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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2012.0000411927

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 909631559.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO, apelado CARLOS ROBERTO DELLA LIBERA FILHO. ACORDAM, em 9 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores GALDINO TOLEDO JNIOR (Presidente sem voto), GRAVA BRAZIL E PIVA RODRIGUES.

So Paulo, 14 de agosto de 2012 ANTONIO VILENILSON RELATOR Assinatura Eletrnica

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Voto n 16202 Apelao Cvel n 9096315-59.2008.8.26.0000 So Paulo Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop Apelado: Carlos Roberto Della Libera Filho
COOPERATIVA HABITACIONAL ASSOCIADO QUE ADERE COOPERATIVA TO SOMENTE PARA ADQUIRIR UM IMVEL DISFARCE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA APLICABILIDADE DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. COOPERATIVA HABITACIONAL - COBRANA DE APURAO FINAL DO EMPREENDIMENTO INADIMISSIBILIDADE ADERENTES QUE NO PARTICIPARAM DO RATEIO FINAL VALORES NO COMPROVADOS E IMPOSTOS UNILATERALMENTE PELA COOPERATIVA ABUSIVIDADE RECONHECIDA PRECEDENTES SENTENA MANTIDA.

A r. sentena de fls. 238-241, da lavra da eminente Juza de Direito Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto, cujo relatrio adoto, julgou procedente pedido de obrigao de fazer e determinou a entrega das chaves de imvel. Assim decidiu porque o contrato firmado entre as partes prev que a entrega ocorrer quando da entrega das chaves aos demais cooperados. A prova coligida demonstra que o evento j ocorreu, por isso no vinga a alegao da falta de implemento de condio suspensiva. Apela a r. Sustenta que no houve a quitao da unidade, porque o empreendimento baseado no preo de custo e ao final das obras feita uma apurao para se verificar se o valor arrecadado foi suficiente para cobrir as despesas. Caso haja saldo residual, os cooperados devem fazer um rateio de acordo com a frao ideal da sua

Apelao n 9096315-59.2008.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 16202

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo unidade. Insiste na legalidade da cobrana do saldo residual, que est previsto na Lei das Cooperativas, estatuto e regimento interno da cooperativa. Alega que o oramento final da obra envolve fatores imprevisveis e alheios sua vontade, tais como a cotao de insumos, eventuais demandas em que saia vencida, inadimplncia dos associados, baixo nmero de adeses e migrao dos cooperados para outros empreendimentos. Por isso, admissvel a prorrogao dos prazos de entrega, a suspenso das obras e at a impossibilidade de legalizao do empreendimento perante os rgos pblicos. Invoca a lei 5.764/71 (Lei das Cooperativas). Preparado e recebido o recurso, vieram contrarrazes. o relatrio. As normas que regem as cooperativas no se aplicam a este caso, em que o cooperado se associou to somente para adquirir um imvel. preciso distinguir as verdadeiras cooperativas das pessoas jurdicas que assumem essa forma, sem que tenham nada de cooperativas (Narciso Orlandi Neto, in apelao n 106.944-4, pub. em Jurisprudncia do Tribunal de Justia, 236/59). O contrato de que estes autos cuidam retrata um sistema de autofinaciamento da casa prpria, a preo de custo.
Apelao n 9096315-59.2008.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 16202

