în cazul când evaluatorul are de analizat un număr mare de bunuri imobiliare standard. existenta unor grevari a dreptului de proprietate – servitute etc. Nu trebuie de confundat această recompensă cu onorariile pentru conducerea nemijlocită a imobilului. Dat fiind faptul ca in condiţiile unei economii in tranziţie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate. 3)cheltuieli pentru reparatii si mentinere. n) amplasarea. Dat fiind faptul că aşteptările investitorilor dictează regulile de joc pe piaţă. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: − cheltuielile operationale fixe. Această metodă permite evaluatorului să introducă corectări speciale la diferenţierea veniturilor aduse de imobil şi alte tipuri de venituri. Daca dreptul de proprietate asupra obiectului evaluarii este absolut. − cheltuielile operationale variabile. Informaţia privind aşteptările investitorului pot fi obţinute din contactele nemijlocite cu el. Metoda capitalizarii Metoda veniturilor presupune 19. Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfirsitul perioadei de calcul. ce nu sunt legate nemijlocit de darea lor în arendă. 16.metoda coeficientului de acoperire a datoriei. Unele costuri din această categorie sunt reflectate în estimarea fluxurilor de numerar. sunt incluse într-o poziţie separată. Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobiliare comparabile şi exprimate în mărimi absolute (în monedă) sau în mărimi relative (în procente). deprecierea constructiilor. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). rata inflaţiei aşteptate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii. 17. h) determinarea marimii ajustarilor. Evaluatorul trebuie să obţină toată informaţia cu privire la veniturile şi cheltuielile legate de funcţionarea bunului imobiliar.modelul Inwood. Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. formula generală de calculare a ratei de actualizare (Y0) este: Y0 = r rentabilităţii+ r inflaţiei+ r riscului+ rnon-risc 1. Cheltuielile operaţionale sunt grupate în 4 categorii: 1. l) conditiile tranzactiei. in scopul ajustarii preturilor de vinzare. Imobilul se atribuie categoriilor de mărfuri cu un nivel scăzut de lichiditate. Există cîteva probleme care trebuie luate în consideraţie la aplicarea metodei adiţionării: rata de actualizare poate fi instabilă pe parcursul perioadei de calcul. Metoda adiţionării. analiza comparativă relativă. c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil.reversia.rata de actualizare. Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei. Metoda extracţiei de piaţă este bazată pe analiza informaţiei despre vînzările comparabile. în baza datelor despre tranzacţiile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului evaluării sau în baza ofertei curente a proprietăţilor imobiliare similare. existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de rudenie. . cheltuieli operaţionale variabile. . r) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil. Valoarea acestor componente se separa de valoarea bunului imobil. acordind cumparatorului un credit ipotecar. conditiile si termenele contractului de arenda si altele. 3. uzura contabilă. deoarece aceste cheltuieli nu au nimic comun cu funcţionarea propriu zisă a proprietăţii imobiliare. cum ar fi: utilaje si echipamente de productie. În procesul estimării venitului brut potenţial. 2. metoda investigaţiei. Metoda analizei statistice. în cazul când bunul imobiliar este ocupat la 100%. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise. Nivelul de ocupare a spaţiilor şi pierderile plăţii de arendă. impozitul pe evaluării imobilului prin metoda venitului operaţional net din anul imediat venit. b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil. zugravirea peretilor si altele). metoda investiţiilor de alternativă. o parte a venitului brut potenţial este pierdută din cauza: .rezultatele cercetărilor pieţii imobiliare publicate în ediţiile specializate. prin raportarea acestuia la rata respectivă a dobânzii. Prin această metodă sunt identificaţi factorii care au cea mai mare influenţă asupra valorii bunului imobil şi ponderea fiecărui factor. pentru diferenţele între obiectele similare şi proprietatea imobiliară evaluată. Dacă elementul de comparaţie este de o calitate mai bună la bunul imobiliar comparabil decât la obiectul evaluării. 2. cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a bunului imobil. V – valoarea estimata. CO – cheltuieli operationale. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: unde. Prima pentru costurile în afara riscului. Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza venituri. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. acestea fac parte din cheltuielile operaţionale.necolectarea plăţii de arendă în termenii stabiliţi de contractul de arendă. p) caracteristicile economice. În calitate de rată de bază în această metodă se utilizează rata fără risc. tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. VBP – venitul brut potential. Astfel. Pe lângă veniturile anuale obţinute in urma exploatării bunului imobil. Rata internă a rentabilităţii reprezintă rata de actualizare care egalează valoarea prezentă a fluxurilor de numerar ce vor fi obţinute în viitor cu valoarea investiţiei (suma investită iniţial). 4. profitul operaţional net sau fluxul bănesc până la achitarea impozitului. 4)cheltuielile operationale pentru inlocuire. − determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. 5. schimbarile in structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele. 1)cheltuielile operationale fixe. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. tinind cont de inflatie sau deflatie. pentru vânzarea bunului imobil fără pierderi e nevoie de o perioadă îndelungată de timp. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit. b) actualizarea fluxurilor de numerar. VON – venitul operational net. metoda adiţionării generează o rată medie de actualizare. 4. În procesul aplicării abordării vânzărilor comparabile. calitatea administrarii bunului. prima pentru risc (r riscului) 4. 3. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil: a) venitul brut potential . rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil. atât pentru perioada curentă cît şi pentru perioadele anterioare. În afară de primirea dobânzii sub formă de procente la capitalul investit. La acest capitol este inclusă şi prima pentru managementul investiţiei. Metoda analizei datelor secundare. La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile necesar pentru analiza. . termenul de utilitate a cărora a expirat. următor perioadei de calcul (VONn+1) veniturilor VON n +1 18. Salariul managerului se calculează din contul venitului brut. j) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piata a obiectului evaluarii. caracteristicile unei investiţii pentru care un investitor aşteaptă să fie compensat. Evaluatorul începe de la calcularea ratelor componente.pentru aceste bunuri. În practică. Rata de actualizare reflectă metodei veniturilor se efectueaza in doua etape: − prognozarea veniturilor viitoare. Celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în dependenţă de preferinţele evaluatorului. Investirea capitalului în imobil are un nivel mai înalt de risc. Aceste caracteristici sunt: 1. Totodată trebuie de deosebit rata de depozitare în valută şi rata de depozitare în lei. creditori. dar nu esential. Metode de estimare a ratei de actualizare Există patru metode de bază pentru determinarea ratei de actualizare: 1. care trebuie compensat cu rata managementului investiţional. Rata de capitalizare poate fi determinată conform următoarelor metode: . Avantajul acestei metode este că evaluatorul obţine mărimea ratei de actualizare. În calitate de nivel de bază a venitului anual de la obiectul evaluat poate fi utilizat venitul brut existent sau potenţial. II)Determinarea ratei de capitalizare. dacă acestea sunt cunoscute atunci prin sumare obţinem rata de capitalizare. condiţiile de vânzare şi data tranzacţiei sunt efectuate după regula următoare: preţul de vânzare este recalculat după fiecare corectare a ajustărilor sus menţionate. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: unde: VBE – venitul brut efectiv.rata de capitalizare estimata pentru cumulativă. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). analiza trendului. Venitul brut efectiv reprezintă venitul generat de proprietatea imobiliară şi este definit ca suma veniturilor provenite din darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi altor venituri obţinute din exploatare. Această metodă este destul de simplă şi înţeleasă. preturile de vinzare sau preturile de oferta Determinarea mărimii ajustări. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. atragerea clienţilor. Astfel. plata de arenda. sau altfel spus transformă venitul obţinut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Determinarea ratei de R= directe. prima pentru costurile în afara riscului. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului si constructiei. − cheltuielile operationale pentru inlocuire. Cheltuieli ce nu sunt incluse în cheltuieli operaţionale: Uzura şi dobânda pentru mijloacele împrumutate. cu condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobiliare comparabile corespunde principiului celei mai bune şi eficiente utilizări. Ele cuprind: cheltuielile operationale curente. ce are loc la noi în ţară. Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. in funcţie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata rămasa a bunului imobil. rata inflaţiei aşteptate. i) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare. Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct este efectuata in baza proceduri standard: f) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile. Acest factor se ia în consideraţie în rata compensării pentru lichiditate scăzută. mobilier si altele. Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile. care. un investitor raţional va lua în consideraţie şi timpul de recuperare a capitalului investit. Folosirea datelor din documentaţia financiară. care în condiţiile crizei economice. evaluatorii utilizează şi alte metode pentru estimarea mărimii ajustărilor: metoda analizei grafice. r – rata de capitalizare.imposibilităţii de a asigura ocuparea deplină a spaţiilor destinate dării în arendă pe parcursul întregii perioade de operare. reprezintă compensarea investitorului pentru costurile de intrare pe piaţa imobiliară şi cele de ieşire. În evaluare sunt folosite următoarele metode de determinare a ajustărilor: 1. Metoda adiţionării presupune estimarea individuală a fiecărei componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii. m) conditiile pietei. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective: j) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise. . Deosebirea principală a metodei capitalizării venitului este aceea că nu se ţine evidenţa separată a capitalului recuperat şi venitului la capital. Determinarea ratei de actualizare. . intervievări personale şi altele. starea bunului imobil. Altfel spus rata riscului reprezintă compensarea minimală pentru banii investiţi luând în consideraţie factorul timpului. Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. nu necesită prognozări de lungă durată. Preţurile proprietăţilor imobiliare similare sunt ajustate. decât alte investiţii. Caracteristica generală a Reversia se calculează prin capitalizarea afacerilor. ca rata de capitalizare se divizează în părţi componente. 3. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei –cinci vinzari. analiza distributivă. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil.metoda analizei vânzărilor comparabile. riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile. La categoria datelor secundare se referă: rapoartele companiilor de analiză şi cercetare. Criteriul de selectare a obiectelor similare presupune asemănarea acestor obiecte cu obiectul evaluat după caracteristicile de bază. Aşa cum investirea capitalului în imobil este o afacere destul de riscantă.metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. de modul de folosinta al obiectului evaluarii. . Aceste 2 elemente sunt incluse în „deducerea pentru spaţiile libere şi pierderile la colectarea plăţii de arendă”. cu excepţia caracteristicii pentru care este estimată ajustarea. g) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie. rata reală „pură” a rentabilităţii (r rentabilităţi) 2. Una din sursele de informaţie pentru estimarea VON este documentaţia financiară şi cea contabilă a proprietarului bunului imobiliar. Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este: Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului Metoda investigaţiei. metoda capitalizării directe propune pentru calcularea valorii proprietăţii imobiliare următoarea formulă: V = VON r unde VON– venitul operaţional net. . şi viceversa. Alte venituri. iar toţi arendaşii îşi onorează obligaţiunile contractuale faţă de arendator în termenii stabiliţi în contract. ajustarea pentru amplasare şi caracteristicile fizice. prima pentru costurile în afara riscului (rnon-risc). cum ar fi cheltuielile legate de desfăşurarea Metoda capitalizării venitului recalculează venitul anual în valoarea proprietăţii. prima pentru risc. Calcularea operaţional net venitului VBE = (VBP − DSL ) + AV VON = VBE − CO V= VON r unde. Metoda cumulativă (sau metoda sumară) constă în faptul. dar cu cit mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evaluarii. Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul de folosinta curenta al obiectului comparabil difera. poate produce şi alte venituri. De regulă.14. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile si obiectul evaluarii.cheltuieli operaţionale pentru menţinere şi reparaţii. Aplicarea metodei vinzarilor comparabile lor şi a consecutivităţii lor Abordarea vânzărilor comparabile modelează comportamentul participanţilor la piaţa imobiliară. Datele prezentate de evaluator pot fi verificate. preţul bunului imobiliar comparabil va fi micşorat cu suma ajustării respective. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil. − cheltuieli pentru reparatii si mentinere. rata compensării pentru risc. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. Mărimea ratei de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare. Aplicarea r .informaţia despre bunul imobiliar evaluat. Dat fiind faptul că aceste costuri nu influenţează direct fluxul de numerar. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. de afaceri sau interese financiare comune. modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general. ajustarea pentru condiţiile de finanţare. 3. În cadrul analizei comportamentului venitului. deoarece este destul de dificil de a cuantifica legătura între venitul provenit din darea în arendă a spaţiilor şi venitul provenit din sursele secundare. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor evaluatorul 15. cheltuieli operaţionale fixe. Aceasta ajustare este aplicata in cazurile cind cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei. In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa. Aici nu se ia în consideraţie că cu trecerea timpului rentabilitatea obiectului evaluat (rata de capitalizare) se poate modifica din cauza că la începutul perioadei de exploatare există multe spaţii neantrenate în producţie şi sunt necesare cheltuieli suplimentare pentru reclamă. care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul. Această metodă presupune aplicarea metodelor statistice. rata inflaţiei aşteptate (r inflaţiei) 3. Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. Veniturile produse în procesul de exploatare a bunului imobiliar. zugravirea peretilor si altele). Astfel. Dacă piaţa imobiliară este insuficient de dezvoltată. care este bazată pe indicatorii comasaţi şi poate să nu fie reprezentativă pentru toate proprietăţile imobiliare. Prin lichiditate se subînţelege rapiditatea cu care un activ poate să se transforme în bani lichizi. ajustările sunt aplicate în următoarea consecutivitate: 1. III)Aplicarea formulei. de asemenea trebuie să ia în consideraţie şi siguranţa arendaşului bunului imobil. Metoda analizei pare Această metodă constă în analiza a două vânzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. la sfârşitul perioadei de exploatare are loc o creştere a cheltuielilor pentru întreţinere şi revânzarea. Estimarea venitului operaţional net este efectuată în baza veniturilor obţinute în perioada unui an de activitate şi prin aplicarea următorului algoritm: Venitul Operaţional Net = Venitul Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale. q) modul de folosinta. de vedere al caracteristicilor functionale si fizice. ele trebuie reflectate în rata de actualizare. Metoda analizei trebuie sa dispuna de informatia privind comparative a vânzărilor. AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile. 2. Y . o) caracteristicile fizice. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. DSL – deducerea pentru spatiile libere. Ordinea aplicării corecţiilor nu va influenţa rezultatul final. marimea ajustarii fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului imobil. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). preţurile bunurilor imobiliare similare obiectului evaluării sunt analizate şi corectate în funcţie de diferenţieri. Aplicarea practică a metodei vânzărilor comparabile este posibilă doar în cazul unei piaţa imobiliare dezvoltate. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala. bunurile imobiliare care au participat în tranzacţie trebuie să posede caracteristic identice. în deosebi în condiţiile creditării ipotecare neregulate. Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. Caracteristici şi estimarea valorii bunului imobil in baza (1 + r ) n +1 venitului operational net ce poate fi capitalizare prin metoda metode unde. impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. renta) ce poate fi obţinută în urma dării în arendă a bunului imobiliar dat. Metoda capitalizării directe se utilizează când avem de afacere cu fluxuri de venituri stabile pe o perioadă nelimitată de timp. 4. k) conditiile de finantare. sau înmulţindul la coeficientul respectiv a venitului. dacă element de comparaţie la proprietatea comparabilă este de o calitate mai inferioară decât acelaşi element la obiectul evaluării sau lipseşte – preţul proprietăţii comparabile va fi majorat cu suma ajustării pentru elementul în cauză. t . evaluatorul trebuie sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului comparabil. 2. Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse: − plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil. condiţiile de finanţare. In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata după următoarea formula: V =∑ t =1 n VON t (1 + Y ) t + R (1 + Y ) n unde. majorările de capital. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. care constau din rata fără risc. în special.metoda cumulativă. R . urmatoarei generat de acest bun in viitor. deseori. ajustarea pentru condiţiile pieţii – data tranzacţiei. ajustarea pentru condiţiile de vânzare. atunci şi conducerea cu aceste investiţii necesită un efort determinat. Rata de capitalizare reprezintă coeficientul în % sau formă relativă care caracterizează eficienţa investiţiilor în imobil. sau dacă obiectul evaluării este un bun imobiliar special sau posedă anumite calităţi economice şi tehnice unice. Unele poziţii urmează a fi excluse din rapoartele financiare. r – rata de capitalizare. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). fiind analizata fiecare caracteristica in parte (elementele constructive. 4. poate fi rata de depozitare în Banca de economii sau rata de depozitare în alte bănci mai sigure a Moldovei. − veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil. 2)cheltuielile operationale variabile. Această metodă este utilizată pentru determinarea ajustărilor în baza informaţiei care nu este legată nemijlocit de obiectul evaluării sau bunul comparabil. agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor la mărimea ratei profitului pentru anumite tipuri de proprietăţi imobiliare. luând în considerare pierderile provenite de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de arendă necolectate. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar. Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil. următoarele informaţii pot fi utilizate de evaluator: . se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. Ajustările pentru drepturile de proprietate.

Valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii În procesul eval. În procesul de determinare a valorii de deviz.în caz. Totodată. n – perioada de calcul. În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate o dată pe an mărimea plăţilor va fi: A=FV × i/[(1+i)n-1]. a anuit. de cele mai dese ori se utilizeaza plata de arenda. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado. Metode de totala a bunului imobil. Astfel. care reprezintă beneficiul organizaţiei de antrepriză realizat în urma efectuării lucrărilor de antrepriză.metoda valorică. constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. n – perioada de calcul. mai frecvent decât o dată pe an: PVAO=A × [1 . eval. 5. Rata de amortizare a unităţii mijl. Scopul principal al normelor de deviz este determinarea cantităţii normative de resurse necesare pentru efectuarea unui tip de lucrări şi determinarea preţurilor resurselor.mărimea anuităţii. 1 m3 de zidire. cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu. decât o dată pe an la înc. unde: i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas.1/(1+i/m)nm] / i/m. unde: [(1+i)n-1]/i –coef. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. Funcţiile procentului compus.suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cladirii sau a constructiei evaluate. aplicarea metodei date în cazul determinării valorii investiţionale prezintă mai puţine dificultăţi decît aplicarea ei pentru determinarea valorii de piaţă. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. valoarea prezentă a unităţii. i – rata anuală nominală a dobânzii. Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul.DC. A . Metoda de resurse constă în întocmirea devizelor pe obiect şi a r= VON V 26. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus: 1. decât o dată pe an. a. plăţ. b. elaborate pentru toate clădirile ce aparţin unei anumite categorii de durabilitate. 4. a unităţii. 3. ordin. mponderea mijloacelor imprumutate. fiecărei perioade p/u a obţine la momentul expirării unui nr. Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda aditionarii. Fiecare din componentele costurilor indirecte este determinat fie în baza unor norme oficial aprobate. în caz. 6.cheltuielile pentru salarizare. reprezentind o marime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor (rc) si ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). că suma credit. Valoarea de deviz include următoarele componente: . constanta ipotecară corespunde coef. avansate se determ. plăţ. f) 25. 2. Cheltuieli de regie ca parte componentă a preţului de cost al lucrărilor de antrepriză. bunul imobiliar este dat în arendă sau ipotecat. Calcularea preţului de  VE + DVFR  deviz la imobile noi.în procesul evaluării individuale a bunurilor imobiliare este necesar să fie examinată starea reală a construcţiei.în caz. după următoarele formule:: 1. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. m – nr. i – rata anuală nominală a dobânzii. Metoda costurilor segregate utilizează costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii. Cel de-al doilea element al valorii construcţiei noi reprezintă costurile indirecte. m. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit. rata de amortizare a unităţii. 3. anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i .coef. m. în caz. . CP. materiale. precum şi efectuarea lucrărilor de reparaţie a ei sunt diferite de cele prevăzute în normele generale. calculele de deviz pe tipuri de cheltuieli.i.1}. . ordin. Pentru determinarea UF pot fi aplicate mai multe metode: . În cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai mare decât o dată pe an. rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor fiecaruia din detinatorii de . g) metoda cantitativă. factorul fondului de compensare. Rezultatele obţinute prin metoda unităţilor comparabile nu pot fi caracterizate printr-o precizie înaltă. i – rata anuală nominală a dobânzii. an. valoarea viitoare a anuităţii. VE. cu aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si tinind cont de uzura lui.cheltuielile pentru cumpărarea materialelor.viit. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de amortizare În procesul eval. fie în baza unei analize a pieţii construcţiilor sau a lucrărilor de construcţie. Rezultatele obţinute prin metoda valorică sunt considerate destul de realiste.în caz. Preţul de deviz este determinat în baza normelor de deviz şi a altor acte normative specializate. unde: [(1+i/m)nm-1] / i/m – coef.durata totală de viaţă fizică.perioada de calcul. De regulă.suma capitalului propriu investit. teorie se bazează pe propriet. în caz. mărimea cheltuielilor pentru reparaţia capitală reprezintă 0. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. de timp: FVAA=A × {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m . 1 m2 de acoperiş. Structura ratei generale unde. unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m . Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si venitul brut efectiv. i – rata anuală nominală a dobânzii. care reprezintă recompensa investitorului pentru riscul legat de realizarea proiectului. Metoda vîrstei efective solicită efectuarea expertizei obiectului evaluării şi se bazează pe ipoteza că raportul între vîrsta efectivă şi vîrsta fizică a construcţiei este egal cu raportul între valoarea de reconstituire şi mărimea uzurii. a anuit. cheltuielile de regie şi beneficiul antreprenorului. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate. 2) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. teorie se bazează pe propriet. intervalului) este: 1. VR. 4) metoda coeficientului de acoperire a datoriei. c/e aduc venit apare necesit. b.i. cit si de capitalul imprumutat. factorul fondului de compensare. Ac. m – nr. plăţ. c) metoda investitiilor de alternativa. 3. m.în cazul plăţilor efect. efect. Rata generală de capitalizare reprezintă raportul între venitul operaţional net (VON) şi preţul de vânzare (V): C. dată pe an. evaluarea temporală a fluxurilor financiare. la sf. frecv. efect. m – nr.: 1. de actualiz. banilor de a se devaloriza în timp. reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de crearea condiţiilor pentru execuţia construcţiilor. Tehnica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex – teren si constructii. efect. PV – valoarea prezentă a unităţii.ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil. . Valoarea prezentă (curentă) a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de azi a unei sume care urmează a fi obţinută în viitor. în prezent. Cheltuielile directe sunt legate nemijlocit de executarea lucrărilor de construcţii. n – perioada de calcul.1}. o sing. efect. din suma totală a unei investiţii. în caz. fiind cunoscută rata anuală a dobânzii. b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. form. de amortiz.) efect. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate ordinară sau postnumerado. a anuit. unde: {[(1+i)n+1-1]/i . Normele date au fost elaborate în preţurile de deviz pentru anul 1984 şi necesită o indexare la data evaluării. 4. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului. În cazul calculării dobânzii în intervale de timp mai mici decât 1an. activitatea administrativă a întreprinderii de antrepriză. de capitalizare p/u credit sau p/u capitalul împrum. Astfel. 1 m 2 a suprafeţei utile a obiectelor de comerţ. Ac. a unit. este întocmită documentaţia de deviz. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este: r= 1 − CCO MVBE r = CAD × rc × m unde. la sf.Alte cheltuieli directe.20. de mai multe ori pe an. exactitatea rezultatelor obţinute prin metoda costurilor segregate este mai mică. care se bazează nu atît pe informaţia pieţei imobiliare. valoarea prezentă calculăm după formula: PV=FV×1/(1+i/m)nm. . banilor de a se devaloriza în timp. Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. plăţilor (încas. In acest caz rata de capitalizare se calculeaza dupa formula: r = T × rteren + C × rcontructie unde: U-uzura.FNII. Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode: 1) metoda analizei vînzărilor comparabile.1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. valoarea viitoare a anuităţii. Unităţi de măsură ale elementelor constructive pot servi: 1 m3 de beton. În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul intervalului. unităţilor date. centralizatoare de cheltuieli şi altele. evaluatorul se bazează pe: .costul lucrărilor de montare a utilajului tehnologic. SC.rata de capitalizare pentru teren.rata de actualizare. d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei a) Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru estimarea ratei de capitalizare. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esenţa. calculele şi devizele generale. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. O altă metodă a determinării ratei de capitalizare o reprezintă metoda aitionării. ci pe informaţia ce reflectă interesele şi situaţia unui investitor concret. decât o dată pe an. plăţ. calculare a ratei generale r teren.suma creditului ipotecar. cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la vânzarea obiectului (diferenţa între preţul obiectului după reparaţia capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală). Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala pentru deservirea creditului.coeficientul cheltuielilor operationale. de acum.durata de viaţă fizică rămasă. plăţ. o sing. Spre deosebire de cheltuielile directe. care in practica evaluarii este cunoscuta sub denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula: rc = sau  VE  U =  ×VR  DFV  VON n +1 R= (1 + r ) n +1 unde. Coeficientul dat indică caracterul neliniar al cheltuielilor pentru reparaţia capitală pe parcursul perioadei de exploatare.i. h) metoda obiectului analog. Determinarea uzurii fizice prin metoda valorică şi metoda vîrstei efective Deprecierea reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acţiunii diferitor factori. etc. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. 6. unde: FV – valoarea viitoare a unităţii. formulă: PVAA=A × {[1 . după urm. exprimate în unităţi de măsură adecvate. u/e: i/m / [1 . 2. c/e includ dobânda şi capitalul de bază.valoarea de reconstituire a obiectului evaluării. valoarea prezentă a anuităţii.1/(1+i)n]/i – coef. plăţilor va fi: A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1].4 din valoarea clădirii.1/(1+i)n].dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieţii obiectului este diferită.) efect. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. n – perioada de calcul. utilizate în contabilitate. PVAO=A × [1 . rata de capitalizare va tine cont atit de capitalul propriu. Ac. de mai multe ori pe an: A=PV × i/m / [1 . Metoda comparaţiilor unitare este utilizată pentru a determina costurile pentru o unitate de măsură – 1 m 3 al volumului fizic al clădirii. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul (VONn+1) drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei. domeniul de aplicare.ponderea terenului in valoarea de capitalizare. valoarea prezentă a anuităţii. determinată de evaluator în baza stării tehnice a elem constructive şi clădirii întregi. decât o dată pe an. .condiţiile reale de exploatare a construcţiei. FV – valoarea viitoare a unităţii. evaluatorul va ţine cont de următoarele: 1. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an. VV a anuit. n Tehnica grupului de investitii pentru interesele financiare este aplicata in cazurile in care pentru procurarea proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Ac.reversia. . momente se num. plăţ.preţurile curente ale utilajelor. rata de amortizare a unităţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă. formulă: FV=PV(1+i/m)nm. mai frecv. Valoarea de deviz în construcţii se compune din cheltuieli directe. b. unde: 1/ (1+i)n – coef. metoda costurilor segregate.metoda normativă (vizuală). (1-m). Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a unei unităţi monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus: 1. VE     ×VR27. pentru care sunt elaborate listele de preţuri ale unităţilor de comparaţie. Formula de calculare a ratei de capitalizare este: 24. r . A . calculele şi devizele pe obiect. 1 m2 a suprafeţei totale a casei de locuit. anului: FVAO=A × [(1+i)n-1]/i.. ce vizează obiectul construcţiei. Efectuarea reparaţiilor poate prelungi durata de viaţa de la 30% la 50%. rata de capitalizare este compusă din rata pură a rentabilităţii. valorii pe care o vor avea în viitor mijloacele investite în b. În procesul evaluării bunului imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii. în intervale egale. Inainte de a estima rata de capitalizare este necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile similare. c/e aduc venit apare necesit. Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efectuării unor calcule detaliate ale cheltuielilor pentru reparaţie. Ac. MVBE. R. dar acest fapt este compensat de reducerea timpului necesar pentru aplicarea metodei. Ac. 2. unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de compensare în cazul plăţilor (încas. u/e: [1 .i. rata riscului ineficient si rata managementului efectiv. i – rata anuală nominală a dobânzii. 4. plăţ. at. Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul brut efectiv. Cel mai important element în determinarea valorii imobilului nou este preţul de deviz. În scopul aplicării metodei fluxurilor de numerar este necesar să fie obţinute următoarele date iniţiale: . 2. cheltuielile de regie se stabilesc de regulă în procente din suma cheltuielilor directe. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii ale %-lui compus: 1. DC SC unde. Metoda fluxurilor de numerar este o metodă perfectă pentru determinarea valorii investiţionale.ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare. estimată la data evaluării.ipotecară e/e coef. Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula: rp = FNII CP unde.coef. Formula standard p/u determ. .mărimea anuităţii. Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode: e) metoda comparatiilor unitare. u/e: i/[1 .normele de deviz în vigoare.i. DVFR. PV – valoarea prezentă a unităţii. valoarea prezentă a unităţii.vîrsta efectivă. 5. Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în determinarea sumei acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe parcursul unei perioade de timp determinate. FV – valoarea viitoare a unităţii. b) metoda extractiei. În caz. avansate se determ. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaţiilor unitare (ICRV) şi metoda costurilor segregate Valoarea de reconstituire .coeficientul de acoperire a datoriei. 1 m2 de suprafaţă tencuită sau vopsită. b)Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta informatia completa privind bunurile imobile comparabile. u/e: [1 . r = (m)(rc ) + (1 − m)(r p ) unde. Pentru a determina valoarea de deviz. Formula de calcul: PV=FV×1/(1+i)n. momente se num. . In acest caz. deoarece pentru determinarea costurilor unitare se folosesc normele de deviz comasate. efect. o dată pe an rata de amortizare va fi eg. rata de amortizare a unităţii. c) tehnica grupului investitional. in schimb este disponibila informatia despre veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri.în caz.28-0. mai frecvent decât o dată pe an: FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m. in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Durata de viaţă economică a clădirii sau construcţiei va fi determinată ţinând cont de faptul că reparaţiile capitale sunt efectuate în mod obligatoriu.platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului). de amortiz. metoda costurilor segregate nu prezintă mari dificultăţi în aplicare. In cadrul metodei veniturilor sint aplicate doua metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa. 2. decât un an: PVAA=A × {[1 . o dată pe an. momente se num. prin urm.1/(1+i/m)nm]. 2.în cazul plăţilor efect.hotărârile organelor administraţiei publice centrale şi locale. precum si contributia fiecarei componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii În procesul eval. În procesul estimării uzurii fizice. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape: a) prognozarea veniturilor viitoare. unde m – nr. eval. plăţ. decât o dată pe an. va fi determ. se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode: a) metoda analizei vinzarilor comparabile. deoarece: . şi includ: . . Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil. In acest caz. etc. Noţiunea „valoarea viitoare” este utilizată pentru determ.în cazul plăţilor efect. valorii viitoare a anuităţii ordinare (cu efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf. Aceste calcule pot fi folosite pentru determinarea mărimii cheltuielilor pentru reparaţia curentă a clădirii în procesul de estimare a cheltuielilor operaţionale. valoarea prezentă a anuităţii. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare (factorul fondului de compensare) reprez. 23. determinat de perioade suma de o unitate monetară. Procesul de aducere la momentul actual a valorii banilor apăruţi în dif. 6. de actualiz. Ne indică mărimea plăţilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea unui credit. în caz. Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera. efect.rata de capitalizare pentru constructie. Costurile reparaţiilor capitale trebuie estimate în cazurile cînd: unde: CCO. rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula: 1. . efect. n – perioada de calcul. Valoarea de deviz reprezintă suma mijloacelor băneşti. i – rata anuală nominală a dobânzii. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. T. În comparaţie cu metoda cantitativă. e/e expresia inversă a valorii curente a anuităţii. Ignorarea necesităţii reparaţiilor capitale contribuie la uzura completă a elementelor ce au o durată de viaţă mai mică decât cea a elementelor constructive de bază. Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse: a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil. Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente: teren si constructii). Astfel. r constructie. valoarea prezentă a unităţii. Rata exprimată prin raportul dintre suma anuală pentru deservirea creditului şi mărimea creditului se numeşte constanta creditară anuală sau constanta ipotecară. pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul trebuie sa cunoasca: rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii.fluxul de numerar inainte de impozit. Costul unităţii de comparaţie poate fi determinata în baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.1/(1+i)n-1]/i +1} În cazul cînd intervalele de calcul sunt mai frecv. 5. factorul fondului de compensare. n – perioada de calcul. DVF.1/(1+i)n]/i.perioada în care aceste venituri se preconizează a fi obţinute.metoda vîrstei efective. de acumulare a anuităţii avansate. mai frecv.costul lucrărilor de construcţii. c/e aduc venit apare necesit. de amortiz. Formula de calcul: FV=PV(1+i)n.CAD. intervalelor de calcul pe parcursul perioadei de 1an.1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1} In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea formula: V =∑ i =1 n VON R + i (1 + a ) (1 + a ) 22. utilajele de constructii-montaj. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii metodei respective este asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. avem o anuitate avansată sau prenumerado. Metoda de resurse Valoarea construcţiei noi trebuie să reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor participanţilor la procesul de creare a construcţiei noi în condiţiile economiei de piaţă. si poarta denumirea de flux de numerar inainte de impozit (FNII). 2. PV – valoarea prezentă a unităţii.rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul. . a unit. Un element important al valorii de deviz îl constituie beneficiul de deviz sau beneficiul antreprenorului.=1. Funcţiile procentului compus.) efect.Cheltuielile pentru funcţionarea utilajelor de construcţii. d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. Prima parte reprezinta platile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar). de aceea metoda dată este recomandabilă în cazurile unor clădiri construite în baza proiectelor standard.alte cheltuieli. val.rata de actualizare.mărimea veniturilor viitoare. avem o anuitate avansată sau prenumerado. Dacă adm.1/(1+i)n] – coef. Valoarea totală a bunului imobiliar evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielile pentru o unitate de măsură exprimată în preţuri curente şi cantitatea 21. ţinând cont de defalcările pentru amortizare. valoarea viitoare a unităţii. de mai multe ori pe an măr. Beneficiul de deviz se determină în procente din preţul de cost de deviz al lucrărilor executate. banilor de a se devaloriza în timp. Astfel. fiec. necesară pentru construirea clădirii în conformitate cu documentaţia de proiect. Cel de-al treilea element al valorii construcţiei noi este beneficiul investitorului. unde. b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. de acumulare a anuităţii ordinare. plăţ. cu: A=PV × i/[1 . plăţ. efect. Funcţiile procentului compus. 2. eval. efect.cheltuielile pentru procurarea sau confecţionarea utilajului tehnologic. efect.1/(1+i/m) nm] – coef. beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea locativă. 3. 3) tehnica grupului investiţional. aplicării teoriei schimbării valorii banilor în timp. b) actualizarea fluxurilor de numerar. b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil. c) Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai multe interese materiale legate de bunul imobil evaluat. algoritmul de calcul) Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in viitor. În sens economic. şi nu aplicarea unor rate generale de amortizare. .. 2. în prezent sau valoarea pe care o vor avea în viitor fluxurile de numerar generate de b. Sursele principale de informaţie pentru metoda costurilor segregate sunt normele de deviz comasate pentru diferite lucrări de construcţie şi subramuri ale construcţiei capitale. care constă din calculele şi devizele locale. ţinând cont de mărimea uzurii.multiplicatorul venitului brut efectiv. R. Valoarea curentă a unităţii este expresia inversă a capitalizării. valoarea viitoare a unităţii.reversia. după urm. Prin urmare. suma de bani ce urmează a fi depusă la sf. frecv. . frecv. . împrum. teorie se bazează pe propriet. Metoda dată este o modificare a metodei cantitative. şi c/e permit amortizarea (rambursarea) creditului în termenele stabilite. În acest caz evaluatorul foloseşte coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de reconstituire a clădirii. Factorul fondului de compensare este expresia inversă a valorii viitoare a anuităţii. articolelor şi elementelor de construcţie. de acumulare a anuităţii avansate în caz. Valoarea curentă (prezentă) a anuităţii ordinare e/e calc. valoarea viitoare a anuităţii. 1. de actualizare (factorul valorii prezente).1} . . venitul operational net este divizat in doua parti. ţinând cont de contribuţiile la asigurările sociale. interv. const.1} . Valoarea prezentă a anuit. u/e: m – nr. Prin această metodă se pot determina uzura elementelor constructive cît şi uzura construcţiei. calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii. Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate peste intervale egale de timp. valoarea viitoare a unităţii.proiect şi documentaţia tehnică. mobilizarea forţei de muncă. dată la înc. n.

Termenul (durata) de recuperare a investiţiilor reprezintă perioada de timp. pozitiv (câştig. termenul de recuperare Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi moderne. În practică. O integrare eficientă a tuturor elementelor în proces depinde de cunoştinţele. Estimarea valorii finale. a hârtiilor de valoare în raport cu alte tipuri din portofoliul investiţional. b) identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii. de regulă. La riscuri procentuale se referă pierderile investorilor în urma micşorării dividendelor pe acţiunile deţinute. În continuare. experienţa şi ideile evaluatorului. Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale. în calitate de criteriu de optimizare a setului de proiecte. el poate apela la ajutorul unui specialist în domeniul elaborării devizelor. d) definitia tipului valorii estimate. câştigul. fie valoarea probabilistică a indicatorilor. dividende. n / Σ n—probabilitatea căpătăriifluxului de numerar Vxt. Aplicînd criteriul de adecvare. Indicatorul VNAT realizează compararea între cash flow-ul total actualizat degajat pe durata de viaţă economică a unui proiect sau variante de proiect de investiţii (CFTA) şi efortul investiţional total generat de acest proiect. instituţiilor investiţionale. Evaluarea investitiilor: 28. pe parcursul căreia suma acumulată a avantajelor economice obţinute egalează volumul investiţiilor prevăzute în proiect. Valoarea finală este o funcţie a scopului evaluării. simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale. unde d. Valoarea finală a proprietăţii imobiliare poate fi calculată prin aplicarea a două metode: metoda mediei aritmetice şi metoda mediei ponderate. randamentul economic. -metodele de evaluare aplicate. se operează cu valorile actualizate. certificate şi alte hârtii de valoare. c) identificarea scopului evaluarii. Deci rata de actualizare (a) folosită în calculele VNAT îndeplineşte rolul de criteriu de testare a eficienţei (rentabilităţii) unui proiect de investiţii. sau valoarea actuală a acestora I/. Dacă a<RIR.. Riscurile investiţionale se împart în: riscul de pierdere a profitului. prin urmare proiectul de investiţii devine acceptabil după condiţia VNAT >0. Deseori scopul evaluării sau necesităţile clientului dictează care din valorile obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare va avea cea mai mare influenţă asupra valorii finale. fie valoarea probabilistică a indicatorilor.corectitudinea interpretării şi utilizării datelor. La riscurile procentuale se referă pierderile băncilor comerciale. comparativă a aportului acelui proiect. În plan economic şi financiar un proiect de investiţii cu VNAT pozitiv. Aceste metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul. Reconcilierea rezultatelor 29. Evaluatorul poate să acorde un grad mai mare de confidenţă exactităţii datelor şi calculelor unei metode decât altei. un interval de valori sau o combinaţie a celor 2 variante expuse mai sus. cauzate de neexecutarea unor lucrări. rata de absorbtie. sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt: valoarea netă actualizată (VNAT). care atunci când se foloseşte ca rată de actualizare (a) pentru calculul valorii VNAT face ca suma să fie nulă. Insă poate fi evidenţiat capitalul. valoarea minimă sau maximă a intervalului nu poate fi mai mică respectiv mai mare decât valorile obţinute din aplicarea metodelor de evaluare. mărimea capitalului se determină considerând nivelul riscului. Standardele Europene de evaluare 2000 stipulează următoarele cerinţe faţă de valoarea finală a proprietăţii: Valoarea finală va depinde de: . Procesul de evaluare începe atunci când un evaluator identifică problema de evaluare şi se termină atunci când el raportează concluziile clientului. Următoarele criterii stau la baza reconcilierii: adecvarea. logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode. Totodată. riscul neachitării comisionului firmei de brokeri etc. În raportul de evaluare. adesea. VNAT va fi nulă (VNAT=0). sau firma respectivă se asociază cu o altă întreprindere de acord a o ajuta. deci. Metodele moderne se caracterizează prin: abordarea dinamică a analizei proceselor investiţionale. 2) că el are o rentabilitate globală. ordonând proiectele eficiente. dar nu pune în evidenţă importanţa relativă. Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. c) datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare. proiecte. incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc. indicele de profitabilitate etc. Adecvarea metodei este. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza urmatoarele metode: metoda cheltuielilor. de acceptare sau respingere a lui. Et—speranţa matematică a fluxurilor financiare.respectiv rata mai mică şi mai mare de actualizare folosite pentru calculul VNAT. Raportul în scris poate fi un document amplu care conţine toate datele şi rezultatele necesare ale analizei efectuate. ea totuşi rămâne doar o opinie. Pentru precizare. depuneri bancare şi credite. evaluatorul apreciază cât de potrivită este fiecare metodă scopului evaluării şi utilizării ulterioare a raportului de evaluare. acţionarii îşi pierd sumele de bani pe care le-au investit. numărul etapelor depinde de natura sarcinii de evaluare şi datele disponibile. Ele atrag alţi investitori şi înfiinţează fonduri cu capital riscant pe bază de partenerat. Procedura de ponderare poate să se bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cât şi pe ponderea relativă a rezultatelor. rata internă de rentabilitate (RIR). pentru care VNAT(a)=0 Prin urmare RIR reprezintă rata limită de actualizare. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei. Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale evaluatorului. Acesta e riscul care planează asupra noilor investiţii. amax . atât în abordare statică. Aici se referă şi riscul emitentului în caz că nu va fi în stare să plătească datoria pe hârtiile de valoare emise. Acest indicator permite cunoaşterea duratei de reconstituire a costurilor de investiţii pe seama avantajelor economice obţinute după realizarea proiectului încă din etapa pregătirii deciziei. Analitic. variatia fluxurilor financiare. se operează cu valorile actualizate. e) identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii. utilizând datele privind mărimea medie a cheltuielilor de regie. RIR este un indicator de eficienţă cu o capacitate de informare mai mare în comparaţie cu: termenul de recuperare. Acest tip de risc include următoarele subtipuri: riscuri procentuale şi riscuri creditare. o procedură sistematică menită să răspundă la toate întrebările clientului despre valoarea bunului imobil. investigaţii. evaluatorul obţine mai multe rezultate. reacţionează slab la variaţiile De pe variante. Cheltuielile de deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii şi manopera pot fi estimate în baza preţurilor curente pentru indicii de resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (hom). Pxt—probabilitatea sumei din fluxul financiar. Speranta mat. Altfel spus.. În formă grafică putem obţine valoarea RIR. • Nu permite soluţionarea problemelor de decizie de investiţii când diferă de la un proiect la altul. ultimul pas care urmează a fi întreprins de evaluator este de a ajunge la un rezultat unic unic al valorii obiectului evaluat. Cu cât indicele de profitabilitate k2 este mai mare. b) Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. semnifică faptul: 1) că el are capacitatea de a rambursa pe perioada duratei de viaţă economică capitalul investit. Orice activitate investiţională presupune risc. profit. deprecierea. riscul prezintă un pericol posibil.). dar care degajă volume anuale mai mari de VNAT. deoarece volumul investiţiilor totale actualizate devine mai mare ca volumul cash flow total actualizat şi VNAT va avea valoare negativă. Ecartul-tip al fluxurilor de numerar aşteptate pe o perioadă de timp se obţine cu ajutorul formulei: σ t= ∑ (V x =1 n xt − E t ) 2 * Pxt σ t= sau ∑ (V t ∑n − Et ) 2 * n x x . Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor. 3) are capacitatea de a produce cash flow în exces şi de a asigura obţinerea unui anumit volum de valoare netă.consistenţa datelor utilizate în evaluare. cauzate de mărirea dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase faţă de dobînzile primite din credite. indicatorul privind durata de recuperare (T şi T') se consideră că are o capacitate de informare mai mare comparativ cu rata rentabilităţii investiţiilor şi. ţinând seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional. Urmatoarele categorii de date vor fi colectate si analizate de evaluator: a) datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul imobil. Apare Riscul când întreprinderea pierderii constată că. nuşi mai poate păstra în viitor poziţia sa în producţie sau sub aspect comercial. în temeiul cărora a fost făcută concluzia cu privire la valoare. Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul şi justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute de diferite metode. Procesul de evaluare a venitul net actualizat total. folosind fie analiza de sensibilitate. legată de tipul bunului imobiliar şi viabilitatea pieţii. caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată. In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila. aportul de avantaj economic al unui proiect dat de investiţii. nu ţine cont de mărimea duratei de funcţionare eficientă (De). care reprezintă perceperea evaluatorului a preţului cel mai probabil care ar putea fi obţinut într-o tranzacţie. Metodele de evaluare au la bază ipotezele. Investiţiile riscante sunt determinate de necesitatea susţinerii financiare a firmelor ce se ocupă de ştiinţă.a. Pentru a îndeplini procesul de evaluare evaluatorul integrează informaţiile obţinute din cercetările de piaţă şi analiza datelor şi din aplicarea metodelor pentru a forma concluzia privind valoarea. În abordare statică termenul de recuperare a investiţiilor se determină prin relaţia: Ti=Iti / Ehi Se observă că indicatorul termenul de recuperare a investiţiilor reprezintă inversul ratei de rentabilitate a proiectelor. . În procesul de reconciliere. Procesul de evaluare este un model şi o oglindă a activităţii de evaluare şi el reflectă multe atitudini. respectiv ecuaţia: VNAT = . coeficientul de rentabilitate. că nici una din metodele de evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte. e) elaborarea raportului de evaluare. investire. Cea mai frecventă sarcină de evaluare este de a estima valoarea de piaţă. Deşi valoarea finală reprezintă o concluzie imparţială. d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. cu atât proiectele sunt mai eficiente. d) Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. care pot fi reduse dacă beneficiarul dispune de devizele în baza cărora a fost construit obiectul evaluării. evaluatorul aplică diferite metode de evaluare.tipul valorii estimate. urmând să dea faliment. Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră concretă. că pentru a>RIR proiectul de investiţii nu este eficient. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala a bunului multe ori la subestimarea sau supraestimarea rezultatelor finale ale evaluării. 30. e) Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. măsuri (ex. imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare. Graficul ne permite să observăm. riscul poate fi împărţit în câteva categorii . instalaţiilor şi echipamentului de producţie etc. În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare. maxim de VNAT pe ansamblul proiectelor.devizelor generale pentru obiectul evaluării. Procedura de reconciliere este constituită din 2 etape: 1. tehnici şi metode legate de întrebările despre valoare.I/t + CFTA = 0. În cazul că evenimentul a avut loc sunt posibile trei rezultate economice: negativ (pierdere). De obicei se formează companii independente cu capital riscant. exprimat tot în valoare actuală ( În care: amin . subiective ale evaluatorului. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare. în valoare absolută. de regulă. care face ca pe perioada (d+De. La investiţiile cu perspectivă. ceea ce înseamnă că salariaţii îşi pierd posturile. Dar. aplicarea mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerată mult mai acceptabilă. T/. În cazul cînd devizele nu sunt disponibile şi evaluatorul trebuie să le elaboreze. Riscul creditar reprezintă pericolul neachitării împrumutului şi dobânzilor. au prioritate proiectele cu durata de viaţă economică mai scurtă. Aceste metode iau în consideraţie incertitudinea şi riscul. rata spatiilor libere si altele. Această parte a procesului de evaluare este numit reconciliere. RIR este acea rată de actualizare (a). procesul de evaluare conţine toate etapele necesare pentru acest tip de sarcină. Utilizarea mediei aritmetice a adus de cele mai Toate acţiunile care le întreprinde evaluatorul la satisfacerea necesităţilor clienţilor constituie procesul de evaluare. Capitalul riscant prezintă investiţiile în acţiuni emise în noi sfere de activitate legate de un risc foarte înalt. evaluatorul determină valoarea actuală a construcţiei noi.profunzimea analizei elementelor pieţii imobiliare. Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie să fie bazată pe următoarele aspecte:. cantitatea evidenţelor. Riscul selectiv -este riscul alegerii incorecte a variantelor de investiţii. ca şi cum ar fi construit din nou. După dimensiunile pierderilor pe care le presupune.a. Metoda dată necesită eforturi mari din partea evaluatorului. prezintă mai mult interes pentru analiza proiectelor. asigurare. cea mai buna si eficienta utilizare a obiectului evaluarii. evaluatorul. termenul de recuperare a investiţiilor (T). Riscul este o categorie istorică şi economică. când acţiunile noilor firme încep să se coteze pe piaţă. metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor. 2. în procesul reconcilierii. Riscul bursier prezintă pericolul pierderilor în: urma afacerilor la bursa de valori. investirea căruia e echivalentă cu "a risca". deci în limitele fondurilor noastre disponibile pentru finanţarea investiţiilor folosind. Cu cât VNAT este mai mare cu atât şi rentabilitatea sa este mai mare. exprimate fie sub formă de cash flow în valoare actuală. Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente: a) identificarea obiectului evaluarii. Dacă VNAT are valoare nulă sau negativă proiectul este inacceptabil. riscul de ruină sau faliment. indicele de profitabilitate (IP). alese întâmplător. Rezultatul unei evaluări depinde de confidenţialitatea evaluatorului în veridicitatea datelor analizate şi corectitudinea ajustărilor aplicate în procesul comparaţiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile imobiliare comparabile. Riscul poate fi exprimat matematic ca probabilitatea aparitiei pierderilor. constrângerilor de ordin legal şi celor legate de disponibilitatea datelor. Raportul oral este necesar să fie însoţit de documente de lucru sau de concluzii asupra valorii conform Standardelor Internaţionale de Evaluare. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi obtinute marimi diferite ale valorii. capitalul respectiv ar putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală cu rata de actualizare şi ar aduce avantaje corespunzătoare mai mari. adesea. Formele de manifestare a riscului în activitatea firmei: Forma de Situaţia firmei manifestare k1 = VNAT *100 It VNAT k2 = * 100 I t/ Indicele de profitabilitate ne permite să selectăm variantele eficiente de proiecte şi ordonarea acestora după valoarea descrescătoare a indicelui k. Iar peste o perioadă stabilită în prealabil (de obicei 10 ani). riscuri selective. În procesul de reconciliere a valorilor. Riscul de ruină sau faliment este pericolul în urma alegerii incorecte a proiectului investiţional. rata internă de rentabilitate (RIR). menţionăm că în cazul indicării intervalului valoric. prin autonomiei mijloace proprii. care include explicarea diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori. fondurile se desfiinţează. iar acţiunile se împart între fondatori. La calculul şi analiza indicelui de profitabilitate trebuie apelat atunci când proiectele sau variantele se deosebesc între ele prin efortul investiţional necesar. Riscul creditar poate fi referit şi la riscurile pierderilor financiare. Odată cu dezvoltarea omenirii şi apariţia relaţiei marfă -bani. c) Aplicarea metodelor de evaluare. în condiţii echivalente. simplificarea situaţiei reale folosind valori medii anuale. expertă şi justificată privind valoarea obiectului evaluat. Cel mai eficient proiect de investiţii se consideră acel pentru care excedentul dintre CFAT şi I' este maxim. Indicele de profitabilitate (k1). VNAT caracterizează. a capitalului iniţial cel puţin egală cu rata de actualizare (a) folosită în calcule. dar pentru analiza exactă a unui proiect trebuie utilizat în combinaţie cu alţi indicatori: VNAT. mai mult decât pe parcursul celorlalte etape ale evaluării se bazează pe experienţa sa profesională şi perceperea proprie a fenomenelor de pe piaţa imobiliară. ş. noi tehnologii. Întreprinderea nu poate face faţă plăţilor. pentru care se anulează realizarea de VNAT la proiectul dat de investiţii. f) identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii. caracterizate prin fundamentare ştiinţifică şi testate de o practică îndelungată. incertitudinea şi riscul se apreciază intuitiv etc. Ca categorie istorică. ne permite să elaborăm strategia cea mai avantajoasă de investiţii alegând n proiecte dintre ele. Metodele tradiţionale de evaluare a eficienţei economice şi financiare a investiţiilor se caracterizează prin: abordarea statică a analizei proceselor şi fenomenelor. Investiţiile făcute aduc venit aproximativ peste 5 ani. În practică. În prezent. b) datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare. a dobînzilor la obligaţiuni. Termenul de recuperare. a) Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare. el exprimă faptul că la creşterea de capital. ş. I′ E′ 32. beneficiul net nu Riscul creşte în aceeaşi scăderii proporţie. Riscul de pierdere a profitului—e riscul apariţiei pierderilor financiare indirecte. evaluatorul va argumenta in raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. c) aplicarea metodelor de evaluare. Varianta optimă de proiect este aceea care răspunde criteriului: k2 → max. VNAT sau Net Present Value – NPV constituie un indicator fundamental pentru evaluarea economică şi financiară a oricărui proiect de investiţii. Punctele slabe ale indicatorului VNAT sunt: • VNAT ne permite să constatăm dacă proiectul de investiţii este sau nu rentabil. Dacă volumele de investiţii sunt identice pe I′ ). indicele de profitabilitate (IP). Pentru a determina RIR. Se manifestă înainte de declanşarea crizei de insolvabilitate. sunt folosiţi indicatori contabili simpli dar exista si indicatori complexi cum sunt: valoarea netă actualizată (VNAT). Fiecare proprietate este unică şi pentru fiecare proprietate pot fi stabilite multe tipuri de valori. Atât teoretic cât şi practic durata de recuperare a investiţiilor se calculează în abordare statică şi dinamică a proceselor economice. Marimea nivelului riscului se determină prin 2 criterii :speranta matematica. comparabile din alte puncte de vedere.veridicitatea datelor utilizate în analiză. Riscul pierderilor financiare . Riscul scăderii rentabilităţii—apare în rezultatul micşorării venitului din dobînzi. Această concluzie poate fi prezentată ca o valoare precisă sau ca un interval în care se află valoarea. răsplata sau recompensa investitorului pentru capitalul investit în proiectul respectiv.durata deinvestiţie iar De. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective. investiţii se bazează pe folosirea combinată a metodelor tradiţionale şi moderne. deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bună decât altele. adică. riscul pierderilor financiare. prin intermediul analizei concluziilor alternative obţinute în procesul de evaluare. Ca categorie economică riscul prezintă un eveniment ce poate fi sau nu. Procesul de evaluare este constituit din urmatoarele etape: a) definirea misiunii de evaluare. O modalitate mai simplă de calcul este raportarea valorilor deja actualizate Riscul de 31. Astfel. ţinând seama de acţiunea timpului asupra procesului investiţional. • VNAT nu ţine seama de mărimea duratei de recuperare T. T şi T' nu ne informează ce volume de avantaje economice obţinem după T sau T' ani până la expirarea duratei De. evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite în evaluare şi de a argumenta estimarea valorii finale a proprietăţii. rentabilităţii semnalându-se astfel fenomenul de diluare. începând cu momentul punerii în funcţiune (m1) a capacităţilor. Indicele de profitabilitate (IP) caracterizează raportul dintre VNAT şi fondurile de investiţii care stau la baza proiectului de investiţii şi generează acel volum de VNAT. Activitatile evaluatorului in cadrul acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui.VNAT poate deveni negativ dacă se alege pentru calcule o rată de actualizare prea mare. rentabilitatea sa fiind inferioară ratei de actualizare (e<a). veniturile si cheltuielile operationale. pentru determinarea RJR se pleacă de la egalitatea I/t = CFTA. Procesul de evaluare este compus din etape specifice. termenul de recuperare a investiţiilor (T). Riscurile investitionala in activitatea Sunt acceptabile şi selectate acele proiecte sau variante de proiect pentru care VNAT>0. întreprinderilor creditare. aşa numitul capital riscant. fie că se soluţionează printrun credit suplimentar de la bancă. perceput de om. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate. Σ n —numărul cazurilor precăutate. b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. evaluării indicele de profitabilitate bunurilor imobile şi Principalul scop al procesului de caracteristica etapelor Aprecierea eficienţei proiectelor de evaluare este determinarea valorii bunului evaluat. Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă acea rată a dobânzii compuse. riscul se transformă în categorie economică. Orice indicator de eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării costurilor şi avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective. Rezultatele evaluării pot fi prezentate oral sau în scris. astfel: T′= Pentru investori şi manageri. La proiectele la care k2=1. pierderea totală a capitalului statutar şi incapacitatea achitării datoriilor. folosind fie analiza de sensibilitate.. ţinând seama de restricţiile bugetelor de capital. Aici se referă riscul neachitării contractelor încheiate.informaţia disponibilă la data evaluării. când nu mai este nici o şansă de salvare (riscul de ruină). prezentată de un specialist în domeniu. RIR se determină cu exactitate folosind relaţia : VNAT ( + RIR = a min + ( a max − a min ) × Întreprinderea ajunge într-o VNATcând+) + VN situaţie ( practic e condamnată la Riscul ruină de dispariţie. VNAT este pozitiv. E= ∑V x =1 n xt * Pxt Et = ∑V x =1 m xt * nx ∑n x =1 m x în care: Vxt—reprezintă fluxul de numerar asociat cu al x—lea coeficient de probabilitate în timp (t). similară obiectului evaluării. idei.corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării. Diferenţa admisă între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte procentuale. venit). Aceasta poate duce fie la lichidare.corectitudinea metodelor aplicate. relevantă scopului misiunii de evaluare. exactitatea. este acea rată de actualizare care egalează CFAT cu I1 RIR = a. Riscul acesta e de natură mai mult financiară. cât şi dinamică. În funcţie de durate de investiţie (d) se pot avea în vedere investiţiile iniţiale (I). costurile de constructie. se calculează VNAT pentru diferite rate de actualizare. Raportul de evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este justificata estimarea valorii bunului imobil.durata de funcţionare eficientă) valoarea actuală totală a veniturilor din vânzarea produselor şi serviciile prestate să fie egală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare actualizate..include următoarele subtipuri: riscul bursier. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale şi moderne. . . nul. La evaluarea proiectelor de durată mică sau medie se foloseşte o combinaţie a metodelor tradiţionale şi moderne. riscul scăderii rentabilităţii. fie ca valoare netă actualizată. este important de menţionat.

