conheça seus direitos para não ser despejado injustamente

direito do cidadão dever do estado

Moradia digna:

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expediente
Mandato do deputado Rui Falcão
Chefe de gabinete: Luciano Barbosa Coordenação e execução do projeto: arquiteta Rosângela Lima Pesquisa e texto: Antonio Carlos Alves Pinto Serrano e Rosângela Lima Assessor jurídico: Antonio Carlos Serrano Colaboradores: Ivo Carvalho, Adilson Rodrigues e Marco Antonio Almeida Secretária: Selma Lemes e Maria de Fátima Donatoni Projeto gráfico: Área Comunicação

Endereço para correspondência:
CEP: 04097-900 Telefone: (11) 3886-6776 Site: www.ruifalcao.com.br E-mail: gabinete@ruifalcao.com.br Tiragem: 5.000 exemplares

Av. Pedro Álvares Cabral, nº 201 – sala T-109

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Moradia e seUs direitos

apresentação
O crescimento desordenado das cidades brasileiras, a partir do começo do século passado, foi marcado pela ocupação irregular do solo. Este crescimento dos centros urbanos gerou uma supervalorização das terras em áreas centrais expulsando os trabalhadores para a periferia, onde grandes parcelas de terras livres foram ocupadas por moradias em péssimas condições, sem a infraestrutura urbana necessária. A moradia é um direito humano previsto na Constituição do nosso País e deve ser garantido a todos os cidadãos, em qualquer situação. A proteção do direito a moradia envolve vários aspectos: segurança da posse; disponibilidade de serviços, equipamentos e infraestrutura; disponibilidade de moradia a preços acessíveis; habitabilidade; acessibilidade; localização e adequação cultural. Nos últimos nove anos, São Paulo foi o estado com mais zonas de conflitos fundiários urbanos. Segundo o Ministério das Cidades, foram 32 casos desde 2003. Todos nós assistimos o caso do Pinheirinho, em São José dos Campos, que ilustra muito bem a situação. Segundo a ONU (Organização das Nações Unidas), as remoções e despejos forçados devem ocorrer, em casos que envolvam proteção da saúde e do bemestar coletivos. As remoções poderão ser consideradas necessárias quando as pessoas estiverem vivendo em áreas sujeitas a desabamentos e inundações. Deverá ser realizada de acordo com os diretos humanos e garantir indenização justa ou moradia digna. São consideradas ilegais quando realizadas com uso de força física ou violência. As remoções “pacíficas” podem ser consideradas ilegais quando realizadas sem justificativa legal ou sem os procedimentos adequados. A presidenta Dilma vem trabalhando para você morar em melhores condições e diminuir as injustiças sociais em nossas cidades, apoiando os municípios com políticas nacionais de desenvolvimento urbano que estimulam os processos participativos e ampliam a participação popular. Além disso a ampliação dos recursos para Lei Minha Casa, Minha Vida garante novas possibilidades de regularização fundiária e aumenta as chances da população ter sua moradia em terras urbanizadas com toda a infraestrutura necessária e ser atendida pelos serviços públicos. Para você se informar melhor e entender seus direitos nos casos de remoções e quais são as alternativas na garantia do direito a moradia, esta cartilha pretende esclarecer as principais dúvidas sobre remoções, aluguel social, reintegração de posse, usucapião. É importante assegurar definitivamente a propriedade ou posse da terra, afastando o fantasma dos despejos forçados.

Rui Falcão

Deputado Estadual

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índice
1 - A legislação e o direito a moradia.....8 Constituição Federal..................................8 O que é estatuto da cidade.........................8 O que é função social da propriedade.......9 O que é Plano Diretor.................................9 O que são ZEIS..........................................9 2 - Direitos da População nos Despejos.....................................9 Quais são os direitos das pessoas que devem ser respeitados em despejos coletivos?.................................................12 3 - Quem Poderá dar assistência Jurídica nos casos de despejos?....13 Ministérios das Cidades..........................13 Defensoria Pública...................................13 Ministério Público....................................13 Conselho Tutelar.......................................14 4 - Direito a moradia e conflitos possessórios...................................14 O que são conflitos possessórios?.........14 Quais são os outros tipos de ações possessórias?..........................................14 Eu ocupei um imóvel abandonado, o que fazer para não ser despejado?.................18 5 - Direitos e deveres ao alugar uma casa.........................................18 Só os proprietários podem locar?...........18

