N°02/2007

Aménagement
Urbanisme
Juillet 2007
Edition et publication : SCET - Intersem
Réalisation :
SCET - Juridique et Financier
Réforme des
autorisations
d’urbanisme
Fiches d’analyse
© SCET - GROUPE SNI
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AVANT PROPOS
Le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 relative au permis
de construire et aux autorisations d’urbanisme a été publié au journal officiel du 6 janvier 2007.
Avec lui, la réforme inscrite dans le cadre de l’ordonnance du 8 décembre 2005 (JO du 8 décembre) prend tout son sens
puisque de très nombreuses dispositions de ladite ordonnance renvoyaient au décret, en lui laissant le soin de définir
notamment :
• les champs d’application respectifs des différentes autorisations regroupées sous les quatre régimes que sont le
permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir et la déclaration préalable ;
• les délais d’instruction et les conditions d’allongement de ceux-ci, les formes et conditions de délivrance de ces
autorisations,
• l’organisation des règles d’urbanisme avec les autres législations (telles que la législation applicable aux monuments
historiques ou aux installations classées pour la protection de l’environnement).
Ordonnance et décret combinés modifient sensiblement les dispositions législatives et réglementaires du code de l’urba-
nisme sur de très nombreux thèmes, qu’il s’agisse de modifications de fond ou d’un toilettage salutaire clarifiant la
rédaction de certains articles.
C’est pourquoi, pour tenter d’expliquer les apports de cette importante réforme, à la rédaction d’une note d’analyse par
nécessité assez longue, a été préféré la rédaction de fiches par grands thèmes expliquant les nouvelles dispositions et
leurs conséquences opérationnelles.
Le présent dossier ne prétend pas à l’exhaustivité tant les dispositions techniques sont très nombreuses. Il présente les
principaux dispositifs et il a vocation à être régulièrement mis à jour soit, par l’insertion de nouvelles fiches, soit par la
modification de fiches existantes justifiées par des nécessités opérationnelles.
Après quelques atermoiements sur le délai d’entrée en vigueur de la réforme, celui-ci a été fixé pour la plupart des
dispositions au 1
er
octobre 2007 en application de l’article 4 du décret n°2007-817 du 11/5/2007 relatif à la restauration
immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme. Il convient cependant de relever que
l’entrée en vigueur est fixée au 1
er
avril 2007 pour les autorisations accordées dans le cadre des secteurs sauvegardés
(Cf article 2 du décret 2007-452 du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés et modifiant le code de l’urbanisme
Les consultants juridiques sont dès à présent à votre disposition pour vous assister dans la compréhension et la mise en
œuvre de ces nombreuses
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SOMMAIRE
FICHE N°1 :
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE 5
FICHE N°2 :
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS D’AMÉNAGER 10
FICHE N°3 :
LE CHAMP D’APPLICATION DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE 12
FICHE N°4 :
LE CHAMP D’APPLICATION DU PERMIS DE DÉMOLIR 16
FICHE N°5 :
LES CONSTRUCTIONS, TRAVAUX ET AMENAGEMENTS EXEMPTÉS DE TOUTE FORMALITÉ 18
FICHE N°6 :
LA PROCÉDURE D’INSTRUCTION ET DE DÉLIVRANCE DES PERMIS 20
FICHE N°7 :
LA PROCÉDURE DE DÉCLARATION PRÉALABLE 28
FICHE N°8 :
LE CONTENU DE LA DEMANDE DE PERMIS 30
FICHE N°9 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÉGIME DES CERTIFICATS D’URBANISME 36
FICHE N°10 :
LE CONTRÔLE DE LA CONFORMITÉ 37
FICHE N°11 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÉGIME DES LOTISSEMENTS 39
FICHE N°12 :
LE PERMIS DE CONSTRUIRE VALANT DIVISION 43
FICHE N°13 :
L’ARTICULATION ENTRE LES AUTORISATIONS D’URBANISME
ET LES AUTORISATIONS ISSUES D’AUTRES LÉGISLATIONS 45
FICHE N°14 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÉGIME DE LA RESTAURATION IMMOBILIÈRE 48
FICHE N°15 :
LES MODIFICATIONS APPORTÉES AU RÈGLEMENT NATIONAL D’URBANISME 51
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FICHE N°1 : LE CHAMP D’APPLICATION
DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Articles L.421-1, R.421-1, R.421-14 à R.421-16 du Code de l’urbanisme
Contexte
L’appréciation du champ d’application du permis de construire a donné lieu à un important contentieux et à des inter-
prétations divergentes des tribunaux administratifs, civils et pénaux portant notamment sur la notion de construction et
sur les travaux sur constructions existantes pouvant en fonction de leur caractéristiques techniques ressortir soit du
permis de construire, soit de la déclaration préalable dont la liste n’était pas limitative. Dans ce contexte, le décret vient
clarifier notablement le champ d’application du permis de construire.
Les nouvelles dispositions
L’article L.421-1 édicte brièvement le principe selon lequel les constructions, même ne comportant pas de fondations,
doivent être précédés d’un permis de construire. A ce principe, sont opposés deux types de dérogations :
• Les constructions, aménagements et travaux qui en raisons de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation,
ne justifient pas l’exigence d’un permis de construire et sont soumis à déclaration préalable.
• Les constructions, aménagements et travaux dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme en raison de
leur très faible importance, de la faible durée de leur maintien en place ou de leur caractère temporaire, du fait qu’ils
nécessitent le secret pour des raisons de sûreté ou du fait que leur contrôle est exclusivement assuré par une autre
autorisation ou une autre législation
Ces deux types de dérogations sont définis par le décret selon deux cas de figure clairement distingués désormais : le cas
des constructions nouvelles et les cas des interventions sur des constructions existantes.
En ce qui concerne les constructions nouvelles
Le principe du permis de construire est réaffirmé à l’article R.421-1.
Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
• des constructions limitativement énumérées aux articles R.421-2 à 8 dispensées de toute formalité au titre du code
de l’urbanisme ;
• des constructions limitativement énumérées aux articles R.421-9 à 12 soumis à déclaration préalable.
En ce qui concerne les interventions sur des constructions existantes
L’article R.421-12 prend quelque liberté par rapport à la rédaction de l’article L.421-1 en édifiant le principe selon lequel
les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité à l’exception :
• des travaux limitativement énumérés aux articles R.421-14 à 16 qui sont soumis à permis de construire
• des travaux limitativement énumérés à l’article R.421-17 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable
Le cas particulier des changements de destination
Le décret :
• Définit limitativement le cas où les changements de destination accompagnés de travaux d’aménagement sont
soumis à permis de construire : il s’agit des travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses et la façade
du bâtiment ;
• Dispose par ailleurs que tout changement de destination, même sans travaux doit faire l’objet d’une déclaration
préalable ;
• Dispose qu’il n’y a de changement qu’entre les destinations limitativement définies à l’article R.123-9 du Code de
l’Urbanisme, c’est à dire : l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploi-
tation agricole ou forestière ou la fonction d’entrepôt.
L’application des dispositions précitées peut être résumée dans les tableaux ci-dessous.
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Le cas particulier des permis délivrés à titre précaire
La réforme introduit une plus grande souplesse dans le recours au permis précaire. L’article L.433-1 dispose « Une
construction n’entrant pas dans le champ d’application de l’article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées
par l’article L. 421-6 peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire dans les conditions fixées par le présent
chapitre. »
L’article L.421-6 précise « le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont
conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination,
la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils
ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique »
Par rapport au régime antérieur ; la réforme procède à une double extension :
• Sur le plan géographique : le permis précaire peut être délivré désormais dans n’importe quelle zone de n’importe
quelle commune. Il n’est plus limité aux emplacements réservés du PLU ou aux zones industrielles ;
• Sur le plan de la dérogation : le permis de construire précaire peut désormais déroger à n’importe quelles règles
d’urbanisme de fond (prospect, destination,…)
Auparavant, la construction ainsi autorisée ne devait pas gênée la réalisation future du projet ayant justifié l’emplace-
ment réservé. De même, en dehors des emplacements réservés, ne pouvaient être autorisées à titre précaire que les
installations industrielles.
Il appartient au permis de définir le délai à l’expiration duquel le bénéficiaire devra enlever sa construction (pas délai fixé
par les textes) lorsque le projet se situe :
• Dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimités par un plan local d’urbanisme ni
dans un secteur constructible délimité par une carte communale ;
• Ou dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière, dans un site inscrit ou classé, dans le
champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et
paysager.
En dehors de ces zones, l’indication du délai d’expiration du permis est optionnelle.
Attention car l’article R.433-1 indique que le permis précaire peut être accordé à titre exceptionnel. Ce qui implique :
• une motivation de la décision délivrant le permis dans la mesure où elle comporte une dérogation,
• une appréciation par le juge administratif en cas de recours.
Observations
Le champ d’application du permis de construire est appréhendé par défaut. Les projets qui ne figure pas dans la liste des
exemptions de toute formalité ou celle relative à la déclaration préalable sont automatiquement soumis à permis.
Il convient d’être particulièrement attentif à l’existence de périmètres de protection tels que les secteurs sauvegardés ou
les ZPPAUP.
La réforme apporte un assouplissement notable au champ du permis de construire précaire dont la date d’expiration est
optionnelle en dehors des périmètres de protection évoqués à l’article R.433-1. La notion « à titre exceptionnel » qui
conditionne la délivrance dudit permis n’est pas balisée aujourd’hui.
Il appartiendra au juge de la définir à défaut de nouvelles précisions législatives.
Il faudra notamment être attentif à la manière dont ces permis sont délivrés sur des terrains destinés, à une échéance
plus ou moins brève, à faire l’objet dune opération d’aménagement. Bien que précaire, le permis délivré n’en est pas
moins créateur de droit pour le bénéficiaire.
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Proposition de nomenclature
Pour un projet sur une construction existante
Application générale (dans et hors secteurs sauvegardés)
(1) Travaux expressément exemptés de permis par n du 8/9/2005 sur la protection des monuments historiques et sites
classées qui institue un régime d’autorisation spécifique (L.6219 du C.Patr.)
Dans les secteurs sauvegardés (ailleurs ces travaux sont exemptés)
En fonction du PLU
Régime applicable
Nature des travaux
Permis de
construire
Déclaration
préalable
Exemption
Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que
le PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, comme
présentant un intérêt patrimonial ou paysager.
X -
Régime applicable
Nature des travaux
Permis de
construire
Déclaration
préalable
Exemption
Lorsque le PSMV est approuvé :
Travaux exécutés à l’intérieur des immeubles ou parties d’immeubles visés
au III de l’article L. 312-1, lorsqu’ils ont pour objet ou pour effet
de modifier la structure du bâtiment ou la répartition des
volumes existants
X -
Lorsque le PSMV est approuvé :
Les travaux qui portent sur un élément que le plan de sauvegarde et de
mise en valeur a identifié, comme présentant un intérêt patrimonial ou
paysager.
X -
Lorsque le PSMV n’est pas approuvé ou est mis en révision :
Les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
X
Autres travaux X
Régime applicable
Nature des travaux
Permis de
construire
Déclaration
préalable
Exemption
Travaux ayant pour effet de créer une SHOB < 20m² X - -
Travaux ayant pour effet de créer une SHOB > 2m² et < à 20 m² - X -
Les travaux ayant pour effet de transformer plus de 10m² de SHOB
en SHON
X
Travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de
percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur
X
Travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la
façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un
changement de destination
X
Travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la
façade du bâtiment, sans changement de destination
X
Tous les travaux portant sur un immeuble ou une partie
d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sauf
si secret pour des motifs de sécurité (exemption)(1)
X
Travaux de ravalement et travaux ayant pour effet de modifier l’aspect
extérieur d’un bâtiment existant
X
Changements de destination d’un bâtiment existant entre les différentes
destinations définies à l’article R. 123-9 (même sans travaux)
X
Autres travaux X
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Pour un projet de construction nouvelle
Application générale
Régime applicable
Nature des travaux
Permis de
construire
Déclaration
préalable
Exemption
Constructions dont la hauteur au-dessus du sol est < à 12m et qui
n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet
de créer SHOB < ou égale à 2m²
X
Constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-
dessus du sol est > à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer
de SHOB ou qui ont pour effet de créer une SHOB brute < ou égale à 2m² ;
X
Constructions ayant pour effet de créer une SHOB > à 2m² et < ou égale
à 20m²
X
Eoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est
< à 12m
X
Eoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est
> à 12m
X
Habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de
camping ou un parc résidentiel de loisirs autorisé et dont la
SHON est < ou égale à 35m²
X
Habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à
l’article R. 111-32, dont la SHON est > à 35m²
X
Piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 10 m² X
Piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 100m² et qui ne sont
pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-
dessus du sol < à 1,80 m
X
Châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est < ou égale à 1,80m X
Châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un
1,80 et 4 m, et dont la surface au sol n’excède pas 2000 m² sur une même
unité foncière
X
Murs dont la hauteur au-dessus du sol est <à 2 m X
Murs dont la hauteur au-dessus du sol est > ou égale à 2m X
Murs de soutènement X
Clôtures, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole ou
forestière ;
X
Mobilier urbain X
Caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière X
Tous ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les
voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires
X
Canalisations, lignes ou câbles, lorsqu’ils sont souterrains X
Ouvrages et accessoires des lignes de distribution d’énergie électrique
dont la tension est inférieure à soixante-trois mille volts
X
Constructions implantées pour une durée n’excédant pas 3 mois
Durée portée à :
• Un an pour les constructions nécessaires au relogement d’urgence des
personnes victimes d’un sinistre ou d’une catastrophe naturelle ou
technologique
• Une année scolaire en ce qui concerne les classes démontables
• Durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires
directement nécessaires à la conduite des travaux ainsi que les
installations liées à la commercialisation d’un bâtiment en cours de
construction
• d’un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien
des activités économiques ou des équipements existants, lorsqu’elles
sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier
• Durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou
sportive, dans la limite d’un an,
X
Constructions couvertes par le secret de la défense nationale X
Constructions situées à l’intérieur des arsenaux de la marine, des
aérodromes militaires et des grands camps figurant sur une liste fixée par
arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la
défense
X
Dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication
numérique de la police et de la gendarmerie nationales
X
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Régimes spéciaux
Dans les secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité
(1) Cette exception s’applique également dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant voca-
tion à être classés dans le cœur d’un futur parc national dont la création a été prise en considération en application
de l’article R. 331-4 du code de l’environnement et à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.
(2) Cette exception s’applique également dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ; dans un site inscrit ou dans un site classé au titre du code
de l’environnement ou dans un secteur délimité par le plan local d’urbanisme
(3) Ces limitations de durée sont également applicables dans les sites classés et des périmètres justifiant une protection
particulière et délimités par une délibération motivée du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI
compétent en matière de plan local d’urbanisme
Régime applicable
Nature des travaux
Permis de
construire
Déclaration
préalable
Exemption
Tous ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les
voies, ponts, infrastructures portuaires ou aéroportuaires
X
Constructions n’ayant pas pour effet de créer une SHOB ou ayant pour
effet de créer une SHOB < ou égale à 20m², quelle que soit leur
hauteur (1)
X
Murs, quelle que soit leur hauteur (1) X
Clôture (2) X
Constructions implantées pour une durée n’excédant pas 15 jours (3)
Durée de trois mois en ce qui concerne les constructions nécessaires
au maintien des activités économiques ou des équipements existants,
lorsqu’elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier (3)
Durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou
sportive, dans la limite de trois mois
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FICHE N°2 : LE CHAMP D’APPLICATION
DU PERMIS D’AMÉNAGER
Articles L.421-2, R.421-18 à R.421-22
Contexte
La création du permis d’aménager s’inscrit dans le cadre de la simplification des régimes d’autorisation puisqu’il se
substitue à l’autorisation de travaux et installation divers, à l’autorisation de lotir, à l‘aménagement de terrain de
camping, à l’hébergement touristique ou à l’installation de caravanes.
Le permis d’aménager a un tronc commun limité. Il se décline en plusieurs variantes selon le type d’aménagement dont
le lotissement (Cf fiche n°11).
Les dispositions
L’article R.421-18 fixe le principe selon lequel les travaux, installations et aménagements autres que ceux exécutés sur
des constructions existantes sont dispensés de toute formalité.
Au principe sont opposées deux exceptions :
Les travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable (cf fiche n°3)
Les travaux, installations et aménagements soumis à permis d’aménager :
Application générale
1
Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire
lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
2
Les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies
ou espaces communs ;
3
La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping permettant l’accueil de plus de vingt
personnes ou de plus de six tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs
4
La création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisirs ou d’un village de vacances
classé en hébergement léger
5
Le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs existant, lorsque ce
réaménagement a pour objet ou pour effet d’augmenter de plus de 10 % le nombre des
emplacements
6
Les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs, de modifier
substantiellement la végétation qui limite l’impact visuel des installations
7 L’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés
8
L’aménagement d’un parc d’attractions ou d’une aire de jeux et de sports d’une superficie supérieure à deux
hectares
9 L’aménagement d’un golf d’une superficie supérieure à vingt-cinq hectares
10
Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les aires de stationnement ouvertes au
public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs
11
A moins qu’ils ne soient nécessaires à l’exécution d’un permis de construire, les affouillements
et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un
affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux
hectares
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Dans les secteurs sauvegardés, les sites classés
(1) Concernent également les réserves naturelles
Dans les secteurs sauvegardés uniquement
Outre les hypothèses ci-dessus :
Dans les espaces du littoral identifiés par un document d’urbanisme
Outre les hypothèses ci-dessus :
Observations
Le champ d’application du permis d’aménager est donc assez hétérogène puisqu’il se substitue à un certain nombre de
régimes d’autorisation spécifiques. Le champ de l’autorisation préalable n’est pas fondamentalement bouleversé, notam-
ment en ce qui concerne le lotissement.