ce constă din salariile plătite. inclusiv cu plata în rate. trebuie să reflecte valoarea efectivă. Desigur. cât şi măsura în care valoarea adăugată a proiectului contribuie la creşterea veniturilor administraţiei publice. iar pretul mediu al unui metru patrat de spatiu locativ pe piata primara in mun. de evoluţia preţurilor etc. 37. Piaţa locuinţelor poate fi împărţită în următoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent. Costul împrumuturilor bancare. cât şi pentru două sau mai multe.În an 2007 cumparatorii potentiali au exprimat un interes semnificativ fata de terenurile consolidate amplasate în raza 30-40km de la Chisinau. rapidă şi mai puţin costisitoare pentru o primă apreciere. verificarea trezoreriei proiectului. considerabil a crescut nr de blocuri în constructie. cu instalarea reţelelor inginereşti şi dezvoltarea infrastructurii. Din cadrul terenurilor destinate constructiei imobil.prag minim al rentabilităţii. pentru investiţii şi consum. energiei etc. Aceasta se datorează faptului că terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje APL în ultimii ani a împărţit terenurile pentru diferite construcţii. Costul capitalului provenit din profituri alocate investiţiilor. etc). cu destin. metoda de analiză a simulaţiilor. care pot fi sub sau supraestimate faţă de nivelul lor real. În legătură cu ac. stare. sociale. . amplasate în suburbie în apropierea Chişinăului: Tohatin. În ultimul timp pe piata primara a locuintelor a crescut nr de apartamente mici.punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt.privatizarea terenului. a crescut preţul la loturile de păm. Conform calculelor efectuate în conceptul planului general de urbanism. • costurile de fabricaţie. b) pentru obiectivele care se realizează prin autofinanţare . diminuarea accentuată a încasărilor viitoare generează riscul de insolvabilitate. O influenţă sensibilă asupra rentabilităţii proiectului în primul rând o exercită: • preţurile de vânzare a produselor finite. dintre care 39% sînt în localităţile urbane. se face suma valorilor adăugate directe şi indirecte. Se au în vedere orăşele cu vile.transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren nelimitat). stare şi temei de dezvoltare Imobilul comerc. ratei de rentabilitate internă aferente proiectului investiţional. Ea presupune măsurarea efectului în urna variaţiilor de „intrări" asupra cash . se determină media fiecărui grup de riscuri apoi nivelul de risc general aferent proiectului investiţional. c) capacitatea maximă de autofinanţare /investiţii. d .5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. calculele se fac în monedă curentă. transferurile banesti din strainatate. anume aceste apart. Preţul de referinţă al forţei de muncă Dacă la evaluarea financiară se aplică costul efectiv al foiţei de muncă. b) politica guvernamentală privind utilizarea acestui factor. sint loturile de pamint transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul social al întreprinderii. reală a valutei străine. este necesară pentru un studiu mai aprofundat. care permite o mai bună analiză a eficienţei proiectului pentru societate. De cea mai mare cerere acum beneficiaza apartamentele din diapazonul de preturi intre 30 şi 40 mii$. Piaţa terenurilor: componente. care pot apărea în procesul realizării proiectelor de construcţie. pe care îl au variaţiile elementelor de "intrări" (produse. situaţia balanţei de plăţi a ţării. Nu rău se vînd barurile mici în locuri înviorate. Cu ajutorul preţurilor de referinţă se evaluează costurile şi avantajele proiectului pentru colectivitate cu mai multă exactitate decât prin folosirea preţurilor pieţei. Pretul 1ha de teren agricol în aceste zone variaza între 700-2000euro. com. Cu ajutorul tehnicilor de actualizare se calculează rata internă a rentabilităţii. . Nu sunt avute în vedere cheltuielile privind impozitul pe venituri.vînzarea – cumpărarea terenurilor. care reprezintă costul real. Problema constă în faptul că pentru dezvoltarea noului fond locativ în oraş practic nu au rămas terenuri libere. Însă pentru a rezolva problema legată de spaţiul locativ este nevoie de construit încă 5. Rezultatele proiectului pentru economie sunt apreciate prin valoarea adăugată netă. situatia cu exportul de vinuri au inceput sa influenteze asupra pietii imobiliare. dacă acestea constituie o sursă de finanţare a investiţiilor. 75% . preţurile de achiziţie ale materiilor prime. în care: d . În activitatea de evaluare. este analiza „Expert". pentru care nu este asigurată rentabilitatea prevăzută. Preţul de referinţă (costul) a capitalului pentru economia naţională Stabilirea costului capitalului pentru economia naţională înseamnă alegerea ratei de actualizare economică (pentru evaluarea economică a proiectelor). Cel mai simplu calcul al preţului de referinţă al forţei de muncă constă în corectarea preţului de piaţă al acesteia. ale diferitor categorii de populaţie . -împrumuturi garantate imobiliar (ipotecarea). Pentru întregul an 2007 nr de apartamente în curs de constructie în Chisinau a acrescut cu aproape 25%. Din anul 2001 preturile de pe piata secundara au crescut de 6 ori. .6 mii oameni. n—numărul cazurilor în care fluxurile de numerar au constituit V. care să asigure recuperarea cheltuielilor şi un profit. deseori nu este utilizată. preţurile de referinţă se stabilesc pe baza preţurilor reale ale pieţei. La a doua etapă se determină costurile şi avantajele proiectului pe ansamblul economiei naţionale. nivelul de dezvoltare al industriei.moştenirea terenului. Fondul locativ în RM este destul de nou. climaterici de amplasament. În felul acesta se va cunoaşte rentabilitatea resurselor unui proiect. . se referă la ob. care nu include factori de relief. constructia de bunuri imobile cu destinatie rezidentiala se află într-o perioadă de stagnare ca urmare a crizei economice mondiale ce a generat stoparea creditării în domeniul construcţiilor.rata anuală a dobânzii (fără risc). probabil că nu va avea loc. rv . forma lotului. care dispun de informaţiile necesare privind situaţia balanţei de plăţi şi măsurile de intervenţie din partea statului pentru menţinerea cursului valutar la un nivel mai convenabil. -primă de risc financiar în funcţie de structura planului de finanţare. -schimbul de spaţiul locativ. Stabilirea corectă a acestui cost ne permite să evităm riscul de a adopta proiecte mai puţin rentabile sau să respingem proiecte bune. Σ n—numărul cazurilor precăutate. Acolo se indica care este evenimentul si nivelul de risc.Au inceput sa se construiasca niste locuinte mai accesibile. Calculul se recomandă a efectua în formă de tabel. La prima etapă se calculează costurile şi avantajele proiectului din punctul de vedere al colectivităţii. La fel se va ţine cont de „valoare adăugată negativă”. dacă investiţia este suficient de rentabilă la nivelul întreprinderii. anume cu o singura odaie sau 2 odai. mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului. Evaluarea proiectului necesită determinarea valorilor critice ale variabilelor aleatoare. Apoi.rata medie de rentabilitate din subramura căreia îi aparţine.exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.locat. Pentru a mări această pondere se poate face din contul clădirilor vechi precum şi terenurile care aparţin periferiei oraşului care au fost eliberate în rezultatul schimbării funcţionale a destinaţiei lor. Permanenta sursă de oferte.p. sint cele mai întrebate iar concomitent se observa scaderea nr de apartamente cu metraj mare. pu constr. Costul capitalului pe acţiuni apare ca o rată a dobânzii pentru care valoarea actuală a dividendelor scontate egalează cursul acţiunii. Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie să se călăuzească de o bază informaţională complexă. Piaţa imobilului comecial: componente. prezenţa comunicaţiilor inginereşti. La efectuarea analizei detaliate se va ţine seama de un moment foarte important: spre deosebire de analiza sumară. rata minimă a rentabilităţii capitalului alocat pentru investiţii. Modul de evaluare a costurilor economice depind de diverse împrejurări de procurare a resurselor şi de vânzare a produselor şi serviciilor. complicând relaţiile dintre investitor şi antreprenor. tb de luat in consideratie : gradul de raritate sau de abundenta a factorilor de productie a bunurilor si serviciilor . Piaţa locuinţelor: de bani şi de aceea fiecare vînzare este componentele. în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrîngere. pu centrele sportive. rata şomajului. calitatea lui este joasă. asupra rentabilităţii nominale. populaţia în capitală în 2010 va constitui 767. necesită o mare investire 35. Rata de rentabilitate minim admisibilă poate să se determine prin adăugarea la rata dobânzii a unei rate de inflaţie. Pentru adoptarea deciziei finale asupra proiectului.rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei. .La fel ca pe piata secundara pe piata primara volumele de vînzari s-au redus. Analiza situaţiilor 'fără' şi 'cu' proiect În evaluarea eficienţei proiectului atât sub aspect financiar.cele mai intrebate in Chisin. face beneficiul mai volatil. b) profit net /investiţii. În special acestea se referă la centrul prestigios al oraşului. Pentru o investiţie finanţată prin emisiunea de titluri de valoare (obligaţiuni. ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt. Uzarea utilajului. rr . sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective. restaurant.destinate cumparatorului mediu. efectiv al capitalului obţinut pe această cale. ne vorbeşte despre faptul că firmele se tansformă. Preţurile de referinţă dau proiectului o dimensiune mai largă xt deoarece ele reflectă: modele sau strategii de dezvoltare implicite sau explicite. cele cu 4 odai 750$. 38. str. ci pe diferiti agenti economici. Apariţia unui produs alternativ.donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt. • 10—25%—oscilaţie medie. cu luarea în considerare a factorilor de risc.pentru un risc considerat inexistent. . valori nete actuale.06-0. Pe parcursul ultimilor 3-4 ani în raza orasului a crescut si pretul lotului p/u constr de vile. într-o tranzacţie liberă. toate riscurile posibile sunt grupate în patru categorii: riscuri economico .ev.Evaluarea financiară proiectelor investiţionale a Evaluarea financiară se face pentru a vedea.deprecierea sau reprecierea monetară anuală. că cantitatea loturilor de teren cu destinaţie neagricolă este limitată. al întreprinderilor ce cooperează cu proiectul pe linia furnizării de materii prime. bazele de producere şi terenurile sub construcţ. etc. adică pierderile din cauza suprimării unor activităţi prin realizarea proiectului. . Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiară O formă principală în care este folosit costul capitalului în evaluarea proiectelor o constituie rata de actualizare a cheltuielilor şi veniturilor. 25% . respectiv nu putem afirma nimic cert. în practică metoda se aplică pentru evaluarea situaţiilor riscante. Pentru aceasta. Fiecărei situaţii posibile i se atribuie un anumit nivel de probabilitate (grad de risc): 0% . a capitalurilor investite. pe când metoda efectelor dimpotrivă. Preţurile de referinţă constituie nişte parametri naţionali necesari în evaluarea economică a proiectului de investiţie.rata de rentabilitate financiară aşteptată. care permite a determina distribuţia probabilistică a posibilelor rezultate. Analiza financiară sumară se efectuează la etapa preliminară de evaluare a proiectelor investiţionale. care exprimă raportul dintre ecartul-tip al fluxurilor de venit şi speranţa matematică a acestora: ∑n − Et ) 2 * n x x γ = σt * 100 Et Coeficientul de variaţie este o mărime relativă. preţuri. pe toţi cumpărători potenţiali îi reunesc aceleaşi întrebări: amplasare (oraş. -donaţie. Aici se iau în consideraţie toate momentele neprevăzute în analiza sumară. taxele vamale. în funcţie de care se decide acceptarea sau respingerea a proiectului de investiţii. Se propune următoarea evaluare calitativă a coeficientului de variaţie: • Până la 10%—oscilaţie slabă. în rezultatul căruia fondul locativ va ajunge pînă la 19. 100% . cum ar fi: sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi comerciale şi terenuri din sectorul agrar. Pentru calculul cheltuielilor şi veniturilor sunt folosite preţurile pieţei interne. şi a prelucrării în continuare a produselor sale. -venituri reale ale diferitor categorii de populaţie. . precum şi distribuţia probabilistică pentru fiecare variabilă ce se schimbă. încăperi p-u depozit. case de locuit particulare cu şedere sezonieră. care permite aprecierea nivelului de risc. de partea de piaţă deţinută. Tranzacţiile cu terenurile pot fi: . iar cel mai popular format ramîn magazinele cu suprafetele de pîna la 200 m2-anume acestui segment îi revine majoritatea cererilor din partea operatorilor comerciali cu amanuntul. Cricova. locative. cu detalierea prin ecartul . care îndeplineşte rolul de cost al capitalului. Numărul mediu de persoane ce revim la o cameră este de 1. Stăuceni. cum sint preturile la energie. producători. metoda speranţei matematice. iar investitorul poate compara avantajul investiţiei respective cu alte alternative de plasare a capitalului de care dispune. dar mai ales economic. se face analiza economică detaliată folosind metoda efectelor. În prezent aproximativ 96 la sută din fondul locativ este privatizat . Rezerva medie de terenuri libere din capitală la momentul de faţă constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul oraşului. De obicei rata de actualizare financiară se stabileşte la nivelul minim al ratei de rentabilitate financiară. Pentru aceasta este necesar în fiecare an de construit aproximativ 300 mii m2 de spaţiul locativ.cu priv. deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei respective. Potenţialii cumpărători care formează cerea de spaţiul locativ sînt cetăţenii RM care lucrează peste hotare. care reprezintă o metodă subiectivă de determinare a nivelului de risc. etc.situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse grupe sociale. Rata de actualizare economică nu este altceva decât preţul de referinţă al capitalului. fie la stabilirea ratei de actualizare. cu scopul de a determina rentabilitatea capitalurilor investite. în dependenţă de nivelul necesar de exactitate a calculelor: metoda „expert". este "analiza sensibilităţii proiectului". În unele împrejurări.flow-ului. În perioada anului 2008 preţurile medii la loturi de teren rămân practic nemodificate în comparative cu anul precedent. Actualmente pe piaţa imobilului a apărut o tendinţă nouă în domeniul imobilului extravilan. Pe fiecare segment al pieţei. oraşul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă locativă în care se putea de cazat 54 mii de persoane. materiale etc. probabilitatea aparitiei evenimentului. Costul oportun al capitalului. barurile. • cantitatea de produse oferit ă şi cererea lor pe piaţă. Nivelul preţului de referinţă al devizelor se stabileşte de echipe de specialişti ai Ministerului Finanţelor. Se poate găsi variante de amplasare la cinci-opt km de la capitală. tehnice şi ecologice. unităţi locative. costul capitalului îndeplineşte următoarele roluri: . mari care costă scump şi cererea tendinţele de dezvoltare Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobiliare şi a dreptirilor asupra acestora. însă subiectivă.ev. pe ac. este necesară considerarea a două situaţii la nivelul întreprinderii. pentru a identifica proiectul. de o cerere stabilă se bucură ob. Mărimea acestor parametri este independentă de deciziile luate în privinţa unui sau altui proiect. această raportare fiind efectuată nu global. la ameliorarea balanţei de plăţi externe a ţării. va avea loc în mod cert. de depreciere monetară şi de risc. Măsurarea costului capitalului Costul capitalului se determină atât pentru fiecare sursă de finanţare a investiţiilor. metoda statistică . Aceste operaţiuni de schimb se efectuează după un curs (raport) ce reiese dintr-un echilibru între cererea şi oferta acestor două monede. Botanica. 33. care exprimă capacitatea întreprinderi de a aduce profit în prezent şi în perspectivă. O metodă mult mai simplă. instituţii financiare. moştenire. În sectorul imobilului comercial din Chisinau actualmente se observa o insuficienta semnificativa. Acest interes este asociat cu perspectiva plantarii culturilor multi anuale.Monte Carlo. se consideră drept preţuri de referinţă preţurile pieţei externe. O altă metodă. Pe piaţa imob. şi de asemenea magaz.05 mln m 2 de spaţiul locativ. taxele vamale etc. in procente. În cadrul studiului financiar detaliat se rezolvă o serie de probleme: structura optimă a surselor de finanţare a investiţiei. - a = d + ri + rv + rr în care: a . De asemenea. Evaluarea definitivă a rentabilităţii proiectului se poate face cu ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii tehnicii actualizării în calculul randamentului. a-i studia fezabilitatea. -vînzarea. Chisinau la finele anului 2006 a constituit 806$. Trebuie menţionat faptul că această modalitate de calcul a ratei de actualizare. Practic. El oscilează de la 0% până la 100%. Pentru sumele primite cu împrumut se plăteşte dobânda. agriculturii etc. putem aprecia investiţia (proiectul) din punctul de vedere al aspectelor financiare (capacitatea de autofinanţare. calculul rentabilităţii definitive a proiectului.pentru a determina marimea lor.8 mii oameni. tendinţe de dezvoltare Din punct de vedere juridic se delimitează loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit. El reprezintă partea substanţială a mărimii ratei de actualizare. -situaţia demografică a pieţei locative şi dinamica dezvoltării ei.1 ha. În medie pe oras un metru patrat de suprafata totala în apartamentele cu o singura odaie a costat 900$. Cu toate că fondul locativ este destul de nou. în raioanele Centru. Propunem aplicarea uneia din următoarele metode. a economiilor populaţiei şi întreprinderilor. deseori.tip. Dumbrava etc. în funcţie de care se face repartizarea viitoare a venitului. cu care se compară rata de rentabilitate internă a proiectului. indiferent de provenienţa lor. Rata de actualizare pentru evaluarea financiară Costul oportun al capitalului este unul din elementele ce delimitează cele două tipuri de evaluare a proiectului: financiară şi economică. În prezent în RM există circa 1. Această metodă presupune măsurarea efectului. În primul rând se face analiza financiară sumară. Tranzacţiile cu bunurile imobiliare locative pot fi: -privatizarea apartamentelor şi camerilor din fondul locativ municipal. În virtutea faptului. Pot fi menţionate două modalităţi de bază la stabilirea acestei rate: a) pentru obiectivele care sunt finanţate. apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. Telecentru. Ex de eveniment: Instabilitatea cererii. adică o rată de schimb asigurată spontan de echilibrul balanţei de plăţi externe. la nivel naţional. cotele echivalente de pămînt şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de privatizare. Influenta factorilor externi.. tranzacţiile se produc. asupra propriei activităţi şi perspectivei acestea. respectiv al economiei naţionale: "cu proiect" şi "fără proiect". în principal din împrumuturi rata dobânzii la care s-a obţinut împrumutul. fără a deveni publice. În practică. Studiul financiar sumar ia în considerare cheltuielile şi încasările ce corespund elementelor esenţiale a proiectului.schimbul. suburbie). Pentru analiza economică. piaţă specifică. p . Analiza situaţiilor "cu" şi "fără" proiect ne ajută să stabilim costurile economice şi preţurile de referinţă ale factorilor de producţie şi ale produselor oferite de proiect. cărora li se aplică anumiţi coeficienţi de corectare. pe unele locuri şi teren aferent de 4-5 ari. Cele mai intrebate pe piata ramin loturile de pamint cu suprafata in limitele 0. 36. mai ales pentru importuri şi exporturi. În ceea ce priveşte oferta. Metoda preţurilor de referinţă este uşoară. Analiza economică trebuie să releve faptul în ce măsură si cum răspunde proiectul intereselor economiei nationale. efectuată în cadrul politicii strategice ce ţine de dezvoltarea fondului locativ. rentabilităţii nominale. Vadul-lui-Vodă. administraţii locale. dispersia şi coeficientul de variaţie. pe care le întocmesc firmele. În practica investiţiilor. se recomandă folosirea ratei de rentabilitate medii pe economia naţională sau pe subramura din care face parte obiectivul economic respectiv.. Dispersia fluxurilor de numerar ale unui an t este egală cu: σ 2= ∑(V xt sau − Et ) * P σ 2= 2 ∑ (V t O măsurare mai exactă presupune calculul coeficientului de variaţie. predomină construcţ. valorii nete actuale sau ratei de rentabilitate internă a proiectului. Indiferent de statutul terenului. iar pentru evaluarea proiectului se foloseşte rata de actualizare stabilită pe baza costului oportun al capitalului la nivel de întreprindere. Et—speranţa matematică a fluxurilor de numerar ale investiţiei în timpul t. Costul capitalului provenit din emisiune de acţiuni i= d ×100 p 34. cu întreţinerea pe viaţă a proprietarului. Calculând rata de rentabilitate a capitalului în condiţiile în care au fost considerate toate obligaţiile fiscale şi financiare. se vor lua în calcul: cărora numără unităţi. Cu ajutorul lui poate fi comparată variaţia indicatorilor exprimaţi prin diferite unităţi de măsură. Mărirea impozitelor. chiar dat fiind faptul ca cererea pentru suprafete de calitate în centrele profesionale comerciale este destul de înalta. cererea este influienţată de factori specifici. Cafenelele. Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor. sau venituri provenite din subvenţii acordate de stat. Scopul principal al evaluării terenurilor agricole este estimarea preţului cel mai probabil cu care poate fi vîndut terenul de un vînzător hotărît să vîndă şi un cumpărător hotărît să cumpere. constituie pe piaţa respectivă. -vînzarea-cumpărarea locuinţelor. conţinutul căreia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care solicită evaluarea în contractul de efectuare a lucrărilor de evaluare.marja de risc anuală. nu se ia în consideraţie dobânda datorată băncii. analiza capacităţii de autofinanţare. Analiza respectivă serveşte pentru a evidenţia unele costuri şi efecte ale obiectivului economic care nu sunt reflectate în veniturile şi cheltuielile acestuia. echilibrul financiar. care reprezintă contribuţia proiectului la creşterea venitului naţional. din punctul de vedere al colectivităţii naţionale.rata de actualizare. un împrumut cu pondere mare în cadrul surselor de finanţare sporeşte riscul. Ac. starea şi individuală în felul său.. pu oficii comerc. folosind preţurile pieţei la nivelul proiectului. dau faliment şi se absorb una pe alta.. ca şi mai înainte. Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleacă de la costul capitalului calculat ca medie ponderată a costurilor surselor de finanţare a proiectelor de investiţii. În perioada actuală. Sectorul locativ trebuie de privit ca un component cheie a întregii economii şi este un sector productiv. . adică o parte importantă din acest fond a fost construit în ultimii 30-35 de ani. depinzând de sectorul de activitate. în cele mai dese cazuri. După datele statistice în 2001 ea constituie 770. pe care nu-1 putem ignora la evaluarea proiectelor.standardele de nivel şi ale modului de viaţă.financiare.cumpărarea spaşiului locativ.Unii clienţi preferă să nu cumpere un obiect gata făcut. Piaţa imobilului în RM s-a format în anii 90 ca rezultat al desfăşurării procesului de privatizare a proprietăţii de stat. . S-a înviorat cererea la încăp.4 mln. pentru a fi cât mai aproape de realitate.comerc. După această analiză.preţul unei acţiuni. fitness cluburile etc. În acelaş timp lărgirea hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi este legată nemijlocit cu investiţiile în procurarea pămîntului. ea este întemeiată pe informaţii asupra obiectivelor naţionale şi pe judecăţi de valoare. ob. Costul economic al forţei de muncă este în funcţie de: a) gradul de raritate sau abundenţa forţei de muncă. iniţial. niste locuinte necesare p/u mai multi cetateni ce doresc sa îsi procure apart noi. subvenţiile primite de la stat etc. lui singuri.darea în arendă a terenurilor. În pofida tuturor greutatilor anului trecut se poate spune ca piata imobilului se dezvolta in mod dinamic. Cele mai des utilizate criterii contabile sunt: a) vânzări nete /investiţii. impozitele. pretul mediu a lor constituie în prezent între 1000-4000euro p/u 0. 50% . pentru evaluarea economică se foloseşte preţul de referinţă al forţei de muncă sau costul ei pentru naţiune. ceea ce determină eliminarea prea multor variante investiţionale în procesul de evaluare. Piaţa imobilului reflectă într-o mare măsură dezvoltarea societăţii în întregime şi reacţionează la schimbările din mediul juridic.de producţie. Pxt— probabilitatea de realizare a valorilor previzionate. care necesită cunoştinţe vaste în domeniu. au piedut popularitatea în ochii cumpărăt. lupta cu alunecările de teren. suprafaţa lotului. În procesul de studiere a cererii de bun. metoda analizei de sensibilitate sau analiza scenariilor.Neaga si Belinski. Încă o problemă de care se confruntă populaţia RM este supraglomerarea fondului locativ. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce influenţează veniturile şi în baza argumentelor ştiinţifice. proiectul se analizează în strânsă interdependenţă cu întreprinderile furnizoare de materie primă şi consumatorii produsului finit. Acesta este un proces firesc. Instabilitatea calităţii materiei prime şi materialelor Tehnologii noi. -primă ce corespunde riscului de întreprindere (al afacerilor). În cazul capitalurilor provenite din resurse proprii costul de oportunitate se stabileşte pornind de la rentabilitatea capitalului propriu. acţiuni) rata de actualizare este rezultatul a trei componente: -rata de dobândă stabilită la împrumuturile pe obligaţiuni cu garanţie de stat.). starea tehnică şi sanitară este foarte rea şi continuie să se agraveze. se consideră preţuri de referinţă preţurile de pe piaţa mondială. dacă se obţin venituri.la ev.În care: Vxt—reprezintă suma fluxurilor de numerar asociat cu al x-lea coeficient de probabilitate a timpului t. în cadrul studiilor de fezabilitate. in raza administrativa a orasului. probabil că va avea loc. Uneori se consideră şi rata dobânzii la creditele pe termen scurt. . drumuri de acces. costul capitalului serveşte fie ca element de referinţă.iar cele cu 2 odai 850$. ri .6. Majoritatea vînzărilor de pe piata primara continua sa fie asigurata de apart cu suprafata totala sub 80 m. politica guvernului orientata spre favorizarea sau spre limitarea utilizarii anumitor resurse sau bunuri. Preţul normativ al pămîntului este în funcţie de bonitatea pămîntului.ev. De un interes sporit beneficiază loturile de teren sub construcţie de locuit. circulaţia pieţei este nesemnificativă. În rezultat terenurile cu destinaţie pentru construcţiile locative a fost ocupat de clădiri individuale cu puţine etaje. mai ales în centrul istoric în raioanele prestigioase cum sint Parcul Valea Morilor. cursul de schimb valutar pentru economie. De regulă. imob. ci să se ocupe de construcţ. Esenţa politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o piaţă integră şi de atras atenţie asupra factorilor cheie: consumatorii. cum ar fi: împrumuturile bancare. Preţul de referinţă al devizelor Relaţiile de comerţ cu străinătatea ale unei ţări sau împrumuturile sale din exterior presupun operaţiuni de schimb între moneda naţională şi o deviză (monedă străină). Pentru aceasta în calcule preţurile pieţei se înlocuiesc cu preţuri teoretice sau de referinţă. Bacioi. se face analiza detaliată. costul capitalului obţinut din împrumuturi este dat de rata dobânzii stabilită pentru împrumuturile bancare pe termen mediu şi lung. care sunt mai putin întrebate. variaţiile nu depăşeau limitele de 7-10 %. care fac obiectul actul de vînzare-cumpărare.dividendul pe o acţiune. Preţul de referinţă a devizelor.cele cu 3 odai 800$. deşi nu în toate cazurile e corect. Conform acestei metode. • mai mult de 25%—oscilaţie înaltă. Evaluarea economică a proiectelor investiţionale Evaluarea economică ajută la pregătirea şi selecţionarea proiectelor care aduc cea mai mare contribuţie la dezvoltarea economică. Scopul întregului studiu financiar este de a calcula rentabilitatea definitivă a proiectului. Preţurile de referinţă ale bunurilor şi serviciilor Preţurile de referinţă ale resurselor consumate de proiect şi ale bunurilor şi serviciilor produse de acestea trebuie să reflecte costurile lor reale pentru economia naţională.01ha. După care. pentru a uşura alegerea tehnologiei de fabricaţie şi a utilajelor. În cadrul evaluării proiectului se vor determina atât indicatorii de sinteză a eficienţei (rata de rentabilitate internă). social şi economica activităţii conducerii. scoaterea lui din funcţiune agrară. De aceea în strategie se pune accent pe folosirea intensivă a terenurilor deja amenajate.

