P. 1
as Tocam o Espaco

as Tocam o Espaco

|Views: 2|Likes:
Published by Bia Ru

More info:

Published by: Bia Ru on Mar 27, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

02/26/2015

pdf

text

original

Colóquio Internacional Ano da França no Brasil Novos Padrões de Acumulação Urbana na Produção do Habitat: Olhares Cruzados Brasil/França

Quando a expansão das grandes incorporadoras imobiliárias toca o espaço: algumas considerações sobre as dinâmicas imobiliárias e a produção do espaço em Fortaleza

A expansão geográfica da atuação das grandes incorporadoras nacionais tem sido um fato bastante noticiado. Freqüentemente, tal fato é descrito por estatísticas que em parte ignoram sua dimensão material, por isso torna-se necessário uma discussão que ponha em relevo que quando elas tocam o espaço, transformam relações sociais historicamente consolidadas, influenciando de forma decisiva a produção do espaço. Considerando o processo recente de expansão das grandes incorporadoras nacionais, e referenciando-se no debate teórico sobre a produção do setor imobiliário, o presente artigo tem como objetivo contribuir para a compreensão das transformações das relações sociais envolvidas na produção imobiliária e particularmente da produção da cidade de Fortaleza. Palavras chaves: Incorporação Imobiliária e Produção do Espaço.

1

exigidos para o financiamento de imóveis com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança (Schimbo. como nomearam reportagens e executivos do setor da construção civil. que se procurará discutir neste trabalho. ignora sua dimensão material. porque elas são uma escala fundamental da questão social brasileira e simultaneamente local privilegiado para a fixação dos capitais mobilizados pela financeirização global e protagonista dos processos econômicos centrados na valorização das cidades. indicado freqüentemente por números e estatísticas cuja descrição. A ampliação da capacidade de investimento do mercado imobiliário e a atual tendência a diversificação de produtos imobiliários percebidos em Fortaleza estão também vinculados a uma conjuntura nacional favorável. Nesse cenário favorável. Esta metrópole periférica parece assim presenciar uma tendência geral das grandes cidades. houve a flexibilização dos critérios de renda familiar e dos prazos de pagamento. aportaram na capital cearense inúmeras incorporadoras nacionais que favoreceram a intensificação das transformações na produção imobiliária local. que alavancou o boom imobiliário. 2009). o reforço das dinâmicas imobiliárias motivado aparentemente pelas atividades de turismo. correspondente ao atual estágio de desenvolvimento do capitalismo: a intensificação e a modernização das dinâmicas imobiliárias. Introdução As metrópoles brasileiras assumem hoje uma situação paradoxal. Para ultrapassar os limites da descrição. Embora inserida de forma bastante periférica nas dinâmicas globais. pelo menos em parte. A aceitação de que a transformação radical na produção do espaço esteja diretamente influenciada pelos movimentos da Globalização encobre relações mais complexas e menos aparentes. A estabilização econômica. que impactam sobremaneira na organização sócio-espacial. a queda dos juros dos financiamentos e o fomento público e privado para o crédito imobiliário formaram um tripé. Além do aumento da abertura de crédito.1. que permitiu um reforço da financeirização na produção imobiliária. A expansão geográfica da atuação das grandes incorporadoras nacionais tem sido um fato bastante noticiado. Deve se destacar ainda a alteração dos marcos regulatórios referente à modalidade Incorporação na Legislação Federal. despertou recentemente um grande interesse de estudo sobre a metrópole de Fortaleza. tornase necessário uma discussão que ponha em relevo que quando essas incorporadoras tocam o espaço transformam relações sociais historicamente consolidadas e influenciam localmente de 2 .

também as atividades dos agentes envolvidos no ciclo completo de reprodução deste capital: os promotores imobiliários.Pressão competitiva conduz a estratificação do mercado.forma decisiva a produção do espaço de diversas cidades. . Nesse sentido. 3 . entende-se como setor imobiliário. . . o que nos permite o esforço de aprofundar a discussões sobre o primeiro aspecto.Ênfase crescente no produto de marketing. Deve-se ressaltar que o foco das questões aqui desenvolvidas estará principalmente na esfera da produção. e referenciando-se no debate teórico a cerca da produção do setor imobiliário. o presente artigo tem como objetivo aprofundar a compreensão sobre as transformações das relações sociais envolvidas na produção imobiliária. Assim. . e os impactos significativos na organização do setor. aquele que produz e comercializa as mercadorias imobiliárias. de elementos do debate teórico a cerca da produção do setor imobiliário. Estes impactos se particularizam nas cidades e diferenciam-se conforme os níveis de organização do setor imobiliário e as características específicas da produção do espaço. os rentistas imobiliários (proprietários da terra e de imóveis) e o crédito imobiliário (Topalov. São eles: . -Declínio do produtor independente – médio produtor.Tendência para uma grande fragmentação e flexibilização do processo de construção. 1978). Essa particular conseqüência embora facilmente percebida na atuação das incorporadoras precisa ser discutida e melhor conhecida. Estes impactos foram analisadas e sistematizadas por Ball(1988). Este setor inclui a indústria da construção e.Mudanças tecnológicas gerando flexibilidade na construção. A compreensão da produção imobiliária deve considerar as mudanças nos tipos de capital investidos na indústria da construção. Com predomínio atual do sistema de produção baseado na Promoção Imobiliária (ou Incorporação Imobiliária) existe uma separação mais clara das esferas da produção e do consumo. faz-se necessário um resgate. considerando o processo recente de expansão das grandes incorporadoras nacionais para o contexto particular de Fortaleza. ainda que sumário. -Crescimento das subcontratações no local da obra. e suas implicações no processo da produção da cidade. Para esta análise.Crescente papel do crédito para consumo e produção. para precisar conceitos e aprofundar compreensões.

