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Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

Manual de Avaliação de Imóveis Urbana

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  • 1.1 Objetivo
  • 1.2 Significado do valor
  • 1.3 Procedimentos gerais
  • 2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA
  • 2.1 Conceituações
  • 2.2 Simbologia
  • 3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO
  • 3.1 Avaliação rigorosa
  • 3.2 Avaliação normal
  • 3.3 Avaliação expedita
  • 3.4 Informação técnica de valor
  • 4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL
  • 4.1 Introdução
  • 5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA
  • 5.1 O método comparativo de dados de mercado
  • 5.1.1 Conceituação
  • 5.1.2 Procedimentos gerais
  • 5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)
  • 5.1.4 Cuidados especiais
  • 5.2 O método comparativo do custo de reprodução
  • 5.2.1 Conceituação
  • 5.2.2 Procedimentos gerais
  • 5.3 O método da renda
  • 5.3.1 Conceituação
  • 5.3.2 Procedimentos Gerais
  • 5.3.3 Valor locativo - Vl
  • 5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo
  • 5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle
  • 5.3.6 Receita líquida total - Rlt
  • 5.3.7 Valor do imóvel
  • 5.3.8 Casos específicos
  • 5.4.1 Conceituação
  • 5.4.2 Procedimentos gerais
  • 5.5 O Método involutivo
  • 5.5.1 Conceituação
  • 5.5.2 Estudo para implantação de loteamento
  • 5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações
  • 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)
  • 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)
  • 5.5.6 Retorno Bruto (RB)
  • 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)
  • 6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES
  • 7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
  • 7.1 Método comparativo de dados de mercado
  • 7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)
  • 7.3 Homogeneização dos valores pesquisados
  • 7.3.1 Homogeneização pela forma usual
  • 7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C
  • 7.3.3 Fatores de homogeneização
  • 7.3.3.1 Fator de área - Fa
  • 7.3.3.2 Fator de profundidade - Fp
  • 7.3.3.3 Fator de testada - Ft
  • 7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr
  • 7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm
  • 7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat
  • 7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl
  • 7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd
  • 7.3.3.9 Fator de loja - Flj
  • 7.3.3.10 Fator de Projeto - Fpj
  • 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac
  • 7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional - Fd
  • 7.3.3.13 Fator de comercialização – Fk
  • 7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados
  • 7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias
  • 7.5.1 Custo de reprodução - Cr
  • 7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução
  • 7.5.3 Fator de ajuste de condomínio - Fc
  • 7.5.4 Custo Unitário Básico – CUB
  • 7.5.5 Coeficiente do valor pleno (Kp)
  • 7.5.6 Depreciação
  • 7.5.7 Padrões de acabamento
  • 7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf
  • 7.5.9 Fator de loja - Flj
  • 7.6 Resultado da avaliação
  • 8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS
  • 8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado
  • 8.2 Avaliação pelo método involutivo
  • 8.2.1 Procedimentos
  • 9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
  • 9.1 Método de avaliação
  • 9.2 Terra nua
  • 9.3 Benfeitorias
  • 9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas
  • 9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas
  • 9.3.2.1 Culturas
  • 9.3.2.2 Florestas
  • 9.3.2.3 Pastos
  • 10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL
  • 10.1 Instruções para preenchimento
  • 10.1.1 Síntese da avaliação técnica:
  • 10.1.2 Caracterização do terreno
  • 10.1.3 Caracterização das benfeitorias
  • 10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”)
  • 10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários
  • 10.1.8 Memória de cálculo/estatística
  • 11 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR
  • 11.1 Introdução
  • 11.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica
  • 12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS
  • 13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZÁVEIS
  • 14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS
  • 15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS - NBR 8799
  • 16 METODOLOGIA PARA ILHAS
  • 17 VALOR DE BENFEITORIAS
  • 18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL
  • 21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO
  • 21.1 Escopo
  • 21.2 Abordagem metodológica
  • 22 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV
  • 22.1 Estudo da localidade
  • 22.1.1 Análise geográfica da localidade
  • 22.1.2 Determinação das fontes de pesquisa
  • 22.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização
  • 22.1.4 Elaboração de uma tipologia local de terrenos
  • 22.1.5 Localização dos pólos de valorização
  • 22.2 Pesquisa de valores imobiliários
  • 22.2.1 Valores de transações
  • 22.2.2 Valores de locação
  • 22.4.1 Sistemática global
  • 22.4.3 Avaliação das benfeitorias
  • 22.5 Determinação dos valores
  • 23 RELATÓRIO FINAL
  • ANEXOS AO CAPÍTULO II
  • ANEXOS AO CAPÍTULO III

ON-GEADE-004 ANEXO

28/8/2002

MANUAL DE AVALIAÇÃO - CONCEITOS E METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA DE IMÓVEIS

SUMÁRIO

1 CONCEITOS................................................................................................................. 1.1 Objetivo...................................................................................................................... 1.2 Significado do valor................................................................................................... 1.3 Procedimentos gerais............................................................................................... 2 CONCEITUAÇÃO, TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA................................................ 2.1 Conceituações............................................................................................................ 2.2 Simbologia.................................................................................................................. 3 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO........................................................................... 3.1 Avaliação rigorosa.................................................................................................... 3.2 Avaliação normal....................................................................................................... 3.3 Avaliação expedita..................................................................................................... 3.4 Informação técnica de valor..................................................................................... 4 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL...................................................... 4.1 Introdução.................................................................................................................. 5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA....................................................................... 5.1 O método comparativo de dados de mercado........................................................... 5.1.1 Conceituação.......................................................................................................... 5.1.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal)........................................ 5.1.4 Cuidados especiais................................................................................................ 5.2 O método comparativo do custo de reprodução..................................................... 5.2.1 Conceituação.......................................................................................................... 5.2.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.3 O método da renda................................................................................................... 5.3.1 Conceituação.......................................................................................................... 5.3.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.3.3 Valor locativo - Vl................................................................................................... 5.3.4 Receita líquida operacional - Rlo.......................................................................... 5.3.5 Receita líquida efetiva - Rle................................................................................... 5.3.6 Receita líquida total - Rlt....................................................................................... 5.3.7 Valor do imóvel....................................................................................................... 5.3.8 Casos específicos................................................................................................... 5.4 O método residual.................................................................................................... 5.4.1 Conceituação.......................................................................................................... 5.4.2 Procedimentos gerais............................................................................................. 5.5 O método involutivo...................................................................................................
ANEXO – ON-GEADE-004

14 14 14 14 14 14 19 22 22 24 25 25 26 26 26 26 26 26 27 27 28 28 28 28 28 29 29 29 30 30 31 31 31 32 32 32 10

PÁGINA

ON-GEADE-004

28/8/2002 32 33 33 33 33 34 34 34 35 35 36 36 36 37 37 38 39 40 40 40 41 41 41 42 42 42 42 42 42 43 44 44 45 45 46 47 48 48 49 49 49 50 51 52 52 53 53 53 11

5.5.1 Conceituação.......................................................................................................... 5.5.2 Estudo para implantação de loteamento................................................................. 5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações............................................. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)................................................................................ 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)......................................................................... 5.5.6 Retorno Bruto (RB).................................................................................................. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)....................................................................................... 6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES.............................................. 7 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS........................................................................ 7.1 Método comparativo de dados de mercado............................................................... 7.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff)....................... 7.3 Homogeneização dos valores pesquisados.............................................................. 7.3.1 Homogeneização pela forma usual......................................................................... 7.3.2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL_R e AVAL_C.............................. 7.3.3 Fatores de homogeneização................................................................................... 7.3.3.1 Fator de área - Fa................................................................................................ 7.3.3.2 Fator de profundidade – Fp.................................................................................. 7.3.3.3 Fator de testada – Ft.... ....................................................................................... 7.3.3.4 Fator de transposição - Ftr................................................................................... 7.3.3.5 Fator de testadas múltiplas - Ftm........................................................................ 7.3.3.6 Fator de acidentação topográfica - Fat................................................................ 7.3.3.7 Fator de restrição legal - Frl................................................................................. 7.3.3.8 Fator de pedologia - Fpd...................................................................................... 7.3.3.9 Fator de loja - Flj.................................................................................................. 7.3.3.10 Fator de projeto – Fpj......................................................................................... 7.3.3.11 Fator de acabamento - Fac................................................................................ 7.3.3.12 Fator de depreciação física e funcional – Fd.................................................. 7.3.3.13 Fator de comercialização - Fk........................................................................... 7.3.3.14 Fator de fonte ou de oferta - Ff.......................................................................... 7.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados...................................................... 7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias................................... 7.5.1 Custo de reprodução - Cr........................................................................................ 7.5.2 Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução................................................................ 7.5.3 Fator de ajuste de condomínio – Fc........................................................................ 7.5.4 Custo Unitário Básico - CUB................................................................................... 7.5.5 Coeficiente do valor pleno....................................................................................... 7.5.6 Depreciação............................................................................................................ 7.5.7 Padrões de acabamento......................................................................................... 7.5.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita - Kcf.......................................................... 7.5.9 Fator de loja - Flj..................................................................................................... 7.6 Resultado da avaliação.............................................................................................. 8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS............................................................... 8.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado....................................... 8.2 Avaliação pelo método involutivo............................................................................... 8.2.1 Procedimentos........................................................................................................ 9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS............................................................................ 9.1 Método de avaliação.................................................................................................. 9.2 Terra nua...................................................................................................................
ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

ON-GEADE-004

28/8/2002 54 54 55 55 55 56 57 57 57 57 58 59 59 59 60 60 60 60 61 61 62 63 63 63 64 64 65 65 68 68 70 70 70 70 70 71 71 71 71 71 71 72 12

9.3 Benfeitorias................................................................................................................ 9.3.1 Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas.................................................... 9.3.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas.................................................................. 9.3.2.1 Culturas................................................................................................................ 9.3.2.2 Florestas............................................................................................................... 9.3.2.3 Pastos.................................................................................................................. 10 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL............................................ 10.1 Instruções para preenchimento................................................................................ 10.1.1 Síntese da avaliação técnica: ............................................................................. 10.1.2 Caracterização do terreno..................................................................................... 10.1.3 Caracterização das benfeitorias............................................................................ 10.1.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”)....................................................... 10.1.5 Pesquisa de valores imobiliários.......................................................................... 10.1.6 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-R”................................... 10.1.7 Homogeneização de valores pesquisados, memória de cálculo, informações complementares e conclusões, para a planilha “AVAL-C” .................................. 10.1.8 Memória de cálculo/estatística ............................................................................ 11 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR......... 11.1 Introdução................................................................................................................ 11.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica.................................... 12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS.............................................................. 13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZAVEIS.................................................. 14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS........... 15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS – NBR 8799...................................... 16 METODOLOGIA PARA ILHAS.................................................................................. 17 VALOR DE BENFEITORIAS...................................................................................... 18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL...................................................................................... 19 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE............................ 19.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO....................... 20 FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV................................... 20.1 MODELOS “R” E “C” - INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO....................... 21 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) - INTRODUÇÃO................................... 21.1 Escopo..................................................................................................................... 21.2 Abordagem metodológica........................................................................................ 22 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV................................. 22.1 Estudo da localidade............................................................................................... 22.1.1 Análise geográfica da localidade......................................................................... 22.1.2 Determinação das fontes de pesquisa................................................................ 22.1.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização............................................... 22.1.4 Elaboração de uma tipografia local de terrenos................................................ 22.1.5 Localização dos pólos de valorização................................................................. 22.2 Pesquisa de valores imobiliários............................................................................. 22.2.1 Valores de transações.........................................................................................
ANEXO – ON-GEADE-004

PÁGINA

................................................ 23 RELATÓRIO FINAL................................ 22.....4.4.................................4................................ 22..................4 Tratamento dos valores pesquisados....... ANEXOS AO CAPÍTULO II.................2 Organização preliminar de dados..............6 Montagem de Planta Genérica de Valores..............7 Atualização do cadastro de logradouros........................................2 Valores de locação........................................................................................................................................................ 22..................................................2....................................................................................................2........... 22................................... ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 13 .........1 Sistemática global................ 22............................................................................................ 22......................ON-GEADE-004 28/8/2002 72 72 72 73 73 74 74 74 75 75 75 77 81 22.................................................................... 22............3 Avaliação das benfeitorias........................3 Valores de censo de opinião....................5 Determinação dos valores........................................... 22............... ANEXOS AO CAPÍTULO III............................................................. 22........3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência...........................

em determinada circunstância. Salvo referência em contrário. 1.ON-GEADE-004 CAPÍTULO I 1 CONCEITOS GERAIS 1. pela lei da oferta e da procura. O valor de mercado é o VALOR PROBABILÍSTICO DE MERCADO de um imóvel. ÁREA COBERTA PADRÃO . 1.1 Conceituações APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO . nos serviços afetos à Secretaria do Patrimônio da União. esse valor é para pagamento à vista. têm caráter metodológico e visam melhor sistematizar os procedimentos avaliatórios. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 14 . inclusive locação. fundamentando os motivos por escrito. Caso o encarregado da avaliação.é aquele recomendável para o local. poderá fazê-lo.2 Significado do valor O conceito de valor.3 Procedimentos gerais Os coeficientes e parâmetros aqui citados. tenha razões efetivas para alterar esses parâmetros. é o de valor de mercado. admitido pelas normas da SPU e em função da legislação vigente. 2. considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus. resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado. de maneira clara e comprovável.é a área coberta de acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção. TERMINOLOGIA E SIMBOLOGIA Para um melhor entendimento e complementação de informações. observada a tendência do uso circunvizinho. embora resultem da experiência brasileira de engenharia de avaliações e da própria experiência acumulada pela SPU. recomenda-se a leitura dos conceitos adotados nas bibliografias especializadas e dos transcritos neste manual. dentre os permitidos pelas posturas municipais. 2 CONCEITUAÇÃO.1 Objetivo 28/8/2002 O presente manual destina-se a descrever procedimentos que conduzam a uma padronização das avaliações de imóveis.

descoberta ou coberta de padrão diferente. ÁREA DE CONSTRUÇÃO .é a medida da superfície de qualquer dependência descoberta. nela incluídas as superfícies das projeções de paredes. ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO . ÁREA HOMOGÊNEA . BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS . que não apenas o de simples cobertura (terraços.é a região cujas características locais (tais como: paisagismo. bonificações da construtora e da incorporadora etc. financiamentos.é a soma das áreas coberta e descoberta reais. ÁREA EDIFICADA .de uma construção compreendem o custo da administração central.). fictícia. que se destina a outros fins.BDI . ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO . tais como: casas. ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA . ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM . ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO . ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 15 .é qualquer construção que caracterize um imóvel. ao Custo Unitário Básico. incluídas as superfícies das projeções de paredes. que. contidas nos limites das dependências de uso comum. pilares e demais elementos construtivos.é a soma da área real de construção privativa da unidade imobiliária e a parcela da área real de construção de uso comum correspondente à unidade autônoma considerada. ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA UNIDADE IMOBILIÁRIA . contidas nos limites de uso exclusivo da unidade considerada. topografia.é a medida de superfície de qualquer dependência coberta.é a área estimada.é a soma das áreas cobertas-padrão e equivalentes da construção.ON-GEADE-004 28/8/2002 ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE . percentual de construção admissível.é a área coberta de padrão de acabamento substancialmente inferior ou superior ao tipo considerado para avaliação do custo global da construção. gabarito e áreas mínimas dos lotes é a mesma. galpões.é a soma das áreas cobertas e descobertas reais. “playgrounds” etc. edifícios. pilares e demais elementos construtivos. tenha o mesmo valor que o efetivamente estimado para a área real de construção correspondente. garagens etc. pedologia e serviços urbanos) se assemelham e cuja legislação quanto ao uso e parcelamento do solo.

não são negociáveis e nem rentáveis separadamente das terras. econômica ou funcional.). fundações etc. COEFICIENTE DO VALOR PLENO . DIVISAS DO TERRENO .Fd . ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 16 . mediante códigos apropriados. despachantes. de irrigação e outras que. Este coeficiente não incorpora a vantagem da coisa feita.é o sistema organizado de informações que. torná-lo mais útil ou produtivo. fratura ou dano. aterros e gramados. por sua natureza e função. muros limítrofes. e que vise a conservá-lo. instalações provisórias. estrutura e instalações (elétrica. Excetuam-se cercas.Kp .em áreas rurais. águas pluviais. COEFICIENTE OU FATOR DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL . são as culturas comerciais ou domésticas implantadas no terreno. DESPESAS COMPLEMENTARES . fratura ou dano. observados os fatores de desvalorização ou valorização que incidem sobre sua localização e características próprias. para base de negócios de propriedades rurais. modificação. de modo que não se possa retirá-lo sem destruição. administração local e outras. DEPRECIAÇÃO . equipamentos mecânicos (elevadores.são os seus limites que confinem diretamente com os de outras unidades. compreendendo culturas permanentes. Nele se incluem as despesas complementares. poderão ter cotação em separado.de uma construção compreendem: custos de projetos de arquitetura. CADASTRO DE LOGRADOUROS . seguros. compreendendo edificações. compactadores.em áreas rurais. esgoto etc. hidráulica.é o multiplicador que permite passar do valor do m² de construção publicado pelas revistas técnicas especializadas ao valor de reprodução da benfeitoria. cuja remoção implica destruição. são os melhoramentos permanentes que se incorporam ao solo. nem o fator de valorização comercial. embora não negociáveis separadamente do solo. que devem ser usados. BENFEITORIA REPRODUTIVA . e por se acharem aderidas ao chão. vedos. instalações para abastecimento de água.é qualquer melhoramento incorporado permanentemente ao solo pelo homem.é a perda de parte do valor da benfeitoria causada por obsolescência física.). atribui a cada logradouro ou seção um valor genérico do m² do terreno. terreiros.) e os benefícios e despesas indiretas (BDI). exaustores etc. de energia elétrica.é o multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições semelhantes às do imóvel avaliando. quando for o caso.ON-GEADE-004 28/8/2002 BENFEITORIA . para obter-se o valor de mercado de benfeitoria. florestas e pastagens cultivadas e que. BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA . alteração. cuja remoção implica perda total ou parcial. licenças. não contempladas no Custo Unitário Básico (elevadores.

é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana. visando ao processo de homogeneização em decorrência do conceito de que as dimensões da testada influem no valor do terreno. em geral sendo potencial ou efetivamente utilizado como terreno industrial.é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana. 4º e 6º.é aquele de forma retangular. que se destine à exploração extrativa.000m². qualquer que seja sua localização. orla marítima. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 17 . em função da zona e da norma. São Paulo. com as medidas-padrão adotadas pela municipalidade em que esteja localizado. medida pelo desenvolvimento da frente ao longo da via ou logradouro público. em princípio. quando da elaboração da Planta Genérica de Valores. ou a corda. IMÓVEL RURAL . São Paulo.79. A medida do fundo em lotes de esquina com laterais paralelas. GLEBA URBANA . LOTE URBANO . cujo aproveitamento eficiente não depende de parcelamento. FRENTE PROJETADA – “Projeção da frente sobre a normal a um dos lados. no caso da frente curva. de área contínua. tendo. em princípio com área superior a 10. ou estabelecidas pela SPU. IBAPE.é o terreno situado em zona urbana ou de expansão urbana. ou ainda costões e canais. agrícola. cujo aproveitamento eficiente depende de parcelamento e urbanização. LOTE-PADRÃO URBANO . como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano.” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES. servidão. ou agro-industrial. para fins de levantamento de valores adequados ao imóvel avaliando. quando ambas as divisas laterais são oblíquas no mesmo sentido. quer através de planos públicos de valorização. 1997) GLEBA INDUSTRIAL – Gleba urbanizável que resulta na criação de lotes de destinação industrial. 1997) FRENTE DE REFERÊNCIA – “É a frente adotada pelo avaliador como representativa dos terrenos pesquisados.12. passível de ser aceito como unidade autônoma conforme o disposto na Lei 6. uma área superior a 10. e na legislação local do uso do solo e cujo aproveitamento eficiente não dependa de parcelamento. ressalvadas condições especiais de melhor aproveitamento.prédio rústico. FRENTE OU TESTADA EFETIVA – distância real.766 de 19. especialmente nos artigos 2º. Este limite no tamanho da área deve ser considerado meramente indicativo. GLEBA URBANIZÁVEL .ON-GEADE-004 28/8/2002 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO . IBAPE. lacustre ou fluvial. quer através da iniciativa privada. pecuária.são multiplicadores que visam a transformar os dados provenientes dos imóveis utilizados como amostra.” (Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES. com uma só frente ou testada. não devendo ser tomado como fator decisório no enquadramento da gleba como urbanizável.000m².

1997) PLANTA GENÉRICA DE VALORES . 1996). Servidão múltipla: aquela que. tais como fábricas. A seção pode corresponder apenas ao lado direito ou esquerdo de um determinado logradouro no trecho considerado. SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO . e o seu ponto final o início do trecho subseqüente. IBAPE. armazéns. São Paulo.é o relatório de saída do sistema eletrônico de cadastro onde estão listados os códigos. depósitos. destina-se a usos de naturezas diversas. mediante seu registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente. instalações de apoio à pesca. clubes de serviços náuticos etc.ON-GEADE-004 28/8/2002 PROFUNDIDADE EQUIVALENTE – “Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada. Servidão temporária: aquela instituída por prazo determinado. nos lotes de centro de quadra. Servidão não aparente: aquela que não se manifesta por intervenção física. Servidão perpétua ou permanente: aquela instituída por prazo indeterminado. Servidão administrativa: aquela em que o titular é o poder público. onde estão indicados os códigos de logradouros correspondentes aos valores de m² de terreno em moeda vigente. Pode ser classificada em: Servidão acessória: aquela necessária para que a principal possa surtir efeito. TERRENO INDUSTRIAL . pertencente a proprietário diverso. O título de propriedade é denominado comumente escritura ou título de domínio de imóvel. a descrição dos trechos de logradouros e os correspondentes valores do m² de terreno. Servidão predial: restrição imposta a um prédio para uso e utilidade de outro prédio.” (Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. SERVIDÃO – “Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito coletivo ou de outrem. "shoppings". Servidão voluntária: aquela que decorre de ato espontâneo de vontade. instalações industriais.é o instrumento ou escritura pelo qual se transfere o domínio do imóvel. supermercados.”(Básico de Avaliações de Imóveis Urbanos – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES.é constituída por um trecho de logradouro com igual valor genérico para o m² dos terrenos nele situados.é a representação gráfica de uma localidade na escala conveniente. O ponto inicial da seção deve ser o início do logradouro ou o término de um trecho anterior. embora instituída sobre a mesma parte de um imóvel. TÍTULO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL . IBAPE. Servidão aparente: aquela que se manifesta concretamente por intervenção física. TABELA DE VALORES . determinados em uma mesma data e segundo um padrão de comparação. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 18 .é aquele utilizado ou próprio para finalidade produtiva "lato sensu" de caráter industrial. e pela frente principal nos de frente múltipla.

complementada com as convenções literais que seguem. com ou sem benfeitorias. infra-estrutura urbana e entorno.é o terreno ou sua fração ideal. segundo sua categoria Pmáx . VALOR MAIS PROVÁVEL DE MERCADO DE UM IMÓVEL . objeto de Matrícula individual no Cartório de Registro Geral de Imóveis. 2.área total do terreno .área de construção privativa da unidade imobiliária ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 19 .profundidade máxima recomendada para a zona.área do terreno da União .é o resultante da livre ação dos fatores e forças de mercado. segundo sua categoria Pmín . vocação e capacidade de aproveitamento”. pela lei da oferta e da procura. IBAPE. considerando-se o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus.1 Medidas Att Atu T Tef Tr Peq . 2. esse valor é para pagamento à vista. tipo de uso e ocupação de solo estabelecidos.profundidade equivalente Tmín . ZONAS OU CATEGORIAS HOMOGÊNEAS – “Aquelas que apresentam características semelhantes quanto à dimensão dos lotes e construções. VANTAGEM OU VALOR DA COISA FEITA . (Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS.é a diferença entre o valor de mercado e o custo de reprodução depreciado do imóvel. segundo sua categoria N Ab Abp .área de construção das benfeitorias .2 Simbologia A simbologia adotada é aquela da ABNT.profundidade mínima recomendada para a zona. resultante de pesquisa do mercado imobiliário local.frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados) .é o valor mais provável de mercado.frente ou testada real .frente ou testada de referência .ON-GEADE-004 28/8/2002 VALOR GENÉRICO DO M² DE TERRENO . do m² de terreno para os lotes situados em um trecho ou todo um logradouro. 1996). Salvo referência em contrário.frente ou testada mínima recomendada para a zona.profundidade-padrão (ou do lote-padrão) . inclusive locação.2. UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA .

Custo Unitário Básico de construção por m² PÁGINA 20 ANEXO – ON-GEADE-004 .valor do terreno total .valor total do imóvel .valor das benfeitorias .valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de área rural .valor do domínio útil do terreno da União .valor declarado .2 Idade Iap Ir Ip 2.despesas em percentagem do Pgv .lucro do incorporador .valor locativo .lucro percentual em relação ao Pgv .idade remanescente .2.valor unitário inicial (por m² ou por ha) .montante global das despesas .vida útil provável (Iap + Ir) 28/8/2002 Valores e custos Vtt Vtu Vdu Vg Vo Vb Vbp Vti Vip Vir Vr Vl Vui Vuh Vd Vad Pa Pgv Mgd Dp Li Lp Rlo Rlef Rlt Cr Cub .3 .valor do domínio pleno do terreno da União .valor unitário homogeneizado .produto geral de vendas .ON-GEADE-004 2.valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro .valor adotado .custo de reprodução .valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio .2.idade aparente (ou estimada) do imóvel .valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio .valor residual .percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis .receita líquida efetiva .receita líquida operacional .valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União e do terreno total .receita líquida total .

fator de loja ou de valorização comercial .fator de projeto PÁGINA 21 Ftm .desvio-padrão da amostra .4 .coeficiente do valor pleno .2.coeficiente de vantagem da coisa feita .fator de acidentação topográfica .coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att) .2.limite inferior de aceitação 2.abscissa da distribuição de Student .índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão 28/8/2002 Coeficientes e taxas r i f Kp Kcf Kr Kv fi .taxa de juros (por período ou mensal) .coeficiente do valor residual .coeficiente de vacância .fator de pedologia ANEXO – ON-GEADE-004 .desvio-padrão da população .taxa de inflação (por período ou mensal) .ON-GEADE-004 Yi Ylp 2.elemento da amostra .limite superior de aceitação .5 Estatística n xi x s σ t Ls Li .número de elementos da amostra .fator de transposição de local .fator de restrição legal .fração ideal em condomínios horizontais ou verticais 2.média aritmética .6 Fatores de homogeneização e correção Fat Fp Ft Ftr Frl Fd Flj Fpj .fator de frente ou de testada .fator de frentes ou de testadas múltiplas Fpd .índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado .2.fator de profundidade .fator de depreciação física e funcional ou de idade .

ANEXO – ON-GEADE-004 b) PÁGINA 22 . segundo as prescrições da NBR 5676/89. usando-se toda a evidência disponível.à sua atualidade.fator de fonte . da Associação Brasileira de Normas Técnicas-ABNT. A NBR 5676/89 refere-se a imóveis urbanos. com grande isenção de subjetividade.fator de comercialização 28/8/2002 NÍVEIS DE RIGOR DA AVALIAÇÃO Os níveis de rigor da avaliação.à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. observando o estabelecido na letras "c" e "f". a imóveis rurais e a NBR 8951. a glebas urbanizáveis.fator de atualização monetária . . normal e rigoroso. a qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto: . As prescrições relativas aos vários níveis de rigor da NBR 5676/89 são transcritas a seguir: 3. . a NBR 8799. todas com idêntica classificação: a) b) c) expedito.1 Avaliação rigorosa "Avaliação rigorosa define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada. .à idoneidade e à completa identificação das fontes de informação.fator devido ao tipo de construção .fator de condomínio . e/ou à sua consistência com o modelo utilizado nos termos da letra "c".ao detalhamento da descrição de suas características. e que atende a todos os requisitos abaixo: a) cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto deve formar uma amostra tão aleatória quanto possível. estão condicionados à quantidade e à confiabilidade. bem como ao tratamento dos dados pesquisados.fator genérico a ser usado conforme a necessidade .ON-GEADE-004 Fac .fator de acabamento Fa Ff Fh Fc Ftc Fx Fk 3 .à localização no contexto urbano.fator de homogeneização ou corretivo total . no que diz respeito a: .

O trabalho pode ser enquadrado neste nível se. o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial é definido pela soma do número (K) de variáveis (explicada e explicativas). f) g) h) i) ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 23 . todas as características do imóvel avaliando devem estar necessariamente contidas no intervalo amostral correspondente. além da fronteira. elas forem rejeitadas ao nível de significância máxima de 5% (cinco por cento). isto é: N ≥ e) d) K+5 a transformação do preço com pagamento a prazo de um dado elemento para o preço à vista deve ser feita com adoção de uma taxa de desconto efetiva. no máximo. obrigatoriamente se impõe a discussão da inelasticidade da função estimativa naquele ponto a característica assintótica é explicitada. a atualização de preços referentes a elementos pretéritos deve considerar a desvalorização real dos imóveis inferidas e justificadas pela equação por regressão. cujos resultados satisfaçam às exigências do nível de rigor. ele for alcançado. além de submetê-las a testes de hipóteses.à comprovação de todos os elementos de referência que concorrerem à elaboração do trabalho avaliatório. nos trabalhos compostos por avaliações parciais. admitindo-se uma diferença de valor do bem avaliando de. utilizada no modelo de regressão. c) o tratamento para alcançar a convicção do valor deve ser baseado em processos de inferência estatística que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor. estabelecendo intervalos de confiança para elas. a ser indicado pelo engenheiro de avaliações em função do tratamento estatístico adotado. mais um mínimo de 5 graus de liberdade. tem de estar contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de oitenta por cento. este nível de rigor estará atendido se.às características físicas. testadas as hipóteses nulas de não haver regressão da equação e dos respectivos coeficientes.ON-GEADE-004 . à data correspondente a este elemento. líquida e praticada pelo mercado financeiro.ao grau de aproveitamento. . dez por cento do valor inferido na fronteira amostral da mesma característica. o valor final da avaliação.à destinação. Se. 28/8/2002 . em pelo menos 85% (oitenta e cinco por cento) do montante da avaliação. .

