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APOSTILA

AVALIAES DE IMVEIS RURAIS

PROFESSOR: LUIZ K. YAMAMOTO ENGENHEIRO AGRNOMO

SUMRIO

AVALIAO DE IMVEIS RURAIS.................................................................................... 02 1.0 OBJETIVO.......................................................................................................................... 03 2.0 FINALIDADE..................................................................................................................... 03 3.0 MTODOS DE AVALIAO DE IMVEL RURAL.................................................... .04 4.0 NOTA AGRONMICA.................................................................................................... .06 PLANILHA FAZENDA A...................................................................................................... 08 5.0 EXEMPLO DE GRAU DE FUNDAMENTAO E DE PRECISO..............................11 6.0 AVALIAO DE RECURSOS NATURAIS....................................................................12 7.0 AVALIAO DE BENFEITORIAS.................................................................................13 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS............................................................................... 13 7.2 BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS...................................................................... 18 REFERNCIAS BIBLIOGRFICA........................................................................................ 20

AVALIAO DE IMVEIS RURAIS

1.0 OBJETIVO

Apurar o valor que reflita o de mercado de imveis rurais.

2.0 FINALIDADES

A) DESAPROPRIAO PARA REFORMA AGRRIA

Considera-se justa a indenizao que reflete o preo atual de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras e acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizveis. Do Valor Total do Imvel (VTI) deduzindo o Valor das Benfeitorias (VB) indenizveis em dinheiro, obtm-se o Preo da Terra Nua (VTN) a ser indenizado em TDA.

B)

OUTROS:

DAAO

EM

PAGAMENTO,

ALIENAO,

PERMUTA,

GARANTIA, FINS CONTBEIS, SEGURO, ARREMATAO, ADJUDICAO. Qualquer que seja a finalidade, a avaliao dever ser feita rigorosamente dentro de normas da ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS ABNT obedecendo aos dispositivos legais para que o valor apurado surta efeito legal. Atualmente vigora a NBR 14653-3 que substituiu a NBR 8799/85.

3.0 MTODOS DE AVALIAO DE IMVEL RURAL


3.1 MTODO DE AVALIAO EXPEDITA O mtodo permite a avaliao de grande quantidade de imveis; reduo da quantidade dos dados para obter o valor desejado; obtm um valor condizente com a finalidade desejada. O valor obtido reflete o valor mais provavelmente de mercado do imvel. A avaliao expedita no se prende a uma metodologia especfica e seu nvel de preciso que surta efeito legal. D idia geral baseada em bom senso e experincia partida do avaliador. 3.2 MTODO DE RENDA O valor obtido pela capitalizao da sua renda lquida, real ou prevista do imvel. Depende da anlise de dados confiveis como balano patrimonial contabilizado, rendimentos lquidos, taxa de capitalizao, dados estes difceis de se obter na prtica em maior parte dos imveis rurais. Portanto, raramente se aplica este mtodo. No caso de avaliao de culturas agrcolas, os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da cultura. Deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos. No clculo da terra nua pode-se utilizar o custo de seu arrendamento. Mais detalhes, apresentaremos no item Avaliao de Culturas. 3.3 MTODO INVOLUTIVO No mtodo involutivo, o engenheiro avaliador deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando. Entende-se por aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observando a tendncia mercadolgica. Exemplo: rea rural localizada prxima ao permetro urbano e passvel de urbanizao e loteamento deve-se aplicar o mtodo acima, pesquisando os valores pelo Mtodo Comparativo

Direto de Dados de Mercado com objetivo de estimar o valor de mercado imobilirio projetado para a situao hipottica.

3.4 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Consiste em determinar o valor do imvel comparando-o com outros imveis similares por meio de tratamento tcnico dos atributos dos elementos comparveis. Adota-se fator no sentido de homogeneizao das amostras. Os pontos bsicos que nos permitem aplicar este mtodo podem ser: Negcios realizados (NR) Negcios ofertados (OF) Opinio (OP) Os diferentes atributos devem ser homogeneizados aplicando fatores constantes em tabelas de autores consagrados, tais como fator situao, fatores de ponderao (ndices agronmicos).

ATRIBUTOS: Caractersticas dos imveis como a sua rea, sua localizao, potencialidade de explorao, sua infra-estrutura, recursos naturais, etc. estes atributos diferenciam um imvel do outro. Encontrar parmetros numricos com menor grau de subjetividade e aplicar nas amostras no sentido de uniformizar o valor seria mais aceitvel.

DEFINIO DE ALGUNS TERMOS: IMVEL PARADIGMA: Normalmente o imvel que estamos avaliando. Ele tem seus atributos como: rea, localizao, trafegabilidade, culturas, benfeitorias, recursos naturais etc que devero ser comparados com outros imveis semelhantes. Na prtica, raramente encontramos estes mesmos atributos por isso aplica-se os fatores para assemelhar um imvel ao outro.

Uma vez escolhido o mtodo a ser aplicado na avaliao do imvel, os passos seguintes so: a) Caracterizao da rea de influncia de mercado em que se insere o imvel levando-se em considerao as semelhanas dos sistemas produtivos e preos praticados; b) Vistorias nos imveis pesquisados; c) Pesquisa de mercado com elementos da mesma rea de influncia de mercado de Negcios Realizados (NR) e Ofertas (OF) aplicando-se os coeficientes de elasticidade. O preo de opinio (OP) de pessoas ou entidades oficiais ligados ao setor poder ser considerado se no existirem amostras suficientes de NR e OF. d) Homogeneizao e tratamento estatstico dos elementos amostrados; e) Clculo do preo de mercado do imvel; f) Caracterizar cada imvel com a sua respectiva Nota Agronmica (NA).

4.0 NOTA AGRONMICA


A NA obtm-se a partir da somatria do percentual de cada classe de capacidade de uso da terra multiplicado pelo ndice de correo baseado na localizao e acesso ao imvel avaliando. A) QUADRO: SITUAO X ACESSO Situao tima Muito boa Boa Regular M Tipo de estrada Asfaltada Cascalhada Terra Terra servido Interceptada Distncia Limitada Relativa Significativa Significativa Trafegabilidade Permanente Permanente Permanente Insatisfatria Sem condies

B) QUADRO CAPACIDADE DE USO X VTN

LOCALIZAO E ACESSO tima Muito boa Boa Regular Desfavorvel M 100% 95% 85% 70% 60% 50%

I 100% 1,000 0,950 0,850 0,700 0,600 0,500

II 90% 0,900 0,855 0,765 0,630 0,540 0,450

CAPACIDADE DE USO III IV V VI 75% 65% 55% 45% 0,750 0,650 0,550 0,450 0,710 0,617 0,522 0,427 0,637 0,552 0,467 0,385 0,525 0,455 0,385 0,315 0,450 0,390 0,305 0,270 0,375 0,325 0,275 0,225

VII 35% 0,350 0,332 0,297 0,245 0,210 0,175

VIII 30% 0,300 0,285 0,255 0,210 0,180 0,150

C) CARACTERSTICAS FSICAS DA TERRA NUA Para se comparar dados de mercado, o engenheiro avaliador ter de observar as caractersticas fsicas dos diversos tipos de terras e aplicar um valor econmico com base em critrios tcnicos. O mais adotado o da Capacidade de Uso da Terra. Grupo A: terras passveis de utilizao com culturas anuais perenes, pastagens e reflorestamento. Classe I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao. Classe II: terras cultivveis com problemas simples de conservao; Classe III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao; Classe IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de conservao. Grupo B: terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e ou reflorestamento, vida silvestre, porm cultivveis em caso de algumas culturas especiais protetoras do solo. Classe V: terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais; Classe VI; terras adaptadas em geral para pastagens e ou reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. Classe VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento com problemas complexos de conservao. Grupo C: classe VIII: terras imprprias para culturas, pastagens ou reflorestamento, podendo servir apenas como rea de interesse ambiental.

EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA A REA (ha): 5,0 NOTA AGRONMICA = 0,5 ANCIANIDADE = 1

N rea Tipo (ha) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1,0 2,0 5,0 1,0 5,0 1,0

VTI (R$)

Fator

VTI (R$)

BENF (R$)

VTI/ha (R$) 4.500,00 4.050,00 4.000,00 4.000,00 3.600,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00

VTN/ha (R$) 3.500,00 2.550,00 3.000,00 3.500,00 2.800,00 2.000,00 3.400,00 3.000,00 2.800,00

NA Fator Homog (R$) 1,0 0,5 1,0 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 1,0 0,5 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1.750,00 2.550,00 1.500,00 3.500,00 2.800,00 2.000,00 3.400,00 3.000,00 2.800,00

OF 5.000,00 0,9 OF 9.000,00 0,9 NR 20.000,00 1,0 NR 4.000,00 1,0 OF 20.000,00 0,9 OF 5.000,00 0,9 8.000,00 1,0

4.500,00 1.000,00 8.100,00 3.000,00 20.000,00 5.000,00 4.000,00 500,00 18.000,00 4.000,00 4.500,00 1.000,00 8.000,00 4.000,00 4.000,00 600,00 4.000,00 1.000,00 20.000,00 6.000,00

4.500,00 3.500,00

1,0 3.500,00

2,0 NR

1,0 NR 4.000,00 1,0 1,0 NR 4.000,00 1,0 5,0 NR 20.000,00 1,0

PARMETROS ESTATSTICOS APS HOMOGENEIZAO

(X) Mdia (S) Desvio Padro CV (%) LIMITES EXPURGO X+S X-S

2.680,00 725,03 27,05 3.405,03 1.954,97

Eliminar acima de e abaixo de

3.405,03 1.954,97

N rea Tipo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1,0 2,0 5,0 1,0 5,0 1,0 2,0 1,0 1,0 5,0 OF OF NR NR OF OF NR NR NR NR

VTI Fator VTI BENF (R$) (R$) (R$) 5.000,00 0,9 4.500,00 1.000,00 9.000,00 0,9 8.100,00 3.000,00 20.000,00 1,0 20.000,00 5.000,00 4.000,00 1,0 4.000,00 500,00 20.000,00 0,9 18.000,00 4.000,00 5.000,00 0,9 4.500,00 1.000,00 8.000,00 1,0 8.000,00 4.000,00 4.000,00 1,0 4.000,00 600,00 4.000,00 1,0 4.000,00 1.000,00 20.000,00 1,0 20.000,00 6.000,00

VTI/ha (R$) 4.500,00 4.050,00 4.000,00 4.000,00 3.600,00 4.500,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00 4.000,00

VTN/ha (R$) 3.500,00 2.550,00 3.000,00 3.500,00 2.800,00 3.500,00 2.000,00 3.400,00 3.000,00 2.800,00

NA Fator Homog (R$) 1,0 0,5 0,5 1,0 2.550,00 1,0 0,5 0,5 1,0 0,5 1,0 2.800,00 0,5 1,0 0,5 1,0 2.000,00 0,5 1,0 3.400,00 0,5 1,0 3.000,00 0,5 1,0 2.800,00

PARMETROS ESTATSTICOS APS HOMOGENEIZAO

MDIA HOMOGENEIZADA (X) DESVIO PADRO (S) COEFICIENTE DE VARIAO (%) LIMITES PARA EXPURGO X+S X-S TABELA DE STUDENT

2.758,33 467,35 16,94 3.225,68 2.290,98

GL (n) 5 6 7 8 9 10 11 12 13

t 1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 1,350

n 5 6 7 8 9 10 11 12 13

t 1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 1,350

Limite Inferior X - t S/(n 1)0,5 Limite Superior X + t S/(n 1)0,5 onde, X= 2.758,33 S= 467,35 n= 6 t= 1,44 CAMPO DE ARBTRIO Limite Inferior 2457,37 Limite superior 3059,30

UNITARIO R$/ha

VALOR TOTAL REA AVALIANDA 15.296,51 13.791,67 12.286,83

LIMITE SUPERIOR LIMITE MDIO LIMITE INFERIOR

3.059,30 2.758,33 2.457,37

Sendo, N = Propriedades pesquisadas Tipo = NR = negcio realizado OF = oferta rea de cada propriedade em ha Valor total da propriedade em R$(VTI) = Benfeitorias + VTN VTI/ha = Valor total da propriedade pela rea VTN/ha = Valor da Terra Nua pela rea ndice Na element = nota agronmica da propriedade Fator = NA/NA elem = NA da Fazenda A pela NA da propriedade pesquisada Homogeneizao = VTN/ha x Fator

EXEMPLO DE PLANILHA FAZENDA B REA (ha): 4.283,5505 NOTA AGRONMICA: 0,577359 ANCIANIDADE: 1 CARACTERISTICAS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS PESQUISADOS
N Tipo rea Valor Total Elast. VTI V BENF. VTI/ha VTN/ha ndice i Fator j = y/i Homog em R$1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF

290,4 2.850.000,00 532,4 6.600.000,00 193,8 2.000.000,00 1.555,8 16.000.000,00 3.049,2 31.500.000,00 544,0 6.750.000,00 3.100,0 38.440.000,00 1.204,0 15.000.000,00 900,0 11.250.000,00 121,0 1.500.000,00

0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 0,9

2.560.000,00 5.940.000,00 2.000.000,00 16.000.000,0 0 31.500.000,0 0 6.750.000,00 34.596.000,0 0 15.000.000,00 11.250.000,00 1.350.000,00

40.000,00 1.320.000,00 267.000,00 2.920.000,00 4.410.000,00 700.000,00 1.560.000,00 700.000,00 950.000,00 230.000,00

8.815,43 11.157,02 10.319,92 10.284,10 10.330,58 12.408,09 11.160,00 12.458,47 12.500,00 11.157,02

8.677,68 8.677,68 8.942,21 8.407,25

0,5606 0,5733 0,4489 0,5818

1,02989 1,00708 1,28616 0,99236 1,06210 1,02952 1,04575 0,96774 0,98357 1,15425

8.937,05 8.739,12 11.501,11 8.343,02 9.436,01 11.449,62 11.144,32 11.493,92 11.256,41 10.683,97

8.884,30 0,5436 11.121,32 0,5608 10.656,77 0,5521 11.877,08 0,5966 11.444,44 0,5870 9.256,20 0,5002

PARAMETROS ESTATISTICOS APS HOMOGENEIZACAO MDIA HOMOGENEIZADA (X) 10.298,45 DESVIO PADRO (S) 1.283,87 COEF. DE VARIAO CV 12,46% LIMITES PARA EXPURGO X + S (Mdia + S) 11.582,32 X S (Mdia S) 9.014,58

Eliminar os valores abaixo de 9.014,58 e acima de 11.582,32

Fazenda

Tipo

rea

Valor Total

Elast.

VTI

V BENF.

VTI/ha

VTN/ha

ndice i

Fator j = y/i

Homog em R$1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

WS Moraes Abujamra Major Prado S. M. Parecis Piquete Ona Independncia Santa F

OF OF NR NR NR NR OF NR NR OF

290,4 532,4 193,8 1.555,8 3.049,2 544,0 3.100,0 1.204,0

2.850.000,00 6.600.000,00 2.000.000,00 16.000.000,0 0 31.500.000,0 0 6.750.000,00 38.440.000,0 0 15.000.000,00

0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 1,0 0,9 1,0 1,0 0,9

2.560.000,00

40.000,00

8.815,43 11.157,02 10.319,92 10.284,10 10.330,58 12.408,09 11.160,00 12.458,47 12.500,00 11.157,02

8.677,68 8.677,68 8.942,21 8.407,25 8.884,30 11.121,32 10.656,77 11.877,08 11.444,44 9.256,20

0,5606 0,5733 0,4489 0,5818 0,5436 0,5608 0,5521 0,5966 0,5870 0,5002

5.940.000,00 1.320.000,00 2.000.000,00 267.000,00

16.000.000,0 2.920.000,00 0 31.500.000,0 4.410.000,00 0 6.750.000,00 700.000,00 34.596.000,0 1.560.000,00 0 15.000.000,00 700.000,00 11.250.000,00 1.350.000,00 950.000,00 230.000,00

1,0298 9 1,0070 8 1,2861 6 0,9923 6 1,0621 0 1,02952 1,04575 0,9677 4 0,9835 7 1,15425

11.501,11

9.436,01 11.449,62 11.144,32 11.493,92 11.256,41 10.683,97

900,0 11.250.000,00 121,0 1.500.000,00

PARMETROS ESTATSTICOS APS SANEAMENTO MDIA SANEADA (X) DESVIO PADRO (S) COEF. DE VARIAO CV LIMITES PARA EXPURGO X + S (Mdia + S) X S (Mdia S) TABELA DE STUDENT GL t

10.995,05 744,93 6,77% 11.739,98 10.250,12

5 6 7 8 9 10 11 12

1,476 1,440 1,415 1,397 1,383 1,372 1,363 1,356 LIMITE INFERIOR XtS (n 1)0,5 t = 1,415 10.564,72 LIMITE SUPERIOR X+tS (n 1)0,5 n= 7 11.425,37

IC 80% INTERVALO DE CONFIANA NDICES CAMPO DE ARTRIO VTN

Portanto, o Campo de Arbtrio do VTN ser: R$ 10.564,72< R$ 10.995,05< R$ 11.425,37 LIMITE SUPERIOR LIMITE MDIO LIMITE INFERIOR UNITARIO R$/ha 11.425,37 10.995,05 10.564,72 VALOR TOTAL REA AVALIANDA R$ 48.941,149,37 R$ 47.097.851,92 R$ 45.254.511,63

5.0

EXEMPLO

DE

GRAU

DE

FUNDAMENTAO

DE

PRECISO = GRAU III

Item 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10

Especificao das Avaliaes N de dados de mercado, efetivamente utilizados Qualidade dos dados de mercado de mesma explorao conforme 5.1.2 Visita dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes Critrio adotado para avaliar construes e instalaes Critrios adotados para avaliar as produes vegetais Apresentao do Laudo, conforme seo 11 Utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado Identificao dos dados amostrais

Condio 10 Dados Maioria Maioria Custo de reedio por caderno de preos Conforme item 10.3 da NBR Completo

Pontos 09 07 06 03 05 16 12 04 08 02 72

Tratamento por fatores, conforme em 7.7.3 e anexo A Fotogrfica e coordenadas geodsicas ou geogrficas Documentao do avaliando, que permita Fotogrfica e coordenadas sua identificao e localizao geodsicas ou geogrficas Documentao do imvel avaliando Levantamento planimtrico apresentada pelo contratante refere-se a Valor Total

6.0 AVALIAO DE RECURSOS NATURAIS

A lei n 8629/93 art 12 com alterao pela MP 2183/01: Considera-se justa a indenizao e inclui no preo da terra nua VTN as acesses naturais, matas nativas e florestas naturais. Entretanto para o engenheiro avaliador a questo de mrito da lei no sobrepe tcnica. Para avaliar tecnicamente deve adotar a NBR 14635-3 de 2.004. Florestas Nativas: usa-se o Mtodo Comparativo Direto de dados de mercado Se existir explorao econmica com Plano de Manejo Florestal Sustentvel registrado no rgo ambiental competente (fora da rea de APP e Reserva Legal) usa-se o Mtodo de Capitalizao de Renda. Se for necessrio o Inventrio Florestal, este deve ser executado para a rea avalianda. 6.1 INVENTRIO FLORESTAL: FRMULA V = x DAP2 x H x F 4 V = volume de madeira em st/ arvore St = estreo-correspondente a 1 m3 de madeira rolia F = fator de reduo DAP = dimetro altura do peito H = altura comercial da rvore Exemplo: volume (V) de madeira rolia = 10 st F = 0,58 V = 10 x 0,5 = 5 m3 Para determinao da receita bruta (RB) deduz-se as despesas (D), temos: RL = RB D VE = RL x A x r onde, VE = valor econmico da mata RL = renda lquida obtida pela venda das toras menos as despesas (custos de explorao, transporte, etc). A = fator de valor presente idem para florestas artificiais R = fator de risco

6.2 CARVO: Aps a retirada de madeira nobre, o restante da mata nativa pode ser considerado como rendimento lenhoso. Multiplica-se o st de lenha por um fator x , obtm-se o volume (m3) de carvo produzido.

6.3 RECURSOS HDRICOS Podem ser avaliados pelo Mtodo de Capitalizao de Renda ou Comparativo Direto, sempre tomando-se o cuidado de se respeitar a legislao pertinente e verificar se h explorao econmica acoplada.

7.0 AVALIAO DE BENFEITORIAS


So aqueles melhoramentos feitos com a interveno do homem. Podem ser divididas em: 7.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS: culturas agrcolas que proporcionam rendimentos direta ou indiretamente. Exemplo: Reflorestamento: com a venda de madeira ou lenha; Florestamento: manejo sustentvel Cana-de-acar, laranjal, cafezal, etc Pastagens: rendimento indireto quando se serve para apascentamento de animais; Culturas temporrios: soja, milho, feijo, etc so geralmente culturas de ciclo anual. CLCULO DAS BENFEITORIAS REPRODUTIVAS Para avaliar pastagens plantadas elabora-se a planilha de custo de formao por hectare. Deve se levar em considerao a variedade da gramnea plantada. Pesquise no local ou na regio mais prxima possvel o custo de hora maquina (HM), quantidade de operaes por ha, o preo dos insumos colocados na fazenda. Depois de apurado o custo total por ha multiplica-se pela rea total de pastagens e coloque o fator de depreciao conforme o estado de conservao.

7.1.1 PASTAGENS: O mtodo utilizado pelo INCRA foi o mesmo que utilizamos, ou seja com base no custo de formao de pastagens, realmente praticados no imvel. Os insumos e maquinas refletem uma situao real e esto em conformidade com o valor de mercado. Consideramos apenas a Brachiaria, predominante na rea, apesar de ter custo menor que o Colonio. Exemplo: Estimativa de Custo de Formao de Pastagens - sem desmatamento 1,0 hectare - Brachiaro (Brizantho) Operaes Qt. Gasto Custo Preparo do Solo Total Operaes H/M H/M Grade Pesada (14x32 Esp. 33) 1 1,80 45,00 81,00 Grade Intermed. (24x26 - Esp. 23) 1 1,40 45,00 63,00 Grade Niveladora (36x22 - Esp. 18,5) 2 0,80 45,00 72,00 Terraceamento 1 2,00 45,00 90,00 Correo e Plantio Calagem - 2,5 ton. 1 0,60 45,00 27,00 Fosfatagem 1 0,60 45,00 27,00 Plantio/Adubao 1 1,00 45,00 45,00 Cobertura 1 0,60 45,00 27,00 Sub Total - 1 432,00 Insumos Qtdade. R$/un Total Calcrio - ton. 3,00 65,00 195,00 Superfosfato Simples 0,50 450,00 225,00 Fosfato Natural 0,00 173,00 0,00 Uria - ton 0,10 605,00 60,50 Sementes - Brachiaro - kg 25,00 4,50 112,50 Sub Total - 2 593,00 TOTAL R$ 1.025,00 Obs: O Terracemanto realizado por trator e equipamento prprio gastando-se 2 HM or ha e no 1 HM. O custo de HM do INCRA de 58,00. O nosso custo de R$ 45,00 porque utilizamos maquinrios prprios. Va = 1.025,00 x 1.722,34 ha em timo estado de conservao = R$ 1.765.398,50