Até 2008. Na maioria dos casos. desfeita a parceria o empreendimento será lançado futuramente. sete grandes empresas imobiliárias1 entraram no mercado local2. voltada para investidores interessados. As reflexões aqui desenvolvidas estão baseadas principalmente em observações sobre a atuação das incorporadoras nacionais através de seus empreendimentos. MRV. Em uma segunda parte procurará se identificar as mudanças no setor imobiliário local a partir da análise das dinâmicas mais recentes. que através da abertura de seus negócios nos “Novos Mercados da Bolsa de Valores” ampliaram seu poder de investimento expandindo seus negócios para vários estados do Brasil. entre janeiro e março de 2008.São Paulo. e como modificam ou complexificam a produção do espaço da cidade. Para tanto se procurou identificar e caracterizar a produção das incorporadoras nacionais em Fortaleza em termos de formas de produção e produtos. Na primeira parte deste artigo será apresentado o contexto de chegada dessas incorporadoras e sua articulação com os setores locais. Reconhece-se entretanto as limitações. Rodobens. de forma exclusiva pela Odebrecht. Rossi e Even. 4 1 . Com as questões levantadas nestas duas partes pretende-se avançar sobre os significados específicos das alterações das relações sociais na produção do espaço. 2 Revista Fale em sua edição de julho de 2008. foram desenvolvidas em fevereiro de 2009 entrevistas com profissionais locais relacionados ou não com as incorporadoras nacionais.br 3 No processo de abertura de capital. A fim de ampliar a compreensão da visão dos atores locais. a Gaffisa e Odebrecht lançariam juntas o empreendimento Bairro Novo. buscando identificar as relações estabelecidas com os agentes locais. Cyrela. a empresa disponibiliza uma porcentagem de ações em circulação (free float) no mercado. tratava-se de grandes empresas do eixo Rio .fale. Pelos depoimentos correntes na mídia cerca de 2/3 destes investimentos são estrangeiros. Foram utilizados como fontes. com uma abordagem essencialmente qualitativa. foram identificados lançamentos ou notícias em jornais sobre futuros lançamentos em fortaleza das seguintes incorporadoras nacionais: Gafisa. uma vez que nesta fase o trabalho possui um caráter preliminar de exploração da realidade. ver em www. 2. materiais reproduzidos nos meios de comunicação local e nacional e sites das empresas. Inpar.com. Vale lembrar que a entrada de capital estrangeiro3 fomentou o capital de giro das empresas e aumentou a capacidade de aquisição de terrenos e de execução de obras. As incorporadoras aportam no Ceará Em um intervalo de dois meses.É através de uma abordagem exploratória dos significados dessa novidade no cenário imobiliário que se pretende investigar quais relações de produção passam por transformações. Entre 2006 e Apesar de não publicado pela Revista.

Procurou-se destacar ainda as características gerais dos empreendimentos. como sendo o arranjo mais comum8. também denominadas joint-ventures. procurou-se desenvolver um mapeamento baseado em informações retiradas dos sites das empresas locais e nacionais e das informações contidas em matérias publicadas nos jornais de maior circulação local. Revista Fale em julho de 2008. e onde até então trabalhavam.com. de acordo com Schimbo (2009) 7 Normalmente feitas pela aberturas de SPE (Sociedades de Propósito Específico). porque.2007. somando-se as dez maiores aberturas de capital do setor imobiliário (ou o valor correspondente ao IPO. que significa a abertura do capital de uma empresa no mercado acionário). que destacam sua expertise sobre a adequação as condições de projeto e construção como características que tornam as parcerias fundamentais. 4 5 5 . A partir da identificação dos empreendimentos anunciados pelas incorporadoras nacionais. dá grande destaque ao peso dos investimentos no Nordeste e apresenta a associação com parceiros locais como característica predominante: “As incorporadoras vão se espalhando pelo país. formam parcerias com as empresas locais por estas já conhecerem o mercado e. buscando identificar as relações com setor imobiliário local e as responsabilidades em termos de incorporação. a fim de se compreender os principais agentes envolvidos nos processos de produção dos imóveis (ver tabela 01). A importância das parcerias7 é também relatada pelos profissionais locais. A Revista Fale5. ao explicar o processo de deslocamento das empresas. Tal condição apontaria para parcerias entre construtoras locais e as incorporadoras nacionais como nos foi relatado por profissional local Attuch 2007 apud Schimbo 2009. já não suportam a quantidade de negócios para o capital que elas recolheram. por isso. e agora principalmente no Nordeste6.br. 41% dos produtos lançados por estas empresas ainda estão localizadas no Estado de São Paulo. com o dinheiro que elas acumularam as suas regiões de origem. 8 Diretor de uma imobiliária local em entrevista a autora em fevereiro de 2009. construção e comercialização. “Initial Public Offering”. conseqüentemente. A solução foi sair de seus estados em busca de novas oportunidades de negócios e.revistafale. 6 Cumpre apresentar alguns dados para relativizar esse discurso. terem uma experiência no gosto nordestino”. as empresas captaram um total de aproximadamente oito bilhões de reais4. disponível em www.

