ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN KHOA ĐỊA LÝ

Tạ Linh Chi

NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUẢNG NINH
Khóa luận tốt nghiệp đại học hệ chính quy Ngành Địa chính

Cán bộ hướng dẫn: CVC. Phạm Minh Đề Th.s Lê Thị Hồng

Hà Nội – 2011

LỜI CẢM ƠN Trong bốn năm học vừa qua, em đã nhận được chỉ bảo và dạy dỗ của các thầy cô, sự góp ý, giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị cũng như sự động viên khích lệ của các bạn trong Khoa Địa lí – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội. Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy cô giáo, đặc biệt là thầy giáo Phạm Minh Đề và cô Lê Thị Hồng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực hiện đề tài để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này. Do thời gian có hạn, nên Khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và các bạn. Em xin chân thành cám ơn! Hà Nội, ngày 26 tháng 5 năm 2011 Sinh viên Tạ Linh Chi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 Từ viết tắt BĐS BTNMT BTP CMND ĐT&PTVN GCN GCNQSD NĐ-CP NN NHNN QSDĐ TC TH TNHH TSBĐ TT TTLT Thay bằng Bất động sản Bộ tài nguyên môi trường Bộ tư pháp Chứng minh nhân dân Đầu tư và Phát triển Việt Nam Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng Nghị định - Chính phủ Nhà nước Ngân hàng Nhà nước Quyền sử dụng đât Thế chấp Trường hợp Trách nhiệm hữu hạng Tài sản bảo đảm Thị trường Thông tư liên tịch

DANH MỤC BẢNG

.

Luật đất đai ghi nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi. em đã lựa chọn đề tài khóa luận: “Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh”. Một dự án kinh doanh muốn thực hiện được hay không thì trước hết phải có vốn. Mặt khác. khiến cho nó kéo theo nhiều những tồn tại. 1 . Vì vậy. nó đem lại lợi ích kinh tế cho cả hai bên. Bên cạnh đó. sản xuất. bất cập nhất định. Nó mang lại một nguồn thu về thuế cho Nhà nước. Với sự cấp thiết và vai trò to lớn của hoạt động thế chấp trong thị trường BĐS ngày nay. mà thị trường bất động sản có thể được coi là sôi động nhất. hoạt động thế chấp BĐS còn khá mới mẻ ở nước ta. An toàn ở đây chính là việc Ngân hàng có thể thu lại được khoản vay của mình. thừa kế. là giá đỡ cho toàn bộ cuộc sống của con người. thị trường kinh doanh phát triển rất mạnh mẽ. có ảnh hưởng trực tiếp tới kinh doanh. mục tiêu của bất kỳ Ngân hàng nào cũng là an toàn và sinh lời. thế chấp…trong đó.LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá. Song. Trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế thế giới hiện giờ của kinh tế Việt Nam ta. hình thức vay vốn này rất phổ biến hiện nay. như đã biết. và một trong những biện pháp đảm bảo việc thu lại khoản vay đó chính là bất động sản thế chấp.và Ngân hàng chính là một địa điểm tin cậy để các tổ chức hay hộ gia đình cá nhân tìm đến. Hiện nay Nhà nước ta thừa nhận đất đai là loại hàng hóa đặc biệt và định hướng cho các quan hệ pháp luật phù hợp với nền kinh tế thị trường. hoạt động Ngân hàng là một trong những hoạt động cũng đang phát triển. nhưng ảnh hưởng của nó tới nền kinh tế cũng như đời sống người dân là không nhỏ. quyền năng thế chấp có thể nói được sử dụng nhiều nhất hiện nay. Nhìn chung. bên thế chấp và bên nhận thế chấp-tức là các Ngân hàng. chuyển nhượng.

Bước đầu đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế những bất cập trong hoạt động thế chấp BĐS. định giá thế chấp BĐS. Trên cơ sở đó phân tích. 2 .• Mục tiêu nghiên cứu .Phương pháp điều tra.Phương pháp so sánh . Chương III: Những vấn đề bất cập tồn tại và một số giải pháp nâng cao công tác thế chấp Bất động sản của Ngân hàng. • Nội dung nghiên cứu . .Tìm hiểu về thực trạng hoạt động thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh.Khái quát cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp BĐS và các quy định của Ngân hàng. thống kê số liệu. đánh giá những ưu nhược điểm và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho hoạt động thế chấp BĐS.Nghiên cứu về quy trình thế chấp BĐS và giá thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh.Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp số liệu • Cấu trúc khóa luận bao gồm: Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung gồm 3 chương: Chương I: Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản. • Phương pháp nghiên cứu . . thu thập. .Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp BĐS. . Chương II: Thực trạng về hoạt động thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh.

điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta định nghĩa: BĐS là tài sản không thể di dời được gồm: . Đồng thời. địa phương.1. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất. vùi lấp. Bất động sản • Khái niệm về BĐS BĐS là tài sản không di dời được bao gồm đất đai. • Đặc điểm của BĐS: .1. tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại. . Chính vì tính khan hiếm. lãnh thổ v. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Theo khoản 1. . khu vực.1. công trình xây dựng gắn liền với đất đai.v. các vật 3 . .1. Cơ sở khoa học về Bất động sản và thế chấp Bất động sản 1. công trình xây dựng đó. kể cả tài sản gắn liền với nhà ở. .1. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.Đất đai.CHƯƠNG 1 . công trình xây dựng gắn liền với đất. vùng. xói lở.Nhà ở.1.Các tài sản khác gắn liền với đất.. kể cả tài sản gắn liền với đất đai. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Lý luận chung về Bất đông sản và Bất động sản thế chấp 1.Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. các tài sản khác do pháp luật quy định. nhả ở. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng. trừ khi có thiên tai.Các tài sản khác do phap luật quy định.

BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó.kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi. đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt. phụ thuộc vào thị hiếu. tính bền lâu của BDS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn.Mang nặng yếu tố tập quán và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng. nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng. • Phân loại BĐS: Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta. sản xuất. không bao giờ cạn. mỗi quốc gia là rất khác nhau.v.Vì vậy. tâm linh v. . . thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng. BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng. lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau.Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. Do đó. thời gian dài. Yếu tố tâm lý xã hội. mỗi khu vực. . BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó.. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng. 4 . chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp.kinh doanh và các hoạt động khác. Đặc biệt.Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. chi phí lớn.. Trong thực tế. tôn giáo. tập quán của người dân sinh sống tại đó.

. .. đất hiếm. đất làm muối. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. nhà ở .Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở. nghĩa trang v.2. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá. đất rừng. 1. các tài sản khác do pháp luật quy định) áp dung để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín dụng.công trình xây dưng đó). . 5 . di sản văn hoá vật thể.. hạ tầng xã hội). Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản.Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp. hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.Là các tài sản cố định về vị trí địa lý. . BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật. các tài sản khác gắn liền với đất đai. BĐS là trụ sở làm việc v. Bất động sản thế chấp • Khái niệm BĐS thế chấp BĐS thế chấp là tài sản của khách hàng vay thế chấp ( bao gồm đất đai. không có khả năng di dời được.1.dịch vụ.v.v..Mang tính cá biệt và khan hiếm. • Đặc điểm BĐS thế chấp BĐS thế chấp mang đầy đủ đặc điểm của một BĐS thông thường: ..v. đất nuôi trồng thuỷ sản. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.Hàng hóa BĐS có tính lâu bền. . BĐS nhà xưởng và công trình thương mại. miếu mạo. tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.1. chiếm tỷ trọng rất lớn.Bất động sản đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia. nhà thờ họ. đất chưa sử dụng v. đình chùa.

.Phải là các BĐS được phép giao dịch. Thế chấp Bất động sản.Mang nặng yếu tố tập quán. Ngoài ra BĐS thế chấp còn có các đặc điểm: . . thế chấp.Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm kí kết hợp đồng thế chấp như hoa lợi.Thế chấp BĐS là việc người sở hữu BĐS dùng BĐS (bao gồm quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất ) của mình để đẩm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (là Ngân hàng Việt Nam.BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng. .Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác. thị hiếu tiêu dung. cầm cố.Chịu sư chi phối mạnh mẽ của các yếu tố pháp luật và các chính sách của nhà nước. bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.1. bán.Đối với một số BĐS theo quy định của nhà nước phải có bảo hiểm tài sản khi thế chấp. không cấm mua. công trình xây dựng gắn liền với đất. tài sản hình thành từ vốn vay. quản lý của chủ sử dụng. . tặng.1. kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở. . là tài sản pháp luật cho phép.Phụ thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của nhà nước. bảo lãnh thế chấp Bất động sản. . quản lý của khách hàng vay. tức là BĐS phải không có tranh chấp về quyền sở hữu.Nhà ở. sử dụng. bảo lãnh. . . tâm lý xã hội. tổ chức tin dụng Việt Nam) 6 . và các giao dịch khác.3.BĐS phải không có tranh chấp. 1.. cho. chuyển đổi. . chuyển nhượng.Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. công trình xây dựng các BĐS mà bên thế chấp có quyền nhận. • Phân loại BĐS thế chấp: BĐS thế chấp thường được phân loại thành 3 loại sau: . Việc thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. lợi tức.

Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người bảo lãnh cam kết với bên nhận bảo lãnh sẽ dùng quyền sử dụng đất của mình thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được nhận bảo lãnh nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thưc hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.2. cùng với khả năng sử dụng và huy động nó ở thời điểm nhất định. 1. ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến kích thước.2. không có tài sản gì thế chấp tại Ngân hàng. để mở rộng sản xuất. . giá trị BĐS là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua khả năng sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu khác nhau của con người.1.Bảo lãnh thế chấp BĐS là việc bên người thứ 3 (người bảo lãnh cam kết với bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) bằng BĐS đem ra bảo lãnh trong trường hợp đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Đây là một hình thức thế chấp gián tiếp nhưng được sử dụng tương đối rộng. . . 7 . quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thế chấp chỉ được chuyển sang cho người khác khi người thế chấp BĐS không thực hiện được nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng. Quyền sử dụng đất.1. không gian địa lý.mà không chuyển giao quyền sử dung đất.Sức mua: là khả năng của một nhóm người có thể trả cho BĐS. đầu tư kinh doanh. địa điểm. Giá Bất động sản Về phương diện kinh tế. Quyền bảo lãnh tạo điều kiện cho người sản xuất. . quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp. . BĐS có giá trị khi thỏa mãn các điều kiện sau: .Sự mong muốn: là ước muốn của người mua đối với BĐS để thõa mãn nhu cầu của họ. có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó. các tổ chức tín dụng Việt Nam. hình dáng. khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá BĐS của vùng khác.1. kinh doanh có thể vay vốn tại các ngân hàng nhà nước.Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thỏa mãn nhu cầu. Giá Bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất động sản 1. khi bản thân họ gặp khó khăn về tài chính.Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một BĐS đối với nhu cầu của nó. người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua.

8 . . “cạnh tranh không lành mạnh”. ngược lại.Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố pháp lý của BĐS ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích. trong sự giao dịch khách quan. Tuy nhiên. Các bên quyết định mua bán sau khi đã hiểu biết lẫn nhau.. cấp và thoát nước. tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc…. Khi cầu lớn hơn cung. + Kích thước. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí.).2. những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông. giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản Định giá BĐS đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi BĐS khác với hàng hóa thông thường khác.. thận trọng và không bị áp đặt.2.Nhóm các yếu tố tự nhiên: + Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn.. Tóm lại.. thói quen của người dân… Có 3 nhóm cụ thể ảnh hưởng tới BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng như sau: • Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới BĐS: . giá cả thị trường của BĐS là số tiền trao đổi vào ngày định giá giữa 2 bên mua bán tự nguyện. khi cầu thấp hơn cung.1. với nhu cầu để ở. 1. vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. diện tích của khu đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. điều kiện giao dịch đủ để tìm hiểu kĩ thị trường. Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Ví dụ: tại Hà Nội. khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu BĐS đó cũng không tồn tại. có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý. hình thể.. thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”. giá BĐS thường bị đẩy cao lên. “đầu cơ”. cấp điện.