Cependant, il faut être là aussi attentif au secteur dans lequel une opération d’aménagement ou de travaux est suscep-
tible d’être effectuée. Notamment relèveront du permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés, les catégories de
travaux ou d’aménagement relevant hors de ces zones de la déclaration préalable.
17
Les cheminements piétonniers et cyclables et les sentes équestres ni cimentés, ni bitumés, les objets mobiliers
destinés à l'accueil ou à l'information du public,
18
Les aires de stationnement indispensables à la maîtrise de la fréquentation automobile et à la prévention de la
dégradation de ces espaces par la résorption du stationnement irrégulier, sans qu'il en résulte un accroissement
des capacités effectives de stationnement, à condition que ces aires ne soient ni cimentées ni bitumées et
qu'aucune autre implantation ne soit possible ;
19
Dans les zones de pêche, de cultures marines ou lacustres, de conchyliculture, de saliculture et d'élevage d'ovins
de prés salés, les aménagements exigeant la proximité immédiate de l'eau liés aux activités traditionnellement
implantées dans ces zones, à la condition que leur localisation soit rendue indispensable par des nécessités
techniques ;
16 La création d’une voie ou les travaux ayant pour effet de modifier les caractéristiques d’une voie existante
12 Les cas cités supra quelque soit l’importance (1)
12
Lotissements avec ou sans création d’équipements collectifs ou publics situés dans un site classé ou dans un
secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité
14
Les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur
dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et portant sur une superficie supérieure ou égale
à cent mètres carrés (1)
15 La création d’un espace public (1)
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FICHE N°3 : LE CHAMP D’APPLICATION
DE LA DÉCLARATION PRÉALABLE
Articles L.421-4, R.421-9 à 12, R.421-17 et R.421-22 à 25 du Code de l’urbanisme
Contexte
En ce qui concerne la déclaration préalable, la réforme :
• Soumet à un régime unifié de déclaration l’ancienne déclaration de travaux, la déclaration de clôture et les divisions
foncières de l’article L.111-5-2 qui emprunte désormais le vocable de déclaration préalable ;
• Etend notablement son champ d’application d’une part, en concevant la déclaration préalable comme une alternative
à part entière au permis de construire (Cf fiche n°1) et au permis d’aménager (Cf fiche n°2) et d’autre part, en englo-
bant les coupes et abattages d’arbres qui relevait auparavant d’un régime d’autorisation particulier ainsi que certains
travaux ou aménagements qui relevaient du régime des autorisations d’installations et travaux divers.
Les dispositions
L’article L.421-4 dispose « qu’un décret d’application arrête la liste des constructions, aménagements, installations et
travaux qui, en raison de leur dimension, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un per-
mis et font l’objet d’une déclaration préalable ». Cette liste est limitativement énoncée par plusieurs articles du code
réformé. La synthèse en est donnée dans le tableau ci-dessous.
Sont soumis à déclaration préalable :
(1) Attention : en secteur sauvegardé, ces interventions sont soumises à permis d’aménager
1
Les constructions, autres que les éoliennes, dont la hauteur au-dessus du sol est > à 12 mètres et qui n’ont
pas pour effet de créer de SHOB ou qui ont pour effet de créer une SHOB brute < ou égale à 2m²
2 Les constructions ayant pour effet de créer une SHOB > à 2m² et < ou égale à 20m²
3
Les habitations légères de loisirs implantées dans les conditions définies à l’article R. 111-32, dont la SHON
est > à 35m²
4
Les piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 100m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la
couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol < à 1,80 m
5
Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est comprise entre un 1,80 et 4 m, et dont la surface au
sol n’excède pas 2000 m² sur une même unité foncière
6 Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est > ou égale à 2m
7 Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R. 421-19
8 Les divisions des propriétés foncières situées à l’intérieur des zones délimitées en application de l’articleL. 111-5-2
9
L’aménagement ou la mise à disposition des campeurs, de façon habituelle, de terrains ne nécessitant pas un
permis d’aménager en application de l’article R. 421-19
10
L’installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de loisirs, d’une caravane autre qu’une
résidence mobile lorsque la durée de cette installation est supérieure à trois mois par an
11
Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils sont susceptibles de contenir de dix à
quarante-neuf unités, les aires de stationnement ouvertes au public
12
Les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit d’un exhaussement, ou la profondeur
dans le cas d’un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à
cent mètres carrés ; (1)
12 Les coupes ou abattages d’arbres
14
L’installation d’une résidence mobile constituant l’habitat permanent des gens du voyage, lorsque cette
installation dure plus de trois mois consécutifs
15 Les aires d’accueil des gens du voyage
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En outre, la compréhension de ces dispositions est un peu compliquée par l’existence de mesures spécifiques à certains
secteurs. Sont en outre soumis à déclaration préalable dans ces secteurs (hors ces secteurs, il y a exemption de toute
formalité au titre du code de l’urbanisme) :
En secteur sauvegardés :
(1) Cette exception s’applique également dans un site classé, dans les réserves naturelles, dans les espaces ayant
vocation à être classés dans le cœur d’un futur parc national dont la création a été prise en considération en appli-
cation de l’article R. 331-4 du code de l’environnement et à l’intérieur du cœur des parcs nationaux.
En fonction du PLU :
Observations
Globalement, le décret du 5 janvier 2007 étend notablement le champ d’application de la déclaration préalable :
• Soit en y soumettant ce qui était jusqu’ici du ressort d’un régime d’autorisation :
- Catégorie 3 : H2L jusqu’ici soumises à permis de construire ;
- Catégorie 4 : les piscines couvertes jusqu’ici soumises à permis de construire lorsque la SHOB est supérieure à 20 m
2
aménagées sur un terrain comportant déjà un bâtiment ;
- Catégorie 6 : les murs d’une hauteur supérieure à deux mètres soumis par certaines jurisprudences à permis de
construire, les textes ne réglant jusqu‘alors que la question des murs exemptés de permis (hauteur inférieure à deux
mètres).
- Catégorie 10 : les stationnements isolés de caravanes soumis jusqu’alors à autorisation particulière ;
- Catégorie 11 : les aires de stationnement ouverts au public et dépôt de véhicules soumis jusqu’alors au régime de
l’autorisation de travaux et installation divers ;
- Catégorie 12 : affouillements et exhaussements du sol qui était du ressort jusqu’ici du régime de l’autorisation
d’installation et travaux divers ;
- Catégorie 12 : les coupes et battages d’arbres soumis jusqu’alors à autorisation particulière ;
- Catégorie 16 : Travaux jusqu’alors soumis à autorisation spéciale de l’architecte des bâtiments de France
• Soit en créant ex nihilo de nouvelles catégories de travaux, constructions ou aménagement soumis à déclaration
préalable : Catégories 7 et 17 à 23
A cet égard, la principale modification intéressant les SEM est l’obligation de déclaration préalable
pour les lotissements autres que ceux qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de
créer plus de deux lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs,
c’est-à-dire par conséquent les lotissements qui ne prévoient pas la réalisation de voies et espaces
communs et les divisions de moins de deux lots. La réforme n’établit pas de ligne de partage entre
permis d’aménager et déclaration préalable en fonction du nombre de lots. A partir du moment où
il y a des équipements communs, une opération portant sur deux lots et celle portant sur 50 lots
seront traités de la même manière au plan procédural.
18 Les travaux ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un
document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1, comme présentant
un intérêt patrimonial ou paysager
16
Les travaux, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, ayant pour effet de modifier
l’aménagement des abords d’un bâtiment existant doivent être précédés d’une déclaration préalable.
17
les modifications des voies ou espaces publics et les plantations qui sont effectuées sur ces voies ou espaces, à
l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires et des travaux imposés par les
réglementations applicables en matière de sécurité (1)
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Proposition de nomenclature
Champ d’application du permis d’aménager
…/…
(1) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés et sites classés
(2) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés
(3) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les espaces littoraux
Régime applicable
Nature des travaux
Permis
d’aménager
Déclaration
préalable
Exemption
Création sur une période de moins de dix ans, de plus de deux
lots à construire avec réalisation de voies ou espaces communs
x
Création sur une période de moins de dix ans, de plus de deux
lots à construire sans réalisation de voies ou espaces communs (1)
x
Création sur une période de plus de dix ans, de moins de deux
lots à construire avec ou sans réalisation de voies ou espaces communs
x
Les remembrements réalisés par une AFUL lorsqu’ils prévoient la
réalisation de voies ou espaces communs
x
Les remembrements réalisés par une AFUL sans la réalisation de
voies ou espaces communs
x
La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping
permettant l’accueil de plus de vingt personnes ou de plus de six
tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs
x
La création ou l’agrandissement d’un terrain de camping
permettant l’accueil de moins de vingt personnes ou de moins de
six tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs (1)
x
La création ou l’agrandissement d’un parc résidentiel de loisirs
ou d’un village de vacances classé en hébergement léger
x
Le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de
loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet
d’augmenter de plus de 10 % le nombre des emplacements
x
Le réaménagement d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de
loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet
d’augmenter de moins de 10 % le nombre des emplacements(1)
x
Les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d’un parc
résidentiel de loisirs, de modifier substantiellement la végétation
qui limite l’impact visuel des installations
x
L’aménagement d’un terrain pour la pratique des sports ou loisirs
motorisés
x
L’aménagement d’un golf d’une superficie supérieure à vingt-cinq
hectares
x
L’aménagement d’un golf d’une superficie inférieure à vingt-cinq
hectares(1)
x
La création d’une voie ou les travaux ayant pour effet de modifier les
caractéristiques d’une voie existante (2)
x
Les cheminements piétonniers et cyclables (3) x
Les aires de stationnement (3) x
Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir au moins cinquante unités les
aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les
garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs
x
Lorsqu’ils sont susceptibles de contenir moins de cinquante unités
les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et
les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs (1)
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Champ d’application du permis d’aménager (suite)
(1) Travaux et aménagement soumis à permis d’aménager dans les secteurs sauvegardés et sites classés
(4) Travaux et aménagement soumis à déclaration préalable dans les secteurs sauvegardés
Régime applicable
Nature des travaux
Permis
d’aménager
Déclaration
préalable
Exemption
Affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s’il s’agit
d’un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d’un
affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une
superficie supérieure ou égale à deux hectares
x
Affouillements et exhaussements du sol hauteur ou profondeur
> à deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à
cent mètres carrés (1)
x
Affouillements et exhaussements avec hauteur ou profondeur
> à deux mètres mais sur une superficie < à cent mètres
x
Affouillements et exhaussements avec hauteur ou profondeur
< à deux mètres mais sur une superficie > à deux hectares
x
L’installation, en dehors des terrains de camping et parcs résidentiels de
loisirs, d’une caravane autre qu’une résidence mobile lorsque la durée de
cette installation est supérieure à trois mois par an
x
Les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes lorsqu’ils
sont susceptibles de contenir de dix à quarante-neuf unités, les aires de
stationnement ouvertes au public
x
Les coupes ou abattages d’arbres x
L’installation d’une résidence mobile constituant l’habitat permanent des
gens du voyage, lorsque cette installation dure plus de trois mois
consécutifs
x
Les aires d’accueil des gens du voyage x
Les clôtures (4) x
L’installation de mobilier urbain ou d’œuvres d’art, les modifications des
voies ou espaces publics et les plantations qui sont effectuées sur ces
voies ou espaces, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations
ordinaires et des travaux imposés par les réglementations applicables en
matière de sécurité (4)
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FICHE N°4 : LE CHAMP D’APPLICATION
DU PERMIS DE DÉMOLIR
Articles L.421-3, L.421-6, L.451-1, R.421-26 à 29 du Code de l’urbanisme
Contexte
Historiquement, le permis de démolir était intimement lié à l’interdiction de changer l’affectation de certains immeubles
en vue de sauvegarder le maximum de locaux à usage d’habitation. Cette police des changements d’affectation a été
introduite dans le Code de la construction et de l’habitation (Cf article L.631-7 du CCH), alors que le permis de démolir
était introduit dans le Code de l’urbanisme. La finalité initiale de ce dernier fut ainsi combinée avec la police de l’urba-
nisme, faisant du permis de démolir un instrument hétérogène à fins multiples.
La réforme rompt avec cette interdépendance notamment au travers du nouvel article L.421-6 en vertu duquel
« le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales
si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti, des
quartiers, des monuments et des sites. » Le permis de démolir est un instrument d’aménagement urbain.
Les dispositions
Il n’y a pas de bouleversement en ce qui concerne le champ d’application du permis de démolir.
L’application du régime du permis de démolir est conditionnée par deux types de critères :
• un critère matériel lié à la nature des travaux assujettis,
• un critère géographique.
En ce qui concerne le critère matériel
Le permis de démolir concerne « les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une
construction ».
Par rapport à l’ancien article L.430-2 disposant « quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment à quelque
usage qu’il soit affecté […] est assimilée à une démolition “l’exécution tout travail qui aurait pour effet de rendre
l’utilisation des locaux impossible ou dangereuse …», le décret étend réglementairement le champ d’application du
permis de démolir. Ce n’est pas en soi une révolution. L’article intègre des évolutions issues de la jurisprudence sur la
notion de bâtiment. Pour tenter d’éviter tout problème d’interprétation, est employé le terme « construction ». Mais ce
terme est lui-même sujet à contestation.
En ce qui concerne le critère géographique
Sous réserve de la présence du critère matériel, le permis de démolir est requis de droit dans les cas suivants :
1
Construction située dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans un périmètre
de restauration immobilière
2
Construction inscrite au titre des monuments historiques ou adossée à un immeuble classé au titre des
monuments historiques
3
Construction située dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager.
4
Construction située dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code
de l’environnement
5
Construction identifiée comme devant être protégée un PLU située dans un périmètre délimité
par ce PLU ou, dans une commune non dotée d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en
tenant lieu, identifiée par délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, comme constituant
un élément de patrimoine ou de paysage à protéger et à mettre en valeur
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Il est optionnel dans le cas suivant :
La liste des dispenses, quelle que soit la zone concernée est la suivante :
A noter tout de même que le cas des démolitions prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (cf ancien
article L.430-3 d) a été supprimé de la liste de des dispenses. Par contre, a été ajouté le cas des démolitions de lignes
électriques et de canalisations.
A noter également que :
• Il n’y a pas de déclaration préalable en matière de démolition ;
• Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, le maître
d’ouvrage a la faculté de déposer un dossier portant à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménage-
ment. S’il n’exerce pas cette faculté, le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager devra comme
auparavant être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir. (Art. .L451-1 et
Art. R 431-21).
Observations
Pas de bouleversement majeur quant au champ d’application du permis de démolir.
La réforme ouvre la possibilité d’exploiter en la matière le système de « l’autorisation valant pour ». Le maître d’ouvrage
d’un projet de construction ou d’aménagement peut à la fois demander la démolition de certains bâtiments, si le permis
est exigé, et en même temps l’autorisation de construire ou d’aménager.
C’est d’une certaine manière la généralisation des dispositions de l’article L.123-1 10e issu de la loi SRU en vertu duquel
les PLU peuvent délimiter les secteurs dans lesquels la délivrance du permis de construire peut être subordonnée à la
démolition de tout ou partie des bâtiments existants sur le terrain où l’implantation de la construction est envisagée.
Dans ce cas le permis de construire contient une prescription relative à la démolition.
1 Démolitions couvertes par le secret de la défense nationale
2
Démolitions effectuées en application du CCH sur un bâtiment menaçant ruine ou en application du code
de la santé publique sur un immeuble insalubre
3 Démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive
4 Démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d’alignement
5 Démolitions de lignes électriques et de canalisations
1
Doivent être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable
tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le
conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir.
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FICHE N°5 : LES CONSTRUCTIONS,
TRAVAUX ET AMENAGEMENTS EXEMPTÉS
DE TOUTE FORMALITÉ
Articles L.421-5, R.421-2 à 8, R.421-18
Contexte
Dans ce domaine, le décret procède là aussi à une clarification salutaire :
• Soit, en énonçant une liste limitative de constructions et travaux exemptés de permis de construire ou de déclaration
préalable. Cette liste contribue à définir le champ d’application par défaut du permis de construire ;
• Soit, en édictant le nouveau principe selon lequel les aménagements non soumis à permis d’aménager ou à déclara-
tion préalable sont exemptés de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme.
Les dispositions
Les constructions et travaux sur construction existante et aménagements exemptés de toute formalité sont les suivants :
* Soumis au régime de la déclaration préalable dans les secteurs protégés
1
Les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est < à 12met qui n’ont pas pour effet de créer
de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB< ou égale à 2m*
2
Les habitations légères de loisirs implantées dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs
autorisé et dont la SHON est < ou égale à 35m²
3 Les éoliennes dont la hauteur du mât et de la nacelle au-dessus du sol est < à 12m
4 Les piscines dont le bassin a une superficie < ou égale à 10m²
5 Les châssis et serres dont la hauteur au-dessus du sol est < ou égale à 1,80m
6
Les murs dont la hauteur au-dessus du sol est < à 2m, sauf s’ils constituent des clôtures régies par l’article
R. 421-12 *
7
Les clôtures, en dehors des cas prévus à l’article R. 421-12, ainsi que les clôtures nécessaires à l’activité agricole
ou forestière*
8 Le mobilier urbain*
9 Les caveaux et monuments funéraires situés dans l’enceinte d’un cimetière
10 Les murs de soutènement*
11
Tous ouvrages d’infrastructure terrestre, maritime ou fluviale tels que les voies, ponts, infrastructures portuaires
ou aéroportuaires*
12 Les canalisations, lignes ou câbles, lorsqu’ils sont souterrains
13
Les constructions implantées pour une durée n’excédant pas trois mois.