percebeu-se que é bastante comum a associação das empresas nacionais e locais na esfera da incorporação./const.) Rossi/Diagonal (incorp.O povo 01 de abril de 2008).opovo. o que pode representar um recuo da mesma no cenário pós crise.) Rossi/Diagonal (incorp./const./const. As informações a cerca da responsabilidade da construção são muitas vezes omitidas nos sites de lançamento dos empreendimentos.Tabela 01 – Incorporadoras Nacionais – Parcerias na atuação local em Fortaleza Incorporadora Nacional9 Inpar Empreendimento Beach Park Acqua Resort Beach Park living Beach Park Wellness Rodobens Vila jardim Espaço Jardim Alameda Jardim Landscape Beiramar Mucuripe Duets Offices Towers Terraço das Flores Terraços praças residenciais Beach Village Jockey Club Vivace residencial Club Mandala homeclub Fortune Four season Forte Iracema Lagune Vitalice Incorporação/Realização Inpar Inpar Inpar Rodobens e SM Incorporações Rodobens e SM Incorporações Rodobens e SM Incorporações Tecnisa/TerraBrasilis incorporadora/ Tati Operação Urbana Consorciada Tecnisa/Terra Brasilis incorporadora Rossi/Diagonal (incorp.) Rossi/Diagonal (incorp. 9 Embora tenha sido noticiada em jornais locais a vinda da Incorporadora Even (ver em www./const. 10 É o caso da SM incorporações e da Magis.) Gafisa/Blokus engenharia MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) MRV e Magis (incorporadora) Construção Sem indicação Sem indicação Sem indicação Sem indicação Sem indicação Sem indicação Comercialização Luciano Cavalcante Luciano cavalcante/ LopesImobillis Luciano Cavalcante Viva Imóveis Lopes Imobbilis Lopes Imobbilis Lopes Imobbilis Lopes Imobbilis Não foi lançado Rossi/Lopes Rossi/Lopes Rossi/Lopes Rossi/Lopes Rossi/Lopes Lopes Imobillis Luciano Cavalcante M2 Imobiliários/ Rego M2 Imobiliários M2 Imobiliários M2 Imobiliários Lopes M2 Imobiliários Negocios Cesar Negocios Negocios Negocios Negocios Característica Alto padrão/turismo Alto padrão/turismo Alto padrão/turismo Econômico Econômico Econômico Alto padrão/turismo Alto padrão/turismo Escritórios Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Econômico Tecnisa Rossi Diagonal Diagonal Diagonal Diagonal Diagonal Gafisa/Blokus engenharia Nível Construções Nível Construções Nível Construções Nível Construções Nível Construções Cyrela Gafisa MRV Fonte: Organizado pela autora a partir das informações nos sites das Empresas dos resultados trimestrais (1t08/ 2t08) fornecido nos sites da empresas – relação com investidores. não foram identificados nenhum lançamento em Fortaleza no site da empresa. De uma forma geral.) Operação Urbana Consorciada Cyrela/Marquise (incorp./const.) Rossi/Diagonal (incorp./const.com. Dentre as incorporadoras locais existem algumas que exercem de forma exclusiva a incorporação e outras que tradicionalmente desempenharam as atividades de incorporação e construção.br/opovo/colunas/verticalsa/777447. 6 .html . Destaca-se que duas das incorporadoras locais envolvidas foram fundadas recentemente e já nasceram atuando de forma exclusiva na incorporação10.