Nhóm các yếu tố kinh tế: + Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. + Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt. giấy phép xây dựng v. hiện có. BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. các hạn chế về quyền sử dụng đất. tính chất thổ nhưỡng. Ở những khu vực thấp giá của BĐS sẽ thấp. • Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS: . + Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. . ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. nước. vệ sinh. động đất. + Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão. sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê. yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.+ Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.v. lụt.Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất. + Hình thức bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc công trình xây dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau. sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…). . khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại. + Tính hữu dụng của BĐS. tính chất vật lý…) + Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng. . Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng. thế chấp BĐS. thông tin liên lạc. + Nhưng tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện. điều hoà nhiệt độ. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. sở hữu nhà.Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS.Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường. 9 ..

giáo dục. tình trạng sức khỏe. vấn đề an ninh.Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. + Các chính sách tác động trực tiếp như: các chính sách về cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam. Các phương pháp đinh giá Bất động sản Để có quyết định mức cho vay. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. trình độ dân trí. sở hữu dùng để thế chấp. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế. Ngân hàng phải tiến hành định giá BĐS mà chủ sử dụng.Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. các mối quan hệ tình cảm gia đình.. mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu khác nhau. thông tin khác nhau. chính sách về thuế của Nhà nước đối với BĐS. 10 . . Trong định giá không nên sử dụng một phương pháp duy nhất. xã hội của những người đang chung sống. Tình trạng những người sống trong BĐS.• Các yếu tố chung bên ngoài: . hơn nữa là ảnh hưởng đến tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với Ngân hàng. tùy từng mục đich định giá mà tìm ra phương pháp chủ lực cỏ bản. mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng… . các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực. 1. + Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô như: tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.3. Công việc này đòi hỏi rất hiều kĩ năng khác nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh hưởng tới quyền lợi khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay. có thể sử dụng các phương pháp khác để hỗ trợ. Cụ thể là: + Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.1. nghề nghiệp và tình trạng việc làm. những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. hoặc để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn.

tuy vậy phương pháp này cũng đòi hỏi người thực hiện phải có nhiều kinh nghiệm.Phương pháp so sánh: Là phương pháp sử dụng để định giá đất dựa trên cơ sở so sánh với các giao dịch về đất đai đã hoàn tất trong thị trường để định giá cho thửa đất đang có nhu cầu mua bán hoặc giao dịch khác. giá đất sẽ bằng khoản tiền nào đó mà người bán đất đem gửi vào ngân hàng thì lãi của nó trong một năm tương ứng với địa tô (khả năng sinh lợi của đất). thành thạo về kĩ thuật xây dựng. thông thường chúng ta thường sử dụng 4 phương pháp cơ bản để đinh giá.Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp định giá đất dựa trên cơ sở chuyển dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp này thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. nhà hàng…thực tế việc định giá theo phương pháp này tương đối phức tạp do không có số liệu chính xác về chi phí đầu tư các chủ đầu tư. khó khăn trong sử dụng tốt nhất và có hiệu quả. Nó thường được sử dụng để xác định các khu đất trông riêng lẻ. định giá BĐS mà công trình xây dựng còn mới. phương pháp này ít được sử dụng trong các trường hợp quan trọng. giá trị hiện tại của đất là bỏ ra để có thu nhập tương lai. . Phương pháp này dùng để định giá đối với BĐS cho thu nhập hàng năm như khách sạn. .Cho tới nay.Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí tạo nên BĐS xác định giá trị BĐS mục tiêu thông qua việc xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế. .Phương pháp thặng dư: Là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm phần dư ra thể hiện mức thặng dư giá trị trả cho đất từ kết quả ước tính trong giao dịch sau khi trừ đi mọi chi phí . Do đó. 11 . điều kiện ít thay đổi). hoặc trong các dự án xây dựng. nó chỉ hay được áp dụng khi định giá các loại BĐS có mục đích riêng biệt. tuy nhiên còn hạn chế là không tính tới giá trị thời gian của tiền. Đây là phương pháp giả thiết phát triển nên mọi chi phí . Phương pháp này tuy có nhiều ưu điểm. thu nhập đều ở tương lai trên cơ sở dựa vào thị trường ở hiện tại (giả thiết trong tương lai. Nói cách khác. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi để rút ra giá thị trường của BĐS và là phương pháp không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. bao gồm: . Cụ thể hơn.

1. giá BĐS càng cao thì giá thế chấp BĐS càng cao. . Giá thế chấp Bất động sản Giá thế chấp BĐS là số tiền mà bên thế chấp nhận được khi dùng BĐS của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (tức là Ngân hàng) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. và ngược lại. cho thuê.2. chuyển nhượng. nhưng hoạt động cũng luôn chứa đựng những rủi ro nhất định ảnh hưởng đến sự tồn tại của các ngân hàng thương mại.4. cho thuê lại. cho thuê lại. cầm cố. hoặc bảo lãnh của bên thứ ba. thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp. -Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 (thay thế Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 của thống đốc NHNN về hướng dẫn thực hiện một số quy định về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tin dụng). 1. Giá thế chấp BĐS phụ thuộc vào giá BĐS.Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng kí giao dịch đảm bảo. Hoạt động thế chấp BĐS đã được quy định trong hàng loạt các văn bản pháp luật cụ thể: Các văn bản trực tiếp liên quan về thế chấp BĐS: .1. cho thuê. 12 . Vì thế khi cho vay các ngân hàng yêu cầu bên vay phải có tài sản thế chấp. Các căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chính về tín dụng cho vay của các ngân hàng. góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi có những bất trắc xảy ra và định giá các loại tài sản này là một trong những nhiệm vụ chính của các cán bộ ngành ngân hàng. tài sản gắn liền với đất. góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. đặc biệt là của ngân hàng thương mại. chuyển nhượng.Nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi. . .Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi. thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp.Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của bộ tư pháp và bộ tài nguyên moi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp.

tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường sửa đổi. bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.Luật đất đai ( năm 1993.Quyết đinh số127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về sửa đổi.2003) về cấp giấy chứng nhận QSDĐ.. bổ sung một số điều tại luật số 20/2004/QH11 ban hành ngày 15/6/2004 ).Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/03/2010 về sửa đổi. bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp. bổ sung bằng nghị định 85/NĐ-CP ngày25/10/2002 ).2001. bổ sung một số điều trong quy chế của Quyết đinh số 688/2002/QĐ-NHNN ngày 01/07/2002 của thống đốc NHNN ban hành về thực hiện việc chuyển nợi quá hạn của các khoản nợ vay của khách hàng tại các tổ chức tín dụng. bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bột Tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp. bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. .Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luât đất đai 2003. Các văn bản về luật có liên quan: . bổ sung một số điều tại luật số 10/2003/QH11 ban hành ngày 17/06/2003).Luật NHNN Việt Nam số 01/1997/QH10 ngày 12/12/1997 ( được sửa đổi. . .Luật tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997 ( được sửa đổi. thị trường BĐS… . .1998. tài sản gắn liền với đất. 13 .Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của chính phủ về giao dich bảo đảm ( thay thế Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng ( được sửa đổi. .Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp. Bộ xây dựng Bô tài nguyên và Môi trường và ngân hàng nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.Thông tư liên tịch số 144/2004/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá. .

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất. - Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản, hình thức thế chấp, thời hạn thế chấp, quyền và nghĩa vụ của những bên tham gia thế chấp. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định về việc cấp giầy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiên quyền sử dụng đất ( trong đó có quy đinh phải có sổ đỏ mới có quyền thế chấp BĐS). Dù trước kia Luật đất đai 1993 và BLDS 1995 ra đời đã đánh dấu một bước ngoặt lớn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước, và cho quyền lợi của người sử dụng đât. Song, thực tế cho thấy, hiện nay cả Luật đất đai 1993 và BLDS 1995 đã tỏ ra không còn phù hợp và không đáp ứng cới sự phong phú và đa dạng của các quan hệ thế chấp ra trên thực tế. Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thực hiện thế chấp cũng như cơ chế xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất cũng được sửa đổi theo hướng ngày càng thuận tiện, thông thoáng và hợp lý hơn, ví dụ như trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về phương thức xử lý TSBĐ, ngoài 3 phương thức như quy định trước đây ( bán TSBĐ, nhận TSBĐ thay thế cho nghĩa vụ và nhận tiền, tài sản từ bên thứ 3) khoản 4 Điều 59 nghị định số 163/2006/NĐ-CP có thêm quy định mở: phương thức khác do bên thỏa thuận, tạo thêm rất nhiều điều kiện thuận lợi. 1.3 Sơ đồ quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản Quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS được thể hiện qua sơ đồ sau:

14

Nhậnsgiấy hàng đề nghị vay vốn

Giám định về mặt pháp lý BĐS thế chấp

Định giá BĐS thế chấp

Xác định tỷ lệ cho vay so với BĐS thế chấp

Tái thẩm định toàn bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng

Thẩm định cho vay

Đăng ký giao dịch đảm bảo

Giải chấp các tài sản bảo đảm

Đến hạn trả nợ

Cho vay thế chấp bằng BĐS

Xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ Hình 1: Quy trình cho vay thế chấp bằng BĐS

15

1.4. Nhũng quy định của Nhà nước về công tác thẩm đinh giá thế chấp Bất động sản 1.4.1. Giám đinh tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là công việc hết sức quan trọng trong thế chấp BĐS, đảm bảo tính chuyển giao của BĐS, ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại. Nhưng nếu BĐS không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trường của BĐS đó cũng không tồn tại. Ở điều kiện nước ta xảy ra nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, vì vậy quá trình giám định tính chất pháp lý BĐS phải tập trung làm rõ những vấn đề sau: Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Cán bộ thẩm đinh phải kiểm tra xem khách hàng vay có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở dùng làm tài sản thế chấp không. Cần thiết hết sức lưu ý các dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản. Khi khảo sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của khách hàng vay. BĐS hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định BĐS hiện không có tranh chấp hay không là khá phức tạp, vì vậy ngoài việc tự kiểm xét định giá BĐS cán bộ thẩm đinh cần yêu cầu khách hàng vay xác nhận bằng văn bản khẳng đinh BĐS hiện không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình. BĐS được phép giao dịch: Ngoài những tài sản được mua bán tự do trên thị trường, Ngân hàng phải luôn thận trọng khi xem xét các loại BĐS có tính đặc biệt chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử. Nếu xét thấy cần thiết cán bộ thẩm định yêu cầu khách hàng vay xuất trinh bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại tài sản đó được phép giao dịch bình thường. BĐS dễ chuyển nhượng, phát mại: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinh doanh mà không phải BĐS. Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỷ tính để chuyển nhượng của BĐS để dễ dàng xử lý. Ngoài ra để hạn chế rủi ro liên quan đến các thủ tục pháp lý, nhân viên giám định tài sản khai thác thêm các thông tin từ bên ngoài, xem xét các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu BĐS. Như ý kiến các trung tâm phòng ngừa rủi ro, những người
16

dựa vào những kế hoạch xây dựng. nhưng luật pháp cho phép người sử dung đất (do Nhà nước giao hoặc cho thuê) được quyền thế chấp.Đối với quyền sử dụng đất: Ngân hàng thường xác định giá bằng phương pháp so sánh trục tiếp. lãi và chi phí khác. • . Ngược lại. Vì vậy. Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Trong trường hợp đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau: • . Ở Viêt Nam: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong trường hợp BĐS có tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản gắn liền với đất cũng thuộc BĐS đó. hóa đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu. BĐS thế chấp phải được xác định giá tại thời điểm ký kết hơp đồng thế chấp.2. 1. đây là nhà xây trên đất: Ngân hàng thường sử dụng phương pháp chi phi giảm giá.4. nếu đinh giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng.cư trú gắn với BĐS đối chiếu với nơi tọa lạc của BĐS với bản đồ quy hoạch chi tiết nếu giấy tờ gốc là bản photo cần có thêm các cam kết cụ thể và có xác nhẩn của cơ quan công chứng. Định giá Bất động sản thế chấp Về nguyên tắc định giá tài sản thế chấp phải tuân theo giá thị trường. khi nhận thế chấp Ngân hàng phải xác đinh giá trị quyền sử dung đất. . 17 . Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó. Nếu định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại BĐS thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu cho Ngân hàng) trong trường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc.Đối với tài sản gắn liền với đất ở. Giá trị BĐS được xác định bao gồm cả hoa lợi và các quyền phát sinh từ BĐS đó.Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà.

Như vậy giá trị của tài sản thế chấp ở đây là giá trị dự kiến cho tương lai sao cho Ngân hàng đảm bảo được lợi ích của mình khi bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình.4. 1.. 18 . Các Ngân hàng được quyền quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai). Để đơn giản hóa việc tính toán các Ngân hàng thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm.Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo ngôi nhà đó không được bán. Thông thường tỷ lệ cho vay tối đa của các Ngân hàng là 65%-80%. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.3. chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía Ngân hàng. Tỷ lệ giá cho vay Giá tiền của tài sản thế chấp khi đem thanh lý dưới hình thức chuyển nhượng để thu hồi nợ phải lớn hơn số TIỀN cho vay (nợ gốc) cộng với lãi (lãi vay và lãi quá hạn) cà các khoản phí (nếu có).

• Cơ cấu tổ chức . Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (tên giao dịch quốc tế: Bank for Investment and Development of Vietnam. Giới thiệu tổng quát về Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được chính thức thành lập ngày 26 tháng 4 năm 1957 theo quyết định 177/TTg của Thủ tướng Chính phủ.Khối kinh doanh:trong các lĩnh vực sau: Ngân hàng thương mại gồm 103 chi nhánh cấp 1 với gần 400 điểm giao dịch. 19 . hơn 700 máy ATM và hàng chục ngàn điểm máy cà thẻ POS trên phạm vi toàn lãnh thổ.Ngân hàng: Cung cấp đầy đủ.Khối sự nghiệp: gồm có + Trung tâm Đào tạo (BTC). tên gọi tắt: BIDV) là ngân hàng thương mại lớn thứ nhì Việt Nam (sau Agribank) tính theo tổng khối lượng tài sản năm 2007và là doanh nghiệp lớn thứ tư Việt Nam theo báo cáo của UNDP năm 2007ngân hàng số một Việt Nam theo doanh thu.1.000 người. • Hoạt động kinh doanh . + Trung tâm Công nghệ thông tin (BITC) Tổng số cán bộ công nhân viên của toàn hệ thống là hơn 10.THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH 2. được tổ chức theo mô hình Tổng công ty Nhà nước (Tập đoàn).CHƯƠNG 2 . trọn gói các dịch vụ ngân hàng truyền thống và hiện đại. sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu khách hàng. BIDV thuộc loại doanh nghiệp nhà nước hạng đặc biệt. + Chứng khoán + Bảo hiểm + Đầu tư – Tài chính + Các Liên doanh . Hợp tác kinh doanh với hơn 800 ngân hàng trên thế giới.

