Análisis del fallo Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel.

Marco fáctico: Si bien los hechos no están mencionados en el fallo, el pleito se origina con la negativa de una de las partes a escriturar la venta de un inmueble a pesar de haberse comprometido a ello mediante la firma de un contrato privado. Se reúnen en acuerdo plenario los jueces de la Cámara Nac. de Apelaciones a los efectos de fijar doctrina legal aplicable en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntaria de un bien inmueble proceda la condena a escriturar por parte del juez, en caso de que el obligado se rehusare hacerlo, o debe resolverse la obligación en el pago de daños y perjuicios.

Marco Normativo: En este fallo intentan esclarecerse los artículos 1185 y 1187 • Voto mayoritario (Podetti, Baldrich, Funes, Ruzo, Antonio Alsina, Aruáz Castex, Agustín M. Alsina) Por un lado, aparecen los artículos 1185, 1187 y el 1197. El primer artículo ( 1185) porque expresa que “Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular [ …] no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.” Esto quiere decir, que el instrumento particular generará una nueva obligación y según el principio del pacta sunt servanda, los pactos se hacen para ser cumplidos por las partes. Este principio está impreso en el artículo 1197 del código (también mencionado por el doctor Podetti) y expresa que las partes deben someterse a ellos como a la ley misma. Por último, aparece el artículo 1187, que dice que la escritura pública será juzgada como una obligación de hacer y que si una parte se resistiere a hacerlo podrá ser demandada por la otra para que otorgue la escritura pública. Por otro lado, aparecen también mencionados en el fallo los artículos 551 y 556 de la Ley procesal en los que se lo faculta al acreedor a elegir entre el cumplimiento de la obligación por otro a costa del deudor o la resolución de la obligación en daños y perjuicios. Finalmente, los arts. 1185 y 1187 se refieren a una obligación de hacer. Por lo que Podetti, recurre a las disposiciones del código sobre las obligaciones de esa especie. Se refieren a la cuestión los arts. 625, 626, 629, 630, y 505. Todos estos artículos facultan al acreedor a optar entre exigir el cumplimiento de la obligación, por el deudor, o por un tercero a costa de éste o a reclamar indemnización por daños y perjuicios, siempre y cuando no medie imposibilidad material y no se emplee violencia sobre la persona del deudor. Además, el art. 631 niega al deudor "exonerarse" del cumplimiento de la obligación, "ofreciendo satisfacer los perjuicios e intereses".

que expresamente le niega el art. • Disidencia (Sánchez de Bustamante. se priva al acreedor de la elección que le confieren expresamente los arts. pero cuya existencia las partes hacen depender de esa formalidad. o signo que lo represente". se define este contrato como aquel por el cual "uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero. el convenio hecho en instrumento privado no queda concluido como contrato de compraventa de un inmueble. Coronas. Méndez Chavarría. COSA JUZGADA. en el artículo 1184. 505. mientras la escritura no se halle firmada. que si se admite que la sentencia incumplida que condena a escriturar. que impide abrir un nuevo proceso sobre el mismo objeto. Chute) (577 y 3265) La disidencia se apoya. engendrando aquel contrato sólo una obligación de hacer escritura pública (estipular el contrato definitivo en instrumento público). Con esta denominación se expresa la transcendencia y eficacia que el Derecho concede a la decisión elaborada a través del proceso judicial. entonces hace la siguiente interpretación del código. es decir. bajo pena de resolverse la obligación en la indemnización de daños y perjuicios. 1. argumentando que la compraventa es un contrato formal por lo que si se realiza mediante instrumento privado carece de validez. acarrea la nulidad. Marco Lógico: COMPRAVENTA. debe transformarse en una obligación de pagar daños y perjuicios. DAÑOS y PERJUICIOS. 629 y 630 del Código Civil.445). en cambio. | Efecto de una resolución judicial firme. COMPRAVENTA (CONTRATO DE). 551 y 556 de la ley procesal y se otorga al deudor la facultad de elegir entre escriturar o pagar los daños y perjuicios. El que tiene por objeto la entrega de una cosa determinada a cambio de un precio cierto. 631. basa su argumento en el artículo 1186 que contempla la hipótesis de los contratos para los cuáles no es requisito esencial la escritura pública. y en este sentido se articula como excepción perentoria. de forma que no puede ser modificada y vinculada definitivamente al tribunal que la dictó (cosa juzgada formal) ya los demás tribunales. que no pueden entrar a conocer sobre lo ya decidido (cosa juzgada material).Podetti expresa entonces. El doctor Bustamante. . Por otro lado. El doctor Bustamante agrega que para la transferencia del derecho de propiedad es indispensable la tradición y que esto está expreso en los artículos 577 y 3265 del Código Civil. Bargalló. Código Civil (Art.

hacer o no hacer algo) o el cumplimiento indirecto mediante la indemnización correspondiente con bienes del patrimonio del deudor. Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurriesen en dolo. goce. | Compensación que se exige a quien ha causado un daño. hipoteca.280 del CC señala los actos y contratos que "deberán" constar en documento o escritura pública. Documento autorizado por notario o funcionario con atribuciones legales para dar fe de acto. . feriados o de fiesta religiosa) La única exigencia que presentan es que el instrumento debe estar firmado por el otorgante y cuando hay convenciones bilaterales.Son daños el mal sufrido por una persona. negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas (Art. o posesión de la cosa (art. 1. Es redactado por los particulares sin la intervención de otras personas que no sean los interesados. y perjuicios la ganancia cierta que ha dejado de obtenerse. Las partes pueden expresar su voluntad de la manera que crean más adecuada (inclusive estos pueden ser firmados días domingos. o en parte del derecho que adquirió. 1. facultad o prerrogativa que. para reparar este. Son documentos firmados por las partes sin intervención del oficial público. INSTRUMENTO PRIVADO. Estos no están sometidos a formalidades y rige el principio de la libertad. Fianza. GARANTÍA.101 del CC). derechos subjetivos patrimoniales que se traducen en un poder jurídico del titular (acreedor) que se proyecta sobre una persona (el deudor) o su patrimonio para obtener de ella o de un tercero a expensas de aquella el cumplimiento directo de la prestación debida económicamente valiosa (dar una cosa. Se dice de aquellos bienes que se consumen con el uso. FUNGIBLE. si el adquirente por título oneroso fue privado en todo. la pluralidad de ejemplares. o sufriese una turbación de derecho en la propiedad. El art. DERECHOS CREDITORIOS. como en todo derecho subjetivo. a causa de una lesión que recae directamente sobre ellas. quienes tienen un deber jurídico general de respeto.” ESCRITURA PÚBLICA. EVICCION. poder. 2091). en virtud de una sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición. u ocasionado en una cosa. prenda. Habrá evicción. y pueden sustituirse por otros de la misma especie y calidad. LEY DE FONDO. se pueden oponer a todos los integrantes de la sociedad.

1. El conjunto de leyes en Argentina se suele clasificar en dos grandes grupos: leyes de forma y leyes de fondo o derecho sustantivo. las segundas contienen las disposiciones que regulan el contenido de los derechos y obligaciones de los ciudadanos. Eso mismo procede cuando la hiciere contraviniendo el tenor de la obligación. además de poderse decretar que se deshaga lo mal hecho (Art. en la cual se formula la acusación y defensa. o con causa ilícita. Aquella por la cual uno se compromete a entregar una cosa a otro. Es un ante-contrato en virtud del cual cada una de las pares se compromete a concluir un contrato definitivo con posterioridad. NULIDAD. o con la finalidad reprobada. es la auténtica fase procesal. de trámites amplios. PLENARIO. PROMESA SINALAGMATICA DE VENTA. para los actos jurídicos celebrados con violación o defecto de las formas y solemnidades establecidas por la ley. se mandará ejecutarla a su costa. PRECONTRATO. El código procesal es derecho de forma. Una convención por la cual dos o más personas se comprometen a concluir en tiempo futuro un determinado contrato que no se quiere o no se puede estipular. sin limitación de alegaciones y pruebas. entre las primeras está la que el CC fija en su art. OBLIGACIÓN DE HACER. Las primeras aluden a todos los requisitos que se deben cumplir en un proceso judicial. ya la cual se pasa únicamente si las actuaciones preparatorias o sumariales arrojan indicios suficientes para la apertura del juicio oral. sino que impone ciertas obligaciones complementarias de hacer y de no hacer.todos los aspectos reglados por el derecho sustantivo. Se dice el juicio civil. en contraposición al sumario. Aquella cuyo objeto consiste en realizar un acto o en prestar un servicio. 1. La nulidad es una sanción genérica de ineficacia o falta de valor legal. en el cual hay una limitación en su objeto. Marco Axiológico: . el código civil es derecho sustantivo o de fondo. o a transmitirle un derecho. y en consecuencia un menor ámbito en la resolución judicial. OBLIGACIÓN DE DAR. No se limita la obligación de dar a la simple entrega del objeto de la misma. En el proceso penal. por ejemplo.098 del CC).094: "El obligado a dar una cosa lo está también a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia". Cuando el obligado a hacer alguna cosa no la hiciere.

Resolución: El alto tribunal resuelve que en el supuesto de que en juicio ordinario por escrituración de compraventa voluntario de un bien inmueble proceda la condena a escriturar. Conclusión Personal: Yo adhiero a la opinión mayoritaria del tribunal. no quedan concluidos como tales pero sí como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública como bien argumenta Podetti. En segundo lugar. ya que en primer lugar. fuesen hechos mediante instrumento privado. si fuese de otra manera se le estaría quitando valor a la promesa sinalagmática de compraventa. si el obligado se rehúsa puede hacerlo el juez en su lugar. la escritura debería ser realizada. o al instrumento privado.Los valores que se encuentran impresos en el texto son el de la buena fe y la lealtad. constituye un acto de mala fe para la parte acreedora del inmueble. El haber prometido la compraventa de un inmueble y no haberla cumplido luego. lo que quiere decir que el acreedor del inmueble tendrá derecho a obligar a la otra parte contratante a cumplir. salvo que medie imposibilidad material. El segundo. siempre y cuando no se emplee violencia física sobre éste. el hecho de querer rescindirlo sin que medie imposibilidad. . porque la parte que no desea entregar el inmueble está siendo desleal a su palabra. constituye entonces un acto de deslealtad y mala fe. el código en el artículo 505 expresa que la indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento procederá sólo en el caso en que éste se tornase imposible. Por último. volcado en un instrumento particular en el que constaba la compraventa de un inmueble. ya que de lo contrario no se estaría cumpliendo con lo que la ley expresa. El primero porque al haber ya sido firmado por instrumento privado el contrato. ya que ambas partes habían prestado el consentimiento para la realización de la compraventa. el artículo 1185 expresa que los contratos que debiendo ser realizados mediante instrumento particular. razón por la cual si existía un previo acuerdo de voluntades. el código expresa en el artículo 1197 que los contratos se hacen para ser cumplidos. y su voluntad es diferente a la voluntad original que dio lugar al contrato.

ya que de lo contrario no se estaría cumpliendo con lo que la ley expresa. . el código expresa en el artículo 1197 que los contratos se hacen para ser cumplidos. volcado en un instrumento particular en el que constaba la compraventa de un inmueble. no quedan concluidos como tales pero sí como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública como bien argumenta Podetti.instrumento privado. la escritura debería ser realizada. razón por la cual si existía un previo acuerdo de voluntades.