br/opovo/colunas/verticalsa/726044. como das empresas locais. A vinda das incorporadoras nacionais trouxe ainda alterações nos esquemas de comercialização dos empreendimentos. Destaca-se em primeiro lugar o deslocamento da maior imobiliária do país. embora não haja acordo societário permanente entre as empresas.opovo. www. No caso do Ceará. estas alianças repetem-se em vários empreendimentos como mostra a Tabela 01. só para se ter uma idéia da estrutura da empresa. sempre através de parceria e compra de empresas locais. No entanto. 7 11 12 . Aproximadamente 90% das incorporadoras estão com a gente. ver matéria em: http://www. pois estes já conhecem a Lopes”14.br 14 Matéria Publicada no Jornal O Estado em 06 de agosto de 2009. tanto das empresas nacionais.br Depoimento do empresário local. A expansão da empresa nacional está em parte pautada nas relações que já eram mantidas com as incorporadoras nacionais. algo que pode ser comprovado pelo número de incorporadoras que são parceiras da Lopes Immobilis”. uma prova de que nossa marca valoriza o empreendimento”.html. Depoimento do diretor financeiro da Lopes para o Jornal Opovo em 04/09/2007. destacando ainda que a fusão também agrega mais excelência.oestadoce. as associações de empresas em torno da incorporação nem sempre são apresentadas nos sites. a empresa inicialmente expandiu-se para a Bahia e Pernambuco.com.As parcerias apresentam alguns aspectos contraditórios. 13 Jornal O Estado em 06 de agosto de 2009. comprou 60% da Imobiliária Immobilis 11. www. Percebe-se o envolvimento da empresa com a maioria dos empreendimentos lançados pelas incorporadoras nacionais (ver tabela 01). “a fusão da maior imobiliária do Brasil com a maior do Ceará revolucionou o mercado local. Um exemplo é a Informações extraídas do Jornal Opovo de 25 de janeiro de 2008. segundo aponta o próprio diretor financeiro da empresa: "Temos notado a expansão dos negócios dos grandes conglomerados paulistas da construção civil em direção ao Nordeste. Salvador e Fortaleza"12. especialmente Recife. ex-proprietário da Immobilis. O empresário da Immobilis expressa o potencial de concentração de mercado que essa parceria representa: “Atualmente temos 40 lançamentos simultâneos. e hoje sócio Lopes-Immobilis. Outra estratégia de comercialização identificada nos empreendimentos das incorporadoras nacionais foi a criação de empresas exclusivas para a venda dos imóveis. e no discurso de alguns dos empresários.com. tecnologia e reconhecimento com relação aos clientes que chegam de fora.com. Embora a idéia de parceria seja bastante exaltada nos jornais locais. No Nordeste.oestadoce. a empresa Lopes. A junção das duas empresas resultou numa estrutura forte que surpreende. se formalmente a maioria das parcerias são estabelecidas através de Sociedade de Propósito Específico (SPE) para cada um dos empreendimentos. Segundo jornal local13.

e o terceiro – Beach Park Wellness Resort – repetia a idéia de usos mistos. como no caso da parceira da Inpar com o Beach Park e das Operações Urbanas Consorciadas. tendo um VGV de100 milhões de reais e 360 unidades.empresa M2. em sistema misto – hotelaria e residencial. em alguns empreendimentos específicos. Originalmente a parceria foi desenvolvida com a Gafisa. O segundo empreendimento – Beach Park Living – era exclusivamente residencial. Deve-se ressaltar ainda que a estratégia de comercialização como nos foi indicado pelos profissionais locais15. 17 Valor Geral de Vendas . em entrevista a autora em fevereiro de 2009. os proprietários e hóspedes terão condições privilegiadas de acesso ao parque. vindo a Incorporadora Inpar a associar-se depois. de um “Acqualink” 18 – no caso do Beach Park Acqua resort . Em todos os empreendimentos. Para além das relações estabelecidas com setor imobiliário local. Diretor da Imobiliária M2. A parceria da incorporadora Inpar16 com o Beach Park resultou em três lançamentos.valor que uma empresa estima comercializar uma construção quando ela estiver pronta. O primeiro desses lançamentos – Beach Park Acqua Resort . a relação de proximidade ao parque (ver figura 01) e os acessos privilegiados conferem extrema valorização aos empreendimentos. seja através de passagens subterrâneas e passarelas – no caso do Beach Park Wellness Resort. tratava-se de um empreendimento com VGV17 de 40 milhões de reais e 225 unidades. No terceiro empreendimento a parceria é exclusiva da incorporadora Inpar e o Beach Park.ou de Century Card . braço de comercialização para os imóveis da parceria da Magis com a mineira MRV. tais como ampliação da escala dos investimentos e estratégias de valorização a partir de relações espaciais privilegiadas. Trata-se de estratégias de comercialização mais ofensivas. A análise destes empreendimentos ilustra aspectos importantes. articulações mais amplas. Para além da associação direta com a marca. com 157 unidades de dimensões variáveis e um VGV de 40 milhões de reais. que se vinculam inclusive com a criação de Centrais de Atendimentos aos clientes em bairros estratégicos. cartão que dará acesso ao parque aquático por um período de 10 anos – comum aos três empreendimentos.já assinalava a ampliação dos investimentos. a partir dos nomes dos empreendimentos. estão diretamente relacionadas com o produto/público alvo. Muitas destas inovações na comercialização estariam relacionadas com a expansão do mercado dos imóveis do tipo Econômico. identificam-se. 18 Um rio artificial com 200 metros que conecta 8 15 16 . consolidando de forma definitiva a idéia de investimentos de grande porte.

