Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP

)
1.0 Pendahuluan
1.1 SPI adalah pedoman dasar pelaksanaan tugas penilaian secara profesional yang sangat penting artinya bagi para penilai untuk memberikan hasil yang dapat berupa analisis, pendapat dan dalam situasi tertentu memberikan saran-saran dengan menyajikannya dalam bentuk laporan penilaian sehingga tidak terjadi salah tafsir bagi para pengguna jasa dan masyarakat pada umumnya. SPI merujuk kepada Standar Penilaian Internasional (International Valuation Standard) edisi ke 7 tahun 2005 untuk memberi pedoman mengenai hal-hal yang bersifat fundamental antara lain tentang pendekatan, metode dan teknik penilaian yang berlaku secara internasional. Namun demikian, untuk beberapa situasi tertentu, yang antara lain ditimbulkan oleh hukum, perundang-undangan dan peraturan lainnya yang berlaku di Indonesia maupun kondisi ekonomi setempat, dapat digunakan penerapan yang bersifat khusus. SPI didasarkan pada hal-hal yang diatur di dalam KPUP ini dan memberikan gambaran mengenai hal-hal yang bersifat fundamental, sehingga KPUP berperan penting untuk memahami profesi penilai dan penerapan SPI.

1.2

1.3

2.0 Properti
2.1 Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan (corporeal or non corporeal), berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. Jenis properti sendiri terdiri atas real properti, personal properti, perusahaan/badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan Finansial /HKF (financial interest) (lihat Jenis Properti). 2.2 Dalam konsep real properti, untuk membedakan antara real estat yang merupakan entitas fisik berupa tanah dan pengembangan di atasnya, dengan kepemilikannya yang merupakan konsep hukum, kepemilikan dari suatu real estat disebut real properti. Pengertian real properti adalah hak perseorangan atau badan untuk memiliki, dalam arti menguasai tanah dengan suatu hak atas tanah, misalnya hak milik atau hak guna bangunan berikut pengembangan yang melekat padanya. Kepemilikan lainnya dari suatu kepentingan selain real estat (realty) disebut sebagai personal properti dengan benda fisiknya yang disebut personalti (personalty). Penggunaan kata properti tanpa adanya kualifikasi atau penjelasan tambahan, dapat merujuk kepada real properti, personal properti atau jenis properti lainnya seperti perusahaan/badan usaha dan HKF atau kombinasi darinya.

2.3

Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP)

-1-

Penilaian tanah dengan asumsi tanah tersebut kosong. fasilitas sosial.2. Banyak prinsip umum yang diterapkan dalam penilaian properti. dan kegunaan spesifik dari bidang tanah yang bersangkutan.5 2. substitusi. pasokan (supply) yang relatif terbatas. melakukan praktek penilaian secara professional dengan mengacu kepada SPI. Oleh karena itu. sehingga menjadi pusat perhatian bagi para ahli hukum. Penilai dimaksudkan mereka yang memahami dan menerapkan disiplin ilmu ekonomi khususnya berkaitan dengan penyiapan dan pelaporan suatu penilaian. Harga berubah dari waktu ke waktu akibat dampak khusus dan umum dalam perekonomian. Prinsip-prinsip ini berpengaruh secara langsung atau tidak langsung terhadap tingkat kegunaan dan produktifitas properti. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan peraturan-peraturan pelaksanaannya mengatur tidak hanya hak-hak atas tanah saja. ketahanan (durability). bersama-sama dengan segala sesuatu yang didirikan pada tanah yang bersangkutan.1 Pengertian real estat berbeda di berbagai negara. ahli sosial dan ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai. dan budaya. Real estat adalah benda fisik berwujud yang dapat dilihat dan disentuh. Properti dan Aset 3. 2. dan ditentukan oleh kemauan dan kemampuan individu dan organisasi untuk menerjemahkan kegunaan real estat dalam terminologi moneter. kompetisi. serta mengakibatkan perubahan harga yang signifikan.4 Tanah merupakan suatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia. Nilai dalam konteks ekonomi diukur dalam terminologi moneter. atau tanah dengan bangunan. antisipasi atau ekspektasi. dapat mengubah permintaan dan penawaran. baik tanah kosong maupun tanah yang sudah dibangun dalam keadaan demikian disebut sebagai real estat. seperti perkembangan teknologi. tetapi hak-hak atas tanah dan segala sesuatu yang menjadi satu kesatuan dengan tanah tersebut. berikut sarana perlengkapan yang terdapat di atasnya (prasarana lingkungan. pelatihan. kompetensi dan meningkatkan keterampilan professional secara terus menerus. Undang-undang No. Oleh karena itu. terutama penggunaan prinsip permintaan dan penawaran.8 3. Hal-hal yang berkaitan adalah keunikannya secara umum. Aspek umum dapat mengakibatkan perubahan dalam tingkat harga dan kemampuan daya beli secara umum. Sedangkan perubahan dalam aspek khusus.0 Real Estat. aspek sosial. Nilai ekonomi akan tercipta berdasarkan kegunaan real estat. penilai harus memenuhi persyaratan pendidikan. Mereka juga harus menunjukkan sikap moral yang tinggi dengan menjunjung KEPI.7 2. ahli geografi. lokasi. perubahan dan lainnya. Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -2- . Real estat dirumuskan sebagai tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya. di atas atau di bawah tanah. dapat dikatakan bahwa kegunaan properti mencerminkan pengaruh gabungan dari seluruh kekuatan pasar yang membentuk nilai dari suatu properti.6 2. atau berdasarkan kapasitas untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan masyarakat. dan utilitas umum) merupakan konsep ekonomi. Sebagai seorang yang profesional.

real properti adalah suatu konsep nonfisik (atau konsep hukum).2 Pengertian real properti merupakan penguasaan yuridis atas tanah yang mencakup semua hak atas tanah (hubungan hukum dengan bidang tanah tertentu). untuk disewakan kepada pihak lain. atau untuk tujuan administratif. 3. aset adalah sumber daya yang dimiliki dan/atau dikuasai oleh suatu badan usaha atau Pemerintah secara historis dan dari mana manfaat ekonomi dan/atau sosial di masa depan diharapkan dapat diperoleh. goodwill. waralaba dan kontrak).2 Aset Lancar (lihat PSAK yang berlaku) Aset Tidak Lancar (lihat PSAK yang berlaku) 3. dan manfaat (benefit) yang berkaitan dengan kepemilikan real estat. dan antara lain termasuk keterampilan manajemen dan pemasaran. Dalam terminologi akuntansi. Benda-benda ini tidak secara permanen menjadi satu kesatuan dengan real estat dan secara umum memiliki sifat dapat dipindahkan. namun aset yang dimiliki dapat merupakan aset berwujud dan aset tidak berwujud.2 3. Suatu aset diakui di dalam neraca apabila besar kemungkinan manfaat ekonomi di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke badan usaha dan biaya atau nilainya dapat diukur secara andal. 3. peringkat kredit.5.5.1 3. real properti biasanya dibuktikan dengan bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-surat lain) yang terpisah dari fisik real estat. Bentuk fisik dari personal properti disebut personalti. atau melalui pertukaran dengan aset lainnya. Kategori aset ini termasuk aset berwujud dan tidak berwujud. misalnya dengan penggunaan baik secara individual atau bersama-sama dengan aset lainnya untuk menghasilkan produk atau jasa yang kemudian dijual oleh badan usaha. Oleh karena itu. mendefinisikan beberapa terminologi penting dalam akuntansi sebagai berikut : 3. tetapi diharapkan dapat dimiliki dalam jangka panjang termasuk investasi jangka panjang. Hak kepemilikan dari aset bersifat tidak berwujud.3 3. merek dagang dan aset sejenis lainnya.5. serta dapat diukur dalam satuan uang. semua kepentingan (interest). merek dagang. atau digunakan sebagai penyelesaian kewajiban. goodwill dan berbagai hak legal atau instrumen (paten. 3. Aset tidak lancar lainnya. Aset yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa.2 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -3- .1 Keuntungan ekonomi di masa depan dari suatu aset dapat mengalir ke badan usaha dengan berbagai cara. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda berwujud atau tidak berwujud yang bukan merupakan real estat.5 Standar Akuntansi Indonesia yang telah merujuk kepada Standar Akuntansi Internasional untuk pelaporan keuangan. hak cipta. piutang jangka panjang. Mesin dan Peralatan.5. biaya dibayar dimuka dan paten.2.4 3. Aset yang dimiliki tidak untuk digunakan dalam produksi atau menyediakan barang atau jasa.3.2.1 Properti.4. dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.4. Aset tidak berwujud adalah bagian dari personal properti tidak berwujud. atau pembagian kepada pemilik badan usaha.

Harga adalah istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta. Hubungannya dengan penilaian.4 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -4- .1 Masalah dapat timbul pada kata-kata yang biasa digunakan dalam bahasa Indonesia namun memiliki arti yang khusus dalam disiplin ilmu penilaian.3 4. berdasarkan kemampuannya untuk diperjual belikan di pasar. Penilai biasanya melakukan penilaian atas aktiva tetap. Oleh karena itu. dengan konsep subyektif seperti mengasumsikan dasar penilaian intrinsik atau Selain Nilai Pasar lainnya. pasar dan nilai dalam disiplin ilmu penilaian. tetapi sering dipergunakan untuk merujuk pada real estat dan atau personalti. harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa. 4. Jika barang atau jasa sudah diselesaikan. harga merupakan fakta historis. atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli.0 Harga.7 3. motivasi. adalah penting untuk merumuskan istilah.8 4. Istilah akuntansi memiliki pengertian yang berbeda dengan yang biasa dipergunakan penilai. atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Pasar dan Nilai 4.2 4. istilah properti dapat diterapkan pada hak kepemilikan dan bendanya secara fisik yang dimiliki. Dalam konteks ini. Implementasi konvensi ini menjelaskan kepada kita akan perbedaan antara properti dalam konteks penilaian umumnya dan properti sebagai aset di dalam konvensi akuntansi. SPI menerapkan istilah properti dalam penggunaan umumnya. Namun demikian. sedangkan aset investasi dianggap sebagai kelebihan dari kebutuhan operasional dari pemilik perusahaan.3. Konsep pasar menyiratkan bahwa barang dan/atau jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Dengan mengenali bahwa istilah properti merupakan konsep hukum. Aset operasional adalah aset yang digunakan dalam operasional perusahaan. Karena kemampuan finansial. 3. Secara teknis penilaian lebih ditekankan pada kepemilikan atas aset atau hak kepemilikan atas aset dan bukan aset berwujud atau tidak berwujud itu sendiri. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Meskipun demikian. Biaya. biaya. konsep pasar yang obyektif memiliki penerapan khusus untuk penilaian properti dengan pasar terbatas atau tidak memiliki pasar sebagaimana dibahas dalam SPI 2. biaya tersebut menjadi fakta historis.6 Sesuai standar akuntansi. atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. ditawarkan. Konsep ini membedakan konsep ekonomi yang menilai suatu aset secara obyektif. harga. dan dilakukan pemisahan atas aset operasional dan aset investasi. suatu badan usaha harus memilih model biaya (cost model) atau model revaluasi (revaluation model) sebagai kebijakan akuntansinya. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembelinya.

nasional. Hal yang sangat penting dalam penggunaan dan pemahaman penilaian adalah bahwa jenis dan definisi nilai diungkapkan secara jelas.1 Pertimbangan yang sama dengan di atas diterapkan pada penilaian properti selain real estat. penjualan properti yang dinilai bukan merupakan syarat yang harus dipenuhi untuk memperkirakan harga atas properti yang harus dibayarkan bila dijual pada tanggal penilaian dibawah kondisi sebagaimana dipersyaratkan dalam definisi Nilai Pasar. namun tetap penting untuk mendefinisikan Nilai Pasar secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. tergantung pada persepsi pasar terhadap kegunaan biaya tambahan tersebut. Beberapa jenis nilai sudah umum digunakan dalam penilaian. sehingga terhindar dari penggunaan istilah ‟nilai‟ saja tanpa adanya penjelasan mengenai jenis nilai yang digunakan.5 Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. regional atau internasional. Nilai bukan merupakan fakta. memahami interaksi pelaku pasar.9.7 4. Jika biaya tambahan dikeluarkan oleh pembeli setelah akuisisi. harus dinyatakan secara jelas dalam setiap penugasan penilaian. Pasar dapat bersifat lokal. namun jenis nilai lainnya hanya digunakan untuk situasi khusus di bawah kondisi yang dijelaskan dan diungkapkan secara hati-hati.8 4. 4.9. Walaupun penggunaan secara umum mungkin mensyaratkan pemahaman pasar bahwa jenis nilai yang dimaksud adalah Nilai Pasar.Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya. Nilai Pasar dari suatu real estat lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni. tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Nilai Pasar adalah jenis nilai yang paling umum dipergunakan dalam penilaian properti sebagaimana dibahas dalam SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian. biaya ini akan ditambahkan pada biaya akuisisi historis untuk tujuan akuntansi biaya. 4. mampu menentukan harga yang sangat mungkin disepakati antara pembeli dan penjual properti di pasar. Demikian pula. pemahaman akan kegunaan relatif dari barang dan/atau jasa serta kebutuhan dan keinginan individu. jika nilai yang dimaksud selain Nilai Pasar. 4. Perubahan dalam definisi nilai dapat membawa pengaruh material terhadap nilai properti. selain faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri. Terdapat banyak jenis nilai dan definisinya yang dapat dirujuk (lihat SPI 2 Dasar Penilaian selain Nilai Pasar). Penilai seharusnya memiliki pemahaman yang baik mengenai pasar properti. Konsep nilai menggambarkan sejumlah uang yang terkait dalam suatu transaksi.6 4. Kegunaan atas suatu aset bagi pihak tertentu dapat saja berbeda dengan kegunaan aset di pasar atau di industri tertentu. dan sesuai dengan penugasan penilaian yang diberikan. Pelaporan keuangan akan membutuhkan penerapan dari pendekatan penilaian yang menghasilkan Nilai Pasar dan pembedaan secara jelas antara pendekatan tersebut dengan pendekatan yang menghasilkan selain Nilai Pasar. Total biaya pembuatan dan/atau pengadaan properti meliputi biaya langsung dan tidak langsung. biaya tersebut dapat dimasukkan sebagian atau keseluruhannya sebagai Nilai Pasar aset. Namun.9 4.2 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -5- .

0 Nilai Pasar 5.3 5. konsep ini umumnya telah dimengerti dan diterapkan. 6.9. Sebagai pendahuluan adalah penting untuk menekankan bahwa perkiraan Nilai Pasar yang dihasilkan secara profesional merupakan penilaian obyektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. sifat dan keanekaragaman dari properti serta pasar properti menyebabkan perlunya penilai profesional dan SPI. setiap bidang real estat memiliki lokasi yang unik. Nilai Pasar Wajar yang digunakan khusus dalam penilaian saham perusahaan tertutup memiliki pengertian yang sama dengan Nilai Pasar. menerapkan disain dan material yang saat ini digunakan di pasar (pada beberapa negara.3 Estimasi biaya dari properti dapat didasarkan pada estimasi biaya reproduksi atau biaya penggantian. menerapkan disain dan material yang sama. Nilai Pasar adalah estimasi yang didukung data pasar yang dikembangkan sesuai dengan standar ini.1 Sifat unik dari tanah menentukan kegunaan optimalnya. Dengan keunikannya serta tidak dapat dipindahkannya. namun pengembangan diatasnya memiliki umur yang terbatas. Elemen waktu serta ketiadaan „pasar spot‟ (pasar dimana komoditas dapat diperjual belikan secara cepat). Meskipun definisinya bervariasi. Biaya penggantian mengestimasikan biaya yang diperlukan untuk membuat properti dengan kegunaan sejenis.1 Konsep Nilai Pasar mencerminkan persepsi dan perilaku kolektif pasar serta merupakan dasar dalam penilaian sebagian besar sumber daya dalam ekonomi berbasis pasar. 5. Jika tanah dinilai terpisah dari bangunan yang berdiri di atasnya. Biaya reproduksi adalah biaya untuk menciptakan replika dari struktur yang ada.4.5 6. prinsip ekonomi mensyaratkan bahwa bangunan dinilai atas sumbangannya terhadap total nilai properti yang pada prinsipnya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan antara satu dan lainnya. istilah ‘modern equivalent asset’ digunakan untuk menjelaskan struktur yang biayanya diestimasikan berdasarkan penggantian). Definisi ini secara tersirat mengandung konsep pasar secara umum yang terdiri atas aktivitas dan motivasi dari banyak pelaku pasar dan bukan untuk kepentingan khusus yang tersembunyi dari individu tertentu.0 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use/HBU) 6.1.1 Tanah merupakan aset permanen. Sifat permanen tanah memberikan pengertian bahwa keberadaannya akan melampaui usia semua penggunaan bangunan dan segala sesuatu yang ada di atasnya.2 5. Nilai Pasar Wajar tidak seharusnya dirancukan dengan Nilai Wajar dalam akuntansi. Real properti dibedakan dengan properti lainnya karena jangka waktu yang diperlukan lebih lama untuk memasarkannya agar mencapai harga yang merepresentasikan Nilai Pasarnya.4 5. Definisi Nilai Pasar sesuai dengan SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian menjelaskan definisi dan konsep Nilai Pasar secara terinci. Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -6- . 5.

2 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -7- . dimana beberapa jenis potensi Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dapat diidentifikasikan. dimana Penilai biasanya mengestimasi Nilai Pasar dengan mempertimbangkan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik sesuai pengembangan yang ada (HBU as improved). Proses ini membutuhkan adanya interpretasi mengenai konsep kegunaan.0 Kegunaan (Utility) 7.3 6. Sebagai contoh.1 tersebut dalam kondisi tertentu properti dinilai sebagai gabungan antara tanah dan bangunan. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik saat ini dapat bersifat sementara.5 6. Untuk melakukan kajian HBU yang mendalam biasanya dilakukan dan.3 memberikan kemungkinan pada penilai untuk memperkirakan dampak kerusakan dan kemunduran bangunan. 6. telah dipertimbangkan secara memadai. secara finansial layak.2 Dengan memperhatikan butir 6. secara hukum diijinkan. Prosedur yang diterapkan dalam proses penilaian memiliki tujuan yang sama untuk mendefinisikan dan mengkuantifikasikan tingkat kegunaan dari properti yang dinilai. Apabila penggunaan tanah dan peruntukan berada dalam tahap perubahan. kelayakan rehabilitasi dan renovasi. dimana nilai pengembangan merupakan selisih antara nilai tanah dengan total Nilai Pasar sesuai pengembangan yang ada (Market Value as improved).6 6. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik mungkin ditunda untuk penggunaan di masa depan. Namun kajian HBU yang mendalam merupakan suatu penugasan terpisah dari pekerjaan penilaian.. Konsep penggunaan yang terbaik dan tertinggi merupakan hal yang fundamental dari perkiraan Nilai Pasar.7 7. Penilai akan mempertimbangkan penggunaan yang paling memungkinkan dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.1 Kriteria utama dari penilaian real properti dan personal properti adalah kegunaannya. 7.4 6. Penerapan tersebut pada butir 6. dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. penilai harus mempertimbangkan penggunaan alternatif tersebut serta tingkat pendapatan dan biaya yang diantisipasi di masa depan. Dalam situasi lainnya. yang secara fisik dimungkinkan. Penggunaan yang tidak diijinkan secara hukum atau tidak dimungkinkan secara fisik tidak dapat dianggap sebagai HBU. 6. serta berbagai situasi penilaian lainnya. kegunaan tanah pertanian biasanya diukur dengan kapasitas produksinya. Kegunaan merupakan istilah yang bersifat relatif atau komparatif dan bukan merupakan suatu kondisi absolut.Nilai Pasar dari tanah berdasarkan konsep ”Penggunaan Tertinggi dan Terbaik” yang mencerminkan kegunaan dan sifat permanen dari tanah dalam konteks pasar. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti. Dalam kondisi pasar yang secara ekstrim bergejolak dan adanya ketidakseimbangan yang sangat parah antara penawaran dan permintaan. Penggunaan yang diijinkan secara hukum dan dimungkinkan secara fisik bagaimanapun akan membutuhkan penjelasan dari Penilai untuk pemberian pertimbangan yang memadai mengenai mengapa penggunaan tersebut secara wajar dimungkinkan.

restoran cepat saji atau hotel. Oleh karena itu. atau mungkin semata-mata tidak difungsikan untuk sementara waktu. properti komersial. Jika aset yang demikian bertambah (atau berkurang) nilainya karena digabungkan secara fungsional atau ekonomi dengan aset lainnya. Pada umumnya.4 7. industrial atau mixed use.kegunaan optimum dicapai jika properti tersebut dioperasikan secara tersendiri.5 7. ada kalanya suatu properti untuk sementara menjadi berlebihan (redundant). kondisi pasar eksternal. atau dipindahkan dari kegiatan produksi. fungsi. penilaian properti ditentukan oleh bagaimana properti tersebut digunakan dan/atau bagaimana properti tersebut biasa diperdagangkan di pasar. Penilaian dalam situasi demikian membutuhkan keahlian dan pelatihan khusus. data yang digunakan dalam penilaian.3 Secara fundamental. keadaan ekonomi. dan faktor lingkungan yang menentukan produktifitasnya. produktifitasnya akan diukur dari seberapa produktif tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan. dapat menyebabkan turunnya produksi untuk jangka waktu yang tidak dapat ditentukan. Suatu properti individual mungkin memiliki tambahan nilai atau Nilai Khusus di atas nilainya sebagai entitas terpisah dikarenakan adanya hubungan fisik atau fungsional dengan properti di sebelahnya yang dimiliki oleh pihak lain atau karena daya tariknya terhadap pembeli dengan kepentingan khusus. atau dari kuantitas dan kualitas bangunan yang sangat penting untuk kegiatan operasional pertanian. berbeda dari nilai secara tersendiri.Nilainya merupakan fungsi dari kuantitas dan kualitas produksi yang akan dihasilkan dari tanah pertanian tersebut. Dengan demikian. Bagaimanapun. baik diminta oleh klien atau berdasarkan hasil observasi Penilai sendiri. Penilai akan melihat properti sebagaimana cara pandang pasar. Penilai seharusnya memastikan adanya penjelasan dan pengungkapan sepenuhnya tentang definisi nilai. Jika nilai properti dilihat sebagai bagian dari kelompok atau portofolio.6 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -8- . Perkiraan nilai dimaksud dapat dinyatakan sebagai Nilai Pasar dengan dilengkapi pernyataan penjelas pendukung. nilai tanah ditentukan dengan mengevaluasi kegunaannya dari segi hukum. Apabila tanah memiliki potensi pengembangan. dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian. Untuk beberapa properti. Properti lainnya memiliki kegunaan yang lebih besar jika dioperasikan sebagai bagian dari sekumpulan properti. Properti yang berdiri sendiri biasanya ditransaksikan secara individual dan dinilai secara individual pula. biasanya melampaui umur penggunaan normal suatu properti atau kelompok properti. ekonomi atau politik. 7. diubah untuk penggunaan atau fungsi alternatif. Kegunaan diukur dari perspektif jangka panjang. maka nilai ini harus dipertimbangkan. serta pelaporan harus dilakukan sesuai dengan Standar Penilaian. yaitu peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penilai mengestimasikan dan melaporkan nilai dari properti secara individual. 7. misalnya properti yang dimiliki dan dikelola oleh badan usaha seperti jaringan pertokoan. keadaan fisik. harus dibedakan antara kegunaan properti dilihat secara tersendiri dan apabila sebagai bagian dari suatu kelompok. Besarnya tambahan nilai atau Nilai Khusus tersebut umumnya dilaporkan secara terpisah dari Nilai Pasar. Di sisi yang lain. dimana selisih nilai tersebut dapat dikaji dalam proses penilaian dan dinyatakan dalam laporan penilaian.

