P. 1
Publicitate imobiliara

Publicitate imobiliara

|Views: 80|Likes:
Published by Ioana Pasolea

More info:

Published by: Ioana Pasolea on Sep 07, 2011
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

09/07/2011

pdf

text

original

PUBLICITATE IMOBILIARĂ

2. SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARA Publicitatea imobiliară cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite să ţină evidenţa bunurilor imobile, să dea siguranţă actelor juridice prin care se constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile "erga omnes” . Organizarea publicităţii imobiliare trebuie sa răspundă următoarelor obiective mai importante : - să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitate statică) - să confere transmisiunilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducând la cunoştinţa tuturor situaţia juridică a bunurilor imobile aflate în circuitul civil (securitate dinamică) - să dea siguranţa circulaţiei creditului pentru garantarea lui prin înscrierea ipotecii în registrele publice - sa permită organelor statului exercitarea unui control asupra schimbărilor ce se produc în situaţia materială a imobilelor conform normelor de sistematizare, precum şi în situaţia juridică a acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini în interesul întregii societăţi. În ţara noastră funcţionează două sisteme principale de publicitate : - sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni aplicat in Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea) denumit şi sistemul publicităţii personale, întrucât evidenţa este ţinuta pe proprietar şi nu pe imobil ; - sistemul cărţilor funciare ce funcţionează în Transilvania, Banat şi Bucovina, denumit şi sistemul publicităţii reale, deoarece evidenţa se tine pe imobile şi nu pe proprietari În afara acestor sisteme principale s-au mai folosit: - cărţile de publicitate imobiliară ( ca sistem intermediar) conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară, pentru unele localităţi din fostul judeţ Ilfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar - cărţi de evidenţă funciara ( ca sistem provizoriu) în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului (Legea nr. 163/1946) - cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canale (Legea nr. 241/1947) Competenta deţinerii şi întreţinerii registrelor de publicitate imobiliară a aparţinut în trecut succesiv tribunalelor, judecătoriilor, notariatelor de stat judecătoriilor şi acum birourilor de publicitate imobiliară, din cadrul Oficiilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară. 2.1. Sistemul de publicitate personală al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni În legislaţiile consensualiste care au adoptat principiul libertăţii contractuale şi al autonomiei de voinţă pe baza cărora convenţiile devin obligatorii şi operează efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale de îndată ce acordul de voinţă s-a realizat publicitatea transmisiunilor de drepturi reale imobiliare este absolut necesară, fiind mijlocul juridic cel mai eficace pentru asigurarea securităţii dinamice a circuitului civil şi ocrotirea terţilor de bunăcredinţă. Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil şi Codul de procedură civila, fiind aplicabil în Vechiul Regat.

