VII.

 CONCLUSIONS 
RAPPEL DU DISPOSITIF DE LA MISSION 
a) Prendre connaissance du dossier d'instruction, recueillir tous documents et informations utiles de la 
part de tous sachants et de toutes administrations; 
Conformément à la mission, le collège d'Expert a pris connaissance et analysé les documents recueillis. 
b) Assister la commission d'instruction lors de son transport sur les lieux prévu le mercredi 30 mars 
2011, à 15 heures; 
En date du 30 MARS 2011, le collège des Experts s'est rendu sur les lieux litigieux afin d'assister la 
commission dans son transport. 
c) Décrire le bien cédé par J'Etat à la société des courses, en préciser les caractéristiques, au regard de 
la réglementation en vigueur, notamment d'urbanisme; 
Le collège s'est attaché à décrire le plus précisément possible les biens cédés par l'Etat à la société des 
courses et à préciser les caractéristiques du bien au regard de la réglementation en vigueur et plus 
particulièrement des règles d'urbanisme. 
d) Examiner les conditions d'occupation consenties à la société des courses jusqu'à ce qu'elle acquière 
le bien, ainsi que les stipulations de l'acte de cession; 
Le collège a examiné les conditions d'occupation consenties à la société des courses jusqu'à ce qu'elle 
acquière le bien, lesquelles conditions ont fait l'objet de convention plusieurs fois renouvelées, lesdites 
conventions et l'acte de cession seront annexés au présent rapport. 
e) En l'état des éléments ainsi réunis, donner un avis sur la pertinence l'évaluation à 2,5 M d'euros faite 
par le service France Domaine de l'Oise et sur le fondé du prix payé à l'Etat par la société des courses 
de Compiègne" 
Il résulte de l'acte de cession du bien en date du 17 mars 2010 que l'ensemble foncier a été acquis par 
la Société des Courses de COMPIEGNE pour la somme de 2 500000 €uros. 
Cette valeur de cession a fait l'objet d'une estimation par les Services de FRANCE DOMAINE. 
L'estimation proposée par le collège d'Experts pour la partie foncière (terrain nu et couvert arboré) 
après abattement pour occupation s'élève: 
pour le terrain nu ...................................... 2 640 811 € 
pour le couvert arboré ................................ 1 157 236 € 
Soit une valeur totale .................................. 3 798 047 € 
Afin de prendre en considération l'obligation "de conserver la même destination pendant 50 ans" 
stipulé dans l'acte de cession: 

Le collège d'Experts propose de retenir un coefficient d'abattement se situant dans une fourchette de 
20 à 30 % soit un coefficient médian de 25 %. 
Valeur résultante: .............. 3 798 047 € x 0,75 =2 848 535 euros 
 
Observation du collège d'Experts: 
II est constaté que l'évaluation de France Domaine de 2 500 000 euros, pour le terrain sans les 
constructions et les équipements, est inférieure de 13,9 % à celle établie par le collège d'Experts 
Une telle différence n'est pas de nature à remettre véritablement en cause la pertinence de 
l'évaluation de France Domaine. 
L'estimation des bâtiments, des équipements et annexes, à la date de la cession, après abattement 
pour occupation s'élève: 
‐ pour les Bâtiments .................................... 4 884 321 € 
‐ pour les équipements ................................. 2 406 102 € 
Soit une valeur vénale dégagée ........................ 7 290 423 € 
Il convient de faire application d'un abattement de 25% pour tenir compte de la contrainte du non 
changement de destination durant 50 ans (stipulé dans l'acte de cession sur la valeur des Constructions 
et Equipements). 
VALEUR RESULTANTE:…………………………….. 7 290 423€ X 0,75 = 5 467 817 EUROS 
La valeur foncière globale après abattement de l'ensemble immobilier s'élève à la somme de: 
‐ le terrain et le couvert arboré ............................................. 2 848 535 € 
‐les bâtiments avec annexes et les équipements ............................... 5 467 817 € 
Représentant une valeur vénale de l'ensemble immobilier de ........ 8 316 352 € 
Le Collège d'Experts ne peut se prononcer sur une minoration due à la clause concernant le 
reversement de 50 % de la plus value à l'Etat en cas de cession, sur une période de 15 ans. 
En effet une telle minoration devrait être estimée en fonction de la conjoncture et des facteurs 
économiques en vigueur à la date d'une «éventuelle » cession. 
En conséquence, la Valeur Vénale de l'ensemble litigieux sis à COMPIEGNE, que le collège d'Experts 
soumet à la Commission d'Instruction de la Cour de Justice de la République, s'élève à la somme de   
8 316 352 euros soit arrondi à 8 300 000 euros 
HUIT MILLIONS TROIS CENT MILLE EUROS 

La Valeur Vénale du foncier, des équipements et des bâtiments dégagée ci‐dessus est de nature à 
remettre en cause le bien fondé du prix payé à l'Etat par la Société des Courses de COMPIEGNE, au 
regard des stipulations des articles 25 et 26 de la convention d'occupation. 

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