Situasi yang sama muncul ketika kepentingan hukum sebagai bagian dari suatu kontrak. Meski demikian. seperti hak sewa. 7. Sebagai contoh adalah suatu tapak atau areal tanah tertentu yang telah tercemar berat. Nilai Wajar dalam konsep akuntansi. Dalam situasi seperti ini. 8. atau penyelesaian kewajiban. atau sedang mengalami perubahan sistem ekonomi. Penghentian atau penutupan sementara mungkin dapat berpengaruh kecil atau tidak ada terhadap nilai properti. suatu properti mungkin memiliki kegunaan yang negatif. dimana pelaksanaan peraturan yang mewajibkan untuk pembersihan mengakibatkan pengeluaran biaya yang lebih tinggi jika dibandingkan nilai properti dalam keadaan tidak tercemar. dikarenakan keunikan yang berasal dari sifat dan disain khusus.8 Akibat umum dari ketidak pastian politik dan ekonomi adalah perubahan kegunaan. atau tidak memiliki ekonomi pasar.9 Dalam beberapa situasi. 7. ukuran. baik dalam hal kapasitas atau efisiensi. penilai sebaiknya menjelaskan data/alasan dari pasar yang mendukung kesimpulan nilai yang diambilnya. Persyaratan pelaporan menurut Standar Penilaian untuk penilaian di bawah kondisi tersebut adalah adanya pengungkapan secara lengkap mengenai definisi nilai. atau adanya kondisi pasar yang berubah dengan cepat.7 Sejalan dengan hal di atas. penilai harus memperkirakan Nilai Pasar berdasarkan perkiraan jumlah uang yang diperlukan untuk ditawarkan oleh penjual dalam menjamin si pembeli menyelesaikan kewajiban yang ada pada properti. 8. data yang digunakan dalam penilaian. jikapun pernah. Apabila Nilai Pasar dari suatu properti dapat diberikan. Tanggung jawab Penilai dalam situasi demikian adalah untuk melihat harapan pasar akan lamanya waktu untuk berakhirnya situasi tersebut. Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) -9- . konfigurasinya. didefinisikan dalam International Financial Reporting Standards (IFRS) dan PSAK sebagai jumlah untuk suatu aktiva yang dapat ditukar. menjadi beban atau menambah beban yang melebihi nilai saat itu (current value). properti mungkin tidak memiliki kegunaan yang dapat diidentifikasikan dengan jelas pada tanggal penilaian karena adanya faktor ekonomi atau eksternal. antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm’s length transaction). dijual di pasar kecuali sebagai bagian dari kegiatan usaha atau badan usaha dimana properti tersebut merupakan bagian darinya. Nilai Wajar pada umumnya digunakan untuk pelaporan baik Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar dalam laporan keuangan. Properti yang dinilai harus dipertimbangkan dari segala faktor internal dan eksternal yang mempengaruhi kinerja operasional. nilai ini sama dengan Nilai Wajar. misalnya properti yang terletak di lokasi terpencil. SPI memungkinkan bahwa dalam kasus seperti ini penilai harus melaporkan nilai negatif. dan adanya asumsi khusus atau limitasi (jika ada) yang membatasi penilaian. Proses penilaian menjadi lebih rumit jika data pembanding terbatas atau bahkan tidak ada sama sekali. sedangkan prospek untuk penghentian jangka panjang dapat mengakibatkan hilangnya nilai secara permanen.0 Konsep Penting Lainnya 8.2 Properti khusus adalah properti yang jarang.1 Istilah Nilai Pasar yang terdapat dalam SPI dan Nilai Wajar yang biasa digunakan dalam standar akuntansi secara umum adalah sama (compatible) atau memiliki konsep yang sama. lokasi atau hal lainnya.7.

atau apabila terjadi ketidakseimbangan penawaran dan permintaan yang mengakibatkan timbulnya harga pasar yang tidak memenuhi definisi Nilai Pasar. Bagaimana hasil penilaian dikompilasi. Apabila demikian. kehati-hatian dan pengalaman.Setiap metode penilaian dapat diaplikasikan.3 Apabila kondisi pasar normal terganggu atau terhenti sementara. Dengan turunnya ketersediaan dan aplikasi data pasar. Sebagai tambahan dari persyaratan pelaporan. Penilai akan menghadapi masalah penilaian yang sulit. 9. dikirimkan dan disatukan dengan temuan dari profesional lainnya adalah sangat penting bagi Penilai. serta menggunakan data pasar dan penjelasan dalam proses penilaian. serta mereka yang harus bergantung pada hasil penilaian tersebut.2 Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) . penilai menentukan nilai tanah. dalam konteks pelaporan keuangan. Penilai memastikan relevansi dan kegunaan dari nilai aset untuk tujuan pelaporan keuangan.5 Setiap laporan penilaian harus mengungkapkan secara jelas maksud dan tujuan penggunaan penilaian. Dengan menerapkan konsep dan definisi Nilai Pasar. dan seluruh metode yang dapat diterapkan harus dipertimbangkan. adalah merupakan lingkup dari Standar Penilaian ini. mengharuskan seorang penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan penilaian. Prinsip ini menyatakan bahwa seseorang yang berhati-hati tidak akan membayar untuk barang atau jasa lebih daripada biaya untuk memperoleh barang atau jasa yang sebanding. istilah Nilai Pasar akan selalu sesuai dengan definisi SPI. Biaya terendah dari alternatif terbaik. Pemahaman yang cukup mengenai istilah adalah esensial bagi penilai maupun pembaca laporan penilaian. baik merupakan substitusi pengganti atau reproduksi. cenderung menghasilkan Nilai Pasar. risiko yang lebih tinggi atau ketidaknyamanan. 9. Penilaian berdasarkan data pasar umumnya menggunakan satu atau lebih pendekatan penilaian dengan menggunakan prinsip substitusi. 8. biaya dan estimasi depresiasi kumulatif berdasarkan informasi pasar.1 Penilaian untuk berbagai jenis properti.6 Estimasi dan pelaporan nilai properti. 8.10 - .4 Penilai dapat disyaratkan untuk menerapkan definisi tertentu dari Nilai Pasar dalam rangka memenuhi persyaratan hukum dan perundang-undangan. 8. dan panduan praktek yang terkait. penugasan penilaian membutuhkan Penilai yang memiliki pertimbangan yang cermat. Penilai harus membuat pengungkapan khusus mengenai fakta tersebut dan menjelaskan akibat dari perbedaan tersebut terhadap nilai yang diestimasikan.0 Pendekatan Penilaian 9. tanpa adanya faktor jangka waktu yang lebih panjang. Apabila penugasan dilaksanakan sesuai dengan Standar Penilaian. Perkataan “pendekatan penilaian” mengacu kepada metodologi analitis yang diterima dan diterapkan secara umum. laporan penilaian secara spesifik mengidentifikasikan jenis aset dimana setiap aset digolongkan atas aset operasional atau non operasional dan basis dari penempatan tersebut. Stándar ini dimaksudkan untuk melayani tujuan bersama dari mereka yang menyiapkan penilaian properti dan aset. dan menjelaskan dasar dari estimasi nilai. baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar maupun selain Nilai Pasar. Penggunaan pengalaman dan keahlian serta penerapan metodologi yang benar adalah sangat esensial. 8. Apabila dimungkinkan.

prinsip substitusi mengandung pengertian bahwa arus pendapatan yang menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi adalah sebanding dengan tingkat risiko yang diambil dan akan menghasilkan nilai yang paling mungkin terjadi. tapi umumnya akan melibatkan tujuan yang tidak untuk memberikan Nilai Pasar.1.2. atau keduanya. Pada umumnya.1. Proses ini mungkin menggunakan kapitalisasi langsung (dikenal dengan tingkat kapitalisasi). yield atau tingkat diskonto (menggambarkan tingkat pengembalian investasi). Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) .1 Suatu entitas dapat menerapkan pendekatan biaya dengan membandingkan biaya dari bangunan lainnya terhadap biaya dari bangunan yang direncanakan oleh suatu entitas.untuk Pelaporan Keuangan – DRC) Pendekatan Pendapatan. Pada umumnya. serta menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan. Dalam konteks real estat. Pendekatan Biaya.2 9. Kapitalisasi menghubungkan pendapatan (biasanya merupakan pendapatan bersih) dengan suatu definisi jenis nilai melalui konversi pendapatan menjadi estimasi nilai. seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti lebih daripada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan membuat suatu pengembangan alternatif. karenanya memastikan diskon atau premium untuk properti tertentu dibandingkan dengan pasar pada umumnya. Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa. kecuali akan melibatkan jangka waktu yang lebih panjang.1 Pendekatan penilaian berbasis pasar untuk real properti dan personal properti meliputi: 9. ketidaknyamanan dan risiko yang lebih tinggi. Pendekatan ini diterapkan pada jenis properti tertentu (misalnya properti khusus) dan mungkin merupakan biaya tidak berbasis pasar. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi.2. pendekatan ini juga melibatkan estimasi depresiasi untuk properti yang lebih tua dan/atau memiliki keusangan fungsional dimana estimasi biaya baru secara tidak wajar melampaui harga yang mungkin dibayarkan untuk properti yang dinilai (Lihat PPPI 8 . 9.2. seseorang dapat membuat properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya yang memberikan kegunaan yang sebanding.1.3 Penilaian tidak berbasis pasar dapat menerapkan pendekatan yang sama.11 - . Pendekatan ini mempertimbangkan penjualan dari properti sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait. baik yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. sebagai substitusi dari pembelian suatu properti. properti yang dinilai (obyek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti yang sebanding.3.2. Dalam prakteknya.1 Pendekatan Data Pasar.3 9. Sebagai contoh: 9.9.

2 Pemilik tanah mungkin membayar harga premium untuk properti yang bersebelahan. 9. dalam penilaian berbagai jenis properti.9. Alasan untuk adanya pendekatan maupun metode penerapan alternatif adalah untuk memberikan kepada Penilai serangkaian prosedur alternatif yang pada akhirnya akan ditimbang dan bila perlu direkonsiliasikan menjadi estimasi nilai akhir. tergantung kepada jenis nilai tertentu yang akan digunakan. badan usaha dan HKF pada prinsipnya adalah sama. data yang digunakan berasal dari berbagai sumber yang berbeda yang akan menggambarkan pasar dari properti (dan/atau jasa atau badan usaha) yang dinilai. Setiap pendekatan penilaian memiliki metode penerapan alternatif.0 Ringkasan 10. termasuk real properti.3.1 Standar Penilaian Indonesia yang merujuk kepada Standar Penilaian Internasional dimaksudkan untuk memfasilitasi transaksi lintas batas yang melibatkan properti dan berkontribusi pada pengembangan pasar global dengan mempromosikan transparansi dalam pelaporan keuangan. biasanya dijual dan dinilai dalam pasar real estat yang relevan sedangkan nilai dari saham perusahaan properti yang memiliki sejumlah bangunan. Penekanan dilakukan kepada informasi pasar faktual yang diperoleh dari pertimbangan profesional mengenai penilaian properti. Penilai mendapatkan nilai yang mungkin berada di atas Nilai Pasar.3 9. personal properti.6 10. sehingga ketika menerapkan Pendekatan Pendapatan untuk menentukan harga yang akan dibayarkan investor untuk investasi tertentu berdasarkan tingkat pengembalian yang diantisipasi oleh investor. Sebagai contoh. Estimasi nilai ini di beberapa negara disebut Nilai untuk Pembeli Khusus (Special Purchaser Value). dimana data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas. Seorang investor mungkin menerapkan tingkat pengembalian yang tidak berbasis pasar dan hanya berlaku untuk investor itu sendiri.5 9.8 dan PPPI 6 Penilaian Bisnis. Ketika menerapkan Pendekatan Perbandingan Data Pasar untuk menentukan harga tertinggi yang mungkin dibayarkan oeh pemilik untuk properti yang bersebelahan. 9. terlihat dari harga yang terbentuk di pasar saham yang terkait. Untuk pendekatan penilaian badan usaha dan HKF.12 - .3. kebutuhan pasar dan data yang tersedia merupakan faktor-faktor yang berpengaruh dalam penentuan metode atau metode-metode penilaian yang sesuai untuk diterapkan. merujuk kepada Jenis Properti butir 4 paragraf 4.4 Biaya Penggantian Terdepresiasi (Depreciated Replacement Cost – DRC) adalah metode penerapan dari PB. Keahlian dan pelatihan yang didapatkan Penilai. Pendekatan dan metode penilaian digunakan dalam berbagai jenis penilaian. yang digunakan untuk menentukan nilai dari properti khusus untuk tujuan pelaporan keuangan. Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP) . standar lokal. Penilai mendapatkan estimasi Nilai Investasi. Namun demikian.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful