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PROYECTO

ANALISIS RESIDUAL DE LOTES
COLOMBIA
m2

INGRESOS
Aptos 1
Aptos 2
parqueaderos
TOTAL INGRESOS
EGRESOS
1, URBANISMO LOTE
Urbanismo lote
TOTAL LOTE URBANIZADO

15,730.00

Vlr. Unit

Vlr Total

% ventas
CANT
286

2,200,000 34,606,000,000

AREA
55

34,606,000,000

10,200.00

2, HONORARIOS
Arquitectura
Interventoria
Ppto y control
Construcción
Estructurales
Suelos
Elect y hidraulicos
Reglamento PH
Otros
Promocion y Gerencia
Ventas y Publicidad
Fiducia
TOTAL HONORARIOS

130,000

1,326,000,000
1,326,000,000

3.83%

TRATAR DE NO MODIFICAR
622,908,000
346,060,000
103,818,000
1,038,180,000
173,030,000
86,515,000
86,515,000
103,818,000
173,030,000
1,038,180,000
1,730,300,000
346,060,000
5,848,414,000

1.80%
1.00%
0.30%
3.00%
0.50%
0.25%
0.25%
0.30%
0.50%
3.00%
5.00%
1.00%
16.90%

69,212,000
519,090,000
173,030,000
9,689,680
20,763,600
173,030,000
24,224,200
0
346,060,000
0
103,818,000
276,848,000
1,715,765,480

0.20%
1.50%
0.50%
0.03%
0.06%
0.50%
0.07%
0.00%
1.00%
0.00%
0.30%
0.80%
4.96%

346,060,000
346,060,000

1.00%
1.00%

3,INDIRECTOS
Predial, tasa de aseo
Const, nomenclatura y cesion areas
Curaduria
Conexión SSPP
Timbre
Industria y comercio
Esc Lote
Esc Sociedad
Esc Venta
Hipotecfa y deshipoteca
Seguros
Reembolsables
TOTAL INDIRECTOS
4 FINANCIEROS
Prestamos UVR
TOTAL FINANCIEROS

1.54

HONORARIOS
GERENCIA
PROMOCION
DISENO ARQUITECTONICO
DISENO ESTRUCTURAL
ESTUDIO DE SUELOS
DISENO ELECTRICO
DISENO HIDROSANITARIO
OTROS DISENOS Y ASESORIAS
PTO, PROG. Y CONTROL
INTERVENTORIA
CONSTRUCCION
HONORARIOS FIDUCIARIA
IVA HONORARIOS

2.50% VENTAS
0.50% VENTAS
1.00% VENTAS
0.85% CONSTRUC
0.25% CONSTRUC
0.08% CONSTRUC
0.08% CONSTRUC
0.25% CONSTRUC
0.60% CONSTRUC
2.20% CONSTRUC
5.50% CONSTRUC
1.00% VENTAS
1.72% VENTAS

DEPENDE EL ESTRATO
GASTOS DE VENTAS
PUBLICIDAD Y GASTOS DE VENTAS
COMISIONES DE VENTAS

1.75%
3.00%

IMPUESTOS
TASA DE ASEO Y PREDIAL LOTE
IMPTO CONSTRUCCION Y EXP.
IMPUESTOS DE TIMBRE

0.29%
3.27%
0.04%

20000000
224000000
2770000

0.18%
0.12%
1.00%
0.29%
0.00%
0.31%

12000000
8000000
68500000
20000000
0
21300000

LEGALES Y ADMINISTRATIVOS
5, COSTOS CONSTRUCCION
Costos directos de const
TOTAL COSTOS

777,329 20,008,448,460
20,008,448,460

57.82%
57.82%

TOTAL EGRESOS

29,244,687,940

84.51%

TOTAL INGRESOS
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE)
UTILIDAD

34,606,000,000
29,244,687,940
1,730,300,000

100.00%
84.51%
5.00%

Vlr Total
3,631,012,060

% ventas
10.49%

TOTAL LOTE (RESIDUAL)

