Gesto d mnuteno predil

Manuteno predial e avaliao imobiliria Entenda a influncia da gesto da manuteno predial na determinao do valor total do imvel Gesto da manuteno predial Avaliao imobiliria a determinao do valor total do imvel (VTI) com base nos seus valores intrnsecos (VII) e extrnsecos (VIE), sendo os primeiros aqueles relativos s caractersticas prprias do imvel e os segundos decorrentes do mercado. O valor extrnseco do imvel depende do conjunto amostral de seus similares, predominantemente em funo de seu mercado local e mercado global. Quanto ao valor intrnseco do imvel, destacam-se as qualidades arquitetnicas e construtivas (QAC) e de sua gesto de manuteno predial (GMP).

Tito Lvio Ferreira Gomide

A composio do valor intrnseco e extrnseco do imvel determina o valor imobilirio final. Essa composio varia de percentual, principalmente, em funo do valor extrnseco, devido aos significativos pesos do mercado imobilirio local (MIL) e mercado econmico global (MEG), que sofrem muitas variaes e contam muito no valor total do imvel. A figura "Determinao do valor total do imvel" mostra como possvel considerar o valor imobilirio. Manuteno Por seu turno, a boa gesto de manuteno predial aquela que considera o investimento necessrio para se obter os benefcios decorrentes da preservao, operao e confiabilidade do imvel. Deve-se esclarecer que a confiabilidade da manuteno a probabilidade do prdio desempenhar suas funes de maneira adequada em circunstncias especficas por determinado perodo de tempo. No presente caso, deve-se considerar a funo manuteno como uma daquelas que tambm requer bom desempenho no tocante ao valor.

Correlao de VII e GMP A variao do valor imobilirio intrnseco (VII) diretamente proporcional qualidade

da edificao e gesto da manuteno predial, pois a progresso ou regresso desse valor depende da boa ou m qualidade da edificao e de sua manuteno. Assim sendo, transpondo-se as equaes do valor imobilirio intrnseco (VII) e da gesto da manuteno predial (GMP), na correlao de ambos ao longo do tempo, podese apresentar o cenrio expresso no grfico "Condio adequada na GMP". A adequabilidade na gesto da manuteno predial redunda no equilbrio entre o grau de investimento da manuteno predial e sua confiabilidade, inclusive do bom desempenho do valor intrnseco, com conseqente valorizao. Observe-se que o trecho de aproximao dos cruzamentos das curvas indica a necessidade de reformas ou retrofit, aps longo perodo de vida do edifcio desse exemplo hipottico. A insuficincia na gesto de manuteno provoca a degradao precoce e reduz a capacidade do imvel, provocando desconfortos devido s falhas e paralisaes, causando desvalorizao imobiliria e reduzindo drasticamente a vida til da edificao ("Condies de insuficincia na GMP"). Investimento interessante aquele que se baseia em planejadas intervenes de retrofit, que incluem a modernizao do imvel, com adaptaes e reformas projetadas para melhorar o desempenho da edificao num determinado momento ("Retrofit na GMP").

Propores dos valores imobilirios intrnsecos e extrnsecos A correlao dos valores intrnsecos (VII) e extrnsecos (VIE) no valor final do imvel bastante variada em funo, principalmente, do peso incidente da funo local no valor total. Estudos recentes nos valores de imveis residenciais na cidade de So Paulo revelaram que a composio mdia gira em torno de 30% do peso para o valor intrnseco e 70% do total para o valor extrnseco. Esses estudos tambm demonstraram que a influncia da gesto da manuteno predial (GMP) no valor intrnseco do imvel (VII) incide, na mdia, em 40% desse valor, podendo-se concluir que a gesto da manuteno tem peso mdio de 12% no valor imobilirio total. No entanto, a maioria das edificaes paulistanas se encontra em patamar bem abaixo da mdia recomendada quanto adequada qualidade da gesto da manuteno predial, o que implica a possibilidade de maior valorizao, podendo-se chegar ao patamar de aproximadamente 15% do valor total do imvel, desde que haja a implantao de um plano adequado de manuteno predial, com intervenes robustas na fase inicial.

Tal constatao tem sido comprovada principalmente no decorrer da manuteno das fachadas da edificao, com a limpeza ou nova pintura dos painis, que reduz a idade aparente do imvel e causa valorizao imediata entre 5% e 10% do valor total. Outros servios de manuteno que provocam grandes impactos de valorizao imobiliria tambm se referem aos aspectos estticos da edificao, podendo-se citar a impermeabilizao do pavimento trreo, as substituies de gradis externos e dos revestimentos dos ambientes sociais e de lazer.

Valorizao imobiliria Sem embargo da importncia dos cuidados de manuteno predial com os equipamentos e instalaes eltricas e hidrulicas, as intervenes de maior valorizao so aquelas relacionadas aos aspectos estticos. Nesse sentido, cabe destacar que alm da manuteno predial h outras possibilidades de valorizao imobiliria, tais como as reformas e retrofits. As reformas visam modernizao de determinados componentes da edificao, favorecendo maior conforto e eventual prolongamento da vida til de sistema degradado. O retrofit avana um pouco mais, pois todo o edifcio sofre interveno visando completa modernizao e prolongamento total da vida til. Tais intervenes, evidentemente, possuem custo imediato elevado, sendo esse outro diferencial em relao manuteno, cujo custo deve ser reduzido e de longo prazo. As valorizaes decorrentes das reformas e retrofits variam muito de intensidade, mas podem, inclusive, ultrapassar os 100% do valor imobilirio, dependendo dos custos a serem investidos. Por fim, cabe registrar que a norma NBR 5674/99 da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas), de Manuteno em Edificaes, estabelece em seu item "15) Gesto de Qualidade do Sistema de Manuteno - tpico d) acompanhar a variao do valor da edificao ao longo de sua vida til, em funo do resultado do sistema de manuteno". Tal acompanhamento de difcil apurao, pois a influncia da variao do valor extrnseco devido ao mercado muito significativa e dificulta a separao da parcela da manuteno, exigindo aprofundados estudos para se obter apenas a valorizao intrnseca da manuteno. Sabendo-se, porm, que a situao mais usual da manuteno predial na maioria dos edifcios residenciais na cidade de So Paulo de nvel mnimo, quase que exclusivamente de aes corretivas e pouca preveno, pode-se considerar esse nvel

como a referncia 0 (zero) no tocante s variaes de valorizao ou desvalorizao imobiliria devido manuteno. Assim sendo, possvel se estimar a valorizao ou desvalorizao peridica em funo da qualidade da manuteno, podendo-se adotar ndices estimativos com base na tabela "Valorizao ou desvalorizao". A gesto de manuteno predial tem, portanto, importncia significativa no valor total do imvel e, tambm, nas condies de uso, influenciando na segurana, conforto e demais condies de habitabilidade do imvel, devendo ser considerada nas anlises econmicas de carteira imobiliria.

Tito Lvio Ferreira Gomide, diretor do Gabinete Gomide Construo mercado 89 - dezembro 2008