diferenciando-se dos demais Empreendimentos. semelhante aos hotéis ancorados por parques nos Estados Unidos e Europa. Já o Beach Park Living procurou também atender o público local.Figura 01: Praia Porto das Dunas – RMF – Localização dos Empreendimentos – INPAR/ Beach Park Fonte: Organizado pela autora a partir de imagens do Google Earth. construção e ou comercialização. e a localização dos empreendimentos. aparece como idealizadora e administradora.com. 40% superiores aos imóveis da região. a marca Beach Park. Segundo informação de profissional da incorporadora: “O produto foi focado principalmente para cearenses”21. como incorporação.mzweb. O valor das unidades foram em média. Site da empresa de relação com os investidores: http://www.l 19 20 9 . como indicado anteriormente. 21 Diretor de novos Negócios da Gafisa. Segundo informações do site da empresa19 os dois Resorts foram desenvolvidos para o mercado de turismo e de segunda moradia no Nordeste. por seu desenho e pelo modelo de “ancoragem temática”. em reportagem ao Jorna Diário do Nordeste em 28/06/2008. e 75% das unidades foram vendidas em apenas 90 dias20. Informações retiradas do site da empresa. já que não se tratam de relações tradicionais. Pelos anúncios no site dos empreendimentos não fica claro o caráter da associação. No site de um dos empreendimentos.br/inpar. que apresentou interesse por segundas residências. Essa característica particular possibilita a formatação de empreendimentos caros e com maior taxa de ocupação do que aqueles que não têm ancoragem temática.

São produtos de negociações anteriores entre Prefeitura. porém mais especificamente.Embora não se tenha tido acesso aos termos das negociações com os proprietários dos terrenos envolvidos. devido a uma articulação estado-setor imobiliário. que juntos formavam uma coalizão de interesses entorno da valorização imobiliária e representavam a vanguarda das transformações espaciais. parte do terreno originalmente correspondia ao estacionamento do Parque Aquático (ver figura 02). através da participação em Operações Urbanas Consorciadas. o grande aporte de capital trazido por estas incorporadoras viabilizou estas Operações Urbanas Consorciadas. através do Poder Público Municipal.com. que envolvem as incorporadoras nacionais. Outros dois empreendimentos. Proprietários e Incorporadoras (e ou empresários) locais.br Ao mesmo tempo.inpar. 10 . estabelecem indiretamente relações mais estreitas com o poder público. Figura 02: Beachpark Wellness Resort – lançamento Inpar Fonte: www. Ao se associarem com parceiros privilegiados. Gottidiener (1997) já pontuava que de forma geral a produção do espaço decorria não apenas dos processos econômicos. sabe-se que no caso do empreendimento Beachpark Wellness Resort. no movimento das incorporadoras nacionais podem ser também identificadas relações com o Estado.

segundo matéria publicada em no Diário do Nordeste em 13 /01/2009. Deve ser destacado que se trata de uma área extremamente valorizada. totalizando um VGV de 220 milhões. a Prefeitura de Fortaleza deverá encaminhar a proposta para a avaliação e votação dos vereadores. e se recusam sair da área.A primeira destas Operações. já é anunciada no site das empresas22. No site da empresa Tecnisa há apenas o anuncio como futuros lançamentos. 11 22 . Figura 03: Proposta da Operação Consorciada Riacho Maceió Fonte: imagem do Site da Incorporadora local – mapa jornal Diário do Nordeste em 31/12/2008. onde se concentra a hotelaria de luxo da Cidade. Existem questionamentos em relação à participação da população diretamente envolvida24 e a propriedade da terra25. Trata-se da Operação Urbana Consorciada Riacho Maceió.br/riachomaceio/index. embora não lançada formalmente.terrabrasilisonline.000 m² de área total construída e 40. a fim de se ampliarem as contrapartidas. 25 Existem contestações sobre a posse do terreno. que vem sendo debatida com a cidade desde 199823.000 m² entre os edifícios e o mar (ver Figura 03). foram feitas alterações mais recentes. Embora a Operação tenha sido aprovada pela Lei N°8503/2000. De acordo com informações do Jornal Diário do Nordeste (em 13/12/2008). mas agora já se arrependem. Terra Brasilis (http://www.html) há a apresentação detalhada da Operação. 23 O Projeto original foi aprovado em 26 de dezembro de 2000.com. Muitos dos moradores venderam suas casas.000 m² de área útil privativa distribuída em 3 torres e um parque de 20.. A operação envolve 70. No site da empresa local. que de acordo com informações do site da incorporadora é a primeira parceria público-privada de Fortaleza. 24 De acordo com matéria do Jornal Diário do Nordeste de 31/12/2008. a partir de renegociações com a gestão atual. algumas famílias da área dizem não conhecer o projeto.

