"Preporuke pri kupovini stanova u izgradnji Poštovani sugrađani, Svaka kupovina stana za najveći broj ljudi predstavlja istovremeno

i jedan od najsrećnijih, ali i jedan od najstresnijih životnih događaja. Po ceni koja je neretko jednaka ili čak premašuje iznose životnih ušteđevina cele porodice, uz često zaduživanje, građani nastoje da reše jedno od najvećih pitanja – stambeno pitanje. Kako u životu najčešće biva, nema jednostavnih i brzih rešenja za značajne i velike odluke. Stoga, prvi i poslednji dobronameran savet za svakog kupca stana, ili bilo koje nepokretosti, jeste oprez, i opet oprez! Ne dozvolite da vas bilo ko zavede nerealnim obećanjima, a cena stana ispod tržišne može se ispostaviti kao nerealno obećanje. Ne štedite vreme i pažnju, dobro se informišite, sve što možete, a možete dosta toga, proverite, tražite sve važne podatke, konsultujte se sa stručnjacima iz oblasti prava i prometa nepokretnosti, jer vas niko ne može dovoljno dobro zaštititi, ako sami ne preduzmete mere radi svoje zaštite. U vezi kupovine stana ili druge nepokretnosti u izgradnji korisno je da budete upoznati sa sledećim činjenicama: - Svaki investitor, po pravilu privredno društvo, svoju delatnost registruje kod nadležnih državnih ustanova. I poslovanje privrednog društva može u određenoj meri biti provereno preko zvaničnih podataka, dostupnih svima. Iskoristite ove mogućnosti, posebno što je nalaženje ovih podataka jednostavno i brzo. Jedan od prvih koraka mogla bi biti provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju je delatnost registrovan, i koji mu je matični broj. Navedene podatke možete saznati na internet prezentaciji Agencije za privredne registre Republike Srbije: www.apr.gov.rs. Na istom mestu možete pogledati godišnje finansijske izveštaje investitora i saznati sve ostale podatke koji se upisuju u registar privrednih subjekata. - Trenutno stanje računa investitora, u smislu da li je uključen u platni promet ili se nalazi u blokadi, možete proveriti na internet prezentaciji Narodne banke Srbije, www.nbs.yu, na stranici „Pretraživanje jedinstvenog registra računa“. Za to vam je potreban matični broja investitora, koji ste pribavili na sajtu Agencije za privredne registre. - Zatim, dodatnu proveru investitora možete obaviti preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije. Biro za bonitet nalazi se u Resavskoj ulici broj 13-15, telefon 3300-900, lokal 135 i 960, a za izdavanje podataka plaća se taksa, čija visina zavisi od obima podataka koje tražite, kao i od roka u kojem želite da vam podaci budu dostavljeni. - Proveru katastarske parcele na kojoj se gradi objekat možete izvršiti uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti. Tom prilikom važno je utvrditi da li je investitor upisan kao nosilac prava korišćenja ili zakupa na predmetnom zemljištu, a razlog je u tome što kompletna građevinska dokumentacija mora glasiti na ime lica koje je upisano u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti. Ukoliko je već izdato odobrenje za gradnju na ime prethodnog nosioca prava na zemljištu, tada investitor može da gradi na istom zemljištu ukoliko zaključi ugovor o suinvestiranju, na osnovu koga investitor ulaže sredstva, a vlasnik ili korisnik zemljišta ulaže svoje pravo korišćenja. O tačnoj prirodi odnosa onog lica koje je upisano kao nosilac prava korišćenja na zemljištu, i investitora, upoznaćete se uvidom u ugovor koji su o suinvestiranju zaključili. Ono što je nužno za svaku odobrenu izgradnju jeste rešeno imovinsko pravno pitanje na zemljištu, što znači da je jasna formalno pravne veza između stanja u katastru, ili zemljišnoj knjizi, i prava investitora. - Nakon toga, neophodno je