MANTENIMIENTO DE INSTALACIONES EN EDIFICIOS

-Introduccin. -Mantenimiento preventivo. -Mantenimiento de instalaciones contra-incendios. -Mantenimiento de instalaciones de gas-ciudad -Mantenimiento de instalaciones de gas natural. -Mantenimiento de ascensores. -Mantenimiento de instalaciones elctricas. Pararrayos. Puesta a tierra. Centro de transformacin. Red exterior. Baja tensin. Alumbrado interior y exterior. -Mantenimiento de instalaciones audiovisuales. Antenas. Telefona. Megafona. -Mantenimiento de instalaciones de calefaccin (calderas), de refrigeracin (grupo frigorfico), de agua fra y de agua caliente sanitaria.

INTRODUCCION Las estructuras de redes de servicios son cada da ms complejas en la construccin de edificios, llegndose a calificar a algunos de ellos como EDIFICIOS INTELIGENTES. Otra de las caractersticas de las actuales instalaciones es su interrelacin. Por ejemplo, una baja presin del agua conlleva problemas en el abastecimiento de agua potable, en la red de incendios, en la calefaccin, en el agua caliente sanitaria y en el suministro de gas. Tambin una insuficiente instalacin elctrica crea inconvenientes de sobrecargas, pobre iluminacin, escasa potencia de bombeo. Si el sistema de ventilacin no es bueno se ven afectados la salud, el confort de los habitantes y el balance energtico de la calefaccin. Mantener las instalaciones funcionamiento se consigue Revisando Sustituyendo Limpiando Ajustando Es conveniente que se haya pensado en facilitar el acceso de las personas y equipos necesarios para el mantenimiento a todos los puntos de las redes de las instalaciones . En particular, salas de calderas, cuartos y centrales de bombeo, salas de maquinaria (ascensores) y de medicin (contadores de agua, luz, ...). Por esto, entre otras razones, se debe tratar el mantenimiento como un componente ms de diseo, de forma que las instalaciones se proyecten desde el principio facilitando al mximo la accesibilidad y control de sus componentes. Adems de razones de eficacia, motivos higinicos hacen que un correcto mantenimiento sea indispensable, puesto que los filtros, las conducciones, las bombas, etc., se convertiran en focos de agentes nocivos, ruido y tambin al final en origen de posibles averas en otras redes de servicios. Por ejemplo, el deficiente mantenimiento de la red elctrica hace que se produzcan fallos de aislamiento, desgastes, roturas, suciedad, grasas, etc. que pueden conducir a un incendio por un cortocircuito, o a un defecto a masa, con el peligro de electrocucin que esto supone para las personas. Un problema derivado de una mala calidad del agua es que se estropea la instalacin de climatizacin. La aparicin de olores puede provenir de una instalacin de ventilacin defectuosa. Una muestra ms es el mayor consumo de energa de los filtros de en perfecto estado de

aire cuando stos tienen suciedad. Una tendencia que va a ms en todos los edificios (excepto viviendas) es que la mayor parte de las instalaciones (en general conductos y tuberas) queden vistos en los techos o protegidos a la observacin por techos acsticos registrables que faciliten su acceso. Otra opcin es prever falsos suelos de altura reducida para integrar los servicios de sistemas elctricos, telefnicos, informticos e incluso, con mayor altura, equipos y/o conductos de climatizacin.

MANTENIMIENTO PREVENTIVO. Es el mantenimiento efectuado con la intencin de reducir la probabilidad de fallo de un bien o del servicio que nos da una instalacin. En la actualidad se encuentra muy asistido por herramientas informticas, tanto para la gestin como para el control. Las instalaciones de los edificios permiten la realizacin de las actividades que se desarrollan en su interior: domsticas, fabriles, servicios, etc. Su buen funcionamiento es indispensable para nuestro sistema de vida. La energa elctrica, el agua, el aire, la luz, el calor, la informacin... deben fluir por las instalaciones para que se puedan utilizar, y adems sin que existan riesgos. Los problemas derivados de un corte de suministro de una de estas instalaciones pueden ser gravsimos, muy costosos e incmodos. Por todo ello es necesario llevar un plan de mantenimiento preventivo para minimizar estas situaciones tan fastidiosas y desagradables. Los objetivos apuntados por el mantenimiento preventivo son, ms concretamente: -Aumentar la fiabilidad de los equipos y, por tanto, reducir los fallos en servicio. -Aumentar la duracin de la vida eficaz de las instalaciones. -Mejorar con la planificacin el ordenamiento de los trabajos: revisiones, pruebas, ... -Facilitar la gestin de existencias (consumos previstos). -Garantizar la seguridad (menos improvisaciones peligrosas). -Reducir la parte fortuita de las averas. -De forma global, mejorar el clima de las relaciones humanas. La puesta en marcha de un plan de mantenimiento preventivo permitir: -Gestin de la documentacin tcnica. -Dossiers-Mquinas. -Histricos de funcionamiento. -Preparacin de intervenciones preventivas. -Anlisis tcnicos del comportamiento del material. La experiencia acumulada y el conocimiento del comportamiento de los materiales se han plasmado en unos casos en unas orientaciones para la conservacin de las instalaciones y en otros en unas obligaciones impuestas por los reglamentos cuando las consecuencias de un fallo en la instalacin pueden ser catastrficas. As tenemos en el primer caso las Normas

Tcnicas de Edificacin y en el segundo los Reglamentos Alta y Baja Tensin, el Reglamento de Aparatos Elevadores, Reglamento de Instalaciones de Proteccin Contra Incendios, Reglamento de Instalaciones de Calefaccin, Climatizacin Agua Caliente Sanitaria, entre otros.

de el el y

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LOS MEDIOS MATERIALES DE LUCHA CONTRA INCENDIOS. 1.Operaciones instalacin. a realizar por personal titular de la

-Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios (Detectores de humos, de temperatura y sus respectivas centrales de sealizacin de detectores y lneas de conexin/transmisin). Cada tres meses comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de suministro), sustitucin de pilotos, fusibles, etc., defectuosos y mantenimiento de los acumuladores (limpieza de bornas, reposicin de agua destilada, etc.). -Sistema manual de alarma de incendios. Cada tres meses comprobacin de funcionamiento de las instalaciones (con cada fuente de suministro) y mantenimiento de los acumuladores (limpieza de bornas, reposicin de agua destilada, etc.). -Extintores de incendios. Cada tres meses comprobacin de la accesibilidad, buen estado aparente de conservacin, seguros, precintos, inscripciones, mangueras, etc., y comprobacin del estado de carga (peso y presin) del extintor y del botelln de gas extintor (si existe), estado de las partes mecnicas (boquilla, vlvulas, mangueras, etc.). -Bocas de incendio equipadas (BIE). Cada tres meses comprobacin de la buena accesibilidad y sealizacin de los equipos; comprobacin por inspeccin de todos los componentes, procediendo a desenrollar la manguera en toda su extensin y accionamiento de la boquilla caso de ser de varias posiciones; comprobacin, por lectura del manmetro de la presin de servicio y limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario. -Hidrantes.

Cada tres meses comprobar la accesibilidad a su entorno y la sealizacin en los hidrantes enterrados; inspeccin visual comprobando la estanqueidad del conjunto; quitar las tapas de las salidas, engrasar las roscas y comprobar en estado de las juntas de los racores. Cada seis meses engrasar la tuerca de accionamiento o rellenar la cmara de aceite del mismo; abrir y cerrar el hidrante, comprobando el funcionamiento correcto de la vlvula principal y del sistema de drenaje.

-Columnas secas. Cada seis meses comprobacin de la accesibilidad de la entrada de calle y tomas de piso; comprobacin de la sealizacin; comprobacin de las tapas y correcto funcionamiento de sus cierres (engrase si es necesario); comprobar que las conexiones siamesas estn cerradas; comprobar que las llaves de seccionamiento estn abiertas; comprobar que todas las tapas de racores estn bien colocadas y ajustadas. -Sistemas fijos de extincin: Rociadores de agua, agua pulverizada, polvo, espuma, agentes extintores gaseosos. Cada tres meses comprobacin de que las boquillas del agente extintor o rociadores estn en buen estado y libres de obstculos para su funcionamiento correcto; comprobacin del buen estado de los componentes del sistema, especialmente de la vlvula de prueba en los sistemas de rociadores, o los mandos manuales de la instalacin de los sistemas de polvo o agentes extintores gaseosos; comprobacin del estado de carga de la instalacin de los sistemas de polvo, anhdrido carbnico o hidrocarburos halogenados y de las botellas de gas impulsor cuando existan; comprobacin de los circuitos de sealizacin, pilotos, etc., en los sistemas de control; limpieza general de todos los componentes. -Revestimientos de la estructura (Soportes de viga de acero, de hormign, mixto, forjados de acero u hormign, losas, etc. revestidos con morteros aislantes, telas metlicas, chapas, citara de ladrillo hueco, panderete, etc.). Cada cinco aos, o antes si se apreciara alguna anomala, o despus de un incendio, se realizar una inspeccin del revestimiento reparando los deterioros que se aprecien 2.Operaciones a realizar por personal especializado del

fabricante o instalador del equipo. -Sistemas automticos de deteccin y alarma de incendios (Detectores de humos, de temperatura y sus respectivas centrales de sealizacin de detectores y lneas de conexin/transmisin). Cada ao verificacin integral de la instalacin; limpieza del equipo de centrales y accesorios; verificacin de uniones roscadas o soldadas; limpieza y reglaje de rels; regulacin de tensiones e intensidades; verificacin de los equipos de transmisin de alarma; prueba final de la instalacin con cada fuente de suministro elctrico. -Sistema manual de alarma de incendios. Cada ao verificacin integral de la instalacin; limpieza de sus componentes; verificacin de las uniones soldadas o soldadas; prueba final de la instalacin con cada fuente de suministro elctrico. -Extintores de incendio. Cada ao verificacin del estado de carga (peso, presin) y en el caso de extintores de polvo con botelln de impulsin, estado del agente extintor; comprobacin de la presin de impulsin del agente extintor; estado de la manguera, boquilla o lanza, vlvulas y partes mecnicas. Cada cinco aos se retimbrar el extintor a partir de la fecha de timbrado (por tres veces). -Bocas de incendio equipadas (BIE). Cada ao desmontaje de la manguera y ensayo de sta en el lugar adecuado; comprobacin del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre; comprobacin de la estanqueidad de los racores y estado de las juntas; comprobacin de la indicacin del manmetro con otro de referencia (patrn) acoplado en el racor de conexin de la manguera. Cada cinco aos la manguera debe ser sometida a una presin de prueba de 15 Kg/cm2. -Sistemas fijos de extincin: Rociadores de agua, agua pulverizada, polvo, espuma, agentes extintores gaseosos. Cada ao comprobacin integral, de acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador, incluyendo en todo caso: verificacin de los componentes del sistema,

especialmente dispositivos de disparo y alarma; comprobacin de la carga del agente extintor y del indicador de la misma (medida alternativa del peso o presin); comprobacin del estado del agente extintor; prueba de la instalacin en las condiciones de su recepcin. Todas las operaciones y comprobaciones se efectuarn siempre que la instalacin haya sido utilizada, sustituyendo los mecanismos que se hayan deteriorado.

En todos los casos, tanto el mantenedor como el titular de la instalacin conservarn constancia documental del cumplimiento del programa preventivo para su posible inspeccin.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE GAS CIUDAD (UTILIZACION, ENTRETENIMIENTO Y CONSERVACION). -Arqueta de acometida. Cada dos aos comprobacin con espuma jabonosa de la estanqueidad, tanto abierta como cerrada, de la llave de paso, reponindola en caso de rotura. Cada cuatro aos en el regulador de presin comprobar la presin de salida a caudal nulo y estanqueidad a presin de servicio de la red con reposicin si fuera necesario. -Canalizaciones vistas (acero o plomo). Cada cuatro aos prueba de estanqueidad a la presin de servicio de la conduccin; revisin y nuevas pruebas de servicio cuando: haya variacin del tipo de gas suministrado, variaciones superiores al 30% en la presin de servicio de la red, cambio de destino del edificio o modificaciones y ampliaciones de la red. -Llave de paso. Cada dos aos comprobacin con espuma jabonosa de la estanqueidad, tanto abierta como cerrada, reposicin o reparacin en caso necesario. -Purgador. Limpieza como mnimo una vez al ao en tiempo fro o cuando haya irregularidades en la llegada del gas a los aparatos. -Contador. Cada cuatro aos se comprobar y se controlar la exactitud de sus mediciones. -Tubos flexibles. Se comprobar cada dos aos por la compaa suministradora.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DE GAS NATURAL (UTILIZACION, ENTRETENIMIENTO Y CONSERVACION). -Arqueta de acometida. Cada cuatro aos comprobacin por la empresa suministradora del gas de la estanqueidad, tanto abierta como cerrada, de la llave de cierre, reponindola en caso de rotura o mal funcionamiento. Cada cuatro aos en el regulador de presin comprobar la presin de salida a caudal nulo y estanqueidad a presin de servicio de la red con reposicin si fuera necesario. -Canalizaciones cobre y plomo. vistas o enterradas de acero, vistas de

Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de un instalador autorizado que extender un certificado acreditativo de dicha revisin. Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin, se recurrir a un instalador autorizado que extender un certificado del trabajo realizado -Llave de paso. Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de un instalador autorizado que extender un certificado acreditativo de dicha revisin. Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin, se recurrir a un instalador autorizado que extender un certificado del trabajo realizado

-Funda Cada cuatro el usuario deber revisar la instalacin, utilizando los servicios de un instalador autorizado que extender un certificado acreditativo de dicha revisin, la cual verificar que al pasar las canalizaciones por cmaras, huecos no ventilados o cielos rasos, la funda debe ser continua y estar ventilada por ambos extremos, sin que haya instalados en su recorrido dispositivos de cierre, derivaciones, ni uniones que no sean soldadas). Cuando el usuario precise realizar alguna modificacin que altere el funcionamiento de la instalacin, se recurrir

a un instalador autorizado que extender un certificado del trabajo realizado -Contador. Cada cuatro aos la empresa cuidar del control de medida y estanqueidad del equipo. -Tubos flexibles. Cambiar antes de la fecha de caducidad que viene grabada en los mismos.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LOS ASCENSORES. Los elementos y equipos de la instalacin slo sern manipulados por el personal de la empresa conservadora, que suministrar las indicaciones para caso de emergencia a la persona encargada del servicio ordinario. -Recinto. Limpieza del foso cada mes. La iluminacin del recinto permanecer apagada excepto cuando se proceda a reparaciones en el interior del mismo. -Cuarto de mquinas. Ser accesible nicamente a la persona encargada del servicio ordinario y al personal de la empresa conservadora. Se limpiar cada mes, evitando que caiga suciedad al recinto. -Equipo ascensor. No utilizar el camarn por un nmero de personas superior al indicado en la placa de carga. No usar el botn de parada, salvo en caso de emergencia. El servicio de mantenimiento se contratar PRECEPTIVAMENTE con una empresa autorizada por el Ministerio de Industria, la cual se encargar de revisiones peridicas, atencin de avisos, engrases, ajustes, as como reparacin, reposicin o recambio de cualquier componente del conjunto para mantener el equipo en las mismas condiciones tcnicas de origen. Las inspecciones peridicas se realizarn cada dos aos en ascensores instalados en edificios industriales y lugares de pblica concurrencia, cada cuatro aos en edificios de ms de 20 viviendas o ms de cuatro plantas y cada seis aos en otros edificios. Se vigilar en particular que las holguras indicadas no sean excedidas a pesar del desgaste. Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el estado y funcionamiento de la instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez das. -Equipo de puertas (semiautomtico, manual, automtico, con protecciones electrnica, electromecnica y clula).

La empresa instaladora facilitar una llave para apertura de puertas en caso de emergencia a la persona encargada del servicio ordinario. Se usar exclusivamente para rescate de personas que viajasen en el camarn en el momento de la avera. La persona encargada del servicio ordinario comprobar diariamente el buen funcionamiento de las puertas y de la nivelacin del camarn en todas las plantas, subiendo y parando en cada una de ellas y bajando a pie comprobar en todas las plantas que las puertas no se pueden abrir sin que est el camarn parado en esa planta. caso de fallo pondr el equipo fuera de servicio, cortando el interruptor de alimentacin, colocando en cada planta carteles indicativos "NO FUNCIONA" en cada acceso y avisar a la empresa conservadora. Si se observa que la puerta se abre sin el camarn enfrente, adems del cartel, se condenar la puerta impidiendo su apertura.

En

Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el estado y funcionamiento de la instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez das. -Equipos de maniobra individual. El usuario debe abstenerse de pulsar ms de un botn de llamada. La persona encargada avisar a la empresa conservadora en caso de anomalas en el funcionamiento de la maniobra. Cada 20 das como mximo, el personal de la empresa encargada revisar el estado y funcionamiento de la instalacin. Si se trata de edificios de oficinas o locales de pblica concurrencia este plazo se reduce a diez das. En todo caso ajustarn al Ordenanza de anotadas en un las tareas de conservacin y mantenimiento se Reglamento de Aparatos Elevadores y a la Seguridad e Higiene en el Trabajo, quedando registro o expediente.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES ELECTRICAS. 1.Pararrayos. -Criterio de mantenimiento. Reparar con la mxima urgencia cuando sea necesario, puesto que un deficiente mantenimiento representa un riesgo muy superior a la inexistencia del pararrayos. En el caso de radiactivos, ya casi todos retirados, se debe evitar el contacto directo con el material radiactivo.

-Pararrayos de punta. Cada cuatro aos se comprobar su estado de conservacin frente a la corrosin y se verificar la firmeza de la sujecin. -Red conductora. Cada cuatro aos y despus de cada descarga elctrica se comprobar su continuidad elctrica, se verificar la firmeza de la sujecin y su conexin a tierra. -Pararrayos radiactivos. Se proceder a su retirada y sustitucin por un pararrayos de otro tipo. 2.Red de tierras. -Arqueta de conexin. Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco, se comprobar la continuidad elctrica en los puntos de puesta a tierra, y as mismo despus de cada descarga elctrica si el edificio tiene instalacin de pararrayos. -Puesta a tierra reparaciones, etc.). provisional (en obras, ferias,

Cada tres das se realizar estado de la instalacin. 3.Centros de transformacin. -Equipo transformador. Cada seis meses, y en

una

inspeccin

visual

del

cada

visita

al

centro

de

transformacin, se revisarn: nivel del lquido refrigerante, funcionamiento del termmetro y comprobacin de la lectura mxima, en los meses de diciembre-enero y julio-agosto. Cada ao se revisarn: interruptores, contactos y funcionamiento de sistemas auxiliares, proteccin contra la oxidacin de envolventes, pantallas, bornes terminales y piezas de conexin. Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de pantallas, envolventes, etc. Siempre que el centro de transformacin haya sido puesto fuera de servicio, antes de su nueva puesta en marcha, se revisar: dispositivo de disparo o sealizacin por incremento de la temperatura del transformador, fusibles de alta tensin, interruptores asociados o no a fusibles de A.T., seccionadores, etc. -Lnea de puesta a tierra de masas metlicas. Cada ao, en la poca en que el terreno est ms seco, se comprobar la continuidad elctrica en los puntos de puesta a tierra y se proceder a la medicin de puesta a tierra. Cada cinco aos se descubrirn para su examen los conductores de enlace en todo su recorrido, as como los electrodos de puesta a tierra y se medirn las tensiones de paso y de contacto. -Local. Una vez al ao, y en cada visita al centro, se revisarn: estado de conservacin y limpieza de rejillas de ventilacin, sealizacin de seguridad y carteles de auxilios, as como del material de seguridad. Una vez al ao, y cada vez que sea necesario el cambio del refrigerante, se proceder a la limpieza del foso y se comprobar la evacuacin de lquidos al depsito de grasas. Una vez cada seis meses, y cada vez que sea necesario el cambio del refrigerante, se proceder a la limpieza del depsito de recogida de grasas. En cada una de estas revisiones se repararn los defectos encontrados. 4.Red exterior.

-Conduccin de distribucin en A.T. enterrada. Cada tres aos, como plazo mximo, se comprobarn la continuidad y el aislamiento de los conductores, as como sus conexiones. -Lnea de distribucin en baja tensin, area por fachada. Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores, as como sus conexiones y fijacin al paramento. -Lnea de distribucin en baja tensin, area y tensada. Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores, as como sus conexiones, estado del fiador de neutro y del amarre del tensor. -Conduccin de alumbrado. Cada ao se comprobar la continuidad y el aislamiento de los conductores. -Arqueta de alumbrado. Una vez al ao se limpiar y se comprobarn las conexiones. -Armario de acometida. Cada dos aos se comprobarn las conexiones, as como los fusibles cortacircuitos. Todos los trabajos de mantenimiento se efectuarn sin tensin en las lneas, no ponindose stas en funcionamiento de nuevo hasta la comprobacin de ausencia de operarios en las proximidades de las mismas. 5.Red de baja tensin. -Cuadro general de distribucin. Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra cortocircuitos, contactos directos e indirectos, as como sus intensidades nominales en relacin con la seccin de los conductores que protegen. -Instalacin interior. Cada cinco aos se comprobar el aislamiento de la instalacin interior, que entre cada conductor y tierra y entre cada dos conductores no deber ser inferior a 250.000 ohmios. -Red de equipontecialidad.

Cada cinco aos en baos y aseos, y cuando obras realizadas en stos hubiesen podido dar lugar al corte de los conductores, se comprobar la continuidad da las conexiones equipotenciales entre masas y elementos conductores, as como con el conductor de proteccin. -Cuadro de proteccin de lneas de fuerza motriz. Cada cinco aos se comprobarn los dispositivos de proteccin contra cortocircuitos, contactos directos e indirectos, as como sus intensidades nominales en relacin con la seccin de los conductores que protegen. -Barra de puesta a tierra colocada. Cada dos aos, en la poca en que el terreno est ms seco, se proceder a la medicin de puesta a tierra, comprobando que no sobrepasa el valor prefijado; asimismo se ver el estado frente a la corrosin de la conexin de la barra de puesta a tierra con la arqueta y la continuidad de la lnea que la une. -Lnea principal de tierra (en conducto de fbrica o bajo tubo). Cada dos aos, se comprobar mediante inspeccin visual el estado frente a la corrosin de todas las conexiones y la continuidad de las lneas. 6.Alumbrado exterior e interior. -Alumbrado exterior. Al menos una vez al ao: se comprobar la iluminancia con luxmetro por personal tcnico; se efectuar una limpieza da lmparas y luminarias, sin usar detergentes muy alcalinos o muy cidos para reflectores de aluminio. Se reemplazarn segn un plan de reposicin en funcin de factores econmicos. Las operaciones realizadas no disminuirn los valores de iluminancia. Durante estos trabajos de mantenimiento y limpieza no habr tensin en las lneas, verificndose esta circunstancia con un comprobador de tensin. Las herramientas estarn aisladas, y dotadas con un grado de aislamiento II o alimentadas con una tensin inferior a 50 voltios. -Alumbrado interior.

La reposicin de las lmparas de los equipos se efectuar cuando alcancen su duracin media mnima. Dicha reposicin se efectuar preferentemente por grupos de equipos completos y reas de iluminacin. Todas las lmparas repuestas sern de las mismas caractersticas que las reemplazadas. La periodicidad de la limpieza no ser superior a un ao. Las lmparas se limpiarn preferentemente en seco. Las luminarias se lavarn mediante pao humedecido en agua jabonosa y se secarn con gamuza o similar. Mientras se realizan las operaciones de mantenimiento se mantendrn desconectados los interruptores automticos de seguridad de la instalacin.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES AUDIOVISUALES. 1.Antenas. -Equipo de captacin. Cada ao o antes si fuera apreciada alguna anormalidad, se comprobar la fijacin del mstil, as como su estado de conservacin frente a la corrosin, reparando los defectos encontrados. -Equipo de amplificacin y distribucin. Cada ao o antes si fuera apreciada alguna anormalidad en el funcionamiento, se comprobar la ganancia de seal en el amplificador, midiendo la seal a la entrada y a la salida del mismo, ajustando y reparando lo que sea necesario. 2.Telefona. -Armario de enlace. Una vez al ao se comprobar: ausencia de humedad en los defectos encontrados. fijacin, armarios, corrosiones y reparando los

-Armario de base. Una vez al ao se comprobar: ausencia de humedad en los defectos encontrados. fijacin, armarios, corrosiones y reparando los

-Armario de registro. Una vez al ao se comprobar: ausencia de humedad en los defectos encontrados. fijacin, armarios, corrosiones y reparando los

Las canalizaciones telefnicas, una vez tendidos los cables, slo sern manipulados por la Compaa Telefnica, o por quin sta autorice. 3.Megafona. -Acometida de alimentacin. Se comprobar cada ao su fijacin, funcionamiento del interruptor automtico y efectividad del punto de puesta a tierra.

-Unidad amplificadora. Anualmente o cada 2.000 horas de funcionamiento se comprobar: fijacin de las distintas unidades, estado de cables y conexiones de las lneas de entrada y salida, inspeccin y limpieza de las rejillas de ventilacin, y engrase de los elementos de ventilacin forzada en caso de existir y comprobacin de la puesta a tierra del equipo. -Perfil de proteccin. Cada ao se inspeccionar visualmente el estado y fijacin del perfil y el estado de las lneas protegidas. -Caja general de distribucin. Cada cinco aos se comprobar la fijacin de bornas o regletas y el estado de las conexiones, as como el aislamiento de lneas pertenecientes a circuitos distintos. -Canalizacin de superficie. Cada cinco aos se comprobar la fijacin de las bases de sujecin de los tubos y el estado de los elementos que componen la canalizacin. -Canalizacin sobre bandeja. Cada cinco aos se comprobar la fijacin de los soportes de las bases para sujecin de los tubos y el estado de los distintos componentes de la canalizacin. -Interruptor. Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin. -Regulador de nivel sonoro. Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin. -Selector de programas. Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin. -Altavoz empotrado (o de superficie). Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin del

altavoz y rejilla ( de la caja acstica) y estado de las conexiones y de los mandos de actuacin. -Equipo integrado de regulacin y escucha. Cada ao se comprobar su funcionamiento, fijacin y estado de los mandos de actuacin.

PROGRAMA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE LAS INSTALACIONES DE CALEFACCION, REFRIGERACION, AGUA FRIA Y CALIENTE. El significado de la periodicidad es el siguiente: D (diario), L (quincenal), M (mensual), A (anual), Q (quinquenal) y X (cada diez aos) Mantenimiento combustibles. preventivo. Almacenamiento y alimentacin de

OPERACION Comprobacin y ajuste termostatos de regulacin de temperatura del combustible Comprobacin consumo combustibles y existencias en tanques Deteccin de fugas en la red de combustible y estado canalizaciones Comprobacin y ajuste d de interruptores de nivel en los sistemas con nodriza Limpieza de filtros y renovacin Contraste y ajuste indicadores de nivel Revisin estanqueidad de termmetros, manmetros e

PLAZOS L/M M M M M M M vigencia M A A A Q Q Q

de vlvulas de corte letreros y

Comprobacin existencias elementos contraincendios

Inspeccin estado aislamiento trmico Revisin y reglaje de los reguladores de presin alta y baja Comprobacin y tarado de vlvulas de seguridad Control de la estanqueidad, limpieza y pintura de los depsitos Control del contraste de contadores Control del retimbrado de los depsitos

Mantenimiento preventivo. Calderas. OPERACION Caldera de vapor: Anotacin de la alcalinidad "p" del agua de alimentacin de la caldera Caldera de vapor: Anotacin de la alcalinidad "m" del agua de alimentacin de la caldera Caldera de vapor: Anotacin del ttulo hidrotimtrico del agua de alimentacin en grados hidrotrimtricos franceses Caldera de vapor: Control de purga de caldera Control de condiciones de combustin y rendimiento de la caldera Anotacin del pH del agua de caldera Contraste y ajuste de regulacin del tiro Contraste y ajuste de los termostatos de mando y seguridad Contraste y ajuste de los presostatos de mando y seguridad Control equipos de depuracin de humos Verificacin y ajuste, en caldera de vapor, de los automatismos de nivel Comprobacin haces tubulares refractarios y juntas de puerta de calderas, PLAZOS L L L

L L/M M M M M M M M M M M M M M

Limpieza y verificacin del filtro de la bomba del quemador Limpieza y verificacin electrodos Limpieza y verificacin boquillas de pulverizacin y vlvulas solenoides Limpieza y verificacin mirilla Limpieza y verificacin platos deflectores Limpieza y verificacin clula fotoelctrica Verificacin encendido Verificacin quemadores Verificacin combustible de de de programador seguridades la Y y transformador enclavamientos de presin de de del

M M M A

regulacin

Contraste y ajuste de termmetros y manmetros

Limpieza de residuos slidos de los depuradores de humos Comprobacin del circuito de gases de la caldera Inspeccin del aislamiento de la caldera Limpieza de chimeneas y conductos de humos Comprobacin y tarado vlvulas de seguridad Control de la prueba hidrulica de caldera

A A A A A Q

Mantenimiento preventivo. Produccin de agua fra. Grupos frigorficos y torres de refrigeracin. OPERACIONES Comprobacin procede del estado del aceite y cambio si PLAZOS L/M L/M M M M M M de los M M M M M M de control de M A A A

Inspeccin carga refrigerante estanqueidad si procede Engrase de los mecanismos de regulacin

restableciendo

Verificacin y ajuste de los interruptores de flujo neumticos o elctricos

Contraste y ajuste de los presostatos y termostatos de mando Verificacin compresores del control de capacidad de los

Anlisis de control de funcionamiento Verificacin del incondensables equipo de purga

Verificacin del sistema automtico de limpieza de condensadores Engrase de cojinetes de motores y ventiladores Verificacin de la alineacin Estado y tensado de correas Contraste y ajuste programadores Contraste torres y ajuste de termostatos moto ventilador.

Contraste y ajuste de termostatos escalonados

Limpieza de los depsitos de purga Contrate y ajuste de los termmetros y manmetros Contraste y ajuste de vlvulas automticas grupos frigorficos

Contraste y ajuste vlvulas de seguridad Limpieza de condensadores Inspeccin de aislamiento Inspeccin del estado de los filtros de los grupos y su recambio Verificacin, en torres, de estanqueidad zonas de aire y agua Verificacin y ajuste de la purga continua de torres Comprobacin del estado de separadores de gotas y relleno Limpieza de evaporadores los pulverizadores,

A A A A A A A A A

Drenaje y limpieza del circuito de torres

Mantenimiento preventivo. Agua de consumo fra y caliente. Distribucin fluidos. OPERACION Anotacin temperatura de distribucin agua caliente sanitaria C Inspeccin visual de fugas por prensas, juntas y racores Contraste y ajuste equipo regulacin agua caliente sanitaria Control del gasto de agua caliente sanitaria Control del gasto general de agua fra Limpieza general filtros de agua Verificacin seguridad rganos de cierre de vlvulas de PLAZOS L/M M M M M M A A

Desmontaje, limpieza elementos calefactores y depsitos acumuladores cuando sean deficientes las condiciones de transmisin Revisin general en tramos visitables de fugas en redes de agua Revisin general tramos visitables de fugas de aire acondicionado Revisin general de aislamiento (depsitos, tuberas y conductos) Revisin general de compuertas cortafuegos Control de circuitos anlisis de agua de los diferentes

A A A A A

Mantenimiento preventivo. Aparatos para circulacin de fluidos. (Moto-bomba, Moto-ventilador) OPERACIONES Verificacin de goteo de prensa y reapriete en caso necesario Verificacin de que los desages de refrigeracin y goteo no estn obstruidos Lubricacin y engrase de cojinetes y rodamientos Comprobacin de que anormales en cojinetes no existen calentamientos PLAZOS M M M M M M M M M M A

Comprobacin y ajuste de alineacin del grupo Verificacin del estado de los acoplamientos Comprobacin de la tensin y estado de las correas de transmisin Comprobacin bombas ausencia fugas por juntas y prensas

Limpieza de filtros de aspiracin de bombas y su renovacin Anotacin de intensidad de cada fase y comprobacin con nominal Comprobacin de vibraciones y estado de los anclajes

Mantenimiento preventivo. Equipos de regulacin y control. OPERACIONES Anotacin de las temperaturas de ida del fluido: tr real que va en ida ti que debera ir segn regulacin Verificacin del funcionamiento correcto de aparatos de alarma y seguridad Verificacin neumtico de la estanqueidad del circuito PLAZOS L/M

M M M M M M M

Verificacin y ajuste de termostatos Verificacin y ajuste de presostatos Verificacin y ajuste de humidostatos Verificacin funcionamiento correcto de vlvulas de acuerdo seal de mando Verificacin y ajuste de los rganos accionamiento de las vlvulas motorizadas de

Verificacin y ajuste de termmetros Verificacin y ajuste de manmetros Lubricacin y limpieza de los elementos actuadores

A A A

Mantenimiento preventivo. Cmaras de tratamiento de aire. Climatizadores autnomos. OPERACIONES Comprobacin de circulacin de bateras purgando si es necesario Limpieza o sustitucin de los filtros Limpieza de los filtros de agua situados delante vlvulas reguladoras Limpieza bateras Limpieza bandejas general general y y y verificacin verificacin verificacin estanqueidad estanqueidad estanqueidad PLAZOS M M M A A A A de A A A

Limpieza general pulverizadores Verificacin de funcionamiento

Verificacin general estanqueidad juntas de unin los datos principales

Inspeccin del aislamiento trmico Inspeccin de soportes antivibratorios

Mantenimiento preventivo. Unidades terminales. Ventiloconvectores, inductores y cajas. OPERACIONES Inductores o ventilo-convectores. Limpieza exterior batera si es necesario Inductores o ventilo-convectores. filtros o reposicin segn su estado Inductores toberas o ventilo-convectores. Limpieza de de PLAZOS A A A A A A

Verificacin

Inductores o ventilo-convectores. Verificacin del sistema de regulacin Cajas mezcladoras. Verificacin de compuertas y su regulacin Verificacin de inversores invierno-verano

Mantenimiento preventivo. Equipos generales. Intercambiador. Vaso de expansin. OPERACIONES Comprobacin temperatura utilizacin cambiador Comprobacin fugas en cambiadores Anotacin del salto trmico en intercambiadores, C Verificar (caso de existir) el llenado automtico del vaso de expansin Controlar el gasto de agua de reposicin y en caso necesario detectar fugas Verificar alarma de nivel vaso expansin caso de existir Anotacin de la presin del circuito de expansin Limpieza de circuitos primarios y secundarios de intercambiadores cuando la transmisin es deficiente Revisin de juntas de intercambiadores Revisin del aislamiento trmico Comprobacin del tarado de vlvulas de seguridad PLAZOS M M M M M M M A A A A

Mantenimiento preventivo. Cuadros elctricos distribucin y mando. OPERACIONES Comprobacin interruptores y disyuntores verificando funcionamiento y maniobra Contraste y ajuste de los aparatos de medida Comprobacin del correcto automatismos de proteccin funcionamiento de los PLAZOS A A A A A

Verificacin de puestas a tierra Verificacin del aislamiento elctrico y reajuste clemas

BIBLIOGRAFIA. -El mantenimiento: fuente de beneficios. Jean-Paul Souris. -Teora y prctica del mantenimiento industrial. F. Monchy. -Normas Tecnolgicas de la Edificacin. Ministerio de Fomento. -Reglamento de instalaciones de proteccin contraincendios. BOE. -Reglamento de instalaciones de calefaccin, refrigeracin y agua fra y caliente. Ministerio de Industria.

EL MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES EN LOS EDIFICIOS

JULIO GIMENEZ LACAMBRA