www.pegeros.ro

PAGINA1

1776.1780-1787 în privinţa înscrierii privilegiilor şi ipotecilor imobiliare o art. 818-819 referitoare la transcrierea donaţiilor o art.un registru de transcripţiune a actelor de strămutare a proprietăţii . în reproducerea înscrisurilor constatatoare ale operaţiunilor juridice supuse înregistrării. cu unul singur. de uz sau de abitaţie . hotărârile date în materie de expropriere pentru utilitate publică . Înregistrările efectuate in R. inscripţii sau înscrieri care se efectuează în registrele de inscripţiuni - Transcripţiile privesc înregistrarea actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare şi constau . Din punct de vedere tehnic. . în timp ce transcrierea constă din reproducerea. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arenda pe 2 ani viitori o art. 1801 -1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare o art. înscrierea se reduce numai la rezumarea conţinutului acestuia.2. Astfel. 1816-1823 care reglementează ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor *Codul de procedură civilă (art. toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca . 5. 3. 711 alin 1 Cod de Procedură Civilă : "Se vor transcrie in registrul de transcriere al judecătoriei unde este aşezat bunul nemişcător : 1.Codul civil cuprinde următoarele dispoziţii legale având ca obiect materia publicităţii drepturilor reale imobiliare : o art. 6. 710-720 ) prevede obligativitatea tinerii a 3 registre : . toate actele prin care se renunţa la aceste drepturi . toate actele prin care se constituie o servitute.un registru de inscripţia privilegiilor şi ipotecilor . 1035/1950 Ministerul Justiţiei a dispus înlocuirea celor două registre de publicitate ţinute până atunci. Felurile Înregistrărilor În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni. toate actele prin care se renunţă la aceste drepturi . 1295 alin 2 pentru vânzare o art. prin Circulara nr. un drept de uzufruct. ordonanţele de adjudecare . denumit registru de transcripţiuni şi inscripţiuni. adică : transcripţiuni. Astfel. 2.pegeros.un registru pentru transcrierea comandamentelor şi de asemenea.1778. Actele supuse transcrierii Potrivit art. 1738-1745. arată care sunt actele supuse transcrierii. în care sa se facă numai menţiuni de transcrieri şi inscripţii.I. Inscripţiile constau în menţiuni referitoare la actele de constituire a ipotecilor şi privilegiilor. A. felurile înregistrărilor sunt arătate chiar prin denumirea registrelor.ro PAGINA2 .1754-1768.1. transcripţii sau transcrieri care se efectuează în registrele de transcriptiuni inscripţiuni. precum şi cele ce trebuie să satisfacă formalitatea înscrierii. 7. potrivit legii. operaţiunile de transcriere se deosebesc de cele de înscriere. copierea în întregime a actului (înscrisului).T. 4. tranzacţiile asupra drepturilor reale . www. 2.

În schimb. 9. actele supuse transcrierii pot fi împărţite în patru grupe şi anume : 1. 18 din Legea nr. o vinderea (art. uz. precum şi tranzacţiile privind proprietatea şi celelalte drepturi reale imobiliare.art.toate actele translative de proprietate. donaţia . 818 ) . Codul civil prevede. . o actul sau hotărârea care constată o cesiune sau o chitanţă de chirie sau arendă pe doi ani viitori. întrucât operează o strămutare de drepturi în folosul acelora care beneficiază de aceasta renunţare. sunt supuse transcrierii orice act între vii.ro PAGINA3 . cu titlu oneros sau gratuit. . precum vânzarea. folosinţa. 50/1991 pentru contractele de concesiune a terenurilor din domeniul privat de interes local atribuite în vederea construirii de locuinţe. precum şi orice tranzacţie asupra unui drept real imobiliar . În concluzie. afară de proprietate. dare în plată. la rândul său. trecute în proprietatea statului către foştii proprietari sau moştenitorii acestora. 112/1995 pentru hotărârile comisiilor judeţene şi a municipiului Bucureşti. 22 din Legea nr. schimbul. renunţarea la o succesiune acceptată trebuie transcrisă. .art.pegeros. cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani .8. 11/1996 privind executarea creanţelor bugetare pentru procesele verbale de licitaţie a imobilelor vândute în cadrul urmăririi silite. uzufruct. 67 din O.actele constitutive sau translative de drepturi reale. servitute. . 61/1990. nr. respectiv de constituire sau strămutare a unui drept de superficie. 2. extract de pe contractele de arenda sau inchiriere pe un timp mai lung de trei ani'' . Actele prin care se renunţă la drepturile reale imobiliare Este vorba de renunţările care au efecte translative (de exemplu renunţarea la proprietate sau la un uzufruct ). concesiune . Clasificarea actelor supuse transcrierii În funcţie de obiectul lor. abitaţie. dintre care amintim : . fără a deosebi după cum au caracter declarativ sau translativ. prin care se transmite sau se constituie un drept real imobiliar.tranzacţiile asupra proprietăţii sau a drepturilor reale asupra proprietăţii sau a drepturilor reale imobiliare. inclusiv hotărârile judecătoreşti prin care s-a dispus restituirea în natură a imobilelor cu destinaţia de locuinţe. pentru titlurile de proprietate asupra locuinţelor construite din fondurile statului şi cumpărate de către populaţie în temeiul acestui act normativ . cum este cazul renunţării la o succesiune care nu a fost niciodată acceptată. care au efecte declarative. www.G. case de vacanţă sau spaţii cu altă destinaţie . Actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare.art. 1295 alin 2 ) . în condiţiile acestei legi . nu însă şi de renunţările pur abdicative de drepturi. În plus. Sunt incluse în această grupă : . deoarece nu se poate face dovada acestora printr-un înscris probator. prin legi speciale s-a ordonat transcrierea sau înregistrarea în registrele de transcripţiuni imobiliare a anumitor acte. Nu pot fi supuse transcrierii convenţiile verbale translative de proprietate.art. transcrierea în unele cazuri particulare : o donaţia (art. 17 din Decretul-Lege nr.

asemenea hotărâri trebuie transcrise (ex.". însă indiferent dacă actul a fost sau nu transcris. în privinţa imobilelor. Hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare În principiu. actele conformative. o o o Drepturile reale imobiliare supuse înscrierii Codul civil se ocupă pe larg de modul de conservare a ipotecilor şi privilegiilor imobiliare. deoarece în "dreptul nostru nu este translativă sau constitutivă de drepturi reale. în afara excepţiilor prevăzute de lege " intre creditori. Între părţi. actul juridic valabil încheiat produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale. Dimpotrivă. cât şi cele convenţionale declarând că "între creditori. prin simplul acord de voinţa al părţilor. deoarece scapă de la formalitatea transcrierii o serie de acte şi fapte juridice prin care se dobândesc drepturi reale imobiliare. integrală. fie convenţională nu are rang decât din ziua inscripţiuni sale în registre'' . Astfel. iar nu constitutive sau translative. www. fie legală. prin inscripţiune şi numai de la data acelei inscripţiuni în registre. inclusiv actele sau hotărârile care constată o chitanţa de chirie pe doi ani viitori Actele si faptele juridice nesupuse transcrierii Publicitatea imobiliară în cadrul sistemului de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare nu este completă. Cesiunile de venituri şi contractele de locaţiune. cu excepţia tranzacţiei : împărţeala.. cu titlu universal sau cu titlu particular transmisiunile operate ex lege (cum e cazul bunurilor fără stăpân care se cuvin statului) . independent de transcriere sau orice altă formalitate exterioara. cum sunt renunţările la moştenire sau la beneficul uzucapiunii . decât atunci când ele s-au adus la cunoştinţa publică. Efectele transcrierii şi înscrierii Efectele transcrierii a. valabil exprimat. 1778 Codul Civil supune la înscriere toate ipotecile. ipoteca. art. atunci când ele au un efect atributiv de drepturi. transmisiunile de drepturi reale imobiliare pentru cauză de moarte. hotărârea judecătorească care ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare imobiliară) 4. hotărârile judecătoreşti nu sunt supuse transcrierii fiindcă ele au de regulă efecte declarative de drepturi. actele abdicative prin care se renunţă la un drept înainte de acceptarea sa. nu sunt supuse transcrierii: o • toate actele declarative de drepturi reale imobiliare. privilegiile nu produc nici un efect. uzucapiunea şi accesiunea imobiliară. Potrivit art. 1738. Prin urmare.ro PAGINA4 . Între părţi transcrierea nu contează Transcrierea nu produce efecte juridice faţă de părţi. transmiterea proprietăţii sau dobândirea altui drept real operează automat.. B. Cât priveşte ipotecile. atât legale.pegeros. fără a deosebi după cum acestea sunt universale.3.

respectiv identificarea şi precizarea situaţiei juridice a unui www.să fi dobândit un drept real de la acelaşi autor şi cu privire la acelaşi bun . adică succesorii cu titlu particular (cumpărătorii.să fi îndeplinit formalitatea de transcriere sau înscriere. In materia actelor cu titlu oneros terţi sunt considerate persoanele care au dobândit un drept real asupra imobilului înstrăinat. adică : succesorii cu titlu particular şi creditorii chirografari ai donatorului.hărţile cadastrale. care poate fi urmărită succesiv cu uşurinţă ■ înscrierea are un caracter absolut. Sistemul de publicitate reală al cărţilor funciare Sistemul cărţilor funciare este un sistem real de publicitate imobiliară. deoarece drepturile se modifică sau se sting numai de la data intabulării. Aceste documente sunt: . creditorii ipotecari) . uzufructuarii. Cartea funciară este un înscris oficial reprezentând unitatea de bază în sistemul publicităţii imobiliare în cadrul căruia evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe proprietari. Cartea funciară este definită ca fiind un ansamblu de documente care arată starea descriptivă a fiecărui imobil şi care determină situaţia lui juridică. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare se arata ca "cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri .2. răspunzând integral cerinţelor unei publicităţi imobiliare exigente. care se bazează pe identitatea cadastrală (topografică) a bunurilor şi realizează publicitatea integrală (completă) a transmisiunilor şi constituirilor de drepturi imobiliare. adică inopozabilitatea actului netranscris. În materia actelor cu titlu gratuit. conform unei operaţiuni juridice de moştenire. după caz. coschimbaşii. vânzare şi partaj . 1 din Decretul-Lege nr.dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau. sistemul este mai ferm în apărarea drepturilor reale imobiliare. terţi sunt considerate orice persoane interesate. considerată aceeaşi cu data înregistrării cererii . În principiu. ■ cercetarea cărţii funciare. În art.cartea de proprietate . faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile prevăzute de lege". 2. sunt necesare întrunirea mai multor condiţii: . Pentru ca o terţă persoană să se poată prevala cu succes de această calitate şi să invoce lipsa de transcriere. în speţă în cazul donaţiilor.procesele-verbale de identificare si delimitare a proprietăţii . . ■ înscrisurile vizează drepturile reale denumite « drepturi tabulare «. . Preluat după modelul german.şi realizează publicitatea completă a transmisiilor şi constituirii de drepturi imobiliare . Se pune întrebarea cine sunt terţi în această materie ? În general se distinge după cum este vorba de acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. complete. . publicitatea acestora şi opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale imobiliare. înscrierii .b Fata de terţi transcrierea face actul opozabil Prin transcriere se realizează evidenţa transmisiunilor sau constituirilor de drepturi imobiliare. sistemul de carte funciară este definit de următoarele elemente : ■ baza publicităţii este imobilul care rămâne veşnic şi nu proprietarii care sunt trecători şi urmează într-o anumită succesiune. Drepturile personale. schiţele de câmp şi alte documente cartografice în legătura cu bunurile imobile. precum şi alte drepturi şi fapte cu influentă în circulaţia bunurilor imobile. după caz.ro PAGINA5 .redate pe planuri şi hărţi . are un mod de organizare simplu şi sigur. chiar dacă actul sau a fost încheiat ulterior.pegeros. ■ ca sistem real se bazează pe identitatea cadastrală a imobilelor . Cel ce transcrie sau înscrie mai întâi are un drept mai puternic.

Ca să afli adevărata situaţie juridică a unui bun imobil trebuie să se constate cine-l poseda. În schimb în sistemul publicităţii reale baza o formează imobilul.3. iar cercetarea lor este de cele mai multe ori anevoioasă şi greoaie.ro PAGINA6 . transmiterile şi dezmembrările ). din care cauză se ivesc multe şi costisitoare procese. care cuprinde sarcinile ce grevează imobilul înscris. În aceste condiţii registrele nu au forţa probantă şi nu oferă siguranţa proprietăţii şi creditului ca la sistemul de carte funciară unde înscrierea se face numai după ce actele doveditoare ale drepturilor se verifică de un funcţionar cu pregătire corespunzătoare. pe o perioada de 30 de ani. În acest sistem baza publicităţii nu este persoana. sunt ţinute pe numele persoanelor şi nu pe imobile. adică pe concentrarea într-o singură carte funciară a tuturor operaţiunilor juridice privitoare la imobilele funciare. care cuprinde toate informaţiile privind drepturile înscrise . topopografic. dreptul de uzufruct. dreptul de servitute. nu realizează o securitate juridică satisfăcătoare.partea a. care este de fapt tot o ipotecă în legătura nemijlocită cu bunul imobil. care se întemeiază pe principiul « unităţii formale «.II-a. ci imobilul. www. Rezultă că sistemul cărţii funciare face o publicitate reală şi completă a drepturilor şi raporturilor juridice imobiliare. dacă numele acestuia este trecut corect în registru şi dacă antecesorii lui. cât şi cea juridică (proprietari.Lege nr.titlul cărţii funciare in care se arata numărul de carte funciara si teritoriul cadastral pe care este situat imobilul . care este fix şi prin faţa căruia se perindă diferiţi titulari de drepturi. Evolutiv. dreptul de superficie. deoarece la înregistrare nu se verifică şi nu se cercetează valabilitatea şi legalitatea titlurilor prezentate de pşrti. deoarece registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu se întemeiază pe harţi cadastrale.imobil este facilitată de structura simplă a « colii » de carte funciară.partea a IlI a. . 2. sistemul a fost introdus în provinciile româneşti aflate sub ocupaţie habsburgică şi austroungară din iniţiativa şi sub jurisdicţia austriacă. Publicitatea este incompletă în cazul registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni. dreptul de ipotecă şi privilegiu imobiliar. 1 .partea I a denumită şi foaia de averea imobilului în care se înscriu toate informaţiile tehnice şi economice ale imobilului .Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni. 2. iar după primul război mondial s-a încercat introducerea lui si in Vechiul Regat. Comparaţie între cele două sisteme Dintr-o analiza sumara a celor două sisteme de publicitate imobiliară folosite la noi rezultă unele deosebiri esenţiale.pegeros. a planurilor şi a registrelor cadastrale însoţitoare Drepturile reale privind imobilele înscrise în cartea funciară sunt denumite " drepturi tabulare " şi sunt prevăzute în art. 11 din Decretul . atât în ceea ce priveşte situaţia topografică (nr. astfel : . Individualizarea imobilului prin denumirea teritoriului cadastrala şi a vecinilor. unde fiecare imobil este desenat şi numerotat cu un număr topografic. sau prin martori. au fost proprietari cu titluri valabile. vecini şi suprafaţă). . Pentru a uşura cercetarea şi pentru mai multă claritate. Obiectul publicităţii este insuficient specializat şi individualizat. înscrierile în cartea funciară sunt grupate în mai multe părţi. 3. denumită şi foaia de proprietate. dreptul de uz. dreptul de abitaţie. În cazul cărtii funciare identificarea şi individualizarea este deplină. Cercetarea cărţilor funciare este permisă tuturor celor ce dovedesc un interes legitim în legătură cu situaţia juridică a imobilului. 115/1938 si anume: dreptul de proprietate. denumită şi foaia de sarcini.

Dar şi în aceste cazuri. deoarece registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin situaţia juridică exactă a unui imobil în opoziţie cu regimul de carte funciară în care publicitatea este integrală. pe când în cadrul cărţii funciare înscrierea este o condiţie de bază pentru dobândirea dreptului. nici actele declarative de drepturi şi nici împărţirile voluntare sau judecătoreşti 6. testamente. pentru a putea dispune de ele. Publicitatea personală este parţială.ro PAGINA7 . transmit. Numai drepturile reale din cauza de moarte. 5. deoarece toate drepturile reale formează obiectul înscrierii.4. având astfel caracter constitutiv de drept şi probator . înscrierea este obligatorie. accesiune. nu se transcriu dobândirile prin prescripţie. modifică sau se sting este parţială şi deci. vânzare silită şi expropriere se dobândesc şi fără înscrierea în registre. Astfel. www.pegeros. Transcrierea în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu este obligatorie. Publicitatea actelor prin care drepturile reale se constituie. registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni nu conţin situaţia juridică exactă a imobilelor.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->