Nos casos dos empreendimentos apresentados acima fica claro que as parcerias representaram relações de acesso a propriedade da terra. e interlocução privilegiada com o Estado. Esse ambiente de mudanças já é reconhecido pelos atores locais. seja por permuta)23.333 de 28 de novembro de 2007. e ou parcerias representava uma automática associação da terra aos investimentos a serem desenvolvidos pelas incorporadoras. a operação estabelece a doação de parte da área para a construção de equipamento público 29. a partir da análise dos relatórios trimestrais produzidos para os investidores.A segunda Operação – Operação Urbana Consorciada Jockey Clube . como se constata na fala do presidente do Sinduscon-CE31: “Historicamente. em matéria da sessão Negócios.foi autorizada dezembro de 200726. conferidas pelos termos da Operação. que automaticamente passaram a se beneficiar do adensamento construtivo. projetos e promessas. (27/11/2008). espalhados em todo o território brasileiro. que apresentam uma capacidade para implantação de 408. a terra torna-se o lastro de captação de investimentos. equivalendo a um VGV de aproximadamente 37 bilhões de reais. 30 Pela nova lógica de produção imobiliária.123 unidades residenciais. foram adquiridos terrenos (seja por instrumento de compra e venda. As mudanças no setor imobiliário local A observação atual da organização do setor imobiliário local deixa claro que as transformações foram significativas. 12 26 27 . Schimbo (2009) dimensionou o banco de terras geral adquiridos por estas empresas30 durante o ano de 2007. No total. As construtoras são as incorporadoras dos Pela lei municipal 9. e a associação as empresas locais. 3. sem qualquer discussão com a população. há em nosso Estado uma superposição das atividades. 28 Jornal o povo 19 de janeiro de 2008. 31 Roberto Sérgio Ferreira em depoimento ao Jornal Diário do Nordeste. Destaca-se ainda durante 2007/2008 houve ampla discussão sobre a revisão do Plano Diretor. 29 Como já divulgado em diversos jornais na área será construído o Hospital da Mulher. sabe-se que se trata de empreendimento residencial focado no mercado econômico. Se por enquanto a maioria das intervenções são números. Cabe ressaltar ainda que o interesse para a construção de Bancos de Terra foi uma característica marcante da atuação destas empresas neste processo de expansão 30. sem que esta operação tenha sido colocada em debate. Por materiais divulgados em jornais. embora tenha envolvido alterações no Plano Diretor27. a organização do setor imobiliário local já sentiu impactos significativos. Ainda não foram divulgadas informações mais detalhadas sobre o projeto. como contrapartida. As negociações deram-se entre o representante da entidade – Jockey Clube – e Prefeitura Municipal. Em janeiro de 2009 foi anunciada28 a compra do Jockey Clube Cearense pela construtora cearense Diagonal e pela paulista Rossi.

trata-se em parte de Capital estrangeiro indireto. eram de origem local. que atua em sociedade com a paulista Tecnisa. interferindo em aspectos como a concepção dos produtos. Embora a chegada das incorporadoras tenha sido acompanhada de estratégias mais ofensivas em termos de marketing. entretanto. alguns profissionais consideram que as alterações do mercado local nesse sentido foram limitadas: “Aqui não houve mudanças nesse sentido. conforme a classificação de Topalov (1978). Dessas. conforme depoimento de diretor de incorporadora local: “Parceria com empresa que tem marca. 13 32 . 35 Bernal (2003) em sua pesquisa também destacou que a atuação das maiores incorporadoras/construtoras locais era praticamente restrita aos empreendimentos de alto-padrão. Representa ainda um alargamento do mercado local com a inclusão de novos consumidores. que cuidam apenas do investimento na obra. a atuação das incorporadoras impactará em outros setores do mercado imobiliário. ele quer só que o negócio aconteça e dê lucros. como fica claro para as imobiliárias. entretanto. 10 desempenhavam as funções de Incorporação e Construção. antes não alcançados pela atuação do mercado formal35. quando você faz parcerias com os fundos de investimentos de estrangeiros. Em 2007 e 2008 – algumas empresas de publicidade estavam abrindo Bernal (2003) fez entrevistas com as 11 maiores construtoras. inclusive. percebemos o surgimento dessas incorporadoras. operavam com capital próprio. 33 Pode-se considerar que no caso da Incorporadoras Nacionais. Bernal (2003) em investigação sobre o setor imobiliário em 2001. Deve-se ressaltar. apenas uma das empresas atuava exclusivamente na construção. A atuação deste capital é mais discreta. O único vínculo empresarial entre elas e as construtoras é o contrato para construção do imóvel”. marketing e comercialização. nos bairros mais valorizados. Percebe-se que um grande diferencial do período atual é uma maior disponibilidade de capital para produção. ela quer aparecer com você. uma vez que grande parte das ações destas empresas foram adquiridas por capital estrangeiro. constatou que naquele momento a grande maioria das empresas32 desempenhava simultaneamente as funções de construção e incorporação. Nos dois últimos anos. embora seja mais difícil dimensioná-los e visualizá-los. em forma de Capital de Promoção (ou de incorporação). proporcionado em parte pelas grandes incorporadoras nacionais. Dessa forma. 34 Reprodução da fala do proprietário da incorporadora Terra Brasillis. pra mim é a parceria ideal.imóveis. operava com uma incorporadora pertencente a família. Por que a marca da gente reina absoluta”34. desenvolvida a partir de entrevistas aos maiores empresários do ramo. o que os torna. parceiros mais privilegiados. atividades antes restritas aos agentes locais. A atuação das incorporadoras nacionais restringe a autonomia das empresas locais. Não há escala suficiente. em entrevista concedida a autora em fevereiro de 2009. que os investimentos estrangeiros diretos33 também assumiram a forma de capital de incorporação.

ao contrário das empresas parceiras. é o setor comercial que faz isso. e também no caso de Fortaleza. diretor operacional da empresa. As empresas de Fortaleza (incorporadoras) não têm nem mesmo gestores de marketing. Temos nosso padrão de qualidade”38. 14 . Ao mesmo tempo. Alguns consideram inclusive. os treinamentos dos funcionários. Os temas já são dados prontos. Muitas construtoras se aliaram a essas incorporadoras de fora. Eles não entram em tematização nem campanha. que as dificuldades em termos de acesso a capital impulsionaram inovações locais: “Os bancos nunca deixaram de emprestar lá não. da Empresa Mota Machado. Os impactos maiores recaíram sobre as pequenas. Esse clima maiores investimentos motivou a capitais locais – antes vinculados a indústria ou 36 37 Relato do diretor da Imobiliária Viva – em entrevista a autora em fevereiro de 2009. para os pequenos terrenos. a qualidade do serviço que a gente executa é de tirar o chapéu”. A venda sempre foi muito fomentada. os profissionais entrevistados foram unânimes em destacar que não existiram alterações neste sentido. embora mais modestos e circunscritos a outras capitais nordestinas. entretanto que existiu um movimento de especialização na atividade da construção por parte das pequenas incorporadoras/construtoras. Relato do diretor da Imobiliária Viva – em entrevista a autora em fevereiro de 2009. Os arquitetos também não fazem isso. Sabe-se. os materiais. e das empresas menores. A qualidade do produto é muito superior. e isso motivou as inovações para reduzir custo. o incorporador (nacional) que trás as inovações”36.células. Por outro lado. Aqui pararam. se existe uma percepção que estes incorporadores trouxeram inovações em termos de marketing. Tradicionalmente. Observou-se que algumas destas empresas também passaram recentemente por processos de expansão geográfica. algumas das grandes empresas locais continuaram a atuar de forma independente: “Já temos credibilidade e tradição. e vai ser sempre existir um pequeno mercado. as construtoras tiveram de ser banco. como revelam os próprios empresários locais: “Alguns deixam de ser incorporadores e passam a ser apenas construtores. em termos de tecnologias construtivas. embora a concentração do capital determine mudanças significativas no setor. que atua há 40 anos no mercado de Fortaleza – em depoimento a revista Fale de julho de 2008. mas não precisamos disso. e para um comprador que é refratário a idéias dos grandes condomínios. face as dificuldades de atuação na incorporação. a fragmentação do setor em pequenas e médias construtoras é uma característica dominante. que passam a prestar serviços. Vão trabalhar nichos de mercado”37. 38 Afirma Emanuel Capistrano.

o arranjo e organização do setor.foi o que aconteceu em Fortaleza”39. ficaram mais suscetíveis as flutuações do capital. como destacou profissional da área imobiliária em entrevista: “Com a crise. Destacaria ainda duas limitações que merecem aprofundamentos. fortalecendo em alguns casos a atuação das mesmas. A falta de um distanciamento temporal nos permite questionar se a aceitação definitiva de determinadas movimentações pode ser precipitada. e vai descartando as outras . Minha Vida”. muito das grandes empresas que aportaram por aqui. trouxe algumas alterações a este cenário. porque eles devolveram os recursos. 100% das negociações de terreno que estavam havendo naquele momento pararam. que pela grande disponibilidade recursos. Vale lembrar que o cenário de crise propagado pelas grandes incorporadoras no final de ano de 2008. Não insegurança.. Seguiu-se a um momento muito pior. Inicialmente cabe ressaltar algumas limitações sobre esse primeiro esforço de compreensão das alterações das relações sociais mais diretamente vinculadas a produção imobiliária. Por fim. foi um forte argumento para o lançamento recente do programa “Minha casa. Fica evidente. ou se não representará apenas uma reprogramação/adaptação dos lançamentos anteriormente previstos. Isso gera para o mercado uma falta de credibilidade no mercado. Com o crédito restrito ele (o incorporador nacional) começa a avaliar quais as operações são mais rentáveis. Todas as construtoras pararam de comprar. Considerações finais A entrada desses novos atores na produção do espaço torna certamente mais complexa a organização do setor imobiliário local. primeiro existe uma necessidade de aprimoramento da análise 39 Diretor de empresa imobiliária em entrevista para a autora em fevereiro de 2009 . cabe ressaltar que chegada da crise em setembro de 2008. sendo a análise das transformações relações sociais fundamentais para a compreensão das novas formas de produção do espaço. põe em questão se o recuo das incorporadoras nacionais será definitivo. entretanto que com o avanço da financeirização da produção imobiliária.. mesmo em uma escala local. 4. abortaram seus lançamentos. Empresas com 30% das unidades vendidas devolveram e abortaram.comércio – a reforçarem seus investimentos nas grandes incorporadoras/construtoras locais. 15 . com o recuo de alguns dos investimentos previstos.

mesmo mundial (na medida em que há um mercado mundial. terão de dividir esse espaço com estes novos agentes. Ao presenciar a atuação das formas mais modernas da produção imobiliária (a incorporação). comercialização e serviços. para além do capital. Por outro lado. Estas empresas se expandem localmente principalmente nos serviços mais avançados do setor imobiliário. 1999). as considerações desenvolvidas neste artigo nos permitem problematizar sobre possíveis significados das transformações do setor imobiliário local. Ainda que se suponha que as formas primitivas e menos desenvolvidas de 16 . isto é nacional e. concorrência entre os capitais no mercado mundial) (Lefebvre. complexificando a esfera da distribuição do capital. que garantiram alguma permanência da centralidade para os agentes locais. Uma conclusão é de que essa dupla subordinação da produção. Vale lembrar que esta distribuição passa pelo nível mais elevado da sociedade capitalista: global. pois existe pressão para ampliar a parte da mais-valia apropriada pelas diversas frações envolvidas na produção e distribuição do valor representado pelo produto imobiliário. Fica claro que no processo de viabilização de empreendimentos imobiliários. deixando as relações mais tradicionais. essa tendência se deve principalmente à utilização de “tecnologias” modernas em termos de marketing. tende também desenvolver uma sobrevalorização desse valor dos imóveis. deverá refletir em uma cidade marcada por processos de produção diversos e contrastantes. As relações da produção do imóvel serão cada vez mais marcadas por conflitos na repartição da mais-valia e no fortalecimento da exploração. e segundo falta uma aproximação mais direta dos dirigentes das Incorporadoras Nacionais. por intermédio das ações destas grandes empresas. condicionadas em grande parte pela subordinação ao capital financeiro.que poderiam indicar relações mais arcaicas de produção imobiliária constituem o lastro para uma expansão mais facilitada dos capitais nacionais e estrangeiros em terras locais. Ainda que limitadas.dos dados quantitativos no sentido de uma comparação com a totalidade da produção local. ainda sob o comando dos agentes locais. a produção da cidade constitui uma dupla subordinação ao capital – nacional e internacional. De outra parte. justamente aquelas atividades relacionados mais diretamente à atuação das grandes empresas localmente. estes agentes locais que historicamente beneficiaram-se da produção do espaço. existem outros fatores envolvidos. As relações privilegiadas dos agentes locais com o Estado e sua vinculação com a propriedade da terra . Este setor passa a ter que atender expectativas de ganho mais amplas. em última instância.

cyrela. de.br/ www. 2.com.Routledge.mrv. São Paulo: Edusp.revistafale.gafisa.com. Fortaleza: Editora UFC. 1988. 1979. Henri.com. Sites consultados Jornais e periódicos: www.produção do espaço tenderiam ao longo do tempo a desaparecer em função da destruição das relações sociais em torno das quais foram geradas (Topalov. BERNAL. 1997. Referências Bibliográficas: BALL.2009. novembro-dezembro de 2007.com.br/ www.br www.com.com.com. Florianópolis: Anais do XIII Encontro Nacional da Anpur.com.rodobens-rni. Financeirização.gazetamercantil. Globalização.com Empresas Imobiliárias: www.globo.br www.skyscrapercity. Michael et al.com.br/ Fóruns de debates sobre o Mercado Imobiliário: www.br www. Urbanizacion capitalista: algunos elementos para su analisis.com. LEFEBVRE. 1999.br www.terrabrasilisonline. MATTOS. Londres: Ed.com.br 17 . Housing and Social change in Europe.inpar. A produção social do espaço urbano.br/ce/fortaleza www.com. Christian. A Metrópole Emergente: a ação do capital imobiliário na estruturação urbana de Fortaleza. padronização e expansão: os empreendimentos residenciais “econômicos” de empresas construtoras configurando cidades.beachpark.br/ www. GOTTDIENER. negócios imobiliários e transformação urbana. Rio de Janeiro: DP&A Editora. 2004. Nueva Sociedad n.br/ www.com.br www.1979).212.even.diariodonordeste.opovo.com.br/web/queroviveraqui/vivace. Cleide. ed. A Cidade do Capital.rossiresidencial. TOPALOV.br www. Lúcia. SCHIMBO. Carlos A.htm www. Mexico: Edicol.diagonal. Mark.com www.magis.

You're Reading a Free Preview

Download
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->