A casa que aluguei está em péssimas condições. O que fazer?...........................19 Qual a solução para quem não consegue pagar o aluguel?.......................................20 O que é fiança?.........................................20 O que é caução?.......................................20 Posso pedir a tarifa social de energia elétrica, mesmo não sendo dono do Imóvel?................................................20 6 - Consumidor e direitos dos mutuários para a casa própria..........................21 Leia com cuidados este itens antes de assinar seu contrato.................................22 7 - A regularização fundiária e o direito à moradia............................................24 O que é regularização fundiária?.............24 Para que serve a regularização fundiária..25 Como posso conseguir a regularização fundiária da minha moradia?...................25 8 - Usucapião........................................26 O que é usucapião?..................................26 Tipos de usucapião..................................26 9 - Concessão de uso especial para fins de moradia.......................................27 O que é concessão de uso especial para fins de moradia?......................................27 O que é preciso para ter o Direito de Concessão como direito reconhecido....28 Bibliografia.......................................30

Com a Declaração Universal dos Direitos Humanos em 1948, o direito à moradia adequada passou a ser reconhecido internacionalmente como um direito humano universal, ou seja, deve ser aceito e aplicado em todas as partes do mundo e vale para todas as pessoas.

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1 - a legislação e o direito a Moradia
constituição Federal
Constituição Federal do Brasil é a Lei Maior, destinada a assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justiça PARA TODOS com uma sociedade fraterna, diversificada. Ou seja, é a lei que traz a igualdade para todos, direitos e deveres; iguais no direito de residir e ter um lar, mas, também, deveres de cidadão. A Constituição não lhe dá uma casa, mas possibilita que o Governo trabalhe no sentido de tentar ajuda-lo a conquistar uma.

o que é função social da propriedade?
A Constituição Federal de 1988, estabelece a Função Social da Propriedade, ou seja, uma propriedade tem que ser usada para morar ou trabalhar. Assim, um terreno que fica anos sem ser utilizado não cumpre função social.

o que é plano diretor?
É uma lei municipal que deve ser elaborada com a participação de toda a comunidade. Organiza o crescimento e planeja o futuro para o município, com base no interesse de todos.

o que são Zeis?
São Zonas Especiais de Interesse Social. Elas são áreas da cidade destinadas pelo Plano Diretor para abrigar moradias populares. Quando uma área vira ZEIS, seus moradores conseguem regularizar sua moradia de forma mais rápida e também fica mais fácil lutar por melhorias para aquela região. Para saber onde ficam estas áreas na sua cidade, consulte o plano diretor. Moradia adequada é um direito humano, é um direito de todos, em qualquer situação. Mesmo que a casa ou a terra não sejam suas.

2 - direitos da popUlação nos despejos
Remoções e despejos têm efeitos profundos, inclusive traumas psicológicos, devido ao uso de brutalidade e violência, deixando famílias desabrigadas e sem condições de sobrevivência.

o que é estatuto da cidade?
O Estatuto da Cidade é a Lei Federal 10.257/01 que diz como deve ser feita a política urbana em todo o País. Ele garante à cidade para todos e define a maneira como os municípios deverão respeitar a função social da propriedade.
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De acordo com relatório da ONU, remoções forçadas também constituem violação a uma série de outros direitos humanos, como o direito à segurança da pessoa e do lar.
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QUando o poder público pode FaZer reMoções oU despejos?
Para realizar obras que sejam de interesse público. Neste caso, deve sempre ser estabelecido de forma participativa, dando atenção e considerando realmente as visões daqueles que vivem nas áreas que serão impactadas.