proveriti da li postoji pravnosnažno rešenje o izdavanju odobrenja za izgradnju predmetnog objekta, gde samo podnet zahtev za izdavanje ovog odobrenja nije, niti može biti dokaz da će samo odobrenje biti izdato. Odobrenje za izgradnju izdaje se na ime investitora. Izdavanje odobrenja za izgradnju objekata bruto površine preko 800 m2 u nadležnosti je Grada Beograda, konkretno Sekretarijata za urbanizam i građevinske poslove, dok je izdavanje odobrenja za izgradnju objekata bruto površine manje od 800 m2 u nadležnosti gradske opštine na čijoj se teritoriji objekat nalazi. Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove Grada Beograda nalazi se u ulici 27. marta broj 43-45, telefon centrale je 3227-241, dok Info služba, koja radi od 08.30 do 16.30 časova, koristi telefon 3229-000 i faks 3344-633. - Zatim je potrebno proveriti da li je investitor zaključio ugovor sa Direkcijom za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda, kojim je regulisana naknada za korišćenje gradskog građevinskog zemljišta, kao i da li izmiruje svoje obaveze po tom osnovu. To je preduslov kako za dobijanje upotrebne dozvole, tako i za kasniju uknjižbu nepokretnosti. Istovremeno, na istom mestu moguće je dobiti i informacije o

ali i da li je uredno ispunjavao obaveze prema Direkciji za građevinsko zemljište i izgradnju objekata. standarda i tehničkih normativa. dakle organ gradske ili opštinske uprave. tehničko-tehnološke i funkcionalne karakteristike objekta. Kada se utvrdi da je objekat podoban za upotrebu izdaje se upotrebna dozvola. Neophodno je da investitor. makar i orijentaciono. obezbedi stručni nadzor koji obuhvata kontrolu da li se građenje vrši u skladu sa odobrenjem za izgradnju. obavlja komisija koju obrazuje ta uprava ili pravno lice kome se poveri vršenje tih poslova. Ukoliko u toku građenja objekta investitor želi da odstupi od dokumentacije na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju. vodovodu i PTT. Sastavni deo odobrenja za izgradnju predstavljaju idejni projekat i izvod iz urbanističkog plana.prethodnim ugovorima istog izvođača.u. ili je izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta ne može biti priključen na elektroenergetsku. neophodno je da pribavi odobrenje za izgradnju po izmenjenoj dokumentaciji. Iz svega je moguće. odnosno deo objekta. . Važno je znati i da odobrenje za izgradnju prestaje da važi ako se ne otpočne sa građenjem objekta u roku od dve godine od dana pravnosnažnosti odobrenja. ukoliko je objekat. Investitor može početi sa radovima tek nakon dobijanja navedenog dokumenta. Tehničkim pregledom kontroliše se usklađenost izvedenih radova sa odobrenjem za izgradnju i tehničkom dokumentacijom. karakteristične preseke. telefon: 244-94-94. ukoliko se radi o objektu za koji odobrenje za izgradnju izdaje Grad Beograd. rok važenja odobrenja za gradnju. dokumentacija koju je potrebno pripremiti pre početka gradnje objekta. položaj. odnosno da izvrši izmenu glavnog projekta sa potvrdom nadležnog organa o njegovom prijemu. obavlja se tehnički pregled. kao i drugi podaci od značaja za izgradnju objekta. Idejni projekat jeste projekat kojim se određuju namena. poštovanju rokova. broju objekata koje je do sad izgradio.Do dodatnih informacija o investitoru. Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju Beograda nalazi se u ulici Njegoševoj broj 84. kao ni na vodovod i kanalizaciju. odnosno glavnim projektom. ukoliko se radi o objektu za koji odobrenje za izgradnju izdaje gradska opština. Sastavni deo upotrebne dozvole je garantni rok za objekat ili pojedine vrste radova. izglede). kao i prema elektrodistribuciji. i razgovorom sa ranijim kupcima stanova u izgradnji. odnosno opštinska uprava. termoenergetsku ili telekomunikacionu mrežu. odnosno akt o urbanističkim uslovima. zatim proveru kvaliteta radova i primene propisa. U praksi se često dešava da investitori izgrade veći objekat od onog za koji su dobili odobrenje za izgradnju. izgrađen bez odobrenja za izgradnju i bez glavnog projekta. Tehnički pregled obezbeđuje investitor. o kvalitetu radova. . Nakon pravnosnažnosti rešenja o odobrenju za izgradnju potrebno je pribaviti potvrdu radova. Potrebno je proveriti da li je investitor zaključio ugovor i izmirio obaveze prema Javnom preduzeću za skloništa. Tehnički pregled objekta za koje je odobrenje za izgradnju izdala gradska. tokom građenja objekta. a koje je upisano u odgovarajući registar. niti odobriti upotreba. crteže koji određuju objekat u prostoru (osnove. tehnički opis i planiranu investicionu vrednost objekta. oblik. možete doći obilaskom tih zgrada. i tome slično. Uvidom u odobrenje za izgradnju objekta mogu se proveriti podaci o objektu čija se izgradnja odobrava. Po završetku. Važno je znati da se ne može vršiti tehnički pregled objekta ili njegovog dela. odnosno od glavnog projekta. dokumentacija na osnovu koje je izdato odobrenje za izgradnju. organizacioni elementi objekta i izgled objekta. Idejni projekat sadrži. kako bi se utvrdila podobnost objekta za upotrebu. naročito: situacioni plan. kao i niza drugih pitanja od značaja za izgradnju objekta. dimenzija. namene i oblika objekta. zavisno od površine objekta. u smislu odstupanja od položaja. podaci o postojećem objektu koji se ruši radi izgradnje objekta za čiju se izgradnju izdaje odobrenje. Zakonom o planiranju i izgradnji propisano je da objekat koji se gradi. i snosi sve njegove troškove. kao i sa tehničkim propisima i standardima. koju izdaje organ nadležan za izdavanje odobrenja za izgradnju. o objektima koje je ranije gradio. kapacitet. namenu objekta. Bez upotrebne dozvole uknjižba predmetnog stana neće biti moguća. Objekat se može koristiti tek po pribavljanju upotrebne dozvole. zaključiti da li je investitor solidan graditelj. ili potvrdu o prijemu dokumentacije. ili tokom izgradnje objekta.

Glavni projekat se izrađuje prema postojećim urbanističkim uslovima. tj. pa ni investitor koji pre otpočinjanja radova nije pribavio odobrenje za izgradnju. naročito ako dolazi do izmena u dimenzijama. ali odgovara i trećim licima koja su zaključila običan ugovor o kupoprodaji stana u izgradnji. odnosno suinvestiranju Ugovor o zajedničkoj izgradnji. kao način kupovine stana u izgradnji. na osnovu ugovora o kupoprodaji predmetnog stana. faks 3222-420. tavan. ili u zemljišne knjige. Često se dešava da investitori krenu u izgradnju. nije bio predviđen kao stan. Rizici kupovine stana u izgradnji na osnovu Ugovora o zajedničkoj izgradnji. te da nema prepreka za upis prava svojine u katastar ili zemljišnu knjigu. koje će biti vezane za faze izgradnje. clausulu intabulandi. Niko. sa određenim brojem soba. dakle investitor. neophodno je od gradske opštine ili od Grada Beograda pribaviti uverenje o posebnim delovima zgrade. ili je tokom izvođenja radova odstupio od projekta. koje sadrži specifikaciju svih stanova u zgradi. a može se desiti da se odobrenje za prenamenu i ne dobije. Info služba 3228740. pri čemu se preporučuje zaključenje prvonavedenog ugovora. odnosno suinvestiranju. što je obično slučaj kod potkrovlja. naročito kada su u pitanju garaže. odnosno suinvestiranju sadrži odredbu po kojoj se investitor obavezuje da nakon izgradnje objekta dobije o svom trošku upotrebnu dozvolu kao nosilac Rešenja o odobrenju za izgradnju. pa . već kao zajednička prostorija (ostava. tako da sam snosi rizik za stan koji mu po ugovoru