homocedasticidade e não auto-regressão. incorporando o maior número de características que estejam contribuindo para a formação do valor e atendendo. para os resíduos. esta tem de ser não tendenciosa e eficiente no conceito formal da estimação estatística. bem como verificadas as condições básicas referentes aos resíduos não explicados: normalidade. homocedasticidade e não auto-regressão. o número (N) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento inferencial é definido em função do número (K) de variáveis (explicada e explicativas). atendendo às seguintes condições: N ≥ ≥ - - - 2K + 5 . a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto: à idoneidade das fontes de informação. para tanto. ao nível de significância máximo de um por cento. e N 3K" (NBR 5676/89) 3. e dos respectivos regressores. às condições abaixo relacionadas: identificada a função estimativa da formação de valor.2 Avaliação normal "A avaliação normal define o trabalho avaliatório desenvolvido através de metodologia adequada e que atende a todos os requisitos abaixo: a) a coleta de dados deve trazer todas as informações disponíveis que permitam ao engenheiro de avaliações formar sua convicção de valor. caso haja evidência de multicolinearidade entre as variáveis relevantes levadas ao modelo e. as características do bem avaliando devem estar contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referência. ao nível de significância máximo de 10% (dez por cento) unicaudal ou 5% (cinco por cento) em cada ramo do teste bicaudal. à sua atualidade. observado o prescrito no item "e". necessariamente. estabelecido para cada um dos regressores de "per si" para um subconjunto deles. devem ser rejeitadas as hipóteses nulas da equação de regressão.ON-GEADE-004 j) 28/8/2002 a avaliação é considerada rigorosa especial sempre que o tratamento inferencial adotado encontrar um modelo estatístico o mais abrangente possível. b) ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 24 . sejam satisfeitas as condições básicas de normalidade. sendo rejeitadas as extrapolações. além de independência entre as variáveis. o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações é correspondente ao intervalo de confiança máximo de oitenta por cento e de menor amplitude.

pelo seu substituto. à destinação. classificam-se também como expeditas as avaliações em massa. através de índices econômicos oficiais.2. a equivalência do preço no tempo será obtida. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 25 . cuja metodologia consta do CAPÍTULO III deste Manual. Sempre que o mercado não acompanhar a evolução dos índices econômicos. no mínimo. limitados a prazo compatível com a conjuntura em vigor à época da avaliação. sem se pautar por metodologia definida nesta Norma e sem comprovação expressa dos elementos e métodos que levaram à convicção do valor. são admitidas as homogeneizações feitas através de fatores ou ponderações empíricas. efetiva.4 Informação técnica de valor Na impossibilidade devidamente justificada de se fazer a vistoria no imóvel avaliando. O uso métodos estatísticos para eliminar dados supostamente discrepantes admissível neste nível. do os de é c) o tratamento dispensado aos elementos. será elaborada a Informação técnica de valor. usa-se o mesmo conceito no âmbito da SPU. deve ser feito através de estatística descritiva. nos casos de exame de elementos não contemporâneos. no que diz respeito à sua situação. Conforme mencionado na Orientação Normativa de avaliações. em relação à avaliação em massa de imóveis urbanos. Apesar de essa Norma referir-se à avaliação de glebas urbanizáveis. que consideram as diferenças entre os elementos ou seus atributos. quando não perfeitamente comparáveis. homogeneizando-se elementos observados. 3. à data correspondente a este elemento. líquida e praticada pelo mercado financeiro. no seu impedimento legal.6." (NBR 5676/89) Conforme o item 6.ON-GEADE-004 - 28/8/2002 à sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. ao grau de aproveitamento e às características físicas.3 Avaliação expedita "Aquelas que se louvam em informações e/ou na escolha arbitrária do avaliador. Sempre que isso não ocorrer." (NBR 5676/89) e) f) g) 3. porém consagradas. pretéritos. a dispensa da vistoria deverá ser previamente autorizada pelo Gerente Regional e. ao número de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a cinco. as características do bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no intervalo ou espaço amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens observados. d) a transformação do preço com pagamento a prazo de um elemento para o preço à vista é feita com a adoção de uma taxa de desconto. deve o engenheiro de avaliações enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstância. para serem levados à formação valor. da NBR 8951/85. só será permitida a utilização de elementos atualizados mediante consulta à fonte.

O imóvel avaliando. o seu entorno e as fontes de pesquisa devem estar perfeitamente identificados no laudo. residual e involutivo) de avaliação técnica de imóveis.1 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA O método comparativo de dados de mercado Conceituação É aquele em que o valor do imóvel. As informações necessárias à determinação de valores dos imóveis podem ser obtidas pelos métodos direto (comparativo e de custo) e/ou indireto (renda. em função de circunstâncias especiais de cada avaliação e do método efetivamente empregado. são admitidas alterações. é obtido por meio da comparação de dados de mercado relativos a outros imóveis de características similares. A seleção dos métodos a serem adotados não é aleatória. definição de uma área homogênea para a pesquisa de valores de imóveis que servirão como referência de mercado. acréscimo e exclusões nas planilhas disponíveis. tais como: a) b) vistoria e caracterização do imóvel avaliando.ON-GEADE-004 28/8/2002 CAPÍTULO II 4 4.1. destinadas a subsidiar as operações com imóveis de propriedade ou de interesse da União. ou de suas partes constitutivas. Sempre que possível devem ser utilizados os formulários constantes deste manual.1 5. devem ser utilizados os métodos diretos. 5 5. PÁGINA 26 ANEXO – ON-GEADE-004 .1 AVALIAÇÕES COM NÍVEL DE RIGOR NORMAL Introdução Este capítulo contém recomendações metodológicas para a realização de avaliações com maior nível de rigor. Outrossim. conforme dispõe a NBR 5676. Deve estar em consonância com cada caso particular e sua adoção precisa ser justificada.1. 5. Preferencialmente.2 Procedimentos gerais A boa aplicação do método comparativo exige uma seqüência de procedimentos.

A não observância deste cuidado pode levar à comparação de imóveis heterogêneos ou à necessidade de apelo ao método residual ou de custo. tratamento preliminar dos valores pesquisados visando a obter a equivalência financeira (valores à vista). e a correção devida à natureza da fonte de informações.1.3 Homogeneização (avaliação com nível de rigor normal) A forma mais comum de homogeneização dos valores pesquisados é aquela feita por meio do Fator agregado simples (Fas). O método comparativo é aplicado utilizando-se informações de mesma natureza do imóvel avaliando. a equivalência no tempo (referidos à data da avaliação). Assim. para transformar os imóveis da ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 27 . Os fatores de homogeneização utilizados devem retratar as variáveis que efetivamente influenciam na formação do valor do bem avaliando. 5.ON-GEADE-004 28/8/2002 c) d) pesquisa de uma amostra de valores.1. por serem divergentes da forma usual.4 Cuidados especiais Desde o início do processo de avaliação é fundamental a escolha de uma amostra de elementos relativamente homogênea a fim de evitar a rejeição de elementos amostrais no teste estatístico posterior e a necessidade de sua reposição. aconselha-se que em cada caso sejam colhidas informações pertinentes ao segmento de mercado no qual o bem avaliando está inserido. Os cálculos efetuados pelas planilhas/formulários disponibilizados pela SPU para a homogeneização dos valores pesquisados. resultante do produto de vários fatores. estimativa da média dos valores observados e da faixa de fixação aceitável para o valor final estimado. serão detalhados adiante. dentro de um intervalo de confiança pré-definido. determinação judiciosa do valor final a ser atribuído ao imóvel avaliando. homogeneização ou inferência dos valores pesquisados. tratamento estatístico dos dados homogeneizados ou inferidos. para aceitação da amostra com determinado grau de confiança. e) f) g) h) 5. em razão do nível de rigor adotado.

1 O método da renda Conceituação É aquele em que o valor do imóvel . aplicação do coeficiente de loja ou de áreas comerciais. introduz novos fatores de percepção subjetiva.2 Procedimentos gerais Utiliza-se a informação proveniente de revistas técnicas e de sindicatos de empresas de construção. embora o avaliador possa dispor de seus próprios orçamentos-padrão e critérios de orçamentação. quando for o caso. o valor do terreno é conhecido mediante a atualização do custo de aquisição do terreno em que foi construída a benfeitoria ou é estimado por meio do método comparativo. aplicação do coeficiente de coisa feita. além de mais trabalhoso e demorado. baixando a qualidade da avaliação comparativa. 5.2.3 5.ON-GEADE-004 28/8/2002 amostra em elementos comparáveis. além de outros projetos mais modernos. São adotados os seguintes procedimentos. aplicação do Fator de comercialização (Fk).2. a partir da informação do custo unitário de um projeto similar ao do imóvel avaliando: a) b) c) d) e) f) correção do custo unitário para o custo pleno do imóvel. soma do valor da benfeitoria ao valor do terreno.ou de suas partes constitutivas . Estes órgãos acompanham e publicam dados sobre a evolução dos custos unitários dos diferentes projetos-padrão indicados na NBR 12.2 5. onde couber. 5.é obtido pela capitalização da sua renda líquida.1 O método comparativo do custo de reprodução Conceituação É aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição do custo de outras benfeitorias iguais ou semelhantes àquelas que são objeto da avaliação.3. No método do custo. depreciação do valor pleno do imóvel em função de sua vida econômica útil e do seu estado de conservação. real ou prevista.721. o que. 5. adaptados à legislação de proteção contra incêndios ou projetos de edifícios comerciais. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 28 .

Os fatores ou variáveis a serem adotados devem ser aqueles que melhor reflitam a situação do mercado local.ON-GEADE-004 5. a vida economicamente útil restante ou remanescente.Rlo A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as locações a serem obtidas ao longo da vida economicamente útil do imóvel.3. a renda está geralmente associada à possibilidade de obtenção de aluguéis e como tal será aqui tratada. Para isso.3. por meio de aluguéis ou arrendamentos. de manutenção.4 Receita líquida operacional . segundo o método da renda. as despesas operacionais. estima-se a capitalização da renda líquida ou dos benefícios futuros durante a vida remanescente e acrescenta-se o valor de salvado atual. é preciso definir ou estimar: a) b) c) d) e) f) g) o valor locativo. a provisão para vacância e outras perdas. 5. caso estas não sejam transferíveis ao locatário.3 Valor locativo .2 Procedimentos Gerais 28/8/2002 Este método de avaliação é aplicável aos imóveis suscetíveis de produzir renda. da produção ou de atividade de negócio. Com estes elementos. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 29 . No caso de imóveis prediais urbanos. a taxa de capitalização a adotar. o valor de salvado. inclusive as de condomínio. de impostos. a receita bruta esperada durante o prazo de sua vida econômica útil. a fim de utilizar o método comparativo para homogeneização ou inferência dos valores encontrados.3. o avaliador deve pesquisar valores de contratos e/ou ofertas recentes de imóveis semelhantes. 5. para se obter o valor de um bem imóvel. Em contrapartida.Vl O valor locativo deve ser o de mercado. durante a vida útil do imóvel ocorrerão despesas operacionais. Em síntese.

durante a sua vida útil.90 Rlo 5. Imposto predial .6 Receita líquida total . Impostos diversos ______________________________________________________________________ RECEITA LÍQUIDA OPERACIONAL (Rlo) (=) ________________________________________________________________________ 5. Rle = Rlo (1-Kv) = Rlo (1-0. que é deduzida do valor locativo para se apurar uma receita operacional líquida.Outras Despesas . Depreciação .Rle Sobre o valor apurado no item anterior há que se aplicar um prudente redutor correspondente ao chamado coeficiente de vacância (Kv) para dar conta dos períodos em que o imóvel permanecerá desalugado. tem-se o seguinte esquema de apuração: (+) VALOR LOCATIVO (-) DESPESA MÉDIA MENSAL . Seguro .5 Receita líquida efetiva . por exemplo.3. quadrimestral etc. semestral.10) = 0. Anúncios .3. Kv = 10% teremos uma receita líquida efetiva assim formada.Rlt Considerando o caso de uma locação com período de revisão de aluguel (anual. Reserva para manutenção e substituição de componentes .Despesas fixas . a estimativa do valor atual da receita líquida pode ser obtida com a aplicação da seguinte fórmula prática:  (1 + i ) n − 1 Rle −1 −p (1 + f ) + (1 + f ) ×  Rlt = n  2  i(1 + i )  [ ] onde: ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 30 .). Adotando-se.ON-GEADE-004 28/8/2002 Na prática estima-se uma despesa média mensal. Assim. Administração .

essa Metodologia pode ser utilizada. nas Várzeas no Pará. onde a renda líquida total é obtida pela divisão da Rle pela taxa "i" de juros do mercado. Uma alternativa ainda mais simples (embora majorante) é considerar a renda como uma perpetuidade. 5.8 Casos específicos Se verificado que o método da renda melhor representa o valor de mercado de áreas situadas na região Pantaneira. observadas as peculiaridades de cada caso. Rlt = Rle i 5. por sua vez.4 O Método residual ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 31 . . nas orlas marítima e fluvial. f p i n .taxa mensal de juros adequada do mercado financeiro correspondente à remuneração do capital. pois dele depende a fixação do valor venal do imóvel. adotando-se a renda perpétua. a um percentual do valor pleno de reprodução da benfeitoria.número de meses do período para reajuste. em espaço aéreo.ON-GEADE-004 28/8/2002 Rle . Quando admitida à avaliação com nível de rigor expedito ou a informação técnica de valor. não há porque se considerar o valor de salvado e do terreno. . Assim. O valor de salvado corresponde. 5.7 Valor do imóvel O valor do imóvel resulta da agregação da receita líquida total com o valor de salvado e com o valor do terreno (ou da fração de terreno.valor líquido do pagamento no primeiro mês do contrato (ou início de um período de reajuste). na Amazônia Legal.número de aluguéis mensais obtidos durante a vida útil do imóvel. .3. O valor de “i” deve ser determinado com o máximo cuidado.taxa mensal de inflação esperada em longo prazo.3. em espelho d’água. o método pode ser executado de forma simplificada. quando for o caso). Entretanto. em gruta (casos de determinação de valor de retribuição pela permissão de uso ou cessão onerosas que venham a ser concedidas).

ON-GEADE-004 5.4.1 Conceituação

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É o método em que, do valor total do imóvel, subtrai-se o valor das benfeitorias para se obter o valor do terreno (e vice-versa), considerando-se, conforme o caso, o Fator de comercialização (Fk). 5.4.2 Procedimentos gerais

Para a estimativa do Valor do terreno (Vtt) pelo método residual (o caso mais comum), pode-se: a) estimar o Valor das benfeitorias (Vb) pelo método do custo (no valor das benfeitorias considera-se incorporada uma parcela relativa à coisa feita); b) deduzir o valor das benfeitorias do Valor total (conhecido) do imóvel (Vti). Na hipótese contrária, sabido o valor do terreno pelo método comparativo, subtrai-se esta parcela do valor total do imóvel para se estimar o valor das benfeitorias como resíduo.

5.5 5.5.1

O Método involutivo Conceituação

“É aquele método cujo valor de um terreno é definido pelo estudo de viabilidade técnicoeconômica, alicerçado no seu melhor aproveitamento, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do mesmo e as condições do mercado. (Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996) É uma técnica utilizável toda vez que não existam dados amostrais comparáveis e que o terreno não esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo: lotes urbanos vazios, quando no entorno não há terrenos nas mesmas condições; lotes urbanos com apenas uma casa construída, em logradouro já ocupado por edifícios de vários andares; glebas situadas em zona urbana ou de expansão urbana ainda não loteadas ou subaproveitadas.

Na adoção do método involutivo, previamente à finalização do trabalho avaliatório, o avaliador deve analisar a adequação das benfeitorias existentes no imóvel no tocante ao uso predominante e o potencial estabelecido para o local. Não havendo interesse comercial nas benfeitorias na localidade onde se encontram (independente da idade e do estado de conservação), não há porque considerá-las na avaliação.
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“A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; prevê a margem de lucro líquido ao empreendedor e despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas.“ (Atuação Profissional – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, IBAPE, 1996)

5.5.2

Estudo para implantação de loteamento

Um estudo de viabilidade de implantação de um loteamento pode ser efetuado, desde que o parcelamento represente o melhor aproveitamento para o terreno, em função da vocação da área em que se encontre e das posturas municipais que regulam o assunto. 5.5.3 Estudo para implantação de projeto com edificações

Quando o empreendimento mais indicado for uma construção, pode ser aplicado o método do custo, conforme as explicações contidas neste manual. Nesse caso, deve-se ter o cuidado de não considerar os coeficientes da coisa feita e de depreciação em função de idade e estado de conservação. O avaliador deve ter o cuidado de verificar se a vocação da área avalianda está voltada para empreendimentos que contemplem atividades específicas, tais como hotelaria, postos, marinas etc., situação em que é mais indicado o uso de metodologias especiais. 5.5.4 Produto geral de vendas (Pgv)

O Produto geral de vendas deve ser obtido por meio do método comparativo de dados de mercado, onde cada unidade terá o seu valor, de acordo com a capacidade de absorção do mercado. 5.5.5 Despesas diretas e indiretas (Mgd)

Além do custo direto de implantação do empreendimento, outras despesas, designadas como indiretas, devem ser estimadas pelo avaliador, de forma a obter-se o Montante geral de despesas (Mgd): legais e de incorporação; custo de financiamento; publicidade e comercialização (inclusive corretagem); seguro; eventuais; etc.

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5.5.6

Retorno Bruto (RB)

O retorno bruto é estimado pela diferença entre o Pgv (Receita programável) e as despesas do empreendimento, conforme a seguinte expressão: RB = Pgv - Mgd Definido o valor do RB, temos condições de estabelecer uma porcentagem adequada para remunerar o incorporador (conceito de lucro bruto) e, afinal, estabelecer o valor do terreno pelo resíduo. 5.5.7 Lucro do incorporador (Li)

O lucro do incorporador varia de acordo com o risco do empreendimento, que é determinado mediante os dados de mercado e de estudo de viabilidade. Assim, o valor do terreno será determinado pela seguinte expressão: Vt = (1 - Li) x RB onde Li é o lucro percentual sobre o retorno bruto. Obs: o valor do terreno é igual à receita líquida. Quando o empreendimento se estender por um período considerável, torna-se necessário estabelecer um cronograma de receitas e despesas. Seu cálculo deve ser feito utilizando-se a técnica de fluxo de caixa, atribuindo-se uma taxa de retorno mínima para o investimento, em função da qual serão calculados os valores atuais das receitas líquidas parciais que, somadas, fornecerão o valor do terreno. 6 PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS PRELIMINARES

O avaliador deve, antes de iniciar o trabalho de campo, observar os seguintes procedimentos: a) reunir e estudar a documentação do imóvel, em especial: b) Título de transferência; Certidão do Registro de Imóveis; ficha cadastral; plantas.

analisar os documentos obtidos, ir a campo, vistoriar o imóvel avaliando e fazer as medições que julgar necessárias. Se verificar alguma divergência, o avaliador PÁGINA 34

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visando sua homogeneização. oriundos de transações de compra e venda ou locações efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores à data da pesquisa. ao setor competente para as providências cabíveis. Observar que os valores declarados em documentos. 7. a área homogênea do imóvel avaliando. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS d) e) f) 7 A avaliação de imóveis urbanos pode ser feita por quaisquer dos métodos apresentados neste manual. para orientação das transposições. segundo a NBR 5676/89. de preferência uma planta genérica de valores. sempre com o auxílio de profissionais que conheçam o mercado. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 35 . preliminarmente. onde irá colher informações. Preferencialmente. É conveniente coletar o maior número possível de elementos. quando essa existir. usam-se as informações referentes a imóveis edificados. na qual será feita. Apesar de ser dado tratamento específico aos dados coletados. identificar e delimitar. em princípio. c) selecionar o(s) método (s) avaliatório(s) que usará e preparar um plano de ação compatível com o(s) mesmo(s). procurar obter uma planta da área homogênea. caso disponível. deve-se optar pelos métodos diretos. No caso da ausência de dados sobre transações imobiliárias envolvendo terrenos não edificados. se possível. convém que a amostra seja formada por imóveis que se aproximem o máximo possível do imóvel avaliando. deve-se procurar obter uma amostra composta por valores de compra e venda ou locação de imóveis semelhantes ao avaliando. como a escritura de compra e venda nem sempre traduzem a realidade. colher o máximo de informações pertinentes aos imóveis que formarão rol amostral. preferencialmente. Os valores dos imóveis colhidos devem ser. após formada a idéia a respeito do imóvel avaliando.ON-GEADE-004 28/8/2002 deve comunicar. de preferência situados na mesma área homogênea da planta genérica de valores. cujas condições dos negócios realizados estejam bem caracterizadas. obtendo-se o valor do terreno pelo método residual.1 Método comparativo de dados de mercado Depois de realizada a pesquisa de valores imobiliários. a pesquisa de valores.

por estimativa e/ou.). conclui-se que. utilizam-se as fórmulas usuais de matemática e a taxa de juros do mercado local. após pesquisa em campo. Far2 etc. Nesse caso. Nesta etapa. o Fator agregado simples precisa estar num intervalo de 0 a 1 (0< Fh< 1) ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 36 . O processo de homogeneização mais usual.ON-GEADE-004 28/8/2002 7.Ff). Fasav/Fas2. Quando a informação disponível tratar de venda a prazo. conforme será explanado adiante. 7. O cálculo empregado (por meio do fator de fonte ou de oferta .). c) divide-se o Fator agregado simples do imóvel avaliando pelo Fator agregado dos imóveis pesquisados (Fas av/Fas1.) para se obter o Fator agregado relativo (Far1. o valor pesquisado é corrigido em função da natureza ou qualidade da fonte. obtendo-se o Fator agregado simples do imóvel avaliando (Fasav) e dos elementos amostrais (Fas1. de todas as demais parcelas que correspondam à parte financiada. é realizado da seguinte forma: a) são determinados pelo avaliador os fatores de influência no valor do imóvel. De forma resumida. Fasav/Fas3 etc. o valor da transação será transformado no equivalente para venda à vista. d) este último (Far) é multiplicado pelo valor unitário de cada elemento de pesquisa. é feita a divisão do valor pela respectiva área (R$valor/área). verificado nas bibliografias especializadas. para “transportar” o Valor unitário (Vu/m2) à situação do avaliando.3 7. em alguns casos. ou a especificada no contrato. Fas2 etc. b) os fatores são multiplicados entre si.2 Atualização dos valores e o uso do Fator de fonte ou de oferta (Ff) A atualização visa a homogeneizar informações pesquisadas sobre transações ocorridas nos últimos 6 (seis) meses. para o posterior tratamento estatístico (OBS: Por ora. por meio do cálculo do valor atual para a mesma data do pagamento da entrada. visa justamente a corrigir o valor atribuído ao imóvel pela prática comercial. por meio de fórmulas consagradas. para se obter a primeira indicação do Valor unitário por m² corrigido (Vu/ m²). se um elemento de pesquisa apresenta características mais favoráveis que as do avaliando e também um Valor unitário (Vu/m²) elevado. não serão mencionadas as etapas posteriores).3.1 Homogeneização dos valores pesquisados Homogeneização pela forma usual Uma vez obtido o valor global à vista para cada um dos imóveis pesquisados e aplicado o Fator de fonte ou de oferta (Ff).

. a critério do avaliador. 7. obtém-se o Fator agregado relativo (Far) para cada dado amostral (Far1. que pode ser o próprio avaliando (o cálculo nas planilhas não é automático). seja dos elementos amostrais ou do avaliando. Fasn. a partir daí.. para “transportar” os valores à situação do avaliando. surgem os Valores unitários por m (Vu/m²) que são multiplicados em seguida pelo Fator de fonte ou de oferta (Ff). e) os Valores corrigidos de cada elemento ($ CORRIG) são divididos por seus respectivos Far ($ CORRIG 1/Far1. são calculados valor médio e o campo de arbítrio (limites máximo e mínimo por m²).. Para tanto.ON-GEADE-004 7. Fas2/ Fasaval . Vuhn . caso o elemento de pesquisa apresente características mais favoráveis que as do avaliando e Valor unitário (Vu/m2) elevado. b) calculam-se os fatores de homogeneização (Fp. se há elementos extremos em relação à média. para avaliações com nível de rigor normal.). mediante a divisão do Fas de cada elemento da pesquisa pelo Fas do imóvel avaliando (Fas1/ Fasaval.3. f) obtido os valores homogeneizados. que serão efetivamente utilizados no cálculo do valor do imóvel avaliando.. correspondente a sua variação específica.. podem ser utilizados estudos consagrados ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 37 .3. d) então. Cada atributo considerado. inclusive para o avaliando (Fasaval). Vuh2.).2 Homogeneização nas planilhas da SPU: AVAL-R e AVAL-C 28/8/2002 O cálculo das planilhas de avaliação adotadas pela SPU (AVAL-R e AVAL-C) para obter a homogeneização dos dados pesquisados é inverso ao método de homogeneização usual..3 Fatores de homogeneização Os fatores de homogeneização utilizados devem ser explicados por expressões matemáticas condizentes com as reais variações do mercado imobiliário em análise. proveniente da análise dos dados coletados. Fas2. Além dessas informações. Ft. bem como outros itens exigidos pela norma. o Fator agregado simples precisa ser maior que 1 (Fh >1). quando o imóvel avaliando for o paradigma (Fas = 1).) e...).).) em função de um paradigma. Farn . deve possuir um coeficiente. a planilha permite verificar se a amostra possui uma distribuição normal. Far2. conclui-se que. Resumindo.. O valor médio unitário e o campo de arbítrio são calculados da seguinte forma: 2 a) na folha de homogeneização.. Ftr etc. obtém-se os Valores homogeneizados dos imóveis pesquisados (Vuh1. c) o produto dos fatores de homogeneização resulta no Fator agregado simples (Fas) para cada elemento de pesquisa (Fas1.). R$ CORRIG 2/Far2 . resultando nos Valores corrigidos (Vu/m² x Ff = R$ CORRIG.

Fator de acabamento Os fatores aqui sugeridos não são obrigatórios e podem ser alterados ou introduzidos outros não citados.3. conforme o cálculo das planilhas disponibilizadas pela SPU. Como exemplo. lojas. A aplicação da fórmula nas planilhas AVAL-R. 7. casas etc: Ftr Fpj Flj Fd Fa .3. desde que esses retratem a tendência de variação do atributo analisado.Fator de transposição de local . A escolha e adoção de fatores de homogeneização é de inteira responsabilidade do avaliador. tendo em vista que sua fórmula em matérias especializadas (tais como a apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliações. 1994).Fator de área Ftm . Caso o avaliador resolva adotar o Fator de área. AVAL-C e similares é a seguinte: ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 38 .Fator de área Fac . ICAPE/SC. dados dos poderes públicos e/ou de empresas privadas.Fator de acidentação topográfica .Fator de pedologia b) No caso de apartamentos.Fator de frente ou testada . vagas de garagem.1 Fator de área . podemos sugerir os seguintes fatores: a) Fp Ft Ftr Fat Frl Fa No caso de terrenos: .Fator de projeto . salas comerciais.ON-GEADE-004 28/8/2002 pela engenharia de avaliações. Esse fator de ajuste. está direcionada à homogeneização usual e não à homogeneização pelo processo inverso.Fator de profundidade .Fator de loja . deve ser usado com extrema cautela. deve estar seguro que o mesmo traduz adequadamente determinada situação em estudo.Fator de restrição legal .Fator de testadas múltiplas Fpd .Fa É o fator que visa corrigir o valor unitário quando há diferença entre as áreas do imóvel avaliando e pesquisado.Fator de depreciação física e funcional .Fator de transposição de local . adotado quando há influência das áreas em análise na formação do valor.

b) O expoente (p) deve estar entre os limites 0 e 1 (0 < p ≤ 1). ou outras similares (como a AVAL-2. (Pmi ≤ Pe ≤ Pma).” Para terrenos de duas ou mais testadas. para fins da obtenção da Pe. deve atentar para a ordem do numerador e do denominador. ou seja.Fp Diz a NBR 5676: “A influência de Profundidade (P) é levada em conta no Valor (Vt) através derelação entre Profundidade equivalente (Pe) e a profundidade recomendada para a zona. c) O expoente (p) deve estar entre os limites –1 e 0 (-1≤ p < 0). segundo o modelo: Vt = At . quando a Profundidade equivalente for superior à máxima recomendável (Pe > Pma). enquanto a Profundidade equivalente ou efetiva (Pe) se mantiver entre a mínima (Pmi) e a máxima (Pma). ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 39 . o valor do numerador é a Área do pesquisado e o valor do denominador é a Área do avaliando. Vu .3.2 Fator de profundidade . quando a Profundidade equivalente for inferior à mínima recomendável (Pe < Pmi).ma a) O expoente (p) deve ser igual a zero (p = 0). 7. considera-se. calculada assim: ∆ = Aaval − Apesq Aaval × 100 Se o avaliador não utilizar as planilhas AVAL-R e AVAL-C.xls).ON-GEADE-004 28/8/2002 Fa = Aaval Apesq Aaval Apesq 1/8 se 1/ 4 ∆ > 30% ∆ ≤ 30% Fa = se Onde ∆ é a diferença percentual entre as duas áreas. a frente efetiva como sendo a testada principal (mais valorizada). Cp Onde: Cp = (Pe/Pm) p para m = mi.3. correspondendo ao aproveitamento eficiente para o bairro ou local de sua situação.

Ft “A influência da frente será levada em conta no valor (Vt) através da relação entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr).3.3. 7.4 Fator de transposição .Ftm É também conhecido como coeficiente de valorização de esquina. “Os lotes de frentes múltiplas e/ou esquina devem ser avaliados observando-se as vantagens ou desvantagens decorrentes das suas características especiais. ou a relação entre o indicador do trecho pesquisado e o do paradigma: Ftr = Y pesq. ou para as quais haja informação confiável da valorização relativa dos logradouros elaborada pela prefeitura.5 Fator de testadas múltiplas .Ftr As informações para estimativa de valor devem. Deve ser evitado o uso de informações fora da área homogênea em que se situa o trecho em questão. Vu . Cf em que: Cf = (Fp/Fr)f Onde: 0≤f≤1“ 7. ser obtidas no próprio trecho de logradouro ou em logradouros próximos.ON-GEADE-004 28/8/2002 7.3.3 Fator de testada . Yaval. segundo o modelo Vt = At .3. Nas localidades em que são utilizadas Plantas de Valores.3. de preferência.” ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 40 . Diz a NBR 5676. recomenda-se analisar a relação entre o indicador de valor do trecho de logradouro do imóvel avaliando e o do imóvel pesquisado.3.

3.Frl É aplicável aos terrenos sobre os quais incidem restrições legais ao seu pleno aproveitamento. Outras zonas com restrição ecológica. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 41 . desde que verificada a real interferência das condições do solo no valor do imóvel. Outros aspectos topográficos podem ainda surgir.3.3. sempre a critério do engenheiro avaliador.Fat Pode ser aplicável. no caso de tombamento. a terrenos que apresentem características de topografia acidentada que dificultem seu aproveitamento eficiente. o avaliador deve analisar as vantagens ou desvantagens decorrentes da topografia.3. Outras restrições. Classifica-se a inclinação do terreno como em aclive ou declive. Projetos de alinhamento com recuo. Zona de vida silvestre. em função de seu aproveitamento real ou potencial. em relação ao principal logradouro onde está localizado. e com base nas informações coletadas.7 Fator de restrição legal . 7.ON-GEADE-004 28/8/2002 Somente devem ser consideradas como testadas adicionais. aclives e declives que exijam movimentação de terra e outros acidentes. Imóveis tombados. Todos os casos devem ser apreciados.8 Faixas "non aedificandi" de qualquer natureza.Fpd Pode ser aplicável quando tratar-se de solos pouco próprios para construção. aquelas testadas que efetivamente interferirem no valor do terreno.3. Fator de pedologia . Reserva florestal. Podemos citar os seguintes tipos de restrição: 7. assim entendidas as acentuadas elevações e depressões.6 Fator de acidentação topográfica . bem como às benfeitorias.3. Unidade de conservação da natureza. Manguezais. conforme o caso. 7. tais como o fato de o terreno estar situado acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc.

9 Fator de loja . 7.3. Fk = Valor de Mercado Vt + Vb 7.14 Fator de fonte ou de oferta .3. Admite-se que o fator pode ser maior ou menor que 1.Fd Tem por objetivo desvalorizar o imóvel em função de sua idade e estado de conservação. que também podem ser úteis ao avaliador.3.3.3.11 Fator de acabamento . No método comparativo de dados de mercado. inerente ao “ponto” comercial loja. 7. o acabamento é considerado na seleção do Custo Unitário Básico (CUB).3. Sugere-se a utilização do critério de Ross-Heidecke (tabela encontrada na planilha AVAL-R) ou o coeficiente de obsolescência de Neri. dos demais imóveis. É mais utilizado quando o valor do imóvel é obtido pelo método do custo de reprodução e pode ser apurado na razão entre a valorização da loja e o imóvel comparado. 7. preferencialmente.3.Fac É o fator que permite ao avaliador comparar os diferentes padrões de acabamento do imóvel pesquisado. em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma.3. sua adoção não é usual porque utiliza-se.3.3.ON-GEADE-004 7.3.Fpj É o fator que permite ao avaliador comparar a qualidade e a funcionalidade do projeto do imóvel pesquisado. a comparação entre elementos amostrais assemelhados. Existem outros métodos de depreciação consagrados na engenharia de avaliações.10 Fator de Projeto .3.13 Fator de comercialização – Fk O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de reedição de um imóvel assemelhado.Flj 28/8/2002 É o coeficiente que visa distinguir a valorização denominada “luvas”. à época da avaliação.12 Fator de depreciação física e funcional . dependendo da situação do mercado. No método comparativo do custo de reprodução. O custo de reedição é o resultado da soma do Valor do terreno e do custo de reprodução depreciado das benfeitorias (Vt + Vb). em relação ao imóvel avaliando ou o imóvel paradigma.Ff ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 42 . 7.

é exigência da Norma 5. Portanto. o primeiro teste a fazer é o de verificação da normalidade da amostra. sa4 n +1 aceita-se a hipótese da Se |a3| > 2 x . sa4 n +1 rejeita-se a hipótese. a fim de que seja obtido um resultado satisfatório. e a4 = ∑ (x − xi ) n ⋅s4 4 − 3 . é preciso que a homogeneização seja reexaminada. A prática vem demonstrando que amostras corretamente homogeneizadas ajustam-se à distribuição normal. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 43 . 7. No teste de verificação.676/89 da ABNT. que é a adotada para a referida análise. e o valor de uma transação efetiva. a4 + 6 > 1. Sugere-se que os valores. aplica-se um critério de tolerância. Há situações em que se torna necessária a substituição ou eliminação de elementos suspeitos. Para tal.4 Tratamento estatístico dos valores pesquisados A análise estatística dos valores Vuh.ON-GEADE-004 28/8/2002 O fator de fonte é aquele que indica a variação que pode ocorrer entre o valor ofertado em publicações periódicas. obtidos pela homogeneização.5 . situem-se dentro de uma faixa de mais ou menos vinte por cento do valor da unidade. em imobiliárias etc. recomenda-se o critério de verificação de assimetria e curtose (achatamento). calculandose: a3 = ∑ (x − Xi ) n ⋅ s3 3 . Calcula-se: sa3 = 6( n − 2) (n + 1)(n + 3) sa4 = 24 n(n − 2)(n − 3) (n + 1) 2 (n + 3)(n + 5) Se |a3| < 1.5 . sa3 ou a 4 + 6 > 2 . Caso seja verificada uma distribuição não normal. sa3 e normalidade. conforme sua fonte. onde: s = ∑ ( x − xi) n −1 2 (desvio padrão da amostra) x xi n = média aritmética da amostra = elementos da amostra = número de elementos da amostra Numa distribuição normal a3 = 0 e a4 = 0.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 44 .5. O critério mais recomendável. s n −1 onde: “t” . usando-se a expressão: Lc = x ± t.abcissa da distribuição de Student para com (n -1) graus de liberdade o percentil 0.1 Custo de reprodução .Cr É a estimativa de dispêndio necessário para se criar benfeitoria idêntica. desde que o número mínimo de elementos seja 5 (cinco). os de maiores desvios absolutos da média. a rejeição deve ser acompanhada de uma análise do avaliador sobre a conveniência de manter-se ou não o valor na amostra . Serão consideradas como benfeitorias. Assim. calcula-se: | xi − x | σ que deve ser menor ou igual ao desvio crítico.ele apenas indica a possibilidade de tratar-se de um dado espúrio. valores pequenos ou grandes. comerciais e industriais.90. apenas as construções residenciais. Para os elementos extremos. que nenhum critério estatístico obriga a rejeitar-se um elemento . também fazem parte do mercado. Deve-se observar. no presente item. definido na supracitada norma como compreendido no intervalo de confiança máximo de 80% (oitenta por cento). estabelecese o campo de arbítrio para o valor final. especialmente para pequenas amostras (n < 30) é o de Chauvenet. em função do número de elementos da amostra: scrt = s n n −1 Ultrapassado o limite. É conveniente para isso adotar-se a distribuição "t" de Student.ON-GEADE-004 28/8/2002 Verificada a normalidade da distribuição. 7. calculando-se nova média e desvio-padrão. e pode ser verificado na tabela constante das planilhas AVAL-R e AVAL-C. Saneada a amostra. entretanto. não depreciada. pode-se aplicar um critério de rejeição de valores que se mostrem muito desviados da média. desde que reais. dada sua pequena probabilidade. serão usadas as fórmulas e informações constantes deste item. pode-se rejeitar o valor obtido e repetir o teste para os remanescentes. 7.5 Método comparativo do custo de reprodução de benfeitorias Para a estimativa do custo de reprodução da benfeitoria ou edificação e sua depreciação. ou seja.afinal.

5. Assim.50 = 0.25 A soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes fornece então a área de construção.Fc Num condomínio.ON-GEADE-004 28/8/2002 O Custo de reprodução (Cr) será igual ao produto da Área de construção (Ab) pelo Custo Unitário Básico (CUB).25 = 0.75 = 0. considera-se o Custo de reprodução (Cr). considerar-se-á um Fator de ajuste de condomínio (Fc) em geral entre 1 e 1.50 = 0.721/92 que define a área equivalente. benefícios e despesas indiretas. 7. pelo critério de área equivalente. quando não se dispuser do quadro de áreas estabelecido na NBR 12. Ab. Assim: ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 45 . Como exemplo.50 = 0.2 = Kp . quando for o caso.50 = 0.00 = 0. quando não diretamente disponível. a título de despesas complementares. podemos sugerir as seguintes relações de equivalência com a área coberta-padrão: PAVIMENTO TIPO Pavimento de uso comum e acesso Varanda Depósito Garagem Subsolo comum Subsolo especial Áreas descobertas “Playground” (descoberto) = 1.5.4. Cr Cr Ab CUB Kp 7. multiplicado pelo coeficiente do valor pleno (Kp). multiplicado pelo coeficiente de vantagem da coisa feita (Kcf).3 Fator de ajuste de condomínio .721. usando-se o estabelecido pela NBR 12. depreciado em função da Idade do imóvel (I) e do seu estado de conservação. A área de construção será calculada. Cub onde: = Custo de reprodução da construção avalianda = Área da construção avalianda em m² = Custo Unitário Básico por m² = Coeficiente de valor pleno Valor da benfeitoria (Vb) por reprodução Para se obter uma estimativa do custo para reprodução de uma benfeitoria já existente.50 = 0.

que não incluem elevadores.. Exemplo: seja um projeto habitacional de 8 (oito) pavimentos (H8).5.ON-GEADE-004 28/8/2002 Ab = Fc . fundações. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 46 .12. em determinada cidade. Poderá ser obtido a partir das séries mensais de custos e índices do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custo e Índices da Construção Civil). por exemplo. lucro do construtor e do incorporador. cujo custo indicado na Tabela publicada fosse $ 720/m². padrão normal (N). Cabe lembrar que o CUB fornecido por publicações não contempla todos os elementos de custo como. calculada segundo os critérios da NBR .721 = taxa de custo financeiro para o período de obras = taxa de administração da empresa = taxa de lucro da empresa = orçamento final.4 Custo Unitário Básico – CUB É o custo de material e de mão de obra por metro quadrado de construção idêntica à avalianda. Abp = Área de benfeitoria privativa 7. fundações e instalações especiais. a data do custo unitário básico utilizado e a sua origem ou fonte. Mencionar-se-á. No caso de se usar os índices do SINAPI. ou composição de orçamento. elevadores. instalações especiais. CUB Oel Ofe Ofd Oi Ab Qf Qad Ql Of = Custo Unitário Básico publicado pelo SINAPI = orçamento para elevadores = orçamento das fundações efetivamente usadas = orçamento das fundações diretas (cerca de 3% do Cub) = orçamento de instalações especiais = área construída. etc. apartamentos de 3 (três) quartos (3Q). primeiro piso apoiado no terreno (T). sempre. o orçamento por m2 será dado pela seguinte expressão: Of = [Cub + Oel + (Ofe − Ofd ) + Oi Ab ] x (1+Qf)(1+Qad)(1+Ql) onde. custo financeiro e administrativo. que deverão ser considerados no Kp (coeficiente do valor pleno). dos Sindicatos da Indústria da Construção Civil ou de revistas técnicas especializadas. Abp onde: Fc = Fator de ajuste de condomínio.

A obra deve durar 18 (dezoito) meses. devendo o avaliador identificá-los e quantificá-los com a situação real analisada: CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) Elevadores Administração e Lucro 1º Subtotal = = S= $/m² 12%CUB 25%CUB 1. em média 10 (dez) meses. servida por um conjunto de elevadores cujo orçamento seja de $ 300.33% 12 Se a empresa tiver um custo de administração de 10% (dez por cento) e desejar um lucro de 15% (quinze por cento) e considerando o orçamento de fundações diretas como 3% (três por cento) do custo publicado: Ofd = 0.03 x 720 x 5000 = 108000 O orçamento final por m² será: Of = 720 + [ 300.000 + (400. as instalações especiais em $ 100.5. Cabe esclarecer que os percentuais aqui adotados são meramente ilustrativos. a ser atualizado pelo avaliador. com o capital empatado.10 ] = 8.000. as fundações estejam orçadas em $ 400.37%CUB 3%S 1%S 16% PÁGINA 47 Despesas Legais Despesas de Seguro Despesas Financeiras ANEXO – ON-GEADE-004 = = = .000.33 ] x (1.15) 7.000) + 100 .000 Of = 1.176.5 Coeficiente do valor pleno (Kp) Para o cálculo do coeficiente de valor pleno. conforme a situação do mercado imobiliário local.10) (1. Qf = 10 [ 0.ON-GEADE-004 28/8/2002 Suponhamos que a área total seja de 5000m². de um modo geral. a juros de dez por cento ao ano.000.000 5.000 − 108. poderá ser adotado o seguinte esquema de composição de custos.0833) (1.

Admite-se ainda o uso do padrão popular (Sinduscon e SINAPI).5.721): alto.5. DEI VEGNI-NERI é dado pela expressão: Fd = 1 .Kr) Iim Ip onde: Fd Kr Iim Ip = Fator de depreciação física e funcional = coeficiente de valor residual tabelado (ver Tabela 3) = idade física e funcional do imóvel = vida útil provável do imóvel. podendo ser adotado o critério de ROSS-HEIDECKE ou de G.7 Padrões de acabamento Serão os adotados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (NBR 12.874CUB 1. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 48 .644CUB 5%Z 9%Z 1. entre outros consagrados pela engenharia de avaliações.B. O critério de G. Para o critério de ROSS-HEIDECKE.B. utiliza-se a Tabela contida na planilha/formulário AVAL-R. normal e baixo. DEI VEGNI-NERI. para obter o fator "k" e aplicar a expressão Fd = 100 − k 100 7.6 Depreciação O valor da benfeitoria por reprodução será igual ao Custo de reprodução (Cr) depreciado em função da idade do imóvel e do estado de conservação.(1 .14Z 1.20S 1.ON-GEADE-004 2º Subtotal Z= ou Z = Despesas Eventuais Despesas de Comercialização CUSTO UNITÁRIO TOTAL = = Cut = ou Cut = COEFICIENTE DE VALOR PLENO = 1.874 28/8/2002 7.

quando for o caso.084 1.ON-GEADE-004 28/8/2002 7.02 1.13 a 1.05 a 1.025 1. Flj . Fk .052 a 1.15 a 1.5.6 Resultado da avaliação O Valor do imóvel (Vi) será definido pela seguinte expressão: Vi = (Vt + Vb) .05 7. 7.25 1.078 a 1.026 MAIS DE 20 ANOS 1.042 a 1. quando verificada real valorização comercial em vista dessa condição. podemos sugerir os coeficientes conforme a tabela abaixo: TABELA 1 COEFICIENTE DE VANTAGEM DA COISA FEITA TIPO DE CONSTRUÇÃO Grande estrutura Pequena estrutura e residencial de luxo Industrial e residencial médio.5. o coeficiente (vantagem) da coisa feita. Residencial modesto ou popular NOVA ATÉ 10 ANOS 1. A expressão sintética do Valor da benfeitoria será dada por: Vb = Ab .Valor do terreno PÁGINA 49 ANEXO – ON-GEADE-004 .026 a 1.042 DE 10 A 20 ANOS 1.13 1.078 1. ao valor da benfeitoria poderá ser acrescido o Fator de loja (Flj). dependendo do tipo de imóvel avaliando. sendo: Vt . CUB.Kcf Poderá ser acrescido ao valor da benfeitoria por reprodução.15 1.8 Coeficiente ou vantagem da coisa feita .084 a 1.25 a 1.21 1.125 1.Flj Quando se tratar de avaliação de loja. Fd .052 1. Kp.21 a 1.9 Fator de loja .1 1.03 1.125 a 1. Como exemplo. Kcf Observe-se que o Flj e Kcf podem assumir o valor 1 (um) na expressão.10 a 1.015 1.

condições de obsolescência. em anexo. são apresentados.Fator de comercialização. equilíbrio econômico do empreendimento.Valor da benfeitoria por reprodução.). adequados à avaliação. energia elétrica etc. principalmente: aspectos geográficos. Para facilitar a apresentação do laudo. formulários sintéticos automatizados. infra-estrutura urbana (sistema viário. entre outros. considerada a depreciação . utilização atual e potencial (posturas municipais. tendências de uso). é imprescindível seguir-se os seguintes passos. escolas. se necessário. comércio etc. características geo-econômicas da região. e retração ou euforia do mercado local. Seja qual for o método empregado.). recomendados pela NBR 8951/85: a) vistoria e caracterização da gleba. mediante indicador monetário ou moeda constante. funcionalidade. 8 AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS Preferencialmente deve ser utilizado o método comparativo de dados. rede de água e esgoto. Os resultados serão expressos obrigatoriamente em moeda corrente e. Os dados necessários para a avaliação devem ser extraídos do memorial descritivo do imóvel. Vt + Vb – custo de reedição do imóvel Como exemplo podemos citar.ON-GEADE-004 Vb Fk 28/8/2002 . as seguintes condições que interferem na determinação do fator de comercialização: localização do imóvel. quando devem ser considerados os aspectos gerais da região onde se localiza e da gleba propriamente dita. Na ausência de dados amostrais semelhantes. arquitetura compatível com o padrão local do imóvel. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 50 . da seqüência de cálculos e do resultado final indicado. o avaliador pode optar pelo método involutivo. equipamentos comunitários (transporte coletivo.

possibilidade de abastecimento de água e energia elétrica e de esgotamento sanitário.000m2. considerações finais e conclusões: devem ser citados todos os aspectos considerados relevantes para a fixação final do valor. capacidade de absorção do empreendimento pelo mercado (as glebas mais rapidamente absorvidas são mais valorizadas). de forma a obter-se a maior confiabilidade possível do resultado da avaliação. cabendo os seguintes comentários: a) para o Fator de transposição de local devem ser considerados os seguintes aspectos. ou acima no caso excepcional de loteamentos destinados ao uso industrial. com ofertas ou concretização de negócios de venda. que poderá ficar abaixo dos 65% previstos em lei. O Fator de acidentação topográfica (Fat) deverá refletir o grau de dificuldade da execução das obras de infra-estrutura do loteamento. seguem-se os mesmos procedimentos de coleta e tratamento da amostra estatística já explanados anteriormente.ON-GEADE-004 28/8/2002 b) pesquisa de mercado. distância aos pólos de valorização. cálculos e tratamento dos dados. cujos lotes sejam maiores que 15. em função do resultado da pesquisa. escolha do método avaliatório. à localização e à utilização. entre outros: b) localização privilegiada ou prejudicada. portanto o avaliador deve ponderar sobre a real necessidade de adotá-los em sua avaliação. sendo condicionantes principais a topografia e a constituição do solo. a influência da testada e da profundidade são bem menos detectadas. facilidade de acesso. Em essência. nível de urbanização nas áreas vizinhas a cada gleba. entretanto especial atenção deve ser dada à utilização dos fatores de homogeneização.1 Avaliação pelo método comparativo de dados de mercado Sua aplicabilidade depende da existência de glebas semelhantes quanto às características físicas. c) ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 51 . no caso de glebas. bem como o índice de aproveitamento das terras loteáveis. c) d) e) 8. para a obtenção dos dados a serem usados na avaliação. conforme a técnica recomendada para o método selecionado.

despesas legais e contábeis (imposto territorial. o valor médio do m² da unidade em questão.1 Avaliação pelo método involutivo Procedimentos a) faz-se um projeto. estes custos cobrem os seguintes itens. (cinco por cento). infra-estrutura (terraplanagem. o Produto geral de vendas (Pgv).2 8. estima-se.despesas financeiras (inclusive taxas de exame e juros de empréstimos). multiplicando-se o valor genérico pela área de cada unidade e pelo número total de cada uma delas. estabelecendo-se um cronograma anual ou mensal de previsão de vendas. escrituras e registros etc. supervisão e despesas gerais.2. contabilidade. projeto do loteamento. criteriosamente elaborado. e outros.despesas de seguros .). esgoto. visando o melhor aproveitamento da gleba.) . ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 52 . serviços jurídicos. pavimentação etc. por período do cronograma. prevendose no cronograma do projeto. estimam-se os custos diretos do empreendimento. f) estimam-se. cuja existência deve ser considerada em cada projeto em particular. entre outros: . para cada período considerado no cronograma do empreendimento. toma-se uma percentagem razoável.ON-GEADE-004 28/8/2002 8. a título de "eventuais" e obtém-se o Montante global de despesas (Mgd). 5%. em geral. que também devem ser orçados dentro do cronograma do empreendimento. os custos indiretos. a fim de estabelecer o número máximo de unidades (lotes. apartamentos. publicidade. etc.despesas de comercialização (vendas.) que a mesma possa conter. o que pode ser feito comparando-se com outros existentes na mesma região. pelo método comparativo de dados de mercado. supervisão etc. rede de água. salas.) . estabelece-se. conforme a vocação da região em que se está trabalhando: b) c) d) e) Exemplo de despesas para loteamentos: levantamento topográfico. somando-se todas as despesas. por consulta a pessoal especializado. por exemplo. faz-se um estudo da capacidade de absorção pelo mercado do empreendimento. licenças municipais. g) do total de despesas.

culturas etc. referente à época da avaliação. l) 9 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS A avaliação de imóveis rurais. PÁGINA 53 ANEXO – ON-GEADE-004 . Rl2. estando aí incluídas as benfeitorias reprodutivas. pressupõe sempre a determinação do valor do imóvel como um todo.. calcula-se então a receita líquida do empreendimento. a saber. quanto maior o grau de aproveitamento e quanto maior a gama de uso que o solo permite.1 Método de avaliação Os métodos a usar são os adotados por essa mesma Norma. em princípio. 9. com a situação ou localização. que esta ocorre ao fim de cada período. com peculiaridades de aplicação a cada componente do valor.Mgd .. como definidas na NBR 8799/85.2 Terra nua No caso dos imóveis rurais.. podendo-se entretanto optar por outro critério que seja mais usual para o caso considerado.. finalmente. o Valor total do terreno (Vtt). por período do cronograma (Rl). Vtt = Rl1 + Rl2 + Rl3 + . normalmente este lucro é calculado como uma percentagem sobre o produto geral de vendas. o valor da terra nua está diretamente relacionado: a) b) com a sua capacidade de uso. ou seja.ON-GEADE-004 h) 28/8/2002 estabelece-se um valor para o Lucro do incorporador (Li). função da realidade do mercado de capitais e calcula-se o valor atual. obtém-se o valor da gleba. e utiliza-se a expressão da matemática financeira vn (ver formulário anexo). obtém-se então os valores atuais Rl1. 9. terra nua.Li i) j) estabelece-se uma taxa mínima de retorno (i) para o investimento. também por consulta a pessoal especializada. para isto. os diretos (comparativo e de custo) e os indiretos (de renda e residual). não reprodutivas (construções). fazendo-se: Rl = Pgv .. máquinas e implementos agrícolas. considera-se. instalações. Rl n. de cada receita líquida por período. Rl3. construções. . Rln.. semoventes. isto é. ou seja.. somando-se os valores Rln. maior o valor desse.

Ou seja: Vb = Custo unitário x Área x depreciação Na depreciação das benfeitorias não produtivas. ser subdividido em parcelas conforme a tabela de classificação que o avaliador entenda ser a mais adequada. A dimensão das propriedades também tem influência determinante no valor. A Norma cita: 9. existirão outros que. bem como do estado de conservação.2 A depreciação das construções e das instalações deve levar em conta os aspectos físicos e funcionais. sistemas de irrigação e drenagem etc.3.2.). 9. potencial de irrigação. percentagem de área coberta de mata nativa etc.1 Benfeitorias Benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas São as edificações em geral (casas. pluviosidade. 28/8/2002 Um só terreno rural pode conter solos de diversos tipos. Outrossim. devem ser considerados na determinação do valor do imóvel. Para o caso de máquinas e implementos agrícolas: ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 54 . o avaliador deve considerar. galpões. Além desses 3 (três) fatores. a utilidade das benfeitorias e sua adequação ao potencial de produção do imóvel. aparente e provável.2.1 As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas. principalmente.ON-GEADE-004 c) com a dimensão. 9.2. devendo se constatar na região como se comporta o mercado imobiliário em relação a esse fator. com a consideração da vida útil.) e os melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo. Quando utilizados os métodos diretos.). à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. principalmente. dependendo da região. A localização de um imóvel rural refere-se. tais como declividade do terreno.2. desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas. currais etc. devendo o mesmo. para fins de avaliação.3 9. o valor da terra é dado ou por comparação do valor global ou pelo somatório das parcelas de seus componentes (conforme a classificação de solo/acessos/fertilidade etc. considera-se mais o estado de conservação que a idade.

Na impossibilidade de comparação. caso o pomar já estivesse em produção. além dos aspectos mencionados em 9.3. de acordo com o trabalho do Eng.3.2 Florestas Para a avaliação de florestas. Adilson José Magossi. 9.2.1 Culturas As culturas permanentes. reflorestamentos. coeficiente de risco PÁGINA 55 ANEXO – ON-GEADE-004 .2.2. podem ser domésticas ou comerciais. existentes no meio rural. até a idade em que a avaliação está sendo feita. o eventual obsoletismo.3. a manutenção e as condições de funcionamento. Caso contrário. Para a avaliação de culturas domésticas o critério empregado deverá ser o de reposição. a fórmula avaliatória básica é bastante simples e pode ser representada pela expressão: V = RL x A x r Onde : V= RL = A= R= Valor econômico procurado Renda líquida esperada fator de atualização das receitas para obtenção do valor presente das receitas futuras.3 Equipamentos – A avaliação deve ser feita pelo método direto. até a idade em que se iniciaria nova produção. 9. além do valor da reposição. com citação obrigatória das fontes de consulta. pelo método do valor econômico. A depreciação deve levar em conta. de forma resumida. isto é.2 Benfeitorias reprodutivas ou produtivas Inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas. considera-se o valor econômico do pé. avaliação pelo custo de formação.ON-GEADE-004 28/8/2002 9.2. faz-se a pesquisa de equipamentos novos. No caso das culturas comerciais. 9.2. segundo a produtividade da própria propriedade ou em estudos publicados. determinase a vida útil provável e calcula-se o valor do bem depreciado. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção.2. pastos cultivados ou melhorados etc.

as espécies de cultivares. a forma de aquisição das sementes e semeadura e o preparo do solo. em cabeças/ha/ano. Eng. proximidade de centros consumidores etc. há elementos que o avaliador deve observar. 1997) ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 56 . madeiras de primeira e segunda categoria. conservação de solo. 9. Outros itens importantes são as operações destinadas à formação de pastagem.ON-GEADE-004 28/8/2002 Entretanto. (Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES . Não há parâmetros para medir o preço de venda de pastagens.3 Pastos A pastagem é uma cultura perene e o seu cultivo representa o embasamento da pecuária de corte e leite. Na avaliação. Marcelo Rossi de Camargo Lima. aspectos dificultadores da extração como declividade. É mais comum o aluguel dessa cultura. a fim de melhor organizar os dados. a natureza do desmatamento e preparo do solo.2. devem ser observados os aspectos relativos à topografia do terreno. uma vez que não é praxe oferecer à venda o feno. restrições (legais ou ambientais) quanto à extração. os anos de uso do solo com cultivos anteriores.3. tais como a idade de corte e diâmetro das espécies existentes. IBAPE/São Paulo. primeiramente. o estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte.

e que se destina à avaliação de terrenos nus pelo método comparativo de dados de mercado e/ou para determinação do custo de reprodução de benfeitorias. . com a utilização do método comparativo de dados de mercado.1. o avaliador deverá informar: . . ART (quando houver) e matrícula. quando houver. casas etc.Outras Informações. ou seja.1. salas. O valor final do imóvel é resultante da aplicação do Fator de comercialização (Fk) sobre o somatório das duas parcelas. área.o nº do processo.1 Síntese da avaliação técnica: Na pasta denominada “Síntese da avaliação técnica”.assinatura do responsável técnico e a do seu superior.. CONFRONTAÇÕES . galpões. quando houver. mencionar os vários segmentos que formam as confrontações.) . terreno mais benfeitoria (Vt + Vb).nome dos avaliadores. .2 Caracterização do terreno DIMENSÕES . AVAL-C: Destina-se a avaliação de apartamentos. Caso necessário.Quando alguma das dimensões assinaladas for formada por mais de um segmento de reta ou de curva. úteis na preparação dos laudos de avaliação com nível de rigor normal: AVAL-R: Planilha desenvolvida em “Microsoft Excel”.ON-GEADE-004 28/8/2002 10 10. título de propriedade etc. ou o verso do formulário para melhor caracterização do terreno. 10. indicar neste item as dimensões resultantes do somatório das medidas dos referidos segmentos. CREA. . utilize o espaço no item 3 . ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 57 . Numerar os lados no croqui. 10.a finalidade.1 FORMULÁRIOS DE AVALIAÇÃO TÉCNICA NORMAL Instruções para preenchimento As instruções abaixo são para o uso das planilhas eletrônicas disponibilizadas pela SPU.o nº do RIP. e transcrevê-los aqui com as respectivas medidas.o nº do laudo de forma seqüencial. . lojas.dados sobre o imóvel (endereço.No caso acima indicado.

tendo em vista possíveis custos diferenciados de construção. depósitos. VALOR DE SALVADO .Aquela que é percebida pelo avaliador como a de existência da benfeitoria. descontado o custo da demolição. e superfície. pelo seu porte ou outra característica. havendo uma indicação precisa da data de construção. de uma área de terreno do patrimônio municipal adjacente à mesma propriedade. indicar a idade real. em princípio.É a incorporação. porém podem ser interpretadas sem recursos àquele método. se o terreno for em aclive em relação ao logradouro principal e (-) em caso contrário.Usar a conceituação da NBR 12.Corresponde ao número de anos que o avaliador supõe que a benfeitoria poderá ainda ter de vida útil. indicando-se no formulário com o sinal (+). com sucessivos reparos. com a finalidade de permitir a execução de um projeto de alinhamento ou de modificação de alinhamento aprovado pela municipalidade. a topografia cuja inclinação. mereça ser classificada como "principal".3 Caracterização das benfeitorias EDIFICAÇÃO PRINCIPAL PADRÃO . Naturalmente. será positiva. garagem. quadras de esporte etc. conforme as opções apresentadas no formulário.ON-GEADE-004 28/8/2002 SITUAÇÃO. a uma propriedade.Informar o tipo de cada edificação secundária existente (piscina. INVESTIDURA . IDADE APARENTE . Havendo mais de uma edificação que. 10. que não possa ter utilização autônoma. um imóvel poderá ter dilatada a sua vida útil. ESTADO DE CONSERVAÇÃO . TOPOGRAFIA E SUPERFÍCIE – Devem ser indicadas a situação em que se encontra o terreno avaliando.). Observa-se que.1.As classes aqui mencionadas são aquelas indicadas no método de depreciação Ross-Heidecke. poderão ser usados outros formulários para a descrição pormenorizada das mesmas. fazendo menção ao fato. IDADE REMANESCENTE ESTIMADA . EDIFICAÇÕES SECUNDÁRIAS .Informar quais incidências que estimulam ou restringem uma edificação. PLANO DIRETOR .721.É o valor apurado com a venda do material resultante de uma demolição. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 58 . oficina. Tem o sentido de valor residual. casa de caseiro.

1. a taxa de capitalização adotada para o cálculo do preço à vista. quando usada. Quando a avaliação referirse somente a terreno nu. 10. para a planilha “AVAL-R”: O avaliador usará estes formulários. devem constar também os dados pertinentes ao imóvel pesquisado. o Fator de comercialização (Fk) representa a razão do valor de mercado do imóvel e o custo de reedição (Vt + Vb) de imóvel assemelhado. Os fatores de homogeneização serão preenchidos pelo próprio avaliador.4 Cr e Kp (Somente para a planilha “AVAL-R”) 28/8/2002 Pasta onde é feita a composição do coeficiente do valor pleno – Kp e onde será determinado o custo de reprodução das edificações existentes.1. prestações. é resultante do somatório das duas parcelas mencionadas corrigidas pelo fator de comercialização (Fk) a ser determinado pelo avaliador. memória de cálculo. O preço aqui informado deve estar referido à data indicada da pesquisa. Informar. quando for o caso. indicar as condições de venda (entrada. O valor total do imóvel. tendo em conta as condições de venda. que possibilitem a conclusão a respeito do valor atribuído ao imóvel. aplicando-se para isto as transformações indicadas na matemática financeira. As informações consideradas relevantes.Indicar o valor do preço à vista do imóvel. O uso de moeda estável poderá. para desenvolver seu laudo de avaliação. Do laudo. o Fk será igual a unidade. prazo). Relembrando.Quando o preço não for dado à vista. Indicar também o preço à vista por metro quadrado. informações complementares e conclusões. topografia. explicação para os coeficientes e variações dos fatores de homogeneização utilizados). 10. superfície e quaisquer outros elementos que o avaliador achar conveniente acrescentar como relevante na formação do valor. CONDIÇÕES DE VENDA . deverão ser transcritas na folha de “Informações complementares” (como por exemplo. tais como: localização. A folha da “Homogeneização dos valores pesquisados” apresentará em separado o valor do terreno e o valor do custo de reprodução das benfeitorias. eventualmente. situação. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 59 .5 Pesquisa de valores imobiliários O avaliador sempre deve informar a fonte das informações existentes no seu trabalho (nome.1. em quantas vias forem necessárias.ON-GEADE-004 10. evitar a necessidade da correção monetária.6 Homogeneização de valores pesquisados. dimensões. PREÇO À VISTA GLOBAL . devendo o mesmo justificá-los na folha de informações complementares. portanto. telefone e ou endereço da pessoa contatada).

