5.0. Eindrapportage Duurzaamheid

De Tilburgse shoppingmall
Ontwikkelen vanuit een duurzaamheidperspectief
Drs. John Dagevos

Drs. Marleen van Klingeren
Prof. dr. ir. Hans Mommaas
Tilburg, 17 juni 2008

Warandelaan 2
5037 AB Tilburg
Postbus 90153
5000 LE Tilburg
T 013 - 466 87 12
F 013 - 466 34 99
telos@uvt.nl
www.telos.nl
Documentnummer: 08.002
Samenvatting
Vraagstelling
De vraag die in dit onderzoek centraal staat is:
“welke duurzaamheidaspecten (volgens de Telos-benadering) verdienen
aandacht in verband met de mogelijke komst van een Shopping Mall in Tilburg?”
Voor het perspectief op duurzame ontwikkeling is aansluiting gezocht bij de
opvattingen van Telos, het Brabants Centrum voor Duurzame ontwikkeling. In de
ogen van Telos gaat het bij duurzame ontwikkeling om het vinden van een balans
tussen economische, ecologische en sociaal-culturele ontwikkelingen.
Vraaggesprekken met stakeholders

Om de komst van de Mall en de mogelijke effecten daarvan te kunnen
doorgronden is gebruik gemaakt van het normatieve kader, een set van
duurzaamheidambities, dat ten grondslag ligt aan de duurzaamheidbalans van
Telos. In een reeks van vraaggesprekken met ruim 40 stakeholders, die 28
organisaties vertegenwoordigen uit het relevante maatschappelijke veld, is in de
afgelopen twee maanden systematisch nagegaan welke duurzaamheidaspecten
met de komst van de Mall in het geding zijn.
Onzekerheid bij stakeholders omtrent invulling Mall concept leidt tot

afwachtende houding
Het concept van de Mall, zoals dat besproken is met de verschillende
stakeholders, was op dat moment van de gesprekken nog volop in ontwikkeling.
Daardoor hebben de geïnterviewden in veel gevallen een wat afwachtende
houding aangenomen. De relevante onzekerheden, zo was het algemene
gevoelen van de geïnterviewden, betroffen met name:
• de omvang van de mall in m2;
• de branchering, waarbij met name de vraag aan de orde is of er wel of geen
food in de Mall zal komen;
• de segmentering: aandeel top, hoog, midden en laag;
• de invulling van de leisure component.
Daarnaast werden aspecten genoemd als de wijze waarop de Mall gaat worden
ingepast in het landschap, in welke mate gebruik gemaakt gaat worden van
duurzaam bouwen principes, hoe het parkeervraagstuk aangepakt gaat worden
etc. Overigens kunnen de geformuleerde onzekerheden natuurlijk ook gezien
worden als evenzovele uitdagingen voor het vervolgtraject, zowel vanuit het
perspectief van participatie en communicatie, als vanuit het perspectief van de
ontwikkelopgave.
Twee scenario’s: een positief scenario (kansen staan centraal) en een
negatief scenario (bedreigingen staan centraal)
Duidelijk is dat het geloof dat partijen hebben in de mogelijkheid om van de Mall
ook daadwerkelijk iets bijzonders te maken een belangrijke rol speelt bij de
beoordeling. Zij die erin geloven voeren voornamelijk positieve argumenten aan,
wijzen op de kansen. Zij die er niet in geloven wijzen vooral op de bedreigingen.
Daarnaast speelt de waardering die partijen hebben voor de bestaande natuur- en
landschapselementen op en rondom het MOB-complex een rol. Een lage
waardering van de bestaande natuur ter plekke leidt tot er toe dat de aantasting
van de natuur als minder ernstig wordt gezien en de mogelijkheid van
compensatie als afdoende en waardevol. Een hoge waardering leidt tot een
omgekeerde redenering.
Het onderzoek betreft niet meer en niet minder dan een systematische weergave
van de argumenten zoals die in het maatschappelijk veld leven in verband met
duurzaamheidbelangen. Ze vormen een weergave van de huidige stand van
kennis/betrokkenheid/beeldvorming/beoordeling omtrent de Mall. Ze geven aan
waar spanningen kunnen optreden. Telos heeft de aangedragen argumenten niet
gewogen.
Mall heeft effecten op een groot aantal maatschappelijke terreinen en

werkt geografisch door tot in de regio en provincie
Het onderzoek brengt helder in beeld welke kansen en bedreigingen
stakeholders zien, verbonden aan de komst van Mall. Duidelijk is dat de Mall
een impact heeft op een groot aantal maatschappelijke terreinen en niet
gereduceerd kan worden tot een louter economische activiteit die louter
economische gevolgen heeft. Zowel het economische, sociaal-culturele als
ecologische kapitaal ondervinden positieve en negatieve gevolgen door de
komst van de Mall. Het gaat daarbij om effecten die zich, in geografisch
opzicht, niet alleen beperken tot het grondgebied van de gemeente Tilburg,
maar ook doorwerken in met name de regio en zelfs de provincie. De mate
waarin de gesignaleerde kansen en bedreigingen zich zullen voordoen en
zullen doorwerken hangt samen met de mate waarin men gelooft dat de Mall
ook daadwerkelijk gevuld kan worden met een bijzondere inhoud zowel qua
schaal, branchering, segmentering alsook voor wat betreft de invulling van de
leisure component. Naarmate men de inschatting hanteert dat de Mall minder
bijzonder wordt en meer een duplicering van de binnenstad van Tilburg
winnen de negatieve argumenten aan kracht en boeten de positieve aan
kracht in. Er is een duidelijke samenhang (bijna lineair zo lijkt het) tussen de
ontwikkelingen in het economische en het sociaal culturele kapitaal. Een
positieve impuls voor de economie werkt ook positief door in het sociaal
culturele domein, en omgedraaid. Eerste opgave derhalve voor partijen om
helder te maken dat men die bijzondere mix van schaal, branchering,
segmentering en leisure ook kan waarmaken. Bijkomende opgave voor de
gemeente is om zoveel mogelijk te borgen dat dit ook daadwerkelijk gaat
gebeuren, niet alleen op de korte maar ook op de langere termijn.
4
Verwachte toename van verkeersdrukte en verslechtering luchtkwaliteit

vraagt om pallet aan maatregelen
De komst van de Mall zal hoe dan ook, zo is de verwachting, een forse toename
van de verkeersdrukte met zich mee brengen. Die toename kandoor de
bestaande en in de ogen van velen gemankeerde weginfrastructuur niet
geaccommodeerd worden. Bovendien zal die toename een verslechtering van de
luchtkwaliteit met zich meebrengen. Voor een deel moet de oplossing voor deze
problemen gezocht worden in een tijdige aanpassing en uitbreiding van de
bestaande infrastructuur. Voor een deel zal de oplossing ook gezocht moeten
worden in het ontwikkelen van nieuwe OV-concepten (denk daarbij aan light rail,
nieuwe en verbeterde busverbindingen). Daarnaast kan gedacht worden aan
natuurontwikkeling om de verslechterde luchtkwaliteit te compenseren.
Behoefte aan nieuwe aanpak inzake perifere detailhandel
Het is noodzakelijk om de ontwikkeling van de Mall, gezien haar brede

maatschappelijke en regionale doorwerking, vanuit een integraal perspectief te
benaderen. Dit impliceert een nieuwe benadering inzake de perifere detailhandel.
Bij die benadering vormt niet zozeer de reeds bestaande branchestructuur het
vertrekpunt als wel het geheel van economische, sociaal-culturele en ecologische
doelen dat men op stedelijk en op regionaal niveau nastreeft in relatie tot de
ruimtelijke ontwikkeling van retail en leisure, of breder van 'consumptiefuncties'.
Verschillende wegen staan open om een dergelijke aanpak te realiseren. Een
mogelijkheid is die van het opnemen van consumptiefuncties in een (te
ontwikkelen) regionale structuurvisie en een daarvan afgeleid bestemmingsplan,
gelieerd aan een set van streefdoelen op ecologisch, economisch en sociaal
terrein. Een andere is die waarbij een kwaliteitsteam wordt geformeerd bestaande
uit gezaghebbende vertegenwoordigers van verschillende inhoudelijke disciplines
en stakeholders dat de opdracht meekrijgt om op basis van de inzichten uit dit
onderzoek de verdere ontwikkeling van de Mall te begeleiden.
Nodig is een integrale ontwikkelingsvisie op het niveau van de stad, de

regio en Brabantstad met betrekking tot de huidige en toekomstige
invulling van detailhandel en leisure
Afrondend: het succes van de Mall zal in belangrijke mate bepaald worden door
de mate waarin deze zich op positieve wijze verhoudt tot haar ecologische,
economische en sociaal-culturele omgeving. Dit vraagt om een aanpak waarbij de
Mall niet als een “stand alone” in het buitengebied wordt ontwikkeld maar letterlijk
en figuurlijk in verbinding wordt gebracht met de ontwikkeling van de binnenstad,
met die van de wijken dorpswinkelcentra, met de ontwikkeling van Stappegoor,
met de plannen rondom de zogenaamde leisure boulevard, met de
natuurontwikkeling aan de noordzijde van het MOB-complex en met de verbinding
tussen stadscentrum en ‘leisureboulevard’. In deze aanpak moet nadrukkelijk
aandacht besteed worden aan de vraag waar baten ontstaan en waar lasten en of
deze verevend kunnen worden en hoe. De ontwikkeling van de Mall kan niet
5
zonder een visie op wat men op niet alleen het gemeentelijke, maar bovenal het
metropolitane Brabantse schaalniveau wil met de huidige/toekomstige
detailhandels en leisure functies (als onderdeel van een regionale structuurvisie).
Welk economisch, ecologisch en sociaal-cultureel ambitieniveau streeft men na?
Wat moet Brabantstad en zijn onderdelen dadelijk zijn? En welke
voorzieningenstructuur hoort daarbij?
6
Inhoudsopgave
1 Inleiding 9
1.1 Inleiding en achtergrond 9
1.2 Vraagstelling 10
1.3 Algemene uitgangspunten 10
1.4 Inhoudelijk referentiekader 11
1.4.1 De Telos-visie op duurzame ontwikkeling 11
1.4.2 Onderzoeksinstrument 12
1.5 Onderzoeksuitvoering 16
1.6 Leeswijzer 18
2 Megamalls in Nederland: een korte schets van de context 19
3 Algemene observaties 23
4 Ecologisch kapitaal 27
5 Economisch kapitaal 31
6 Sociaal-cultureel kapitaal 37
7 Slotbeschouwing 41
8 Literatuur 51
Bijlage I a: De Telosmethode 53
Bijlage I b: Beschrijving van de kapitalen en voorraden 63
Bijlage II: Lijst met geïnterviewde personen en organisaties 69
Bijlage III: Brief gemeente Tilburg aan stakeholders 71
Bijlage IV: Presentatie OVG 73
7
8
1 Inleiding
1.1 Inleiding en achtergrond
De gemeente Tilburg onderzoekt op dit moment samen met OVG/MDG de

mogelijkheid om in Tilburg een zogeheten “Mall” te vestigen: een grootschalig
complex van (bovenregionale) detailhandel (retail), horeca en
vrijetijdsvoorzieningen (leisure). De gemeente ziet de vestiging van de Mall als
een mogelijkheid om de werkgelegenheid in Tilburg en omgeving een zeer forse
impuls te geven. In de plannen is sprake van een werkgelegenheidsimpuls in de
orde van grootte van 2000 arbeidsplaatsen of meer. Daarbij gaat het om
arbeidsplaatsen voor lager en middelbaar geschoolden. Verder ziet de gemeente
dit initiatief ook als een mogelijkheid om Tilburg én Midden-Brabant in een klap op
de kaart van retail en leisure te zetten. Het concept dat ten grondslag ligt aan de
Mall is in haar soort in Nederland uniek.
De gemeente is zich bewust van het feit dat aan een dergelijk initiatief niet alleen
positieve kanten zitten, het is niet alles goud wat er blinkt. Waar het gaat om de
mogelijke risico’s denkt men aan de gevolgen voor het bestaande winkelapparaat
in stad en regio, aan de toenemende verkeersdrukte, aan de inpassing van de
Mall in de ruimtelijke structuur en met name aan de risico’s voor de aantasting
van het groene karakter daarvan.
In haar brief aan de gemeenteraad van 3 september 2007 geeft het College van
B&W aan dat,
“bij de uiteindelijke afweging van belangen rondom de eventuele
vestiging van een Mall in Tilburg het uiteindelijk vooral zal gaan om een afweging
tussen de ongekend positieve effecten voor de werkgelegenheid in Tilburg en de
mogelijk belastende effecten voor de duurzaamheid in brede zin. In de komende
onderzoeksfase zullen we vooral op dit terrein voorwaarden moeten formuleren
waaronder dit initiatief in Tilburg een plek kan krijgen. Het college wil bij het
beoordelen van het initiatief en de locatiekeuze op de duurzaamheidaspecten
gebruikmaken van de Telos-methodiek. Met Telos willen we kijken op welke
manier het concept van die methodiek kan worden geoperationaliseerd als
toetsingskader voor de ontwikkeling van de Mall. We zien in de Telos-methodiek
een aanpak waarmee systematisch alle duurzaamheidaspecten in beeld komen
en ook inzicht wordt verkregen in de onderdelen die vanuit
9
duurzaamheidperspectief relatief zwakker scoren. Dat biedt ons
aanknopingspunten voor het benoemen van de elementen waarop extra ingezet
en gestuurd moet worden. Daarnaast spreekt ons in de methode aan dat
stakeholders uit verschillende achtergronden (economie, ecologie etc.) worden
geïnterviewd.”
1.2 Vraagstelling
Als vervolg op bovenstaande intentie van het College van B&W van de gemeente
Tilburg hebben in het najaar van 2007 een aantal gesprekken plaatsgevonden
tussen vertegenwoordigers van de gemeente Tilburg en OVG/MDG enerzijds en
Telos anderzijds. Doel was om te verkennen of Telos een zinvolle bijdrage kan
leveren aan ondersteuning bij de beoordeling/ontwikkeling van de Mall vanuit
overwegingen van duurzame ontwikkeling. Het overleg tussen Telos en gemeente
en OVG/MDG heeft geresulteerd in de navolgende gezamenlijk door gemeente
Tilburg en OVG/MDG geformuleerde onderzoeksvraag:
Welke duurzaamheidaspecten, gerelateerd aan de drie door Telos

gehanteerde duurzaamheidkapitalen (sociaal/cultureel, ecologie,
economie) verdienen aandacht?
In het voorliggende rapport wordt een antwoord geformuleerd op de gestelde

onderzoeksvraag. Daarmee wordt het College van Burgemeester en Wethouders
van Tilburg en de gemeenteraad een afwegingskader geboden voor de
besluitvorming rondom de voortgang van het project Mall vanuit het perspectief
van duurzame ontwikkeling conform de definitie van Telos.
1.3 Algemene uitgangspunten
Voor de uitvoering van het onderzoek zijn een aantal inhoudelijke en meer
procesmatige/procedurele uitgangspunten geformuleerd. Inhoudelijk is
afgesproken dat de Telos visie op duurzame ontwikkeling de basis vormt voor het
in kaart brengen van de duurzaamheidaspecten die aandacht verdienen bij de
verder besluitvorming en eventuele projectontwikkeling. Daarmee accepteren
zowel de gemeente Tilburg als OVG/MDG de Telos visie als inhoudelijk
referentiekader voor het uitgevoerde onderzoek. In §1.4 wordt de Telos visie op
duurzame ontwikkeling verder uitgewerkt en wordt tevens ingegaan op het
onderzoeksinstrument dat in het kader van dit onderzoek is gehanteerd.
Waar het gaat om de procesmatige en procedurele aspecten zijn de volgende
uitgangspunten geformuleerd:
• Doublures in aanpak met onderzoeken op het gebied van economische
effecten, milieu en bereikbaarheid en MER procedure dienen voorkomen te
worden.
• Het effectgebied voor de onderzoeken wordt maximaal begrensd door het
gebied waarin de B5-steden opereren, maar dient primair te worden bepaald
aan de hand van het zoekgebied dat tevens voor de MER geldt.
10
• De gemeente Tilburg en OVG/MDG zijn samen opdrachtgever voor het

onderzoek.
1.4 Inhoudelijk referentiekader
1.4.1 De Telos-visie op duurzame ontwikkeling
Het begrip duurzame ontwikkeling: balans tussen economische,

ecologische en sociale ontwikkelingen
Telos heeft met haar drie kapitalen model in eerste instantie voor Brabant inhoud
gegeven aan het begrip duurzame ontwikkeling. In haar ogen gaat het daarbij om
het zoeken van een balans tussen economische, ecologische en sociale
ontwikkelingen (kapitalen en voorraden in Telos termen).1 Duurzame ontwikkeling
betekent o.a.:
• aandacht voor trade-offs en synergie tussen kapitalen en voorraden;
• preventie: energiebesparing, afvalpreventie, zuinig ruimtegebruik door
milieugericht ontwerpen en ketenbeheer;
• verschuiving van eindige voorraden naar gebruik van stroombronnen en
hernieuwbare grondstoffen;
• sluiten van kringlopen;
• voorkomen van onomkeerbare effecten en het hanteren van het
voorzorgbeginsel;
• gezamenlijke verantwoordelijkheid: duurzame ontwikkeling is een zaak van
heel de samenleving, waarbij de taak van de overheid kaderstellend is.
Op deze wijze geformuleerd zou de indruk kunnen ontstaan dat duurzame
ontwikkeling vooral verwijst naar het opleggen van beperkingen, naar het
indammen van met name economische groei. Dit is in onze ogen een verkeerde
insteek. Duurzame ontwikkeling staat in een breder verband voor de zoektocht
naar creatieve, innovatieve, enthousiasmerende oplossingen voor
maatschappelijke vraagstukken waarbij, en dat is wezenlijk, het niet gaat om het
vinden van ééndimensionale (één kapitaal betreffende) oplossingen maar vooral
gezocht wordt naar verbindingen tussen meerdere kapitalen, het zoeken naar
win-win situaties.
Duurzame ontwikkeling: een normatief en strategisch begrip

In zijn algemeenheid geldt dat duurzame ontwikkeling een normatief begrip is.
Uiteindelijk gaat het erom lange termijn doelen en ambities te formuleren
waarnaar betrokken partijen (overheden, marktpartijen, maatschappelijke
organisaties, burgers) streven. Dat betekent in dit geval dat de ontwikkeling van
de Mall beoordeeld dient te worden vanuit de lange termijn ambities die de
gemeente Tilburg, maar ook andere stakeholders hebben. Duurzame ontwikkeling
in algemene zin is daarbij niet alleen een normatief geladen begrip, het is
bovendien een strategisch begrip, het betreft eerst en vooral de lange termijn. Dat
betekent dat niet zozeer korte termijn succes nagestreefd wordt (hoewel dat vaak
wel noodzakelijk is om partijen betrokken te houden) maar dat de activiteiten die
_______________________________________________________________________________________________
1
Bijlage I bevat een beknopte uitleg hoe Telos duurzame ontwikkeling heeft geoperationaliseerd.
11
men op korte termijn wil ontwikkelen geplaatst moeten worden tegen de
achtergrond van wat men op lange termijn wil bereiken.
Duurzame ontwikkeling vereist breed draagvlak: participatie van

relevante stakeholders plus een goede communicatie
Het formuleren van ambities en streefdoelen is niet (langer) het exclusieve
voorrecht van de politiek maar dient de uitkomst te zijn van een maatschappelijk
proces. Onderzoek laat zien dat de inrichting van een dergelijk proces niet altijd
even gemakkelijk verloopt. Veel voorkomende faalfactoren zijn:
• Niet alle belanghebbenden zijn vanaf de start betrokken. Een goede
stakeholderanalyse is derhalve essentieel: wie zijn de belangrijkste
belanghebbenden? Daarbij is het van belang een onderscheid te maken tussen
echte belanghebbenden (personen/organisaties wiens belang in het geding is
door projecten) en personen/organisaties die voor de totstandkoming van
(groot) belang zijn in randvoorwaardelijke zin.
• De lange doorlooptijd van projecten en het ontbreken c.q. het uitblijven van
concrete resultaten.
• Het ontbreken van een heldere organisatiestructuur, waarin de
verantwoordelijkheid voor (de bewaking van) de voortgang en het budget bij
iemand zijn neergelegd.
• Onduidelijkheid in communicatie of afspraken. Daarbij is het met name van
belang om communicatie te zien als tweerichtingsverkeer: zenden en
ontvangen (luisteren en begrijpen). Verder is de kwaliteit van de informatie van
belang alsmede het gebruik van verschillende communicatiestrategieën
• Gebrek aan betrokkenheid, draagvlak en vertrouwen.
In de ogen van Telos is bij de afweging van een initiatief als de Mall en hoe een
en ander zo duurzaam mogelijk kan gebeuren vanuit procesmatig oogpunt het
volgende van belang:
• Alle direct belanghebbenden (bedrijven, omwonenden, milieuorganisaties,
waterschappen etc.) zijn vanaf de start van het proces bij de planontwikkeling
betrokken. Een goede stakeholderanalyse is dus onontbeerlijk.
• Er vindt afstemming plaats binnen de gemeente tussen alle relevante
afdelingen (dus niet alleen EZ, maar ook milieu, ruimtelijke ontwikkeling,
sociale zaken etc.).
• Er vindt afstemming plaats tussen verschillende overheden (andere gemeenten
in de regio, B5 gemeenten, provincie, waterschap, Rijk etc.).
1.4.2 Onderzoeksinstrument
In het kader van dit onderzoek hebben we gebruikgemaakt van ToDo

(Toetsingskader Duurzame Ontwikkeling). Dit instrument is door Telos samen met
de provincie Noord-Brabant ontwikkeld om in een vroeg stadium van
beleidsontwikkeling in kaart te brengen hoe vanuit het perspectief van de
stakeholders plannen/projecten bijdragen aan geformuleerde
duurzaamheidambities. De eerste stap in ToDo is het uitvoeren van een
quickscan. Met behulp van deze quickscan worden ingeschatte effecten van
12
projecten op de realisatie van duurzaamheidambities inzichtelijk gemaakt. In de

Telos-systematiek wordt, zoals hierboven reeds is aangegeven, een onderscheid
gemaakt tussen 3 kapitalen. Ieder kapitaal is op haar beurt opgebouwd uit
voorraden. Voor de voorraden zijn eisen (lange termijn duurzaamheidambities)
geformuleerd. Door in beeld te brengen wat de ingeschatte invloed van een
project is op de realisering van deze duurzaamheidambities wordt duidelijk hoe
duurzaam een project in de ogen van stakeholders is, c.q. wat daarbij vanuit hun
perspectief de duurzame ontwikkelingsuitdaging is.
De quickscan, zoals die in het kader van dit onderzoek heeft plaatsgevonden, is
uitgevoerd aan de hand van de volgende tabel. In de tabel zijn voor de 3 kapitalen
per voorraad de eisen benoemd. Per eis wordt ingevuld of het project er invloed
op kan hebben. Als dit zo is, wordt ingevuld of het een positief effect of een
negatief effect zal zijn. De eisen zoals die hier zijn gehanteerd liggen ook ten
grondslag aan de Duurzaamheidbalans van Telos en zijn het resultaat van een
maatschappelijk debat zoals dat in de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden.
Om een idee te krijgen van de ingeschatte effecten van de komst van de Mall
hebben vraaggesprekken plaatsgevonden met stakeholders. In deze gesprekken
is telkens nagegaan of in de ogen van de stakeholders de geformuleerde eisen
relevant zijn en zo ja of hij/zij verwacht dat deze eis in negatieve dan wel positieve
zin beïnvloed zal worden. De verwachtingen van de stakeholders zijn in dit
stadium niet door Telos gewogen of getoetst. Zij representeren de stand van
beoordeling op dit moment. Daarnaast is stakeholders gevraagd aan te geven op
welk schaalniveau deze effecten zich naar hun verwachting zullen voordoen. De
effecten van de Mall kunnen immers doorwerken op verschillende schaalniveaus.
De volgende schaalniveaus zijn in de vraaggesprekken onderscheiden:
• terrein en directe omgeving
• stad
• regio
• provincie
• Nederland.
Bij de selectie van de stakeholders, die in het kader van dit onderzoek zijn
geïnterviewd, is gezocht naar een zo breed mogelijk samengestelde groep zowel
qua type belang (economisch, sociaal of ecologisch) als ook qua geografisch
herkomst (regiogemeenten, B5, provincie Noord-Brabant).
13
Score tabel voor het uitvoeren van een verkennende duurzaamheidtoets
Kapitaal/ Voorraad Eisen Effect Schaal
Terrein
Stad
Regio
Provincie
Nederland
-/+
Ecologisch Kapitaal
Natuur • Oppervlakte van (verbonden) natuurgebied
• Behoud biodiversiteit
Bodem • Schoon (voor mens en natuur)
• Behoud van de productieve kwaliteit (landbouw)
Lucht • Schoon (voor mens en natuur)
• Geen beïnvloeding van het klimaat
Oppervlaktewater • Er is voldoende oppervlaktewater
• Het oppervlaktewater is schoon (voor mens en natuur)
Grondwater • Schoon (voor mens en natuur)
• Er wordt niet meer onttrokken dan natuurlijk aangevuld kan worden
Delfstoffen • De winning van niet-herwinbare delfstoffen wordt verminderd
Landschap • Het landschap wordt mooi gevonden door burgers
• Erkende natuur- en cultuurlandschappen worden beschermd en versterkt
Sociaal-cultureel Kapitaal
Solidariteit • De sociale samenhang van de samenleving is gewaarborgd
• Er is geen armoede of uitsluiting
Burgerschap • Burgers zijn betrokken (passief en actief) bij de politiek
• Burgers hebben toegang tot de benodigde informatie
Gezondheid • De bevolking is en voelt zich lichamelijk en geestelijk gezond
• De gezondheidszorg is voor iedereen toegankelijk
• De gezondheidszorg is van goede kwaliteit
Onderwijs • Het onderwijs sluit aan op maatschappelijke behoeften
• Het onderwijs is van hoge kwaliteit
• Het onderwijs is goed toegankelijk voor iedereen
Woonomgeving • Mensen zijn tevreden met de woonomgeving
• Publieke en dagelijkse voorzieningen zijn bereikbaar en toegankelijk
• Iedereen heeft toegang tot een betaalbare woning van goede kwaliteit
14
Kapitaal/ Voorraad Eisen Effect Schaal
-/+
Nederland
Provincie
Terrein
Regio
Stad
Veiligheid • Iedereen voelt zich veilig in Brabant
• De kans om slachtoffer te worden van geweld, misdaad, ongelukken en rampen is
verwaarloosbaar
Identiteit en diversiteit • Het uitdragen van de eigen identiteit is wenselijk en geoorloofd zolang anderen hierdoor
niet beperkt worden
Kunst en cultureel • Het culturele aanbod is groot en divers
erfgoed • Het culturele aanbod is voor iedereen die hiervan actief dan wel passief gebruik wil maken
toegankelijk
• Het culturele erfgoed wordt beschermd en versterkt.
Economisch Kapitaal
Arbeid • Er is sprake van evenwicht op de arbeidsmarkt (kwalitatief en kwantitatief)
• De beroepsbevolking is goed opgeleid
• Werk is gezond: langdurig ziekteverzuim en uitstroom ten gevolge van
arbeidsongeschiktheid worden voorkomen
Kapitaal(goederen) • Bedrijven maken voldoende winst en investeren voldoende
Kennis • Het innovatieve en creatieve vermogen van bedrijven, organisaties en mensen wordt
voortdurend versterkt
• De kennisinstellingen spelen hierin een actieve ondersteunende rol
Ruimtelijke • De bereikbaarheid van bedrijven, voorzieningen en economische centra is goed
vestigingsvoorwaarden • Er is voldoende ruimte beschikbaar voor bedrijvigheid
• De beschikbare ruimte wordt goed beheerd: zuinig met ruimte en aangepast aan de tijd
Economische structuur • De economische structuur kent een goede mix van stuwende en verzorgende bedrijvigheid
• De economische structuur wordt voortdurend vernieuwd door de komst van nieuwe
ondernemingen (starters en zich nieuw vestigende ondernemingen)
Grond- en hulpstoffen • Investeringen van bedrijven zijn gericht op het voorkomen van uitstoot van schadelijke
stoffen en op de vermindering van gebruik van niet hernieuwbare grond- en hulpstoffen
15
1.5 Onderzoeksuitvoering
In het oorspronkelijk onderzoeksplan was ook een beperkte documentenanalyse

voorzien. Deze heeft vooral het karakter gekregen van het verschaffen van de
nodige achtergrondinformatie aan de onderzoekers die het onderzoek hebben
uitgevoerd. De vergaarde informatie heeft input geleverd voor de in gesprekken
met stakeholders aan de orde gestelde items. Daarnaast heeft ze input geleverd
voor de contextschets zoals die in hoofdstuk 2 zal worden gegeven. De schets
geeft een algemeen beeld van de maatschappelijke en beleidsmatige stand van
zaken rondom de discussie over de vormgeving van grootschalige retail/leisure
complexen in Nederland en de bijbehorende uitdaging.
De kern van het uitgevoerde onderzoek wordt gevormd door een reeks van
diepte-interviews met in overleg met de gemeente Tilburg en OVG geselecteerde
stakeholders en belanghebbenden. Bij het zoeken naar stakeholders zijn twee
invalshoeken gehanteerd: een inhoudelijke, aansluitend bij de drie kapitalen
(ecologie, economie en sociaal-cultureel) en een geografische. Op een enkele
uitzondering na, vanwege het tijdsbestek en wijzigingen binnen de betreffende
organisaties, zijn wij erin geslaagd om alle geselecteerde stakeholders te
spreken. In een aantal gevallen werden door geïnterviewden collega’s van de
eigen of collega-organisaties uitgenodigd om het gesprek bij te wonen, vaak
vanwege expertise op milieu, economisch of sociaal vlak. In totaal is gesproken
met 44 personen die 28 organisaties/belangen vertegenwoordigden. Deze
organisaties zijn als volgt te verdelen: 4 uit de ecologische hoek, 3 uit de sociaal-
culturele hoek, 14 uit de economische hoek en 7 overheden (gemeenten,
provincie, ministeries). Bijlage II geeft een overzicht van de geïnterviewde
organisaties en personen. De interviews zijn gehouden volgens het stramien
zoals in de vorige paragraaf beschreven. In de interviews is overigens aan de
geïnterviewden niet alleen gevraagd aan te geven waar ze mogelijkerwijs
positieve of negatieve effecten verwachten, hen is ook gevraagd zoveel mogelijk
toe te lichten op grond waarvan ze deze verwachting hebben. Tevens zijn de
geïnterviewden uitgenodigd om aan te geven of ze:
• daar waar ze negatieve effecten verwachten, mogelijkheden zien deze te
ondervangen/compenseren;
• daar waar ze positieve effecten verwachten mogelijkheden zien om deze nog
verder uit te bouwen;
• voor de eigen organisatie in deze een rol weggelegd zien.
Van ieder interview is een verslag gemaakt dat zo spoedig mogelijk na het
interview naar de geïnterviewden is toegestuurd voor commentaar. Ongeveer de
helft van de geïnterviewden heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt om
tekstuele dan wel inhoudelijke wijzigingen door te voeren. Met medeweten van de
geïnterviewden werden de gespreksverslagen als akkoord beschouwd indien we
binnen één week geen reactie hadden binnengekregen. De interviewverslagen
zijn als vertrouwelijk behandeld om er voor zorgen dat de geïnterviewden in alle
openheid konden spreken. In de rapportage is derhalve geen verwijzing terug te
vinden naar de organisaties en personen met wie gesproken is.
16
De interviews hebben in een relatief korte periode plaatsgevonden (medio januari

tot medio maart). De bereidheid van alle partijen om mee te werken was groot.
Mensen stelden het op prijs dat de gemeente Tilburg en OVG hen uitnodigden om
hun opvattingen kenbaar te maken. De interviews, die gemiddeld 1,5 tot 2 uur
duurden, werden gekenmerkt door een grote openheid. Voor veel partijen was het
in het begin wennen om het project vanuit een bredere duurzaamheidoptiek te
bekijken. De meeste geïnterviewden voelden zich gaandeweg het gesprek wel
uitgedaagd om mee te gaan in de door Telos voorgestane brede benadering,
ondanks een door hen zelf ervaren mogelijk gebrek aan deskundigheid op
bepaalde terreinen.
De opdrachtgever heeft voorafgaande aan de interviews alle stakeholders een

brief toegestuurd, waarin het doel van het onderzoek is toegelicht, de
onderzoekers van Telos zijn geïntroduceerd en de betreffende
organisatie/persoon om medewerking verzocht (zie bijlage III). Bij de brief van de
gemeente Tilburg was tevens een eerste uitwerking gevoegd van de inhoudelijke
ideeën van OVG/MDG met betrekking tot de Mall (de sheets van de presentatie
van Andre van de Zalm van OVG op 9 januari 2008, zie bijlage IV). De bedoeling
hiervan was om de te interviewen personen enige achtergrondinformatie te
verschaffen omtrent de aard van de voorgenomen ontwikkelingen in verband met
de Mall.
In de praktijk moet worden vastgesteld dat veel respondenten het lastig vonden
om op grond van de aangeleverde informatie tot een afgewogen oordeel te
komen. Hiermee moet nadrukkelijk rekening worden gehouden bij de beoordeling
van de ingeschatte effecten en het vervolgtraject. De relevante onzekerheden, zo
was het algemene gevoelen van de geïnterviewden, betroffen met name:
Een en ander heeft er toe geleid dat de meeste geïnterviewden inhoudelijk een
wat afwachtende houding aannamen. Men is duidelijk nog zoekende naar wat
men feitelijk van het initiatief moet vinden. Zo maakt het in de ogen van
betrokkenen nogal wat uit of we praten over een Mall van 60.000 m2,100.000 m2
of over een Mall van een nog grotere omvang. Datzelfde geldt ook voor de
branchering. Op het moment bijv. dat de Mall een grote foodcomponent kent zijn
de ingeschatte effecten op de (wijk)winkelcentra anders dan wanneer de Mall een
dergelijke foodcomponent niet bezit. Een Mall die een relatief zeer hoog aandeel
top- en hoogsegment kent is een ander soort concurrent voor de winkelcentra in
stad en omgeving dan een Mall die "meer van hetzelfde van de binnenstad van
Tilburg" is. Omgekeerd leveren de geformuleerde onzekerheden natuurlijk even
zovele uitdagingen voor het vervolgtraject, zowel vanuit het perspectief van
participatie en communicatie, als vanuit het perspectief van de ontwikkelopgave.
17
1.6 Leeswijzer
Het onderzoek heeft het karakter van een systematische verkenning langs de
duurzaamheidcriteria van Telos van de argumenten pro en contra die in het
maatschappelijke veld gehanteerd worden bij het beoordelen van de Mall. Het
maatschappelijk veld wordt daarbij gerepresenteerd door een door de gemeente
en OVG/MDG geselecteerde groep stakeholders. Bij het in kaart brengen van de
argumenten staat niet de omvang van de argumenten, in termen van
meerderheden en/of minderheden centraal, maar de aard/de inhoud van de
argumenten. De uitkomst van het onderzoek mag ook niet gelezen worden als het
resultaat van een maatschappelijk debat waarbij stakeholders met elkaar
argumenten wisselen. Het is niet meer en niet minder dan een systematische
weergave van de argumenten zoals die in het maatschappelijk veld leven. Verder
moet nogmaals worden opgemerkt dat Telos de gehanteerde argumenten niet
heeft gewogen. Ze vormen een weergave van de huidige stand van kennis/
betrokkenheid/beeldvorming/beoordeling. Zoals in hoofdstuk 2 nog zal worden
beargumenteerd zijn ontwikkelingen rondom grootschalige retail/leisure
complexen nog omgeven met tal van onzekerheden. Die maken dat veel van de
oordelen over ingeschatte effecten meer moeten worden gelezen als
ontwikkelingsuitdagingen dan als finale oordelen over zekere effecten.
De opbouw van de rapportage is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt een beknopte

contextschets gegeven. Hoofdstuk 3 bevat een aantal meer algemene
observaties naar aanleiding van de vraaggesprekken. Vervolgens worden in de
hoofdstukken 4 tot en met 6 voor het ecologische, het economische en het sociale
kapitaal gerapporteerd óf en zo ja welke duurzaamheidambities per kapitaal in de
ogen van de stakeholders in het geding zijn met de mogelijke komst van de Mall.
In hoofdstuk 7 tot slot presenteren we een slotbeschouwing waarin we om te
beginnen nog eens systematisch en beknopt de belangrijkste argumenten pro en
contra in beeld brengen. Vervolgens worden de uitkomsten van het onderzoek
nog een kort gespiegeld aan de uitgevoerde documentenanalyse We eindigen
met het formuleren van een aantal uitdagingen voor gemeente en OVG/MDG.
18
2 Megamalls in Nederland: een korte

schets van de context
Perifere detailhandel vormt al decennialang een gevoelig onderwerp van

maatschappelijke debat. En dat niet alleen in Nederland. Ook in de ons
omringende landen (Duitsland, Frankrijk, Engeland) is er een discussie van
belang. Het verschil is dat waar in de ons omringende landen perifere
detailhandel wel degelijk tot stand is gekomen, zij het met de nodige discussie, dit
in Nederland feitelijk (nog) nauwelijks het geval is. Althans niet in een zekere
uitbundige en samenhangende vorm en maat. De oorzaken daarvan moeten
gezocht worden in verschillen in ruimtedruk, in de heersende
voorzieningenstructuur en in de vormgeving van het ruimtelijke beleid. Nederland
vormt een van de meest dichtbebouwde regio's van Europa; de ruimte is er
schaars. Bovendien kent ons land een bijzonder fijnmazige stedelijkheid met een
bijbehorende detailhandelsstructuur. Die lijkt zo op het eerste oog weinig 'gaten' te
laten vallen voor vernieuwende activiteiten. Daarnaast is er het restrictieve
ruimtelijke beleid, waarin van oudsher het Leitmotiv centraal heeft gestaan van
een overzichtelijke stedelijkheid in een open landschap. Al die factoren tezamen
maken dat we de grootschalige shoppingmalls feitelijk alleen kennen van onze
vakantietrips in en door het buitenland. Maar die malls verbazen ons dan ook
telkens weer; vanwege hun grootschaligheid, hun brede assortiment (vaak met
inbegrip van biologische en streekproducten), hun openingstijden, hun
architectuur, hun functionaliteit. Voor de een symboliseren ze de ultieme triomf
van het kapitalistische kwaad over de eigen Europese stad, voor de ander een
nastrevenswaardige vernieuwing en vooruitgang, dragers van een nieuw soort
stedelijkheid.
Een en ander wil overigens niet zeggen dat het stedelijke buitengebied in
Nederland zijn ruimtelijke maagdelijkheid heeft behouden, in tegendeel. In de loop
der tijd is het in het sub- of peri-urbane gebied behoorlijk druk geworden. Naast
bedrijventerreinen en kantorencomplexen, in allerlei soorten en maten, nam ook
de consumptiefunctie bezit ervan. Themaparken, cinemacomplexen, skicentra,
indoor speeltuinen, voetbalstadions, autoshowrooms, fitnesscentra,
meubelboulevards, tuincentra, bouwmarkten, casino's, theatercomplexen,
hotelclusters, benzine- en treinstationwinkels; we kennen ze inmiddels allemaal
als onderdelen van een nieuw soort van stedelijkheid die zich op een uitzonderlijk
vlekmatige manier uitstrekt tot ver voorbij de randstedelijke autoweg. Het heeft,
19
als je het zo bekijkt, veel weg van een ruimtelijke ordening die zich heeft
vastgebeten in gevestigde onderdelen van de detailhandelsstructuur om, als
gevolg daarvan, de grote omtrekkende beweging van een nieuw
consumptielandschap totaal uit het oog te verliezen. De binnensteden vormen,
overigens dankzij actieve interventies, nog steeds de belangrijkste
winkelgebieden, maar ondertussen hebben meer en meer buurt en
wijkwinkelcentra plaats moeten maken voor een nieuw en uitzonderlijk divers
netwerk van koop- en verblijfscentra (zie Buunk & Sluiskens 2007).
Een uitgebreide, internationaal vergelijkende en scenariostudie van het Ruimtelijk