care va fi utilizarea a prezumtivă a rezultatelor evaluării.i.i. În concluziilor.i în baza tehnologiilor informaţionale moderne . scrisoare de însoţire în confor confirmă faptul încetării lucrărilor de care m evaluare. Cea mai mare parte a obiectelor industriale sînt oferite în arendă pe termen lung. 9. Astfel costul 1 m2 de suprafaţă de producţie şi depozitare a constituit pentru perioada dată 180-360euro. În ambele cazuri. în părţi egale. Avizele de plată a impozitului pe b. metodele standardizate. dacă piaţa imobilului este bine dezvoltată toate trei metode trebuie să conducă la acelaşi rezultat.. a etapele evaluării şi temeiul determinării compl valorii recomandate a obiectului evaluării. cel târziu la 15 august si 15 octombrie a anului fiscal în curs. La evaluarea tuturor b. formarea reţelei de b. Costul 1m. În acelaşi timp se va realiza şi funcţia fiscală a sistemului de impozitare. elaborarea modelelor de evaluare a b.poziţia obiectului. scăderii puterii de cumpărare a populaţiei şi astfel dificultăţii realizării producţiei.M . şi include următoarele etape: formarea grupurilor de bunuri imobile similare.se recomandă întrebuinţarea celor trei metode. cotele. însă are mari perspective de dezvoltare mai ales în oraşele mari. de unde derivă distribuirea echitabilă a poverii fiscale. Reducerea nivelului de producere industială a adus la apariţia acestui tip de piaţă. e)întocmirea raportului de evaluareconform standardelor europene rapoartele de evaluare se elaborează în acord cu practica internaţională.5%. raportului. exelor La raport se anexează: copiile de pe imobil actele care acordă dreptul de prestare a iare. lista condiţiilor care permit publicarea rezultatelor evaluării.i. Raportul oral depozitelor în mediu constituie 15-50$/m2 este necesar să fie însoţit de documente de anual.p. În cazul persoanelor fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător. Impozitul funciar se determină prin înmulţirea cotei concrete a impozitului la numărul de grad-hectare. de gestiune.cel Mare. de aceea putem pronostica o creştere mică sau stagnarea creşterii preţurilor. integral la bugetele unităţilor unde sunt nemijlocit amplasate bunurile respective. lucru sau de concluzii asupra valorii Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai conform Standardelor Internaţionale de mici decît pentru imob. în totalitate sau guvernamentale şi alte agenţii sau de scrisori adresate beneficiarului.p..i”. clasificarea rapoartelor de evaluare după datorita cresterii continue a sinecostului gradul de prelucrare a materialului şi după de constructie acest indicator nu va creste. Obiecte ale impunerii sint bunurile imobiliare.i . adică vor fi asigurate veniturile bugetelor locale. ţin preţurile. în temeiul cărora a fost făcută imobiliare se formează din 2 surse: concluzia cu privire la valoare.i va fi calculată în temeiul valorii lor de piaţă. de către serviciile de colectare a impozitelor şi taxelor locale ale primăriilor cu participarea inspectoratelor fiscale teritoriale. prezentat la cererea instanţelor de  judecată. Subiecţii impunerii fiscale achită impozitul pe b. deoarece în rezultatul automatizării procesului de calcul al valorii . au fost determinate caracteristicile clădir cantitative şi calitative ale obiectului elorevaluării. calculează de sine stătător suma impozitului pe b. 4. În majoritatea cazurilor aceste obiecte sînt mari şi scumpe. Conform Codului Fiscal al R. Tranzacţiile pe această piaţă pot evaluatorul trebuie să garanteze că nu fi: există un conflict de interese. de conducătorul tiveîntreprinderii şi autentificat cu ştampila în calitat întreprinderii. Rezultatele evaluării masive sunt trecute în Registrul de estimare a valorii b.inlesniri la plata impozitului pe bunurile imobiliare 6. premisele . exemplarul al capita doilea se păstrează la arhiva întreprinderii lul de evaluare timp de 5 ani şi poate fi social. Însă în cazul evaluării individuale se aplică diferite metode de evaluare şi fiecare evaluator determină de sine stătător necesitatea aplicării unei altei metode.i”. de supraf tot. Modificarea în segmentul dat al pieţei s-a produs în micşorare forte a cererii de suprafeţe de 1500 m2 şi mai mult.. Multe ob. i-au revenit oficiilor şi centrelor comerciale. de setul de comunicatii ingineresti si de comoditatea cailor de acces. constr Conform legii R.  prenumele beneficiarului şi datele de Vînzarea. această piaţă e atractivă pentru structurile implicate în economie. identificarea şi evaluabile. această piaţă e mai mică şi numărul tranzacţiilor e mai scăzut. se întocmesc ţinându-se cont de acest drept. b.i în scopul impozitării. Pe cînd evaluarea individuală reflectă majoritatea factorilor care influenţează la valoarea unui obiect concret.dispozitii generale 2. Evaluarea individuală poate fi efectuată pentru diferite tipuri de bunuri imobile şi în scopuri diferite determinate de beneficiari (inclusiv şi pentru impozitare). Imobiliare cu Standardele Europene cît şi Internaţionale destinaţie industrială trebuie însoţită de propun 2 variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare şi certificat de investigarea următoarelor aspecte: • starea generală a economiei ţării.extinderea bazei de date ce cuprinde informaţiile despre b. precum şi a preţurilor. hotărî 3. descrierea obiectului evaluării. cu excepţia gospodăriilor ţărăneşti (de fermier). Jumătate din tranzacţ. Calitatea evaluării într-o evaluare masivă se determină cu ajutorul metodei statistice. 11. se calculează prin înmulţirea valorii b.i.i ce aparţin persoanelor fizice şi juridice Funcţia socială a sistemului de impozitare este bine cunoscută. care 5-7ani în urmă nu prezentau nici un interes. precum şi a valorii Titlul VI al Codului Fiscal prevede că evaluarea b. Evaluarea masivă presupune aplicarea metodelor şi procedurilor de analiză statistică a informaţiei privind factorii ce contribuie la formarea valorii de piaţă a b.comerc. terenuri destinate industriei. Finanţarea programului dat se va efectua de către bugetul de stat. productiv şi posibilităţile de atragere a referinţe privind aplicarea Standardelor investiţiilor p/u organizarea noilor procese Internaţionale şi alte acte normative necesare. vor avea valori similare. Titlul VI al codului fiscal privind evaluarea şi reevaluarea b. -tipul încăperii arendate -amplasarea -existenţa locurilor de parcare -dimensiunele etc. telecomunicatiilor si terenurile cu alte destinatii speciale) din intravilan sau din extravilan si/sau imbunatatirile de pe ele cladiri. Însă în legătură cu faptul că preţurile la obiectele de pe această piaţă sau ridicat.asigurarea organelor fiscale şi organelor APL cu informaţia despre valoarea de piaţă a b. Evaluarea masivă se finanţează în limita mijloacelor prevăzute în bugetul de stat. care nu stimulează.În general. • existenţa potenţialului ştiinţifico. rezultatele principale şi toreşti obţinute în urma analizei. 43. De la 1 ianuarie 2006 b. O tendinta evidenta a pietii de suprafete comerc.i . informaţii despre obiecte analoage. înmânate subiecţilor impunerii. determinarea drepturilor de proprietate. . raportul poate fi r întocmit în scris sau pe suport electronic. . Titlul VI „Impozitul pe b.i similare . care are o formă unică pentru întreaga republică şi este ţinut de OCT în raza sa de activitate. în scopul impozitării. dar realizarea ei începe abia acum.În cea mai mare masura a crescut preturile la supraf magazinelor autonome amplasate la primele etaje ale bloc. cel târziu la data de 20 a lunii imediat următoare trimestrului gestionar al anului fiscal în curs. 39. in cota-parte care ii revine. b) detinatorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie. 14. completări cuprinzătoare pentru concluzii. subiect al impunerii este considerata fiecare dintre aceste persoane. Este foarte important faptul ca noul sistem de evaluare şi impozitare să fie deschis (transparent).Lara” în prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector de piaţă sînt foarte greu de realizat. ci stopează businessul. Atît parţial. ceea ce înseamnă că fiecare contribuabil va plăti impozite în funcţie de valoarea reală a bunului său .i. La moment.naţionale. mai ales cele cu ob. Pe acest sector de piaţă predomină contractele de arendă. aşa cum modelele sunt universale. formulare libere şi desponibile. cu caracteristici similare la o dată concretă cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare şi analizei statistice a rezultatelor. stabilirea hotarelor zonelor valorice în interiorul cărora obiectele similare au valoare egală. Evaluarea masivă reflectă numai factori de bază care influenţează la toată grupa obiectelor tipice.cuprinsul succint al faptelor şi rii concluziilor principale. Cotele impoz. Cea mai răspîndită este depozit constituie 10-12%. calculează de sine stătător suma anuala a impozitului funciar şi până la 1 iulie a anului fiscal în curs prezintă inspectoratelor fiscale teritoriale calculul impozitului funciar. Oferta pe piaţa depozitelor are document amplu care conţine toate datele o dendinţă de creştere. stabilirea factorilor ce influenţează asupra valorii b.i. amplasate în afara unităţii administrativ teritoriale în care se află reşedinţa de bază.administrarea impozitului pe bunurile imobiliare Subiectii impunerii Subiecti ai impunerii sint persoanele juridice si persoanele fizice rezidenti si nerezidenti ai Republicii Moldova: a) proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova. Pe aceasta piaţă se oferă depozite speciale în care este tehnică necesară pentru lucrările de încărcaredescărcare. unul din proprietari (coproprietari). etalon pentru estimarea valorii b.sunt greu de vîndut din cauza stării sau din cauza preţurilor mari.i . baze industiale şi depozite.i este cea mai eficientă cale de a asigura realizarea funcţiei sociale a sistemului de impozitare.i. care va fi în limitele 0. Segmentul dat pe piaţă este destul de ionactiv. Un rol aparte îl ocupă depozitele vamale. şi modelul de evaluare pentru ca proprietarul să poată contesta valoarea în caz că are obiecţii .foaie de titlu. înscrierea valorilor estimate în Registrul bunurilor imobile. Rezultatele evaluării masive sunt valabile pentru perioada de timp între două evaluări. 6. În comparaţie cu piaţa imobiliară locativă. premisa căruia este crearea cadrului normativmetodologic al sistemului dat de evaluare. organizaţiile şi persoanele fizice care au b.mari. impozitare în dependenţă de destinaţia acestora se aplică metodele de evaluare de piaţă. Persoanele fizice şi juridice . Pe cînd la evaluarea individuală este necesar numai un specialist pentru evaluarea b. precum şi pentru gospodăriile ţărăneşti (de fermier) calcularea sumei anuale a impozitului funciar si întocmirea avizelor de plata a impozitului se efectuează. Raportul trebuie să fie obiectiv şi concretă.i.i. Însă în general. scopul ev. semnătura evaluatorului.crearea sistemului dat duce la reducerea timpului şi resurselor necesare pentru efectuarea reevaluării b. care este document analitic. d)coordonarea rezultatelor . Persoanele specificate trebuie să se încadreze în aceeaşi perioadă de timp pentru a prezenta organelor fiscale calculul impozitului . În perspectivă. analiză şi prelucrarea informaţiei iniţiale Modul de calculare a impozitului Printre sarcinile programului dat putem menţiona următoarele : funciar Reforma sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării constituie o parte componentă a reformei sistemului de impozitare a b. sa făcut încercarea de a clădir standardiza formele de prezentare şi ale elor şi conţinutului rapoartelor de evaluare. 17. 41. elaborarea unui program eficient de relaţii cu publicul. denumirea beneficiarului şi data ri a evaluatorului. tind spre procur. comerc. amplasate pe bl. Dacă de producţie sau tehnologice. Sistemul de evaluare masivă are următoarele avantaje : . Proprietarilor li se va transmite avizul privind valoarea estimată în care vor fi incluse şi caracteristicile b. Aplicarea procedurilor de evaluare în scopul impozitării b.i.siguranţa rezultatelor evaluării depinde de calitatea şi volumul informaţiei iniţiale. imob. obiectele impunerii si baza impozabila a bunurilor imobiliare 3. Este foarte important de specificat care este eficienţa economică şi socială a realizării programului dat şi anume faptul că acceptarea valorii de piaţă drept bază pentru calcularea sumei impozitului pe b. gradul de expunere detaliată a faptelor şi a este posibila chiar reducerea valorii lui.i se înmânează subiectului cel târziu cu 60 zile înaintea expirării termenului de plată . cerinţe de bază faţă de evaluării masive şi a evaluării individuale a b.i bazat pe valoarea de piaţă a acestora. hectare sau la suprafaţa terenului ce aparţine persoanei juridice sau persoanei fizice. securitatea antiincediară şi ecologică.i. baza evaluării. precizie. evaluare. Realizarea acestui program presupune crearea bazei normativ-metodologice a organizării şi desfăşurării lucrărilor de evaluare în scopul impozitării. de locuit.25%-0. Evaluarea masivă se efectuează în baza datelor înregistrării masive a b. .In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate comuna in devalmasie..identificare ale lui. aceste persoane beneficiază de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmează a fi achitat. si ca consecinta-dezvoltarea sectoarelor mai putin amenajate. cu privire la ucţiilo activitatea de evaluare. exprimată prin distribuirea echitabilă a poverii fiscale astfel încât fiecare contribuabil plăteşte impozite în funcţie de valoarea reală a proprietăţii sale. a diversilor tipuri de încăperi de producere. informaţia de bază judecă suplimentară. de aceea afacerile. . iar contribuabilii care achită suma integrală a impozitului – până la 30 iunie a anului fiscal în curs. baza impozabilă a b. din cauza legislaţiei. b)culegerea şi analiza datelor . se elaborează instrucţiunile concrete privind efectuarea evaluării. Evaluarea individuală este un proces de estimare a valorii unui bun imobil concret la o dată concretă ţinîndu-se cont de toţi factorii de influenţă a valorii. . ramase nefinisate timp de 5 ani dupa inceputul lucrarilor de constructie. Pentru bunurile imobiliare proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale arendate. Avizele de plata a impozitului funciar se înmânează subiecţilor impunerii cel târziu cu 60 de zile până la expirarea primului termen de plata a impozitului . Raportul de evaluare e trebuie întocmit în 2 exemplare. ş. cel târziu la 15 august şi 15 octombrie a anului fiscal .i şi achită impozitul în bugetul unităţii administrativ teritoriale trimestrial. coordonarea rezultatelor evaluării. bugetele locale şi mijloacele extrabugetare. informaţii despre evaluator.i. Titlul VI al codului fiscal conţine 6 capitole: 1. c)utilizarea metodelor corespunzătoare de evaluare . calcularea sumei anuale a impozitului şi perfectarea avizelor de plată revine serviciilor de colectare a impozitelor şi taxelor locale cu participarea organelor fiscale .. Un de aport exemplar se transmite beneficiarului la serviciilor de evaluare.rezultatele obţinute sunt obiective . certificatul de evaluare. Persoanele specificate mai sus pot achita impozitul funciar in bugetul unităţii administrativ-teritoriale respective.Şt. În raport sau certificat trebuie să • nivelul dezvoltării economice şi fie prezentate: identificarea evaluatorului al dinamicii ramurilor componente ale şi data evaluării.. data încăpe întocmirii raportului şi data desfăşurării rilor. apoi certificatul formula concluzia necesară cu privire la asupra valorii.i. 2. evaluării sau orice recomandare asociată. materiale grafice şi fotografii care ilustrează obiectul evaluării.i. companiile în general se află în căutarea suprafeţelor care nu depăşesc 500 m2. iar in cazul achitării sumei integrale a impozitului funciar pentru anul fiscal în curs până la data de 30 iunie a anului respectiv. 10.i. darea În raportul de evaluare trebuie de arătat în cine este evaluatorul cine este cherie beneficiarul. stare şi tendinţe de dezvoltare Piaţa obiectelor industriale a început să se formeze odată cu privatizarea întreprinderilor. piata imob comerc include mai multe centre de afaceri moderne. numele de familie. conţinutul raportului Rezultatele activităţii de evaluare trebuie prezentate sub formă de raport. instrucţiunile.comerc.a.care desfăşoară activitatea de întreprinzător. Avizele de plata a impozitului funciar. potenţialii cumpărăt. deoarece în situaţia crizei financiare. b) pentru persoanele fizice. neloca În raport se indică: data întocmirii tive. Întrep. ipotezele cherie evaluatorului pe care se bazează ev. evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare in scopul impozitarii 4. 8. Pentru piaţa depozitelor e carcteristică stabilitatea cererii şi a ofertei. apartamente si alte incaperi izolate. mari şi scumpe se stăruie să le vîndă fără a face totul public. atragerea mijloacelor financiare . La baza evaluării stau metodele sistematizate de colectare. Un aspect important al reformei sus numite îl constituie Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b. - . este nestabilă. după cum menţionează specialiştii de la bursa .I utilizarea presupusă a rezultatelor evaluării. subiecti ai impunerii sint arendasii. In cazul in care bunurile imobiliare se afla in proprietate (in folosinta) comuna in diviziune a mai multor persoane. instruirea specialiştilor din cadrul OCT. Evaluarea individuală constă din următoarele etape: a) determinarea sarcinilor evaluăriiaceastă etapă cuprinde: identificarea bunului imobil. legile şi reglementările naţionale şi europene. întocmit şi semnat de evaluator conform rezultatelor desfăşurării evaluării unui bun imobil concret. nu Vînzareatrebuie să fie influenţat de presiune din cump partea clientului sau a unei terţe persoane ărarea pentru a prezenta un rezultat particular al . în părţi egale. Scopul evaluării individuale conform proiectului de legi este determinarea valorii de piaţă sau a unei alte valori a unui singur bun imobil la o dată concretă. locativ. atunci calitatea lucrărilor se acceptă. în scopuri de 42. patrim Raportul complet de evaluare a oniale bunului imobil poate fi prezentat în felul şi următor: 1. Datele culese trebuie să corespundă următoarelor criterii: oportunitate. Caracteristica comparativă a evaluării masive şi a celei individuale: Evaluarea masivă este un proces larg şi necesită implicarea mai multor specialişti.. Reducerea migrării şi a vînzărilor de bunuri imobiliare a fost influienţată de înăsprirea condiţ. Vom cunoaşte val. Plata pentru arendă pe piaţa încăperilor destinate depozitării depinde de: nivelul de automatizare amplasare distanţă pînă la căile de transport mărimea suprafeţei etc. principale. de administrare operativa) asupra bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova ce se afla in proprietatea publica a statului sau in proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale si arendasii care arendeaza un obiect al impunerii proprietate privata. În ultimul timp se observă o tendinţă de diminuare a preturilor la obiectele comerciale. O altă cauză în acest sens ar fi faptul că preturile la imobilele comerciale sînt prea mari. în metodele şi datele iniţiale.M. descrierea ărarea obiectului evaluării şi datele privind şi proprietarul acestuia. impozabile la cota concretă a impozitului. Dacă majoritatea rezultatelor se află în limitele devierii standardelor de la preţul real. El trebuie să fie neloca semnat de evaluator. Programul dat se va realiza în două etape: implementarea proiectului pilot şi implementarea sistemului de evaluare pe întreg teritoriul R. pe care se indică a altor denumirea şi adresa obiectului evaluării. de piaţă înmulţită la cota concretă a impoz.i. Situaţia actuală în domeniul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării.i amplasate pe teritoriul R. transferă impozitul funciar şi pe b. 5. Deasemenea prescurtat sub formă de  volumul construcţiilor noi utilizate de agenţiile  rezervele existente de bun.crearea unui sistem eficient de evaluare a b. Pe fiecare segment şi rezultatele necesare ale analizei al pieţei imobiliare. subiectii impunerii. Specificul pieţei imobiliare ce aduce venit este inaccesibilitatea.i.i în scopul impozitării. La momentul de fata majoritatea companiilor comerciale prefera depozitele amplasate alături de mun Chisinau(circa 15km). evaluarea tuturor b. precum şi calculele acestora. Raportul poate să includă şi altă şi constr informaţie care ar influenţa valoarea ucţilor obiectului evaluat. certificatul de calificare al Transmiterea evaluatorului). se calculează şi se achita după cum urmează: a) persoanele juridice si persoanele fizice care desfăşoară activitate de întreprinzător. sunt în număr unitar. transporturilor.i . autorităţilor abilitate să exercite Recunoaşterea controlul activităţii de evaluare prin dreptu legislaţie să efectueze expertiza rilor rapoartelor de evaluare. La capitolul „Acte legislative” . 44. efectuată exclusiv în scopul impozitării b. Analizînd dinamica preţurilor. cu imob. analiza situaţiei social-economice în regiune. cu indicare obligatorie a metodicilor utilizate. nevoile clientului. Vînzăt. determinarea bazei evaluării.este un proces de apreciere definitivă a valorii imobilului în baza unor raţionalmente logice.. aprecierea scopului şi datei de evaluare. inclusive terenurile (terenuri cu destinatie agricola. Conform rezultatelor preliminare. adoptîndu-se numai bazele de evaluare recunoscute. daca contractul de arenda nu prevede altfel. anexe De obicei la raportul de evaluare se anexează actul de expertiză tehnică a obiectului. industriale predomină contractele de arendă şi nu cele de vînzare-cumpărare ca pe piaţa imob. în care intră B. procurarea de echipament şi programe automatizate pentru prelucrarea şi analiza informaţiei privind b. chiar a celor imob.i şi crearea unui sistem automatizat de calculare a valorilor şi transmiterea datelor organelor fiscale vor contribui la reducerea costurilor pentru administrarea sistemului de evaluare şi impozitare a b. În prezent se lucrează asupra sistemului de evaluare masivă. de emigrare din RM şi de obţinere a cetăţeniilor şi a vizelor de reşedinţă în alte ţări. in baza acordului comun. ipotezele şi restricţiile. calcule şi informaţii utilizate la întocmirea raportului. comparativ cu sem I 2008 a crescut cu 3-5% în dependenta de amplasare.M . Impozitul pe b. oferta bunurilor efectuate. 16. data la care a fost darea estimată valoarea. i. Proprietarii ob. Raportul în scris poate fi un comercial. lista literaturii folosite la întocmirea raportului. care va constitui 50% de la val. Raport de evaluare – tipuri. denumirea cump întreprinderii de evaluare. La momentul actual profitabilitatea imobilului de de piaţă. calitatea lucrărilor de evaluare se determină prin corespunderea lucrărilor de evaluare efectuate conform standardelor profesionale.i.în părţi egale.i. În unele cazuri potenţialul cumpărător iniţial arendează încăperi de producere pentru a verifica dacă nivelul dat satisface cerinţele lui şi numai după aceasta cumpără imobilul dat. ca urmare a trecerii pietii imobiliare în etapa de saturatie. funciar şi pe b.i. analiza amplasării obiectului evaluării. se va stabili baza impozabilă. pentru scopul de impozitare poate fi efectuată pe calea evaluării masive în cazul bunurilor imobile tipizate (standarde) şi pe calea evaluării individuale în cazul obiectelor specifice. care există în alte ţări este nivelul actual sau pronosticabil al cererii. Situaţia pe piaţa ob. privind imobilul cu destinaţie de producţie şi depozitare cu suprafeţe în special mici şi medii se observă o cerere destul de stabilă.M.. Pe piaţă imob. 12. În cazul evaluării masive se foloseşte metodologia unificată. instituţiile. Calitatea evaluării individuale trebuie să fie mai înaltă şi se determină prin compararea cu preţul real de vînzare. determinarea valorii de piaţă. calculul valorii construcţiei noi. putem menţiona că este Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a b. Evaluarea masivă este un proces de evaluare a unui grup de b. urmează să sporească. Piaţa imobilelor industriale: componente. suprafeţele de depozitare. În R. Cerinţele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producţie.i. pentru fiecare grup de b. parte componentă a raportului de care caracterizează o piaţă imobiliară evaluare. data inspectării. vor fi impozitate conform titlului VI al Codului fiscal.M. colectarea informaţiei privind b. inclusiv imbunatatirile aflate la o etapa de finisare a constructiei de 80% si mai mult. Calcularea valorii impozabile a b. Ca rezultat al analizei cererii pe certificatul valorii este forma prescurtată a diferite segmente ale pieţei se poate certificatului evaluării. deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaţia creată de pe piaţă. logic. în anul curent consta în decentralizarea constructiei. Cotele şi modul de calculare a impozitului pe b.i. comerc. inclusiv terenuri. Se poate de menţionat lipsa ofertei ob.i sunt anexate la legea cu privire la punerea în funcţiune a Titlului VI al Codului Fiscal „Impozitul pe b. de piaţă a b. data şi volumul expertizei tehnice. 13. scopul şi econ. locativ şi Evaluare. Şi evaluarea masivă şi cea individuală reflectă sarcinile economiei aplicate. Analiza cererii de bun. modul de calculare si termenele de achitare a impozitului pe bunurile imobiliare 5. lista standardelor. 15. subiect al impunerii este considerata. serviciilor de evaluare (licenţa  întreprinderii. copiile de pe actele încape utilizate de către evaluator în baza cărora rilor.comerc.i . oferta întrece cererea cu mult. Rezultatele evaluării pot fi or. cel mai nou dintre ele. evaluării. Chişinău plata pentru arenda prezentate oral sau în scris. analiza celei mai bune şi mai eficiente utilizări a obiectului evaluării.i. în comparatie cu puterea de cumparare a investitorilor. Baza impozabila a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimata a acestor bunuri. dreptu evaluării. constructii. evaluate în baza criteriilor identice. inclusiv cu  o procedură de verificare internă. conform instrucţiunii Ministerului Finanţelor.aplicarea modelelor de evaluare în zona test permite aplicarea acestora pe întreg teritoriul ţării.. În plata pentru arendă se ţine cont de următorii factori.i . 7. Analiza comparativă a 40. crearea unui sistem automatizat de evaluare. p/u comercializare. suprafata totală a cărora constituie aproximativ 50 000m. Aceste persoane beneficiază de o reducere a impozitului de 15%.i în bugetul unităţii administrativ teritoriale . Magazine nu prea mari cu caracteristici bune se vînd mai bine. când putem vorbi despre noul sistem de impozitare a b.ai ob.