8 Memória de cálculo/estatística A pasta com a apresentação da memória de cálculo. CAPÍTULO III 11 11.1. situações de restrição legal de qualquer forma. Os fatores de homogeneização serão preenchidos pelo próprio avaliador. A avaliação expedita e a informação técnica de valor devem determinar o valor mais provável de mercado do imóvel.) para concluir a respeito do valor atribuído ao imóvel.ON-GEADE-004 28/8/2002 10. Quaisquer outras informações que o avaliador julgue pertinente fazer (tais como equivalência de áreas. obter um valor do imóvel condizente com as finalidades da avaliação e coerente com a realidade do mercado imobiliário. devendo o mesmo justificá-los na folha de informações complementares. deverão ser transcritas na folha de “Informações complementares”. informações complementares e conclusões.7 Homogeneização de valores pesquisados. em quantas vias forem necessárias. A folha da “Homogeneização dos valores pesquisados” apresentará o valor final do imóvel como um todo. memória de cálculo. esclarecimentos sobre acabamentos especiais.1 AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA E INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALOR Introdução Neste capitulo são definidas as prescrições a serem seguidas. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 60 . Norteiam estes procedimentos os seguintes princípios: a) b) c) permitir a avaliação de grande quantidade de imóveis. também deve ser juntada ao laudo. para a planilha “AVAL-C”: O avaliador usará estes formulários. no âmbito da SPU. para a realização de avaliações expeditas e informações técnicas de valor. para desenvolver seu laudo de avaliação. explicação para os coeficientes e variações dos fatores de homogeneização utilizados etc. embora seja preenchida automaticamente. 10.1. reduzir a quantidade dos dados que conduzem ao valor avaliado.

datadas e assinadas no verso pelo interessado. servidão ou outro acesso correspondente à frente ou testada principal. considerar o logradouro que efetivamente mais contribuir para a valorização do imóvel. desde que estas já não estejam ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 61 . O valor unitário por metro quadrado do terreno. será principal aquela que voltar-se para o logradouro. independentemente do tamanho da respectiva testada. 12 METODOLOGIA PARA LOTES URBANOS O valor do terreno é estabelecido em função: a) b) c) da área obtida da planta. deve ser apresentado um jogo de fotografias em cores que possibilite a caracterização do imóvel. o avaliador levará em conta os seguintes condicionantes: a valorização ou desvalorização em vista do nº de testadas. Na ausência de vistoria. Quando o lote possuir mais de uma testada. no que diz respeito aos acabamentos e estado de conservação. do valor do metro quadrado obtido do Banco de dados ou da Planta Genérica de Valores para respectiva seção de logradouro. das características particulares do imóvel. em função de situações peculiares. que será determinada pelo avaliador. glebas urbanizáveis e terrenos industriais. será adotado o valor do metro quadrado do logradouro. interna e externamente. organizada de acordo com o CAPÍTULO IV. as facilidades e dificuldades para o aproveitamento efetivo ou potencial de cada testada como acesso ao terreno. quando necessário. para terrenos de grandes dimensões e formato irregular tais como glebas urbanas.ON-GEADE-004 11. Todas as fotografias deverão estar identificadas. Na determinação da testada principal. quando não elaborado pelo método comparativo. - Para melhor caracterizar o imóvel. será obtido da Planta Genérica de Valores. servidão ou outro acesso mais valorizado. são usados fatores multiplicativos de valorização e desvalorização. para a elaboração da informação técnica de valor.2 Elementos para a avaliação expedita e informação técnica 28/8/2002 Serão utilizadas as medidas do terreno constantes de planta planimétrica. em caso de duas ou mais testadas possuírem o mesmo grau de aproveitamento.

quanto maior este valor. 4º da Lei 6766/79. devendo o fato ficar devidamente documentado. Na fixação do percentual. considerado para um lote-padrão da Planta Genérica de Valores e situado no centro da gleba. quanto maior esta. A prática comercial da região é que determinará a fixação do percentual (Lp). Esses fatores. menor deve ser a percentagem atribuída. necessidade de terraplanagem para o loteamento. com a devida observância do parágrafo 1º do Art. Chamando este valor percentual. de dp. Atribui-se uma estimativa para o Montante global de despesas (Mgd) necessário à implantação do empreendimento como uma percentagem do Produto geral de vendas (Pgv). situada entre 20 e 50%. Pgv = Pa = Att = Vg = Fh = Pa x Att x Vg x Fh. adota-se uma simplificação do método involutivo. outros fatores devidamente documentados. expresso em fração decimal. Considera-se inicialmente que apenas 65% (sessenta e cinco por cento) da área total será dividida em lote vendáveis.ON-GEADE-004 28/8/2002 consideradas na estimativa do valor genérico do local. Tem-se então: Li = Lp x Pgv ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 62 . Considera-se então o Lucro do incorporador (Li) um percentual do produto geral de vendas. o avaliador deverá considerar: valor da terra nua em relação aos empreendimentos na região considerada. Essa percentagem de aproveitamento da gleba poderá ser diminuída. O produto dos fatores corretivos efetivamente necessários a correta avaliação do lote é denominado Fator de homogeneização – Fh. são os mesmos usados na homogeneização. que influenciem as despesas em causa. Observe-se que a tendência é o lucro ser percentualmente menor para empreendimentos de alta liquidez. onde: Percentagem de aproveitamento de gleba Área total da gleba Valor genérico do m² para o logradouro que mais contribuir para a valorização da gleba Fatores de homogeneização. se isto corresponder à realidade conhecida. aqui chamados corretivos. maior deverá ser a percentagem atribuída. quando não utilizado o formulário FATE-C. 13 METODOLOGIA PARA GLEBAS URBANIZÁVEIS Na avaliação expedita ou informação técnica de valor de glebas urbanizáveis. teremos: Mgd = dp x Pgv.

conforme sua natureza.NBR 8799 Inicialmente. aplicando-se os fatores de homogeneização adequados. IBAPE/São Paulo.). a que receita se destina a avaliação. há que se distinguir a base de cálculo a que se quer chegar.). entre os quais não se incluem os de profundidade. Eng. calcula-se o valor da gleba (Vtt) Vtt = Pgv-Mgd-Li ou Vtt = Pgv – dp. benfeitorias reprodutivas ou produtivas: inovações capazes de proporcionar rendimentos por meio da venda dos seus produtos: culturas. por sua utilização. em princípio. já que o objetivo de cada uma conduz a procedimentos diversos: a) avaliação da terra nua: toma-se em consideração atributos que influenciam na formação do valor da terra (por exemplo: capacidade de uso/fertilidade. Isto poderá ser feito mediante o uso de um fator corretivo conveniente a título de Fator de comercialização (Fk). 1997) 16 METODOLOGIA PARA ILHAS Tratando-se de avaliação de terrenos que se situem em ilhas. cuja adoção deverá ser justificada. currais etc.Pgv – Lp. benfeitorias não reprodutivas ou não produtivas: as edificações em geral (casas. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 63 . em essência. b) c) (Fonte: Avaliação de Propriedades Rurais – CURSO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES . reflorestamentos.Pgv e portanto: Vtt = Pgv(1 – dp –Lp) 14 METODOLOGIA PARA TERRENOS INDUSTRIAIS E GLEBAS URBANAS Esses terrenos. acessos. o procedimento será idêntico ao adotado para os imóveis continentais. 15 METODOLOGIA PARA TERRENOS RURAIS . sistemas de irrigação e drenagem etc. sua avaliação expedita ou informação técnica não difere se feita para os lotes urbanos. proximidade dos centros de consumo etc. por uma pesquisa de mercado.) e os melhoramentos fundiários (trabalhos de conservação de solo. não podem ser avaliados utilizando-se o valor genérico da área urbana.ON-GEADE-004 28/8/2002 Finalmente. ou seja. de frente e de testadas múltiplas. sem adequar-se o resultado à realidade do mercado. Portanto. galpões. pastos cultivados ou melhorados etc. dimensão. Marcelo Rossi de Camargo Lima.

construção em madeira 0. 30 (trinta) anos para construção de madeira e 20 (vinte) anos para a construção de barro (taipa) ou similar. O fator de depreciação por idade. 18 VALOR TOTAL DO IMÓVEL O valor do bem avaliado (Vti) será determinado pelo produto da soma dos valores do terreno e das benfeitorias neles existentes pelo Fator de comercialização (Fk). condizentes com sua natureza.Fator devido ao tipo de construção. . para efeito do cálculo de depreciação.construção em alvenaria. adobe etc. que assume os seguintes valores: 0.ON-GEADE-004 28/8/2002 No caso de pequenas ilhas. a serem avaliadas como um todo. O valor da construção será igual ao custo de reprodução depreciado em função de sua idade e valorizado pela vantagem da coisa feita. Outras benfeitorias deverão ser avaliadas segundo métodos próprios. onde: . O custo da reprodução será calculado conforme o já descrito neste manual.(Ftc x Iap).040 . não se aplicam os procedimentos de avaliação em massa (Planta Genérica de Valores). será no máximo de 50 (cinqüenta) anos para a construção de alvenaria. quando for utilizado o modelo da FATE “R” ou FITV “R”. devendo-se optar por uma avaliação individualizada. estimada pelo coeficiente Kcf. Quando a construção avaliada for unidade em condomínio da qual não se conheça a área de construção total. 17 VALOR DE BENFEITORIAS A metodologia aqui prevista aplica-se apenas a construções. a ser multiplicado pelo custo de reprodução é dado pela expressão: Fd= Iap Ftc Ftc = Ftc = Ftc = 1 .Idade aparente da edificação em anos. considerar-se-á um acréscimo de até 40% (quarenta por cento) sobre a sua área real de construção privativa.construção em barro. poderá ser obtida na tabela sugerida neste manual. pau-a-pique.016 . para fins de cálculo do valor.027 . A idade aparente da construção. A vantagem da coisa feita. adequada em cada caso particular. taipa. com ou sem estrutura 0. Conforme já ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 64 .

acidentado) e sua posição em relação ao logradouro (acima. 19 19. MEMORIAL DE CÁLCULO ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 65 . galpão. Situação – Informar a situação do terreno em relação à quadra. casa.).). salas e lojas. ondulado. No caso de apartamentos. em declive. colada nas divisas) e em relação a outras edificações (isolada ou geminada). Posição – Informar a posição da edificação em relação às divisas do terreno (recuada. de galeria. comercial. indicar o posicionamento na edificação (frente. centro de terreno.1 FORMULÁRIO DE AVALIAÇÃO TÉCNICA EXPEDITA – FATE (COM VISTORIA) MODELOS “R” (CUSTO DE REPRODUÇÃO) e “C” (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento não seja evidente: CARACTERÍSTICAS DO TERRENO Forma – Informar a forma geométrica ou indicar irregular.). Topografia – Informar de modo objetivo a real situação do terreno (plano. lateral. loja. fundos. brejado etc. subsolo. Uso – Informar o uso a que se destina a unidade (residencial. sobreloja etc. em aclive. rochoso. alagadiço. industrial etc. o Fator de comercialização (Fk) é definido como a razão entre o valor do mercado do imóvel e o custo de reedição (Vt + Vb) de um imóvel assemelhado. prédio etc. Vti = (Vt + Vb) x Fk Cabe salientar que o fator em referência não se aplica na avaliação pelo método comparativo.).ON-GEADE-004 28/8/2002 mencionado. no nível ou abaixo). Superfície – Informar as características da superfície do terreno (seco. CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO Tipo – Informar o tipo de edificação objeto da avaliação (apartamento.

Padrão de acabamento . Neste caso.só utilizar quando não se conhecer efetivamente a área real da construção total da unidade imobiliária.indica o padrão selecionado (alto. retirado da Tabela da Planta Genérica de Valores. Data . Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural .assinalar o que for o caso. Valor do m² do Terreno Código – é o do logradouro correspondente à testada principal (mais valorizada).o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) é estimado.é o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar o terreno na Planta Genérica de Valores.é o valor genérico correspondente ao código do logradouro selecionado.a fonte deverá ser adotada de publicações especializadas. Fator de condomínio . Se não existir Planta Genérica de Valores. Avaliação de Gleba Urbanizável . Custo de reprodução . sendo cada fator igual a 1 (um) quando não houver a correção correspondente. dp e lp devem ser adequadamente escolhidos pelo avaliador. Vg .é a área de construção total da unidade imobiliária. Valor do m² de construção . AVALIAÇÃO DE BENFEITORIA Área da benfeitoria .ON-GEADE-004 28/8/2002 Fator de homogeneização . Fator da coisa feita – pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual. a data deverá ser compatível com a usada para o valor do m² do terreno. considerando os fatores corretivos adequados.é a data atual da avaliação. Idade da benfeitoria . cabendo aqui as mesmas considerações que se fez para aquele. urbana ou rural conforme o caso. anexar à FATE documentos indicando os elementos de convicção que conduziram à adoção do valor avaliado. é o valor do m² do terreno avaliado por metodologia adequada. médio. Preencher todos os campos.os valores de pa. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 66 . baixo ou popular).é a idade aparente ou estimada.

Valor adotado – será o maior entre o valor do imóvel e o declarado. Fator de comercialização – ver definição contida neste manual. Dados do avaliador .ON-GEADE-004 28/8/2002 Fator de loja ou de valorização comercial . a pesquisa que serviu de base para definição de valor. Anexo – Deverá ser anexada.só utilizar quando a construção for de uso não residencial. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 67 . ao modelo da FATE “C”.preencher o nome com letra de imprensa.

é o do logradouro correspondente à testada principal (mais valorizada). Avaliação de Gleba Urbanizável . neste caso. médio. anexar à FITV documentos indicando os elementos de convicção que conduziram à adoção do valor avaliado. Vg . Valor do m² do terreno Código .assinalar o que for o caso.é a área de construção total da unidade imobiliária. retirado da Tabela da Planta Genérica de Valores. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 68 .a fonte deverá ser adotada de publicações especializadas. Data . baixo ou popular).é a data atual da avaliação. dp e lp devem ser adequadamente escolhidos pelo avaliador.indica o padrão selecionado (alto.1 28/8/2002 FOLHA DE INFORMAÇÃO TÉCNICA DE VALORES – FITV (SEM VISTORIA) MODELOS “R” (CUSTO DE REPRODUÇÃO) e “C” (COMPARATIVO DE DADOS)INSTRUÇÕES PARA O PREENCHIMENTO Destacam-se abaixo apenas os itens cujo preenchimento não seja evidente: MEMORIAL DE CÁLCULO Fator de homogeneização . Idade da Benfeitoria . Padrão de Acabamento . considerando os fatores corretivos adequados. preencher todos os campos.ON-GEADE-004 20 20. sendo cada fator igual a 1(um) quando não houver a correção correspondente.é a idade aparente ou estimada. Lote Urbano/Gleba Urbana/Terreno Industrial/Terreno Rural . cabendo aqui as mesmas considerações que se fez para aquele. é o valor do m² do terreno avaliado por metodologia adequada.os valores de pa. a data deverá ser compatível com a usada para o valor do m² do terreno. urbana ou rural conforme o caso.é o Valor genérico correspondente ao código do logradouro selecionado. Valor do m² de construção . se não existir Planta Genérica de Valores.é o produto dos fatores corretivos aplicados para individualizar o terreno na Planta Genérica de Valores. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIA Área da Benfeitoria .

o valor do Kp (coeficiente de valor pleno) é estimado. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 69 .só utilizar quando não se conhecer efetivamente a área real da construção total da unidade imobiliária. Fator de condomínio . Valor adotado – será o maior entre o valor do imóvel e o declarado. Anexo – Deverá ser anexada.só utilizar quando a construção for de uso não residencial. a pesquisa que serviu de base para definição de valor. Fator da coisa feita – pode ser obtido por meio da tabela proposta neste manual.preencher o nome com letra de imprensa.ON-GEADE-004 28/8/2002 Custo de reprodução . ao modelo da FITV “C”. Fator de comercialização – ver definição contida neste manual. Fator de valorização comercial ou de loja . Dados do avaliador .

deverá ser elaborada PGV com abordagem própria. a localidade é estudada tendo em vista o conhecimento mais perfeito do mercado imobiliário local. considerar a experiência cristalizada nas normas brasileiras de avaliação técnica. no desenvolvimento metodológico apresentado. tendo em vista a aplicação mais ampla que as normas da SPU têm tido em Juízo e fora dele. possibilitando um conhecimento das ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 70 . São delimitadas áreas homogêneas. Para as áreas rurais. no seu conteúdo. aqui previsto. procurou-se também.1 PLANTA GENÉRICA DE VALORES (PGV) . para as quais se admite a coleta de valores e a sua comparabilidade. e a inexistência de trabalhos desta natureza para a quase totalidade das cidades brasileiras.1 METODOLOGIA DE EXECUÇÃO E ATUALIZAÇÃO DA PGV Estudo da localidade O estudo da localidade é de suma importância para o engenheiro avaliador. responsável pela elaboração da Planta Genérica de Valores. Para isto resolveu-se incorporar. 21. A metodologia apresentada diz respeito a Planta Genérica de Valores para as zonas urbanas e de expansão urbana.2 Abordagem metodológica Tratando-se de um procedimento para avaliações de um grande número.INTRODUÇÃO Escopo 28/8/2002 A presente metodologia para a elaboração de Planta Genérica de Valores – PGV. por meio de etapas sucessivas. Na abordagem metodológica utilizada. a PGV resulta de uma abordagem expedita na técnica de avaliação. 22 22.ON-GEADE-004 CAPÍTULO IV 21 21. tem por objetivo orientar e sistematizar o processo de aperfeiçoamento na coleta e tratamento de informações sobre os terrenos dominiais e outros que interessam à Secretaria do Patrimônio da União na Administração dos bens públicos. uma vez que os valores da PGV servirão como dados básicos para a aplicação dessas normas. para delas derivarem os valores do m² de terreno. que sofrerão um tratamento de homogeneização e padronização. São admitidos todos os métodos diretos (comparativo e de custo) e indiretos (renda e residual) de avaliação técnica de imóveis para a obtenção das informações individualizadas. Contudo. procedimentos recomendados pelas normas de avaliação da SPU.

1. 22. tais como imobiliárias. pedologia e dimensões do terreno.ON-GEADE-004 características fisiográficas. 22. anúncios e ofertas. Nesta determinação deverá ser levado em conta o Plano Diretor da Prefeitura local.1.1.. dos pólos principais de valorização tais como acidentes geográficos. serviços e equipamentos urbanos etc. das possíveis fontes de pesquisa de valores a serem utilizados.4 Elaboração de uma tipologia local de terrenos Este procedimento preliminar permite uma elaboração de uma tipologia local de terrenos por meio da vistoria do local. o que servirá para a determinação do lote-padrão de referência. na planta da localidade. centros comerciais.2 Determinação das fontes de pesquisa Compreende a identificação e indicação. que são: 22. necessários a determinação do valor genérico do m² de terreno para o trecho de logradouro. na região.1. mediante observação junto ao mercado local. considerando suas características. construtoras.1. etc.1 Análise geográfica da localidade de 28/8/2002 localidade. logradouros importantes ou obras de arte. 22. Esta atividade compreende cinco procedimentos básicos.3 Indicação dos coeficientes locais de valorização Compreende o levantamento dos fatores físicos locais predominantes de valorização e desvalorização de terrenos como topografia.5 Localização dos pólos de valorização Consiste na demarcação. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 71 . proprietários locais. sócio econômicas e culturais determinantes da procura e oferta de imóveis na área urbana. as características fisiográficas e os aspectos sócio-econômicos da localidade onde se vai trabalhar. procede-se propriamente à pesquisa dos valores imobiliários desta área.2 Pesquisa de valores imobiliários Após o conhecimento da localidade para a qual se elabora a Planta Genérica de Valores. registro de imóveis. 22. fatores Consiste em se levantar e documentar. turísticos e industrias. 22. de abordagem dos tipos de terrenos mais comuns. através de fotografias e relatório analítico conclusivo.

cada área homogênea. dirigida de cada área homogênea ao pólo de valorização mais próximo da localidade. Deverá também ser tracejada uma linha na planta.ON-GEADE-004 22. objeto do trabalho.3 Determinação de áreas homogêneas e de lote-padrão de referência Com base no estudo da localidade e da pesquisa de valores. menor que 5% (cinco por cento) do universo.). por suas características de uniformidade. 22. Deve-se dar também preferência aos valores pesquisados relativos a terrenos nus. Deverão ser listados os valores pesquisados por área homogênea. constituindo-se uma amostragem estatística para cada área.1 Valores de transações 28/8/2002 Os valores a serem levantados devem ser preferencialmente aqueles oriundos de transações de compra e venda efetuadas nos 6 (seis) meses anteriores à data de pesquisa e aqueles cujas condições dos negócios realizados estejam bem caracterizadas. 22. procede-se à divisão da área total. deverão receber individualmente um valor genérico para o lote-padrão. isto é. pois no caso de terrenos edificados. aquele que é predominante e descrevê-lo (dimensões. espacialmente.3 Valores de censo de opinião Não se obtendo dados em qualidade e quantidade suficientes de transações de compra e venda ou de locação. Cada área homogênea é então dividida em logradouros ou seções de logradouros que. podendo haver mais de um pólo por área. A análise dos documentos de transferência deve ser cuidadosa. pode-se optar por incluir valores de locação. como se estivesse situado na posição central. Neste caso. formas. será necessário utilizar métodos de avaliação como o residual para se chegar ao valor mais provável do m² de terreno. 22.2 Valores de locação Quando o mercado imobiliário de compra e venda local não for ativo ou quando o número de valores pesquisados não for significativo. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 72 . pedologia etc. por meio de linhas coloridas diferenciadas. topografias.2.2. o método de avaliação empregado para obtenção do valor do terreno é o método da renda. o comportamento dos valores de m² de terreno. pode-se recorrer aos valores de avaliação informados pelos proprietários ou locatários que são chamados de valores de “censo de opinião”. pois nem sempre refletem fielmente a realidade da transação. É preciso delimitar na planta. Em cada área homogênea deve-se identificar o lote-padrão. com finalidade de se visualizar.2. posição na quadra. em áreas homogêneas quanto às suas características físicas locais e de acordo com o comportamento do mercado imobiliário. isto é.

como faixas “non ædificandi”. b) Segunda etapa: homogeneização Os dados serão homogeneizados para se tornarem comparáveis. esgoto. considerado esse no meio da quadra. há de se observar que os valores correspondem a: a) b) c) d) preços do terreno nu. dispersos segundo os logradouros que compõem a área em estudo. Tais informações precisam ser organizadas e tratadas de forma adequada. projetos de alinhamento com recuo a reserva florestal. luz. O tratamento dos dados poderá ser feito utilizando-se a inferência estatística ou a estatística descritiva. formato retangular. para cada trecho de logradouro.).1 Sistemática global Para a elaboração de uma PGV pressupõe-se que seja obtida uma grande massa de dados. o seu aproveitamento exigirá um adequado tratamento para torná-las comparáveis. embora dentro da área homogênea. As informações coletadas deverão evitar se vincular a terrenos sobre os quais incidam restrições legais ao seu pleno aproveitamento. embora beneficiado com as facilidades existentes no logradouro (calçamento. preços para pagamento à vista. sendo aplicado um teste para expurgar as informações extremadas. qual o valor do m² do lote-padrão. localização do lote-padrão em meio de quadra. Como as informações colhidas para se avaliar o valor genérico do logradouro. Etapas na utilização da estatística descritiva: a) Primeira etapa: atualização de valores e Fator de fonte A atualização e o Fator de fonte devem ser aplicados conforme o mencionado neste manual. não costumam apresentar. água. simultaneamente. características físicas e dimensões de testada e profundidade do lote-padrão adotado.4. a fim de que se possa inferir. gás etc. Ao se referirem os valores da PGV ao m² do lote-padrão local em cada seção de logradouro.4 Tratamento dos valores pesquisados 22. segundo o modelo que melhor retratar as condições do mercado local. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 73 .ON-GEADE-004 28/8/2002 22. todas essas características.

para o cálculo do valor genérico. Esse valor deverá ser corrigido por meio da aplicação dos fatores de homogeneização para se obter a segunda indicação do valor (Vuh) por m² homogeneizado. a fim de se obter a primeira indicação do valor (Vui) por m² em moeda.1. far-se-á a divisão do seu valor pela respectiva área. Admite-se que o valor do imóvel. conforme consta no item 20. adequando o valor unitário acima citado para cada trecho. com algumas simplificações. 22. Os resultados serão expressos em valores monetários correntes. caso o valor apurado do imóvel se refira a terreno edificado. alínea “a” – Primeira Etapa. 22. obtém-se o valor do terreno nu pelo método residual.5 Determinação dos valores Obtido o conjunto de valores aceitos.4. por meio do uso do fator de transposição. é calculado o valor genérico de cada logradouro ou seção. para fins da PGV.2 Organização preliminar dos dados Definidas as áreas homogêneas e respectivos logradouros ou seções de logradouros para os quais se admite como válido o tratamento conjunto de dados. de uma parcela a título da coisa feita (Kcf). que será usado. com o adicional Kcf.4. Finalmente. 22. tanto do imóvel global como das benfeitorias será sempre o valor atual à vista. o valor do m² para o lote-padrão de cada área homogênea resultará do calculo da média aritmética destes valores pesquisados. Isto posto. Uma vez obtido o valor dos terrenos pesquisados.4. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 74 . é necessário depurar a informação e estimar tão somente o valor do terreno. cada uma das observações deve ser captada e organizada em formulário apropriado.3 Avaliação das benfeitorias O método é essencialmente o mesmo preconizado neste manual.ON-GEADE-004 28/8/2002 c) Terceira etapa: cálculo do Valor Genérico O valor representativo do m² referido ao lote-padrão será obtido pela média aritmética das informações consideradas aceitas. estimando-se o valor da benfeitoria ou edificação pelo método do custo de reprodução depreciado. Como o que se deseja é a informação sobre a terra nua. quando for o caso.. seja formado pela agregação do valor do terreno com o da edificação ou benfeitoria. acrescido. de fato. O valor.

ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 75 . que inclui o valor genérico de m² atribuído a cada um.7 Atualização do cadastro de logradouros O cadastro de logradouros. podendo-se admitir uma correção média para toda a planta. no todo ou em parte. Ele deve ser atualizado periodicamente. para o que poderão ser buscados subsídios junto aos representantes da Municipalidade. que consiste numa reavaliação. quando não for possível adotar a medida expressa na alínea anterior. 23 RELATÓRIO FINAL O relatório final do estudo da Planta Genérica de Valores para uma determinada localidade deverá conter. servirão de base para atualização do referido Banco de Dados Imobiliários de terrenos. ou sempre que ocorrerem mudanças significativas de valores. A critério dos avaliadores responsáveis e devidamente justificadas. As avaliações em que foram utilizados valores unitários de terrenos que não constem ou difiram daqueles incluídos nas listagens de valores unitários adotados pela SPU. b) identificação dos pólos das áreas homogêneas. poderão ser introduzidas correções na planta assim obtida. As colaborações e análises críticas serão avaliadas e poderão resultar em alterações nos valores anteriormente determinados. 22. previsto na Orientação Normativa.6 Montagem da Planta Genérica de Valores Os valores obtidos segundo a metodologia dos itens anteriores serão dispostos em planta e sob a forma de tabela em computador. desde que feitas dentro dos intervalos de confiança estatisticamente estabelecidos. quando são refeitos total ou parcialmente os procedimentos para avaliação dos valores. feita pela conversão do valor em UFIR ou outro indicador que o venha substituir.ON-GEADE-004 28/8/2002 22. Em princípio. quando poderá se tornar necessária uma reordenação da Planta Genérica de Valores. de associações de moradores e de organizações civis de profissionais especializados. integra o Banco de Dados Imobiliários de terrenos. A atualização pode ser de dois tipos : a) b) técnica. para exame dos avaliadores e verificação de sua coerência. a atualização técnica levará a correção do valor do m² para cada área homogênea em particular. se isto não implicar sérias distorções em relação ao mercado imobiliário. de acordo com a orientação prevista nesta metodologia: a) estudo da localidade. monetária. Especial cuidado deverá ser observado quando houver modificação na homogeneidade de certas áreas.

28/8/2002 g) avaliação analítica dos resultados alcançados. O relatório deve ser feito na elaboração como nas atualizações da planta.ON-GEADE-004 c) critério de delimitação das áreas homogêneas. e) cadastro de logradouros (descrição sucinta). com as adaptações que se impuserem. ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 76 . d) critérios de definição dos lotes-padrão. f) Planta Genérica de Valores. informações básicas coletadas (formulários). documentação levantada sobre a localidade. sob forma gráfica. sob forma de Tabela de Valores (listagem). Anexos: fontes de pesquisa.

ON-GEADE-004 28/8/2002 ANEXOS AO CAPÍTULO II ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 77 .

96 1.24 (1) – A tabela já considera os valores de “t” para (n .35 1.73 1.80 1.03 2.37 1.16 2.33 1.1).s n −1 t.TRATAMENTO ESTATÍSTICO DA AMOSTRA Nº DE ELEMENTOS ACEITOS NA AMOSTRA 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 STUDENT – GRAU DE CONFIANÇA DE 80 % (1) 1.36 1.34 1.ON-GEADE-004 TAB.10 2.33 28/8/2002 CRITÉRIO DE EXCLUSÃO DE CHAUVENET (d/σ) Crítico 1.s n −1 Xmín = x− ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 78 . 01 .98 2.36 1.23 2.65 1.40 1.34 1.48 1.64 1.12 2.44 1.89 1.53 1.18 2. Entra-se diretamente com o número de elementos aceitos na amostra.92 1.38 1.42 1.33 1. CRITÉRIO DE CHAUVENET | xi − x | ≤ d crítico: aceita-se o valor de x σ σ STUDENT – LIMITE DE CONFIANÇA Xmáx = x+ t .20 2.86 1.05 2.34 1.

02 – FORMULÁRIO DE MATEMÁTICA FINANCEIRA 28/8/2002 ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 79 .ON-GEADE-004 TAB.

03 – VIDA PROVÁVEL E COEFICIENTE RESIDUAL 28/8/2002 ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 80 .ON-GEADE-004 TAB.

ON-GEADE-004 28/8/2002 ANEXOS AO CAPÍTULO III ANEXO – ON-GEADE-004 PÁGINA 81 .

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