Durée portée à :
• Un an pour les constructions nécessaires au relogement d’urgence des personnes victimes d’un sinistre ou
d’une catastrophe naturelle ou technologique
• Une année scolaire en ce qui concerne les classes démontables
• Durée du chantier, en ce qui concerne les constructions temporaires directement nécessaires à la conduite des
travaux ainsi que les installations liées à la commercialisation d’un bâtiment en cours de construction
• d’un an en ce qui concerne les constructions nécessaires au maintien des activités économiques ou des
équipements existants, lorsqu’elles sont implantées à moins de trois cents mètres du chantier
• Durée d’une manifestation culturelle, commerciale, touristique ou sportive, dans la limite d’un an,
14 Constructions couvertes par le secret de la défense nationale
15
Constructions situées à l’intérieur des arsenaux de la marine, des aérodromes militaires et des grands camps
figurant sur une liste fixée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la défense
16
Dispositifs techniques nécessaires aux systèmes de radiocommunication numérique de la police et de la
gendarmerie nationales
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Observations
Par rapport aux dispositions antérieures, le décret du 5 janvier 2007 modifie sensiblement la liste des exemptions.
En ce qui concerne les constructions nouvelles, la plus notable concerne la catégorie 12. Tout d’abord, le décret généra-
lise le champ des constructions temporaires exemptées de formalité qui n’est plus limité aux installations de chantier et
aux modèles de construction. Mais, l’exemption de formalité est conditionnée désormais par une durée maximale de
droit commun de trois mois. Des aménagements sont expressément prévus.
En ce qui concerne les constructions existantes, beaucoup de travaux sont sortis du régime d’exemption pour être
soumis pour la plupart au régime de déclaration préalable. Cela concerne les secteurs protégés. Ils étaient auparavant
exemptés de la formalité du permis ou de la déclaration de travaux mais soumis à un régime d’autorisation spéciale au
titre des monuments historiques ou des secteurs sauvegardés.
Il est important de rappeler que le fait d’être exempté d’un permis de construire n’exonère pas le maître d’ouvrage du
respect d’un certain nombre de règles. C’est ce que rappelle l’article L.421-8 faisant un renvoi à l’article L.421-6 qui
dispose « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux
dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature,
l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas
incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. »
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FICHE N°6 : LA PROCÉDURE D’INSTRUCTION
ET DE DÉLIVRANCE DES PERMIS
Articles L.422-1 à L.422-8, L.423-1, L.424-1 à L.424-9, R.422-1 à R.422-5, R.423-1 à R.423-74,
R.424-1 à R.424-23
Contexte
La procédure d’instruction des autorisations d’urbanisme est depuis longtemps critiquée car elle ne permet pas au
pétitionnaire de connaître précisément la date à laquelle la décision doit intervenir. De ce point de vue, la réforme
comporte des avancées importantes, notamment :
• La réforme définit un cadre procédurale commun aux permis de construire, d’aménager et de démolir ainsi qu’à la
déclaration préalable (Cf fiche n°6) ;
• La loi fixe le principe selon lesquels les délais sont prévisibles et garantis ;
• Le décret fixe précisément un délai d’instruction de droit commun ;
• Les majorations de délais sont limitativement prévues par la loi et doivent être notifiées dans un délai déterminé ;
• Les conditions des avis ou accords des personnes publiques, services ou commissions intéressés dans le cadre de
l’instruction sont clarifiés ;
• Les pièces pouvant être demandées dans le cadre de l’instruction de la demande d’autorisation sont fixées de façon
exhaustive par les textes.
Les dispositions
Les principales dispositions à retenir sont les suivantes.
En ce qui concerne le dépôt de la demande de permis
Personnes habilités à déposer une demande
• Le décret fixe une liste limitative de personnes habilités à demander un permis (suppression de la notion de titre
habilitant à construire)
• Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables peuvent être déposées
notamment par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs
personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux.
Le texte reconnaît donc la possibilité pour plusieurs propriétaires envisageant de faire une opération d’ensemble de
présenter conjointement une demande de permis possibilité de délivrer une seule autorisation à plusieurs person-
nes ou délivrance d’autorisations conjointes.
Par ailleurs, l’administration n’aura plus en principe à vérifier la véracité du titre présenté pour déposer la demande
(le principe d’immixtion dans les litiges de droit privé ayant parfois été remis en question par la jurisprudence notam-
ment en matière de copropriété). Une attestation sera remise par le demandeur sous sa seule responsabilité.
Une nuance cependant : lorsque le projet de construction portera sur une dépendance du domaine public, le dossier
joint à la demande de permis de construire comportera une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour
engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public.
En ce qui concerne la notification du délai d’instruction
• Première modification importante : le maire affecte un numéro d’enregistrement à la demande ou à la déclaration
et en délivre récépissé. Ce récépissé précise le numéro d’enregistrement et la date à laquelle un permis tacite
doit intervenir.
- La lettre de notification dans le délai de quinze jours est supprimée
- Le permis tacite résulte de la date figurant dans le récépissé et non de l’expiration du délai notifié dans la lettre
précitée.
- En corollaire, la procédure de requête en instruction (ancien article R.421-14) supprimée.
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• Seconde modification importante : Le récépissé doit préciser également que l’autorité compétente peut, dans le
délai d’un mois à compter du dépôt du dossier :
- Notifier au demandeur que le dossier est incomplet
- Notifier, en motivant au demandeur un délai différent de celui indiqué dans le récépissé
- Préciser que le projet ne peut faire l’objet d’un permis tacite.
En ce qui concerne les délais d’instruction
Délais de droit commun
Le délai d’instruction de droit commun est de deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les
demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle
Le délai d’instruction de droit commun est de trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les
demandes de permis d’aménager.
Les majorations de délai limitativement énumérées
• Pour les permis de construire hors maisons individuelles et les permis d’aménager
1
:
• Pour les permis de construire de maisons individuelles et les permis de démolir, il faut ajouter un mois supplémentaire
au cas ci-dessus.
2
- Les majorations des catégories 1 et 2 ne sont pas cumulables avec celles des catégories 3 à 11.
- Ces majorations doivent être notifiées dans le délai d’un mois à compter de la réception en mairie du dossier
de demande.
1 Ces délais ne sont pas applicables en matière de déclaration préalable
2 Les délais prévus aux cas 2 à 11 ci-dessus ne sont pas applicables en matière de déclaration préalable (cf fiche n°7)
1 + 1 mois
Lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévues par d’autres
législations ou réglementations que le code de l’urbanisme ou lorsque le projet est situé dans un
secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité
2 + 2 mois Lorsqu’il y a lieu de consulter une commission départementale ou régionale
3 + 2 mois
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc
national dont la création a été prise en considération ou dans le cœur d’un parc national si les
travaux prévus figurent sur la liste des travaux qui peuvent faire l’objet de l’autorisation spéciale
4 + 3 mois
Idem si les travaux prévus ne figurent pas sur la liste des travaux qui peuvent faire l’objet de
l’autorisation spéciale
5 + 3 mois Lorsqu’il y a lieu de consulter une commission nationale ou l’assemblée de Corse
6 + 3 mois
Lorsque le permis de construire ou d’aménager porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments
historiques ou un immeuble adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques
7 + 3 mois
Lorsqu’un permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le champ de visibilité
des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou dans un secteur
sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé
8 + 4 mois
Lorsque le permis doit être précédé d’une autorisation de défrichement défrichement non
soumis à enquête publique
9 + 4 mois
Lorsque le projet est soumis à une autorisation d’exploitation commerciale ou à une autorisation de
création de salle de spectacle cinématographique
10 + 6 mois
Lorsque le permis doit être précédé d’une autorisation de défrichement défrichement soumis à
enquête publique
11 + 9mois Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou du ministre chargé des sites
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Les majorations de délai exceptionnelles
Les majorations exceptionnelles de délai doivent être notifiées avant l’expiration du délai normal éventuel-
lement modifiées dans les conditions ci-dessus.
Le point de départ du délai d’instruction
En principe, le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.
Ce principe connaît deux exceptions nouvelles :
• Lorsque la demande porte sur un projet soumis à enquête publique en application de l’article R. 123-1 du code
de l’environnement, le délai d’instruction part de la réception par l’autorité compétente du rapport du commissaire
enquêteur ou de la commission d’enquête. Cette exception ne s’applique pas lorsque l’enquête publique porte
sur un défrichement (cas faisant l’objet d’une majoration de délai)
• Lorsque la demande porte sur un projet soumis à enquête publique préalable à la délivrance d’une autorisation
d’exploitation commerciale ou de création de salle de spectacle cinématographique, le délai d’instruction du
dossier complet part du jour de la réception par le préfet du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission
d’enquête.
La notification des pièces manquantes
L’autorité compétente est tenue de notifier dans le délai d’un mois à compter de la réception du dossier de demande,
la liste exhaustive des pièces manquantes à fournir.
• Si la notification est faite dans le délai :
- Le délai d’instruction court à compter de la réception des pièces complémentaires ;
- Le demandeur a trois mois pour fournir lesdites pièces ;
- A défaut de fourniture des pièces dans le délai de trois mois, cela entraîne automatiquement une décision tacite de
rejet en cas de demande de permis ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration.
• Si la notification est faite hors délai : elle n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction initialement
notifiés. L’instruction se poursuit en l’état et peut entraîner une décision de rejet.
• Si une nouvelle demande de pièces est formulée dans le délai initial d’un mois, elle se substitue à la première
demande de pièces qui dresse la liste exhaustive des pièces et fait courir le délai d’instruction à compter de la récep-
tion des dites pièces
Ce processus modifie sensiblement le système. La réglementation précédente applicable au permis de construire et à
l’autorisation de lotir prévoit que l’autorité compétente :
• Notifie les pièces complémentaires à fournir dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la demande.
• Adresse la lettre de notification lorsque le dossier est complet.
Ce qui a conduit à gonfler les délais d’instruction car d’une part, la notion de dossier complet et de pièces complémen-
taires est sujet à interprétation et d’autre part, le délai de quinze jours n’est pas en soi assorti de sanctions.
1 + 3 mois
Lorsque la délivrance du permis est subordonnée à une autorisation de défrichement et que le préfet
a décidé de prolonger de trois mois le délai d’instruction de l’autorisation de défrichement.
2 + 3 mois
Lorsque la délivrance du permis est subordonnée à l’accord de l’ABF et quand l’autorité compétente
pour délivrer le permis a saisi le préfet d’un recours contre l’avis de l’ABF.
3 + 4 mois Quand la décision de la commission départementale compétente fait l’objet d’un recours
4 + 9 mois
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites, par le ministre chargé
de la protection de la nature ou par le ministre chargé des monuments historiques et des espaces
protégés
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Le contenu du dossier de demande
(Cf fiche n°8)
La notion de « pièces manquantes » renvoie à une liste exhaustive de pièces devant figurer dans le dossier de demande
ou de déclaration.
Il sera toujours possible pour l’administration de demander des informations complémentaires (par exemple en matière
de sécurité incendie, règles sanitaires, qualité architecturales et urbaines lorsque le dossier est soumis à l’examen des
commissions techniques spécialisées) mais elles ne permettront pas de suspendre les délais d’instruction.
Ce qui conduit à la situation suivante :
• Soit, le dossier peut être complété car il s’agit d’une précision mineure en respectant le délai d’instruction notifié.
• Soit, il s’agit d’un manquement ne permettant pas aux commissions techniques de se prononcer en connaissance de
cause et dans ce cas :
- La commission compétente émet un avis négatif entraînant un refus de permis (ou si elle émet un avis positif moins
probable, il y a un risque de contestation de tiers pouvant entraîner l’annulation la responsabilité des personnes
publiques intervenues dans le cadre de l’instruction) ;
- Pour éviter le refus, le dossier de demande est déposé à nouveau avec les éléments nécessaires.
Les consultations dans le cadre de l’instruction
Le décret clarifie les conditions et délais d’émission des différents avis et accords que l’autorité compétente a l’obliga-
tion de requérir dans le cadre de l’instruction du dossier.
La clarification est amorcée par le principe selon lequel « les services, autorités ou commissions qui n’ont pas fait
parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivée dans le délai d’un mois à compter de la réception de la demande
d’avis sont réputés avoir émis un avis favorable. »
A ce principe, sont opposés deux grands types d’exceptions :
• Exceptions tenant au délai à partir duquel l’avis est réputé favorable
2 mois
Avis émis par la commission départementale de la nature, des paysages et des sites et la commission
départementale de l’action touristique.
2 mois Avis émis par le ministre chargé de l’aviation civile, le ministre de la défense ou leur délégué, consultés
2 mois
Avis émis par la chambre d’agriculture et la commission départementale d’orientation agricole sur un
projet situé sur un terrain non couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en
tenant lieu et dans une zone agricole protégée
2 mois
4 mois
Avis émis par l’ABF :
• Lorsque la demande concerne la démolition d’une construction située dans un secteur sauvegardé,
dans le champ de visibilité d’un monument historique ou dans une zone de protection du patrimoine
architectural, urbain et paysager ;
• Lorsque la demande de permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans un
secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé ou dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée ;
• Lorsque le projet est situé dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du
code de l’environnement ;
• Lorsque la demande de permis de construire ou d’aménager porte sur un projet situé dans le champ de
visibilité d’un monument historique, dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise
en valeur n’est pas approuvé
2 mois
Avis du préfet sur une demande de dérogation aux règles relatives à l’accessibilité aux personnes
handicapées mentionnées à l’article L. 111-7 du code de la construction et de l’habitation
3 mois
5 mois
Avis du Préfet sur la demande de permis portant sur un immeuble de grande hauteur
Si l’IGH a une hauteur supérieure à 100m
3 mois Avis émis par des commissions nationales
3 mois
Avis émis par le ministre chargé de l’agriculture sur un projet de nature à porter atteinte à l’aire ou aux
conditions de production, à la qualité ou à l’image du produit d’appellation d’origine contrôlée
4 mois
Avis émis par le Préfet lorsque le projet porte sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des
monuments historiques ou adossé à un immeuble classé.
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• Exceptions tenant au délai et à la nature de l’avis ou de la décision (réputé négatif)
A noter essentiellement les dispositions nouvelles relatives à l’avis de l’ABF :
• Pour les projets de construction : fixation d’un délai global de quatre mois se substituant au délai d’un mois et à
la possibilité pour l’ABF de notifier un délai plus long dans la limite de quatre mois pour prendre sa décision ;
• Pour les projets de démolition : fixation d’un délai de deux mois au lieu d’un mois.
En ce qui concerne la décision
Le principe
A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme ci-dessus, le silence gardé
par l’autorité compétente vaut, selon le cas, décision de non-opposition à la déclaration préalable ou permis de
construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite.
Exceptions
Le silence gardé vaut décision implicite de rejet dans les cas suivants :
La lecture de ces exceptions permet de constater une diminution des cas dans lesquels le permis tacite est impossible.
Le simple fait que le projet soit situé dans un site classé, une ZPPAUP dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou
inscrit ou adossé à un immeuble classé n’est plus un cas d’exclusion. Il faut que l’ABF consulté dans ces hypothè-
ses ait émis un avis défavorable ou favorable avec prescription.
En cas de décision tacite, la réforme autorise désormais l’administration à notifier les participations financières exigibles
dans le délai de deux mois de son intervention.
En matière de publicité
Que la décision soit expresse ou tacite, l’affichage sur le terrain pendant toute la durée du chantier et l’affichage en
mairie restent obligatoire. Mais seul celui de l’autorisation sur le terrain fait courir le délai de recours contentieux à
compter d’une période continue d’affichage de deux mois. L’affichage en mairie n’est plus pris en compte.
Par ailleurs, les délais de recours contre la décision seront en tout état de cause forclos à l’expiration d’un délai d’un an
à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement (notamment en fonction de la déclaration
d’achèvement non contestée - (Cf fiche n°10)
1
Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des
sites classés ou des réserves naturelles
2
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des
monuments historiques et des espaces protégés
3 Lorsque le projet est soumis à enquête publique
4 Lorsqu’il y a lieu de consulter l’Assemblée de Corse
5
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
dont la création a été prise en considération dans le cœur d’un parc national
6
Lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié,
dans le délai, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.
3 mois
Décision du Préfet portant sur le recours formé par l’autorité compétente en matière de permis contre l’avis
de l’ABF
2 mois
Délai à l’issue duquel le préfet de région est réputé avoir renoncé à édicter une prescription de fouille ou
demander la modification de la consistance du projet lorsque le projet est soumis à étude d’impact
3 mois
5 mois
Avis émis par le préfet ou le directeur de l’établissement public d’un parc national sur un projet situé dans
un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national dont la création a été prise en
considération ou dans le cœur d’un parc national délimité
• Si les travaux prévus figurent sur la liste des travaux qui peuvent faire l’objet de l’autorisation spéciale
arrêtée par le décret de création du parc
• Dans le cas contraire
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En matière de caducité
La caducité de la décision n’est encourue que si :
• Les travaux, ou opérations juridiques, autorisés ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans à compte de la notifi-
cation de la décision expresse ou la date d’acquisition de la décision tacite.
• Passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an
De plus, le délai de validité de la décision est suspendu en cas de recours devant le juge administratif contre la décision
jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle définitive.
La réforme maintient les mécanismes de prorogation actuels.
Observations
A noter que le décret a prévu une mesure transitoire : pour les demandes de permis déposées entre le 1
er
juillet 2007
et le 30 septembre 2007, les services instructeurs ont deux mois au lieu d’un soit, pour notifier une prolongation
de délai soit, pour notifier une demande de pièce manquante. Cette mesure ne modifie pas pour autant le délai
d’instruction globale.
Ce changement de procédures implique pour les SEM:
• Une vigilance accrue sur le déroulé de l’instruction des dossiers d’autorisation, qu’elles intervien-
nent en mandat, compte propre ou dans le cadre d’une concession d’aménagement
vigilance fondamentale sur le récépissé de dépôt de la demande car c’est lui qui conditionne la
délivrance d’une autorisation tacite.
Cette vigilance doit prioritairement empêcher la délivrance au bénéfice des SEM de permis de
construire ou d’aménager tacite illégaux qui ne pourront pas toujours être régularisés (non-
conformité au PLU).
• Une adaptation des clauses des cahiers des charges de cession de terrains (dispositions relatives
aux délais imposés à l’acquéreur de terrains en ZAC ou lotissement pour la délivrance du permis
de construire ou d’aménager).
Globalement, la réforme dite au bénéficie des constructeurs doit être nuancée :
• Elle accroît sensiblement les délais d’instruction alors que les contrôles de l’administration sur le contenu de la
demande sont allégés,
• Bien que les délais soient garantis, elle ne sécurise pas totalement les autorisations obtenues.
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Ancien schéma de procédure
0élai de íouruilure
des pieces .
2 uois
0épòl du dossier
Noliíicaliou des délais
^ulorisaliou
expresse ou
lacile
0élai d'iuslrucliou
Miui . 2 uois
0euaude de pieces
coupléueulaires
0élai de uoliíicaliou .
15 jours
Sileuce
0épòl des pieces
0élai de íouruilure
des pieces . 2 uois
Noliíicaliou des délais
^ulorisaliou
expresse ou
lacile
0élai d'iuslrucliou
Miui . 2 uois
Sileuce
Requèle eu
iuslrucliou
0élai libre
Sileuce
Le délai d'iuslrucliou ue
courl pas
0bleuliou d'uu peruis
lacile iupossible
0élai de
répouse
8 jours
Noliíicaliou des
délais
^ulorisaliou
expresse ou
lacile
0euaude de
pieces
coupléueulaires
0épòl des
pieces
^ulorisaliou
expresse ou
lacile
^ulorisaliou
expresse ou
lacile
0élai auloualique
2 uois
0élai d'iuslrucliou
Miui . 2 uois
0élai
d'iuslrucliou
Miui . 2 uois
Sileuce
0euaudeur ^duiuislraliou
Légeude .
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Nouveau schéma de procédure
Applicable en matière de permis de construire hors maison individuelle et permis d’aménager
(1) deux mois pour les demandes de permis déposé entre le 1
er
juillet et 30 septembre 2007
0épòl du dossier
Récépissé de dépòl
Pas de délai pour la
uoliíicaliou du récépissé
Peruis lacile
0u décisiou lacile de
rejel daus les cas
visés a l'arl.R.424·2
Sileuce
0élais d'iuslrucliou
3 uois qui courl a
coupler de la récepliou du
dossier eu uarie sauí
exceplious visées a
l'arlicle R.423·20 el 21
Noliíicaliou d'uu
délai diííéreul
Noliíicaliou de
dossier iucouplel
Sileuce
0élais d'uu uois a coupler de la
récepliou du dossier eu uairie (1)
Peruis lacile
0u décisiou lacile de
rejel daus les cas
visés a l'arl.R.424·2
Respecl du délai íiguraul
daus le récépissé .
3 uois uiuiuuu qui courl
a coupler de la récepliou
du dossier eu uarie sauí
exceplious visées a
l'arlicle R.423·20 el 21
|ouruilure
des pieces
uauquaules
0élai
de lrausuissiou
des pieces . 3 uois
Sileuce
0écisiou lacile de
rejel
Peruis lacile
0u décisiou lacile de
rejel daus les cas
visés a l'arl.R.424·2
Peruis lacile
0u décisiou lacile de
rejel daus les cas
visés a l'arl.R.424·2
Respecl du
uouveau délai
uoliíié a coupler
de la récepliou du
dossier eu uairie
Respecl du
uouveau délai
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de la récepliou du
dossier eu uairie
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Légeude .
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FICHE N°7 : LA PROCÉDURE
DE DÉCLARATION PRÉALABLE
Articles R.421-1 à R.421-23, R.431-35 à R.431-37, R.441-9
Contexte
Si la déclaration préalable a vu son champ d’application s’étendre notablement, elle est basée sur les mêmes règles
procédurales que celles du permis de construire, d’aménager ou de démolir retracées dans la Fiche n°6.
Ne sont indiquées dans la présente fiche que les quelques observations particulières afférentes à la déclaration préalable.
Les dispositions
En ce qui concerne le dépôt et l’enregistrement de la déclaration préalable
La déclaration préalable et le dossier qui l’accompagne sont établis en deux exemplaires
3
; au lieu de trois dans le
cadre de l’ancienne réglementation.
La déclaration et son dossier font désormais l’objet d’un récépissé précisant le numéro d’enregistrement et la
date à laquelle, la date à partir de laquelle les travaux peuvent être entrepris. Précédemment, la déclaration faisait
uniquement l’objet d’un affichage en mairie qui mentionnait la date à partir de laquelle les travaux pouvaient être
exécutés faute d’opposition de l’autorité compétente.
La formalité de l’affichage est maintenue dans des conditions à préciser par arrêté.
En ce qui concerne le contenu de la déclaration et du dossier
Le dossier de la déclaration préalable est logiquement différent suivant qu’il s’agit d’un projet de construction ou de
travaux sur existant ou d’un projet d’aménagement.
En ce qui concerne les projets de construction nouvelle,
les travaux sur existant ou changement de destination
Cas général
S’y ajoutent comme auparavant différents types de pièces suivant la nature du projet (par exemple, l’étude d’impact,
cf Fiche n°8)
3 Plus un exemplaire lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou du ministre chargé des sites ou lorsque la décision est subordonnée à l’avis
ou à l’accord de l’autorité compétente dans le domaine de l’architecture et du patrimoine ou de l’architecte des Bâtiments de France
Plus deux exemplaires si le projet est situé dans le cœur d’un parc national.
L’administration peut aussi exiger que certaines pièces du dossier soient fournies en un nombre plus important.
1
Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des
sites classés ou des réserves naturelles
2
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des
monuments historiques et des espaces protégés
3 Lorsque le projet est soumis à enquête publique
4 Lorsqu’il y a lieu de consulter l’Assemblée de Corse
5
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
dont la création a été prise en considération dans le cœur d’un parc national
6
Lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié,
dans le délai, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou du changement de destination
4 S’il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions projetées
5
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
6 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
7
Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de
modifier le volume d’une construction existante
8
Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si
le projet a pour effet de modifier celui-ci
9
Document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
l’objet des travaux
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou la description du projet de division.
4
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
5 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
6 Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain
7
Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou
les divisions projetées
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Cas particulier
Secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise
en valeur a été mis en révision
En ce qui concerne les projets d’aménagement
Cas général
S’y ajoutent d’autres pièces si le dossier prévoit la réalisation par l’aménageur de constructions à l’intérieur du péri-
mètre (Cf fiche n°8)
En ce qui concerne les délais d’instruction
Comme auparavant le délai d’instruction de droit commun est d’un mois à compter de la réception en marie d’un
dossier complet.
Comme auparavant, ce délai est porté à deux mois lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à
des prescriptions prévus par d’autres législations ou réglementations que le code de l’urbanisme ou
lorsque le projet est situé dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.
En ce qui concerne la décision
L’article L.424-5 dispose que la décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut faire l’objet
d’aucun retrait. La réglementation revient donc sur la jurisprudence permettant de retirer une décision tacite de
non-opposition par une décision expresse motivée par l’illégalité de la décision tacite. La décision tacite ne pourra être
annulée que par la voie contentieuse.
Observations
Dans la mesure où la déclaration préalable devient un régime de contrôle de l’utilisation des sols à part entière et compte
tenu de son champ d’application étendue, la procédure se complique quelque peu. Attention donc aux nouvelles chausse-
trappes. Mais elle offre aussi davantage de garanties au déclarant.
1
Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des
sites classés ou des réserves naturelles
2
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des
monuments historiques et des espaces protégés
3 Lorsque le projet est soumis à enquête publique
4 Lorsqu’il y a lieu de consulter l’Assemblée de Corse
5
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
dont la création a été prise en considération dans le cœur d’un parc national
6
Lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié,
dans le délai, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou du changement de destination
4 S’il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions projetées
5
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
6 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
7
Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de
modifier le volume d’une construction existante
8
Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si
le projet a pour effet de modifier celui-ci
9
Document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
l’objet des travaux
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou la description du projet de division.
4
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
5 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
6 Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain
7
Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou
les divisions projetées
1
Lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des
sites classés ou des réserves naturelles
2
Lorsque le projet fait l’objet d’une évocation par le ministre chargé des sites ou par le ministre chargé des
monuments historiques et des espaces protégés
3 Lorsque le projet est soumis à enquête publique
4 Lorsqu’il y a lieu de consulter l’Assemblée de Corse
5
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un futur parc national
dont la création a été prise en considération dans le cœur d’un parc national
6
Lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a notifié,
dans le délai, un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions.
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou du changement de destination
4 S’il y a lieu, la surface hors œuvre nette et la destination des constructions projetées
5
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
6 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
7
Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de
modifier le volume d’une construction existante
8
Une représentation de l’aspect extérieur de la construction faisant apparaître les modifications projetées et si
le projet a pour effet de modifier celui-ci
9
Document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
l’objet des travaux
1 L’identité du ou des déclarants
2 La localisation et la superficie du ou des terrains
3 La nature des travaux ou la description du projet de division.
4
La déclaration comporte également l’attestation du ou des déclarants qu’ils remplissent les conditions définies
à l’article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable
5 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
6 Un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain
7
Un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou
les divisions projetées
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FICHE N°8 : LE CONTENU
DE LA DEMANDE DE PERMIS
Articles R.431-5 à R.431-34 et articles R.441-1 à R.441-8
Contexte
Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire ou d’aménager court à compter de la réception en mairie
d’un dossier complet. Ce dossier est complet dans la mesure où il est conforme à la liste limitative des pièces fixée par
le décret du 5 janvier 2007. Aucune autre pièce ne peut en principe être requise par l’administration. En tous cas, aucune
demande de pièces complémentaires ne figurant pas dans la liste arrêtée ne peut justifier un allongement du délai
d’instruction.
Il est donc important de revenir sur cette liste.
Les dispositions
En ce qui concerne le dossier de demande permis de construire
Le principe est fixé à l’article R.431-4 : le dossier est réputé être complet lorsqu’il comprend les informations définies par
les textes. Dans ce cas, il ne peut justifier une demande de pièces complémentaires.
Le dossier de demande de permis de construire comprend :
Cas général
…/…
(1) Dans la mesure où le projet est soumis à l’obligation de recourir à un architecte (obligation non impactée par la
réforme
(2) SHON déclarée sous la responsabilité du demandeur. Elle n’est plus en tant que telle contrôlée par l’administration.
1
La demande de permis comprenant :
• L’identité du ou des demandeurs ;
• L’identité de l’architecte auteur du projet(1), sauf dans les cas prévus à l’article R. 431-2 ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains ;
• La nature des travaux ;
• La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9 ;
• La SHON des constructions projetées (2), s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies à
l’article R. 123-9, ainsi que leur SHOB lorsque le projet n’est pas situé dans un territoire couvert par plan local
d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis
2 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
3
Le projet architectural (1) comprenant :
Une notice (3) qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments
paysagers existants ;
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
- L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
- Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
- Les matériaux et les couleurs des constructions ;
- Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.
Un plan de masse des constructions (3) à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions
faisant apparaître :
• Les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant,
les constructions existantes dont le maintien est prévu ;
• Les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut
d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et
l’assainissement ;
• L’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’accéder au terrain lorsque
celui-ci n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique ;
Le plan des façades et des toitures (3): lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les
toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un plan en coupe (3) précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un document graphique (3)(4) permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction
par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement
des accès et du terrain
Deux documents photographiques (3)(4) permettant de situer le terrain respectivement dans
l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible,
dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le
plan de masse
Lorsque le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur
sauvegardé ou à l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le
projet architectural comporte un document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état
futur de chacune des parties du bâtiment faisant l’objet des travaux.
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Cas général (suite)
(1) Dans la mesure où le projet est soumis à l’obligation de recourir à un architecte (obligation non impactée par la
réforme
(3) Pièces non exigées lorsque le projet porte exclusivement sur des travaux intérieurs
(4) Pièces non exigées lorsque le projet est situé dans un périmètre ayant fait l’objet d’un permis d’aménager
La principale modification apportée par le décret sur le projet architectural concerne la notice dont le contenu est nota-
blement étayé (les rédacteurs du décret se sont notamment appuyés sur la jurisprudence rendue sur le volet paysager
des permis de construire, volet paysager qui en tant que tel est supprimé).
Encore une fois, ces compléments importants sont justifiés par la rigueur de la procédure d’instruction (Cf fiche n°6) qui
permet difficilement un dialogue en amont avec l’administration compétente en matière d’instruction.
A noter également que la demande de permis doit désormais contenir systématiquement une attestation du ou des
demandeurs relative à leur qualité pour déposer la demande. L’administration n’a plus à l’exiger au coup par coup
(Conseil d’Etat - 22 mars 1985, Talbot)
1
La demande de permis comprenant :
• L’identité du ou des demandeurs ;
• L’identité de l’architecte auteur du projet(1), sauf dans les cas prévus à l’article R. 431-2 ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains ;
• La nature des travaux ;
• La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R. 123-9 ;
• La SHON des constructions projetées (2), s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies à
l’article R. 123-9, ainsi que leur SHOB lorsque le projet n’est pas situé dans un territoire couvert par plan local
d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis
2 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
3
Le projet architectural (1) comprenant :
Une notice (3) qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments
paysagers existants ;
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
- L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
- Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
- Les matériaux et les couleurs des constructions ;
- Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.
Un plan de masse des constructions (3) à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions
faisant apparaître :
• Les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant,
les constructions existantes dont le maintien est prévu ;
• Les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut
d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et
l’assainissement ;
• L’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’accéder au terrain lorsque
celui-ci n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique ;
Le plan des façades et des toitures (3): lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les
toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un plan en coupe (3) précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
Un document graphique (3)(4) permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction
par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement
des accès et du terrain
Deux documents photographiques (3)(4) permettant de situer le terrain respectivement dans
l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible,
dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le
plan de masse
Lorsque le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur
sauvegardé ou à l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le
projet architectural comporte un document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état
futur de chacune des parties du bâtiment faisant l’objet des travaux.
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Pièces complémentaires
1
Pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure
d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public lorsque le projet de construction
porte sur une dépendance du domaine public
2
La notice du projet architectural indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des
travaux. lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble
adossé à un immeuble classé ou sur une construction existante située dans un secteur sauvegardé, dans le
champ de visibilité d’un monument historique ou en ZPPAUP
3
Lorsqu’un COS est applicable, la demande indique en outre, s’il y a lieu, la SHON des bâtiments qui existaient
à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci.
4 L’étude d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement
5
Attestation du contrôleur technique certifiant qu’il a fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en
compte, au stade de la conception, des règles parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1
du code de l’environnement pour les Immeubles dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 8
mètres par rapport au niveau du sol en zone de sismicité
6
Attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert agréé certifiant la réalisation de l’étude préalable
permettant de déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation PPRN ou PPRI et
constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception
7 L’agrément relatif au changement d’affectation des locaux lorsqu’il est exigé
8
Lorsque la demande de permis de construire porte sur des constructions dont une partie, ayant la destination
de logements locatifs sociaux bénéficiant pour leur construction du concours financier de l’Etat, et dépasse la
densité résultant du COS, le dossier de la demande est complété par :
• La délimitation de cette partie des constructions ;
• La mention de la surface de plancher hors œuvre nette correspondante ;
• L’estimation sommaire du coût foncier qui lui sera imputé ;
• Dans les communes de la métropole, l’engagement du demandeur de conclure la convention prévue au 3°
de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
9
Lorsque la demande de permis de construire porte sur un projet pouvant bénéficier des dispositions de l’article
L. 128-1 : document attestant que le projet respecte les critères de performance énergétique.
10
Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement : copie de la lettre par laquelle le
préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d’autorisation de défrichement est complet.
11
Lorsque les travaux projetés portent sur une ICPE soumise à autorisation ou à déclaration en vertu des :
justification du dépôt de la demande d’autorisation ou de la déclaration
12
Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir :
justification du dépôt de la demande de permis de démolir ou demande portant à la fois sur la démolition et
sur la construction ou l’aménagement
12
Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement :
• Certificat prévu par le premier alinéa de l’article R. 442-11, quand la SHON constructible a été répartie par le
lotisseur ;
• Certificat prévu par le quatrième alinéa de l’article R. 442-18, quand l’ensemble des travaux mentionnés
dans le permis d’aménager n’est pas achevé
14
Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une ZAC :
• Terrain ayant fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage consentie par l’aménageur : copie de
celles des dispositions du CCCT qui indiquent le nombre de mètres carrés de SHON dont la
construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du
cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales
imposées pour la durée de la réalisation de la zone
• Terrain n’ayant pas fait l’objet d’une cession, location ou concession d’usage par l’aménageur de la zone :
copie de la convention prévue par le quatrième alinéa de l’article L. 311-4.
15
Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le
terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de
l’ensemble du projet :
• Plan de division
• et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale
des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces
communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété
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Pièces complémentaires (suite)
La liste des pièces complémentaires est un peu alourdie pour plusieurs raisons. Cela résulte :
• de la prise en compte nouvelle de certains régimes d’autorisation autonome dans le cadre de l’instruction du permis :
• de l’évolution de certaines législations :
- Catégorie 9 : régime de majoration de COS – construction prenant en en compte la performance énergétique des
constructions (loi du 12/7/2005)
- Catégorie 21 : Législation sur l’accessibilité des personnes handicapées qui ne concernent plus seulement les ERP et
IGH et qui prévoit un régime de dérogation aux normes fixées par arrêté ministériel (loi du 11/2/2005) ;
• de la volonté d’accroître le contrôle :
- Catégorie 14 : obligation de joindre au dossier copie des dispositions du CCCT relatifs à la SHON attribuée et aux
prescriptions architecturales, urbanistiques et techniques ;
- Catégorie 17.
En outre, la production du titre d’occupation du domaine public n’est plus obligatoire. L’accord du gestionnaire du
domaine au stade du dépôt suffit désormais.
16
Lorsque les travaux projetés sont situés dans une commune ayant institué le PLD et portent sur une
construction dont la densité excède ce plafond : la demande précise la valeur du terrain sur lequel la
construction doit être édifiée
17
Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le PLU sur
un autre terrain que le terrain d’assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces
obligations en justifiant de l’obtention d’une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou
de l’acquisition de places dans un parc privé de stationnement :
• Plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des
constructions ou aménagements correspondants ;
• Ou la promesse synallagmatique de concession ou d’acquisition, éventuellement assortie de la
condition suspensive de l’octroi du permis.
18
Lorsque la construction porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale :
ou autorisation de création de salle de cinéma : copie de la lettre adressée par le préfet au demandeur de
cette autorisation lorsque le dossier joint à la demande d’autorisation a été reconnu complet.
19
Lorsque les travaux projetés portent sur un IGH : Plans et documents définis par le code de la construction et
de l’habitation.
20
Lorsque les travaux projetés portent sur un ERP : Plans et documents prévus par les articles R. 111-19-14 et
R. 123-24 du code de la construction et de l’habitation
21
Lorsque les travaux projetés nécessitent une dérogation aux règles relatives à l’accessibilité aux personnes
handicapées : documents prévus, selon les cas, par les articles R. 111-18-3, R. 111-18-7, R. 111-18-10,
R. 111-19-6 et R. 111-19-10 de ce code.
22
Lorsque l’édification des constructions est subordonnée, pour l’application des dispositions relatives à
l’urbanisme, à l’institution sur des terrains voisins d’une servitude dite de cours communes : contrats ou
décisions judiciaires relatifs à l’institution de ces servitudes
23
Lorsque l’édification des constructions est subordonnée à un transfert des possibilités de construction résultant
du COS : contrats ayant procédé à ces transferts.
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En ce qui concerne le permis d’aménager
Le dossier de demande de permis d’aménager comprend :
Cas général
(1) Attention : La composition du projet d’aménagement dans le cadre des lotissements est régie par des
dispositions particulières (Cf fiche n°11)
Pièces complémentaires
1
• L’identité du ou des demandeurs ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;
• La nature des travaux.
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière.
2 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
3
Le projet d’aménagement (1) comprenant :
Une notice qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les
éléments paysagers existants ;
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
- La composition et l’organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants,
le traitement minéral et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le
stationnement des véhicules ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au projet ;
- Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;
- Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets.
Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les
plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande
ne concerne pas la totalité de l’unité foncière, la partie de celle-ci qui n’est pas incluse dans le projet
d’aménagement ;
Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les
plantations à conserver ou à créer.
1 Etude d’impact ou notice d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement.
2
Lorsque la demande prévoit l’édification, par l’aménageur, de constructions à l’intérieur du
périmètre :
La notice du projet d’aménagement comprend :
• L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
• Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions.
• Le plan des façades et des toitures; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un
bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Lorsque le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou à
l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le projet architectural comporte un
document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
l’objet des travaux.
• + pièces complémentaires (Cf catégories 1 à 23 du dossier de demande de PC)
1
Attestation du contrôleur technique certifiant que le maître d’ouvrage a tenu compte des ses avis sur le respect
des règles de construction parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1 du code de
l’environnement.
2 Attestation que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité des constructions aux handicapés
1
• L’identité du ou des demandeurs ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;
• La nature des travaux.
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière.
2 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
3
Le projet d’aménagement (1) comprenant :
Une notice qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les
éléments paysagers existants ;
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
- La composition et l’organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants,
le traitement minéral et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le
stationnement des véhicules ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au projet ;
- Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;
- Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets.
Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les
plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande
ne concerne pas la totalité de l’unité foncière, la partie de celle-ci qui n’est pas incluse dans le projet
d’aménagement ;
Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les
plantations à conserver ou à créer.
1 Etude d’impact ou notice d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement.
2
Lorsque la demande prévoit l’édification, par l’aménageur, de constructions à l’intérieur du
périmètre :
La notice du projet d’aménagement comprend :
• L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
• Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions.
• Le plan des façades et des toitures; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un
bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Lorsque le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou à
l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le projet architectural comporte un
document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
l’objet des travaux.
• + pièces complémentaires (Cf catégories 1 à 23 du dossier de demande de PC)
1
Attestation du contrôleur technique certifiant que le maître d’ouvrage a tenu compte des ses avis sur le respect
des règles de construction parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1 du code de
l’environnement.
2 Attestation que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité des constructions aux handicapés
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Observations
Bien entendu, le dossier de demande de permis de construire ou d’aménager est un élément central de la faisabilité du
projet et de sa sécurisation juridique.
Cette phase du projet prend une importance accrue compte tenu de la rigidité de la procédure d’ins-
truction (Cf fiche n°6). Les SEM doivent donc être encore plus attentives au contenu juridique du
dossier. Il en va non seulement de la sécurité des projets dont elles sont maîtres d’ouvrage et mais
aussi de leur responsabilité dans le cadre de leur mission de mandataire ou d’assistant à maîtrise
d’ouvrage.
La rigidité du mécanisme de notification des pièces complémentaires ne doit pas à notre sens fermer
le dialogue entre le demandeur et le pouvoir instructeur. Il peut être utile de répondre aux sollicita-
tions de documents permettant de mieux comprendre le projet tout en restant vigilant sur le fait
que cette sollicitation ne peut justifier à elle seule une prolongation du délai d’instruction.
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FICHE N°9 : LES MODIFICATIONS APPORTÉES
AU RÉGIME DES CERTIFICATS D’URBANISME
Articles L 410-1, R 410-1 à R 410-20
Contexte
Le régime du certificat d’urbanisme fait l’objet de modifications visant d’une part, à simplifier la procédure de délivrance
et d’autre part, à accroître les garanties au bénéfice du demandeur. Pour autant, le certificat d’urbanisme reste fonda-
mentalement un document d’information.
Les dispositions
En ce qui concerne le contenu
La réforme ne touche pas à la distinction entre :
• Le certificat d’information (certificat neutre) qui indique les dispositions d’urbanisme, les limitations adminis-
tratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.
La réforme supprime la mention des équipements publics existants. Cette mention conduisait à apprécier la construc-
tibilité du terrain, ce qui n’était pas cohérent avec la vocation de ce certificat.
• Le certificat pré-opérationnel qui indique, outre les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit
de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain, si le terrain peut être utilisé
pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus, ceci
lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destina-
tion des bâtiments projetés.
Le dossier de demande n’a plus lieu de faire état de la superficie développée par les constructions.
En ce qui concerne la portée du certificat
L’effet de cristallisations du certificat d’urbanisme est bien entendu maintenu :
« Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de
la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi
que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en
cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. »
Cet effet est renforcé :
• La durée de validité du certificat est étendue : 18 mois pour les deux types de certificats (jusqu’ici, elle était de douze
mois pour le certificat neutre)
• Le droit au maintien des règles concernent toutes celles qui sont applicables à la date de délivrance du
certificat et non plus seulement celles qui sont mentionnées dans le certificat le certificat apportait donc une
garantie limitée dans la mesure où le refus ultérieur de permis pouvait reposer sur d’autres règles applicables).
En ce qui concerne les éléments de procédure
Le décret du 5 janvier 2007 modifie la procédure de dépôt de la demande, d’instruction et de délivrance du certificat à
la marge. A noter cependant :
• Le délai d’instruction du certificat d’information est réduit à un mois au lieu de deux ;
• A défaut de notification d’un certificat d’urbanisme dans le délai d’un ou deux mois, le silence gardé par l’autorité
compétente vaut délivrance d’un certificat d’urbanisme tacite qui a les effets du certificat d’information même si la
demande portait sur un certificat pré-opérationnel.
Observations
Dans le cadre des opérations d’aménagement, les collectivités devront redoubler d’attention sur les demandes de certi-
ficat d’urbanisme. Le certificat tacite est la disposition la plus surprenante à cet égard. Elle méritera sans doute des
commentaires permettant d’en saisir mieux l’utilité et les effets. En tous cas, l’efficacité d’une procédure visant à
adapter le document d’urbanisme aux nécessités de l’opération, notamment d’une ZAC, peut être remise en question.
A notre sens, l’idée du décret est avant tout d’offrir au demandeur les même garanties, c’est-à-dire le droit au maintien
des règles d’urbanisme existante au moment de la délivrance du certificat, qu’il y ait à l’expiration du délai d’instruction
une réponse expresse ou non de l’administration.
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FICHE N°10 : LE CONTRÔLE DE LA CONFORMITÉ
Articles L.462-1 et L.462-2, articles R.462-1 à R.462-10
Contexte
La réforme simplifie sans le remettre fondamentalement en question, le contrôle de la conformité des travaux. Elle subs-
titue au régime du certificat délivré par l’administration un système déclaratif qui est étendu à l’ensemble des travaux et
aménagements soumis à autorisation ou déclaration préalable. Elle intègre le fait qu’en réalité, le certificat de conformité
est rarement délivré lorsque la construction n’est pas soumise à recolement.
Les dispositions
Le nouveau dispositif de contrôle de conformité repose essentiellement sur une nouvelle déclaration d’achèvement des
travaux signée par le bénéficiaire du permis ou l’architecte si celui-ci a dirigé les travaux.
La déclaration d’achèvement
En ce qui concerne le champ d’application
La DAT nouvelle version est une obligation qui incombe aussi bien au bénéficiaire du permis de construire qu’au bénéfi-
ciaire d’un permis de démolir, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable.
Dans le cadre d’un lotissement, cette déclaration d’achèvement des travaux se substitue à la procédure du
certificat d’achèvement prévu à l’article R.315-36. (Cf fiche n°11).
En ce qui concerne le contenu
Fondamentalement, par rapport à la DAT de l’article R.460-1 ancien, la nouvelle déclaration d’achèvement porte à la fois
sur l’achèvement des travaux mais aussi sur leur conformité par rapport au permis délivré ou la déclaration
préalable. (L.462-1).
En fonction de la nature et des caractéristiques du projet réalisé, cette déclaration doit être accompagnée de certains
documents :
1
• L’identité du ou des demandeurs ;
• La localisation et la superficie du ou des terrains à aménager ;
• La nature des travaux.
• La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions
définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.
La demande peut ne porter que sur une partie d’une unité foncière.
2 Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune
3
Le projet d’aménagement (1) comprenant :
Une notice qui précise :
• L’état initial du terrain et de ses abords et indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les
éléments paysagers existants ;
• Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des
paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
- L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
- La composition et l’organisation du projet, la prise en compte des constructions ou paysages avoisinants,
le traitement minéral et végétal des voies et espaces publics et collectifs et les solutions retenues pour le
stationnement des véhicules ;
- L’organisation et l’aménagement des accès au projet ;
- Le traitement des parties du terrain situées en limite du projet ;
- Les équipements à usage collectif et notamment ceux liés à la collecte des déchets.
Un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords faisant apparaître les constructions et les
plantations existantes, les équipements publics qui desservent le terrain, ainsi que, dans le cas où la demande
ne concerne pas la totalité de l’unité foncière, la partie de celle-ci qui n’est pas incluse dans le projet
d’aménagement ;
Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaître la composition d’ensemble du projet et les
plantations à conserver ou à créer.
1 Etude d’impact ou notice d’impact, lorsqu’elle est prévue en application du code de l’environnement.
2
Lorsque la demande prévoit l’édification, par l’aménageur, de constructions à l’intérieur du
périmètre :
La notice du projet d’aménagement comprend :
• L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par
rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
• Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ;
• Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions.
• Le plan des façades et des toitures; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un
bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les
travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ;
• Lorsque le projet porte sur des exécutés à l’intérieur d’un bâtiment situé dans un secteur sauvegardé ou à
l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, le projet architectural comporte un
document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur de chacune des parties du bâtiment faisant
l’objet des travaux.
• + pièces complémentaires (Cf catégories 1 à 23 du dossier de demande de PC)
1
Attestation du contrôleur technique certifiant que le maître d’ouvrage a tenu compte des ses avis sur le respect
des règles de construction parasismiques et paracycloniques prévues par l’article L. 563-1 du code de
l’environnement.
2 Attestation que les travaux réalisés respectent les règles d’accessibilité des constructions aux handicapés
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Le contrôle de conformité
A compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente a trois mois pour contester
la conformité des travaux. Ce délai est porté à cinq mois lorsqu’un recolement des travaux est obligatoire.
En ce qui concerne le champ d’application du recolement
Le recolement est obligatoire dans les situations suivantes :
Pas de modification apportée au champ d’application du recolement.
En ce qui concerne la réponse de l’administration
Dans le délai de trois mois ou cinq mois :
• Soit, l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision relative à la déclaration préalable estime que
les travaux ne sont pas conformes à l’autorisation. Elle met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de met-
tre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée
• Soit, elle ne réagit pas, l’article L.462-2 dispose alors qu’elle ne peut plus contester la conformité des travaux.
Dans ce cas, elle est tenue de délivrer une attestation de non contestation de conformité sous quinzaine au
bénéficiaire du permis qui le demande. En cas de refus, cette attestation est délivrée par le préfet.
Attention : l’attestation de non contestation de conformité n’éteint pas toutes actions, notamment l’action pénale (Droit
de visite et de communication des agents assermentés qui peut être exercé après l’achèvement des travaux pendant
trois ans).
1
Lorsque les travaux concernent :
• un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou
ou lorsqu’ils sont situés :
• dans un secteur sauvegardé
• dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
Le recolement est alors effectué en liaison avec l’ABF ou le cas échéant le représentant du ministre chargé des
monuments historiques ou du ministre chargé des sites ;
2
Lorsqu’il s’agit de travaux soumis soit à la réglementation « IGH », soit à la réglementation « ERP »;
Dans ce cas, le recolement est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d’incendie et de
secours.
3
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés soit à l’intérieur d’un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un
futur parc national dont la création a été prise en considération, soit à l’intérieur du cœur d’un parc national
délimité, soit à l’intérieur d’une réserve naturelle créée.
4
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un PPRMP ou par un PPRT, ou par un plan de
prévention des risques miniers établi en application du code minier.
1
Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière
urbaine autorisée ou constituée d’office
2 Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté
3
Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
R. 431-24
4
Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à
réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu une
autorisation de lotir ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle
5
Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus des opérations
énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé
1 Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
2 Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë
3
Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après
déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une
cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique
4
Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1
à L. 231-6 ;
5
Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l’application du e du 2° de l’article L. 332-6-1 et de
l’article L. 332-10
6 Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R. 442-1
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FICHE N°11 : LES MODIFICATIONS APPORTÉES
AU RÉGIME DES LOTISSEMENTS
Articles L 442-1 à L442-14 ; R 442-1 à R442-1 à R.442-25
Contexte
L’opération de lotissement est essentiellement impactée par la procédure de dépôt, d’instruction et de délivrance à
laquelle elle doit se conformer dans le cadre du permis d’aménager substituée à l’autorisation de lotir. Il ne faut cepen-
dant pas négliger les différents apports spécifiques du décret.
Les dispositions
En ce qui concerne le champ d’application
L’article L.442-1 définit le lotissement comme suit : « Constitue un lotissement l’opération d’aménagement qui a pour
objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance,
qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d’une ou de plusieurs propriétés
foncières en vue de l’implantation de bâtiments ».
Cette définition appelle les observations suivantes :
• Avant même son entrée en vigueur, l’article L.442-1 fait l’objet d’une polémique sur le champ d’application du régime
du lotissement. Deux positions existent :
- Celle de l’administration : le régime du lotissement et les obligations qu’il implique (bornage, règles de commer-
cialisation, forme de l’avant contrat, réalisation des équipements) s’applique dès le premier détachement dès lors que
cette division est opérée en vue de construire. Le critère du nombre de lots n’est ensuite utilisé que pour distinguer
ce qui est du ressort du permis d’aménager et ce qui est du ressort de la déclaration préalable.
- Celle d’une partie de la doctrine : le régime du lotissement n’est applicable qu’à compter du second détachement
opéré sur le tènement initial. Cette interprétation est davantage dans la logique antérieure mais elle nous semble
difficilement applicable en l’état compte tenu de la rédaction des textes.
• L’article L.442-1 conforte l’idée selon laquelle le lotissement peut faire l’objet d’une concession d’aménagement confor-
mément aux dispositions de l’article L.300-4 et suivants du code de l’urbanisme. Techniquement, cette position est
confortée par le contenu du dossier de demande (Cf infra)
• Sont concernées par le régime juridique du lotissement les divisions portant sur une ou plusieurs propriétés foncières.
L’ordonnance revient donc sur le principe de la délivrance d’une autorisation de lotir par tènement foncier. Il est désor-
mais possible mais non obligatoire d’envisager, sous réserve de la présence des autres conditions, le dépôt d’une
seule autorisation de lotir portant sur plusieurs propriétés foncières nonobstant l’absence de contigüité entre les parcel-
les et qu’il y ait un ou plusieurs propriétaires fonciers (dépôt d’une demande conjointe de permis d’aménager).
Le décret quant à lui définit :
• Les opérations qui ne constituent pas des lotissements. Il reprend peu ou prou la liste figurant à l’ancien article
R.315-2 tout y ajoutant explicitement le cas du permis de construire valant division. (Cf Fiche n°12)
1
Lorsque les travaux concernent :
• un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou
ou lorsqu’ils sont situés :
• dans un secteur sauvegardé
• dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
Le recolement est alors effectué en liaison avec l’ABF ou le cas échéant le représentant du ministre chargé des
monuments historiques ou du ministre chargé des sites ;
2
Lorsqu’il s’agit de travaux soumis soit à la réglementation « IGH », soit à la réglementation « ERP »;
Dans ce cas, le recolement est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d’incendie et de
secours.
3
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés soit à l’intérieur d’un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un
futur parc national dont la création a été prise en considération, soit à l’intérieur du cœur d’un parc national
délimité, soit à l’intérieur d’une réserve naturelle créée.
4
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un PPRMP ou par un PPRT, ou par un plan de
prévention des risques miniers établi en application du code minier.
1
Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière
urbaine autorisée ou constituée d’office
2 Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté
3
Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
R. 431-24
4
Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à
réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu une
autorisation de lotir ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle
5
Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus des opérations
énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé
1 Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
2 Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë
3
Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après
déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une
cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique
4
Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1
à L. 231-6 ;
5
Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l’application du e du 2° de l’article L. 332-6-1 et de
l’article L. 332-10
6 Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R. 442-1
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• Le nombre de lots issus de la division de la propriété foncière à partir desquels le régime du permis d’aménager
s’applique. L’article R.421-19 dispose que « Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :
« Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :
- lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;
- ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ; »
Sont soumis à déclaration préalable (Cf fiche n°7), les lotissements hors secteurs sauvegardés qui ne prévoient pas
d’équipements collectifs ou publics et ceci quel que soit le nombre de lots. Le principe de la déclaration préalable
en matière de division foncière n’est pas entièrement nouveau (cf article R.315-54). C’est la position actuelle de
l’Administration qui devrait être précisée par la voie d’une circulaire.
• Arrête la liste des terrains ou types de cession qui n’entrent pas dans le décompte des lots. Sous réserve de
quelques modifications, c’est la liste de l’ancien article R.315-1 :
A noter :
Cas n°1 : ne sont pas pris en compte les terrains supportant des constructions qui ne sont pas destinés à être
démolis, nonobstant la date d’achèvement de ces constructions (la condition de l’achèvement depuis plus de dix ans
est supprimée), le délai dans lequel la démolition intervient (le critère du délai de moins de dix ans est également
supprimé), ou le changement de destination dans le même délai (également supprimé puisque le changement de
destination sera contrôlée au stade du permis de construire ou de la déclaration préalable).
La réforme simplifie ainsi le contrôle du décompte des lots et accroît potentiellement le champ d’application du permis
d’aménager dans la mesure elle ne tient plus compte ni de la date d’achèvement du bâtiment ni de a date de la
démolition de ce bâtiment.
Cas n°6 : Ce cas lève les réserves émises par une position ancienne prises par l’administration dans une note technique
du 3/8/1978. Pour l’administration, les terrains dont le détachement ne constitue pas un lotissement était toutefois
considérés comme des terrains issus de la propriété d’origine entrant dans le décompte des lots.
La réforme vise donc à éviter notamment le cas illustré ci-dessous :
1 2 1 2 3
0HASE Cessiou des lols 1 el 2
eu vue de la couslrucliou
Pas d'aulorisaliou de lolir
0HASE Cessiou du lol 3 a uu prouoleur
qui réalise uue opéraliou iuuobiliere
eu peruis de couslruire groupé
^ulorisaliou de lolir porlaul sur
le délacheueul du lol 3
1
Lorsque les travaux concernent :
• un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou
ou lorsqu’ils sont situés :
• dans un secteur sauvegardé
• dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et L. 341-2 du code de l’environnement ;
Le recolement est alors effectué en liaison avec l’ABF ou le cas échéant le représentant du ministre chargé des
monuments historiques ou du ministre chargé des sites ;
2
Lorsqu’il s’agit de travaux soumis soit à la réglementation « IGH », soit à la réglementation « ERP »;
Dans ce cas, le recolement est effectué en liaison avec le directeur départemental des services d’incendie et de
secours.
3
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés soit à l’intérieur d’un espace ayant vocation à être classé dans le cœur d’un
futur parc national dont la création a été prise en considération, soit à l’intérieur du cœur d’un parc national
délimité, soit à l’intérieur d’une réserve naturelle créée.
4
Lorsqu’il s’agit de travaux réalisés dans un secteur couvert par un PPRMP ou par un PPRT, ou par un plan de
prévention des risques miniers établi en application du code minier.
1
Les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière
urbaine autorisée ou constituée d’office
2 Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté
3
Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article
R. 431-24
4
Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à
réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu une
autorisation de lotir ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un
immeuble autre qu’une maison d’habitation individuelle
5
Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution ultérieure des lots issus des opérations
énumérées au a, à la condition que chaque lot vendu ait été délimité par le plan de remembrement approuvé
1 Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis
2 Les parties de terrain détachées d’une propriété et rattachées à une propriété contiguë
3
Les terrains détachés d’une propriété par l’effet d’une expropriation, d’une cession amiable consentie après
déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge de l’expropriation, d’une
cession amiable antérieure à une déclaration d’utilité publique
4
Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1
à L. 231-6 ;
5
Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l’application du e du 2° de l’article L. 332-6-1 et de
l’article L. 332-10
6 Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R. 442-1
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En ce qui concerne le contenu de la demande
Un dossier de demande de permis d’aménager relative à la création d’un lotissement comporte les pièces communes à
l’ensemble des opérations soumises à ce type de permis (Cf fiche n°11).
Compte tenu des spécificités opérationnelles d’un lotissement, les dispositions réglementaires relatives aux lotissements
imposent quelques adaptations (Art. R.442-3 à R.442-8).
Les pièces obligatoires sont les suivantes :
(1) Cf art R.442-8 : lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de
lots ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération inter-
communale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces
communs une fois les travaux achevés
A noter que parmi ces pièces obligatoires, figure désormais le document graphique faisant apparaître une ou plusieurs
hypothèses d’implantation.
Par contre, le décret supprime l’obligation pour le lotisseur de fournir :
• les statuts de l’association syndicale
• l’engagement du lotisseur de provoquer la réunion d’une assemblée de l’association syndicale dans le mois suivant
l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot.
En outre, le principe suivant lequel l’ASL n’est pas obligatoire pour les lotissements de moins de cinq lots est supprimé.
Désormais quelque soit le nombre de lots, l’engagement de constituer une ASL ne sera exigé que dans la mesure où les
autres moyens de gestion des équipements communs définis à l’article R.442-8 précité ne sont pas mis en œuvre.
1
La demande précise le nombre maximum de lots et la SHON maximale dont la construction est envisagée dans
l’ensemble du lotissement. S’il n’y a pas de PLU applicable, la demande indique la surface de plancher hors
œuvre brute maximale dont la construction est envisagée
2
Le plan coté dans les trois dimensions fait apparaître la répartition prévue entre les terrains réservés à des
équipements ou des usages collectifs et les terrains destinés à une utilisation privative
3
Un projet architectural, paysager et environnemental. Il tient lieu du projet d’aménagement et comporte en
outre :
• Deux vues et coupes faisant apparaître la situation du projet dans le profil du terrain naturel ;
• Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement
proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage
lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse
4
Le programme et les plans des travaux d’équipement indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser, le
tracé des voies, l’emplacement des réseaux et les modalités de raccordement aux bâtiments qui seront édifiés
par les acquéreurs de lots ainsi que les dispositions prises pour la collecte des déchets
5
Un document graphique faisant apparaître une ou plusieurs hypothèses d’implantation des
bâtiments
6 Un projet de règlement, s’il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur
7 Le cas échéant, une attestation de la garantie à fournir en application de l’article R. 442-14.
8
L’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle
seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs (1)
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En ce qui concerne les relations entre les lotisseurs et les acquéreurs de lots
La commercialisation des lots
La réforme maintient le régime de la cession des lots en indiquant le principe suivant lequel aucune promesse ne peut
être consentie avant l’obtention du permis d’aménager ou la décision de non opposition aux travaux. Elle confirme par
ailleurs la possibilité pour le lotisseur de consentir une promesse unilatérale de vente après obtention du permis
d’aménager. L’article R.442-12 précise dans ce cas le plafond de l’indemnité d’immobilisation exigible par le lotisseur
(plafond fixé à 5 %).
La répartition de la surface constructible entre les lots
Le décret n’apporte pas de modification majeure sur ce plan. Il précise les modalités formelles d’information sur la SHON
affectée au lot. En effet, il oblige désormais le lotisseur à fournir aux acquéreurs de lots un certificat indiquant la SHON
constructible sur le lot lorsque c’est lui qui procède à cette répartition (étant rappelé que cette répartition peut aussi
résulter du permis d’aménager).
Les conditions de délivrance des permis de construire
Le décret renforce les conditions de délivrance du permis de construire dans l’hypothèse où le lotisseur a été autorisé à
différer la réalisation des travaux d’équipement du lotissement.
Dans ce cas, comme auparavant, l’acquéreur d’un lot est autorisé à déposer un permis de construire avant la réalisation
de ces équipements mais la délivrance est soumise à certaines conditions réformées :
• Il peut être accordé à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant
exécution des travaux. La délivrance du permis n’est plus encadré par le délai de six mois précédant la date à
laquelle les personnes autorisées peuvent mettre en jeu la garantie bancaire ;
• Mais, le lotisseur doit fournir un certificat garantissant que les équipements desservant le lot sont achevés, c’est-à dire
tous les équipements et non seulement les « plates-formes des voies desservant les terrains » (cf ancien article
R.315-39-1).
Observations et impacts opérationnels
La rigueur de la procédure d’instruction et les exigences accrues en matière de contenu de la de-
mande implique de la part des SEM, une attention redoublée sur la composition du dossier ;
Les règles relatives au dépôt de la demande (par un ou plusieurs propriétaires) et celles relatives au
champ d’application du régime du lotissement (division sur une ou plusieurs propriétés foncières)
peuvent peut-être, sous réserve d’une analyse plus approfondie, d’une certaine manière faciliter
pour les SEM la réalisation de lotissement à maîtrise foncière partielle (ex : demande conjointe de
permis d’aménager par la SEM titulaire d’une concession d’aménagement et un lotisseur privé pro-
priétaire de terrains voisins). Elle permettra sans doute d’associer le lotisseur professionnel et les
propriétaires désirant valoriser leur foncier.
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FICHE N°12 : LE PERMIS DE CONSTRUIRE
VALANT DIVISION
Articles R.431-24.
Contexte
Le permis de construire valant division est un outil majeur pour la réalisation d’opération immobilière complexe condui-
sant à la réalisation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière. Depuis le 1
er
janvier 1978, un tel permis
emportant division parcellaire n’a plus aucun lien avec le régime du lotissement. Il est depuis cette date considéré comme
une variante du permis de construire. Cependant compte tenu de son cadre d’emploi, son utilisation a suscité bon
nombre d‘interrogations. Le décret du 5 janvier 2007 apporte à cet égard de très utiles précisions à la fois au travers de
l’article R.421-34 qui remplace l’article R.421-7-1 et d’autres dispositions telles que l’article R.423-1 permettant le dépôt
d’une demande de permis par une pluralité de propriétaires ou l’article R123-10-1 permettant d’apprécier l’application
des règles d’urbanisme, notamment celle relatives à la densité, au regard de l’ensemble du projet de construction.
Les dispositions
L’article R.421-34 dispose :
« Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain
d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le
dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs
sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la
gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété. »
Cette disposition appelle des commentaires sur le champ d’application, le contenu du dossier de demande, les modali-
tés d’application des règles d’urbanisme et le statut des divisions.
En ce qui concerne le champ d’application
Pour relever du régime du permis de construire valant division, quatre critères cumulatifs doivent être réunis :
• Comme auparavant, les travaux projetés doivent porter sur « la construction, sur le même terrain de plusieurs
bâtiments ». Ce critère de la pluralité des constructions implique donc nécessairement la réalisation de deux bâtiments
distincts autonomes.
• Comme sous l’empire de l’article R.421-7-1, la demande doit porter sur « un même terrain », ce qui ne signifie pas que
le permis doit porter sur l’ensemble de l’unité foncière. L’article R.442-1 d) listant les opérations ne relevant pas du
régime du lotissement (CF fiche n°11) prévoit l’hypothèse où le permis est délivré sur partie d’une propriété avec
l’accord du propriétaire.
• Le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance.
Sur ce point, il convient de rappeler les positions jurisprudentielles sur la copropriété horizontale qui peut relever soit
du permis valant division soit du lotissement suivant le montage sont stabilisées depuis peu.
Le régime du lotissement s’applique lorsqu’il y a pluralité de maîtres d’ouvrages disposant sur le terrain indivis d’un
droit exclusif de jouissance avec droit de construire et d’implanter une construction.
Par contre, la copropriété horizontale sans délimitation de zone de jouissance exclusive dans le cadre de laquelle le
promoteur est le maître d’ouvrage unique des constructions relève du régime du permis de construire valant division.
• Le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division avant l’achèvement des constructions. Sur ce point, l’article
R.421-34 apporte une réponse définitive par rapport à la jurisprudence qui appliquait le régime de l’article R.421-7-1
aux divisions après achèvement dans l’hypothèse où les documents ou actes postérieurs au permis de construire
laissaient apparaître une intention de diviser préexistante qui n’était explicitement relevée dans le cadre du dossier de
demande puisque la fourniture du plan de division parcellaire était facultatif.
Désormais, compte tenu de la mention « avant l’achèvement de l’ensemble du projet », si la division intervient après
l’achèvement de l’ensemble des constructions autorisées, elle s’opérera suivant le droit commun de libre division des
terrains bâtis non assujetti au régime du lotissement (divisions en vue de la construction) et le risque de requalification
du permis en permis valant division sera écarté.
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Par ailleurs, il convient de souligner que le décret prend en compte les évolutions jurisprudentielles. Désormais, le permis
valant division, à l’instar du permis classique (Cf fiche n°6), peut être mis en œuvre en cas de pluralité de maîtres
d’ouvrages soit, dans le cadre du dépôt de la demande initiale par plusieurs opérateurs solidaires soit, à l’occasion d’un
transfert partiel du permis de construire obtenu par un seul opérateur.
En ce qui concerne l’application des règles d’urbanisme
Sur ce plan, le nouvel article R.123-10-1 dispose : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un
même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en
jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si
le règlement de ce plan s’y oppose. »
Etant donné que le plan de division parcellaire constitue désormais une pièce obligatoire du dossier, deux cas de figure
sont envisageables :
• Si le PLU n’édicte aucune règle particulière à ce type d’opération, l’ensemble des règles d’urbanisme sera appliqué à
l’assiette du projet global, nonobstant les divisions parcellaires opérées par le plan de division. La seule contrainte est
que la SHON cumulée des constructions projetées ne dépasse pas l’enveloppe globale de la SHON découlant de
l’application du COS au terrain d’assiette de la demande de permis ;
• Si le PLU le prévoit expressément, chaque construction projetée sur un des futurs terrains tels qu’indiqués sur le plan
de division à venir devra respecter soit l’ensemble des règles appliquées à chacun de ces terrains, soit celle des règles
issues du règlement du lotissement pouvant prévoir par exemple que les règles s’apprécieront lot par lot.
En ce qui concerne les divisions
Le décret clarifie notoirement le régime des divisions opérées dans le cadre d’un permis de construire valant division.
L’article R.442-1 dispose que ne constituent pas des lotissements les divisions de terrains effectuées conformément à un
permis de construire valant division,
Par ailleurs, en ce qui concerne l’appréciation du nombre de terrains issus de la propriété foncière qui conditionne
l’application du permis d’aménager, l’article R.442-2 exclue du décompte les terrains issus d’une opération qui est
contrôlée dans le cadre d’un permis de construire valant division.
En ce qui concerne la composition du dossier
A souligner :
• L’article R.431-24 dispose que le constructeur doit joindre au dossier de demande de permis le projet de constitution
d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies
et espaces commun à moins que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de
coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des
voies et espaces communs une fois les travaux achevés. Ce qui n’est pas nouveau par rapport à l’article R.421-7-1.
Par contre, il est ajouté expressément que ceci n’est pas requis lorsque l’ensemble, c’est-à-dire les terrains, les aména-
gements et services communs et les parcelles bâties, est soumis au statut de la copropriété.
• Le plan de division, jusqu’ici facultatif, devient une pièce obligatoire.
• Le tableau de répartition de la SHON entre les terrains issus de la division est supprimé en cohérence avec les
nouvelles modalités de gestion de la densité au niveau du projet global (sauf dispositions autre du document
d’urbanisme applicable).
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FICHE N°13 : L’ARTICULATION ENTRE
LES AUTORISATIONS D’URBANISME ET LES
AUTORISATIONS ISSUES D’AUTRES LÉGISLATIONS
Articles L.425-1 à L.425-11, R.425-1 à R.425-31
Contexte
De ce point de vue, la réforme ne remet pas fondamentalement en question les dispositions antérieures. C’est surtout un
effort de rédaction qu’il convient de noter ici au travers une nouvelle classification des cas de figure. Le code de l’urba-
nisme intègre également des dispositions figurant dans des textes épars.
Les dispositions
Le code de l’urbanisme classe désormais cinq cas de figure.
1
ère
catégorie
Le permis ou la décision prise après une déclaration préalable tient lieu d’autorisation au titre d’une autre
législation
La condition générale est que l’autorité compétente pour délivrer ladite autorisation ait donné son accord. L’autorisation
d’urbanisme tient lieu de :
…/…
1
L’autorisation prévue à l’article L. 621-31 du code du
patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord de l’ABF
Le projet est situé dans le champ de visibilité d’un
édifice classé ou inscrit au titre des monuments
historiques ou dans celui d’un parc ou d’un jardin classé
ou inscrit ayant fait l’objet d’un périmètre de protection (1)
2
L’autorisation prévue à l’article L. 642-3 du code du
patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord, selon les cas prévus par le code du
patrimoine, de l’ABF ou du préfet de région
Le projet est situé dans une zone de protection
du patrimoine architectural, urbain et paysager
3
L’autorisation « Loi sur l’eau » dès lors que la
décision a fait l’objet de l’accord du préfet
Lorsque le projet porte sur des ouvrages et
travaux entraînant des prélèvements sur les
eaux superficielles ou souterraines
4
L’autorisation spéciale prévue par les articles L. 332-6
et L. 332-9 du code de l’environnement avec l’accord
de l’autorité compétente
Lorsque le projet est situé sur un territoire en instance de
classement ou classé en réserve naturelle
5
L’autorisation spéciale prévue par l’article L. 331-6 du
même code dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord du préfet
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation
à être classé dans le cœur d’un futur parc national dont la
création a été prise en considération en application de
l’article R. 331-4 du code de l’environnement
6
L’autorisation spéciale prévue par l’article L. 331-4 du
code de l’environnement dès lors que la décision a
fait l’objet de l’accord du préfet (parc national
délimité) ou du directeur du parc national (Parc créé)
Lorsque le projet est situé dans le cœur d’un parc national
délimité en application des articles L. 331-1 et L. 331-2 du
code de l’environnement
7
L’autorisation prévue par l’article L. 5112-2 du code
de la défense dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord du ministre de la défense
Lorsque le projet porte sur une construction située à
proximité d’un ouvrage militaire
8
L’autorisation prévue par l’article L. 5111-6 du code
de la défense dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord du ministre de la défense
Lorsque le projet porte sur une construction située à
l’intérieur d’un polygone d’isolement
9
L’autorisation prévue par l’article R. 244-1 du code de
l’aviation civile dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord du ministre chargé de l’aviation civile et
du ministre de la défense
Lorsque le projet porte sur une construction susceptible,
en raison de son emplacement et de sa hauteur, de
constituer un obstacle à la navigation aérienne
10
L’accord prévu à l’article L. 2124-18 du code général
de la propriété des personnes publiques dès lors que
la décision a fait l’objet de l’accord du préfet
Lorsque le projet porte sur une construction située le long
de la Loire ou d’un de ses affluents mentionnés à l’article
L. 2124-16 du, sur un terrain compris entre les digues et la
rivière ou sur les digues et levées, ou sur les îles
11
L’autorisation prévue à l’article 39 de la loi locale du
2 juillet 1891 dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord du préfet
Lorsque le projet porte sur une construction située dans la
zone d’inondation du Rhin
12
L’autorisation prévue à l’article L. 152-8 de ce code
dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord du
préfet
Lorsque le projet porte sur une construction, une clôture
ou une plantation située dans une zone de servitude de
protection des canaux d’irrigation instituée en application
de l’article L. 152-7 du code rural
13
L’autorisation prévue par l’article L. 2223-5 du code
général des collectivités territoriales dès lors que la
décision a fait l’objet d’un accord du maire
Lorsque le projet porte sur une construction située à
moins de 100 mètres d’un cimetière transféré
14
L’autorisation prévue par l’article L. 122-1 du CCH
dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de
l’autorité compétente
Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande
hauteur
15
L’autorisation prévue par l’article L. 111-8 CCH dès
lors que la décision a fait l’objet d’un accord de
l’autorité compétente
Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du
public
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1
ère
catégorie (suite)
(1) Dispositions non applicables aux projets portant sur les immeubles classés au titre des monuments historiques,
sur les immeubles inscrits et sur les immeubles adossés aux immeubles classés
2
ème
catégorie
Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable est subordonné à un accord prévu par une autre
législation
1 Accord est donné par le préfet de région
Lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre
des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à
un immeuble classé monument historique, le permis de
construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou
la décision prise sur la déclaration préalable doit faire
l’objet de l’accord prévu par les articles L. 621-27 ou L.
621-30 du code du patrimoine
2
Accord du préfet, après avis de l’architecte des
Bâtiments de France si déclaration préalable) ou
accord donné par le ministre chargé des sites, après
avis de la commission départementale de la nature,
des paysages et des sites, (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un site classé ou en
instance de classement
3 Accord exprès de l’ABF
Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment
situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-
1 du code de l’environnement
4
Accord de l’établissement public du parc émis après
consultation de son conseil scientifique (si étude
d’impact) et accord du directeur (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un parc national
5
Avis de la chambre d’agriculture et de la commission
départementale d’orientation agricole ou accord
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou
Commission
Lorsque le projet porte sur une construction ou un
aménagement qui altère durablement le potentiel
agronomique, biologique ou économique d’une zone
agricole protégée et situé dans un territoire non couvert
par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu
6
Accord du préfet, après consultation du service
chargé des mesures de défense contre les inondations
et du service chargé de la police des cours d’eau
Lorsque le projet porte sur une construction située dans
un plan de surfaces submersibles valant plan de
prévention des risques naturels prévisibles
7
Accord de l’autorité désigné par le décret créant la
zone de protection au titre de la loi du 2 mai 1930
Lorsque le projet est situé dans une zone de protection
créée, antérieurement à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983
relative à la répartition de compétences
1
Autorisation préalable à tous travaux de restauration,
de réparation ou de modification quelconque
Lorsque le projet porte sur une construction édifiée sur un
immeuble classé monument historique (1)
2
Autorisation de stockage prévu par le code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un ouvrage ou une installation
de stockage souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
3
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application
des du code de l’environnement (autorisation ICPE ou stockage de déchets)
4
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application du
code minier
5 Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte sur un projet d’installation nucléaire
6
Le permis de stationnement ou l’autorisation
d’occupation
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte
sur un projet situé sur le domaine public
7
Autorisation d’enseigne au titre du code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un dispositif de publicité, une
enseigne ou une pré-enseigne
1
Lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l’autorisation de défrichement, celle-ci doit
être obtenue préalablement à la délivrance du permis
2
Lorsque le permis de construire porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, le
permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai de recours relatif à cette autorisation et, en cas de
recours, avant la décision de la commission nationale
3
Le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article 8 du décret 3 juin 2004 relatif à
l’archéologie préventive. La décision ne peut intervenir avant que le préfet de région ait statué,
dans les conditions prévues à l’article 18 de ce décret sur les prescriptions d’archéologie
préventive
1
Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la
déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris
avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration
2
Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à
l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du CCH, ces travaux ne
peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article
3
Lorsque le projet porte sur une ICPE soumise à autorisation, les travaux ne peuvent être exécutés avant la
clôture de l’enquête publique.
4
Lorsque la réalisation d’opérations d’archéologie préventive a été prescrite, les travaux ne peuvent être
entrepris avant l’achèvement de ces opérations
1
L’autorisation prévue à l’article L. 621-31 du code du
patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord de l’ABF
Le projet est situé dans le champ de visibilité d’un
édifice classé ou inscrit au titre des monuments
historiques ou dans celui d’un parc ou d’un jardin classé
ou inscrit ayant fait l’objet d’un périmètre de protection (1)
2
L’autorisation prévue à l’article L. 642-3 du code du
patrimoine dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord, selon les cas prévus par le code du
patrimoine, de l’ABF ou du préfet de région
Le projet est situé dans une zone de protection
du patrimoine architectural, urbain et paysager
3
L’autorisation « Loi sur l’eau » dès lors que la
décision a fait l’objet de l’accord du préfet
Lorsque le projet porte sur des ouvrages et
travaux entraînant des prélèvements sur les
eaux superficielles ou souterraines
4
L’autorisation spéciale prévue par les articles L. 332-6
et L. 332-9 du code de l’environnement avec l’accord
de l’autorité compétente
Lorsque le projet est situé sur un territoire en instance de
classement ou classé en réserve naturelle
5
L’autorisation spéciale prévue par l’article L. 331-6 du
même code dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord du préfet
Lorsque le projet est situé dans un espace ayant vocation
à être classé dans le cœur d’un futur parc national dont la
création a été prise en considération en application de
l’article R. 331-4 du code de l’environnement
6
L’autorisation spéciale prévue par l’article L. 331-4 du
code de l’environnement dès lors que la décision a
fait l’objet de l’accord du préfet (parc national
délimité) ou du directeur du parc national (Parc créé)
Lorsque le projet est situé dans le cœur d’un parc national
délimité en application des articles L. 331-1 et L. 331-2 du
code de l’environnement
7
L’autorisation prévue par l’article L. 5112-2 du code
de la défense dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord du ministre de la défense
Lorsque le projet porte sur une construction située à
proximité d’un ouvrage militaire
8
L’autorisation prévue par l’article L. 5111-6 du code
de la défense dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord du ministre de la défense
Lorsque le projet porte sur une construction située à
l’intérieur d’un polygone d’isolement
9
L’autorisation prévue par l’article R. 244-1 du code de
l’aviation civile dès lors que la décision a fait l’objet
d’un accord du ministre chargé de l’aviation civile et
du ministre de la défense
Lorsque le projet porte sur une construction susceptible,
en raison de son emplacement et de sa hauteur, de
constituer un obstacle à la navigation aérienne
10
L’accord prévu à l’article L. 2124-18 du code général
de la propriété des personnes publiques dès lors que
la décision a fait l’objet de l’accord du préfet
Lorsque le projet porte sur une construction située le long
de la Loire ou d’un de ses affluents mentionnés à l’article
L. 2124-16 du, sur un terrain compris entre les digues et la
rivière ou sur les digues et levées, ou sur les îles
11
L’autorisation prévue à l’article 39 de la loi locale du
2 juillet 1891 dès lors que la décision a fait l’objet de
l’accord du préfet
Lorsque le projet porte sur une construction située dans la
zone d’inondation du Rhin
12
L’autorisation prévue à l’article L. 152-8 de ce code
dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord du
préfet
Lorsque le projet porte sur une construction, une clôture
ou une plantation située dans une zone de servitude de
protection des canaux d’irrigation instituée en application
de l’article L. 152-7 du code rural
13
L’autorisation prévue par l’article L. 2223-5 du code
général des collectivités territoriales dès lors que la
décision a fait l’objet d’un accord du maire
Lorsque le projet porte sur une construction située à
moins de 100 mètres d’un cimetière transféré
14
L’autorisation prévue par l’article L. 122-1 du CCH
dès lors que la décision a fait l’objet de l’accord de
l’autorité compétente
Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande
hauteur
15
L’autorisation prévue par l’article L. 111-8 CCH dès
lors que la décision a fait l’objet d’un accord de
l’autorité compétente
Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du
public
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ème
catégorie
L’autorisation prévue par une autre législation dispense de permis ou de déclaration préalable
(1) Autorisation instituée par l’ordonnance du 8/9/2005 relative aux monuments historiques et aux espaces protégés qui
prévoit que lesdits travaux sont exemptés de permis ou déclaration préalable
4
ème
catégorie
La délivrance d’un permis est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation
A noter :
Cas n°3 : le décret du 5 janvier 2007 modifie celui du 3 juin 2004 relatif aux procédures administratives et financières
de l’archéologie préventive. La relation établie avec l’article 4 dudit décret est assez obscure quant à la composition du
dossier. Pour autant, il est clairement établi désormais que le permis ne pourra être délivré tant que le préfet de région
n’a pas arrêté les prescriptions éventuelles, celles-ci-devant être émises dans un délai de deux mois lorsque le projet est
soumis à étude d’impact et un mois pour les autres (ce qui est désormais compatible avec les délais d’instruction mini-
mum instaurées par la réforme). Auparavant, seule la réalisation des travaux étaient conditionnées par l’exécution de la
prescription archéologique.
5
ème
catégorie
L’exécution des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation
1 Accord est donné par le préfet de région
Lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre
des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à
un immeuble classé monument historique, le permis de
construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou
la décision prise sur la déclaration préalable doit faire
l’objet de l’accord prévu par les articles L. 621-27 ou L.
621-30 du code du patrimoine
2
Accord du préfet, après avis de l’architecte des
Bâtiments de France si déclaration préalable) ou
accord donné par le ministre chargé des sites, après
avis de la commission départementale de la nature,
des paysages et des sites, (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un site classé ou en
instance de classement
3 Accord exprès de l’ABF
Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment
situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-
1 du code de l’environnement
4
Accord de l’établissement public du parc émis après
consultation de son conseil scientifique (si étude
d’impact) et accord du directeur (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un parc national
5
Avis de la chambre d’agriculture et de la commission
départementale d’orientation agricole ou accord
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou
Commission
Lorsque le projet porte sur une construction ou un
aménagement qui altère durablement le potentiel
agronomique, biologique ou économique d’une zone
agricole protégée et situé dans un territoire non couvert
par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu
6
Accord du préfet, après consultation du service
chargé des mesures de défense contre les inondations
et du service chargé de la police des cours d’eau
Lorsque le projet porte sur une construction située dans
un plan de surfaces submersibles valant plan de
prévention des risques naturels prévisibles
7
Accord de l’autorité désigné par le décret créant la
zone de protection au titre de la loi du 2 mai 1930
Lorsque le projet est situé dans une zone de protection
créée, antérieurement à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983
relative à la répartition de compétences
1
Autorisation préalable à tous travaux de restauration,
de réparation ou de modification quelconque
Lorsque le projet porte sur une construction édifiée sur un
immeuble classé monument historique (1)
2
Autorisation de stockage prévu par le code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un ouvrage ou une installation
de stockage souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
3
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application
des du code de l’environnement (autorisation ICPE ou stockage de déchets)
4
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application du
code minier
5 Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte sur un projet d’installation nucléaire
6
Le permis de stationnement ou l’autorisation
d’occupation
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte
sur un projet situé sur le domaine public
7
Autorisation d’enseigne au titre du code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un dispositif de publicité, une
enseigne ou une pré-enseigne
1
Lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l’autorisation de défrichement, celle-ci doit
être obtenue préalablement à la délivrance du permis
2
Lorsque le permis de construire porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, le
permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai de recours relatif à cette autorisation et, en cas de
recours, avant la décision de la commission nationale
3
Le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article 8 du décret 3 juin 2004 relatif à
l’archéologie préventive. La décision ne peut intervenir avant que le préfet de région ait statué,
dans les conditions prévues à l’article 18 de ce décret sur les prescriptions d’archéologie
préventive
1
Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la
déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris
avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration
2
Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à
l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du CCH, ces travaux ne
peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article
3
Lorsque le projet porte sur une ICPE soumise à autorisation, les travaux ne peuvent être exécutés avant la
clôture de l’enquête publique.
4
Lorsque la réalisation d’opérations d’archéologie préventive a été prescrite, les travaux ne peuvent être
entrepris avant l’achèvement de ces opérations
1 Accord est donné par le préfet de région
Lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre
des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à
un immeuble classé monument historique, le permis de
construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou
la décision prise sur la déclaration préalable doit faire
l’objet de l’accord prévu par les articles L. 621-27 ou L.
621-30 du code du patrimoine
2
Accord du préfet, après avis de l’architecte des
Bâtiments de France si déclaration préalable) ou
accord donné par le ministre chargé des sites, après
avis de la commission départementale de la nature,
des paysages et des sites, (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un site classé ou en
instance de classement
3 Accord exprès de l’ABF
Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment
situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-
1 du code de l’environnement
4
Accord de l’établissement public du parc émis après
consultation de son conseil scientifique (si étude
d’impact) et accord du directeur (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un parc national
5
Avis de la chambre d’agriculture et de la commission
départementale d’orientation agricole ou accord
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou
Commission
Lorsque le projet porte sur une construction ou un
aménagement qui altère durablement le potentiel
agronomique, biologique ou économique d’une zone
agricole protégée et situé dans un territoire non couvert
par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu
6
Accord du préfet, après consultation du service
chargé des mesures de défense contre les inondations
et du service chargé de la police des cours d’eau
Lorsque le projet porte sur une construction située dans
un plan de surfaces submersibles valant plan de
prévention des risques naturels prévisibles
7
Accord de l’autorité désigné par le décret créant la
zone de protection au titre de la loi du 2 mai 1930
Lorsque le projet est situé dans une zone de protection
créée, antérieurement à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983
relative à la répartition de compétences
1
Autorisation préalable à tous travaux de restauration,
de réparation ou de modification quelconque
Lorsque le projet porte sur une construction édifiée sur un
immeuble classé monument historique (1)
2
Autorisation de stockage prévu par le code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un ouvrage ou une installation
de stockage souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
3
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application
des du code de l’environnement (autorisation ICPE ou stockage de déchets)
4
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application du
code minier
5 Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte sur un projet d’installation nucléaire
6
Le permis de stationnement ou l’autorisation
d’occupation
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte
sur un projet situé sur le domaine public
7
Autorisation d’enseigne au titre du code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un dispositif de publicité, une
enseigne ou une pré-enseigne
1
Lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l’autorisation de défrichement, celle-ci doit
être obtenue préalablement à la délivrance du permis
2
Lorsque le permis de construire porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, le
permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai de recours relatif à cette autorisation et, en cas de
recours, avant la décision de la commission nationale
3
Le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article 8 du décret 3 juin 2004 relatif à
l’archéologie préventive. La décision ne peut intervenir avant que le préfet de région ait statué,
dans les conditions prévues à l’article 18 de ce décret sur les prescriptions d’archéologie
préventive
1
Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la
déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris
avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration
2
Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à
l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du CCH, ces travaux ne
peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article
3
Lorsque le projet porte sur une ICPE soumise à autorisation, les travaux ne peuvent être exécutés avant la
clôture de l’enquête publique.
4
Lorsque la réalisation d’opérations d’archéologie préventive a été prescrite, les travaux ne peuvent être
entrepris avant l’achèvement de ces opérations
1 Accord est donné par le préfet de région
Lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre
des monuments historiques ou sur un immeuble adossé à
un immeuble classé monument historique, le permis de
construire, le permis d’aménager, le permis de démolir ou
la décision prise sur la déclaration préalable doit faire
l’objet de l’accord prévu par les articles L. 621-27 ou L.
621-30 du code du patrimoine
2
Accord du préfet, après avis de l’architecte des
Bâtiments de France si déclaration préalable) ou
accord donné par le ministre chargé des sites, après
avis de la commission départementale de la nature,
des paysages et des sites, (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un site classé ou en
instance de classement
3 Accord exprès de l’ABF
Lorsque le projet porte sur la démolition d’un bâtiment
situé dans un site inscrit en application de l’article L. 341-
1 du code de l’environnement
4
Accord de l’établissement public du parc émis après
consultation de son conseil scientifique (si étude
d’impact) et accord du directeur (dans les autres cas)
Lorsque le projet est situé dans un parc national
5
Avis de la chambre d’agriculture et de la commission
départementale d’orientation agricole ou accord
motivé du préfet après avis défavorable de la CA ou
Commission
Lorsque le projet porte sur une construction ou un
aménagement qui altère durablement le potentiel
agronomique, biologique ou économique d’une zone
agricole protégée et situé dans un territoire non couvert
par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu
6
Accord du préfet, après consultation du service
chargé des mesures de défense contre les inondations
et du service chargé de la police des cours d’eau
Lorsque le projet porte sur une construction située dans
un plan de surfaces submersibles valant plan de
prévention des risques naturels prévisibles
7
Accord de l’autorité désigné par le décret créant la
zone de protection au titre de la loi du 2 mai 1930
Lorsque le projet est situé dans une zone de protection
créée, antérieurement à la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983
relative à la répartition de compétences
1
Autorisation préalable à tous travaux de restauration,
de réparation ou de modification quelconque
Lorsque le projet porte sur une construction édifiée sur un
immeuble classé monument historique (1)
2
Autorisation de stockage prévu par le code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un ouvrage ou une installation
de stockage souterrain de gaz, de fluides ou de déchets
3
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application
des du code de l’environnement (autorisation ICPE ou stockage de déchets)
4
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol est soumis à déclaration ou à autorisation en application du
code minier
5 Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte sur un projet d’installation nucléaire
6
Le permis de stationnement ou l’autorisation
d’occupation
Lorsqu’un affouillement ou un exhaussement du sol porte
sur un projet situé sur le domaine public
7
Autorisation d’enseigne au titre du code de
l’environnement
Lorsque le projet porte sur un dispositif de publicité, une
enseigne ou une pré-enseigne
1
Lorsque le projet porte sur une opération ou des travaux soumis à l’autorisation de défrichement, celle-ci doit
être obtenue préalablement à la délivrance du permis
2
Lorsque le permis de construire porte sur un projet soumis à une autorisation d’exploitation commerciale, le
permis ne peut être accordé avant l’expiration du délai de recours relatif à cette autorisation et, en cas de
recours, avant la décision de la commission nationale
3
Le dossier joint à la demande de permis comprend les pièces exigées à l’article 8 du décret 3 juin 2004 relatif à
l’archéologie préventive. La décision ne peut intervenir avant que le préfet de région ait statué,
dans les conditions prévues à l’article 18 de ce décret sur les prescriptions d’archéologie
préventive
1
Lorsque le projet est situé dans un site inscrit, la demande de permis ou la déclaration préalable tient lieu de la
déclaration exigée par l’article L. 341-1 du code de l’environnement. Les travaux ne peuvent être entrepris
avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du dépôt de la demande ou de la déclaration
2
Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à
l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du CCH, ces travaux ne
peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article
3
Lorsque le projet porte sur une ICPE soumise à autorisation, les travaux ne peuvent être exécutés avant la
clôture de l’enquête publique.
4
Lorsque la réalisation d’opérations d’archéologie préventive a été prescrite, les travaux ne peuvent être
entrepris avant l’achèvement de ces opérations
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FICHE N°14 : LES MODIFICATIONS APPORTÉES
AU RÉGIME DE LA RESTAURATION IMMOBILIÈRE
Articles L.313-4 à L.313-4-4, R.313-23 à R.313-32
Contexte
Le régime de la restauration immobilière n’est pas fondamentalement remis en question par la réforme. Mais dans ce
domaine aussi, des modifications substantielles sont apportées pour simplifier la procédure de mise en œuvre de cet
instrument opérationnel. Elle résulte de l’ordonnance du 8/12/2005 et du décret n°2007-817 du 11 mai 2007 relatif à la
restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme.
Les dispositions
En ce qui concerne la définition
L’article L.313-4 apporte une définition plus formel de l’opération de restauration immobilière qui est déconnectée des
conditions de réalisation. L’article L.313-4 dispose que « les opérations de restauration immobilière consistent en des
travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des
conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. Elles sont engagées à l’initiative soit des
collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale, et sont menées
dans les conditions définies par la section 3 du présent chapitre. »
En ce qui concerne le régime des opérations de restauration immobilière
La réforme impacte la procédure de restauration immobilière sur 3 points :
• Elle supprime le périmètre de restauration immobilière
• Elle modifie le régime des enquêtes
• Elle supprime le régime de l’autorisation spéciale de travaux
Suppression du périmètre de restauration immobilière
Jusqu’à présent, la délimitation du PRI est indispensable pour engager la DUP des travaux, en application de l’article
L. 313-4 du Code de l’urbanisme. Toutefois, elle n’a, à elle seule, aucun effet de droit sur les travaux engagés par les
propriétaires. C’est pourquoi, cette phase préalable a été considérée comme superfétatoire.
L’opération est donc essentiellement basée sur le périmètre de la DUP dont le dossier est préparée par la collectivité
bénéficiaire ou son opérateur au titre d’une concession d’aménagement.
Modification du régime des enquêtes
S’agissant dossier d’enquête préalable à la DUP, l’article R 313-24 en précise le contenu :
1° un plan permettant de connaître la situation du ou des bâtiments concernés et de leur terrain d’assiette à l’intérieur
de la commune ;
2° la désignation du ou des immeubles concernés ;
3° l’indication du caractère vacant ou occupé du ou des immeubles ;
4° une notice explicative qui :
a) indique l’objet de l’opération ;
b) présente, au regard notamment des objectifs de transformation des conditions d’habitabilité et de mise en valeur
du patrimoine, le programme global des travaux par bâtiment, y compris, s’il y a lieu, les démolitions rendues
nécessaires par le projet de restauration ; lorsque l’opération s’inscrit dans un projet plus vaste prévoyant d’autres
opérations de restauration immobilière, la notice présente ce projet d’ensemble ;
c) comporte des indications sur la situation de droit ou de fait de l’occupation du ou des bâtiments ;
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5° une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le service des domaines et l’estimation
sommaire du coût des restaurations.
S’agissant de la procédure d’enquête, le décret du 11 mai 2007 précité met ainsi fin à une ambiguïté concernant l’orga-
nisation même de l’enquête. Celle-ci n’est pas soumise au régime des enquêtes préalables portant sur des opérations
entrant dans le champ d’application des articles L 123-1 à L 123-16 du Code de l’environnement (enquêtes publiques
dites « Bouchardeau »), mais à la procédure d’enquête préalable de droit commun.
Du fait de l’absence de référence faite par l’article R 313-23 à l’article R 11-6 du Code de l’expropriation, ce dernier se
trouve inapplicable aux enquêtes préalables à la déclaration d’utilité publique d’une procédure de restauration immobi-
lière. L’indemnisation du commissaire enquêteur est de ce fait assurée par le maître d’ouvrage dans les conditions
prévues aux articles R 123-10 et R 123-12 du Code de l’environnement (art. R 11-6-1 du Code de l’expropriation)
(versement des indemnités au fonds d’indemnisation des commissaires enquêteurs).
L’enquête parcellaire est quant à elle organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R. 11-19 à R. 11-26
et R. 11-28 à R. 11-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (C. urb., art. R 313-26). L’enquête parcel-
laire se déroule donc selon les formes et modalités de droit commun. Le décret du 11 mai 2007 précité ne transpose
toutefois pas in extenso la procédure prévue par le Code de l’expropriation concernant les enquêtes parcellaires.
Contrairement à la procédure de droit commun, et logiquement au regard de l’objet même de la procédure de restaura-
tion immobilière, le commissaire-enquêteur ne peut pas proposer une modification du périmètre concerné par l’enquête
parcellaire, et donc des immeubles dont la restauration est prescrite, telle que cette possibilité est prévue par l’article
R 11-27 du Code de l’expropriation pour les procédures d’expropriation « classiques ». Ne trouve pas non plus à s’appli-
quer à la procédure de restauration immobilière l’article R 11-31 du Code de l’expropriation relative à l’expropriation de
droits réels immobiliers ne nécessitant pas l’expropriation de l’immeuble grevé, sans objet en matière de restauration
immobilière.
L’autorité expropriante qui a pris l’initiative de la déclaration d’utilité publique de l’opération notifie à chaque proprié-
taire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d’assiette. La notifica-
tion du programme des travaux à réaliser est effectuée à l’occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du
dossier de l’enquête parcellaire prévue par l’article R. 11-22 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Cette notification comporte l’indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux.
L’article R 313-28 du Code de l’urbanisme définit les conditions dans lesquelles les propriétaires concernés par l’opéra-
tion de restauration immobilière peuvent se substituer à l’autorité expropriante. Afin que leur immeuble ne soit pas
compris dans l’arrêté de cessibilité, comme le prévoit le second alinéa de l’article L 313-4-2 dans sa rédaction issue de
l’ordonnance n°2005-1527 du 18 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme, et
applicable à compter du 1
er
octobre 2007, les propriétaires qui décident de réaliser ou de faire réaliser les travaux dont
le détail leur a été notifié doivent produire à l’autorité expropriante :
• une note précisant un échéancier prévisionnel et le délai maximal d’exécution des travaux, qui ne peut être supérieur
à celui fixé par l’autorité expropriante ;
• la date d’échéance des baux et, s’il y a lieu, les offres faites aux locataires de reporter leur bail sur un local équivalent,
dans les conditions prévues à l’article L. 313-7.
Suppression de l’autorisation spéciale de travaux
Le décret du 11 mai 2007 précité définit les modalités d’articulation entre la procédure de restauration immobilière et
les autorisations d’urbanisme suite à la suppression des autorisations spéciales de travaux (AST).
Dans un premier temps, une modification du décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l’application de l’ordonnance
n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire fait entrer explicitement les travaux nécessaires à la
réalisation d’une opération de restauration immobilière au sens de l’article L. 313-4 dans le champ du permis de
construire, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires (C. urb., art R 421-14 d) (Cf fiche n°1).
Par ailleurs, les travaux exécutés sur des immeubles dont la restauration a été déclarée d’utilité publique ne peuvent faire
l’objet d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préa-
lable que s’ils sont compatibles avec la déclaration d’utilité publique (C. urb., art. R 313-25).
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D’un point de vue formel, outre les pièces mentionnées à l’article R. 431-8 du Code de l’urbanisme, la notice du projet
architectural joint à la demande de permis de construire doit indiquer les matériaux utilisés et les modalités d’exécution
des travaux (C. urb., art. R 431-14) (Cf fiche n°8)
Dans la même logique, lorsque les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière
portent exclusivement sur la réalisation de travaux intérieurs, l’article R 431-11 du Code de l’urbanisme prévoit néan-
moins que le projet architectural doit comporter un document graphique faisant apparaître l’état initial et l’état futur du
bâtiment faisant l’objet des travaux, à l’instar de ce qui est prévu pour les travaux exécutés à l’intérieur d’un bâtiment
situé dans un secteur sauvegardé ou à l’intérieur d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques. Le dossier
« allégé » prévu pour les travaux intérieurs par l’article R 431-11 se trouve de ce fait en l’espèce renforcé afin de
prendre en considération les spécificités de l’opération de restauration immobilière.
Enfin, lorsque l’opération est située dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans une zone de
protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l’article L. 642-1 du code du patri-
moine, l’architecte des bâtiments de France accompagne, s’il y a lieu, pour l’application du 3° du I de l’article 156 du code
général des impôts (imputation des déficits fonciers directement sur les revenus globaux, v. n°88 à 125), son accord sur
les travaux projetés d’une attestation certifiant que ces travaux constituent la restauration complète de l’immeuble
concerné (C. urb., art. R 313-29).
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FICHE N°15 : LES MODIFICATIONS APPORTÉES
AU RÈGLEMENT NATIONAL D’URBANISME
Articles R.111-1 à R.111-47
Contexte
Le corps de règles communément appelé le règlement national d’urbanisme est remanié de façon très importante par la
réforme pour tenir compte à la fois d’évolutions jurisprudentielles qui ont étendu son champ d’application matériel et
assurer une meilleure articulation entre ces dispositions et celles du POS ou PLU.
Les dispositions
Extension du champ d’application
La réforme conduit à étendre le champ d’application du RNU de deux manières.
En ce qui concerne les utilisations du sol assujetties
Ne sont concernées actuellement concernées par les dispositions du RNU que les travaux soumis à permis de construire
ainsi que les travaux soumis à autorisation de travaux par extension issue de la jurisprudence, et les lotissements en vertu
de l’article R.315-28.
A partir du 1
er
octobre 2007, le RNU, selon l’article R.111-1 nouveau, le RNU sera opposable à tout utilisateur du sol qu’il
soit assujetti à autorisation d’urbanisme ou exempté.
Art. R. 111-1. - Les dispositions du présent chapitre sont applicables aux constructions, aménagements, installations et
travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux
autres utilisations du sol régies par le présent code.
En ce qui concerne le champ d’application géographique
Le principe est en l’état actuel le suivant : le RNU n’est pas applicable sur les territoires couverts par un POS/PLU ou un
document d’urbanisme en tenant lieu à l’exception de quelques dispositions permissives en vertu duquel l’autorité
compétente peut refuser l’autorisation demandée ou l’assortir de prescriptions spéciales.
Le décret du 5 janvier 2007 inverse le rapport principe/exceptions en posant le principe d’une application générale du
RNU, que le territoire soit ou non couvert par un POS/PLU, sauf pour certains articles.
Deux types de dispositions peuvent donc être distingués :
• Les articles applicables en l’absence de PLU ou POS ou tout document en tenant lieu
Il s’agit des articles :
- R.111-3 relatif aux nuisances graves,
- R.111-5 relatif à la desserte et à l’accès des constructions
- R.111-14 relatif aux espaces naturels et aux activités agricoles, minières ou d’exploitation de carrières susceptibles
d’être compromises par l‘urbanisation,
- R.111-16 à R.111-20 relatifs à l’implantation des constructions,
- R.111-22 relatif à la hauteur des constructions,
- R.111-23 relatif à l’aspect des pignons aveugles
- R.111-24 relatif à l’intégration dans le paysage des constructions industrielles et des constructions légères et
provisoires
Jusqu’alors, l’article R.111-5 (ex article R.111-4) était applicable même en présence d’un document d’urbanisme.
Avec la réforme, cet article devient subsidiaire.
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• Les articles applicables sur l’ensemble du territoire
La réforme procède ici à une extension de la liste des dispositions applicables même en présence d’un document
d’urbanisme.
A la liste existante des articles renumérotés que sont le :
- R.111-2 relatif à la salubrité et à la sécurité publique
- R.111-4 relatif à la conservation des vestiges archéologiques
- R.111-6 relatif au stationnement des véhicules
- R.111-15 relatif aux atteintes à l’environnement
- R.111-21 relatif au projet de construction portant atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites,
aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. Attention : cette dispo-
sition n’est toutefois pas applicable dans les secteurs sauvegardés couverts par un PSMV ou une ZPPAUP.
La réforme ajoute les articles :
- R.111-8 à R.111-12 relatifs aux caractéristiques de l’alimentation en eau potable et de l’assainissement
- R.111-7 relatif aux espaces verts
- R.111-13 permettant à l’autorité de refuser une autorisation qui occasionnerait pour la commune des dépenses
excessives d’équipement public ou de service public.
Le texte accroît les cas potentiels d’insécurité juridique : un projet pourra être conforme au règlement du PLU mais subir
un refus de permis au titre des dispositions du RNU. Par ailleurs, l’opposabilité de certaines règles même en présence d’un
document d’urbanisme applicable n’incite pas les collectivités à avoir une réflexion sur les règles locales à mettre en
place.
Modification du contenu des règles
Ces modifications concernent essentiellement ;
• La suppression des articles R.111-5 et R.111-6 anciens relatifs à la marge de recul des bâtiments par rapport à l’axe
des autoroutes et des routes à grande circulation. Justifiée par l’existence de l’article L.111-1-4 qui édicte le principe
de l’inconstructibilité sur une bande de 100 mètres de part et d’autre des autoroutes, routes expresses et déviation de
75 mètres de part et d’autre de l’axe des autres routes à grande circulation.
• L’article R.111-16 nouveau relatif à l’implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres sur un même terrain
n’exige plus le dégagement des baies selon un angle de plus de 45° au dessus du plan horizontal. Seule est conservée
la distance minimale de trois mètres.
• Les règles d’implantation de l’ex-article R.111-17 relatif aux conditions d’ensoleillement dans les ensembles d’habita-
tion est supprimé.
• L’ex article R.111-14 renuméroté R.111-14-1 est remanié pour faire échec à la jurisprudence du Conseil d’Etat admet-
tant qu’un permis de construire puisse être refusé alors même le terrain d’assiette devait être considéré par ailleurs
comme situé dans les parties actuellement urbanisée. Le nouvel article dispose désormais « En dehors des parties
urbanisées des communes, le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescrip-
tions spéciales s’il est de nature, par sa localisation ou sa destination :
« a) A favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, en
particulier lorsque ceux-ci sont peu équipés ;[…] »
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Réforme des autorisations d’urbanisme : Fiches d’analyse
Juillet 2007
Ce Dossier, édité par le Réseau SEM-SCET, a été réalisé par : Emmanuel ISAERT, Pôle Juridique et Financier - 04 72 84 50 78
Il est à destination exclusive des membres du Réseau SEM-SCET.
Sa diffusion en dehors du Réseau SEM-SCET n’est pas autorisée, sauf accord exprès de la SCET. Aux termes de l’article 40 de la loi du 11 mars
1957, « toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle faite sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause
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