. tư vấn đầu tư.Với các đối tác chiến lược: chia sẻ cơ hội.Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm. . . 20 .2. bảo lãnh. .dịch vụ có chất lượng cao nhất. . • Cam kết . góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư các dự án.Với khách hàng: cung cấp những sản phẩm. tín nhiệm của các tổ chức kinh tế. hợp tác thành công. phát hành.. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về các đối tượng được thế chấp Những đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất: • . Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về thế chấp Bất động sản 2. .2.Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. • Thương hiệu BIDV: Là sự lựa chọn. • 2. cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính ngân hàng. tái bảo hiểm tất cả các loại hình nghiệp vụ bảo hiểm phi nhân thọ.Đầu tư Tài chính: Chứng khoán. Mạng lưới: BIDV là một trong những ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn nhất trong hệ thống Ngân hàng trên cả nước.Chứng khoán: Môi giới chứng khoán. các doanh nghiệp hàng đầu của cả nước.1. Được cộng đồng trong nước và quốc tế biết đến và ghi nhận như là một trong những thương hiệu ngân hàng lớn nhất Việt Nam.Với cán bộ công nhân viên: luôn theo phương châm “mỗi cán bộ BIDV phải là một lợi thế trong cạnh tranh”.Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và tổ chức kinh tế đó chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.Bảo hiểm: Bảo hiểm.

cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.2.Doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức nước ngoài.Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. cá nhân nước ngoài. .1.2. tổ chức. . • Những đối tượng sau đây chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp: Đất của tổ chức nước ngoài.. .Hộ gia đình. cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. cá nhân nước ngoài. người Việt Nam định cư ở nước ngoài góp vốn do được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. .2. Sơ đồ quy trình thế chấp của Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh 21 . 2.2.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. không được thế chấp quyền sử dụng đất: .Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước. .Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (không phân biệt thuê đất trước hay sau 01/7/2004). Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về quy trình thế chấp BĐS 2.

. + BĐS không có tranh chấp. dễ chuyển nhượng. • . giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai năm 2003. phát 22 .Bên thế chấp có đơn đề nghị thế chấp BĐS gửi Ngân hàng . khả năng trả nợ của khách hàng. phương án sản xuất kinh doanh. . thông tin khách hàng.2.Hình 2: Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN 2. • Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.2.Ngân hàng xem xét phương án kinh doanh. Cụ thể từng bước: Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp. Mô tả quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh Quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh gồm 6 bước chính như sơ đồ nêu trên. được phép giao dịch.Ngân hàng xem xét tính chất pháp lý BĐS bảo đảm.2. Luật Đất đai năm 1993. sử dụng vốn vay.

+ Tổ định giá trực tiếp thẩm định giá của BĐS ngoài thực tế. Văn bản phân cấp.Thủ tục công chứng. tài sản gắn liền với đất thực hiện 23 . . tài sản thế chấp. . .mại. thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất. chứng thực còn có thêm một hoặc vài các giấy tờ khác tùy trường hợp. • Bước 4: Đăng ký thế chấp Ngân hàng có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý biết về việc thế chấp. giá thị trường tại khu vực có BĐS đó. Hai phương pháp hay dùng để định giá BĐS là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.Các bên kí kết hợp đồng thế chấp BĐS theo mẫu hợp đồng quy định thường bao gồm các nội dung: cơ sở kết lập hợp đồng. uỷ quyền của BIDV và Bên bảo đảm (nếu có) xác định thẩm quyền ký giao dịch bảo đảm.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh. UBND cấp xã). + Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.Công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. xử lý tài sản thế chấp. xác nhận bảo đảm tiền vay phải do BIDV đầu mối thực hiện để bảo đảm tính xác thực. + Bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện). • Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng . cụ thể như sau: . cam đoan của các bên… . quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. tài sản trên đất. phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng. và bên thế chấp có đơn gửi văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất kèm theo giấy tờ về sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp. chứng thực.Hồ sơ yêu cầu công chứng. + Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. chứng thực.Thẩm định giá trị thế chấp: + Căn cứ theo khung giá nhà nước. + Ngoài các cầu công chứng. xác nhận: + Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng hoặc Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng (theo mẫu của Phòng công chứng.

tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. tài sản gắn liền với đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện. . + Thay đổi.đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là tổ chức kinh tế. 24 . + Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. thông báo đã đăng ký thế chấp cho Ngân hàng và nhận tiền vay. tài sản gắn liền với đất. quận.Giải chấp. công trình kiến trúc khác. tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình. thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. xóa đăng ký thế chấp nếu bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ. tài sản gắn liền với đất đã liệt kê trên đây. sửa chữa sai sót. + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. cá nhân trong nước. cây lâu năm. hợp đồng thuê đất của Nhà nước. người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. + Thế chấp bằng nhà ở. thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. + Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam… . .Xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ nếu bên thế chấp không thanh toán được.Ngân hàng tiến hành kiểm tra việc sử dụng vốn sau khi cho vay. • Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay . cây rừng. xoá đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. • Bước 6: Thanh lý hợp đồng .Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (cấp tỉnh và cấp huyện) chịu trách nhiệm đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: + Thế chấp bằng quyền sử dụng đất. thị xã. quận.Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường huyện.Bên thế chấp chuyển GCNQSD đất. thị xã. .

Danh sách các khách hàng thế chấp BĐS tại Ngân hàng.3.2. 25 . Thực tế về thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh 2.3.1.

Cao Thắng.QN Số 22 tổ 1 khu 1 P.000.000.000 414.000 285.340.Hồng Hải.Hồng Hải. Lê Thánh Tông.nâng cấp nhà Kinh doanh bất động sản Mở rộng kinh doanh công ty Mở rộng kinh doanh công ty Mở rộng kinh doanh công ty Mở doanh nghiệp tư nhân Mở doanh nghiệp tư nhân Xây dựng cơ sở giết mổ gia súc Góp thêm mua ô tô Sửa chữa. QN Ô 70 khu tự xây Mỏ Hà Lầm.Hà Khẩu. Quảng Ninh Tổ 3 khu 6 phường Hà Tu. QN Tổ 12 khu 2 p. p.000 4.Hạ Long. QN Ô số 2 .Tuần Châu.045.p. Hạ long.000 980. Hạ Long Ô 14 lô BT3. Hạ Long.500. thị xã Uông Bí.Hạ Long.000. phường Hồng Hải.Bảng 1: Danh sách các khách hàng thế chấp tại Ngân hàng (từ cuối 2010 tính đến 03/2011) TT Tên khách hàng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Lê Quang Liêm Nguyễn Quang Kiên Phạm Thị Thanh Cty TNHH Hưng Quảng Tên BĐS Số 6 tổ 12 khu 2 p.000. QN Tổ 11 khu 2C.000. Hạ Long. QN.Trần Hưng Đạo.Hạ Long Vốn lưu đông KD xăng dầu 26 .Hạ Long Mục đích.100.940.176.000.000.000.Hồng Gai.000 1.341.Thanh Sơn. phường Yết Kiêu.000 198.QN Cty TNHH Hưng Quảng Tổ 7 khu 2.000 561.000 1. vay vốn Cho con đi du học Sửa chữa. Hạ Long. QN Ô 13 KTX lấn biển .lô 8 khu đô thị Hà Khánh. Lê Bảo An Nguyễn Văn Học Đặng Ngọc Nguyên Nguyễn NgọcThạch Âu Dương Phong Cty cổ phần Phúc Hưng Cty Trương Quốc An Số 47 ngõ 280.000 3.000 2. QN Khu 9 p.400. Hạ Long.000 1. Hạ Long. khu biệt thự Số 1.nâng cấp nhà cửa Vốn lưu động phục vụ KD Giá trị BĐS 159.000 1.750. Hạ Long. p.000 Ngày kí HĐ 26/10/2010 25/11/2010 29/11/2010 15/12/2010 19/12/2010 23/12/2010 30/12/2010 08/01/2011 12/01/2011 30/01/2011 18/02/2011 28/02/2011 10/03/2011 Cty TNHH Hưng Quảng Tổ 6 khu 8.000.485.240.

CMND số 100652512 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 26/11/1993. tỉnh Quảng Ninh của bà Phạm Thị Thanh với TSBĐ là của ông Trần Vũ Đại. Ông bà Kiên-Bích trú tại địa chỉ Tổ 11.1. Uông Bí.2. 2.đề tài khóa luận đã tiến hành điều tra nghiên cứu thực trạng các bước của khách hàng đến thế chấp vay vốn tại ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh thông qua 4 trường hợp sau: . .3. Bên thế chấp là ông bà Nguyễn Quang Kiên và Nguyễn Ngọc Bích. Một số trường hợp về công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh Từ quy định cho vay của Ngân hàng và sơ đồ quy trình thế chấp đã nêu trên. tỉnh Quảng Ninh. Quảng Ninh. bà Bích hiện là giáo viên cấp 3. . . CMND số 101009321 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 10/02/2006. thị xã Uông Bí.2. .  Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp.Thế chấp BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc. ta có bảng thống kê như sau: 27 .Thông tin khách hàng Ông Nguyễn Quang Kiên sinh ngày 11/01/1971. tỉnh Quảng Ninh của ông Nguyễn Quang Kiên. ông Kiên có 1 xưởng sửa chữa ô tô nhỏ.3. phường Hồng Hải của ông Nguyễn Văn Học. phường Vàng Danh. Sau khi điều tra về thu nhập thực tế của gia đình ông Kiên-bà Bích.Thế chấp BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long. thị xã Uông Bí. cá nhân Trường hợp 1: BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn.2. đề nghị Ngân hàng cho vay tiền với mục đích là sửa nhà. Bà Nguyễn Ngọc Bích sinh ngày 30/04/1976. Trường hợp thế chấp BĐS đối với hộ gia đình. thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD.Thế chấp của Công ty TNHH Hưng Quảng.Thế chấp BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn.

000.000 Thu nhập còn lại của gia đình 28.000 2.000.Phương án vay vốn: vay 200.000 11.900. Ngân hàng giám định tính chất pháp lý tài sản thế chấp.000 (nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng) .000.000 232. Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.Khả năng đảm bảo trả nợ của khách hàng được thể hiện qua bảng sau: Bảng 3: Khả năng trả nợ gia đình ông Nguyễn Quang Kiên STT I 1 II 1 III Nguồn trả nợ Thu nhập còn lại của gia đình Số tiền gốc và lãi phải trả Ngân hàng Số tiền gôc và lãi phải trả Các khoản chi Tổng tiền / Đồng 260.600.000 4.000 đ để sửa nhà trong thời gian 12 tháng. 28 .000.000 232.400.600. Sau khi điều tra khách hàng đầy đủ thông tin. .000.000.000 4.000.000 5.000 15.000 21.000 2.700.400.000.400.Ngân hàng nhận xét ông bà Kiên-Bích có thu nhập ổn định.400.500.000 (Nguồn: theo phiếu điều tra của Ngân hàng) .Bảng 2:Thống kê thu nhập gia đình ông Nguyễn Quang Kiên STT I 1 2 3 4 II 1 2 3 4 III Các khoản thu nhập Thu nhập chung của gia đình Thu nhập từ kinh doanh ô tô cho thuê Thu nhập của chị Vân Thu nhập của bố mẹ Thu nhập từ xưởng sửa chữa ô tô Chi phí chung của gia đình Chi phí sinh hoạt Chi phí điện nước Chi phí cho con nhỏ Chi phí đóng bảo hiểm tư nhân cho gia đình Thu nhập còn lại của gia đình Tổng tiền / Đồng 33.000 1.000 11.000 260. có đủ khả năng trả nợ lãi hàng tháng và gốc trong thời gian 12 tháng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại. Họ tên chủ hộ là ông Nguyễn Quang Kiên.Giấy phép xây nhà. + Nguồn gôc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.  Tài sản gắn liền với đất: không c. a.CMND chủ hộ.Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết khu vực. b. thị xã Uông Bí. Bảng 5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH1) Tiêu chí xác QSDĐ và TS trên đất tại phường Thanh Sơn 29 . tỉnh Quảng Ninh. tờ bản đồ số 80. . . + Diện tích: 160 m2. .5m2 + Thời hạn sử dụng: Lâu dài. Hồ sơ tài sản cần định giá gồm có: .Đất trồng cây lâu năm: 21.GCNQSD đất số AP 099514.1. số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009. Mô tả đặc điểm tài sản: Bảng 4: Đặc điểm BĐS (TH1)  Đất + Vị trí: Thửa đất số 189. + Hình thức sử dụng: Đất ở: 138. + Địa chỉ: Khu 09-Phường Thanh Sơn.5m2 . .số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.Sổ hộ khẩu gia đình. Giám định tính chất pháp lý: Tài sản thế chấp: GCNQSD đất số AP 099514.

000. đời sống người dân ở mức trung bình. Nhà mái bằng.Tham khảo giá đất theo khung giá quy định của tỉnh Quảng Ninh năm 2010 Bảng 6: Khung giá BĐS do Nhà nước quy định đối với BĐS (TH1) TT 1 Tên đường phố Phố Tuệ Tĩnh Đoạn đường Từ Đến Ngã 3 phố Tuệ Tĩnh đi vào trong vị trí đất bám Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) VT1 VT2 VT3 VT4 2.000.Tổ định giá thẩm định: áp dụng phương pháp định giá so sánh. cửa gỗ Lợi thế thương mại trung bình Bình thường. kiến trúc nội thất bình thường. song dân cư ở đây không đông lắm.0006. thị truờng diễn ra ổn định. có thời điểm sôi động. .000.Tham khảo giá trên thị trường: tuỳ thuộc vào diện tích.0 1.Định giá tài sản.5 1. Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 05 tháng Khái quát về thị trường BĐS: thị trường BĐS thời gian qua ở tỉnh Quảng Ninh khá sôi động. Rộng Trung bình Khá Đảm bảo Nhà xây dựng từ năm 2000. Tổ định giá đề nghị định giá mảnh đất này là 3. giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn: Phường Thanh Sơn trong khoảng từ 4. Lý do: Nằm gần khu vực ngã 3. riêng khu vực thị xã Uông Bí.000đ/m2. vi trí. Giao thông Diện tích Cơ sở hạ tầng Dân trí An ninh Kiến trúc nội thất Lợi thế TM Khả năng phát mại Ước tính thời gian có thể phát mại TS Lợi thế của tài sản Hạn chế của TS Nằm trong ngõ 320 phố Tuệ Tĩnh đi vào trong có đường rộng từ 3-5m. . .75 1. 2. 30 .định Vị trí. nền gạch.000.0 (nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở vị trí 3 với giá nhà nước quy định là 1.000đ/m2.000đ/m2.