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Esse v. acrdo menciona outro aresto (rel. Olavo Silveira) que indica as caractersticas de semelhante contrato: ...um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades; ...(..)... o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio de casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo (id, loc cit.). A adeso cooperativa, prossegue Narciso Orlandi, um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relao entre as partes. L como c, os associados no queriam participar de cooperativa alguma; queriam adquirir a casa prpria. Pagaram muitas e muitas prestaes e no viram os resultados. Neste sentido: COMPETNCIA - Resciso de ato jurdico - Inscrio em cooperativa para aquisio de bem imvel - Relao que se identifica como de consumo em face das caractersticas que ostenta - Ajuizamento da ao no foro do domiclio da autora (Lei 8.078/90, artigo 101, I) - Exceo de incompetncia deduzida pela r, desacolhida - Recurso
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo visando a reforma da deciso - Recurso no provido. Ainda que cuidando-se de cooperativa, se a relao entre ela e o cooperado teve como finalidade nica a aquisio de um bem, submete-se ao Cdigo de Defesa do Consumidor. (Agravo de Instrumento n. 234.703-4 - So Caetano do Sul - 5 Cmara de Direito Privado - Relator: Boris Kauffmann - 11.04.02 - V.U.). Tratando-se, na verdade, de um contrato de aquisio de imvel, de se aplicar ao caso o Cdigo de Defesa do Consumidor. O instrumento de promessa de dao em pagamento claro ao dispor na clusula II que o objeto do contrato um imvel, livre e desembaraado de nus, dvidas, litgios, impostos, taxas e tributos em atraso de qualquer natureza e inquilinos (fls. 13). No objeto do contrato no h nenhuma referncia a saldo devedor, razo pela qual afigura-se indevida a reteno das chaves. Assim, no vingam as justificativas apresentadas pela apelante, devendo ela ser condenada ao cumprimento do contrato. A clusula V do contrato tambm dispe que a posse do imvel ser transmitida na mesma ocasio em que for transmitida a posse para os cooperados da Bancoop (fls. 14). Neste ponto, como bem faz observar a sentena a prova
Apelao n 9096315-59.2008.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 16202

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo da entrega das chaves aos outros cooperados da r consta de fls. 40/52, de modo que no h que se falar de falta de implemento de condio suspensiva. (fls. 240). Incabvel a cobrana do rateio extraordinrio, pois tal cobrana revela-se abusiva. A Cooperativa fixou de forma unilateral e sem nenhuma comprovao, valor que supera o razovel (a vultosa quantia de R$ 48.984,99 fls. 27). Tendo o autor quitado todo o preo

estabelecido no contrato, no pode o fornecedor surpreender o consumidor com a cobrana de saldo residual de valor desproporcional. Esse o entendimento da jurisprudncia: Cooperativa Habitacional Ao declaratria c.c

obrigao de fazer e no fazer com antecipao de tutela Cobrana de apurao final do empreendimento Inadmissibilidade - Clusula abusiva - Adquirente no participou da realizao do rateio final de

responsabilidade - Valores calculados de forma unilateral Agravo retido (AP NO CONHECIDO e Apelo 3a

IMPROVIDO.

9131956-11.2008.8.26.0000,

Cmara de Direito Privado Relator Adilson de Andrade, j. 15/03/2011).

Apelao n 9096315-59.2008.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 16202

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Apelao Cvel Cooperativa (BANCOOP) -

Inadmissibilidade de cobrana de resduos do comprador, aps integral quitao do preo. O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei n. 5.764/71 para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados. Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao - Precedentes da Corte. No provimento. (AP 0104907-14.2009.8.26.0001, 4a Cmara de Direito Privado, Relator Enio Zuliani, j.12/05/2011).

Cooperativa habitacional - Cobrana de apurao final do empreendimento Inadmissibilidade - Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de

responsabilidade - Assembleia omissa quanto ao valor do saldo residual - Valores calculados de forma unilateral. Embora exista a previso de cobrana do resduo
Apelao n 9096315-59.2008.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 16202

TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo relacionado ao custo final da obra, no houve

demonstrao dos gastos. A questionada clusula 16 do contrato de adeso foi objeto de ao coletiva proposta, na qual se declarou sua abusividade. Sentena de

improcedncia - Recurso improvido. (AC n 010228283.2009.8.26.0008, 5 Cmara de Direito Privado, Relator James Siano, j. em 20/04/2011). Incensurvel, assim, a r. sentena. Pelas razes expostas, nego provimento ao recurso. Des. Antonio Vilenilson Relator

Apelao n 9096315-59.2008.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 16202