Graficul organizării lucrărilor curente trebuie să reflecte divizarea obligaţiunilor . se recomandă ca diferenţa dintre valorile Bl standard. La etapa acesta este necesar de a limita nr. c) adresa. estimarea valorii Bl. corecţia se face pentru data efectuării tranzacţiei. este cel mai eficient mod de a organiza personalul. Tranzacţiile pot fi corectate la condiţiile de piaţă existente. Chiar dacă această procedură este costisitoare. 3) Elaborarea modelului de evaluare descrie influenţa factorilor valorici asupra preţului de vânzare a BI şi este elaborat în baza analizei preţurilor de piaţă. pornindu-se de la baza impozabila a bunurilor imobiliare. sunt testate probate şi aprobate. transformarea datelor. Datele mai pot fi colectate de la proprietarii BI sau alţi titulari de drepturi. proprietarul este în drept să se adreseze la Agenţie. UAT poate utiliza un grafic ciclic. modifică înscrierile şi recalculează valoarea BI. Procesul de implementare a sistemului de evaluare a Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul ţârii va consta din următoarele etape: 1. De impozitul pe bunurile imobiliare sint scutiti: a) autoritatile publice si institutiile finantate de la bugetele de toate nivelurile. Datele privind preţurile de vânzare şi plăţile de arendă pot fi obţinute din contractele de vânzare cumpărare şi contractele de arendă înregistrate la OCT. de regulă.. În cazul în care valoarea estimată a obiectului este contestată de proprietarul Bl sau alt contribuabil. OCT va verifica corectitudinea informaţiei şi va expedia avizul corectat. să corespundă cerinţelor faţă de eficienţa economică a întregului sistem de evaluare. Modele naturale sunt utilizate în cazul obiectelor foarte mari. OCT-urile.estimarea parametrilor modelului. invalizii de gradul I si II. să corespundă cerinţelor faţă de calitatea modelelor matematice . 3. datele despre vânzări şi indicatori ai venitului. Qofert = f(F1. Cernobil si persoanele care au fost intretinute de acestea. deoarece specificul lor contravine metodologiei evaluării masive. Evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl. OCT-le cu sprijinul autorităţilor publice locale trebuie să comunice datele despre valoarea estimată şi factorii valorici ce au contribuit la determinarea ei. Modelele de ev. de catre serviciile de colectare a impozitelor si taxelor locale ale primariilor cu participarea autoritatilor fiscale teritoriale. se stabileşte anual de către autoritatea APL şi nu poate fi mai joasă de 0. mărimile finale ale valorii sunt trecute în borderoul fiscal. Această analiză are un rol important la bilanţul rezultatelor lucrului sistemei noi. Există diferite variante de efectuare a calibrării: Calibrare deplină se efectuază anual. e) obiectivele de protectie civila. Societatea Invalizilor. deoarece reflectă cel mai bine realitatea. care este întocmit după o formă ce trebuie să corespundă normativelor şi este semnată de evaluatorul fiscal.Transmiterea datelor organelor fiscale teritoriale. OCT examinează şi dacă constată că obiecţiile proprietarului sunt întemeiate. La această etapă va fi elaborat bugetul pentru întreaga ţară şi pentru fiecare unitate teritorialadministrativă în parte. Numărul zonelor valorice va depinde de valorile pe care le poate avea în diferite localităţi bunul imobil standard. 4. dosarele cadastrale şi inventariere tehnică ţinute de OCT. fiind reflectate în tabele şi grafice. care este introdusă în suplimentul la Registru BI. depozitarea şi păstrarea datelor. Extinderea bazei de date se face prin prisma necesităţii de informare a populaţiei. ceea ce va reduce substanţial potenţialele cazuri litigioase. Într-o zonă valorică vor fi incluse toate Bl similare. în specialdacă aceasta nu s-a făcut demult. metoda evaluării adaptive. 5. cât şi cu ieşire pe teren. divizează sarcinile şi determină normativele pentru colectarea datelor şi efectuarea lucrărilor în teren. Cota concretă a impoz. respectiv. să fie cuprinsă în intervalul de 1020%. k) familiile militarilor cazuti in actiunile de lupta din Afghanistan si persoanele care au fost intretinute de acestia. 4. Investigaţiile de probă. cu indicarea fiecărei etape şi termenele de executare. Termenele achitarii impozitului Impozitul pe bunurile imobiliare se achita de catre subiectul impunerii in parti egale nu mai tirziu de 15 iunie si 15 octombrie a anului curent. 8. f) persoanele de virsta pensionara. proprietarul are dreptul să se adreseze OCT în termen de o lună de la data emiterii notificării. de tranzacţii care nu se efectuează în condiţii libere(forme specifice de finanţare. d) Centrul Republican Experimental pentru Protezare.Elaborarea graficului executării lucrărilor de evaluare. Dacă survin unele modificări de ordin juridic sau tehnico-economic ale BI autorităţile publice locale trebuie să prezinte informaţia respectivă OCT într – o formă tip. Această procedură va permite corectarea datelor despre BI şi a valorii BI înainte de a fi calculate sumele impozitelor. 11. Finantarea lucrarilor de evaluare a bunurilor imobiliare se efectueaza de la bugetul de stat.Q cer = f(F1. Reevaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale o data la 3 ani in modul stabilit de Guvern. Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizează în două etape: -specificarea structurii de bază a modelului . adică preţul şi data tranzacţie. Informaţia poate fi scrisă pe suport de hârtie sau în formă electronică. 8. ceea ce înseamnă că modelele evaluării masive trebuie să studieze influenţa factorilor asupra cererii şi asupra ofertei: 1. 1. met analiza amplasării obiectului. Autorităţile fixează termenele de finisare a lucrărilor şi obiectivele îndeplinirii programului de reevaluare. ceea ce presupune că cerinţele faţă de sistem se vor schimba continuu. masivă. După ce sunt elaborate formele şi metodicile necesare. invalizii din copilarie. confirmate prin certificat medical sau.02% din cota maximă. Reevaluarea se petrece după următorul algoritm: Analiza eficacităţii. j) familiile participantilor cazuti in actiunile de lupta pentru apararea integritatii teritoriale si independentei Republicii Moldova si persoanele care au fost intretinute de acestia. el dă posibilitatea de a verifica amănunţit calculele pe obiecte aparte şi de introducerea corectărilor necesare. trebuie selectate metode şi indicatoare pentru colectarea şi prelucrarea informaţiei după parametrii BI. b) atribuire a terenurilor pentru evacuarea intreprinderilor cu impact negativ asupra mediului inconjurator. După soluţionarea litigiilor . vânzarea cotei părţi a B. 2. depinde de calitatea informării iniţiale. Structura modelului MEM poate rămâne aceeaşi pe parcursul a zeci de ani dar calibrarea trebuie efectuată anual conform uneia din trei metode: analiza de regresie multiplă. se efectuază graficul calibrării şi BI se repartizează în grupe proporţional perioadelor de calibrare. unei părţi a imobilului său. Modele de evaluare autorităţile trebuie să evalueze resursele masivă: elaborarea. Autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale sint in drept sa acorde persoanelor fizice si persoanelor juridice scutiri sau aminari la plata impozitului pe bunurile imobiliare pe anul fiscal respectiv. Modele de evaluare masivă se împart în două grupe : naturale şi logice. 48. în cazul în care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluţionat la nivelul OCT. presupune exactitate maximă şi necesită mari cheltuieli. au contribuit la estimarea valorii şi mărimea lor. în baza rezultatelor verificării vor fi operate modificările necesare în modelul de evaluare. În multe ţări legea prevede declararea preţurilor pe bunuri imobile în toate documentele de transmitere a dreptului de proprietate : în contracte de donaţie. determinarea factorilor de influenţă a valorii BI.) . necesare pentru evaluare. 4) Colectarea datelor despre obiectele evaluării. Cotele impozitului Cota maxima a impozitului constituie 0. Calibrarea periodică se efectuază o dată în 2 ani în felul următor: se analizează toate BI şi se determină valoarea nouă mai exactă. cel tirziu pina la 1 februarie. şi calibrarea modelului Modelul de evaluare masivă (MEM) descrie influenţa factorilor valorici asupra preţurilor de vânzare a bunului imobil şi este elaborat în baza analizei datelor despre piaţă. 49. Presupune procesul de dotare a fiecărui subsistem al evaluării masive cu un set de metode şi proceduri. schimb. c. Programul automatizat elaborat şi testat în cadrul proiectului pilot va fi instalat în OCT-uri.Procedura de apel. Procesul de elaborare a moelului de evaluare se divizează în două etape: . În cazul ideal intenţia dată e obiectivă. aplicându-se metode specifice statistice. evaluarea se efectueaza in baza informatiei detinute de catre organele cadastrale in privinta obiectelor analoage ce constituie bunuri imobiliare. La evaluarea bunurilor imobiliare. materiale normative şi soft necesar. în cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia. în baza datelor de piaţă vor fi calculaţi indicii evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară. La această etapă lucrările sunt bazate pe metodele de analiză statistică. prin aplicarea metodelor analizei statistice. Modelul de evaluare reflectă dependenţa valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi arată cum se schimbă valoarea Bl odată cu schimbarea unor anumite caracteristici. Colectarea datelor se va face atât cameral. * modificarea formei contractului(de inclus în contract descrierea mai amplă bunurilor imobile) *colaborarea cu serviciile de înregistrare a tranzacţiilor cu firme private pentru obţinerea preţurilor reale.caracteristicile tehnice. elaborarea de către Agenţie a planului de desfăşurare a lucrărilor de ev. Dacă preţurile de vânzare cresc. masivă. Fn) . in caz de: a) calamitate naturala sau incendiu. Totodată. Modelele de evaluare vor fi elaborate pentru fiecare tip de Bl. m) familiile persoanelor decedate in urma unor boli cauzate de participarea lor la lucrarile de lichidare a consecintelor avariei de la C.informaţia referitoare la tranzacţie. Subiectul impunerii este obligat sa prezinte organelor cadastrale informatia necesara pentru evaluarea bunurilor imobiliare. 2 ) Colectarea datelor de piaţă. specificarea de care dispun: personal calificat. care are ca scop calcularea coeficienţilor ce arată contribuţia fiecărui factor la valoarea de piaţă a BI. el poate fi utilizat pentru calcularea mărimilor valorii. Uneori reevaluarea se face în conformitate cu prevederile actelor normative şi legislative. 3. este posibilă atragerea suplimentară a personalului. Elaborarea sistemei. În cadrul evaluării masive se iau în consideraţie doar factorii de influenţă majoră asupra valorii BI.datele de identificare a BI . c) boala indelungata sau deces al proprietarului b. finanţe. OCT prezintă organelor fiscale informaţia despre fiecare BI evaluat. Dacă valoarea lui a fost estimată greşit din motivul datelor incorecte despre Bl. care sunt necesari pentru argumentarea valorii determinate a imobilului în cazul apariţiei întrebărilor contribuabililor. în cadrul căreia are loc identificarea obiectelor evaluării care nu sunt înregistrate în cadastrul BI şi înregistrarea lor. statistică. se efectuează în baza modelului de evaluare pentru tipul sau subcategoria respectivă a BI. Scopul evaluării masive este determinarea valorii de piaţă a Bi. caracteristica generală şi valoarea estimată a BI.Formarea zonelor valorice. În cazul în care valoarea estimată a obiectului este contestată de proprietarul BI sau alt contribuabil în termenele stabilite de legislaţie.i. În procesul de elaborare a bugetului se va ţine cont de faptul că evaluarea se va efectua treptat pentru diferite categorii de Bl. serviciile subordonate autorităţilor publice locale şi persoanele care datorită activităţilor lor economice deţin informaţie necesară pentru evaluare.. Investigaţiile de probă sunt necesare pentru verificarea eficienţei şi eficacităţii noului sistem analiza resurselor pentru a putea fi aplicate ca model universal de lucru. Colectarea informaţiei. 2. Protectiei Sociale si Familiei. Colectarea datelor reprezintă momentul cheie în toată ev. Chiar dacă procesul de soluţionare a litigiilor ia mult timp. Sistemul de dirijare a datelor constă din următoarele etape: 1. Autorităţile trebuie să fie gata pentru diferite litigii oficiale şi neformale. Extinderea perioadei de analiză a vânzărilor poate fi aplicată numai pe piaţa stabilă. Calibrarea parţială este o combinare a modelului de evaluare din anul precedent cu recalibrarea modelului anului curent. Mărimile coeficienţilor se determină prin analiza statistică a tranzacţiilor de vânzarecumpărare. In condiţii camerale sau pe teren vor fi verificate corectitudinea valorilor obţinute şi corespunderea lor preţurilor de piaţă. Calitatea datelor disponibile determină exactitatea calculelor ulterioare. agenţii imobiliari şi firmele de evaluare. deoarece ea permite lichidarea insuficienţei celorlalte resurse. Pentru funcţionarea raţională a ev. Dacă valoarea lui a fost estimată greşit din motivul datelor incorecte despre BI. La această etapă lucrările sunt bazate pe metodele de analiză statistică. determină exactitate şi corectitudinea mărimilor pe tipuri de bunuri imobile şi zone valorice.in cazul obiectelor specifice (netipice). Agenţia va elabora o instrucţiune de examinare şi soluţionare a litigiilor. ea va asigura transparenţa datelor în viitor şi va contribui la extinderea bazei informaţionale privind valoare reală a obiectelor. Pentru a organiza expertize eficiente a lucrărilor de evaluare este necesar de elaborat standarde speciale. a căror valoare se plasează într-un interval valoric şi în centrul căruia se află valoarea estimată a Bl standard. In acest caz pot fi acordate scutiri de impozit pe durata normativa a lucrarilor de constructie. Rezultatele EM sunt valabile pentru perioada de timp între două evaluări. si de la proprietarii bunurilor imobiliare. Calitatea rezultatelor obţinute în urma evaluării masive se estimează. Societatea Surzilor. Analiza resurselor disponibile. proprietarului BI sau titularului de drepturi. b) Societatea Orbilor. Zonele valorice vor fi formate pentru întreaga ţară sau fiecare UAT.. el o poate 5. valoarea nouă a Bl va fi stabilită pe baza rezultatelor evaluării individuale. mai ales în cazul obiectelor comerciale care sunt rar tranzacţionate.Evaluarea si reevaluarea bunurilor imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza de catre organelle cadastrale teritoriale in baza unei metodologii unice pentru toate tipurile de bunuri imobiliare in modul si in termenele stabilite de legislatie. b) numele. La etapa creării modelelor de evaluare masivă foarte des se ţine cont de 5-6 factori cei mai esenţiali. 6) Transmiterea rezultatelor evaluării organizaţiilor fiscale. Pentru acumularea datelor de piaţă OCT trebuie să menţină o bază de date a tranzacţiilor imobiliare care va conţine: . n) institutiile medico-sanitare publice finantate din fondurile asigurarii obligatorii de asistenta medicala. se va purcede la implementarea sistemului de evaluare masivă pe întreg teritoriul RM. 3. Bl înregistrate în Cadastrul Bl vor fi divizate în grupuri omogene (conform clasificatorului elaborat în cadrul proiectului pilot) şi.Aplicarea modelelor de evaluare pentru diferite tipuri de Bl.specificarea structurii de bază a modelului . Există un anumit nr.a. In cazul in care subiectul impunerii refuza sa prezinte informatia necesara pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Pe b. 9. introducerea şi redactarea datelor. Controlul asupra calităţii efectuării evaluării masive. Suplimentul dat se păstrează în formă electronică şi conţine valoarea estimată. să reflecte realitatea . computere etc. presupun testarea procedurilor noi pentru fiecare parte a unităţilor administrativ teritoriale. măsura în care procedura de evaluare corespunde standardelor profesionale de evaluare. Oficiul Informaţional Central „Cadastru" va asigura menţinerea şi perfecţionarea sistemului nominalizat. calculata conform situatiei de la 1 ianuarie a anului fiscal respectiv. Evaluatorul efectuează analiza finală a indicilor relativi ai valorii în scopul determinării exactităţii şi lipsei contraverselor în rezultatele primite. OCT examinează rezultatele evaluării Bl respectiv. care se efectueaza in conformitate cu legislatia. OCT va examina rezultatele evaluării BI respectiv. sisteme existente şi metode practice. 7.E. caracteristicilor BI.analiza calităţii rezultatelor finale. încheierea contractelor între Agenţie şi OCT pentru executarea lucrărilor de evaluare. care trebuie efectuată anual. ratele de capitalizare şi uzura. adresa sau locul amplasării bunului. La luarea deciziei de reevaluare trebuie să fie luate în consideraţie beneficiile care vor fi primite primite şi costurile necesare primirii lor. Colectarea datelor. Înainte de a determina scopul reevaluării 1. d) caracteristica generala a bunului imobiliar (suprafata terenului si a imbunatatirilor de pe el). conform căruia anual se face nemijlocit investigarea şi reev. -estimarea parametrilor modelului. Bugetul urmează a fi divizat pe articole principale de cheltuieli. F2. Modele conceptuale caracterizează evaluarea BI şi evoluţia stării lui sub influenţa factorului timpului. data calculării valorii. Principala metodă de control a calităţii evaluării masive este analiza indicilor relativi ai valorii. În cazul lipsei de informaţie despre preţurile de vânzare se utilizează metode speciale de evaluare. La o eficacitate scăzută este necesarde a efectua reevaluare. datela existente şi baza cartografică.). masive este necesar de introdus controlul calităţii datelor iniţiale. e) valoarea estimata (de piata) a bunului imobiliar. care are ca scop identificarea factorilor valorici şi care se face în baza rezultatelor analizei pieţei BI. În cazul în care litigiul privind valoarea bunului nu poate fi soluţionat la nivelul OCT. Pentru fiecare BI (după necesitate şi pentru subcategorii de BI ) sunt elaborate modele separate de evaluare. Această idee se realizează cu ajutorul analizei de regresie multiplă când la determinarea coeficienţilor se stabilesc condiţiile specifice ale modelelor anului precedent şi anului curent. Dacă în contract nu se indică preţul real atunci evaluatorii întreprind eforturi pentru colectarea informaţiei necesare: * modificări în lege. in dependenta de destinatia acestora. ulterior efectuată. b) metoda veniturilor. ori din influenţa factorilor externi. Va fi completată baza de date a cadastrului Bl cu caracteristicile terenului şi/sau construcţii-lor. Sunt cele mai importante aspecte ale reev. Expertiza metodelor aplicate în evaluarea masivă constă în verificarea algoritmului de calculare a valorii. c) intreprinderile penitenciarelor. d.Estimarea resurselor necesare pentru evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg teritoriul RM.. Colectarea datelor privind caracteristicile tehnice a BI este etapa cea mai costisitoare în sistema ev. în baza dosarelor cadastrale. in urma carora bunurile imobiliare au fost distruse sau au fost deteriorate considerabil. să fie interpretabile . 50. Dacă obiect al evaluării este construcţia nefinisată. F2. care urmează a fi transmise organelor fiscale. Colectarea datelor de piaţă este un proces continuu necesar pentru a asigura monitorizarea calităţii modelelor de evaluare aşi actualizarea lor.Instalarea sistemului automatizat de evaluare în OCT. * relaţii cu publicul . deoarece veridicitatea ev.Colectarea datelor despre Bl amplasate pe teritoriul RM şi introducerea în baza de date. Planul determină lista şi termenele finalizării acţiunilor cheie. Calcularea impozitului Suma impozitului pe bunurile imobiliare se calculeaza annual pentru fiecare obiect al impunerii. proprietarul este în drept să se adreseze ASRFC. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare în scop de impozitare În baza rezultatelor obţinute în cadrul proiectului pilot. Analiza indicilor relativi ai valorii. . sunt întocmite şi trimise contribuabililor avizele de plată a impozitului. Calcularea valorii. 3. poate fi începută colectarea datelor. 5) Calcularea valorilor BI. Colectarea şi prelucrarea informaţiei pentru efectuarea 45. În cadrul calibrării depline se urmăreşte corectarea coeficienţilor utilizaţi pentru a evita diferenţele mari faţă de perioada precedentă. estimarea mărimii mijloacelor financiare necesare pentru executarea lucrărilor de evaluare şi prezentare propunerilor respective Ministerului Finanţelor pentru a fi incluse în proiectul bugetului de stat. Procesul de evaluare masivă constă din următoarele etape: Etapa lucrărilor pregătitoare. semnătura conducătorului OCT şi şefului secţiei de evaluare. costurile de construcţie. Va fi întocmit planul calendaristic al desfăşurării lucrărilor de evaluare. . veridică şi cuprinde informaţia necesară despre tranzacţii şi obiectul imobilului. Calibrarea MEM reprezintă un proces de adaptare a formulelor. Fn) .I. 2. de asemenea la pregătirea către următoarea reevaluare. 46.Colectarea şi analiza datelor de piaţă pentru elaborarea modelului de evaluare a lor. 10. evaluării masive a BI Lărgirea bazei informaţionale în Evaluarea masivă (EM) este procesul de evaluare a unui grup de BI cu condiţiile lipsei de informaţie caracteristici similare la o dată concretă privind preţurile de vânzare a cu aplicarea procedurilor standarde de BI.A. Procedura de contestare a rezultatelor evaluării Evaluarea masivă este un proces de evaluare a unui grup de BI cu caracteristici similare la o dată concretă cu aplicarea procedurilor standarde de evaluare şi analize statistice a rezultatelor. locul amplasarii bunului imobiliar. Evaluarea bunurilor imobiliare se efectueaza pe calea evaluarii in masa in cazul obiectelor-tip ce constituie bunuri imobiliare si pe calea evaluarii individuale . 4. Va fi estimat necesarul de personal în fiecare OCT implicat în lucrările de evaluare masivă. şi caietelor de sarcini p/u OCT. Vor fi colectate datele privind tranzacţiile de vânzare-cumparare. prin certificat de deces. în baza cărora sunt delimitate zonele valorice. Pentru diferite tipuri de BI se stabilesc diferite perioade de analiză a tranzacţiilor. asigurare tehnică a procesului de prelucrare a informaţiei. denumirea subiectului impunerii. este efectuată în scopul obţinerii informaţiei necesare pentru elaborarea sau actualizarea modelului de evaluare. Esenţa şi etapele procesului de reevaluare.. determină dacă valorile obţinute sunt echilibrate şi corespund situaţiei de pe piaţă. 6. Acesta este cea mai raţională metodă. În cazul când pentru colectarea datelor sau pentru efectuarea expertizei specializate sunt necesare resurse considerabilă. se bazează pe metoda vânzărilor comparabile. 6. Planificarea şi organizarea lucrărilor. Dacă modelul dă rezultate favorabile. 10. factorii valorici ce 2.influenţa factorilor asupra cererii. Datele necesare pentru introducerea în sistemul automatizat de evaluare sunt colectate din registru BI. trebuie efectuate lucrări de inventariere a acestui BI la începutul fiecărei evaluări generale. Modele matematice arată schimbările cantitative şi de conţinut. precum şi resursele materiale şi echipamentul necesar (hărţi. organelor fiscale teritoriale informatie asupra fiecarui subiect si obiect al impunerii bunurilor imobiliare privind: a) numarul cadastral de identificare al obiectului (obiectelor) impunerii. veniturile şi cheltuielile operaţionale pentru Bl date în arendă. prenumele. În primul rând trebuie elaborate forme pentru colectarea informaţie. c) metoda cheltuielilor. multiplicativ şi hibrid (complex) – care este cel mai utilizat. corectate pe parcursul lucrărilor de câmp şi expertizelor camerale. idicând caracteristicile cu care nu este deacord şi temeiul. Crearea grupelor de lucru 4. Datele trebuie să fie redactate şi verificate minuţios înainte de a fi utilizate în calcul. calibrarea lui de asemenea şi calculele preventive. 47. schemelor şi tabelelor evaluării masive la situaţia curentă pe piaţa BI. Din motivul că sistemul în cauză nu este static. l) familiile care au copii invalizi in virsta de pina la 18 ani. Există 3 modele de ev. masivă: aditiv. Scutirea de impozit acordata de autoritatile reprezentative ale administratiei publice locale. Sunt diferite metode de extindere a bazei de date despre tranzacţii: Colectarea informaţiei despre majoritatea tranzacţiilor. 5. În cazul în care nu este de acord cu decizia acesteia el o poate ataca în instanţă de judecată.influenţa factorilor asupra ofertei. Esenţa şi etapele efectuării evaluării pentru impozitare. Conform rezultatelor lucrărilor de evaluare. va fi determinat bunul imobil standard pentru fiecare categorie de Bl. care are ca scop calcularea coeficienţilor ce arată contribuţia fiecărui factor la valoarea de piaţă a BI. 2. precum şi exactitatea rezultatelor obţinute. având ca scop determinarea valorii tuturor obiectelor pe un anumit teritoriu în termeni restrânşi. elaborează un plan de acţiuni şi alcătuieşte un grafic care asigură la timp îndeplinirea scopului propus. Influenţa fiecărei caracteristici asupra valorii bunului este exprimată prin mărimea coeficienţilor modelului.25% din baza impozabila a bunurilor imobiliare. Avizele despre valoarea BI sunt trimise prin poştă contribuabililor. . Orice sistem fiscal trebuie să fie pregătit pentru a efectua reevaluări periodice şi a perfecta sistemul său de evaluare masivă. 1) Modele logice sunt bazate pe presupuneri şi ipoteze ale evaluatorului privind BI. . Modele logice pot fi : matematice şi conceptuale. trebuie să fie în conformitate cu următoarele criterii: a. în termenele stabilite de legislaţie trebuie să prezinte organelor fiscale teritoriale informaţia privind subiecţii şi obiectele impunerii.Determinarea Bl standard (etalon) pentru diferite categorii de Bl. colectarea datelor iniţiale. 3. Contribuabilul poate contesta valoarea bunului său în decursul unei luni de la primirea avizului. În caz de dezacord cu caracteristicile tehnice care au stat la baza calculării valorii. Furnizarea informatiei Organele cadastrale prezinta anual. La etapa colectării informaţiei este necesar de a colecta şi indici suplimentari de ev. invalizii de gradul III s. Algoritmul reevaluării Reevaluarea este una din funcţiile evaluării masive şi este utilizată în scopul perfectării metodelor de efectuare a calculelor şi a sistemului în întregime.i. Ev mas. evaluare şi analiză. în funcţie de finalizarea lucrărilor de înregistrare masivă. executându-se machete pentru obiectele respective. După avizarea acestor lucrări vor fi obţinute valorile estimate. Ortopedie si Reabilitare al Ministerului Muncii. numele şi prenumele (denumirea) subiectului impunerii. care are ca scop identificarea factorilor valorici şi care se face în baza rezultatelor analizei pieţei BI. Anume la etapa de dirijare sunt necesare calculele eficienţei sistemului de ev. Decizia de efectuare a reevaluării. Informaţia transmisă trebuie să poarte sigiliul OCT.. 2. EM se utilizează numai pentru impozitare. . în cazul în care în dosarele cadastrale lipsesc careva date sau în cazurile în care informaţia din dosare nu a fost actualizată pe parcursul ultimilor 5 ani. atunci p/u acumularea informaţiei necesare p/u ev. şi în special: numărul cadastral al Bl. Drept surse de informaţie pot fi autorităţile administraţiei publice locale. Pentru funcţionarea eficientă a sistemului automatizat de evaluare va fi organizată instruirea personalului OCT-urilor.Verificarea rezultatelor evaluării. Avizul de plata a impozitului Avizul de plata a impozitului este expediat fiecarui subiect al impunerii de catre serviciul de colectare a impozitelor si taxelor locale al primariei cel tirziu cu 60 de zile pina la expirarea primului termen de plata a impozitului. Metoda evaluarii individuale a bunurilor imobiliare poate fi aplicata si in baza deciziei instantei judecatoresti. are o mai mare prioritate. b. Disponibilitatea resurselor financiare determină tipul sistemei utilizate şi timpul necesar punerii ei în funcţiune. în baza analizei statistice a caracteristicilor lor. 9. se aplica urmatoarele metode de determinare a valorii de piata: a) metoda analizei comparative a vinzarilor.i. Tranzacţiile netipice pot fi excluse din analiză. funcţionale şi economice ale BI la data tranzacţiei. Pregătirea borderoului fiscal. Momentul iniţial în procesul de dirijare a datelor reprezintă determinarea factorilor de influenţă asupra valorii. În dependenţă de acest factor se stabilesc intervale de timp după care se va efectua reevaluarea după anumite intervale de 3-4 ani ori în baza analizei indicilor relativi ai valorii. 7. valoarea nouă a bunului va fi stabilită pe baza rezultatelor evaluării individuale. Organele cadastrale sint in drept sa solicite informatia necesara referitoare la obiectul impunerii de la pers-le care infaptuiesc inregistrarea drepturilor patrimoniale sau a tranzactiilor cu b. începe cu analiza pieţei elaborarea modelului. Factorul decisiv este finanţarea.

− cheltuieli pentru reparatii si mentinere. şi vice-versa dacă unul din elemente al terenului comparabil este de o calitate mai joasă atunci se efectuiază o ajustare pozitivă. suprafaţa. In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa urmatoarea formula: n VON t R V =∑ + t (1 + Y ) n t =1 (1 + Y ) unde. Estimarea valorii de piaţă a terenului evaluat în baza analizei caracteristicilor comparabile şi reducerea lor la un singur indicator de preţ sau la un grup de indicat. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare. Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. Amplasarea – In analiza amplasării locale este necesar de avut în vedere accesul transportului spre lotul de pămînt. Avantajul acestei metode constă în faptul că ea reflectă atitudinea vînzătorului şi cumpărătorului faţă de conjunctura pieţei. c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful. Evaluarea terenurilor prin metoda reziduală Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. trebuie analizate în cazul fiecărei tranzacţii cu scopul depistării diferenţelor dintre vînzările comparabile şi terenul evaluat. Valoarea terenului se determină după formula: Vt= VON/R Unde Vt – valoarea terenului. VBP – venitul brut potential. se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani. -Determinarea preţului de vînzare pentru BI complex . Din valoarea de reconstituire sau inlocuire a imbunatatirilor se scade suma deprecierii acumulate care include uzura fizică. 2. aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. include: metoda comparatiei directe. Reconcilierea rezultatelor evaluării. Metoda analizei vinzarilor comparabile reprezintă cea mai de "piaţă" din cele trei metode de bază de evaluare si include: metoda comparatiei directe.principiul contribuţiei. Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. − cheltuieli pentru reparatii si mentinere. Conform acestei metode valoarea terenului evaluat este determinat în condiţiile pieţii la fel ca şi pentru terenurile comparabile. 53. 1 ar. Metoda extracţiei presupune extragerea valorii terenului din preţul de vînzare a proprietăţii imobiliare cu construcţii. cu conditia existentei informatiei despre preturile de vinzare a bunurilor imobile in componenta carora intra terenuri similare terenului evaluat. în formă procentuală şi în formă de coeficient. care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul.I complex din care face parte terenul evaluat: -determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii BI complex din care face parte terenul evaluat. AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile. Pentru compararea terenurilor pot fi folosite urmatoarele unitati de masura: 1 m2. Metoda dată produce cele mai exacte rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare cu construcţii noi. VON – venitul operational net. Metoda alocaţiei poate fi aplicată pentru determinarea valorii de piaţă a terenului în cazul cînd loturile libere participă rar în tranzacţii din motivul că localitatea se caracterizează fie prin densitatea dezvoltării terenurilor şi terenurile libere se întîlnesc destul de rar. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. in baza platilor de arenda de piata pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte componenta a careia este terenul evaluat. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării metoda capitalizării directe Metodele de evaluare a terenurilor sint Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. perioada pentru care este acordat creditul. Metoda alocaţiei se bazează pe următoarele principii: . care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. În acest caz. VBP – venitul brut potential. . Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: unde. . metoda alocatiei si metoda extragerii. Metoda alocaţiei este bazată pe determinarea ponderii terenului în valoarea bunului imobil complex. pentru a construi o copie exactă a construcţiei evaluate. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar.Estimarea valorii terenului evaluat Vt Determinarea ponderii mediei aritmetice a valorii terenului: Vt= V* Pma Astfel se efectuează calculul valorii terenului prin metoda alocaţiei. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator perioadei de calcul VON n +1 (VONn+1) R = (1 + r ) n +1 unde. metoda reziduala si metoda parcelarii. Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti in bunul imobil.reversia. vor fi determinate principiile şi criteriile de organizare a lucrărilor de reevaluare a Bl. metoda alocatiei si metoda extragerii. Compararea terenului evaluat cu alte obiecte de pe piaţa imobiliară este efectuată după următorii indicatori: Condiţiile de finanţare a tranzacţiei. V – Valoarea BI complex. b) metoda extractiei. folosind materiale moderne de construcţie. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. Metoda analizei vinzarilor comparabile. D – deprecierea acumulată. forma si altele. Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. zugravirea peretilor si altele). Aceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. BI – beneficiul investitorului. − cheltuielile operationale variabile. prin deducerea valorii construcţiilor. e) estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat. Ponderea se determină : Pt=Vt/V Condiţii necesare: -disponibilitatea informaţiei. Metoda respectiva se aplica pentru evaluarea terenurilor cu constructii si celor fara constructii in cazurile in care este disponibila informatia despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluarii. care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Analiza statistica presupune aplicarea tehnicilor economico-matem. bonitatea . care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperisul. Determinarea valorii terenului prin această metodă se efectuează în următoare consecutivitate: Valoare de piaţă a terenului după regulamentul provizoriu se calculează după formula: Vt= V-Vc+D Vt –Valoarea terenului.Estimarea valorii B. Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit. b) destinatia terenului. zugravirea peretilor si altele).valoare construcţiei în valoarea bunului imobil complex. 12. metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia). care este considerată egală cu valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire. Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei de calcul. Venitul obtinut in urma utilizarii terenului poate proveni atit din darea in arenda a terenului cit si din exploatarea lui de catre proprietar in scopuri economice.Determinarea ponderii valorii terenului în valoarea BI complex Determinarea ponderii mediei aritmet. analiza statistică. b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv. VON – venitul operational net.ataca în instanţa de judecată.dacă vînzătorul trebuie să vîndă urgent terenul.costurile indirecte. Principalii factori de influenta asupra valorii terenurilor de regula sint: amplasarea si mediul inconjur. Valoarea de înlocuire reprezintă totalitatea costurilor. 3. Deci domeniul de utilizare a metodei este determinarea valorii terenului cu construcţii.rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul. tehnologii şi manoperă.corectarea. lei/an . Selectarea informaţiei cu scopul sporirii veridicităţii şi de obţinerea confirmării faptului că tranzacţiile au avut loc în condiţii libere de piaţă. tinind cont de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. pentru a construi un obiect cu utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluat. 55.valoarea bunului imobil complex. b) determinarea preturilor de vinzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat. Vt – valoarea terenului în valoarea bunului imobil complex. V – venitul obţinut. Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile operationale care sint suportate de proprietar. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele).) Există trei forme ale corecţiilor sau ajustărilor aplicate.determinarea ratei de capitalizare. d) accesul la teren.: 1.venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile. cererii şi ofertei terenurilor ce sunt comparabile proprietăţii evaluate. Vc. rata inflatiei anticipate si rata riscului. Metoda reziduala se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii si terenurilor destinate constructiilor. care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor (impozitul imobiliar. In cazul evaluarii terenurilor cu destinatie agricola venitul generat de bunul imobil poate fi calculat in baza preturilor de piata pentru productia agricola cultivarea careia reprezinta cea mai buna si mai eficienta utilizare a terenului respectiv.. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei ratei curente a rentabilitatii pe pietele de capital (dobinda pentru hirtiile de valoare de stat) si diferenta intre marimea ratei rentabilitatii pe pietele de capital si rata rentabilitatii pentru bunurile imobile estimata din analiza investitiilor anterioare. R. metoda actualizării fluxurilor de numerar. Ajustările sunt efectuate la preţul de vînzare ale terenului comparabil cu care este comparat terenul evaluat. Această metodă permite determinarea mărimii celei mai probabile a preţului de piaţă. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). Metoda actualizării fluxurilor de numerar se utilizează în cazul în care terenul genereaza venit şi evaluatorul are acces la informaţia despre acesta. include: metoda comparatiei directe. − cheltuielile operationale pentru inlocuire. d) calcularea venitului operational net atribuit terenului. folosind aceleaşi materiale de construcţie. – dobînda pentru mijloacele • • • Estimarea valorii de piaţă a terenului prin metoda alocaţiei include: 1. g) calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor din valoarea bunului imobil complex. DSL – deducerea pentru spatiile libere. Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluarii. exprimate în preţuri a) r. M analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza informatiei din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietii imobiliare. împrumutate. e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (retelele de alimentare cu apa. 1 ha sau un lot de teren. -existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului imobil complex. De ex. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: − cheltuielile operationale fixe. O altă conditie de aplicare a metodei date este aceea ca fluxurile de numerar generate de lotul de pămint nu sint constante. Metoda capitalizarii directe se utilizeaza pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. CO – cheltuieli operationale. Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. forma terenului. iar de cele mai dese ori constatarea diferenţelor dintre acestea cu o mare exactitate prezintă dificultăţi. VON = VBE − CO VON = VBE − CO • . Formula determinarii ratei de actualizare dupa metoda investitiilor de alternativa este: Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata investitiei de alternativa – Rata pura a rentabilitatii) + Rata riscului 56. CO – cheltuieli operationale. Compararea vînzărilor este efectuată pe baza a 3-5 vînzări recente ale terenurilor similare şi amplasate în apropierea terenului evaluat. Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula: unde. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaţiei directe Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. valorile obţinute trebuie să fie reconciliate. panta de înclinare a terenului. Dacă unul din elementele de bază ale proprietăţilor comparabile este de o calitate mai bună decît acelaşi element al proprietăţii evaluate se efectuează ajustare prin reducerea preţului de vînzare a terenului comparat. Determinarea elementelor comparabile corespunzătoare şi analiza comparativă a fiecărei tranzacţie selectate. Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor. d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei Darea pămîntului în arendă pe termen lung este una din cele mai sigure posibilităţi de a obţine venit. c) metoda investitiilor de alternativa.venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor spatiilor disponibile. − cheltuielile operationale variabile. impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. Valoarea bunului imobil complex se formează din două componente: V=Vt +Vc V. Analiza pieţei şi colectarea informaţiei necesare la tranzacţiile curente. cheltuielile pentru plata serviciilor comunale si altele). in special de regresie şi corelare. Metoda este utilizată în cazul obiectelor vîndute cu regularitate. De regulă în procesul evaluării sunt utilizate preţurile ofertă. Data vînzării – ajustarea pentru timpul efectuării tranzacţiei reflectă schimbarea puterii de cumpărare a valutei în care este efectuată plata pentru terenurile comparabile. se exercită o presiune asupra lui şi în acest caz vînzarea terenului va avea loc la un preţ mai mic. Evaluarea terenurilor prin metoda extracţiei Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. metoda actualizării fluxurilor de numerar. Compararea terenului evaluat şi terenurilor comparabile vîndute sau care se vînd la piaţă. prin scaderea venitului operational net atribuit imbunatatirilor din venitul operational net generat de bunul imobil complex. Lipsa informaţiei de piaţă privind vînzările comparabile din cauza subdezvoltării funciare. CI . proiecte şi design actualizate.rata de actualizare. prima pentru asigurarea bunului imobil si altele). Ţinem să menţionăm că procedura de determinare a raportului între preţul terenului şi preţul întregii proprietăţi imobiliare este destul de complicată. de analiză. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. gaze naturale. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate investitiile din economia nationala.. 4. Astfel. Urmatoarele etape sint aplicate in cadrul metodei capitalizarii directe: . Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade indelungate. m analizei datelor secundare. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. parte componenta a careia este terenul evaluat. t. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil: a) venitul brut potential .Elaborarea procedurii de reevaluare a Bl. c) estimarea ajustarilor pentru deosebirile intre bunurile imobile comparabile si bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat. Agenţia va elabora o instrucţiune privind modul de examinare şi soluţionare a litigiilor. b) estimarea venitului operational net ce poate fi obtinut in urma utilizarii bunului imobil complex. • 51. După efectuarea ajustării preţurilor terenurilor comparabile în baza indicatorilor specifici. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: unde: VBE – venitul brut efectiv. Drept rezultat al implementării noului sistem de evaluare a Bl pe întreg teritoriul ţării. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului. ceea ce nu permite utilizarea frecventă a metodei date în procesul de evaluare. 5. Formula de calcul este: Vc=CC+CI+BI CC – costul de construcţie. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii: − cheltuielile operationale fixe. trebuie sa posede caracteristici indentice. 5. Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de actualizare: rata reala a rentabilitatii. Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil: a) venitul brut potential . (Pma): Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+. 3. ajustarea preţurilor terenurilor comparabile. AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor disponibile. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma exploatarii bunului imobil. Practic este imposibil de a găsi 2 terenuri identice. R. Aplicarea metodei pentru evaluarea terenurilor în condiţiile curente în RM este limitată de următorii factori: 1. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in economia tarii.+Vtn/Vn)/n 3. c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. Etapele principale ale evaluării prin metoda vînzărilor comparabile sunt următ. proprie mai multor localităţi rurale.principiul echilibrului .M comp pare constă în analiza a 2 vinzări comparabile pentru a determina marimea ajustării pentru un element de comparatie. 4. c) cheltuielile operationale – cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a bunului imobil. f) calcularea valorii de reconstituire sau de inlocuire a imbunatatirilor de pe terenul evaluat. impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. 2. R – rata capitalizării. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea creditului ipotecar. Condiţiile de vînzare – ajustările pentru condiţiile de vînzare reflectă relaţiile atipice dintre cumpărător şi vînzător.reversia. bunurile care au participat in tranzactie. Metodele de estimare a ratei de capitalizare sint următoarele: a) metoda analizei vinzarilor comparabile. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaţiei Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. raportul dintre creditul acordat şi valoarea proprietăţii ipotecare. Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin aplicarea urmatoarelor metode: a) metoda aditionarii. d) ajustarea preturilor bunurilor imobile comparabile. Ambele principii susţin afirmaţia că există un raport tipic (standard ) între valoarea terenului şi valoare proprietăţii imobiliare care depinde de categoria bunului imobiliar şi de locul amplasării. Profitul obţinut în urma prelucrării pămîntului de proprietar este urmărit de riscuri înalte. in functie de perioada tipica de posesiune a bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Valorea terenului se determină prin formula: Vt= V-Vc+D c) tehnica grupului investitional. b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil. Vc – Valoarea se reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate noi. Metoda extractiei se utilizeaza pentru evaluarea terenurilor cu constructii. Plata de arenda depinde de veniturile arendasilor obtinute in urma folosirii terenurilor conform destinatiei lor. Urmatoarele etape se aplica in cadrul metodei reziduale: a) calcularea valorii de reconstituire sau valorii de inlocuire a imbunatatirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaza a fi construite. Y. Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau care implica riscuri minime. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). metoda reziduala si metoda parcelarii. . articolele si publicatiile de specialitate. Informaţia privind raportul dat poate fi obţinută atît din rezultatele evaluării masive în scopul impozitării. metoda actualizării fluxurilor de numerar. Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică metodele: m. Metoda analizei vinzarilor comparabile..determinarea valorii terenului prin impartirea venitului anual la rata de capitalizare. 52. şi anume: în formă valorică(bani).estimarea venitului anual obtinut de la utilizarea terenului. În cadrul metodei extractiei sint aplicate urmatoarele etape: a) determinarea principalilor factori de influenta asupra valorii bunului imobil complex. c) estimarea venitului operational net atribuit imbunatatirilor prin inmultirea valorii de reconstituire sau de inlocuire la rata de capitalizare pentru imbunatatiri. instalatiile sanitare – ingineresti si altele). Metoda capitalizării directe a venitului presupune estimarea venitului anual mediu generate de proprietate şi capitalizarea lui pentru obţinerea valorii la data evaluării. cu exceptia caracteristicii pentru care e determinata ajustarea. riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile. termoficare. VBE = (VBP − DSL ) + AV VBE = (VBP − DSL ) + AV 2. electrice si altele). curente. Comparatiei pare. suprafata.. Formula in baza careia se calculeaza venitul brut efectiv este: unde: VBE – venitul brut efectiv. exprimate în preţuri curente. Caracteristicile fizice – În acest caz se identifică şi se analizează asemănările şi deosebirile cele mai semnificative între proprietăţile comparabile şi proprietatea evaluată (mărimea. Lipsa informaţiei privind preţurile reale la care terenurile au fost vîndute. metoda reziduala si metoda parcelarii. fie prin inerenţa pieţei terenurilor. starea ecologică şi indicii sociali. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. pentru care poate fi estimată cu acurateţe mărimea tuturor formelor deprecierii. DSL – deducerea pentru spatiile libere. Ajustările pentru proprietatea evaluată şi cele comparabile sunt determinate prin intuiţie. de canalizare.perioada de calcul. care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil. tehnologii de construcţie contemporane. . cît şi din consultarea companiilor de construcţii sau companiilor de investiţii capitale care propun spre vînzare terenuri cu construcţii şi care în baza experienţei lor ar putea aloca preţul de vînzare între teren şi îmbunătăţiri. În cazul cînd există divergenţe importante în datele iniţiale trebuie să fie efectuate corectările respective (procentuale sau băneşti). ceea ce va spori valoarea terenului evaluat în comparaţie cu preţul de vînzare a terenului comparabil. b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil. Evaluarea terenurilor prin 54. metoda alocatiei si metoda extragerii Metoda comparatiei directe este utilizata pentru determinarea valorii terenurilor cu constructii si terenurilor fara constructii prin compararea preturilor de vinzare a terenurilor similare obiectului evaluarii. În practica evaluării nu se recomandă calcularea mărimii medii aritmetice a preţurilor ajustate. modul de utilizare curenta si drepturile persoanelor terte asupra terenului. valoarea terenurilor reprezinta suma actualizata a veniturilor viitoare obtinute din darea in arenda a terenurilor. − cheltuielile operationale pentru inlocuire. deprecierea funcţională şi deprecierea economică.

In procesul de estimare a valorii de piata a terenului. Abordarea patrimonială se bazează în mod esenţial pe principiul substituţiei care spune că un activ nu valorează mai mult decît costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. luînd în calcul inclusiv costurile de recrutare şi formare a angajaţilor. 4. e) estimarea valorii de piata a terenului prin insumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluarii. Perioada de calcul va incepe din momentul cind terenul a fost preluat pentru a initia parcelarea si va lua sfirsit in momentul cind toate parcelele vor fi vindute. evoluţia preţurilor.Abordarea bazată pe active (pe bază de costuri) patrimoniu. de regulă. diagnosticul economico-financiar urmăreşte: . Precizia metodei este determinată de precizia ratei de actualizare.Activele rebudante. compararea acestei întreprinderi cu firma evalaută şi în final. În practica internaţională de evaluare. financiară etc. inclusiv pentru cele cu destinaţie industrial eşi comerciale se utilizează următoarele metode: metoda cheltuielilor bazată pe active. Asigurarea informaţiilor şi analiza documentelor care stau la baza lor. Valoarea substanţială ia naştere din adunarea activului net corectat cu valoarea reală a altor active ce nu aparţin întreprinderii (de exemplu. 3. conturile de acţionariat. respectiv pe evaluarea tuturor activelor de care dispune o întreprindere l aun moment dat. În procesul inventarierii se stabileşte gradul de uzură fizică a fiecărei categorii de bunuri şi pentru utilaje. conform legii cu privire la activitatea de evalaure şi Regulamentul rovizoriu rivind evaluarea buburilor imobile.ajustarea situaţiilor financiare istorice pentru a estima abilităţile întreprinderii de a genera fluxuri de venit pentru furnizorii de caital. accesul şi alte elemente sînt într-o combinaţie favorabilă. canalizare. „valoarea de ănlocuire” şi „valaorea de utilizare”. evaluatorul procedează la efectuarea unor corecţii la nivelul bilanţului şi al contului de profit şi pierdere. calculaţi în baza informaţiei despre întreprinderile cotate sau tranzacţiilor cu pachete de acţiuni sau exprimă o rată a rentabilităţii investiţiei adică sunt 3. dimensiunea normală a caitalului de lucru etc. băncile. al resurselor umane. Evaluarea mijloacelor fixe se înfăptuieşte pe etape în baza valorii totale de bilanţ şi prin determinarea valorii de reconstituire şi estimative a fiecărei categorii de bunuri.Metoda activului net corectat (metoda cheltuielilor) . Astfel. În cazul cînd evaluarea se bazează pe profit net al anului precedent: V=PN(1+g/Rcap-g).Metoda capitalului permanent necesar explorării (Valori patrimoniale daterminate pe baza activului şi pasivului bilanţier sau valori) . Metoda parcelării va fi utilizată în cazurile cînd sînt puţine vînzări comparabile ale terenurilor libere. ideea fundamentală a metodelor patrimoniale este aceea că valoarea întreprinderii este echivalentă cu valoarea patrimoniului pe care-1 deţine. pot fi obţinute mărimi diferite ale valorii. pentru determinarea valorii bunurilor imobile.Metoda comparaţiei cu tranzacţii de pachete minoritare (valori matematice) . gradul de uzură fizică. Din punct de vedere tehnic această abordare presupune o activitate destul de laborioasă şi complexă din partea echipei de evaluare din cauza diversităţii activelor ce vor fi evaluate distinct: imobilizări necorporale (brevete.înţelegerea performanţelor realizate şi a riscurilor inerente în activitatea întreprinderii precum şi a perspectivelor de perfirmanţă financiară viitoare. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelării Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor. Etapele de evaluare sunt următoarele: .Alegerea multiplicatorilor 2. 3) Abordarea prin comparaţie. pentru acţiuni la firme concurente cu cea evalută. Metodele abordării vînzărilor comparabile se bazează pe informaţii asupra vînzărilor de nunuri analogice sin ultimul timp la bursă sau în afara bursei. Principiul substituţiei care ajută la înţelegerea atît a costului capitalului cît şi la legătura dintre costul capitalului şi valoarea întreprinderii. conturile blocate. si sa satisfaca cerintele pietei imobiliare locale. Procesul de evaluare prin comparaţie presupune înţelegerea şi parcurgerae corectă a unui şir de etape: 1.Definirea problemei . litigiile în care este implicată firma etc. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea firmei evaluate. sunt. plantaţiile de culturi multianuale şi alte mijloace fixe aflate în utilizare sau gradul de uzură. Există două posibilităţi de calcul al valoni patrimoniului astfel definit: fie prin scăderea valorii datoriilor din valoarea activului total. investitorul va prefera cel mai mic preţ la riscuri egale. care este extrasa din datele de piata. mărci. inclusive rin analiza tendinţelor care sau manifestat dea lungul timpului.Realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea) 4. în care valoarea de piaţă se obţine prin analiza tranzacţiilor cu întreprinderi similare şi relevante. de intrare pe piaţă şi de creare a unor reţele de cllienţi şi furnizori. Uneori este foarte complicat a face diferenţe dintre rata de capitalizare şi rata de actualizare folosită în metoda discount a Cash-Flow-urilor. patrimoniul. valoarea lor de piaţă sau o altă valoare corespunzătoare.Ajustarea pentru riscul nesistematic 8. Parcelele trebuie sa corespunda cerintelor legale locale. O parcelare bine planificată permite formarea unei proprietăţi imobiliare atractive acolo unde zonarea. diagnosticul poate fi structurat în: de Procesul de evaluare este util pentru estimarea credibilă a valorii definite de evalautor. Ideea fundamentală a metodelor patrimoniale este aceea că valoarea întreprinderii este echivalentă cu valoarea patrimoniului pe care-1 deţine. utilizînd o rată de actualizare care reprezintă costul capitalului pentru această investiţie. În abordarea prin comparaţie. În cazul în care este utilizată valoarea anului anterior este necesară analiza rezultatelor pentru ultimii 3-5 ani. -venitul operaţional net atribuit constructiei este cunoscut sau poate fi estimat. relaţiile contractuale ale societăţii comerciale cu statul.Stabilirea parametrilor cheie de evoluţie a întrerinderii. În toate situaţiile activele rebudante se evaluaează separat conform valorii nete de realizare pe piaţă şi se include în valoarea întreprinderii la finele calculelor. V= VON r unde. 5. posibilităţile de utilizare în viitor. Abordarea pe bază de venit este fundamentată pe următoarele princii de bază: 1.Aplicarea celor trei abordări ale evaluării întrerinderii. care constituie o bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul aplicării diferitor metode de evaluare. pentru utilizarea informaţiilor statistice în funcţie de particualrităţile întreprinderii evaluate. În acest context. luarea deciziilor conform actelor constitutive ale întrerinderii. dar care participă la obţinerea rezultatului întreprinderii. Referitor la asigurarea informaţiei şi analiza acestora. r – rata de capitalizare. Abordări şi metode evaluare a întreprinderii evaluării întreprinderii Procesul de evaluare reprezintă o procedură sistematică utilizată pentru a estima într-o manieră credibilă o anumită valoare a întrerinderii. 57. . 2. Rezultatul analizei desfasurate in cadrul primei etape este fixat intr-un plan de valorificare a terenului evaluat.Metoda capitalizări directe (valori matematice) . cai de acces etc. Mecanismuul abordării solicită evaluatorului să utilizeze preţurile şi indicatorii de piaţă alături de alţi indicatori.Metoda comparaţiei cu tranzacţcii anterioare cu subiectul evaluării (valori matematice) În R. Aceste metode se axează pe principiul conform căreia valoarea întreprinderii find obect de transfer. in ceea ce priveste suprafata si asigurarea cu elemente ale infrastructurii (retele ingineresti apa. c) estimarea pretului de vinzare cel mai probabil al fiecarei parcele prin aplicarea metodei vinzarilor comparabile si estimarea marimii profitului intreprinzatoru lui pentru valorificarea terenului si comercializare a parcelelor. dar şi diferenţele între acestea. Între acestea un rol important îi re vine diagnosticului financiar care cuantifică prin instrumente specifice rezultatele analizei de celelante secţiuni şi realizează o interfaţă între cele două componente de bază ale procesului de evaluare a afacerii (diagnostic şi evaluare proriu zisă). Metoda veniturilor include: metoda capitalizarii directe. fluxurile de lichidităţi. Metodele abordării patrimoniale se bazează pe evaluarea elementelor finanţate de caitalul carea urmează s fi tranzacţionat. care nu se află încă în proprietatea acesteia. metoda analizei comparative a vîănzărilor şi metoda venitului. Dintre elementele importante în evaluare. care reflectă trei abordări distincte în evaluare: 1. Diagnosticul juridic. operaţional. comportamentuului şi eficienţei utilizării lor. valabil atît pentru rata de actualizare cît şi capitalizare constă în coerenţa sau interdependenţa dintre estimarea profitului în termeni nominali sau termeni reali. o largă aplicabilitate. d) proiectarea fluxului de venituri si cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. La determinarea valorii reziduale evaluatorul trebuie să analizeze dacă estimează valoarea unei întreprinderi care are o valoare de piaţă finită sau durata de viaţă este nelimitată.Metoda comparaţiei cu vînzări de firme necotate (valori matematice) . este determinată de capacitatea sa de a produce venituri destinate remunerării capitalului prorpiu investit şi a eventualilor servicii ale muncii. prevederile juridice si eficienta economica. evaluatorul trebuie să ia toate măsurile pentru a se asigura că toate sursele de informaţii care sau folosit sunt adecvate şi credibile pentru derularea evaluării. Această metodă este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare.. construcţiilor. echipamente şi utilaje de lucru. Cunoaşterea tuturor laturilor activităţii acesteia. Estimarea fondurilor fixe şi activelor nemateriale se supune evaluării clădirilor. -rata de capitalizare a clădirii şi rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieţei imobiliare. Principalele metode patrimoniale de evaluare sunt:1. valoarea contabilă a capitalurilor proprii să reţină indicatori de piaţă şi să alice ajustări corespunzătoare diferenţelor între firmele cotate şi necotate. dar ea easte convingătoare numai atunci cînd sunt disponibile suficiente informaţii de piaţă. Atît rata de capitalizare cît şi cea de actualizare se bazează pe informaţii de piaţă care sunt exprimate fie ca multiplicatori sau indici ai preţului. Abordarea prin comparaţie se bazează pe un proces logic. ciclul de viaţă al produselor. tehnică.Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat 5. 58 Diagnosticarea în procesul 59. imobilizări financiare. Diagnosticul furnizează informaţiile necesare aprecierii situaţiei trecute şi prezente. fiind revendicată drept componentă a ştiinţelor contabile şi financiare deopotrivă. metoda actualizării fluxurilor de numerar. se bazează pe ipoteza încetării activităţii întreprinderii. O metodă de evaluare utilizată la determinare valorii terenului este metoda parcelării. comercial şi financiar. . ţinînd cont de riscurile asociate şi de alternativele disponibile. Punctul de pornire pentru această estimare este valoarea patrimoniului reflectat în documentele contabile şi calculată conform ecuaţiei: Patrimoniu = Activ net = Valoarea activelor deţinute . termoficare. Diagnosticul are în vederea cunoaşterea de către evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluţiei. fie prin adunarea elementelor ce reprezintă capitalul propriu şi deci sunt cuvenite acţionarilor. metodele patrimoniale sunt considerate drept unicele care pot satisface cerinţele de obiectivitate impuse de o evaluare pertinentă. Activul net corectat are drept scop eliminarea limitelor activului net contabil şi de a da o dimensiune valorii întreprinderii mai aproape de realitatea economică. timpul necesar pentru parcelare si construirea imbunatatirilor si cheltuielile care urmeaza a fi suportate in perioada de expunere pe piata. Cel mai des evaluatorii utilizează în calitate de venit în cadrul metodei capitalizării. Pentru aplicarea metodei date este necesar să fie analizate costurile parcelării şi preţurile de vînzare ale parcelelor valorificate. în mod normal. cantitatea şi calitatea informaţiei de care dispune echipa de evaluare pentru a face prognoze etc. Metoda poate fi utilizată pentru afaceri ce se dezvoltă constant şi permite aprecierea atît a capitalului acţionarilor cît şi a întregului capital investit. Realizarea diagnosticului unei firme în scopul evaluării presupune parcurgerea următoarelor etape: 1. imobilizări corporale (terenuri clădiri. În funcţie de perspectiva din care se face evaluarea. Capitalizarea profituli este o metodă utilizată pe larg de investitori deoarece este uşor de a o înţelege. Pentru aceasta evaluatorul urmăreşte aspecte precum: evoluţi avînzărilor. Evaluarea întreprinderii 60 Evaluarea întrerinderii prin 61.Estimarea valorii reziduale. precum şi prezentarea şi analiza echipei de conducere a întrerinderii. Obiectivul urmărit este estimarea pieţei actuale şi potenţiale a întreprinderii şi a poziţiei sale pe piaţă. . V= Pnet / (Rcap-g). În fond. angajaţii. 2. Un aspect important. Diagnosticul economico-financiar.activul net (contabil) corectat (activul net corectat real). În cadrul acestei abordări evaluatorul va corecta bilanţul care reflectă valorille contabile cu bilanţul care refelctă pentru toate activele şi datoriile. deoarece valoarea unei părţi depinde de cît de mult contribuie la valoarea întregii firme. acestă abordare permite evaluatorului să dea răspuns la întrebarea cît costă să construieşti o întreprindere similară cu cea evaluată. realizările probabile în perioada imediat următoare. VON – venitul operational net. 3. Aspecte precum: starea de funcţionare a maşinilor. În cazul întreprinderii ce se dezvoltă rapid sau sunt în faza de descreştere rapidă această metodă nu poate fi aplicată. ciclul normal deinvestire. trebuie sa reflecte gradul de risc asociat afacerii respective. rentabilitate şi de valoare. În cadrul abordării prin comparaţie sunt incluse următoarele metode de evaluare: . precum şi a altor necesităţi de dezvoltare continuă a întreprinderii. structurii. ratei de absorbţie şi costurilor. contracte avantajoase). cheltuielile de obţinere a autorizaţiilor şi licenţelor de fucţionare. Metoda actualizării venitului Actualizarea presupune o perioadă non explicită de prognoză şi o valoare reziduală. analiza clienţilor analiza repartiţiei vînzărilor în funcţie de ciclul de viaţă a produsului analiza furnizorilor întreprinderii studierea concurenţei.valoarea substanţială brută. 2. Atunci cînd se prognozează o activitate stabilită a dezvoltării afacerilor (profiturile nete cresc stabil în fiecare an). aparate mari. stocuri. evalutorul va determina valoarea finală a bunului evaluat în baza rezultatelor obţinute. este unul din cele mai importante elemente ale evaluării. Diagnosticul comercial. Metodele abordării venitului au în vedere abordarea dinamică a capitalurilor.Obţinerea unei valori a întreprinderii evaluate. analiza structurală a vînzîrilor de produse şi pieţe de desfacere. Diagnosticul resurselor umane şia mangementului. Metoda presupune următoarele etape: 1. În încercarea de a estima cât mai obiectiv valoarea economică. Activul net contabil şi activul net corectat. rata de absorbtie a pietei si perioada de expunere pe piata pentru parcele formate.e) determinarea valorii terenului prin impărtirea venitului operational net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului. În rezultatul aplicării metodelor de evaluare. 2. realizările probabile în anul în curs. costurile de constructie. Aşadar diagnosticarea în procesul evaluării unei întreprinderi. Princiiul cererii şi ofertei preţul care trebuie plătit pentru a deveni proprietarul capitalului sau a unei părţi din capitalul întreprinderii depinde esenţial de cererea şi oferta de pe piaţă precum şi de pe piaţa investiţională în general. Întrucît evaluarea întrerinderii nu înseamnă o aplicare mecanică a unor tehnici. pentru a crea o nouă întreprindere dotată cu o structură patrimonială cu toate caracteristicele aceleia la care se referă evaluarea. Nu trebuie luate în calcul elementele puse la dispoziţia întreprinderii de actualii săi acţionari. Alegerea perioadei de rognoză depinde de intervalul de timp în care firma va ajunge la stabilitate sau la o dinamică stabilă.Diagnosticul întreprinderii. atehnoogiilor de fabricaţie a produselor. diagnostic juridic. indiferent de destinatia lor si modul de utilizare curenta. mijloace de transport etc). in calcule trebuie folosite doar datele de piata (platile de arenda si cheltuielile operationale pentru bunurile imobile similare obiectului evaluarii si altele) Metoda reziduală se aplică pentru estimarea valorii terenului în cazul cînd datele privind vînzările comparabile nu sînt disponibile şi următoarele condiţii sunt satisfăcute: -valoarea construcţiei este cunoscută sau poate fi estimată cu exactitate.Detectarea firmelor similare şi relevante 3. metoda reziduala si metoda parcelarii.). Conform principiului substituţiei. precum şi a punctelor forţe şi punctelor slabe corespunzător fiecăreia este de natură să permită evaluatorului fundamentarea judecăţii valorii întreprinderii. în cazul existenţei unor alternative. In planul de valorificare vor fi indicate: numarul si dimensiunile parcelelor. 3.Metoda valorii substanţiale(Valori patrimoniale daterminate pe baza activului şi pasivului bilanţier sau valori) . parteneri comerciali. 4. Acesta presupune o analiză detliată a factorilor tehnici de producţie. el se finalizează printr-o sinteză a concluziilor rezultate din analiza firmei. Este de remarcat că aceste metode presupun o identificare a bunurilor de evaluat şi nu au în vedere rezultatul potenţial asociat activităţii viitoare. evidenţierea activelor imobilizate redudante (în afara expluatării) etc.Reconcilierea şi estimarea valorii finale. cu excepţia bunurilor care în urma inventarierii trebuie sau lichidate sau transmise temporar în folosinţă sau gajate indifferent de destinaţie şi locul aflării lor. precum şi a organizării producţiei şi a muncii. resurse umane. indicatorul profitului net. analiza pietei pe care vor fi expuse parcelele: cererea si oferta. juridică. Abordarea prin comaraţie stabileşte limitele valorii de piaţă a acţiunilor prin analiza preţurilor plătite. În cadrul abordării patrimonale se utilizează un şir de metode de evaluare a întreprinderii: . Principiul anticipării presupune că valoarea justă a întrprinderii provine din beneficiile viitoare aştetate care urmează a fi generate. evaluatorii estimează valoarea bunurilor prin metode şi tehnici specifice. şi relevante aceasta este poate cea mai bună abordare pentru a realiza o estimare credibilă a valorii de piaţă. În principiu. Diagnosticul operaţional. semnificativă în judecata valorii firmei. Elementele şi criteriile abordării prin comparaţie reprezintă acele caracteristici ale afacerii evaluate. este evaluat cu respectarea tuturor exigenţelor proprii informaţiei contabile şi are în vedere exclusiv elementele reflectate în bilanţ.. în vedera evaluării. În cadrul abordării pe bază de venit sunt incluse următoarele metode de evaluare: . cum ar fi: profiturile. Abordarea patrimonială se sprijină pe conceptul de valoare „valoare patrimonială”. Rata de actualizare. echivalent cu activul net contabil. estimează valoarea unei întreprinderi.Metoda valorii de lichidare .Ajustarea pentru variabile intertemporale 7. mijloacelor de lucru şi pentru reproducţie. echipa de evaluare trebuie să opereze cu parametric consideraţi normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate şi la momentul efectuării evaluării.Alegerea duratei de proognoză.Ajustarea multiplicatorului pentru diferenţa de risc de ţară 6. Metoda capitalizării venitului se bazează pe raportarea unui singur flux de venit sau beneficiul economic aferent unei singure perioade (1 an) la o rată de capitalizare. se urmăreşte sintetic evidenţierea a doi parametri cheie: rentabilitatea şi riscul. estimarea valorii companiei evalaute. respectiv comercială. însă aplicarea în practică este limitată deoarece presupune o stabilitate a fluxului de venituri utilizate în cadrul evaluării. indiferent că participă sau nu la procesul de exploatare.activul net contabil.Metoda discontării fluxurilor băneşti (valori matematice) Metoda bursieră (valori matematice). Aceste metode estimează valoarea unei întreprinderi în baza sumei fluxurilor băneşti de care poate dispune proprietarul capitalului într-o durată de timp rezonabil. .compararea cu întreprinderi similare pentru a stabili arametrii de risc.Metoda remunerării capitalului (Valori funcţionale bazate pe activitatea din exploatare). calculate în baza informaţiei despre investiţiile alternative.M.Analiza concluzilor diagnosticului întrerinderii. Se apreciază cum ar putea să se dezvolte întreprinderea în viitor. El presupune analiza critică a fiecărui element de calcul în funcţie de realitatea concretă şi de valoarea acestuia din chiar momentul evaluării. tipul si volumul lucrarilor de constructie necesare. precum şi perspectivele acesteia. Stabilirea problemelor supuse analizei. aborsările bazate pe active tind să determine valoarea de utilizare a capitalului de care un oarecare investitor ar trebui să beneficieze. . reţelele de utilităţi disponibile. Metoda se bazează pe actualizarea tuturor beneficilor economice. respectiv fluxurilor pe care acestea le generează pentru investitor.Datorii contractate Conform acestei definiţii. Aşa cum prezintă şi standartul de evaluare a întreprinderii SEV 5. reţinem următoarele: a) dimensiunea firmei. prin determinarea valorii prezente a veniturilor anticipate. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt: capitalizarea profitului şi actualizarea cash-flow-ului. Abordarea prin comparaţie are. gaze naturale. 6. Analiza şi prezentarea rezultateloor într-un raport. Profitul net trebuie apreciat în baza rezultatelor anterioare ale întrepprinderii dar şi prin considerarea evoluţiei aşteptate a acestuia. licenţe. bazate pe analiza tuturor informaţiilor rezultate din diagnostic şi în afara acestuia. V=Pnet / Rcap. se recomandă diferenţierea activelor necesare exploatării de cele în afara exploatării. În această abordare evaluatorul compară subiectul evaluat cu alte întreprinderi similare. care stau la baza diferenţelor de preţ de tranzacţionare. Dacă venitul prognopzat este în termeni nominali (preţuri curente) atunci trebuie utilzate şi rate nominale iar cînd venitul este exprimat în termeni reali (preţuri constante) terbuie utilizate rate reale. ataşate tuturor elementelor de activ care se află la dispoziţia întprinderii. Diagnosticul vizeză analiza pieţei pe care operează întreprinderea. performanţele acestora. creanţe etc. Se vor urmări realizarea corecţiilor la nivelul bilanţului şi reflectarea impactului lor asupra elementelor contului de rezultate. utilajelor. Se foloseşte atunci cînd profiturile sunt constante în timp. Evaluarea întreprinderilor prin abordare prin comparaţie prin abordarea veniturilor Atunci cînd sunt disponibile mai abordarea patrimonială (a În abordarea pe bază de venit se multe tranzacţii cu întreprinderi similare costurilor) Evaluarea întreprinderilor se constituie ca o disciplină de frontieră. Diagnosticul întreprinderii reprezintă interfaţa necesară pentru alicarea metodelor de evaluare şi judecarea valorii finale. 62. cu participanţi şi acţiuni care au fost vîndute pe piaţă. ci presupune o apreciere profundă a performanţelor şi riscurilor firmei. Prin diagnosticarea unei întreprinderi. legate de procesul de parcelare şi vînzare a bunurilor imobiliare create. care urmează să fie dezmembrată sau lichidată. În practica de evaluare pentru calculul activului net corectat se procedează la exprimarea activelor în funcţie de valoarea lor de utilitate sau de folosinţă. cele luate în regim de leasing). Pentru evaluarea unei întreprinderi. evaluatorul este pus în situaţia de a aprecia gradul de similitudine între firma evaluată şi tranzacţiile comparabile. pe care se bazează abordarea prin comparaţia de piaţă.Abordări bazate pe venit. Din punct de vedere tehnic profitul net se calculează reeşind din realizările dintr-un an anterior. Principalele etape ale metodei parcelării sînt: a) b) determinarea numarului si dimensiunilor parcelelor ce pot fi create tinind cont de posibilitatile fizice. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de proprietate. etc. cum ar fi avansuri în conturile condiţionate ale acţionarilor. Principiul contribuţiei permite a înţelege legătura dintre valoarea întregului. 2. Înainte de determinarea valorii estimative se efectuiează inventarierea patrimoniului întreprinderii. La etapa reconcilierii valorilor. în mod logic. În cazul acestei metode se estimează fluxul de lichidităţi pentru o perioadă viitoare şi prin tehnica actualizării fluxurilr viitoare sunt convertite în valoare prezentă a afacerii care generează acele fluxuri.Stabilirea ipotezelor de prognoză. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioada va fi actualizat pentru a obtine valoarea prezenta a veniturilor.