Planbureau komt dit alles en meer overziend tot een heldere conclusie: de oude
beleidskaders voldoen niet meer (Evers et al. 2005, 298). Aan de vraagkant
spelen de toegenomen welvaart, de veranderende samenstelling van de
bevolking (dé consument bestaat niet meer), de toegenomen mondigheid of zo
men wil de veeleisendheid van de consument en de mobiliteit van consumenten
een rol. Aan de aanbodkant zijn van belang: de vermenigvuldiging van
distributiekanalen zoals via het internet, clustervorming, schaalvergroting en
brancheoprekking. Tezamen hebben deze factoren ertoe geleid dat de aloude
hiërarchische, gemeentelijk georganiseerde voorzieningsstructuur, met de
bijbehorende regelgeving zijn langste tijd heeft gehad. Ook andere specialisten
stellen vraagtekens bij de huidige beleidsystematiek (zie o.a. Gianotten 2007,
Wagemans 2007). Enerzijds is er de zorg om het behoud van de huidige
voorzieningenstructuur, ondermeer vanwege de manier waarop die bijdraagt aan
de vormgeving van sterke stedelijke en wijkcentra, vanwege de stabiliteit en
continuïteit die ze teweeg brengt op detailhandels- en vastgoedmarkten, vanwege
het daarmee verbonden gecontroleerde ruimtegebruik. Anderzijds is er de zorg
om de beperkte en steeds geringere effectiviteit van het huidige
beleidsinstrumentarium, om het geringe innovatieve en concurrerende vermogen
van de Nederlandse detailhandel, om het internationale concurrerende vermogen
van de Nederlandse stedelijke netwerken. In het begin 2007 verschenen rapport
van het Centraal Planbureau (CPB) ‘Dutch Retail Trade on the Rise?’ toont het
CPB aan dat de Nederlandse detailhandel tussen 1993 en 2003 nauwelijks extra
concurrentieprikkels heeft gekregen om productiever te werken. Terwijl juist door
meer concurrentie én meer innovatie de productiviteitstoename veel hoger had
kunnen zijn. Daarnaast is er het besef, ook ondersteund door onderzoek, dat
consumenten en de markt vragen om nieuwe stedelijke centra waarin een
diversiteit van retail- en leisurefuncties in nieuwe ruimtelijke verbanden zijn
samengebracht. Tegelijkertijd vrezen we de ruimtelijke versnippering en
verrommeling, zowel binnenstedelijk als randstedelijk, die, zo laten voorbeelden
elders zien, het gevolg kunnen zijn van een ongecoördineerde vrijlating van
ontwikkelingen.
Om tegemoet te komen aan de geventileerde dilemma’s worden van

verschillende kanten (o.a. Ruimtelijk Planbureau, MKB Nederland, Nederlandse
Raad Winkelcentra) suggesties aangereikt voor een nieuwe systematiek, beter
aansluitend bij de ruimtelijke segmentering van daadwerkelijke
bezoekersmotieven. Men spreekt van een onderscheid in dagelijkse, recreatieve
20
en doelgerichte bezoekersmotieven (Run, Fun, Doel) al dan niet in combinatie

met beleidsmatige economische en ruimtemotieven. Samengevat komt de nieuwe
systematiek erop neer dat niet zozeer de gevestigde branchestructuur de
hoofdmoot zou moet vormen van de regulering- en ontwikkelingsystematiek, maar
de regionaal samenhangende economische, sociale en ecologische effecten van
de clustering van consumptiefuncties. In de oorspronkelijke Nota Ruimte wordt in
dat verband gesproken over criteria van economische
ontwikkelingsmogelijkheden, bereikbaarheid en leefbaarheid (Vrom et al. 2004,
85-86). In feite impliceert dit een omkering van middel en doel, of althans een
herijking van de relatie daartussen. Tegelijkertijd echter houden politiek en
bestuur, afgaande op de aanname in de Tweede Kamer van de motie van Van
Bochove (TK 29 435 nr. 121 2004-2005), graag vast aan het oude instrument van
de gevestigde detailhandelsstructuur en de bijbehorende branchebeperking, ook
al gebeurt dit straks in de context van een in algemene zin gedecentraliseerd
ruimtelijk beleid. De Nota Ruimte van 2004 bewandelt aan de ene kant de weg
van het verminderen op rijksniveau van de beperkingen en het verschaffen van
meer zeggenschap aan de lagere overheden door decentralisatie van beleid. Aan
de andere kant kan ook vastgesteld worden dat de Nederlandse detailhandel niet
helemaal wordt overgeleverd aan de wetten van de markt: “Uitgangspunt is dat de
nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel niet ten koste mogen gaan van de
bestaande detailhandelstructuur in wijkwinkelcentra en binnensteden” (Nota
Ruimte deel 3a 2005: 91). Ook gevestigde brancheorganisaties komt een
dergelijk restrictief beleid niet slechts uit. Het beleidsmatige veld heeft kortom alle
tekenen van een overgangsfase, waarin de speurtocht naar nieuwe
sturingsinstrumenten en het behoud van oude in een wankel evenwicht met
elkaar zijn. Kenmerkend voor de huidige overgangsfase is dat “lagere overheden
meer verantwoordelijkheid krijgen voor de detailhandelsontwikkelingen in hun
regio. Ze zullen adequaat moeten reageren op de autonome ontwikkelingen in de
detailhandelsmarkt en de effecten daarvan op tijd moeten waarnemen, moeten
interpreteren en beoordelen. Ze moeten problemen voorkomen die door de
veranderende detailhandel kunnen ontstaan, zoals bereikbaarheidsproblemen,
onbeheerste stedelijke ontwikkeling en het ondermijnen van de stedelijke vitaliteit.
Op dit moment is het echter moeilijk grip te krijgen op de ontwikkelingen in de
detailhandel. Ten eerste zijn de zijn de lagere overheden nog niet gewend aan
hun nieuwe rolverdeling; ze moeten beleid gaan afstemmen op andere
schaalniveaus, en ze worden met nieuwe krachten in de markt geconfronteerd.
Ten tweede ziet de markt hierdoor kans macht naar zich toe te trekken en nieuwe
vormen uit te proberen; zowel doordat het beleid door de decentralisatie meer
versplinterd is, als ook door het minder strenge beleid. Tenslotte wordt de
uitvoering van het beleid belemmerd doordat de oude beleidsconcepten en –
termen zijn ingesleten.” (RPB, 2005: 14)
Wat impliceert bovenstaande contextschets voor de beoordeling van het

Tilburgse Mall initiatief?
Op de eerste plaats dat er voor het Tilburgse initiatief een kans bestaat om te
experimenteren met een vernieuwende aanpak van de beslissingssystematiek
21
rondom perifere detailhandel. In feite vormt de onderliggende aanvliegroute via de
Telos driehoek van duurzame ontwikkeling daar een eerste aanzet toe. Inzet van
die nieuwe aanpak is om inderdaad niet te sturen op middelen (de gevestigde
branchestructuur), maar, middels het instrument van de structuurvisie en het
daarvan afgeleide bestemmingsplan, op de economische, sociale en ecologische
doelen die men met de ruimtelijke ontwikkeling van consumptiefuncties wil
nastreven.
Op de tweede plaats dat voor het slagen daarvan veel zal afhangen van de mate
waarin men in staat is de ontwikkeling van de Mall daadwerkelijk in verband te
brengen met de bredere regionale voorzieningsstructuur en de bijbehorende
economische, ecologische en sociaal-culturele doelen en effecten. Hoe nestelt de
Mall zich straks in de gecombineerde detailhandels- en leisure structuur van het
Brabants metropolitaanse gebied, zowel ten opzichte van het schaalniveau van
de wijken en dorpen als dat van de omliggende steden. Waar liggen de baten,
waar de lasten en hoe zijn die eventueel te verevenen?
Op de derde plaats dat een dergelijke beslissing niet kan zonder een visie op wat
men op niet alleen het gemeentelijke, maar bovenal het metropolitane Brabantse
schaalniveau wil met de huidige/toekomstige detailhandels en leisure functies.
Welk economisch, ecologisch en sociaal-cultureel ambitieniveau streeft men na?
Wat moet Brabantstad en zijn onderdelen dadelijk zijn? En welke
voorzieningenstructuur behoort daarbij?
22
3 Algemene observaties
In de interviews zijn een groot aantal opmerkingen/statements gemaakt die

enerzijds van belang zijn voor het interpreteren van de onderzoeksresultaten,
maar die anderzijds ook op zichzelf van grote waarde zijn. In het navolgende
presenteren we deze kort.
De Mall moet iets bijzonders zijn, een attractie. Toegevoegde waarde

hebben. Niet meer van hetzelfde.
Voor alle geïnterviewden geldt dat ze vinden dat de Mall alleen bestaansrecht
heeft als het iets bijzonders wordt. De Mall zou nadrukkelijk iets moeten
toevoegen aan de bestaande winkelen leisure-infrastructuur, niet alleen van
Tilburg maar van een veel groter gebied. De Mall moet letterlijk een attractie zijn.
Hierbij wordt gedacht aan een plek waar men zich kan vermaken, ook zonder geld
uit te geven. Een plek waar exclusieve winkels hun gehele lijn kunnen
presenteren. Een expliciet vormgegeven, uitgesproken gebouw, waar aandacht is
besteed aan architectuur, aankleding en kunst. Het mag niet de bedoeling zijn in
de ogen van de geïnterviewden om als het ware de binnenstad van Tilburg op het
Mall terrein te dupliceren. De uitdaging is om het niet meer van hetzelfde te doen
worden. In de vraaggesprekken zijn door de geïnterviewden doorlopend
referentiebeelden gebruikt, soms gebaseerd op eigen waarnemingen, soms op
kennis van de relevante literatuur, soms slechts op de informatie over het
onderhavige initiatief. Daarbij worden o.a. de PC Hooftstraat en flagshipstores van
bijv. Apple genoemd. Maar ook Blue Water wordt als een interessant voorbeeld
aangehaald. Daarbij wordt overigens wel aangetekend dat de vergelijking met de
Tilburgse Mall en haar doorwerking op de omgeving (stad Tilburg, regio Midden-
Brabant) op een aantal punten mank gaat. Londen, als achterland van Blue
Water, is natuurlijk onvergelijkbaar met Tilburg. Op dat punt geven een aantal
geïnterviewden aan nieuwsgierig te zijn naar de ervaringen nabij Oberhausen. De
ontwikkeling van CentrO daar en de consequenties die de ontwikkeling daarvan
heeft gehad voor de binnenstad van Oberhausen wordt als meer maatgevend
gezien voor de Tilburgse situatie. Verder geven nogal wat stakeholders aan de
complexen in Roosendaal (Rosada) en Roermond (Designer Outlet Center) niet
maatgevend te achten voor de Mall die men in Tilburg zou willen realiseren. Men
legt de lat voor Tilburg hoger.
23
Van beeld naar werkelijkheid. Lukt het om van het Mall-concept ook
daadwerkelijk iets bijzonders te maken?
De grote vraag voor vele partijen is of het de gemeente en OVG/MDG gaat lukken
om van de Mall daadwerkelijk iets bijzonders te maken. Daarin lijken zich twee
standpunten af te tekenen. Er zijn positief gestemden die vooral op de kansen
wijzen en negatief gestemden die vooral wijzen op de negatieve gevolgen. Het is
moeilijk een eenduidig beeld te schetsen van welke stakeholders tot welke groep
moeten worden gerekend. De groene partners zijn kritisch, maar datzelfde geldt
voor de vertegenwoordigers van de omringende gemeenten. Onder de
economische stakeholders treffen we zowel positief als negatief gestemden. Voor
veel geïnterviewden speelt de vraag hoe de gemeente van OVG/MDG garanties
kan krijgen om het bijzondere karakter van het Mall concept zeker te stellen. Dat
geldt zowel voor de korte termijn, maar zeker ook voor de wat langere termijn.
Wat gebeurt er als de conjunctuur inzakt, als er leegstand ontstaat? Hoe lang
houdt men vast aan het bijzondere van het concept? Op welk moment wordt het
rendement op de investeringen dwingender dan het bijzondere van het concept?
Evenzeer speelt de vraag hoe OVG/MDG in staat zal zijn om die bijzondere
inhoud ook daadwerkelijk te realiseren.
De infrastructuur: een zeer kritische succesfactor

Iedereen realiseert zich dat, op het moment dat de Mall gerealiseerd is en qua
bezoekersaantallen enigszins in de buurt komt van die van de buitenlandse Mall’s
zoals in Kent en Oberhausen, de druk op de (weg)infrastructuur in Tilburg en
Midden-Brabant, maar ook daarbuiten, aanzienlijk zal toenemen. De huidige
infrastructuur wordt getypeerd als onvoldoende om de bestaande verkeersdrukte
te accommoderen, laat staan de verwachte toekomstige verkeerstromen.
Geïnterviewden wijzen op de grote verkeersproblemen die er nu al zijn op
topdagen van de Efteling en de Meubelboulevard in Waalwijk. Ze wijzen ook op
het feit dat de ontsluiting van Tilburg-Noord via de tangentenstructuur nog niet
adequaat is. Daarnaast wijzen ze op de grote problemen die een
verkeersafwikkeling via de Ringbanenstructuur van Tilburg met zich mee zou
brengen. Veel geïnterviewden zien de mogelijke komst van de Mall als een kans
om de kwaliteit van de OV-infrastructuur in Midden-Brabant een belangrijke
impuls te geven (een lang gekoesterde wens van velen). Anderen menen dat dit
alsnog onvoldoende zal zijn om de sterke toename van de bezoekersaantallen
aan stad en regio op te vangen. Er zal hoe dan ook een forse investering in de
vervoersinfrastructuur dienen plaats te vinden. Deze dient op orde te zijn op het
moment dat de Mall operationeel wordt. Gebeurt dit niet, zo is de verwachting,
dan gaat de regio figuurlijk op slot, staat het verkeer in files en is de regio niet
meer bereikbaar; met alle economische en milieuschade van dien.
Een aantal stakeholders wijst daarnaast op het gevaar dat de verwachte
problemen met de verkeersafwikkeling ook de economische basis onder de Mall
smaller zou kunnen maken. Immers met de verslechterde bereikbaarheid wordt
het geografische verzorgingsgebied voor de Mall naar alle waarschijnlijkheid
verkleind en zal een groter deel van de omzet uit de directe nabijheid gehaald
moeten worden. De vraag is of de regio die omzet kan genereren. De vraag is
vervolgens ook wat dit gaat betekenen voor het concept dat ten grondslag ligt aan
24
de Mall. Kan het bijzondere karakter gehandhaafd worden of moet er water bij de
wijn? En wat betekent dit voor de concurrentie tussen de Mall en de stedelijke en
regionale retail?
Voor een aantal (met name economische) stakeholders is dit zelfs reden om te
waarschuwen voor mogelijke schadeclaims en juridische procedures indien de
infrastructurele problematiek niet adequaat wordt aangepakt. Een enkeling
verwijst in dat verband naar de ervaringen in Tilburg met bijv. de ontwikkeling van
de Reeshof en de trage totstandkoming van zowel de weg- als de OV-
infrastructuur.
Moet er niet meer regie gevoerd worden en, zo ja, door wie?
De aard van de Mall (inhoud, schaal) roept bij verschillende stakeholders de
vraag op of andere (lees hogere) overheden zoals de Provincie Noord-Brabant en
het Rijk zich niet meer met de zaak zouden moeten inlaten. Vooralsnog is het
eerst en vooral een zaak is van de gemeente Tilburg en OVG/MDG om de
plannen uit te werken en de haalbaarheid te onderzoeken. Tegelijkertijd wordt
erop gewezen hoe de andere (B5) gemeenten zich al in hun verzet verenigen en
hun eigen onderzoek laten uitvoeren naar de mogelijke consequenties van de
komst van de Mall. De vraag wordt dan ook gesteld of de Provincie Noord-
Brabant en het Rijk (in het bijzonder de ministeries EZ en VROM) niet meer regie
zouden moeten voeren op het dossier. Daarbij gaat het volgens diverse
stakeholders niet alleen om de specifieke Tilburgse Mall maar gaat het in meer
algemene zin om de vraag hoe een initiatief als de Mall past in onze fijnmazige
winkelen voorzieningenstructuur. Moet een dergelijk initiatief er komen? Zo ja,
waar en hoe een dergelijk initiatief in te passen in de ruimtelijke structuur? 2
Houd rekening met de cumulatieve effecten van en de interactie tussen

het Mall project en verschillende andere grootschalige ruimtelijke
investeringsprojecten.
Door verschillende stakeholders is er op gewezen dat de ontwikkeling van de Mall
niet uitsluitend bekeken moet worden als een op zichzelf staand project. Het dient
om te beginnen in relatie gebracht te worden met andere grootschalige ruimtelijke
investeringsprojecten die op dit moment in Tilburg en Midden-Brabant
plaatsvinden. Denk daarbij aan de ontwikkeling van het Pieter Vreedeplein, de
Spoorzone, de Piushaven, Stappegoor, de Leisureboulevard, maar denk ook aan
de ontwikkeling van het Brabantstadconcept. De vraag daarbij is telkens hoe het
Mall project in relatie staat met deze en andere ambities. Is er sprake van elkaar
onderling versterkende projecten of werken ze elkaar juist tegen? Zou er niet
nadrukkelijk gezocht moeten worden naar samenhang?
Daarnaast wordt de vraag opgeworpen of er op het niveau van de stad en de
regio niet een cumulatie van (met name negatieve) externe effecten dreigt.
Wanneer projecten op zichzelf beoordeeld worden vallen deze minder op, zijn ze
_______________________________________________________________________________________________
2
Kennelijk hebben stakeholders onvoldoende beeld hoe de zaken op dit vlak in Nederland
anders zijn geregeld met de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening, c.q. kan men zich daar
onvoldoende in vinden (zie ook hoofdstuk 2).
25
minder van belang, maar bij elkaar opgeteld kan de vraag ontstaan of het
economische, sociale en ecologische systeem van Tilburg en Midden-Brabant die
effecten aankan.
Veel onzekerheid. De vraag naar de betrouwbaarheid van de gemeente

als partner.
De discussie over de mogelijke komst van de Mall leidt bij veel partijen tot
onzekerheid. Bewoners in het gebied geven aan dat ze niet weten of ze er
kunnen blijven wonen en daarmee of het wel of niet zinvol is in de eigen woning te
investeren. Stakeholders uit de ondernemerswereld maken gewag van het feit dat
aangesloten leden/winkeliers aangeven hun investeringen uit te stellen in
afwachting van wat er nu feitelijk gaat gebeuren. Dat geldt overigens niet alleen
voor individuele ondernemers. Zo laten andere stakeholders (gemeenten,
projectontwikkelaars) weten dat voorgenomen herstructureringsprojecten van
winkelcentra onder druk staan.
Ondernemen betekent risico nemen, onzekerheid accepteren. Op zich is dat een
algemeen aanvaard beginsel van onze marktgeoriënteerde economie, het vormt
de motor ervan. Zo wordt het zeker door de economische stakeholders ervaren.
Tilburg wordt door velen geroemd als een gemeente waar veel kan, waar veel
gebeurt. Er woedt om de woorden van Burgemeester Vreeman te gebruiken een
veenbrand van nieuwe initiatieven. Er is veel experimenteerruimte. In die zin is
Tilburg ook voor externe partijen een interessante gemeente. Tegelijkertijd, en
voor een deel is dat de keerzijde van de vernieuwingsdrang, wordt zorgvuldigheid
en betrouwbaarheid gewenst. Men vraagt om een goede afstemming van
initiatieven op elkaar , ook qua timing. Vooral op deze punten worden door
verschillende stakeholders de nodige vragen gesteld. Zo wordt gewezen op de
detailhandelsvisie van de gemeente uit 2004 waarin de Mall of een vergelijkbaar
groot initiatief nog niet aan de orde was, op de introductie van de Mall aan de
vooravond van de opening van het Pieter Vreedeplein, op de herstructurering van
het Wagnerplein, het winkelscentrum de Eikenbosch in Berkel Enschot en de
Spoorzone. De vraag wordt gesteld of de gemeente niet te eenzijdig ‘opportunity
driven’ is, te weinig de verschillende ontwikkelingen met elkaar verbindt, een
samenhangende visie ontwikkelt.
26
4 Ecologisch kapitaal
Het ecologisch kapitaal heeft betrekking op elementen binnen de

verschillende ecosystemen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen
biotische elementen, zoals de aanwezigheid van planten en dieren, en
abiotische elementen, zoals bodem, water en lucht. Deze elementen vormen,
samen met de voorraden landschap en delfstoffen, het geheel waaruit het
ecologisch kapitaal is opgebouwd. Aan deze voorraden worden een aantal
eisen gesteld. Het voldoen aan deze eisen garandeert dat ecosystemen zich
op een duurzame manier ontwikkelen. Zo is de wens dat de soortenrijkdom
van planten en dieren (biodiversiteit) in stand wordt gehouden en dat er een
voldoende areaal (verbonden) natuur is. Verder wordt verlangd dat de
voorraad water en delfstoffen die wij rijk zijn wordt gerespecteerd en dat
bodem, lucht en water vrij zijn van vervuiling, ook op de lange termijn. Het
landschap moet positief worden beoordeeld door burgers en erkende cultuur-
en natuurlandschappen dienen versterkt te worden.
Het ecologisch kapitaal; zijn negatieve effecten voldoende te

ondervangen?
Geïnterviewden delen unaniem de mening dat de bouw van de Mall negatieve
effecten zal hebben op het ecologisch kapitaal. De nadruk ligt daarbij vooral op de
gevolgen voor de natuur, de lucht en het landschap. De geïnterviewden
verschillen echter sterk met elkaar van mening over de mate waarin deze
negatieve gevolgen zullen optreden en vooral over de mogelijke manieren om die
te ondervangen. Een deel lijkt sterk te geloven in mogelijkheden om de negatieve
gevolgen te ondervangen. Door ‘technische maatregelingen’, zoals de
compensatie van natuur, het strikt hanteren van bouwvoorschriften, aanpassingen
op infrastructuur en OV, kunnen de negatieve gevolgen van de Mall worden
beperkt. Anderen wijzen daarentegen op het onherroepelijk karakter van het
ingrijpen. Een groot aantal geïnterviewden is van mening dat, mocht de Mall ook
daadwerkelijk worden gebouwd, deze een voorbeeld zou moeten zijn van
duurzaam bouwen. Daarbij wordt ook een relatie gelegd met de ambitie van de
gemeente Tilburg om zich te profileren als een duurzame gemeente.
27
Natuurbehoud versus compensatie.
In de interviews is in verband met ‘natuur’ vooral gesproken over de oppervlakte
van het (verbonden) natuurgebied en het behoud van biodiversiteit
(soortenrijkdom in planten en dieren). In de ogen van een groot deel van de
geïnterviewden betekent de bouw van een Mall een aanslag op beide segmenten.
Wanneer er wordt gebouwd, zo is de redenering, gaat dat altijd ten koste van het
natuuroppervlak en daarmee tevens van de biodiversiteit. De locatie van het
MOB-complex in de EHS speelt een sterke rol in deze negatieve beoordeling.
Ook wordt gewaarschuwd voor een te nauwe blik. De bouw van dit complex dient
te worden bekeken in relatie tot voorgaande afspraken en toekomstige projecten.
De vrees is dat eerder gesloten overeenkomsten, zoals met betrekking tot de
Groene Mal en aan te leggen ecoducten, door de Mall onder druk komen te
staan. Ook is er de vrees dat het niet bij dit project blijft, maar dat de komst van
de Mall de deur openzet voor volgende ruimtelijke ingrepen. De ene investering
lokt de andere uit. Er wordt, zoals eerder al aangegeven, op gewezen dat de
ontwikkeling van de Mall niet los mag worden gezien van andere lopende en op
stapel staande projecten en dat er in de beoordeling rekening moet worden
gehouden met het optreden van cumulatieve effecten.
Tegenover deze visie staat de opvatting dat de komst van de Mall juist een
positief effect heeft op de natuur. Men wijst op de mogelijkheden van “rood voor
groenconstructies”. Het aanwezige groen op het MOB-terrein zelf wordt door deze
gesprekspartners niet als waardevolle natuur gewaardeerd en voor zover dit door
de Mall zou worden aangetast, kan elders voldoende compensatie plaatsvinden.
Deze compensatie levert voor de regio en de provincie meer en kwalitatief betere
natuur op.
Mobiliteit, infrastructuur en luchtkwaliteit; toename of herverdeling.

Door vrijwel alle geïnterviewden worden de effecten van de Mall op de
luchtkwaliteit als een zorg ervaren. Het bouwproces, de warmte uitstraling van het
complex, maar eerst en vooral de toenemende automobiliteit worden daarbij in
wisselende verhoudingen als oorzaken aangemerkt. In het vorige hoofdstuk is de
zorg over de infrastructuur al aan bod gekomen. Respondenten schetsen een
beeld van of vrezen vastgelopen wegen vol ronkende auto’s. De verwachting is
dat het overgrote deel van de bezoekers met de auto komt en geen gebruik zal
maken van het openbaar vervoer. Gezien de aard van de beide attracties ligt een
gecombineerd Efteling-Mall bezoek op één dag niet in de lijn der verwachting en
moet worden uitgegaan, zo geven diverse stakeholders aan, van een forse
toename van de verkeersstromen bovenop die van de Efteling. Daarnaast wordt
gewezen op het feit dat bevoorrading en afvalverwijdering van de Mall de nodige
extra transportbewegingen met zich mee zal brengen. Dit heeft niet alleen een
verhoogde uitstoot van fijnstof en CO2 tot gevolg, ook de toename in geluid kan
voor overlast zorgen. Gevreesd wordt voor negatieve gevolgen voor de
gezondheid, zeker voor diegenen die dicht in de buurt van de verkeersaders
wonen.
Of het effect zich ook uitstrekt tot het klimaat, daarover zijn de meningen
verdeeld. Bij dit alles speelt overigens mee dat waar de één een forse toename
ziet in verkeersstromen, de ander eerder een beeld heeft van een herverdeling
28
van het verkeer over het land. De Mall zal niet leiden tot een toename van de
mobiliteit, maar tot een verplaatsing daarvan. Wel leidt herverdeling, en daarover
verschilt men niet van mening, tot een concentratie van verkeersbewegingen in
de regio
Visuele verontreiniging of een verbetering van het landschap?

De visie van verscheidene stakeholders op wat de Mall teweeg brengt ten
aanzien van de waardering van het landschap correleert sterk met de ideeën over
natuur. Het verschil in overtuigingen hierin is sterk afhankelijk van ieders beleving.
Zoals één van de geïnterviewden het verwoordde: ‘de vraag is hoe je wat je nu
hebt waardeert ten opzichte van wat er komt’. Terwijl de een het meest geniet van
een natuurlijk landschap, kan de ander een stedelijk landschap zeer waarderen.
We kunnen twee stromingen onderscheiden. De ene stroming is van mening dat
met het bouwen van de Mall het landschap erop achteruit gaat. Natuur komt altijd
boven bebouwing, is de opvatting, en het plaatsen van een Mall op die plek staat
gelijk aan visuele verontreiniging. Daarbij wordt ook gewezen op het min of meer
onherroepelijk ingrijpen in natuur en landschap. Binnen deze stroming illustreren
zinsneden als ‘het zoveelste lelijke gebouw langs de snelweg’ of ‘een betonnen
doos’ het beeld van de Mall. De andere stroming is van mening dat door de bouw
van dit complex een verbetering van het terrein mogelijk is. Het gebied wordt
momenteel nauwelijks gebruikt en een mooi, markant gebouw zou een positieve
uitwerking kunnen hebben, menen zij: een fraaie entree aan de noordkant van de
stad. In deze opvatting klinken een aantal ontwerpeisen voor het complex door. In
de interviews is het belang hiervan herhaaldelijk benadrukt. Het complex zou
slechts gebouwd mogen worden onder de stellige voorwaarde dat het goed wordt
ingepast in het landschap. Het zou zo ook een verbetering van dat landschap
kunnen betekenen. Volgens respondenten is daarbij van belang dat het complex
niet alleen naar binnen is gericht, zoals vaak het geval is, maar ook naar buiten
en dat het past bij de plek. Met andere woorden, het complex moet iets aan het
landschap toevoegen.
Schaal
Waar het gaat om de natuur en het landschap is de verwachting dat de effecten
zich in eerste instantie vooral zullen beperken tot het MOB-complex en zijn directe
omgeving. In tweede instantie verwacht men dat de Mall nieuwe ruimtelijke
ingrepen uitlokt op een hoger schaalniveau. Dat kan zijn in de sfeer van nieuwe
weginfrastructuur, maar dat kan ook zijn doordat er nieuwe investeringsprojecten
worden ontwikkeld. Op dat moment zullen de effecten zich ruimtelijk niet
beperken tot de schaal van de locatie, maar zich uitstrekken tot de stad Tilburg en
de regio.
De geografische schaal van de effecten op de luchtkwaliteit betreft volgens de
respondenten in eerste instantie vooral de toegangswegen. Vervolgens strekt
deze zich uit over een groter gebied tot op de provinciale schaal met een
concentratie in de regio Midden-Brabant en de stad Tilburg en met name het
MOB-complex en haar directe omgeving zelf.
29
30
5 Economisch kapitaal
Binnen het domein van het economische kapitaal is met name gekeken naar
de effecten die de Mall volgens stakeholders zou kunnen hebben op de
voorraden arbeid, kapitaal(goederen), kennis, grondstoffen, ruimtelijke
(vestigings)voorwaarden en economische structuur. Met betrekking tot de
voorraad arbeid zijn we met name geïnteresseerd in de meningen over de
effecten op de werkgelegenheid en werkloosheid. Welke argumenten worden
op dat vlak gehanteerd?Met betrekking tot de voorraad kapitaalgoederen zijn
we geïnteresseerd in de invloed op de winstgevendheid en op het
investeringsgedrag en de investerings-bereidheid van ondernemingen.
Daarmee voor een deel samenhangend is de vraag of de komst van de Mall
nu gezien wordt (direct of indirect) als een versterking en vernieuwing van de
economische structuur of juist niet. Vanuit kennisoogpunt is de vraag aan de
orde of de Mall naar verwachting een bijdrage gaat leveren aan het
versterken van het innovatieve en creatieve vermogen van ondernemingen.
Ook kijken we naar de invloed die de Mall volgens onze respondenten heeft
op het gedrag van de kennisinstellingen (UvT, HBO, MBO). Belangrijk voor
het functioneren van ondernemingen zijn de ruimtelijke
vestigingsvoorwaarden. Wat is de inschatting: wordt de bereikbaarheid van
bedrijven, economische centra en voorzieningen positief of negatief beïnvloed
door de komst van de Mall? Draagt ze bij aan het vergroten van de ruimte
voor bedrijvigheid en kan ze een impuls geven aan het adequaat beheren van
de ruimte? Waar het gaat om de voorraad grondstoffen vragen we naar de
mogelijke effecten die de Mall zou kunnen hebben op het investeringsgedrag
van ondernemingen, gericht op het gebruik van duurzame energie en een
verminderd gebruik van uitputbare grond- en hulpstoffen.
Twee scenario’s: een positief en een negatief

Een nadere analyse van de interviews maakt duidelijk dat wat betreft het
mogelijke effect van de Mall op het economisch kapitaal de groep geïnterviewde
stakeholders in twee groepen te verdelen is:
I Zij die overwegend positief gestemd zijn. Deze groep gaat er vanuit dat de
gemeente er samen met OVG/MDG in slaagt om van de Mall iets bijzonders
te maken, zodat de Mall iets toevoegt aan het bestaande en niet meer van
hetzelfde is. Betrokkenen zien de komst van de Mall als een kans en tevens
als een middel om Tilburg op de (nationale en zelfs internationale) kaart te
31
zetten. Het merendeel van deze stakeholders is overigens van mening dat de
Mall alleen bestaansrecht heeft als ze ook daadwerkelijk iets bijzonders biedt.
Mocht dit niet het geval zijn, dan sluiten zij zich aan bij de opvattingen en
redeneerlijn van de tweede groep stakeholders.
II Zij die overwegend negatief gestemd zijn. Deze groep is sceptisch over de
mogelijkheden om van de Mall iets bijzonders te maken. Betrokkenen
verwachten dat het vooral meer van hetzelfde zal zijn, hooguit op een qua
oppervlakte grotere schaal. Zij vragen zich ook af hoe de gemeente Tilburg er
voor kan zorgen c.q. kan afdwingen dat OVG/MDG het voorgestane concept
ook daadwerkelijk gaat waarmaken. Zeker wanneer het niet lukt om de Mall
tijdig ‘vol’ te krijgen zal, zo is de verwachting, het concept zoals dat wordt
uitgedragen snel onder druk komen te staan.
Overigens geldt dat velen waar het gaat om de verwachte economische effecten
nog in onzekerheid verkeren. Men is unaniem van mening dat een en ander toch
in belangrijke mate afhankelijk is van de invulling van het Mall-concept, zowel
inhoudelijk als qua schaal.
De optimistischf gestemden treffen we wat meer aan onder de economische
stakeholders, de pessimistisch gestemden onder de vertegenwoordigers van de
(omringende) gemeenten.
Zorg om de bereikbaarheid unaniem: kans voor infrastructuur en OV

Vrijwel alle geïnterviewden, of ze nu tot de positief of de negatief gestemden
behoren, delen de zorg over de consequenties van de Mall voor de
bereikbaarheid van bedrijven, economische centra en publieke en andere
voorzieningen. De toename van de verkeersdruk (lees van de automobiliteit) zal
er voor zorgen, zo is de verwachting, dat de toch al kwetsbare
verkeersinfrastructuur in de regio deze niet aankan. Daarbij is van verschillende
zijden nog opgemerkt dat de genoemde bezoekersaantallen en de toename van
het autoverkeer nog eens kritisch bezien zouden moeten worden. Men spreekt de
gedachte uit dat, wil de Mall rendabel zijn, er met een groter aantal bezoekers
gerekend moet worden en dienovereenkomstig met meer verkeersbewegingen.
Het op voorhand op orde brengen van de infrastructuur vormt voor iedereen een
belangrijke, bijna ontbindende voorwaarde voor de totstandkoming van de Mall.
Op dat punt zijn de stakeholders zeer stellig. Een aantal geeft zelfs aan dat,
indien niets gebeurt met deze zorg, men de gemeente Tilburg aansprakelijk wil
stellen voor geleden schade. Een groot aantal stakeholders ziet in het
bereikbaarheidsvraagstuk overigens ook een kans om de infrastructuur en het
openbaar vervoer in de regio een positieve impuls te geven. Daarbij worden o.a.
concepten als light rail en vrije busbanen genoemd.
32
De komst van de Mall zal een impuls betekenen voor innovativiteit en

creativiteit. Kans voor de kennisinstellingen, in het bijzonder het
beroepsonderwijs
Zowel in het positieve als negatieve scenario wordt er van uitgegaan dat de komst
van de Mall (noodgedwongen) creativiteit en innovativiteit zal uitlokken onder de
bestaande ondernemers in stad en regio. Het beeld is dat de concurrentie zal
toenemen. Ondernemers zullen worden uitgedaagd om met nieuwe initiatieven te
komen. De Mall zal leiden tot meer beweging en dynamiek. Een aantal
ondernemers zal daarin niet meekunnen en het niet redden, zo is de verwachting.
Over de mate waarin dit gebeurt en hoe erg men dit moet vinden, wordt
verschillend gedacht.
De komst van de Mall kan een kans betekenen voor met name het middelbare en
hogere beroepsonderwijs. Dat geldt in het bijzonder voor onderwijsinstellingen als
de Rooi Pannen en het ROC Midden-Brabant. Daarbij wordt niet alleen gedacht
aan extra stageplaatsen, maar ook aan onderwijsvernieuwing. De komst van Mall
kan, zeker als het om een vernieuwend concept gaat, scholen en hun leerlingen
in contact brengen met nieuwe retail en leisure concepten waaraan in het
onderwijs aandacht besteed zou kunnen c.q. moeten worden.
Hoe zuinig gaan we om met onze beschikbare ruimte?

Ruimte is een schaars goed in Nederland. Vandaar dat er veel waarde wordt
toegekend aan het beheer van de ruimte. Zuinig, meervoudig ruimtegebruik en
hergebruik van reeds gebruikte ruimte vormen daarbij leidende principes. In dat
verband worden door een aantal stakeholders vragen opgeworpen. Is de
(voorlopige) keuze voor het MOB-complex, in de open ruimte aan de rand van de
stad, wel de juiste? Zou het uit oogpunt van zuinig ruimtegebruik niet veel beter
zijn om op zoek te gaan naar een locatie die hergebruikt kan worden? Daarnaast
wordt het beeld van ruimteopslokkende parkeerplaatsen vol auto’s aangehaald.
Men wil graag zien dat de projectontwikkelaar op dit punt uitgedaagd wordt tot
vernieuwende ideeën.
Positieve scenario
In het positieve scenario wordt de komst van de Mall vooral gezien als een kans
voor de stad Tilburg om zichzelf (economisch) sterker te profileren, om af te
komen van haar wat non-descripte imago. De economische structuur zal worden
versterkt, zo is de verwachting, met een krachtig en qua segmentering en
branchering bijzonder detailhandelssegment. Daarmee zal het weglekken van
consumptieve bestedingen naar andere gemeenten, waaronder Breda en Den
Bosch, voor een deel teniet worden gedaan en kunnen koopstromen van elders
worden aangeboord. Uiteraard, zo is de mening, zal dit de positie van de
bestaande winkelcentra (zowel op stedelijke en wijkniveau maar ook in de regio)
onder druk kunnen zetten. De intuïtieve inschatting is dat een aantal bedrijven
onder deze druk zal bezwijken en een aantal de wijk zal nemen naar de Mall zelf.
Over de aard en omvang van deze effecten doet men geen uitspraken. Ze kunnen
mogelijk beperkt blijven mits de Mall qua invulling bijzonder genoeg is. Wanneer
de gemeente er in slaagt om de Mall niet als een ‘stand alone’ aan de rand van de
stad te ontwikkelen maar letterlijk en figuurlijk te verbinden met de binnenstad van
33
Tilburg dan zou de binnenstad zelfs kunnen profiteren van de bezoekers van de
Mall, zo is de redenering. Daarbij wordt uiteraard gedacht aan infrastructurele
maatregelen in de sfeer van OV, maar wordt ook gedacht aan hotel- en
horecafaciliteiten, theater etc.
De komst van de Mall zou ook de leisure functie van Midden-Brabant kunnen
versterken . Er kan een meer samenhangend aanbod gepresenteerd worden
waardoor ook de verblijfsrecreatie een impuls krijgt.
Men verwacht dat de werkgelegenheid in de stad een positieve impuls zal krijgen,
iets waarvan vooral het midden- en lagere segment op de arbeidsmarkt kan
profiteren. Het betreft segmenten die in Tilburg sterk vertegenwoordigd zijn. Wel
worden problemen voorzien in de sfeer van de vacaturevervulling. Nu al kost het
winkels vaak moeite om geschikt personeel te vinden. Bedrijven zullen, zo is de
verwachting, een deel van de opleiding van het personeel zelf gaan verzorgen.
Daarnaast zouden de lokale en regionale onderwijsinstellingen hieraan een
bijdrage kunnen leveren. Zo geeft de Mall mogelijk ook een vernieuwingsimpuls
aan het onderwijs.
Voorts zou met de komst van de Mall het draagvlak voor het parkmanagement
van industrieterrein Kraaiven versterkt kunnen worden. Datzelfde geldt voor de
economische basis onder de biovergister van Essent op de Spinder, die nu niet in
bedrijf is.
Negatieve scenario
Het negatieve scenario is gebaseerd op de verwachting dat de Mall niet bijzonder,
maar meer van hetzelfde zal zijn. Als het ware een duplicaat van de huidige
binnenstad van Tilburg. Er zal vooral in kwantitatieve zin een uitbreiding
plaatsvinden van het verkoopoppervlak. Aan deze verwachting ligt een aantal
redeneerlijnen ten grondslag. Voor een deel hebben die te maken met de omvang
van de Mall in relatie tot de geformuleerde ambitie om er iets bijzonders van te
maken. Voor een deel hebben die ook te maken met de specifieke locatie. Waar
het gaat om omvang en ambitie geloven de sceptici niet dat er voldoende
(buitenlandse) investeerders te vinden zijn, geïnteresseerd om in de Tilburgse
Mall te investeren. En dat zeker niet in de omvang waarvan nu sprake is. Dat
heeft huns inziens o.a. te maken met de aard van de Nederlandse retailmarkt die
door haar fijnmazige karakter als lastig penetreerbaar wordt gezien. Aan de
projectontwikkelaar derhalve wat hun betreft de taak om op dit punt te laten zien
dat er ook daadwerkelijk belangstelling is vanuit buitenlandse investeerders. Daar
komt volgens betrokkenen bij dat het maar zeer de vraag is of Tilburg voldoende
aantrekkelijk is om buitenlandse retailers aan te trekken. Plaatsen die wat meer
centraal in het land gelegen zijn, met meer uitstraling, zouden als
vestigingslocatie meer voor de hand liggen. De verwachting van de sceptici is dat
een belangrijk deel van de Mall gevuld zal worden met retailconcepten die al in
Tilburg of elders in de omgeving aanwezig zijn. Er zal derhalve een forse
concurrentie optreden met de bestaande centra, met de bijbehorende
verhuisbeweging en andere consequenties van dien. Daar komt nog bij dat een
aantal geplande investeringen mogelijk heroverwogen (lees uitgesteld en
misschien wel stopgezet) zullen worden. Omdat de Mall niet bijzonder genoeg is
zal er vooral sprake zijn van herverdeling van regionale en lokale koopstromen.
34
Op de korte termijn zal de economische en werkgelegenheidsbalans wellicht

positief zijn, maar op de langere termijn wordt hooguit een neutraal effect
verwacht.
Het schaalniveau
De bereikbaarheidsproblematiek zal zich naar de verwachting van de
respondenten uitstrekken over een regionaal gebied, met een concentratie in de
Midden-Brabant, de stad Tilburg en de directe omgeving van de Mall. Het
vraagstuk van het beheer van de ruimte (zuinig omgaan met de beschikbare
ruimte) speelt vooral op stedelijk niveau. De gevolgen voor de economische
structuur en de werkgelegenheid hebben in hoofdzaak een lokale en regionale
dimensie. Opvallend is de grote onzekerheid over de precieze aard en omvang
daarvan. Een en ander zal sterk afhangen van de concrete branchering.
35
36
6 Sociaal-cultureel kapitaal
Binnen het domein van het sociaal-cultureel kapitaal staan de sociale

interacties binnen een samenleving centraal. Voor een sociaal en cultureel
duurzame samenleving geldt dat de sociale samenhang gewaarborgd is,
niemand wordt uitgesloten en armoede voorkomen wordt, dat burgers
betrokken zijn bij de samenleving (politiek, economisch en sociaal), dat
voorzieningen (gezondheidszorg, onderwijs, kunst&cultuur) van goede
kwaliteit en voor iedereen toegankelijk zijn en dat er sprake is van een veilige
samenleving, waarin ieder zijn identiteit kan uitdragen.
Discussie over de sociale consequenties van de komst van de Mall loopt

langs de lijn van de economische gevolgen
Bij de beargumentering van de consequenties van de komst van de Mall voor het
sociaal culturele kapitaal vinden we dezelfde scenario’s terug zoals die in het
vorige hoofdstuk zijn beschreven. Dit hangt samen met het feit dat het gros van
de geïnterviewden de sociaal-culturele gevolgen beziet in het verlengde van de
door hen verwachte economische effecten. Zij die positief tegenover de Mall
staan en verwachten/hopen dat deze iets toevoegt, zien ook positieve
ontwikkelingen en kansen op sociaal-cultureel vlak. Daartegenover schetsen zij
die overtuigd zijn dat de Mall meer van hetzelfde wordt, een overwegend negatief
beeld van de gevolgen voor het sociaal-cultureel domein.
In het navolgende zullen de redeneerlijnen uit de beide scenario’s over het

voetlicht worden gebracht om van daaruit aan te geven wat de verwachte effecten
zijn op de verschillende sociaal-culturele voorraden. Eerst zullen we een aantal
generieke bevindingen presenteren.
Kans voor onderwijsinstellingen, met name in het middelbare en hoger

beroepsonderwijs
In het vorige hoofdstuk hebben we reeds aangegeven dat de komst van de Mall,
zowel in de ogen van de positief als de negatief gestemden, kansen biedt voor het
onderwijs in stad en regio, met name het middelbare en hogere
beroepsonderwijs. Dat geldt in het bijzonder voor onderwijsinstellingen als de
Rooi Pannen en het ROC Midden-Brabant. Daarbij wordt niet alleen gedacht aan
extra stageplaatsen, maar ook aan onderwijsvernieuwing. De komst van Mall kan,
zeker als het om een vernieuwend concept gaat, scholen en hun leerlingen in
37
contact brengen met nieuwe retail en leisure concepten waaraan in het onderwijs
aandacht besteed wordt.
Veiligheidsrisico’s door grote mensenmassa’s en verkeersdrukte

De komst van de Mall zal een aantal veiligheidsrisico’s met zich meebrengen.
Daarover zijn zowel de positief als de negatief gestemden het eens. Allereerst
worden veiligheidsrisico’s genoemd die samenhangen met het feit dat de Mall
grote groepen mensen zal aantrekken. De verwachting is overigens dat deze
risico’s binnen het complex goed onder controle te houden zijn. Daarnaast wordt
echter ook de sterke toename van de omliggende verkeersdrukte aangeduid als
een veiligheidsrisico’s.
Gezondheidsrisico’s door verslechterende luchtkwaliteit

In hoofdstuk 3 wezen we al op de verwachting dat de luchtkwaliteit als gevolg van
de sterke toename van de verkeersintensiteit zal verslechteren. Daarnaast
verwacht men dat ook de geluidsbelasting voor omwonenden zal toenemen. Een
aantal respondenten verwacht dat als gevolg van de verslechterende
luchtkwaliteit en de verhoogde geluidsbelasting er ook negatieve effecten zullen
optreden op de gezondheid van burgers. Dat geldt in het bijzonder voor de
mensen die wonen in de buurt van de verkeersaders.
De komst van de mall lokt burgers uit de tent, roept op tot debat
De aankondiging van de mogelijke komst van de Mall leidt er toe dat burgers
uitgedaagd worden zich een mening te vormen over dit onderwerp zo
beargumenteert een groot aantal stakeholders. Het raakt mensen direct en leidt
daarmee tot een politiek/maatschappelijk debat. Dat gaat vervolgens niet alleen
over de voor’s en tegen’s van de Mall, maar ook over de toekomst en de
gewenste identiteit van de stad. Enerzijds leidt dit tot een verhoogde
betrokkenheid bij de stad, anderzijds is er de vraag "hoe lang dit gaat duren".
Positieve scenario
Als de gemeente en OVG er in slagen van de Mall iets bijzonders te maken, zo is
de mening van de optimisten, dan zal dit leiden tot versterking van de
economische structuur en per saldo tot verhoging van de werkgelegenheid.
Daarbij gaat het vooral om werk in het midden- en lagere segment van de
arbeidsmarkt. Meer werk betekent een vermindering van de werkloosheid en een
grotere kans op inkomensverwerving voor delen van de beroepsbevolking die nu
moeilijker aan een baan kunnen komen. Daarmee is sprake van een vermindering
van de kansen op armoede en sociale uitsluiting. Met de versterking van de lokale
en regionale economie wordt ook de economische basis onder de
voorzieningenstructuur versterkt. Daardoor, zo is de redenering, krijgt deze niet
alleen in kwantitatieve zin een impuls, maar kan ook de kwaliteit verbeterd
worden. Dit nog los van het feit dat de Mall als zodanig al een kwalitatieve impuls
betekent voor de voorzieningenstructuur.
Met de komst van een bijzondere Mall wint de stad Tilburg, maar ook de regio aan
aantrekkelijkheid, worden stad en regio op de kaart gezet. Zo krijgt de stad iets
om trots op te zijn, krijgt ze een versterkte identiteit. Voor een stad die vaak als
38
non-descript wordt gekarakteriseerd, die op zoek is naar eigenheid zou de komst

van de Mall een belangrijke impuls kunnen zijn, zo is de verwachting. Daar komt
nog bij dat de stad niet alleen voor haar eigen inwoners aan aantrekkingskracht
wint, datzelfde geldt voor mensen van buiten Tilburg. De komst van veel
bezoekers van buiten de stad kan ook een positieve bijdrage leveren aan de
diversiteit, aan het mengen van mensen met verschillende culturele
achtergronden. Daarnaast wint Tilburg als woonplaats aan aantrekkelijkheid.
Daarmee zou ook de woningmarkt een impuls kunnen krijgen. Ook de culturele
voorzieningen kunnen profiteren van de komst van de Mall, zowel direct als
indirect. Het is denkbaar dat zich binnen de Mall culturele voorzieningen vestigen
die daarmee een rechtstreekse versterking van het culturele aanbod betekenen.
Daarnaast is het ook denkbaar dat de ondernemingen die in de Mall gevestigd
zijn zich via sponsoring verbinden met de culturele voorzieningen in de stad.
Negatieve scenario
In dit scenario wordt vooral de nadruk gelegd op het feit dat de komst van de Mall
een bedreiging zal vormen voor de voorzieningenstructuur in de binnenstad, de
omliggende wijkcentra (in het bijzonder het Wagnerplein) en de omringende
dorpen en steden. De verwachting is dat koopstromen zullen worden
weggezogen, dat winkels noodgedwongen hun deuren zullen moeten sluiten, dat
kleine ondernemers bedreigd worden met een armoedeval. Daarnaast wordt
gevreesd voor het ontstaan van leegstand, vermindering van de waarde van het
vastgoed en verpaupering in de binnenstad maar ook in wijken en buurten met
alle negatieve gevolgen voor de sociale samenhang, voor criminaliteit en
veiligheid. Gewezen wordt op de rol die dorp-, wijken buurtwinkels spelen in het
kader van het bevorderen van sociale samenhang. Respondenten wijzen erop dat
de ondernemers in dit soort centra een belangrijke rol spelen bij het ondersteunen
van buurtactiviteiten en verenigingen. Met het wegvallen van een deel van deze
groep winkeliers zal een deel van de (financiële) basis voor dit soort activiteiten
wegvallen.
Tegen de achtergrond dat de gemeente Tilburg bezig is met een grote
herstructurering van zowel de binnenstad (Pieter Vreedeplein, Spoorzone) als in
Tilburg Noord (Wagnerplein, Verdiplein) en Berkel Enschot (Eikenbosch) wordt de
timing van de komst van de Mall als hoogst ongelukkig ervaren.
Als gevolg van de achteruitgang van de voorzieningenstructuur zal de
tevredenheid van de burgers met de woonomgeving, zo is de verwachting in dit
scenario, afnemen. Dit geldt zeker voor kwetsbare groepen zoals ouderen die
minder mobiel zijn en voor hun voorzieningen aangewezen zijn op buurten
wijkwinkelcentra.
Door sommigen wordt ten slotte de vraag opgeworpen of we met de komst van
de Mall niet iets importeren waarmee we een deel van onze eigen culturele
identiteit kunnen verliezen. Het concept van de Mall wordt daarbij sterk
geassocieerd met Amerikaanse vormen van stedelijkheid.
Het schaalniveau
De sociaal culturele effecten, in het bijzonder waar het gaat om de invloed op
solidariteit/sociale samenhang, de woonomgeving, gezondheid en veiligheid,
39
zullen zich naar de verwachting van de respondenten niet beperken tot uitsluitend
de stad Tilburg, maar zeker ook van invloed zijn op de andere gemeenten in de
regio Midden-Brabant. Ook voor het onderwijs geldt dat er niet alleen kansen zijn
voor de onderwijsinstellingen in Tilburg, maar ook voor onderwijsinstellingen in
de regio en de rest van Brabant.
40
7 Slotbeschouwing
De vraag die in dit onderzoek centraal staat is welke duurzaamheidaspecten

(volgens de Telos-benadering) aandacht verdienen in verband met de mogelijke
komst van een Shopping Mall naar Tilburg. In de ogen van Telos gaat het bij
duurzame ontwikkeling om het vinden van een balans tussen economische,
ecologische en sociaal-culturele ontwikkelingen. Daarbij staat duurzame
ontwikkeling in een breder verband voor de zoektocht naar creatieve, innovatieve,
enthousiasmerende oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken. Het gaat
hier nadrukkelijk niet om het vinden van ééndimensionale oplossingen, dat wil
zeggen oplossingen die slechts één kapitaal betreffen. Het gaat er juist om te
zoeken naar verbindingen tussen meerdere kapitalen, naar win-win situaties.
Duurzame ontwikkeling wordt daarbij opgevat als een normatief én een
strategisch fenomeen.
Het normatieve kader van waaruit in dit onderzoek de stakeholders zijn bevraagd
op hun inschatting van de effecten van de Mall wordt gevormd door de set van
duurzaamheideisen zoals die ten grondslag ligt aan de duurzaamheidbalans van
Telos. Het gaat hierbij om een set van eisen die in debat met de Brabantse
samenleving in de afgelopen 7 tot 8 jaar tot stand is gekomen. In
vraaggesprekken met ruim 40 personen is de afgelopen twee maanden
systematisch nagegaan in hoeverre men meent dat met de komst van de Mall de
realisatie van deze eisen dichterbij dan wel in gevaar wordt gebracht. In de
onderstaande argumentenmatrix wordt een overzicht gepresenteerd van de
positieve en negatieve argumenten die in de vraaggesprekken naar voren zijn
gebracht.
Om de matrix goed te kunnen interpreteren moeten een aantal opmerkingen

vooraf worden gemaakt. Het concept van de Mall, zoals dat besproken is met de
verschillende stakeholders was op dat moment nog volop in ontwikkeling. Dat
heeft de geïnterviewden met een aantal relevante onzekerheden geconfronteerd.
Velen vonden het dan ook lastig om tot een afgewogen oordeel te komen. De
relevante onzekerheden, zo was het algemene gevoelen van de geïnterviewden,
betroffen met name:
41
Daarnaast werden aspecten genoemd als de wijze waarop OVG de Mall zou
willen inpassen in het landschap, in welke mate gebruik gemaakt gaat worden van
duurzaam bouwen principes, hoe het parkeervraagstuk aangepakt gaat worden
etc. Een en ander heeft er toe geleid dat de meeste geïnterviewden een wat
afwachtende houding aannamen. Men is duidelijk nog op zoek naar wat men
feitelijk van het initiatief moet vinden. Overigens kunnen de geformuleerde
onzekerheden natuurlijk ook gezien worden als even zo vele uitdagingen voor het
vervolgtraject, zowel vanuit het perspectief van participatie en communicatie, als
vanuit het perspectief van de duurzame ontwikkelopgave.
Daarnaast zijn voor de interpretatie van de resultaten ook andere zaken van
belang. Om te beginnen speelt het geloof een belangrijke rol dat partijen hebben
in de mogelijkheid om van de Mall ook daadwerkelijk iets bijzonders te maken. Zij
die daarin geloven voeren voornamelijk positieve argumenten aan, wijzen op de
kansen. Zij die er niet in geloven wijzen vooral op de bedreigingen. Vervolgens
speelt de waardering een rol die partijen hebben voor de bestaande natuur en het
landschap op en rondom het MOB-complex. Een lage waardering leidt er toe dat
de aantasting van de natuur als minder ernstig wordt gezien en de
compensatiemogelijkheden als afdoende en waardevol. Een hoge waardering
leidt tot een omgekeerde redenering.3 Verder moet er op worden gewezen dat we
zowel gesproken hebben met direct belanghebbenden, als met belanghebbenden
die een wat meer abstract belang vertegenwoordigen. Beide soorten belang zijn
in de weergave van het argumentenveld niet gescheiden.
Bij het in kaart brengen van de argumenten staat niet de omvang van de
argumenten centraal, in termen van meerderheden en/of minderheden, of de
waarde daarvan, in termen van waarheid of belang; centraal staat vooral de
aard/de inhoud van de argumenten. De uitkomst van het onderzoek mag ook niet
gelezen worden als het resultaat van een maatschappelijk debat waarbij
stakeholders met elkaar argumenten wisselen. Het is niet meer en niet minder
dan een systematische weergave van de argumenten zoals die in het
maatschappelijk veld leven. Verder moet nogmaals worden opgemerkt dat Telos
de gehanteerde argumenten niet heeft gewogen. Ze vormen een weergave van
de huidige stand van kennis/betrokkenheid/beeldvorming/beoordeling onder de
respondenten. De verwachte effecten geven daarmee vooral
beoordelingsrichtingen aan. Het zijn niet zelden onderling spanningsvolle
overwegingen zoals die momenteel bij stakeholders leven.
_______________________________________________________________________________________________
3
In de communicatie richting maatschappelijk veld zou nadrukkelijker gecommuniceerd moeten
worden dat het MOB-terrein in de ruimtelijke planvorming al een rode functie is toebedeeld,
gezien wordt als een inverdienlocatie. Door het MOB-terreion te ver’roden’ ontstaat elders ruimte
voor groenontwikkeling.
42
Argumentenmatrix Ecologisch Kapitaal

  
• Bouw gaat ten koste van Natuur • Compensatie van natuur levert elders
natuuroppervlak en biodiversiteit meer en kwalitatief betere natuur op
• Weghalen van groen gebied uit de
EHS kan verstoring van ecosysteem
betekenen
• De bouw van de Mall ondermijnt
eerder gesloten overeenkomsten
• De negatieve effecten op de natuur
in de omgeving worden niet of
onvoldoende gecompenseerd
• Wet –en regelgeving rondom Bodem • Mogelijk vervuilde bodem zal worden
bouwen ondervangen mogelijke gesaneerd.
negatieve gevolgen
• Toenemende automobiliteit en Lucht
verwachte filevorming zorgen voor
extra uitstoot van CO2 en fijnstof en
toename in geluidsbelasting in de
regio
• Goed afwateringssysteem Oppervlakte
ondervangt mogelijke negatieve water
gevolgen
• Goed afwateringssysteem Grondwater
ondervangt mogelijke negatieve
gevolgen
Nvt Delfstoffen Nvt
• Natuurlandschap komt boven Landschap • Een Mall kan een fraaie entree naar
stedelijk landschap. de stad worden
• Ingrijpen in natuur is onherroepelijk. • Een mooi, markant gebouw kan iets
• Een Mall op die locatie staat gelijk aan het landschap toevoegen
aan visuele verontreiniging
43
Argumentenmatrix Economisch Kapitaal
  
• Werkgelegenheid in de stad en regio Arbeid • De werkgelegenheid (vooral het
neemt af doordat ondernemers midden- en lagere segment) krijgt een
‘omvallen’ . Per saldo is de werk- positieve impuls
gelegenheidswinst zeer beperkt. • De toename in mogelijkheden voor
• Het kost nu al veel moeite om stage en ‘training on the job’ hebben
openstaande vacatures op te vullen, een positief effect op het
laat staan als de vraag substantieel opleidingsniveau.
toeneemt.
• Er vindt een herverdeling van Kapitaal • Forse toename van economische
koopstromen plaats, waardoor activiteit en daarmee van het
ondernemers in de stad en omgeving investeringsniveau.
verlies zullen lijden.
• Onzekerheid rondom komst, invulling
en effecten van de Mall leiden tot
bevriezen van investeringen in de stad
en regio.
• Te hoge concurrentie kan creativiteit Kennis • Concurrentie stimuleert innovatie en
doodslaan creativiteit. Kan bijdrage leveren aan
het onderscheidend vermogen van de
binnenstad.
• Biedt kansen voor onderwijsinstel-
lingen als de Rooi Pannen en het ROC
in de sfeer van onderwijsvernieuwing
en stageplaatsen.
• De bereikbaarheid van bedrijven, Ruimtelijke • De Mall levert extra ruimte voor
economische centra en publieke vestigings- bedrijvigheid op
voorzieningen neemt af door de voorwaarden • Ervan uitgaande dat het gebouw aan
toename van automobiliteit alle nieuwe technische eisen voldoet,
• De Mall is een concurrent voor wordt de ruimte goed beheerd (lees:
bedrijvigheid die te maken hebben met de lucht in bouwen, ondergronds
schaarse ruimte en hoge huurprijzen. parkeren, et cetera)
• De mogelijkheden om ruimte te • Verkeersontsluiting van bedrijven-
hergebruiken bijv. in het stedelijk terrein Kraaiven kan worden verbeterd
gebied worden niet benut door extra ontsluiting op tangent
• Parkmanagement op Kraaiven krijgt
positieve impuls door vergroting
draagvlak
• De te verwachten verkeerstoename
daagt uit om nieuwe OV-concepten te
introduceren.
44
• Door de herverdeling van koopstromen Economische • Door de Mall kan Tilburg zich
neemt de bedrijvigheid in de stad, structuur economisch profileren (op de kaart
wijkcentra en omliggende dorpen af zetten)
• Er ontstaat een onevenwichtige • De economische structuur wordt
detailhandelsstructuur. Teveel winkels versterkt met een krachtig en qua
en teveel van het zelfde. segmentering en branchering bijzonder
detailhandelssegment.
• Er zal een natuurlijke ‘shake-out’
plaatsvinden, waarbij ondernemers
met een minder sterke positie zullen
verdwijnen. Wat overblijft is een sterker
en creatiever bedrijfsleven.
• Versterking van het economisch
draagvlak onder het leisure-boulevard
concept. Daarmee kunnen de ambities
op het terrein van verblijfsrecreatie in
Midden-Brabant makkelijker worden
verwezenlijkt.
Grond en • Wanneer er wordt gebouwd, dient dit
hulpstoffen zo duurzaam mogelijk te gebeuren.
Het daagt uit om gebruik te maken van
nieuwe bouwtechnieken, duurzame
energie etc.
• Met de komst van de Mall kan het
economisch draagvlak versterkt
worden onder de bio-vergistings-
installatie waardoor deze weer
operationeel kan worden.
45
Argumentenmatrix Sociaal-Cultureel Kapitaal
  
• De voorzieningenstructuur in de Solidariteit • Kans op armoede en sociale uitsluiting
binnenstad, wijkcentra en omringende wordt verminderd, door de afname van
dorpen en steden komt onder druk te werkloosheid.
staan, doordat ondernemers • Doordat de economische basis van de
noodgedwongen deuren moeten stad wordt versterkt krijgt de
sluiten voorzieningenstructuur zowel
• De sociale samenhang gaat achteruit, kwantitatief als kwalitatief een impuls.
wanneer dorps-, wijken buurtwinkels
deze rol niet meer kunnen vervullen
• De Mall kan groepen (minder
bedeelden, allochtonen, ouderen)
uitsluiten
Burgerschap • Burgers laten hun stem klinken met
betrekking tot de Mall (al is deze
betrokkenheid volgens velen slechts van
tijdelijke aard).
• Verslechterde luchtkwaliteit heeft Gezondheid • ‘Funshoppen’ kan mensen zich (tijdelijk)
negatief effect op de gezondheid, met goed laten voelen
name langs de verkeersaders • Aanbod van wellness voorzieningen kan
worden versterkt
Onderwijs • Biedt kansen voor onderwijsinstellingen
als de Rooie Pannen en het ROC
• De tevredenheid van de burgers met Woon • De tevredenheid met de woonomgeving
de woonomgeving neemt af door de omgeving groeit, doordat mensen trots zijn op de
uitholling van de Mall
voorzieningenstructuur • Voorzieningenaanbod op stedelijk
• De tevredenheid neemt af door de niveau krijgt kwalitatieve impuls
toename in automobiliteit en de waardoor woonsatisfactie toeneemt.
gevolgen voor de bereikbaarheid van
woning en voorzieningen
• Het risico op ongelukken (of Veiligheid • Veiligheid is in de Mall goed te reguleren
aanslagen) neemt toe, doordat de
Mall veel mensen trekt
• Door toename in automobiliteit neemt
de kans op verkeersongelukken toe
• Wanneer de binnenstad leegloopt en
wijkcentra sluiten, leidt dit tot
leegstand en verpaupering, met
toename in criminaliteit als gevolg
46
• De binnenstad van Tilburg fungeert Identiteit en • De stad krijgt door de Mall een
als huiskamer van de stad en mensen diversiteit versterkte identiteit.
identificeren zich daarmee. De Mall
zal deze functie niet versterken eerder
uithollen
• De Mall draagt de Amerikaanse
identiteit uit, wat de eigen identiteit
onder druk kan zetten.
Kunst en • Vergroting van de aantrekkelijkheid van
cultureel Tilburg als stad vergroot (economisch)
erfgoed draagvlak voor bestaande aanbod aan
culturele voorzieningen en kan
ontwikkeling nieuw aanbod uitlokken
Geografische dimensie
Ecologisch kapitaal
De verwachting is dat waar het gaat om de natuur en het landschap de effecten
zich in eerste instantie vooral zullen beperken tot het MOB-complex en zijn directe
omgeving. In tweede instantie verwacht men dat de Mall mogelijk nieuwe
ruimtelijke ingrepen uitlokt op een hoger schaalniveau. Dat kan zijn in de sfeer
van nieuwe weginfrastructuur, maar ook doordat er nieuwe investeringsprojecten
worden ontwikkeld. Op dat moment zullen de effecten zich ruimtelijk niet
beperken tot de schaal van de locatie, maar zich uitstrekken tot de stad Tilburg en
de regio. De effecten op de luchtkwaliteit betreffen volgens de respondenten in
eerste instantie vooral de toegangswegen. Vervolgens strekt het effect zich uit
over een groter gebied tot aan de provinciale schaal, met een concentratie in de
regio Midden-Brabant en de stad Tilburg en met name het MOB-complex en haar
directe omgeving zelf.
Economisch kapitaal
De gevolgen voor de economische structuur en de werkgelegenheid hebben een
lokale en regionale dimensie. Opvallend is de grote onzekerheid over de precieze
aard en omvang daarvan. Een en ander zal sterk afhangen van de concrete
branchering, segmentering en schaal. De bereikbaarheidsproblematiek zal zich
naar de verwachting van de respondenten uitstrekken over een groter gebied, met
een concentratie in Midden-Brabant, de stad Tilburg en de directe omgeving van
de Mall. Het vraagstuk van het beheer van de ruimte (zuinig omgaan met de
beschikbare ruimte) speelt vooral op stedelijk niveau.
Sociaal-culturele kapitaal
De sociaal culturele effecten, in het bijzonder waar het gaat om de invloed op
solidariteit/sociale samenhang, de woonomgeving, gezondheid en veiligheid,
zullen zich naar de verwachting van de respondenten niet beperken tot de stad
Tilburg, maar zeker ook invloed hebben op de gemeenten in de omliggende
47
regio. Ook op het vlak van het onderwijs zijn er niet alleen kansen voor de
onderwijsinstellingen in Tilburg, maar ook voor de regio en de rest van Brabant.
Een overall beeld
Het bovenstaande argumentenoverzicht brengt helder in beeld welke kansen en

bedreigingen stakeholders zien in verband met de komst van de Mall. Duidelijk is
dat de Mall een impact heeft op een groot aantal maatschappelijke terreinen. Die
impact kan niet worden gereduceerd tot een louter economische. Zowel het
economische, sociaal-culturele als ecologische kapitaal ondervinden positieve en
negatieve gevolgen. Het gaat daarbij om effecten die zich, in geografisch opzicht,
niet alleen beperken tot het grondgebied van de gemeente Tilburg, maar ook
doorwerken in met name de regio en zelfs de provincie. De mate waarin de
gesignaleerde kansen en bedreigingen zich volgens de respondenten zullen
voordoen en doorwerken hangt samen met de mate waarin men gelooft dat de
Mall ook daadwerkelijk gevuld kan worden met een bijzondere formule. En dat
zowel qua schaal, branchering, segmentering alsook voor wat betreft de invulling
van de leisure component. Naarmate de Mall minder bijzonder is en meer een
duplicering van de binnenstad van Tilburg winnen de negatieve argumenten aan
kracht en boeten de positieve aan kracht in. Bovendien is er een duidelijke
samenhang (bijna lineair zo lijkt het) tussen de ontwikkelingen in het economische
en het sociaal culturele kapitaal. Een positieve impuls voor de economie werkt
ook positief door in het sociaal culturele domein, en omgekeerd. Eerste uitdaging
derhalve voor OVG/MDG om helder te maken dat men die bijzondere mix van
schaal, branchering, segmentering en leisure ook kan waarmaken. Uitdaging voor
de gemeente is zoveel mogelijk te borgen dat dit ook daadwerkelijk gaat
gebeuren, niet alleen op de korte termijn maar ook op de langere.
De verwachting is dat de komst van de Mall, hoe dan ook, een forse toename
van de verkeersdrukte met zich mee brengt. Die toename zal door de bestaande
en in de ogen van velen gemankeerde weginfrastructuur niet geaccommodeerd
kunnen worden. Tegelijkertijd wijst men op de verslechtering van de luchtkwaliteit
die dit met zich meebrengt. Voor een deel moet de oplossing voor deze
problemen gezocht worden in een tijdige aanpassing en uitbreiding van de
bestaande infrastructuur. Voor een deel zal de oplossing ook gezocht moeten
worden in het ontwikkelen van nieuwe OV-concepten (denk daarbij aan light rail,
nieuwe en verbeterde busverbindingen). Daarnaast denkt men aan
natuurontwikkeling als compensatie voor de verslechterde luchtkwaliteit.
Het bovenstaande bevestigt wat in hoofdstuk 2, op grond van de bestudeerde

literatuur, en in hoofdstuk 3, op basis van de algemene observaties uit de
vraaggesprekken, reeds als voorlopige conclusies is geformuleerd.
• Het is noodzakelijk is om de ontwikkeling van de Mall, gezien haar brede
maatschappelijke en regionale doorwerking, vanuit een breed, integraal
perspectief te benaderen. Hier ligt nadrukkelijk een kans. Er is een nieuwe
aanpak nodig waar het gaat om de besluitvorming inzake perifere detailhandel.
Bij die aanpak moet niet zozeer de reeds bestaande branchestructuur het
48
vertrekpunt vormen maar het geheel van economische, sociaal-culturele en

ecologische doelen die men op stedelijk, op regionaal niveau en zelfs op het
niveau van Brabantstad nastreeft in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling van
retail en leisure, of breder tot die van 'consumptiefuncties'. Verschillende
wegen staan open om een dergelijke aanpak te realiseren. Een mogelijkheid is
die van het opnemen van retail en leisure doelstellingen in een (nog te
ontwikkelen) regionale structuurvisie met de bijbehorende
bestemmingsplannen, verbonden met een set van streefdoelen op ecologisch,
economisch en sociaal terrein. Een andere is die waarbij een kwaliteitsteam
wordt geformeerd bestaande uit gezaghebbende vertegenwoordigers van
verschillende inhoudelijke disciplines en stakeholders die de opdracht meekrijgt
om op basis van de inzichten uit dit onderzoek de verdere ontwikkeling van de
Mall te begeleiden.
• Het succes van de Mall zal in belangrijke mate bepaald worden door de mate
waarin deze zich op positieve wijze verhoudt tot haar ecologische,
economische en sociaal-culturele omgeving. Het vraagt om een aanpak waarbij
de Mall niet als een “stand alone” in het buitengebied wordt ontwikkeld maar
letterlijk en figuurlijk in verbinding wordt gebracht met de ontwikkeling van de
binnenstad, met die van de wijken dorpswinkelcentra, met de ontwikkeling
van Stappegoor, met de plannen rondom de zogenaamde leisure boulevard,
met de natuurontwikkeling aan de noordzijde van het MOB-complex en met de
verbinding tussen stadscentrum en ‘leisureboulevard’. In deze aanpak moet
nadrukkelijk aandacht besteed worden aan de vraag waar baten ontstaan en
waar kosten en of deze verevend kunnen en moeten worden.
• De ontwikkeling van de Mall kan niet zonder een visie op wat men op niet
alleen het gemeentelijke, maar bovenal het metropolitane Brabantse
schaalniveau wil met de huidige/toekomstige detailhandels en leisure functies
(als onderdeel van een regionale structuurvisie). Welk economisch, ecologisch
en sociaal-cultureel ambitieniveau streeft men na? Wat moet Brabantstad en
zijn onderdelen dadelijk zijn? En welke voorzieningenstructuur hoort daarbij?
49
50
8 Literatuur
Brabantse Kamers van Koophandel, MKB Brabant & Hoofdbedrijfschap

Detailhandel (2007). Vernieuwen met verstand.
Buunk W. & Sluiskes G. (2007). Regionale sturing van de detailhandel. In

Stedebouw & Ruimtelijke Ordening, 88e jaargang, no. 6, pag. 40-45.
Centraal Planbureau (2007). Dutch Retail Trade on the Rise? SDU, Den Haag
Dagevos J. e.a. (2007). Toetsingskader Duurzame Ontwikkeling (ToDo).

Telos/Provincie Noord Brabant, Tilburg/Den Bosch.
Evers D., Hoorn A. van & Oort F. van (2005). Winkelen in Megaland. NAi
Uitgevers Rotterdam/Ruimtelijk Planbureau, Den Haag .
Evers D. (2007). Effecten van shopping malls. In Stedebouw & Ruimtelijke

Ordening, 88e jaargang, no. 6, pag. 22-25.
Gemeente Tilburg (2002). Kadernota detailhandelbeleid 2003-2010. Tilburg.
Gemeente Tilburg (2007). Voortgangsrapportage detailhandel. Tilburg
Gianotten Henk J. (2007). De balans van economie en ruimte. In Stedebouw &

Ruimtelijke Ordening, 88e jaargang, no. 6, pag. 28-31.
Hermans F. & Dagevos J. (red.) (2006). De duurzaamheidbalans van Brabant

2006. Telos, Tilburg
Ministerie van VROM, LNV & EZ (2004). Nota Ruimte: Ruimte voor ontwikkeling.
SDU, Den Haag.
Mommaas H. (2007). Lesiure, retail en het stedelijk veld. In Stedebouw &

Ruimtelijke Ordening, 88e jaargang, no. 6, pag. 10-21
Wagemans M. (2007). Ordenen, regelen of burgerschap. In Stedebouw &

Ruimtelijke Ordening, 88e jaargang, no. 6, pag. 34-37.
51
52
Bijlage I a: De Telosmethode
Wat verstaan we onder duurzame ontwikkeling?

Er bestaan vele definities over wat duurzame ontwikkeling is. In het
hedendaagse denken over duurzame ontwikkeling wordt meestal gerefereerd
aan het werk van de commissie-Brundtland, de World Commission on
Environment and Development, die in 1987 het rapport Our Common Future
publiceerde. Daarin wordt duurzame ontwikkeling als volgt omschreven:
‘Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van
de huidige generatie, zonder daarbij de mogelijkheden van toekomstige
generaties om in hun behoeften te kunnen voorzien te beperken.’ Centraal in
deze definitie staat de mens of, beter gezegd, de behoeften van de mens.
Telos volgt de commissie-Brundtland in haar definitie van het begrip
duurzame ontwikkeling. Het betreft echter een zeer algemene omschrijving.
Om het begrip duurzame ontwikkeling verder te kunnen operationaliseren
maken we gebruik van een zogeheten driekapitalenmodel waarin een
onderscheid gemaakt wordt tussen het economische, ecologische en
sociaalculturele kapitaal. Volgens Telos kan duurzame ontwikkeling worden
opgevat als een ontwikkelingsproces gericht op het bevorderen van een
evenwichtige groei (in balans) van de veerkracht en kwaliteit van de natuur
(het ecologisch kapitaal), van het lichamelijke en geestelijke welzijn van
mensen (het sociaal-cultureel kapitaal) en een gezonde economische
ontwikkeling (het economisch kapitaal). Om te kunnen spreken van duurzame
ontwikkeling moet in het verlengde van de gedachtegang van de commissie-
Brundtland worden voldaan aan drie eisen:
Er moet sprake zijn van het gelijktijdig verbeteren van het economische,
ecologische en het sociaal-culturele kapitaal. Verbetering van het ene kapitaal
mag niet ten koste gaan van één of beide andere kapitalen.
De ontwikkeling moet houdbaar zijn over generaties heen: er mag geen
afwenteling in de tijd plaatsvinden.
De ontwikkeling moet ook houdbaar zijn op mondiaal niveau of, anders
geformuleerd: er mag geen afwenteling in de ruimte plaatsvinden. Onze
ontwikkeling mag niet ten koste gaan van die in andere gebieden en andere
landen.
Met deze integrale benadering kiest Telos nadrukkelijk voor een breed
perspectief op duurzame ontwikkeling. Het begrip heeft zowel een
strategische dimensie (de langere termijn), als een normatieve dimensie
(verantwoordelijkheid voor andere schaalniveaus en toekomstige generaties).
53
Relevante begrippen
In de duurzaamheidbalans worden verschillende begrippen gebruikt. In het
onderstaande schema worden deze begrippen kort toegelicht.
Kapitalen en de duurzaamheiddriehoek
De ontwikkeling van de drie kapitalen (omvang, verandering in de tijd) wordt
gevisualiseerd met behulp van een gelijkzijdige driehoek: de duurzaamheid-
riehoek.
Er is bewust gekozen voor een gelijkzijdige driehoek om daarmee te
illustreren dat alle kapitalen even belangrijk zijn. Elk hoekpunt van de
driehoek stelt een van de kapitalen voor.
54
In de bovenstaande driehoek geven de lengte van de lijnen vanuit het

centrum, het zwaartepunt van de driehoek, de maximale grootte van de
kapitalen aan. Deze lijnstukken zijn allemaal even lang. De gemeten toestand
wordt weergegeven door de binnenste driehoek.
Waar het in de praktijk van het monitoren van duurzame ontwikkeling met
behulp van de duurzaamheiddriehoek vooral om gaat is om de omvang van
de binnendriehoek te bepalen ten opzichte van de hoekpunten van de
buitendriehoek. Hoe dichter de binnendriehoek ligt bij de buitendriehoek, hoe
dichter we een duurzame situatie benaderen. Door herhaaldelijk te meten
kunnen we een vergelijking maken in de tijd en ontstaat er dynamiek in de
monitor.
Voorraden en eisen
Ieder kapitaal is opgebouwd uit een aantal voorraden. Deze worden gekozen
op basis van bestaande theoretische inzichten. In vergelijking met de balans
van 2002 heeft er onder invloed van nieuwe wetenschappelijke en
maatschappelijke inzichten een revisie plaatsgevonden van het hele
voorradensysteem. Er zijn voorraden verdwenen, andere zijn toegevoegd of
hebben een andere inhoud gekregen. In bijlage Ib wordt een omschrijving
gegeven van de verschillende voorraden in de drie kapitalen. De nieuwe
indeling van de voorraden ziet er als volgt uit.
55
In deze voorraden worden vervolgens eisen gesteld. In deze eisen wordt
aangegeven waaraan een bepaalde voorraad op de lange termijn moet
voldoen. Het zijn met andere woorden de langetermijndoelen in kwalitatieve
bewoordingen. Ze zijn direct gekoppeld aan de voorraad waarop ze
betrekking hebben en worden sterk bepaald door de context (het heersende
normen- en waardepatroon) en het schaalniveau waarvoor de balans wordt
opgesteld. De eisen kunnen in de tijd ook veranderen, juist omdat ze worden
bepaald door stakeholders. Tijdens het interviewen van de stakeholders voor
het essay ‘Brabant op zoek’, zijn deze eisen voorgelegd en getoetst op hun
huidige relevantie.
In onderstaande tabel worden de eisen per voorraad geformuleerd. Ze zijn op

een populaire, niet wetenschappelijke manier geformuleerd om er voor te
zorgen dat iedereen ze kan begrijpen.
56
Tabel 3: Overzicht van de eisen per kapitaal zoals die gebruikt zijn in de
Telos Duurzaamheidbalans 2006
Kapitaal/ Voorraad Eisen
Ecologisch kapitaal
Natuur Oppervlakte van (verbonden) natuurgebied
Behoud biodiversiteit
Bodem Schoon (voor mens en natuur).
Behoud van de productieve kwaliteit (landbouw)
Lucht Schoon (voor mens en natuur).
Geen beïnvloeding van het klimaat.
Oppervlaktewater Er is voldoende oppervlaktewater en het is schoon (mens en natuur)
Grondwater Schoon (voor mens en natuur).
Niet meer onttrekken dan natuurlijk aangevuld kan worden.
Delfstoffen De winning van niet-herwinbare delfstoffen wordt verminderd
Landschap Het landschap wordt mooi gevonden door burgers.
Erkende natuur- en cultuurlandschappen worden beschermd en versterkt.
Sociaal en cultureel kapitaal
Solidariteit Er is sprake van sociale samenhang.
Er is geen armoede of uitsluiting
Burgerschap Burgers zijn betrokken (passief en actief) bij de politiek.
Ze hebben toegang tot de benodigde informatie
Gezondheid De bevolking is en voelt zich lichamelijk en geestelijk gezond.
De gezondheidszorg is voor iedereen toegankelijk en van goede kwaliteit.
Onderwijs Het onderwijs sluit aan op maatschappelijke behoeften.
Het is van hoge kwaliteit en goed toegankelijk voor iedereen
Woonomgeving Mensen zijn tevreden met de eigen woning en woonomgeving, met bereikbare en
toegankelijke publieke en dagelijkse voorzieningen
Veiligheid Iedereen voelt zich veilig in Brabant omdat de kans om ergens slachtoffer van te
worden verwaarloosbaar klein is.
Identiteit en diversiteit Het uitdragen van de eigen identiteit is wenselijk en geoorloofd zolang anderen hierdoor
niet beperkt worden
Kunst en cultureel Het culturele aanbod is groot, divers en voor iedereen die hiervan actief dan wel passief
erfgoed gebruik wil maken toegankelijk.
Het cultureel erfgoed wordt beschermd en versterkt.
Economische kapitaal
Arbeid Er is sprake van evenwicht op de arbeidsmarkt (kwalitatief en kwantiatief).
De beroepsbevolking is goed opgeleid.
Werk is gezond
Kapitaal(goederen) Bedrijven maken voldoende winst en investeren voldoende
57
Kennis Het innovatief en creatief vermogen van bedrijven, organisaties en mensen wordt
voortdurend versterkt.
De kennisinstellingen spelen hierin een actieve ondersteunende rol.
Ruimtelijke De bereikbaarheid (via weg, water, spoor, lucht, rail en ICT) van bedrijven,
vestigingsvoorwaarden voorzieningen en economische centra is goed.
Er is voldoende ruimte beschikbaar voor bedrijvigheid, die goed beheerd wordt.
Economische structuur De economische structuur kent een goede mix van stuwende en verzorgende
bedrijvigheid.
Ze wordt voortdurende vernieuwd door de komst van nieuwe ondernemingen (starters
en zich nieuw vestigende ondernemingen)
Grond- en hulpstoffen Investering van bedrijven zijn gericht op het voorkomen van uitstoot van schadelijke
stoffen en op de vermindering van gebruik van niet hernieuwbare grond- en hulpstoffen.
Indicatoren
De mate waarin aan de eisen wordt voldaan meten we met behulp van
indicatoren. Per eis kunnen een of meerdere indicatoren worden gebruikt. In
figuur 2 is een overzicht opgenomen van de samenhang tussen kapitalen,
voorraden, eisen en indicatoren.
Voor iedere indicator wordt een meetschaal opgesteld. Deze meetschaal

bestaat uit normatief vastgestelde maatstaven die een nul- en een
streefwaarde kennen met daartussen gelegen grenswaarden. In de balans
wordt deze klassenindeling op de volgende manier zichtbaar gemaakt.
58
Het bepalen van de grenswaarden is een onderdeel in de methode die veel

discussie oplevert. Voor het bepalen van deze grenswaarden is
gebruikgemaakt van beleidsdocumenten, vergelijkingen in de tijd,
vergelijkingen met andere regio’s en de resultaten van maatschappelijke
discussies.
Het bepalen van de grootte van voorraden en kapitalen

Voor elke voorraad wordt een totaalscore bepaald door de scores van alle
indicatoren gewogen bij elkaar op te tellen. Weging vindt plaats omdat niet
alle eisen en alle indicatoren even belangrijk worden geacht. De gewichten
van iedere indicator worden bepaald op basis van het aantal eisen per
voorraad. De gewichten van iedere indicator worden bepaald op basis van het
belang dat aan een bepaalde eis wordt toegekend en het belang dat
vervolgens aan een indicator kan worden toegekend. Tabel 4 geeft hier een
voorbeeld van.
59
De weging van de indicatoren valt af te lezen uit de hoekpunt die ze innemen
in de taartdiagrammen. De straal van de taartpunt geeft de gemeten situatie
aan. Hoe groter de straal, hoe beter de score. De stippellijn geeft de situatie
bij de vorige meting weer. Een naar buiten gerichte pijl is een verbetering, een
naar binnen gerichte pijl betekent een achteruitgang. Het jaar 2001 is zo veel
mogelijk gebruikt als basisjaar om de vergelijkingen te kunnen maken. Voor
de meting van de huidige toestand zijn de meest recente beschikbare data
per indicator gehanteerd.
De optelsom van de voorraden binnen een kapitaal bepaalt vervolgens de

score van het kapitaal. Ook hierbij vindt een weging plaats. Niet iedere
60
voorraad is even belangrijk. Het gehanteerde gewicht van de voorraden is

terug te vinden bij de conclusies bij ieder kapitaal. Voor deze editie hebben
niet de stakeholders, maar heeft Telos zelf de gewichten bepaald. Figuur 5
geeft een overzicht van de voorraden en de kapitalen in de
duurzaamheiddriehoek.
Een overzicht van alle gehanteerde bronnen en data en een verantwoording

bij de gemaakte keuzes voor (wegingen van) voorraden, indicatoren en
normeringen is terug te vinden op de website van Telos en in het
achtergronddocument ‘de verantwoording van de duurzaamheidbalans 2006’.
61
62
Bijlage I b: Beschrijving van de kapitalen en

voorraden
Ecologisch Kapitaal
Het ecologisch kapitaal van Brabant beschouwt de verschillende ecosystemen
binnen de provinciale grenzen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen
biotische elementen zoals de aanwezigheid van planten en dieren in Brabant, en
de abiotische elementen zoals bodem, water en lucht.
De kwaliteit van de abiotische elementen bepaalt in sterke mate de
mogelijkheden van de natuur die er kan gedijen. Vanuit de relatie met de twee
andere kapitalen zijn er twee voorraden toegevoegd: landschap en delfstoffen. Er
wordt in de balans een uitputtingsrelatie met het economische kapitaal
gedefinieerd. Daarom is de voorraad delfstoffen in het ecologisch kapitaal
geplaatst. De relatie tussen het ecologische kapitaal en het sociaal-culturele
kapitaal wordt vooral gedefinieerd vanuit de beleving van het ecologische
kapitaal. Hoewel de belevingswaarde van het ecologisch kapitaal ook terugkomt
in enkele andere voorraden (natuur en bodem), is deze vooral in het landschap
terug te vinden.
Voorraad natuur
In de duurzaamheidbalans wordt voor natuur een ecosysteembenadering
gehanteerd die samenhangt met de biodiversiteit in een gebied. Er is aangesloten
bij de monitoring van natuur zoals de provincie Noord-Brabant die uitvoert. In
deze voorraad wordt onderscheid gemaakt tussen ‘grootse natuur’, zoals die te
vinden is in de ecologische hoofdstructuur en de natuur in het landelijk gebied.
Voorraad bodem
De voorraad bodem heeft betrekking op de bovenste laag van de aardkorst, voor
zover deze beworteld is en onder invloed van fysische, chemische of biologische
processen verandert. In Nederland is de bodem zelden meer dan 1 à 2 meter dik.
Tot de voorraad bodem behoort ook het ondiep (freatisch) grondwater.
Voorraad grondwater
Het onderscheid tussen de voorraad grondwater, oppervlaktewater en bodem is
soms moeilijk vast te stellen. Voor de Brabantse balans is uitgegaan van ‘diep’
grondwater (10 m) dat wordt gewonnen voor bijvoorbeeld proceswater en
beregening van landbouwgebieden. De grondwaterkwaliteit kan worden bedreigd
63
door vermesting, verzuring en de verspreiding van milieugevaarlijke stoffen zoals
bestrijdingsmiddelen.
Voorraad lucht
De voorraad lucht heeft betrekking op de samenstelling van de atmosfeer in een
bepaald gebied. Luchtkwaliteit wordt voor een groot deel beïnvloed door emissies
die soms wel lokaal, maar lang niet altijd in hetzelfde gebied worden uitgestoten.
Luchtkwaliteit speelt dus op heel verschillende schaalniveaus. Op lokaal niveau
gaat het gepaard met problemen als smogvorming en fijn stof, terwijl (aan het
andere uiterste) op mondiaal niveau de uitstoot van CO2 uit
verbrandingsprocessen een rol speelt.
Voorraad oppervlaktewater
Onder de voorraad oppervlaktewater wordt verstaan: dat deel van de bodem dat
(in principe) is bedekt met water. We onderscheiden stromende wateren zoals
rivieren en beken en stilstaande wateren zoals meren, kanalen, sloten en vennen.
In de voorraad oppervlaktewater gaat het met name om de kwaliteit van het
oppervlaktewater.
Voorraad delfstoffen
Bij de voorraad delfstoffen gaat het om de niet-hernieuwbare hulpbronnen die
lokaal in de bodem aanwezig zijn. In Brabant bestaat de voorraad delfstoffen
hoofdzakelijk uit granulaire oppervlaktedelfstoffen zoals grind, zand en klei.
Voorraad landschap
De voorraad landschap wordt binnen het ecologisch kapitaal zeer beperkt
gedefinieerd. De voorraad landschap heeft slechts betrekking op de beleving van
agrarische landschapstypen. Het betreft de ruimtelijke kwaliteit van gebieden die
is gebaseerd op de bebouwingskenmerken, de structurering door groene
elementen en de cultuurhistorische identiteit.
Sociaal-cultureel kapitaal
Binnen het sociaal-cultureel kapitaal draait alles om de sociale interacties binnen
een samenleving. Kernbegrippen zijn participatie en vrijheid. Voor een sociaal en
cultureel duurzame samenleving geldt het principe van sociale rechtvaardigheid
(gelijke kansen, vrijheid, brede toegankelijkheid van voorzieningen en veiligheid)
en het principe van maatschappelijke betrokkenheid (solidariteit en burgerschap).
In het sociaal-cultureel kapitaal onderscheiden we acht voorraden, die zowel
onderling als met voorraden uit de andere kapitalen samenhangen.
Voorraad solidariteit
Solidariteit is een belangrijke voorwaarde voor cohesie in de samenleving, ze
functioneert als ‘sociale lijm’. Solidariteit gaat over wat mensen bindt, tussen
gezinsleden onderling, maar juist ook tussen individuen en de
belangenorganisaties waarmee mensen zich identificeren. Het is de voorwaarde
64
voor sociale interactie en verwijst tevens naar de mate waarin de samenleving

tweedeling weet te voorkomen.
Voorraad burgerschap
Burgerschap verwijst naar de politieke relaties tussen de inwoners van een
democratische staat en al de georganiseerde politieke instituties van die staat.
Burgerschap is gebaseerd op het gelijkheidsprincipe: alle mensen in een staat
hebben als burger – voor de wet - gelijke rechten en plichten.
Voorraad identiteit en diversiteit

De Brabantse samenleving is samengesteld uit mensen van uiteenlopende
culturen en achtergronden met ieder eigen identiteiten. Deze culturele diversiteit
kan leiden tot creativiteit en innovatie, mits ruimte wordt geboden aan die
diversiteit. In deze voorraad gaat het niet om zicht te krijgen op de bevolkings-
opbouw van de provincie Noord-Brabant maar veeleer om te kijken naar de wijze
waarop iedereen zijn eigen identiteit koestert en uitdraagt in woord en gedrag,
zonder daarbij anderen te beperken om hetzelfde te doen.
Voorraad veiligheid
Zowel het individu als de samenleving heeft een bepaalde mate van veiligheid
nodig om te kunnen functioneren. Binnen de voorraad veiligheid is daarom een
onderscheid gemaakt tussen min of meer geobjectiveerde veiligheid in termen
van risico’s om ergens slachtoffer van te worden, en de subjectieve beleving van
veiligheid: het veiligheidsgevoel. Veiligheid spitst zich in deze voorraad toe op
bescherming tegen geweld, misdaad, terrorisme, ongelukken en rampen.
Voorraad woonomgeving
In tegenstelling tot de oude voorraad leef- en woonomgeving, waarin ook
veiligheidsaspecten waren opgenomen, richt de nieuwe voorraad woonomgeving
zich volledig op het wonen. Binnen deze voorraad is aandacht voor de
beschikbaarheid en de kwaliteit van woningen, de aanwezigheid van publieke en
dagelijkse voorzieningen en de tevredenheid met de eigen woonomgeving.
Voorraad gezondheid
Een van de voorwaarden voor een duurzame samenleving is een gezonde
bevolking, in lichamelijk en psychisch opzicht. Gezondheid heeft zowel een
objectieve (percentage zieken en sterfgevallen) als een subjectieve component
(gezondheidsbeleving). Daarnaast ligt de verantwoordelijkheid voor de
gezondheid(szorg) deels bij de overheid, maar zeker ook bij de individuele
burgers.
Voorraad onderwijs
Onderwijs is buitengewoon belangrijk voor onze samenleving, zowel voor het
overdragen van praktisch of economisch inzetbare kennis en vaardigheden als
voor de overdracht van normen en waarden van de ene op de ander generatie. In
de voorraad onderwijs is zowel aandacht voor de kwaliteit van basis- en
65
voortgezet onderwijs, als voor de scholing en vorming van volwassenen en de
aansluiting van onderwijs op de maatschappelijke behoeften.
Voorraad kunst en cultureel erfgoed

Naast de voorraad identiteit en diversiteit wordt er bij deze balans van 2006 de
nieuwe voorraad kunst en cultureel erfgoed geïntroduceerd. Hiermee wordt het
belang van cultuur als uiting van (of reactie op) bestaande normen en waarden
onderstreept binnen het sociaal-cultureel kapitaal. Bij de voorraad kunst en
cultureel erfgoed gaat het over het bewaren en opnieuw inbedden van in
de tijd en ruimte vastgelegde culturele uitingen, het bewaren en beschermen van
het culturele erfgoed. Het gaat ook over de aanwezigheid en toegang tot culturele
voorzieningen en activiteiten.
Economisch kapitaal
Het economisch kapitaal binnen de duurzaamheidbalans richt zich op het
functioneren van de regionale economie. Daarbij is de focus gericht op behoud en
versterking van het inkomens-genererende vermogen. Of een regio er ook
daadwerkelijk in slaagt om voldoende inkomen te genereren, is afhankelijk van de
vraag of de regio als gebied én de bedrijven in die regio erin slagen zich in de
internationale concurrentiestrijd een goede uitgangspositie te verwerven.
De concurrentiekracht van een regio wordt in belangrijke mate bepaald door het
regionale productiemilieu en de regionale productiestructuur. De productie-
structuur betreft het geheel en de samenstelling van de regionale bedrijvigheid.
Binnen het productiemilieu kunnen drie soorten relaties van een bedrijf met de
omgeving onderscheiden worden: marktrelaties, institutionele relaties en fysieke
relaties. De marktrelaties hebben betrekking op de geld- en kapitaalmarkt, de
vastgoedmarkt, de arbeidsmarkt, de markt voor goederen, diensten en informatie.
Onder de institutionele relaties vallen de relaties met de overheid en andere
instituten. Deze uiten zich onder meer in wetgeving, regulering en sanctionering.
Bij fysieke relaties is te denken aan de fysieke infrastructuur en de
beschikbaarheid van bedrijventerreinen. Deze kunnen vaak niet of nauwelijks
(alleen op lange termijn) worden gewijzigd.
Met bovenstaande overwegingen in het achterhoofd worden in het economisch
kapitaal de volgende voorraden benoemd.
Voorraad arbeid
Arbeid binnen het economisch kapitaal refereert aan het vermogen van de mens
om een bijdrage te leveren aan het productieproces van goederen en diensten.
De kwaliteit (kennis, ervaring, creativiteit) en de (kwantitatieve) beschikbaarheid
van arbeid is dan ook een cruciale economische factor. Het functioneren van de
arbeidsmarkt is van groot belang om vraag en aanbod bij elkaar te brengen.
Voorraad kapitaal
Tot kapitaalgoederen wordt alles gerekend wat voor de productie van goederen of
dienstverlening wordt gebruikt. Te denken valt hierbij aan machines, apparaten,
66
transportmiddelen, grond en gebouwen, kortom ‘productief kapitaal’. Het is vanuit

economisch oogpunt bezien van groot belang dat er voldoende kapitaalgoederen
aanwezig zijn, dat de kwaliteit hiervan goed is en dat de voorraad via
investeringen op peil gehouden dan wel uitgebreid wordt.
Voorraad kennis
Bij de voorraad kennis gaat het primair om kennis die gebruikt wordt in het
productieproces. We kunnen daarbij nog wel een onderscheid maken tussen
zogenaamde ‘embodied’ en ‘disembodied knowledge’. Kennis die is opgenomen
in kapitaalgoederen wordt disembodied knowledge genoemd. Bij embodied
knowledge gaat het juist om kennis die arbeidskrachten bezitten. Voor het op peil
houden van het kennisniveau van bedrijven en beroepsbevolking is een goede
kennisinfrastructuur noodzakelijk.
Voorraad grond- en hulpstoffen

Naast arbeid, kapitaal en kennis vormen ook grond- en hulpstoffen belangrijke
inputs voor productie . Waar het gaat om grond- en hulpstoffen (daartoe rekenen
we gemakshalve ook energie) kan vastgesteld worden dat deze vooreen
belangrijk deel niet uit Brabant zelf komen, maar uit het buitenland. Grondstoffen
kosten geld en bij verspilling ervan wordt het milieu belast. Vandaar dat er steeds
meer aandacht is voor het zuiniger gebruik, de ontwikkeling van nieuwe
materialen, het zuiniger gebruiken van de beschikbare voorraden en het
hergebruik van materialen.
Voorraad ruimtelijke vestigingsvoorwaarden

Bij deze voorraad gaat het om zaken als de infrastructuur in al zijn
verschijningsvormen (weg, spoor, water, lucht, buis, breedband), de
beschikbaarheid, segmentatie en kwaliteit van bedrijventerreinen en de
beschikbaarheid en kwaliteit van bedrijfsruimten en kantoorgebouwen. Hoewel
infrastructuur, bedrijventerreinen, bedrijfshuisvesting en kantoorgebouwen ook te
beschouwen zijn als een vorm van kapitaalgoed, worden ze hier meegenomen
als een eigenstandige voorraad. Ze fungeren immers niet als directe input in het
productieproces, maar als randvoorwaarde voor het goed functioneren van de
regionale economie.
Voorraad economische structuur

De kracht van een regionale economie wordt in belangrijke mate bepaald door de
in die regio aanwezige bedrijvigheid. Daarbij gaat het om het geheel van al die
bedrijven en de samenstelling daarvan (de regionale productiestructuur). De
samenstelling moet zodanig zijn dat deze economische groei kan genereren,
maar ook conjuncturele schokken kan opvangen. Daarnaast moet er sprake zijn
van voldoende dynamiek en vernieuwing (starters, bedrijven die zich nieuw in de
regio vestigen et cetera).
67
68
Bijlage II: Lijst met geïnterviewde personen en

organisaties
Organisatie Geïnterviewde
Ministeries VROM en EZ de heer K. Hansma
Ministeries VROM en EZ mevrouw R. Simoncelli
MKB Brabant de heer H. Bekkema
MKB Brabant de heer H. Straatman
MKB Nederland, detailhandelscluster de heer G. Sluiskes
Kamer van Koophandel Brabant de heer A. Walda
Ondernemersfederatie Tilburg de heer F. van Aarle
Gemeente ´s-Hertogenbosch de heer J. Braakhuis
Gemeente ´s-Hertogenbosch de heer J. Klaazen
Gemeente Breda mevrouw M. van Haaren-Stoks
Gemeente Breda mevrouw S. Nieuwesteeg
Gemeente Waalwijk de heer T. Drijkoningen
Gemeente Waalwijk de heer A. Smits
Gemeente Dongen de heer P. de Jongh
Efteling de heer R.R.H.M. van der Zijl
BMF de heer M. Kemperman
Vereniging Natuurmonumenten de heer L. Querelle
Brabants Landschap de heer F. van Erve
Waterschap Brabantse Delta de heer A. de Laat
Provincie Noord Brabant mevrouw E.F.M. Vos
Provincie Noord Brabant de heer V. Munnecom
Provincie Noord Brabant de heer H. van Neerven
BZW de heer A.W.C.T. Naber
BORT de heer B. van der Pant
Bedrijventerreincommissie Kraaiven de heer R. van Eerd
Bedrijventerreincommissie Kraaiven de heer G. van Es
Winkeliersorganisaties Brabant de heer Th. Van de Laar
Corio Nederland Retail de heer M. van Lier
Corio Nederland Retail de heer B. Buvelot
Bouwfonds Property Development Zuid de heer B. Lipsch
Bouwfonds MAB (via B. Lipsch) de heer J. de Vreede
Prince Projectmanagement Bureau de heer E. Prince
De ideale Connectie de heer F. Boss
Noordraad Heikant-Quirijnstok de heer P. Korsmit
69
Noordraad Heikant-Quirijnstok de heer L. Verhiel
Stokhasselt88 mevrouw C. Aerts
VVE diensten Nederland BV de heer L. Voogt
Ecopark Spinder B.V. de heer A. van Hees
Bewoner Ypelareweg de heer en mevrouw Willart
de heer en mevrouw Savelkouls-Van der
Bewoner Ypelareweg Steen
Bewoner Ypelareweg de heer en mevrouw Suppers
70
Bijlage III: Brief gemeente Tilburg aan stakeholders
Afdeling
Projectmanag Bezoekadres
ement Stadhuisplein 130
Vastgoedontw
ikkeling
Postadres
Ons Postbus 90157
kenmerk 5000 LL Tilburg
PU2007-
00210557/HW Telefoon
013 542 88 11
Uw kenmerk Faxnummer
Doorkiesnummer
Datum 013 542 86 00
19 december
2007
Onderwerp
uitnodiging
Geachte heer
Enige tijd geleden hebben de gemeente Tilburg en OVG projectontwikkeling BV

de plannen voor de mogelijke vestiging van een Mall, een grootschalig complex
van (bovenregionale) detailhandel, horeca en vrijetijdsvoorzieningen (leisure),
gepresenteerd.
Bij de presentatie is aangekondigd dat de haalbaarheid van dit initiatief Gebiedsontwikkeling
onderzocht dient te worden op verschillende terreinen. Daarin zijn 4 Gebiedsteams
hoofdthema's benoemd te weten: economische effecten, milieu en
Vastgoed
bereikbaarheid en duurzaamheid. In de periode tot en met het eerste kwartaal
2008 wil de gemeente Tilburg meer zich krijgen op de gevolgen voor het Ingenieursbureau
bestaande winkelapparaat in stad en brede regio, aan de toenemende Stedenbouw
verkeersdrukte, aan de inpassing van de Mall in de ruimtelijke structuur en met Handhaving
name aan de risico´s voor aantasting van het groene karakter van de structuur.
Stadstoezicht
Het college wil bij het beoordelen van het initiatief en de locatiekeuze op de Beheer & Onderhoud
duurzaamheidsaspecten gebruikmaken van de Telos-methodiek. Daarvoor is bij Telos de Middelen
volgende onderzoeksvraag neergelegd:
71
Welke duurzaamheidsaspecten, gerelateerd aan de drie door Telos gehanteerde
duurzaamheidskapitalen (sociaal/cultureel, ecologie, economie) verdienen aandacht bij de
vestiging van een Mall (zoals gedefinieerd door OVG/MDG) in Tilburg?
In de maanden januari en februari 2008 zal Telos uitvoering geven aan deze
onderzoeksopdracht. Dat geschiedt aan de hand van deskresearch maar ook door
gesprekken waarvoor een aantal geselecteerde stakeholders en belanghebbenden zal
worden uitgenodigd. Een eindrapportage omvat onder andere een weergave van de mate
waarin in de ogen van de geïnterviewde personen/organisaties het Mall project een bijdrage
levert aan de realiseren van de duurzaamheidsambities zoals die ten grondslag liggen aan
de Telos opvatting over duurzame ontwikkeling.
Ter voorbereiding op deze gesprekken organiseert de gemeente Tilburg in samenwerking

met OVG/MDG en Telos een startbijeenkomst voor deze stakeholders met de volgende
inhoud:
- een presentatie van de plannen van de gemeente Tilburg en OVG/MDG, met
onder andere een presentatie over de aanpak van de onderzoeksfase en een
illustratieve toelichting op het inhoudelijk concept van de Mall
- een toelichting op de onderzoeksaanpak van Telos
- een uitnodiging aan de stakeholders om hun medewerking te verlenen aan het
Telos-onderzoek.
De bijeenkomst wordt gehouden op woensdag 9 januari van 14.00 tot 16.00 uur bij de
gemeente Tilburg, Stadhuisplein 130, 5038 TC TILBURG, locatie Paleiszaal.
Zou u zo vriendelijk willen zijn uw aanwezigheid c.q. de aanwezigheid van een van de
medewerkers van uw organisatie vooraf aan te melden bij Hedwig Willems, projectleider
Mall, email: hedwig.willems@tilburg.nl
Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg,

namens deze,
directeur Gebiedsontwikkeling,
ir. Ph. Otten
72
Bijlage IV: Presentatie OVG
73
!"## $%#&'()
$*+#%,-.%/) ,*/,+0.
1234"/'"(% 5667
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
 
74
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
 
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
8*/,+0.
 9+3:+(+#;3*<3*/=3-++/3>+("/;+(.3
 ;+3<"/%+(3:""(*03:+3
:%/?+#+/3>+("/;+(.
 %4/"326634""(3)+#+;+/3++(=.+3:"(+/-'%=
 A'3.*+>*+)%/)3/%+':+3#"")3""/3:%/?+##"/;=,-"0B3<"##
 !"(?.*/.:%??+#%/)+/B
 C,-""#>+()(*.%/)
 $*.""#,*/,+0.+/3DE"("3F*<+G
 H+(.%,"#+3%/.+)(".%+B3<+(?:%/?+#=
 H+(/%+':%/)3<+.3/%+.IA+;+(#"/;=+3:%/?+#J*(<'#+=
 K/.+(/+.
 
75
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
8*/,+0.3D>+(>*#)G
 L(*;',.I +/3:%/?+#&+#+>%/)3/""=.3-+.3+,-.+3?*0+/
 F**):""(;%)3:%/?+#<%#%+'
 C.++;=3:++(3%+.=3.+3&+#+>+/
 M3+#+<+/.+/B
 N%/?+#=
 F*(+,"3D:%/?+#=3+/3-*(+,"3="<+/B3O-"(;:"(+PG
 Q,.%+J3,+/.('<<"/")+<+/.3DO=*J.:"(+PG
 R+%='(+
 H++#3""/;",-.3>**(3;''(S""<-+%;
 
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
8*/,+0.3D>+(>*#)G
 N%/?+#,".+)*(%+T/3%/3;+3<"##
 +?+/;+3J*(<'#+=3*03D-+#+G3)(*.+3*00+(>#"?.+
 !+(?:%/?+#=3%/3>+(=,-%##+/;+3=+)<+/.+/
 '%.+/#"/;=+3J*(<'#+=
 E+#J=."/;%)+/U!V 3&+;(%4>+/
 N"(+/-'%S+/
 R+%='(+
 H+(#+/).3;+3>+(&#%4J=;''(
 H+()(**.3;+3""/.(+??+#%4?-+%;
 
76
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
8*/,+0.3D>+(>*#)G3W <"## >=X3&%//+/=.";
!"## %//+/=.";
 H*##+;%)3""/&*;3D&(++;3+/3;%+0G  9")+#%4?=+3&+-*+J.+/
 R*)%=,-+3*(;+/%/)  9:""#<%#%+'
 R*)%=,-+30*=%.%*/+(%/)3J*(<'#+=  K/,%;+/.+#+3>+(("==%/)+/
 N%/?+#I +/3,+/.('<&+#+>%/)  8*<&%/".%+3<+.3*>+(%)+3
 L"(?++(3+/3 >**(S%+/%/)+/3"#=3,'#.''(
&+(+%?&""(-+%;=)+<"?
 Y03:%/?+#J'/,.%+3"J)+=.+<;3
#+%='(+ +#+<+/.
 9''(S""<-+%;=3<"".(+)+#+/3*<3
8Y53'%.=.**.3.+(')3.+3;(%/)+/3+/3
S*()>'#;%)3)+&('%?3>"/3
<".+(%"#+/
 Z[=%+?+3(+#".%+3<+.3;%(+,.+3
*<)+>%/)  
!""##$%&''(%)""*+,(-,)#&#%.'#"#)$.#$
C"<+/)+>".
 Y/;+(=,-+%;+/;3>+(<*)+/B
 \/%.)(**..+ D?"/=3>**(3J#")=-%0=.*(+=G
 8#'=.+(3<+(?:%/?+#=
 '%.+/#"/;=+3J*(<'#+=
 E+#J=."/;%)+/U!V
 V:"#%.+%.=/%>+"'B
 9%=,*'/.3+/3#"")B <"]X356^
 !%;;+/B M6I_6^
 F**):""(;%)B 563I M6^
 `],#'=%+JB 63W 26^
 H++#3""/;",-.3>**(3;''(S""<-+%;
 
77

5.0. Eindrapportage Duurzaamheid

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

5.0. Eindrapportage Duurzaamheid

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

De Tilburgse shoppingmall

Ontwikkelen vanuit een duurzaamheidperspectief

Drs. John Dagevos

Tilburg, 17 juni 2008

Vraaggesprekken met stakeholders

Onzekerheid bij stakeholders omtrent invulling Mall concept leidt tot

Mall heeft effecten op een groot aantal maatschappelijke terreinen en

Verwachte toename van verkeersdrukte en verslechtering luchtkwaliteit

Behoefte aan nieuwe aanpak inzake perifere detailhandel

Het is noodzakelijk om de ontwikkeling van de Mall, gezien haar brede

Nodig is een integrale ontwikkelingsvisie op het niveau van de stad, de

2 Megamalls in Nederland: een korte schets van de context 19

Bijlage I b: Beschrijving van de kapitalen en voorraden 63

Bijlage II: Lijst met geïnterviewde personen en organisaties 69

Bijlage III: Brief gemeente Tilburg aan stakeholders 71

Bijlage IV: Presentatie OVG 73

1.1 Inleiding en achtergrond

De gemeente Tilburg onderzoekt op dit moment samen met OVG/MDG de

Welke duurzaamheidaspecten, gerelateerd aan de drie door Telos

In het voorliggende rapport wordt een antwoord geformuleerd op de gestelde

1.3 Algemene uitgangspunten

• De gemeente Tilburg en OVG/MDG zijn samen opdrachtgever voor het

1.4 Inhoudelijk referentiekader

1.4.1 De Telos-visie op duurzame ontwikkeling

Het begrip duurzame ontwikkeling: balans tussen economische,

Duurzame ontwikkeling: een normatief en strategisch begrip

Duurzame ontwikkeling vereist breed draagvlak: participatie van

In het kader van dit onderzoek hebben we gebruikgemaakt van ToDo

projecten op de realisatie van duurzaamheidambities inzichtelijk gemaakt. In de

In het oorspronkelijk onderzoeksplan was ook een beperkte documentenanalyse

De interviews hebben in een relatief korte periode plaatsgevonden (medio januari

De opdrachtgever heeft voorafgaande aan de interviews alle stakeholders een

De opbouw van de rapportage is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt een beknopte

2 Megamalls in Nederland: een korte

Perifere detailhandel vormt al decennialang een gevoelig onderwerp van

Een uitgebreide, internationaal vergelijkende en scenariostudie van het Ruimtelijk

Om tegemoet te komen aan de geventileerde dilemma’s worden van

en doelgerichte bezoekersmotieven (Run, Fun, Doel) al dan niet in combinatie

Wat impliceert bovenstaande contextschets voor de beoordeling van het

In de interviews zijn een groot aantal opmerkingen/statements gemaakt die

De Mall moet iets bijzonders zijn, een attractie. Toegevoegde waarde

De infrastructuur: een zeer kritische succesfactor

Houd rekening met de cumulatieve effecten van en de interactie tussen

Veel onzekerheid. De vraag naar de betrouwbaarheid van de gemeente

Het ecologisch kapitaal heeft betrekking op elementen binnen de

Het ecologisch kapitaal; zijn negatieve effecten voldoende te

Mobiliteit, infrastructuur en luchtkwaliteit; toename of herverdeling.

Visuele verontreiniging of een verbetering van het landschap?

Twee scenario’s: een positief en een negatief

Zorg om de bereikbaarheid unaniem: kans voor infrastructuur en OV

De komst van de Mall zal een impuls betekenen voor innovativiteit en

Hoe zuinig gaan we om met onze beschikbare ruimte?

Op de korte termijn zal de economische en werkgelegenheidsbalans wellicht

Binnen het domein van het sociaal-cultureel kapitaal staan de sociale

Discussie over de sociale consequenties van de komst van de Mall loopt

In het navolgende zullen de redeneerlijnen uit de beide scenario’s over het

Kans voor onderwijsinstellingen, met name in het middelbare en hoger

Veiligheidsrisico’s door grote mensenmassa’s en verkeersdrukte

Gezondheidsrisico’s door verslechterende luchtkwaliteit

non-descript wordt gekarakteriseerd, die op zoek is naar eigenheid zou de komst

De vraag die in dit onderzoek centraal staat is welke duurzaamheidaspecten

Om de matrix goed te kunnen interpreteren moeten een aantal opmerkingen

Argumentenmatrix Ecologisch Kapitaal

8/,+0.3D>+(>#)G3W <"## >=X3&%//+/=.";