25,740

m2
10,200.00

Vlr. Unit
355,982

REEMBOLSABLES
HONORARIOS ABOGADOS
NOTARIALES Y REGISTRO
SEGUROS
COSTO RETOMAS
POSVENTAS

31% 6.00% IMPUESTOS TASA DE ASEO Y PREDIAL LOTE IMPTO CONSTRUCCIÓN Y EXP.08% CONSTRUCCCIÓN 0.60% CONSTRUCCCIÓN 2. UTILIDAD TOTAL COSTOS TOTAL EGRESOS TOTAL INGRESOS TOTAL EGRESOS (SIN LOTE) m2 TOTAL LOTE (RESIDUAL) Vlr.25% CONSTRUCCCIÓN 0. Unit .12% 1.25% CONSTRUCCCIÓN 0. Unit Vlr Total % ventas INGRESOS Apartamentos 1 Apartamentos 2 parqueaderos + utiles TOTAL INGRESOS EGRESOS 1. URBANISMO LOTE Urbanismo lote TOTAL LOTE URBANIZADO 2.20% CONSTRUCCCIÓN 5.INDIRECTOS Predial.72% VENTAS GASTOS DE VENTAS PUBLICIDAD Y GASTOS DE VENTAS COMISIONES DE VENTAS 1. PROG.27% 0.00% VENTAS 0. FINANCIEROS Prestamos UVR TOTAL FINANCIEROS 0.00% SEGUROS COSTO RETOMAS POSTVENTAS 0.75% 3.50% VENTAS 1.29% 0.08% CONSTRUCCCIÓN 0. IMPUESTOS DE TIMBRE 4.ANÁLISIS RESIDUAL DE LOTES PROYECTO m2 Vlr. COSTOS CONSTRUCCIÓN Costos directos de construcción REEMBOLSABLES HONORARIOS ABOGADOS NOTARIALES Y REGISTRO 0.29% 3.18% 0.00% VENTAS 1.04% LEGALES Y ADMINISTRATIVOS 5.50% CONSTRUCCCIÓN 1. nomenclatura y cesión áreas Curaduria Conexión Servicios Públicos Timbre Industria y comercio Escritura Lote Escritura Sociedad Escritura Venta Hipoteca y deshipoteca Seguros Reembolsables TOTAL INDIRECTOS 2.HONORARIOS Arquitectura Interventoria Presupuesto y control Construcción Estructurales Suelos Elect y hidráulicos Reglamento Propiedad Horizontal Otros Promoción y Gerencia Ventas y Publicidad Fiducia TOTAL HONORARIOS HONORARIOS GERENCIA PROMOCIÓN DISEÑO ARQUITECTÓNICO DISEÑO ESTRUCTURAL ESTUDIO DE SUELOS DISEÑO ELÉCTRICO DISEÑO HIDROSANITARIO OTROS DISEÑOS Y ASESORIAS PTO.85% CONSTRUCCCIÓN 0.50% VENTAS 0. tasa de aseo Const.00% 0. Y CONTROL INTERVENTORIA CONSTRUCCIÓN HONORARIOS FIDUCIARIA IVA HONORARIOS 3.

89 130.83 63.51 92.94 104.41 49.90 83.87 50.90 48.12 125.74 143.31 144.76 57.16 51.76 108.24 118.34 152.75% 120.48% 169.82 76.71 84.02 87.51 131.57 34.25 164.83 176.43 66.00 168.61% 22.68 54.37 38.26 81.33 70. BASE 100 = DICIEMBRE DE 1998 Fuente: DANE 1992 Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre TOTAL 1993 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 27.90 151.81 159.26 177.28 58.64% 17.44 127.69 100.68 117.08 46.24 153.45 159.25 106.65% 128.47 69.51 39.23 9.70 5.77 95.86 72.92 33.29 127.37 167.84 70.00 134.16 4.50 46.22 28.70% 102.10 176.81 6.83 152.49% 146.27 116.41 42.28 32.56 127.99% 138.37 59.71 52.46 78.29 85.26 126.57 32.55 47.92 105.34 176.05 161.09 177.82 160.67 98.00 25.12 30.74 106.33 40.03 134.45 136.04 122.97 5.71 167.48 98.68 37.03 68.30 81.90 144.49 35.22 144.39 136.05 176.67 171.41 107.19 115.55 157.INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.45 56.63 98.10 159.03 61.14% 22.04 143.24 39.21 103.47% 21.42 138.66 173.43 134.50% 154.81 85.78 39.85% 162.66 109.75 150.01 97.87 161.88 107.31 72.64 113.21 150.02 40.60 31.25 176.12 126.79 8.09 33.38 152.98 36.38 4.50 160.84 71.17 99.42 143.30 175.81 117.81 145.23% 110.03 47.74 175.43 132.54 126.74 55.52 166.30 57.09 29.47 48.47 152.31 124.12 116.63 133.20 44.33 90.86 118.18 117.03 166.98 165.21 65.46 143.15 36.59 127.87 7.49 80.38 152.98 148.69% 1992 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1993 Actualizado Enero de 2009 1994 1994 1995 1995 1996 1996 1997 1997 1998 1998 .60% 19.68% 16.87 57.60 168.96 141.82 58.53 43.43 29.67 143.35 67.69 6.82 153.17 77.14 108.88 116.55 106.69 98.85 167.97 156.76 158.25 32.91 45.74 159.36 74.06 82.07 126.78 32.10 164.64 135.04 163.05 96.85 116.00 38.16 134.10 59.

728 557. Bodega h = 6 m Bodega h = 3 m Oficinas (incluye garaje .026.791 1.069. calzadas.288 991. Construdata.Semi-cerrada 2 2 2 1 ml COSTO TOTAL (CT) 1.0 1.250 ESTRATO FULL ACABADO 6 6 5 4 5 4 5 3 5 Multifamiliar alto Multifamiliar medio-Alto Multifamiliar medio -medio Multifamiliar medio -bajo Multifamiliar económico Multifamiliar una alcoba mampostería estructural sin acabados Unifamiliar alta Unifamiliar media .390 651.279.942 934.830 487. .070 777.340 Via V3 en Concreto 36.338 1.602 607.441.822.445.329 750.315 910.118.648 956.157 877.media Unifamiliar media.0 5.200 365.422.984 836.695 Via V4 en Asfalto 25.243 412.I.790 Via V8 en Asfalto 10.250.039 Via V5 en Asfalto 18.409 Via V2 en Concreto 50. especialistas Vias.0 3.891 999.0 3.500 Via V2 en Asfalto 50.0 2.0 561.119 Via V4 en Concreto 25. de: Constructores.564 3A4 953.125.053 1.841 655.386 NOTA: El costo directo de las vías incluye andenes.0 962. separadores y sardineles NO INCLUYE REDES Fuentes Homologadas por Elkin Ruiz R.978 6 1.899 Via V5 en Concreto 18.410 Via V3 en Asfalto 36. Camacol.030 727.675 496.509 645.782 821.baja Unifamiliar minima tipo 1 V.590 827.0 850.zonas verdes.225.835 857.805.148.770 Via V8 en Concreto 10.0 1.250 406.009.0 2.173 1.S.0 4.828 Via V1 en Concreto 60.320 ANCHO (m) Via V1 en Asfalto 60.0 3.841 881.352.633.308 818.COSTOS DE CONSTRUCCIÓN MARZO 2009 ▼= 15% TIPO # PISOS COSTO DIRECTO (CD) 1.ascensor) Hospital Local Aula escolar basica Galpon avicola.872 5A4 931.447 562.144 739.

52 2.94 10.82 34.5 0.00 100.94 29.70 26.84 15.37 82.40 63.93 55.00 100.62 33.74 54.77 20.62 3.10 28.30 10.07 36.50 36.52 36.00 100.22 62.03 17.07 79.92 18.75 27.62 16.90 15.86 77.43 69.40 36.74 4.90 5.45 23.42 48.06 83.93 28.38 54.53 78.60 64.21 38.00 100.94 19.32 35.00 33.77 4.52 43.74 31.00 48.69 42.60 52.17 6.71 76.24 80.78 56.80 30.94 22.61 65.21 55.51 10.30 7.25 20.06 81.78 47.01 12.32 75.01 26.34 7.00 100.11 2.65 45.23 34.CASTIGO POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN FITTO Y CORVINI EDAD EN % DE LA VIDA 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 1.12 19.00 100.80 20.81 3.11 23.99 55.02 16.14 32.00 100.65 54.72 61.19 33.65 9.29 9.77 84.40 17.80 23.00 100.00 100.14 44.57 12.87 66.22 14.00 .70 13.34 26.50 6.53 83.78 33.54 14.87 37.00 100.75 41.93 5.84 40.93 11.55 50.30 41.77 42.27 14.50 11.43 36.00 100.58 75.02 1.57 40.59 31.00 100.35 4.60 13.00 100.85 24.94 54.72 7.00 12.15 21.30 21.03 65.30 59.51 29.06 12.84 40.73 25.85 18.00 100.09 21.22 12.00 100.33 21.56 35.12 24.95 39.64 80.23 17.62 9.05 8.96 58.70 81.33 12.0 18.00 100.00 56.34 26.51 32.03 29.76 37.10 18.51 53.32 35.00 100.08 2.55 1.50 1.00 100.92 15.17 78.10 6.31 23.64 79.48 25.38 27.36 27.71 75.81 30.73 13.00 100.00 100.59 58.49 19.54 2.73 35.17 67.14 23.76 31.70 19.00 100.29 56.83 56.00 100.58 34.64 33.32 4.30 17.56 76.16 42.75 7.90 52.84 30.54 36.34 77.25 84.5 33.20 33.61 63.53 22.03 9.00 100.59 53.0 0.54 35.45 38.45 79.21 3.17 17.07 2.71 51.50 28.49 55.00 100.50 5.75 18.64 42.60 82.42 34.20 64.77 22.08 38.10 38.99 76.92 29.78 23.48 81.00 100.00 8.0 2.53 12.34 53.15 38.62 24.28 44.29 83.11 54.65 16.97 69.37 4.42 16.29 58.00 100.66 35.37 19.08 68.31 47.36 54.00 100.0 51.56 25.00 57.53 25.44 14.73 67.70 14.50 77.97 10.62 17.39 39.23 19.99 8.02 28.0 100.16 25.00 100.37 8.00 100.09 53.10 23.50 37.07 9.35 78.00 100.70 31.10 3.14 14.60 16.26 29.09 29.00 63.50 3.00 100.01 11.52 20.68 32.46 61.84 53.00 100.00 100.70 21.18 77.87 13.01 5.08 28.64 44.39 47.00 100.88 10.74 41.56 3.12 28.30 12.38 32.02 77.90 29.00 78.00 28.13 6.50 25.38 56.89 31.00 100.73 7.59 34.62 6.17 21.57 2.22 27.01 3.31 57.25 26.00 100.51 68.45 65.54 33.24 27.09 36.69 57.50 20.41 76.86 48.80 64.93 57.61 24.12 53.30 51.63 57.91 15.82 30.03 4.89 79.68 30.49 33.83 78.17 45.60 23.5 8.22 46.96 59.28 26.00 100.00 100.00 60.95 18.69 46.98 49.85 81.00 100.64 22.95 35.73 19.45 75.84 62.86 39.47 9.75 21.42 14.25 4.99 20.52 38.85 43.83 83.01 84.23 28.00 100.88 8.55 5.22 41.09 61.70 36.90 70.59 32.00 100.64 11.27 37.62 11.55 9.89 34.27 81.05 1.14 17.85 75.14 43.70 32.0 0.00 100.92 82.61 68.62 58.50 1.35 37.30 66.00 100.30 9.55 26.19 37.14 38.13 76.80 27.12 22.90 24.00 100.10 75.26 79.05 0.28 30.52 37.82 45.00 100.97 22.40 34.29 40.00 100.71 78.53 6.00 100.03 41.10 39.84 80.00 10.51 18.00 100.00 100.88 38.07 34.65 3.13 50.48 19.42 21.85 60.95 39.31 17.44 80.66 77.36 60.64 24.17 14.60 46.19 48.12 21.25 36.27 76.15 13.00 100.51 4.14 82.05 44.04 80.5 75.

50 98.83 47.27 77.19 50.97 72.94 64 52.14 68.66 95.89 98 97.62 53.10 78 69.00 100.72 89.60 94.04 45.00 100.66 63 51.54 40.0 3.04 83.89 92.03 57 44.15 80.06 59.00 100.07 96.51 55 42.89 67.00 100.22 93.01 98.63 58.81 95.53 74.13 96.22 65 53.26 72 61.5 3.13 58.31 73.01 61.81 95 92.00 100.15 95.00 100.00 100.83 62.26 53.96 71 60.5 4.12 89.49 53.24 53.12 91.26 97.75 76.66 70 59.13 69.28 77.70 86 79.70 70.28 60.94 87.21 83.72 73.38 82 74.40 87.62 92.07 76.32 66.79 55.87 77.58 72.93 94.40 91 86.00 72.97 93.58 41.78 54.18 91.87 87.70 60.22 50.83 76.29 77.08 94.40 91.30 52.18 91.73 83.02 97.5 DE LA VIDA 51 38.64 44.00 100.78 99.98 80.10 48.42 69.30 58.68 43.10 49.62 42.73 93.00 100.05 72.62 75.93 89.14 97.00 100.82 45.39 53.17 96 94.20 94.00 100.98 79.54 91.16 80.51 60.59 43.37 69 58.EDAD EN % 1.60 83.00 100.71 71.77 56 43.10 93 89.32 88.75 92 88.82 89.23 66.37 90.81 74.48 88.20 60.08 94.05 90 85.00 53 40.00 100.90 87.81 74.62 74.88 67.00 100.70 83 75.83 72.68 56. sin reparaciones Clase 2: Estado regular.02 97.32 61.05 46.23 87.56 98.00 100.48 52.41 65.63 89.76 46.95 76.75 52 39.45 94 91.67 72.26 76.80 57.53 97 95.0 4.61 89.82 85.02 88.63 90.51 95.57 91.77 94.62 92.63 100 100.93 88.04 97.74 63.57 93.00 99.00 100.31 59.00 100.14 49.38 82.05 87.89 74.07 81.34 81.00 100.19 98.25 51.00 100.57 88.32 86.00 100.00 100.92 61.50 38.16 84.49 85.00 100.44 62.78 77 68.00 100.85 74 64.02 78.29 99.44 73.88 66.39 65.47 54.00 100.47 78.48 77.47 76 66.93 62.60 86.00 100.80 89.00 100.00 100.28 71.85 79.24 89.15 67.36 85 78.89 80.5 2.53 90.01 80.90 86.62 63.12 57.69 45.40 71.64 54.95 90.31 93.00 100.07 47.00 90.79 96.00 100.79 78.52 39.56 81.63 98.53 41.22 58.93 58.57 79.38 88 82.92 70.49 68.87 94.51 64.59 99.81 86.00 100.30 60.00 100.71 61.35 81.57 85.11 92.68 65.00 100.94 55.52 62.30 86.70 63.50 59.71 91.00 100.11 84.25 54 41.15 96.47 96.96 89.39 84.50 98.85 88.30 86.85 84.54 98.35 87.83 86.10 84.41 50.04 44.08 68.20 56.60 71.25 93.00 100.89 98.02 97.43 86.72 84.30 91.38 62 50.00 100.88 65.00 100.35 93.29 58 45.96 69.46 97.21 83.00 100.20 57.34 51.72 82.81 93.74 90.01 49.23 94.74 44.74 89.56 59 46.14 63.22 54.98 75.00 100.00 81 73.16 95.00 100.00 100.94 75.00 100.85 84.92 48.46 59.38 62.95 70.48 81.0 2.03 84 77.91 78.02 69.61 96.08 68 57.00 100.12 90.00 Clase 1: Nuevo.95 80.96 95.71 74.42 79 70. con daños de poca importancia Clase 3: Necesita reparaciones sencillas Clase 4: Necesita reparaciones importantes Clase 5: Construcciones con muy poco o nigún valor 5.04 87 81.19 71.50 85.38 79.00 100.36 52.78 66.54 95.07 79.56 73 63.00 100.35 51.00 100.63 79.25 59.51 85.00 100.14 82.12 50.26 99 98.57 55.50 98.00 100.31 85.43 70.28 90.48 49.35 82.12 85.87 86.51 63.39 73.11 95.15 60.26 70.83 60 48.00 100.80 85.71 69.00 .95 79.39 86.05 43.20 55.62 78.12 81.46 91.00 68.85 77.50 85.81 75.56 95.17 75 65.72 89 84.58 42.09 73.00 48.35 97.30 73.00 73.00 100.26 75.28 67.00 100.50 92.38 92.59 64.0 100.90 92.00 100.00 75.32 52.92 70.36 61.88 84.10 61 49.15 68.74 80 72.33 85.50 76.10 97.15 64.67 88.79 67 55.72 87.00 100.00 100.27 91.82 73.62 65.95 57.0 1.63 66.00 100.08 66.43 92.82 97.88 71.52 40.32 88.00 100.50 66 54.54 95.30 83.38 64.56 77.76 81.23 51.90 46.00 100.17 87.82 82.

69337 0.44224 1.FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN TABLA HERWEET COEFICIENTES DE OFERTA Y DEMANDA COEFICIENTE DE OFERTA 1.44224 1.69337 0.89443 0.79056 0.26493 1.11804 1.00000 0.65832 1.26493 1.60302 0.89443 1.11804 1.60302 CONDICIÓN Exigua Escasa Baja Moderada Balanceada regular Alta Considerable Excesiva COEFICIENTE DE DEMANDA 0.79056 0.65832 .00000 1.

I.S.80 0.85 0.MULTIPLICADOR DEL COSTO TIPO DE CONSTRUCCIÓN MULTIPLICADOR Vivienda popular (V. sin considerar garajes cubiertos en sótano.00 1.50 Vivienda media (estrato 4) 1.alta (est.65 Oficinas rango alto 1. 5) 1.60 Vivienda alta (est.65 Oficinas rango medio 1.85 0.I.70 COEFICIENTE ¨K¨ TIPO DE CONSTRUCCIÓN Vivienda popular (V.) 1. Para convertir costo directo bruto en costo directo neto se divide por el ¨K¨ .90 0.75 1.) Vivienda media baja Vivienda media Vivienda media alta Vivienda alta Oficinas rango medio Oficinas rango alto Vivienda unifamiliar Bodegas COEFICIENTE ¨K¨ 0.55 Vivienda media .80 0.90 0.00 COEFICIENTE ¨K¨ Factor que mide el porcentaje de área útil o vendible sobre área bruta a partir del primer piso.80 Bodegas 1. 6) 1.S.50 Fincas campestres 1.

RANGOS APROXIMADOS DE COSTOS Y GASTOS SOBRE EL VALOR TOTAL DE INGRESOS POR VENTA DE UN PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR INGRESOS POR VENTA (Apartamentos. parqueaderos y útiles) % de áreas comúnes (circulación) Costos Directos (CD) Costos Indirectos (CI) Gerencia Gastos de ventas Publicidad y legales Gastos Financieros Utilidad Impuestos Urbanismo Lote en bruto RANGO APROXIMADO DESDE HASTA 100% 100% 5-20% 100% .

RANGOS APROXIMADOS DE COSTOS Y GASTOS SOBRE EL VALOR TOTAL DE INGRESOS POR VENTA DE UN PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR INGRESOS POR VENTA (Apartamentos. parqueaderos y útiles) % de áreas comúnes (circulación) Costos Directos (CD) Costos Indirectos (CI) Gerencia Gastos de ventas Publicidad y legales Gastos Financieros Utilidad Impuestos Urbanismo Lote en bruto RANGO APROXIMADO DESDE HASTA 100% 100% 5-20% 43% 7% 2% 3% 2% 7% 8% 3% 1% 9% 57% 7% 3% 3% 5% 15% 12% 4% 4% 18% 100% .

ESCALERAS Y ASCENSORES ÁREA TOTAL POR APARTAMENTOS NUMERO APTOS POSIBLES 15793 2787 m² m² MÍNIMO 50 5 55 MÁXIMO 65 6.MODELO PARA HALLAR EL NUMERO DE VIVIENDAS POSIBLES ANÁLISIS PRELIMINAR FRENTE LOTE FONDO LOTE ÁREA BRUTA LOTE CASO Nº NA NA 10200 1 mts mts m² URBANO ÁREA NETA LOTE 9290 m² ÁREA NO UTILIZABLE POR ANTEJARDÍN NA ÁREA NO UTILIZABLE POR RETIRO FRONTAL 351 ÁREA NO UTILIZABLE POR RETIRO LATERAL 864 ÁREA NO UTILIZABLE POR RETIRO DE QUEBRADA 2860 AREA NO UTILIZABLE POR SERVIDUMBRE 0 AREA NO UTILIZABLE POR ESTABILIDAD DE SUELOS 800 TOTAL ÁREA NO UTILIZABLE 4875 ÁREA UTILIZABLE 4415 m² m² m² m² m² m² m² CUANTIFICACIÓN DE ÁREA MÁXIMAS A DESARROLLAR Y ÁREAS MÁXIMAS Y MÍNIMAS DE LOS APARTAMENTOS FRONTERAS DE DESARROLLO SEGÚN ÍNDICES ÁREA MÁXIMA CONSTRUIDA EN VIVIENDA (IC) ÁREA MÁXIMA OCUPADA EN PRIMER PISO (IO) TAMAÑO ESTIMADO EL APARTAMENTO TÍPICO ÁREA APARTAMENTO MODELO CIRCULACIÓN.50 287 221 IC IO m² m² m² UNIDADES .5 71.

07-12. localizada en clima medio hùmedo(Mh). d Ligeramente escarpado Fuertemente quebrado o ligeramente escarpado 25-50 e Escarpada Muy escarpada Escarpada Muy escarpada 50-75 >75 f g EJEMPLO: 67Mhd3 Esto indica que es una tierra moderamente buena. ligeramente quebrado 0-3 03-07. con pendiente de 12 a 25% y erosion severa(3) . a b c Fuertemente inclinado Fuertemente ondulado a quebrado 12-25.FORMAS DEL RELIEVE Y PENDIENTES-TOPOGRAFIA FORMAS SIMPLES FORMAS COMPLEJAS GRADIENTES (RANGO SIMPLE) % SIMBOLO Plano o casi plano Ligeramente inclinado Ligeramente ondulado Moderadamente inclinado Ondulado.

2O PROBLEMAS DE ORDEN PUBLICO 2.24 VISUALES OCULTAS 2.14 LOCALIZACION 2.13 ALTURA 2.3 FRENTE 2.6 FORMA GEOMETRICA O IRREGULAR 2.8 TOPOGRAFIA 2.1 POR OFERTAS CONOCIDAS O IDENTIFICADAS 2.2 POR EPOCA 2.4 BUEN GUSTO 1.16 TRANSPORTE 2.7 FACTOR DE COEXISTENCIA FACTOR ESQUINA 2.21 POSICION FRENTE AL SOL Y AL VIENTO 2.25 ESTRATO 2.27 ADMINISTRACION .17 NATURALEZA DEL BARRIO 2.12 CALIDAD DE MATERIALES 2.6 DEPRECIACION FUNCIONAL 2 OBJETIVOS 2.9 ACCIDENTES GEOGRAFICOS 2.15 VISUAL 2.19 CALIDAD DEL SUELO 2.26 VECINDARIO(entorno) 2.5 SOCIAL INCLUYE NORMATIVOS 1.1 DISEÑO O MODA 2.5 FONDO EQUIVALENTE 2.11 EDAD DEL INMUEBLE 2.1 ENTORNO 1.4 FONDO 2.18 SERVICIOS COMPLEMENTARIOS 2.23 ACCESO 2.3 APROVECHAMIENTO DE ESPACIOS 1.FACTORES OBJETIVOS Y SUBJETIVOS EN LOS AVAL TIPO DE FACTOR 1 SUBJETIVOS 1.2 AREA V/S COMODIDAD 1.22 AFECTACIONES 2.

0.EE=0%.a mayor altura premio del 3%. hasta el 10% dependiendo de l visual. exc punto venta 10% valor*(1 menos 2/3 de la pendiente) 1%. 1%-25% .IE=7%. viv10%.25% 1%-10% 4to y 5to piso sin ascensor.TORES OBJETIVOS Y SUBJETIVOS EN LOS AVALUOS % RANGO 5%-20% (0. ind.EI=5%.75 20% 4%-10% 0%.10% 1%-12% IPC hoy/ IPC antiguo =mayor que uno Raiz 4 fondo de mi avaluo/fondo tipo Raiz 2 fondo tipo/fondo de mi avaluo Fondo ficticio /fondo chorizo Raiz 2 del area regular /area total de mi avaluo Factor fondo* factor frente *valor comercial COM= 30%.II=10% 8%-12% 5% 2% 1% 15% 20% 8% 7% 2% 20% 5% .25*area tipo/ area de mi avaluo)+0.

NORMA RETIE ETC a mayor frente mayor valor a mayor fondo menor valor mayor rectangulo que puedo inscribir en el area total IDEM ITEM 3 DE FACTORES SUBJETIVOS 10% dependiendo de l visual.S EN LOS AVALUOS OBSERVACIONES LO QUE RODEA AL INMUEBLE. PORTERIAS ETC IDEM 1 DE FACTORES SUBJETIVOS Calculo via financiera .ASCENSORES.a mayor altura premio del 3%. BOLARDOS . REDES A GAS .CAMBIOS DE VIAS ETC. uso de derecho y de hecho recordar colocar siempre nota de que el avaluador no asume RUIDOS. PARQUIMETROS .

TABLA DE RECOLECCION DE INFORMACION. RENTA RENTA OBSERVACIONES FUENTE FECHA . M2 VALOR / M2 LOTE VALOR/ VALOR M2 PEDIDO VALOR CONST.NEGOCIOS REALES VENTA ARRIENDO SECTOR: FECHA DE RECOLECCIÓN: AVALÚO No INMUEBLE OBJETO DEL AVALÚO: TIPO DE VALOR INMUEBLE DIRECCION BARRIO PEDIDO VENTA VALOR PROMEDIO AREA LOTE AREA CONST. INVESTIGACIÓN DE MERCADO .