si rezultatele evaluarii. Deprecierea utilajelor si mijloacelor de transport (tipuri. În mod uzual evaluatorul va folosi ca surse de informaţii: . Factorii de influenţă asupra valorii imobilului. Metoda de analiza comparativa a vinzarilor. Esenţa. c) m. In functie de specificul obiectuil supus evaluarii si utilizarii lui. 7. 2. precum şi ansamblarea lor nu necesită cunoştinţe speciale.excedentul cheltuielilor capitale. impozit. coeficientul Kt poate fi calculat in mod diferit: Kt = 1:1(1+b:100)t Unde b. 15. Metodele evaluarii iau in considerare consumurile aferente crearii sau achizitionarii OPInd. indoire. Evaluarea terenurilor prin metoda capitalizării directe 55. Un element critic în aplicarea acestei abordări este asigurarea unei baze de comparaţie rezonabilă şi stabilirea unor parametri de echivalenţă care să asigure convertirea unor date comparabile în valoarea firmei evaluate.in care se expun scopurile si sarcinile evaluarii. Deprecierea economica reprezinta micsorarea costului generata de influenta factorilor externi. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare.etapei ciclului de reparatie. In toate cazurile calcularea valorii se intemeiaza pe supozitia ca OPInd. prognozarea veniturilor care vor fi obtinute prin utilizare OPInd. d) termenul de valabilitate de protectie la data evaluarii. Metoda capitalizării profitului 2. 56.. . Calculul cheltuielilor şi valorilor conform valorilor comasate normativ 1. desene si modele industriale. 3. 6. impotriva riscurilor. 29. inclusiv programe pn. secretul comercial (know-how) etc. desene si modele industriale). 30. Metoda analogului echieficient 1. 38. b) descrierea titlurilor de protectie ale OPInt. Etapele metodei respective: . Principiile celei mai potrivite şi eficiente utilizări. sint: a) cheltuieli suportate de titularul de drepturi p-u crearea si transformarea OPInd. Concrete sau ale produselor in care sint utilizate aceste obiecte. Zt = Zt1 +Zt2 Zt. c) expunerea metodelor de evaluare. Evaluarea terenurilor prin metoda alocaţiei 53. ruginire. Procedura obiectelor de intelectuala evaluarii proprietate Obiecte de proprietate intelectuala – rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin drepturile respective ale titularilor asupra utilizarii acestora. 66. Analiza comparativă a metodei evaluării masive cu metodele individuale de estimare a b. II. 26. sau a transmiterii drepturilor de exploatare a lui. modele de utilitate). Titlul VI al codului fiscal privind evaluarea şi reevaluarea b. Se determină valaorea prezentă a sistemului care cuprinde complexul de maşini. controlul veridicitatii volumului mare de informatii prezentate evaluatorului pn calcularea valorii. Intelect. Metoda de resurse. informaţie suplimentară. utilizarii OPInd. venitul din vînzări. chitanta cu privire la achitarea taxei pentru mentinerea in 24. Calcularea valorii impozabile a b.fiind folosite p-u sumarea viramentelor anuale ale perioadei calculate sau p-u raportarea consumurilor nesimultane la anul calculat. in cadral careia se elaboreaza sarcinile evaluarii. Piaţa imobilelor industriale: componente. altor documente si conditii prezentate in vederea evaluarii. b)metoda de expertizare a starii fizice. 48. de consum. stiinta. domeniul de aplicare şi algoritmul metodei de evaluare prin metoda analizei comparative a vânzărilor. 2. contractele intre intreprindere si elaboratorii OPInt. utilitatea lui se micsoreaza odata cu sporirea uzurii fizice. botire sau indoire – prin presiune prea puternica . Riscul in activitatea investitionala 33. 43. 4. cerinţe de bază faţă de conţinutul raportului. excedent capacitatea de productie in comparatie cu cerintele industriale actuale. Valori negative şi alte tipuri de valori (investiţională. conrtactele de constituire privind transferul drepturilor asupra OPIntelectuală. De catre organizatiile terte. coieficientii ai ratelor. Metoda analizei comparativă a vânzărilor. analiza veniturilor obtinute in perioada anteriaora. ci cheltuielile care formează sinecostul acestui obiect. ale carei active nemateriale contin OPInt . certificatele de inregistrare. 44. Pentru raportarea evaluarilor retrospective ale perioadei anterioare la valoarea curenta se folosesc indicii preturilor.i. in anul t. Metoda calcului pe elemente Metoda respectivă poate fi aplicată în cazul cînd obectul evaluării este compus din mai multe elemente ce pot fi evaluate separat.. Indiciii preţurilor reprezintă indicatorii relativi care reflectă dinamica preţurilor.Metoda de calcul conform preţului obectului analogic 2. . deci va genera venit suplimentar. Evaluarea întreprinderii prin abordare prin comparaţie 63. Determinarea deprecierii funcţionale şi economice.consumurile aferente protectiei juridice a OPInd. Controlul asupra calităţii efectuării evaluării masive. Metoda actualizătii fluxului de numerar 3. Vnet se calculează ca difirenţa dintre vînzări nete şi costul vînzărilor în care se include amortizarea. disbalanta procesului de producere (deprecierea tehnologica). 5. -amplasarea la momentul vînzării Mărimea indeciului se determină în baza unei cercetării speciale sau a unei practici îndelungate. Metoda capitalizării profitului Această metodă a căpătat o utilizare largă în special în procesul evaluării afacerilor ce cuprind maşini şi utilaje. Evaluarea investitiilor: venitul net actualizat total. Piaţa imobilului comecial: componente. f) incasarile previzibile in forma de plati aferente licentei acordate pentru OPInd. productivităţii şi concurenţei. b) cheltuielile suportate de tituilarul de drepturi pentru brevetarea (inregistrarea) obiectelor de OPInd. 2. reprezintă rapoarte între reţurile de tranzacţionare şi indicatorii financiari ca: rofitul. care prevede argumentarea tipilui de valoare in vederea alegerii abordarii si metodelor de evaluare. actele de transmitere gratuita a drepturilor asupra OPInt. Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectuala sunt urmatoarele: . folosit la calcularea preturilor mijloacelor de productie utulizate pn. b) m. Calculul cheltuielilor şi valorilor conform valorilor comasate normativ Dacă esxistă documentaţie tehnică pentru obectul evaluării şi evaluatorul poate căpăta informaţia de la uzina producătoare. Evalaurea maşinilor şi utilajelor În urma comparării şi evidenţierii factorilor la obectul evaluat şi cel analogic se reconandă următoarea ordine de includere a corecţiilor: 1. j) suma dobinzelor aferente inprumuturilor bancare destinate elaborarii sau achizitionarii activelor nemateriale. care include: a) introducerea . se stabilesc circumstantele speciale si limitarile. de asemenea. preţurile ofertelor şi indicii preţurilor. Zt1 – cheltuielile sau consumurile aferente crearii. Caracteristica generală a evaluării imobilului prin metoda veniturilor. 19. Evaluarea terenurilor prin metoda reziduală 57.in circuitul economic. Reconcilierea rezultatelor evaluării. Valoarea de piaţa a imobilului. pentru că sunt foarte multe modificari si pentru toate sunt facute incercari p-u a aprecia starea normala. 9. in circuitul economic constituie o premisa a crearii acestuia. g) durata de functionare utila a obiectului de OPInd. uzura abraziva – intre obiecte cad careva particule. etc. algoritmul de calcul) 1. 65.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare. 2. 6. tendinţe de dezvoltare. 64.inclusiv Valoarea pentru utilizarea existentă şi alternativă.imob. Zt2. Informaţia necesară cuprinde preţurile reale ale tranzacţiilor cunoscute pentru utilaj nou şi fost în utilizare.). inclusiv micsorarea cererii pn. alte indicatii in conformitete cu Legea nr. Cea mai simplă şi eficientă metodă de evaluare o constituie utilizarea indicilor preţurilor. Procedura evaluarii obiectelor de proprietate intelectuala 66. Determinarea ratei de actualizare. înlocuirii şi aportului. nivelul inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe valoarea temporala a banilor. h) factorii de uzura fizica si morala a obiectului evaluat. Pognozarea eficientei economice care poate fi obtinut prin introducerea OPInd. deoarece determinarea uzurii fizice prin determinarea de la starea normala nu intotdeauna este posibila. Informatia necesara pentru efectuarea evaluarii BI. Rata de actualizare pentru evaluarea financiară. Se supun expertizei. si efectul de piata. Metoda se bazează pe teoria eficienţei tehnicii. b) m.cheltuielile totalizate aferente utilizarii OPInd. 62. termenul de expluatare. Abordarea veniturilor 1. analiza evaluarea consumurilor si cheltuielilor efectuate. Obiectul asemănător poate avea cu totul altă destinaţie şi poate fi folosit în altă ramură. 18. Caracteristica generală a metodelor de evaluare. Asigurarea informaţională Principiul de bază al abordării comparative constă în compararea bunului evaluat cu obiect identic ce se vinde pe piaţa secundară sau cu un alt obect analogic sau cu considerarea uzurii în cazul lipsei peţei secundare. efectuate in perioada crearii si introducerii OPInd. 47. Aprecierea valorii obiectelor de proprietate intelectuala - . Alegerea met. Se determină valoarea complexului de maşini. 51.se ansamblează structura obectului evaluării şi se formează lista elementelor . Abordări şi meteode de evaluare a întreprinderii 60. c) cheltuielile ce tin de asigurarea OPInd. abordări şi metode) fizica: 1. termenul de recuperare 32. Deprecierea functionala generata de excedentul cheltuielilor capitale presupune imposibilitatea utilizarii obtimal a masinilor si utilajului din cauza amplasarii si completarii ineficiente. Raport de evaluare – tipuri. introducerea acestora in circuitul economic si marketing . . Uzura fizica poate fi apreciata prin examinarea fie a obiectelor aparte sau integral. Evalaurea maşinilor şi utilajelor În cadrul realizării metodei respective pentru evalaurea maşinilor se va proceda în felul următor: 1. . contractele privind crearea OPInt. Esenţa şi etapele procesului de reevaluare.. Metoda calcului pe elemente 3. 14.de Propietate industrială (inventii. 52. Anume Pnet permite căpătarea celor mai juste valori pentru întreprinderile care posedă o cantitate mare de utilaje ce se uzează repede în timp. atunci poate fi calculat sinecostul obectului conform normativelor comasate. crearea lui.Evaluarea financiară a proiectelor investiţionale 35. 20 Funcţiile procentului compus. Costul oportun al capitalului. Obiecte şi elemente de comparaţie. achizitionarii. De obicei se examineaza doua aspecte de diferenta intre utilajele noi si vechi: . calculator de baze de date).. de arta. în scopul impozitării. contractele de licenta si de cesiune . corecţii cu privire la difirenţa de condiţii în vînzări: .tranzacţiile anterioare ale proprietăţii subiect al evaluării.b) data tranzacţiei –trebuie să fie pe cît posibil recentă. micsorarii capacitatii utile –. organizarea producerii şi componentele materiale.termenul de valabilitate a titlului de protectie. soiuri de plante. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. credit. scopul evaluarii. 2. determinarea ratei corespunzatoare de scont. abordări şi metode) 65. 27. J.Etapa intocmirii raportului de evaluare. de asemenea.vîrsta. botire.calcului pe elemente – se axeaza pe aprecierea uzurii elementelor aparte si insumarea acestor marimi cu considerarea cotei elementului respectiv in sinecostul obiectului evaluarii integral. Deprecierea utilajelor si mijloacelor de transport (tipuri. Tn. iar preţurile pentru aceste elemente sunt cunoscute. 16. Pentru calcule comasate eset necesară informaţia din sfera de producere asemănătoare obectului evaluării după tehnologia producerii. însă apar întrebări cu privire la aprecierea Pnet şi a ratei de capitalizare. Factorii macro şi microeconomici 8. Întreprinderea.pieţele financiare de valori amobiliare unde sunt tranzacţionate perticipanţii. de regulă. 42 Situaţia actuală în domeniul evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării. 13. in conformitate cu lista stabilita a datelor initiale. Valoarea obectului se extrage din preţul obiectului analog cu condiţia asigurării profitabilităţii a obectului analog. apoi se realizează indexarea directă a preţului obectului.proces de evaluare a utilitatii rezultatelor activitatii intelectuale. se elaboreaza modelul de evaluare ce prevede ordinea concreta a lucrarilor. însă există un anumit nivel de cerere a lui iar preţul este cunoscut. Km – coeficientul de uzura morala a OPInd.cu obtinerea veniturilor. instructiuni teritoriale.se anexeaza pe resupunerea că în perioada exploatarii utilajului. topografi ale circuitelor integrate. 4.directa – presupune determinarea uzurii prin raportarea cheltuielilor necesare pn reparatie la pretul utilajului nou.se anexeaza pe presupunerea ca uzura fizica creste proportional cu micsorarea profitului generat de utilaj (a profitului apreciat ca diferenta venitului din vinzari –costul vinzarilor in exprimare comparabila). materiale utilizate şi tehnologia aplicată. însă se deosebeşte după productivitate. Determinarea uzurii fizice prin metoda valorică şi metoda vîrstei efective. Metode de calculare a ratei generale 25. vigoare a documentulrui de protectie ). intr-o sursa de venituri. micsorarea ofertei sau a calitatii materiei prime ptrecum si modificari legislative. 41. se identifica particularitatile unor OPInt..gradul uzurii fizice. Piaţa terenurilor: componente.) Metoda expert : a) metoda virstei efective . baza impozabilă. Funcţiile procentului compus.Evaluarea economică a proiectelor investiţionale 34. Analiza şi indexarea costului 4. Algoritmul reevaluării. Piaţa locuinţelor : componentele. 63. 3. stare şi temei de dezvoltare 39.Ts:Tn Ts. contabilizarea. prin verificarea existentei actelor ce confirma apartenenta drepturilor patrimoniale. care prevede identificarea titlurilor de protectie asupra OPI (expertiza juridica). 49. 50. raportate la data evaluarii. 28. etc. efectuarea calculelor de reportare a fluxurilor mijloacelor banesti din toate etapele perioadei calculate la valoarea curenta. 17. aducerii in stare de utilitate pentru productie si comercializare. inclusiv cele de judecata. Evaluarea terenurilor prin metoda extracţiei 54. starea şi tendinţele de dezvoltare. Cotele şi modul de calculare a impozitului pe b. d) materialele vizind calcularea valotrii OPInt. Valoarea curentă a unităţii de capital şi a anuităţii 22. va fi comercializat si. 2. Valoarea depozitelor pentru fondul de acumulare şi factorul de amortizare 23. în funcţie de tipurile BI şi scopul evaluării. Calcularea venitului operaţional net. 45. adică o dezvoltare stabilă a afacerii. Propr. c) motivaţia părţilor (condiţiile de vînzare) d) preţul – trebuie exprimat în condiţii cash sau echivalent. a listei erorilor admisibile si a calculelor propriu-zise. e) cheltuielile. Metoda este simplă în utilizare. preluarea la balanta. denumiri de origine a produselor. 10. Determinarea mărimii ajustărilor şi consecutivităţii lor. f) tipul tranzacţiei.i. modele de utilitate. exprimate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice. Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport se poate efectua cu ajutorul a trei abordări: Abordarea costurilor 1. corecţii cu privire la condiţia tehnică: . Esenţa şi etapele efectuării evaluării masive a BI 46 Colectarea şi prelucrarea informaţiei pentru efectuarea evaluării masive. e) circumstantele speciale si limitarii luate in considerare in procesul evaluarii. fiecare an orgnozat. Evaluarea întrerinderii prin abordarea patrimonială (a costurilor) 61. In cadrul intreprinderii cu titlul de misiune de serviciu.indicele preturilor in anul t in ramurilele legate de crearea OPInd. .coeficientul incremental al dobinzelor bancare pentru plasamente si credite. Preţul obectului analogic este creat din sinecostul producţiei.i ce aparţin persoanelor fizice şi juridice. excedentul cheltuielilor de productie. drepturile de autor . Asigurarea informaţională 2. Determinarea valorii de reconstituire prin metoda cheltuielilor. marci de produse si marci de servicii. In cadrul expertiziei juridice se identifica drepturile asupra obectelor de proprietate intelectuala . uzura prin corodare. concrete. 37. Caracteristici şi metode. Următoarea etapă este considerată alegerea coeficientului de capitalizare: Un coeficient de capitalizare mic ccorespunde unei creşteri constante a profiturilor şi invers în cazul unor profituri instabile coef. Lărgirea bazei informaţionale în condiţiile lipsei de informaţie privind preţurile de vânzare a BI. micsorarii profitului. Abordarea comparativă a vînzîrilor 1. Perioada optimală se consideră de 5 ani. la data evaluarii (pentru inventii. Principiul cererii şi ofertei.se determina ce aspecte de utilizare a utilajelor sunt cele mai importante pn obiectul evaluarii.) Metoda economico-statistica: a) m. activul net contabil. uzura prin obosire – este rezultatul actiunii asupra obiectului a unor forte periodice. Formula de calcul are urmatoarea structura: Cnz=Km * ∑ (Zt * K *J ) Unde: Cnz – reprez valoarea cheltuielilor si consumurilor nesimultane totalizate.trebuie sa detina actele privind acceptarea spre utilizare. stare şi tendinţe de dezvoltare. metode de diagnosticare) 64. Lista actelor respective include : titlurile de protectie ( brevete. Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a anuităţii 21.Industr.). 11. domeniul de aplicare. Rolul evaluării de piaţă a bun. etapele pregatitoare. Principiile compatibilităţii şi espectaţiei (aşteptării creşterii preţurilor). Se determină Vnet căpătat în urma funcţionării sistemului comercial sau de producţie evidenţiind complexul de maşini ce trebuie evaluat. Determinarea valorii de reconstituire a imobilului prin metoda comparaţiilor unitare (ICRV) şi metoda costurilor segregate. analiza investitiilor anterioare si prognozarea volumului probabil de investitii capitale destinate inovarii. creşte. K . anumit tip de productie. Evaluarea terenurilor prin metoda parcelării 58 Diagnosticarea în procesul evaluării întreprinderii 59.reprezintă rata dobinzei bancare pn. Determinarea normei de capitalizare prin metoda cumulativă. Metoda analogului echieficient Venitul obiectului se apreciază doar pentru partea care corespunde funcţionalităţii obiectului analog.se studiează informaţia cu privire la preţurile pe elementele necesare. 5. sursele de informaţie.. municipale sau administrative. Aprecierea valorii obiectelor Tipuri de evaluare benevolă şi obligatorie. În cadrul acestei metode se alege un analog funcţional care îndeplineşte aceleaşi funcţii ca şi obectul evaluat. Specificul acestei metodologii constă în faptul că se indexează nu preţul obectului ca atare. Metoda capitalizarii directe. obiectele dreptului de autor si drepturile conexe ( opere literare. care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare. Procedura de scontarea a fluxului previzibil al mijloacalor banesti prevede efectuarea urmatoarelor operatiuni analitice si de calcul: diagnosticarea fluxului pevizibil a mijloacelor banesti. Analiza şi indexarea costului Metoda dată este răspîndită în practica evaluării dacă este cunoscută informaţia cu privire la indicii preţurilor pentru grupa respectivă de produse la care se referă obectul evaluării pentru intervalul de timp de la momentul procurării obectului pînă la data evaluării. Al doilea aspect al deprecierii functionale depinde de cheltuielile de exploatare si se numeste depreciere operationala. Evaluarea investitiilor: rata de rentabilitate. Procesul de evaluare a bunurilor imobile şi caracteristica etapelor. specificarea şi calibrarea modelului. Principiile dinamismului. Calcularea preţului de deviz la imobile noi. Pentru a spori credibilitatea evaluării se va oferi 3-4 surse de informaţie primară. Procedura de contestare a rezultatelor evaluării. ce includ: Ob. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării. stare. Uzura functionala reprezinta micsorarea costurilor generat de aparitia noilor tehnologii.si mentinerea valabilitatii titlurilor de protectie . 40. Factorii ce determina ai valorii obiectelor de P. cesiunii. Definirea uzurii fizice şi determinarea ei prin metoda vizuală. Evaluarea utilajelor şi metode de diagnosticare) mijloacelor de transport Deosebim urmatoarele tipuri de uzura (specificul. inclusiv prognozarea riscurilor. investitiile capitale pe termen lung finantate din diverse surse in anul t. Scontarea fluxurilor mijloacelor banesti constituie conditia de baza a calcularii valorii OPInd.in circuitul economic in anul t. are loc roaderea intre ele. III. Funcţiile procentului compus. contractele-comenzi privind crearea OPInt.termenul de valabilitate a titlului de protectie la data evaluarii. uzura prin blocare. CashFlow-ul etc. includerea in capitalul social si alte documente necesare. indicele de profitabilitate 31. Etapele de implementare a sistemului nou de evaluare a bunurilor imobiliare în scop de impozitare. Structura ratei generale de capitalizare. Metoda presupune o modificare neconsiderabilă în timp a profiturilor aşteptate. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare. Evalaurea maşinilor şi utilajelor 1. 3. e) cantitatea – preţul variază cu cantitatea tranzacţionată. falimentului. Modul de calculare a impozitului funciar . calcularea fluxului mijloacelor banesti pn. Modele de evaluare masivă: elaborarea. Kt = 1:(1 + a:100)t Unde a – rata dobinzei bancare pn plasament. P-u determinarea uzurii fizice este posibilă aplicarea diferitor metode: 1. 4. privatizarii si altor reorganizari ale intreprinderilor. Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de transport (specificul. -calitatea. Km = 1. profit net şiTVA. Determinarea deprecierii acumulate a b. hotaririle organelor puterii executive vizind activele nemateriale in cazul lichidarii.Etapa calculelor. de proprietate industrială 2. 36.capacitatea. Evaluarea terenurilor prin metoda comparaţiei directe. Evaluarea Ob. Deprecierea economica poate fi creata de modificari macro-economice atit la nivel de tara cit si de ramura. La aceasta etapa se determina. economice si alta natura ale OPIndustrială. 3. In capitalul social. i) factorl inflationist. Zt – suma cheltuielilor si consumurilor aferente utilizarii obiectelor respective in circuitul economic in anul t.Metoda de calcul conform preţului obectului analogic Pentru obectul evaluat se alege un obect similar asemănător după construcţie. i. caliatatea producţiei realiazate cu ajutorul lor. uzura mecanicase rod elementele prin frecare. 12. Evaluarea întreprinderilor prin abordarea veniturilor. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (esenţa. prognozarea consumurilor. Principii de bază pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare.etapa preliminara. Elementele de comparaţie se reduc la rate de evaluare care.i. 3)Metoda experimental-analitica necesita efectuarea experientelor si existenta documentatiei tehnicoeconomice si tehnologice cu privire la obiectul evaluarii: a) m.productivitatea.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful