You are on page 1of 7

1.

Tarimsal Deger Bime Kavraminin Tanimi Deger bime; mal gelir ve haklara bilimsel ynteme gre deger bime teknigini greten bir bilim dalidir. Tarimsal deger bime; tarimla ilgili mal, gelir ve haklara deger bime teknigini greten bir bilim dalidir (Mlayim, 1994). Diger bir tanima gre deger bime; mal gelir ve haklara deger bime ameliyesidir. Tarimsal deger bime; tarimsal mal, gelir ve haklarin, onlarin deger unsurlarinin esitli zelliklerinin sistematik olarak tarif, siniflandirma ve inceleme suretiyle bulunan makul llerden hareket ederek mantiki bir muhakeme ile degerlendirilmesi islemidir (Glten, 1994 a). Bazi yazarlar "Tarimsal Deger Bime" deyimini iftlik degerlendirme " Farm Appraisal" veya sadece arazi degerlendirme "Land Appraisal" seklinde kullanilmaktadir. Aslinda bu deyimlerde ne iftlik, ne de arazi, iplak toprak manasinda kullanilmamaktadir; Aksine su, iklim, yer alti kaynaklari ve mahal gibi tabii unsurlarla insan eliyle yapilan bina, sulama tesisleri ve teraslara benzer yatirimlari da kapsamaktadir. Zira bu unsurlardan her biri tarim arazisi degerinin mhim bir kismini teskil etmekte arazinin deger kazanmasinda baslica rol oynamaktadir (Glten, 1994a). Bir malin biilen degeri, her zaman ayni olmayip, zamandan zamana, durumdan duruma ve hatta inceleme bakis aisina gre degismektedir. Degerde grlen bu ayricaliklarin, hem deger bien ve hem de yapilmis olan bir deger bime sonularini inceleyen kisi tarafindan daima gz nnde tutulmasi gerekmektedir. Bu amala, zellikle su noktalar dikkate alinmalidir : 1. Deger bimenin amaci bilinmeden, bir malin degeri biilemez. 2.Yapilmis bir deger bime sonulari, o deger bimedeki ama bilinmeden dogru olarak yorumlanamaz. O halde bir malin degerini bimek, deger bimenin amacina yanit verecek biimde, onun tahmini degerini parayla belirlemektir denilebilir (Mlayim, 1994). 2. Deger Bimede Kullanilan Yntemler Deger bimede kullanilan lte "deger bime kriteri" denir. Kriterler deger bimenin ve degeri biilen malin cinsine gre degismektedir. Tarimsal faaliyette esitli cins ve zelliklerde iktisadi mallar bulunmaktadir. Bir malin degerinin biilmesi iin degisik kriterler uygulanabilmekte olup, dogru bir sekilde deger bimenin yapilabilmesi iin malin esitli karakterlerine uygun olan degerlendirme metodunun seilmesi gerekmektedir. Deger bien kisinin, bu kriterler arasinda malin cinsine, deger bimenin amacina ve pazar durumuna en uygun kriteri semesi gerekmektedir. Bir malin degerini bimeye alisan bir uzman ilk olarak deger bimenin amacina en uygun deger bime kriterleri belirlendikten sonra deger bimenin diger evrelerine gemelidir. Deger biilirken bu kriterlerden yalniz bir tanesi uygulanabilecegi gibi esitli kategoriden mallari bir arada bulunduran bazi karmasik deger bimelerde birden fazla kriter ayni zamanda uygulanabilir (Mlayim, 1994). Deger bimede yntem bir malin degerini biebilmek iin, deger bime kriterlerinden bir veya birkainin, bir mantik dizisine gre uygulanmasidir. Deger bime yntemleri klasik olarak, sentetik ve analitik olmak zere ikiye ayrilmaktadir. 1. Sentetik Yntem; seri halinde ayni cinsten mallarin pazar fiyatlari bilindiginde, degeri biilen mal ve seriyle karsilastirilarak, benzer mal saptanir ve fiyatlarin degismezligi ilkesi uygulanarak, mala benzer malin fiyati esas alinarak deger biilir (pazar fiyati kriteri). Yahut malin bilinen seride benzeyeni yoksa, o malin yerine kullanilabilecek bir malin fiyati (ikame fiyati kriteri), yahut o maldan elde edilebilecek bir malin fiyati (dnsm fiyati kriteri) veyahut da o malin retiminde kullanilan girdilerin fiyatlari (maliyet kriteri) arastirilir. Sentetik yntemin uygulanabilmesi iin; a. Ayni kosullar altindaki ok yeni gerek pazar fiyatlarinin bilinmesi, b. Serbest rekabet ve fiyatlarin degismezligi ilkesinin btnyle var olmasi gerekmektedir. 2. Analitik Yntem: Bu yntem, bir malin degeri, ortalama gelirinin yrrlkteki faiz oranina gre kapitalizasyonuna; veya bir malin degeri, ondan gelecekte elde edilebilecegi varsayilan btn ortalama gelirlerin, bugne biriktirilmesine (gelirlerin kapitalizasyonu yntemi) esittir. Analitik yntemle deger bimede rant bulunduktan sonra, kapitalizasyon faiz oraninin aranmasina geilir. Ancak sermaye piyasasinin bir ok ekonomi disi etkenler nedeniyle ok dinamik oldugu gnmzde kapitalizasyon faiz oraninin aranmasi ve esitli kosullara uygun kilinmasi zm olduka g bir sorundur (Mlayim, 1994). Baslica deger bime kriterleri alti tane olup sunlardir:

1. Pazar fiyati kriteri (Alim-satim fiyati zerinden deger bime), 2. Maliyet kriteri (Maliyet esasi zerinden deger bime), 3. Gelirlerin kapitalizasyonu kriteri (Gelirlerin kapitallestirilmesi esasi zerinden deger bime), 4. Ikame fiyati kriteri (Ikame fiyati esasi zerinden deger bime), 5. Dnsm (Transformasyon) fiyati kriteri (transformasyon fiyati esasi zerinde deger bime), 6. Tamamlayici deger kriteri (Tamamlayici deger esasi zerinden deger bime). Bu ayrim, degisik yerlerde genisletilerek veya daraltilarak verilebilmektedir. Fakat bu siniflandirma, anlasilmasi en kolay olan siniflandirma seklidir (Mlayim, 1994). 1.Pazar Fiyati Kriteri Bu yntemin esasi, degeri biilecek bir malin degerlendirmenin yapildigi zamanda pazardaki olasi fiyatini esas alarak ona deger bimektir. Uygulamada en ok kullanilan yntemlerin basinda gelir. Piyasanin oynak oldugu dnemlerde kullanilan bir yntemdir. Bu yntem, bir kez kullanilabilen mallarin degerlerinin biilmesinde kolaylikla uygulanabilmektedir. Trkiye'de pazar fiyatlarinin ok dinamik olmasindan kaynaklanan tasinir ve tasinmaz btn mallarin fiyatlari yildan yila byk degisiklikler gstermekte ve srekli artmaktadir. Deger bime sirasinda tarim arazileri iin olusmus ok degisik yeni pazar fiyatlarinin bulunmamasindan dolayi bu yntemin uygulanmasi zordur. Ancak ok yeni pazar fiyatlari bulunan mallar iin uygulanabilir. 2. Maliyet Kriteri Bir mala deger bimede maliyetinin esas alinmasidir. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kisinin yapmis oldugu veya yapacagi giderlerin toplamina, ekonomide o malin maliyeti denir. Bir malin maliyeti, o mali elde edinceye kadar yapilan giderlerin toplamidir. retim giderleri, kullanilan sermayenin faizini, cret ve maaslari, vergiler , amortisman masraflarini vb. iermektedir. Zaman ierisinde meydana gelen ekonomik olaylar sebebiyle bir malin maliyet bedeli nemini kaybedebilmektedir. Baska baska zamanlarda ayri fiyatlardan satin alinmis olan ayni cins mallara maliyet metodu ile deger bimek olduka gtr. Buna ragmen maliyet kriteri, bir ok zel durumlarda (mal yeni satin alinmis, retilmis veya insaa edilmisse) kolaylikla kullanilabilmektedir. 3. Ikame Fiyati Kriteri Bu kriter, piyasa fiyati olmayan ve ayni zamanda alim satimi yapilmayan fakat alim-satim fiyati belli baska bir malla ikame edilebiliyorsa kullanilmaktadir. Ikame fiyati kriterlerinin uygulanabilmesi iin, degeri biilen malin, belli bir ama iin ayni grevi grebilecek diger bir malla ikame edilebilmesi gerekmektedir.

4. Dnsm Fiyati Kriteri Bu kriter genellikle piyasa fiyati olmayan mallarin degerinin biilmesinde kullanilir. Mali baska bir mala dnsms varsayip, onun yeni halinin degerine ve dnstrme giderlerine gre deger bimektir. Bu kriter, zellikle hayvansal rnlerle ilgili bilanolarda ve pazar fiyati belirli olmayan, fakat pazar fiyati belirli baska bir mala dnsebilen mallara deger bimede uygulanmaktadir. 5. Tamamlayici Deger Kriteri Bir mala deger bimede, tamamlayici degerin esas alinmasidir. zellikle kismi istimlaklerde kullanilir. Btn bir maldan ayrilan bir paranin degeri biilmek istendiginde, bu kritere gre ayrilan paranin degeri, btn malin degerinden mal sahibinin elinde kalan kisminin degeri ikartilmak sureti ile bulunmaktadir. 6. Gelirlerin Kapitalizasyonu Kriteri Bir mala kapitalizasyon kriterine gre deger bimede, malin saptanan ortalama gelirinin kapitalizasyonunun esas alinmasindan ibarettir. Diger bir deyimle, bu kritere gre bir malin degeri, o maldan ilerde elde edilecegi varsayilan btn gelirlerin deger biilen zamana biriktirilmesi olarak kabul edilmektedir. Bu kriter, zellikle srekli gelir saglayan mallar (toprak, bina, vb.) iin kullanilir. Devamli gelir saglama hususiyeti genellikle tasinmaz mallara ait bir zellik oldugu iin kapitallestirme kriteri, bu malin zellikle arazi degerlerinin biilmesinde kullanilabilir. Analitik ynteme gre, bir arazinin kiymeti gelirlerin kapitalizasyonu yntemine gre belirlenmektedir. ncelikle arazinin ranti ve kapitalizasyon faiz oraninin bilinmesine ihtiya vardir. Bunlar bilindigi takdirde arazinin kiymetini bulmak iin;

K=R/f forml kullanilmaktadir. K = Arazinin degerini (TL), R = Arazinin rantini (TL), f = Kapitalizasyon faiz oranini (%) ifade etmektedir(Mlayim, 1994). 2942 Sayili Kamulastirma Kanunu'nun 11. Maddesinde arazilerde, arsalarda ve yapilarda deger bimenin nasil yapilacagi belirtilmistir. Bu kanuna gre; - Araziler, tasinmaz mal veya kaynagin kamulastirma tarihindeki mevkii ve sartlarina gre ve oldugu gibi kullanilmasi halinde getirecegi net gelirine, - Arsalar, kamulastirma gnnden nceki zel amaci olmayan emsal satislara gre satis degerine, - Yapilar, kamulastirma tarihindeki resmi birim fiyatlari ve yapi maliyet hesaplarini ve yipranma payina gre takdir edilmektedir (Arcak, 1984), Bir blgenin o yila ait kapitalizasyon faiz oraninin gereki bir sekilde bulunabilmesi; 1. 2. 3. 4. Net gelir ile ilgili verilerin ve arazi satis degerine ait tespitlerin son yila ait olmasi, Arazilerde uygulanmakta bulunan tarimsal retimin ayni olmasi, retimin ayni vasif ve karakterdeki arazilerde yapiliyor olmasi, Isletme seklinin ayni olmasi halinde mmkn olacaktir (Akin, 2001)

Analitik ynteme gre arazinin degeri Gelirlerin Kapitalizasyonu Yntemi'ne gre hesap edilmektedir. Gelirlerin Kapitalizasyonu Yntemi'nin tatbikinde bazi glklerle karsilasilmaktadir. Bunlar; a- Bazi blgelerde kiracilik sisteminin yaygin olmayisi nedeniyle mlk sahibinin arazi ve binalarinin kullanilmasi karsiliginda aldigi net geliri bulmak glesmektedir. Ayrica pazarlama bakimindan mal sahibi gl ve kiralama bakimindan rekabet fazla ise kiraci mecburiyet karsisinda sadece isgc karsiliginda alismaktadir. Bazi kesimlerin hayat standardi dsk oldugu iin kiranin fazlaligi yasamini pek etkilememekte ve bylece fazla verilen yada sayilan kira bedeli mlkn degerine yansimaktadir. Bazi sehir ya da kylerde pazarlik bakimindan kiraci mal sahibinden daha gl olabilir. Bu defa da dsk kira bedeli arazinin degerine yansimaktadir. Bazen de kiralar adet ve geleneklere gre tespit edilmektedir. Zaman ierisinde kanuni tespit ya da diger nedenlerle kiralardaki artis diger fiyat artislarina nazaran daha dsk bir seviyede olabilir. b- ok defa mlkn degerinin byk bir kismi gelir disi faktrlere dayanabilmektedir. Dinlenme yerlerindeki mlkler buna rnek teskil etmektedir. c- Gelir disi faktrlerin nihai degere katilmasi degerlendirmenin sbjektivitesini artirabilir. d- Tavukuluk, ahir besiciligi, mantar reticiligi gibi ticari iftilerde gayrimenkulun (arazi,binalar vs.) iftligin geliri iindeki yeri pek azdir. Bu gelirin araziye ve binaya ait olanini ayirmak olduka gtr. Byle iftliklerde retim unsurlarinin disaridan satin alinmasi, arazi ve binalarin retimdeki payini daha da azaltmaktadir. Bu arazi ve binalarin yksek degeri daha ok onlarin sehre yakinligindan ve gelir disi zelliklerinden ileri gelmektedir. e- Ayni kalitedeki iki arazinin yada iftligin ayni retim teknigi ve idare ile isletildigine rastlamak gtr. Bu nedenle gelirleri de farkli olmaktadir. Bylece bunlara farkli deger takdir etmek her zaman mmkn olabilmektedir. Normal ve standart isletme bulmak hemen hemen imkansizdir. Isletmede retilen rn esidi arttika bu metodun tatbiki daha da glesmektedir. f- Net gelir hesaplama ya da tahminlerindeki kk bir degisiklik, bulunacak deger bimede farkliliklara neden olmaktadir. g- Kapitalizasyon faiz oranindaki ok kk bir degisiklik, bulunacak deger bimede ok byk farkliliklara neden olmaktadir (Glten, 1994b). 3. Kapitalizasyon Faiz Oraninin Tanimi Kapitalizasyon faiz orani, araziye yatirilmis birim sermayenin kullanilma hakkidir. Diger bir deyimle,

kapitalizasyon faiz orani, arazinin ranti ile satis degeri arasindaki orandir ve %5, %8, %10, %12 gibi oranlar halinde ifade edilmektedir. Rant ayni kalmak kosuluyla, kapitalizasyon faiz orani dstke arazinin satis degeri ykselmektedir. Bir arazinin degeri, rantinin artmasi ve kapitalizasyon faiz oraninin dsmesi oraninda ykselmektedir. Kapitalizasyon faiz orani, blgeden blgeye ve hatta ayni blgede araziden araziye ve arazi alim-satim durumuna gre farkliliklar gstermektedir. Kapitalizasyon faiz orani, arz ve talebe gre de degismektedir. Esit ranta sahip iki araziden, hangisinin talebi ve dolayisiyla degeri fazla ise, onun kapitalizasyon faiz orani daha dsktr. Arazi kapitalizasyon faiz orani, sanayi ve ticaret gibi yatirimlarin faiz oranlarindan, arazinin daha garantili ve gelirinin uzun sreli olmasi nedeniyle, farkli ve ok daha dsktr. Bunun iin, arazi kapitalizasyon faiz orani saptanirken, sanayi-ticaret yatirimlarinin kar oranlarindan pek yararlanilamaz. nk bunlarin arazi ile aralarinda hibir iliski bulunmamaktadir. Sadece devlet tahvilleri, garanti ve sreklilik ynnden, nispeten araziye benzemektedir. Ancak onlar da, sabit bir gelir verdikleri ve paranin srekli deger kaybina ayak uyduramadiklari iin araziden tamamen ayri bir nitelik tasimaktadirlar (Mlayim ve ark., 1986). Kapitalizasyon faiz orani tarim arazilerinin degerinin tespitinde ok nemlidir. nk arazinin ranti sabit kabul edildiginde, kapitalizasyon faiz oraninin degismesi, arazinin degerini de nemli miktarda degistirmektedir. rnegin, dekara yillik arazi ranti 50 000 000 TL. olan bir arazinin dekar degeri, kapitalizasyon faiz orani %5 ve %10 alindiginda; K1 = 50 000 000 / 1 000 000 000 TL = 0.05

K1 = 50 000 000 / 500 000 000 TL = 0.10 Kapitalizasyon faiz orani % 5den % 10a iktiginda arazi degeri % 50 azalmaktadir. Binlerce dekar arazinin degerinin biilmesi kapitalizasyon faiz oraninin rasgele veya yanlis hesaplamalar sonucu kullanilmasi durumunda, kamulastirma bedelleri milyarlarca lira farkli hesaplanacaktir. Bu durumda, ya arazi sahipleri ya da kamulastirmayi yapan kamu kurum/kuruluslar ok byk maddi zararlara ugrayacaklardir. Bundan dolayi bu oranin gereki bir sekilde hesaplanmasi ve kullanilmasi byk nem arz etmektedir. 4. Kapitalizasyon Faiz Oranini Etkileyen Faktrler 4.1. Kapitalizasyon Faiz Oranina Olumlu ve Olumsuz Etki Yapan Faktrler Degeri tespit edilen arazi, bulundugu blgeye gre olumlu ve olumsuz faktrlere sahip ise, bilirkisi, kapitalizasyon faiz oranini gerektigi lde degistirerek, bu faktrleri gz nne alacaktir. Sayet arazi, bulundugu blgeye gre olumlu faktrlere sahip ise, kapitalizasyon faiz oram dsecek, aksi durumda ykselecektir. Kapitalizasyon faiz oranina olumlu etki yaparak dsmesine neden olan baslica faktrler sunlardir: Kente veya kasabaya yakin olma ve kent veya kasaba nfusunun fazlaligi, Ulasim yollarina (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakinlik, Iyi saglik kosullari, Ulasim kolayliligi, Binalarin (varsa) iyiligi, Arazinin tek bir paradan olusmasi, Topragin biiminin dzgn olmasi, Mlk gvenliginin olmasi, Serbeste alinip satilabilmesi, Toprak sahibinin can gvenliginin olmasi, Araziden kadastro gemis olmasi, Nfus yogunlugunun fazlaligi, Mnavebenin kolaylikla degistirilebilmesi, Sulu ise, sulama kolayligi, Araziye olan talep yogunlugu, Rekreasyon ve dinlenme gibi amalar iin elverisli olmasi.

Kapitalizasyon faiz oranina olumsuz etki yaparak ykselmesine neden olan baslica faktrler sunlardir. Kente veya kasabaya uzak olma ve kent veya kasaba nfusunun azligi, Ulasim yollarina (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) uzaklik, Kt saglik kosullari, Ulasim glg, Binalarin (varsa) iyi veya bakimli olmamasi, Arazinin parali olmasi ve paralarin birbirinden uzak bulunmasi, Topragin biiminin dzgn olmamasi, Mlk gvenliginin olmamasi, Serbeste alinip satilamamasi, Toprak sahibinin can gvenliginin olmamasi, Araziden kadastro gememis olmasi, Nfus yogunlugunun azligi, Mnavebeyi degistirmenin g olmasi, Sulu ise, sulama glg, Araziye olan talebin azligi.

Kapitalizasyon faiz oranina olumlu ve olumsuz etki yapan bu faktrlerin etki dereceleri, ancak zel arastirmalar sonucu tespit edilebilir (Mlayim ve ark., 1986). 4.2. Kapitalizasyon Faiz Oraninin Dsk Olmasinin Nedenleri Arazi en gvenceli yatirimlar arasinda yer almaktadir. Dolayisiyla araziye yatirilan sermayenin kapitalizasyon faiz orani, rizikolu olan diger yatirimlarin faiz oranlarindan ok daha dsktr. Bu ekonomik nedenden baska, kapitalizasyon faiz oranim, diger yatirimlarin faiz oranlarina gre dsren ekonomik olmayan nedenler de vardir. Bunlar: a-Toprak tutkusu; kisisel tasarrufu belli bir faiz oraniyla yatirmak iin arazi sahibi olunmaz. Toprak sahibi olmada, toprak tutkusunun da nemli rol vardir. Toprak tutkusu,kk arazi paralarinin kapitalizasyon faiz oranini etkilemektedir. b- Yatirim araci olmasi; btn ailenin alisabilecegi kk bir isletme arazisinin satin alinmasi halinde, isletme, yalniz tasarruflarin yatirildigi bir yer olarak dsnlemez. Arazi ayni zamanda bir is aracidir. Issizligin ok yogun oldugu Trkiye'de bu nedenle kyl, bir iftligi satin alabilmek iin ok yksek deger demeye razi olmaktadir. nk burada kyl, ailesinin btn isgcnn alismasini gvence altina almis olacaktir. Toprak satin alan kyl, kendisi ve ailesi isgcnn alismasini gvence altina aldigindan, yatirimin kapitalizasyonu faiz oraninin ok dsk olmasina nem vermeyecektir. c- Sosyal ve politik g; toprak, ayni zamanda sahip olana sosyal ve politik bir g verir. zellikle byk isletmelerde bu faktr nemlidir. Btn bu sayilan ekonomik olmayan faktrler de, araziyi yatirim olarak seenlerin niin dsk bir faiz oranina razi olduklarini belirten, yani arazi kapitalizasyon faiz oraninin dsk olmasinin nedenlerindendir (Mlayim, 1994). 5. Kapitalizasyon Faiz Oraninin Tespiti Bir iftlige veya bir araziye analitik ynteme gre deger bimek iin ncelikle arazinin ranti ve kapitalizasyon faiz oraninin tespit edilmesi gerekmektedir. Arazi rantlari, iftligin veya arazinin retim hedefi ile onun idare sistemine gre degisir. Diger bir ifadeyle rantin hesap edilis sekli iftligin veya arazinin senelik gelir saglayan (tarla ziraati gibi) veya periyodik gelir temin eden (meyvelik gibi) retim sahalarina tahsis edilmis olmasina ve idaresinin kiracilik, ortakilik ve mal sahipligi gibi usullerle yapilmasina gre degismektedir (Glten,1994 a). Tarimsal deger bimede arazi rantlari genellikle arazilerin isletilme durumlari dikkate alinarak sekilde hesaplanmaktadir (Mlayim, 1994). - Mal Sahibi Tarafindan Isletilen Arazilerde Rant: Mal sahibi tarafindan isletilen arazilerde, arazi rantinin bulunmasinda asagidaki forml kullanilmaktadir. R- Gh - (M + Mf + E + I + V)

R = Arazi rantini, Gh= Gayri safi hasilayi, M = iftlik disindan saglanilan retim aralari (tohum, yem, tarim ilalari, gbre vb.) ve hizmet masraflari, amortismanlar, sigorta, tamir ve bakim giderleri vb.ni, Mf = Mstecir sermayesi faizini, E = El emegi cret karsiligini, I = Idare (ynetim) cret karsiligini, V = Vergileri ifade etmektedir. Bu durumda deger bien uzman Gh, M, Mf, I ve V'nin yillik ortalama ve yil sonuna toplanmis degerlerini, normal yetenekte bir mtesebbise gre hesaplamasi gerekmektedir. - Kiraci Tarafindan Isletilen Arazilerde Rant: Degeri biilen iftligin bulundugu blgede kiracilik gelenegi var ise arazi rantinin bulunmasinda asagidaki forml kullanilir: R = Toplam (e) - Toplam (m) R = Arazi rantini, Toplam (e) = Parasal (nakdi) ve maddesel (ayni) kira toplamini, Toplam (m) = Mal sahibi tarafindan yapilan masraflar (- Arazi vergisi ve mal sahibine ait diger vergileri (gelir vergisi hari) - Arazi sermayesinin amortismani, sigorta, tamir ve bakim giderleri - idari giderler) ifade etmektedir. - Ortaki Tarafindan Isletilen Arazilerde Rant: Ortakilikla isletilen bir arazinin rantinin bulunmasinda asagidaki forml kullanilir: R = Ghm - ( Mm + Mfm + Im + Vm) R = Arazi rantini, Ghm = Gayri safi hasiladan mal sahibine dsen payi, Mm = Masraflardaki mal sahibi payini, Mfm = Mal sahibine ait mstecir sermayesi faizini, Im = Idari cret karsiligindan mal sahibine dsen payi, Vm = Mal sahibinin dedigi vergileri ifade etmektedir. Bu verilen formller yardimiyla arazilerin isletilme biimlerine (mal sahibi, kiraci, ortaki) gre rantlari tespit edildikten sonra, kapitalizasyon faiz orani hesaplanabilecektir. Degeri biilen iftligin veya arazinin bulundugu blgede deger biildigi zaman yrrlkte olan ortalama kapitalizasyon faiz orani aranir. Bunun iin ok yeni ve benzer birok gerek arazi satis fiyatlarinin bilinmesi gerekir. Yeter sayida arazinin satis fiyatlari ve bunlarin rantlarinin bilinmesi durumunda ortalama kapitalizasyon faiz orani syle hesaplanir: Satis fiyatlari K1, K2, K3 ..... Kn olan arazilerin rantlari R1, R2, R3 ..... Rn ile, kapitalizasyon faiz orani da f ile gsterilecek olursa; R1 + R2 + R3 + ..... +Rn / K1 + K2 + K3 + .....+ Kn = Toplam R / Toplam K = f Bu forml ile, tartili ortalama almak suretiyle kapitalizasyon faiz orani bulunmaktadir. Bu yolun uygulanmasi iin, bir ok arazinin gerek satis fiyatlarinin bilinmesi gerekmektedir ki, bunlari bilmek her zaman kolay olmamaktadir. Arazilere ait gerek satis fiyatlari iin, tapu satis kayitlari nemli bir veri kaynagidir. Ancak Trkiye'de kadastro islemlerinin tam anlamiyla bitmemis olmasi ve alim-satim vergisi nedeniyle arazi satis fiyatlarinin dsk gsterilmesi nedeniyle tapu satis kayitlarina gvenilememektedir. Ortalama arazi satis fiyatlari, tapu kayitlari disinda, blgeyi ok iyi taniyan iftiler. Ziraat Mhendisleri, Ziraat Teknisyenleri ve emlakilara sorulmak suretiyle de bulunabilmektedir. Gerek resmi gerekse gayri resmi arazi satis degerleri toplanip degerlendirilerek arazinin ortalama satis degeri bulunabilir. Bulunan bu arazi satis degerleri, daha nce hesaplanmis olan rantlara oranlanarak gerege en yakin kapitalizasyon faiz orani saptanmis olur. Ancak, yukarida belirtilen glklerine ragmen, Trkiye'de tarimsal deger bimede kullanilabilecek bugn en dogru ve tek yol budur*.

Akerson (1984)a gre arazilerin degerinin yildan yila ok az degismesi nedeniyle, kapitalizasyon kriterinin araziler iin en uygun yntem oldugu kabul edilmektedir (Sayili, 1996). Bu sekilde bulunan oran da, ortalama kapitalizasyon faiz orani olup, bulunan bu oraninin, degeri biilen araziye uyarlanmasi gerekmektedir. Bu amala, deger bien kimse veya bilirkisi, arazinin, kapitalizasyon faiz oranini etkileyen btn niteliklerini ve rahatliklarini (arazinin genisligi, sekli, konumu, kente uzakligi, sosyal gvence vb.) gz nne alarak degerlendirir. Deger bien kisi bulunan kapitalizasyon faiz oranini deger bitigi araziye uyarlayarak azaltip veya artiracaktir. Arazinin rahatligi arttika ortalama kapitalizasyon faiz orani dsrlmekte; yani arazinin degeri artmaktadir (Mlayim, 1994). KULLANILAN YNTEMLER maliyet -maliyet indeksi yntemi -karlatrmal birim yntemi -maliyetlere ayrma yntemi ( keif yntemi) -yerinde birim yntemi emsal karlatrma yntemi -eletirilmi veri analizi -istatistiksel analiz -grafik analiz -sralama analizi -bal karlatrma analizi -yzde dzeltme -parasal dzeltme gelir kapitilizasyonu -yatrm aral (band teknii ) -toplama yntemi amortisman belirleme yntemleri -piyasadan karma yntemi -ya mr yntemi -dkm yntemi KAME VARLIKLAR -Nakit -Devlet i borlanma senetleri -hazine kefaletiyle ihra edilen menkul kymetler -OECD ye lkelerin merkezi ynetimleri,merkez bankar kefaletiyle ihra edilen menkul kymetler -kurulca uygun grlen ve kamuya ilan edilen dier menkul varlklar