Bước 6: Thanh lý hợp đồng: Ông Nguyễn Quang Kiên làm đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Ngân hàng. Giá trị tài sản bảo đảm là 414.600.  Trường hợp 2: BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long.000đ/m2 = 414.000 đ. tỉnh Quảng Ninh. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành.000 đ. Giá trị TSBĐ sau khi nhân hệ số TSBĐ (mức cho vay vốn tối đa): 414.  Vậy giá trị định giá tài sản đảm bảo là: Tài sản bảo đảm là GCNQSD đất số AP 099514. . . thông tin khách hàng và phương án vay vốn để SXKD. Bước 1: Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay: Ông Nguyễn Quang Kiên và bà Nguyễn Thị Ngọc Bích nhận tiền vay từ Ngân hàng 200 triệu đồng. tỉnh Quảng Ninh.500. Bước 4: Đăng ký thế chấp. đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để kinh doanh.Bên B (bên nhận thế chấp): Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.5m2 x 3.500. Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Uông Bí.8 = 331.Thông tin khách hàng: Khách hàng là bà Phạm Thị Thanh.000 đ. TSBĐ là QSDĐ và tải sản gắn liền với đất của 31 .Bên A (bên thế chấp): Ông Nguyễn Quang Kiên và bà Nguyễn Ngọc Bích.500. Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng được ký kết ngày 25/11/2010 tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh giữa 2 bên: .000 đ x 0.000.Giá trị mảnh đất trên là: 138. và chuyển giao GCNQSD đất và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. Ngân hàng xem xét và thanh lý hợp đồng thế chấp. số ghi sổ H:00292 do UBND Thị xã Uông Bí cấp ngày 26/10/2009.

. . Hồ sơ tài sản cần định giá: . Chứng minh nhân dân số 100797175 do CA Quảng Ninh cấp ngày 17/04/2000 cho bà Nguyễn Thị Yến Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm b. Phường Hà Tu. Tên chủ sở hữu: Ông bà Trần Vũ Đại.tp Hạ Long. Chồng bà Thanh là ông Trịnh Song Hào.Phường Trần Hưng Đạo. Khu 6. Khu 6. Mô tả đặc điểm tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 3.Sổ hộ khẩu gia đình: Họ và tên chủ hộ là Trần Vũ Đại. Bà Phạm Thị Thanh sinh ngày 20/05/1955. tỉnh Quảng Ninh a.Phương án vay vốn: Vay 2 tỷ để góp vốn kinh doanh BĐS. Phương án đựợc trình bày khã rõ ràng và khả thi.GCNQSD đất.ông Trần Vũ Đại và bà Nguyễn Thị Yến. thành phố Hạ Long.Chứng minh nhân dân số 100749804 do CA Quảng Ninh cấp ngày 24/08/1999 cho Ông Trần Vũ Đại. Giám định tính chất pháp lý. với việc thị trường BĐS đang phát triển sội động tại Quảng Ninh. thành phố Hạ Long. đủ điều kiện để vay vốn và đảm bảo khả năng trả nợ. với thu nhập ổn định. hiện đang có một cửa hàng buôn bán sửa chữa điện thoại di động nhỏ với em trai. Giấy CMND số 100052634 do Công an Quảng Ninh cấp ngày 09/09/2002. tỉnh Quảng Ninh.Quảng Ninh. Tên tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Tổ 3. Phường Hà Tu. Hiện công việc của bà Thanh là kinh doanh BĐS tư nhân. Bảng 7: Mô tả đặc điểm BĐS (TH2)  Đất  Nhà 32 . Bà Thanh trú tại Tổ 5-khu II. có thu nhập ổn định. Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp.Nguyễn Thị Yến. Ngân hàng nhận xét: bà Phạm Thị Thanh là khách hàng cũ của Ngân hàng. . số vào sổ cấp GCN: CH00217. Thu nhập hàng tháng ổn định. quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BD 550249 do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 09/11/2010. 1.

tỉnh Quảng Ninh mái BTCT.Tình trạng pháp lý: Không tranh .Địa chỉ khu đất: Tổ 3 khu 6 phường Hà Tu.Năm hoàn thành xây dựng: 2000 2 SD chung: 0 m .Cấp nhà: cấp III.Diện tích đất hợp pháp: 272.46 m ..Nguồn gốc SDĐ: Được công nhận chấp . tp Hạ Long.Mục đích sử dụng: Đất ở .Tờ bản đồ số: 61 . . sàn.Thửa đất số: 114.Diện tích sàn: 744 m2 2 . .2 .Hướng nhà: Nam .46 m2 .Thời hạn sở hữu: Lâu dài . Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bảng 8:Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH2) Tiêu chí xác định QSDĐ và TS trên đất tại phường Hà Tu Lợi thế của tài sản Hạn chế của TS 33 .Thời hạn sử dụng: Lâu dài .Thực trạng khu đất (ảnh minh họa chụp 10h ngày 29/11/2010) Hình 3: Ảnh minh họa căn nhà ông bà Trần Vũ Đại-Nguyễn Thị Yến c.2 m2 .Loại nhà: Nhà 03 tầng.Diện tích xây dựng: 240.Hình thức sử dụng: SD riêng: 272. tường xây gạch . khung.

34 . vi trí. Cách trục mại đường chính 5 m. Khả năng phát Lý do: Nằm ngay bên mặt đường nhánh (Khu vực cầu trắng. gần chợ.Tổ định giá thẩm định giá với phương pháp so sánh.Vị trí. dân trí cao. gần chợ. cửa gỗ Có lợi thế thương mại Dễ. đưa ra định giá: Tài sản : 11 triệu đồng/m2 đất ở và Giá trị suất xây dựng là 2 triệu đồng/m2. gần khu vực tuyển than Hòn Gai).Định giá tài sản .000đ/m2 . nền gạch.85 3 lối rẽ đường 18 cũ (nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở VT2 có giá theo khung giá nhà nhước là 1. Cách trục đường chính 5 m.Tham khảo giá đất ở theo quy định của tỉnh Quảng Ninh năm 2010 Bảng 9: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH2) T T 1 Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 Từ Cầu Trắng đến Ngã Đường 18A 2. Ước tính thời gian có thể phát mại TS Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 02 tháng 2. Rộng Khá Cao Đảm bảo Nhà xây dựng từ năm 2000.2 1.0 0. gần khu vực tuyển than Hòn Gai). giao thông thuận tiện.Tham khảo các nguồn thông tin giá trên thị trường. Đường rộng.5 1. Nhà mái bằng. tuỳ thuộc vào diện tích. kiến trúc nội thất bình thường. giao thông Diện tích Cơ sở hạ tầng Dân trí An ninh Kiến trúc nội thất Lợi thế TM Nằm ngay bên mặt đường nhánh (Khu vực cầu trắng. dân trí cao.200. giao thông thuận tiện. Đường rộng. giá đất ở những vị trí trên thuộc các địa bàn: Phường Hà Tu là trong khoảng: 15-20 triệu đồng/m2 .

tỉnh Quảng Ninh. Bên thế chấp là ông Nguyễn Văn Học – bà Phạm Thị Ta đề nghị Ngân hàng 35 .588.000.46m2 x 11. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay Bà Phạm Thị Thanh nhận đủ số tiền vay vốn của Ngân hàng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất. .000.000. Bước 4: Đăng ký thế chấp Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long.Bên vay vốn: bà Phạm Thị Thanh. + Tài sản gắn liền với đất được xác định với giá cơ sở: 2. quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng. .000đ/m2 tương ứng với với giá trị định giá TSBĐ là: 272. phường Hồng Hải. Vậy giá trị tài sản bảo đảm là: + Quyền sử dụng đất được xác định với giá cơ sở: 11.8 + 1.000đ/m2 = 1. Bước 6: Thanh lý hợp đồng thế chấp Bà Phạm Thị Thanh có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường.000 đồng Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: (2.000. phương án sản xuất kinh doanh.000 đ Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với QSDĐ và Nhà: 0.000 đồng.000.000.8 Vậy: Tổng cộng giá trị các TSBĐ (làm tròn) : 4.000.000đ/m2 = 2. Ngân hàng giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp  Trường hợp 3: BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc.000x 0.485.000.448.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 744m2 x 2.448.8) = 3. Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp. Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng được ký kết ngày 29/11/2010 tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh giữa 3 bên: . Thủ tục thế chấp được hoàn thành.000.Bên B (bên nhận thế chấp): Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.Bên A (bên thế chấp): Ông Trần Vũ Đại và bà Nguyễn Thị Yến.000.000 x 0.000 đ.997.997. thông tin khách hàng.

Bước 2: Giám định tính chất pháp lý và thẩm định giá BĐS thế chấp. . Tổng số vốn đầu tư: Số vốn có sẵn: 2 tỷ đồng 1 tỷ đồng Số vốn cần vay: 1 tỷ đồng .Phương án vay vốn: dùng để mở một doanh nghiệp chuyên về kinh doanh nội thất.Ngân hàng nhận xét: Ông. Giấy CMND: Số 141728645 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 05 tháng 04 năm 1993. Ông Nguyễn Văn Học là kiến trúc sư chuyên về nội thất. . . phường Hồng Hải.Số vào sổ cấp GCNQSD đất số 1566 QSDĐ. do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 27/3/1999 . khu 6. Hồ sơ tài sản cần định giá: . . Giám định tính chất pháp lý.Giấy CMND: Số 141645802 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 25 tháng 03 năm 1991. Địa chỉ: Tổ 6. bà Nguyễn Văn Học . Mô tả đặc điểm tài sản: Bảng 10: Mô tă đặc điểm BĐS (TH3) 36 . Ông khá am hiểu về nội thất.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025. thu nhập bình quân khá ổn đinh.Thông tin khách hàng: Ông Nguyễn Văn Học sinh ngày: 14/7/1974. trừ đi chi tiêu hàng tháng có đủ khả năng để trả vốn Ngân hàng. a. trường học. Bà Phạm Thị Tạ có một cửả hàng chuyên về kinh doanh vật liệu xây dựng.cho vay vốn để góp vốn mở doanh nghiệp chuyên về nội thất. Cùng vợ là bà: Phạm Thị Ta sinh ngày: 06/05/1976. có uy tín. 1. tp Hạ Long. tỉnh Quảng Ninh..thu nhập tương đối. đã tham gia thiết kế nhiều công trình về nhà cửa. .. có công việc với mức lương thu nhập ổn đinh.Sổ hộ khẩu gia đình ông Nguyễn Văn Học. b.Phạm Thị Ta là khách hàng cũ của Ngân hàng.Giấy phép xây nhà số 255/GPXD do Phòng Quản lý đô thị cấp 01 /10/2008.CMND của Ông Nguyễn Văn Học và CMND của Bà Phạm Thị Ta .

Phù hợp với sinh hoạt gia đình 37 .Diện tích: 60 m2 -Hình thức sử dụng: sử dụng riêng . mái đổ bê tông.Tình trạng pháp lý: Không tranh . Giao thông Diện tích Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản Giao thông thuận tiện.Loại nhà: Khung cột bê tông cốt thép.Diện tích sử dụng 211. Gần ngay trung tâm TP Hạ Long. . Tường gạch chỉ.Cấp nhà: IV .Mục đích sử dụng: Đất ở . Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại Bảng11:Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại BĐS (TH3) Tiêu chí xác định Vị trí . c. 03 tầng + 01 tum. Đất -Vị trí: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Cty Đông Bắc.Nguồn gốc SD: Nhận quyền sử dụng đất chấp do chuyển nhượng QSDĐ Thực trạng căn nhà ông Nguyễn Văn Học ( chụp lúc 14h ngày 08/01/2011) Hình 4: Ảnh minh họa căn nhà ông Nguyễn Văn Học.Diện tích xây dựng tầng 1: 60 m2 . phường Hồng Hải .6 m2 .Thời hạn sử dụng: Lâu dài  Nhà .

000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 60 m2 x 20.600.000 đ/m2 = 1. sinh hoạt gia đình Ước tính thời gian có Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSBĐ trong điều kiện thể phát mại tài sản giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là: 01 tháng.0 ( nguồn: do UBND tỉnh Quảng Ninh cung cấp) Mảnh đất nằm ở VT1 với giá theo quy định tỉnh Quảng Ninh là 8trđ/m2.Tài sản gắn liền với đất được xác định với giá cơ sở: 3.Cơ sở hạ tầng Dân trí An ninh Kiến trúc nội thất Yếu tố khác Lợi thế thương mại Khả năng phát mại Phát triển Khu vực có dân trí cao Đảm bảo Hài hoà.500.000. tiện nghi.000.  Vậy giá trị tài sản bảo đảm: .000đ/m2 đất và Giá trị suất xây dựng là 3. .000. thuận tiện giao thông.Tham khảo giá đất theo quy định tỉnh Quảng Ninh năm 2009: Bảng 12: Giá đất do Nhà nước quy định với BĐS (TH3) TT 1 Tên đường phố Đường Nguyễn Văn Cừ Đoạn đường Từ Đến Từ Tòa án tỉnh đến Nhà thi đấu Giá đất ở (ĐV: triệu đồng/m2) VT1 VT2 VT3 VT4 8.50 6.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 211. .200.500. Có nhiều lợi thế thương mại Dễ. .000.Giá trị làm tròn là: 740. Đã có giao dịch giá 25.Tổ định giá thẩm định giá: Phương pháp so sánh. Định giá tài sản.000đ/m2.000đ.000 đ/m2 = 740.6 m2 x 3.500.8. Hệ số giá trị tài sản bảo đảm đối với QSDĐ và Nhà: 0.000 đ .Lý do: Khu vực trung tâm thành phố.000đ/m2.Tham khảo giá cả thị trường thực tế: trong khoảng 25.000.000đ/m2 tại các lô đất bên cạnh.000. 38 .0 6. Tổ định giá đề nghị định giá TSBĐ là: 20.000.000đ . 2.QSDĐ được xác định với giá cơ sở: 20.0 7.

Tổng cộng giá trị BĐS 1.Bên thế chấp: Ông Nguyễn Văn Học.200.4. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành.2.bà Phạm Thị Ta . Bước 6:Thanh lý hợp đồng thế chấp Ông Nguyễn Văn Học và bà Phạm Thị Ta có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay Ông Nguyễn Văn Học và bà Phạm Thị Ta nhận đủ số tiền vay vốn 1tỷ của Ngân hàng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất.000 đồng.Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: (1.8 + 740.000 x 0.552.8) = 1. Bước 1: Xem xét đơn đề nghị thế chấp.000 x 0.940.000 đồng. . quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho Ngân hàng.000. (xem chi tiết biên bản định giá ở phụ lục (1)) Bước 3: Kí kết hợp đồng thế chấp BĐS và công chứng Hợp đồng thế chấp được lập vào ngày 08 tháng 01 năm 2011 giữa các bên : . Trường hợp thế chấp bất động sản đối với tổ chức là Công ty TNHH. tỉnh Quảng Ninh ngày 08/01/2011. (xem chi tiết hợp đồng ở phụ lục (2)) Bước 4: Đăng ký thế chấp Bên thế chấp làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long. thông tin khách hàng.000.000.000. phương án sản xuất kinh doanh.Thông tin khách hàng: 39 .2. 2. Ngân hàng giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp.  Trường hợp 4: Thế chấp BĐS của Công ty TNHH Hưng Quảng Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn đề nghị Ngân hàng cho vay vốn để mở rộng phát triển sản xuất kinh doanh cho công ty.

kéo theo giá tăng của vận tải xe khách… .430 3.203. Nguyên nhân chủ quan có thể là do đường lối lãnh đạo của Ban Giám đốc công ty. Công ty muốn vay vốn Ngân hàng để mở rộng sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng.Địa chỉ: Số 500.069. Ngành nghề kinh doanh: buôn bán vật liệu xây dựng.293. chủ yếu vẫn là nguyên nhân khách quan như: giá xăng dầu trên thị trường tăng cao.558.088.312.919. dịch vụ xuất nhập khẩu về vật liệu xây dựng.791.559 43. kế hoạch năm 2011 đề ra là tăng doanh thu thừ 120-130% so với năm 2010. Giám đốc công ty: Ông Phạm Văn Kỳ.225.phường Hồng Hải thành phố Hạ Long – QN.437 2.298.203. + Tình hình sản xuất kinh doanh thời gian qua của Công ty: Bảng 13: Doanh thu của Công ty Hưng Quảng (hết 2009 và đến 05/2010) STT 1 2 3 4 5 6 Nội dung các dòng tiền Doanh thu thuần Gía vốn hàng bán Chi phí quản lý kinh doanh Lợi nhuận từ hoạt động KD Thuế TNDN Lợi nhuận sau thuế Năm 2009 (đv:đồng) 09/05/2010 (đv: đồng) 79.372.khu 6 .750.000 (Miễn thuế) 3.139.626.817.700 3. đường thủy. + Số vốn cần vay Ngân hàng là: 6 tỷ đồng. Song. đường Nguyễn Văn Cừ . xây dựng công trình dân dụng.000 38.tổ 4 .558.Phương án vay vốn: Là một công ty TNHH tương đối phát triển.352.750.000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng) Nhìn chung năm 2010 doanh số của công ty giảm so với năm 2009. vận tải hàng hóa khách đường bộ. nhưng tỷ lệ lãi của công ty là cao ( khoảng 6-7% trên doanh thu).225. + Kế hoach kinh doanh năm 2011của Công ty Bảng 14 : Doanh thu dự tính của Công ty Hưng Quảng (năm 2011) STT Chỉ tiêu Năm 2011(đv: đồng) 40 .859 (Miễn thuế) 3.867 73.859 1.

1 2 3 4 5 6 7 Doanh thu Giá vốn Lợi nhuận gộp CP QLDN + Lãi vay NH Lợi nhuận thuần Thuế TNDN phải nộp Lợi nhuận sau thuế 70.Hồ sơ tài sản cần định giá.000. .000 (Nguồn: theo điều tra của Ngân hàng) Với ước tính doanh thu như trên.136. thẩm định giá BĐS thế chấp.000.000 5. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bước 2 + Bước3: Giám định tính chất pháp lý. TP Hạ Long cấp ngày 25/07/1994. bắt đầu từ việc mua thêm xe vận tải chuyên dụng (xe VOLVO của Thụy Điển).Mô tả đặc điểm tài sản: 41 .832. phường Hồng Hải của ông Phạm Văn Kỳ .000 (miễn giảm) 2. Tên tài sản: Quyền sử dụng đất theo GCNQSD đất số N863110 do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/05/1999. việc trả nợ có thể trích từ thu nhâp hàng tháng của công ty. . kế hoạch của Công ty là tăng cường nhập thêm các loại vật liệu xấy dựng cao cấp.000.664. phương án vay vốn là khả thi.832.  BĐS 1: Ô số 70 khu tự xây lấn biển Mỏ than Hà Lầm. ký kết hợp đồng thế chấp.000. + CMTND của Ông Phạm Văn Kỳ Số 140550341 do Công an Hải Hưng cấp ngày 29/10/1978 và CMTND của bà Nguyễn Thị Ngọc Số 140550326 do Công an Hải Hưng cấp ngày 29/10/1978. .000 65.000.000 2. + Sổ hộ khẩu gia đình ông Phạm Văn Kỳ (do CA.000.800.832.Ngân hàng nhận xét : đây là một công ty đang trên đà phát triển. thu nhập khá tốt. Việc đầu tư thêm xe tải sẽ giúp Công ty thuận lợi hơn trong vận chuyển hàng hóa.bà Nguyễn Thị Ngọc.000 2. thực hiện các dự án của Công ty. Tài sản thế chấp là BĐS của một vài thành viên trong công ty và 3 xe ô tô của công ty.

với thời hạn sử dụng là lâu dài.+ Đất: có diện tích là 58.8 m2 x 20.000. + Tham khảo giá đất trên thị trường: 20. .000đ/m2. là đất ở.8 = 940.176.Mô tả đặc điểm tài sản: + Đất: diện tích 35. Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 580032. thành phố Hạ Long.000. Tên chủ sở hữu: Nguyễn Trường Giang . + Tài sản gắn liền với đất: không.000đ/m2 đất. vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 15530. tỉnh Quảng Ninh Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp.000. => Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên: .000.000.176. do Uỷ ban Nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 06/09/2005.000 đồng. . có S xây dưng: 35. + Nhà: nhà ở cấp IV.000đ/m2 = 1. 42 .000 đồng. có S sử dụng là 100 m2.000.Phạm Thị Thúy Hà.Bên vay vốn : Công ty TNHH Hưng Quảng  BĐS 2: BĐS tại Tổ 6 khu 8. phường Hồng Hải.000đ/m2 tương ứng với giá trị định giá TSBĐ là: 58. thông tin khách hàng: như các ví dụ trên. là đất ở.000.4m2.800. . Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1. thời hạn sử dụng lâu dài.000đ x 0.Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh.000. Tổ định giá đề nghị định giá TSBĐ là: 20.000-25. phương án sản xuất kinh doanh.8 m2. .Định giá tài sản: + Tham khảo giá đất ở trên địa bàn năm 2009: ở VT1 từ Nhà Thi đấu Mương số 01: 5.000đ/m2.Bà Nguyễn Thị Ngọc.Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.4m2. . => Vậy giá trị định giá tài sản bảo đảm: TSBĐ là QSDĐ được xác định với giá cơ sở: 20.Bên thế chấp: Ông Phạm Văn Kỳ .

239.000đ/m2 = 1. thời hạn sử dụng lâu dài. Quảng Ninh.000 Tổng giá trị làm tròn: 1.239. . Tên chủ sở hữu: Ông Vũ Đình Sâm-Bà Trần Thị Tròn. gần ngay trung tâm thành phố Hạ Long.000 đồng Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 1. ..340. Hạ long.000 đồng 100 m2 x 1.Định giá tài sản bảo đảm: + Khung giá do nhà nước quy định: 10.Bên thế chấp: Ông Nguyễn Trường Giang. . + Tài sản gắn liền với đất: không.000-45.000. vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1237.000. =>Vậy giá trị TSBĐ: Quyền sử dụng đất: Tài sản gắn liền với đất: Tổng cộng giá trị: 35.000.Ngân hàng nhận xét BĐS có vị trí giao thông thuận tiện. phường Yết Kiêu.000đ/m2. Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ là quyền sử dụng đất 35. . phương án sản xuất kinh doanh.Bên vay vốn : Công ty TNHH Hưng Quảng.Giá thị trường Ngân hàng điều tra: 35.4 m2 x 35. là đất ở.000.000. ước tính thời gian có thể phát mại là 1.000 + 100.000 x 0.000.Bà Phạm Thị Thuý Hà.000 đồng 1.Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh. Ngân hàng xem xét đơn đề nghị thế chấp.000.000.072.000. đối với Tài sản gắn liền với đất: 1. .000.339.000.  BĐS 3: BĐS tại tổ 7.000đồng => Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên: .000.340.5 tháng. Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 050301.000đ/m2 = 100.000 đ/m2. khu 2.000 đ/m2. thông tin khách hàng: như các trường hợp trên.Mô tả đặc điểm tài sản: + Đất : diện tích 324m2. do Uỷ ban nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 04/07/2003.000 đ/m2.000 đồng = 1.000.8 = 1. 43 .000.000.

000.000.Định giá tài sản bảo đảm: .000 x 0.000 + 3. tỉnh Quảng Ninh.000 đ.000 đ/m2 .. .000 + 1.  Tài sản 04: 01 Ô tô FORD-ESCAPE 05 chỗ ngồi đã qua sử dụng còn lại 70%. .Khung giá nhà nước: 3.240.000 = 8.000.000 đồng/m2.000 + 450.500.000 đồng => Hợp đồng thế chấp được ký kết giữa 3 bên: .000 đồng.240.Bên thế chấp: Ông Vũ Đình Sâm-Bà Trần Thị Tròn.  Tài sản 05: 1 xe TOYOTA mới 100%.592.000-15.  Vậy TỔNG CỘNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM của công ty là: 1. .000.Bên vay vốn: Công ty TNHH Hưng Quảng.000. định giá là 490. Thủ tục thế chấp đã được hoàn thành.000đ/m2 = 3.000.176. Bước 5: Giải ngân và kiểm tra sau khi cho vay 44 .000 + 1.8 = = 2. Trị giá tài sản thế chấp:450. => Vậy giá trị TSBĐ: Quyền sử dụng đất: 324 m2 x10.Giá thị trường: 12.Bên nhận thế chấp: Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.000.định giá là 1.000.000đ.Tổ định giá đề nghị định giá giá TSBĐ là quyền sử dụng đất 10.000 đ/m2.959. Bước 4: Đăng ký thế chấp. Công ty TNHH Hưng Quảng làm đơn đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long.000.  Tài sản 06: 01 xe máy chuyên dụng (máy xúc đào bánh xích) hiệu KOMATU 450 .555.000.000 đồng Tổng giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSBĐ: 3.959.000.000 + 490.000.340.000.000.240.000.000.000đ.000.

Bước 6: Thanh lý hợp đồng Công ty TNHH Hưng Quảng có đơn xóa đăng ký thế chấp gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau khi tổng hợp thống kê về giá các BĐS ở các trường hợp nêu trên. ta có biểu đồ về giá như sau: 25 20 15 10 5 0 Giá NN Giá TT Giá TC TH 1 TH 2 TH 3 TH 4 Hình 5: Biểu đồ so sánh giá NN-giá TT-giá TC của 4 trường hợp 45 .Công ty TNHH Hưng Quảng nhận đủ số tiền vay vốn của Ngân hàng là 6 tỷ đồng và giao các giấy tờ về GCNQSD đất. quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của các BĐS bảo lãnh cho Ngân hàng. giải quyết đơn đề nghị và chấm dứt hợp đồng thế chấp. Ngân hàng xem xét.

240.BĐS tại Khu 9 Phường Thanh Sơn.500.giá trị BĐS: 1.000 đ.000.000.Vay 2 tỷ để kinh doanh bất động sản. .000.000đ .000. KH cũ) . Hạ Long của ông Phạm Văn Kỳ Giá BĐS:1.BĐS tại Ô số 13 Khu tự xây lấn biển sau làng giao thông cạnh C. KH cũ) .000.BĐS 1: Ô số 70 khu tự xây lấn biển Mỏ than Hà Lầm.552.000. =>Giá QSDĐ gần <giá thị trường 46 => Giá QSDĐ <giá thị trường.KH: Công ty TNHH Hưng Quảng (tổ chức.000đ. P.Hạ Long của ông Nguyễn Trường Giang Giá BĐS:1.giá trị BĐS: 414. TP.ty Đông Bắc.000 đồng . .000đ Trường hợp 2(TC+BL) .588. TP.Bảng 15: Tổng hợp quy trình thực hiện các trường hợp thế chấp nêu trên Thông tin KH Trường hợp 1(TC) Bước 1 .000đ .mức cho vay tối đa của Ngân hàng: 3.Hạ Long của ông Vũ Đình Sâm Giá BĐS:3.485. KH mới) vay vốn . TP.176.Yết Kiêu.Tài sản thế chấp là 3 BĐS+TS của công ty .Hồng Hải.Định giá BĐS(hệ số bảo đảm k=0.KH: ông Nguyễn Quang Mục đích Kiên (cá nhân.600.khu 2.000đồng .000đ Trường hợp 3(TC) .mức cho vay tối đa của Ngân hàng: 331. -BĐS 3: tổ 7.8) . P.giá trị BĐS: 4.Áp dụng pp so sánh . => Giá QSDĐ gần = giá thị trường Giá TS gắn liền đất gần = giá thị => Giá QSDĐ <giá thị trường. KH mới) .KH: bà Phạm Thị Thanh (cá nhân.Vay 200 triệu để sửa chữa nhà cửa Bước 2 -Giám định t/c pháp lý .KH: Ông Nguyễn Văn Học (cá nhân.000đ Trường hợp 4(TC+BL) .BĐS 2: Tổ 6 khu 8. tỉnh Quảng Ninh -Áp dụng pp so sánh .340. thị xã Uông Bí .000.Áp dụng pp so sánh . TP.940. phường Hồng Hải.Vay 1 tỷ để mở doanh nghiệp tư nhân .BĐS tại Tổ 3 khu 6 Phường Hà Tu thành phố Hạ Long.mức cho vay tối đa của Ngân hàng:1.Hạ Long .Vay 6 tỷ để mở rộng sản xuất kinh doanh công ty . tỉnh Quảng Ninh (chủ sở hữu: ông Trần Vũ Đại) .

Hợp đồng ký ngày 08/01/2011 -Bên A:ông Nguyễn Văn Học -Bên B: :Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. KH nhận tiền vay từ ngân hàng -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long.tỉnh Quảng Ninh.Bước 3 Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường. Hợp đồng ký ngày 25/11/2010 -Bên A: ông Nguyễn Quang Kiên -Bên B:Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường Hợp đồng ký ngày 29/11/2010 -Bên A: ông Trần Vũ Đại -Bên B:Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh -Bên vay: bà Phạm Thị Thanh Giá TS gắn liền đất gần = giá thị trường.tỉnh Quảng Ninh. KH nhận tiền vay từ ngân hàng -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long. KH nhận tiền vay từ ngân hàng Bước 5 Bước 6 -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp -Thanh lý hợp đồng thế chấp 47 . trường. KH nhận tiền vay từ ngân hàng Bước 4 -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Uông Bí.tỉnh Quảng Ninh.tỉnh Quảng Ninh. Hợp đồng ký giữa 3 bên: -Bên A: +BĐS1: ông Phạm Văn Kỳ (ngày 15/12/2010) +BĐS2:ông Nguyễn Trường Giang (19/12/2010) +BĐS 3:ông Vũ Đình Sâm (ngày 23/12/2010) -Bên B: :Ngân hàng ĐT&PTVN -Bên vay: Công ty TNHH Hưng Quảng -Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long.

1. sơ sài. các bước được tiến hành theo đúng trình tự thế chấp do Ngân hàng Nhà nước đề ra. phương án vay vốn.Công tác giám định tính chất pháp lý chi tiết. Các thông tin về cá nhân.4. Thông tư về giao dịch đảm bảo có liên quan. cách thức điều tra chi tiết. phương thức tiến hành kiểm tra thông tin là qua loa. công tác điều tra thông tin chưa thật cẩn thận.Việc mô tả đặc điểm tài sản. tổ chức. đầy đủ. b. thể hiện sự chủ quan của nhân viên giám định. thông tin về tài chính. Dựa vào bảng 15-bảng Tổng hợp về các trường hợp thế chấp nêu trên. đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường và khả năng phát mại rõ ràng.NHỮNG VẤN ĐỀ BẤT CẬP TỒN TẠI VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ NGHỊ NÂNG CAO CÔNG TÁC THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG 3. xin được có một số nhận xét: Bước 1: Thông tin khách hàng. rõ ràng.Đối với những khách hàng cũ. 48 .CHƯƠNG 3 . công tác điều tâ thông tin chính xác và cẩn thận hơn : + Ông Nguyễn Quang Kiên (TH1) và Công ty TNHH Hưng Quảng (TH4) là những khách hàng mới. xin được rút ra một số nhận xét như sau: a. phương án vay vốn xem xét khá rõ ràng. tuy nhiên còn tùy từng đối tượng khách hàng: • . khả nảng trả nợ được Ngân hàng xem xét khá rõ ràng. . Phương án vay vốn còn chưa cụ thể. Về chất lượng từng bước trong quy trình thế chấp BĐS tại Ngân hàng thông qua các trường hợp đã nghiên cứu tại phần 2. nhìn chung Ngân hàng đã thực hiên theo đúng quy định của Chính Phủ. cụ thể. . Nhận xét về công tác thực hiện quy trình thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. + Bà Phạm Thị Thanh (TH2) hay Ông Nguyễn Văn Học (TH3) là khách hàng cũ của Ngân hàng. mang tính hình thức. tuân thủ tốt theo đúng các Nghị định.1. So với quy trình thế chấp BĐS của Nhà nước. đảm bảo tính khách quan.Đối với những khách hàng mới. rõ ràng hơn nhiều. đủ các giấy tờ pháp lý. • Bước 2: . dựa vào những hồ sơ cũ.

TH3. 49 . có thể thấy sự thiếu chi tiết: phương pháp thẩm định giá trình bày sơ sài. + Khảo sát hiện trường. + Tổ định giá áp dụng các biện pháp định giá thiếu sự linh hoạt. vay vốn để sửa nhà… . • Bước 6: Ngân hàng thanh lý hợp đồng theo đúng quy định đã đề ra và theo đúng quy định của pháp luật. Về công tác thẩm định giá thế chấp BĐS. thu thập thông tin khá chi tiết. • c. mang tính rập khuôn. song các thông tin phân tích còn sơ sài. vấn đề về sử dụng BĐS tối ưu …chưa đủ. đều có xu hướng thấp hơn giá thị trường. • Bước 5: Các Ngân hàng sau khi cho vay cũng đã thực hiện kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng. TH4 đều thấy rõ điều này. không nhất thiết phải kinh doanh. Ngân hàng định giá trực tiếp các BĐS này.Công tác định giá thế chấp: đều áp dụng theo quy đinh dựa vào khung giá nhà nước. đại khái. + Trong biên bản định giá mà tổ thẩm định giá đưa ra. Công tác thực hiện ký kết hợp đồng nhanh gọn. Bước 3: Hợp đồng ký kết thực hiện theo đúng quy định của pháp luật công khai rõ ràng. giá thị trường và tổ định giá của Ngân hàng điều tra thực tế. ta thấy: + Phần lớn các BĐS được định giá cao hơn nhiều so với khung giá quy định của Nhà nước. . mà có những khách hàng vay vốn cho con đi du học. • Bước 4: Công tác đăng ký thế chấp của bên thế chấp gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật. theo quy định của Ngân hàng.Dựa vào biểu đồ so sánh về giá như trên. đầy đủ. đầy đủ.Về quy trình định giá BĐS thế chấp: + Kế hoạch định giá được lập khá rõ ràng. như TH2. tuy nhiên phần này Ngân hàng thực hiện cũng rất qua loa. Các BĐS được đem ra để so sánh với BĐS cần định giá không được nêu cụ thể ra là lấy ở đâu… . Mặt khác.Ngân hàng luôn tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn..

tổ định giá thẩm định giá thế chấp BĐS có phần cao hơn so với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ.2. + Đối với khách hàng là các doanh nghiệp.+ Đối với khách hàng là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ. + Tỉ lệ cho vay của Ngân hàng thường là 80%. đánh giá một số mặt tích cực và những hạn chế bất cập như sau: 3.2. Số lượng khách hàng thế chấp BĐS đông và đa dạng với nhiều mục đích khác nhau. . mức cho vay tối đa thuộc dạng khá cao so với các Ngân hàng khác. tìm hiểu thực trạng về quy trình hoạt động giao dịch thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.1.Kết quả định giá BĐS cuối cùng của Ngân hàng phần lớn đã đáp ứng được nhu cầu của khách hàng thế chấp. . Những ưu điểm và nhược điểm của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.Thủ tục thế chấp BĐS ở Ngân hàng đã đơn giản và nhanh gọn hơn thời gian trước. đề tài khóa luận tiến hành phân tích. hạn chế trong công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh. thể hiện những ưu đãi của Ngân hàng dành cho khách hàng. việc tiếp nhận thế chấp BĐS của Ngân hàng đã dễ dàng hơn nhiều. 50 . thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và của Ngân hàng đề ra. 3. tạo những ưu đãi tốt nhất cho khách hàng. .Thông tin pháp lý và những giấy tờ cần thiết về BĐS được Ngân hàng xem xét rất kỹ lưỡng.Về đội ngũ nhân viên của Ngân hàng: đạo đức nghề nghệp của nhân viên được đánh giá cao. . Những bất cập. đồng thời đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của nhà nước.Ngày nay với kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ. khả năng tư vấn là khá tốt. . tổ định giá thẩm định giá BĐS có phần thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường. Những tính tích cực của công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh.2. 3.2. Thái độ của nhân viên được đánh giá là thân thiện. Từ điều tra. song nhìn chung vẫn đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Có như vậy thì quyền lợi của bên thế chấp mới không bị thiệt thòi. giá đất thế chấp phải do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thoả thuận thì mới phù hợp. mà đã là quan hệ giao dịch dân sự thì yếu tố tự do thoả thuận ý chí của các bên phải được đặt lên hàng đầu và phải được tôn trọng triệt để. Mặt khác. . Trong thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó.Chưa có quy định cụ thể về các trường hợp người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản của họ trên đất. Bởi lẽ. tiêu biểu là một số vấn đề sau: a.1. quy định 51 . Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất) chưa rõ ràng. Trong thế chấp nhà ở: Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở để huy động vốn trở nên rất khó khăn. Luật nhà ở năm 2005…đã bộc lộ những bất cập. Như tất cả chúng ta đều đã biết. thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở nhằm huy động vốn chính là những bất cập trong các quy định về thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở năm 2005.Nhà nước quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh.Về điều kiện đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: sau khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải đăng ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho các tổ chức cá nhân khi ký kết. thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp” (theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ) Quy định này không nhận được sự đồng tình. Song đến nay. Trong quá trình Ngân hàng thực hiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự. thực chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất là quan hệ giao dịch dân sự. làm cản trở người sử dụng đất thực hiện việc thế chấp. giả sử nếu người sử dụng đất thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc một phần giá trị tài sản trên đất thì vấn đề này sẽ được giải quyết như thế nào? . Các quy định về sự phối hợp giữa cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm với cơ quan làm thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (UBND cấp xã. Vậy. b. . tiêu biểu như: + Khó khăn khi xác định điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch: theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở với những điều kiện đế nhà ở tham gia giao dịch đã loại bỏ nhà ở hình thành trong tương lai khỏi "danh mục" tài sản thế chấp. nó mâu thuẫn với bản chất của việc thế chấp quyền sử dụng đất. hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm mới bắt đầu được thành lập.

lấy lệ. Với những bất cập nêu trên. + Khó tiếp cận thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở. . phần lớn các BĐS được định giá chưa đúng với giá trị thực của nó (ở đây là thấp hơn giá trị thực của nó). .Nhân viên định giá BĐS nhiều khi định giá còn mang tính chủ quan.Ngân hàng chưa có một phòng ban chuyên trách về định giá tài sản thế chấp mà chỉ có một vài cán bộ thẩm định giá. mà trong khi đó vấn đề định giá thế chấp BĐS là rất quan trọng và phức tạp. có những chi nhãnh giá BĐS tính bằng ½ giá nhà nước cộng với giá thị trường. . . nhất là trong bối cảnh lý lịch pháp lý về nhà đất ở nước ta rất phức tạp. rõ ràng về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở. xin được nêu một số rủi ro mà Ngân hàng có thể gặp phải trong công tác thực hiện thế chấp BĐS cho khách hàng . Ngân hàng chưa phối hợp với các công ty thẩm định giá thế chấp BĐS. tương đối.Nhìn chung.Rủi ro từ công tác tổ chức và thực hiện kiểm soát qui trình cấp tín dụng Các quy chế cho vay đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có vốn đối ứng (thường khoảng 52 . 3.Một số các chi nhánh Ngân hàng việc xác đinh giá không theo quy định chuẩn nào mà theo chỉ thị từ các lãnh đạo chi nhánh. đại khái. thiếu chi tiết.Trong những trường hơp cần nguồn vốn lớn cho những khách hàng là các tổ chức.nêu trên đã làm phát sinh nhiều khó khăn cho chủ sở hữu nhà ở vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ điều kiện tại Điếu 91 của Luật Nhà ở là không đơn giản. sử dụng vốn của khách hàng Ngân hàng thường làm qua loa. Ngân hàng khó khăn khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không vì thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở không đầy đủ và khó tiếp cận.Công tác kiểm tra việc sử dụng vốn vay của khách hàng được ngân hàng tiến hành rất đơn giản. 2. phương pháp định giá khi báo cáo còn sơ sài. mang tính lấy lệ. . tuy nhiên do có sự dễ dãi này mà việc xem xét kinh doanh. đó là chưa có quy định trực tiếp. ta có thể thấy những bất cập còn tồn tai sau: . .Ngân hàng luôn tạo điều kiện dễ dàng cho khách hàng vay vốn nhằm tăng doanh thu. khiến cho việc thẩm định giá thiếu chuyên nghiệp và sự chính xác. có thể dẫn tới những hậu quả đáng tiếc. Trong khi thực hiện trực tiếp các bước trong quy trình thế chấp. doanh nghiệp.

30% tổng vốn đầu tư). Đây chính là một vấn nạn khá nhức nhối. thiếu chi tiết trong 1 vài bước vẫn được thể hiện. theo sát với những quy định mà Ngân hàng đã đề ra. hay thế chấp nhà ở như đã nêu trên.Qua những bất cập trong thực tiễn về thế chấp quyền sử dụng đất. để công khai những thông tin pháp lý xác thực nhất về BĐS . theo các chuẩn mực nhất định do Nhà nước quy định. + Nới lỏng hơn về định giá thế chấp.Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của ngân hàng Việc thẩm định trở nên sơ sài. sự rập khuôn và cẩu thả. Các bước điều tra thông tin 53 . Quy định với thế chấp BĐS tại các chi nhánh nước ngoài. tuy nhiên.3.Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng.Ngân hàng cần hoàn thiện và thực hiện các bước trong quy trình thế chấp BĐS một cách cẩn thận. Về chất lượng chuyên môn: . phối hợp với Ngân hàng. + Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cần quản lý thật tốt hồ sơ. Hậu quả là. nghiêm túc và chính xác nhất. . Ngân hàng cần có những văn bản gửi các cơ quan cấp cao. đề tài xin nêu ra một số giải pháp sau: 1. là điểm yếu của Ngân hàng. định giá tài sản theo giá thị trường. Đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng. nhất là ở khâu trực tiếp thẩm định giá trị BĐS của tổ định giá Ngân hàng. Vấn đề thẩm định chính xác vốn đầu tư dự án là cực kỳ khó khăn dẫn đến nhiều trường hợp ngân hàng cấp vốn vượt nhu cầu của phương án và được bên vay sử dụng vào những mục đích không thể kiểm soát. chiếu lệ. Để hoàn thiện công tác thế chấp BĐS tại Ngân hàng. có thể trực tiếp gây ra những rủi ro cho Ngân hàng 3. nêu ra những khó khăn và những giải pháp sơ bộ mong muốn đề xuất như: + Có quy định với trường hợp thế chấp một phần quyền sử dụng đát hay tài sản trên đất. Song. trên cơ sở ưu tiên sự thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng. chỉ cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay . Nhìn chung Ngân hàng thực hiện quy trình thế chấp BĐS là khá tốt. ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của khách hàng. không khó để lách quy định này nếu khách hàng tăng chi phí dự toán.

bổ sung thường xuyên các quy định mới của Pháp luật một cách nhanh nhất. . Ngân hàng cần có phòng ban chuyên trách về Quản lý rủi ro. . vi tính hiện đại phục vụ công tác quản lý và vận hành của công ty. 54 . .Bản thân Ngân hàng cần phải thường xuyên tự nâng cao chất lượng chuyên môn của mình. đồng thời có các cán bộ giám sát lẫn nhau tránh tiêu cực. . cẩn thận đối với mọi khách hàng.khách hàng.thi đua dành cho các cán bộ nhân viên. . Đồng thời cập nhật.Ngân hàng nên thành lập một phòng ban chuyên về thẩm định giá BĐS thế chấp vừa nhằm tạo ra tính chuyên nghiệp trong hoạt động thế chấp. . nâng cao hiệu quả làm việc. Và cần nhât là phải có ý thức làm việc nghiêm túc. theo sát các hoạt động thế chấp. mà còn phải am hiểu thị trường BĐS. có kiến thức sâu rộng. đời sống xã hội.Bên cạnh đó.Quy định rõ ràng các nội dung bắt buộc phải có trong báo cáo định giá. Ngân hàng cũng thường xuyên phải có chế độ khen thưởng. 2. Về đội ngũ cán bộ nhân viên: . tham khảo học hỏi các Ngân hàng khác. cũng như trong các nội dung khác.Ngân hàng cần trang bị hệ thống thiết bị máy móc. hay việc sử dụng vốn vay của khách hàng sau khi ký kết hợp đồng…phải được nhân viên Ngân hàng thực hiện kỹ càng hơn nữa. trực tiếp tiếp xúc với khách hàng. Điều đó khuyến khích ý thức và thái độ làm việc của đội ngũ nhân viên. . dù là cá nhân vay vốn nhỏ lẻ hay các doanh nghiệp lớn. Bởi họ chính là những người quan trọng nhất. không chỉ nắm vững các quy định để thực hiện. là cầu nối giữa Ngân hàng và khách hàng. đào tạo đội ngũ định giá nhanh nhạy và chuyên nghiệp nhất.Để tránh những rủi ro không đáng có. như các phương pháp định giá BĐS. nhằm phục vụ công việc định giá tốt hơn. phương án sử dụng vốn vay.Ngân hàng cần bổ sung.Ngân hàng cần phải xây dựng cho mình một hệ thống cơ sở dữ liệu vầ các giao dịch BĐS diễn ra trong khu vực. các phòng ban trong công ty. Quan trọng nhất chính là chất lượng chuyên môn của các cán bộ thẩm định giá.

Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh Quảng Ninh rất coi trọng và luôn có những phương hướng để phát triển và hoàn thiện công tác thế chấp BĐS. Và theo thống kê vào giữa năm 2008 BĐS thế chấp lên tới khoảng 50% tổng tài sản ngân hàng. nó đòi hỏi các nhà làm luật cũng cần có những chỉnh sửa. Từ những ý kiến nêu trên. Thực tế đã chứng minh khi mà lượng tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp tại Ngân hàng là 75%. kiểm tra họat động thế chấp BĐS ở các Ngân hàng. Hoạt đông thế chấp là một hoạt động mang lại lợi ích kinh tế cho cả bên thế chấp và bên ngân hàng-bên nhận thế chấp. hoạt động thế chấp BĐS tại các Ngân hàng vẫn ngày càng phát triển.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN CHUNG Thế chấp BĐS là một trong những quyền của người sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng nếu không muốn nói là quan trọng nhất. thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển. góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong nước. 55 . nhất là sự phát triển nền kinh tế quốc dân. Hoạt động cho vay-thế chấp là hoạt động trung gian trong cung và cầu vốn. từ những hoạt động này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng. Vấn đề cần đặt ra ở đây là thường xuyên đánh giá. kéo theo đó sẽ phát sinh ra nhiều vấn đề bất cập cần khắc phục. Theo số liệu thống kê cho thấy 68% số người được hỏi về tầm quan trong trong 9 quyền của người sử dụng đất đều chọn quền thế chấp. bổ sung kịp thời. phát triển hơn cả về chất lượng và quy mô. Tóm lại. nghĩa là bằng GDP Việt Nam. Mặt khác. để phát triển nó sao cho thật hiệu quả với cả 2 bên: bên thế chấp và bên nhận thế chấp. nó góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế. có thể thấy được tầm quan trọng của công tác thế chấp BĐS tại các Ngân hàng. Tài sản thế chấp có vai trò làm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng đối với Ngân hàng và giá trị của nó có tính chất quyết định trong việc cho vay của Ngân hàng.

và phát triển cùng với thị trường nước ngoài. mang tới hiệu quả cao nhất trên thực tiễn chứ không chỉ là trên lý thuyết. 56 . nhằm tránh gây hậu quả xấu tới người dân cũng như nền kinh tế. Các văn bản pháp luật phải được hệ thống hóa một cách rõ ràng.Chính phủ cần có những quy định để hoàn thiện công tác thế chấp BĐS.Bên cạnh đó là sự hợp tác quốc tế và học hỏi các Ngân hàng quôc tế khác. rành mạch. . .Phối hợp hoàn thiện hệ thống pháp luật giữa các ban ngành phải đồng bộ. Do đó. .KIẾN NGHỊ Rõ ràng với sự phát triển của hoạt động thế chấp BĐS tại các Ngân hàng hiện nay. song song với những thuận lợi của nó là những bất cập nảy sinh cần giải quyêt. quyền sở hữu nhà ở. đảm bảo nhu cầu người dân.Các Sở Tài Nguyên Môi Trường cần quản lý thật tốt các văn bản. cần tiến hành kiểm tra thường xuyên hoạt động của các Ngân hàng. kịp thời. như xây dựng các chính sách về quản lý và đào tạo đội ngũ cán bộ nhân viên có liên quan đến ngành nghề này. phát hiện kịp thời những hành vi tham nhũng. cũng như phù hợp với sự phát triển của Ngân hàng. để loại bỏ những "lỗ hổng" dẫn đến khả năng tiêu cực. .Các cơ quan có thẩm quyền và chuyên môn liên quan. Mỗi quy định đưa ra cần được xem xét kỹ lưỡng. nhằm quy mô. giấy tờ về quyền sử dụng đất.Ngân hàng Nhà nước cần có sự thống nhât. chỉ đạo xuyên suốt hệ thống các Ngân hàng.đề tài xin được nêu một vài kiến nghị sau: . tổng hợp hóa. sai phạm. .

vn 14. tài sản gắn liền với đất. 3. 5. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản. góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 8. Tạp chí địa chính và Tạp chí tài nguyên môi trường.thitruongbatdongsan 57 . Trang web: http://www.muaban. Phạm Minh Đề. bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. giáo trình định giá đất. hình thức thế chấp. hệ thống chính sách pháp luật đất đai. giáo trình thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản. quyền và nghĩa vụ của những bên tham gia thế chấp 6.quangninh. Luật đất đai ( năm 1993. Trần Văn Tuấn.net 12.org. Trang web: http://www.org. Nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi . Mai Xuân Yến. Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng kí giao dịch đảm bảo 9.mof. Trang web: http://www. 2001 .TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên moi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp. Trần Văn Tuấn. 4. 11. thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp. thời hạn thế chấp. 1998.2003) 7. 10. Trang web: http://www. giáo trình định giá đất và bất động sản.vn 13. cho thuê. cho thuê lại. chuyển nhượng. 2.

Quyết định số 4158/2008/QĐ-UB ngày 31/12/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh v/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009 .Ông: Nguyễn Văn Học Chủ sở hữu 2 . Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh Đại diện: Ông Nguyễn Văn Thành Chức vụ: Phó Giám đốc Cùng tiến hành định giá và thống nhất lập Biên bản định giá với nội dung: 1. giấy tờ pháp lý do bên bảo đảm cung cấp.Số vào sổ cấp GCN QSDĐ số 1566 QSDĐ .Vị trí: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc. 2.Căn cứ Quy định số 3979/QĐ.Giấy phép xây dựng nhà số 255/GPXD do Phòng Quản lý đô thị cấp ngày 01 tháng 10 năm 2008 . Mục đích định giá: Xác định giá quyền sử dụng đất và công trình trên đất để đảm bảo tiền vay cho ông Nguyễn Văn Học.Những căn cứ pháp lý khác 4. Thời điểm định giá: Tại thời điểm định giá ngày 08 tháng 01 năm 2011 3.Bà: Phạm Thị Ta Đồng chủ sở hữu II. Cơ sở định giá .Căn cứ hồ sơ.Diện tích: 60 m2 (Sáu mươi mét vuông). . do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 27/3/1999 . Bên bảo đảm: 1 . phường Hồng Hải . kích thước các chiều: .Quyết định số 0867/CV-QLRR ngày 29/07/2009 của Giám đốc Ngân hàng ĐT & PT Quảng Ninh về việc định giá tài sản bảo đảm Hôm nay ngày 08 tháng 01năm 2011 tại Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh Chúng tôi gồm có: I. Thực trạng đất. nhà: a) Đất: .Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025.PHỤ LỤC (1) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập-Tự do-Hạnh phúc BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ .PC ngày 13 tháng 07 năm 2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam về giao dịch bảo đảm trong cho vay .

nhà: 1.6 m2 x 3.200 triệu đồng Giá nhà: 211. Kết quả định giá: Trên cơ sở các tài liệu do Bên bảo đảm cung cấp. với phương pháp định giá so sánh được áp dụng trong tính toán. tường gạch chỉ. qua khảo sát thực tế tại hiện trường.Kết cấu: Bê tông cốt thép.Tình trạng pháp lý: Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng cho gia đình ông.Thực trạng: Công trình mới xây dựng. chín trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG (ký. ghi rõ họ.000 đồng (viết bằng chữ: Một tỷ.000. chất lượng tốt + Nền nhà: Lát gỗ công nghiệp + Tường: Tường xây gạch chỉ + Mái: Mái đổ bê tông + Cửa: Cửa gỗ 5. gồm có 06 phòng .940. hai bên thống nhất kết quả định giá tài sản là Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm 08/01/2011 như sau: Giá đất: 60m2 x 20 triệu đồng/m2 = 1. Phương pháp định giá: Sử dụng phương pháp So sánh 6.940 triệu đồng Làm tròn : 1.6 triệu đồng (Làm tròn: 740 triệu đồng) Tổng giá trị đất.+ Chiều dài: 15 m + Chiều rộng: 04 m .6 m2 + Số tầng: 03 tầng + 01 tum.5 triệu đồng/m2 = 740. bà: Nguyễn Văn Học .Mô tả chung: + Loại nhà: nhà ở dân dụng + Cấp nhà: Cấp IV + Diện tích xây dựng tầng 1: 60 m2 Diện tích sử dụng: 211.Phạm Thị Ta theo đúng quy định của pháp luật. Không có tranh chấp b) Nhà: . ghi rõ họ tên) . mái đổ bê tông . tên) ĐẠI DIỆN BÊN BẢO ĐẢM (ký.

khu 6.Phường Bạch Đằng – Thành phố Hạ Long .1. thành phố Hạ Long.135.3627. khu 6. TP.37.3826.000009.0D mở tại Ngân hàng Ngoại thương Quảng Ninh Điện thoại : 033. Hoạt động kinh doanh: Hoạt động ngân hàng Giấy phép đăng ký kinh doanh: Số 104960 Do Cơ quan cấp: Trọng tài kinh tế Quảng Ninh cấp ngày 15 tháng 07 năm 1993 Tài khoản giao dịch: + Tài khoản VNĐ: 453100401 mở tại Ngân hàng Nhà nước Quảng Ninh + Tài khoản VNĐ: 270102001 mở tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam + Tài khoản USD: 014.Hạ Long. .PHỤ LỤC (2) CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập .229 Fax: 033.Tự do . Địa chỉ đăng ký: Số 737 Đường Lê Thánh Tông . phường Hồng Hải. tỉnh Quảng Ninh Cùng vợ là bà: Phạm Thị Ta Sinh ngày: 06/05/1976 Giấy CMND: Số 141645802 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 25 tháng 03 năm 1991 Địa chỉ: Tổ 6.Tỉnh Quảng Ninh. phường Hồng Hải.Hạnh phúc ---------***--------HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT Số: 02/2011/HĐ Số đăng ký tại NH: / Hợp đồng thế chấp này được lập vào ngày 08 tháng 01 năm 2011 giữa các bên sau đây: BÊN THẾ CHẤP (sau đây được gọi là “Bên A”): Ông: Nguyễn Văn Học Sinh ngày: 14/7/1974 Giấy CMND: Số 141728645 do Công an tỉnh Hải Hưng cấp ngày 05 tháng 04 năm 1993 Địa chỉ: Tổ 6. tỉnh Quảng Ninh BÊN NHẬN THẾ CHẤP (sau đây được gọi là “bên B” hoặc “Ngân hàng”): Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ninh.

Các văn bản pháp luật: a.Người đại diện: Ông Trương Văn Sơn Chức vụ: Giám đốc Do ông : Nguyễn Văn Thành Chức vụ: Phó Giám đốc thực hiện ký kết hợp đồng theo văn bản uỷ quyền ngày 01/10/2008. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 3. Nghĩa vụ được bảo đảm là: Bên thế chấp đồng ý bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ phát sinh theo các Hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Bên vay vốn giới hạn bằng toàn bộ giá trị của tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này. Luật các tổ chức tín dụng ngày 12 tháng 12 năm 1997 (đã được sửa đổi. d. bổ sung ngày 15 tháng 6 năm 2004). bà Nguyễn Văn Học . Bộ Luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 14 tháng 6 năm 2005. 2. đ. CƠ SỞ KẾT LẬP HỢP ĐỒNG Các quan hệ trong Hợp đồng này được điều chỉnh và cho phép bởi các văn bản pháp luật và các văn bản sau: 1. Các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. b. . Trong trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 7 của Hợp đồng này nếu số tiền thu được từ xử lý tài sản lớn hơn giá trị định giá tại Điều 3 hoặc lớn hơn giá trị định giá lần gần nhất trước khi xử lý tài sản thế chấp thì Ngân hàng được quyền sử dụng toàn bộ số tiền đó để thanh toán khoản nợ vay của Bên vay vốn. 2. c.. Ngân hàng đồng ý cho Bên vay vốn được vay tổng số tiền (nợ gốc) tối đa có tài sản bảo đảm bằng 100% giá trị tài sản thế chấp được định giá tại Điều 3.Phạm Thị Ta Hai bên đồng ý thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo những thoả thuận sau đây: ĐIỀU 1 NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM 1. Các hợp đồng tín dụng được ký kết giữa Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh và ông Nguyễn Văn Học. Bên thế chấp đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của mình được nêu tại điều 2 của hợp đồng này để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên nhận thế chấp. Biên bản định giá ngày 08 tháng 01 năm 2011 đã ký giữa Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Quảng Ninh và Ông.

Không được chuyển nhượng. Địa chỉ thửa đất: Ô số 13 KTX lấn biển sau làng giao thông cạnh Công ty Đông Bắc. do UBND tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 27/3/1999 . Mục đích sử dụng: Đất ở 6. Kết cấu nhà: Bê tông cốt thép.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ chín trăm bốn mươi triệu đồng chẵn) theo Biên bản định giá ngày 08 tháng 01 năm 2011. chứng thực và đăng ký thế chấp và các chi phí khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm (nếu có). . Tờ bản đồ số: 3. Giấy tờ về quyền sở hữu tài sản: Không ĐIỀU 3 GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: 1. Diện tích: 60 m2 (Bằng chữ: Sáu mươi mét vuông). 5.940. 1. . Số tầng: 03 tầng + 01 tum 6. Diện tích xây dựng: 60 m2 4.000. tặng cho.Thửa đất số: 2. góp vốn hoặc dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được Bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản.Chịu chi phí công chứng. Loại nhà: Nhà cấp IV 2.Số vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số 1566 QSDĐ. Thời gian sử dụng: Lâu dài II. ĐIỀU 4 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A 1. phường Hồng Hải 4.Giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho Bên nhận thế chấp.ĐIỀU 2 TÀI SẢN THẾ CHẤP I.6 m2 3. cụ thể như sau: 1. Tổng diện tích sử dụng: 211. chuyển đổi. Nghĩa vụ của Bên A. cho thuê. Tài sản gắn liền với đất: Nhà ở. . . tường gạch chỉ 5. Quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số N 863025.

Quyền của Bên B . chứng thực Hợp đồng và đăng ký Hợp đồng theo Điều 6 Hợp đồng này.Giữ và bảo quản các giấy tờ về tài sản thế chấp.Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức đã thoả thuận. hư hỏng các giấy tờ về tài sản thế chấp. sử dụng. áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp: . trong trường hợp làm mất. Lệ phí liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên A chịu trách nhiệm nộp.Nhận lại các giấy tờ về tài sản thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ.Giao tài sản cho Bên nhận thế chấp để xử lý nếu không thực hiện đúng hạn và đầy đủ các nghĩa vụ nêu tại khoản 2 Điều 1 Hợp đồng này. ĐIỀU 5 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B 1.Được sử dụng.Thực hiện việc công chứng. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do Bên nhận thế chấp chịu trách nhiệm thực hiện. . hưởng hoa lợi. thì phải bồi thường thiệt hại cho Bên thế chấp. . Nghĩa vụ của Bên B .Tạo điều kiện thuận lợi cho Bên nhận thế chấp kiểm tra tài sản thế chấp. giữ gìn tài sản thế chấp. 2.Kiểm tra hoặc yêu cầu Bên thế chấp cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.. lợi tức từ tài sản thế chấp. 2. khai thác. . ĐIỀU 7 XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1. .Bảo quản. . hư hỏng. . . 2. sử dụng. ĐIỀU 6 VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ 1.Yêu cầu Bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác. .Giao lại các giấy tờ về tài sản thế chấp cho Bên thế chấp khi Bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ. .Yêu cầu Bên nhận thế chấp bồi thường thiệt hại nếu làm mất. Quyền của Bên A.

3. . thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. . Bên thế chấp bằng Hợp đồng này uỷ quyền không huỷ ngang cho Ngân hàng đứng chủ bán tài sản thế chấp để trả nợ Ngân hàng. Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ gốc. Bên thế chấp đồng ý cho Ngân hàng nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nếu Ngân hàng yêu cầu. Các cách thức khác theo quy định của pháp luật. Giá bán tài sản thế chấp không được thấp hơn giá tối thiểu đã thoả thuận. trong trường hợp không giải quyết được. 3. 2. 2.Tài sản thế chấp phải được xử lý để Bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 2. Giá cả tối thiểu của tài sản thế chấp do hai bên thoả thuận trên cơ sở mặt bằng giá tài sản cùng loại tại địa phương vào thời điểm đó.1.Bên vay vốn vi phạm nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng tín dụng được bảo đảm bằng Hợp đồng thế chấp này dẫn đến việc phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước hạn. xử lý tài sản bảo đảm. 2. Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện để thanh toán nghĩa vụ cho Bên nhận thế chấp sau khi đã trừ chi phí bảo quản. các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau. .5. lãi và phí (nếu có) theo khoản 1 Điều này. . Thời hạn bán tài sản thế chấp do hai bên thống nhất.Các trường hợp khác do pháp luật quy định.2. ĐIỀU 8 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này. Ngân hàng và Bên thế chấp uỷ quyền cho tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản thế chấp.4. nếu phát sinh tranh chấp.6. 2. Giá cả tài sản thế chấp do hai bên thoả thuận trên cơ sở mặt bằng giá tài sản cùng loại tại địa phương vào thời điểm đó.Đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ mà Bên vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. 2. Ngân hàng yêu cầu Toà án hoặc Trọng tài giải quyết.. Ngân hàng lựa chọn thực hiện theo một trong các cách như sau: 2. Bên thế chấp sẽ đứng chủ bán tài sản bảo đảm để trả nợ Ngân hàng. bán tài sản và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp.

Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện.4. biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Đã xem xét kỹ. không bị lừa dối. Mọi trường hợp thay đổi phải được Ngân hàng chấp thuận.2. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật. ĐIỀU 10 THAY ĐỔI VỀ BẢO ĐẢM Bên thế chấp có thể thay đổi tài sản thế chấp tại Điều 2 Hợp đồng này bằng tài sản bảo đảm khác hoặc hình thức bảo đảm khác (cầm cố.ĐIỀU 9 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên thế chấp và Bên nhận thế chấp chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây: 1. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện. ĐIỀU 11 CÁC ĐIỀU KHOẢN CHUNG 1. Bên thế chấp cam đoan: 1.4. 2. 2.5. không bị ép buộc. Những thông tin về pháp nhân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật. Thông báo: Mọi thông báo và thư từ giao dịch giữa hai bên được gửi theo địa chỉ nêu trong hợp đồng này (trừ trường hợp đã có thông báo thay đổi địa chỉ khác bằng văn bản) và được lập thành văn bản và có chữ ký của người có thẩm quyền. 1. Ngân hàng và Bên thế chấp sẽ ký kết Hợp đồng mới hoặc Hợp đồng bổ sung. 1.3. Thửa đất thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. không bị ép buộc.1. không bị lừa dối. 2. Những thông tin về nhân thân. nếu được chuyển bằng bưu điện thì ngày gửi đi được coi là ngày theo dấu xác nhận của bưu điện cơ sở nơi chuyển. b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.1.2. Trường hợp này. Bên nhận coi như đã nhận được nếu được chuyển tới địa . 1. 1.3. bảo lãnh) nếu việc thay đổi đó vẫn đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả nợ Ngân hàng. 2. Bên nhận thế chấp cam đoan: 2. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này: a) Thửa đất và tài sản gắn liền với đất không có tranh chấp.

thì thông báo cho bên kia biết và yêu cầu khắc phục các vi phạm đó.chỉ nơi nhận trong thời gian từ 7h30 đến 16h30 trong những ngày làm việc. Phòng tài nguyên môi trường 01 bản. bổ sung Hợp đồng: Việc sửa đổi. bổ sung đó có hiệc lực thay thế. BÊN THẾ CHẤP Chồng Nguyễn Văn Học Vợ Phạm Thị Tạ Ngân hàng Đầu Tư và Phát triển Quảng Ninh BÊN NHẬN THẾ CHẤP . Sửa đổi. Các văn bản. Hết thời hạn ghi trong thông báo mà bên kia không khắc phục được thì bên yêu cầu được quyền áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình liên quan đến Hợp đồng này. nếu chuyển trực tiếp thì việc nhận coi như được thực hiện khi ký nhận với bộ phận hành chính văn thư của bên nhận. 2. tài liệu liên quan đến Hợp đồng này là bộ phận kèm theo và có giá trị pháp lý theo Hợp đồng. Các bên đã hiểu rõ quyền. 4. Hợp đồng này được lập thành 05 bản chính. nghĩa vụ. nếu một bên phát hiện bên kia vi phạm Hợp đồng. bổ sung các điều khoản của Hợp đồng này phải được cả hai bên thoả thuận bằng văn bản (Biên bản bổ sung. Xử lý vi phạm hợp đồng: Trong thời gian hiệu lực của Hợp đồng này. ĐIỀU 12 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG 1. có giá trị pháp lý như nhau bằng tiếng Việt: Ngân hàng giữ 02 bản. hoặc tài sản thế chấp đã được xử lý. Hợp đồng này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký và kết thúc khi Bên vay vốn đã hoàn thành nghĩa vụ theo các Hợp đồng tín dụng hoặc Bên vay vốn hoặc Bên thế chấp đã có biện pháp bảo đảm thay thế theo quy định tại Điều 10 Hợp đồng này. 3. 4. Bên thế chấp giữ 01 bản. gửi Phòng công chứng 01 bản. sửa đổi Hợp đồng) do đại diện có thẩm quyền của hai bên ký. Luật áp dụng: Hợp đồng này được lập và chịu sự điều chỉnh bởi pháp luật của nước CHXHCN Việt Nam. 3. 2. bổ sung điều khoản tương ứng trong Hợp đồng. những sửa đổi. lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful