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Mercredi 11 avril 2012

OTE DE CONJONCTURE

Les acheteurs reprennent le pouvoir


Au niveau national, le nombre de ventes ralises chute de 11,4% entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (-13,4% pour le march des appartements et -10,2% pour le march des maisons). Les tendances observes au second semestre 2011 se confirment : le prix moyen au m recule de 2,1% entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012, pour se situer dsormais 2578. Ce sont les appartements qui enregistrent la plus forte baisse (-7%). Ce segment de march corrige plus fortement, aprs avoir profit dune belle envole des prix depuis 2009 (+19,7% entre 2009 et 2012) quand le march des maisons faisait preuve de plus de sagesse (+10,4%). La conjoncture est dsormais plus favorable aux acqureurs. Lorsquils rpondent aux conditions de solvabilit imposes par les banques, les mnages sont en position de force. Ils nhsitent pas prendre plus de temps pour concrtiser leur projet immobilier, et le dlai de vente moyen saccrot substantiellement (il tait de 80 jours au second semestre 2011, il est dsormais de 88 jours France entire). Ils ngocient galement davantage le montant de leur acquisition. Les Franais achtent aujourdhui un logement pour un montant moyen de 196 541 (187 525 pour un appartement et 219 037 pour une maison). Profitant du recul des prix et de taux dintrt toujours relativement bas, les acqureurs solvables prfrent acheter plus grand plutt que rduire leurs efforts financiers, et ils nhsitent pas sendetter sur une plus longue priode pour cela. Ainsi, la superficie moyenne augmente de 1,8m entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 et se situe dsormais 79,4m (56,4m pour un appartement et 108,6m pour une maison). La dure moyenne des crdits mobiliss sallonge sensiblement, passant de 19,9 ans 20,4 ans entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Ces moyennes cachent de fortes disparits entre les rgions. Treize dentre elles voient leur prix moyen au m baisser entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (lAlsace -0,3%, lAquitaine -6,9%, lAuvergne -1%, La Basse-Normandie -6,9%, La Bourgogne -1,4%, la HauteNormandie -9%, Midi-Pyrnes -1,6%, le Nord et la Picardie -0,7%, les Pays-de-la-Loire -9,4%, Poitou-Charentes -16,7%, PACA -2%, Rhne-Alpes -5,2%), tandis que sept rsistent : la Bretagne (+1,2%), le Centre (+7,6%), la Champagne-Ardenne (+1,9%), la Franche-Comt (+2%), le Languedoc-Roussillon (+0,4%), le Limousin (+5%) et la Lorraine (+2,3%). Lexplication tient au fait qu lexception de la Franche-Comt chacune de ces rgions a vu ses prix corriger sur un semestre en 2011. Ile-de-France : les mmes tendances quau niveau national mais plus accentues Traditionnellement, les volutions de prix en Ile-de-France se situent mi-parcours entre celles observes Paris et celles constates en Province. Ainsi, alors que les prix France entire avaient dj recul de 2,2% entre le premier et le second semestres 2011, lIle-de-France navait accus quun lger recul de 0,3%.

Loin dtre suffisant, ce rajustement des prix la baisse sest accentu entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 ; les prix franciliens ont mme chut plus fortement quen Province, accusant un repli de 4,5% (Seine-et-Marne -3,1%, Yvelines 0,6%, Essonne -5,9%, Hauts-de-Seine -3%, Val-de-Marne -2,8%, Val-dOise -6,7%). Le march immobilier francilien sillustre galement par la brutale contraction de son activit, enregistrant une diminution du nombre des ventes de 15,5% entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (contre 11,4% France entire). Cest en Ile-de-France galement o les marges de ngociation des montants dacquisitions sont les plus importantes. Ce recul du prix moyen au m nentrane pas de baisse du montant moyen de lacquisition : celui-ci augmente mme lgrement entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 (+ 0,9% pour stablir 244 134 ). Il permet cependant aux acqureurs franciliens dacheter plus grand (la surface moyenne augmente de 4,3m !).

Paris reste Paris La Capitale a toujours fait figure dexception dans le march immobilier hexagonal. Quand, France entire, les prix baissaient de 2,2% au second semestre 2011, Paris voyait lvolution de son prix au m sinflchir mais enregistrer toutefois une progression de 1,2% au second semestre. Cette fois encore, la Capitale rsiste mieux que la Province et nenregistre quune infime baisse de 0,1% entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Ce maintien des prix un trs haut niveau (le prix moyen au m se situe 8439) se fait aux dpens de lactivit, et le nombre de ventes a chut de 17,4% entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012. Les dlais de vente, jusqualors extrmement bas, retrouvent plus de normalit en sallongeant de 12 jours entre le second semestre 2011 et le 1er trimestre 2012 pour stablir dsormais 61 jours. Enfin, la Capitale est toujours le terrain privilgi des investisseurs qui reprsentent 29,2% des acqureurs (contre 19,1% France entire), un pourcentage en lger recul toutefois par rapport au second semestre 2011, la rforme de la taxation des plus-values immobilires et la suppression du PTZ + les ayant dtourn du march de lancien.

Le durcissement des conditions doctroi des crdits qui dsolvabilise un pan entier de la population, la disparition du PTZ + dans lancien, lattentisme observ avant les lections prsidentielles, conjugus la rticence des vendeurs ajuster leurs prtentions financires la baisse : tous ces facteurs vont continuer de peser sur le dynamisme du march durant le premier semestre 2012, et la contraction de lactivit, dj constate en 2011, sera particulirement svre en cette premire partie danne.