Um projeto de interesse público nunca deve prejudicar as condições de vida das comunidades atingidas.
Todos aqueles que poderão ser afetados devem receber informação adequada e oportuna, participar democraticamente e propor alternativas que diminuam os deslocamentos e reduzam os impactos negativos sobre a vida das pessoas. Projetos que determinam a remoção sem que os atingidos tenham sido envolvidos no planejamento e nos processos decisórios, não cumprem com os padrões internacionais de direitos humanos.

Todos e todas devem ter voz assegurada e considerada, sem qualquer tipo de descriminação e com respeito às formas de expressão das comunidades atingidas.
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Quais são os direitos das pessoas que devem ser respeitados em despejos coletivos?
Para que este princípio constitucional seja respeitado, deve ser observado o direito das pessoas serem avisadas com antecedência, deve ser garantida a retirada dos móveis e bens pessoais, assegurada a indenização pelas benfeitorias realizada na propriedade (em casos especiais), transporte para retirada dos bens pessoais, colocação em abrigo e possivelmente em moradias populares ou pagamento de aluguel social. A comunidade deve ser notificada, por escrito, da data exata da remoção e do reassentamento. Na notificação da remoção deve conter justificativa para a decisão tomada, inclusive informações sobre as alternativas propostas. O poder público deverá garantir e facilitar o acesso a aconselhamento jurídico, técnico ou de outro tipo à população. Devem ser indicadas todas as medidas planejadas para diminuir qualquer efeito negativo das remoções e para proteção dos direitos humanos dos atingidos. A comunidade deve ter tempo para realizar as ANOTAÇÕES os bens e direitos afetados.

3 – QUeM poderÁ dar assistÊncia jUrÍdica nos casos de despejos ?
Ministério das cidades
Criado pelo presidente Lula, este ministério cuida do programa “Regularização e Integração de Assentamentos Precários”. Nesse programa existe um projeto dirigido à regularização fundiária sustentável urbana chamado “Papel Passado”, que é apoiado pelo Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (Lei Federal 11.124/05) e pelo Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). Os investimentos vão para saneamento básico e ambiental, e para a urbanização de favelas. Acesse: www.cidades.gov.br

defensoria pública
Atua com ações individuais ou coletivas, oferecendo serviços jurídicos gratuitos aos cidadãos que não possuem recursos financeiros para contratar advogados. Atualmente, existem aproximadamente 500 defensores em São Paulo, atuando em 28 cidades. Quer saber mais? Acesse: www.defensoria.sp.gov.br/dpesp

O despejo coletivo ocorre em processos em que deve ser garantido o direito de defesa com a possibilidade das pessoas serem ouvidas e sempre deve ser respeitado o princípio e garantia constitucional da dignidade da pessoa humana. Para garantir a efetividade destes direitos, devem estar presentes autoridades, como juízes, advogados, defensores públicos.
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Ministério público
É uma instituição que defende, cobra e fiscaliza o cumprimento e a aplicação das leis, representando o interesse da sociedade. Você pode ir até o Ministério Público local e fazer uma reclamação. Aí, é só marcar uma reunião com o promotor, sem a necessidade de um advogado. O promotor poderá exigir que o poder público regularize a sua área ou então defender a população, nos casos de reintegração de posse e despejos forçados. Acesse: www.mp.sp.gov.br
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conselho tutelar
Os Conselhos Tutelares são órgãos municipais que zelam pelos direitos das crianças e adolescentes. Sua competência e organização estão previstas no Estatuto da Criança e do Adolescente (artigos 131 a 140). Os membros do Conselho Tutelar são eleitos pela comunidade para acompanhar as crianças e os adolescentes e decidirem em conjunto qual medida de proteção será tomada para cada caso. Devido ao seu trabalho de fiscalização sobre todos os entes de proteção, o Conselho Tutelar tem o dever de exigir do poder público a garantia da segurança das crianças nos casos de despejos.

b) Manutenção de posse – Quando a retomada do imóvel ocorre em menos de um ano. Igual ao caso de reintegração, apenas muda o nome do processo pelo fato da invasão ser recente. c) Interdito proibitório – Quando você tem receio que alguém vai tomar um imóvel de sua propriedade, pode entrar na justiça para impedir que isso ocorra

O Oficial de Justiça chegou com ordem do juiz para desocupar minha casa, mas eu nem sabia que havia uma ação na justiça.
Isso é permitido? O que devo fazer?

aluguel social: uma alternativa provisória de moradia
O aluguel social constitui manifestação da dimensão positiva do direito à moradia, íntima e indissociavelmente ligado ao princípio da dignidade da pessoa humana.

