Anlisis del fallo Cazes de Francino, Amalia c. Rodrguez Conde, Manuel.

Marco fctico: Si bien los hechos no estn mencionados en el fallo, el pleito se origina con la negativa de una de las partes a escriturar la venta de un inmueble a pesar de haberse comprometido a ello mediante la firma de un contrato privado. Se renen en acuerdo plenario los jueces de la Cmara Nac. de Apelaciones a los efectos de fijar doctrina legal aplicable en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituracin de compraventa voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar por parte del juez, en caso de que el obligado se rehusare hacerlo, o debe resolverse la obligacin en el pago de daos y perjuicios.

Marco Normativo: En este fallo intentan esclarecerse los artculos 1185 y 1187 Voto mayoritario (Podetti, Baldrich, Funes, Ruzo, Antonio Alsina, Aruz Castex, Agustn M. Alsina) Por un lado, aparecen los artculos 1185, 1187 y el 1197. El primer artculo ( 1185) porque expresa que Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen hechos por instrumento particular [ ] no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica. Esto quiere decir, que el instrumento particular generar una nueva obligacin y segn el principio del pacta sunt servanda, los pactos se hacen para ser cumplidos por las partes. Este principio est impreso en el artculo 1197 del cdigo (tambin mencionado por el doctor Podetti) y expresa que las partes deben someterse a ellos como a la ley misma. Por ltimo, aparece el artculo 1187, que dice que la escritura pblica ser juzgada como una obligacin de hacer y que si una parte se resistiere a hacerlo podr ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pblica. Por otro lado, aparecen tambin mencionados en el fallo los artculos 551 y 556 de la Ley procesal en los que se lo faculta al acreedor a elegir entre el cumplimiento de la obligacin por otro a costa del deudor o la resolucin de la obligacin en daos y perjuicios. Finalmente, los arts. 1185 y 1187 se refieren a una obligacin de hacer. Por lo que Podetti, recurre a las disposiciones del cdigo sobre las obligaciones de esa especie. Se refieren a la cuestin los arts. 625, 626, 629, 630, y 505. Todos estos artculos facultan al acreedor a optar entre exigir el cumplimiento de la obligacin, por el deudor, o por un tercero a costa de ste o a reclamar indemnizacin por daos y perjuicios, siempre y cuando no medie imposibilidad material y no se emplee violencia sobre la persona del deudor. Adems, el art. 631 niega al deudor "exonerarse" del cumplimiento de la obligacin, "ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses".

Podetti expresa entonces, que si se admite que la sentencia incumplida que condena a escriturar, debe transformarse en una obligacin de pagar daos y perjuicios, se priva al acreedor de la eleccin que le confieren expresamente los arts. 505, 629 y 630 del Cdigo Civil, 551 y 556 de la ley procesal y se otorga al deudor la facultad de elegir entre escriturar o pagar los daos y perjuicios, que expresamente le niega el art. 631. Disidencia (Snchez de Bustamante, Bargall, Coronas, Mndez Chavarra, Chute) (577 y 3265) La disidencia se apoya, en cambio, en el artculo 1184, argumentando que la compraventa es un contrato formal por lo que si se realiza mediante instrumento privado carece de validez, es decir, acarrea la nulidad. Por otro lado, basa su argumento en el artculo 1186 que contempla la hiptesis de los contratos para los cules no es requisito esencial la escritura pblica, pero cuya existencia las partes hacen depender de esa formalidad. El doctor Bustamante, entonces hace la siguiente interpretacin del cdigo; el convenio hecho en instrumento privado no queda concluido como contrato de compraventa de un inmueble, mientras la escritura no se halle firmada, engendrando aquel contrato slo una obligacin de hacer escritura pblica (estipular el contrato definitivo en instrumento pblico), bajo pena de resolverse la obligacin en la indemnizacin de daos y perjuicios. El doctor Bustamante agrega que para la transferencia del derecho de propiedad es indispensable la tradicin y que esto est expreso en los artculos 577 y 3265 del Cdigo Civil.

Marco Lgico: COMPRAVENTA. Cdigo Civil (Art. 1.445), se define este contrato como aquel por el cual "uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero, o signo que lo represente".

COMPRAVENTA (CONTRATO DE). El que tiene por objeto la entrega de una cosa determinada a cambio de un precio cierto. COSA JUZGADA. Con esta denominacin se expresa la transcendencia y eficacia que el Derecho concede a la decisin elaborada a travs del proceso judicial, de forma que no puede ser modificada y vinculada definitivamente al tribunal que la dict (cosa juzgada formal) ya los dems tribunales, que no pueden entrar a conocer sobre lo ya decidido (cosa juzgada material), y en este sentido se articula como excepcin perentoria. | Efecto de una resolucin judicial firme, que impide abrir un nuevo proceso sobre el mismo objeto. DAOS y PERJUICIOS.

Son daos el mal sufrido por una persona, u ocasionado en una cosa, a causa de una lesin que recae directamente sobre ellas; y perjuicios la ganancia cierta que ha dejado de obtenerse. Quedan sujetos a la indemnizacin de los daos y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurriesen en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas (Art. 1.101 del CC). | Compensacin que se exige a quien ha causado un dao, para reparar este. DERECHOS CREDITORIOS. derechos subjetivos patrimoniales que se traducen en un poder jurdico del titular (acreedor) que se proyecta sobre una persona (el deudor) o su patrimonio para obtener de ella o de un tercero a expensas de aquella el cumplimiento directo de la prestacin debida econmicamente valiosa (dar una cosa, hacer o no hacer algo) o el cumplimiento indirecto mediante la indemnizacin correspondiente con bienes del patrimonio del deudor; poder, facultad o prerrogativa que, como en todo derecho subjetivo, se pueden oponer a todos los integrantes de la sociedad, quienes tienen un deber jurdico general de respeto. ESCRITURA PBLICA. Documento autorizado por notario o funcionario con atribuciones legales para dar fe de acto. El art. 1.280 del CC seala los actos y contratos que "debern" constar en documento o escritura pblica. EVICCION. Habr eviccin, en virtud de una sentencia y por causa anterior o contempornea a la adquisicin, si el adquirente por ttulo oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquiri, o sufriese una turbacin de derecho en la propiedad, goce, o posesin de la cosa (art. 2091). FUNGIBLE. Se dice de aquellos bienes que se consumen con el uso, y pueden sustituirse por otros de la misma especie y calidad. GARANTA. Fianza, prenda, hipoteca. INSTRUMENTO PRIVADO. Son documentos firmados por las partes sin intervencin del oficial pblico. Es redactado por los particulares sin la intervencin de otras personas que no sean los interesados. Estos no estn sometidos a formalidades y rige el principio de la libertad. Las partes pueden expresar su voluntad de la manera que crean ms adecuada (inclusive estos pueden ser firmados das domingos, feriados o de fiesta religiosa) La nica exigencia que presentan es que el instrumento debe estar firmado por el otorgante y cuando hay convenciones bilaterales, la pluralidad de ejemplares. LEY DE FONDO.

todos los aspectos reglados por el derecho sustantivo. El conjunto de leyes en Argentina se suele clasificar en dos grandes grupos: leyes de forma y leyes de fondo o derecho sustantivo. Las primeras aluden a todos los requisitos que se deben cumplir en un proceso judicial; las segundas contienen las disposiciones que regulan el contenido de los derechos y obligaciones de los ciudadanos. El cdigo procesal es derecho de forma; el cdigo civil es derecho sustantivo o de fondo, por ejemplo. NULIDAD. La nulidad es una sancin genrica de ineficacia o falta de valor legal, para los actos jurdicos celebrados con violacin o defecto de las formas y solemnidades establecidas por la ley, o con la finalidad reprobada, o con causa ilcita. OBLIGACIN DE DAR. Aquella por la cual uno se compromete a entregar una cosa a otro, o a transmitirle un derecho. No se limita la obligacin de dar a la simple entrega del objeto de la misma, sino que impone ciertas obligaciones complementarias de hacer y de no hacer; entre las primeras est la que el CC fija en su art. 1.094: "El obligado a dar una cosa lo est tambin a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia".

OBLIGACIN DE HACER. Aquella cuyo objeto consiste en realizar un acto o en prestar un servicio. Cuando el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere, se mandar ejecutarla a su costa. Eso mismo procede cuando la hiciere contraviniendo el tenor de la obligacin; adems de poderse decretar que se deshaga lo mal hecho (Art. 1.098 del CC). PLENARIO. Se dice el juicio civil, de trmites amplios, sin limitacin de alegaciones y pruebas, en contraposicin al sumario, en el cual hay una limitacin en su objeto, y en consecuencia un menor mbito en la resolucin judicial. En el proceso penal, es la autntica fase procesal, en la cual se formula la acusacin y defensa, ya la cual se pasa nicamente si las actuaciones preparatorias o sumariales arrojan indicios suficientes para la apertura del juicio oral. PRECONTRATO. Una convencin por la cual dos o ms personas se comprometen a concluir en tiempo futuro un determinado contrato que no se quiere o no se puede estipular. PROMESA SINALAGMATICA DE VENTA. Es un ante-contrato en virtud del cual cada una de las pares se compromete a concluir un contrato definitivo con posterioridad.

Marco Axiolgico:

Los valores que se encuentran impresos en el texto son el de la buena fe y la lealtad. El primero porque al haber ya sido firmado por instrumento privado el contrato, el hecho de querer rescindirlo sin que medie imposibilidad, constituye un acto de mala fe para la parte acreedora del inmueble, ya que ambas partes haban prestado el consentimiento para la realizacin de la compraventa. El segundo, porque la parte que no desea entregar el inmueble est siendo desleal a su palabra, y su voluntad es diferente a la voluntad original que dio lugar al contrato. El haber prometido la compraventa de un inmueble y no haberla cumplido luego, constituye entonces un acto de deslealtad y mala fe.

Resolucin: El alto tribunal resuelve que en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituracin de compraventa voluntario de un bien inmueble proceda la condena a escriturar, si el obligado se rehsa puede hacerlo el juez en su lugar, salvo que medie imposibilidad material.

Conclusin Personal: Yo adhiero a la opinin mayoritaria del tribunal, ya que en primer lugar, si fuese de otra manera se le estara quitando valor a la promesa sinalagmtica de compraventa, o al instrumento privado. En segundo lugar, el cdigo en el artculo 505 expresa que la indemnizacin por daos y perjuicios por incumplimiento proceder slo en el caso en que ste se tornase imposible, lo que quiere decir que el acreedor del inmueble tendr derecho a obligar a la otra parte contratante a cumplir, siempre y cuando no se emplee violencia fsica sobre ste. Por ltimo, el artculo 1185 expresa que los contratos que debiendo ser realizados mediante instrumento particular, fuesen hechos mediante instrumento privado, no quedan concluidos como tales pero s como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica como bien argumenta Podetti, el cdigo expresa en el artculo 1197 que los contratos se hacen para ser cumplidos, razn por la cual si exista un previo acuerdo de voluntades, volcado en un instrumento particular en el que constaba la compraventa de un inmueble, la escritura debera ser realizada, ya que de lo contrario no se estara cumpliendo con lo que la ley expresa.