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conhea seus direitos para no ser despejado injustamente

direito do cidado dever do estado

Moradia digna:

expediente
Mandato do deputado Rui Falco
Chefe de gabinete: Luciano Barbosa Coordenao e execuo do projeto: arquiteta Rosngela Lima Pesquisa e texto: Antonio Carlos Alves Pinto Serrano e Rosngela Lima Assessor jurdico: Antonio Carlos Serrano Colaboradores: Ivo Carvalho, Adilson Rodrigues e Marco Antonio Almeida Secretria: Selma Lemes e Maria de Ftima Donatoni Projeto grfico: rea Comunicao

Endereo para correspondncia:


CEP: 04097-900 Telefone: (11) 3886-6776 Site: www.ruifalcao.com.br E-mail: gabinete@ruifalcao.com.br Tiragem: 5.000 exemplares

Av. Pedro lvares Cabral, n 201 sala T-109

Moradia e seUs direitos

apresentao
O crescimento desordenado das cidades brasileiras, a partir do comeo do sculo passado, foi marcado pela ocupao irregular do solo. Este crescimento dos centros urbanos gerou uma supervalorizao das terras em reas centrais expulsando os trabalhadores para a periferia, onde grandes parcelas de terras livres foram ocupadas por moradias em pssimas condies, sem a infraestrutura urbana necessria. A moradia um direito humano previsto na Constituio do nosso Pas e deve ser garantido a todos os cidados, em qualquer situao. A proteo do direito a moradia envolve vrios aspectos: segurana da posse; disponibilidade de servios, equipamentos e infraestrutura; disponibilidade de moradia a preos acessveis; habitabilidade; acessibilidade; localizao e adequao cultural. Nos ltimos nove anos, So Paulo foi o estado com mais zonas de conflitos fundirios urbanos. Segundo o Ministrio das Cidades, foram 32 casos desde 2003. Todos ns assistimos o caso do Pinheirinho, em So Jos dos Campos, que ilustra muito bem a situao. Segundo a ONU (Organizao das Naes Unidas), as remoes e despejos forados devem ocorrer, em casos que envolvam proteo da sade e do bemestar coletivos. As remoes podero ser consideradas necessrias quando as pessoas estiverem vivendo em reas sujeitas a desabamentos e inundaes. Dever ser realizada de acordo com os diretos humanos e garantir indenizao justa ou moradia digna. So consideradas ilegais quando realizadas com uso de fora fsica ou violncia. As remoes pacficas podem ser consideradas ilegais quando realizadas sem justificativa legal ou sem os procedimentos adequados. A presidenta Dilma vem trabalhando para voc morar em melhores condies e diminuir as injustias sociais em nossas cidades, apoiando os municpios com polticas nacionais de desenvolvimento urbano que estimulam os processos participativos e ampliam a participao popular. Alm disso a ampliao dos recursos para Lei Minha Casa, Minha Vida garante novas possibilidades de regularizao fundiria e aumenta as chances da populao ter sua moradia em terras urbanizadas com toda a infraestrutura necessria e ser atendida pelos servios pblicos. Para voc se informar melhor e entender seus direitos nos casos de remoes e quais so as alternativas na garantia do direito a moradia, esta cartilha pretende esclarecer as principais dvidas sobre remoes, aluguel social, reintegrao de posse, usucapio. importante assegurar definitivamente a propriedade ou posse da terra, afastando o fantasma dos despejos forados.

Rui Falco

Deputado Estadual

ndice
1 - A legislao e o direito a moradia.....8 Constituio Federal..................................8 O que estatuto da cidade.........................8 O que funo social da propriedade.......9 O que Plano Diretor.................................9 O que so ZEIS..........................................9 2 - Direitos da Populao nos Despejos.....................................9 Quais so os direitos das pessoas que devem ser respeitados em despejos coletivos?.................................................12 3 - Quem Poder dar assistncia Jurdica nos casos de despejos?....13 Ministrios das Cidades..........................13 Defensoria Pblica...................................13 Ministrio Pblico....................................13 Conselho Tutelar.......................................14 4 - Direito a moradia e conflitos possessrios...................................14 O que so conflitos possessrios?.........14 Quais so os outros tipos de aes possessrias?..........................................14 Eu ocupei um imvel abandonado, o que fazer para no ser despejado?.................18 5 - Direitos e deveres ao alugar uma casa.........................................18 S os proprietrios podem locar?...........18

A casa que aluguei est em pssimas condies. O que fazer?...........................19 Qual a soluo para quem no consegue pagar o aluguel?.......................................20 O que fiana?.........................................20 O que cauo?.......................................20 Posso pedir a tarifa social de energia eltrica, mesmo no sendo dono do Imvel?................................................20 6 - Consumidor e direitos dos muturios para a casa prpria..........................21 Leia com cuidados este itens antes de assinar seu contrato.................................22 7 - A regularizao fundiria e o direito moradia............................................24 O que regularizao fundiria?.............24 Para que serve a regularizao fundiria..25 Como posso conseguir a regularizao fundiria da minha moradia?...................25 8 - Usucapio........................................26 O que usucapio?..................................26 Tipos de usucapio..................................26 9 - Concesso de uso especial para fins de moradia.......................................27 O que concesso de uso especial para fins de moradia?......................................27 O que preciso para ter o Direito de Concesso como direito reconhecido....28 Bibliografia.......................................30

Com a Declarao Universal dos Direitos Humanos em 1948, o direito moradia adequada passou a ser reconhecido internacionalmente como um direito humano universal, ou seja, deve ser aceito e aplicado em todas as partes do mundo e vale para todas as pessoas.

1 - a legislao e o direito a Moradia


constituio Federal
Constituio Federal do Brasil a Lei Maior, destinada a assegurar o exerccio dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurana, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justia PARA TODOS com uma sociedade fraterna, diversificada. Ou seja, a lei que traz a igualdade para todos, direitos e deveres; iguais no direito de residir e ter um lar, mas, tambm, deveres de cidado. A Constituio no lhe d uma casa, mas possibilita que o Governo trabalhe no sentido de tentar ajuda-lo a conquistar uma.

o que funo social da propriedade?


A Constituio Federal de 1988, estabelece a Funo Social da Propriedade, ou seja, uma propriedade tem que ser usada para morar ou trabalhar. Assim, um terreno que fica anos sem ser utilizado no cumpre funo social.

o que plano diretor?


uma lei municipal que deve ser elaborada com a participao de toda a comunidade. Organiza o crescimento e planeja o futuro para o municpio, com base no interesse de todos.

o que so Zeis?
So Zonas Especiais de Interesse Social. Elas so reas da cidade destinadas pelo Plano Diretor para abrigar moradias populares. Quando uma rea vira ZEIS, seus moradores conseguem regularizar sua moradia de forma mais rpida e tambm fica mais fcil lutar por melhorias para aquela regio. Para saber onde ficam estas reas na sua cidade, consulte o plano diretor. Moradia adequada um direito humano, um direito de todos, em qualquer situao. Mesmo que a casa ou a terra no sejam suas.

2 - direitos da popUlao nos despejos


Remoes e despejos tm efeitos profundos, inclusive traumas psicolgicos, devido ao uso de brutalidade e violncia, deixando famlias desabrigadas e sem condies de sobrevivncia.

o que estatuto da cidade?


O Estatuto da Cidade a Lei Federal 10.257/01 que diz como deve ser feita a poltica urbana em todo o Pas. Ele garante cidade para todos e define a maneira como os municpios devero respeitar a funo social da propriedade.
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De acordo com relatrio da ONU, remoes foradas tambm constituem violao a uma srie de outros direitos humanos, como o direito segurana da pessoa e do lar.
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QUando o poder pblico pode FaZer reMoes oU despejos?


Para realizar obras que sejam de interesse pblico. Neste caso, deve sempre ser estabelecido de forma participativa, dando ateno e considerando realmente as vises daqueles que vivem nas reas que sero impactadas.

Um projeto de interesse pblico nunca deve prejudicar as condies de vida das comunidades atingidas.
Todos aqueles que podero ser afetados devem receber informao adequada e oportuna, participar democraticamente e propor alternativas que diminuam os deslocamentos e reduzam os impactos negativos sobre a vida das pessoas. Projetos que determinam a remoo sem que os atingidos tenham sido envolvidos no planejamento e nos processos decisrios, no cumprem com os padres internacionais de direitos humanos.

Todos e todas devem ter voz assegurada e considerada, sem qualquer tipo de descriminao e com respeito s formas de expresso das comunidades atingidas.
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Quais so os direitos das pessoas que devem ser respeitados em despejos coletivos?
Para que este princpio constitucional seja respeitado, deve ser observado o direito das pessoas serem avisadas com antecedncia, deve ser garantida a retirada dos mveis e bens pessoais, assegurada a indenizao pelas benfeitorias realizada na propriedade (em casos especiais), transporte para retirada dos bens pessoais, colocao em abrigo e possivelmente em moradias populares ou pagamento de aluguel social. A comunidade deve ser notificada, por escrito, da data exata da remoo e do reassentamento. Na notificao da remoo deve conter justificativa para a deciso tomada, inclusive informaes sobre as alternativas propostas. O poder pblico dever garantir e facilitar o acesso a aconselhamento jurdico, tcnico ou de outro tipo populao. Devem ser indicadas todas as medidas planejadas para diminuir qualquer efeito negativo das remoes e para proteo dos direitos humanos dos atingidos. A comunidade deve ter tempo para realizar as ANOTAES os bens e direitos afetados.

3 QUeM poder dar assistncia jUrdica nos casos de despejos ?


Ministrio das cidades
Criado pelo presidente Lula, este ministrio cuida do programa Regularizao e Integrao de Assentamentos Precrios. Nesse programa existe um projeto dirigido regularizao fundiria sustentvel urbana chamado Papel Passado, que apoiado pelo Fundo Nacional de Habitao de Interesse Social (Lei Federal 11.124/05) e pelo Programa de Acelerao do Crescimento (PAC). Os investimentos vo para saneamento bsico e ambiental, e para a urbanizao de favelas. Acesse: www.cidades.gov.br

defensoria pblica
Atua com aes individuais ou coletivas, oferecendo servios jurdicos gratuitos aos cidados que no possuem recursos financeiros para contratar advogados. Atualmente, existem aproximadamente 500 defensores em So Paulo, atuando em 28 cidades. Quer saber mais? Acesse: www.defensoria.sp.gov.br/dpesp

O despejo coletivo ocorre em processos em que deve ser garantido o direito de defesa com a possibilidade das pessoas serem ouvidas e sempre deve ser respeitado o princpio e garantia constitucional da dignidade da pessoa humana. Para garantir a efetividade destes direitos, devem estar presentes autoridades, como juzes, advogados, defensores pblicos.
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Ministrio pblico
uma instituio que defende, cobra e fiscaliza o cumprimento e a aplicao das leis, representando o interesse da sociedade. Voc pode ir at o Ministrio Pblico local e fazer uma reclamao. A, s marcar uma reunio com o promotor, sem a necessidade de um advogado. O promotor poder exigir que o poder pblico regularize a sua rea ou ento defender a populao, nos casos de reintegrao de posse e despejos forados. Acesse: www.mp.sp.gov.br
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conselho tutelar
Os Conselhos Tutelares so rgos municipais que zelam pelos direitos das crianas e adolescentes. Sua competncia e organizao esto previstas no Estatuto da Criana e do Adolescente (artigos 131 a 140). Os membros do Conselho Tutelar so eleitos pela comunidade para acompanhar as crianas e os adolescentes e decidirem em conjunto qual medida de proteo ser tomada para cada caso. Devido ao seu trabalho de fiscalizao sobre todos os entes de proteo, o Conselho Tutelar tem o dever de exigir do poder pblico a garantia da segurana das crianas nos casos de despejos.

b) Manuteno de posse Quando a retomada do imvel ocorre em menos de um ano. Igual ao caso de reintegrao, apenas muda o nome do processo pelo fato da invaso ser recente. c) Interdito proibitrio Quando voc tem receio que algum vai tomar um imvel de sua propriedade, pode entrar na justia para impedir que isso ocorra

O Oficial de Justia chegou com ordem do juiz para desocupar minha casa, mas eu nem sabia que havia uma ao na justia.
Isso permitido? O que devo fazer?

aluguel social: uma alternativa provisria de moradia


O aluguel social constitui manifestao da dimenso positiva do direito moradia, ntima e indissociavelmente ligado ao princpio da dignidade da pessoa humana.

4 direito Moradia e conFlitos possessrios


o que so conflitos possessrios?
So discusses jurdicas sobre o direito de propriedade e moradia. So os meios processuais de se defender e pedir aos juzes de direito, promotores de justia e defensores pblicos a soluo para a questo de sua residncia.

Quais so os outros tipos de aes possessrias?


So trs os tipos de aes possessrias: a) Reintegrao de posse Quando uma pessoa OCUPA uma casa, um terreno e o proprietrio no quer peder seu direito de ser dono, assim, entra na justia para tirar as pessoas que a OCUPARAM.
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Procure imediatamente a Defensoria Pblica. Em regra, o morador deve receber uma intimao para apresentar defesa ou para desocupar em determinado prazo, nos casos em que a ao julgada favorvel ao autor.
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Os frutos extrados do imvel e a garantia das benfeitorias realizadas, por exemplo: obras realizadas para melhorar o terreno, como a construo de uma casa, edcula, colocao de piso, tudo que voc fez para melhorar o terreno que ocupou ou a casa em que voc mora. Mesmo que voc no seja o dono, voc tem direito de receber os valores gastos.

A casa uma garantia de proteo para o morador, nela ningum pode entrar sem a autorizao do morador, salvo nos casos de flagrante delito, desastre ou para salvar a vida do morador.
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A desocupao liminar costuma ocorrer nos casos de posse nova, ou seja, quando ocorre uma invaso em um terreno ou imvel pelo prazo de menos de um ano. Neste caso pode ocorrer de um oficial apresentar de, imediato, uma ordem de desocupao da rea quando existe prova no processo que o proprietrio tinha a posse anterior e a perdeu dentro deste prazo. Ainda assim possvel apresentar a defesa e tentar evitar a desocupao. Por isso, procure o mais rpido possvel um Defensor Pblico.
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eu ocupei um imvel abandonado, o que fazer para no ser despejado?


Se o imvel particular pode ocorrer a usucapio depois do prazo estipulado em lei, conforme discutiremos mais frente. Porm, tambm pode ocorrer o caso descrito acima, caso a posse seja nova, menos de um ano. O proprietrio pode entrar com uma ao e conseguir uma deciso judicial para desocupao imediata do local. O importante saber que o imvel abandonado pode ser ocupado para efeito de moradia e esta situao pode ser regulamentada. Procure um Defensor Pblico para saber como regularizar a posse e obter a propriedade deste imvel.

O aluguel somente pode ser aumentado uma vez por ano e deve ser garantido por contrato. Quando no existe contrato a lei do inquilinato e o Cdigo Civil regulamentam a situao.
O recibo alm de ser um direito do locatrio (quem aluga) uma prova de que o aluguel foi realmente pago. Lembre-se, voc tem que ter meios de provar que a dvida foi paga, caso o locador no queira dar o recibo, no pague, e procure a Defensoria Pblica ou um advogado.

5 direitos e deveres ao alUgar UMa casa


s os proprietrios podem locar?

a casa que aluguei est em pssimas condies. o que fazer?

No. Os possuidores, ou seja, aqueles que ocupam o imvel sem problemas com o proprietrio, tambm podem alugar.
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Voc pode parar de pagar o aluguel em certas situaes, mas o proprietrio que aluga o imvel para voc deve ser avisado. Poder ocorrer um acordo para arrumar a casa, mas para isso melhor ser feito por escrito e assinado pelo proprietrio que aluga o imvel.
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Qual a soluo para quem no consegue pagar o aluguel?

6 consUMidor e direitos dos MUtUrios para casa prpria

Tentar um acordo com o locador, mas no caso de no pagamento, voc corre o risco de ser cobrado na justia pelo atraso ou ser despejado do imvel. Cuidado, a simples notificao do proprietrio ou da imobiliria no pode cobrar taxas ou honorrios de advogados, mas apenas as multas contratuais.

o que fiana?
uma garantia para cumprimento do contrato de aluguel. O fiador fica responsvel junto com o locatrio sobre o pagamento do aluguel. Caso o locatrio atrase o pagamento, o fiador pode ser cobrado pela quantia.

o que cauo?
Cauo um depsito em dinheiro de um valor para garantir o aluguel. O valor no pode ser maior que trs aluguis e no caso do locatrio pagar todos os aluguis, no final do contrato, deve receber o dinheiro de volta com correo e juros.

posso pedir a tarifa social de energia eltrica, mesmo no sendo o dono do imvel?
Sim. Tarifa social recai sobre as pessoas que residem no imvel e no sobre a propriedade. Assim, basta procurar a companhia de energia eltrica e pedir o benefcio, caso preencha os requisitos necessrios.
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No deixe de ler atentamente o contrato ao fazer um financiamento imobilirio. Se tiver dvidas, consulte a Defensoria Pblica. O gerente do banco e as pessoas que oferecem o financiamento devem explicar todas as clusulas. Isso um direito do consumidor.
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leia com cuidado estes itens antes de assinar seu contrato


a) ndices de atualizao da prestao: pode pedir por escrito caso no esteja previs-

c) Analisar o valor que est sendo financiado, qual o valor da casa e quanto ficar no
final do financiamento.

dicas

d) Pesquisar em diversos bancos antes de fechar o financiamento, uma vez que a concorrncia entre os bancos possibilita melhores condies de financiamento. e) Em caso de adiantamento das prestaes, os juros devem ser reduzidos na proporo certa.

to no contrato. Procure ter esta informao documentada para provar em Juzo caso seja necessrio entrar com um processo.

atende suas expectativas. Em caso das ps-fixadas cuidado com os ndices e meios de fixao.

b) Verificar quais as opes de taxas, pr e ps-fixadas, e analisar a que melhor

f) Quando comprar um imvel de construtora ou na planta, analise toda a documentao com cuidado, veja se a obra tem as licenas da prefeitura (principalmente ambiental), procure estudar outras obras da construtora e analisar junto ao Procon e banco de dados de consumidores se existe reclamao contra a construtora.
A construtora responsvel por tudo e deve ser acionada para corrigir os erros e reparar os prejuzos.

g) Na entrega do imvel, tudo deve estar em ordem e devidamente funcionando.

h) Por fim, antes de comprar o imvel procure o cartrio da regio e analise a certido do imvel para ver se existe alguma restrio como hipotecas, dvidas, ao judicial e se o proprietrio realmente quem est vendendo para voc. i) Voc no obrigado a aceitar ttulo de capitalizao, nem seguro de capitalizao e nem seguro de vida ao fazer seu financiamento.

O direito quando discutido perante um juiz no certo que voc vai ganhar, ou seja, mesmo que ocorra o que foi descrito nas questes acima, pode ser que o Juiz tome uma deciso diferente, contrria ao interesse dos cidados. Mas para toda deciso existe um recurso, por isso, sempre procure um defensor pblico ou um advogado.
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7 a regUlariZao FUndiria e o direito Moradia


o que regularizao fundiria?
A regularizao fundiria o conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais que busca regularizar assentamentos ou partes do solo informal e a titulao de seus ocupantes, garantindo o direito moradia, todas as funes sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Regularizao incluso social porque reconhece, legaliza e integra o assentamento cidade e garante seu direito de morar com dignidade. o processo para transformar o ocupante em dono do terreno.

para que serve a regularizao fundiria?


Reconhecer ao ocupante/morador o direito de posse ou propriedade da terra. Proteger os moradores contra qualquer ameaa de despejo ou reintegrao de posse. Facilitar o acesso a programas de financiamento habitacional para reforma da casa. Legaliza a permanncia de pessoas moradoras de reas urbanas ocupadas que no estejam de acordo com a lei, desde que sejam reas apropriadas para habitao. Facilitar e promover o acesso aos servios, equipamentos urbanos e comunitrios como transporte, educao e sade. Garante s comunidades a reivindicao de seus direitos.

como posso conseguir a regularizao fundiria da minha moradia?


A regularizao fundiria um direito de toda populao previsto na Constituio Federal, no Estatuto da Cidade, na lei Minha Casa, Minha Vida. Existem vrias formas de regularizar, importante procurar a Prefeitura. Se tiver dificuldades, procure o Ministrio Pblico ou a Defensoria Pblica.

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8 UsUcapio
o que usucapio?
o instrumento jurdico usado para conseguir a propriedade no nome do ocupante. Para regularizar o terreno importante provar que voc mora no local h mais de 5 anos e que nunca sofreu ao de despejo. A ao de usucapio dever ser realizada por um advogado ou Defensor Pblico. A usucapio poder ser concedido de forma individual ou coletiva; de forma coletiva facilita o processo.

A contagem do prazo de cinco anos poder incluir a posse do morador anterior, desde que sejam seguidas; ou seja, um parente tomou posse h 3 anos e depois voc passou a residir no local, assim, bastaria mais 2 anos para completar o tempo de usucapio.
Se a pessoa comprou o imvel de algum ou herdou de um parente, o tempo de ocupao ser somado.

Usucapio utilizada em reas particulares. Em reas pblicas o ocupante tem direito ao termo de concesso.

9 concesso de Uso especial para Fins de Moradia


o que concesso de uso especial para fins de moradia?
O termo de concesso um instrumento jurdico que garante a permanncia do ocupante nos terrenos pblicos. Esse direito formalizado atravs de um ttulo registrado em um cartrio de registro de imveis. O termo de concesso transfervel em caso de herana.

tipos de usucapio
Usucapio especial de imvel urbano individual ou coletivo - o terreno dever ter no mximo 250m e estar localizado dentro da cidade; - a ocupao deve ter pelo menos cinco anos seguidos, sem que ningum reclame; - a finalidade da ocupao deve ser moradia da prpria pessoa; - o morador no pode ser proprietrio de outro imvel, urbano ou rural. - quando o terreno foi ocupado por vrias famlias possvel a usucapio coletiva;
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o que preciso para ter o direito de concesso direito reconhecido?


O ocupante deve estar no local por pelo menos cinco anos seguidos, completos em 30 de junho de 2001, sem que ningum reclame.

O poder pblico poder regularizar as reas de interesse social, encaminhando o auto de demarcao urbanstica da rea ao cartrio de registro de imveis. O oficial do cartrio notificar o proprietrio da rea pessoalmente. No acontecendo manifestao contrria do proprietrio, o poder pblico conceder ttulo de legitimao de posse aos ocupantes cadastrados; aps cinco anos os ocupantes tero direito escritura.

legitiMar a posse coM a deMarcao Urbanstica


o que demarcao urbanstica?
uma planta que apresenta o desenho da rea total que ser regularizada, indicando os confrontantes (vizinhos de terreno) e o nmero da matrcula do imvel*.

Com a lei Minha Casa, Minha Vida o poder pblico poder reconhecer o direito dos ocupantes sem passar pelo judicirio atravs da demarcao urbanstica.

*Matrcula do imvel o nmero do imovel no cartrio


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*XAvIER, LF
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textos de reFerncia
Guia de remoes produzido pela Relatoria Especial da ONU. Direito moradia: cidadania comea em casa ANADEP/ Ministrio das Cidades Araujo, Luiz Alberto David; Nunes Junior, vidal Serrano. Curso de Direito Constitucional. 16 Edio. verbatim. 2012.
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Assembleia Legislativa do Estado de So Paulo

Gabinete do Deputado Rui Falco


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