mora biti prenet u svojinu. jer prema važećim zakonskim propisima. odnosno suinvestiranju podrazumeva da kupac stana koji se pojavljuje kao suinvestitor. podrum i sl. koji sadrži tzv. na tačno utvrđenom spratu stambenog objekta. a druga ugovorna strana – investitor se obavezuje da će suinvestitoru nakon završetka izgradnje ustupiti u vlasništvo određen stan u dogovorenoj površini. za koji je izdato odobrenje za izgradnju. sa određenim novčanim iznosom. pa je potrebno uzeti u obzir činjenicu da odstupanje od projekta može predstavljati i odstupanje od urbanističkih uslova. kako bi moglo biti izdato odobrenje za pretvaranje ovih prostorija u stan. što je uslov da se suinvestitor (kupac stana) uknjiži kao vlasnik kupljenog stana. bliže upoznate sa sadržinom zaprećenih sankcija. nikad i nikako ne ulazite u materijalno pravne odnose sa investitorima koji nemaju odobrenje za izgradnju objekata u kojima vam prodaju stanove. koji se nalazi u ulici 27. bez potrebe da prodavac za to izda posebno odobrenje. Zakon o planiranju i izgradnji sadrži niz kaznenih odredbi koje se primenjuju u slučaju kršenja odredbi tog zakona. objekat u gradskim zonama mora imati određeni broj garaža ili garžnih mesta. potrebno je imati u vidu da je rizično kupiti prostoriju koja u glavnom projektu nije bila predviđena kao stan. Da bi ste izbegli da se. gde se lice zainteresovano za kupovinu stana obavezuje da učestvuje u izgradnji celog objekta. U praksi se. obavljaju inspekcijski nadzor nad izgradnjom objekata za koje izdaju odobrenje za izgradnju. pored saglasnosti ostalih vlasnika stanova potrebna je i potvrda da je prenamena u skladu sa urbanističkim uslovima. a da bi se takve prostorije pretvorile u stan. za stepen izgrađenosti predmetnog stana. Takođe se preporučuje da isplata kupoprodajne cene bude predviđena u ratama. ne može očekivati bilo kakvu naknadnu legalizaciju.Grad Beograd. marta broj 43-45. Neophodno je da ugovoru o zajedničkoj izgradnji. Kako bi kasnije predmetni stan bio upisan u katastar nepokretnosti. telefon 3227-241. koja će mu obezbediti da završeni objekat upiše u list nepokretnosti na svoje ime. vešernica. Jedan od problema sa kojim se možete sresti kao kupac stana u izgradnji jeste da predmetni stan u prvobitnom projektu. da nemaju dovoljno sredstava za nastavak gradnje.) ili kao garaža. Poslove inspekcijskog nadzora nad izgradnjom objekata za koje odobrenje za izgradnju izdaje Grad Beograd obavlja Sekretarijat za imovinsko-pravne poslove i građevinsku inspekciju. Pod uslovom da je celokupna zakonska procedura prethodno ispunjena. kao i na osnovu ugovora o suinvestiranju. a po specifikaciji stanova koju obavlja opština ili grad. tj. pre svega u projektu koji nužno prati odobrenje za izgradnju. ali i da bi ste zaštitili novac namenjen za rešavanje stambenog pitanja. najčešće nailazi na Ugovor o zajedničkoj izgradnji. Prema tome. odnosno ne kupujte u izgradnji stanove koji jasno nisu predviđeni u dokumentaciji. mora uzeti u obzir da će pribavljanje dokumentacije za prenamenu iziskivati dodatne troškove. Sledeće što je važno znati jeste da stan u izgradnji možete kupiti na osnovu ugovora o kupoprodaji stana u izgradnji. Nakon toga se u evidenciju nepokretnosti može upisati kupac stana. Uknjižba ovakve prostorije kao stana neće biti moguća ukoliko investitor prethodno ne izvrši prenamenu ove prostorije. odredbu prema kojoj je prodavac saglasan da se kupac upiše kao vlasnik stana. Ko se upušta u takvu kupovinu. kao nosilac prava svojine na predmetnom stanu prvo će biti upisano lice na koje glasi rešenje o odobrenju za gradnju. odnosno opštinska uprava. protiv svoje volje. određena sredstva investira u izgradnju celog objekta.

da nepouzdani. ili na drugi način. naplativa na prvi poziv. ili bar neafirmisani graditelji ne bi ni uspeli da kod banaka obezbede izdavanje garancija. ili o suinvestiranju. a sve ovo mora da bude u skladu sa urbanističkim uslovima. po zaključenom ugovoru o kupoprodaji. ali i da. odnosno kreditor graditelja – prodavca. odnosno da bi cena koju bi investitor platio banci za izdavanje garancije potom prevalio na kupca. bar do iznosa navedenog u garanciji. Ovo sredstvo finansijskog obezbeđenja ima i svoje nedostatke – verovatno je da banke ne bi bile zainteresovane da garantuju za investitore koji nemaju solidan rejting. u ugovorima o suinvestiranju i zajedničkoj izgradnji unose klauzulu o odricanju od prava na korišćenje zajedničkih prostorija. Nisu ni svi graditelji nesolidni i nepouzdani. ali bi ste umanjili rizik od eventualnog gubitka pretežnog dela uplaćene sume. odnosno o suinvestiranju. i sam nadzorni organ bio bi odgovoran ukoliko bi overio zapravo neizvršene radove. Stanovi u izgradnji nesumnjivo se mogu kupiti po značajno povoljnijim cenama od onih. nisu svi Beograđani u prilici da stan kupe kada je već upisan u javne evidencije nepokretnosti. odnosno naplate. što samo znači da ne treba da odustajete od rešavanja svog stambenog pitanja. posebno ukoliko kasni sa izvođenjem radova. Ono što. umanjuje rizik kupca – suinvestitora. povećana sigurnost za investiciju ima svoju cenu. ili ne. Dakle. ali se ne mogu tako lako uknjižiti. gde bi nadzorni organ svojim potpisom i pečatom potvrđivao da su radovi prethodne faze i izvedeni. gde bi se u samom ugovoru predvidelo da se ova bankarska garancija može naplatiti – aktivirati ukoliko graditelj – prodavac ne ispuni bilo koju svoju ugovornu obavezu. ta činjenica ukazuje da ima mesta sumnjičavosti. davao kupcu. odnosno suinvestitoru. Ni ugovornom odredbom koja bi ovako uredila plaćanje ne biste u potpunosti obezbedili svoje ulaganje. koji bi od banaka dobijali garancije u korist kupaca. nezavisno od stanja na računu investitora – graditelja. ukoliko izabrani investitor može bankarsku garanciju da obezbedi. da bi što više kvadrata prodali. potrebna je saglasnost ostalih vlasnika stanova da bi se zajedničke prostorije pretvorile u stan. već da kupoprodaji pristupite odgovorno prema sebi i svojoj porodici – angažovanje stručne pomoći može se ispostaviti kao neuporedivo manji rashod od mogućeg gubitka ušteđevine zbog nesnalaženja u propisima. dakle. pri tome izbegavajući isključivu odgovornost na njihovoj strani. Na taj način. veći su izgledi da se ovi „stanovi“ nikad ne uknjiže. kada su i sva pravna pitanja vezana za promet nepokretnosi jednostavinija. iste kvadrature. koja je garanciju izdala.pribegavaju ovim ugovorima da obezbede novčana sredstva. vreme koje ćete posvetiti svim vrstama provere. Bankarska garancija za dobro izvršenje posla. imaju manju cenu na tržištu. jedino je sredstvo obezbeđenja kupca koje obezbeđuje sigurnost." . investitor od koga razmišljate da kupite stan ne može da obezbedi garanciju. prenamenu i pretvorili ih u stanove. takođe. odnosno da zadržani iznos isplaćuje tek pošto investitor – prodavac pribavi upotrebnu dozvolu. ali i da bi graditelji. regulišete u ugovoru tako da se sledeća rata isplate obavlja isključivo po okončanju radova iz prethodne. da bi naknadno izvršili tzv. čime bi se i u ovom segmentu izgradnje uticalo na profesionalnost i odgovornost svih učesnika. odnosno odredba po kojoj kupac zadržava najmanje 10% od ugovorene cene i po završetku radova na izgradnji. Ukoliko. jer. Pored toga što investitor mora da izvrši prenamenu. kao i iz dokumentacije kod investitora. dakle. Nažalost. bezuslovno i bez prigovora. Stoga bi jedino zaista pouzdano sredstvo obezbeđenja novca koji kupac daje unapred bila bankarska garancija. od kojih smo pokušali da vam sugerišemo one neophodne. Takođe. Još jednom vam sugerišemo da plaćanje po ugovoru o kupovini stana u izgradnji. investitori. bilo da ulazi u ulogu suinvestitora. zapravo finansijer. i to u visini iznosa najmanje prve dve rate isplate. ali i kupca stana u izgradnji iz kupoprodajnog ugovora. odnosno prodavac nema pravo na pun iznos ugovorene cene stana sve do dobijanja upotrebne dozvole. novac vraća banka. kroz cenu kvadrata. koju bi investitor – prodavac. a sama kupovina mnogo manje neizvesna. zapravo je investicija u zaštitu vaših životnih interesa. bila bi i ugovorna odredba po kojoj graditelj – investitor. što bi ste jednostavno utvrdili uvidom na samom gradilištu. Ovi „stanovi“ . Jasno je. odnosno prodavca. u slučaju njene aktivacije. Ne treba smetnuti s uma nesumnjivu činjenicu da je svaki kupac stana u izgradnji. cenu garancije prevaljivali na kupce. koji su u već izgrađenim i uknjiženim zgradama – sigurnost i pouzdanost u prometu imaju svoju cenu.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful