AVALUOS PEREIRA

R.N.A. 2047 Matrcula 018 Sociedad Colombiana de Valuadores Registro Nacional SIC 04114579
SOCIEDAD COLOMBIANA DE VALUADORES.

Juan Carlos Ortiz Zapata

CUAL ES EL VALOR DE UNA ESTACION DE SERVICIO?

PRECIO POR METRO CUADRADO Este es probablemente el ms antiguo mito sobre la valoracin de estaciones de gasolina, la mayora de los avalos que he visto en este tipo de propiedad, el precio de venta se divide por el rea de construccin y as se determina el precio por metro cuadrado de construccin aqu estn las razones por las que esto se traduce en una valoracin incorrecta: 1. Un pequeo cambio en el tamao del rea construida, tiene como resultado un gran cambio en su valor. Utilizando este mtodo de valoracin, la mayora de las ofertas de venta, tienen un rango de valor que es al menos el 50 porciento entre el piso y el tope de la muestra, muchas veces he visto resultados con ms del 200 por ciento, aun cuando el propsito de una unidad de medida es la creacin de un denominador que a) refleje la tendencia del mercado y b) no comprometa al Avaluador a usar ajustes no demostrables. El precio por metro cuadrado de tierra es muy ajustable y maquillable, como explicar ms adelante, as como tambin es el mtodo ms utilizado por los participantes del mercado. 2. Siguiendo con el argumento anterior, si agregamos una baha extra al rea construida, cuanto puede esto cambiar el precio por metro cuadrado de construccin? pues mucho! Sin embargo cuanto valor se le puede atribuir a una baha sin terminar?. Si usted toma el costo de agregar una baha versus el cambio en el valor del mercado de expandir el denominador en el clculo del precio por metro cuadrado de construccin. Lo que usted fcilmente podr observar es que el valor del mercado de una baha est lejos, pero muy lejos de su costo. Por esto no todas las estaciones de gasolina maximizan su valor agregando bahas vacas a los limites de sus zonas?... ya lo entendi la realidad es que el costo de agregar bahas es Edificio Diario del Otn Calle 19 # 9-50 Oficina 1408 Pereira. Telfonos: (6) 333-1888 320 725 0329 E-mail: avaluospereira@gmail.com www.avaluospereira.com

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menos que su valor y los participantes del mercado lo saben. Ellos pueden no solamente expandir sus negocios suficientemente para cubrir los costos de las nuevas bahas (lo cual indica que no es financieramente factible hacerlo) Por lo tanto el precio por metro cuadrado es una pobre unidad de medida a los ojos de cualquier participante del mercado llmese comprador o vendedor.

3. Con la excepcin de algunas de las ms tradicionales estaciones de gasolina urbanas con talleres, lavaderos y servicios adicionales, la mayor parte del valor de la propiedad recae sobre la tierra. Por qu no usar esto como el comn denominador? 4. Por qu la mayora de las compaas mayoristas de combustibles ven el valor de la propiedad como el valor de la tierra solamente? Porque una vez que se tiene una estacin de servicio montada y funcionando es muy difcil encontrarle un mayor y mejor uso en otra actividad o quien comprara una estacin de servicio para convertirla en taller o parqueadero?. VALOR DE MERCADO VS VALOR DE REPOSICION Mientras que las mejoras en una estacin son vistas por las grandes compaas de petrleos como tiles nicamente para su franquicia cmo podramos decir que esto afecta el valor del mercado?, ya que para el mercado mientras dure el contrato con este mayorista ser una nica compaa de combustibles para negociar. Las mejoras deben ser consideradas por su valor de uso, para la compaa mayorista que posea la propiedad o la franquicia, si estos son los posibles clientes, las mejoras obviamente contribuyen en la estimacin del valor, pero el valor de mercado permanece en juego. Edificio Diario del Otn Calle 19 # 9-50 Oficina 1408 Pereira. Telfonos: (6) 333-1888 320 725 0329 E-mail: avaluospereira@gmail.com www.avaluospereira.com

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La simple realidad es que el tipo de cliente para el cual se hace el avalo determina si considerar el reporte de valor de mercado o el valor de reposicin. Ya desacredite arriba la valoracin por el valor de mercado, ahora bien, la valoracin de la propiedad de la tierra ms las mejoras y construcciones depreciadas, tiene dos grandes problemas: As como los cambios en las marcas agregan una obsolescencia adicional a los almacenes, los cambios en las imgenes corporativas tambin envejecen moderadamente las estaciones de gasolina, puede ser que las construcciones sean ahora ms pequeas, o muy grandes, puede que los diseos necesiten cambios, para que impacten de diferente modo a los clientes, por consiguiente hay que considerar muy de cerca la obsolescencia en la valoracin de las estaciones de combustible. Se desprende de lo anterior que la obsolescencia externa no se aproxima del todo a la valoracin por enfoque del costo, refleja una gran parte del valor del mercado (muy al final para la perspectiva de todas las compaas mayoristas de combustibles y franquiciados, quienes en realidad son la mayora del mercado), esto nos deja con la pregunta, si el mtodo del costo depreciado es vlido del todo?. La respuesta es que para las reacciones de los participantes del mercado y cuando la oportunidad lo amerite para el valor del mercado o valor en uso. Como se puede ver no es nada fcil llegar al valor de estos tipos de propiedad. UN SITIO DE ESTACION DE GASOLINA SERA LO MISMO EN CUALQUIER LUGAR? Hasta ahora hemos dilucidado la valoracin de las mejoras y construcciones para una estacin de gasolina y como es la percepcin de estas desde la ptica de los participantes del mercado y si contribuyen al valor del mercado o simplemente al Edificio Diario del Otn Calle 19 # 9-50 Oficina 1408 Pereira. Telfonos: (6) 333-1888 320 725 0329 E-mail: avaluospereira@gmail.com www.avaluospereira.com

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valor de la inversin. Esto nos deja la valoracin del terreno como el plato fuerte, no simplemente como las descripciones tpicas que se hacen en los avalos. Las estaciones de gasolina, garantizan su tratamiento como avalos especiales.

TOPOGRAFIA Es universalmente aceptado que la topografa plana es mejor para todos los tipos de desarrollo que las que los que estn por debajo del nivel de la va y tienen reducida su visibilidad. Cuando el volumen del trfico es muy fuerte y rpido, un sitio por debajo del nivel de la va sufre a causa de la aprehensin natural de los conductores que no tienen facilidad para ver claramente lo que tienen adelante. La valoracin de estaciones de gasolina necesita mencionar la topografa, y hacer hincapi en la visibilidad que genere la posicin topogrfica de la estacin con relacin a las vas adyacentes. CONTEO DE TRFICO Pensemos en esto por un momento, una estacin de gasolina es totalmente dependiente del trfico vehicular. Yo tengo la misma percepcin de un centro comercial con un almacn ancla; La misma percepcin de una cadena de supermercados o la misma percepcin de otros negocios de marca. Mucha gente prefiere una marca particular de estacin de gasolina, no queremos decir que se vayan a alejar de su ruta por buscar su marca preferida de gasolinera, a menos que este muy convenientemente localizada al lugar donde ellos vayan o donde vivan, con las comodidades pasa lo mismo, los precios son casi siempre los mismos, as que la eleccin se hace simplemente por comodidad. Examinar los conteos de trfico, es mucho ms importante que examinar los tipos de propiedades porque influyen mucho ms en el valor de las mismas.

SEALES DE TRFICO Las seales de trfico son frecuentemente omitidas por los Avaluadores en las descripciones del entorno, para una estacin de gasolina, este es un valor agregado, las compaas petroleras, definitivamente prefieren las seales de Edificio Diario del Otn Calle 19 # 9-50 Oficina 1408 Pereira. Telfonos: (6) 333-1888 320 725 0329 E-mail: avaluospereira@gmail.com www.avaluospereira.com

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trfico y los lotes esquineros. Las seales de trfico reducen la velocidad o paran el trafico, agregando tiempo para la cantidad de visibilidad que recibe un sitio. No es tan solo el reducir o parar y decidir en el momento que hay que girar para la estacin, es darle al conductor ms tiempo para notar el aviso con la marca y hacerle notar que estacin de esta marca especifica esta all mismo. Pensemos en esto como un comercial o propaganda gratis.

VELOCIDAD DEL TRFICO Como es de suponer por el tema anterior, el trfico ms lento, ofrece una mejor oportunidad para la estacin para darse a conocer y generar recordacin. Pero esta es un arma de doble filo, cuando se combinan altas velocidades del trfico, los conductores estn forzados a desviarse de manera abrupta o girar bruscamente. La velocidad del trfico es una variable que debe medirse en relacin con el volumen del trfico en cada caso concreto. CONTEO DE GIROS Este es el nmero de giros o vueltas necesarias para llegar a un sitio desde una direccin especfica. Si un giro de 90 grados es necesario, esto cuenta como una vuelta. Una vuelta de 45 grados o menos, no se cuentan, pero es una vuelta de ms de 45 grados. Agregando el total de ambos sentidos de la carretera principal proporciona una medida de conveniencia. Ahora sabes porque la mayora de las estaciones de gasolina tienen rampas en las aceras que son de 45 grados o menos. Es mucho ms fcil para el trfico entrar y salir y adems es una unidad de medida especfica para la industria. CONCLUSIONES Servicios pblicos, zonificaciones y otros elementos son lugares comunes dentro de los elementos necesarios para ser descritos y mencionados en todos las descripciones de los avalos, pero las elementos anteriores tienen las suficiente importancia para una estacin de gasolina que requieren una atencin especial. O como mnimo deben ser mencionados.

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Donde realmente estos elementos juegan un papel importante es en la aproximacin al valor en la comparacin de las ventas. Estoy ms que seguro que usted puede adivinar que las variables discutidas anteriormente deben ser consideradas en los criterios del avalo. Estas hacen la comparacin de las ventas de una estacin de gasolina nica entre las valuaciones del terreno.

JUAN CARLOS ORTIZ ZAPATA www.avaluospereira.com

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