4 – direito À Moradia e conFlitos possessÓrios
o que são conflitos possessórios?
São discussões jurídicas sobre o direito de propriedade e moradia. São os meios processuais de se defender e pedir aos juízes de direito, promotores de justiça e defensores públicos a solução para a questão de sua residência.

Quais são os outros tipos de ações possessórias?
São três os tipos de ações possessórias: a) Reintegração de posse – Quando uma pessoa OCUPA uma casa, um terreno e o proprietário não quer peder seu direito de ser dono, assim, entra na justiça para tirar as pessoas que a OCUPARAM.
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Procure imediatamente a Defensoria Pública. Em regra, o morador deve receber uma intimação para apresentar defesa ou para desocupar em determinado prazo, nos casos em que a ação é julgada favorável ao autor.
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Os frutos extraídos do imóvel e a garantia das benfeitorias realizadas, por exemplo: obras realizadas para melhorar o terreno, como a construção de uma casa, edícula, colocação de piso, tudo que você fez para melhorar o terreno que ocupou ou a casa em que você mora. Mesmo que você não seja o dono, você tem direito de receber os valores gastos.

A casa é uma garantia de proteção para o morador, nela ninguém pode entrar sem a autorização do morador, salvo nos casos de flagrante delito, desastre ou para salvar a vida do morador.
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A desocupação liminar costuma ocorrer nos casos de posse nova, ou seja, quando ocorre uma invasão em um terreno ou imóvel pelo prazo de menos de um ano. Neste caso pode ocorrer de um oficial apresentar de, imediato, uma ordem de desocupação da área quando existe prova no processo que o proprietário tinha a posse anterior e a perdeu dentro deste prazo. Ainda assim é possível apresentar a defesa e tentar evitar a desocupação. Por isso, procure o mais rápido possível um Defensor Público.
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eu ocupei um imóvel abandonado, o que fazer para não ser despejado?
Se o imóvel é particular pode ocorrer a usucapião depois do prazo estipulado em lei, conforme discutiremos mais à frente. Porém, também pode ocorrer o caso descrito acima, caso a posse seja nova, menos de um ano. O proprietário pode entrar com uma ação e conseguir uma decisão judicial para desocupação imediata do local. O importante é saber que o imóvel abandonado pode ser ocupado para efeito de moradia e esta situação pode ser regulamentada. Procure um Defensor Público para saber como regularizar a posse e obter a propriedade deste imóvel.

O aluguel somente pode ser aumentado uma vez por ano e deve ser garantido por contrato. Quando não existe contrato a lei do inquilinato e o Código Civil regulamentam a situação.
O recibo além de ser um direito do locatário (quem aluga) é uma prova de que o aluguel foi realmente pago. Lembre-se, você tem que ter meios de provar que a dívida foi paga, caso o locador não queira dar o recibo, não pague, e procure a Defensoria Pública ou um advogado.

5 – direitos e deveres ao alUgar UMa casa
só os proprietários podem locar?

a casa que aluguei está em péssimas condições. o que fazer?

Não. Os possuidores, ou seja, aqueles que ocupam o imóvel sem problemas com o proprietário, também podem alugar.
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Você pode parar de pagar o aluguel em certas situações, mas o proprietário que aluga o imóvel para você deve ser avisado. Poderá ocorrer um acordo para arrumar a casa, mas para isso é melhor ser feito por escrito e assinado pelo proprietário que aluga o imóvel.
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Qual a solução para quem não consegue pagar o aluguel?

6 – consUMidor e direitos dos MUtUÁrios para casa prÓpria

Tentar um acordo com o locador, mas no caso de não pagamento, você corre o risco de ser cobrado na justiça pelo atraso ou ser despejado do imóvel. Cuidado, a simples notificação do proprietário ou da imobiliária não pode cobrar taxas ou honorários de advogados, mas apenas as multas contratuais.

o que é fiança?
É uma garantia para cumprimento do contrato de aluguel. O fiador fica responsável junto com o locatário sobre o pagamento do aluguel. Caso o locatário atrase o pagamento, o fiador pode ser cobrado pela quantia.

o que é caução?
Caução é um depósito em dinheiro de um valor para garantir o aluguel. O valor não pode ser maior que três aluguéis e no caso do locatário pagar todos os aluguéis, no final do contrato, deve receber o dinheiro de volta com correção e juros.

posso pedir a tarifa social de energia elétrica, mesmo não sendo o dono do imóvel?
Sim. Tarifa social recai sobre as pessoas que residem no imóvel e não sobre a propriedade. Assim, basta procurar a companhia de energia elétrica e pedir o benefício, caso preencha os requisitos necessários.
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Não deixe de ler atentamente o contrato ao fazer um financiamento imobiliário. Se tiver dúvidas, consulte a Defensoria Pública. O gerente do banco e as pessoas que oferecem o financiamento devem explicar todas as cláusulas. Isso é um direito do consumidor.
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leia com cuidado estes itens antes de assinar seu contrato
a) Índices de atualização da prestação: pode pedir por escrito caso não esteja previs-

c) Analisar o valor que está sendo financiado, qual o valor da casa e quanto ficará no
final do financiamento.

dicas

d) Pesquisar em diversos bancos antes de fechar o financiamento, uma vez que a concorrência entre os bancos possibilita melhores condições de financiamento. e) Em caso de adiantamento das prestações, os juros devem ser reduzidos na proporção certa.

to no contrato. Procure ter esta informação documentada para provar em Juízo caso seja necessário entrar com um processo.

atende suas expectativas. Em caso das pós-fixadas cuidado com os índices e meios de fixação.

b) Verificar quais as opções de taxas, pré e pós-fixadas, e analisar a que melhor

f) Quando comprar um imóvel de construtora ou na planta, analise toda a documentação com cuidado, veja se a obra tem as licenças da prefeitura (principalmente ambiental), procure estudar outras obras da construtora e analisar junto ao Procon e banco de dados de consumidores se existe reclamação contra a construtora.
A construtora é responsável por tudo e deve ser acionada para corrigir os erros e reparar os prejuízos.

g) Na entrega do imóvel, tudo deve estar em ordem e devidamente funcionando.

h) Por fim, antes de comprar o imóvel procure o cartório da região e analise a certidão do imóvel para ver se existe alguma restrição como hipotecas, dívidas, ação judicial e se o proprietário é realmente quem está vendendo para você. i) Você não é obrigado a aceitar título de capitalização, nem seguro de capitalização e nem seguro de vida ao fazer seu financiamento.

O direito quando discutido perante um juiz não é certo que você vai ganhar, ou seja, mesmo que ocorra o que foi descrito nas questões acima, pode ser que o Juiz tome uma decisão diferente, contrária ao interesse dos cidadãos. Mas para toda decisão existe um recurso, por isso, sempre procure um defensor público ou um advogado.
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7 – a regUlariZação FUndiÁria e o direito À Moradia
o que é regularização fundiária?
A regularização fundiária é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que busca regularizar assentamentos ou partes do solo informal e a titulação de seus ocupantes, garantindo o direito à moradia, todas as funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. Regularização é inclusão social porque reconhece, legaliza e integra o assentamento à cidade e garante seu direito de morar com dignidade. É o processo para transformar o ocupante em dono do terreno.

para que serve a regularização fundiária?
Reconhecer ao ocupante/morador o direito de posse ou propriedade da terra. Proteger os moradores contra qualquer ameaça de despejo ou reintegração de posse. Facilitar o acesso a programas de financiamento habitacional para reforma da casa. Legaliza a permanência de pessoas moradoras de áreas urbanas ocupadas que não estejam de acordo com a lei, desde que sejam áreas apropriadas para habitação. Facilitar e promover o acesso aos serviços, equipamentos urbanos e comunitários como transporte, educação e saúde. Garante às comunidades a reivindicação de seus direitos.

como posso conseguir a regularização fundiária da minha moradia?
A regularização fundiária é um direito de toda população previsto na Constituição Federal, no Estatuto da Cidade, na lei Minha Casa, Minha Vida. Existem várias formas de regularizar, é importante procurar a Prefeitura. Se tiver dificuldades, procure o Ministério Público ou a Defensoria Pública.

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8 – UsUcapião
o que é usucapião?
É o instrumento jurídico usado para conseguir a propriedade no nome do ocupante. Para regularizar o terreno é importante provar que você mora no local há mais de 5 anos e que nunca sofreu ação de despejo. A ação de usucapião deverá ser realizada por um advogado ou Defensor Público. A usucapião poderá ser concedido de forma individual ou coletiva; de forma coletiva facilita o processo.

A contagem do prazo de cinco anos poderá incluir a posse do morador anterior, desde que sejam seguidas; ou seja, um parente tomou posse há 3 anos e depois você passou a residir no local, assim, bastaria mais 2 anos para completar o tempo de usucapião.
Se a pessoa comprou o imóvel de alguém ou herdou de um parente, o tempo de ocupação será somado.

Usucapião é utilizada em áreas particulares. Em áreas públicas o ocupante tem direito ao termo de concessão.

9 – concessão de Uso especial para Fins de Moradia
o que é concessão de uso especial para fins de moradia?
O termo de concessão é um instrumento jurídico que garante a permanência do ocupante nos terrenos públicos. Esse direito é formalizado através de um título registrado em um cartório de registro de imóveis. O termo de concessão é transferível em caso de herança.

tipos de usucapião
Usucapião especial de imóvel urbano individual ou coletivo - o terreno deverá ter no máximo 250m² e estar localizado dentro da cidade; - a ocupação deve ter pelo menos cinco anos seguidos, sem que ninguém reclame; - a finalidade da ocupação deve ser moradia da própria pessoa; - o morador não pode ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural. - quando o terreno foi ocupado por várias famílias é possível a usucapião coletiva;
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o que é preciso para ter o direito de concessão direito reconhecido?
O ocupante deve estar no local por pelo menos cinco anos seguidos, completos em 30 de junho de 2001, sem que ninguém reclame.

O poder público poderá regularizar as áreas de interesse social, encaminhando o auto de demarcação urbanística da área ao cartório de registro de imóveis. O oficial do cartório notificará o proprietário da área pessoalmente. Não acontecendo manifestação contrária do proprietário, o poder público concederá título de legitimação de posse aos ocupantes cadastrados; após cinco anos os ocupantes terão direito à escritura.

legitiMar a posse coM a deMarcação UrbanÍstica
o que é demarcação urbanística?
É uma planta que apresenta o desenho da área total que será regularizada, indicando os confrontantes (vizinhos de terreno) e o número da matrícula do imóvel*.

Com a lei Minha Casa, Minha Vida o poder público poderá reconhecer o direito dos ocupantes sem passar pelo judiciário através da demarcação urbanística.

*Matrícula do imóvel é o número do imovel no cartório
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*XAvIER, LF
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textos de reFerÊncia
• Guia de remoções produzido pela Relatoria Especial da ONU. • Direito à moradia: cidadania começa em casa ANADEP/ Ministério das Cidades • Araujo, Luiz Alberto David; Nunes Junior, vidal Serrano. Curso de Direito Constitucional. 16ª Edição. verbatim. 2012.
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Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo

Gabinete do Deputado Rui Falcão
Av. Pedro Álvares Cabral, nº 201, sala T-109 CEP: 04097-900, telefone: (11) 3886-6776 site: www.ruifalcao.com.br e-mail: gabinete@ruifalcao.com.br

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