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2_La-stima-del-valore-di-mercato-dei-beni-immobili

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La stima del valore di mercato dei beni immobili.

Metodo e procedimenti
26.X.2009

Valutazione economica del progetto – Clasarch - Prof. E. Micelli - Aa 2009.10

possono essere distinti p p in: – procedimenti diretti o sintetici – procedimenti indiretti o analitici Valutazione economica del progetto – Clasarch .Prof. che seguono dal metodo comparativo.La metodologia estimativa • La metodologia estimativa rappresenta l insieme l’insieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di s stima a • I procedimenti di stima.10 .Aa 2009. Micelli . E.

10 .diretta o indiretta g p si svolge in base: – alle condizioni note al momento di riferimento – in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento legato alle forze di tipo permanente note (tendenze strutturali) ( ) • Non sono prese in considerazione nella stima le forze transitorie e contingenti Valutazione economica del progetto – Clasarch .Aa 2009.Il postulato d ll t l t della permanenza delle condizioni • Ogni operazione di stima .Prof. Micelli . E.

) Valutazione economica del progetto – Clasarch .Prof. dei gusti. E. Micelli .Aa 2009. etc.10 .Le L conseguenze dell’adozione della d ll’ d i d ll permanenza delle condizioni • Le conseguenze sono di tipo teorico: – si assume una realtà economica sostanzialmente statica • e pratico: – non si tiene conto delle discontinuità tipiche del mercato (mutamento del numero degli operatori.

Micelli .Procedimenti diretti • Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di prezzi relativi a transazioni di beni analoghi • Due operazioni fondamentali: – raccolta di dati storici relativi a transazioni di beni immobili analoghi – formulazione del giudizio di stima del bene Valutazione economica del progetto – Clasarch . E.Aa 2009.Prof.10 .

Micelli .Prof.10 . E.Aa 2009. risultando Vn =Pn Valutazione economica del progetto – Clasarch .Stima con la scala dei prezzi noti • Possibilità di formazione di una scala di prezzi noti P1> P2> P3> Pn> Pn+1 di b i ti beni approssimativamente analoghi a quello n da stimare • Inserimento del bene da stimare nel “gradino” corrispondente alla maggiore analogia.

Aa 2009.10 . ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato Valutazione economica del progetto – Clasarch .Prof.Stima analitica del valore di mercato • La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si ottiene: • attualizzando i redditi netti o lordi futuri e lordi. E. Micelli .

E.10 .Aa 2009.Prof. Micelli .L’espressione analitica • La legenda della formula: – Vm: valore di mercato – Rn: reddito netto – r: saggio di capitalizzazione R Vm = r • il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all’attualità Valutazione economica del progetto – Clasarch .

Prof.5% +1% 266. E.5% 3 5% +1% 342 857 342.000 12 000 1000 12.Aa 2009.0% 300.667 % 4.000 Saggio Valore di mercato 5.000 1000 12.0% 400.000 4.000 1000 12.000 1000 12.000 3.0% 240.10 .I rischi della capitalizzazione • Le stime per capitalizzazione dei redditi possono risultare aleatorie in quanto limitate variazioni del saggio possono determinare significative variazioni del valore • L’esempio riportato evidenzia come partendo dallo stesso valore reddituale si possa giungere a valori molto diversi con piccole variazioni del saggio Reddito mensile Reddito annuo 1000 12. Micelli .000 Aumento del valor +25% +33% Valutazione economica del progetto – Clasarch .857 3.

indiretti a differenza dei procedimenti diretti.Aa 2009.Prof. Micelli . E.10 .Procedimenti indiretti I procedimenti indiretti. i di tti si differenziano a seconda che si consideri il valore di costo o di mercato Procedimenti analitici Stima del valore di mercato Procedimento di capitalizzazione dei redditi Stima del valore di costo Computo metrico estimativo Tipo di valore Procedimento Valutazione economica del progetto – Clasarch .

o p ca per loro prezzo unitario • Si avrà pertanto: p Vc = Q1*V1+Q2*V2+. moltiplicati pe il produzione.... Micelli ..Qn*Vn Q Q Valutazione economica del progetto – Clasarch . E.Stima analitica del valore di costo • Il valore di costo di un bene può essere ottenuto indirettamente attraverso l’analisi l analisi delle quantità di tutti i fattori concorrenti a a alla sua p odu o e.10 .Aa 2009.Prof.

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