7.1.2 EUCALIPTO Exemplo: Va = 3,5123 ha X 61200 (Valor Unitrio em R$) = R$ 214.952,76

7.1.3 AVALIAO DE CANA-DE-ACAR

Segundo a NBR 14653-3 da ABNT na avaliao da cana-de-acar emprega-se o mtodo da capitalizao da renda, ou seja antecipao da renda para a presente data. Aplica-se a frmula: V = RL x Fa x r, onde: V = valor econmico RL = Renda Lquida: Produo em tonelada menos as despesas Fa = fator de antecipao i= taxa de capitalizao anual n = perodo entre a realizao efetiva da safra e a data de avaliao em anos r = coeficiente de risco da cultura. Para cana-de-acar r pode ser considerado 10%, ou seja, h 90% de probabilidade de colher. Ex: avalie o valor econmico por ha, de cana-de-acar de 1 corte e 2 corte, antecipando-se a renda para o presente ano. Dado: produo estimada de 100 ton/ha nos 1 e 2 corte; preo por R$ 40,00/ton; Despesas de formao = R$ 3.000,00 e de manuteno R$ 1.000,00; capitalizao de risco de 10%. V = RL x Fa x r 1 corte: RL = RB D RL = 100 x 40 3000 (custo de formao + custo da colheita) RL = 4000 3000 = 1000 Fa = 1 = 1_______ (1 + i)n (1 + 0,10)0 i = taxa de 10% n = perodo entre a avaliao e realizao de safra n=11=0 Fa = 1 = 1=1 0 (1,10) 1 R = 0,90 (risco de 10% ou 90% de colher) V1= 1000 x 1 x 0,9 = R$ 9.000,00

2 corte = V2 = L2 x Fa2 x r

RL 2 = R$ 3.000,00 Fa = 1______ = 1____ = 0,909091 21 (1 + 0,10) (1,10)1 R = 0,90 V2 = 3000 x 0,909091 x 0,90 = R$ 2454,54

Para avaliar uma determinada rea de cana-de-acar o engenheiro avaliador precisa determinar qual a rea existente e em que fase se encontra a cultura (1 2 3 4 5 corte) ou mais cortes se comprovado que no regio do imvel a mdia de corte maior que a mdia estadual (SP) de cinco cortes. O rendimento ton/ha em cada corte tambm dever ser obtido atravs de pesquisa. O custo de formao e despesas de manuteno so dados que devero ser apurados em pesquisas e estudos tcnicos. Desta forma, o engenheiro avaliador calcula o valor econmico de cada corte e multiplica pela rea plantada. O clculo bastante trabalhoso e exige muita ateno por envolver muitos nmeros. Atualmente, os profissionais da rea elaboram os clculos em Microsoft Excel o que simplifica os trabalhos.

EXEMPLO CANA DE ACAR


Campos para entrada de dados Campos de clculos efetuados Ttulo dos campos Resultados Finais

Taxa de Juros (id) anuais (%) Taxa de risco (%) poca da Avaliao (em anos) Custo de Formao (R$/ha) Preo do produto (R$/ton)

10 10 10 1 2.516,36

Corte Planta 1 2 3 4 5 6 7 8 9

rea Produt. Plantada (ton/ha) (ha)

Custo (R$/ha)

Receita Bruta (R$/ha)

Receita Lquida (R$/ha)

113,62 153,29 439,13 261,74 288,60 240,04 49,95 22,86 0,00

124,0 103,0 93,0 82,0 72,0 62,0

485,96 485,96 485,96 485,96 485,96

0,00 -2.516,36 4.857,08 2.340,72 4.034,51 3.548,55 3.642,81 3.156,85 3.211,94 2.725,98 2.820,24 2.334,28 2.428,54 1.942,58 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Receita Lquida Antecip. por ano (R$/ha) -2.516,36 2.340,72 3.225,95 2.608,97 2.048,07 1.594,34 1.206,19 0,00 0,00 0,00

Receita Lquida Antecip. acumulada (R$/ha) 10.507,88 13.024,24 10.683,52 7.457,57 4.848,60 2.800,53 1.206,19 0,00 0,00 0,00

Receita Lquida Anualmente (R$) 0,00 1.331.833,20 1.473.909,74 2.947.358,46 1.142.166,04 727.410,70 260.580,32 0,00 0,00 0,00

Lucro Antecipado para a poca da vistoria Valor obtido em Reais para os valores de rea e produtividade informados.

7.883.258,47

Receita Bruta=Produtividade x Preo do Produto Receita Lquida=(Produtividade x Preo do Produto)-Custos de Formao e Manuteno Receita Lquida Antecipada por ano=Receita Lquida-Juros Anuais Receita Lquida Antecipada Acumulada=Soma dos cortes da Receita Lquida Antecipada por Ano Receita Lquida TOTAL=Receita Lquida Antecipada Acumulada x rea de Plantio Lucro Antecipado para poca da vistoria=Receita Lquida TOTAL - Taxa de Risco

7.2 BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS: no proporcionam rendimentos prprios mas contribuem para exploraes: edificaes, casa, galpo, estbulo, pocilga, curral, cercas, porteiras e outros. Os melhoramentos fundirios como trabalhos de conservao de solo, sistema de irrigao, represas, encanamentos, energia eltrica. semoventes: rebanho animal mquinas e motores CLCULOS DAS BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS Va = Vi x S x D Va = valor atual Vi = valor bsico de custo de construo S = unidade de medida D = depreciao pelo estado de conservao DEPRECIAO PELO ESTADO DE CONSERVAO ESTADO DE CONSERVAO TIMO BOM REGULAR PRECRIO MAU PSSIMO FATOR DE DEPRECIAO 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00

O fator de depreciao subjetivo. Um avaliador, ao seu critrio, poder julgar que o bem se encontra em bom estado e multiplicar o valor por 0,80, ou seja, depreciar 20%. O outro avaliador pode julgar regular e depreciar 40% ao multiplicar por 0,60%. H autores que recomendam colocar mais um fator conhecido como depreciao funcional que varia de 0,75 a 0,20 para uma depreciao fsica de 1,00. Cabe ao engenheiro avaliador se valer de critrio racional e justo para no causar nenhum prejuzo ou benefcio irreal na apurao de valores.

Exemplos Casa: Va = Vi x S x D Vi = Pesquisar no mercado o valor unitrio para a construo de casa semelhante. S = medir a rea construda Anexo: como varanda, garagem, puxado para cozinha ou rea de servio medir separadamente do corpo da casa e pesquisar o valor do m2 para a construo do anexo. Para galpes, armazns, silos e outras edificaes, o procedimento o mesmo da casa. Curral: Recomenda-se fazer a relao de material existente como a quantidade de tbuas com as respectivas medidas, palanques, porteiras, coberturas de telhas, tronco, brete, balana. Pesquisar no mercado o preo de cada material existente e acrescentar a mo de obra para a sua construo. Cerca: caracterizar pelo nmero de fios de arame, tipo de arame, distncia entre os palanques ou lascas de madeira, espaadores e determinar o custo do metro linear para sua construo. Acrescentar a mo de obra. Uma vez determinado o metro linear, multiplicar pelo comprimento total. Trabalhos de conservao: Hora Mquina (HM) para sua construo. No caso de curva de nvel pesquisar quantas horas mquinas de trator, tipo de trator e o preo de HM. Represa: HM para construo de barramento. Os vertedouros devem ser calculados separadamente e acrescentar no custo de construo de represa.

Referncias bibliogrficas:

1. Estatuto da Terra Lei n 4504/64 2. Lei n 8629/93 e as alteraes 3. Manual Tcnico de Manejo de Solo: CAT N 39 Volume II 4. Lima, Marcelo Rossi de Camargo Avaliao de Propriedades rurais Manual Bsico 2 Ed 5. ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas