Entidades de Incorporao ImobiliriaTratamento contbil e fiscal das transaes com unidades imobilirias

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Agenda
Atividades de compra e venda, loteamento, incorporao e construo de imveis 1.Formao do custo do imvel 2.Despesa com comisso de venda 3.Despesa com propaganda, marketing e promoo 4.Gastos com estande de vendas 5.Proviso para garantia 6.Ajuste a valor presente 7. Reconhecimento do resultado das unidades imobilirias vendidas Antes de 31/12/2009 Aps 01/01/2010 Norma fiscal 8. Disposies fiscais
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Transaes com unidades imobilirias

Normas Contbeis
CPC 30 - Receitas CPC 17 - Contratos de Construo OCPC 01- Entidades de incorporao imobiliria ICPC 02 - Contrato de Construo Setor imobilirio

Unidade imobiliria
Terreno adquirido para venda, com ou sem construo; Cada lote oriundo de desmembramento de terreno; Cada terreno decorrente de loteamento; Cada unidade distinta resultante de incorporao imobiliria; Prdio construdo para venda como unidade isolada ou autnoma

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Formao do custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria(OCPC 01)

Custo do imvel, objeto da incorporao imobiliria compreende: preo do terreno, inclusive gastos necessrios sua aquisio e regularizao; custo dos projetos; custos diretamente relacionados construo, inclusive aqueles de preparao do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas reas comuns; impostos, taxas e contribuies no recuperveis que envolvem o empreendimento imobilirio, incorridos durante a fase de construo; encargos financeiros diretamente associados ao financiamento do empreendimento imobilirio; e Gastos com garantias
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Despesas com Comisso s/ Vendas(OCPC 01)

Unidade Concluidas
Dever ser lanada no resultado

Unidades em construo
devem ser ativadas como pagamentos antecipados e apropriadas ao resultado em rubrica relacionada a despesas com vendas, observando-se os mesmos critrios de apropriao da receita de incorporao imobiliria.
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Despesas com Venda

Exemplo: Comisso s/ venda de 01 unidade imobiliria do estoque de imveis a comercializar- $10.000,00 D- Despesas com Vendas Comisso s/ vendas C- Contas a pagar
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Despesas com Venda

Exemplo:
Comisso s/ venda de 01 unidade imobiliria do estoque de imveis em construo- $10.000,00
D- Despesa a Apropriar Comisso s/ vendas a apropriar C- Contas a pagar $10.000,00

Reconhecimento da receita da unidade vendida D- Despesa com Vendas Comisso s/ Vendas $10.000,00 C-Despesa a Apropriar Comisso s/ vendas a apropriar

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Comisso s/ Vendas Canceladas

(OCPC 01)

Na elaborao de cada balano patrimonial, mesmo que intermedirio, a entidade de incorporao imobiliria deve analisar as comisses a apropriar e reconhec-las imediatamente como despesa, no caso de cancelamento de vendas ou quando for provvel que no haver pagamento dos valores contratados.

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Despesa com propaganda, marketing, promoo e outras atividades correlatas

(OCPC 01)

no fazem parte do custo de construo do imvel. devem ser reconhecidas no resultado, em uma rubrica especfica relacionada a despesas com vendas quando efetivamente incorridas, respeitando-se o regime de competncia contbil dos exerccios, de acordo com seu respectivo perodo de veiculao.

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Gastos com a construo do estande de vendas e do apartamento-modelo, aquisio das moblias e da decorao do estande de vendas e do apartamento-modelo do empreendimento imobilirio

Devem ser registrados em rubrica de ativo imobilizado, e depreciados de acordo com o respectivo prazo de vida til estimada desses itens.
D-Despesa com vendas Depreciao C- Depreciao Acumulada

Vida til o perodo durante o qual se espera que o ativo seja usado pela entidade de incorporao imobiliria. Quando a vida til estimada for inferior a 12 meses, os gastos devem ser reconhecidos diretamente ao resultado como despesa de vendas.
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Proviso para garantia (OCPC 01)

O custo do imvel vendido deve compreender os gastos com as garantias existentes relativas ao perodo posterior entrega das chaves das unidades imobilirias, a ser estimada com base em dados tcnicos disponveis de cada imvel e no histrico de gastos incorridos pela entidade de incorporao imobiliria
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Proviso para garantia

Deve ser reconhecida na medida em que a Receita reconhecida; deve ser contabilizada a ttulo de proviso para garantias no passivo circulante ou no circulante; D- Custos Garantia C- Proviso para garantia (PC/PNC)

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Transaes com Unidades imobilirias

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Transaes com Unidades imobilirias

Venda a vista de unidade concluda Venda a prazo de unidade concluda Venda a vista de unidade no concluida Venda a prazo de unidade no concluda Permutas
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Em que momento a Receita da venda de unidades imobiliria reconhecida?

Unidades Concludas Unidades em Construo

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Receita Receita o ingresso bruto de benefcios econmicos durante o perodo proveniente das atividades ordinrias da entidade que resultam no aumento do seu patrimnio lquido, exceto as contribuies dos proprietrios.(CPC 30)

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Momento de reconhecimento da Receita da venda de unidades imobiliria At 31/12/2009 Aps 01/01/2010

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Venda a vista de unidade concluida

Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transao aconteceu Registro da Venda D- Caixa/Bancos (AC) C- Receita Baixa do estoque D- Custo unidades vendidas C- Estoque Imveis a Comercializar

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Venda a prazo de unidade concluda

Deve ser reconhecida no resultado na data em que a transao aconteceu considerando o valor dos fluxos de caixa futuro trazidos a valor presente Registro da Venda D- Clientes (valor da transao) C- Juros a apropriar (Juros a serem apropriados) C- Receita (valor futuro trazido a valor presente) Baixa do estoque D- Custo unidades vendidas C- Estoque Imveis a Comercializar

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Momento de reconhecimento da Receita da venda de unidades imobiliria em construo at 31/12/2009

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Reconhecimento da Receita unidades em construo (at dez/2009)

Nas vendas de unidades imobilirias em fase de construo, a receita deve ser reconhecida pela produo Mtodo percentual de evoluo financeira da obra Proporo (relao percentual) dos custos incorridos at o momento da apurao, em relao ao custo total previsto at a concluso da obra, ao preo de venda, em conformidade com o contrato.
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA CUSTO TOTAL

Custo total = Custo incorrido+Custo Orado

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Receita Imveis em construo OCPC 01(at dez/2009)

Nas vendas de unidades imobilirias em fase de construo, a receita deve ser reconhecida pela produo, como se aplica nos contratos de longo prazo para o fornecimento de bens ou servios, devendo ser encontrada a proporo (relao percentual) dos custos incorridos at o momento da apurao, em relao ao custo total previsto at a concluso da obra, e essa proporo deve ser aplicada ao preo de venda, em conformidade com o contrato (mtodo conhecido como "percentual de evoluo financeira da obra"), sendo o resultado apropriado como receita de venda de unidades imobilirias em fase de construo(item 34 e)
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Receita OCPC 01
Custo incorrido x Valor da Venda = RECEITA Custo Total PIS/COFINS Custo Incorrido (-) Dedues da Receita (-) CUSTO DAS VENDAS = Lucro Bruto

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Venda de unidade no concluida

VALOR DA VENDA

to-----------t1-----------t2-----------------t3----------tn

Perodo da Construo

Receita

Receita Receita

Receita Receita

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Reconhecimento da Receita Unidades em Construo

Venda a prazo
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA CUSTO TOTAL Para as vendas a prazo de unidades no concludas, as contas a receber calculadas de acordo com o percentual de evoluo financeira da obra durante todo o perodo de construo devem ser mensuradas ao seu valor presente, considerando o (a) prazo e o (b) diferencial entre a taxa de juros de mercado e a taxa de juros implcita nos contratos de compra e venda de unidades imobilirias na data de sua assinatura. O montante do ajuste a valor presente deve ser a diferena entre os preos praticados vista e a prazo para uma mesma unidade imobiliria.

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Reconhecimento da Receita Unidades em Construo

Venda a Vista
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA CUSTO TOTAL

No caso de negociao a vista de unidade no concluida a diferena Apurada entre o valor da receita e os valores recebidos sero reconhecidos como adiantamento de clientes. D-Disponivel C- Receita C- Adiatamento de Clientes (AC/ANC) D- Custo das Unidades Vendidas C- Estoque Imveis em Construo

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Reconhecimento da Receita unidades em Construo

Venda a prazo
RECEITA=CUSTO INCORRIDO X VALOR VENDA CUSTO TOTAL D- Clientes C- Juros a apropriar C- Receita D-Custo das Unidades Vendidas C- Estoque Imveis em Construo

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Momento de reconhecimento da Receita da venda de unidades imobiliria em construo a partir de 01/01/2010

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Permutas
Quando unidades imobilirias de mesma natureza e valor so permutados entre si

Quando h a permuta de unidades imobilirias que no tenham a mesma natureza e o mesmo valor

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Permuta - Quando h a permuta de unidades imobilirias que no tenham a mesma natureza e o mesmo valor
A receita deve ser mensurada pelo seu valor justo. Valor justo a quantia pela qual um ativo poderia ser trocado, ou um passivo liquidado, entre partes conhecedoras e dispostas a isso em uma transao em que no existe relacionamento entre elas.

Neste tipo de operao, a receita determinada pelo valor de venda dos imveis ou terrenos recebidos. Excepcionalmente, quando esse valor no puder ser mensurado com segurana, a receita deve ser determinada com base no valor de venda das unidades imobilirias entregues.
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Momento de reconhecimento da Receita da venda de unidades imobiliria em construo a partir de 01/01/2010 (ICPC 02)
CPC 17 - Contratos de Construo ou do Pronunciamento Tcnico CPC 30?

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Anlise dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstncias relacionados

Contrato possibilita ao comprador definir aspectos estruturais do empreendimento antes do comeo ou permite que o mesmo solicite alteres significativas aps o inicio da obra Contrato permite apenas pequenas modificaes em relao ao projeto original

Contrato de Construo CPC 17

Venda de Bens CPC 30

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Anlise dos termos do contrato e de todos os fatos e circunstncias relacionados

a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens
Receita ser reconhecida no momento da entrega das chaves (CPC 30)

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(i) Apurao do resultado de incorporao e venda de imveis A receita, e os custos relativos s unidades vendidas e no concludas de incorporao imobiliria, so apropriados ao resultado ao longo do perodo de construo dos empreendimentos, e os seguintes procedimentos so adotados(Notas explicativas Gafisa S.A balano 31/12/2009)
*
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Receita(cpc 30)
A receita proveniente da venda de bens deve ser reconhecida quando forem satisfeitas todas as seguintes condies: (a) a entidade tenha transferido para o comprador os riscos e benefcios mais significativos inerentes propriedade dos bens; (b) a entidade no mantenha envolvimento continuado na gesto dos bens vendidos em grau normalmente associado propriedade nem efetivo controle de tais bens; (c) o valor da receita possa ser confiavelmente mensurado; (d) for provvel que os benefcios econmicos associados transao fluiro para a entidade; e (e) as despesas incorridas ou a serem incorridas, referentes transao, possam ser confiavelmente mensuradas.

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Impacto contbil ICPC 02

Receita Reconhecida no momento em que for transferido os riscos Estoque Registrar todos os custos incorridos at a entrega dos bens Adiantamento de Clientes Ser registrado no passivo circulante ou no circulante as quantias recebidas Despesas comerciais (comisses) lanado como despesa antecipada(ativo circulante ou no circulante) Impostos diferidos Diferenas temporrias

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Disposies Fiscais Disposies

Tributao Incorporao Imobiliria

Lucro Real - REF

Diferimento da tributao:
Nas vendas a prazo ou a prestaes com previso contratual de recebimento (total ou parcial) para depois do perodo base da venda, o lucro poder ser reconhecido proporcionalmente receita da venda recebida. O lucro bruto ser controlado, neste caso, na conta Resultados de Exerccios Futuros REF.

Tributao Incorporao Imobiliria

Tratamento fiscal e contabil

Antes da lei 11.638 Existia norma contbil que tratava do reconhecimento do resultado das incorporaes imobilirias, no entanto a SRF da receita federal no permitia que as empresas adotassem tais normas.

Tributao Incorporao Imobiliria

Norma Fiscal
Artigo nico. A pessoa jurdica que comprar imvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporao imobiliria ou construo de prdio destinado venda, dever observar o disposto nos arts. 27 a 29 do Decreto-lei n 1.598, de 26 de dezembro de 1977, e no art. 30 da Lei n 8.981, de 20 de janeiro de 1995, no se aplicando, para fins tributrios, as disposies contidas nas NBC T 10.5 - Entidades Imobilirias, aprovadas pela Resoluo n 963, de 16 de maio de 2003, do Conselho Federal de Contabilidade. (Ato Declaratorio SRF 18 de 2005)

Tributao Incorporao Imobiliria

Lucro Real - REF

Item 7.1 do Ofcio-Circular/CVM/SNC/SEP 01, de 14 de fevereiro de 2007, da Comisso de Valores Mobilirios:
7.1 Demonstraes Contbeis Abertas do Setor Imobilirio das Companhias

Companhias que atuam no setor imobilirio tm a opo de registrar as vendas dos seus empreendimentos com base em orientao contbil fixada na legislao fiscal, que pressupe, basicamente, o reconhecimento das receitas na medida em que a mesma recebida, caracterizando a utilizao do regime de caixa em detrimento do regime de competncia de exerccios preconizado no artigo 177 da lei societria.

reconhece a opo do contribuinte adotar regime contbil de caixa para o reconhecimento de receitas.

Tributao Incorporao Imobiliria

Aps 11.638 e 11.941 - Regime Tributrio de Transio(RTT)

RTT Art. 15. Fica institudo o Regime Tributrio de Transio - RTT de apurao do lucro real, que trata dos ajustes tributrios decorrentes dos novos mtodos e critrios contbeis introduzidos pela Lei no 11.638, de 28 de dezembro de 2007, e pelos arts. 37 e 38 desta Lei.

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Norma contbil x Norma Fiscal

Norma Contbil Transaes Venda de Unidades concludas Venda de unidades em construo Transaes Venda a vista e a prazo para recebimento dentro do perodo base Venda a prazo para recebimento aps o perodo base Norma Fiscal IN 84/79

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Transaes com unidades imobilirias

Venda de unidade concluda
A vista e para recebimento no periodo base da venda Receita contabil = Receita de acordo com a norma fiscal Regime de competncia A prazo(para recebimento aps o periodo base) Receita Contbil Regime de competncia Receita Fiscal Regime de Caixa

Norma contbil x Norma Fiscal

Tributao Incorporao Imobiliria

Venda de Unidade Concluida -a prazo (para recebimento aps o periodo base)

Norma Contbil D- Clientes(AC/ANC) C- Receita D-Custo das Vendas C- Estoque D-Dedues PIS/COFINS C- PIS/COFINS DIFERIDO(PC/PNC)

Norma Fiscal IN 84/79 D-Clientes C- REF- Receita (passivo) D- REF- Custo (passivo) C- Estoque

Norma contbil x Norma Fiscal

Tributao Incorporao Imobiliria

Venda de Unidade Concluida -a prazo (para recebimento aps o periodo base)

Norma Contabil No recebimento D- Disponvel C- Clientes(AC) D- PIS/COFINS DIFERIDO(PC) C- PIS/COFINS A Recolher

Norma Fiscal IN 84/79 No recebimento D- Disponvel C- Clientes(AC) D-REF- Receita C- Receita D-Custo das Vendas C- REF Custos
D-Deduces das Vendas PIS/COFINS C-PIS/COFINS a Recolher

Tributao Incorporao Imobiliria

LUCRO REAL
Lucro Lquido Mais Custo das unidades vendidas apurados de acordo com a norma contabil Dedues das vendas apurados de acordo com a norma contabil Receita apurado de acordo com a norma fiscal Menos Receita apurado de acordo com a norma contbil Custos das unidades vendidas apurados de acordo com a norma fiscal Dedues das vendas apurados de acordo com a norma fiscal =LUCRO REAL

Tributao Incorporao Imobiliria

Transaes com unidades imobilirias

Venda de unidade no concluida
A vista e para recebimento no periodo base da venda Receita contabil proporo entre o custo incorrido e o custo total(at 31/12/2009) e a partir de 2010 no momento da transmisso do controle Receita fiscal Receita Total A prazo(para recebimento aps o periodo base) Receita contabil proporo entre o custo incorrido e o custo total total(at 31/12/2009) e a partir de 2010 no momento da transmisso do controle Receita Fiscal Receita Recebida

Norma contbil x Norma Fiscal

Tributao Incorporao Imobiliria

Venda de unidade em construo - a vista e para recebimento no periodo base da venda

Norma Contbil
D- Disponivel C- Receita C-Adiantamento de Clientes D-Custo das Vendas C- Estoque Imveis em construo D-Dedues PIS/COFINS D- PIS/COFINS Antecipado C- PIS/COFINS a Recolher

Norma Fiscal IN 84/79 D-Disponvel (AC/ANC) C- Receita D-Custo das Vendas C- Estoque
Imveis em construo C- Custo Orado(PC) D-Dedues PIS/COFINS C- PIS/COFINS a Recolher

Tributao Incorporao Imobiliria

LUCRO REAL
Lucro Lquido Mais Custo das unidades vendidas apurados de acordo com a norma contabil Dedues das vendas apurados de acordo com a norma contabil Receita apurado de acordo com a norma fiscal Menos Receita apurado de acordo com a norma contbil Custos das unidades vendidas apurados de acordo com a norma fiscal Dedues das vendas apurados de acordo com a norma fiscal =LUCRO REAL

Norma contbil x Norma Fiscal

Tributao Incorporao Imobiliria

Venda de unidade em construo a prazo(para recebimento aps o periodo base)

Norma Contbil
D- Clientes(AC/ANC) C- Receita D-Custo das Vendas C- Estoque Imveis em construo D-Dedues PIS/COFINS C- PIS/COFINS Diferido(PC/PNC)

Norma Fiscal IN 84/79

D-Clientes (AC/ANC) C-REF- Receita D- REF - Custo das Vendas C- Estoque Imveis em construo C- Custo Orado

Tributao Incorporao Imobiliria

Norma contbil x Norma Fiscal

Venda a vista e para recebimento no periodo base da venda

Norma Contabil No recebimento D- Disponvel C- Clientes(AC)

*se valor a receber for menor do que o valor recebido a diferena ser considerado como adiantamento de clientes

Norma Fiscal IN 84/79 No recebimento D- Disponvel C- Clientes(AC) D-REF- Receita C- Receita D-Custo das Vendas C- REF Custos
D-Deduces das Vendas PIS/COFINS C-PIS/COFINS a Recolher

D- PIS/COFINS DIFERIDO(PC) C- PIS/COFINS A Recolher

Tributao Incorporao Imobiliria

LUCRO REAL
Lucro Lquido Mais Custo das unidades vendidas apurados de acordo com a norma contabil Dedues das vendas apurados de acordo com a norma contabil Receita apurado de acordo com a norma fiscal Menos Receita apurado de acordo com a norma contbil Custos das unidades vendidas apurados de acordo com a norma fiscal Dedues das vendas apurados de acordo com a norma fiscal =LUCRO REAL

Referencial bibliografico
Iudicibus, Srgio de et alli. Manual de cdontablidade societria. Ed. Iudicibus, Srgio de et alli. Manual de cdontablidade societria. Ed. Atlas, 2010. Atlas, 2010. Conselho Federal de contabilidade Conselho Federal de contabilidade Resoluo no. 1266/2009 Resoluo no. 1266/2009 Resoluo no. 1154/2009 Resoluo no. 1154/2009 Resoluo no. 963/2003 Resoluo no. 963/2003 Resoluo no. 1183/2009 Resoluo no. 1183/2009